A kereslet fogyasztói preferenciákon alapuló szegmentálása az objektumok osztályai és formátumai szerint lehetővé teszi a bevételek és kiadások összegének és szerkezetének optimalizálását, figyelembe véve a piacon kialakult szerződéskötési gyakorlatot.
Ugyanakkor a kereskedelmi ingatlankezelés számára nem kevésbé fontos figyelembe venni a célmutatókra gyakorolt hatást olyan szegmensekben, mint például a "horgony" bérlő kiválasztása az objektum koncepciójával összhangban, az elosztás az ügyfelek közötti helyiségek.
Kerülni kell a horgony és egyéb bérlők belső elrendezésének hibáit, különösen a „horgonyok” elhelyezését az 1. és 2. emeleten, ezzel megfosztva az eladókat a bevétel felett elhelyezkedő kapcsolódó termékektől. Ha a bevásárlóközpont „horgonyává” egy nagy áruházat terveznek vonzani, akkor érdemes számolni, hogy lesz-e elég hely a kapcsolódó és kiegészítő árukat, szolgáltatásokat kínáló többi bérlő számára. A horgonybérlőre viszonylag alacsony árak vonatkoznak.
A lakóingatlanok piacán a szegmentációhoz olyan jellemzők használhatók, mint az ügyfelek életkörülményeikkel való elégedettségének mértéke és a lakásszerzés (javító) megfizethetősége.
Az így kapott és feldolgozott eredmények alapján csoportosítják azokat a területeket, ahol az új lakások iránti kereslet a piaci átlaggal megegyező, alacsonyabb vagy magasabb lesz, abból a feltételezésből kiindulva, hogy a válaszadók ugyanazon a helyen kívánnak lakást vásárolni. ahol jelenleg élnek.
A célszegmensekben a kereslet kapacitásának, illetve annak kerületi megoszlásának értékelésekor a társaságnak figyelembe kell vennie a kerületek abszolút jellemzőit is: lakosságszám, népsűrűség, átlagos lakásterület stb. Ez lehetővé teszi a piaci potenciális kereslet nagyságának és szerkezetének pontosabb előrejelzését, valamint a vállalat kilátásainak meghatározását.
A piac szegmentálásához az ügyfelek fizetőképessége és a lakhatás számukra megfizethetősége alapján lehetőség van a fizetési módok megválasztásában preferenciák alkalmazására: saját költségen, közös építésben való részvétellel, megtakarítási konstrukciók segítségével lakásszövetkezetek és társasházak, valamint jelzáloghitelek révén mind az építkezéshez, mind a kész lakásvásárláshoz stb.
2. Árgazdálkodás az ingatlanpiacon
2.1. Árképzési stratégiák kidolgozása és megvalósítása
Stratégiai árképzés az ingatlankezelésben. Az árazásban a megállapított jen és az átlagos piaci érték arányától függően a következő fő árképzési stratégiákat különböztetjük meg:
1) prémium árazás vagy „krém lefölözés”, amely magában foglalja az ingatlanpiacon az innovatív és tekintélyes objektumok és szolgáltatások magas árának meghatározását, lépcsőzetes prémium stratégiát (következetes árcsökkentés) és „árernyőt”;
2) semleges árképzés - a vezető követése, a piaci és versenytársak árakra, a termékdifferenciálásra (ingatlan és szolgáltatások), a piacszegmentációs stratégiára és a minimális elegendő nyereségre összpontosítva;
3) áráttörés vagy "alacsony ár" stratégiák – költségvezető, veszteséges vezetés.
Az áttörést jelentő stratégiákat az jellemzi, hogy az árakat olyan szinten határozzák meg, amelyet az ügyfelek alacsonynak vagy mérsékeltnek érzékelnek a javasolt ingatlan vagy szolgáltatás ingatlanpiaci gazdasági értékéhez képest. A cég piaci részesedésének és értékesítésének növelésére szolgálnak, ami a teljes bruttó profit növekedését eredményezi, még kis mértékben az egységárban is.
A prémium árképzési stratégiát az áruk vevő által becsült értékéhez képest felfújt árak kialakítása jellemzi. Ez az aránytalanság a vevők egy szűk csoportja igényeinek legteljesebb kielégítése érdekében prémium felárat tartalmazó áron történő értékesítésből származó nyereséget eredményez. Semleges árazás esetén az eladó által kínált ár megfelel az ingatlanpiac célszegmensében elvárt „ár-érték” aránynak.
Az árazási stratégiák közötti különbségeket nem az ingatlanpiacon egy objektum és szolgáltatás árának értéke határozza meg, hanem az, hogy a jelenlegi és potenciális ügyfelek hogyan érzékelik azokat a többi piaci szereplő ajánlataival összehasonlítva. Például a kiváló irodaterületek bérleti díjai az orosz piacon abszolút értékben magasak lehetnek, ugyanakkor a külföldi vállalatok számára alacsonyak lehetnek a hasonló helyiségek nemzetközi bérleti díjához képest. Ezért ezeknek a megcélzott ügyfeleknek a magas díjak meghatározása egy áttörést jelentő árstratégia, nem pedig egy „tejszín lefölözés” eredménye lesz.
A hatékony átfogó ingatlanpiaci árpolitika kialakítását és megvalósítását a következő blokkokra kell felosztani.
1. Árképzési stratégia készlet kidolgozása, figyelembe véve az ingatlanpiacon lévő tárgy életciklusának szakaszát, valamint:
A célszegmensek preferenciáinak kutatásának és elemzésének eredménye, a javasolt objektumért többet (vagy kevesebbet) fizetni való hajlandóság felmérése;
A költségek értékei és szerkezete, amelyet az objektumra meghatározott áron kell fedezni;
Versenykörnyezet - a versenytársak lehetséges akciói az árajánlatok tekintetében a cél ingatlanpiacokon.
2. Szolgáltatások és ingatlanok árkezelése annak meghatározásának és alkalmazkodásának mechanizmusai alapján.
Ez a megközelítés nemcsak rövid távú, hanem hosszú távú versenyelőnyök elérését és fejlesztését is magában foglalja. Az árazási stratégia szempontjából vizsgálják az alkalmazott árak érvényességét, hogy megállapítsák, mi lesz az eredmény, és hogyan felel meg az alapkezelő társaság (ingatlanértékesítő) céljainak. Például, ha egy fejlesztő csökkenti ingatlanaik árait annak érdekében, hogy aktívan vonzzon további ügyfeleket, lehetővé teszi a bevételek rövid távú növelését. A csökkenés által kiváltott esetleges árháború azonban közép- és hosszú távon veszteségessé válik, ha a fejlesztő költségei magasabbak az iparági átlagnál.
Az ilyen negatív következmények elkerülhetők a célpiacok versenyfeltételeinek, valamint az ingatlan fogyasztói értékének felmérésével. Tökéletes verseny körülményei között, amikor az egyes résztvevők részesedése nem haladja meg az 1-2%-ot, a legcélszerűbb az átlagos piaci szint alapján meghatározni az arányt. A monopolisztikus verseny mellett a bérleti díjak maximalizálhatják a nyereséget a már elfoglalt szegmensekben, vagy a költségek alatt lehetnek az új piaci résekbe való behatolás időszakában.
Az oligopolisztikus ingatlanpiacot a versenyképes árképzési stratégiák lehető legszélesebb köre jellemzi. Ha az alapkezelő társaság az egyik vezető, akkor a ráta olyan szinten állítható be, amely a maradék kereslet figyelembevételével a maximális aktuális profitot biztosítja. A követő cégnek pedig az árképzésben a vezetők árfolyamaira kell koncentrálnia a szolgáltatások minőségéhez, az ingatlan műszaki, üzemeltetési és fogyasztói tulajdonságaihoz stb.
Az "Árak az ingatlanpiacon" témában
Bevezetés
Az ország normális piaci viszonyok alakulásának egyik fő mutatója az ingatlanpiac egészének és egyes ágazatainak állapota. Az ingatlanpiac minden nemzetgazdaság nélkülözhetetlen eleme, mert az ingatlan a nemzeti vagyon legfontosabb részét képezi, amely a világ vagyonának több mint 50%-át teszi ki. Ingatlanpiac nélkül egyáltalán nem létezhet piac, hiszen a munkaerő, a tőke, az áruk és szolgáltatások stb. piacának rendelkeznie kell a jogszabályi tevékenységek végrehajtásához szükséges helyiségekkel. A hazai ingatlanpiac, mint gazdasági ágazat jelentőségét igazolja a nemzeti össztermékben való magas részesedés, az állami és önkormányzati ingatlanok (beleértve a földet is) elsődleges értékesítéséből, bérbeadásából származó költségvetési bevételek magas szintje. , a magas szintű beszedések a költségvetésbe az ingatlanadókból és a vele folytatott tranzakciókból.
Bármely társadalmi struktúrában az ingatlan különleges helyet foglal el a társadalmi kapcsolatok rendszerében, amelyek működésével így vagy úgy összefügg az emberek élete és tevékenysége az üzleti élet, a menedzsment és a szervezés minden területén.
Az ingatlan, mint áru főbb fizikai jellemzői a következők:
egyediség és eredetiség;
stacionaritás;
létrehozásának időtartama és tartóssága.
Az alábbiakban megvizsgálom az ingatlanok, mint iparág sajátosságait, valamint a szentpétervári ingatlanok sajátosságait, a kereslet és kínálat dinamikáját ezen a piacon, felvázolom az egyes ingatlanok gazdasági és ökológiai állapotának jellemzőit. kerületeinek, hiszen ezen a környéken lakó megismerkedhet körzetének előnyeivel és hátrányaival .
Részletesen tanulmányozzuk az ingatlanok árazási tényezőit, amelyek közvetlenül befolyásolják annak értékét. Azt is látni fogjuk, hogy milyen módszerekkel történik az ingatlanértékelés, ezek hátrányai és előnyei.
Végezetül pedig elemezzük az elsődleges és másodlagos ingatlanokra vonatkozó konkrét adatokat Szentpétervárral kapcsolatban.
1. Az ingatlanpiac lényege
„Az ingatlanpiac olyan mechanizmusok sajátos halmaza, amelyeken keresztül a tulajdonjogok és a kapcsolódó érdekeltségek átruházódnak, az árakat meghatározzák, és a területet felosztják a különböző versengő földhasználatok között.
Az ingatlanpiac teljesebb definíciója, mint az új ingatlanok létrehozásához és a meglévő ingatlanok üzemeltetéséhez kapcsolódó kapcsolatok komplexuma. Az ingatlanpiac működésének fő folyamatai tehát az ingatlanjogok fejlesztése (létrehozása), kezelése (működtetése) és körforgása.
Az országos ingatlanpiac olyan regionális és helyi piacok összessége, amelyek egymástól jelentősen eltérnek az aszinkron fejlődés, az ár- és kockázati szint, az ingatlanbefektetések eredményessége, a jogszabályok állapota, a politikai és társadalmi stabilitás stb.
Az ingatlanpiacot, mint minden önszabályozó rendszert, a kereslet, a kínálat, az ár és az infrastruktúra jellemzi. Az ingatlanpiac fő funkciói a következők:
Információ az árakról, a keresletről és a kínálatról;
Közvetítés – kapcsolatok kialakítása a fogyasztók, a kínálat és a kereslet között;
Szabad árképzés az ingatlantárgyakra és a tulajdonjogok védelme;
Ingatlanbefektetések újraelosztása; a vállalkozás szabadságának biztosítása; szociális programok hatékony megoldása.
A vállalkozói és kereskedelmi tevékenység szempontjából az ingatlanpiacnak (1. ábra) megvannak a maga előnyei és hátrányai.
Rizs. 1. Az ingatlanpiac előnyei és hátrányai
Az ingatlanpiac a piaci tér szerves része. Ebben, akárcsak más piacokon, „A kereslet és kínálat aránya határozza meg az árat, de az ár magassága határozza meg a kereslet és a kínálat arányát. Ha nő a kereslet, akkor nő az ár; de ha az ár emelkedik, a kereslet csökken, és ha az ár csökken, a kereslet nő. Továbbá, ha nő a kereslet, és ezáltal az ár, akkor a kínálat is nő, mert a termelés jövedelmezővé válik. Így az ár határozza meg a keresletet és a kínálatot, a kereslet és a kínálat határozza meg az árat; továbbá a kereslet határozza meg a kínálatot, a kínálat pedig a keresletet. Ráadásul ezek az ingadozások kiegyenlítődnek. Ha nő a kereslet és az ár a normál szint fölé emelkedik, akkor a kínálat nő; ez az emelés könnyen túllép a szükséges mértéken, és akkor az ár a norma alá esik.
1.1 Szentpétervár lakáspiaca
Jelenleg mintegy 4,8 millió lakos él Szentpéterváron, közel 44 ezer lakóépületben, amelyek összterülete megközelítőleg 92.000 ezer négyzetméter. m., közel 1.600.000 lakásban.
A lakások megközelítőleg 20%-a jó műszaki állapotban van (kopás-kopás 0-20%), 50%-a kielégítő műszaki állapotú (21-40%-os kopás), 30%-a nem kielégítő (30% feletti kopás). ), 15 millió négyzetméter. m-es lakásállomány nagyjavításra szorul. Szentpétervár lakosságának csaknem 25%-a kommunális lakásokban él.
- Irodapiac.
- Kereskedelmi hely piac.
- lakáspiac , amelyet a következő szegmensek képviselnek:
Elsődleges: – a mikrokörzetekben épülő többlakásos épületek;
- Felújított többlakásos épületek a belvárosban;
– épülő családi ikerházak;
Másodlagos:
Vétel és eladás - lakások a központban;
- lakások a környéken.
Kiadó - rendes lakások
- luxus apartmanok
- szobák.
A többé-kevésbé fejlett szolgáltató infrastruktúrával rendelkező mérnöki területek hiánya, a lakosság alacsony vásárlóereje, valamint a telekpiac fejletlensége miatt a magánházak piaca gyakorlatilag nem létezik. Az elmúlt öt évben épült épületek vízözön előtti építészeti megoldásai, rendkívül alacsony likviditása és az ilyen épületek eladási ára is ezt bizonyítja.
A város kerületei.
Az ingatlan árát befolyásoló egyik fő tényező az elhelyezkedés. Szentpéterváron 13 körzet található, amelyek presztízsben, ökológiában, tereprendezésben, iparban, zajszintben, lakásállomány jellemzőiben, életkorában stb. különböznek egymástól. Az egyes kerületek részletes leírását lásd az 1. mellékletben
A gazdasági, környezeti adottságoknak, a kereslet-kínálat hatásának megfelelően a kerületeket a legrangosabbak közül rangsoroljuk:
Központi
Admiralteisky
Vasileostrovskiy
Moszkva
Tengerpart
Petrogradszkij
Kalininszkij
Vyborgsky
Frunzensky
Krasznogvardeszkij
Nyevszkij
Krasznoselszkij
Kirovszkij
Távolság a metróállomásoktól.
3 megállónál nagyobb távolság esetén 10-15% lehet az árcsökkenés
Konkrét példákat kerületenként, leírással az 1. számú mellékletben láthat.
2. Árképzési módszerek
Az ingatlanok értékbecslése, piaci értékének meghatározása, mint az ilyen típusú ingatlanok irányadó ára, összetett tevékenység, amelyet szakképzett, erre a tevékenységre állami engedéllyel rendelkező személyek végeznek.
Az értékelés számos módszerrel történik, amelyek eredményeit egymással össze kell hangolni. A különböző módszerekkel kapott eredmények „koordinációs eljárása” nem korlátozódik a számtani átlag kiszámítására, hanem megköveteli az egyes megközelítések jelentőségének mérlegelését egy adott helyzetre, értékelési célokra, ingatlantípusra és egyéb körülményekre.
Vegyünk néhányat közülük: összehasonlító, jövedelmező és költséges.
2.1 Összehasonlító módszer
A módszer alapelvei a következők: kereslet és kínálat, függőség, arányosság és helyettesítés. Előnyeinek felsorolásából kiemelhető: egyszerűség és áttekinthetőség, hiszen nyilvánvaló összehasonlításokon alapul; lehetővé teszi a különböző alapokon történő beállítást; statisztikailag érvényes becsléseket ad.
Az értékelés összehasonlító megközelítése olyan értékelési módszerek összessége, amelyek egy ingatlan objektum és annak analógjainak összehasonlításán alapulnak, és amelyekre vonatkozóan vannak információk a velük folytatott tranzakciók árairól.
Az ingatlanértékelés összehasonlító módszerének alkalmazásának feltételei:
1. Az objektum nem lehet egyedi.
2. Az információnak átfogónak kell lennie, beleértve a tranzakciók feltételeit is.
3. Az értékelt ingatlan összehasonlítható analógjainak értékét befolyásoló tényezőknek összehasonlíthatóaknak kell lenniük.
helyettesítések;
egyensúly;
kereslet és kínálat.
Az összehasonlítható objektumoknak ugyanabba a szegmensbe kell tartozniuk, és a velük folytatott tranzakciókat az erre a szegmensre jellemző feltételekkel kell végrehajtani:
kiállítási időszak. Kiállítási időszak – az az idő, amíg az objektum a piacon van;
Az ügylet alanyainak függetlensége. A függetlenség azt jelenti, hogy az ügyleteket nem piaci áron kötik meg, ha az eladó és a vevő:
kapcsolatban vannak;
· a holding és egy független leányvállalat képviselői;
eltérő kölcsönös függőség és kölcsönös érdek;
zálogjoggal vagy egyéb kötelezettséggel terhelt tárgyakkal bonyolítják le a tranzakciókat;
· elhunyt személyek ingatlanának értékesítésével stb. foglalkoznak;
befektetési motiváció, amelyet a következők határoznak meg:
· a befektetők hasonló indítékai;
hasonló legjobb és leghatékonyabb tárgyak felhasználása;
az épület állapotromlásának mértéke.
Szövetségi Állami Költségvetési Felsőoktatási Intézmény
"ORROSZ NÉPGAZDASÁGI ÉS KÖZSZOLGÁLATI AKADÉMIA AZ OROSZ FÖDERÁCIÓ ELNÖK ALATT"
VLADIMIR ÁG
Közgazdasági Tanszék
Tanulmányi terület: 38.03.01 "Közgazdaságtan"
Profil: vállalkozások és szervezetek gazdaságtana
Osztály: Közgazdaságtan
TANFOLYAM MUNKA
tudományág szerint:
Mikroökonómia
a témán:
"Az árazás mikrogazdasági mintái az ingatlanpiacon"
1. éves hallgató
Eb-116 csoportok
Nappali oktatás
Kopytina K.S.
Ellenőrizve:
Közgazdaságtudományi kandidátus, egyetemi docens
Fedin S.V.
Vlagyimir 2016
Bevezetés……………………………………………………………………………….3
1. Az árképzés elméleti alapjai az ingatlanpiacon ................... 4
1.1. Az ingatlanpiac lényege……………………………………………………4
1.2. Árképzési tényezők…………………………………………………………….
1.3. Árképzési tényezők az ingatlanpiacon és kapcsolatuk.
2. Az ingatlanpiaci árképzés elemzése a moszkvai régió példáján……………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………
Következtetés……………………………………………………………………………14
Bibliográfiai lista………………………………………………………15
Bevezetés
Oroszországban a piacgazdaság kialakulásának körülményei között a piac egyre fontosabb szerepet játszik. Ennek egyik fajtája az ingatlanpiac, amelyben a főszerep az ingatlanok, annak értéke és piaci szereplői.
Az ország normális piaci viszonyok alakulásának egyik fő mutatója az ingatlanpiac egészének és egyes ágazatainak állapota. Az ingatlanügyek nemcsak jövedelmező kereskedelmi tevékenység, hanem az egyik legfontosabb emberi szükséglet is. Az ingatlanpiac minden nemzetgazdaság nélkülözhetetlen eleme, mert az ingatlan a nemzeti vagyon legfontosabb részét képezi, amely a világ vagyonának több mint 50%-át teszi ki. Ingatlanpiac nélkül egyáltalán nem létezhet piac, hiszen a munkaerő, a tőke, az áruk és szolgáltatások stb. piacának rendelkeznie kell a jogszabályi tevékenységek végrehajtásához szükséges helyiségekkel. A hazai ingatlanpiac, mint gazdasági ágazat jelentőségét igazolja a nemzeti össztermékben való magas részesedés, az állami és önkormányzati ingatlanok (beleértve a földet is) elsődleges értékesítéséből, bérbeadásából származó költségvetési bevételek magas szintje. , a magas szintű beszedések a költségvetésbe az ingatlanadókból és a vele folytatott tranzakciókból.
Bármely társadalmi struktúrában az ingatlan különleges helyet foglal el a társadalmi kapcsolatok rendszerében, amelyek működésével így vagy úgy összefügg az emberek élete és tevékenysége az üzleti élet, a menedzsment és a szervezés minden területén.
Az ingatlanpiac alapvetően különbözik a többi piactól. Legalább két olyan jellemzője van, amelyek megkülönböztetik a többi piactól:
1. Korlátozott számú termék, amely kielégíti a vásárlók igényeit, és ennek megfelelően korlátozott számú lehetséges vevő az eladók számára;
2. Magasabb költségek a szükséges áruk felkutatásával és a tranzakció feltételével kapcsolatban.
Az ingatlan olyan jellemző tulajdonságokkal rendelkezik, mint az állóképesség, az egyediség, a tartósság, a keletkezés időtartama, a föld korlátozottsága és reprodukálhatatlansága. Ezek a jelek számos piaci sajátosságot okoznak, különösen, mint például az egyedi árképzés, az eladók és vevők korlátozott száma, a piacok lokálissága, valamint az ingatlanpiacon lezajló folyamatok ebből adódóan nagy függősége a regionális gazdaság állapotától és a jogi és szabályozási keretek stb.
A kurzusprojekt célja, hogy egy konkrét példán keresztül minden lehetséges módon és módszerrel mérlegelje az árak kiszámítását.
A cél eléréséhez a következő feladatokat kell megoldani:
1. Határozza meg az ingatlanpiac lényegét;
2. Árképzési tényezők meghatározása;
3. Határozza meg az ingatlanpiaci árazási tényezőket és azok kapcsolatát;
4. Az ingatlanpiaci árképzési minták mérlegelése a moszkvai régió példáján.
1.Az árképzés elméleti alapjai az ingatlanpiacon:
1.1. Az ingatlanpiac lényege:
A gazdasági tevékenység bármely szférájának, így az ingatlanügynek is megvannak a maga sajátosságai, amelyek sajátos ízt kölcsönöznek a gazdasági folyamatoknak. A piaci viszonyok körülményei között ennek a sajátosságnak a közvetlen kifejezése az ingatlanpiac sajátosságai.
Mielőtt azonban az ingatlanpiac jellemzőiről beszélnénk, határozzuk meg, mit értünk az "ingatlanpiac" kifejezés alatt.
Egy ilyen meghatározás nemcsak tudományos érdeklődés, hanem gyakorlati szempontból is fontos, hiszen lehetővé teszi, hogy a piaci viszonyok tárgyai közül kiemeljük azokat, akiknek érdeklődési köre elsősorban az ingatlanokhoz kapcsolódik, a konkrétumok bemutatása. Ezen érdekek feltárása az ingatlanpiacban rejlő mechanizmusok, ezek összekapcsolódása és egymástól való függése, és ennek alapján - kialakítani saját stratégiájukat és magatartási taktikájukat ezen a piacon.
Ha a szakirodalom felé fordulunk, akkor abban az ingatlanpiacon meglehetősen gyakran az ingatlanjogok forgalmának piacát értik.
Ezzel a definícióval azonban az új ingatlanobjektumok létrehozásával és a meglévő objektumok kezelésével, üzemeltetésével kapcsolatos kapcsolatok egész sora kiesik az ingatlanpiac hatóköréből. Mindeközben sok piaci szereplő érdekei éppen ezen folyamatok kapcsán kapcsolódnak az ingatlanokhoz. Például ingatlanbefektetés esetén a befektetőt minden bizonnyal a jogai érdeklik, de ezek nem ingatlanjogok, hanem az ingatlanból származó bevételhez való jog, azok megbízhatósága. Ugyanígy az ingatlanhasználók számára is fontosak a jogaik szavatolása, de nem kevésbé fontosak az ingatlan üzemeltetésének minősége, az ingatlan használatával járó költségeinek mértéke sem. Így a jogok körforgása az ingatlanpiac magja, de nem az egész piac.
Ebből a szempontból az ingatlanpiac következő meghatározása tűnik helyesebbnek:
Az ingatlanpiac olyan piaci mechanizmusok összefüggő rendszere, amelyek biztosítják az ingatlanok létrehozását, átruházását, üzemeltetését és finanszírozását.
Ezzel a megközelítéssel az ingatlanpiaci rendszer magában foglalja a felmerülő kapcsolatokat:
Ingatlan létrehozása során - befektetők, fejlesztők, vállalkozók és ingatlanhasználók között;
Az ingatlanjog forgalmának folyamatában - eladók és vevők, bérbeadók és bérlők között stb.;
Az ingatlanobjektumok üzemeltetése során - tulajdonosok és kezelők, kezelők és használók között stb.
Ezek a kapcsolatok természetesen tartalmukban jelentősen eltérnek egymástól, de mindegyiket egy közös kezdet - az ingatlantárgy - egyesíti. Ennek az objektumnak a sajátossága az ingatlanpiac jellemzőit meghatározó fő tényező.
Az ingatlanpiacot, mint minden önszabályozó rendszert, a kereslet, a kínálat, az ár és az infrastruktúra jellemzi. Az ingatlanpiac fő funkciói a következők:
Információ az árakról, a keresletről és a kínálatról;
Közvetítés – kapcsolatok kialakítása a fogyasztók, a kínálat és a kereslet között;
Szabad árképzés az ingatlantárgyakra és a tulajdonjogok védelme;
Ingatlanbefektetések újraelosztása; a vállalkozás szabadságának biztosítása; szociális programok hatékony megoldása.
A vállalkozói és kereskedelmi tevékenység szempontjából az ingatlanpiacnak (1. ábra) megvannak a maga előnyei és hátrányai.
1. ábra - Az ingatlanpiac előnyei és hátrányai
Az ingatlanpiac a piaci tér szerves része. Ebben, akárcsak más piacokon, „A kereslet és kínálat aránya határozza meg az árat, de az ár magassága határozza meg a kereslet és a kínálat arányát. Ha nő a kereslet, akkor nő az ár; de ha az ár emelkedik, a kereslet csökken, és ha az ár csökken, a kereslet nő. Továbbá, ha nő a kereslet, és ezáltal az ár, akkor a kínálat is nő, mert a termelés jövedelmezővé válik. Így az ár határozza meg a keresletet és a kínálatot, a kereslet és a kínálat határozza meg az árat; továbbá a kereslet határozza meg a kínálatot, a kínálat pedig a keresletet. Ráadásul ezek az ingadozások kiegyenlítődnek. Ha nő a kereslet és az ár a normál szint fölé emelkedik, akkor a kínálat nő; ez az emelés könnyen túllép a szükséges mértéken, és akkor az ár a norma alá esik.
Az ingatlanpiac a tökéletlen verseny piaca, ami alapvető jellemzőiből adódik: az egyes objektumok egyediségéből, finanszírozási feltételeiből, bonyolult jogi jogaiból és alacsony likviditásából (1. táblázat).
1. táblázat - A tökéletes és tökéletlen verseny piacának jellemzői.
| tökéletes versenypiac | Tökéletlen versenypiac |
| egy . Homogén és osztható javak | egy . Nem szabványosított áruk, mivel minden tárgy egyedi |
| 2. A résztvevők nagy száma, ami lehetetlenné teszi, hogy mindegyikük befolyásolja az árszintet | 2. A résztvevők korlátozott száma a finanszírozási feltételek és az egyes létesítményekre jellemző összetett törvényes jogok miatt |
| 3. Teljes, megbízható és minden résztvevő számára hozzáférhető információ | 3. Nehéz megbízható, időszerű és teljes körű információkat szerezni a tranzakciókról |
| 4. Központosított tranzakciókezelés | 4. Decentralizált kereskedés |
| 5. Alacsony működési költségek | 5. Magas tranzakciós költségek |
Az elmúlt években az ingatlanpiac fokozta aktivitását ingatlanügyletekre szakosodott cégek, pénzintézetek és állami szervek, értékbecslők, ügyvédek segítségével. A működés jelentős jellemzői miatt azonban nem tulajdonítható a tökéletes verseny piacának, olyan tényezők miatt, mint:
Az ingatlanobjektumok sajátosságai;
Viszonylag magasabb kockázati szint az ingatlanokra jellemzően;
A tőkepiac hatása;
A kereslet és a kínálat közötti egyensúlyi állapot elérésének lehetetlensége.
Az ingatlanpiacot befolyásoló tényezők:
Az ingatlanpiac fejlődését a következők határozzák meg:
És egy adott terület gazdasági kilátásai . Egyes területek a gazdasági növekedés állapotában vannak, vagy ilyen növekedésre számítanak . Bár növekedés hiányában kedvező rövid távú piaci feltételek is kialakulhatnak, az ilyen körülmények ritkák.
Pénzügyi lehetőségek ingatlanszerzésre, amit viszont a régió gazdasági fejlettségi foka (válság, stagnálás, ipari fejlettség), a munkahelyek elérhetősége és jellege határoz meg.
Az ingatlanértékek közötti kapcsolat megreked, mivel fő iparágaik az ország más részeire költöznek, vagy tönkremennek. A stagnálás állapotában vannak egy iparágtól függő területek, például a Kemerovói régióban, ami a gazdaság szerkezeti változásai mellett az ingatlanpiac gyors destabilizálódásához vezethet ezeken a területeken.
Az ingatlanpiacot jelentős mértékben befolyásolják mind az ország egészének, mind az egyes régióknak a társadalmi-gazdasági fejlődését meghatározó, illetve a politikai stabilitást meghatározó tényezők. A meghatározó szerep a makrogazdasági tényezőkké: az ország és régiók politikai helyzete, az általános gazdasági helyzet, a pénzügyi piac helyzete. Ha a makrogazdasági tényezők hatása viszonylag stabil, akkor a jövedelemtermelő ingatlanpiac helyzetét a mikrogazdasági tényezők határozzák meg. Ez a fő jellemzője az ingatlanpiacot befolyásoló tényezőknek.
Az ingatlanpiac szerkezete:
Az ingatlanpiac összetett, elágazó szerkezetű, és különböző szempontok szerint különböztethető meg:
1. Az ingatlan, mint áru lényegének hármassága alapján az ingatlanpiacon három szektor különíthető el:
o ingatlanfejlesztés (létrehozás);
o ingatlanforgalom;
o ingatlanok kezelése, üzemeltetése.
Az ingatlanforgalmi szektor képezi tárgyainak piaci árát.
Az ingatlankezelési és -üzemeltetési szektor figyelemmel kíséri, hogy az ingatlantárgyak egyes árujellemzői milyen mértékben befolyásolják azok jövedelmezőségét. Innen ered az igény, hogy a fejlesztési szektor a legjövedelmezőbb ingatlantípusokat hozza létre. A gazdálkodási szektor elégtelen fejlettsége mellett, ahogy az jelenleg a hazai ingatlanpiacon, a fejlesztési szektor iránti kereslet közvetlenül a forgalmi szektorból kerül át.
2. A tranzakciók lebonyolításának módja szerint az ingatlanpiac elsődleges és másodlagosra osztható.
Az elsődleges ingatlanpiacon szokás érteni az újonnan létrehozott, illetve a privatizált tárgyakkal kötött tranzakciók összességét. Biztosítja az ingatlanok gazdasági forgalomba hozatalát.
Másodlagos ingatlanpiac alatt - a már létrehozott, működő objektumokkal végrehajtott tranzakciók, amelyek a piacra került objektumok egyik tulajdonostól a másikhoz történő továbbértékesítéséhez vagy egyéb átadásához kapcsolódnak.
Az elsődleges és másodlagos piacok, amelyek egyetlen ingatlanpiac két részeként működnek, kölcsönösen befolyásolják egymást.
3. A teljes ingatlanpiacon belüli tranzakciótípusok szerint kiemelhető: adásvételi piac; bérlés; jelzáloghitelek; tulajdonjogok (trösztkezelés) stb.
4. Üzemkészültségi fok szerint: folyamatban lévő építés; Új építés; rekonstruálandó építkezés stb.
5. Tulajdonforma szerint: magáningatlan; állami és önkormányzati ingatlantárgyak.
6. Iparágak szerint: ipari létesítmények; mezőgazdasági létesítmények; középületek és építmények; rekreációs stb.
7. Funkcionális rendeltetés szerint: lakóingatlan; ipari épületek; nem termelő épületek és helyiségek (irodák, raktárak stb.); szállodák; kereskedelmi és vendéglátó helyiségek stb.
8. Ingatlan típusa szerint: földpiac; épületek és építmények; helyiségek; vállalkozások mint ingatlankomplexumok; társasházak; ingatlanjogok; évelő ültetvények.
A fenti ingatlanpiacok közül nagy jelentőséggel bírnak a legfejlettebb telek-, lakó- és kereskedelmi (nem lakáscélú) ingatlanpiacok.
Különféle piaci struktúrák alakultak ki és működnek aktívan az ingatlanpiacon, hozzájárulva a forgalom hatékonyságához. Az elsődleges és a másodlagos piac alanyai közötti kapcsolatok és kapcsolatok összetett funkcionális szerkezettel rendelkeznek, melynek célja a fogyasztói ingatlanigények kielégítése.
Az ingatlanpiac működésének jellemzői:
Az ingatlanpiacnak megvannak a maga sajátosságai:
1. Magas "küszöb" szintű beruházás szükségessége. Elég nehéz pontosan olyan mennyiségben ingatlant szerezni, amennyit a befektető szeretne. Ehhez jelentős és jól körülhatárolható források szükségesek, amihez egyrészt szükség lehet más vagyon csökkentésére, másrészt előfordulhat, hogy a befektető egyszerűen nem rendelkezik elegendő forrással.
2. A menedzsment szükségessége. Az ingatlanok – a többi eszközzel ellentétben – jobban szorulnak kezelésre, hogy bevételt termeljenek. A jövedelmezőség szintje jelentősen függ a gazdálkodás hatékonyságától. Ez legalább két következtetést von le:
a. a legtöbb befektető számára az ingatlan, mint befektetési tárgy meglehetősen összetett eszköz;
b. Az ingatlankezelés területén kellő ismeretekkel rendelkező befektetők számára előnyös befektetési objektum lehet, amely lehetővé teszi, hogy több bevételhez jusson és ellenőrzést szerezzen az eszköz felett.
3. Az ingatlanok heterogenitása. Ez a tényező jelentős jövedelemkülönbséget határoz meg az azonos típusú ingatlanok között akár ugyanazon a településen belül is.
4. A bevétel védelme az inflációval szemben. Az ingatlanok jobban védettek az inflációval szemben, mint a pénzügyi eszközök. A bérleti díj vagy az ár révén az infláció átkerül a jövedelembe, így a jövedelem az inflációval együtt nő.
5. Magas tranzakciós költségek. Az ingatlanügyletek magas tranzakciós (működési) költségeket igényelnek. Kereskedelmi ingatlanoknál ezek a költségek hozzávetőlegesen az objektum árának 1%-át teszik ki, lakóingatlanoknál lényegesen magasabbak, és elérhetik az ár 10%-át is.
6. Az ingatlanból származó bevétel alacsony korrelációja a pénzügyi eszközökből származó bevételekkel. Az ingatlanból származó bevétel relatív függetlensége a pénzügyi eszközökből származó bevételhez képest az ingatlant egyfajta döntőbíróvá teszi a pénzügyi eszközök portfóliójában.
7. Az árképzés jellemzői. A tőzsdei árak a közelmúltban – elsősorban vállalati – értékpapír-tranzakciók közvetlen következményei. Az ingatlanpiaci árképzés az utolsó eladás és a folyamatban lévő ügylet résztvevői közötti tárgyalások eredménye. Ezért - az értékpapírpiacon az árazás dinamikusabb, mint az ingatlanpiacon, és gyakoribbak az áringadozások.
8. A befektetett pénzeszközök biztonsága. Az ingatlan több garanciát nyújt a befektetőnek a befektetett pénzeszközök biztonságára. A Föld elpusztíthatatlan (ha nem vesszük figyelembe minőségeinek esetleges romlását). Az épületek és építmények tartós szerkezetek, de az ingatlanok biztosítása további erőfeszítéseket igényelhet (például biztosítást).
A többi pénzügyi eszközhöz képest számos megkülönböztető tulajdonsággal rendelkező ingatlan a teljes befektetési portfólió részének, lehetővé téve a teljes kockázat csökkentését, és önálló eszköznek is tekinthető. Ugyanakkor az ingatlan termeléshez vagy személyes fogyasztáshoz szükséges áruként is megvásárolható.
Az ingatlanpiac tehát az ingatlanba történő tőkebefektetés szférájaként és az ingatlanügyletekből fakadó gazdasági kapcsolatrendszerként jellemezhető.
Az ingatlantárgyak minden más árunál nagyobb mértékben ki vannak téve az állami befolyásnak, aminek következtében az ezekbe az ingatlanokba történő befektetések elvesztésének kockázata magasabb lehet, mint más áruk esetében.
Az ingatlanpiacon árucikknek nevezzük azt a földterületet, amelyen találhatók természeti erőforrásai (talaj, víz, ásványi és növényi erőforrások), valamint a rajta található épületek és építmények. Ezen túlmenően az ingatlan ún. szerves része: az összetételében lévő tárgyak, amelyek bizonyos feltételek mellett „ingóként” értelmezhetők. Ez fontos az értékesítési ügyleteknél, a jelzálogkölcsönöknél, a lízingfeltételeknél és az ingatlanértékeléseknél.
Ennek megfelelően bármely létező ingatlantárgy több szakaszon megy keresztül. Ugyanis:
1. Teremtés - ingatlantárgyak fejlesztésének beruházási és kivitelezési szakasza (beruházási terv, ingatlan céljának meghatározása, tervezése, telekkiosztás, építés és átépítés), üzembe helyezés.
2. Korábban létrehozott ingatlanokhoz fűződő jogok forgalma , ideértve az eladást, bérbeadást stb. Ebben a szakaszban az előző ciklus befektetése megtérül és a nyereség kezdete, valamint az erkölcsi és fizikai elhasználódás.
3. Ingatlankezelés - rendszerben a városi infrastruktúra és a közművek üzemeltetése, javítása, karbantartása. Ez a szakasz a leghosszabb, és az ingatlan üzemeltetésének megvalósíthatósága, valamint a fizikai és elavultság megszüntetésére fordított költségek mértéke korlátozza.
Az ingatlan, mint ezen a piacon forgó áru sajátosságai közé tartozik mindenekelőtt a stacionaritása (mozdulatlansága). Az ingatlantárgyak elválaszthatatlanok attól a területtől, ahol elhelyezkednek, és az ingatlanvásárló ezzel megszerzi a terület jellegzetességeinek teljes körét.
Az egyediség, egyediség, heterogenitás az ingatlanjellemzők másik csoportját alkotják. Az objektumok mérete és elrendezése, minősége és közszolgáltatási rendszerei (vízellátás, csatorna, fűtés, légkondicionálás, lift stb.), szerkezeti elemek és kivitelezések változhatnak.
Az ingatlan másik jellemző tulajdonsága a tartóssága, amely magasabb, mint a többi árué. A tartósság kötelezettséget ró az ingatlan tulajdonosára (nagy- és szépészeti) javítások elvégzésére és a fizikai állapotromlás mértékének ellenőrzésére.
Az ingatlantárgyakat a létrehozás időtartama is jellemzi. Az építési vagy rekonstrukciós ciklus átlagos időtartama 3-3,5 év.
Az ingatlan drága áru, és gyakran összetett pénzügyi konstrukciókat alkalmaznak a megszerzésére, beleértve a korábbi ingatlan értékének zálogjogát vagy beszámítását, különféle jelzálogkölcsönöket stb. más áruk tulajdonjogától, és ügylet tárgyát képezik. Az ingatlanra vonatkozó jogok átruházási eljárásának összetettsége miatt annak mint áru likviditásának alacsony szintje jön létre, pl. nem lehet gyorsan megvalósítani.
Árképzési tényezők
Tényező besorolás:
Az ingatlanpiaci (PR) árazási tényezők elemzésekor szokás ezeket keresleti és kínálati tényezőkre bontani, a PR vonatkozásában belső és külső, árnövekedést serkentő és azt lassító, független és egymással összefüggő tényezőkre.
2. táblázat - a lakáspiaci árazási tényezők jellemző szerkezete kibővítve.
Véleményünk szerint itt nem fordítanak kellő figyelmet a tényezőknek a vizsgált időszak mélységétől függő szétválasztására (hosszú, középtávon, rövidtávon eltérő tényezők hathatnak), a hierarchia szerint. szint (tényezőfa), a piac állapotának megfelelően (a piaci ciklus különböző fázisaiban, fejlődési szakaszaiban különböző tényezők hathatnak, és ugyanazon tényező hatásának természete ellentétes lehet).
Ebben a tekintetben figyelembe kell venni a táblázatban szereplő összes osztályozási jellemzőt.
3. táblázat - A PH árazási tényezőinek osztályozásának jelei:
A moszkvai lakáspiac sokéves kutatása alapján az alábbi táblázat fenomenológiai elemzést és a ható árazási tényezők listáját tartalmazza, feltüntetve azok besorolását az összes bevezetett kritérium szerint. Továbbá a diagramok a tényezők hierarchikus felépítését mutatják, a nyilak pedig a kölcsönhatásukat.
Fontos megjegyezni, hogy minden próbálkozást meg kell előznie az árazási tényezők értelmes, fenomenológiai elemzése, amely a piac szakértői ismeretére, a piaci minták kvalitatív és kvantitatív vizsgálatára épül, olyan jellemzőkre, amelyek megkülönböztetik az átmeneti gazdaságú országok piacait a fejlett piacgazdaságoktól. formalizált piaci modellezésnél. A matematikai modellek, még ha sikeresen átmentek is a tényezők szignifikancia statisztikai elemzésének szűrőin, nem tekinthetők megfelelőnek, ha nem a piacon egy adott fázisban és szakaszban lezajló folyamatok természetére vonatkozó közgazdasági hipotézisen alapulnak. fejlődéséről.
Árképzési tényezők az ingatlanpiacon és kapcsolatuk.
4. táblázat - Árképzési tényezők az ingatlanpiacon és kapcsolatuk
| Tényezők | Tényezők fenomenológiai elemzése |
| Keresleti tényezők | |
| 1. A tényleges lakáskereslet volumene | A belső pH-tényező kb. 1. Hosszú távon a 2. és 3. faktortól függ. Középtávon a 3., 4. és 5. faktortól, valamint az árszinttől (visszacsatolás – a kereslet árrugalmas). Növekedéssel - áremelkedéshez, csökkenéssel - eséshez vezet. |
| 2. Lakásigény (potenciális kereslet) | Belső, hosszú távú PH-tényező 2-es nagyságrendű. Az Orosz Föderáció történelmi lakáshiányával összefüggésben (14-es faktor) folyamatosan növeli az árakat az 1-es faktoron keresztül. |
| 3. A lakosság jövedelmei és differenciálásuk | A 2-es sorrend külső tényezője. A 6-os és 7-es faktortól függ. Hosszú távon a jövedelem növekedésével az 1-es faktor növekedéséhez és ezen keresztül az árak csökkenéséhez vezet. Középtávon az Orosz Föderációban a jövedelmek nagy differenciáltsága oda vezet, hogy az árak emelkedésével az alacsony jövedelmű lakosság jelentős része elhagyja a piacot, az árak növekedése leáll, és ha a jövedelmek tovább nőnek, a kereslet elhalasztott. fél időszak alatt új kereslet- és árnövekedésben realizálódott. |
A 4. táblázat folytatása
| 4. A lakosság és a spekulatív befektetők lakásvásárlási hajlandósága és árelvárásai | РР 2-es nagyságrendű belső tényező. Hosszú távon szűkös piac mellett folyamatosan magas, középtávon a 3-as (jövedelemnövekedési ütemben rugalmas), 8-as és 9-es tényezőtől függ. (a rubel erősödésével, alacsonyabb inflációval nő, a rubel leértékelődésével, emelkedő inflációval - esik), 12 (a fejlesztőkkel szembeni bizalmatlanság, alacsony építési ütem mellett a lakosság elhagyja a helyi piacot). Az 1-es faktoron keresztül az árak növekedéséhez vezet, amikor nő, és az árak csökkenéséhez, ha csökken. Az árváltozással fordított összefüggés van: az árvárakozások inerciálisak, és az árak emelkedésekor a vevők sietősek a vásárláshoz, növelik a kereslet volumenét és serkentik az árakat, ha pedig csökkennek, kilépnek a piacról, egyenletes áremelkedést várva. nagyobb csökkenést, ezáltal csökkenti a keresletet és növeli az árcsökkenés ütemét. |
| 5. Vevői lakáshitelek kondíciói és volumene, beleértve jelzáloghitel, a jelzálog-ügyletek száma és aránya | A megbízás külső tényezője 2. A 6-11. tényezőktől és a bankközösség politikájától függ. Amikor a feltételek javulnak (2003-2006), az 1-es faktoron keresztül serkenti az árnövekedést, ha a körülmények rosszabbodnak (2008-200), csökkenti az 1-es faktort és abbahagyja az árak ösztönzését. Az 1-es és 13-as faktorral fordított összefüggés áll fenn: magas árnövekedési ütem mellett csökken a lakáskínálat és a jelzáloghitel-ügyletek, ami lassítja az árak növekedését. |
A 4. táblázat folytatása
| 6. Makro-pénzügyi tényezők (monetáris bázis) | A 3. megrendelés külső tényezője. A 7-11. tényezőktől és a Központi Bank monetáris politikájától függ. Növekedéssel hozzájárul a lakosság jövedelmének növekedéséhez, az 1-es faktoron keresztül - az árak növekedéséhez, csökkenésével - a jövedelem növekedési ütemének, a lakosság pénzköltési hajlandóságának csökkenéséhez, valamint a faktoron keresztül. 1 gátolja az árnövekedést. |
| 7. Makrogazdasági tényezők (a GDP növekedési üteme, ipari termelés, foglalkoztatási ráta) | 3-as nagyságrendű külső tényezők. Az orosz gazdaság nyersanyag-jellegének körülményei között elsősorban a 10-es tényezőtől függ. A növekedéssel hozzájárul a monetáris bázis növekedéséhez, ezen keresztül pedig a 6 tényezők növekedéséhez. , 5, 3, 1 és árak. |
| 8. Infláció és defláció | A 3. rendelés külső tényezője. Függ a 9-11-es faktortól és az egyrendű 6-os tényezőtől. Befolyásolja a 4-es, 5-ös faktort és ezeken keresztül - az 1-es faktort és az árakat. |
| 9. Makro-pénzügyi tényezők (árfolyamváltozások - leértékelés és átértékelés) | 4-es sorrendű külső tényező. A 10-11. tényezőktől függ. A rubelnek a dollárral szembeni erősödésével Oroszország dollárosított gazdaságának körülményei között megnő a lakosság hajlandósága rubel- és dollármegtakarítások elköltésére és lakásvásárlásra (4-es faktor), ami az 1-es faktoron keresztül kismértékben hozzájárul az árak növekedéséhez. A zökkenőmentes leértékelésnél a dollármegtakarítások elköltési hajlandósága csökken, míg a rubelmegtakarítás nő, az árakra gyakorolt hatás nem határozható meg. Egy éles leértékelődéssel fellép a lakosság bizalmatlansága a hatóságok pénzügyi politikájával szemben, csökken az összes megtakarítás elköltésére való hajlandóság, csökken a lakáskereslet, és nem ösztönzik az árak növekedését. Egy éles átértékeléssel nő az összes megtakarítás elköltésére való hajlandóság ("menekülés a dollárból"), az ingatlant megtakarítási eszköznek tekintik. |
| 10. Az olaj és más exportáruk árai | |
| 11. A tőkeexport volumene | A megrendelés külső tényezője 5. A világpiaci viszonyoktól függ. Az 5-9. tényezőkön keresztül meghatározza az effektív keresletet és a lakásárakat. |
| 12. A fejlesztők és létesítmények hírneve | 5. rendű belső tényező. A meglévő és épülő lakásállomány állapotától függ (tényező. Befolyásoló tényező 4. |
| Ellátási tényezők | |
| 13. Lakásellátás mennyisége | A belső pH-tényező körülbelül 1. Hosszú távon a 14-es (a másodlagos piacon) és a 15-ös tényezőtől (az építési volumen növekedése növeli a kínálatot és visszafogja az árak növekedését) függ. Középtávon fordított az összefüggés az 1-es tényezővel: ha nagy a kereslet, a kínálat kimosódik a listákról, ami hozzájárul az áremelkedés növekedéséhez és a jelzáloghitel-tranzakciók számának növekedésének megfékezéséhez, ha a kereslet csökken, felhalmozódik a kínálat, megfékezi az árak növekedését, és hozzájárul a jelzálog-tranzakciók számának és arányának növekedéséhez. Csökkent kereslet esetén ez a 22-es tényezőtől függ – az eladók csökkentik a kínálatot, hogy ösztönözzék az árakat. |
| 14. Konkrét lakásállomány | A pH belső tényezője kb. 2. Függ a város, régió történelmi helyzetétől, a leromlott állapotú alap selejtezésétől és az építkezés volumenétől (15-ös faktor). A jelenlegi helyzetben ez hosszú távon a lakáskereslet magas szintjéhez vezet (2. faktor), és a háztartások jövedelmének pozitív növekedésétől függően (3. faktor) magasabb árakhoz vezet (2000-2008). A jövedelem csökkenésével (2009) semleges. Középtávon semleges. |
| 15. A lakások építésének és üzembe helyezésének volumene, a létesítmények építésének üteme | 2-es rendű belső pH-tényező. 16-22-es faktoroktól függ. A 13-as és 14-es faktoron keresztül hat: az építési volumenek növekedése hosszú távon növeli a lakásállományt és a kínálat volumenét, és ezáltal hosszú távon lassítja az áremelkedés ütemét. A lakáshiány és a piaci növekedés (2000-2008) helyzetben semleges. Középtávon semleges. Válsághelyzetben (2009) az üzembe helyezési volumen csökkenése nem befolyásolja az árak alakulását, az építkezés lassulása viszont a 4-es tényezőt és ezen keresztül az árakat érinti. |
| 16. Lakásépítés finanszírozása fejlesztői és befektetői saját forrásból, bankhitelből, lakossági és befektetői-spekuláns forrásból, egyéb bevont forrásból | 3-as nagyságrendű belső pH-tényező. Függ a makrogazdasági feltételektől (7-es faktor), a fejlesztő befektetési stratégiájától (20-as faktor), valamint az alternatív befektetési objektumok elérhetőségétől (21-es faktor). A banki hitelezés emellett a 6-11. tényezőktől és a banki közösség politikájától is függ. A lakosság és a befektetők-spekulánsok általi finanszírozás a 3-5., 12. és végső soron - 1. tényezőtől függ. A finanszírozás növekedése hosszú távon növeli az építkezés volumenét (15. faktor), és segít csökkenteni az árnövekedés ütemét. . Középtávon felgyorsítja az épületek építésének ütemét, és ezáltal 12-es faktort, ezen keresztül pedig a keresletet (1. faktor) és az árakat növeli. |
| 17. Az építés költsége és teljes (beruházási) költsége | 3-as rendű belső pH-tényező. 18-19-es faktoroktól függ. Középtávon a projektek magas árszintje és jövedelmezősége (2005-2007) mellett nem befolyásolja az eladási árakat, alacsony ár- és jövedelmezőség mellett (2009) a fejlesztők piacról való kivonulásához vezet. , az építőipar és a kínálat volumenének csökkenése (15. és 13. faktor), és serkenti az áremelkedést. Hosszú távon, magas árak és jövedelmezőség mellett tőke áramlik be az erőforrás szektorokba, nő az erőforrás-termelés, így a költségek emelkedése ellenére az építési volumen nő, ami lassíthatja a lakásárak növekedését. |
| 18. Lakásépítési telkek rendelkezésre állása és a hozzáférés feltételei | A megrendelés külső tényezője 4. Függ a város, régió, ország földegyenlegétől, a földáraktól, a szövetségi, regionális, helyi hatóságok lakásépítési fejlesztési politikájától, valamint műszaki és infrastrukturális támogatásától. 17-es, 15-ös faktort és ezen keresztül – hosszú távon befolyásolja az árakat. |
| 19. Erőforrás támogatás az építkezéshez | Belső rendelési tényező 4. Függ az erőforrás-termelők termelési kapacitásainak (beleértve a technológiákat, berendezéseket, személyzetet) elérhetőségétől, az erőforrások áraitól (alacsony áron, a fejlesztéshez nem elegendő beruházás mellett, erőforráshiány alakul ki). Befolyásolja a 17-es, 15-ös tényezőt és ezen keresztül - az árakat hosszú távon és néha középtávon is. |
| 20. A fejlesztő piacra lépésének és a piacon való munkavégzésének adminisztratív és gazdasági feltételei | A rend külső tényezője 4. Függ a városrendezési szabályozás területén a hatóságok politikájától, a folyamat bürokratizáltságának és korrupciós fokától, a fejlesztés jövedelmezőségének mértékétől. Befolyásolja a 17-es, 15-ös faktort és ezen keresztül - az árakat hosszú, középtávon és esetenként rövid távon is. |
| 21. Alternatív befektetési objektumok elérhetősége | A megrendelés külső tényezője 4. Ez a regionális és világpiaci feltételektől függ, és vonzó befektetési objektumok keresésében fejeződik ki a városon, régión, országon kívül, a PR-n (tőzsdén) kívül. Befolyásolja az építőipar és a lakáskínálat volumenét (15., 14. faktor), valamint az effektív kereslet volumenét (1. faktor): a 2006-2007-es helyzetben a fejlesztők, a befektetők és a vásárlók Moszkvából vándoroltak a moszkvai régióba, Oroszországtól Bulgáriáig, Montenegróig stb. .P. |
| 22. A fejlesztők befektetési stratégiája | A megrendelés belső tényezője 5. Függ a fejlesztők gazdasági, vezetői képzettségétől és az ország és régió helyzetétől. A terjeszkedési stratégia hosszú és középtávon a pénzügyi források jelentős számú telken és új projekten való szétszóródásához, valamint a létesítmények építésének ütemének csökkenéséhez vezet, majd a 15. és 13. faktoron keresztül áremelkedést, illetve A 4. és 1. faktor a kereslet és az árak csökkenéséhez, az építkezések befagyásához és a fejlesztők tönkretételéhez vezet (2004, 2009). A megalapozott befektetési stratégia optimalizálja a vonzott befektetéseket és a valós költségeket, és az építési volumen evolúciós növekedéséhez vezet, kilátásba helyezve az árak növekedési ütemének megfékezését. |
| 23. Eladók és fejlesztők marketing- és árstratégiája | A megrendelés belső tényezője 5. A profit várható szintjétől függ, amellyel kapcsolatban a piacnak áremelést kínálnak. Olyan helyzetben, amikor a tényleges kereslet meghaladja a kínálatot, az elvárások teljesülnek (2003-2007). Fordított helyzetben három stratégia lehetséges. 1) Az eladók csökkentik az árakat (0-as faktor), ezzel elérve a kereslet, az árak és az eladások növekedését. 2) Az eladók csökkentik a kínálat mennyiségét (13-as faktor), egyensúlyt keresve a kereslet volumenével és az emelkedő árakkal. 3) Az eladók nem csökkentik az árakat, ezáltal csökkentik a piaci forgalmat, és külső tényezők hatására a kereslet növekedésére számítanak. |
2. Az ingatlanpiaci árképzés elemzése a moszkvai régió példáján.
5. táblázat - a telkek átlagos árai a legközelebbi moszkvai régióban 4 irányban 2015 áprilisában.
| sz. p / p | A telek elhelyezkedése egyedi lakásépítéshez (jó megközelíthetőség, gázellátás, vízellátás, áramellátás) | Eladási ár, rub./sotka | Távolság MKAD-tól, km (1-20 km-re számolva) | Átlagár, rub./sotka |
| 1. | Kaluga autópálya | 762 500 | 470 000 | |
| 565 217 | ||||
| 381 818 | ||||
| 166 500 | ||||
| 2. | Kijev autópálya | 750 000 | 585 000 | |
| 600 000 | ||||
| 521 700 | ||||
| 466 667 | ||||
| 3. | Novorizhskoe autópálya | 646 153 | 554 000 | |
| 603 000 | ||||
| 413 333 | ||||
| 4. | Rublevo - Uszpenszkoje autópálya | 1 474 015 | 955 000 | |
| 1 000 000 | ||||
| 700 000 | ||||
| 645 000 |
Amint az 1. táblázatból látható, az elemzéshez 4 irányt vettünk (Kaluga, Kijev, Novorizhskoye és Rublevo-Uspenskoe autópálya), amelyeket a beruházás szempontjából a legígéretesebbnek tartunk. Az összes helyszínt a következő mutatók szerint választották ki: engedélyezett használat (cél) - egyedi lakásépítés, távolság a moszkvai körgyűrűtől 1 km-től 20 km-ig, a mérnöki infrastruktúra elérhetősége - gázellátás, vízellátás, áramellátás, jó bekötőutak (aszfalt). A kiválasztott árak alapján kiszámítottuk a 100 négyzetméterre eső átlagos telekköltséget, és a kapott adatokat diagramban mutattuk be (2. ábra).
2. ábra - A telkek átlagárai 2015 áprilisában
Ahhoz, hogy teljes képet kapjunk a földpiac helyzetéről, ki kell deríteni, mennyivel nőttek vagy csökkentek a földárak. Elemezzük az elmúlt évet, és hasonlítsuk össze a mai mutatókkal (6. táblázat).
6. táblázat – Moszkva legközelebbi külvárosában található telkek árának dinamikája a 2014. november és 2015. április közötti időszakban
A 2. táblázatból az következik, hogy az elmúlt hat hónapban a legközelebbi külvárosokban jelentősen emelkedtek a telkek árai. A legnagyobb drágulás a Rublevo-Uszpenszkoje autópályán található telkeken esett vissza (71%-kal). Szakértői vélemények segítségével mérlegelje az ilyen kolosszális növekedés okait.
„A moszkvai régió legdrágább telkei a Rublevo-Uspenskoye irányban találhatók: itt, Moszkvától 12 km-en belül kínálják a földet, amelynek ára tízszer magasabb, mint a hasonló telkek ára más területeken. a közeli moszkvai régióból.
A kedvező szélrózsa, a veszélyes iparágak hiánya, a fenyőerdők, a városi vízfolyásoktól nem rontott Moszkva folyó és az általánosan fejlett infrastruktúra teszik igazán vonzóvá ezeket a területeket. Az irány presztízsét mindenekelőtt az ott élők társadalmi helyzete magyarázza. Rubljovka különleges helyzete történelmileg alakult ki. Valamikor ezeket a területeket a királyi udvar választotta, majd itt élt az ország politikai, kulturális és üzleti elitje. Ma a Rublevo-Uspenskoye autópálya mentén található sok faluban a gazdag kreatív értelmiség képviselői és a legmagasabb rangú tisztviselők laknak. A régi vidéki múlt és a modernitás összeolvadt, ami ezeket a helyeket népszerûvé teszi jócskán egészségtelen izgalommal.
Ugyanilyen érdekes szempont, hogy mennyi föld van a moszkvai régióban, és mennyi föld van magánszemélyek tulajdonában, akik saját projektjeikhez vagy megbízható befektetési objektumként vásárolnak telkeket.
„Bár az elmúlt évtizedben a moszkvai régió vált a házépítés központjává Oroszországban, a moszkvai régió földpiaca továbbra is a fővárosi régió ingatlanpiacának egyik legzártabb szegmense. A szakértők szerint a térségben jelenleg a piaci forgalomba hozható szabad földterületek megközelítőleg 60-70%-a mindössze két-három tucat tulajdonos kezében összpontosul. A moszkvai régió latifundistái jelenleg arról döntenek, hogyan használják tovább az ellenőrzésük alatt álló földterületeket.
A moszkvai régió ingatlanalapja szerint a régió teljes területe 4 579,9 ezer hektár (7. táblázat).
7. táblázat - A moszkvai régió földjeinek megoszlása kategóriák szerint
Mutassuk be az adatokat diagram formájában, és alakítsuk át százalékossá, hogy megkapjuk a részesedéseket (3. ábra).
3. ábra - a moszkvai régió földjei eloszlásának szerkezete kategóriák szerint.
A moszkvai régió földjének körülbelül 30%-a magántulajdonban van. Számos szakértő szerint mintegy 60%-a a bankközösséget képviselő struktúrák és befektetési célú földet felvásárló befektetési alapok tulajdonában van; mintegy 25-30%-a befektetési és építőipari társaság, amely a leglikvidebb telkeket keresi fejlesztésre; 10-15%-a magánszemélyek, akik saját projektjeikhez, vagy megbízható befektetési céllal telket szereznek. Vizualizáljuk az adatokat a 4. ábrán.
4. ábra - a moszkvai régió földjeinek összetétele.
Következtetés
Az árképzés problémája kiemelt helyet foglal el a piaci viszonyok rendszerében. Ennek megfelelően ezen a piacon az árak változása számos tényezőtől függ, az ingatlanpiaci árazás gyakran közvetlenül függ a régió társadalmi-gazdasági állapotától, fejlődésétől és befektetésétől. A szakértők gyakran nehezen tudják felmérni a valós piaci helyzetet, mivel nehéz megbízható információkat szerezni az ügyletekről. A fő elemzési eszköz itt a piac feltételes felosztása több szegmensre. Ennek kritériuma lehet az objektumok elhelyezkedése, minősége, rendeltetése, vagy akár a jellemzők egész sora, amelyeket ebben a tanfolyami munkában részletesen megvizsgáltunk.
A "Az ingatlanpiaci árképzés mikrogazdasági mintái" témában kidolgozott szakdolgozatban a fő figyelem az ingatlanpiaci árképzési mechanizmus tanulmányozására és a moszkvai régió földpiacának elemzésére irányul, valamint fejlődésének kilátásait. Ehhez a moszkvai régióban lévő telkek árait vették figyelembe és 4 irányba elemezték (Kaluga autópálya, Kijevi autópálya, Novorizhskoye autópálya, Rublevo - Uspenskoe autópálya). Az elemzés kimutatta, hogy az elmúlt hat hónapban a legközelebbi külvárosi telkek árai jelentősen emelkedtek. A legmagasabb arány akár 71% a Rublevo-Uspenskoe autópálya irányában. A nagy területű telkek nagy földigényűek. Szakértők szerint a földérték növekedési üteme idővel lelassul.
Az árkalkuláció minden lehetséges módon és módszerrel történő tanulmányozása eredményeként a moszkvai régió ingatlanjai példáján a következő eredmények születtek.
1. Az ingatlanpiac lényegének átgondolása;
2.Az árképzési tényezők meghatározása;
3. Tanulmányozta az ingatlanpiaci árazás tényezőit és azok kapcsolatát;
4. A moszkvai régió példáján megvizsgáljuk az ingatlanpiaci árképzési mintákat, és meghatározzuk a fejlődési kilátásokat. Ehhez a moszkvai régióban lévő telkek árait több területen elemezték.
Bibliográfiai lista
1. Árképzés: tankönyv / szerkesztette Dr. Econ. tudományok, prof. V.A. Slepova. - M.: The Economist, 2007. - 574s
2. Árképzés: tankönyv / I.K. Szalimzhanov. -2. kiadás, törölve. – M.: KNORUS, 2008. – 304 p.
3. Makhovikova, G.A. Mikroökonómia. Haladó tanfolyam: Tankönyv és műhely / G.A. Makhovikova, S.V. Pereverzeva. - Lyubertsy: Yurayt, 2015. - 322 p.
4. 34. Makhovikova, G.A. Mikroökonómia. haladó tanfolyam. tankönyv és műhely / G.A. Makhovikova, S.V. Pereverzeva. - Lyubertsy: Yurayt, 2016. - 322 p.
5. 35. Mokhovikova, G.A. Mikroökonómia: Tankönyv agglegényeknek / G.A. Mokhovikov. - M.: Yurayt, 2013. - 268 p.
6. 36. Mankiw, N.G. Mikroökonómia / N.G. Mankiw, M. Taylor; Per. angolról. A.P. Szmolszkij. - Szentpétervár: Piter, 2013. - 544 p.
7. 37. Nikulina, I.N. Mikroökonómia: Tankönyv / I.N. Nikulin. - M.: NITs INFRA-M, 2013. - 553 p.
8. 38. Nosova, S.S. Mikroökonómia. Előadásjegyzet: Tankönyv / S.S. Nosov. - M.: KnoRus, 2013. - 224 p.
9. 39. Rozanova, N.M. A cég mikroökonómiája: Tankönyv / N.M. Rozanova, I.V. Zoroaster. - M.: Binom, 2013. - 383 p.
10. 40. Rozanova, N.M. Mikroökonómia. Feladatok és gyakorlatok. Oktatóanyag. Keselyű UMC "Szakmai tankönyv". ("Gyakorlati tanfolyam" sorozat). / N.M. Rozanov. - M.: UNITI, 2013. - 559 p.
11. Galperin, V.M. Mikroökonómia. 3 kötetben T. 2. Mikroökonómia / V.M. Galperin. - Szentpétervár: Ek. iskola Állami Egyetemi Közgazdaságtudományi Felsőiskola, 2008. - 512 p.
12. Gromyko, V.V. Mikroökonómia: Tankönyv / V.V. Gromyko, G.P. Zsuravlev. - M.: ITs RIOR, 2012. - 159 p.
13. Huseynov, R.M. Mikroökonómia: Tankönyv agglegényeknek / R.M. Huseynov, V.A. Semenikhin. - M.: Omega-L, 2012. - 447 p.
14. Dengov, V.V. Mikroökonómia 2 kötet v.2. tényezőpiacok. egyensúlyi. kockázati közgazdaságtan 4. kiadás. tankönyv alap- és posztgraduális tanulmányokhoz / V.V. Pénz. - Lyubertsy: Yurayt, 2016. - 384 p.
15. Dengov, V.V. Mikroökonómia 2 kötet v.1. fogyasztói magatartás elmélete. cég elmélet. piacelmélet 4. kiadás. tankönyv alap- és posztgraduális tanulmányokhoz / V.V. Pénz. - Lyubertsy: Yurayt, 2016. - 410 p.
16. Jaley, D.A. Mikroökonómia: emelt szint: Tankönyv: Per. angolról. / IGEN. Jaley, F.D. Reni; Tudományos szerk. V.P. Busygin [i dr.]. - M.: ID GU HSE, 2011. - 733 p.
17. Jaley, D.A. Mikroökonómia: emelt szint / D.A. Jaley. - M.: GU VSHE, 2011. - 733 p.
18. Efimova E.G. Közgazdasági elmélet. 1. rész Mikroökonómia. 4. kiadás, font / E.G. Efimova, S.A. Bordunova, M.D. Zaslavskaya, I.S. Potapov. - M.: MGIU, 2008. - 237 p.
19. Zhuravleva, G.P. Közgazdasági elmélet. Mikroökonómia: Tankönyv / G.P. Zhuravleva, N.A. Pozdnyakov, Yu.A. Pozdnyakov. - M.: INFRA-M, 2013. - 440 p.
20. Anokhin, L. M. Mikroökonómia [Szöveg]: tankönyv / L. M. Anokhin, A. A. Egorova, Yu. V. Petrichenko. - Cseljabinszk: Cseljab kiadó. állapot un-ta, 2012. - 213 p. : ill. - (Klasszikus egyetemi oktatás). - Bibliográfia: p. 212.
21. Gryaznova A.G. Mikroökonómia: elmélet és orosz gyakorlat: Tankönyv közgazdasági szakokon és területeken tanuló egyetemisták számára / Szerk. A. G. Grjaznova, A. Yu. Yudanova. - 2. kiadás - M.: KnoRus, 2001. - 541 p. - Bibliográfia: p. 542.
22. Protas. Mikroökonómia: Strukturális-logikai sémák: Tankönyv egyetemeknek / VF Protas. - M.: Bankok és tőzsdék: UNITI, 1996. - 168 p.
23. Pindike, R. S. Mikroökonómia [Szöveg]: [tankönyv]: per. angolról. / R. S. Pindike, D. L. Rubinfeld. - 2. kiadás - M.: Delo, 2001. - 807 p. : ill. - (Külgazdasági tankönyv).
24. Prykin B.V. Mikroökonómia táblázatokban és grafikonokban [Szöveg]: tankönyv egyetemeknek / B. V. Prykin [és mások]; szerk. B.V. Prykina. - M: Pénzügy: UNITI, 1999. - 503 p. : ill. - Bibliográfia: p. 496.
25. Safronchuk, M. V. Mikroökonómia [Szöveg]: bevezetés a mikroökonómiába: tesztek és feladatok / M. V. Safronchuk. - M: Eksmo, 2006. - 255 p. - (Felsőfokú gazdasági végzettség) (Teljes tanfolyam három nap alatt).
26. Safronchuk, M. V. Mikroökonómia [Szöveg]: előadásjegyzet: tankönyv / M. V. Safronchuk. - M: Eksmo, 2006. - 255 p. - (Teljes tanfolyam három nap alatt). - Rendelet. nevek: s. 254-255. - Bibliográfia: p. 246.
27. Sedov, V. V. Közgazdaságtan [Szöveg]: 3 részben: tankönyv / V. V. Sedov. - 2. kiadás, add. és átdolgozták. - Cseljabinszk: ChelGU, B.G. 2. rész: Mikroökonómia. - 2007. - 215 p. : ill.
Vállalkozásgazdaságtani Tanszék
és üzleti technológiák az agráripari komplexumban"
ESSZÉ
az árképzésről
A témán:
"Árképzés az ingatlanpiacon"
Teljesített:
4. éves hallgató, 2 csoport
Gazdaságtudományi Kar
Ellenőrizve: egyetemi adjunktus
Sztavropol, 2010
Tartalom oldalon
Bevezetés 3
1. Az ingatlan, mint az árképzés tárgya 4
Bevezetés
Bármely társadalmi struktúrában az ingatlan különleges helyet foglal el a társadalmi kapcsolatok rendszerében, amelyek működésével így vagy úgy összefügg az emberek élete és tevékenysége az üzleti élet, a menedzsment és a szervezés minden területén. Az ingatlan, mint áru főbb fizikai jellemzői: egyediség és egyediség; stacionaritás; létrehozásának időtartama és tartóssága.
Ezért az ingatlanpiac alapvetően különbözik a többi piactól. Legalább két olyan jellemzője van, amely megkülönbözteti más piacoktól: korlátozott számú áru, amely kielégíti a vevők igényeit, és ennek megfelelően korlátozott számú lehetséges vevő az eladók számára; a szükséges áruk felkutatásával és a tranzakció feltételével kapcsolatos magasabb költségek. Ezért az ingatlanpiaci árképzésnek is meglesznek a maga sajátosságai. Ezért az esszé ezen témájának tanulmányozása releváns az oroszországi ingatlanpiac kialakulása és fejlődése során.
Az esszé megírásának célja az ingatlanpiaci árképzés eljárásának és módszereinek tanulmányozása, valamint a Sztavropol városában lévő ingatlanok elemzése.
1. Az ingatlan, mint az árképzés tárgya
Az ingatlan fogalma. Az ingatlanpiac a gazdasági
rendszer
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint. 130„Az ingatlanok (ingatlanok, ingatlanok) magukban foglalják a földterületeket, altalaj telkeket, elszigetelt víztesteket és mindazt, ami szorosan kapcsolódik a földhöz, vagyis olyan tárgyakat, amelyek rendeltetésük aránytalan károsodása nélkül nem mozgathatók, ideértve az erdőket, évelő ültetvényeket is. , épületek, építmények.
A vállalkozás egésze, mint ingatlanegyüttes, az állami nyilvántartásba vételre kötelezett repülőgépek és tengeri hajók, belvízi hajók, folyami-tengeri hajózási hajók és űrobjektumok is az ingatlanokhoz tartoznak. A jogalkotási aktusok más vagyontárgyakat is ingatlannak minősíthetnek.
Az ingatlan olyan pénzügyi eszköz, amellyel az ingatlanpiacon, azaz a pénzügyi piac egyik szektorában bonyolítanak tranzakciókat.
Az ingatlan egy pénzügyi kategória, és egyfajta tőkebefektetés.
Az ingatlan részeként a pénzügyi eszközök alábbi csoportjai különböztethetők meg:
1. ábra. Az ingatlanpiaci és gazdasági fejlődési ciklusok görbéi
Az ingatlanpiac és a gazdaság fejlődési ciklusainak görbéi időben nem esnek egybe. Az ingatlanpiac hanyatlása általában még azelőtt rögzítésre kerül, mielőtt az egész gazdaság hanyatlása beindulna. Növekedése esetén az arány változatlan marad. Egy ilyen mechanizmus működésének alapját az alábbiakban ismertetjük. A pénz értékének növekedése és a pénzkínálat csökkenése a pénzügyi szektorban arra készteti a fogyasztókat, hogy felhagyjanak a hosszú távú ingatlanbefektetésekkel, ami viszont előre meghatározza a kereslet csökkenését az ingatlanpiacon. Az ingatlankínálat nem tud gyorsan reagálni a változó körülményekre, pl. egy bizonyos ideig meghaladja a keresletet. Ennek megfelelően csökkennek az ingatlanárak, csökkennek az építkezések stb. Így az árak esésének következményei az ingatlanpiacról "átkerülnek" más piacokra. Végül, amikor az ingatlanpiac eléri a ciklus mélypontját, „újjáépül” – változik a technológia, elkezdődik az építkezés más területeken stb. Később a forgalomban lévő pénzmennyiség növekedésével és egyéb tényezők hatására az ingatlanok iránti kereslet növekedésnek indul, a piac pedig fokozatosan élénkül. A ciklus ezen szakaszában az ingatlanpiac tulajdonképpen növekedési ösztönzőként hat.
Az ingatlanpiac tehát a gazdaság állapotának mutatójaként jellemezhető: ha ezen a piacon a helyzet romlik, az egész gazdaság visszaeshet; ha javul a helyzet az ingatlanpiacon, akkor az egész gazdaság fellendülésére számíthatunk.
Az ingatlanpiac az ingatlanba történő tőkebefektetés szférája és az ingatlanügyletekből fakadó gazdasági kapcsolatrendszer. Ezek a kapcsolatok a befektetők között nyilvánulnak meg az ingatlan adás-vételében, jelzálogkölcsönben, ingatlan lízingben, bérbeadásában, bérbeadásában stb.
Az ingatlan adás-vétel nem csupán fogyasztási cikkek adásvétele, hanem a tőke mozgása, i.e. jövedelemtermelő érték.
Tehát egy telek vásárlása azt jelenti, hogy pénzt fektetnek be ebbe a telekbe, amelyet azután magasabb áron el lehet adni, és az árkülönbségből bevételhez juthat, vagy mezőgazdasági termelésre lehet használni, és ebből a termelésből bevételhez juthat.
A megvásárolt lakóépület vagy lakás egy idő után magasabb áron is eladható, vagy bérlőknek kiadható.
A vállalkozás megvásárlására fordított tőke a vállalkozás működésének eredményeként bevételt hoz a befektetőnek.
Az ingatlanbefektetés megbízható fegyver az infláció ellen. Az ingatlanárak folyamatosan emelkednek, ami spekulatív ingatlanügyleteket idéz elő, és hozzájárul a tulajdonos kezében lévő földek koncentrációjához, a földek kivonásához a gazdasági forgalomból, hogy megvárják az áremelést.
Az ingatlanpiac jellemzői a következők:
1.2. Az ingatlan érték meghatározásának módszerei
Az ingatlan értékének meghatározására három módszer létezik: bekerülési érték, eladások összehasonlítása, bevétel aktiválása.
Általában mindhárom módszer használható. Egy vagy több módszer használata lehetővé teszi a költségek reálisabb becslését. Például előfordulhat, hogy a bekerülési érték módszere nem alkalmazható olyan régi épületek ingatlanok értékelésénél, amelyeknél jelentős halmozott értékcsökkenés tapasztalható a fizikai elhasználódás és a külső elavulás miatt, amit nehéz felmérni.
Az értékesítés-összehasonlítás módszere az összehasonlításhoz szükséges információk hiányában nem alkalmazható erősen specializált ingatlantípusokra. A jövedelemtőkésítés módszerét ritkán alkalmazzák a lakások tulajdonos által lakott részének értékelésére, bár piaci visszaigazolásokkal használható. A bevétel tőkésítése általában megbízhatatlan a kereskedelmi vagy ipari ingatlanpiacon, ahol a tulajdonosok túllicitálják a befektetőket. Ezért ahol lehetséges, az értékbecslők legalább két módszert alkalmaznak. A kapott alternatív becslések egymás hasznos ellenőrzésére szolgálnak.
1. A költségmódszer azon az elven alapul, hogy a vevő általában nem fizet többet egy ingatlanért, mint amennyi egy hasonló, azonos minőségű ingatlan beszerzése (építése) költsége. Ezért az ingatlan piaci értékének megállapítása a telek értékének és az építési költségnek az értékelés időpontjában történő összege. Ez a megközelítés azon a megértésen alapul, hogy a piaci szereplők az értéket és a költségeket korrelálják.
A költségmódszer különösen hasznos új épületek és ritkán értékesített ingatlanok értékelésénél.
A költségmódszer használatát az ingatlanok értékének meghatározására a 2. ábra mutatja.
| A főszerkezet költségének becslése | Közvetett költségek felmérése | A nyereség összegének becslése | A szerkezet kopás mértékének becslése | |||
| A főszerkezet bekerülési értékének becslése az általános értékcsökkenés figyelembe vételével | ||||||
| Földértékelés | Az ingatlan tulajdonjogának piaci értékének értékelése | Kisegítő épületek, építmények bekerülési értékének becslése az általános értékcsökkenés figyelembe vételével | ||||
Az értékesítési összehasonlító módszer lényege, hogy meghatározzuk, hogy a vevő mennyit fog fizetni egy hasonló hasznosságú ingatlanért. Ha nincs ilyen ingatlan a piacon, az értékesítési összehasonlítás módszere nem alkalmazható.
2. Az értékesítési összehasonlítási módszer akkor hasznos, ha a közelmúltban több hasonló ingatlant adtak el vagy jegyeztek eladásra ugyanabban a piaci szegmensben. Ezzel a módszerrel az értékbecslő úgy kapja meg az érték tükrözését, hogy összehasonlítja az ingatlant hasonló tulajdonságokkal, amelyeket "összehasonlítható eladásoknak" neveznek. Az ingatlanértékesítési árak, az értékbecslő véleménye szerint leginkább összehasonlíthatóak, azt a határt mutassák, ameddig az értékelt ingatlan értékének tükröződése eshet. Az értékesítési összehasonlító módszer alkalmazását az ingatlanok értékének meghatározására a 3. ábra mutatja.
ahol K az aktuális érték (azaz az aktuális érték), dörzsölje.
K t - a t év végére várható bevétel, dörzsölje.
n a diszkontráta (megtérülési ráta vagy kamatláb), egy töredéke.
Az kapitalizációs mutatót vagy közvetlenül a hasonló ingatlanok értékesítéséből származtatják az éves bevétel és az eladási ár arányaként (egyenes kapitalizáció), vagy a várható tőkemegtérülési ráta és a befektetés meghatározott megtérülési feltételei alapján számítják ki (tőkésítés megtérülésben).
A diszkontrátát a cash flow diszkont modellek felépítéséhez használják. Ugyanakkor minden előrejelzési év időszakos bevételét, valamint az értékesítésből származó hipotetikus bevételt a jelenlegi értékhez adjuk.
A diszkontált cash flow modell kiszámítása a következő képlettel történik:
| K= | K t | (3.3) |
| (1 + n) T |
A jövedelemtőkésítési megközelítés kiterjedt piackutatást igényel, amely a kereslet és kínálat elemzésén alapul, amely információt nyújt a piaci várakozások tendenciáiról.
Az ingatlanértékelési módszerek alkalmazásának jellege az értékelés problémájától, a megközelítések megválasztásától és a kapott becslések megbízhatóságától függ. Mindhárom módszer alkalmazásakor az értékelő három különálló becslést ellenőriz. Az egyes módszerek viszonylagos megbízhatóságát és alkalmazhatóságát figyelembe veszik a költségmértékek összekapcsolásakor.
| kerületek | Ajánlott lakások száma, db. | ||
| 2008 | 2009 | 2009-2008 százalékban | |
| S/Z | 15372 | 11325 | 73,7 % |
| S/W | 72412 | 56400 | 77,9 % |
| Központ | 51300 | 45500 | 88,7 % |
| 204 negyedév | 45521 | 37589 | 78,2 % |
| Teljes: | 184605 | 150814 | 81,7 % |
Ó Y. ULYANOVA*
Olga Yurievna ULYANOVA - a Szentpétervári Állami Közgazdasági és Gazdaságtudományi Egyetem Árképzési Tanszékének posztgraduális hallgatója. Korábban posztgraduális hallgató volt. A Szentpétervári Állami Közgazdasági és Gazdaságtudományi Egyetemen szerzett diplomát 2001-ben. Jelenleg a CJSC Megalit építőipari vállalatnál dolgozik információs és elemző osztályvezetőként. 6 tudományos cikk szerzője.
Tudományos szakterület - árképzés a lakóingatlan-piacon. ♦ > "fr
AZ ÁRAK JAVÍTÁSA AZ ELSŐDLEGES LAKÓINGATLAN-PIACON**
Az eladási ár az elsődleges lakóingatlanpiacon már az építési telek kiválasztásának szakaszában meghatározásra kerül, hogy indokolja a telken lakóépület építésére vonatkozó döntést. Jelenleg a lakásépítésre alkalmas mérnökileg előkészített helyek szűkös választéka, valamint a fejlesztők bonyolult beszerzési eljárása miatt a legfontosabb feladat az 1 négyzetméter lakóterület legpontosabb átlagos eladási árának meghatározása. , amely biztosítaná a cég anyagi biztonságát (számviteli költségek), illetve az objektum „ár-haszon” arányában is kielégítené a vásárlói igényeket.
A szentpétervári elsődleges lakóingatlan-piac üzemeltetői a mai napig gyakorlatukban különféle módszereket alkalmaznak az eladási ár meghatározására.
1. Az épülő lakáspiacon a legelterjedtebb a költség-plusz módszer. Ez a módszer egyszerű, könnyen alkalmazható, hiszen a vállalkozásnak van információja a költségekről. Ez a módszer azonban nem veszi figyelembe a keresleti tényezőt. Az ügyfél árufizetési hajlandóságát nem a vállalkozás költségei, hanem a termék tulajdonságai határozzák meg, így a termék értéke az ügyfél számára. Ezzel a megközelítéssel az új termék árának meghatározására a vállalat a már kész termékből indul ki, figyelmen kívül hagyva a fő tényezőt - azt, hogy a vevő hogyan érzékeli az értékét.
Annak ellenére azonban, hogy a költségek nem az árpolitika objektív függvényei, a költségek és az árak viszonya egy vállalkozás számára központi jelentőségű a költségeket fedező és a lehető legmagasabb profitot biztosító optimális ár meghatározásában. Ez azzal magyarázható, hogy a rövid távú költségek a vállalkozás kapacitáskihasználásától függenek, ami viszont az árszínvonaltól függ. Ebből következően az árváltozások miatti bevételváltozást a költségek változásával együtt kell számolni.
* © O. Yu. Uljanova, 2007
Hosszú távon egy vállalkozás csak akkor tud fennmaradni, ha bevételei legalább a teljes költséget fedezik. Ezért a költségelszámolás a vállalkozás árpolitikája keretében a vállalkozás pénzügyi biztonság iránti vágya. Ezért költségekre van szükség annak a minimális árnak a meghatározásához, amely alatt a terméket nem szabad eladni. Rövid távon az alsó árhatár a kibocsátási egységenkénti változó költség, hosszú távon a teljes költség. Annak ellenére, hogy a költségalapú módszert a gyakorlatban elterjedten alkalmazzák, nem tekinthető aktív árazási módszernek, mivel nem veszi figyelembe az ügyfél számára fontos tényezőt - a termék értékét.
Az épülő lakáspiacon az építési költségek meghatározásához becslést készítenek, amely figyelembe veszi az összes költséget, amely a fejlesztőnek a lakóépület építése során felmerül. Az építőiparban 1991. január 1-ig érvényben lévő árképzési és becsült arányosítási rendszere az építőiparban felhasznált anyagok és munkák fix (meglehetősen hosszú, 5-15 éves periódusa alatt változatlan) nagykereskedelmi árakon és tarifákon alapult. Megfelelte az irányelv tervezési követelményeit, az építőiparban a becsült árak stabil szintjének fenntartására összpontosított, és nem igényelte a becsült költség módosítását, figyelembe véve az ártényezők változásait. A becsült költség meghatározásának ilyen elvei az építési termékek közvetlen gyártóinak valódi teljesítménymutatóinak jelentős torzulásához vezettek.
1991 óta létezik a termelési költségek alapköltségének havi indexálásának rendszere. Ennek ellenére a becsült költség jelentősen eltérhet egy lakóépület valós eladási árától, és általában az eladási ár alsó határaként szolgál, amelynél a projekt ígéretesnek tekinthető a további fejlesztésre.
2. A versenytársak aktuális árain alapuló árképzési módszert széles körben alkalmazzák a lakásépítési piacon. Az ilyen árképzés előfeltétele az árak átláthatósága, amelyet nem mindig gyakorolnak. Ezzel a módszerrel a cég meg akar szabadulni az árképzéssel járó kockázattól, amit a piac esetleg nem fogad el. Ráadásul ez a módszer egyszerű és kényelmes, mentesíti a céget attól, hogy költséges kutatásokat rendeljen terméke iránti kereslet, a fogyasztói célcsoport meghatározásához. Ugyanakkor a vállalat az árban nem veszi figyelembe, hogy terméke milyen hasznosságot mutat a potenciális fogyasztók szemében. Eközben lehet több, mint a meghatározott ár, vagy kevesebb is annál. Az első esetben a vállalkozás azt kockáztatja, hogy nem kap potenciális nyereséget, a második esetben nem biztosítja a megvalósítás tervezett szintjét.
Az elsődleges lakáspiacon az építőipari cégek gyakran a versenyképes cégek áraihoz orientálják árpolitikájukat. A versengő tárgyak minőségének különbségét a szakértők a „jobb” vagy „rosszabb” elve alapján értékelik. De a lakóingatlan-piac sajátossága, hogy itt minden objektum egyedi, mind közvetlen elhelyezkedésében, mind minőségi tartalmában. Az utóbbi időben ez a tulajdonság a tipikus panelsorozatú lakóépületeknél is egyre szembetűnőbb: minden fejlesztő igyekszik egyedivé varázsolni tárgyát a fogyasztó szemében. Ebben a helyzetben szükséges az egyes épülő lakóépületek fogyasztói tulajdonságainak minőségibb elemzése, azok hasznosságának felmérése az ügyfél szemében. Ebből következik, hogy a versenytárs-vezérelt megközelítés jelenlegi fejlesztésében nem alkalmas egy új hazai piacra.
3. Az elsődleges lakóingatlanpiacon a következő árazási módszer a termék tulajdonságait figyelembe vevő módszer. Ezzel a módszerrel com-
A vállalat értékeli terméke hasznosságát a potenciális vásárló számára. Ugyanakkor a vállalatnak meg kell határoznia a fogyasztók ízlését, preferenciáit, azok esetleges változásának irányát és okait, vagyis ehhez a módszerhez marketingkutatási eszközök alkalmazása szükséges. Az ármaximalizálás úgy lehetséges, ha a fogyasztó számára a termék legjelentősebb tulajdonságait erősítjük, miközben nem szabad elfelejteni, hogy a fogyasztó soha nem fog fizetni olyan minőségért, amely az ő felfogásában szükségtelen. Meg kell jegyezni, hogy a vevő által igényelt azonos típusú termékek minőségi jellemzői az ügyfél szegmensorientációjától függően változnak. A lakáspiacra tehát jellemző, hogy az alacsonyabb turistaosztályú szegmensben lévő lakás megvásárlásakor az ügyfél nem fogja értékelni a központi klíma beépítése miatti jelentős eladási áremelkedést, és fordítva, vásárláskor. elit szegmensben lévő lakás, nem lesz indokolt a lakás mérnöki felszerelésének megtakarítása miatti árcsökkentés.
A lakásépítési piacon ez a módszer korlátozottan használható a lakóépületek minőségi paramétereinek figyelembevételének összetettsége miatt. Ennek a problémának a megoldására az alábbi vizsgálatot végeztük el: a) piaci szegmentáció - a lakóingatlan objektumok b csoportba bontása az egyes paraméterek hasonlóságától függően, mint pl. elhelyezkedési adottságok, építészeti és tervezési paraméterek, tervezési megoldások stb.; b) a piaci erő együtthatójának számítási módszertani elveinek kidolgozása. Ennek az együtthatónak a kiszámításához a lakóépületek összes minőségi jellemzőjét a megengedett értékekkel együtt használják, minden minőségi jellemzőhöz súlyozási együtthatót rendelnek, amely megmutatja a paraméter befolyásának mértékét a végső árra, és hozzá van rendelve a minőségi paraméter minden egyes értékéhez. egy pontszám, amely megmutatja, hogy a paraméterérték milyen mértékben felel meg az egyes szegmenseknek.
A kidolgozott módszertan nemcsak az objektum piaci erejének együtthatójának meghatározását teszi lehetővé, azaz egyedi paramétereinek értékelését, hanem az objektum helyes elhelyezését is abból a szempontból, hogy egyéni jellemzői maximálisan megfeleljenek egy adott piaci szegmensnek. A piaci erő együtthatóját mind az új projektek, mind az analóg objektumok esetében kiszámítják, hogy összehasonlítsák az együttható számértékeit. Minél magasabb egy tárgy piaci erő együtthatója, annál vonzóbb az objektum a potenciális vásárlók számára. Ennek megfelelően egy nagyobb piaci erővel rendelkező tárgy eladási árának magasabbnak kell lennie, mint a fent említett együtthatóval alacsonyabb értékű tárgy eladási árának.
Egy új objektum árát az általunk kidolgozott módszertan szerint a következőképpen határozzuk meg: minden analóg objektumra kiszámítjuk a piaci erő együttható egységárát (az eladási ár! négyzetméter osztva a piaci erő együtthatóval), kiszámítják a piaci erő együttható egységárának átlagos értékét, amelyet ezután megszoroznak az új objektum piaci erejének együtthatójával, amely 1 négyzetméter átlagos ára lesz. m a tervezett lakóépületből. Ez a technika, ellentétben az épülő lakóépületek projektjeinek egyszerű összehasonlításával a "jobb" vagy "rosszabb" alapján, lehetővé teszi a projekt potenciális fogyasztók számára való hasznosságának legpontosabb felmérését, és ennek megfelelően a maximális ár kiszámítását. hogy hajlandóak fizetni.
De meg kell jegyezni, hogy ma Szentpétervár városában a lakásépítés meglehetősen helyi jellegű: nem mindenhol végeznek lakásépítést. Tekintettel arra, hogy egy épülő lakóépület ára nagymértékben függ annak közvetlen helyétől, nagyon gyakran egy új projekt versenyképes ajánlatának területén nincsenek olyan építés alatt álló lakóépületek, amelyek analógként szolgálhatnának az ingatlan árának meghatározásához. egy új létesítmény. Emellett hangsúlyozni kell, hogy az építőipari cégeket nagyon gyakran szubjektív adatok vezérlik az árak meghatározásakor.
megvalósítása az Ön projektje számára, azaz ez az ár nem objektív abból a szempontból, hogy a fogyasztók és maga a piac érzékeli. Ebben a helyzetben a fejlesztőknek szakértők segítségét kell igénybe venniük egy új projekt árának meghatározásához.
Sokkal versenyképesebbnek számít a másodlagos lakóingatlan-piac, amelynek egymásrautaltsága az épülő lakáspiaccal könnyen bizonyítható. Sőt, a kész lakáspiac jelentősebb a kínálat szempontjából. A másodlagos lakóingatlanpiac piaci ára adott időpontban tetszőleges lokalizációra számítható. Így egy új objektum árképzésének javítása érdekében egy olyan módszert dolgoztunk ki, amely az elsődleges és másodlagos lakóingatlan-piacok közötti azonosított kapcsolaton alapul. A piacfejlesztés minden szakaszában a kijelölt területen belül van egy bizonyos arány az 1 négyzetméter árához. m lakóterület az építés alatt álló és az üzembe helyezett házakban, ami függ a létszámtól, a kereslet szintjétől, az elsődleges piac értékesítési volumenétől. Ennek az aránynak a kiszámításával az építő cég akkor is meg tudja határozni egy új objektum átlagárát, ha az építési telek közvetlen közelében nincs analóg objektum.
Így a lakásépítési piac jelenlegi fejlődési szakaszában az új lakóépület-projekt megvalósításának átlagárának ésszerűbb meghatározása és az építkezés megkezdésére vonatkozó döntés meghozatala érdekében a fejlesztő alkalmazhatja a kidolgozott és leírt módszertani elveket. általunk fentebb.
