Care sunt caracteristicile înregistrării notariale a cumpărării și vânzării de bunuri imobiliare? Care este procedura de procesare a tranzacțiilor imobiliare la CFM? Este posibilă transformarea unei clădiri rezidențiale într-una nerezidențială?
Aveți dorința și oportunitatea de a cumpăra imobile, dar frica subconștientă de proceduri birocratice nu vă permite să luați o decizie rezonabilă?
Eu, Valery Chemakin, sunt consultant juridic profesionist. Știu că temerile apar din lipsa de încredere în sine sau din lipsa de cunoștințe. După ce-mi citești articolul, te vei înarma cu cunoștințe și vei câștiga încredere, iar executarea tranzacțiilor imobiliare ți se va părea obișnuită.
La finalul articolului, voi trece în revistă mai multe agenții juridice care asistă în tranzacțiile imobiliare.
Orice transfer de proprietate de la un proprietar la altul este înregistrat în Registrul Unificat de Stat al Imobiliare (EGRN). Această bază de date este administrată de Rosreestr. Informațiile sunt disponibile gratuit, iar oricine dorește să primească informații despre obiectul de interes în cantitatea potrivită.
Pentru stat, înregistrarea este necesară nu numai pentru a ține evidența tuturor obiectelor, ci și pentru a percepe taxe de la proprietari - atât persoane fizice, cât și persoane juridice.
Pentru proprietarii de proprietăți este necesară și o astfel de măsură. Includerea proprietarului în USRN înseamnă că drepturile sale vor fi protejate în fața terților. Nimeni nu-i va putea lua obiectul fără o hotărâre judecătorească.
Deși înregistrarea se face la Rosreestr, documentele pentru înregistrare pot fi depuse și acolo unde funcționează Centrele Multifuncționale (MFC). În astfel de centre se acceptă documente după aceleași reguli, iar termenele de obținere a serviciilor publice sunt cu 2 zile mai mari decât în Rosreestr.
În cazul general, este suficient să aveți la îndemână un contract de vânzare întocmit sub orice formă de către participanții la tranzacție. În cazuri deosebit de importante, în care pot apărea ulterior dispute, înregistrarea tranzacțiilor de cumpărare și vânzare se efectuează la notar. De asemenea, întocmește un contract, pe care îl tipărește pe un formular special cu filigrane.
În ce cazuri încheierea contractului de vânzare se face la notar:
Este de remarcat faptul că, conform Codului civil din 1964 și a tuturor tranzacțiilor cu acesta, era necesară o vizită la notar. Citiți despre asta în articolul nostru de referință.
Prețul este afectat de complexitatea procedurii în sine, de costul obiectului, de durata procedurii. În plus, modul în care este executată tranzacția joacă un rol important în stabilirea prețurilor. Relația cu un notar este costisitoare. La aceasta trebuie adăugat consimțământul soțului, care costă 1000 de ruble.
Cuantumul taxei de stat în timpul înregistrării în sine este determinat de codul fiscal și depinde de tipul obiectului. Îmi propun să luăm în considerare mai detaliat cei trei factori principali care afectează prețul tranzacțiilor imobiliare.
Valoarea tranzacției joacă un rol important în . Citiți despre această procedură în articolul nostru detaliat. Acest lucru se aplică nu atât pentru Taxa de Stat, cât pentru calcularea costului serviciilor terților. De exemplu, un notar trebuie să plătească un anumit procent din costul imobiliar.
Exemplu
Recent, am achiziționat un apartament cu două camere, care era împărțit de mamă și fiică. Astfel de tranzacții se încheie la notar. La prima contestație au fost furnizate toate actele pentru locuință.
După familiarizare, notarul a anunțat prețul, care era aproape 1% din suma tranzacției. Vânzătorii au plătit 18 mii de ruble din costul apartamentului de 2 milioane de ruble.
La contactarea avocaților pentru tranzacții imobiliare, tariful pentru serviciile acestora se calculează și pe baza sumei tranzacției, deși nu întotdeauna.
Factorul 2. Complexitatea procedurii
Un rol important în stabilirea prețurilor îl joacă complexitatea procedurii de procesare a documentelor în tranzacțiile imobiliare. Problema este că multe obiecte nu sunt furnizate cu toată documentația necesară care ar trebui să fie la înregistrare. În special, pașapoartele tehnice, schemele cadastrale și alte documente importante pot lipsi.
Uneori sunt situatii in care obiectul tranzactiei devine obiectul unui litigiu intre rude sau mostenitori. Soluționarea unor astfel de situații necesită și investiții financiare. Prin urmare, cu cât o astfel de complexitate este mai mare, cu atât costul serviciilor este mai mare.
Factorul 3. Costuri de timp
Adesea, este nevoie de mai mult timp pentru a finaliza o tranzacție decât durează de obicei. De exemplu, atunci când proprietarii sau moștenitorii locuiesc în orașe diferite și este nevoie de timp pentru a ajunge. Uneori, pentru a înregistra imobile, trebuie să obțineți în instanță dreptul de a face acest lucru. De asemenea, astfel de probleme judiciare nu sunt rezolvate rapid. Cu cât termenul este mai lung, cu atât mai mult trebuie să plătiți.
3. Procedura de procesare a tranzactiilor imobiliare - 5 etape principale
Să trecem la o considerație practică a algoritmului de procesare a tranzacțiilor imobiliare în conformitate cu ultimele modificări ale legislației.
Voi încerca să menționez toate nuanțele aici, astfel încât să vă fie foarte clar unde să mergeți și ce să faceți.
Să presupunem că ți-a plăcut un apartament dintr-un anunț de vânzare și ai decis să-l cumperi și să-l înregistrezi ca proprietate.
În primul rând, contactați vânzătorul și aflați de la el câți oameni dețin acest obiect. Întrebați, de asemenea, dacă există minori și dacă locuința a fost moștenită. Aceste informații sunt de o importanță decisivă, deoarece acțiunile ulterioare asupra acesteia depind de ele.
Etapa 1. Analiza documentelor
După ce ați primit informații verbale, faceți o programare cu vânzătorul și rugați-l să aducă originalele tuturor documentelor. Aceasta este o condiție prealabilă, deoarece fraudatorii folosesc adesea fotocopii sub diferite pretexte. Vă rugăm să examinați cu atenție toate documentele disponibile.
Asigurați-vă că sunteți cu adevărat proprietarul proprietății. Verifică-i pașaportul și verifică datele cu cele scrise în titlul de proprietate. Vă rugăm să rețineți că de la începutul anului 2017, certificatul nu a fost eliberat. În schimb, proprietarului i se oferă un extras din USRN.
Dacă sunt mai mulți proprietari, contactați un notar. Toți proprietarii trebuie să fie prezenți. Singura excepție este acțiunea unuia dintre proprietari în numele celuilalt în baza unei procuri de la un notar public.
Verificați disponibilitatea documentației tehnice pentru obiect. Acest lucru este deosebit de important atunci când. De ce? Veți afla despre acest lucru din articolul nostru tematic.
Etapa 2. Negocierea termenilor tranzacției
La prima întâlnire cu vânzătorul, convineți asupra sumei finale a tranzacției, deoarece nimeni nu a anulat încă târgul. Discutați, de asemenea, termenii acordurilor reciproce. Când și cum veți transfera bani pentru obiect, trebuie să decideți deja în această etapă.
Precum și:
- conveniți asupra mobilierului care rămâne în apartament sau, mai degrabă, reflectați acest lucru în actul de transfer;
- Cât timp durează vânzătorul să părăsească proprietatea?
- când îți dă cheile.
Etapa 3. Pregătirea cererilor și contractelor
Dacă tranzacția dvs. este simplă și nu necesită participarea unui notar, atunci întocmiți singur contractul. Notarul însuși pregătește textul contractului, îl tipărește pe un formular special și îl cusează, conform cerințelor Rosreestr. Când vă compilați, luați în considerare toate nuanțele care pot apărea.
Semnează un contract simplu direct la Rosreestr sau la MFC. Când te referi la acesta din urmă, nu este nevoie să-l cusezi. Acest lucru va fi realizat de personalul centrului. De asemenea, puteți scrie o cerere de înregistrare a tranzacțiilor imobiliare direct la biroul Rosreestr sau MFC. În acest din urmă caz, nu trebuie să faceți acest lucru, deoarece aplicația va fi tipărită pe o imprimantă și va permite semnarea.
Etapa 4. Depunerea și primirea documentelor la Serviciul Federal de Înregistrări
După cum am spus mai devreme, puteți trimite documente direct la Rosreestr sau la MFC. Această procedură este simplă.
Pe lângă cererea și contractul semnat de ambele părți, veți avea nevoie de:
- pașapoartele originale ale vânzătorului și ale cumpărătorului, din care angajații vor face o copie și vor atașa la carcasă;
- document privind dreptul de proprietate asupra imobilului;
- documentație tehnică: certificat de înregistrare, plan cadastral;
- o copie a chitanței de plată a taxei de stat plătite de cumpărător.
Acum despre ce documente sunt necesare pentru moștenire, donație și alte opțiuni, altele decât cea luată în considerare.
Întrucât executarea unei tranzacții imobiliare nu are loc în baza unui contract de vânzare-cumpărare, în schimb este furnizat un document care servește drept bază pentru transferul dreptului de proprietate: un act de cadou, un certificat de moștenire, un act judiciar, un decizie a executorilor judecătorești, un acord de privatizare și alte documente similare.
Etapa 5. Transferul de fonduri
Intrucat achizitionarea unei locuinte si executarea tranzactiilor imobiliare presupun decontari in suma mare, gandeste-te in avans la procedura de virare a acestor bani. Nu trebuie să plătiți în numerar direct la încheierea contractului. Există pericolul de a întâlni escroci care se vor ascunde cu bani, iar proprietatea nu vă va fi înregistrată.
4. Asistență în procesarea tranzacțiilor imobiliare - o privire de ansamblu asupra TOP-3 companii care oferă servicii
Industria imobiliară este un loc bogat pentru antreprenori. Există un număr mare de firme de avocatură pe piață care oferă astfel de servicii.
Mulți dintre ei sunt angajați doar în înregistrarea documentară, alții preiau întreaga gamă de sarcini legate de această problemă. Companiile imobiliare au aceleași funcții.
Mai jos ofer o privire de ansamblu asupra a 3 firme care finalizeaza tranzactii imobiliare pentru bani relativ putini si cu o calitate buna.
1) Avocat
Această companie se deosebește de altele asemenea. Inițial, a fost creat ca un sfat juridic pe Internet. Site-ul acestei companii este dotat cu un formular de feedback. Prin intermediul acestuia, oricine dorește să pună întrebări de interes pentru el. Prin urmare, dacă doriți să depuneți documente pe cont propriu, dar doriți să știți cum să o faceți corect sau să consultați câteva nuanțe, nu ezitați să accesați site-ul Avocat și să puneți o întrebare.
Avocatul angajează angajați care locuiesc în diferite orașe ale Rusiei. La întrebarea dvs. va răspunde exact angajatul care are o mare competență în acest domeniu. Dacă aveți nevoie de o consultație detaliată, va trebui să plătiți o sumă mică, care nu depășește 900 de ruble. În plus, există posibilitatea de a obține o consultație gratuită. Cu toate acestea, în acest caz vor fi date numai recomandări generale.
Compania oferă nu numai servicii de consultanță. Daca ai nevoie de un avocat bun care sa sustina pe deplin cumpararea si vanzarea unui apartament, cauta-l prin site. O persoană care locuiește lângă tine va răspunde cu siguranță, gata să ofere asistență juridică.
Compania este angajată în înregistrarea tranzacțiilor imobiliare prin procură de la clienți. Pe lângă avocați, personalul include specialiști în domeniul construcțiilor, ingineri cadastrali și evaluatori. Acest lucru ne permite să oferim o gamă completă de servicii.
Secvența serviciilor prestate de compania „Aviz special”:
№ Serviciu Descriere 1 Analiza documentatiei În timpul analizei, se efectuează o examinare juridică a documentelor, se identifică neconcordanțe, dacă există, și se verifică și legalitatea acestora. 2 Cerere de materiale suplimentare În lipsa oricăror documente obligatorii, toate materialele necesare asupra carcasei sunt solicitate din diverse surse pentru a studia istoria obiectului și a elimina consecințele neplăcute pentru client. 3 Negocieri preliminare ale părților la tranzacție În această etapă se determină forma termenilor tranzacției, precum și condițiile care se vor reflecta în contract. 4 Semnarea contractelor și efectuarea plăților Cumpărătorul și vânzătorul semnează contractul în prezența avocatului firmei și fac înțelegeri reciproce în moduri convenabile pentru ei. Dacă aveți nevoie - contactați compania „Opinie specială”.
Compania operează pe piața serviciilor juridice din 1998 și este inclusă în primele 50 de firme de avocatură din Rusia. Conducerea controlează bine respectarea intereselor fiecărui client.
Servicii companiei:
- consultanta imobiliara;
- documente;
- colectarea informațiilor și verificarea purității tranzacției;
- suport complet și alte tranzacții;
- examinarea juridică a documentaţiei.
Centrul de Servicii Juridice nu suprataxează serviciile sale, ceea ce garantează un aflux constant de clienți.
Aceasta se încheie recenzia mea, vă sugerez să vizionați un videoclip tematic înainte de a lua în considerare o altă întrebare interesantă.
5. Cum se execută o tranzacție imobiliară complexă - transferăm spații rezidențiale în spații nerezidențiale în 4 pași
Până acum am luat în considerare tranzacții imobiliare mai mult sau mai puțin simple. Acest lucru nu înseamnă că toate obiectele fără excepție sunt atât de ușor de înregistrat.
Există așa-numitele tranzacții imobiliare „complexe”, a căror execuție necesită eforturi suplimentare.
Propun să luăm în considerare în practică problema transferului spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale. O astfel de tentație apare pentru acei proprietari a căror locuință este situată la parterul clădirii, dar nu este folosită în scopul propus. Dacă transferați un apartament la statutul de spații nerezidențiale, îl puteți închiria în mod profitabil persoanelor juridice sau antreprenorilor individuali.
Pasul 1. Colectăm documente și contactăm autoritățile relevante
Înainte de a face acest lucru, trebuie să înțelegeți regulile care sunt clar precizate în codul de locuințe.
Când este imposibil să transferați un apartament în statutul nerezidențial:
- dacă camera nu poate fi dotată cu o intrare separată în plus față de intrare;
- dacă doriți să transferați nu întregul apartament, ci doar camere individuale;
- dacă apartamentul este închiriat sau gajat;
- dacă nu este situat la parterul unui bloc de locuințe.
Pentru a efectua toată această procedură, trebuie să colectați un anumit pachet de documente, dar decizia va fi luată de organismul autorizat și nu este întotdeauna pozitivă.
Documentele:
- afirmație;
- document de proprietate;
- certificat de inregistrare;
- plan de reamenajare;
- planul casei.
În plus, funcționarii au dreptul de a cere proprietarului acordul altor locuitori ai casei, ale căror interese pot fi afectate.
Pasul 2. Contactăm ITO pentru a stabili costul traducerii
Nu este suficient să depuneți documente pentru transferul spațiilor rezidențiale în cele nerezidențiale. De asemenea, trebuie să depuneți un plan detaliat pentru viitoarele spații nerezidențiale. Pentru a face acest lucru, contactați mai întâi ITO, unde vor efectua un calcul complet al costului serviciilor. Aflați cuantumul taxei de stat acolo.
Pasul 3. Schimbăm aspectul și coordonăm acțiunile cu autoritățile competente
Dacă este nevoie de un aspect diferit pentru viitoarele spații nerezidențiale, atunci o autorizație pentru reconstrucție trebuie obținută de la departamentul de construcții al municipiului dumneavoastră. La fata locului va veni un specialist in domeniul constructiilor si arhitecturii, care va examina apartamentul si va da o parere asupra posibilitatii sau imposibilitatii de reamenajare conform schitei dumneavoastra.
Buna intrebare.
Tranzacțiile de cumpărare și vânzare de imobile necesită respectarea formei scrise prevăzute de lege, iar încălcarea acesteia duce la nulitatea (nesemnificația) tranzacției.
În plus, transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător este supus înregistrării de stat obligatorii.
Totodată, înregistrarea contractului de vânzare cumpărare a fost anulată (din 01.10.2013)
Articol actualizat la 01.05.2020
Un apartament este un imobil.
Tranzacția de cumpărare și vânzare a unui obiect imobiliar trebuie să respecte cerințele legii și anume:
Înregistrarea drepturilor asupra obiectelor imobiliare se realizează de către Rosreestr. Departamentele de primire și eliberare a documentelor Rosreestr se închid treptat, iar lucrul cu solicitanții se desfășoară acum prin intermediul MFC, care este intermediar.
Înainte de a semna contractul de cumpărare și vânzare, cumpărătorul semnează Contractul de Împrumut și Ipoteca. Aceste documente sunt depuse fără greșeală la Rosreestr.
Înainte de a semna Contractul de împrumut, împrumutatul, de regulă, trebuie să emită o poliță de asigurare, adică să-și asigure viața și capacitatea de muncă. Unele bănci necesită asigurare de titlu pentru primii trei ani.
Participanții la tranzacție semnează în mod independent contractul de vânzare, desigur, cu condiția ca acesta să nu fie supus unei certificări obligatorii de către un notar.
Fiecare participant la tranzacție scrie personal numele de familie, prenumele și patronimul în întregime și își pune semnătura alături. Și acordul intră în vigoare.
Apoi, fiecare participant la tranzacție, în prezența unui specialist MFC, va semna o cerere către Rosreestr și, astfel, va confirma din nou decizia sa de a vinde sau cumpăra un apartament.
Aplicația va fi pregătită pentru dvs. de un specialist, trebuie să o verificați pentru erori și să o semnați.
La 1 ianuarie 2020, au intrat în vigoare modificări la Legea federală-218 „Cu privire la înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare” și la Codul civil al Federației Ruse.
Acum, cumpărătorul de bunuri imobiliare, care s-a bazat pe datele de la USRN, este recunoscut ca cumpărător de bună credință (articolul 8.1, clauza 6 din Codul civil al Federației Ruse).
Citiți acest articol util:
În plus, un cumpărător de bună credință de imobil poate conta pe compensarea pierderilor financiare în cazul pierderii dreptului de proprietate asupra unei singure locuințe. (Articolul 68.1 FZ-218)
Cum este cumpărarea și vânzarea unui apartament
Care sunt tipurile de tranzacții imobiliare? Ce trebuie să verificați înainte de a încheia o afacere. Condiții suplimentare ale contractului de vânzare a unui apartament. Opțiuni de tranzacție.
Majoritatea dintre noi s-au ocupat de cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare cel puțin o dată în viață. Pentru a evita situațiile neplăcute asociate cu fraude sau erori în documentație, trebuie să știți cum să parcurgeți procedura de întocmire a unui contract de vânzare a unui apartament și să țineți cont de nuanțele care există în legislația actuală a Rusiei.
Un contract de vânzare (SPA) este un document scris care este semnat de ambele părți și 
implică consecințe juridice. In cazul achizitionarii unui apartament, incheierea contractului va atrage dupa sine instrainarea proprietatii de la Vanzator in schimbul unei anumite sume de bani, si aparitia dreptului de proprietate de la Cumparator.
Imediat ce părțile semnează acordul, acestea sunt responsabile pentru îndeplinirea obligațiilor specificate în acesta.
Ulterior, Cumpărătorul și Vânzătorul trebuie să solicite la Rosreestr înregistrarea transferului de proprietate. Temeiul contestației este încheierea acordului relevant. Dacă în document se constată erori sau neconcordanțe, înregistrarea nu va fi posibilă. Întrebarea apare în mod firesc cu privire la formularul standard al unui contract de vânzare pentru 2019, care poate fi completat și garantat pentru a evita probleme. Din păcate, nu există o formă universală, dar există o serie de mostre care pot fi editate pentru a se potrivi circumstanțelor.
Dreptul de a dispune de proprietate aparține numai proprietarului, dar tranzacțiile se pot face și prin reprezentanți prin împuternicire.
Cele mai comune tipuri de tranzacții sunt:
Legea prevede înregistrarea obligatorie a unei tranzacții imobiliare la Rosreestr.
Toate informațiile din timpul înregistrării sunt introduse în registrul de stat USRN. O excepție poate fi prevăzută doar prin lege (de exemplu, această regulă nu se aplică închiriilor pe termen scurt de bunuri imobiliare).
Efectuarea tranzacțiilor imobiliare fără sprijinul unui avocat vă poate crea probleme serioase. Riști să fii înșelat, să-ți pierzi banii sau drepturile asupra unui apartament.
Sarcina unui avocat este să elimine toate aceste consecințe și să asigure protecția intereselor dumneavoastră în toate etapele tranzacției, de la verificarea fiabilității contrapărții până la înregistrarea locuințelor la serviciul Rosreestr.
Dacă decideți să încheiați un contract de închiriere, amintiți-vă regulile de înregistrare a unor astfel de tranzacții. La încheierea unui contract pe termen lung (mai mult de un an), tranzacția trebuie înregistrată la Rosreestr.
Cel mai adesea, la nivel de gospodărie, oamenii efectuează ei înșiși astfel de proceduri sau apelează la o agenție pentru a însoți o tranzacție imobiliară, în urma căreia proprietatea trece de la un proprietar la altul.
Aceste tranzacții includ: 
Pentru a face cunoștință cu un exemplu de astfel de operațiune, vă sugerez să citiți articolul „Sprijinirea unei tranzacții pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament”.
Adesea, tranzacțiile au loc cu acțiuni imobiliare.
În același timp, compoziția cantitativă și calitativă a proprietarilor se schimbă. Unele dintre ele pot continua 
dețin obiectul, în timp ce alții pierd un astfel de drept.
Acest tip de tranzacții ar trebui să includă corporatizarea, împărțirea proprietății, construcția comună, relocarea unui apartament comunal și intrarea într-un condominiu. În sfera relaţiilor economice, acestea sunt: lichidarea unei întreprinderi, precum şi introducerea bunurilor imobile în capitalul autorizat.
Efectuarea unui credit garantat cu imobiliare presupune ca, in anumite conditii, dreptul de proprietate asupra locuintei trece la banca.
Uneori, unele tipuri de activități comerciale presupun tranzacții imobiliare, în urma cărora un obiect are proprietari suplimentari, utilizatori sau restricții (servitudini).
Aceste operațiuni includ:
Totodată, procedura de înregistrare a imobilelor în fiecare dintre cazurile luate în considerare are propriile caracteristici, pe care le puteți înțelege dacă citiți articolul corespunzător de pe site-ul nostru.
Articolul 429 este dedicat contractului preliminar din Codul civil al Federației Ruse. Paragrafele acestui articol precizează că:
Pentru ca nimeni să nu se îndoiască de legalitatea tranzacției, să nu o poată contesta, este necesar să se întocmească un acord în conformitate cu prevederile legii:
Legea/articolul
Puncte cheie
| Despre forma contractului | |
| Artă. 550, art. 434 din Codul civil al Federației Ruse | Potrivit documentului, este permisă doar o formă scrisă a unui acord privind cumpărarea și vânzarea de proprietate. |
| Artă. 554 din Codul civil al Federației Ruse | Cu privire la necesitatea de a furniza informații specifice despre obiectul contractului de vânzare. |
| Artă. 558 din Codul civil al Federației Ruse | Se precizeaza ca este necesara indicarea in contract a persoanelor care isi pastreaza dreptul de folosinta. |
| Despre intretinerea apartamentului | |
| Artă. 210 din Codul civil al Federației Ruse | Proprietarul este responsabil pentru plata facturilor la utilități. La transferul dreptului de proprietate, responsabilitatea întreținerii proprietății este transferată noului proprietar. |
| Despre plata | |
| paragraful 5 al art. 488 din Codul civil al Federației Ruse | Până la plata costului apartamentului, acesta poate fi proprietatea colaterală a vânzătorului, dacă nu se prevede altfel prin contract. |
| Artă. 555 din Codul civil al Federației Ruse | Contractul trebuie sa precizeze pretul obiectului. Acest lucru vă permite să identificați subiectul tranzacției. |
| Despre transferul de proprietate | |
| Artă. 556 din Codul civil al Federației Ruse | Articolul reflectă regulile de transfer de bunuri imobiliare. Părțile trebuie să semneze documentul - actul de transfer și să indice acest lucru într-unul dintre paragrafe. |
| Cu privire la recunoașterea invalidității tranzacției, pe răspunderea vânzătorului și a cumpărătorului | |
| Artă. 461 din Codul civil al Federației Ruse, art. 557 din Codul civil al Federației Ruse | Vocația statului de drept este de a proteja cumpărătorul. În cazul în care apartamentul este pus sub sechestru de către terți, vânzătorul trebuie să compenseze pierderile cauzate ca urmare a sechestrului. O excepție este conștientizarea de către cumpărător a circumstanțelor nefavorabile ale tranzacției. În plus, în cazul în care Cumpărătorul descoperă defecte ireparabile, acesta poate refuza executarea contractului și poate cere restituirea sumei. |
| Despre nulitatea contractului | |
| Artă. 167 din Codul civil al Federației Ruse | Dacă DCT este invalid, cumpărătorul trebuie să returneze apartamentul, iar vânzătorul trebuie să returneze banii. Dacă restituirea în natură nu este posibilă, contravaloarea proprietății va fi rambursată. |
| La notarizare, înregistrare de stat | |
| Artă. 551 din Codul civil al Federației Ruse, Legea nr. 218-FZ privind înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare | Reglementați necesitatea înregistrării de stat. |
| Artă. 131 din Codul civil al Federației Ruse | Transferul dreptului de proprietate asupra proprietății trebuie înregistrat. Drept urmare, autoritatea de înregistrare emite un document prin care se indică noul proprietar. |
Familiarizarea cu principalele prevederi ale documentelor vă va oferi o idee despre cum să întocmiți independent un contract de vânzare a unui apartament. Cu toate acestea, este necesar să se țină cont de condițiile tranzacției, de circumstanțele însoțitoare. De exemplu, dacă înstrăinarea unui apartament vizează copiii minori, soții, trebuie să se țină seama de interesele acestora, făcând referire la articolele din Codul familiei (articolul 34, articolul 35 din RF IC).
În prezent, există mai multe modalități de a efectua o tranzacție. Fiecare are avantajele și dezavantajele sale, dar toate sunt solicitate în felul lor.
Auto-vânzarea unui apartament necesită îngrijire și prudență deosebită. Există multe nuanțe în acest caz, principalul lucru este să le studiați și să le amintiți:
Dacă vânzătorul / cumpărătorul a studiat cu atenție toate punctele de înregistrare a vânzării unui apartament, a pregătit toate documentele necesare, atunci cu siguranță va evita multe dificultăți. La urma urmei, un astfel de proces laborios poate fi plin de capcane.
Contractul de vânzare a unui apartament se întocmește într-o formă scrisă simplă. Puteți să-l autentificați dacă doriți, dar acest lucru nu este necesar.
Din 29 decembrie 2015, participarea notarului a devenit obligatorie la efectuarea tranzacțiilor cu cotele unui apartament, precum și la vânzarea proprietăților deținute de minori. Încă nu este necesară certificarea altor tranzacții imobiliare la notar.
Ce documente sunt necesare la întocmirea unui contract de vânzare a unui apartament?
În primul rând, un certificat de proprietate asupra apartamentului de vânzare. Pe lângă certificat, veți avea nevoie și de un document de titlu, care confirmă baza apariției drepturilor de proprietate de la vânzătorul apartamentului. Un astfel de document ar putea fi:
Veți avea nevoie și de detaliile pașaportului ambelor părți, adică vânzătorului și cumpărătorului.
În plus, trebuie să vă aprovizionați cu un certificat cu privire la cine este înregistrat în acest apartament. Dacă nimeni nu este înregistrat în el, va fi nevoie și de un certificat.
Dacă vânzătorul apartamentului este căsătorit, pentru a vinde apartamentul este necesar acordul celuilalt soț. Dacă proprietarul este minor, va trebui să luați o decizie din partea autorităților tutelare care să permită vânzarea apartamentului.
Din 29 decembrie 2015 se solicită o decizie în autoritățile tutelare de către notar.
Și, desigur, veți avea nevoie de o chitanță pentru plata taxei de stat. Valoarea taxei de stat pentru înregistrarea transferului de proprietate asupra bunurilor imobiliare este de 2 mii de ruble. Plătitorul taxei de stat este cumpărătorul apartamentului.
„Esenţiale” sunt clauzele obligatorii ale contractului, în lipsa a cel puţin unuia dintre aceştia, contractul se consideră neîncheiat.
Termenii esențiali ai Contractului de cumpărare și vânzare de apartamente includ:
Dacă drepturile asupra apartamentului sunt limitate, atunci acest lucru trebuie să fie indicat și în contract, în caz contrar înregistrarea poate fi refuzată.
Pe lângă condițiile esențiale, DCT, de regulă, indică o serie de condiții și informații suplimentare, numărul și componența cărora depind de tranzacția specifică și de dorințele părților, precum și de alfabetizarea avocatului. redactarea contractului. Deși aceste condiții suplimentare nu sunt obligatorii (adică nu trebuie să fie indicate în contract), dar dacă sunt indicate, atunci au aceeași forță și poartă aceleași consecințe juridice ca și condițiile principale (esențiale).
Fiecare frază din contract contează. Și termenii suplimentari ai contractului reflectă nuanțele și caracteristicile unei anumite tranzacții, precum și cerințele și dorințele participanților săi.
În special, următoarele condiții suplimentare, informații și obligații ale părților sunt indicate în Contractul de cumpărare și vânzare de apartamente:
Prin acordul părților, contractul poate indica și obligații suplimentare, confirmări, garanții, precum și penalități și penalități pentru fiecare dintre părți în caz de nerespectare.
În general, orice condiții suplimentare convenite de părțile la tranzacție pot fi indicate în contract, cu condiția ca acestea să nu contravină legii și esenței contractului în sine.
Regulile de aplicare a acordurilor de cumpărare și vânzare imobiliare sunt reglementate de Codul civil al Federației Ruse, în special de articolele 549 - 558.
Dacă DKP conține mai multe foi, atunci toate trebuie să fie cusute, legate între ele și certificate prin semnăturile părților.
Contractul de vânzare a unui apartament se întocmește și se semnează în cel puțin 3 exemplare: un exemplar pentru fiecare parte la contract și un exemplar pentru registrator (UFRS).
Îndeplinirea efectivă a condițiilor din contract (îndeplinirea obligațiilor) se consemnează apoi prin semnarea Certificatului de Transfer și Acceptare Apartament.
Executarea contractului de vânzare-cumpărare cu executarea ulterioară a contractului este reglementată de normele art. 454 din Codul civil al Federației Ruse.
Articolul stabilește procedura de implementare a tranzacției, conform căreia cumpărătorul trebuie să transfere proprietatea în proprietate, iar vânzătorul trebuie să o accepte și să plătească bani pentru aceasta.
Prețul tranzacției trebuie să fie convenit de către contrapărți înainte de tranzacție.
Conform regulilor stabilite, procedura de încheiere a achiziției și vânzării de imobile se desfășoară în etape.
Etapele tranzacției includ:
Înainte de a încheia o tranzacție de vânzare-cumpărare, este necesar să verificați:
Înainte de a face o afacere, un pas important este să verificați vânzătorul proprietății. Pentru asta ai nevoie de:
Notă. Dacă apartamentul a fost moștenit de vânzător, ar trebui să întrebați notarul despre prezența altor moștenitori.
Autenticitatea documentelor este un punct cheie la care ar trebui să acordați atenție atunci când cumpărați un apartament. Hârtiile falsificate și invalide pot determina o tranzacție ilegală, care ulterior va duce la litigii și recunoașterea contractului ca nul.
O atenție deosebită trebuie acordată fiabilității unor astfel de documente, cum ar fi:
Falsificarea acestor documente va însemna că încearcă să vândă ilegal apartamentul.
O grevare este o restricție impusă unui apartament care există indiferent de schimbarea proprietății. Această casă este greu de vândut. Prin urmare, mulți vânzători merg la trucuri, păstrând tăcerea despre disponibilitatea acestuia.
Notă. Informațiile despre prezența unei sarcini sunt indicate într-un extras din Registrul Unificat de Stat al Imobiliare (EGRN).
Tabelul 4. Tipuri de sarcini pentru locuințe
| Vedere | Notă |
| Credit ipotecar | Împrumuturile ipotecare neplătite, în urma cărora proprietatea este gajată, poate deveni un obstacol în calea vânzării acesteia |
| Chirie | Vânzarea spațiilor de locuit în momentul în care acesta este închiriat altor cetățeni |
| Chirie (un acord în baza căruia un cetățean îi oferă proprietarului tot ceea ce este necesar de-a lungul vieții sau pentru o anumită perioadă. În schimb, el își primește apartamentul în proprietate) | Vânzarea unui apartament, care ar trebui să treacă unui nou proprietar în viitor, este inacceptabilă |
| Arestare | Vânzarea locuințelor sub arest este problematică. Motivul arestării este lipsa de plată a facturilor și a serviciilor pentru o lungă perioadă de timp. În acest caz, restricțiile vor fi aplicate de către serviciile publice |
| Managementul încrederii | Managementul încrederii înseamnă a avea grijă de proprietatea unui străin pentru o anumită perioadă de timp. În această perioadă, el are dreptul de a locui într-un apartament |
Datoria este datorată proprietarului, și nu sediului acestuia. În practică, disputele apar adesea după transferul dreptului de proprietate. Este indicat sa tii cont de suma datoriei sau de absenta acesteia atunci cand intocmesti un contract de vanzare cu ipoteca. Dacă există un sechestru de proprietate sau alte sarcini, le veți vedea într-un extras din USRN. Un certificat de lipsă de datorie pentru locuințe și servicii comunale este eliberat la MFC sau la compania care deservește clădirea (de exemplu, Marea Britanie).
Este puțin probabil ca o bancă să aprobe o ipotecă dacă există facturi la utilități. Dar luați în considerare următoarele opțiuni:
Puteți citi despre cum să cumpărați sau să vindeți un imobil care este gajat de bancă și să evaluați corect riscurile într-un alt articol: Vânzarea sau cumpărarea de imobile pe gaj.
Banca verifică prezența sau absența arestărilor și interdicțiilor solicitând un extras de la USRN în formă electronică.
Clientul poate solicita și o declarație electronică pe site-ul Rosreestr (rosreestr.ru) pentru a se asigura că nu există restricții.
Există trei moduri de a încheia un contract de vânzare de bunuri imobiliare:
Dacă o faci singur, poți economisi mult timp și bani, dar contactarea specialiștilor va ajuta la securizarea tranzacției și la economisirea energiei în schimbul plății pentru serviciile lor.
Puteți vinde sau cumpăra un apartament atât cu numerar, cât și cu ajutorul unui credit ipotecar. Vor fi puține diferențe în acord - vor fi adăugate elemente legate de credit ipotecar, cum ar fi suma împrumutului, de exemplu. În plus, ipoteca implică o evaluare obligatorie a locuințelor colaterale.
În baza prevederilor Codului civil, contractul de vânzare cumpărare precizează:
De asemenea, puteți achiziționa o consultare detaliată privind completarea unui model de contract, ținând cont de circumstanțele tranzacției dvs. și un șablon deja adaptat pentru acesta. Veți primi un e-mail cu un link pentru a vizualiza consultația și un link pentru a descărca modelul de contract preliminar adaptat.
Desigur, pentru fiecare tranzacție imobiliară ai nevoie de un contract individual, pentru că semnătura ta sub el costă bani și foarte mult.
Rezilierea oricărui contract, inclusiv a celui preliminar, are loc:
Prima dată, scrisă de obicei imediat sub titlu, este data la care a fost întocmit și semnat acordul. De aici începe contractul.
A doua dată care este scrisă în document este ziua sau data tranzacției principale. În cazul în care părțile nu pot preciza această dată, încheierea contractului principal de vânzare trebuie să aibă loc în termen de un an de la data primei date. Dacă ambele părți nu au avut timp să se pregătească pentru înțelegere la ora stabilită, ele pot conveni una cu cealaltă și pot stabili o nouă dată.
O astfel de moliciune este posibilă dacă achiziționarea unui apartament pentru cumpărător nu prezintă dificultăți financiare. În contractul de vânzare a unui apartament cu ipotecă, data încheierii tranzacției principale este întotdeauna indicată și nu poate fi amânată. În caz contrar, banca va refuza împrumuturile ipotecare cumpărătorului și o va trece pe lista clienților nesiguri.
Cerințele obligatorii pentru indicarea datelor cu caracter personal în contract sunt aceleași pentru ambele contrapărți.
Dacă există mai mulți vânzători / cumpărători - un apartament este vândut / cumpărat, de exemplu, de către soți - datele personale trebuie indicate în ordine pentru fiecare.
În cazul în care una dintre părți este reprezentată de o altă persoană (a treia persoană) în baza unei împuterniciri, detaliile procurii certificate de notar vor fi indicate în contractul preliminar de vânzare cumpărare.
Obiectul sau subiectul unui contract de vânzare este un apartament pe care cumpărătorul urmează să-l cumpere de la vânzător folosind un credit ipotecar. Cu cât sunt furnizate mai multe informații despre apartament, cu atât evaluarea acestuia va fi mai precisă și cu atât mai fiabilă va fi șansa de a obține aprobarea pentru suma împrumutului solicitat.
Contractul trebuie să precizeze:
Dacă, în temeiul unui antecontract de vânzare imobil, transferați un depozit, pentru a vă asigura că părțile la tranzacție îndeplinesc acordurile preliminare, contractul de depozit este un document obligatoriu, în caz contrar instanța (în cazul unei tranzacții eșuate ) va considera depozitul ca o plată în avans!
Este necesar să se facă nu numai înregistrarea legală a transferului de proprietate, ci și 
real. Pentru aceasta se intocmeste un act de acceptare si transfer. Indică ce proprietate a fost transferată, în ce stare. Acest document stabilește îndeplinirea obligațiilor din contract și este completarea acestuia.
Documentul este întocmit cu ajutorul unui avocat, dar știind cum arată actul, îl puteți pregăti singur.
După semnarea actului de transfer, toată responsabilitatea pentru apartament (inclusiv plata facturilor de utilități) trece la cumpărător.
Actul de transfer poate fi semnat înainte sau după înregistrarea transferului de proprietate. În unele regiuni, acțiunile de înregistrare nu se efectuează fără act, de aceea se recomandă ca în Acordul Principal să se prescrie posibilitatea emiterii unui act după înregistrare ca clauză separată.
Contractul de vânzare este valabil până la îndeplinirea tuturor condițiilor enumerate în acesta. Această regulă este prevăzută în paragraful 3 al art. 425 din Codul civil al Federației Ruse.
Dacă banii sunt transferați vânzătorului, iar cumpărătorul a primit toate documentele pentru apartament și a înregistrat transferul de proprietate, tranzacția poate fi considerată finalizată. Există însă situații curioase când documentul conține condiții care limitează acțiunile noului proprietar. De exemplu, unul dintre puncte poate fi condiția de a nu lua un câine sau de a nu efectua reparații în weekend. Atâta timp cât implementarea lor este relevantă, acordul este considerat valabil.
Important
Chiar și după expirarea contractului, părțile sunt răspunzătoare pentru încălcarea termenilor acestuia.
Până la îndeplinirea contractului, adică nu s-a făcut înregistrarea acestuia, părțile pot anula tranzacția în mod conciliant. Odată ce contractul a fost executat, acesta nu poate fi reziliat. Va trebui fie să mergeți în instanță, fie să efectuați o tranzacție inversă.
O cerere de anulare a vânzării și cumpărării poate fi depusă în termen de 3 ani de la data tranzacției, cu toate acestea, perioada de aplicare poate fi prelungită dacă partea nu a știut anterior despre încălcarea drepturilor lor.
Acordul se întocmește în cel puțin 3 exemplare. Unul este stocat în Rosreestr, al doilea este dat Vânzătorului, iar al treilea Cumpărătorului.
Dacă există mai mulți vânzători sau cumpărători, adică se vinde un apartament care este în proprietate comună, numărul de contracte trebuie să fie egal cu numărul de participanți la tranzacție.
Potrivit art. 433 din Codul civil al Federației Ruse, contractul este considerat încheiat dacă:
Lipsa înregistrării de stat nu poate servi drept bază pentru recunoașterea contractului ca nul. Adică, înainte de înregistrare, cumpărătorul este deja Proprietarul proprietății, dar nu poate dispune efectiv de ea (Rezoluția Plenului Forțelor Armate ale Federației Ruse 10/22 din 04/29/2010).
În cele mai multe cazuri, numărul contractului nu este indicat. Dacă nu există un număr, dar este necesar să îl puneți, se scrie „b / n”.
Dacă este necesar, indicați numărul de înregistrare, ar trebui să acordați atenție sigiliului Rosreestr.
Acesta va conține data și numărul de înregistrare.
Contractul conturează procedura de transfer al fondurilor proprii și de credit, cu cât mai detaliate, cu atât vor apărea mai puține întrebări în timpul procesării ulterioare. Principalele riscuri pentru cumpărător și vânzător rezidă în condițiile de returnare a avansului în cazul în care tranzacția nu are loc. Vinovatul poate fi lăsat fără depozit, precum și să plătească o amendă. Protejează-ți interesele. Opțiuni de responsabilitate:
Poate doriți să insistați pe o descriere detaliată a evenimentelor care sunt implicate de vinovăție pentru a evita formularea ambigue.
Transferul primei tranșe este adesea documentat de către părți într-un acord preliminar. Totodată, forma Acordului preliminar trebuie să fie aceeași cu cea principală, adică dacă pentru Acordul principal este prevăzută o formă notarială, atunci acordul preliminar trebuie legalizat. Documentul are forță juridică mai mică decât contractul principal de vânzare cu ipotecă. Fixează pe hârtie intențiile părților, elimină necesitatea de a renegocia datele cheie ale acordului principal, care sunt greu de calculat în etapa de culegere a informațiilor. De asemenea, transferul avansului poate fi confirmat printr-o chitanță.
Nu semnați niciodată un contract de cumpărare și vânzare dacă este scris că decontările s-au făcut integral, dar de fapt banii nu au fost transferați. Este mai bine să prescrieți în contract exact metoda de plată care va fi de fapt.
Prețul este afectat de complexitatea procedurii în sine, de costul obiectului, de durata procedurii. În plus, modul în care este executată tranzacția joacă un rol important în stabilirea prețurilor. Relația cu un notar este costisitoare. La aceasta trebuie adăugat consimțământul soțului, care costă 1000 de ruble.
Cuantumul taxei de stat în timpul înregistrării în sine este determinat de codul fiscal și depinde de tipul obiectului. Îmi propun să luăm în considerare mai detaliat cei trei factori principali care afectează prețul tranzacțiilor imobiliare.
Suma tranzacției joacă un rol important în înregistrarea dreptului de proprietate. Citiți despre această procedură în articolul nostru detaliat. Acest lucru se aplică nu atât pentru Taxa de Stat, cât pentru calcularea costului serviciilor terților. De exemplu, un notar trebuie să plătească un anumit procent din costul imobiliar.
La contactarea avocaților pentru tranzacții imobiliare, tariful pentru serviciile acestora se calculează și pe baza sumei tranzacției, deși nu întotdeauna.
Un rol important în stabilirea prețurilor îl joacă complexitatea procedurii de procesare a documentelor în tranzacțiile imobiliare. Problema este că multe obiecte nu sunt furnizate cu toată documentația necesară care ar trebui să fie la înregistrare. În special, pașapoartele tehnice, schemele cadastrale și alte documente importante pot lipsi.
Uneori sunt situatii in care obiectul tranzactiei devine obiectul unui litigiu intre rude sau mostenitori. Soluționarea unor astfel de situații necesită și investiții financiare. Prin urmare, cu cât sunt mai multe astfel de dificultăți, cu atât costul serviciilor unui avocat imobiliar este mai mare.
Adesea, este nevoie de mai mult timp pentru a finaliza o tranzacție decât durează de obicei. De exemplu, atunci când proprietarii sau moștenitorii locuiesc în orașe diferite și este nevoie de timp pentru a ajunge. Uneori, pentru a înregistra imobile, trebuie să obțineți în instanță dreptul de a face acest lucru. De asemenea, astfel de probleme judiciare nu sunt rezolvate rapid. Cu cât termenul este mai lung, cu atât mai mult trebuie să plătiți.
Puteți încheia un contract în unul dintre următoarele moduri:
Agentul imobiliar nu trebuie sa aiba studii juridice, prin urmare, in materie de incheiere a contractelor, reprezentantul agentiei poate fi incompetent. Agentul imobiliar are de obicei un acord „în gol”, pe care îl poate oferi Vânzătorului și Cumpărătorului, iar documentul este completat direct în departamentul juridic al organizației.
Verificarea notarială este mai amănunțită, ceea ce înseamnă că părțile sunt mai sigure.
Dacă încredințați designul unui notar, acesta va efectua următoarele lucrări:
Pe lângă cele de mai sus, un notar poate depune mărturie despre sanitatea, capacitatea juridică a persoanelor, astfel încât va fi imposibilă contestarea actului.
Unul dintre avantajele efectuării unei tranzacții prin notar este posibilitatea de a face decontări prin contul său special de depozit.
Servicii similare sunt asigurate de un avocat, cu singura deosebire ca acesta nu va putea pune legalizare. Cu toate acestea, cu asistența unui avocat, puritatea tranzacției va fi garantată.
Înregistrarea de stat a contractului de vânzare este prevăzută la paragraful 2 al art. 558 din Codul civil al Federației Ruse, totuși, există o notă în articol. Dacă a fost încheiat după 1 martie 2013, nu este necesară înregistrarea de stat.
În continuare va trebui să contactați Rosreestr pentru a înregistra transferul de proprietate, care este înregistrat în USRN. Aici este util acordul, fără el nu se vor face modificări.
În acest moment, pentru a confirma dreptul de proprietate, trebuie să obțineți un extras de la USRN. Certificatele de înregistrare de stat emise anterior rămân valabile.
Dacă una dintre contrapărți refuză să se adreseze la Rosreestr, puteți depune o plângere la instanță. Ca urmare, se ia o decizie privind înregistrarea de stat, iar proprietarul care se sustrage fără motiv va fi obligat să despăgubească pe a doua parte pentru prejudiciul cauzat de întârziere.
Acționarii întocmesc un contract general de vânzare. Toate sunt introduse în document ca „Vânzători”. Fiecare dintre ei va trebui, de asemenea, să-și pună semnătura pe contract. „Prețul” este valoarea întregului apartament - ulterior, veniturile sunt împărțite între foștii proprietari proporțional cu cotele lor. În același timp, nu este necesară respectarea dreptului de preferință la cumpărare unul în raport cu celălalt. Pentru reînregistrarea dreptului de proprietate în Rosreestr, Cumpărătorul (noul proprietar) plătește o singură taxă de stat.
În acest caz, nu contează dacă imobilul este înstrăinat în favoarea unui Cumpărător sau a mai multor Cumpărători diferiți. Fiecare Vânzător încheie un nou contract de vânzare cu Cumpărătorul, indicând ca „preț” valoarea cotei sale specifice. Dreptul de preempțiune la cumpărare trebuie să fie luat în considerare de către toți coproprietarii – unul în raport cu celălalt.
Pentru reînregistrarea dreptului de proprietate în Rosreestr, Cumpărătorul va trebui să plătească atâtea taxe de stat câte sunt acorduri separate între el și Vânzători. Dacă, în cadrul contractului general de vânzare, sunt indicați mai mulți Cumpărători, atunci taxa de stat este împărțită (fie proporțional cu acțiunile lor, fie pe principiul plății egale - de exemplu, 500 de ruble din fiecare).
Aici există câteva caracteristici asociate conceptului de „proprietate asupra proprietății dobândite în comun”. De exemplu, o soție care a cumpărat o cotă dintr-un apartament va putea pretinde simultan jumătate din fondurile pe care ea însăși le va plăti soțului ei. În acest caz, întregul proces de cumpărare și vânzare își pierde sensul.
Pentru a evita absurditatea tranzacției, soții ar trebui mai întâi să împartă proprietatea dobândită în comun (adică să-și aloce cotele exacte), apoi să întocmească un contract de căsătorie cu privire la proprietatea separată a bunului dobândit din momentul încheierii acestui document. Ambele proceduri pot fi efectuate în mod voluntar în biroul notarial. După parcurgerea acestor pași, soții vor deveni entități independente și își vor putea administra acțiunile, inclusiv. – implementați-le unul în favoarea celuilalt. Contractul de vânzare va fi întocmit în formă tipizată.
Pentru a cumpăra locuințe într-o clădire nouă, trebuie să luați un împrumut pentru a o cumpăra de la o bancă. Dar pentru aceasta trebuie să îndepliniți anumite cerințe.
Este posibil să cumpărați o locuință pe credit fără avans, consultați articolul: un apartament într-un credit ipotecar fără avans.
De multe ori cerința băncii se rezumă la cumpărarea unui apartament de la o firmă de construcții acreditată, prin încheierea unui precontract cu aceasta.
Procedura pentru obținerea unui credit ipotecar de la dezvoltator:
Precontractul trebuie să conțină condițiile esențiale ale tranzacției principale de vânzare și cumpărare, de exemplu, cu privire la valoarea plății inițiale, momentul plății etc.
La încheierea unui contract preliminar pentru achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă, dezvoltatorii adesea nu își prescriu responsabilitatea în cazul punerii în funcțiune prematură a casei.
Precontractul trebuie să conțină adresa exactă a obiectului contractului, care să permită identificarea spațiului de locuit achiziționat.
Dacă o rudă este și coproprietar, atunci dreptul de preempțiune la cumpărare se consideră a fi luat în considerare și realizat. Dacă ruda nu este coproprietar, atunci Vânzătorul va trebui mai întâi să respecte dreptul de prim refuz deținut de ceilalți coproprietari. Doar dacă refuză să împartă se poate realiza în favoarea unei rude.
Oricât de încrezătoare este relația dintre oamenii apropiați, va fi necesar să se întocmească un acord conform tuturor regulilor. Este necesar să se stabilească atât transferul acțiunii, cât și transferul de bani în modul prescris (de exemplu, prin întocmirea unui act de transfer și a unei chitanțe pentru primirea de fonduri).
În acest caz, autoritățile de tutelă și de tutelă trebuie să își dea acordul pentru tranzacție. Angajații OLP sunt chemați să se asigure că proprietarul nu își pierde cota iremediabil. El trebuie să primească fie fondurile economisite într-un cont bancar personal, fie o cotă echivalentă în altă parte.
Reprezentanții legali ai minorului/incapacitații/persoanei restricționate sunt responsabili pentru depunerea cererii la OLP. Dacă proprietarul are 2 părinți (părinți adoptivi, tutori, curatori), atunci cererea trebuie depusă de aceștia împreună. Un acționar în vârstă de peste 14 ani completează cererea cu acordul său scris pentru tranzacție. Permisiunea sau refuzul motivat se eliberează de către angajații PLO în termen de 15 zile calendaristice de la primirea cererii.
Potrivit paragrafului 3 al art. 37 din Codul civil al Federației Ruse, reprezentantul legal al unei persoane minore / incompetente / parțial incapacitate nu poate intra în tranzacții de proprietate cu pupul său. Este permisă doar donația și de la un părinte, părinte adoptiv, tutore sau curator în relație cu secția, dar nu invers.
Reprezentantul legal nu are, de asemenea, dreptul de a acționa în numele pupitului său dacă cealaltă parte la tranzacție este soțul/altă rudă apropiată a reprezentantului legal. Dacă doriți să efectuați o astfel de tranzacție imobiliară, reprezentantul legal va trebui să contacteze OLP. Acest organism va analiza cât de potrivită este o astfel de vânzare și cumpărare. Angajații instituției vor prelua temporar atribuțiile de reprezentare legală a unei persoane minore/incapacitate/incapacitate parțial.
Până acum am luat în considerare tranzacții imobiliare mai mult sau mai puțin simple. Acest lucru nu înseamnă că toate obiectele fără excepție sunt atât de ușor de înregistrat.
Există așa-numitele tranzacții imobiliare „complexe”, a căror execuție necesită eforturi suplimentare.
Propun să luăm în considerare în practică problema transferului spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale. O astfel de tentație apare pentru acei proprietari a căror locuință este situată la parterul clădirii, dar nu este folosită în scopul propus. Dacă transferați un apartament la statutul de spații nerezidențiale, îl puteți închiria în mod profitabil persoanelor juridice sau antreprenorilor individuali.
Înainte de a face acest lucru, trebuie să înțelegeți regulile care sunt clar precizate în codul de locuințe.
Când este imposibil să transferați un apartament în statutul nerezidențial:
Pentru a efectua toată această procedură, trebuie să colectați un anumit pachet de documente, dar decizia va fi luată de organismul autorizat și nu este întotdeauna pozitivă.
Documentele:
În plus, funcționarii au dreptul de a cere proprietarului acordul altor locuitori ai casei, ale căror interese pot fi afectate.
Nu este suficient să depuneți documente pentru transferul spațiilor rezidențiale în cele nerezidențiale. De asemenea, trebuie să depuneți un plan detaliat pentru viitoarele spații nerezidențiale. Pentru a face acest lucru, contactați mai întâi ITO, unde vor efectua un calcul complet al costului serviciilor. Aflați cuantumul taxei de stat acolo.
Dacă este nevoie de un aspect diferit pentru viitoarele spații nerezidențiale, atunci o autorizație pentru reconstrucție trebuie obținută de la departamentul de construcții al municipiului dumneavoastră. La fata locului va veni un specialist in domeniul constructiilor si arhitecturii, care va examina apartamentul si va da o parere asupra posibilitatii sau imposibilitatii de reamenajare conform schitei dumneavoastra.
După ce faceți reconstrucția, trebuie să sunați pe angajații BTI care vor lua toate măsurătorile și vor face un nou pașaport tehnic pentru această cameră. Apoi contactați Rosreestr sau MFC cu o cerere de înregistrare a unui spațiu deja nerezidențial.
Deoarece etapa transferului de bani nu poate fi evitată atunci când se efectuează tranzacții imobiliare, această problemă ar trebui luată în considerare mai detaliat.
În cea mai mare parte, astfel de tranzacții implică sume substanțiale de bani, al căror transfer ar trebui să fie efectuat cât mai sigur posibil. Este puțin probabil ca cineva să decidă astăzi să facă o decontare în numerar de câteva milioane de ruble fără să se asigure în vreun fel.
O alternativă ar fi un transfer fără numerar într-un cont bancar, care este uneori necesar pentru o ipotecă sau înregistrarea unui apartament într-o clădire nouă, care a fost achiziționat folosind fonduri bugetare în cadrul unuia dintre programele de locuințe de stat. De asemenea, puteți plăti în numerar în următoarele moduri.
Un seif într-un seif special (depozitar) este închiriat de către cumpărător. Acolo depune suma necesară în prezența vânzătorului. După aceea, părțile semnează un acord privind utilizarea acestei celule. Potrivit acesteia, vânzătorul va putea retrage bani din celulă numai după înregistrarea proprietății.
Dacă dintr-un motiv oarecare nu a avut loc înregistrarea dreptului de proprietate, atunci cumpărătorul va putea retrage în mod liber banii. Vânzătorul va avea voie să intre în celulă numai cu pașaport și documente care confirmă transferul dreptului de proprietate către cumpărător. Închirierea unui seif pentru o tranzacție imobiliară garantează securitatea și elimină frauda.
Aceasta este, de asemenea, o modalitate fiabilă, dar destul de costisitoare de a transfera bani. În sine, costă doar 1.500 de ruble, dar, în același timp, o tranzacție imobiliară cu un notar și înregistrarea consimțământului soțului la aceasta va costa aproximativ 20 de mii de ruble, în funcție de valoarea tranzacției.
Esența depozitului la notar este că cumpărătorul transferă banii în contul său bancar. Apoi notarul certifică contractul, care reflectă condițiile pentru transferul de bani către vânzător. Cel mai adesea, acesta este sfârșitul procedurii de înregistrare la Rosreestr. Dacă din anumite motive nu a avut loc înregistrarea dreptului de proprietate asupra apartamentului, notarul va returna banii în contul cumpărătorului.
Această metodă este rar folosită, deoarece este prea complicată și nu o folosesc toate băncile. În esență, este similar cu transferul de bani printr-o celulă. Totuși, aici decontările reciproce se fac într-o formă fără numerar din contul cumpărătorului în contul vânzătorului, care poate pur și simplu încasa banii după finalizarea procedurii de înregistrare a obiectului.
Pentru a solicita un împrumut, trebuie să colectați pachetul de documente necesar și să îl duceți la bancă. Următorul pas este alegerea unui apartament. Trebuie să respecte standardele tehnice și normele sanitare. După ce banca aprobă cererea dvs., primiți fonduri care trebuie cheltuite strict pentru scopul propus.
Atenție, nu ar trebui impuse sarcini asupra apartamentului. Vânzătorul primește bani binemeritați pentru apartament, iar cumpărătorul plătește plăți lunare pe termenul ipotecar stabilit (de obicei 15–20 de ani).
Legea permite utilizarea capitalului matern pentru îmbunătățirea condițiilor de viață ale familiei. Pentru a face acest lucru, trebuie să fiți proprietarul unui certificat - un document nominal emis de stat cu un număr unic.
Dacă tranzacția este implementată cu implicarea unor astfel de fonduri, numărul certificatului este întotdeauna indicat în contract.
Dacă ați ales deja un apartament, atunci după încheierea unui acord de vânzare și cumpărare, trebuie să contactați organul teritorial al Fondului de pensii al Federației Ruse cu o declarație. În ea, indicați scopul pentru care vor fi cheltuiți banii. De asemenea, atașați la cerere toate documentele necesare.
Schema tranzacției de vânzare a unui apartament cu ajutorul unei cesiuni este următoarea. Cu ajutorul acestuia, noul cumpărător, efectuând plăți conform contractului de cesiune, dobândește drepturile și obligațiile din acordul cu dezvoltatorul.
Atribuirea cu greu poate fi numită o modalitate de cumpărare și vânzare. Mai degrabă, este un instrument prin care se schimbă partea (acționar sau cumpărător) din contractul cu dezvoltatorul. Cel mai adesea este distribuit pe piața imobiliară primară.
Adesea, achiziția unui apartament nu are loc „de la zero”, ci după revânzarea altor bunuri imobiliare. De exemplu, părinții își vând spațiul mare de locuit pentru a cumpăra locuințe separate pentru ei și copiii lor, sau o familie vinde un singur apartament pentru a cumpăra o opțiune mai spațioasă cu o plată suplimentară. În orice caz, procedura nu se schimbă: cumpărătorul caută un apartament potrivit, verifică documentele proprietarului și discută cu el procedura tranzacției, dar în același timp face publicitate pentru vânzarea propriei locuințe. Pentru ca procesul de cumpărare și vânzare să meargă fără probleme și conform legii, de obicei apelează la agenții imobiliari pentru ajutor. Ei cunosc toate ofertele disponibile pe piata, pot gasi rapid o locuinta potrivita pentru cumparare, iar prin baza de clienti gasesc in acelasi timp si un cumparator pentru apartamentul clientului.
Imobilul municipal este proprietatea statului. Vânzarea unui astfel de apartament poate avea loc numai după privatizare, dar în acest caz, locuința își pierde statutul de municipalitate și devine proprietate privată. De aceea:
Există mai multe motive pentru vânzarea imobilelor prin licitații, printre care încălcarea de către împrumutat a termenilor contractului cu creditorul, precum și vânzarea proprietății companiilor care au declarat faliment. De obicei, la licitațiile de faliment, statul vinde locuințe care au fost deținute de persoane juridice, întreprinderi sau confiscate pentru neplata utilităților și a altor servicii. Un apartament ipotecat este vândut la o licitație la o bancă pentru a închide un împrumut pe care debitorul nu îl poate rambursa.
Prețul inițial al imobilului la licitație este de obicei cu 5-10% mai ieftin decât valoarea de piață, ceea ce face posibilă achiziționarea de locuințe ieftin. Cu toate acestea, trebuie amintit că achiziționarea de apartamente la licitația executorilor judecătorești este plină de riscuri:
Un specialist imobiliar te va ajuta sa cumperi fara riscuri un apartament cu greva bancara.
Necesitatea de a cumpăra o casă într-un alt oraș poate fi cauzată de o schimbare a locului de muncă, de particularitățile de a face afaceri, de situația din țară sau regiune. Pentru a efectua o astfel de tranzacție în mod independent și fără riscuri, trebuie să vă faceți timp pentru a studia costul imobiliar din regiune, veniți în oraș pentru a vedea opțiunile și a completa documentele. Pentru a cumpăra o locuință în alt oraș fără riscuri și pierderi de timp, contactați o agenție imobiliară care are sucursale sau angajați în diferite regiuni pentru ajutor. De regulă, astfel de legături de afaceri există între membrii Breslei Agenților Imobiliari din Rusia sau membrii comunităților de afaceri profesionale special create.
Ipotecile, sau împrumuturile garantate cu imobiliare, pot fi folosite pentru a cumpăra clădiri noi și case secundare. În comparație cu o tranzacție de vânzare-cumpărare, la care participă două persoane - vânzătorul și cumpărătorul - o terță parte este implicată în ipoteca - banca.
Procedura tranzacției ipotecare:
Atunci când solicită o ipotecă pentru o clădire nouă, dezvoltatorul oferă de obicei programe gata făcute și scheme de împrumut de la parteneri. Puteți folosi unul dintre ele, ceea ce va economisi timp, sau puteți contacta o altă instituție de credit. Când cumpărați o proprietate de revânzare cu un credit ipotecar, trebuie să căutați singur un creditor.
Există o serie de condiții standard și individuale pe care băncile le propun debitorilor. Criteriile standard de evaluare includ:
▪ cetăţenia Federaţiei Ruse;
▪ vârsta de la 20-21 de ani la momentul executării contractului și până la 65-75 de ani la momentul rambursării datoriilor;
▪ experienta in munca de la 6 luni;
▪ nivelul venitului, care, pe lângă cheltuielile de bază ale familiei, vă va permite să rambursați în mod regulat împrumutul, dobânda aferentă acestuia.
Unele bănci acordă împrumuturi clienților sub 21 de ani, cu un nivel mediu și scăzut al veniturilor oficiale. De exemplu, Sberbank și Transcapitalbank oferă clienților lor posibilitatea de a rambursa împrumuturile de până la 75 de ani, iar Sovcombank - până la 85 de ani. Condițiile loiale pentru evaluarea debitorilor se aplică de obicei programelor de credit ipotecar cu condiții mai puțin favorabile: cu o perioadă scurtă de împrumut, un avans mare și plată în exces.
Pentru a solicita un credit ipotecar, trebuie să scrieți o cerere sub forma unei bănci și să prezentați următoarele documente pentru verificare:
Dacă se plănuiește utilizarea unui certificat de capital de maternitate sau a economiilor ipotecare militare ca avans, certificatele și extrasele de cont relevante sunt transferate băncii. Lista documentelor poate varia, lista exactă urmând a fi emisă de angajații băncii.
La achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă, veți avea un minim de probleme în găsirea unei firme de încredere care comercializează locuințe. Cu toate acestea, atunci când cumpărați o locuință secundară pe cont propriu, este posibil să aveți unele probleme cu escrocii. Există multe capcane în a face o astfel de afacere.
Un contract preliminar de vânzare vă poate proteja dacă vânzătorul caută un cumpărător mai bun (eșantion de contract preliminar). La întocmirea unui contract de depozit, ar trebui să discutați despre prețul apartamentului, termenul limită pentru întocmirea documentelor privind vânzarea și cumpărarea, precum și suma depozitului. Data evacuarii fostului proprietar este de asemenea importanta.
Înainte de a face o afacere, ar trebui să verificați documentația pentru puritatea legală. Aceasta înseamnă verificarea locuinței pentru legalitatea temeiurilor pentru vânzarea imobilului. Dacă acest lucru nu este posibil, s-ar putea să fiți păcălit. De o importanță deosebită este spațiul de locuit în care a avut loc încălcarea drepturilor minorilor. Dacă un astfel de fapt este descoperit, instanța poate recunoaște tranzacția ca fiind nevalidă.
O fraudă destul de comună este vânzarea de locuințe după ce proprietarul acesteia a murit. În acest caz, tranzacția este invalidă din momentul încheierii. De asemenea, ar trebui să monitorizați cu atenție momentele în care unii cetățeni pot avea dreptul de a revendica o cotă în acest apartament după vânzare (reveniți din locurile de detenție etc.). Cartea de casă a biroului de pașapoarte poate ajuta în acest sens.
Când transferați bani, ar trebui să fiți foarte atenți. Pentru a face acest lucru, adesea închiriază celule în bănci. Acest lucru vă permite să vă protejați cât mai mult posibil. Destul de des, băncile oferă proprietarilor de apartamente acces la o celulă numai după încheierea înregistrării de stat a unui contract de cumpărare și vânzare imobiliară. Măsura este destul de acceptabilă și este foarte populară în rândul cumpărătorilor.
Dacă nu sunteți sigur că puteți evita toate problemele asociate escrocilor, atunci ar trebui să contactați o agenție de încredere care se va asigura că tranzacția este finalizată cu anumite garanții.
Când conveniți asupra unei înțelegeri, verificați numerele documentelor la care se referă contractele și actele dvs. Greșelile de imprimare, chiar și după câțiva ani, pot deveni o bază formală pentru invalidarea unei tranzacții.
Orice extrase și certificate sunt de natură de referință, forma acestora se modifică odată cu legislația, multe dintre ele fiind desființate. Contractul și actul rămân actele legale. Amintiți-vă acest lucru, păstrați-le într-un loc sigur.
Abonați-vă la cele mai recente știri
Vânzarea unui apartament este o tranzacție serioasă, care este important să fie efectuată în conformitate cu toate regulile. Numai în anumite condiții va fi posibil să transferați proprietatea unei alte persoane și să primiți bani pentru aceasta. Tranzacția de cumpărare și vânzare a unui apartament are loc în mai multe etape. Cel mai simplu mod de a-l implementa este să aplici pentru serviciile unei agenții. Cu toate acestea, este posibil să se execute independent cumpărarea și vânzarea, ceea ce va economisi bani pe serviciile unui specialist.
Înainte de a transfera cheile în mâinile cumpărătorului, proprietarul trebuie să se pregătească pentru tranzacție. Etapa preliminară poate cuprinde diverse puncte, în funcție de situație. Din partea vânzătorului, va fi necesară aducerea spațiului de locuit în stare corespunzătoare. De asemenea, va trebui să colectați o listă completă de documente, să decideți asupra unui extras de la chiriașii apartamentului și să verificați dacă există sarcini.
Cumpărătorul va trebui să decidă asupra orașului și regiunii de unde ar dori să cumpere proprietatea. De asemenea, nu strica sa studiezi preturile de pe piata imobiliara si sa vezi optiunile disponibile. După aceea, rămâne de negociat cu vânzătorii despre vizualizarea spațiului de locuit. De asemenea, este important să solicitați o listă completă de documente pentru a asigura puritatea legală a tranzacției.
Adesea oamenii apelează la un intermediar pentru a se ocupa de punctele de mai sus. Dar agentul va trebui să plătească o sumă considerabilă, așa că este mai ieftin să vă ocupați singur de acest proces. Pentru a face acest lucru, va trebui să citiți instrucțiunile detaliate pentru a înțelege cum se va face achiziția unui apartament.
O tranzacție de vânzare-cumpărare nu poate fi efectuată fără o anumită listă de documente. Poate varia în funcție de situația specifică. Cu toate acestea, există o serie de lucrări care trebuie să fie prezente.
Vânzătorul va avea nevoie de:
Dacă cumpărătorul se îndoiește că vânzătorul este capabil, atunci trebuie solicitat certificatul corespunzător. Proprietarul nu trebuie să refuze să-l furnizeze dacă totul este în ordine.
Important! Dacă vânzarea nu este efectuată de proprietar, ci de reprezentantul acestuia, atunci va fi necesară o împuternicire. Mai mult, trebuie să fie corect încadrat și să rămână valabil în momentul actual.
Cumpărătorul are nevoie de un pașaport național pentru a-și verifica identitatea. De asemenea, va trebui să întocmiți un contract de vânzare, acesta trebuie semnat de fiecare dintre părți. Mai mult, sunt necesare cel puțin trei copii, pentru că unul va merge la vânzător, celălalt la cumpărător, iar al treilea este necesar la autoritatea de înregistrare.
Fiecare parte a tranzacției poate fi sfătuită să verifice cu atenție documentele pentru autenticitate și relevanță. Pentru că deseori există escroci, atât printre vânzători, cât și printre cumpărători. Ca urmare, o persoană își poate pierde banii sau proprietatea. În cel mai bun caz, va fi posibil să achiziționați un apartament cu sarcini, de exemplu, care este sub cauțiune, în ipotecă sau cu alți chiriași înregistrați. Pentru a evita acest lucru, este suficient să urmăriți modul în care va avea loc tranzacția, precum și să verificați din nou toate documentele oficiale.
Există etape specifice de vânzare a unui apartament. Este cu siguranță dificil de spus cât timp va dura procesul, deoarece poate fi efectuat la viteze diferite. Totul depinde de cât de repede vânzătorul și cumpărătorul convin și întocmesc documentele. În orice caz, este util să știm după ce schemă va avea loc vânzarea și cumpărarea.
Pași principali:
Așa arată schema unei tranzacții de vânzare a unui apartament. Deci vânzarea va avea loc nu numai în Rusia, ci și în Ucraina, Kazahstan și Belarus.
În ceea ce privește clădirile noi, acolo este creat un acord de participare la capitaluri proprii. O persoană va primi un certificat de proprietate atunci când acceptă un apartament de la dezvoltator. Dar înainte de asta, ar trebui să îl verificați cu atenție și apoi să semnați certificatul de acceptare. În rest, este suficient să urmați instrucțiunile standard pentru ca totul să fie în ordine.
Majoritatea dificultăților apar din cauza factorului uman. De exemplu, dacă cumpărătorul la sfârșitul tranzacției se răzgândește să cumpere obiectul sau vânzătorul refuză procesul. De asemenea, problemele se datorează neatenției, dacă defectele apartamentului nu au fost imediat observate, sau cetățeanul nu a citit toți termenii contractului.
Cel mai simplu mod este să aplici pentru serviciile unei agenții, unde specialistul însuși va verifica toate documentele, precum și calitatea și costul locuinței. Când cumpărați pe cont propriu, nu trebuie să vă grăbiți și trebuie să treceți cu atenție prin fiecare etapă pentru a nu fi nevoit să regretați mai târziu.
Procesul de înregistrare a achiziției și vânzării unui apartament este destul de complicat și necesită o atenție deosebită. Vânzătorul trebuie să se gândească la succesiunea tranzacției viitoare, să ia în considerare toate riscurile și subtilitățile posibile și, de asemenea, să pregătească toate documentele necesare în avans. Pentru a avea o idee despre procesul de realizare a unei tranzacții, trebuie să vă familiarizați cu fiecare dintre etapele acesteia.
Cumpărătorul nu este întotdeauna conștient de ce documente ar trebui solicitate vânzătorului și. De asta se va ocupa și notarul și vă va spune toate nuanțele și riscurile posibile.
Documente necesare pentru înregistrarea cumpărării și vânzării unui apartament:
Cum arată consimțământul soțului (exemplu):
Informații suplimentare. Consimțământul la vânzare este necesar pentru ca pe viitor soții să nu aibă conflicte cu privire la faptul că soțul a vândut locuința fără știrea celuilalt.
Notă! Valabilitatea unui astfel de pașaport nu trebuie să depășească 5 ani. In caz contrar, trebuie comandat unul nou prin Biroul Documentatie Tehnica.
Important! Permisul se eliberează cu condiția ca în curând copilul să fie înregistrat într-un alt apartament (de cumpărat sau la rude). Copilul trebuie să aibă.
Notă! Cea mai comună schemă frauduloasă este vânzarea unui apartament presupus prin procură. Foarte des, acest document este fals. Este recomandabil să verificați imediat persoana de încredere pentru fiabilitate.
Notă! Cumpărătorii sunt foarte dispuși să facă o înțelegere dacă vânzătorul are pregătit un pachet complet de documente și totul pentru că acest lucru reduce semnificativ procesul de executare a acestuia.
Notă! Adesea sunt cazuri când apartamentul achiziționat este returnat prin instanță proprietarului sau rudei proprietarului din cauza incapacității acestuia.
Ce documente sunt necesare pentru a vinde un apartament (video)
Videoclipul vorbește despre principalele documente necesare la vânzarea unui apartament. Nuanțele tranzacției sunt luate în considerare în detaliu. Consultant - director al unei agenții imobiliare.
Exemplu de contract pentru vânzarea unui apartament:
După completarea contractului de vânzare, trebuie să-l semnați.
Important! Este de dorit să se regleze conturile cu cumpărătorul în prezența martorilor de încredere sau cu un notar.
Lista cheltuielilor:
Taxa de stat - 2000 de ruble.
- Pașaportul tehnic al apartamentului - de la 1000 la 1500 de ruble.
- Pașaport cadastral - 250 de ruble (vezi și -).
- Certificat de la Rosreestr - 200 de ruble.
- Înregistrarea unei procuri (dacă este necesar) - 500 de ruble.
În acest caz, vânzătorul apartamentului cheltuiește puțini bani pe tranzacție, dar este expus la tot felul de riscuri.
Notă! Prețurile afișate sunt aproximative și pot varia ușor.
Acte constitutive ale dezvoltatorului (certificat de înregistrare de stat, carta).
- Situații financiare pentru toate perioadele.
- Declaratie de proiect.
- Autorizatie de construire pentru teren.
Notă! Numai după refuzul altor chiriași ai apartamentului de a răscumpăra cota, vânzătorul are dreptul să o vândă altor persoane.
Modificări în ceea ce privește vânzarea:
Veți învăța din următorul articol.
