A jelzáloghitelezés kereskedelmi banki megszervezésének elméleti alapjai. Kereskedelmi bankok jelzálogműveletei

A lakásprobléma megoldásának egyik ígéretes módja a jelzáloghitelezés, amely a befektetési tevékenység területén is fontos elem.

A jelzáloghitelezés szervezési alapjainak átgondolása során meg kell különböztetni az olyan fogalmakat, mint a zálog, jelzálog és jelzáloghitel.

A zálogjog a szerződésből vagy jogszabályból eredő kötelezettség biztosításának módja. Ha az adós a zálogjoggal biztosított kötelezettségének nem tesz eleget, a hitelezőnek joga van a zálogtárgy értékének megtérítésére annak eladásával.

A jelzálogjog egyfajta ingatlan (föld és épület) zálogjog kölcsönszerzés céljából; Ez egy olyan írásos szerződés, amely önkéntes zálogjogot köt a kölcsönfelvevő ingatlanára annak biztosítékaként, hogy a hitelezővel szemben fennálló tartozását megfizeti.

Jelzálogkölcsön alatt készpénzben nyújtott kölcsönt kell érteni, amelyet törlesztési, sürgősségi, fizetési feltételekkel nyújtanak az állampolgárok lakhatási szükségleteinek kielégítésére szolgáló lakóingatlan megszerzése céljából, amely fedezet tárgyává válik. A jelzáloghitel lényege nem csupán az ingatlan biztosítékként történő biztosítása, hanem annak rendeltetésszerű felhasználása - ingatlan beszerzése vagy építése.

A jelzáloghitel egy összetett pénzügyi és hitelkategória, amely alatt a kölcsönzött érték mozgása és refinanszírozása tekintetében kialakuló gazdasági kapcsolatok összességét értjük. A kölcsönzött értéktől függően a jelzáloghitel a kölcsön pénzbeli formáját jelenti.

A jelzáloghitel az egyik legősibb hitelfajta. Kialakulásának és fejlődésének objektív alapja a föld és egyéb ingatlanok magántulajdonának kiosztása volt, melyeket hitelfelvétel céljából jelzáloggal terheltek. Az ingatlant mindig is a hitelbiztosíték legmegbízhatóbb típusának tartották.

Az állam kiemelt szerepet tölt be, különösen a lakosság hosszú lejáratú jelzáloghitelezési rendszerének kialakításában. Meghatározza a jelzáloghitelezés rendszerének fejlesztési koncepcióját, megteremti a jelzáloghitelezési rendszer működésének jogalapját, megteremti a hitelfelvevők szociális védelmét szolgáló mechanizmusokat, a jelzáloghitelezési piac szereplőinek ösztönzését célzó adópolitikát folytat stb. . A jelzáloghitelezés fejlesztésének célja a lakosság életkörülményeinek javítása, valamint a kereslet élénkítése az ingatlan- és építőipari piacon.

A jelzáloghitelezés két műveleti blokkot foglal magában:

a) lakáscélú jelzáloghitelek kiadása;

b) jelzáloghitelekkel kapcsolatos követelések engedményezése további hitelforrások bevonása érdekében.

A lakáscélú jelzáloghitelek számos jellemzővel rendelkeznek:

a) a lakáscélú jelzáloghiteleket legfeljebb 30 évre adják ki. A jelzáloghitel lehetővé teszi, hogy ma vásároljon lakást, és a következő néhány évben kifizesse annak költségeit. A kölcsönt és annak kamatait havi törlesztőrészletek formájában, a járadékfizetési képlet szerint számítják ki. Ez kényelmes mind a hitelfelvevő számára, mivel lehetővé teszi a költségvetés megtervezését, mind a hitelező számára, mivel hozzájárul a pénzeszközök rendszeres beérkezéséhez a bankszámlára, olyan tranzakciókat hajtva végre, amelyekkel a bank nyereséget termel;

b) a jelzálogkölcsön célját, tárgyát és biztosítékát. A kiadott kölcsön összege nem haladja meg az egyben fedezet tárgyát képező lakás forgalmi értékének 60-70%-át;

c) Az Orosz Föderációban a lakáscélú jelzáloghitelezés fejlesztésére irányuló intézkedésekről szóló 28. számú kormányrendelet szerint a kölcsön havi törlesztőrészlete nem haladhatja meg a hitelfelvevő és a hitelfelvevők teljes bevételének 30-35%-át. (ha van) a megfelelő számlázási időszakra;

d) a jelzáloglevél-értékesítésből a jelzálogbank hitelnyújtáshoz forráshoz jut. A jelzálogbankok szakosodott hitelintézetek, amelyek ingatlanok ellenében hiteleznek és jelzálogleveleket bocsátanak ki. A jelzálogjog értelmében a jelzálogjog olyan névre szóló értékpapír, amely tulajdonosának jelzálogjoggal biztosított pénzeszköz átvételi jogát, valamint a jelzálogszerződésben meghatározott ingatlan zálogjogát igazolja. A jelzáloghiteleket a jelzáloghitelek refinanszírozásának eszközeként használják, így a lakáshitelek is részt vesznek a tőzsdén.

A jelzálogleveleket általában az adósságkötelezettségek árfolyama alapján értékesítik, és általában a névérték alatt. Az eladási árfolyam azonban nem egyezik meg a bank által a jelzáloglevelek eladásából származó nettó bevétellel. Ennek fő oka az, hogy a jelzálogbankok kénytelenek értékpapírjaikat más bankintézeteken keresztül értékesíteni. Ennél a közvetítő műveletnél a jelzálogbank díjat – bonification – fizet.

A jelzáloghitel piac elsődleges és másodlagosra oszlik. Az elsődleges piacon az eszközöket az értékesíti, aki ezeket az eszközöket létrehozta, azaz. interakció van a hitelfelvevő és a bank között, és a jelzáloghitelek az eszközök. Ami a másodlagos piacot illeti, ez az a piac, ahol jelzálog-fedezetű értékpapírokat bocsátanak ki, ahol a befektetők ideiglenesen – szabad készpénzt – fektetnek be, vagyis van egy „bank – közvetítő – befektető” lánc, és ennek a piacnak az eszközei jelzáloghitellel fedezett értékpapírok .

A jelzáloghitelek a következő funkciókat látják el:

Ösztönző funkció: növeli a tényleges keresletet az ingatlanpiacon és ösztönzi az összes kapcsolódó szektort;

A tőkemozgás funkciója: biztosítja a pénzeszközök mozgását a pénzügyi szektorból a reálgazdaságba;

Az elosztási költségek megtakarításának funkciója: a tőkeforgalom felgyorsítása az elosztási költségek megtakarítását eredményezi;

Gazdasági és társadalmi funkció: a jelzáloghitel megoldja a lakosság lakhatási ellátásának problémáját, növeli a tényleges keresletet, növeli a gazdasági növekedés ütemét az országban.

A jelzáloghitelezés rendszerét a kellően nagy számú résztvevő jellemzi, ami a jelzáloghitelezés egyik jellemzője. A hitelviszonyok fő alanyai a hitelező és a hitelfelvevő. Az a feltétel, amely mellett lehetségessé válik e szervezetek közötti hitelkapcsolatok létrejötte, a megfelelő forrásbázis rendelkezésre állása a hitelező részéről. A lakáscélú jelzáloghitelezés piacának szereplői a hitelezőn és a hitelfelvevőn kívül:

a) lakáseladók

b) a jelzáloghitelek másodlagos piacának üzemeltetői - a hitelezőket refinanszírozó szakosodott szervezetek. A refinanszírozás a pénzáramlások idővel meghosszabbított átalakításának folyamata, melynek eredményeként rövid időn belül megtérül a hosszú lejáratú hitel formájában kibocsátott forrás.

A refinanszírozásnak a következő módjai vannak:

Hitelkészlet értékesítése. A kialakult hitelállomány értékesítésekor az eszközök a bank mérlegét terhelik, és teljes egészében átkerülnek az azt megszerző szervezet mérlegébe. Ebben az esetben a hitelező visszafizeti a kölcsön formájában kibocsátott pénzeszközöket. Jelzálog-készletek további továbbértékesítésre;

Biztosított kötvények kibocsátása. A banki struktúrák további pénzügyi forrásokat vonzanak tevékenységük bővítése érdekében. Ebben az esetben az eszközök a bank mérlegében maradnak, amely tovább folytatja a hitelek kiszolgálását vagy átadja azokat egy szolgáltatónak. A kötvények kifizetését azon befektetők részére, akik bennük szabad pénzeszközeiket elhelyezték, a bank a hitelfelvevők által a poolban szereplő kölcsönszerződések alapján teljesített kifizetésekkel összhangban végzi;

Jelzáloghitelek értékpapírosítása. A jelzáloghitelezési rendszerben az értékpapírosítás a kockázatos tulajdonságokkal rendelkező eszközök kölcsönadó mérlegéből történő értékesítését és kivonását jelenti további kibocsátás céljából.

jelzálog-fedezetű értékpapírok, mint eszközök a hosszú távú források bevonására a jelzáloghitelezési rendszerbe;

c) az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételével és az azzal kapcsolatos ügyletekkel kapcsolatos szervek;

d) biztosítótársaságok;

e) értékbecslők;

e) ingatlantársaságok;

g) befektetők;

i) a jelzáloghitelezési rendszer infrastrukturális kapcsolatai - közjegyzők, útlevélszolgáltatások, gyám- és gyámhatóságok, jogi tanácsadások stb.

Meg kell jegyezni, hogy az ingatlantársaságok ügyleteiben való kötelező részvétel, az ingatlanjogokat nyilvántartó szerv, a gyámhatóság és a gyámhatóság csak a jelzáloghitelezésben rejlik.

Ami a jelzáloghitel besorolásának standardjait illeti, azok nem léteznek, ezzel kapcsolatban kiemeljük a főbbeket: a hitelezés tárgyát; hitel törlesztési rendszer; a refinanszírozás módja, az alkalmazott hitelkamat típusa. Az Oroszországban létező jelzáloghitelezés típusainak osztályozási sémája az 1. ábrán látható.

1. ábra - Jelzáloghitelek osztályozása [Szerzői rendszerezés, figyelembe véve az E.N. tudományos kutatásait. Radovich, I.I. Schmidt]

Nézzük meg közelebbről a változó törlesztőrészletű jelzáloghiteleket, amelyek különböző tőke- és kamattörlesztési idővel járnak.

Ezek a kölcsönök "labda" fizetésű kölcsönöket tartalmaznak. Az ilyen típusú kölcsönök az adósság tőkeösszegének nagymértékű visszafizetését jelentik a kölcsönszerződésben meghatározott feltételek mellett.

Ezen kívül vannak olyan hitelek, amelyek csak kamatot fizetnek. Ebben az esetben a futamidő végén a tőkeösszeg labdás fizetését biztosítják, a kölcsön futamideje alatt pedig rendszeresen kamatot fizetnek.

Megkülönböztetik a részleges törlesztésű hiteleket is - a labdafizetésű kölcsönök típusát, amelyek részleges amortizációt biztosítanak a kölcsön futamidejének végéig.

A futamidő végéig kamatbefagyasztással járó hitel azt feltételezi, hogy a kölcsön futamideje alatt sem a tőkeösszeg, sem a kamat nem kerül kifizetésre.

A felhalmozódó törlesztőrészletű hitelek (progresszív járadék) a futamidő alatt egyformán változó törlesztőrészletet biztosítanak, és a kifizetések növekedésére számítva kerülnek felhasználásra.

A jelzáloghitelt a törvényben előírt módon nyújtják. A jelzáloghitel megszerzésének szokásos eljárása a következő fő lépésekből áll:

a) a hitelfelvevőnek minden szükséges információt meg kell kapnia a hitelezőről, a kölcsönnyújtás feltételeiről, a hitelügylet megkötésekor fennálló jogairól és kötelezettségeiről. A hitelező pedig értékeli a potenciális hitelfelvevő képességét a kölcsön visszafizetésére;

b) a hitelező jegyzési eljárást folytat le, azaz a jelzáloghitel visszafizetésének valószínűségét felméri, és meghatározza a jelzáloghitel lehetséges maximális összegét, figyelembe véve a hitelfelvevő jövedelmét, az előleghez szükséges saját forrás rendelkezésre állását ( általában 30-40%) és a jelzálog tárgyának megítélése;

c) lakás kiválasztása folyamatban van. A hitelfelvevőnek joga van lakást választani a hitelezővel való kapcsolatfelvétel előtt és után is. Az első esetben a lakás eladója és a potenciális hitelfelvevő előszerződést ír alá lakóhelyiségek adásvételére. A második esetben a potenciális hitelfelvevő a kölcsön összegének ismeretében választhat a költségének megfelelő lakást, és adásvételi ügyletet köthet az eladóval;

d) az értékbecslő önállóan értékeli a kölcsönvevő által választott lakást;

e) a kölcsönvevő és a lakás eladója között lakás adásvételi szerződés jön létre. Ezután pozitív döntés esetén a hitelező kölcsönszerződést köt a hitelfelvevővel, a hitelfelvevő pénzeszközöket helyez el a bankszámláján, amelyet az előleg kifizetésére fordít.

Hitelbiztosíték adható:

Megállapodás a megszerzett lakóhelyiség jelzálogjogáról;

Lakóhelyiség adásvételére és jelzálogjogra vonatkozó háromoldalú szerződés, amelyben mindhárom érdekelt közjegyzővel hitelesíti és bejegyzi a lakás eladójától a vevőre történő tulajdonjog átruházását, valamint e lakás jelzálogjogát a hitelező javára. ;

Hitelalap terhére történő lakásvásárlásra vonatkozó megállapodás, ha a megszerzett lakóhelyiség jelzálogjoga az adásvételi szerződés bejegyzésekor jogszabály alapján keletkezik;

f) a kölcsönvevő az előleg és a kölcsönbevétel összegével az adásvételi szerződés szerinti lakás költségét megfizeti;

g) lefolytatják a jelzálogjog tárgyának, a kölcsönvevő életének, valamint lehetőség szerint a megszerzett lakóhelyiséghez fűződő tulajdonosi jogok biztosításának eljárását.

A jövőben a hitelező kezeli a kölcsönt, azaz elfogadja a hitelfelvevőtől a kifizetéseket, számviteli nyilvántartást vezet a tőke- és kamattörlesztésről, és minden szükséges intézkedést megtesz a kiadott jelzáloghitel kiszolgálásához.

A magánszemély jelzálogbankon keresztül történő hitelezésének konstrukciója a 2. ábrán látható.

2. ábra - Jelzálogbankon keresztül történő hitelezés séma

A hitelre vásárolt lakás a hitelezőnek zálogba kerül, és a hitel fedezete. A kölcsönszerződésben vállalt kötelezettségek teljesítése esetén a kölcsön visszafizetettnek minősül, és a jelzálogjog megszűnik. Erről megfelelő bejegyzés készül az állami nyilvántartásba.

Ha a hitelfelvevő és a zálogkötelezett nem tartják be a kölcsönszerződésben vagy jelzálogszerződésben foglaltakat, a kölcsönadó beszedi a jelzálogjoggal terhelt lakást, majd eladja, hogy a hitelfelvevő tartozását a kölcsönadónak visszafizesse. A kölcsön visszafizetése után fennmaradó összeget, levonva a végrehajtási eljárás és a lakáseladás költségeit, visszatérítik a korábbi hitelfelvevőnek.

Így a lakáscélú jelzáloghitelezés ígéretes irány a bankszektor fejlődésében. Összeköti a gazdaság reálszektorát képviselő építőipari cégeket, illetve azokat a háztartásokat, amelyek a másodlagos ingatlanpiacon lakóingatlan vásárlásakor biztosítják a lakásállomány újraelosztását, illetve annak újratermelését, ha az elsődleges piacon lakóingatlanra van kereslet. és különféle pénzügyi közvetítők. Térjünk át a jelzáloghitelezési modellekre.

A jelzáloghitel olyan pénz, amelyet a bank ingatlanfedezetű kölcsönre nyújt az ügyfélnek. A nyújtott kölcsön felhasználásáért az ügyfélnek kamatot kell fizetnie a banknak, valamint havonta vissza kell fizetnie a felvett összeget a kölcsönszerződésben meghatározott határidőn belül. A jelzáloghitelt általában hosszú futamidőre adják ki.
A jelzálogkölcsön, mint hitelezési mód a XVIII. század közepén keletkezett. Poroszországban. A föld akkoriban a legmegbízhatóbb garancia volt, amelyet nem lehetett elpusztítani a pusztító háborúk sorozatában. A biztosított tőkére vonatkozóan olyan dokumentumokat állítottak ki, amelyekben pontosan megjelölték a telket. A kölcsönből származó pénz késedelmes visszafizetése esetén a földtulajdon a tartozás kompenzációjaként a föld (állami) hitelhivatal tulajdonába került.
Az első speciális jelzálogbankot 1831-ben alapították Belgiumban. A XIX-XX. század fordulóján a jelzálogbankok jelentős helyet foglaltak el a piacon. A hitelintézetek harmadik legnagyobb csoportját alkották a takarékpénztárak és a privát kereskedelmi bankok után.
Az első világháború, az infláció és a harmincas évek gazdasági világválsága azonban. súlyos károkat okozott a jelzáloghitelezésben. Rövid fellendülés után kitört a II. világháború, majd a 19,48-as valutareform, majd a jelzáloghitelek is új fejlődésnek indultak, melynek jellemzője a hitelezési feltételek érezhető növekedése volt.
Az 1960-as évek végéig. A jelzálogkölcsönöket 30 évnél hosszabb futamidőre adták ki, és ennek megfelelően a kölcsönfelvevőknek hosszabb futamidőre fix kamatozású jelzálogkölcsönt ajánlottak fel. De a világ gazdasági helyzete, amely az 1970-es évek elején alakult ki, a vevők hosszú távú jelzáloglevelek iránti keresletének csökkenéséhez vezetett; a tőkepiacon tendencia volt a feltételek csökkentésére. Ennek eredményeként a jelzálogbankok 5-10 év alatt részletfizetésre álltak át.
A jelzáloghitelezés történetében a jelzáloghitelezésnek két fő modellje van.
Az első modellt "kétszintűnek" hívták, és az angol-amerikai országokban használják. A kétszintű rendszer lényege, hogy az elsődleges jelzálogpiacon (az ingatlanfedezetű hitelek piacán) kibocsátott jelzáloghitelek speciálisan létrehozott ügynökségekhez vannak rendelve. Ezek az ügynökségek a körülményektől függően az alábbiak szerint rendelkezhetnek a felvett jelzáloghitelekkel:
1) másodlagos befektetőkhöz rendelje;
2) egységes jelzáloghitel-poolokat hozzon létre, és az ilyen oszthatatlan jelzálog-poolokat vagy az ilyen csoportokban való részesedési jogokat (részesedéseket) értékesítse másodlagos befektetőknek;
3) jelzáloggal fedezett értékpapírok kibocsátása és elhelyezése.
A jelzáloghitelezés piacának második, egyszintű modellje széles körben elterjedt Európában, és abban áll, hogy a jelzáloghitelt kibocsátó bank önállóan refinanszírozza a jelzáloghiteleket kötvény típusú értékpapírok - jelzáloglevelek - kibocsátásával. A jelzáloglevelek kibocsátását és forgalmát külön jogszabályok szabályozzák; ez a szabályozás eltér a kötvénykibocsátás szabályozásától.
A jelzáloglevél-kibocsátók tevékenysége főszabály szerint törvényileg a jelzáloghitelek kibocsátására és egyéb, alacsony kockázattal jellemezhető műveletekre korlátozódik. Jelzáloglevélként emlegetett értékpapírt a törvényben meghatározottakon kívül más kibocsátó nem bocsáthat ki. A jelzálogbankok tevékenységét az állam és a bankfelügyeleti hatóságok szigorúan ellenőrzik.
A modern világgyakorlatban a következő típusú jelzáloghiteleket használják a legszélesebb körben:
fix kamatozású, 30 éves futamidejű hagyományos jelzáloghitelek;
15 éven belüli gyors törlesztő jelzáloghitelek;
növekvő törlesztőrészletű jelzáloghitelek;
jelzáloghitelek saját tőke emeléssel;
változó kamatozású jelzáloghitelek, "labdafizetéssel", kétlépcsős.
Jelenleg az Orosz Föderációban számos mód van arra, hogy fokozatosan lakást szerezzen. Ám ezeket a konstrukciókat nem lehet jelzálognak nevezni, mivel a legtöbbben vagy szinte nincs jelzáloghitel, vagy maga a jelzáloghitel van gyerekcipőben. Mindazonáltal a kvázi jelzáloghitel-modellek fontos átmeneti jellegűek, és megfelelnek az orosz gazdaság jelenlegi fejlődési szakaszának. Jelenlegi stádiumban ezekre azért van szükség, mert nekik köszönhetően a lakáspiac fokozatosan aktivizálódik, civilizálódik, és a jövőben kiindulópontjai lesznek a teljes körű jelzáloghitelezési rendszer kialakításának és fejlesztésének. A meglévő jelzáloghitelezési konstrukciók osztályozása hasonló szempontok szerint történhet, és a főbb modellek megkülönböztethetők:
1. Az első modell a közös építés és lakásértékesítés részletben. Ez az építők által kidolgozott rendszer vonzó, de kockázatos. Létrehozását két objektív tényező ösztönözte: azon háztartások számának csökkenése, amelyek megtakarításai lehetővé teszik a lakásvásárlást a teljes költség egyszeri befizetésével, valamint a hosszú távú banki hitelezés hiánya.
Általánosságban elmondható, hogy Oroszországban ennek a rendszernek a keretében a részleteket átlagosan a megvásárolt lakások költségének 30-50% -ának megfelelő összegben biztosítják. Ez a modell vonzó a lakosság számára (az építési szakaszban olcsóbb a lakhatás, ugyanakkor „valódi” pénz vonzza). Ez a konstrukció azonban számos, büntetőjogi és természetes kockázattal jár - késések és hiányos építkezés, infláció.
2. Ezt a rendszert regionális programok képviselik költségvetési források felhasználásával.
Lakásépítési támogatási alapot szerveznek, amely a területi lakásprogram anyagi alapja. Ez az alap a költségvetés jelentős részét tartalmazza. Előnyben részesülnek azok a családok, akik meglévő lakásukat adják el az alapnak. A bevétel átlagosan egy új árának 50-60%-a. Az új lakások költségeinek 20 - 25%-át megtakarítás, a fennmaradó 15 - 30%-ot részletfizetés biztosítja.
Egyes régiókban a lakosságot a piacinál alacsonyabb kamattal írják jóvá. A befektetőket nem érdeklik az ilyen jellegű beruházások, és itt nagyon nagy a függés a helyi költségvetés lehetőségétől.
3. Ez a rendszer 10 éves lejáratú önkormányzati lakáskötvényeket használ. A hitel 0,1 nm felhalmozását teszi lehetővé. m. A szükséges kötvénycsomag felhalmozása után lakásra cserélheti.
4. E modell szerint a vállalkozások lakásvásárláshoz hitelt nyújtanak alkalmazottaiknak. Itt azokról a nagyvállalatokról van szó (mint a Norilsk Nickel, a Cserepoveci Vas- és Acélművek stb.), amelyek aktív szociális és személyzeti politikát folytatnak. Az alkalmazottak általában hosszú távra (akár 10-15 évre) kedvező feltételekkel kölcsönt kapnak a vállalkozástól a megvásárolt lakásköltség 70-80%-ának megfelelő összegben, a fennmaradó 20-30 százalékot pedig ők fizetik. %-át a megtakarításaikból.
5. Az építkezéshez közvetlenül kapcsolódó vállalkozásoknál van egy olyan változat, hogy a lakást építési költséggel, vagy a megvásárolt lakás költségének mindössze 20-40%-ának kifizetésével adják el. Az ilyen kedvezményes politika azonban általában a munkavállalók további kötelezettségeihez kapcsolódik (a vállalkozásnál végzett munka időtartama, a magasan képzett vezetők szerződésének egyéb feltételei).
A hosszú lejáratú hitelforrások akut hiánya jelentősen lassítja a jelzáloghitelek alakulását. A likviditásvesztés valós veszélye miatt a bankok önmérsékletet mutatnak a hosszú távú befektetések megtételében, rövid lejáratú források bevonásával. A bank nem tudja önállóan lehívni a jelzáloghitelhez szükséges forrásokat 2-5 éves futamidőre. Ma már valóban csak a bank saját forrásainak terhére lehet ilyen feltételekre hitelezni. Ezért az ilyen tranzakciók forrásrészének állami támogatása nélkül a jelzáloghitelezés kínálata még sokáig nem tudja megközelíteni a kereslet volumenét.

MOSZKVA BANKINTÉZET

Specialitás "banki"

Tanfolyami munka

a "banki műveletek" szakterületen

a témán: "Jelzáloghitelezés szervezése kereskedelmi bankokban"

Egy diák készítette:

Tudományos tanácsadó:

Moszkva 2010

Bevezetés………………………………………………………………………………………….3

1. fejezet A jelzáloghitelezési mechanizmus nyilvántartásba vétele Oroszországban…………….….4

1.1. A jelzáloghitelezés lényege, fogalma. A jelzálog-hitelezési rendszer bevezetésének megkezdésének előfeltételei és főbb résztvevői. Jelzáloghitelezési eszközök………………………………………….……..4

1.2. A jelzáloghitel története Oroszországban. A lakáscélú jelzáloghitelezési ügynökség szerepe………………………………………………………………………………………….8

1.3. Különféle ingatlantípusok jelzálogjogának jellemzői………………………………………………………………………

2. fejezet A jelzáloghitel-program végrehajtásának elemzése az Orosz Föderáció Sberbankjában.…………………..…………………………………………………………… …………………..15

2.1. Az Orosz Föderáció Takarékpénztárának lakáshitelei………………………………………………….15

2.2. Jelzáloghitel………………………………………………………………….17

2.2.1. Kölcsönzési feltételek……………………………………………………………….18

2.2.2. Kamatlábak rubelben…………………..………………………………….20

2.2.3. Kamatlábak amerikai dollárban és euróban……………………………………….22

2.2.4. A hitelfelvevőkkel szemben támasztott követelmények……………………….…………………………………23

2.2.5.Kölcsönigénylés elbírálásához szükséges dokumentumok.....……………….24

2.2.6. Kölcsön beszerzése és kiszolgálása……………………………………………….24

2.2.7. „Fiatal család” program………………………………………………………….26

2.2.8. További hitellehetőségek………………………………………27

Következtetés…………………………………………………………………………………….30

Felhasznált irodalom jegyzéke……………………………………………………………31

Függelék………………………………………………………………………………………32

Bevezetés.

Hazánk lakáspiaca nem rendelkezett megfelelő hitel- és pénzügyi mechanizmusokkal, amelyek támogatnák a lakosság hatékony keresletét, és lehetővé tennék a lakosság tömeges lakásvásárlását. Ha korábban az életkörülmények javításának egyetlen módja az állami lakásszerzés volt, ma ezt a problémát elsősorban a lakosság oldja meg saját megtakarításai terhére lakásvásárlással vagy -építéssel. A szűkös költségvetési források az állam figyelmét a lakosság egyes csoportjainak lakhatási problémáinak megoldására irányították. A lakosság nagy része a szükséges megtakarítások és felhalmozási lehetőség hiányában nem tudott javítani életkörülményein.

Az állampolgárok lakásvásárlási célú hosszú távú hitelezési rendszerének kialakítása növeli tényleges keresletüket, és megfizethetővé teszi a lakhatást a lakosság nagy része számára. A lakosság, a bankok, a pénzügyi és építőipari cégek, valamint az építőipari vállalkozások pénzforrásainak kapcsolatát biztosítja, a pénzügyi forrásokat a gazdaság reálszektorába irányítva.

Jelenleg a jelzáloghitel viszonylag új fogalom, annak ellenére, hogy Oroszország a 20. század elejéig már meglehetősen nagy tapasztalattal rendelkezett a jelzáloghitelezés alkalmazásában. Ezért a legtöbb embernek nincs is általános elképzelése a jelzáloghitelezésről. E tekintetben ennek a munkának az a célja, hogy feltárja a lakáscélú jelzáloghitelezés lényegét, valamint más típusú ingatlanokat; a jelzáloghitelek kialakulásának történetének tanulmányozása Oroszországban; a jelzáloghitelezés működési mechanizmusának részletes vizsgálata a moszkvai jelzálogprogram végrehajtása keretében az Orosz Föderáció Takarékpénztárában; valamint a jelzáloghitelezés jogszabályi és jogi keretének javítása.

1. fejezet A jelzáloghitelezés mechanizmusának bejegyzése Oroszországban.

1.1. A jelzáloghitelezés lényege, fogalma. A jelzálog-hitelezési rendszer bevezetésének megkezdésének előfeltételei és főbb résztvevői. Jelzáloghitelezési eszközök.

A hitel széleskörű felhasználása minden állam gazdasága normális működésének szükséges feltétele, és a hitelező érdekeinek komoly védelme nélkül lehetetlen. Ezeket az érdekeket a leghatékonyabban a felek ingatlanhasználattal (jelzálogjoggal) tudják megvédeni, mert:

az ingatlanokat viszonylag csekély a pusztulás vagy hirtelen eltűnés veszélye, és megléte könnyen ellenőrizhető;

az ingatlanok bonyolult forgalmat bonyolítanak le (a vele kapcsolatos ügyletek állami szerveknél történő nyilvántartásba vételével összefüggésben), ami lehetővé teszi a hitelező számára, hogy könnyen ellenőrizhesse vagy akár meg is tiltsa elidegenítését;

az ingatlanok értéke folyamatosan emelkedik, ami garanciát ad a hitelezőnek a tartozás teljes visszafizetésére;

az ingatlan magas értéke és elvesztésének kockázata erőteljes ösztönző, amely arra ösztönzi az adóst, hogy kötelezettségeit pontosan és időben teljesítse.

Jelzálog Ez egy ingatlanfedezetű kölcsön.

A jelzálogkötelezettség tárgyát képező ingatlanok közé tartoznak a telkek, altalaj telkek, elszigetelt víztestek, erdők, évelő növények, épületek, építmények és minden, ami a földhöz szorosan kapcsolódik, pl. tárgyak, amelyek mozgatása céljuk aránytalan károsodása nélkül lehetetlen. egy

Nem fogadható el fedezetként a kiemelten védett földterület, önkormányzati és állami vagyon, valamint olyan ingatlan, amelyre vonatkozóan a privatizáció tényét érvénytelennek nyilvánították.

De a jelzáloghitelezés a legérdekesebb. A piacgazdaságban a lakhatás a növekedés legreprezentatívabb mutatója, amely tükrözi a gazdaság különböző ágazatainak fejlődési dinamikáját és a lakosság jövőbe, az ország egészének jövőjébe vetett bizalmát.

Az országban jelenleg minden feltétel adott mind szövetségi, mind regionális szinten a jelzáloghitelezési rendszer bevezetésének megkezdéséhez:

A lakások 55%-át privatizálták, ami körülbelül 1 milliárd négyzetméternyi, legalább 300 milliárd dollár összértékű lakásállományt jelent, és megteremti az alapot a feltörekvő másodlagos lakáspiachoz;

elfogadták az ingatlanhoz fűződő jogok állami bejegyzéséről és az azzal folytatott ügyletekről szóló szövetségi törvényt, valamint a jelzálogjogról (ingatlan zálogjog) szóló szövetségi törvény módosításáról szóló szövetségi törvényt, amelyek megteremtik a jelzáloghitel működésének jogi alapot. hitelezési rendszer;

A Szövetségi Értékpapírpiaci Bizottság az orosz Gosstroy részvételével megkezdte a hosszú távú jelzálog-fedezetű értékpapírok kibocsátási normáinak kidolgozását;

a jelzáloghitel-piac valamennyi szakmai alanyának (értékbecslés, ingatlanügyletek, biztosítók) tevékenysége jogilag formalizált. 2

A jelzáloghitelezésnél a kölcsönöket hosszú futamidőre nyújtják, ami megnyújtja a kölcsön időben történő törlesztését, így csökken a havi törlesztőrészlet. Ugyanakkor a megvásárolt lakás a hitel (fedezet) fedezeteként szolgál, a hitel nem fizetése esetén pedig az ingatlant a bank felveszi és értékesíti a hitel teljes törlesztése érdekében.

A jelzáloghitelezés főbb szereplői:

hitelfelvevők– a hitelező által megbízhatónak és fizetőképesnek minősített jelzálogkölcsönt igénylő, ennek alapján jelzáloghitelt felvett magánszemélyek és jogi személyek, akik a hitelkeretből vásárolt ingatlanukat, lakásukat önként biztosítékul biztosítják, és képesek fedezni. előlegek lakásvásárláskor;

hitelezők- bankok és egyéb pénzügyi hitelintézetek, amelyek a hitelfelvevőknek hitelképességük felmérése alapján jelzáloghitelt nyújtanak, és e jelzáloghitelek utólagos kiszolgálását végzik;

lakás eladók- olyan magánszemélyek és jogi személyek, akik saját lakásukat vagy más magánszemélyek és jogi személyek tulajdonában álló lakásukat a nevében eladják;

ingatlanszervezetek– engedéllyel rendelkező lakásértékesítők, akik más piaci szereplők megbízásából, saját lakásállományukból lakást értékesítenek, valamint részt vesznek a letiltott lakások értékesítésére irányuló árverések szervezésében és lebonyolításában;

biztosító társaságok– jelzáloggal terhelt lakásbiztosítást, a hitelfelvevő élet- és rokkantbiztosítását, valamint a jelzálogpiaci szereplők felelősségbiztosítását nyújtó, engedéllyel rendelkező biztosítótársaságok;

értékelő ügynökségek– olyan engedéllyel rendelkező biztosítótársaságok, amelyek független szakmai értékelést végeznek a jelzáloghitel tárgyát képező lakóterületeken;

másodlagos jelzálogpiaci szereplők– az elsődleges hitelezőktől jelzálogkölcsönt kiváltó és azok alapján értékpapírt kibocsátó jogi személyek;

befektetők– a másodlagos jelzálogpiaci szereplők (főleg intézményi befektetők – nyugdíjpénztárak, biztosítók) értékpapírjait vásárló jogi és magánszemélyek;

Kormány– szabályozza az elsődleges és másodlagos jelzálogpiacot, garanciát nyújt a befektetőknek az értékpapírokra, részt vesz a másodlagos jelzálogpiac üzemeltetőinek irányításában.

elsődleges piac a hitelfelvevő és a bank interakciója határozza meg, eszközei pedig tulajdonképpen jelzáloghitelek. Lánc bank - közvetítő - befektető alkotja a tartalmat másodlagos jelzálogpiac, amelynek eszközei jelzáloggal fedezett értékpapírok.

Jelzáloghitelezési eszközök

A banki lakáscélú jelzáloghitelezés kialakítását és fejlesztését szolgáló intézkedési rendszerben fontos helyet kap a jelzáloghitelezési eszközök megválasztásának indokolása.

A jelzáloghitelezési eszközök alatt a hitelfelvevő kölcsönfizetéseinek kiszámítására szolgáló mechanizmust értjük, ideértve a tőketartozás visszafizetésének és a kölcsön kamatfizetésének módszereit is. A jelzáloghitelezési eszközök határozzák meg a hosszú lejáratú jelzáloghitel pénzáramlásának szervezésének formáját.

A jelzáloghitelezési eszközöket úgy alakították ki, hogy összekapcsolják a hitelező és a hitelfelvevő érdekeit:

A jelzáloghitel-tevékenység jövedelmezőségének és a hitelező pénzeszközeinek visszafizetésének biztosítása, pénzeszközeinek infláció elleni védelme;

A jelzáloghitelezés kockázatainak csökkentése;

Olyan hitelezési feltételek biztosítása, amelyek mellett a kölcsön a hitelfelvevő rendelkezésére áll.

A hitelezési eszköz kiválasztását számos tényező határozza meg, többek között

ami a következőképpen nevezhető:

A gazdaság helyzete (inflációs ráta, háztartások jövedelme, kormányzati monetáris politika stb.);

A jelzáloghitelek kibocsátásához felvett pénzeszközök forrásai és ára;

Az egyszerűség és a hozzáférhetőség biztosítása a hitelszámítások megértéséhez.

1.2. A jelzáloghitel története Oroszországban.

A jelzáloghitel modern körülmények között viszonylag új fogalom, bár Oroszország gazdaságtörténete meglehetősen nagy tapasztalattal rendelkezik a jelzáloghitelezés terén.

A jelzáloghitelezés volt az első típusú hitelezés Oroszországban, és "jelzáloghitelnek" nevezték.

A XIII-XIV században. a jelzálogjog a föld magántulajdonjogával egyidejűleg keletkezett, de hosszú ideig ténylegesen törvényi bejegyzés nélkül is létezett. A jelzáloghitelek sokkal később kapnak hatósági bejegyzést.

Az orosz jelzálogkölcsön és a külföldi jelzáloghitel közötti különbséget magában az államszerkezetben határozták meg. A feudális állam fő osztályát - a földesurak - segítette a földjelzálog intézményének széles körű fejlesztésével.

1754-ben állami hitelintézetek jöttek létre: az Állami Bank szentpétervári és moszkvai irodái a nemesség számára a Szenátus és a Szenátusi Hivatal, a kereskedők számára - a szentpétervári kikötőben a Kereskedelmi Kollégium alatt. A bankok pénzt kölcsönöztek a nemességnek és a kereskedőknek birtokaik biztosítékára. 1786-ban átszervezték őket az Állami Hitelbankba.

1835. január 1-jén vezették be Oroszországban a Polgári Törvénykönyvet (szerző: M. M. Szperanszkij), ahol a zálogjogot részletes szabályozás alá vonták. A zálogjog a következő formákban létezett:

az állammal (állami jelzálog);

magánszemélyek között (magánjelzálog);

hitelintézeti kölcsönökre (banki jelzálog).

1842-ben kezdtek megnyílni az első takarékpénztárak Szentpéterváron és Moszkvában. 1849-ben az oroszországi jobbágyság felszámolását célzó reform előkészítése kapcsán születtek döntések a hitelintézetek átszervezéséről. Az összes létező állami hitelintézetet felszámolták, és projektet dolgoztak ki a zemstvo bankok felállítására.

Ezzel egy időben Oroszországban kezdtek megalakulni a magánhitel-szervezetek. Így 1861-ben megalakult a hosszú távú kölcsön első magánszervezete - a Szentpétervári Városi Hiteltársaság.

1869-ben a hitelfelvevők körkörös felelőssége alapján megalakult az első magánjelzálogbank, 1871-ben. Harkovban - az első részvénytársasági földbank, amely városi és vidéki ingatlanfedezetű hiteleket adott ki.

A parasztok nehéz helyzete miatt (nem a legjobb földet kapták) 1882-ben megalakult a Parasztföld Bank, amely a parasztoknak nyújtott kölcsönöket.

földet vásárolni. A hiteleket 24,5 és 34,5 évre adták ki. A kölcsönök teljes összege 5 millió rubelre korlátozódott. évben. A kölcsönöket a vételár 70%-ában bocsátották ki, és a parasztoknak évi 7,5-8,5%-ba kerültek 3 .

1885-ben megnyílt a Nemes (tiszta jelzáloghitel) bank a nemesek megsegítésére jótékonysági kölcsön alapján (csak évi 5%-kal) - 48 évre 8 hónapra és 36 évre. Ezzel párhuzamosan a banki szolgáltatásokért és a biztosítási kamatért többletdíjat számoltak fel.

A századfordulón takarék- és hitelszövetkezetek, vidéki, voloszti és stanitsa állami takarék- és hitelpénztárak és zemstvo pénztárak működtek, amelyek hatalmas állami segítséget kaptak. Ezután megtörténik a hitelszövetkezetek egyesülése hitelszövetkezetekké.

1914-re Oroszország messzire előrelépett a jelzáloghitelek terén. A hosszú lejáratú hitelezés fejlett hitel- és bankrendszere volt, amely jó törvényi alátámasztással és remekül szervezett volt. A hitel- és bankrendszerbe tartozott: állami, regionális, városi, helyi, állami és magán hitelintézetek. A következőket tartalmazta:

Nemesföld Bank;

Parasztföld Bank;

városi hiteltársaságok és városi állami bankok;

zemstvo bankok;

kölcsönös földhitel-társaságok;

takarék- és hitelszövetkezetek;

partnerségi kölcsön stb.

1917-re: 21 földbank, Állami Parasztföld Bank, Nemesi Bank, Állami Nemesi Bank Szakosztálya és 18 magánbank működött.

Sajnos itt ért véget a jelzáloghitelezés rohamos fejlődése Oroszországban. A forradalom után a magántulajdon megszűnt, a jelzálogbankok megszűntek. Csak több mint 70 évvel később a jelzáloghitelek Oroszországban kezdtek újra feléledni.

A lakáscélú jelzáloghitelezési ügynökség szerepe

Oroszországban ma a jelzáloghitelezés fejlődése

két irányban történik. Az első a rendszerek központosított megvalósítása

állami jelzáloghitelek. A jelzáloghitelezés fejlesztésének második iránya a különféle modellek kidolgozása és megvalósítása az Orosz Föderáció régióiban.

A Lakás-jelzáloghitelezési Ügynökség a létrejövő jelzáloghitelezési rendszer központi eleme.

Az Ügynökség fő funkciói a következők:

1) a jelzáloghitelezésre vonatkozó szabványok és szabályok meghatározása:

a jelzáloghitelezésre vonatkozó szabványok és normák kidolgozása és megállapítása;

az Ügynökség által vásárolt lakáscélú jelzáloghitelek minőségének értékelése;

különböző jelzáloghitelezési eszközök vizsgálata;

folyamatos munkavégzés a bankokkal módszertani kérdésekben

jelzáloghitelezés; hiteleket értékesítő bankok tevékenységének elemzése;

2) műveletek végzése a jelzáloghitelek másodlagos piacán:

jelzáloghitelek vásárlása; jelzáloghitellel fedezett értékpapírok kibocsátása és értékesítése; jövedelem kifizetése a befektetőknek jelzáloghitellel fedezett értékpapírokból;

3) technikai segítségnyújtás és szakemberek képzése a jelzáloghitel területén

kölcsönzés:

Technikai segítségnyújtás hitelezőknek a jelzáloghitelezés területén; a jelzáloghitelezés gazdasági és jogi vonatkozásaival kapcsolatos fejlesztések megvalósítása; szemináriumok, képzések tartása; Tanácsadási segítségnyújtás; technikai és képzési segítségnyújtás jelzálog-fedezetű értékpapírok vásárlói számára.

Legfontosabb feladata az Ügynökség, mint nemzeti

intézményt a másodlagos jelzálogpiacon kell biztosítani

azoknak az orosz kereskedelmi bankoknak a likviditása, amelyek hosszú lejáratú lakáshiteleket nyújtanak a lakosságnak azáltal, hogy ezeket a hiteleket bankoktól megvásárolják.

magánbefektetőktől bevont pénzeszközök. Ezeket a pénzeszközöket az Ügynökség által az Orosz Föderáció kormányának garanciája mellett kibocsátott értékpapírok magánbefektetőknek történő eladása révén fogják előteremteni. Garantált

számára vonzó eszközzé válhatnak az állampapírok

befektetőket, és ezek felszabadítása biztosítja a költségvetésen kívüli források folyamatos beáramlását a gazdaság lakásszektorába.

1.3. A különböző típusú ingatlanok jelzáloghitelének jellemzői.

Jelzáloghitelezés az ipari szektorban.

Sok vállalkozás éles forgótőke-hiánnyal küzd, különösen a szabad készpénzből, amely nélkül lehetetlen a termelés rekonstrukciója és korszerűsítése, nyersanyagok beszerzése és a termékek versenyképességének növelése.

A vállalkozás elzálogosítása a modern orosz gyakorlatban meglehetősen ritka. Ennek oka elsősorban az ilyen ingatlanok értékelésére szolgáló hatékony mechanizmus hiánya, a végrehajtás nehézségei, a szerződés időtartama és magas költsége, a szükséges dokumentumok nagy száma stb. Ebben az esetben a hitelfelvevő tapasztalt ügyvédek tanácsára van szüksége, mivel nagyon magas a kockázata annak, hogy a vállalkozás teljes ingatlanegyüttese elveszik.

Általában egy vállalkozás ingatlanegyüttese, ha zálogba kerül, minden tárgyi és immateriális eszközt tartalmaz, beleértve: épületeket, építményeket, berendezéseket, készleteket, nyersanyagokat, késztermékeket, követeléseket, kizárólagos jogokat stb.

A vállalkozás jelzálogjogával biztosított kötelezettségnek a vállalkozás ingatlanegyüttese értékének legalább a felét kell elérnie a vonatkozó szerződés megkötésétől számított legalább egy éves lejárattal. Egy vállalkozás jelzálogszerződésének megkötésekor a bank általában nagy figyelmet fordít nemcsak a vállalkozás saját vagyonának, hanem a tartozásainak (különösen a költségvetéssel szembeni) felmérésére is. Ennek oka az a tény, hogy a vevő, aki nyilvános aukción szerez egy vállalkozást, egyidejűleg megszerzi az összes kötelességek a vállalkozás tulajdonosa. Egy működő vállalkozás egyedi termelő létesítményeinek elzálogosítása esetén kötelező átfogóan felmérni azok egyetlen gazdasági komplexumtól elszigetelten történő megvalósításának lehetőségét. A vállalkozás által fedezett hitelnyújtás lehetőségének mérlegeléséhez a banknak mindenekelőtt megvalósíthatósági tanulmány a kölcsön felhasználásáról és visszaszolgáltatásáról. A vállalkozás által fedezett jelzáloghitel iránti kérelem tartalmazza a vállalkozás mérlegét, a bevételek és a kötelező befizetések ütemezését, valamint a hitelező kérésére egyéb dokumentumokat is. A bank hitelosztálya kiemelt figyelmet fordít a vállalkozás hitelezési időszakra vonatkozó bevételeinek és kiadásainak pénzügyi tervének ellentmondásaira, összehasonlítja azt a korábbi időszakok hasonló terveivel, ellenőrzi a szükséges termelési és műszaki bázis rendelkezésre állását a hitelezéshez. ennek a tervnek a végrehajtása (például termelési-termelési és raktári területek, berendezések, munkaerő stb.).

A jelzáloghitel biztosítékának értéke többféleképpen is meghatározható:

ingatlanegyüttes könyv szerinti értéke alapján.

A jogi személyek zálogjogosultai esetében a vagyon a szervezet mérlegében a maradványértéken jelenik meg. Figyelembe véve azt a tényt, hogy a vállalkozás befektetett eszközei időszakonként átértékelésen esnek át annak érdekében, hogy azok értéke összhangba kerüljön az átértékeléskori piaci árral, feltételezhető, hogy a maradványérték meglehetősen reálisan tükrözi a befektetett eszközök árát. a biztosítékról.

alapján független értékbecslő cég megállapítása alapján, akinek rendelkeznie kell értékbecslői engedéllyel. Kétségtelen, hogy egy ilyen értékelés megbízhatóbb, hiszen profi értékbecslők végzik el, bevált speciális ingatlanértékelési módszerek alapján. Ennek a módszernek a fő hátránya, hogy az ilyen értékelés nem veszi figyelembe a zálogtárgy piaci értékének esetleges változásait, bár az ingatlan értékeléskori valós értékét tükrözi. Emellett az értékelési költségek is a hitelfelvevőt terhelik, amelyek jelentősek.

az ingatlan értékbecslését maga a bank végzi el. Ugyanakkor szükségszerűen figyelembe kell venni a piaci helyzet ingatlantípusonkénti aktuális és várható állapotát, az árszínvonal referenciaadatait. Az ilyen értékelés előnye, hogy a hitelfelvevő számára ingyenes, a banknak viszont meglehetősen fáradságos.

A telkek, épületek és építmények jelzálogjogának jellemzői.

A zálogjog - ha a jelzálogszerződés eltérően nem rendelkezik - a telek jelzálogjoga esetén a zálogjog a zálogjogosultnak a telken található vagy épülő épületére, építményére is kiterjed. 4

De épületek (építmények) jelzálogjog a telek egyidejű jelzálogjogával engedélyezhető, amelyen található, vagy e telek olyan része, amely elegendő a jelzáloggal terhelt épület (építmény) funkcionális biztosításához. öt

2. fejezet . Elemzés jelzáloghitel-program végrehajtása az Orosz Föderáció Takarékpénztárában.

2.1. Az Orosz Föderáció Sberbank lakáshitelei

Program hitelezés	Rövid leírás	Kezdő díj	Árfolyam rubelben, %	Árfolyam pénznemben*, %	Hitel futamideje
Jelzálog	Kölcsön ingatlantárgy vásárlására, építésére, átépítésére vagy javítására, jóváírt ingatlantárgy fedezete mellett
Jelzálog+	Hitel a Bank hitelalapjának közreműködésével épült vagy épülő ingatlantárgy vásárlására, építésére, a finanszírozott ingatlantárgy biztosítéka ellenében.
Jelzálog-szabvány	Kölcsön lakás (lakás vagy lakóépület) vásárlására, építésére kölcsönadott vagy egyéb lakás fedezete mellett.	20%-tól Más lakóhelyiség zálogba vétele esetén 0%-tól
Ingatlanért	Kölcsön ingatlan vásárlásához, építéséhez a Bank által jóváhagyott különféle fedezetek ellenében, kivéve a finanszírozott ingatlan zálogjogát.
Lakáshitelek refinanszírozása	Más banktól lakás vagy lakóépület vásárlására vagy építésére felvett hitel törlesztésére nyújtott kölcsön.

2.2. Jelzálog

Egyszerűbb lett a hitelfelvétel. Most már megerősítheti bevételét 2-NDFL és a Bank formájában is!

Nincs kölcsöndíj;

Hitelezési és fedezeti célok széles skálája;

Egyéni megközelítés a hitelkérelem elbírálásához;

Képes vonzani társhitelfelvevőket;

Kedvezményes hitelfeltételek fiatal családoknak.

2.2.1.Kölcsönzési feltételek

Kölcsön pénzneme	Orosz rubel / USA dollár / euró
Hitel összeg	Nem haladhatja meg a következők közül az alacsonyabbat: Ingatlanvásárláshoz és -építéshez nyújtott kölcsönök esetében a finanszírozott ingatlan szerződéses értékének 85%-a; a jóváírandó ingatlan szakértői véleményben meghatározott becsült értékének 100%-a; Ingatlantárgy rekonstrukciója, javítása (befejezése) céljára felvett hitelekre az ingatlan rekonstrukciója, javítása (befejezése) szerződéses költségének 85%-a; A szakértői véleményben meghatározott ingatlan becsült érték 85%-a.
Hitel futamideje	30 évig - ingatlanszerzés és -építés céljára nyújtott kölcsönök esetében; 10 évig - ingatlantárgy rekonstrukciója és javítása (befejezése) céljából nyújtott kölcsönök esetében.
Jutalék kölcsön kiadásáért	Hiányzó.
Hitelbiztosíték	A megszerzett ingatlan záloga, egyéb biztosíték (szükség esetén). Ingatlantárgy egyedi építése céljából nyújtott kölcsönök esetén telekzálogjogot vagy földterület bérleti jogának zálogjogát kell regisztrálni. A hitelfelvevő/kölcsönvevőtárs a jóváírandó ingatlan jelzálogjogát megelőző időszakra egyéb biztosítékot köteles biztosítani. Ugyanakkor az ingatlantárgy közös építésében való részvétel céljából nyújtott kölcsönöknél egy másik ingatlantárgy zálogjogosultsága szükséges egy adott időtartamra (kivéve azokat az eseteket, amikor az ingatlantárgy kiválasztására vonatkozó eljárást megállapították). a Bank végzi). Egyéb esetekben az ingatlan zálogjogának egy adott időtartamra történő bejegyzése nem szükséges. A bank által elfogadott biztosítékok részletes leírása a „Fontos” részben található.
Biztosítás	A zálogtárgy elvesztési/megsemmisülési, károkozási kockázata elleni kötelező biztosítás a Bank javára a kölcsönszerződés teljes időtartamára

2.2.2 Kamatlábak rubelben

Hitel futamideje	A kezdeti	Általános feltételek
		Jelzálogjog bejegyzése előtt	Jelzálogjog bejegyzése után	Jelzálogjog bejegyzése előtt	Jelzálogjog bejegyzése után
Akár 10 év (beleértve)	15-30%
	30-50%

	15-30%
	30-50%

	15-30%
	30-50%

2.2.3. Kamatlábak USD-ben és euróban

Hitel futamideje	A kezdeti	Általános feltételek		A Banknál nyitott számlára munkabért átvevő ügyfelek feltételei1
		Jelzálogjog bejegyzése előtt	Jelzálogjog bejegyzése után	Jelzálogjog bejegyzése előtt	Jelzálogjog bejegyzése után
Akár 10 év (beleértve)	15-30%
	30-50%

10-20 éves korig (beleértve)	15-30%
	30-50%

20-30 éves korig (beleértve)	15-30%
	30-50%

2.2.4 A hitelfelvevőkkel szemben támasztott követelmények

Polgárság
Életkor a kölcsönadás időpontjában	Legalább 21 éves
Életkor a kölcsön visszafizetésének időpontjában a szerződés szerint	75 év (differenciált kifizetésekkel); 55 év - nőknek; 60 év - férfiaknak (járadékkal).
Munkatapasztalat	Legalább 6 hónap a jelenlegi munkahelyén.
Társkölcsönzők vonzása	A hitel keretében hitelfelvevőtársként legfeljebb 3 fős magánszemélyek járhatnak el, akiknek bevételét a maximális hitelösszeg kiszámításakor figyelembe veszik. A házastársak hihetetlenül kölcsönfelvevők abban az esetben, ha a jóváírt ingatlan közös tulajdonukba van bejegyezve (függetlenül attól, hogy egyikük nem fizetőképes).

2.2.5 A hitelkérelem elbírálásához szükséges dokumentumok

jelentkezési lap;

A hitelfelvevő/kölcsönfelvevő társútlevele (kezes), jelzálogkötelezett;

A hitelfelvevő/hitelfelvevő pénzügyi helyzetét igazoló dokumentumok (olyan ügyfelek esetében, akik nem a Banknál nyitott számlára kapnak munkabért);

A nyújtott biztosítékról (zálogjogról) szóló dokumentumok;

A jóváírt ingatlantárgyra vonatkozó dokumentumok (az Igénylő-kérdőív Bankhoz történő benyújtásától számított 3 hónapon belül nyújthatók be).

2.2.6 Kölcsön beszerzése és kiszolgálása

A kölcsönök az Orosz Föderáció állampolgárai számára adhatók a Sberbank of Russia moszkvai fiókjaiban, az alábbi feltételek bármelyike esetén:

A kölcsönvevő Moszkvában vagy a moszkvai régióban van bejegyezve;

A finanszírozandó ingatlan Moszkvában vagy a moszkvai régióban található;

A vállalkozás - a hitelfelvevő vagy társhitelfelvevők munkáltatója a Bank ügyfele, és Moszkvában vagy a moszkvai régióban található (az ingatlan jelzálogjogának törvényi értelmében).

A hitelkérelem feldolgozási ideje	A teljes dokumentumcsomag benyújtásától számított 5 munkanaptól.
A hitelnyújtás eljárása	Ingatlantárgy beszerzésére felvett kölcsönök esetén - egyszerre; az ingatlantárgy építéséhez, rekonstrukciójához, javításához (befejezéséhez) nyújtott kölcsönök esetében - egyszerre vagy részletekben, az ingatlantárgy (végzett munka) költségének fizetési eljárásától függően.
Hitel törlesztési eljárás	Járadék (egyenlő) vagy differenciált kifizetések.
Az előtörlesztés feltételei	Járadékfizetés esetén: Jutalék nélkül és lehetőleg legkorábban a kölcsön keltétől számított 3 hónapon belül kerül lebonyolításra - feltéve, hogy a lejárat előtti kölcsön része legalább 15 000 (tizenötezer) rubel. Differenciált fizetéssel: Korlátozás nélkül történik a kölcsön felhasználásának bármely időszakában.
Halasztott fizetések	A tőketartozás fizetésének halasztása az ingatlan építésének vagy átépítésének idejére - legfeljebb 2 évre - lehetséges.
Büntetés késedelmes hiteltörlesztés esetén	Kölcsönszerződés szerinti dupla kamat a késedelmes fizetés összegétől számítva a késedelem idejére, beleértve a lejárt tartozás visszafizetésének napját is

2.2.7. „Fiatal család” program

A "Fiatal Család" program egy speciális hitelfeltétel lakás vagy lakóépület vásárlásához, építéséhez:

Kezdő díj:

Az ingatlan értékének 10%-ától - gyermekes/gyermekes családnak;

Az ingatlan értékének 15%-ától - gyermektelen családnak.

Lehetőség a gyermek születésekor fennálló tőketartozás fizetési halasztás igénybevételére a kölcsönszerződés időtartama alatt (legfeljebb a gyermek három éves koráig);

A kölcsön összegének meghatározásakor a kölcsönfelvevő/kölcsönfelvevők szüleinek jövedelmének figyelembevétele.

"Fiatal család" - olyan család, amelyben legalább az egyik házastárs még nem töltötte be a 35. életévét, vagy hiányos család (egy szülővel és gyermekkel/gyermekekkel), amelyben a szülő még nem töltötte be a 35. életévét .

2.2.8.További hitellehetőségek

A teljes eszköz felhasználása

Összes eszköz – ingatlan, járművek, értékpapírok, amelyek az Ön és házastársa tulajdonában vannak.

A teljes eszköz becsült értékének legalább 25 millió rubelnek kell lennie.

A teljes vagyon figyelembe vehető lakás, telek vagy egyéni lakóépület vásárlásához szükséges hitel felvételekor, miközben:

a kölcsönt fizetőképességének megerősítése nélkül nyújtják;

a kölcsön összege egyszerre nem haladhatja meg a teljes vagyontárgy becsült értékének 50%-át és az ingatlan vételárának 65%-át.

A Bank egyéni széfjeinek használata

Ha a Sberbank of Russia egyéni széfjeit használja adásvételi ügylet keretében történő elszámolásokhoz, amikor jelzálogkölcsönt kap ingatlantárgy vásárlásához, akkor nem kell más fedezetet nyújtania a hitelhez a jóváírt ingatlanig. tárgy elzálogosítva.

Az ingatlan eladója részére a pénzeszközök átutalására az adásvételi szerződés bejegyzését és az ingatlan tulajdonjogának a vevőre történő átruházása, valamint az ingatlan jelzálogjogának törvényi hatályú állami bejegyzése után kerül sor. a Bank javára.

Lehetőség van elszámolásokhoz kapcsolódó (alternatív) ingatlan adásvételi ügyletek (lánconként legfeljebb 4 ügyletig) keretében történő hitelnyújtásra.

Anyasági tőke felhasználása

Az anyai (családi) tőke a családok számára nyújtott állami támogatás egy második és későbbi gyermek születése vagy örökbefogadása esetén, amely felhasználható az orosz Sberbanktól kapott lakáshitel teljes vagy részleges visszafizetésére.

adólevonások

Adólevonás vonatkozik a célzott jelzáloghitel után fizetett kamat összegére. A levonás mértéke az összes kifizetett kamat 13%-a.

A lakás, lakóépület, szoba (vagy részesedés) vásárlásakor biztosított ingatlanadó-levonás összege 1 millióról 2 millió rubelre emelkedett3. Így most egy lakás megvásárlásakor akár 260 000 rubel összegű adót is visszatéríthet.

Promóció "Top Ten!" 2010. július 29-én az orosz Sberbank elindította a Top Ten! a Bank hitelalapjának közreműködésével épülő (épült) létesítményben lakást vásárló magánszemélyek jelzáloghitelezéséről.

A hitelezés a Jelzálog+ hitelprogram keretében az alábbi speciális feltételekkel történik:

a kamatláb évi 10% rubelben;

az előleg nagysága - legalább 10%;

kölcsön futamideje - legfeljebb 10 év (beleértve);

A program keretében speciális hitelezési feltételeket állapítanak meg azon ügyfelek számára, akik jelentkeztek az „A legjobb tízbe!” Akcióra. 10.12.31-ig

Következtetés.

A bankok egyik fő feladata a piacgazdaságban, hogy a lakosság megtakarításait a gazdaság reálszektorába történő befektetésekké alakítsák. A jelzáloghitel lehetővé teszi a lakosság megtakarításainak és befektetői forrásainak jelentős részének mozgósítását, és a gazdaság legfontosabb, elsősorban a lakásépítéshez kapcsolódó ágazatokba történő irányítását. A külföldi tapasztalatok és a jelzáloghiteleket fejlesztő orosz régiók tapasztalatai azt mutatják, hogy a jelzáloghitelezésnek legalább négyszeres multiplikátor hatása van, i. minden rubel hitel végső soron legalább négy rubelt tartalmaz a lakosság gazdasági forgalomban lévő pénzéből. Ezért a jelzáloghiteleknek köszönhetően fel lehet használni azt a hatalmas anyagi forrást, amely deviza formájában készpénzben van a lakosság kezében, és amelyek volumene az ország állami költségvetéséhez mérhető. Ugyanakkor a jelzáloghitelek segítenek helyreállítani az állami és kereskedelmi bankokba vetett bizalmat, mivel a banktól hitelt felvevő polgárok általában abban tartják betéti és elszámolási számláikat. A jelzáloghitelezés az a mechanizmus, amely kapcsolatot biztosít a lakosság, a bankok és az építőipari vállalkozások pénzforrásai között, a pénzügyi forrásokat a gazdaság reálszektorába irányítva.

A nagy összegű költségvetésen kívüli források lakásvásárlásba és -építésbe juttatása „második” szelet adhat az ország építkezési komplexumának. Az olcsó lakásépítés rohamos növekedése a hazai építőanyag-termelés bővüléséhez, új építési technológiák, építészeti projektek kifejlesztéséhez, valamint az ország gazdaságának számos kapcsolódó ágazatának fejlődéséhez vezethet és kell is.

A modern körülmények között, amikor a gazdaság stabilizálására, a hitel- és pénzügyi szektor reformjára irányulnak az intézkedések, a jelzáloghitelezés rendszerének kialakítása az állami politika és a társadalomfejlesztés egyik prioritásává válik.

Bibliográfia:

Az Orosz Föderáció 1992. május 29-i törvénye. No. 2872-1 „A zálogjogról” (amennyiben nem mond ellent az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének);

2004. december 30-i szövetségi törvény, 216-FZ „A jelzálogjogról (ingatlan zálogjog) szóló szövetségi törvény módosításáról”;

az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve;

A moszkvai kormány 98.08.11-i rendelete. 625. sz. „A moszkvai jelzáloghitelezés fejlesztési koncepciójáról”;

A. medence "A jelzáloghitelezés a legfontosabb eszköz az oroszországi lakásprobléma megoldásához" // Lakástörvény, 2000, 2. sz.;

Bogdanov S. "A jelzáloghitelezés jogi vonatkozásai"//Oroszország gazdasági fejlődése, 2003, V.4, No.1;

Urchukova Zh. "Jelzáloghitel Oroszországban"//Könyvvizsgáló, 2000, 11. sz.;

Kalambet A.P., Memetova D.O. "Ingatlan zálogjog (jelzálog), mint kölcsön biztosításának módja"//Pénz és Hitel, 2000, 9. sz.;

Kalyanina L. "És most a jelzáloghitel: a moszkvai lakáshitelezési program" / / Szakértő, 2000, 30. szám;

Keselman G.M. „Lakhatási jelzáloghitelezés: állapot és kilátások”//Pénz és hitel, 2000, 9. sz.;

Pavlodsky E. "Ingatlan zálogjog"//Gazdaság és jog, 2000, 4. sz.;

Pechatnikova S.M. "Az oroszországi jelzáloghitelezési mechanizmus létrehozásának fő irányai és kilátásai" // Menedzsment Oroszországban és külföldön, 2000, 1. szám;

Sinko V., Chernousov E. "Jelzálog az iparban" // The Economist, 2000, 8. sz.;

A Sberbank hivatalos weboldala a nemzetközi internetes hálózatban http://www.sbrf.ru

15 . Az Orosz Föderáció Központi Bankjának hivatalos honlapja: http://www.cbr.ru

Függelék

Az Orosz Föderáció Központi Bankja: a jelzáloghitelek volumene szeptemberben 1,29%-kal, 1069 billió rubelre nőtt.

A jelzáloghitelek késedelmes törlesztéseinek legnagyobb része a 180 napon túli tartozásokra esik - a teljes jelzáloghitel-tartozás 5,81%-a, azaz 62,144 milliárd rubel. A Prime-TASS közölte az Orosz Föderáció Központi Bankjának október 1-jei statisztikai anyagaira hivatkozva.

Majdnem ekkora az 1-30 napos fizetési késések aránya - 5,23%, azaz 55,94 milliárd rubel. A 31-90 napos hátralékok aránya a teljes állományon belül 1,98%, azaz 21,178 milliárd 91-ről 180 napra - 1,31%, 14,012 milliárd. A lejárt tartozás nélküli fizetések aránya 85,67%, azaz 916,332 milliárd forint Szeptember augusztushoz képest 0,07 százalékponttal, míg a teljes pénzkínálat 1,2%-kal, 916,332 milliárd rubelre nőtt.

A jelzáloghitelek teljes tartozása szeptemberben augusztushoz képest 1,29%-kal, 1069 billió rubelre nőtt.

A magánszemélyek banki szervezetekkel szembeni lejárt tartozásainak volumene szeptemberben a lakáscélú jelzálog-rubel hitelekből az előző hónaphoz képest 2,44%-kal, 25,022 milliárd rubelre nőtt.

A meghosszabbított kölcsönök adósságának teljes összege 1,76%-kal 884,205 milliárd rubelre nőtt.

A kihelyezett hitelek volumene 18,29%-kal 222,992 milliárd rubelre nőtt.

Az év eleje óta kihelyezett lakáscélú jelzáloghitelek súlyozott átlagkamatlába az előző havi szinten maradt - 13,4%; A hónap során kihelyezett hitelek állománya 1 százalékponttal 13,2%-ra nőtt.

A magánszemélyek banki szervezetekkel szemben fennálló lejárt tartozásának volumene rubelben számolva szeptemberben 2,1%-kal, 17,629 milliárd rubelre nőtt az előző hónaphoz képest.

És ingatlancégek... kötvények. Kétféle jelzáloghitel létezik hitelezés Az Orosz Föderációban Tanfolyam >> Bankügy

Fejlődés jelzálog hitelezés………………………….22 2.2 Új be jelzálog programokat kereskedelmi bankokés a jelzáloghitelek fejlesztésének kilátásai Oroszországban………………………………………………………….28 3. Szervezet jelzálog hitelezés JSC-ben bank ...

Kereskedelmi bankok az ügyfelekkel való interakció minőségének javítása

Absztrakt >> Banki

és külföldi tudósok a kérdésekről szervezetek tevékenységek kereskedelmi bankok, banki kockázatkezelés és marketing... megtakarítások és jelzálog bankok. Azonban sokan kereskedelmi bankok különösen a régiókban hitelezés magánügyfelek...

Jelenleg az orosz gazdaság egyre inkább integrálódik a világgazdaságba, és ehhez olyan új pénzügyi eszközök kidolgozására és használatára van szükség, amelyeket a vezető ipari országokban alkalmaznak.

A piacgazdaság átmenete a válságból a fellendülésbe általában a lakásépítés felerősödésével kezdődik. A lakásszektor hosszú távú beruházásokat igényel, amelyek pedig a lakosság és a vállalatok jövedelmi stabilitásába vetett bizalmát tükrözik hosszú távon.

Az 1998. július 23-i keltezésű, módosított szövetségi törvénnyel összhangban "A jelzálogról (ingatlan zálogjog)". 2002. február 11-én az Orosz Föderáció területén működő bankok jelzáloghitelt nyújtanak jogi személyeknek és magánszemélyeknek lakások építésére (rekonstrukciójára), telkek javítására, valamint lakásvásárlásra. ingatlan zálogba.

A jelzálogkölcsön, mint hitelezési mód a XVIII. század közepén keletkezett. Poroszországban. A föld akkoriban a legmegbízhatóbb garancia volt, amelyet nem lehetett elpusztítani a pusztító háborúk sorozatában. A biztosított tőkére vonatkozóan olyan dokumentumokat állítottak ki, amelyekben pontosan megjelölték a telket. A kölcsönből származó pénz késedelmes visszafizetése esetén a földtulajdon a tartozás kompenzációjaként a föld (állami) hitelhivatal tulajdonába került. 1790-ben a Luxemburgi Hercegség lovagi hitelszervezete lett az első porosz mintára létrehozott hitelegyesület, amely előrelépést tett lehetővé a jelzálog-refinanszírozás fejlesztésében, mivel lehetővé tette (a korábbi jelzálog-szervezetekkel ellentétben). ) speciális alapból kötött megállapodások alapján azonnali kifizetéseket teljesíteni .

A jelzálogkölcsön-kapcsolatok fejlődésének következő fontos állomása a Credit Fonder de France (CFF) 1852-es megalapítása volt. Ez az intézmény megkönnyítette a mezőgazdasági hitelek felvételét. A jelzáloghitelezés Franciaország-szerte történő központosításának gondolatán alapult. A kiállított bizonylaton már nem szerepelt az adott értékpapírra kötelezett konkrét ingatlan. A jelzáloglevél tulajdonosa ezentúl csak a kibocsátó felé támaszthat közvetlen követelést. Ennek eredményeként a jelzáloghitelezés új rendszere jött létre, és Európában megjelentek az első jelzálogbankok.

Az első speciális jelzálogbankot 1831-ben alapították Belgiumban. A XIX-XX. század fordulóján a jelzálogbankok jelentős helyet foglaltak el a piacon. A hitelintézetek harmadik legnagyobb csoportját alkották a takarékpénztárak és a privát kereskedelmi bankok után.

Az első világháború, az infláció és a harmincas évek gazdasági világválsága azonban. súlyos károkat okozott a jelzáloghitelezésben. Rövid fellendülési periódus után kitört a második világháború, majd az 1948-as valutareform. Ezek után indult meg a jelzáloghitelek új fejlődése, amelynek jellemzője a hitelezési feltételek érezhető növekedése volt.

Az 1960-as évek végéig. A jelzálogkölcsönöket 30 évnél hosszabb futamidőre adták ki, és ennek megfelelően a kölcsönfelvevőknek hosszabb futamidőre fix kamatozású jelzálogkölcsönt ajánlottak fel. De a világ gazdasági helyzete, amely az 1970-es évek elején alakult ki, a vevők hosszú távú jelzáloglevelek iránti keresletének csökkenéséhez vezetett; a tőkepiacon tendencia volt a feltételek csökkentésére. Ennek eredményeként a jelzálogbankok 5-10 év alatt részletfizetésre álltak át.

Így minden teszt ellenére a jelzáloglevelek megbízható eszköznek bizonyultak az ingatlanpiacra való tőkevonzásban, bizonyították életképességüket és alkalmazkodóképességüket bármilyen gazdasági körülményhez.

A jelzálogpiaci alapmodellek

A jelzáloghitelezés piacának teljes körű jogi szabályozása érdekében törvények és egyéb jogszabályok megalkotása szükséges. Ezeknek a törvényeknek szabályozniuk kell a bankok és a jelzáloghitelezési piac egyéb alanyainak jogállását, a kibocsátási eljárást, a jelzálog-fedezetű értékpapírok forgalmát stb. E törvények és jogi aktusok tartalma és iránya attól függ, hogy milyen jelzáloghitel-piaci modellt építenek majd fel.

A jelzáloghitelezés történetében a jelzáloghitelezés piacának két fő modellje van.

Az első modellt "kétszintűnek" hívták, és az angol-amerikai országokban használják. A kétszintű rendszer lényege, hogy az elsődleges jelzálogpiacon (az ingatlanfedezetű hitelek piacán) kibocsátott jelzáloghitelek speciálisan létrehozott ügynökségekhez vannak rendelve. Ezek az ügynökségek a körülményektől függően az alábbiak szerint rendelkezhetnek a felvett jelzáloghitelekkel:
1) másodlagos befektetőkhöz rendelje;
2) egységes jelzáloghitel-poolokat hozzon létre, és az ilyen oszthatatlan jelzálog-poolokat vagy az ilyen csoportokban való részesedési jogokat (részesedéseket) értékesítse másodlagos befektetőknek;
3) jelzáloggal fedezett értékpapírok kibocsátása és elhelyezése.

A jelzáloghitelezés piacának második, egyszintű modellje széles körben elterjedt Európában, és abban áll, hogy a jelzáloghitelt kibocsátó bank önállóan refinanszírozza a jelzáloghiteleket kötvény típusú értékpapírok - jelzáloglevelek - kibocsátásával. A jelzáloglevelek kibocsátását és forgalmát külön jogszabályok szabályozzák; ez a szabályozás eltér a kötvénykibocsátás szabályozásától.

A jelzáloglevél-kibocsátók tevékenysége főszabály szerint törvényileg a jelzáloghitelek kibocsátására és egyéb, alacsony kockázattal jellemezhető műveletekre korlátozódik. Jelzáloglevélként emlegetett értékpapírt a törvényben meghatározottakon kívül más kibocsátó nem bocsáthat ki. A hagyományos hitelezési rendszer a bankon keresztül történő hitelezés. A legtöbb jelzáloghitel-programot ennek a rendszernek megfelelően hajtják végre. A jelen konstrukció keretében a kapcsolatok résztvevői a Befektető, a Bank, az Eladó, a Vevő (2.29. ábra).

A befektető egy pénzintézet (pénzügyi társaság, alap). A jelzálogprogramban a másodlagos értékpapírpiaci források felkutatása és azok későbbi befektetése a funkciója. Ezeknek a forrásoknak "olcsóvá" és "hosszúvá" kell válniuk. Ezen források jellege származhat a másodlagos értékpapírpiacról, ahol biztosító- és nyugdíjtársaságok befektetési portfóliói alakulnak ki, vagy állami forrásból támogatott szakosított alapokból. A Bank egy speciális pénzügyi intézmény, amely rendelkezik az Orosz Föderáció Központi Bankjának megfelelő engedéllyel. A jelzáloghitel-programban olyan üzemeltető szerepét tölti be, aki egyrészt jelzálogkölcsönt ad ki a lakásvásárlóknak, másrészt pedig eladja a lakásvásárlók jelzáloghitelét egy pénzügyi befektetőnek.

A vevő a jelzáloghitelezési piac fő alanya. Ő a lakáspiaci árutömeg fogyasztója, a jelzálogbank hitelek vásárlója, a fogyasztói kereslet elsődleges forrása, ezért a jelzáloghitelezés teljes mechanizmusát beindítja. Általános szabály, hogy a vevő vásárláskor saját és kölcsönzött pénzeszközeit használja fel. A kölcsönt a jelenlegi keresetéből fizeti, általában 10 évre vagy még tovább.

Az eladó az ingatlan tulajdonosa. Ezt a szerepet egy építőipari vagy ingatlanos cég töltheti be, amely ingatlanok piaci értékesítésére szakosodott.

A jelzálogbankok tevékenységét az állam és a bankfelügyeleti hatóságok szigorúan ellenőrzik.

A jelzáloghitelek fajtái

A modern világgyakorlatban a következő típusú jelzáloghiteleket használják a legszélesebb körben:
fix kamatozású, 30 éves futamidejű hagyományos jelzáloghitelek;
15 éven belüli gyors törlesztő jelzáloghitelek;
növekvő törlesztőrészletű jelzáloghitelek;
jelzáloghitelek saját tőke emeléssel;
változó kamatozású jelzáloghitelek, "labdafizetéssel", kétlépcsős.

Hagyományos jelzáloghitel 30 éves futamidővel
A kamata és a befizetések mértéke nem változik, 30 év után teljes mértékben törlesztik. Ez a legnépszerűbb jelzáloghitel, és 10% alatti kamattal a legtöbb hitelfelvevő hagyományos 30 éves futamidejű jelzálogkölcsönt kap.

Például egy 100 000 USD értékű jelzáloghitel esetén, amelynek lejárata 30 év 8%-os, a hitelfelvevő havonta 733,77 USD tőkét és kamatot fizet. A fizetés része a kamat. A fizetés fennmaradó része csökkenti az adósság fennálló tőkéjét, fokozatosan törlesztve azt teljes egészében. A hosszú időn keresztül fokozatosan törlesztő kölcsönöket hosszú lejáratú hiteleknek nevezzük.

Előnyök. A hagyományos fix kamatozású jelzáloghitel fő előnye, hogy garantálja, hogy a havi tőke- és kamatfizetés nem emelkedik. A kifizetések összege 30 évig változatlan marad.

Hátrányok. Ha a piaci kamatok csökkennek, akkor a hagyományos jelzáloghitel-kamat sem fog lemenni velük. Az alacsonyabb kamatok kihasználásához a hitelfelvevőnek refinanszírozást kell végeznie, ami több ezer dollárba kerül. Így a fix kamatozású hitel kétélű fegyver: jó, ha a piaci kamatok emelkednek, de rossz, ha csökkennek.

15 éves gyorstörlesztő jelzáloghitel
A 15 éves futamidejű jelzáloghitel egyre népszerűbb, amikor a kamatlábak alacsonyak, mivel a fogyasztók 15 százalékos hitellel igyekeznek refinanszírozni jelzáloghitelüket. Ez a hitel szinte megegyezik a hagyományos 30 éves lejáratú hitellel, azzal a különbséggel, hogy magasabb a havi törlesztőrészlete és 15 év múlva törleszthető.

Előnyök. Mivel a hitelezők hamarabb fizetik vissza a pénzüket, mint a hagyományos jelzáloghitelek, a 15 éves lejáratú hitelekre alacsonyabb kamatot számítanak fel. A hitelkülönbségek hitelezőnként eltérőek, de míg a 30 éves lejáratú hitelek 8, addig a 15 éves hitelek 7,75 százalékosak lehetnek.

Mivel a kölcsönt korábban törlesztik, gyakorlatilag kisebb, és a kölcsön teljes törlesztési ideje alatt a hitelfelvevő kevesebb kamatot fizet - több mint 50%.

Hátrányok. A havi törlesztőrészlet jóval magasabb (100 000 dolláros jelzáloghitel esetén a havi törlesztőrészlet 941,28 dollár lenne, ami 28%-kal több, mint egy 30 éves futamidejű hitelnél). Emiatt a hitel jóváhagyásához magasabb éves bevételre van szükség.

Annak ellenére, hogy a 15 éves lejáratú kölcsönöket bőven kínálják, sokan úgy gondolják, hogy a 30 éves hiteleket részesítik előnyben. A hagyományos jelzáloghiteleknél a hitelfelvevő, amikor csak akar, további befizetéseket hajthat végre az adósság egyenlegének csökkentése érdekében. A további törlesztések nagyságától és gyakoriságától függően sokkal gyorsabban törlesztheti az adósságot, mint 30 év alatt. Például, ha évente 13 befizetést teljesít 12 helyett, akkor körülbelül 20 év alatt fizetheti ki a 30 éves jelzálogkölcsönt.

Növekvő összegű jelzáloghitel
Ezt a jelzáloghitelt úgy tervezték, hogy a korai években megfizethetőbb legyen, mint egy hagyományos jelzálog. Havi fizetése eleinte alacsony, majd öt éven keresztül minden évben fix százalékkal emelkedik.

Például egy 100 000 dolláros jelzáloghitel 8,75%-os, növekvő törlesztőrészletével a kezdeti havi törlesztőrészlet 593,45 dollár, szemben a hagyományos jelzáloghitel 733,77 dollárjával. Kifizetései minden évben 7,5%-kal nőnek, amíg a hatodik évben el nem érik a 851,97 dollárt. Ettől a pillanattól kezdve a kifizetések összege a lejáratig változatlan marad.

Ugyanakkor az első öt évben az adósság egyenlege enyhén emelkedik, míg a hagyományos hiteleknél folyamatos csökkenés tapasztalható. Ezt negatív törlesztésnek nevezzük, amely akkor fordul elő, ha a havi törlesztőrészlet túl alacsony ahhoz, hogy fedezze a hitelezőnek fizetett kamatot, így a fizetendő összeg a kifizetetlen kamatot is magában foglalja.

A növekvő jelzáloghitel fennálló tőkeegyenlege az ötödik évben 104 050 dolláron tetőzik, mielőtt ismét csökkenni kezd.

Előnyök. A növekvő törlesztőrészletű jelzáloghitel fő előnye a megfizethetőség. A rajta lévő kezdeti befizetések összegének kis mérete miatt viszonylag alacsony jövedelemmel nagyobb hitelhez juthat.

A szóban forgó jelzáloghitellel 100 000 dolláros kölcsönt lehet felvenni a szükségletnél 20%-kal alacsonyabb jövedelem mellett. Ez a jelzáloghitel ideális azoknak a hitelfelvevőknek, akiknek jövedelme az akciók és fizetésemelések miatti jelzáloghitel-fizetés növekedésével párhuzamosan emelkedik.

Hátrányok. Először is, a hitelező magasabb kamatot számít fel egy ilyen jelzálogkölcsönre. A növekményes jelzáloghitel kamata jellemzően 0,75-1%-kal magasabb, mint a hagyományos jelzáloghiteleké.

Másodszor, a hitelezők általában legalább 10%-os előleget kérnek, szemben a hagyományos jelzáloghitel 5%-ával.

Növekvő részvényjelzáloghitel (GEM)
A GEM – más néven gyorsvásárlási jelzáloghitel – egy olyan jelzáloghitel, amelynél egyre több törlesztőrészletet kell fizetni az adósság törlesztésére, és a törlesztőrészletek összege folyamatosan növekszik, amíg teljesen ki nem fizetik. A kifizetés összege nincs fix szinten beállítva.

A növekvő részvényjelzáloghitelek nagyon változatosak. Általában ugyanazt az első éves havi törlesztőrészletet fizetik, mint a hagyományos 30 éves jelzáloghiteleknél. Értékük évente fix százalékkal növekszik. Egy 100 000 dolláros kölcsön 7,5%-a mellett az első évi törlesztőrészletek 716,41 dollárt tesznek ki, amely évente 4%-kal, 1240,59 dollárra nő a 15. évben, amíg a kölcsönt teljes mértékben vissza nem fizetik.

Előnyök. A 15 éves lejáratú jelzáloghitelhez hasonlóan a GEM is gyorsan törleszt, és tipikus kamata 0,25-0,50%-kal alacsonyabb, mint a hagyományos jelzáloghiteleké. Ezen túlmenően, akárcsak a 15 éves lejáratú hitel esetében, a hitelfelvevő a kölcsön teljes futamideje alatt kevesebb kamatot fizet.

A 15 éves futamidejű jelzáloghiteltől eltérően a GEM-kölcsönt nem nehezebb jóváhagyni, mint a hagyományos jelzálogkölcsönt, mivel a kezdeti havi hitelrészlet alacsony. A GEM kiválóan alkalmas azoknak, akiknek jövedelme nő, és 15 év múlva nyugdíjba kíván menni.

Hátrányok. Egy növekvő részvényjelzálog esetén a kifizetések továbbra is növekednek, függetlenül attól, hogy nő a jövedelme vagy sem.

Változó kamatozású jelzáloghitelek (ARM)
Ezek a jelzáloghitelek az 1980-as évek elején váltak népszerűvé, amikor a kamatlábak sokkal magasabbak voltak. A hitelezők 15-16%-os fix kamattal nyújtottak jelzáloghiteleket, és a hitelfelvevők több mint 60%-a az ARM-et részesítette előnyben, 12-13%-os kamattal. Az ARM-ek hasznosak, ha úgy gondolja, hogy a kamatlábak a mai nap alatti szintre esnek.

A nyilvánvaló különbség a változó kamatozású jelzálog és a hagyományos fix kamatozású jelzálog között az, hogy az ARM esetében a kamatláb évente emelkedik és csökken a törlesztési időszak során.

A változó kamatozású jelzáloghiteleknek van néhány alapvető jellemzője és néhány választható funkciója.

Alapvető tulajdonságok:
sebességváltási intervallum;
kezdeti kamatláb. Választható tulajdonságok:
a kamatláb korlátozása a teljes törlesztési időszak alatt;
a kamatláb időszakos korlátozása a teljes törlesztési időszak alatt;
a havi fizetés változásainak korlátozása;
átruházható fix kamatozású jelzáloghitel.

Alapvető tulajdonságok
Áramváltási intervallum. Az ARM jelzáloghitel kamata a megállapított intervallumokon belül változik. Ezt sebességváltozási intervallumnak nevezzük. A különböző jelzáloghitelek eltérő kamatozási intervallumokkal rendelkeznek. A legtöbb ARM jelzáloghitel kamatát évente egyszer váltják át, de egyes jelzáloghitelek havi, féléves, hároméves vagy ötéves időszakonként változnak.

Néha az első ütemváltási intervallum hosszabb vagy rövidebb ideig tart, mint a következő intervallumok. Például előfordulhat, hogy a jelzáloghitel kamata az első három évben egyáltalán nem változik, majd évente változik.

kezdő kamatláb. Minden változó kamatozású jelzáloghitel alaptulajdonsága az induló kamatláb. Ez az az arány, amelyet az első intervallum végéig fizet ki. A kezdő kamatláb határozza meg a kezdeti havi törlesztőrészletet is, amelyet a hitelező általában a kölcsön jóváhagyására használ.

Választható tulajdonságok
A legtöbb változó kamatozású jelzáloghitel rendelkezik olyan védelmi lehetőséggel, amely korlátozza a kamatláb és a havi törlesztőrészlet növekedését. Ezt a védelmet felső határnak nevezik, és meghatározza a maximális és minimális kamatlábat, amelyet a hitel futamideje alatt fel kell számítani.

A kamat korlátozása a törlesztési időszak alatt. Az élettartam-korlátot néha a kezdeti kamatláb százalékában fejezik ki. Például az „5%-os kamatplafon a futamidő alatt” a kezdeti kamatláb plusz 5%-át jelenti.

Időszakos kamatplafon. Az ilyen korlátozások második típusa a kamatláb időszakos korlátozása. Korlátokat szab arra az összegre, amellyel ez a kamatláb változhat egyik jegyzési intervallumról a másikra.

A havi fizetési korlátozás a korlátozások harmadik típusa. Korlátozza azt az összeget, amellyel a havi törlesztés az egyik korrekciós időszakról a másikra változhat. A törlesztő korlátos ARM-ek a hagyományos jelzáloghitelekhez hasonlóan negatív törlesztést okozhatnak, de ha a változó kamatozású jelzáloghitel a törlesztési időszakra korlátozva van, akkor a negatív törlesztés minimális lesz.

Az ARM-eknek általában van havi tőke- vagy időszakos kamatplafonjuk, de nem mindkettő.

Ezen limitek bármelyike megfelelő védelmet nyújt a hitelfelvevőnek a havi törlesztőrészlet extrém növekedése ellen.

A havi törlesztőrészlet jobb védelmet nyújt, mint az időszakos kamatplafon, de a negatív törlesztőrészlet magasabb kamatot fizet a jobb védelem érdekében. Ennek ellenére, ha a hitelező korlátlan, változó kamatozású jelzálogkölcsönt kínál, a hitelfelvevőnek óvatosnak kell lennie.

Ha az ügyfél hosszú lejáratú hitelt keres, akkor jobb, ha fix kamatozású jelzáloghitelt vagy korlátozásokkal ARM-et vesz igénybe.

A hitelfelvevő választásának negyedik jellemzője, amely kézzelfogható haszonnal járhat, a fix kamatozású jelzálogjog.

Az ezzel az ingatlannal rendelkező ARM-ek a hitelfelvevő választása szerint fix kamatozású jelzálogkölcsönre válthatók át refinanszírozás nélkül. A visszafordíthatóság feltételei kölcsönadónként jelentősen eltérnek. Néhány ezzel a tulajdonsággal rendelkező ARM bármikor visszafordítható, mások csak az első öt év során, mások pedig csak öt év végén.

A fix kamatozású kölcsönnek, amelyre átválthatja a hitelét, akkor nagy valószínűséggel nem lesz "piaci kamatozása".

A legtöbb hitelező felárat ad a meglévő átalánykamathoz, amikor forgalomba kerül, így a forgalomban lévő átalánykamat meghaladja a piaci kamatlábakat. A forgalomba hozatal feltételeit a hitelező a váltóban feltünteti.

A hitelezők gyakran egy pont előleget számítanak fel a jelzáloghitel átváltásáért, akár az elején, akár a belépéskor, vagy mindkettő. A jó átalakíthatóságú ingatlan megéri a plusz díjat.

A legtöbb ember, aki az ARM-et választja, a fix kamatozású jelzálogkölcsönt részesíti előnyben magas kamatlábak idején.

Változó kamatozású jelzáloghitel esetén várja meg, amíg a kamatláb csökken, majd alakítsa át a jelzálogkölcsönt fix kamatozású hitellé.

Előnyök. Változó kamatozású jelzáloghitel esetén a kamatláb felfelé és lefelé megy. Ha nagy a tét, és van rá esély, hogy sehol sem esnek el, akkor ez előny. Ha alacsonyak a kamatlábak, és fennáll annak a lehetősége, hogy emelkedni fognak, akkor ez hátrányt jelent. Az ARM-ek más vonzó tulajdonságokkal is rendelkeznek, de a kamat-előrejelzésnek kell a fő tényezőnek lennie annak eldöntésében, hogy vegyenek-e változó kamatozású hitelt vagy sem.

Ha olyan helyzet adódhat, amikor a kamatok lefelé mozdulnak el, akkor az ARM-et kell előnyben részesíteni. Ellenkező esetben válasszon fix kamatozású jelzálogkölcsönt. Ha a kamatlábak stabilizálódnak vagy csökkennek, akkor az ARM olcsóbb lesz, mint a fix kamatozású jelzáloghitel hosszú távon.

Az ARM kezdeti kamata jellemzően 2-3%-kal alacsonyabb a hagyományos fix kamatoknál. Az ARM-ek általában megfizethetőbbek az első két évben, és nem kell annyi bevételt szereznie, hogy jogosult legyen az ARM-re, mint egy hagyományos fix kamatozású kölcsön esetében.

Hátrányok. Az ARM segítségével a kamatláb és a havi törlesztőrészlet nagy valószínűséggel nőhet és nő is a kölcsön futamideje alatt. Például az első évi 5%-os kezdeti kamat a hatodik évre 10%-ra emelkedhet. Egy ilyen kamatemelés a havi törlesztőrészlet 65%-os emelését eredményezi minden védőkorlát mellett is.

Különleges jelzáloghitel-csomagok

Az 1980-as évek végén Három új lakossági jelzáloghitelezési lehetőség került bevezetésre világszerte: ballonhitel, kétlépcsős ARM, ARM 3/1 (valamint ARM 5/1, 7/1 és 10/1).

Ezekben a hitelekben egy dolog közös: az első néhány évben a fizetésük és a kamatlábuk fix. Három, öt, hét vagy tíz éves kezdeti időszak után a kamatlábuk és a törlesztőrészleteik hiteltípusonként eltérőek.

Előnyök. Az ilyen típusú hitelek mindegyike kezdetben alacsonyabb kamattal és alacsonyabb havi törlesztőrészlettel rendelkezik, mint a 30 éves fix kamatozású hiteleknél. A 7 év utáni "ballonfizetés" kamata jellemzően 0,5%-kal alacsonyabb, mint egy 30 éves fix kamatozású hitel hasonló kamata. Ez nagymértékben csökkenti a jogosultsági követelmények szintjét, és megfizethetőbbé teszi a hiteltörlesztést a törlesztés első kritikus éveiben. A hagyományos ARM jelzáloghitelhez képest ezek a kölcsönök hosszabb kezdeti időszakot biztosítanak a stabil kamatozáshoz és a havi törlesztéshez.

Hátrányok. A kezdeti fix kamatozású időszak és fizetés lejárta után az új kamatláb és a kifizetés összege nem ismert.

Hitelek labdafizetéssel
A ballonhitel hasonló a hagyományos 30 éves futamidejű fix kamatozású hitelhez, de van egy különlegessége. Öt, hét vagy tíz éves futamidő végén (a "labdakiváltási feltételektől" függően) a kölcsön vissza kell fizetni és vissza kell fizetni. Az egyösszegű kölcsön visszafizetése ugyanúgy történik, mint a hagyományos fix kamatozású hitel.

A lejárat után a hitelfelvevőnek ezt az összeget készpénzben kell visszafizetnie, vagy a kölcsönt refinanszíroznia. Egyes labdafizetésű kölcsönök – de nem mindig – megkövetelik a hitelezőtől a kölcsön refinanszírozását, amikor az esedékes az akkori kamatláb mellett, feltéve, hogy a hitelfelvevő új kölcsönre jogosult. A hitelfelvevőnek vissza kell fizetnie a tranzakció lezárásának költségeit, és meg kell adnia minden információt a bevételről, a munkáról, az adósságról stb. A labdafizetéses hitel kiválasztásakor figyelmesen olvassa el a jelzáloghitel-szerződést, és foglalkozzon a refinanszírozás feltételeivel. Milyen körülmények között érdemes előnyben részesíteni a 30 éves, fix kamatozású, egyösszegű hitelt?

Még abban az esetben is, ha az ügyfél biztos abban, hogy a kölcsön teljes esedékessége előtt eladja a házat vagy refinanszírozza a hitelt, akkor is válasszon ballonhitelt, melynek feltételei szerint a hitelező köteles a kölcsönt refinanszírozni arra az esetre, ha a hitelfelvevő tervei változás.

Kétlépcsős kölcsönök
Olyan hitelekről van szó, amelyek változó kamatozású jelzáloghitelek, de a kamat 30 éves törlesztési időn belül csak egyszer változik. Az első hét évben, amelyet kezdeti időszaknak neveznek, az árfolyamot a váltóban rögzítik. A kezdeti időszak végén a kamatláb minden más változó kamatozású hitelhez hasonlóan módosul. Ez az új kamatláb változatlan marad a hátralévő 23 vagy 25 évben. A 30 éves futamidő végén a kölcsön teljes mértékben visszafizetésre kerül.

A kétlépcsős hitel előnye, hogy a lufihitelhez hasonlóan alacsony a kezdeti kamat, de nem szükséges a hitel refinanszírozása a kezdeti időszak végén, amit egy ballonnal kellene megtenned. hitel. Ez kívánatosabbá teszi a kétlépcsős kölcsönt, mint a ballonkölcsönt.

A kétlépcsős hitelek azok számára alkalmasak, akik fix kamatozású hitelt szeretnének felvenni, de szívesebben vállalnak némi kockázatot a jövőre nézve annak érdekében, hogy a kezdeti időszakban alacsonyabb és elfogadhatóbb havi törlesztési kamatláb legyen.

3/1 típusú, változó kamatozású kölcsönök
A változó kamatozású 3/1 kölcsön változó kamatozású jelzáloghitel, kezdeti hároméves korrekciós időközönként. Az első három évben a havi törlesztőrészlet mértéke és összege változatlan. A hároméves futamidő végén és azt követően évente a kamatláb és a havi törlesztőrészlet változik, akárcsak a változó kamatozású jelzáloghiteleknél. Léteznek még 5/1, 7/1 és 10/1 változó kamatozású hitelek is, amelyek kezdeti korrekciós időszaka 5, hét és tíz év.

Ha egy fix kamatozású hitel kamata túl magas ahhoz, hogy legalább az első néhány évben megfeleljen a kívánt fix kamatozású hitelösszeg megszerzésének feltételeinek, akkor a 3/1, 5/1 vagy 7/1 hitel jó lehet. megfelel a hitelfelvevő igényeinek. Alacsonyabb induló kamata lesz, mint a fix kamatozású hiteleké, ami megkönnyíti a minősítést, és a hitelek kifizetése több évig változatlan marad.

Egyéb jelzáloghitelezési programok
A hagyományos 30 és 15 éves fix kamatozású, változó kamatozású, lufi törlesztésű stb. jelzáloghitelek mellett. vannak más, kevésbé használt jelzáloghitelezési programok.

Kéthetente jelzáloghitelek
Fizetésük nem havonta egyszer, hanem kéthetente (kéthetente). A kifizetés kiszámítása úgy történik, hogy a havi kifizetés összegét elosztjuk kettővel. Mivel a fizetés havonta kétszer történik, ezért minden évben további hetet kell fizetni, ami jelentősen visszafizeti a teljes hitel összegét. Valamint egy igazi kéthetes jelzáloghitelnél a kölcsönt kéthetes törlesztéssel törlesztik, így a törlesztési ütemezés hatása valójában sokkal nagyobb, mint egy egyszerű, évi egyhetes többletfizetés. A legtöbb kéthetes jelzáloghitel esetében a kéthetes törlesztőrészletet a hitelezőnek közvetlenül a hitelfelvevő folyó bankszámlájáról kell levonnia. Ha nincs elegendő forrás a folyószámlán, akkor bizonyos körülmények között az adósságot hagyományos jelzáloghitellé alakítják.

Fordított járadékos jelzáloghitelek
Ezeket a kölcsönöket nyugdíjas lakástulajdonosok kapják. Minimális vagy semmilyen adósságszolgálati kifizetést biztosítanak az ingatlan eladásáig vagy a tulajdonos haláláig, valamint addig, amíg a jelzáloghitel-adósság aránya meg nem halad egy meghatározott szintet. A becsült időtartam lehet a tulajdonos-felhasználó várható hátralévő élettartama, vagy a szerződésben meghatározott időtartam. A fordított járadékos jelzáloghiteleket úgy alakították ki, hogy a lakástulajdonos a tartozás esedékességéig havi rendszerességgel kapjon kölcsönt.

A jelzáloghitelezés nyugat-európai gyakorlatát ismertetjük itt olyan részletesen, hogy az olvasók fantáziáját megmozgassa új banki termékek fejlesztése érdekében.

Jelzáloghitelek jelenleg Oroszországban

Az ország jelenlegi helyzetére jellemző gazdasági instabilitás mellett továbbra is az ingatlan az egyetlen vonzó befektetési irány.

Az 1990-1998 közötti reformidőszakban. a lakásfinanszírozás jelentős változásokon ment keresztül. Az üzembe helyezett lakóépületek szerkezete gyökeresen átalakult, mind a tulajdonviszonyok, mind a finanszírozási források tekintetében. Jelentősen megnőtt a magánszektor részesedése, aminek következtében az állam megszűnt a fő szereplője ezen a piacon. Jelentősen csökkent az állami és önkormányzati tulajdonban lévő, üzembe helyezett lakások aránya.

A jelenlegi körülmények között az egyik fő feladat a lakosság különböző rétegeinek fizetőképes keresletének kialakítása volt a lakáspiacon.

De mint ismeretes, a lakás drága tartós áru, ezért vásárlása nem történhet a fogyasztók jelenlegi jövedelmének terhére. Ezért a legtöbb országban a lakosság lakhatási problémáinak megoldásának fő formája és a gazdasági tevékenység alapvető területe a hitelre történő lakásvásárlás lett. Az állam ugyanakkor szabályozó szerepet tölt be: megteremti a jogi kereteket, biztosítja a hatékony interakciót a lakáshitelezési folyamat valamennyi résztvevője között, valamint segíti a magánbefektetések bevonását a lakásszektorba.

Az orosz pénzügyi rendszer helyzete még mindig nagyon nehéz. Sok bank, amely a válság előtt jelzáloghitel-programokat valósított meg, kénytelen volt feladni azokat vagy magának a banknak a bezárása, vagy a jelzáloghitelezés csökkentése miatt. Ez éppen annak volt köszönhető, hogy ilyen körülmények között túl magasra nőtt a hitelcsőd kockázata; a jelzáloggal terhelt lakást szinte lehetetlen volt eladni, mert az árak meredeken estek.

A jelzáloghitelezés koncepciója eredeti változatában egy kétszintű amerikai modellen alapult, amely a következőket foglalja magában: hitelek kibocsátása felhatalmazott bankok által; jelzálog-ügynökség létrehozása; jelzálogkötelezettségekkel fedezett értékpapírok kibocsátása; kölcsönök visszaváltása; szabványok és szabályok kidolgozása, amelyek e rendszer minden résztvevője számára kötelezőek.

2000-re azonban kezdett stabilizálódni az ország gazdasági helyzete, a lakosság jövedelmi szintje fokozatosan emelkedni kezdett, ami okot adott arra, hogy az állam ismét odafigyeljen a jelzáloghitelezésre.

Jelenleg az Orosz Föderációban számos módon lehet fokozatosan lakást szerezni, de ezeket a rendszereket nem lehet jelzáloghitelnek nevezni, mivel legtöbbjükben maga a jelzáloghitel kevés, vagy nincs. Mindazonáltal a kvázi jelzáloghitel-modellek fontos átmeneti jellegűek, és megfelelnek az orosz gazdaság jelenlegi fejlődési szakaszának. Jelenlegi stádiumban ezekre azért van szükség, mert nekik köszönhetően a lakáspiac fokozatosan aktivizálódik, civilizálódik, és a jövőben kiindulópontjai lesznek a teljes körű jelzáloghitelezési rendszer kialakításának és fejlesztésének.

Ezeknek a rendszereknek a számtalan változata ellenére is osztályozhatók, és megkülönböztethetők a főbbek, az úgynevezett kvázi jelzáloghitel-rendszerek.

A jelzáloghitelezés főbb modelljeinek sajátosságai az orosz ingatlanpiacon
A meglévő jelzáloghitelezési konstrukciók osztályozása hasonló szempontok szerint történhet, és a főbb modellek megkülönböztethetők:
1. Az első modell a közös építés és lakásértékesítés részletben. Ez az építők által kidolgozott rendszer vonzó, de
kockázatos. Létrehozását két objektív tényező ösztönözte: azon háztartások számának csökkenése, amelyek megtakarításai lehetővé teszik a lakásvásárlást a teljes költség egyszeri befizetésével, valamint a hosszú távú banki hitelezés hiánya.
Általánosságban elmondható, hogy Oroszországban ennek a rendszernek a keretében a részleteket átlagosan a megvásárolt lakások költségének 30-50% -ának megfelelő összegben biztosítják. Ez a modell vonzó a lakosság számára (az építési szakaszban olcsóbb a lakhatás, ugyanakkor „élő” pénz kerül bele, nem pedig pótlék). Ezt a rendszert azonban számos kockázat kíséri, mind bűnöző jellegűek (a csalók ügyesen használták), mind pedig természetesek - az építkezés késése és be nem fejezése, infláció.
2. Ezt a rendszert regionális programok képviselik költségvetési források felhasználásával.

Lakásépítési támogatási alapot szerveznek, amely a területi lakásprogram anyagi alapja. Ez az alap a költségvetés jelentős részét tartalmazza. Előnyben részesülnek azok a családok, akik meglévő lakásukat adják el az alapnak. A bevétel átlagosan egy új árának 50-60%-a. Az új lakások költségeinek 20-25%-át a megtakarítások, a fennmaradó 15-30%-ot részletfizetéssel biztosítják.

Egyes régiókban a lakosságot a piacinál alacsonyabb kamattal írják jóvá. A befektetőket nem érdeklik az ilyen jellegű befektetések, és itt nagyon nagy a függés a helyi költségvetés lehetőségétől (ez a teher a jelenlegi hiányuk mellett nagyon megterhelő).

Például a szamarai régióban a jelzáloghitelezés modelljét alkotják meg, amely a lakosságra, mint befektetőre összpontosít. A tervek szerint a hitelfelvevő kötelezettségeit jelzáloghitel formájában formálják majd, amelyet a bankok később egy, a regionális közigazgatás költségére ügynökként eljáró, speciálisan létrehozott kibocsátó társaság kötelezettségeire cserélhetnek.

Az orenburgi régióban az állami lakásprogramok megvalósítása érdekében létrehozták az Orenburg Mortgage Housing Corporationt, amely az Orenburg Mortgage Commercial Bank Russzal karöltve lakásépítési hiteleket nyújt az állampolgárok megtakarításaiból, költségvetési és nem költségvetési forrásaiból. mint banki hitelforrások.

A jelzáloghitel Tatáriában, Csuvasországban, Belgorodban és Rosztovban, valamint Novoszibirszkben is fejlődik.

3. Ez a rendszer 10 éves lejáratú önkormányzati lakáskötvényeket használ. A hitel 0,1 nm felhalmozását teszi lehetővé. m. A szükséges kötvénycsomag felhalmozása után lakásra cserélheti.

4. E modell szerint a vállalkozások lakásvásárláshoz hitelt nyújtanak alkalmazottaiknak. Itt prosperáló nagyvállalatokról van szó (mint a Norilsk Nickel, a Cserepoveci Vas- és Acélművek stb.), amelyek aktív szociális és személyzeti politikát folytatnak, és ügyelnek az értékes személyzet megtartására. Az alkalmazottak általában hosszú távra (akár 10-15 évre) kedvező feltételekkel kölcsönt kapnak a vállalkozástól a megvásárolt lakásköltség 70-80%-ának megfelelő összegben, a fennmaradó 20-30 százalékot pedig ők fizetik. %-át a megtakarításaikból.

5. Az építkezéssel közvetlenül összefüggő vállalkozásoknál van egy olyan változat, hogy építési költséggel, vagy a megvásárolt lakás költségének mindössze 20-40%-a ellenében adják el a lakást. Az ilyen kedvezményes politika azonban általában a munkavállalók további kötelezettségeihez kapcsolódik (a vállalkozásnál végzett munka időtartama, a magasan képzett vezetők szerződésének egyéb feltételei).

Ami a kölcsönzés tárgyait illeti, jelenleg, a magántulajdon visszaadásával, többet adnak kölcsön, mint a szovjet korszakban. Ennek oka a meglehetősen fejlett (elsődleges és másodlagos) lakáspiac jelenléte, valamint az a tény, hogy a lakást az állampolgárok tulajdonában szerzik meg, és ez a jelzáloghitelezés fedezete lehet. Fokozatosan visszatér a forradalom előtti Oroszországban létező, jelzálog-fedezetű értékpapírok kibocsátásán keresztüli hosszú távú hitelforrások vonzásának tapasztalata. Bár általában az oroszországi jelzáloghitelezés tapasztalatait nem használják széles körben. Alapvetően a külföldi tapasztalatok felé orientálódik: a jelzáloghitelezés amerikai és német modelljének különböző elemeit próbálják meghonosítani.

Ám a jelentős lakásigény és az ingatlanügyletek alapját erősítő magas szintű privatizáció ellenére a jelzáloghitelezés lassan fejlődik.

A fő korlátozó tényezők a következők:
a lakosság alacsony fizetőképességével járó hitelek magas költsége;
a hitelfelvevők iránti bizalom hiánya, a jelzáloghitel-műveletekben szerzett tapasztalat hiánya;
a hitelbiztosítékként elzálogosított lakóhelyiség használatának szabályai közötti következetlenség;
a jogalkotási alap tökéletlensége stb.

Így az 1998. július 16-i 102-FZ „A jelzálogról (ingatlan zálogjog)” szövetségi törvény (2001. november 9-én, 2002. február 11-én módosított és kiegészítve) előírja, hogy a jelzáloggal terhelt lakóház letiltását követően (lakás) és ezen ingatlan értékesítése esetén a zálogköteles és vele együtt élő családtagjai kötelesek a tulajdonos kérelmére a lakott helyiséget egy hónapon belül elhagyni. A Polgári Törvénykönyv (292. cikk) azonban ilyen helyzetekben fenntartja a lakáshasználat jogát a korábbi tulajdonos családtagjai számára. E tekintetben egyes régiókban speciális lakásállományt hoznak létre - egy ideiglenes tartózkodási alapot, amelyet a fizetésképtelen hitelfelvevők letelepítésére használnak, amikor kilakoltatják őket a jelzáloggal terhelt lakásból. Ugyanakkor a bankok szerződéseikben előírják, hogy a jelzálogjoggal terhelt lakás lefoglalása esetén a tulajdonos (hitelfelvevő) és családtagjai elveszítik a meghatározott lakás használati jogát az általuk közjegyző által biztosított kötelezettség alapján. engedd el. Ennek a gyakorlatnak és a betelepítési lakásállomány kialakításának köszönhetően a bíróságnak megfelelő konfliktushelyzetekben a hitelező bank oldalára kell állnia.

A hosszú lejáratú hitelforrások akut hiánya jelentősen lassítja a jelzáloghitelek alakulását. A likviditásvesztés valós veszélye miatt a bankok önmérsékletet mutatnak a hosszú távú befektetések megtételében, rövid lejáratú források bevonásával. A bank nem tudja önállóan lehívni a jelzáloghitelhez szükséges forrásokat 2-5 éves futamidőre. Ma már valóban csak a bank saját forrásainak terhére lehet ilyen feltételekre hitelezni. Ezért az ilyen tranzakciók forrásrészének állami támogatása nélkül a jelzáloghitelezés kínálata még sokáig nem tudja megközelíteni a kereslet volumenét.

Jelenleg az Oroszországi Bank aktív részvételével olyan mechanizmusokat dolgoznak ki, amelyek lehetővé teszik a jelzáloghitelezési eszközök használatát. Így az Orosz Föderáció Központi Bankja mérlegeli a jelzáloghitelek újradiszkontálásának lehetőségét; e művelet után beérik a kereskedelmi bankok továbbhitelezésének feltételei, i. forgótőkéjük pótlása.

Szakértők szerint az orosz jegybank technikailag a végrehajtási határozat meghozatalától számított negyedév elteltével kezdheti meg ennek a rendszernek a megvalósítását. Emellett a CBR vizsgálja a hosszú lejáratú jelzálog-fedezetű hitelviszonyt megtestesítő értékpapírokkal való együttműködés lehetőségét.

Ha az egyik probléma a vonzott források sürgősségével és költségével kapcsolatos, akkor egy másik - a másodlagos jelzálogpiac hiánya - a jelzáloghitelezés folyamatára vonatkozó hazai jogszabályok felkészületlensége eredményeként merül fel.

Az ingatlanzálog rendkívül likvid formája lehet a hitelek fedezetének. De ma Oroszországban nem alkalmazzák. Sok adózási szempont továbbra is tisztázatlan.

A nyugati országok különböző jelzáloghitelezési rendszereinek elemzésekor felvetődik a kérdés, hogy milyen konkrét előnyök származhatnak a kialakulóban lévő oroszországi jelzálog-rendszerből. Hiszen az orosz és a nyugati jogi és gazdasági rendszerek közötti különbségek igen jelentősek. Számunkra úgy tűnik, hogy a külföldi jelzáloghitel-kapcsolati rendszer kiépítésének általános elveit kell követni, figyelembe véve az orosz gazdaság nemzeti sajátosságait.

A külföldi tapasztalatok elemzése lehetővé teszi a következő kezdeti elvek megnevezését, amelyek felhasználhatók az oroszországi jelzáloghitelezési rendszer kialakításában:
jelzálogjogviszonyokban a hitelező és az adós érdekvédelmének biztosítása. Ennek a feltételnek a teljesítését szolgálják a speciális kormányzati programok, a jelzáloggal terhelt ingatlanok letiltásának eljárása, a biztosítás stb.
a jelzáloghitelek elérhetőségének feltételeinek megteremtése. Ez lehet a lakosság bizonyos kategóriáinak kiosztása, valamint a jelzáloghitel kibocsátására és visszafizetésére vonatkozó kedvezményes szabályok és normák kidolgozása;
speciális feltételek megteremtése a hitelszektorban a jelzáloghitelekre szakosodott szervezetek számára;
adókedvezmények és szabadabb pénzügyi tevékenységi formák biztosítása a jelzálog- és értékpapírpiacokon;
a jelzáloghitelezéssel foglalkozó szervezetek tevékenysége feletti állami ellenőrzés biztosítása. Az államnak ezen a téren nemcsak kedvezményes adópolitikát kellene folytatnia, hanem ellenőrizni is kell;
a jelzálog-hitelezés normatív aktusainak rendszerének kialakítása, a köztük lévő ellentmondások megszüntetése.

Minden jelzálogjognak és szabályzatnak következetesnek kell lennie, közös céllal kell rendelkeznie, és lehetővé kell tennie, hogy a hitelfelvevő ingatlant vásároljon, a hitelező pedig nyereséget termeljen.

Ebből arra következtethetünk, hogy Oroszországban a jelzáloghitelezés teljes körű fejlődését számos tényező hátráltatja. Amíg ezek a jelzáloghitelek fejlődését gátló tényezők ki nem szűnnek, a kereskedelmi bankok nagyon korlátozott forrásokat fektethetnek be a lakossági jelzáloghitelezésbe.

A lakás, mint ingatlan megszerzésének kérdése a mai napig az egyik legfontosabb kérdés az ország minden lakója számára. Azonnal meg kell jegyezni, hogy a jelzáloghitelezés folyamata meglehetősen hosszú és nagyon fárasztó, mivel az ügyfélnek nagy dokumentumcsomagot kell átadnia a banknak. A dokumentumok benyújtása után az ügyfélnek meg kell várnia a bank döntését a kölcsön kiadásának lehetőségéről.

A lakáshitel-tranzakció mérlegeléséhez a bank hitelfelvevőjének ki kell töltenie egy kérdőívet, amely tartalmazza személyes adatait, igazolást kell adnia a jövedelemről, a foglalkoztatásról. A rendelkezésre bocsátott dokumentumcsomag alapján a bank lebonyolítja a jegyzési eljárást, amely magában foglalja a hitelkockázatok, a hitelkeret számítását, valamint az ügyfél csalástípusainak ellenőrzését. A kölcsönről pozitív döntést követően a hitelfelvevőnek ki kell választania a megvásárolni kívánt ingatlant. Általában az ingatlan kiválasztásakor az ügyfél különféle ingatlanügynökségekhez fordul ingatlan kiválasztásához. Érdemes megjegyezni, hogy az ügyfél jelzáloghitelt igényelhet mind az épülő ingatlanpiacon, azaz a 214-es szövetségi törvény szerinti lakásvásárlásnál, mind a másodlagos piacon.

Az ingatlan regisztrációs folyamata az elsődleges piacon sokkal egyszerűbb, mint a másodlagos piacon. Így az épülő ingatlanpiacon a lakásvásárlás fő paramétere, hogy a ház fejlesztőjének banki akkreditációval kell rendelkeznie. A másodlagos ingatlanpiacon történő ingatlanszerzéssel minden sokkal bonyolultabb. Az ügyfélnek ki kell választania az ingatlant, majd a kölcsönzési tárgyról dokumentumcsomagot biztosít. A bank nem csak az ingatlanon, hanem az eladónál is jogi ellenőrzést végez. Így a tranzakció tisztaságát ellenőrizzük.

A fenti eljárások mindegyikének sikeres végrehajtása után az ügyfél belép a kölcsön tervezésére és kibocsátására irányuló tranzakcióba.

Lakáshitel konstrukciók.

Az ügyfél az ingatlan kiválasztását követően felveszi a kapcsolatot a bankfiókkal, hogy meghatározza a tranzakció végső paramétereit.

Ezek a lehetőségek a következők:

az objektum költsége;
kezdeti díj;
előleg átutalási rendszer;
hitelkonstrukció;
a tranzakció dátumát és időpontját.

A jelzáloghitel kibocsátásának fő konstrukciói a következők:

a konstrukció a jog bejegyzése és a jelzálogjog törvény szerinti bejegyzése előtt;
alaprendszer, azaz az állami regisztrációs eljárás végrehajtása után;
akkreditívet használó kibocsátási rendszer; kibocsátási séma bankcella segítségével.

Amint azt a gyakorlat mutatja, a leggyakoribb a tulajdonjogok állami nyilvántartásba vétele előtti kibocsátási rendszer. Ez a konstrukció azt jelenti, hogy az ügyfél aláírja a hiteldokumentációt, amely tartalmazza: kölcsönszerződést, átvételi és átadási okiratot, adásvételi szerződést, jelzálogjogot. Az összes dokumentum aláírása után az ügyfél regisztrálja a jelzálogot és az adásvételi szerződést. Az ügyfélnek a nyilvántartásba vevő hatóság nyugtát állít ki a dokumentumok nyilvántartásba vételéről. A nyugta alapján jelzáloghitel kerül kiadásra. Ennek a hitelezési konstrukciónak az az előnye, hogy az ügyfélnek nem kell körülbelül két hetet várnia a szerződés bejegyzésére. Fontos megjegyezni, hogy nem minden bank működik ebben a hitelezési rendszerben. Általában a nagy bankok e rendszer szerint működnek.