Az ingatlanpiac működésének jellemzői. árak, a piac kiszolgálása ingatlan.
Építési termékek árának meghatározására szolgáló módszerek. Ingyenes (szerződéses) árak kialakítása.
Arányképzés bérlés bérelt épületekre, helyiségekre.
Ingatlanpiacon értékesített tárgyak ipari célra, folyamatban lévő építkezés, lakás, helyiség kiadó. Ez a piac az szerves része nemzetgazdaság.
Ingatlanpiaci infrastruktúra - értékesítés, aukciók, tanácsadó és ingatlancégek, ingatlanokra szakosodott ügynökségek.
Az ingatlanpiac kialakulásának jellemzői:
Az ingatlanpiac regionális, helyi piacok összessége, amelyek az árak tekintetében jelentősen különböznek egymástól, kockázati szint, az ingatlanbefektetések hatékonysága.
Az ingatlan álló helyzetű, helyről-helyre nem mozgatható, így az ingatlan átruházása az eladóról a vevőre a rá vonatkozó jogok átruházásával történik.
Az ingatlan adás-vétel tőkemozgás, azaz. jövedelemtermelő érték, hiszen vásárolt ház, lakás stb. magasabb áron eladható.
Az ingatlanpiac számos viszonylag különálló szegmensből áll (ipari épületek, lakások, nem lakás céljára szolgáló helyiségek, föld stb.). Ezen szegmensek mindegyike önállóan fejlődik, és saját jogszabályi és szabályozási kerettel rendelkezik.
Az ingatlanállomány nagy része az építőipar terméke.
Az ingatlanpiac két összetevőből áll:
elsődleges piac- ez egy olyan gazdasági helyzet, amikor az ingatlan, mint áru először kerül a piacra. A fő eladók az állam által képviselt köztársasági és a helyi hatóságok hatóságok, építőipari cégek - lakó- és nem lakáscélú ingatlanok szállítói;
másodlagos piac, ahol az ingatlan korábban használt és birtokolt áruként jelenik meg bizonyos tulajdonos- magánszemély vagy jogi személy.
Az építőipar termékének számító ingatlanok árképzési jellemzői előre meghatározottak az iparág technológiai folyamatának sajátosságai, a piac gazdasági és jogi szabályozása. Ezek tartalmazzák:
különféle építési termékek (ipari célú épületek és építmények, oktatási és egészségügyi létesítmények, lakások stb.);
méretarány, vagyis az egyes tárgyak több milliárd rubelbe kerülnek;
a tárgyak területi rögzítettsége - felhasználásuk a gyártás helyén;
termékek előállítása egyedi projekt szerint "megrendelés alapján";
az építési költségek természeti és éghajlati viszonyoktól való függése;
a gyártási ciklus hosszú időtartama (több hónaptól több évig).
Mivel számos létesítmény építése folytatódik hosszú idő, ezért az ingatlanköltség mellett bizonyos típusú munkák, mérföldkő, szerkezeti elemek stb. E tekintetben az építési termékek piaca sokféle ártípust kínál.
Az ingatlanárak fajtái.
Az építési és szerelési munkák becsült költsége, amely az épületek, építmények felállításának és a berendezések felszerelésének költségeiből áll.
Az építési és szerelési munkák becsült költsége, amely magában foglalja a berendezések beszerzésének költségét és az egyéb tőkeköltségeket.
Az építési termékek szerződéses árai, amelyekről a megrendelő és a vállalkozó megállapodik, és az építési és szerelési munkák becsült költségén, valamint a kötelező adókon és levonásokon alapulnak.
Az építési termékek szerződéses ajánlattételi árai, amelyeket folyamatban lévő pályázatok (pályázatok) során határoznak meg.
Tőzsdei és aukciós árak, amelyek ingatlantőzsdéken vagy építési projektek értékesítésére szolgáló aukciók során alakulnak ki.
Lakásárak, figyelembe véve annak fogyasztói tulajdonságait, valamint nyaralók, garázsok, nyaralók árai.
A bérleti díj bérelt lakás és nem lakóépületek figyelembe véve az épület maradványértékét, komfortérzetét, elhelyezkedését, az amortizációt, telekfizetést.
Hozzávetőleges számítások, elemzések során felhasznált fogyasztói egységenkénti vagy teljesítményegységenkénti egységárak (1 m 2 lakó- vagy hasznosítható terület, 1 km vezeték, egy ülőhely moziban stb. költsége).
Bármely ingatlan árát, legyen az lakás, iroda vagy nyaraló, külső tényezők egész sora határozza meg. Különböző okok határozzák meg, hogy egy tárgy drágább, mint a másik, és fordítva, valamint az a tény, hogy az ingatlan egésze drágább vagy olcsóbb lesz.
A piaci árváltozások okainak elemzésekor minden külső tényezőt két fő kategóriába kell osztani: lokális és globális. A helyi tényezők közé tartoznak a különböző objektumok árkülönbségének jól ismert okai - ez a hely, az épület típusa, az objektum állapota, a kitöltése, a környezet. Számvitel befolyásolása helyi tényezők elméletben és gyakorlatban az értékelést az úgynevezett korrekciók alkalmazásával fejezik ki, amelyek szerint például egy földszinti lakás átlagosan 15%-kal olcsóbb, mint egy hasonló, egy lakás pedig átlagosan erkéllyel kb 2%-kal drágább, mint ugyanilyen, de erkély nélkül. Ez a lista még sokáig folytatható. A helyi tényezők árára gyakorolt befolyás mértékének ismeretében megoldható az egyedi tárgy értékelésének problémája, az általános ismeretek ismeretében. jelenlegi szint ingatlan árak. A helyi tényezők figyelembevétele azonban nem teszi lehetővé a piac egészének fejlődését, növekedésének vagy hanyatlásának előrejelzését. A piaci dinamika problémáinak megoldásához a globális tényezőkre kell figyelni. Ezek mindenekelőtt a makrogazdasági jellemzők: a politikai és gazdasági helyzet, az üzleti élet és a termelés fejlettségi foka ez a város, az export és a beruházások volumene, a lakosság jövedelmi szintje. Ezek a tényezők határozzák meg azt a tényt, hogy Moszkvában az ingatlanárak nagyjából egyenlő arányban minden piaci szegmensben magasabbak, mint Szentpéterváron vagy Volgográdban, de alacsonyabbak, mint Londonban vagy Párizsban. Az árképzést befolyásoló összes tényező helyi és globális felosztásának van egy másik erőssége is hasznos ingatlan. A helyi tényezőket elsősorban a paraméterek határozzák meg konkrét tárgy, de gyengén függ az időtől. Például, téglaházak bizonyos arányban drágább, mint a hasonló panelházak. Így volt ez öt, tíz és még több éve, nyilvánvaló, hogy a jövőben is így lesz. Csakúgy, mint a külvárosi lakhatás, valószínűleg olcsóbb lesz, mint a központban, és a park közelében a lakhatás drágább, mint az ipari övezet közelében. Az első közelítésben a lokális tényezőket egyáltalán időtől függetlennek tekinthetjük. Ha szerepük változáson megy keresztül, például a sztálini házak presztízsének fokozatos csökkenése vagy a telefon szerepének csökkenése a lakásban gyors fejlődés celluláris kommunikáció, ez a folyamat évekig tart és kézzelfogható változások csak 5-10 év múlva figyelhetők meg. A globális tényezők éppen ellenkezőleg, ellentétes tulajdonságokkal rendelkeznek. Idővel sokkal gyorsabban változnak, reagálva a gazdasági és politikai környezet változásaira, ugyanakkor minden ingatlanra jellemzőek. Kedvező gazdasági környezetben például bármely ingatlan hozzávetőleg arányosan drágul, míg válság idején minden piaci szegmens hasonló visszaesést tapasztal. Természetesen amiatt további okok a piac általános emelkedése mellett az ingatlantárgyak egyes osztályai valamivel gyorsabban, mások kicsit lassabban drágulhatnak, de ezek sokkal finomabb korrekciók. A fent leírt filozófia a módszertan alapja elemző központ"Az ingatlanpiac mutatói" IRN.RU. Könnyen ábrázolható egy egyszerű szimbolikus képlet formájában (a valódi számítási képletek természetesen sokkal bonyolultabbak):
Ck(t,pi) = G(t) + Lk(Pi).
Ebben a képletben Ck(t,pi) egy bizonyos k-edik tulajdonság ára, amely G(t) - hozzájárulás globális tényezők, közös minden objektumra, azaz független k-től és pj-től, és LkCpi) - a lokális tényezők hozzájárulása a k-adik objektumhoz, független a t időtől. A pj értékek az objektumot leíró paraméterek halmaza. Most készen állunk arra, hogy továbblépjünk e megközelítés gyakorlati előnyeire. Először is jelentősen javítja az értékelési problémák megoldását. Általában egy adott lakás értékelésekor olyan analógokat használnak, amelyek jelen vannak Ebben a pillanatban a piacon, például adatbázisokban múlt hónap, amelynek hatálya korlátozott. Ha meg kell találnia analógjait mondjuk egy kétszobás lakásnak egy 17 emeletes panelházban az Izmailovo kerületben, nem messze a metróállomástól, nem az első emeleten, akkor jelen pillanatban előfordulhat, hogy nincs ilyen. lakások egyáltalán, vagy lehet, hogy csak kettő vagy három. Ez azt jelenti, hogy a kapott becslés rendkívül pontatlan lesz. A legtöbb elemző táblázatban, amely a lakások ilyen szűk alosztályainak átlagárait mutatja be (például háztípus - kerület), a cellák majdnem fele üres, mert nincs elegendő statisztika.
Az árazásban a lokális és a globális tényezők szétválasztásának módszere lehetővé teszi a lokális tényezők - az értékelési korrekciók - befolyásának sokkal pontosabb kiszámítását a hosszú évekre vonatkozó statisztikák felhasználásával, mivel ezek a korrekciók szinte függetlenek az időtől. Egy ilyen értékelési rendszer azonban komoly előzetes számításokat igényel. Csinálni ez a módszer alkalmas gyakorlati használat A tervek szerint ingyenes lakásértékelési szolgáltatást szerveznének az irn.ru weboldalon a fent leírt számítási mechanizmus segítségével. Ez lehetővé teszi, hogy mindenki használja az új technikát és tesztelje azt működés közben. Az új megközelítés második fontos következménye a teljes ingatlanpiacra jellemző G(t) függvény megjelenése, amely nem függ konkrét objektumtól, és a piac egészének dinamikáját írja le. Kiszámítható az aktuális Ct árszint és egy sor L korrekció ismeretében. Ezt a függvényt az IRN.RU analitikai központ terminológiájában költségindexnek vagy négyzetméterárnak nevezik. A G(t) függvény nem az átlagár, ahogy első pillantásra tűnhet, bár értékei közel állnak az átlagárhoz. Ez a függvény matematikailag helyes mutatója az ingatlanpiac egészének dinamikájának, akárcsak részvényindexek, ellentétben az egyes cégek részvényárfolyamaival, a tőzsde általános emelkedését vagy esését mutatja. Függetlenül attól, hogy az ingatlanpiac jelenleg esik vagy emelkedik, az árak a külön objektumok szinkron módon változtat - egyetlen "nyalábban *", és a költségindex csak ennek a "sugárnak" az irányát jelzi.
Az új módszertannak számos jelentős előnye van. Közvetlen számítás átlag ár Az objektumok költségének átlagos értékének kiszámítása miatt következik be jelenlegi hónap(vagy hét), majd a következő, és így tovább. Ennek eredményeként az átlagár minden új értéke az új időszak adatbázisa alapján kerül kiszámításra, és semmilyen módon nem kapcsolódik az előző időszak bázisához. Ez jellegzetes statisztikai ugrásokhoz vezet - az átlagár fűrészfogú görbéje, amely nem teszi lehetővé előrejelzések készítését. A grafikon aktuális pontjának „emelkedése” vagy „kudarca” nem jelenti a piac emelkedésének vagy esésének kezdetét – ez csupán statisztikai zaj.
A G(t) függvény számítási módszere ezzel szemben az összes elmúlt év adatsorán számított L értékeit használja, aminek eredményeként a G(t) új értékét az összes korábbi ennek a függvénynek az értékeit. Ez többé-kevésbé sima grafikont eredményez. A sima értékgörbe pedig a leggyorsabb módja annak, hogy észrevegyük az új emelkedő vagy csökkenő trendeket.
A leírt filozófia egyértelmű előnye az eredmények gyenge függése a jelenlegi minta nagyságától, mivel minden aktuális piaci mutatót elsősorban hosszú távú adatok határoznak meg, és csak friss adatok korrigálnak. Jellemző paraméter az elemzők munkájára - a minta mérete egyszerűen értelmét veszti. A leírt módszer mintanagysága az összes valaha eladott vagy eladott lakás – több millió opció.
Fontos alsó sor logikailag helyes függvény megjelenése G(t) az ingatlanpiac kapcsolata más makrogazdasági paraméterekkel. Mint tudod, ingatlan csereáru. Minden tárgy egyedi és különbözik egymástól. A teljes ingatlanpiacra jellemző G(t) függvény, amely ennek a piacnak a dinamikáját fejezi ki, egyfajta „közös nevező”, amely lehetővé teszi az ingatlanok összehasonlítását más tevékenységi területekkel. Például a G(t) függvény – a lakhatási költségindex – négyzetméterárfolyamként is felfogható – a világ valutaárfolyamának – a dollár vagy az euró – egyfajta analógja. Így a leírt ideológia az fontos lépés hidat teremteni az ingatlanpiac és a gazdaság más szektorai között.
A LAKÓINGATLAN-PIAC ÁRAKÍTÁSÁNAK SAJÁTOSSÁGAI ÉS A LAKÓINGATLAN KÖLTSÉGÉT BEFOLYÁSOLÓ TÉNYEZŐK
Rychkova Anzhelika Petrovna
Tyumen Állami Egyetem
A LAKÓINGATLAN KONKRÉT ÁRAZÁSA ÉS A LAKÓINGATLAN ÁRÁT BEFOLYÁSOLÓ TÉNYEZŐK
Rychkova Anjelika Petrovna
Tyumen Állami Egyetem
Bibliográfiai link a cikkhez:
Rychkova A.P. Az árképzés sajátosságai a lakóingatlan-piacon és a lakóingatlanok költségét befolyásoló tényezők // Gazdaság és menedzsment innovatív technológiák. 2013. 4. szám [Elektronikus forrás]...2019.02.).
Lakásállomány hatalmas szegmenst foglal el modern piac Oroszország, különösen Tyumen városában. A lakások mindig keresettek a potenciális vásárlók körében, mind az elsődleges, mind a másodlagos lakáspiacon. Az e szegmens iránti nagy kereslet hatására ennek megfelelően nőtt az eladási kínálat. A lakóingatlan-piac ma meglehetősen változatos, a lakóingatlan-objektumok eltérő tulajdonságokkal rendelkeznek, mint például a fizikai (gyártási anyag, belső elrendezés, tárgykikészítés stb.), szubjektív, a vevő nézőpontja által meghatározott (közelség a központ, zaj stb.) stb. A lakóingatlanok sokfélesége eltérő ajánlati árakat okoz a piacon.
Az elsődleges ingatlanpiac kiemelkedő jelentőséggel bír mind az ország gazdasága egésze, mind az ország számára önkormányzatok különösen, mivel bővülése miatt volumennövekedés tapasztalható lakásállományés egyensúly jön létre a lakóingatlan-piacon. Az állam a gazdaság lakásszektora terén folytatott célirányos politikával jelentős mértékben képes befolyásolni a lakáspiac volumenét és szerkezetét; négyzetméter ház. Közel kerültek a megfelelő kiemelt nemzeti projekt indulásakor kitűzött feladathoz - 1 négyzetméter megépítésére. méter lakóterület egy főre évente.
Az elsődleges lakáspiac versenyelőnyei a potenciális vásárlók számára különböző tényezők, amelyek dominánsak: a korábban a lakóingatlan piacon nem működő új lakások, ezek az új kommunikációs, ill. mérnöki rendszerek; a legmagasabb ajánlat az olcsó folyékony lakások, ez egy lehetőség önálló javítások elvégzésére egy új otthonban. Vannak mások is versenyelőnyök, mint például lakásvásárlás, többért alacsony költségű a házépítés korai szakaszában, de nem szabad megfeledkezni arról, hogy ez a lakásszerzési mód kockázatos. Ami Tyumen városát illeti, a megbízható fejlesztők vezető pozíciót foglalnak el a minősítésben építőipari cégek, olyan cégeket foglalnak magukban, mint: JSC "Tyumen House-building Company" a többlakásos lakónégyzetméterek üzembe helyezésének eredményei szerint lakóépületek a cég a 2012-es adatok szerint vezetői státuszt birtokol, a társaság 135 769 nm-t, a PSK Dom LLC-t (53 569 nm) és a Partner-Invest LLC-t (50 852 m2) helyezett üzembe.
Lakásvásárlás, jogvédők jövedelmező befektetés készpénzben, mert a viszonteladás bizonyos bevételhez juthat.
Az elsődleges lakáspiac egyik fő hátránya, hogy olyan objektumok kerülnek eladásra, amelyekre nincs tulajdonjog . Ha a vásárló részt vesz a programban közös építkezés, akkor a tőkerészesedési szerződés megkötésétől a lakás átvételéig jóval hosszabb idő telik el, mint a másodlagos lakáspiacon.
Másodlagos lakáspiac, ez elég vonzó piac potenciális vásárlóknak, hiszen különböző árkategóriájú és minőségű lakásokat mutat be.
A másodlagos lakáspiac árazásában többféle tényező játszik szerepet: egyrészt ez a lakóépület elhelyezkedése; Tehát Tyumenben a potenciális vásárlók számára magas költségvetésű lakások a város központi részén találhatók, mivel ezeknek a területeknek az infrastruktúrája meglehetősen fejlett, a legolcsóbb lakások a városközponttól távoli területeken találhatók, például: Voynovka, Saját, MMS, Tarmany.
A másodlagos lakáspiac egyik előnye, hogy csökken a vevő várakozási ideje, hiszen a tranzakció lebonyolítása után a vevő azonnal megkaphatja a lakás kulcsait.
Sokkal egyszerűbb jelzáloghitelt felvenni lakásvásárláshoz, mint elsődleges piac ingatlan.
De meg kell jegyezni, hogy amellett pozitív oldalai, a másodlagos lakáspiacnak megvan a maga negatív oldalai ezek a következők: régi közlések és hálózatépítés; alacsony mennyezet, kényelmes elrendezések, egyes tárgyak hosszú jogtörténettel rendelkeznek stb.
A lakóingatlan-piac fő árazási tényezői a következők:
Minden fent felsorolt tényezők Az ingatlanpiaci árazást befolyásoló tényezők a helyi tényezőknek tulajdoníthatók, de a helyi tényezőkön túl nagy jelentőséggel bírnak az ingatlanpiac szempontjából olyan tényezők, mint a gazdasági, társadalmi, fizikai és politikai tényezők.
Hol tudható be gazdasági (adók, illetékek, a dollár dinamikája, infláció, munkanélküliség, a javadalmazás mértéke és feltételei, ingatlanigény stb.) és az egyes ügyletek paramétereit jellemző tényezőknek minden szerződési feltétel - tárgy, érvényességi idő, a felek jogai és kötelezettségei, a szerződés megszűnése stb.).
Az állami szabályozás tényezője minden szinten hatással van ingatlanértékek nagy befolyást. Az állami szabályozás hatálya kiterjed az ingatlanforgalmi és területhasználati módok korlátozására, az építési normákra; közművek, tűzoltóosztagés rendészeti, szemétszállítási és tömegközlekedés; szövetségi és helyi adórendőrség; költséget érintő speciális jogi normák (bérleti díjak szabályozása, tulajdonjog korlátozása, védelmi törvény környezet, állami beruházás ban ben tőkeépítés stb.).
Társadalmi tényezők: a lakosság jellemzői, demográfiai összetétel, házasságkötések és válások aránya, átlagos gyermekszám, népességmegoszlás szerint korcsoportok stb.
Azok a hallgatók, végzős hallgatók, fiatal tudósok, akik tanulmányaikban és munkájuk során használják fel a tudásbázist, nagyon hálásak lesznek Önnek.
Házigazda: http://www.allbest.ru/
Moszkvai Humanitárius Egyetem
Közgazdaság- és Gazdálkodástudományi Kar
Gazdasági és Pénzügyi Fegyelmi Osztály
1. Árképzési tényezők
1.1 A tényezők osztályozása
1.2 A PH árazási tényezőinek osztályozásának jelei
1.3 Árképzési tényezők az ingatlanpiacon és kapcsolatuk
2. Az árazási tényezők szerkezete a lakáspiacon és kapcsolatuk
3. Modellek az orosz lakáspiac fejlődési paramétereinek előrejelzésére
3.1. Az előrejelzések osztályozása a módszerek formalizáltsági foka szerint
Következtetés
Bibliográfia
Világszerte az ingatlanpiac az árupiaccal együtt meglehetősen régen kialakult. Oroszországban azonban az 1917-es forradalom után valójában megszűnt, és csak a Szovjetunió összeomlása és a tulajdonviszonyok törvényi megszilárdítása után jelent meg újra. A ezt a szakaszt Az oroszországi ingatlanpiac fejlődése a fejlődés stádiumában van, és a szakértők "vadnak" minősítik. Ennek okai a jogszabályi keretek tökéletlensége, az univerzális, jól kidolgozott ingatlanértékelési kritériumok hiánya, az ingatlan minősége és értéke közötti eltérés, valamint az aggregált kereslet túlsúlya a kínálattal szemben. Különösen az olyan nagyvárosokban, mint Moszkva és Szentpétervár tapasztalható akut hiány a lakóingatlanokból, a kiskereskedelmi, iroda- és ipari területekből, valamint az ezek építésére szánt területekből. földterületek val vel fejlett infrastruktúra. Nem elég hatékonyak a hitelezési mechanizmusok, különös tekintettel a jelzáloghitelezési programra, amely fennállása alatt nem ért el jelentős eredményeket.
1. Árképzési tényezők
1.1 Tényező osztályozás
Az ingatlanpiaci (PR) árazási tényezők elemzésekor szokás ezeket keresleti és kínálati tényezőkre bontani, a PR vonatkozásában belső és külső, árnövekedést serkentő és azt lassító, független és egymással összefüggő tényezőkre.
Az árazási tényezők jellemző szerkezete a lakáspiacon
Véleményünk szerint itt nem fordítanak kellő figyelmet a tényezőknek a vizsgált időszak mélységétől (hosszú, középtávon, rövid időszak tud fellépni különböző tényezők), hierarchikus szinten (tényezőfa), piaci feltételek szerint (különböző fázisokban). piaci ciklus, fejlődési szakaszai, különféle tényezők hathatnak, és ugyanazon tényező hatásának természete ellentétes lehet).
Emiatt mindent figyelembe kell venni osztályozási jellemzők szerepel a táblázatban.
1.2 A PH árazási tényezőinek osztályozásának jelei
Az alábbi táblázat a moszkvai lakáspiac sokéves kutatásán alapul fenomenológiai elemzés valamint a működési árazási tényezők listája, feltüntetve azok besorolását az összes bevezetett jellemző szerint. Továbbá a diagramok a faktorok hierarchikus felépítését, a nyilak pedig a kölcsönhatásukat mutatják.
Fontos megjegyezni, hogy az árazási tényezők értelmes, fenomenológiai elemzése, amely a piac szakértői ismeretére, a piaci minták kvalitatív és kvantitatív vizsgálatára épül, olyan jellemzőkre, amelyek megkülönböztetik az átmeneti gazdaságú országok piacait a fejlettektől. piacgazdaságok, meg kell előznie minden formalizált piaci modellezési kísérletet. Matematikai modellek, még sikeresen átment szűrők is Statisztikai analízis tényezők jelentősége nem tekinthető megfelelőnek, ha nem alapul közgazdasági hipotézis a piacon ebben a fázisban lezajló folyamatok lényegéről és fejlődési szakaszáról.
1.3 Árképzési tényezők az ingatlanpiacon és kapcsolatuk
|
Tényezők fenomenológiai elemzése |
||
|
Keresleti tényezők |
||
|
1. Hangerő fizetőképes kereslet lakhatásért |
1. rendű belső pH-tényező. B hosszútávú Középtávon a 3., 4. és 5. faktortól, valamint az árszinttől függ (visszacsatolás - a kereslet árrugalmas). Növekedéssel - áremelkedéshez, csökkenéssel - eséshez vezet. |
|
|
2. Lakásigény (potenciális kereslet) |
belső hosszú távú tényező PH körülbelül 2. Az Orosz Föderációban tapasztalható történelmi lakáshiány (14-es faktor) összefüggésében az 1-es faktoron keresztül folyamatosan növeli az árakat. |
|
|
3. A lakosság jövedelmei és differenciálásuk |
A 2-es sorrend külső tényezője. A 6-os és 7-es tényezőtől függ. Hosszú távon a bevétel növekedésével az 1-es tényező és ezen keresztül az árak növekedéséhez, csökkenésével - eséshez vezet. Középtávon az Orosz Föderációban tapasztalható magas jövedelmi differenciálódás ahhoz vezet, hogy az árak emelkedésével jelentős részét alacsony jövedelmű lakosság kilép a piacról, az árnövekedés leáll, miközben a jövedelemnövekedés folytatódik, a megcsappant kereslet fél idő alatt új kereslet- és árnövekedéssé realizálódik. |
|
|
4. A lakosság és a spekulatív befektetők lakásvásárlási hajlandósága és árelvárásai |
РР 2-es nagyságrendű belső tényező. Hosszú távon szűkös piacon folyamatosan magas, középtávon a 3-as (jövedelem-növekedési ütemben rugalmas), 8-as és 9-es (erősödéssel) tényezőtől függ. rubel, alacsonyabb infláció, nő, a rubel leértékelődésével, az infláció növekedésével - esik), 12 (a fejlesztőkkel szembeni bizalmatlanság, alacsony építési ráta mellett a lakosság elhagyja a helyi piacot). Az 1-es faktoron keresztül növekedésével áremelkedéshez, árcsökkenéshez - csökkenéssel - áreséshez vezet. Az árváltozásokkal fordított összefüggés van: az árvárakozások tehetetlenek, és amikor az árak emelkednek, a vevők rohannak vásárolni, növelve a kereslet volumenét és ösztönözve az árakat; nagyobb hanyatlás ezáltal csökkenti a keresletet és növeli az árcsökkenés ütemét. |
|
|
5. Feltételek és hatály lakáshitelek vásárlók, beleértve jelzálog, szám és részesedés jelzálog-ügyletek |
A megbízás külső tényezője 2. A 6-11. tényezőktől és a bankközösség politikájától függ. Amikor a feltételek javulnak (2003-2006), az 1-es faktoron keresztül serkenti az árnövekedést, ha a körülmények rosszabbodnak (2008-200), csökkenti az 1-es faktort és abbahagyja az árak ösztönzését. Fordított kapcsolat van az 1-es és 13-as faktorral: at nagy tempóáremelkedések, csökken a lakáskínálat és a jelzáloghitel-ügyletek, ami lassítja az árak növekedését. |
|
|
6. Makro-pénzügyi tényezők (monetáris bázis) |
A 3. megrendelés külső tényezője. A 7-11. tényezőktől és a Központi Bank monetáris politikájától függ. Növekedéssel hozzájárul a lakosság jövedelmének növekedéséhez, az 1-es faktoron keresztül - az árak növekedéséhez, csökkenésével - a jövedelem növekedési ütemének, a lakosság pénzköltési hajlandóságának csökkenéséhez, valamint a faktoron keresztül. 1 gátolja az árnövekedést. |
|
|
7. Makrogazdasági tényezők (ráta GDP-növekedés, ipari termelés, foglalkoztatási ráta) |
A rend külső tényezői 3. Feltételek között nyersanyagok Az orosz gazdaságok főként a 10-es tényezőtől függenek. A növekedéssel hozzájárul a növekedéshez pénzalap, és ezen keresztül - a 6., 5., 3., 1. tényezők növekedése és az árnövekedés. |
|
|
8. Infláció és defláció |
A 3. rendelés külső tényezője. Függ a 9-11-es faktortól és az egyrendű 6-os tényezőtől. Befolyásolja a 4-es, 5-ös faktort és ezeken keresztül - az 1-es faktort és az árakat. |
|
|
9. Makro-pénzügyi tényezők (árfolyamváltozások - leértékelés és átértékelés) |
4-es sorrendű külső tényező. A 10-11. tényezőktől függ. A rubelnek a dollárral szembeni erősödésével Oroszország dollárosított gazdaságának körülményei között megnő a lakosság hajlandósága rubel- és dollármegtakarítások elköltésére és lakásvásárlásra (4-es faktor), ami az 1-es faktoron keresztül kismértékben hozzájárul az árak növekedéséhez. A zökkenőmentes leértékelésnél a dollármegtakarítások elköltési hajlandósága csökken, míg a rubelmegtakarítás nő, az árakra gyakorolt hatás nem határozható meg. Egy éles leértékelés, a hatás a bizalmatlanság a lakosság pénzügyi politika A hatóságok szerint csökken az összes megtakarítás elköltési hajlandósága, csökken a lakások iránti kereslet, nem ösztönzik az árak növekedését. Egy éles átértékeléssel nő az összes megtakarítás elköltésére való hajlandóság ("menekülés a dollárból"), az ingatlant megtakarítási eszköznek tekintik. |
|
|
10. Az olaj és más exportáruk árai |
||
|
11. A tőkeexport volumene |
A megrendelés külső tényezője 5. A világpiaci viszonyoktól függ. Az 5-9. tényezőkön keresztül meghatározza az effektív keresletet és a lakásárakat. |
|
|
12. A fejlesztők és létesítmények hírneve |
5. rendű belső tényező. A meglévő és épülő lakásállomány állapotától függ (tényező. Befolyásoló tényező 4. |
|
|
Ellátási tényezők |
||
|
13. Lakásellátás mennyisége |
A belső pH-tényező körülbelül 1. Hosszú távon a 14-es (a másodlagos piacon) és a 15-ös tényezőtől (az építési volumen növekedése növeli a kínálatot és visszafogja az árak növekedését) függ. Középtávon fordított kapcsolat van az 1-es faktorral: mikor nagy a kereslet a kínálat kimosódik a listákról, ami elősegíti az áremelkedés ütemének növelését és a jelzáloghitel-tranzakciók számának növekedésének megfékezését, a kereslet csökkenésekor a kínálat felhalmozódik, megfékezi az árak növekedését és hozzájárul a jelzáloghitelek számának és arányának növekedéséhez tranzakciók. Csökkent kereslet esetén ez a 22-es tényezőtől függ - az eladók csökkentik a kínálat mennyiségét, hogy ösztönözzék az árakat. |
|
|
14. Konkrét lakásállomány |
2-es rendű belső pH-tényező. A város, régió történelmi helyzetétől, kiküszöbölésétől függ düledező alapés az építés volumenére (15-ös faktor). A jelenlegi helyzetben ez hosszú távon a lakáskereslet magas szintjéhez vezet (2. faktor), és a háztartások jövedelmének pozitív növekedésétől függően (3. faktor) magasabb árakhoz vezet (2000-2008). A jövedelem csökkenésével (2009) semleges. Középtávon semleges. |
|
|
15. A lakások építésének és üzembe helyezésének volumene, a létesítmények építésének üteme |
2-es rendű belső pH-tényező. 16-22-es faktoroktól függ. A 13-as és 14-es faktoron keresztül hat: az építési volumenek növekedése hosszú távon növeli a lakásállományt és a kínálat volumenét, és ezáltal hosszú távon lassítja az áremelkedés ütemét. A lakáshiány és a piaci növekedés (2000-2008) helyzetben semleges. Középtávon semleges. Válsághelyzetben (2009) az üzembe helyezési volumen csökkenése nem befolyásolja az árak alakulását, az építkezés lassulása viszont a 4-es tényezőt és ezen keresztül az árakat érinti. |
|
|
16. Lakásépítés finanszírozása fejlesztői és befektetői saját forrásból, banki kölcsönök, lakossági és befektetői-spekuláns alapok, egyéb vonzott alapok |
3. rendű belső pH-tényező. Függ a makrogazdasági feltételektől (7-es faktor), a fejlesztő befektetési stratégiájától (20-as faktor), a rendelkezésre állástól alternatív objektumok beruházás (21-es faktor). A banki hitelezés emellett a 6-11. tényezőktől és a banki közösség politikájától is függ. A lakosság és a befektetők-spekulánsok általi finanszírozás a 3-5., 12. és végső soron - 1. tényezőtől függ. A finanszírozás növekedése hosszú távon növeli az építkezés volumenét (15. faktor), és segít csökkenteni az árnövekedés ütemét. . Középtávon felgyorsítja az épületek építésének ütemét, és ezáltal 12-es faktort, ezen keresztül pedig a keresletet (1. faktor) és az árakat növeli. |
|
|
17. Az építés költsége és teljes (beruházási) költsége |
3-as rendű belső pH-tényező. 18-19-es faktoroktól függ. Középtávon a magas szint a projektek árai és jövedelmezősége (2005-2007) nem befolyásolja az eladási árakat, alacsony árszint és jövedelmezőség (2009) a fejlesztők piacról való kivonulásához, az építési és beszerzési volumen csökkenéséhez vezet (15. és 13. faktor) és serkenti az árnövekedést. Hosszú távon magas árszint és jövedelmezőség mellett tőketúlcsordulás tapasztalható az erőforrás-ágazatokba, az erőforrások termelésének volumene növekszik, ezáltal - a költségek növekedése ellenére - az építési volumen növekedése, ami lassíthatja a lakásárak növekedését. |
|
|
18. Lakásépítési telkek rendelkezésre állása és a hozzáférés feltételei |
Külső sorrendi tényező 4. Függ a város, régió, ország földegyenlegétől, a földáraktól, a szövetségi, regionális, helyi hatóságok fejlesztési politikájától lakásépítés valamint annak mérnöki és infrastrukturális támogatása. A 17-es, 15-ös faktort, ezen keresztül pedig hosszú távon az árakat érinti. |
|
|
19. Erőforrás támogatás az építkezéshez |
Belső rendelési tényező 4. Függ az erőforrás-termelők termelési kapacitásainak (beleértve a technológiákat, berendezéseket, személyzetet) elérhetőségétől, az erőforrás áraktól (val alacsony árak elégtelen fejlesztési beruházások mellett forráshiány áll fenn). Befolyásolja a 17-es, 15-ös tényezőt és ezen keresztül - az árakat hosszú távon és néha középtávon is. |
|
|
20. A fejlesztő piacra lépésének és a piacon való munkavégzésének adminisztratív és gazdasági feltételei |
A rend külső tényezője 4. Függ a városrendezési szabályozás területén a hatóságok politikájától, a folyamat bürokratizáltságának és korrupciós fokától, a fejlesztés jövedelmezőségének mértékétől. Befolyásolja a 17-es, 15-ös faktort és ezen keresztül - az árakat hosszú, középtávon és esetenként rövid távon is. |
|
|
21. Alternatív befektetési objektumok elérhetősége |
4-es nagyságrendű külső tényező. Ez a regionális és globális piaci feltételektől függ, és vonzó befektetési objektumok keresésében fejeződik ki városon, régión, országon kívül, a PR-n kívül ( tőzsde). Befolyásolja az építőipar és a lakáskínálat volumenét (15., 14. faktor), valamint az effektív kereslet volumenét (1. faktor): a 2006-2007-es helyzetben a fejlesztők, a befektetők és a vásárlók Moszkvából vándoroltak a moszkvai régióba, Oroszországtól Bulgáriáig, Montenegróig stb. .P. |
|
|
22. A fejlesztők befektetési stratégiája |
Belső rendelési tényező 5. Függ a gazdasági, vezetői képesítések fejlesztők és az ország és régió helyzete. A terjeszkedési stratégia hosszú és középtávon a pénzügyi források jelentős számú telken és új projekten való szétszóródásához, valamint a létesítmények építésének ütemének csökkenéséhez vezet, majd a 15. és 13. faktoron keresztül áremelkedést, illetve A 4. és 1. faktor a kereslet és az árak csökkenéséhez, az építkezések befagyásához és a fejlesztők tönkretételéhez vezet (2004, 2009). Illetékes befektetési stratégia optimalizálja a vonzott befektetéseket és valós költségekés az építési volumen evolúciós növekedéséhez vezet, kilátásba helyezve az árak növekedési ütemének megfékezését. |
|
|
23. Eladók és fejlesztők marketing- és árstratégiája |
A megrendelés belső tényezője 5. A profit várható szintjétől függ, amellyel kapcsolatban a piacnak áremelést kínálnak. Olyan helyzetben, amikor a tényleges kereslet meghaladja a kínálatot, az elvárások teljesülnek (2003-2007). Fordított helyzetben három stratégia lehetséges. 1) Az eladók csökkentik az árakat (0-as faktor), ezzel elérve a kereslet, az árak és az eladások növekedését. 2) Az eladók csökkentik a kínálat mennyiségét (13-as faktor), egyensúlyt keresve a kereslet volumenével és az emelkedő árakkal. 3) Az eladók nem csökkentik az árakat, ezáltal csökkentik a piaci forgalmat, és külső tényezők hatására a kereslet növekedésére számítanak. |
2. Az árazási tényezők szerkezete a lakáspiacon és kapcsolatuk
A tényezők szerkezeteárazás a lakáspiacon és kapcsolatuk (folytatás)
3 . Modellek az orosz lakáspiac fejlődési paramétereinek előrejelzésére
Az előrejelzési horizonttól függően az előrejelzés lehet hosszú távú, középtávú és rövid távú. Konkrét érték az egyes ilyen típusú előrejelzések megengedett horizontja általában a feladat fizikai (gazdasági) tartalmától függ. gazdasági helyzet, egy adott piaci szegmens állapota, és jelentősen változhat. Így az orosz gazdaság fejlődésére vonatkozó kormányzati középtávú előrejelzések 3 éves horizonttal rendelkeznek. Jelenleg az orosz ingatlanpiacot rövid távú előrejelzésnek tekintjük 1-3 hónapra, középtávra - egy-három évre, hosszú távra - három-öt évre.
Fontos hangsúlyozni, hogy minden ilyen típusú előrejelzésnél más-más listát kell tanulmányozni azon tényezőknek, amelyek befolyásolják a vizsgált mutató változását (amelynek változási félperiódusa közel esik az előrejelzési horizonthoz). Például:
híres jelenség decemberi kifizetések bérhátralékok, prémiumok és prémiumok 1-2 hónapon belül kiteríti hatását az ingatlanpiacon;
A szezonális tényezők alig befolyásolják az éves trend eredményét, ugyanakkor jelentősek lehetnek az árak és a piaci forgalom változásának 3-4 hónapra történő előrejelzésében;
A GDP növekedési üteme csekély hatással van a havi árak növekedésére, de fontosak hosszú távú előrejelzés;
Az energiaárak szintje és az országból történő tőkekiáramlás mértéke mind a rövid távú (2-3 hónapos késéssel), mind a középtávú (az elmúlt időszakban felhalmozott lakásárak emelkedése révén) szempontjából jelentős. az év hónapjai).
Az orosz ingatlanpiacon használt előrejelzési módszerek formalizáltsága szerint szakértői előrejelzésekre, heurisztikus előrejelzésekre, "fundamentális" elemzésekre, regressziókra oszthatók. statisztikai modellezés ("technikai elemzés"), többváltozós modellezés (beleértve a modellezést és előrejelzést neurális hálózatokon). A gyakorlatban különféle módszerek együtt, egyik vagy másik kombinációban használják. Mindazonáltal különbséget kell tenni a piaci trendek szakértői előrejelzése között (1. módszer), amelyet indokolatlanul előrejelzésnek neveznek (amely magasan képzett módszertanilag megalapozott, kiszámított előrejelzésből (2-5. módszer).
3 .1 Az előrejelzések osztályozása a módszerek formalizáltsági foka szerint
|
Előrejelzés fejlesztője (vicces cím) |
Előrejelzési módszer |
Előrejelzés típusa |
|
|
(-1) "Agnosztikus" |
Nem ("az előrejelzések általában lehetetlenek") |
||
|
(1) Szakértő |
Intuíció, piacismeret, analógia módszer |
Szakértői előrejelzés |
|
|
(2) Forecaster Analyst |
Tényezők kvantitatív és kvalitatív "alapvető" elemzése, forgatókönyv módszer |
Heurisztikus előrejelzés |
|
|
(3) „Optimista” előrejelző |
A gazdasági helyzet "alapvető" elemzése és hatása az ingatlanpiaci mutatókra ("demográfiai" módszer, lakossági jövedelem-előrejelzés módszere) |
Tényezők "alapvető" előrejelzése - építési volumen, kínálat, kereslet, piaci forgalom |
|
|
(4) Előrejelző – "statisztika" |
"Technikai" elemzés (regresszióanalízis, statisztikai modellezés) |
Regressziós statisztikai modellen alapuló "technikai" előrejelzés |
|
|
(5) Modell előrejelző |
Többváltozós modellezés, neurális hálózat előrejelzés |
Előrejelzés többváltozós modellen, neurális hálózatokon |
|
|
(+1) "puritán" |
Nem ("a jelenség gyenge ismerete nem teszi lehetővé a megfelelő modell felépítését") |
Példa a statisztika használatára regressziós modell 1995 februárjában a moszkvai, szentpétervári, jekatyerinburgi, tveri, rjazanyi és barnauli lakásárak dinamikájának előrejelzésére az ábrán látható. A modell azon a hipotézisen alapult, hogy az orosz gazdaság a tervezett, központosított szabályozásról a piacra való átálláson megy keresztül, ezért a lakáspiaci árdinamika fő mintázata az „analóg városok” árainak megfelelő szintre való emelkedése. . Ennek megfelelően egy kibernetikus, önszabályozó rendszer új állapotba való átmenetének leírásához a „repülőgép felszállásának” logisztikai modelljét
V (T) = A / (1 + exp (B - CT)),
ahol V- időszaki átlag (átlagos havi) ajánlati ár 1 nm. m az objektum teljes területének;
T- sorozatszám időszak (hónap);
A, Bés VAL VEL -állandó együtthatók (modellparaméterek).
Az ábrán látható, hogy az 1995-1998 közötti időszakra az augusztusi válság kezdete előtt számított árdinamikai előrejelzés szorosan egybeesett a tényleges adatokkal.
Hasonló előrejelzési modellt alkalmaztak a moszkvai ingatlanjelzálog-piac kezdeti szakaszának vizsgálatakor, és 2005. 3. negyedévében épült fel, a mennyiségi dinamika volt az egyetlen modellezett mutató. jelzálog-ügyletek Cégek:
ahol t- negyedév sorszáma.
A modell helyesen jelezte előre a jelzáloghitel-tranzakciók növekedési dinamikájának stabilizációba való átmenetét, az 5 negyedévre vonatkozó kvantitatív előrejelzés pedig szorosan egybeesett a tényleges adatokkal.
2000 októberében, két évvel a válság kezdete után, megjósolni a moszkvai árdinamikát 2001-2002-re. épült új modell"repülőgép kilépés a merülésből" nézet
V=B 0 -B 1 /(B 2 +exp((B 3 * T+B 4 ) 2 )).
2002 közepéig a modell rendkívül pontos előrejelzést produkált.
2006-2008-ban a moszkvai és más városok hosszú és középtávú lakáspiaci ciklusainak tanulmányozása alapján modellt építettek az ártrend nem harmonikus kiterjesztésének módszerén alapuló formában. következő rendszer egyenletek:
Y=y 1 + ? y 2 + ? y 3 + ? y 4 + …. + ? y n, (1)
y 1 = a 3 x 3 +a 2 x 2 +a 1 x+a 0 , (2)
? y 2 , (3)
? y 3 = , (4)
? y 4 = , (5) …………………………………… , (n)
ahol Y- a lakások átlagos kínálati ára becsült értéke, $/nm. m;
y 1 - alaptrend egyenlet (hosszú távú előrejelzés), $/sq. m;
? y 2 - Az átlagos lakáskínálati ár növekedési előrejelzése az alaptrendhez viszonyítva, $/nm. m;
? y 3 - Az átlagos lakáskínálati ár növekedési előrejelzése a másodrendű trendhez viszonyítva, $/nm. m;
? y 4 - Az átlagos lakáskínálati ár növekedési előrejelzése a harmadrendű trendhez képest, $/nm. m;
? y n- a lakások átlagos kínálati ára növekedésének előrejelzése az utolsó előtti sorrendhez viszonyítva, $/nm. m;
a, b, c, d indexekkel - egyenletegyütthatók (trendek eltérő sorrendben) közelítve a tényleges adatokat. Valós adatokból számítva a legkisebb négyzetek módszerével.
Az ártrend 5-6 évre történő közelítése (például egy másodrendű polinommal) azt mutatja, hogy Moszkva lakáspiaca, más orosz városokhoz hasonlóan, a növekedés fele (pontosabban 2005-ben) szakaszában van. időszak első negyede) egy "hosszú" ingadozási ciklus, amelynek felelőssége a teljességet hordozza. makrogazdasági mutatók országok és városok (régiók). Ezt az egyenletet "alaptrendnek" neveztük, és az árdinamika hosszú távú előrejelzésének alapjául vettük – az áremelkedés növekedését. átlagos éves mértéke 20-25%. A jövőben (2006-ra vonatkozó becsléseink szerint 2010-2011 után), amikor az építkezés volumene és a lakáskínálat jelentősen megnő, és a hosszú távú árnövekedési ütemek csökkenni kezdenek (a piac a második negyedévbe költözik) időszak), a hosszú távú árnövekedési ütemek csökkenése várható, ahogy azt az ábrán hagyományosan szemléltetjük.
De vannak mások is az ingatlanpiacon, belső tényezők, amelyek gyorsabb kilengéseket raknak rá az alaptrendre. Például az építési és beruházási ciklussal, a lakásépítési piac infrastruktúrájának fejlesztésével, az állampolgárok fogyasztói magatartásával stb.
Ezek a lakáspiaci ingadozások nem az áringadozásokban, hanem az első származékos – az árnövekedés ütemében – valósultak meg. "közepes", gyorsabb ciklusokat és "rövid", még gyorsabb ciklusokat alkotnak. Az ilyen ciklusok könnyen megjósolhatók egyirányú regressziós modellezéssel.
A fordított szuperpozíció, az előrejelzések integrálása adja meg az árdinamika végső előrejelzését - közép- és hosszú távú.
Az ábra azt mutatja, hogy 2008 szeptemberéig a moszkvai előrejelzést nagy pontossággal hajtották végre. A 12 orosz város közül, amelyekre hasonló előrejelzést számoltak, 8 város esetében jó, kettőnél nem kielégítő konvergenciát kaptunk.
2008 októbere óta a pénzügyi és gazdasági világválság Oroszország minden városában megváltoztatta a hosszú távú ártrend irányát, és a korábbi előrejelzések felülvizsgálatra szorultak.
2009 szeptemberében 10 oroszországi város lakáspiacáról készült tanulmány, melynek eredményeként arra a következtetésre jutottak, hogy a piac hosszú távon a lassuló növekedés és a recesszió kezdetének szakaszába lép. forgatókönyv előrejelzést dolgoztak ki a helyzet alakulására.
A forgatókönyvek kiszámítása a lakásárak makrogazdasági paraméterektől való függésének négytényezős modelljével történt, amelynek értékeit 2008 decemberére, 2009 júniusára és decemberére, valamint 2010-re határozták meg különböző elfogadható opciókban:
Y=f(x 1 , x 2 , x 3 , x 4 ),
ahol x 1 - egy hordó olaj ára;
x 2 - infláció;
x 3 - a rubel leértékelése a dollárral szemben;
x 4 - tőkekiáramlás.
4 árdinamikai forgatókönyvet kaptunk, amelyek közül a 2. szcenárió (pesszimista) volt a legvalószínűbb.
De már 2008 decemberében arra a következtetésre jutottak, hogy a 3. szcenárió (válság) ténylegesen megvalósul.
Az előrejelzés és a tényleges adatok összehasonlítása a következő ábrán látható.
Így a regresszió alkalmazása matematikai modellekérdemi hipotézisek alapján arról gazdasági lényege A lakáspiacon lezajló folyamatok lehetővé teszik kellően pontos középtávú előrejelzések készítését. Hosszú távon azonban nem tudják előre jelezni az ártrend változásait és a piaci válságba való átmenetet.
árazás kereslet kínálat ingatlanpiac
Következtetés
Az ingatlanpiaci árképzés gyakran közvetlenül függ a régió társadalmi-gazdasági állapotától. Ezenkívül a piacot az eladók, a vevők és a bérlők kockázatainak bősége jellemzi. Tekintettel arra, hogy az ingatlantulajdonosok gyakran nehezen tudják eladni vagy bérbe adni ingatlanukat (kivéve azokat a piaci szegmenseket, ahol a kereslet jelentősen meghaladja a kínálatot), az ingatlanpiac nem likvid. A fentieken kívül van még egy probléma. A szakértők gyakran nehezen értékelik valós helyzet a piacon annak a ténynek köszönhetően, hogy nehéz megbízható információkat szerezni a tranzakciókról, ellentétben például a piacról értékes papírokat ahol bármikor elérhető. A fő elemzési eszköz itt a piac feltételes felosztása több szegmensre. Ennek kritériuma lehet az objektumok elhelyezkedése, minősége, rendeltetése, vagy akár a tulajdonságok egész sora.
Bibliográfia
Sternik G.M., Sternik S.G. Lakáspiaci elemzés szakemberek számára. - M.: "Közgazdaságtan", 2009. - 601 oldal.
Gusev A.B. Árbuborékok a lakáspiacon. - www.urban-planet.org, 2008.
Sternik G.M., Sternik S.G. Az ingatlanpiacok tipológiája az oktatási hajlandóság szerint árbuborékok. - Magazin " A tulajdonviszonyok az Orosz Föderációban" 8 (95) 2009. sz., 168-185.
Sternik G.M., Korobkova M.V. A vágtató lakáspiac hatása a moszkvai jelzálog-tranzakciók dinamikájára. - Magazin " Nemzeti projektek 2007. március.
Sternik G.M. Az orosz lakáspiac 2001-ben. Elemzés és előrejelzés. - RGR, 2001. december.
Sternik G.M., Pechenkina A.V. Mi történik a moszkvai lakáspiacon. Makrogazdasági megközelítés (beszámoló az IDA Elemző Konferencián "Ingatlanpiac: helyzet, trendek, előrejelzés" 2007.08.30.). - www.realtymarket.ru, 2007. augusztus.
Sternik G.M. Az orosz városok lakáspiaci árai 1990-2006 között: elemzés és előrejelzés. - G.M.Sternik elemző csoportja. -www.realtymarket.ru, 2007. január.
Sternik G.M. Az orosz városok lakáspiaca 2008-ban: előrejelzések és valóság. - Beszámoló a Szentpétervári Lakásfórum elemző konferenciájáról 08.10.1. www.realtymarket.ru
Sternik G.M. Az orosz városok lakáspiaca válságban. Fejlesztési trendek. - Beszámoló a Szentpétervári Lakásfórum elemző konferenciájáról 08.12.9. www.realtymarket.ru
Leírás: Az absztrakt tartalma:A kereslet fogyasztói preferenciákon alapuló szegmentálása az objektumok osztályai és formátumai szerint lehetővé teszi a bevételek és kiadások összegének és szerkezetének optimalizálását, figyelembe véve a piacon kialakult szerződéskötési gyakorlatot.
Ugyanakkor a kereskedelmi ingatlankezelés számára nem kevésbé fontos figyelembe venni a célmutatókra gyakorolt hatást olyan szegmensekben, mint például a "horgony" bérlő kiválasztása az objektum koncepciójával összhangban, az elosztás az ügyfelek közötti helyiségek.
Kerülni kell a horgony és egyéb bérlők belső elrendezésének hibáit, különösen a „horgonyok” elhelyezését az 1. és 2. emeleten, ezzel megfosztva az eladókat a bevétel felett elhelyezkedő kapcsolódó termékektől. Ha a bevásárlóközpont „horgonyává” egy nagy áruházat terveznek vonzani, akkor érdemes számolni, hogy lesz-e elég hely a kapcsolódó és kiegészítő árukat, szolgáltatásokat kínáló többi bérlő számára. A horgonybérlőre viszonylag alacsony árak vonatkoznak.
A lakóingatlan-piac szegmentálásához olyan jellemzőket lehet használni, mint az ügyfelek elégedettségének mértéke. életkörülmények valamint a lakásszerzés (javító) megfizethetősége.
Az így kapott és feldolgozott eredmények alapján csoportosítják azokat a területeket, ahol az új lakások iránti kereslet a piaci átlaggal megegyező, alacsonyabb vagy magasabb lesz, abból a feltételezésből kiindulva, hogy a válaszadók ugyanazon a helyen kívánnak lakást vásárolni. ahol jelenleg élnek.
A célszegmensek keresletképességének, illetve kerületi megoszlásának értékelésekor a társaságnak figyelembe kell vennie a területek abszolút jellemzőit is: lakosságszám, népsűrűség, átlagos terület lakások stb. Ez lehetővé teszi a piaci potenciális kereslet nagyságának és szerkezetének pontosabb előrejelzését, valamint a vállalat kilátásainak meghatározását.
A piac szegmentálásához az ügyfelek fizetőképessége és a lakhatás számukra megfizethetősége alapján lehetőség van a fizetési módok megválasztásában preferenciák alkalmazására: saját költségen, közös építésben való részvétellel, megtakarítások segítségével. sémák be lakásszövetkezetekés partnerségeken keresztül jelzálogkölcsönök mind az építkezéshez, mind a kész lakásvásárláshoz stb.
2. Árgazdálkodás az ingatlanpiacon
2.1. Árképzési stratégiák kidolgozása és megvalósítása
Stratégiai árképzés az ingatlankezelésben. Az árazásban a megállapított jen és az átlagos piaci érték arányától függően a következő fő árképzési stratégiákat különböztetjük meg:
1) prémium árazás vagy „krém lefölözés”, amely magában foglalja az ingatlanpiacon az innovatív és tekintélyes objektumok és szolgáltatások magas árának meghatározását, lépcsőzetes prémium stratégiát (következetes árcsökkentés) és „árernyőt”;
2) semleges árképzés - a vezető követése, a piaci és versenytársak árakra, a termékdifferenciálásra (ingatlan és szolgáltatások), a piacszegmentációs stratégiára és a minimális elegendő nyereségre összpontosítva;
3) áráttörés vagy "alacsony ár" stratégiák – költségvezető, veszteséges vezetés.
Az áttörést jelentő stratégiákat az jellemzi, hogy az árakat olyan szinten határozzák meg, amelyet az ügyfelek alacsonynak vagy mérsékeltnek érzékelnek a javasolt ingatlan vagy szolgáltatás ingatlanpiaci gazdasági értékéhez képest. A cég piaci részesedésének és értékesítésének növelésére szolgálnak, ami a teljes bruttó profit növekedését eredményezi, még kis mértékben az egységárban is.
A prémium árképzési stratégiát az áruk vevő által becsült értékéhez képest felfújt árak kialakítása jellemzi. Ez az aránytalanság a legtöbb prémium felárat tartalmazó áron történő értékesítésből származó nyereséget eredményez teljes elégedettség a vásárlók egy szűk csoportjának kérései. Semleges árazás esetén az eladó által kínált ár megfelel az ingatlanpiac célszegmensében elvárt „ár-érték” aránynak.
Az árazási stratégiák közötti különbségeket nem az ingatlanpiacon egy objektum és szolgáltatás árának értéke határozza meg, hanem az, hogy a jelenlegi és potenciális ügyfelek hogyan érzékelik azokat a többi piaci szereplő ajánlataival összehasonlítva. Például bérleti díjak prime irodatér Az orosz piacon abszolút értékben nagy lehet, ugyanakkor a külföldi vállalatok számára alacsony lehet a hasonló helyiségek bérbeadásának nemzetközi szintjéhez képest. Ezért ezeknek a megcélzott ügyfeleknek a magas díjak meghatározása egy áttörést jelentő árstratégia, nem pedig egy „tejszín lefölözés” eredménye lesz.
A hatékony átfogó ingatlanpiaci árpolitika kialakítását és megvalósítását a következő blokkokra kell felosztani.
1. Árképzési stratégia készlet kidolgozása, figyelembe véve az ingatlanpiacon lévő tárgy életciklusának szakaszát, valamint:
A célszegmensek preferenciáinak kutatásának és elemzésének eredménye, a javasolt objektumért többet (vagy kevesebbet) fizetni való hajlandóság felmérése;
A költségek értékei és szerkezete, amelyet az objektumra meghatározott áron kell fedezni;
Versenyképes környezet - lehetséges cselekvések versenytársak szempontjából árajánlatokat a cél ingatlanpiacokon.
2. Szolgáltatások és ingatlanok árkezelése annak meghatározásának és alkalmazkodásának mechanizmusai alapján.
Ez a megközelítés nemcsak rövid távú, hanem hosszú távú versenyelőnyök elérését és fejlesztését is magában foglalja. Az árazási stratégia szempontjából vizsgálják az alkalmazott árak érvényességét, hogy megállapítsák, mi lesz az eredmény, és hogyan felel meg az alapkezelő társaság (ingatlanértékesítő) céljainak. Például, ha egy fejlesztő csökkenti ingatlanaik árait annak érdekében, hogy aktívan vonzzon további ügyfeleket, lehetővé teszi a bevételek rövid távú növelését. A csökkenés által kiváltott esetleges árháború azonban közép- és hosszú távon veszteségessé válik, ha a fejlesztő költségei magasabbak az iparági átlagnál.
Ezeket kerüld negatív következményei lehetővé teszi a célpiacok versenyfeltételeinek, valamint az ingatlan fogyasztói értékének értékelését. Tökéletes verseny körülményei között, amikor az egyes résztvevők részesedése nem haladja meg az 1-2%-ot, a legcélszerűbb az átlagos piaci szint alapján meghatározni az arányt. A monopolisztikus verseny mellett a bérleti díjak maximalizálhatják a nyereséget a már elfoglalt szegmensekben, vagy a költségek alatt lehetnek az új piaci résekbe való behatolás időszakában.
Az oligopolisztikus ingatlanpiacot a versenyképes árképzési stratégiák lehető legszélesebb köre jellemzi. Ha az alapkezelő társaság az egyik vezető, akkor a ráta olyan szinten állítható be, amely a maradék kereslet figyelembevételével a maximális aktuális profitot biztosítja. A követő cégnek pedig az árképzésben a vezetők árfolyamaira kell koncentrálnia a szolgáltatások minőségéhez igazodva, műszaki és működési, ill. fogyasztói tulajdonságok ingatlantárgy stb.
