Az ingatlanpiaci árképzés az utolsó eladás és a folyamatban lévő ügylet felei közötti tárgyalások eredménye. Ezért - az értékpapírpiacon az árazás dinamikusabb, mint az ingatlanpiacon, és gyakoribbak az áringadozások.
Bármely ingatlantárgy árát, legyen az lakás, iroda vagy nyaraló, külső tényezők egész sora határozza meg. Különböző okok határozzák meg, hogy az egyik ingatlan drágább, mint a másik, és fordítva, valamint az a tény, hogy az ingatlan általában drágul vagy olcsóbbá válik.
A piaci árváltozások okait elemezve minden külső tényezőt két fő kategóriába kell sorolni: lokális és globális. A helyi tényezők közé tartoznak a különböző objektumok árkülönbségének jól ismert okai - ezek az elhelyezkedés, az épület típusa, az objektum állapota, a kitöltöttség, a környezet. A helyi tényezők hatásának figyelembevétele az értékelés elméletében és gyakorlatában az úgynevezett korrekciók alkalmazásában fejeződik ki, amelyek szerint például egy földszinti lakás átlagosan 15%-kal olcsóbb, mint egy átlagosan hasonló, és egy erkélyes lakás kb 2%-kal drágább, mint az azonos, de erkély nélküli lakás. Ez a lista még sokáig folytatható.
Ismerve a helyi tényezők árbefolyásának mértékét, az ingatlanárak általános jelenlegi szintjének ismeretében megoldható egy külön objektum felmérésének problémája. A helyi tényezők figyelembevétele azonban nem teszi lehetővé a piac egészének fejlődését, növekedésének vagy hanyatlásának előrejelzését. A piaci dinamika problémáinak megoldásához a globális tényezőkre kell figyelni. Ezek mindenekelőtt makrogazdasági jellemzők: a politikai és gazdasági helyzet, az adott város vállalkozásának és termelésének fejlettségi foka, az export és a beruházások volumene, a lakosság jövedelmi szintje. Ezek a tényezők határozzák meg azt a tényt, hogy Moszkvában az ingatlanárak minden piaci szegmensben megközelítőleg egyenlő arányban magasabbak, mint Szentpéterváron vagy Volgográdban, de alacsonyabbak, mint Londonban vagy Párizsban.
Az árazást befolyásoló tényezők helyi és globális szétválasztása egy másik nagyon hasznos tulajdonsággal rendelkezik. A helyi tényezőket főként egy adott objektum paraméterei határozzák meg, de gyengén függnek az időtől. Például a téglaházak bizonyos arányban drágábbak, mint a hasonló panelházak. Ez így volt öt és tíz éve vagy még több éve, nyilvánvaló, hogy a jövőben is így lesz. Hasonlóképpen, a külterületi lakhatás valószínűleg olcsóbb, mint a központban, és a park közelében lakhatás drágább, mint az ipari övezet közelében. Első közelítésként a lokális tényezők időtől függetlennek tekinthetők. Ha szerepük változáson megy keresztül, például a sztálini házak presztízsének fokozatos hanyatlása, vagy a cellás kommunikáció rohamos fejlődése miatt csökken a telefon szerepe a lakásban, akkor ez a folyamat évekig tart, és kézzelfogható változások következhetnek be. csak öt-tíz év múlva lehet megfigyelni.
A globális tényezők éppen ellenkezőleg, ellentétes tulajdonságokkal rendelkeznek. Idővel sokkal gyorsabban változnak a gazdasági és politikai környezet változásaira reagálva, de minden ingatlanra jellemzőek. Kedvező gazdasági környezetben például nagyjából arányosan drágul bármely ingatlan, míg válságban minden piaci szegmens hasonló visszaesést tapasztal. Természetesen a piac általános emelkedésével járó további okok miatt az ingatlantárgyak egyes osztályai valamivel gyorsabban, mások kicsit lassabban drágulhatnak, de ezek sokkal finomabb módosítások.
A fent leírt filozófia képezi az Ingatlanpiaci Indikátorok Elemző Központ módszertanának alapját. Könnyen ábrázolható egy egyszerű szimbolikus képlet formájában (a valódi számítási képletek természetesen sokkal bonyolultabbak):
Ck (t, pi) = G (t) + Lk (pi)
Ebben a képletben Ck (t, pi) egy bizonyos k-edik ingatlantárgy ára, amely G (t) -ből áll - az összes objektumra jellemző globális tényezők hozzájárulása, azaz. független k-tól és pi-től, és Lk (pi) - a lokális tényezők hozzájárulása a k-edik objektumhoz, független a t időtől. A pi értékek az objektumot leíró paraméterek halmaza.
Ennek a megközelítésnek a gyakorlati haszna: egyrészt jelentősen javítja az értékelési problémák megoldását. Általában egy adott lakás értékelésekor olyan analógokat használnak, amelyek jelenleg a piacon vannak, például az elmúlt hónap adatbázisaiban, amelyek mennyisége korlátozott. Ha analógokat kell találnia mondjuk egy kétszobás lakáshoz egy 17 emeletes panelben, nem messze a metrótól, nem az első emeleten, akkor jelen pillanatban előfordulhat, hogy egyáltalán nincsenek ilyen lakások, vagy vannak csak kettő vagy három legyen. Ez azt jelenti, hogy a kapott becslés rendkívül pontatlan lesz. A legtöbb elemző táblázatban, amely az átlagárak értékeit mutatja be a lakások ilyen szűk alosztályaira (például háztípus - kerület), a cellák majdnem fele üres, mert nincs elég statisztika.
Az árazásban a lokális és a globális tényezők szétválasztásának módszere lehetővé teszi a lokális tényezők – az értékeléshez szükséges korrekciók – hatásának sokkal pontosabb kiszámítását a sokéves statisztikák felhasználásával, mivel ezek a korrekciók szinte függetlenek az időtől. Egy ilyen minősítési rendszer azonban komoly előzetes számításokat igényel. Ahhoz, hogy ez a módszer alkalmas legyen a gyakorlati használatra, szükséges a lakások ingyenes értékelésére szolgáló szolgáltatás megszervezése a fent leírt számítási mechanizmus segítségével. Ez lehetővé teszi, hogy mindenki használja az új technikát és tesztelje azt működés közben.
Az új megközelítés második fontos következménye a teljes ingatlanpiacra jellemző G (t) függvény megjelenése, amely nem egy konkrét objektumtól függ, és a piac egészének dinamikáját írja le. Az aktuális Ck árszint és Lk korrekciókészlet ismeretében számítható ki. Ezt a függvényt költségindexnek vagy négyzetméterenkénti díjnak nevezzük. A G (t) függvény nem az átlagár, ahogyan első pillantásra tűnhet, bár értékei közel állnak az átlagárhoz. Ez a függvény matematikailag helyes mutatója az ingatlanpiac egészének dinamikájának, ahogyan a részvényindexek is – az egyes cégek részvényárfolyamaival ellentétben – a részvénypiac általános emelkedését vagy esését mutatják. Függetlenül attól, hogy az ingatlanpiac éppen csökken vagy növekszik, az egyes objektumok árai szinkronban változnak - egyetlen "kötegben", és az értékindex csak mutatója ennek a "kötegnek" az irányának.
Az új módszertannak számos egyéb jelentős előnye is van. Az átlagár közvetlen kiszámítása az objektumok költségének átlagos értékének kiszámítása az aktuális hónapra (vagy hétre), majd a következőre stb. Ennek eredményeként az átlagár minden új értéke az új időszak adatbázisa alapján kerül kiszámításra, és semmilyen módon nem kapcsolódik az előző időszak bázisához. Ez jellegzetes statisztikai ugrásokhoz vezet - az átlagár fűrészfogú diagramja, amely nem teszi lehetővé előrejelzések készítését. A grafikon aktuális pontjának „emelkedése” vagy „kudarca” egyáltalán nem jelenti a piac emelkedésének vagy esésének kezdetét – ez csupán statisztikai zaj.
A G (t) függvény kiszámításának módszertana ezzel szemben az összes elmúlt év adatsorán számított Lk értékeit használja, aminek eredményeként a G (t) új értékét az összes korábbi ennek a függvénynek az értékeit. Ez többé-kevésbé sima grafikonhoz vezet. A sima költséggörbe pedig lehetővé teszi, hogy gyorsan észrevegye az új felfelé vagy lefelé irányuló trendeket.
A leírt filozófia egyértelmű előnye az eredmények gyenge függése az aktuális minta méretétől, mivel minden aktuális piaci mutatót elsősorban hosszú távú adatok határoznak meg, és csak friss adatok korrigálnak. Az elemzői munkára jellemző paraméter, hogy a mintanagyság egyszerűen értelmét veszti. A leírt módszer mintanagysága az összes valaha eladott vagy eladott lakás – több millió opció.
A logikailag helyes G (t) függvény megjelenésének fontos gyakorlati eredménye az ingatlanpiac más makrogazdasági paraméterekkel való kapcsolata. Tudniillik az ingatlan nem csereáru. Minden tárgy egyedi és különbözik egymástól. A teljes ingatlanpiacra jellemző G (t) függvény, amely ennek a piacnak a dinamikáját fejezi ki, egyfajta "közös nevező", amely lehetővé teszi az ingatlanok más tevékenységi körökkel való összehasonlítását. Például a G (t) függvény - a lakásköltség indexe - négyzetméterenkénti árfolyamnak tekinthető - egyfajta analógja a világ valutáinak - a dollár vagy az euró - árfolyamának. A leírt ideológia tehát fontos lépés az ingatlanpiac és a gazdaság más szférái közötti híd megteremtésében.
Árképzési módszer - egy termék árának kiszámítási módja, figyelembe véve a termelési költségeket, az átlagos nyereséget, valamint figyelembe véve a keresletet és a kínálatot.
Az árképzési módok alábbi három csoportját választhatja ki:
1) Árképzés, az összköltségre optimalizálva.
"Költség + nyereség" módszer.
Az ár a következő formátum szerint kerül kiszámításra: P = C x (l + R / 100),
Ahol C - egyedi aktuális szolgáltatások áruk előállítására és értékesítésére,
R a normál tűrés.
Cél profit módszer.
Ebben a clychae fipma zapanee planipyet zhelaemy ypoven pentabelnocti vcego obema ppoizvodctva ppodyktsii (in pedelax imeyuschixcya ppoizvodctvennyx moschnoctey és planovoy P, P = cebectoimocketschaectema xpectoimocket: obema xyppyle and ppoizvodctva ppodyktsii)
ahol C - áruk előállításához és értékesítéséhez kapcsolódó egyedi aktuális szolgáltatások,
K - áruk előállításával és értékesítésével előállított álló- és forgótőkébe történő elkülönített befektetések,
E - a tőke nyereségének mértéke, amely tükrözi az adófizetés előtti nyereség összegének megszerzésére irányuló vágyat.
2) Árképzés, kereslet alapján. E módszer alkalmazásakor a fogyasztás minőségi és mennyiségi jó elemzéséből származnak A fontos vizsgált elemek itt a hasznosság (a termék érzékelt értéke) és a termék árérzékenysége.
3) Versenyre optimalizált árképzés.
A közepes piaci árak módszere. A módszer a versenyadatok alapján számított "átlagár" szerinti áruértékesítést feltételezi.
A "verseny a vezetőért" módszer. A termék árának ezzel a módszerével az ár a verseny elve szerint a helyzet versenyképessége szempontjából vezető versenytárs árán alapul. Ez a módszer egyébként a saját, vezető áron alapuló árpolitika kialakításának elutasítását feltételezi.
Ár megállapítása nyitott ügyletek alapján. A módszer megbízható becsléseket használ, és a következő számítási sorrendet feltételezi:
a szerződés teljesítésével kapcsolatos költségek kiszámítása;
kereskedelmi taktikák elemzése a potenciális verseny felhasználásával;
annak a valószínűségének meghatározása, hogy a társaság ajánlatának ára alacsonyabb lesz, mint a versenytárs által kért ár;
Az ár értékének meghatározása, ami meghozza a "maximális elvárt profitot".
Az árképzés problémája kiemelt helyet foglal el a piaci viszonyok rendszerében. Az áruk és szolgáltatások árának Oroszországban végrehajtott liberalizációja az állam árszabályozási folyamatra gyakorolt befolyásának csökkenéséhez és kolosszális áremelkedéshez vezetett. A mesterségesen megemelt magas árak segítségével a termelők megtérítik az esetleges előállítási költségeket, ugyanakkor nem érdekeltek az áru minőségének javításában. Az árazási rendszer 1992 óta a szabad, piaci árak használatára korlátozódik, amelyek értékét a piacon lévő áruk kereslete és kínálata határozza meg. Az állami árszabályozást a monopolállami vállalatok által termelt áruk szűk körére alkalmazzák.
Azok a hallgatók, végzős hallgatók, fiatal tudósok, akik tanulmányaikban és munkájuk során használják fel a tudásbázist, nagyon hálásak lesznek Önnek.
Közzétéve: http://www.allbest.ru/
Moszkvai Humanitárius Egyetem
Közgazdaság- és Gazdálkodástudományi Kar
Gazdasági és Pénzügyi Fegyelmi Osztály
1. Az árképzés tényezői
1.1 A tényezők osztályozása
1.2 Az árképzési tényezők osztályozásának jelei az RN-en
1.3 Az ingatlanpiaci árképzés tényezői és kapcsolatuk
2. Az árazási tényezők szerkezete a lakáspiacon és kapcsolatuk
3. Modellek az orosz lakáspiaci fejlődés paramétereinek előrejelzésére
3.1. Az előrejelzések osztályozása a módszerek formalizáltsági foka szerint
Következtetés
Bibliográfia
Világszerte az ingatlanpiac az árupiaccal együtt hosszú ideje felbukkant. Oroszországban azonban az 1917-es forradalom után valójában megszűnt létezni, és csak a Szovjetunió összeomlása és a tulajdonviszonyok törvényi megszilárdítása után jelent meg újra. A fejlődésnek ebben a szakaszában az oroszországi ingatlanpiac fejlődési szakaszban van, és a szakértők "vadnak" minősítik. Az okok a jogszabályi keretek tökéletlenségében, az univerzálisan kidolgozott ingatlanértékelési kritériumok hiányában, az ingatlan minősége és értéke közötti eltérésben, valamint az aggregált kereslet kínálattal szembeni túlsúlyában keresendők. Különösen az olyan nagyvárosokban, mint Moszkva és Szentpétervár tapasztalható akut hiány a lakóingatlanokból, a kiskereskedelmi, irodai és ipari területekből, valamint az ezek építésére szánt, fejlett infrastruktúrával rendelkező telkekből. Nem kellően hatékonyak a hitelezési mechanizmusok, különösen a jelzáloghitelezési program, amely fennállása során nem ért el jelentős eredményeket.
1. Árképzési tényezők
1.1 A tényezők osztályozása
Az ingatlanpiaci (RN) árképzési tényezők elemzésekor szokás ezeket felosztani keresleti és kínálati tényezőkre, amelyek az RN-hez viszonyítva belső és külső, árnövekedést serkentő és azt gátló, függetlenek és egymással összefüggő tényezők.
Az árazási tényezők jellemző szerkezete a lakáspiacon
Véleményünk szerint itt nem fordítanak kellő figyelmet a tényezőknek a vizsgált időszak mélységétől függő elkülönítésére (hosszú, középtávon, rövidtávon különböző tényezők hathatnak), hierarchikus szint szerint. (tényezők fája), a piac állapotának megfelelően (a piaci ciklus különböző fázisaiban, fejlődési szakaszaiban különböző tényezők hathatnak, és ugyanazon tényező hatásának természete ellentétes lehet).
Ebben a tekintetben figyelembe kell venni a táblázatban szereplő összes osztályozási jelet.
1.2 Az árképzési tényezők osztályozásának jelei az RN-en
Az alábbiakban a táblázatban, a moszkvai lakáspiacon végzett sokéves kutatás alapján, fenomenológiai elemzést és a meglévő árazási tényezők listáját adjuk meg, feltüntetve azok besorolását az összes bevezetett kritérium szerint. Továbbá a diagramok a tényezők és a nyilak hierarchikus felépítését mutatják – ezek kölcsönhatását.
Fontos megjegyezni, hogy minden próbálkozást meg kell előznie az árazási tényezők értelmes, fenomenológiai elemzése, amely a piacról szerzett szakértői ismereteken, a piaci minták kvalitatív és kvantitatív vizsgálatán, a piaci minták olyan jellemzői alapján, amelyek megkülönböztetik az átmeneti gazdaságú országok piacait a fejlett piacgazdaságoktól. formalizált piaci modellezésnél. A matematikai modellek, még a tényezők szignifikanciájának statisztikai elemzésének szűrőin is sikeresen átmenően sem tekinthetők megfelelőnek, ha nem támaszkodnak egy közgazdasági hipotézisre a piacon egy adott fázisban lezajló folyamatok lényegéről és annak stádiumáról. fejlődés.
1.3 Az ingatlanpiaci árképzés tényezői és kapcsolatuk
|
Tényezők fenomenológiai elemzése |
||
|
Keresleti tényezők |
||
|
1. A tényleges lakáskereslet volumene |
Az RN belső tényező 1-es nagyságrendű. Hosszú távon a 2-es és 3-as faktortól függ. Középtávon a 3-as, 4-es és 5-ös faktortól, valamint az árszinttől függ (fordított összefüggés - a kereslet az ár rugalmas). Emelkedéssel áremelkedéssel, csökkenéssel eséssel jár. |
|
|
2. Lakáskereslet (potenciális kereslet) |
Az RN belső hosszú távú tényező körülbelül 2. Az Orosz Föderáció történelmi lakáshiányával összefüggésben (14-es faktor) az 1-es tényező révén folyamatosan emeli az árakat. |
|
|
3. A lakosság jövedelmei és differenciálásuk |
2-es nagyságrendű külső tényező. A 6-os és 7-es faktortól függ. Hosszú távon a jövedelem növekedésével az 1-es tényező és ezen keresztül az árak növekedéséhez, csökkenésével pedig eséshez vezet. . Középtávon az Orosz Föderációban tapasztalható nagymértékű jövedelemdifferenciálódás oda vezet, hogy az árak emelkedésével az alacsony jövedelmű lakosság jelentős része elhagyja a piacot, az áremelkedés leáll, és ha a jövedelem tovább nő, akkor a kereslet halasztotta a piacot. fél időszak a kereslet és az árak újabb növekedésében realizálódik. |
|
|
4. A lakosság és a spekulatív befektetők lakásvásárlási hajlandósága és árelvárásai |
Az RN belső tényező 2 körüli. Hosszú távon hiánypiaci körülmények között tartósan magas, középtávon a 3-as (jövedelemnövekedési ütemben rugalmas), a 8-as és a 9-es tényezőtől (az a rubel erősödése, az infláció csökkenése, növekszik, eséssel), 12 (a fejlesztőkkel szembeni bizalmatlanság, alacsony építkezési ráta mellett a lakosság elhagyja a helyi piacot). Az 1-es faktoron keresztül növekedésével áremelkedéshez, árcsökkenéshez - csökkenéssel - áreséshez vezet. Az árváltozással fordított összefüggés van: az árvárakozások tehetetlenek, és amikor az árak emelkednek, a vevők rohannak vásárolni, növelve a keresletet és serkentik az árakat; ha az árak csökkennek, kilépnek a piacról, még nagyobb visszaesésre számítva, ezáltal csökkentve. kereslet és az árcsökkenés ütemének növelése. |
|
|
5. Vevői lakáshitelek kondíciói és volumene, beleértve jelzálogjog, a jelzálog-ügyletek száma és aránya |
2-es nagyságrendű külső tényező. A 6-11. tényezőtől és a bankközösség politikájától függ. Amikor a feltételek javulnak (2003-2006) az 1-es faktoron keresztül, az árnövekedést serkenti, a feltételek romlása esetén (2008-2006) csökkenti az 1-es faktort, és abbahagyja az árak ösztönzését. Az 1-es és a 13-as faktorral fordított összefüggés áll fenn: magas árnövekedési ütem mellett csökken a lakáskínálat és a jelzálog-ügyletek volumene, ami lassítja az árak növekedését. |
|
|
6. Makro-pénzügyi tényezők (monetáris bázis) |
3-as nagyságrendű külső tényező. A 7-11. tényezőtől és a Központi Bank monetáris politikájától függ. Növekedéssel segíti a lakosság jövedelmének növekedését és az 1-es faktoron keresztül az árak emelését, a csökkenéssel pedig a jövedelem növekedési ütemének, a lakosság pénzköltési hajlandóságának csökkenését, az 1-es faktoron keresztül lassítja az árak növekedését. |
|
|
7. Makrogazdasági tényezők (GDP növekedési ráták, ipari termelés, foglalkoztatási szint) |
3-as nagyságrendű külső tényezők. Az orosz gazdaság nyersanyag-jellegével összefüggésben elsősorban a 10-es tényezőtől függ. A növekedéssel hozzájárul a monetáris bázis növekedéséhez, ezen keresztül pedig a 6-os tényezők növekedéséhez. 5, 3, 1 és áremelések. |
|
|
8. Infláció és defláció |
3-as nagyságrendű külső tényező. Függ a 9-11-es faktoroktól és egy egyrendű 6-os faktortól. Befolyásolja a 4-es, 5-ös faktort és ezen keresztül az 1-es faktort és az árakat. |
|
|
9. Makro-pénzügyi tényezők (árfolyamok változása - leértékelés és átértékelés) |
4-es nagyságrendű külső tényező. A 10-11. tényezőtől függ. A rubelnek a dollárral szembeni erősödésével Oroszország dollárosított gazdaságának körülményei között megnő a lakosság hajlandósága rubel- és dollármegtakarítások elköltésére és lakásvásárlásra (4-es faktor), ami az 1-es faktoron keresztül kismértékben hozzájárul a növekedéshez. árakban. A zökkenőmentes leértékelés során csökken a dollármegtakarítások elköltési hajlandósága, és nő a rubel megtakarítás, az árakra gyakorolt hatás nem határozható meg. Egy éles leértékelődéssel fellép a lakosság hatósági pénzügyi politikájával szembeni bizalmatlansága, csökken az összes megtakarítás elköltésére való hajlandóság, csökken a lakáskereslet, az árak emelkedése nem ösztönöz. Éles átértékeléssel nő az összes megtakarítás elköltésére való hajlandóság ("menekülés a dollárból"), az ingatlanokat megtakarítások tárházának tekintik. |
|
|
10. Az olaj és egyéb exportáruk árai |
||
|
11. A tőkekiáramlás volumene |
5-ös nagyságrendű külső tényező. A globális környezettől függ. Az 5-9. tényezőkön keresztül határozza meg a tényleges keresletet és a lakásárakat. |
|
|
12. Fejlesztők és ingatlanok hírneve |
5-ös nagyságrendű belső tényező. A meglévő és az épület lakásállomány állapotától függ (tényező. 4-es tényezőt befolyásol. |
|
|
Ellátási tényezők |
||
|
13. Lakáskínálat mennyisége |
Az RN belső tényező 1-es nagyságrendű. Hosszú távon a 14-es (a másodlagos piacon) és a 15-ös tényezőtől (az építési volumen növekedése növeli a kínálatot és visszafogja az áremelkedést) függ. Középtávon fordított a kapcsolat az 1-es faktorral: nagy kereslet esetén a kínálat kimosódik a listákról, ami hozzájárul az áremelkedés ütemének növekedéséhez és a jelzálog-ügyletek számának növekedési ütemének visszafogásához; a kereslet csökkenésével a kínálat felhalmozódik, visszafogja az áremelkedést és hozzájárul a jelzálog-ügyletek számának és arányának növekedéséhez ... A kereslet csökkenése esetén a 22-es tényezőtől függ - az eladók csökkentik a kínálat mennyiségét, hogy ösztönözzék az árakat. |
|
|
14. Konkrét lakásállomány |
Az RN belső tényező körülbelül 2. Függ a város, régió történelmi helyzetétől, a leromlott alap rendelkezésre állásától és az építkezés volumenétől (15-ös faktor). Ebben a helyzetben ez hosszú távon a lakáskereslet magas szintjéhez vezet (2. faktor), és feltéve, hogy a lakosság jövedelmének növekedése pozitív (3. faktor), az árak növekedéséhez (2000-2008) ). A jövedelem csökkenésével (2009) semleges. Középtávon semleges. |
|
|
15. A lakások építésének és üzembe helyezésének volumene, a létesítmények építésének üteme |
A belső pH-tényező 2-es nagyságrendű. A 16-22 faktoroktól függ. A 13-as és 14-es faktoron keresztül hat: az építési volumenek növekedése hosszú távon növeli a lakásállományt és a kínálat volumenét, és ezáltal hosszú távon lassítja az áremelkedés ütemét. A lakáshiány és a piac növekedése (2000-2008) helyzetben semleges. Középtávon semleges. Válsághelyzetben (2009) az üzembe helyezési volumen csökkenése nem befolyásolja az árak alakulását, az építési díjak csökkenése viszont a 4-es faktort és ezen keresztül az árakat. |
|
|
16. Lakásépítés finanszírozása fejlesztői és befektetői saját forrásból, bankhitelből, lakossági és spekulatív befektetői forrásból, egyéb bevont forrásból |
Az RN belső tényező körülbelül 3. Függ a makrogazdasági feltételektől (7. faktor), a fejlesztő befektetési stratégiájától (20. faktor), az alternatív befektetési objektumok elérhetőségétől (21. faktor). A banki hitelezés ezenkívül a 6-11. tényezőktől és a banki közösség politikájától függ. A lakossági és spekulatív befektetők általi finanszírozás a 3-5., 12., végső soron - 1. tényezőtől függ. A finanszírozás növekedése hosszú távon növeli az építkezés volumenét (15. faktor), és segít csökkenteni az árnövekedés ütemét. Középtávon felgyorsítja az épületek építésének ütemét, és ezáltal 12-es faktort, ezen keresztül pedig a keresletet (1. tényező) és az árakat növeli. |
|
|
17. Az építés költsége és teljes (beruházási) költsége |
A belső pH-tényező 3-as nagyságrendű. A 18-19-es faktoroktól függ. Középtávon a projektek magas árszintje és jövedelmezősége mellett (2005-2007) nem befolyásolja az eladási árakat, alacsony ár- és jövedelmezőség mellett (2009) a fejlesztők piacról való kivonulásához vezet. , az építőipar és a kínálat volumenének csökkenése (15. és 13. faktor), és ösztönzi az árak emelkedését. Hosszú távon magas árszint és jövedelmezőség mellett tőkeáramlás következik be az erőforrásiparba, az erőforrások termelésének növekedése, ezáltal - a költségek növekedése ellenére - az építési volumen növekedése, ami lassíthatja. lassítani a lakásárak növekedését. |
|
|
18. Lakásépítési telkek rendelkezésre állása és a hozzáférés feltételei |
4-es nagyságrendű külső tényező. Függ a város, régió, ország földegyenlegétől, a földáraktól, a szövetségi, regionális, helyi hatóságok lakásépítési fejlesztési politikájától, valamint annak műszaki és infrastrukturális támogatásától. A 17-es, 15-ös faktort és ezen keresztül az árakat hosszú távon befolyásolja. |
|
|
19. Erőforrás támogatás az építkezéshez |
4-es nagyságrendű belső tényező. Függ a termelési kapacitások (beleértve a technológiát, berendezéseket, személyzetet) az erőforrás-termelőktől, az erőforrások áraitól (alacsony áron, a fejlesztéshez nem elegendő beruházás mellett, erőforráshiány alakul ki). A 17-es, 15-ös faktort és ezen keresztül - az árakat hosszú távon, esetenként középtávon is befolyásolja. |
|
|
20. A fejlesztő piacra lépésének és a piacon való munkavégzésének adminisztratív és gazdasági feltételei |
4-es nagyságrendű külső tényező. Függ a városrendezési szabályozás területén a hatóságok politikájától, a folyamat bürokratizáltságának és korrupciós fokától, a fejlesztés jövedelmezőségének mértékétől. Hatással van a 17-es, 15-ös faktorra és ezen keresztül - az árakra hosszú, középtávon és esetenként rövid távon is. |
|
|
21. Alternatív befektetési objektumok elérhetősége |
4-es nagyságrendű külső tényező. A regionális és világpiaci viszonyoktól függ, és vonzó befektetési objektumok keresésében fejeződik ki városon, régión, országon kívül, az RN-n (tőzsdén) kívül. Befolyásolja az építőipar és a lakáskínálat volumenét (15-ös, 14-es faktor), valamint az effektív kereslet volumenét (1-es faktor): a 2006-2007-es helyzetben a fejlesztők, befektetők és vásárlók Moszkvából a moszkvai régióba, Oroszországból vándoroltak. Bulgáriába, Montenegróba stb. .NS. |
|
|
22. A fejlesztők befektetési stratégiája |
Belső tényező 5-ös nagyságrendű. Függ a fejlesztők gazdasági, vezetői képzettségétől és az ország és a régió helyzetétől. A terjeszkedési stratégia hosszú és középtávon a pénzügyi források jelentős számú telekre és új projektekre való szétszóródásához, valamint a létesítmények építésének ütemének csökkenéséhez vezet, majd a 15. és 13. tényezőkön keresztül áremelkedést, ill. A 4-es és 1-es faktoron keresztül a kereslet és az árak csökkenéséhez, az építési projektek befagyasztásához és a fejlesztők tönkretételéhez vezet (2004, 2009). A hozzáértő befektetési stratégia optimalizálja a vonzott befektetéseket és a valós költségeket, és az építési volumen evolúciós növekedéséhez vezet, kilátásba helyezve az árak növekedési ütemének megfékezését. |
|
|
23. Eladók és fejlesztők marketing- és árstratégiája |
5-ös nagyságrendű belső tényező. A profit várható mértékétől függ, amellyel kapcsolatban a piacnak áremelkedést kínálnak. Olyan helyzetben, amikor a tényleges kereslet meghaladja a kínálatot, az elvárások teljesülnek (2003-2007). Ellenkező esetben három stratégia lehetséges. 1) Az eladók csökkentik az árakat (0-szorosára), ezzel elérve a kereslet, az árak és az eladások növekedését. 2) Az eladók csökkentik a kínálat volumenét (13-as faktor), egyensúlyt teremtve a kereslet volumenével és az árak emelkedésével. 3) Az eladók nem csökkentik az árakat, ezáltal csökkentik a piaci forgalmat, és külső tényezők hatására a kereslet növekedésére számítanak. |
2. Az árazási tényezők szerkezete a lakáspiacon és kapcsolatuk
Tényező szerkezetárazás a lakáspiacon és kapcsolatuk (folytatás)
3 . Modellek az orosz lakáspiaci fejlődés paramétereinek előrejelzésére
Az előrejelzési horizonttól függően az előrejelzés lehet hosszú távú, középtávú és rövid távú. Az egyes ilyen típusú előrejelzések megengedett horizontjának fajlagos értéke a probléma fizikai (gazdasági) tartalmától, az általános gazdasági helyzettől, az adott piaci szegmens állapotától függ, és jelentősen változhat. Így a kormány középtávú előrejelzései az orosz gazdaság fejlődésére vonatkozóan 3 évre nyúlnak vissza. Jelenleg az oroszországi ingatlanpiacon rövid távúnak tekintjük - előrejelzés szerint 1-3 hónapra, középtávra - egy-három évre, hosszú távra - három-öt évre.
Fontos hangsúlyozni, hogy minden ilyen típusú előrejelzésnél más-más listát kell tanulmányozni a vizsgált mutató változását befolyásoló tényezők közül (amelynek változásának félperiódusa közel van az előrejelzési horizont értékéhez). ). Például:
A decemberi bérhátralékok, prémiumok és jutalmak jól ismert jelensége 1-2 hónapon belül kiteríti hatását az ingatlanpiacon;
A szezonális tényezők alig befolyásolják az éves trend eredményét, ugyanakkor jelentősnek bizonyulhatnak az árak és a piaci forgalom 3-4 hónapos előrejelzésében;
A GDP növekedési üteme elenyésző hatással van az árak havi növekedésére, de a hosszú távú előrejelzés szempontjából fontos;
Az energiaárak szintje, az országból történő tőkekiáramlás mértéke mind a rövid távú (2-3 hónapos késéssel), mind a középtávú előrejelzés (a lakásárak halmozott növekedése révén) szempontjából jelentős. az év elmúlt hónapjaiban).
Az orosz ingatlanpiacon alkalmazott előrejelzési módszerek formalizáltságának mértéke szerint szakértői előrejelzésre, heurisztikus előrejelzésre, "fundamentális" elemzésre, regressziós statisztikai modellezésre ("technikai elemzés"), többváltozós modellezésre (beleértve a modellezést és az előrejelzést is) oszthatók. neurális hálózatokon). A gyakorlatban különféle módszereket alkalmaznak együtt, egy vagy másik kombinációban. Mindazonáltal különbséget kell tenni a piaci trendek szakértői előrejelzése (1. módszer), indokolatlanul előrejelzésnek nevezett (amely a szakértő magas képzettsége miatt meglehetősen pontos is lehet) és a módszertanilag megalapozott, számított előrejelzés (2. módszer) között. -5).
3 .1 Az előrejelzések osztályozása a módszerek formalizáltsági foka szerint
|
Előrejelzés fejlesztője (viccelődő név) |
Előrejelzési módszer |
Előrejelzés típusa |
|
|
(-1) "Agnosztikus" |
Nem ("a jóslatok egyáltalán lehetetlenek") |
||
|
(1) Szakértő |
Intuíció, piacismeret, analógia módszer |
Szakértői előrejelzés |
|
|
(2) Előrejelző elemző |
Tényezők kvantitatív és kvalitatív "alapvető" elemzése, forgatókönyv módszer |
Heurisztikus előrejelzés |
|
|
(3) Előrejelző – "optimista" |
A gazdasági helyzet "alapvető" elemzése és hatása az ingatlanpiaci mutatókra ("demográfiai" módszer, a lakosság jövedelmének előrejelzésének módszere) |
Tényezők "alapvető" előrejelzése - építési volumen, kínálat, kereslet, piaci forgalom |
|
|
(4) Előrejelző – "statisztika" |
"Technikai" elemzés (regresszióanalízis, statisztikai modellezés) |
Statisztikai regressziós modellen alapuló "műszaki" előrejelzés |
|
|
(5) Forecaster-Modeller |
Többváltozós modellezés, neurális hálózat előrejelzés |
Előrejelzés többváltozós modellen, neurális hálózatokon |
|
|
(+1) "puritán" |
Nem ("a jelenség gyenge ismerete nem teszi lehetővé a megfelelő modell felépítését") |
Az ábrán látható egy példa arra, hogy a statisztikai regressziós modellt 1995 februárjában a moszkvai, szentpétervári, jekatyerinburgi, tveri, rjazanyi és barnauli lakásárak dinamikájának előrejelzésére használták. A modell azon a hipotézisen alapult, hogy az orosz gazdaság a tervszerű, központosított szabályozásról a piacra való átálláson megy keresztül, ezért a lakáspiaci árdinamika fő szabályszerűsége az „analóg városok” árainak megfelelő szintre emelkedése. . Ennek megfelelően egy kibernetikus, önszabályozó rendszer új állapotba való átmenetének leírásához a „repülőgép felszállásának” logisztikai modelljét
V (T) = A / (1 + exp (B - CT)),
ahol V- az időszak átlagos (átlagos havi) ajánlati ára 1 nm. m az objektum teljes területének;
T- az időszak (hónap) sorszáma;
A, Bés VAL VEL -állandó együtthatók (modellparaméterek).
Az ábrán látható, hogy az augusztusi válság előtti 1995-1998 közötti időszakra számított árdinamika előrejelzése szorosan egybeesett a tényleges adatokkal.
Hasonló előrejelzési modellt alkalmaztak a moszkvai ingatlanjelzálog-tranzakciók piacának kezdeti szakaszainak vizsgálatakor, és 2005. 3. negyedévében készült, csak a Társaság jelzálog-tranzakcióinak volumenének dinamikája volt modellezett mutató:
ahol t- a negyedév sorszáma.
A modell helyesen jelezte előre a jelzáloghitel-tranzakciók növekedési dinamikájának stabilizációba való átmenetét, és az 5 negyedévre vonatkozó kvantitatív előrejelzés szorosan egybeesett a tényleges adatokkal.
2000 októberében, két évvel a válság kezdete után, hogy megjósolják a 2001-2002 közötti időszakra vonatkozó moszkvai árdinamikát. forma új modellje a "repülőgép kilépése a merülésből".
V = B 0 -B 1 / (B 2 + exp ((B 3 * T+ B 4 ) 2 )).
2002 közepéig a modell rendkívül pontos előrejelzést adott.
2006-2008-ban a moszkvai és más városok lakáspiacának hosszú és középtávú ciklusainak tanulmányozása alapján egy modellt építettek fel az ártrend inharmonikus bővülésének módszere alapján a a következő egyenletrendszer:
Y = y 1 + ? y 2 + ? y 3 + ? y 4 + …. + ? y n, (1)
y 1 = a 3 x 3 + a 2 x 2 + a 1 x + a 0 , (2)
? y 2 , (3)
? y 3 = , (4)
? y 4 = , (5) …………………………………… , (n)
ahol Y- a lakáskínálat átlagos egységárának becsült értéke, $ / négyzetméter. m;
y 1 - az alaptrend egyenlete (hosszú távú előrejelzés), $ / négyzetméter. m;
? y 2 - előrejelzés a lakáskínálat átlagos egységárának növekedésére az alaptrendhez képest, $ / négyzetméter. m;
? y 3 - előrejelzés a lakáskínálat átlagos egységárának növekedéséről a másodrendű trendhez képest, $ / négyzetméter. m;
? y 4 - előrejelzés a lakáskínálat átlagos egységárának növekedéséről a harmadrendű trendhez képest, $ / négyzetméter. m;
? y n- előrejelzés a lakáskínálat átlagos egységárának növekedéséről az utolsó előtti sorrendhez képest, $ / négyzetméter. m;
a, b, c, d indexekkel - egyenletegyütthatók (különböző sorrendű trendek), amelyek közelítik a tényleges adatokat. Valós adatokból számítva a legkisebb négyzetek módszerével.
Az ártrend 5-6 évre történő közelítése (például egy másodrendű polinommal) azt mutatja, hogy a moszkvai lakáspiac más orosz városokhoz hasonlóan a növekedés fele (pontosabban: az időszak első negyedében) egy "hosszú" ingadozási ciklus, amelynek felelőssége egy ország és egy város (régió) makrogazdasági mutatóinak összességét hordozza. Ezt az egyenletet "alaptrendnek" neveztük, és ezt vettük alapul az árdinamika hosszú távú előrejelzéséhez - az átlagosan 20-25%-os éves növekedéshez. A jövőben (2006-os becsléseink szerint 2010-2011-en kívül), amikor az építkezések volumene és a lakáskínálat jelentősen megnő, és az árak hosszú távú növekedési üteme csökkenni kezd (a piac a második negyedévbe költözik) időszak), a hosszú távú növekedési ütemek csökkenése várható, ahogy azt az ábrán hagyományosan szemléltetjük.
Az ingatlanpiacon azonban vannak más, belső tényezők is, amelyek gyorsabban fellépő ingadozásokat kényszerítenek ki az alaptrendre. Például az építési és beruházási ciklushoz kapcsolódóan, a lakásépítési piac infrastruktúrájának fejlesztésével, az állampolgárok fogyasztói magatartásával stb.
Ezek a lakáspiaci ingadozások nem az áringadozásokban, hanem az első származékos – az árnövekedés ütemének – ingadozásában realizálódtak. "közepes", gyorsabb folyású ciklusokat és "rövid", gyorsabban folyó ciklusokat alkotnak. Az ilyen ciklusok könnyen megjósolhatók egyirányú regressziós modellezéssel.
A fordított szuperpozíció, az előrejelzések integrálása adja az árdinamika végső előrejelzését - közép- és hosszú távú.
Az ábra azt mutatja, hogy 2008 szeptemberéig a moszkvai előrejelzés nagy pontossággal valósult meg. A 12 orosz város közül, amelyekre hasonló előrejelzést számoltak, 8 város esetében jó konvergenciát, kettőnél pedig nem kielégítőt kaptunk.
2008 októbere óta a pénzügyi és gazdasági világválság Oroszország minden városában megváltoztatta a hosszú távú ártrend irányát, és a korábban elkészített előrejelzések felülvizsgálatot igényeltek.
2009 szeptemberében 10 oroszországi város lakáspiacáról készült tanulmány, melynek eredményeként arra a következtetésre jutottak, hogy a piac hosszú távon a lassuló növekedés és a hanyatlás kezdetének szakaszába lép. forgatókönyv előrejelzést dolgoztak ki a helyzet alakulására.
A szcenáriókat a lakásárak makrogazdasági paraméterektől való függésének négytényezős modelljével számították ki, amelynek értékeit 2008 decemberére, 2009 júniusára és decemberére, valamint 2010-re határozták meg különböző elfogadható opciókban:
Y = f (x 1 , x 2 , x 3 , x 4 ),
ahol x 1 - egy hordó olaj ára;
x 2 - infláció;
x 3 -a rubel leértékelése a dollárral szemben;
x 4 - tőkekiáramlás.
Négy árdinamikai forgatókönyvet kaptunk, amelyek közül a 2. szcenárió (pesszimista) tűnt a legvalószínűbbnek.
De már 2008 decemberében arra a következtetésre jutottak, hogy a 3. szcenárió (válság) ténylegesen megvalósul.
Az előrejelzés összehasonlítása a tényleges adatokkal a következő ábrán látható.
Így a lakáspiaci folyamatok gazdasági lényegére vonatkozó értelmes hipotézisekre épülő regressziós matematikai modellek alkalmazása meglehetősen pontos középtávú előrejelzések készítését teszi lehetővé. Hosszú távon azonban nem tudják előre jelezni az ártrendek változását és a válságvezérelt piaci fejlődésre való átállást.
árazás kereslet kínálat ingatlanpiac
Következtetés
Az ingatlanpiaci árképzés gyakran közvetlenül függ a régió társadalmi-gazdasági állapotától. Ezenkívül a piacot az eladók, a vevők és a bérlők kockázatainak bősége jellemzi. Tekintettel arra, hogy az ingatlantulajdonosok gyakran nehezen tudják eladni vagy bérbe adni ingatlanukat (kivéve azokat a piaci szegmenseket, ahol a kereslet jelentősen meghaladja a kínálatot), az ingatlanpiac nem likvid. A fentieken kívül van még egy probléma. A szakértők gyakran nehezen tudják felmérni a valós piaci helyzetet, mert nehéz megbízható információt szerezni az ügyletekről, ellentétben például az értékpapírpiaccal, ahol ez bármikor elérhető. A fő elemzési eszköz itt a piac feltételes felosztása több szegmensre. Ennek kritériuma lehet az objektumok elhelyezkedése, minősége, rendeltetése, vagy akár a tulajdonságok egész komplexuma.
Bibliográfia
Sternik G.M., Sternik S.G. Lakáspiaci elemzés szakembereknek. - M .: "Közgazdaságtan", 2009. - 601 p.
Gusev A.B. Lakásár-buborékok. - www.urban-planet.org, 2008.
Sternik G.M., Sternik S.G. Az ingatlanpiacok tipológiája az árbuborékok kialakulására való hajlam alapján. - A "Property Relations in the Orosz Föderációban" folyóirat, 8 (95) 2009, p. 168-185.
Sternik G.M., Korobkova M.V. A vágtató lakáspiac hatása a moszkvai jelzálog-tranzakciók dinamikájára. - „Nemzeti Projektek” folyóirat, 2007. március.
Sternik G.M. Az orosz lakáspiac 2001-ben. Elemzés és előrejelzés. - RGR, 2001. december.
Sternik G.M., Pechenkina A.V. Mi történik a moszkvai lakáspiacon. Makrogazdasági megközelítés (beszámoló az IDA Elemző Konferenciáján "Ingatlanpiac: Helyzet, trendek, előrejelzés" 2007.08.30.). - www.realtymarket.ru, 2007. augusztus.
Sternik G.M. Az orosz városok lakáspiaci árai 1990-2006 között: elemzés és előrejelzés. - G. M. Sternik elemző csoportja. -www.realtymarket.ru, 2007. január.
Sternik G.M. Az orosz városok lakáspiaca 2008-ban: előrejelzések és valóság. - Beszámoló a Szentpétervári Lakásfórum elemző konferenciájáról 08.10.1. - www.realtymarket.ru.
Sternik G.M. Az orosz városok lakáspiaca a válság körülményei között. Fejlesztési trendek. - Beszámoló a Szentpétervári Lakásfórum 08.12.9-i elemző konferenciáján. - www.realtymarket.ru.
Világviszonylatban egy lakás árát a "hely presztízse" és "a házban való élet kényelme" határozza meg. Ezenkívül a második paraméter számos jellemzőt tartalmaz - a szomszédok oktatásától az otthoni mérnöki támogatás minőségéig.
A lakhatás költségeit az egyik legégetőbb témának nevezhetjük Oroszország bármely városának lakói számára. A lakások árait rendszeresen megvitatják mind az ingatlanpiac szakmai szereplői az irodákban, mind a hétköznapi emberek, akik barátokkal vagy kollégákkal ülnek egy csésze kávé mellett. És ez a kérdés nem veszíti el relevanciáját, függetlenül a konkrét piaci helyzettől: valaki sikeresen szeretne beruházni egy új épületbe, valaki nagyobb területű házat szeretne vásárolni, míg mások vásárolni próbálnak, bár a legtöbbet. olcsó, de saját lakás. Nézzük meg, mi befolyásolja az árakat, és hogyan alakulnak a lakások árai.
Országos viszonylatban a helyzetet tekintve elmondható, hogy a földrajzi fekvés alapvetően befolyásolja a lakhatás összköltségét egy adott városban. A régiós és régiós fővárosokban lényegesen magasabbak a lakásárak, mint a periférián, de a vitathatatlan élen Moszkva és Szentpétervár áll. Bár a méltányosság kedvéért azt kell mondani, hogy az épülő lakások minőségét tekintve a két orosz főváros is az élen áll.
A földrajzhoz kapcsolódó egyéb tényezők is jelentősen befolyásolhatják a lakások árait. Például turisztikai vagy üdülő-szanatóriumi zónák jelenléte a város közelében. Példaként említhetjük a Fekete-tenger partvidékének városait, ahol nagy kereslet mutatkozik az ingatlanok iránt, és semmiképpen sem az alacsony árak. A szocsi lakhatás természetesen megkülönböztethető: az olimpia megrendezésére vonatkozó döntés után a szocsi ingatlanok és földek ára a mennybe emelkedett.
Az ingatlanpiacon meglehetősen jelentős árkritérium lehet az életszínvonal, amely meghatározza a városlakók vásárlóerejét és üzleti aktivitását. A fejlett kereskedelmi struktúrák, jövedelmező vállalkozások, valamint számos egyéb gazdasági tényező jelenléte a városban változatlanul emeli a lakások árait. Általában a meglehetősen nagy városoknak vannak ilyen előnyei, és a helyzet általában a következő: minél nagyobb a város, annál drágább a lakhatás. Ez annak köszönhető, hogy a megapoliszoknak sokkal nagyobb lehetőségeik vannak: mindkét fizetés magasabb, és szélesebb a karrier növekedési lehetőség, és több a kereskedelmi lehetőség. Ezek a tényezők folyamatosan jelentős számú embert vonzanak a nagyvárosokba, akik „szerencsét keresnek”. Mindez pedig nagy lakáskeresletet generál, ami a piac megfelelő reakcióját váltja ki: az egymillió fő feletti városokban a lakások árai néha többszörösei, mint a 100-300 ezer lakosú városokban.
Az ország ingatlanpiacának általános tendenciái nem nagyon alkalmazhatók egy adott városban található lakások költségének elemzésekor. Annak ellenére, hogy a szolgáltatások, áruk és élelmiszerek ára a legtöbb településen nem sokban tér el, az apartmanok árai a legradikálisabb módon változhatnak. Ezért van értelme beszélni arról, hogy egy adott városon belül milyen tényezők befolyásolják a lakóingatlanok relatív értékét. Ez a ház elhelyezkedése (területe), jellemzői és építési éve, szintek száma, az infrastruktúra minősége és a közlekedési kapcsolatok kényelme.
Hagyományosan a legrangosabb és legdrágább területek a városközpont közelében helyezkednek el. Ebben az esetben nem mindig a földrajzi, hanem sokkal inkább a gazdasági centrumról beszélünk, ahol a városlakók üzleti életének központjai találhatók. Bár a közelmúltban bizonyos lakónegyedek, amelyek kiváló ökológiával és jó minőségű infrastruktúrával rendelkeznek, meglehetősen magas árakkal büszkélkedhetnek. Általában új lakókomplexumokról beszélünk, ahol modern komfort és üzleti osztályú lakások épülnek.
Az épület adottságai és építési éve jelentősen befolyásolják az ingatlanok értékét. Általában itt az elv működik: minél régebbi, annál olcsóbb, bár vannak kivételek - tömör és tágas "sztalinkák". A lakóingatlanok leggazdaságosabb osztályát „hruscsovnak” nevezhetjük, amelynek alacsony lakhatási költségeit mind a házak „tiszteletre méltó kora”, mind a kényelmetlen elrendezés magyarázza. Érdekesség, hogy a moszkvai közvélemény-kutatások szerint a fővárosiak többsége a megfizethetőbb lakások építését támogatja. Ugyanez a többség azonban ellenzi a "hruscsov" épületek kényelmetlen elrendezésű új kompakt házainak építését. És a legnagyobb elégedetlenséget a kis konyha okozza, mert az oroszok körében ez az a hely, ahol az emberek gyakran összegyűlnek az egész családdal, kommunikálnak a barátokkal.
A legdrágább szegmens az elit ingatlanpiac, ahol évről évre nőnek a lakásigények. Egyes szakértők szerint a luxuslakás az ingatlanpiac legstabilabb ágazata, amelyet a legkevésbé érintett a közelmúlt válsága. Ráadásul városonként jelentősen eltérhetnek azok a kritériumok, amelyek alapján az apartmanokat az elit osztályba sorolják. De mindig ez a legtágasabb és legkényelmesebb ház, amely a legrangosabb területeken található.
Az elit szintű lakások költsége meglehetősen összetett téma: gyakran egyedi ingatlanokról beszélünk, és az összehasonlító elemzés elve itt nem megfelelő. Gyakran professzionális megközelítésre van szükség egy elit osztályú lakás árának meghatározásához, mivel sok különböző paramétert kell felmérni. Bizonyos értelemben az elit ingatlanok szegmense a saját törvényei szerint él és fejlődik: a lakhatás költségeit nem csak az objektív feltételek határozzák meg, hanem az is, hogy egy tehetős ember mennyit hajlandó fizetni az adott lakás megvásárlásáért. .
Ha az ingatlanpiac átlagos árszektoráról beszélünk, ami általában üzleti osztály, akkor itt a legkeresettebbek az egy- és kétszobás lakások, bár a válság előtt a háromszobás lakások jártak az élen. . Természetesen az üzleti osztályú apartmanok árai egyáltalán nem illeszkednek a „megfizethető lakhatás” keretébe, és a legtöbb orosz megapoliszban ez a piaci szegmens nem túl nagy. Kivétel Moszkva és Szentpétervár: például a főváros elsődleges ingatlanpiacán a legtöbb ajánlat a business osztályra esik. Itt az elhelyezkedés, a ház és a lakás adottságai, valamint a további lehetőségek (mélygarázs, klímarendszerek, beléptetőrendszerek, saját infrastruktúra stb.) elérhetősége döntően befolyásolja a lakhatás költségeit.
A legtöbb városban továbbra is a turistaosztályú szegmens a legkiterjedtebb, bár az árak itt is csak formálisan nevezhetők „megfizethetőnek”. Ennek ellenére a jelzáloghitelezés fejlődésének köszönhetően a gazdaságos lakhatás költsége már a lakosság jelentős része számára elérhető. Ráadásul az új épületeknél gyakran a legkedvezőbb a lakások ára: az építési szakaszban 10-20%-kal olcsóbban lehet lakást vásárolni. A másodlagos lakáspiacon a szakértők szerint a múlt század 80-as évek közepén-végén épült téglaházak rendelkeznek a legjobb ár-minőség kombinációval. A turistaosztályú szegmensben a lakások árát meghatározó befolyással bír a paraméterek egésze (körzet, háztípus, lakás jellemzői, közlekedési megközelíthetőség, infrastruktúra), de a legjelentősebbnek az elhelyezkedést nevezhetjük.
A lakásárakat befolyásoló fenti tényezők mindegyike „életkomfort”-ként foglalható össze. És elsősorban ezért fizetünk pénzt lakásvásárláskor. Ez a terület elhelyezkedése, és a közlekedési csomópontok kényelme, és a ház adottságai, és a lakás elrendezése, és a szociális infrastruktúra és a környezet, és még sok minden más. Ezenkívül minden paraméter bizonyos hatással van a lakhatási költségekre, és néha a szakemberek számára nehéz kideríteni, hogy az árak mennyire reálisak egy adott esetben. Még a hivatásos értékbecslők is néha különböző számokat hívnak, nem titkolva, hogy ez a becslés relatív.
Ennek ellenére a lakosok többsége csak tétlenül érdeklődik a lakásárak iránt, miközben a szakemberek folyamatosan elemzik az ingatlanpiaci trendeket. Éppen ezért, ha megfelelő tapasztalat nélkül kíván lakást vásárolni vagy eladni, jobb, ha szakemberekhez fordul. Gyakorlati szempontból az ő véleményük mindig értékesebb lesz, mint az ismerősök egy csésze kávé mellett elmondott véleménye.
O. Y. ULYANOVA*
Olga Yurievna ULYANOVA - a Szentpétervári Állami Közgazdasági és Gazdaságtudományi Egyetem Árképzési Tanszékének posztgraduális hallgatója. Korábban posztgraduális tanulmányokat folytatott levelező tagozaton. 2001-ben szerzett diplomát a Szentpétervári Állami Közgazdaságtudományi Egyetemen. Jelenleg a CJSC "Megalit" építőipari vállalatnál dolgozik információs és elemző osztályvezetőként. 6 tudományos cikk szerzője.
Kutatási szakirány - árképzés a lakóingatlan-piacon. ♦> "fr
AZ ELSŐDLEGES LAKÓINGATLAN-PIAC ÁRALAKULÁSA **
Az elsődleges lakóingatlan-piacon az eladási árat már az építési telek kiválasztásának szakaszában meghatározzák, hogy indokolja a telken lakóépület építésére vonatkozó döntést. Jelenleg a lakásépítésre alkalmas mérnökileg előkészített helyek szűkös választéka, valamint a fejlesztők számára bonyolultabbá vált beszerzési eljárás miatt a legfontosabb feladat az 1 négyzetméter legpontosabb eladási átlagár meghatározása volt. lakóterületű, amely biztosítaná a cég anyagi biztonságát (számviteli költségek), valamint az objektum ár-haszon aránya tekintetében is kielégítené a vásárlói igényeket.
A mai napig a szentpétervári elsődleges lakóingatlan-piac üzemeltetői gyakorlatukban különféle módszereket alkalmaznak az eladási ár meghatározására.
1. Az épülő lakások piacán a legelterjedtebb a „költség plusz” módszer. Ez a módszer egyszerű, könnyen alkalmazható, hiszen a vállalkozásnak van információja a költségekről. Ez a módszer azonban nem veszi figyelembe a keresleti tényezőt. Az ügyfél fizetési hajlandóságát nem a vállalkozás költségei határozzák meg, hanem a termék tulajdonságai, és ebből következően a termék értéke az ügyfél számára. Az új termék árának meghatározásának ezzel a megközelítésével a vállalkozás egy már kész termékből indul ki, figyelmen kívül hagyva a fő tényezőt - azt, hogy a vevő hogyan érzékeli az értékét.
Mindazonáltal annak ellenére, hogy a költségek nem az árpolitika objektív függvényei, a költségek és az árak kapcsolata a vállalkozás számára központi szerepet játszik a költségeket fedező és a lehető legnagyobb profitot biztosító optimális ár meghatározásában. Ennek oka, hogy a rövid távú költségek a vállalkozás kapacitáskihasználásától függenek, ami pedig az árszínvonaltól függ. Ebből következően az árváltozásból adódó bevételváltozást a költségek változásával összefüggésben kell számolni.
* © O. Yu. Uljanova, 2007
Hosszú távon egy vállalkozás csak akkor maradhat fenn, ha a bevétele legalább a teljes költséget fedezi. Ezért a költségelszámolás a vállalati árpolitika keretében a vállalkozás pénzügyi biztonság iránti vágyát tükrözi. Következésképpen költségekre van szükség ahhoz, hogy meghatározzák azokat az alsó árhatárokat, amelyek alatt a terméket nem szabad eladni. Rövid távon az alsó árhatár a termelési egységre jutó változó költség, hosszú távon az összköltség. Annak ellenére, hogy a költségalapú módszert a gyakorlatban széles körben alkalmazzák, nem tekinthető aktív árpolitikához kapcsolódó módszernek, mivel nem vesz figyelembe egy, a vevő számára fontos tényezőt - a termék értékét.
Az épülő lakások piacán becslést készítenek az építési költségek meghatározására, amely figyelembe veszi az összes költséget, amely a fejlesztőnek a lakóépület építése során felmerül. Az építőiparban 1991. január 1-ig érvényben lévő árképzési és becsült arányosítási rendszer az építőiparban felhasznált anyagok és munkák fix (meglehetősen hosszú, 5-15 éves időszakon át változatlan) nagykereskedelmi árain és tarifáin alapult. Megfelelte az irányelv tervezési követelményeit, az építőiparban a becsült árak stabil szintjének fenntartására összpontosított, és nem igényelte a becsült költség korrekcióját az ártényezők változásaival. A becsült költség meghatározásának ilyen alapelvei az építési termékek közvetlen gyártóinak valódi teljesítménymutatóinak jelentős torzulásához vezettek.
1991 óta létezik a termelési költségek alapköltségének havi indexálásának rendszere. Ennek ellenére a becsült költség jelentősen eltérhet egy lakóingatlan valós eladási árától, és általában az eladási ár alsó határaként szolgál, amelynél a projekt ígéretesnek tekinthető a további fejlesztésre.
2. A versenytársak aktuális árain alapuló árképzési módszert széles körben alkalmazzák a lakásépítési piacon. Az ilyen árképzés előfeltétele az árak átláthatósága, amelyet nem mindig gyakorolnak. E módszerre támaszkodva a vállalat meg akar szabadulni az árképzéssel járó kockázattól, amit a piac esetleg nem fogad el. Ez a módszer ráadásul egyszerű és kényelmes, megkíméli a céget attól, hogy költséges kutatást kell rendelnie terméke iránti kereslet, a fogyasztói célcsoport meghatározásához. Ugyanakkor a vállalat nem veszi figyelembe az árban azt a hasznossági szintet, amellyel terméke rendelkezik a potenciális fogyasztók szemében. Eközben lehet több, mint a kiszabott ár, vagy kevesebb is annál. Az első esetben a vállalkozás azt kockáztatja, hogy kevesebb potenciális nyereséghez jut, a második esetben - nem biztosítja a tervezett végrehajtási szintet.
Az elsődleges lakáspiacon az építőipari cégek gyakran a versenyképes cégek árai felé orientálják árpolitikájukat. A versengő tárgyak minőségének különbségét a szakértők a "jobb" vagy a "rosszabb" alapján értékelik. De a lakóingatlan-piac sajátossága, hogy itt minden objektum egyedi, mind közvetlen elhelyezkedését, mind minőségi tartalmát tekintve. Az utóbbi időben ez a tulajdonság a tipikus panelsorozatú lakóépületeknél is egyre szembetűnőbb: minden fejlesztő igyekszik egyedivé varázsolni tárgyát a fogyasztó szemében. Ebben a helyzetben szükséges az egyes épülő lakóépületek fogyasztói tulajdonságainak jobb elemzése, azok hasznosságának felmérése az ügyfél szemében. Ebből következik, hogy a versenytárs-orientált módszer jelenlegi fejlesztésében nem alkalmas az épülő lakáspiacra.
3. Az elsődleges lakóingatlanpiacon a következő árazási módszer az áru tulajdonságait figyelembe vevő módszer. Ezzel a módszerrel com-
A Pania értékeli terméke hasznosságát a potenciális vásárló számára. Ugyanakkor a vállalatnak meg kell határoznia a fogyasztók ízlését, preferenciáit, azok esetleges változásának irányát és okait, vagyis ehhez a módszerhez marketingkutatási eszközök alkalmazása szükséges. Az ármaximalizálás a fogyasztó számára legjelentősebb áruk tulajdonságainak javításával lehetséges, miközben nem szabad megfeledkezni arról, hogy a fogyasztó soha nem fog fizetni az általa fölösleges minőségért. Megjegyzendő, hogy az azonos típusú termékek vevő által igényelt minőségi jellemzői az ügyfél szegmensorientációjától függően változnak. A lakáspiacra tehát jellemző, hogy az alacsonyabb turistaosztályú szegmensben lévő lakás vásárlásakor az ügyfél nem fogja értékelni a központi klíma beépítése miatti jelentős eladási áremelkedést, és fordítva, vásárláskor. elit szegmensben lévő lakás, nem lesz indokolt az árcsökkentés a lakás mérnöki felszerelésének megtakarítása miatt.
A lakásépítési piacon ez a módszer korlátozottan alkalmazható a lakóépületek minőségi paramétereinek elszámolásának bonyolultsága miatt. Ennek a problémának a megoldására a következő kutatásokat végeztük: a) piaci szegmentáció - a lakóingatlanok 6 csoportba osztása az egyes paraméterek hasonlósága szerint, mint pl. elhelyezkedési adottságok, építészeti és szerkezeti paraméterek, tervezési megoldások stb.; b) a piaci erő együtthatójának számítási módszertani elveinek kidolgozása. Ennek az együtthatónak a kiszámításához a lakóépületek összes minőségi jellemzőjét a megengedett értékekkel együtt használják fel, minden minőségi jellemzőhöz hozzárendelnek egy súlytényezőt, amely megmutatja a paraméter hatásának mértékét a végső árra, és a minőségi paraméter minden értéke hozzárendelt egy pontot, amely megmutatja, hogy a paraméterérték milyen mértékben felel meg az egyes szegmenseknek.
A kidolgozott módszertan nemcsak egy objektum piaci erejének együtthatójának meghatározását teszi lehetővé, azaz egyedi paramétereinek értékelését, hanem az objektum helyes pozicionálását is abból a szempontból, hogy egyéni jellemzői maximálisan megfeleljenek az egyik vagy másik piacnak. szegmens. A piaci erő együtthatóját mind az új projektek, mind az analóg objektumok esetében kiszámítják az együttható számértékeinek összehasonlításához. Minél magasabb az objektum piaci erejének együtthatója, annál vonzóbb az objektum a potenciális vásárlók számára. Ennek megfelelően egy nagyobb piaci erővel rendelkező tárgy eladási árának magasabbnak kell lennie, mint a fent említett együtthatóval alacsonyabb értékű tárgy eladási árának.
Egy új objektum árát az általunk kidolgozott módszertannal a következőképpen határozzuk meg: minden analóg objektumra kiszámítjuk a piaci erő együttható egy egységének árát (az eladási árat! Sq. M elosztjuk a piaci erő együtthatójával), kiszámítják a piaci erősségi együttható egységárának átlagos értékét, amelyet ezután megszoroznak az új objektum piaci erejének együtthatójával, amely 1 négyzetméter átlagos ára lesz. m a tervezett lakóépületből. Ez a technika, ellentétben az épülő lakóépületek projektjeinek egyszerű összehasonlításával a "jobb" vagy "rosszabb" alapján, lehetővé teszi a projekt hasznosságának legpontosabb értékelését a potenciális fogyasztók számára, és ennek megfelelően kiszámítja a maximális értéket. árat hajlandók fizetni.
De meg kell jegyezni, hogy ma Szentpétervár városában a lakásépítés meglehetősen helyi jellegű: nem mindenhol végeznek lakásépítést. Tekintettel arra, hogy egy épülő lakóépület ára nagymértékben függ annak közvetlen helyétől, nagyon gyakran nincsenek építés alatt álló lakóépületek egy új projekt versenykínálati zónájában, amely analógként szolgálhatna egy új objektum árának meghatározásához. Emellett hangsúlyozni kell, hogy az építőipari cégeket nagyon gyakran szubjektív adatok vezérlik az árak meghatározásakor.
megvalósítása az Ön projektje számára, vagyis ez az ár nem objektív abból a szempontból, hogy a fogyasztók és maga a piac érzékeli. Ebben a helyzetben a fejlesztőknek szakértők segítségét kell igénybe venniük egy új projekt árának meghatározásához.
Sokkal versenyképesebbnek számít a másodlagos lakóingatlan-piac, amelynek egymásrautaltsága az épülő lakások piacával könnyen bizonyítható. Ráadásul a kész lakások piaca a kínálat szempontjából jelentősebb. A másodlagos lakóingatlanpiac piaci ára adott időpontban tetszőleges lokalizációra számítható. Így egy új ingatlan árazásának javítása érdekében egy olyan módszert dolgoztunk ki, amely az elsődleges és másodlagos lakóingatlan-piacok közötti azonosított kapcsolaton alapul. A piacfejlesztés minden szakaszában a kijelölt területen belül az 1 négyzetméter ár egy bizonyos aránya érvényesül. m lakóterület építés alatt álló házakban és üzemi házakban, ami a lakosság számától, a kereslet szintjétől, az elsődleges piac értékesítési volumenétől függ. Ennek az aránynak a kiszámításával az építőipari cég akkor is meg tudja határozni egy új létesítmény átlagos árát, ha az építési telek közvetlen közelében nincs hasonló létesítmény.
Így a lakásépítési piac jelenlegi fejlődési szakaszában egy új lakóépületre vonatkozó projekt átlagárának ésszerűbb meghatározásához és az építkezés megkezdéséről szóló döntés meghozatalához a fejlesztő felhasználhatja az általunk kidolgozott módszertani elveket, ill. fent emlitett.
