Az "Árak az ingatlanpiacon" témában
Bevezetés
Az ország normális piaci viszonyok alakulásának egyik fő mutatója az ingatlanpiac egészének és egyes ágazatainak állapota. Az ingatlanpiac minden nemzetgazdaság nélkülözhetetlen eleme, mert az ingatlan a nemzeti vagyon legjelentősebb részét képezi, amely a világ vagyonának több mint 50%-át teszi ki. Ingatlanpiac nélkül egyáltalán nem létezhet piac, hiszen a törvényben meghatározott tevékenységek végrehajtásához szükséges munkaerő-, tőke-, áru- és szolgáltatáspiacoknak rendelkezniük kell a szükséges helyiségekkel. A hazai ingatlanpiac, mint gazdasági ágazat jelentőségét igazolja a bruttó nemzeti össztermékben való magas részesedése, az állami és önkormányzati ingatlanok (beleértve a földet is) kezdeti értékesítéséből, bérbeadásából származó költségvetési bevételek magas szintje, magas szintű adóbeszedés a költségvetésbe az ingatlanadókból, és foglalkozik vele.
Bármely társadalmi struktúrában a társadalmi kapcsolatok rendszerében különleges helyet foglalnak el az ingatlanok, amelyek működésével az emberek élete és tevékenysége az üzleti élet, a menedzsment és a szervezés minden területén valamilyen módon összefügg.
Az ingatlan, mint áru főbb fizikai jellemzői a következők:
egyediség és eredetiség;
stacionaritás;
létrehozásának időtartama és tartóssága.
Az alábbiakban megvizsgálom az ingatlanágazat sajátosságait, valamint a szentpétervári ingatlanok sajátosságait, a kereslet és kínálat dinamikáját ezen a piacon, felvázolom az egyes országok gazdasági, ökológiai állapotának jellemzőit. kerületeit, hiszen ennek a kerületnek a lakója megismerheti kerületének előnyeit és hátrányait ...
Részletesen tanulmányozzuk az ingatlanok árazási tényezőit, amelyek közvetlenül befolyásolják annak értékét. Megnézzük azt is, hogy milyen módszerekkel értékelik az ingatlanokat, azok hátrányait és előnyeit.
Végezetül pedig elemezzük az elsődleges és másodlagos ingatlanokra vonatkozó konkrét adatokat Szentpétervárral kapcsolatban.
1. Az ingatlanpiac lényege
"Az ingatlanpiac olyan mechanizmusok sajátos halmaza, amelyeken keresztül a tulajdonjogok és a kapcsolódó érdekeltségek átruházódnak, az árakat meghatározzák, és teret osztanak ki a különböző versengő földhasználati lehetőségek között."
Teljesebb lesz az ingatlanpiac definíciója, mint az új ingatlanok létrehozásához és a meglévő ingatlanok üzemeltetéséhez kapcsolódó kapcsolatok komplexuma. Az ingatlanpiac fő folyamatai tehát az ingatlanjogok fejlesztése (létrehozása), kezelése (működtetése) és körforgása.
Az országos ingatlanpiac regionális és helyi piacok összessége, amelyek jelentősen különböznek egymástól az aszinkron fejlődésben, az árak és kockázatok szintjében, az ingatlanbefektetések hatékonyságában, a jogszabályok állapotában, a politikai és társadalmi stabilitásban stb. .
Az ingatlanpiacot, mint minden önszabályozó rendszert, a kereslet, a kínálat, az ár és az infrastruktúra jellemzi. Az ingatlanpiac fő funkciói a következők:
§ információk az árakról, a keresletről és a kínálatról;
§ közvetítés - kapcsolatok kialakítása a fogyasztók, a kereslet és a kínálat között;
§ szabad ingatlanárképzés és a tulajdonjogok védelme;
§ az ingatlanbefektetések újraelosztása; a vállalkozói szabadság biztosítása; szociális programok hatékony megoldása.
A vállalkozói és kereskedelmi tevékenység szempontjából az ingatlanpiacnak (1. ábra) megvannak a maga előnyei és hátrányai.
Rizs. 1. Az ingatlanpiac előnyei és hátrányai
Az ingatlanpiac a piaci tér szerves része. Ebben, akárcsak más piacokon, „A kereslet és kínálat viszonya határozza meg az árat, de az ár magassága határozza meg a kereslet és a kínálat viszonyát. Ha nő a kereslet, akkor az ár is emelkedik; de ha az ár emelkedik, akkor a kereslet csökken, és ha az ár esik, akkor a kereslet nő. Továbbá, ha nő a kereslet, és ezáltal az ár, akkor a kínálat is nő, mert a termelés jövedelmezővé válik. Így az ár határozza meg a keresletet és a kínálatot, a kereslet és a kínálat határozza meg az árat; továbbá a kereslet határozza meg a kínálatot, a kínálat pedig a keresletet. Ráadásul ezek az ingadozások kiegyenlítődnek. Ha nő a kereslet és az ár a normál szint fölé emelkedik, akkor a kínálat nő; ez a növekedés könnyen átlépi a szükséges határát, majd az ár a norma alá esik."
1.1 Szentpétervár lakáspiaca
Jelenleg mintegy 4,8 millió lakos él Szentpéterváron, közel 44 ezer lakóépületben, amelyek összterülete körülbelül 92 ezer négyzetméter. m., közel 1.600.000 lakásban.
A lakások mintegy 20%-a jó műszaki állapotú (amortizáció 0-20%), kielégítő (21-40%) - 50%, nem kielégítő (30% feletti amortizáció) - 30%, 15 millió négyzetméter. m-es lakásállomány nagyjavításra szorul. Szentpétervár lakosságának csaknem 25%-a kommunális lakásokban él.
ü Irodaterület piac.
ü Kereskedelmi helyiségek piaca.
ü Lakáspiac , amelyet a következő szegmensek képviselnek:
Elsődleges: - a mikrokörzetekben épülő többlakásos épületek;
- felújított bérházak a belvárosban;
- épülő családi ikerházak;
Másodlagos:
Vétel és eladás - lakások a központban;
- lakások mikrokörzetekben.
Bérleti: normál lakások
- luxus apartmanok
- szobák.
A fejlettebb, többé-kevésbé fejlett szolgáltató infrastruktúrával rendelkező mérnöki területek hiánya, a lakosság alacsony vásárlóereje, az elmaradott telekpiac miatt a magánházak piaca gyakorlatilag nem létezik. Az elmúlt öt évben épült épületek vízözön előtti építészeti megoldásai, rendkívül alacsony likviditása és az ilyen épületek eladási ára is ezt bizonyítja.
A város kerületei.
Az ingatlan árát befolyásoló egyik fő tényező - elhelyezkedés. Szentpéterváron 13 körzet található, amelyek presztízsben, ökológiában, tereprendezésben, iparban, zajszintben, lakástulajdonságban, életkorban stb. különböznek egymástól. Az egyes kerületek részletes leírását lásd az 1. mellékletben
A gazdasági, környezeti adottságok, a kereslet-kínálat befolyása alapján minősítést készítünk a legrangosabb kerületekből:
v Központi
v Admiraltejszkij
v Vasileosztrovszkij
kontra Moszkva
v Primorszkij
v Petrogradskiy
v Kalininsky
v Vyborgsky
v Frunzensky
v Krasnogvardeisky
v Nyevszkij
v Krasznoselszkij
v Kirovszkij
Távolság a metróállomásoktól.
Ha a távolság több mint 3 megálló közlekedéssel, az ár 10-15%-kal csökkenthető
Konkrét példákat körzetenként tekinthet meg az 1. számú mellékletben található leírással.
2. Az árképzés módjai
Az ingatlan értékelése, forgalmi értékének, mint irányadó árnak meghatározása ennél az ingatlantípusnál összetett dolog, amelyet szakképzett, erre a tevékenységre állami engedéllyel rendelkező személyek végeznek.
Az értékelést számos módszerrel végzik, amelyek eredményeinek összhangban kell lenniük egymással. A különböző módszerekkel kapott eredmények „egyeztetési eljárása” nem korlátozódik a számtani átlag kiszámítására, hanem megköveteli az egyes megközelítések jelentőségének mérlegelését egy adott helyzetre, értékelési célokra, ingatlantípusra és egyéb körülményekre.
Vegyünk néhányat közülük: összehasonlító, jövedelmező és költséges.
2.1 Összehasonlító módszer
A módszer alapelvei a következők: kereslet és kínálat, függőség, arányosság és helyettesítés. Előnyeinek felsorolásából kiemelhető: egyszerűség és áttekinthetőség, mivel nyilvánvaló összehasonlításokon alapul; lehetővé teszi a különböző jellemzők beállítását; statisztikailag érvényes becsléseket ad.
Az értékelés összehasonlító megközelítése olyan értékelési módszerek összessége, amelyek egy ingatlan összehasonlításán alapulnak a velük folytatott tranzakciók árairól szóló információkkal.
Az összehasonlító megközelítés ingatlanértékelés alkalmazásának feltételei:
1. Az objektum nem lehet egyedi.
2. Az információnak átfogónak kell lennie, beleértve a tranzakciók feltételeit is.
3. Az értékelt ingatlanok összehasonlított analógjainak értékét befolyásoló tényezőknek összehasonlíthatónak kell lenniük.
· Helyettesítés;
· Egyensúly;
· Kereslet és kínálat.
Az összehasonlítható objektumoknak ugyanabba a szegmensbe kell tartozniuk, és a velük folytatott tranzakciókat az erre a szegmensre jellemző feltételekkel kell végrehajtani:
· Kitettségi idő. Expozíciós idő – az az idő, ameddig az objektum a piacon van;
· Az ügylet alanyainak függetlensége. A függetlenség azt jelenti, hogy az ügyleteket nem piaci áron kötik meg, ha az eladó és a vevő:
· Családi kapcsolatban élnek;
· a holding és egy független leányvállalat képviselői;
· eltérő kölcsönös függőség és kölcsönös érdeklődés;
· A tranzakciók zálogjoggal vagy egyéb kötelezettséggel terhelt tárgyakkal valósulnak meg;
· Elhunyt személyek ingatlantárgyainak stb. értékesítésével foglalkozik;
Befektetési motiváció, amelyet a következők határoznak meg:
· A befektetők hasonló indítékai;
· A létesítmények hasonló legjobb és leghatékonyabb használata;
· Az épület állapotromlási foka.
1. Ingatlan tulajdonjoga.
A tulajdonjogi korrekció a piaci bérleti díj és a szerződéses bérleti díj közötti különbség, mivel a teljes tulajdonjogot a piaci bérleti díj és a rendelkezésre álló aktuális finanszírozás alapján határozzák meg.
2. A tranzakció finanszírozásának feltételei.
Az ügylet atipikus finanszírozási feltételei esetén alapos elemzés szükséges, melynek eredményeként módosításra kerül sor.
3. Az értékesítés feltételei és az értékesítés időpontja.
4. Helyszín.
5. Fizikai jellemzők.
De az egyik és a fő hátránya a megbízható információ mennyisége, amely csak a tömeges ingatlanpiacokon szerezhető be, és idővel a kapott információk elavulnak, és az értékelés megbízhatósága csökken; az elvárásokat is figyelmen kívül hagyja.
2.2 Jövedelemértékelési módszer
Ez az értékelési módszer folyamatosan ismétlődő megfigyeléseken alapul – minél magasabb jövedelmet hoz az ingatlan, annál drágább.
A jövedelem-megközelítés az ingatlanok jelenlegi értékét a jövőbeli cash flow-k jelenértékeként becsüli meg, azaz. tükrözi:
· Az ingatlan által az élettartama alatt elérhető bevétel minősége és mennyisége;
· A vizsgált objektumra és a régióra jellemző kockázatok.
A bevételi megközelítést a következők meghatározására használják:
· Befektetési érték, mivel a potenciális befektető nem fog többet fizetni egy tárgyért, mint a tárgyból származó jövőbeni bevétel jelenértéke;
· Piaci értéke.
2.3 Bekerülési érték értékelési módszere
Az új objektumok értékelésekor a költségalapú megközelítés a legmegbízhatóbb. Ez a megközelítés a következő esetekben javasolt vagy az egyetlen lehetséges:
· Az új építés költségeinek műszaki és gazdasági elemzése;
· A meglévő létesítmény frissítésének szükségességének indoklása;
· Speciális célú épületek felmérése;
· A "passzív" piaci szektorokban lévő objektumok értékelése során;
· A földhasználat hatékonyságának elemzése;
· Tárgybiztosítási problémák megoldása;
· Adózási problémák megoldása;
· Az ingatlantárgy más módszerekkel nyert értékeinek összehangolásakor.
1. A költségek nem mindig egyenértékűek a piaci értékkel.
2. A pontosabb értékelési eredmény elérésére tett kísérletek a munkaerőköltségek gyors növekedésével járnak.
3. Ellentmondás az értékelt ingatlan beszerzési költsége és pontosan ugyanazon ingatlan új építési költségei között, mivel az elbírálás során a felhalmozott értékcsökkenést levonják az építési költségből.
4. Problémák a régi épületek újratermelési költségeinek számításában.
5. A régi épületek, építmények halmozott elhasználódásának mértékének meghatározásának nehézsége.
6. A telek épületektől elkülönített értékelése.
7. Az oroszországi földterületek értékelésének problematikussága.
Így az ingatlan értékelésénél három megközelítés alkalmazása és a kapott eredmények egyeztetése eredményeként megkapjuk az értékelt ingatlan értékét, amelyet az értékbecslési jegyzőkönyvben mutatunk be.
A költség végső értékének levezetését a felhasznált információk teljességéből és megbízhatóságából adódó feltételezések és korlátozó feltételek figyelembevételével kell kiegészíteni.
3. Árképzés és árképzési tényezők
Az ingatlanpiaci kereskedés tárgyának sajátosságai miatt magának a piacnak számos sajátossága van, és mindenekelőtt ez az árképzés egyénisége... A piaci szakértők az ingatlanok egyes kategóriáit az ár- és minőségi jellemzőik alapján határozzák meg. Egy ilyen besorolás azonban feltételesnek nevezhető, mivel nehéz több olyan épületet vagy telket találni, amelyek számos alapvető jellemzőjükben pontosan hasonlítanak egymáshoz.
Ez gyakran közvetlenül függ a régió társadalmi-gazdasági állapotától. Ezenkívül a piacot az eladók, a vevők és a bérlők kockázatainak bősége jellemzi. Tekintettel arra, hogy az ingatlantulajdonosok gyakran nehezen tudják eladni vagy bérbe adni ingatlanukat (kivéve azokat a piaci szegmenseket, ahol a kereslet jelentősen meghaladja a kínálatot), az ingatlanpiac nem likvid.
A fentieken kívül van még egy probléma. A szakértők gyakran nehezen tudják felmérni a valós piaci helyzetet, mert nehéz megbízható információkat szerezni az ügyletekről, ellentétben például az értékpapírpiaccal, ahol ez bármikor elérhető. A fő elemzési eszköz itt a piac feltételes felosztása több szegmensre. Ennek kritériuma lehet az objektumok elhelyezkedése, minősége, rendeltetése, vagy akár a tulajdonságok egész komplexuma.
Az ingatlan a legtartósabb áru, általában lényegesen magasabb értékkel, mint más áruk. A föld természeténél fogva örök, az épületek, építmények több tíz évig szolgálnak, a vállalkozások pedig határozatlan ideig jönnek létre. Az ingatlan piaci értéke a legvalószínűbb eladási vagy vételi ár egy versenypiacon. Az ingatlan árát, akárcsak bármely termék esetében, a kereslet és kínálat aránya határozza meg.
Az ingatlankínálat az ingatlanteremtés hosszú ciklusa miatt gyengén, rövid időn belül gyakorlatilag nem függ az ártól. Ezért az ingatlanok árát rövid távon elsősorban a kereslet határozza meg. Ez különösen a telekárak meghatározásában mutatkozik meg.
Mitől függ a kereslet? Számos befolyásoló tényező van, és ezek nem egyformán kombinálódnak különböző ingatlanok esetében, bár vannak általános minták. Konkrétabban térjünk ki a lakáspiacra, ahol a termék egy személy lakhatását biztosító szolgáltatás.
Piacgazdaságban az árképzés a külkereskedelemben, valamint a belföldi piacon is meghatározott piaci helyzet hatására történik.
Az ingatlanpiacon az árak kialakulása külső és belső tényezők hatására történik. Vannak a következők külső tényezők csoportjai:
Makrogazdasági tényezők;
Mikroökonómiai tényezők;
Társadalmi helyzet a régióban.
Makrogazdasági tényezők jellemzik egy ország gazdasági viszonyait. NAK NEK makrogazdasági tényezők közé tartozik:
bruttó hazai termék (GDP);
Inflációs ráta;
Pénzügyi eszközök megtérülési rátái;
Pénz a lakosság kezében;
lakossági jövedelem;
A munkaképes korú lakosság foglalkoztatási rátája;
A kereskedelmi mérleg állapota;
Áruk és szolgáltatások fogyasztói árindexe.
Egyensúlyi piacon és stabil gazdaságban az ingatlanárak növekedési üteme a nemzeti valuta inflációjának és a GDP növekedési ütemének (általában kb. 1-3%) összege.
Az orosz gazdaság állapota nagymértékben függ az üzemanyag- és energiakomplexum termékeinek exportjától. Az olaj- és gáziparban foglalkoztatott lakosság egy százaléka a GNP negyedét adja. Így az olaj világpiaci árának jelenlegi szintje válik az egyik olyan makrogazdasági tényezővé, amely hozzájárul a gazdasági növekedéshez vagy az ingatlanpiaci árak csökkenéséhez.
Az oroszországi ingatlanpiac egyik jellemzője a kettős valuta. Egy ingatlan árának az amerikai valutához való összekapcsolása a dollár árfolyamának változásaitól, az oroszországi vásárlóerőtől való árfüggőség kialakulásához vezet.
A makrogazdasági tényezők meghatározó jelentőséggel bírnak az ingatlanértékelésben. Ha a makrogazdasági tényezők hatása viszonylag stabil, akkor az ingatlanpiac helyzetét a mikrogazdasági tényezők határozzák meg.
Mikroökonómiai tényezőkírja le az adott régió gazdasági helyzetét. Közülük a következő tényezőket különböztetjük meg:
Általános gazdasági helyzet a régióban;
A régió fejlődési üteme;
A munkaképes lakosság foglalkoztatásának diverzifikálása;
Befektetési áramlás.
Szentpétervár gazdasági növekedési ütemét az összoroszországi mutatók szintjén tartják.
A régió társadalmi helyzetét a következő tényezők jellemzik:
A munkaképes korú lakosság aránya a teljes népességben;
Migrációs áramlások;
Demográfiai helyzet;
A munkanélküliségi ráta a régióban.
Szentpétervár pozitív népességnövekedést mutat. A munkanélküliségi ráta a regisztrált munkanélküliséghez képest viszonylag alacsony szinten van.
Az ingatlanpiac belső tényezői közé tartozik:
Intézményi tényezők;
A piac dinamizmusa (tehetetlensége);
A mennyiségi dinamika és a kereslet-kínálat aránya;
Az elsődleges és a másodlagos piac árainak aránya;
Információbiztonság és piaci nyitottság.
Intézményi tényezők Az ingatlanpiacot befolyásoló tényezők a következők:
állami szabályozás;
Ingatlanadó szabályozás.
A kormány szabályozása az ingatlanpiac jogi keretét képező rendeletek közzétételéből áll. A jogalkotási aktusok ingatlanpiac működésére gyakorolt kétértelmű hatásának egyik szembetűnő példája az Orosz Föderáció 2004. december 30-i 214-FZ „A társasházak közös építésében való részvételről” szóló szövetségi törvénye, amely 2005 áprilisában lépett hatályba. Egyrészt védi a részvényesek jogait, másrészt nagyon szigorú keretek közé állítja a fejlesztőket, amelyeket nem tudnak teljesíteni. Ennek eredményeként a megoldások kidolgozásának időszakában az elsődleges piacon a kínálat csökkenése következett be. Általánosságban elmondható, hogy a 2005-ben bekövetkezett elsődleges piaci áremelkedés mintegy 20%-át a közös építésről szóló törvény elfogadása okozta.
A területi testületek külön rendeletet is alkothatnak az ingatlanügyletek területi szintű korlátozására.
Az ingatlanpiacot a tehetetlenség jellemzi. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy az átlagos expozíciós időszak körülbelül két-három hónap. E tekintetben az ingatlanpiaci trendek az átlagár legkorábbi 2 hónapos változásában mutatkoznak meg.
Az ingatlanpiaci kereslet mennyiségét és dinamikáját a következő tényezők határozzák meg:
A lakosság fizetési képessége;
Változás a lakosság ízlésében és preferenciáiban.
Oroszországban az ingatlanpiacot a látens (rejtett) kereslet magas aránya jellemzi. A Világbank egyik projektje keretében végzett kutatás kimutatta, hogy a válaszadók 77%-a szeretne változtatni életkörülményein. Ennek oka a lakások alacsony rendelkezésre állása és a másodlagos piacon tapasztalható magas fizikai kopás és elhasználódás. Bár a szabványok szerint 10-15 évente kellene nagyjavítást végezni, valójában a jelenlegi "brezsnyevkák" és "hruscsovkák" területén több mint 30 éve nem végeztek javításokat.
A következő, a kereslet növekedéséhez vezető tényező a lakosság komfortos lakásfelfogásának megváltozása: szűk folyosók, kis ablakok, alacsony mennyezet, garázsfülkék hiánya - mindezek a jelek a jó fizikai állapotú lakásokat az elavult kategóriájába fordítják.
Így egészen a közelmúltig a kereslet fizetőképességét serkentő fő tényező a jelzáloghitel volt. Például 2006 első negyedévében a jelzáloghitel-ügyletek aránya megduplázódott 2005-höz képest.
Meghatározzák a piaci kínálat mennyiségét:
Az ingatlanobjektumok tartalékának jelenléte;
Az új építés volumene.
Az ingatlanpiaci árak emelkedésének fő oka a kereslet és kínálat között fennálló egyensúlyhiány a piacon.
Azok a paraméterek, amelyek egy lakás árát az átlagos árszinthez igazítják, 3 kategóriába sorolhatók:
Állandó;
Feltételesen állandó;
Mint a változók.
A lakás állandó paraméterei a ház egészére érvényes jellemzőket tükrözik. Ezek a paraméterek a következők:
Épület típusa.
A második csoportba olyan tényezők tartoznak, amelyeket a tulajdonosok általában nem tudnak megváltoztatni. Közöttük:
Teljes terület;
Elrendezés;
Plafon magasság;
fal anyaga;
a helyiség természetes megvilágítása;
A lakás tájolása;
Erkélyek, loggiák;
A lift jelenléte;
Külső környezet.
A harmadik csoportba az otthon kényelméhez kapcsolódó, feltételesen változó paraméterek tartoznak:
Padlók, mennyezetek, falak állapota;
Ablakok és ajtók;
Mérnöki kommunikáció;
A telefon jelenléte.
Az első két csoport egy lakást pozicionál, meghatározva, hogy melyik osztályba tartozik (elit, business osztály vagy turista osztály). A második csoport paramétereinek jellemzői egyértelműen befolyásolják az árak alakulását - növekedés vagy csökkenés. Ami a harmadik csoport paramétereit illeti, azok hatását az első két csoport kezdeti jellemzői határozzák meg. Így az elitlakás színvonalas felújítása nem növeli az értékét, hasonló hatás jelentkezik egy romos ház európai felújításának szituációjában.
A lakóépület besorolásának hatása szinte az egyik fő paramétere az értékének.
Főleg az alábbiak érvényesek. lakóépületek osztályozása:
Speciális projekt;
Továbbfejlesztett elrendezés;
Sztálin;
Hruscsov;
Brezsnyevka;
Pentagon;
Teljes film;
Kis család.
A következő paraméter, amely meghatározza egy lakás költségét, az az anyag, amelyből a ház épül. Ennek a tulajdonságnak megfelelően osztályozások megkülönböztetik otthon:
Fa;
blokk (monolit),
Panel;
Tégla.
A tömb- és panelházépítés új formáinak aktív fejlesztése ellenére továbbra is a téglaházak a legrangosabbak.
A lakás árát csökkentő tényezők között szerepel a külső szinteken való elhelyezkedés. Átlagosan négyzetméter m.-es lakások a külső emeleteken 5%-kal olcsóbbak, mint a középső emeletek lakásai.
Összegzésként elmondható, hogy a nem-lakás- és a lakóingatlan piacnak közös problémái vannak. Az egyik legsürgetőbb a kínálat alacsony mennyisége. A probléma megoldásához ösztönözni kell új ingatlan objektumok építését. Az a helyzet, amikor a jelzáloghitel intézményének bevezetésével az effektív keresletet mesterségesen növelik, a kereslet és kínálat közötti szakadék növekedéséhez, ennek eredményeként új árakhoz vezet.
2009 októberében az új épületek szegmensében kismértékben ingadoztak az árak. A Vasileostrovskiy régió 3,7%-kal, a Kirovskiy régió 1,1%-kal drágult. Kalininsky, Primorsky, Vsevolozhsky kerületek enyhén, körülbelül 1,5%-kal csökkentek.
A város legdrágább kerületei következetesen Petrogradsky, Tsentralny és Vasileostrovsky. A legolcsóbbak a Krasnoselsky, Pushkinsky, Vsevolozhsky kerületek.
A hét folyamán, 2009. október 13-ig, a régiókban a másodlagos lakások árai is különböző irányokba mozdultak el. A Vyborgsky és Kronstadsky kerületek 1,6-1,7%-kal drágultak, a Krasznoszelszkij járás és a történelmi központ kerületeinek költsége 1%-on belül emelkedett, kivéve a Központi kerületet, amely 0,8%-kal csökkent. A Kolpinsky, Kurortny, Kirovsky kerületek is csökkentek egy kicsit.
| Elsődleges piac |
||||
| BSN 06.10.09 | BSN 13.10.09 | Növekedés egy hét alatt: | Havi árnövekedés |
|
| Admiralteysky | | | | |
| Vasileosztrovszkij | ||||
| Vyborgsky | ||||
| Kalininszkij | ||||
| Kirovszkij | ||||
| Krasznogvardeszkij | ||||
| Krasznoselszkij | ||||
| Moszkovszkij | ||||
| Petrogradskiy | ||||
| Tengerpart | ||||
| Frunzensky | ||||
| Központi | ||||
| Vszevolozsszkij | ||||
| Üdülő | ||||
| Petrodvorcovy | ||||
| Puskin | ||||
A fenti diagram mutatói alapján látható: a legmagasabb szintű elsődleges lakások árai a Központi, Petrogradszkij és Vasileostrovsky kerületben figyelhetők meg.
És a leginkább hozzáférhető maradványok: Puskin, Vsevolozhsky kerületek és Oblast.
A másodlagos lakáspiacon a vezető árrégiók helyzete nem változik. A pálma a központi, Petrogradsky, Vasileostrovsky, Admiralteisky és Moskovsky körzetekhez tartozik. A legolcsóbb területek a Vsevolozhsky, Kolpinsky és Kronshtadsky, valamint a másodlagos lakások a régióban.
| Másodlagos piac |
||||
| Növekedés egy hét alatt: | Havi árnövekedés |
|||
| Admiralteysky | ||||
| Vasileosztrovszkij | ||||
| Vyborgsky | ||||
| Kalininszkij | ||||
| Kirovszkij | ||||
| Krasznogvardeszkij | ||||
| Krasznoselszkij | ||||
| Moszkovszkij | ||||
| Petrogradskiy | ||||
| Tengerpart | ||||
| Frunzensky | ||||
| Központi | ||||
| Vszevolozsszkij | ||||
| Kolpinsky | ||||
| Kronstadt | ||||
| Üdülő | ||||
| Petrodvorcovy | ||||
| Puskin | ||||
A másodlagos lakásárak a legnépszerűbb területek keresletétől függően változnak.
A legdrágábbak a központi, a Petrogradszkij, a Vasileostrovsky, az Admiralteisky és a Moskovsky kerületek, de a legelérhetőbb, mint korábban, a régió maradt.
A fejlődés ezen szakaszában az oroszországi ingatlanpiac fejlődési szakaszban van, és a szakértők „vadnak” minősítik. Az okok a jogszabályi keretek tökéletlenségében, az ingatlanértékelés általánosan kidolgozott kritériumainak hiányában, az ingatlan minősége és értéke közötti eltérésben, valamint az aggregált kereslet kínálattal szembeni túlsúlyában keresendők. Különösen az olyan nagyvárosok, mint Moszkva és Szentpétervár tapasztalnak akut hiányt lakóingatlanok, kiskereskedelmi, irodai és ipari területek, valamint az építkezésükre szánt, fejlett infrastruktúrával rendelkező telkek terén. Pontosabban, Szentpétervárnak most a tárhely növelésére, valamint a meglévő épületek és építmények rekonstrukciójára és újratervezésére van szüksége. Nem kellően hatékonyak a hitelezési mechanizmusok, különösen a jelzáloghitelezési program, amely fennállása során nem ért el jelentős eredményeket. És most teljesen átmeneti összeomlást szenvedett.
4. Az ingatlanpiac fejlesztéseés annak előrejelzése
Az egyes országok ingatlanpiacának és egyes szféráinak fejlettségi fokát a vis maior helyzetektől, az egyes országok politikai és egyéb helyzetétől függő sajátos adottságok, valamint az ingatlanok árának és értékének meghatározásának fő irányai jellemzik. 1 m 2 egy adott típusú ingatlantárgy.
Az RF Gosstroy-rendelet a teljes lakóterület 1 m2 átlagos piaci értékét határozta meg 2002. IV. negyedévére, hogy kiszámítsa a lakóhelyiség-vásárláshoz nyújtott ingyenes támogatások és kölcsönök összegét az állampolgárok minden kategóriája számára, akiknek ezeket a támogatásokat és kölcsönöket nyújtják. a szövetségi költségvetés terhére. Az Orosz Föderációban a következő árat határozták meg 1 m² lakásra (átlagosan 8850 rubel): az északnyugati régióban - 6860 rubel; a leningrádi régióban - 7000 rubel; a moszkvai régióban - 11 000 rubel; Szentpéterváron - 10 300 rubel; Moszkvában - 16 000 rubel.
Ugyanez a rendelet a déli szövetségi körzetben a 2002-es árvíz által sújtott polgárok számára a 2002-es árvíz által sújtott polgárok ingyenes lakásépítési támogatásának kiszámításához a teljes lakásterület 1 m² átlagos költségét határozta meg. A támogatások összege 8020 és 8500 RUB között változik. 1 m²-re.
Ezenkívül havonta újraszámolják (a moszkvai kormány 2001. október 9-i 896. számú rendelete értelmében), és az 1 m²-es költséget jóváhagyják a moszkvai lakásépítéshez vagy -vásárláshoz nyújtott támogatások kiszámításakor. . Az elmúlt hónapban ez a költség 95 rubellel nőtt. és 17 595 rubelt tett ki.
A számítási módszertan a jelentősebb ingatlanbefektetők adatain és a lakáspiaci elemzésen alapul. Ez figyelembe veszi egy tipikus panelház 1 m² árát a tömeges fejlesztés területén.
Célszerű egy konkrét példán keresztül tanulmányozni a lakáskínálat átlagos árát, mivel 1 m² lakás költsége két fő tényezőtől függ: az objektum elhelyezkedésétől és az építés típusától.
Szentpéterváron a legújabb trendek:
1. Az ellátás tekintetében a vezetők a Kalinyinszkij, Primorszkij és Krasznogvardeszkij körzetek (csökkenő sorrendben).
2. Az ajánlat vezetőinek átlagárai 500-550 USD.
3. Az Admiralteisky kerületben a tipikus lakások olcsóbbak a környék alacsony presztízse és a nehéz közlekedési kapcsolatok miatt.
A moszkvai régióban célszerű tanulmányozni az 1 m 2 lakás árának változását a benne szereplő városokban.
A kereskedelmi ingatlanszektor 2002 eleji elemzése azt mutatta, hogy a legnagyobb kereslet a kiskereskedelmi és irodahelyiségek iránt van, amelyek többsége magas üzleti aktivitású területeken található.
Szentpéterváron ezek a területek közé tartozik a Central, Vasileostrovsky, Moskovsky és Petrogradsky. A kínált üzlethelyiségek 56%-a, az irodaterületek 77%-a a belvárosban található. Valószínűleg a közeljövőben a Vyborgskaya nab. stabil pozíciót fog elfoglalni az ingatlanpiac ezen szektorában. az ottani fejlődő és újranyíló üzleti központokkal.
Következtetés
Az ingatlan az ország nemzeti vagyonának alapja.
Az ingatlanpiacot, mint minden önszabályozó rendszert, a kereslet, a kínálat, az ár és az infrastruktúra jellemzi.
Mint minden más piacnak, a lakáspiacnak is megvannak a maga előnyei és hátrányai. A fő előnyök közül: több profitot érhet el, mint más piacokon a működési időszak alatt. Hátránya pedig: szigorú függés a külső szabályozási feltételektől, a fogyasztói kereslettől, a régiók beruházási és építési komplexumának lehetőségeitől.
Az árképzés problémája kiemelt helyet foglal el a piaci viszonyok rendszerében. Ennek megfelelően ezen a piacon az árak változása számos tényezőtől függ. Árképzés az ingatlanpiacon gyakran közvetlenül függ a régió társadalmi-gazdasági állapotától, fejlődésétől és beruházásaitól. A szakértők gyakran nehezen tudják felmérni a valós piaci helyzetet, mivel nehéz megbízható információkat szerezni a tranzakciókról. A fő elemzési eszköz itt a piac feltételes felosztása több szegmensre. Ennek kritériuma lehet az objektumok elhelyezkedése, minősége, rendeltetése, vagy akár a tulajdonságok egész komplexuma, amit ebben a kurzusmunkában részletesen megvizsgáltunk.
Az ingatlanok értékelése, piaci értékének, mint uralkodó árnak az ilyen típusú ingatlanoknál történő meghatározása összetett kérdés, amelyre speciális módszereket alkottak: összehasonlító, jövedelmező és költséges, hogy csak néhányat említsünk.
Az orosz ingatlanpiacot alacsony lakáskínálat és magas fizikai elhasználódás jellemzi a másodlagos piacon.
Az új építések volumenének növekedését bonyolítja, hogy az önkormányzatok nem segítik elő az új fejlesztők szabad belépését az iparágba azzal, hogy nem adnak engedélyt a területszerzésre.
A fejlődés ezen szakaszában az oroszországi ingatlanpiac fejlődési szakaszban van, és a szakértők „vadnak” minősítik. Az okok a jogszabályi keretek tökéletlenségében, az univerzálisan kidolgozott ingatlanértékelési kritériumok hiányában, az ingatlan minősége és értéke közötti eltérésben, valamint az aggregált kereslet kínálattal szembeni túlsúlyában keresendők.
Segítségre van szüksége egy téma feltárásához?
Szakértőink tanácsot adnak vagy oktatói szolgáltatásokat nyújtanak az Önt érdeklő témákban.
Kérelmet küldeni a téma megjelölésével már most tájékozódni a konzultáció lehetőségéről.
Az ingatlanpiac működésének jellemzői. Az ingatlanpiacot kiszolgáló árak.
Építési termékek árának meghatározására szolgáló módszerek. Ingyenes (alkuképes) árak kialakítása.
Bérelt épületek és helyiségek bérleti díjának kialakítása.
Az ingatlanpiacon ipari objektumok, folyamatban lévő építkezések, lakások értékesítése, helyiségek bérbeadása történik. Ez a piac a nemzetgazdaság szerves része.
Ingatlanpiaci infrastruktúra - pályázatok, aukciók, tanácsadó és ingatlancégek, ingatlanokra szakosodott ügynökségek.
Az ingatlanpiac kialakulásának jellemzői:
Az ingatlanpiac regionális, lokális piacok összessége, amelyek árszintjükben, kockázati szintjükben, valamint az ingatlanbefektetések hatékonyságában jelentősen eltérnek egymástól.
Az ingatlan áll, nem mozgatható egyik helyről a másikra, ezért az ingatlantárgy átruházása az eladóról a vevőre a rá vonatkozó jogok átruházásával történik.
Az ingatlan adás-vétel a tőkemozgás, azaz. bevételt generáló érték, hiszen a megvásárolt ház, lakás stb. magasabb áron eladható.
Az ingatlanpiac számos viszonylag elszigetelt szegmensből áll (ipari épületek, lakások, nem lakáscélú helyiségek, föld stb.). Ezen szegmensek mindegyike önállóan fejlődik, és saját jogszabályi és szabályozási kerettel rendelkezik.
Az ingatlanállomány nagyrészt az építőipar terméke.
Az ingatlanpiac két összetevőből áll:
elsődleges piac- ez egy olyan gazdasági helyzet, amikor az ingatlan, mint áru először kerül a piacra. A fő eladók a köztársasági és helyi hatóságok által képviselt állam, építőipari cégek - lakó- és nem lakáscélú ingatlanok szállítói;
másodlagos piac, ahol az ingatlan olyan áruként működik, amely korábban használatban volt és egy meghatározott tulajdonos – egy magánszemély vagy jogi személy – tulajdonában volt.
Az építőipar termékének számító ingatlanok árképzésének jellemzői előre meghatározottak a technológiai folyamat sajátosságai az iparban, valamint a piac gazdasági és jogi szabályozása. Ezek tartalmazzák:
különféle építési termékek (ipari célú épületek és építmények, oktatási és egészségügyi létesítmények, lakások stb.);
méretarány, vagyis az egyes tárgyak több milliárd rubelbe kerülnek;
tárgyak területi konszolidációja - felhasználásuk a gyártás helyén;
termékek előállítása egyedi projekt szerint "megrendelés alapján";
az építési költségek természeti és éghajlati viszonyoktól való függése;
a gyártási ciklus hosszú időtartama (több hónaptól több évig).
Mivel sok objektum építése hosszú ideig tart, ezért az ingatlantárgyak értéke mellett bizonyos típusú munkák, színpad, szerkezeti elemek stb. árait is meghatározzák. Ebben a tekintetben az építési termékek piaca sokféle ártípust kínál.
Ingatlantárgyak árának típusai.
Az építési és szerelési munkák becsült költsége, amely az épületek, építmények és berendezések felépítésének költségéből áll.
Az építési és szerelési munkák becsült költsége, amely magában foglalja a berendezések beszerzésének költségét és az egyéb tőkeköltségeket.
Az építési termékek szerződéses árai, amelyekről a megrendelő és a vállalkozó megállapodik, és az építési és szerelési munkák becsült költségén, valamint a kötelező adókon és levonásokon alapulnak.
Az építési termékek szerződéses ajánlattételi árai, amelyeket folyamatban lévő pályázatok (pályázatok) során határoznak meg.
Tőzsdei és aukciós árak, amelyek ingatlantőzsdéken vagy építési projektek értékesítésére szolgáló aukciók során alakulnak ki.
Lakásárak, fogyasztói tulajdonságait figyelembe véve, valamint nyaralókra, garázsokra, nyaralókra.
Bérelt lakó- és nem lakáscélú épületek bérleti díja az épület maradványértékének, komfortosságának, elhelyezkedésének, amortizációjának, telekfizetések figyelembevételével.
Hozzávetőleges számítások, elemzések során felhasznált fogyasztói egység vagy teljesítményegység fajlagos árai (1 m 2 lakó- vagy hasznosítható terület, 1 km távvezeték, egy ülőhely moziban stb. költsége).
Bármely ingatlantárgy árát, legyen az lakás, iroda vagy nyaraló, külső tényezők egész sora határozza meg. Különböző okok határozzák meg, hogy az egyik ingatlan drágább, mint a másik, és fordítva, valamint az a tény, hogy az ingatlanok általában drágulnak vagy olcsóbbak.
A piaci árváltozások okait elemezve minden külső tényezőt két fő kategóriába kell sorolni: lokális és globális. A helyi tényezők közé tartoznak a különböző objektumok árkülönbségének jól ismert okai - ezek az elhelyezkedés, az épület típusa, az objektum állapota, a kitöltöttség, a környezet. A helyi tényezők hatásának figyelembevétele az értékelés elméletében és gyakorlatában az úgynevezett korrekciók alkalmazásában fejeződik ki, amelyek szerint például egy földszinti lakás átlagosan 15%-kal olcsóbb, mint egy átlagosan hasonló, és egy erkélyes lakás kb 2%-kal drágább, mint az azonos, de erkély nélküli lakás. Ez a lista még sokáig folytatható. Ismerve a helyi tényezők árra gyakorolt hatásának mértékét, az ingatlanárak általános aktuális szintjének ismeretében megoldható egy külön objektum értékelésének problémája. A helyi tényezők figyelembevétele azonban nem teszi lehetővé a piac egészének fejlődését, növekedésének vagy hanyatlásának előrejelzését. A piaci dinamika problémáinak megoldásához a globális tényezőkre kell figyelni. Ezek mindenekelőtt a makrogazdasági jellemzők: a politikai és gazdasági helyzet, az üzlet és a termelés fejlettségi foka az adott városban, az export és a beruházások volumene, a lakosság jövedelmi szintje. Ezek a tényezők határozzák meg azt a tényt, hogy Moszkvában az ingatlanárak minden piaci szegmensben megközelítőleg egyenlő arányban magasabbak, mint Szentpéterváron vagy Volgográdban, de alacsonyabbak, mint Londonban vagy Párizsban. Az árazást befolyásoló tényezők helyi és globális szétválasztása egy másik nagyon hasznos tulajdonsággal rendelkezik. A helyi tényezőket főként egy adott objektum paraméterei határozzák meg, de gyengén függnek az időtől. Például a téglaházak bizonyos arányban drágábbak, mint a hasonló panelházak. Így volt ez öt, tíz és még több éve, nyilvánvaló, hogy a jövőben is így lesz. Valószínűleg olcsóbb lesz a külvárosi lakhatás, mint a központban, a park közelében pedig drágább, mint az ipari övezet közelében. Első közelítésként a lokális tényezők időtől függetlennek tekinthetők. Ha szerepük változáson megy keresztül, például a sztálini házak presztízsének fokozatos hanyatlása, vagy a cellás kommunikáció rohamos fejlődése miatt csökken a telefon szerepe a lakásban, akkor ez a folyamat évekig tart, és kézzelfogható változások következhetnek be. csak 5-10 év múlva figyelhető meg. A globális tényezők ezzel szemben ellentétes tulajdonságokkal rendelkeznek. Idővel sokkal gyorsabban változnak, reagálnak a gazdasági és politikai környezet változásaira, azonban minden ingatlanra jellemzőek. Kedvező gazdasági környezetben például nagyjából arányosan bármely ingatlan drágul, míg válságban minden piaci szegmens hasonló visszaesést tapasztal. Természetesen a piac általános emelkedésével járó további okok miatt az ingatlantárgyak egyes osztályai valamivel gyorsabban, mások kicsit lassabban drágulhatnak, de ezek sokkal finomabb módosítások. A fent leírt filozófia képezi az IRN.RU "Ingatlanpiaci mutatók" elemző központ módszertanának alapját. Könnyen ábrázolható egy egyszerű szimbolikus képlet formájában (a valódi számítási képletek természetesen sokkal bonyolultabbak):
Ck (t, pi) = G (t) + Lk (Pi).
Ebben a képletben Ck (t, pi) egy bizonyos k-edik ingatlantárgy ára, amely G (t) -ből áll - az összes objektumra jellemző globális tényezők hozzájárulása, azaz független k-től, pj-től és LkCpi-től. ) - a lokális tényezők hozzájárulása a k-edik objektumhoz, független a t időtől. A pj értékek az objektumot leíró paraméterek halmaza. Most készen állunk arra, hogy továbblépjünk e megközelítés gyakorlati előnyeire. Először is jelentősen javítja az értékelési problémák megoldását. Általában egy adott lakás értékelésekor olyan analógokat használnak, amelyek jelenleg a piacon vannak, például az elmúlt hónap adatbázisaiban, amelyek mennyisége korlátozott. Ha analógokat kell találnia mondjuk egy kétszobás lakáshoz egy 17 emeletes panelházban az Izmailovo kerületben, nem messze a metróállomástól, nem a földszinten, akkor jelenleg előfordulhat, hogy nincsenek ilyen apartmanok. egyáltalán, vagy csak kettő vagy három. Ez azt jelenti, hogy a kapott becslés rendkívül pontatlan lesz. A legtöbb elemző táblázatban, amely bemutatja az átlagos árak értékeit a lakások ilyen szűk alosztályaira (például háztípus - kerület), a cellák majdnem fele üres, mivel nincs elegendő statisztika.
Az árazásban a lokális és a globális tényezők szétválasztásának módszere lehetővé teszi a lokális tényezők – az értékeléshez szükséges korrekciók – befolyásának sokkal pontosabb kiszámítását a sokéves statisztikák felhasználásával, mivel ezek a korrekciók szinte függetlenek az időtől. Egy ilyen minősítési rendszer azonban komoly előzetes számításokat igényel. Annak érdekében, hogy ez a módszer alkalmas legyen a gyakorlati használatra, a tervek szerint ingyenes lakásértékelési szolgáltatást szerveznek az irn.ru weboldalon a fent leírt számítási mechanizmus segítségével. Ez lehetővé teszi, hogy mindenki használja az új technikát és tesztelje azt működés közben. Az új megközelítés második fontos következménye a teljes ingatlanpiacra jellemző G (t) függvény megjelenése, amely nem egy konkrét objektumtól függ, és a piac egészének dinamikáját írja le. Kiszámítható az aktuális Ct árszint és L korrekciókészlet ismeretében. Ezt a függvényt az IRN.RU analitikai központ terminológiájában értékindexnek vagy négyzetméterárnak nevezik. A G (t) függvény nem az átlagár, ahogyan első pillantásra tűnhet, bár értékei közel állnak az átlagárhoz. Ez a függvény matematikailag helyes mutatója az ingatlanpiac egészének dinamikájának, ahogyan a részvényindexek is, ellentétben az egyes cégek részvényárfolyamaival, a részvénypiac általános emelkedését vagy esését mutatják. Függetlenül attól, hogy az ingatlanpiac jelenleg esik vagy növekszik, az egyes objektumok árai szinkronban változnak - egyetlen "kötegben" *, és az értékindex csak ennek a "kötegnek" az irányát jelzi.
Az új módszertannak számos egyéb jelentős előnye is van. Az átlagár közvetlen kiszámítása az objektumok költségének átlagos értékének kiszámítása az aktuális hónapra (vagy hétre), majd a következőre stb. Ennek eredményeként az átlagár minden új értéke az alapján kerül kiszámításra az új időszak adatbázisában, és semmilyen módon nem kapcsolódik az előző időszak bázisához. Ez jellegzetes statisztikai ugrásokhoz vezet - az átlagár fűrészfogú diagramja, amely nem teszi lehetővé előrejelzések készítését. A grafikon aktuális pontjának „emelkedése” vagy „kudarca” egyáltalán nem jelenti a piac emelkedésének vagy esésének kezdetét – ez csupán statisztikai zaj.
A G (t) függvény kiszámításának módszertana ezzel szemben az összes elmúlt év adatsorán számított L értékeit használja, aminek eredményeként a G (t) új értékét az összes korábbi ennek a függvénynek az értékeit. Ez többé-kevésbé sima grafikonhoz vezet. A sima költséggörbe pedig lehetővé teszi, hogy gyorsan észrevegye az új felfelé vagy lefelé irányuló trendeket.
A leírt filozófia egyértelmű előnye az eredmények gyenge függése a jelenlegi minta méretétől, mivel minden aktuális piaci mutatót elsősorban hosszú távú adatok határoznak meg, és csak friss adatok korrigálnak. Az elemzői munkára jellemző paraméter, hogy a mintanagyság egyszerűen értelmét veszti. A leírt módszer mintanagysága az összes valaha eladott vagy eladott lakás – több millió opció.
A logikailag helyes G (t) függvény megjelenésének fontos gyakorlati eredménye az ingatlanpiac más makrogazdasági paraméterekkel való kapcsolata. Tudniillik az ingatlan nem csereáru. Minden tárgy egyedi és különbözik egymástól. A teljes ingatlanpiacra jellemző G (t) függvény, amely ennek a piacnak a dinamikáját fejezi ki, egyfajta "közös nevező", amely lehetővé teszi az ingatlanok más tevékenységi körökkel való összehasonlítását. Például a G (t) függvény - a lakásköltség indexe - négyzetméterenkénti árfolyamnak tekinthető - egyfajta analógja a világ valutáinak - a dollár vagy az euró - árfolyamának. A leírt ideológia tehát fontos lépés az ingatlanpiac és a gazdaság más szférái közötti híd megteremtésében.
Az ingatlanpiaci árképzés az utolsó eladás és a folyamatban lévő ügylet résztvevői közötti tárgyalások eredménye. Ezért - az értékpapírpiacon az árazás dinamikusabb, mint az ingatlanpiacon, és gyakoribbak az áringadozások.
Bármely ingatlantárgy árát, legyen az lakás, iroda vagy nyaraló, külső tényezők egész sora határozza meg. Különböző okok határozzák meg, hogy az egyik ingatlan drágább, mint a másik, és fordítva, valamint az a tény, hogy az ingatlanok általában drágulnak vagy olcsóbbak.
A piaci árváltozások okait elemezve minden külső tényezőt két fő kategóriába kell sorolni: lokális és globális. A helyi tényezők közé tartoznak a különböző objektumok árkülönbségének jól ismert okai - ezek az elhelyezkedés, az épület típusa, az objektum állapota, a kitöltöttség, a környezet. A helyi tényezők hatásának figyelembevétele az értékelés elméletében és gyakorlatában az úgynevezett korrekciók alkalmazásában fejeződik ki, amelyek szerint például egy földszinti lakás átlagosan 15%-kal olcsóbb, mint egy átlagosan hasonló, és egy erkélyes lakás kb 2%-kal drágább, mint az azonos, de erkély nélküli lakás. Ez a lista még sokáig folytatható.
Ismerve a helyi tényezők árbefolyásának mértékét, az ingatlanárak általános aktuális szintjének ismeretében megoldható egy külön objektum értékelésének problémája. A helyi tényezők figyelembevétele azonban nem teszi lehetővé a piac egészének fejlődését, növekedésének vagy hanyatlásának előrejelzését. A piaci dinamika problémáinak megoldásához a globális tényezőkre kell figyelni. Ezek mindenekelőtt a makrogazdasági jellemzők: a politikai és gazdasági helyzet, az üzlet és a termelés fejlettségi foka az adott városban, az export és a beruházások volumene, a lakosság jövedelmi szintje. Ezek a tényezők határozzák meg azt a tényt, hogy Moszkvában az ingatlanárak minden piaci szegmensben megközelítőleg egyenlő arányban magasabbak, mint Szentpéterváron vagy Volgográdban, de alacsonyabbak, mint Londonban vagy Párizsban.
Az árazást befolyásoló tényezők helyi és globális szétválasztása egy másik nagyon hasznos tulajdonsággal rendelkezik. A helyi tényezőket főként egy adott objektum paraméterei határozzák meg, de gyengén függnek az időtől. Például a téglaházak bizonyos arányban drágábbak, mint a hasonló panelházak. Ez így volt öt és tíz éve vagy még több éve, nyilvánvaló, hogy a jövőben is így lesz. Hasonlóképpen, a külterületi lakhatás valószínűleg olcsóbb, mint a központban, és a park közelében lakhatás drágább, mint az ipari övezet közelében. Első közelítésként a lokális tényezők időtől függetlennek tekinthetők. Ha szerepük változáson megy keresztül, például a sztálini házak presztízsének fokozatos hanyatlása, vagy a cellás kommunikáció rohamos fejlődése miatt csökken a telefon szerepe a lakásban, akkor ez a folyamat évekig tart, és kézzelfogható változások következhetnek be. csak öt-tíz év múlva lehet megfigyelni.
A globális tényezők ezzel szemben ellentétes tulajdonságokkal rendelkeznek. Idővel sokkal gyorsabban változnak a gazdasági és politikai környezet változásaira reagálva, de minden ingatlanra jellemzőek. Kedvező gazdasági környezetben például nagyjából arányosan bármely ingatlan drágul, míg válságban minden piaci szegmens hasonló visszaesést tapasztal. Természetesen a piac általános emelkedésével járó további okok miatt az ingatlantárgyak egyes osztályai valamivel gyorsabban, mások kicsit lassabban drágulhatnak, de ezek sokkal finomabb módosítások.
A fent leírt filozófia képezi az Ingatlanpiaci Indikátorok Elemző Központ módszertanának alapját. Könnyen ábrázolható egy egyszerű szimbolikus képlet formájában (a valódi számítási képletek természetesen sokkal bonyolultabbak):
Ck (t, pi) = G (t) + Lk (pi)
Ebben a képletben Ck (t, pi) egy bizonyos k-edik ingatlantárgy ára, amely G (t) -ből áll - az összes objektumra jellemző globális tényezők hozzájárulása, azaz. független k-tól és pi-től, és Lk (pi) - a lokális tényezők hozzájárulása a k-edik objektumhoz, független a t időtől. A pi értékek az objektumot leíró paraméterek halmaza.
Ennek a megközelítésnek a gyakorlati haszna: egyrészt jelentősen javítja az értékelési problémák megoldását. Általában egy adott lakás értékelésekor olyan analógokat használnak, amelyek jelenleg a piacon vannak, például az elmúlt hónap adatbázisaiban, amelyek mennyisége korlátozott. Ha analógokat kell találnia, mondjuk, egy kétszobás lakás 17 emeletes paneljében, nem messze a metrótól, nem a földszinten, akkor jelen pillanatban előfordulhat, hogy egyáltalán nincsenek ilyen lakások, vagy lehet. csak kettő vagy három legyen. Ez azt jelenti, hogy a kapott becslés rendkívül pontatlan lesz. A legtöbb elemző táblázatban, amely az átlagárak értékeit mutatja be a lakások ilyen szűk alosztályaira (például háztípus - kerület), a cellák majdnem fele üres, mert nincs elég statisztika.
Az árazásban a lokális és a globális tényezők szétválasztásának módszere lehetővé teszi a lokális tényezők – az értékeléshez szükséges korrekciók – befolyásának sokkal pontosabb kiszámítását a sokéves statisztikák felhasználásával, mivel ezek a korrekciók szinte függetlenek az időtől. Egy ilyen minősítési rendszer azonban komoly előzetes számításokat igényel. Ahhoz, hogy ez a módszer alkalmas legyen a gyakorlati használatra, szükséges a lakások ingyenes értékelésére szolgáló szolgáltatás megszervezése a fent leírt számítási mechanizmus segítségével. Ez lehetővé teszi, hogy mindenki használja az új technikát és tesztelje azt működés közben.
Az új megközelítés második fontos következménye a teljes ingatlanpiacra jellemző G (t) függvény megjelenése, amely nem egy konkrét objektumtól függ, és a piac egészének dinamikáját írja le. Az aktuális Ck árszint és Lk korrekciókészlet ismeretében számítható ki. Ezt a függvényt költségindexnek vagy négyzetméterenkénti díjnak nevezzük. A G (t) függvény nem az átlagár, ahogyan első pillantásra tűnhet, bár értékei közel állnak az átlagárhoz. Ez a függvény matematikailag korrekt mutatója az ingatlanpiac egészének dinamikájának, ahogyan a részvényindexek is, ellentétben az egyes cégek részvényeinek árfolyamával, a részvénypiac általános emelkedését vagy esését mutatják. Függetlenül attól, hogy az ingatlanpiac éppen csökken vagy növekszik, az egyes objektumok árai szinkronban változnak - egyetlen "kötegben", és az értékindex csak mutatója ennek a "kötegnek" az irányának.
Az új módszertannak számos egyéb jelentős előnye is van. Az átlagár közvetlen kiszámítása az objektumok költségének átlagos értékének kiszámítása az aktuális hónapra (vagy hétre), majd a következőre stb. Ennek eredményeként az átlagár minden új értéke az új időszak adatbázisa alapján kerül kiszámításra, és semmilyen módon nem kapcsolódik az előző időszak bázisához. Ez jellegzetes statisztikai ugrásokhoz vezet - az átlagár fűrészfogú diagramja, amely nem teszi lehetővé előrejelzések készítését. A grafikon aktuális pontjának „emelkedése” vagy „kudarca” egyáltalán nem jelenti a piac emelkedésének vagy esésének kezdetét – ez csupán statisztikai zaj.
A G (t) függvény kiszámításának módszertana ezzel szemben az összes elmúlt év adatsorán számított Lk értékeit használja, aminek eredményeként a G (t) új értékét az összes korábbi ennek a függvénynek az értékeit. Ez többé-kevésbé sima grafikonhoz vezet. A sima költséggörbe pedig lehetővé teszi, hogy gyorsan észrevegye az új felfelé vagy lefelé irányuló trendeket.
A leírt filozófia egyértelmű előnye az eredmények gyenge függése az aktuális minta méretétől, mivel minden aktuális piaci mutatót elsősorban hosszú távú adatok határoznak meg, és csak friss adatok korrigálnak. Az elemzői munkára jellemző paraméter, hogy a mintanagyság egyszerűen értelmét veszti. A leírt módszer mintanagysága az összes valaha eladott vagy eladott lakás – több millió opció.
A logikailag helyes G (t) függvény megjelenésének fontos gyakorlati eredménye az ingatlanpiac más makrogazdasági paraméterekkel való kapcsolata. Tudniillik az ingatlan nem csereáru. Minden tárgy egyedi és különbözik egymástól. A teljes ingatlanpiacra jellemző G (t) függvény, amely ennek a piacnak a dinamikáját fejezi ki, egyfajta „közös nevező”, amely lehetővé teszi az ingatlanok összehasonlítását más tevékenységi körökkel. Például a G (t) függvény - a lakásköltség indexe - négyzetméterenkénti árfolyamnak tekinthető - egyfajta analógja a világ valutáinak - a dollár vagy az euró - árfolyamának. A leírt ideológia tehát fontos lépés az ingatlanpiac és a gazdaság más szférái közötti híd megteremtésében.
Árképzési módszer - egy termék árának kiszámítási módja, figyelembe véve a termelési költségeket, az átlagos nyereséget, valamint figyelembe véve a keresletet és a kínálatot.
Az árképzési módok alábbi három csoportját választhatja ki:
1) Árképzés, az összköltségre optimalizálva.
"Költség + nyereség" módszer.
Az ár a következő formátum szerint kerül kiszámításra: P = C x (l + R / 100),
Ahol C - egyedi aktuális szolgáltatások áruk előállítására és értékesítésére,
R a normál tűrés.
Cél profit módszer.
Ebben a clychae fipma zapanee planipyet zhelaemy ypoven pentabelnocti vcego obema ppoizvodctva ppodyktsii (in pedelax imeyuschixcya ppoizvodctvennyx moschnoctey és planovoy P, P = cebectoimocketschaectema xpectoimocket: obema xyppyle and ppoizvodctva ppodyktsii)
ahol C - áruk előállításához és értékesítéséhez kapcsolódó egyedi aktuális szolgáltatások,
K - az áruk előállítása és értékesítése során előállított fő- és működőtőke-befektetések,
E - a tőke nyereségének mértéke, amely tükrözi az adófizetés előtti nyereség összegének megszerzésére irányuló vágyat.
2) Árképzés, kereslet alapján. A módszer alkalmazásakor ezek a fogyasztó jellemének jó és hatékony elemzéséből, vagy a gazdasági hatékonyság mértékéből származnak. A fontos vizsgált elemek itt a hasznosság (a termék érzékelt értéke) és a termék árérzékenysége.
3) Versenyre optimalizált árképzés.
A közepes piaci árak módszere. A módszer a versenyadatok alapján számított "átlagár" szerinti áruértékesítést feltételezi.
A "verseny a vezetőért" módszer. A termék árának ezzel a módszerével egy vezető versenytárs árán alapul, figyelembe véve a versenyhelyzetet, az ötlet alapján. Ez a módszer egyébként a saját, vezető áron alapuló árpolitika kialakításának elutasítását feltételezi.
Ár megállapítása nyitott ügyletek alapján. A módszer megbízható becsléseket használ, és a következő számítási sorrendet feltételezi:
szerződés teljesítésével kapcsolatos költségek kiszámítása;
kereskedelmi taktikák elemzése a potenciális verseny felhasználásával;
annak a valószínűségének meghatározása, hogy a cég ajánlatának ára alacsonyabb lesz, mint a versenytárs által kért ár;
Az ár értékének meghatározása, ami meghozza a "maximális elvárt profitot".
Az árképzés problémája kiemelt helyet foglal el a piaci viszonyok rendszerében. Az áruk és szolgáltatások árának Oroszországban végrehajtott liberalizációja az állam árszabályozási folyamatra gyakorolt befolyásának csökkenéséhez és kolosszális áremelkedéshez vezetett. A mesterségesen megemelt magas árak segítségével a termelők megtérítik az esetleges előállítási költségeket, ugyanakkor nem érdekeltek az áru minőségének javításában. Az árazási rendszer 1992 óta a szabad, piaci árak használatára korlátozódik, amelyek értékét a piacon lévő áruk kereslete és kínálata határozza meg. Az állami árszabályozást a monopolállami vállalatok által termelt áruk szűk körére alkalmazzák.
Leírás: Az absztrakt tartalma:A kereslet fogyasztói preferenciákon alapuló szegmentálása az objektumok osztályaival és formátumaival összefüggésben lehetővé teszi a bevételek és kiadások összegének és szerkezetének optimalizálását, figyelembe véve a piacon meglévő szerződéskötési gyakorlatot.
Ugyanakkor a kereskedelmi ingatlanok kezelése szempontjából nem kevésbé fontos figyelembe venni a célmutatókra gyakorolt hatást olyan tényezők szegmensében, mint a „horgonybérlő” kiválasztása az objektum koncepciójával összhangban, a helyiségek elosztása az ügyfelek között.
Kerülni kell a horgony és egyéb bérlők belső elhelyezésének hibáit, különösen a horgonyok elhelyezését az 1. és a 2. emeleten, ezzel megfosztva az eladókat a bevételük felett elhelyezkedő kapcsolódó áruktól. Ha egy nagy áruházat egy bevásárlóközpont horgonyaként kívánunk vonzani, akkor érdemes számolni, hogy lesz-e elég hely a kapcsolódó és kiegészítő árukat, szolgáltatásokat kínáló többi bérlő számára. A horgonybérlő számára viszonylag alacsony árak vonatkoznak.
A lakóingatlanok piacán a szegmentációhoz olyan jellemzők használhatók, mint az ügyfelek életkörülményeivel való elégedettségének foka és a lakásvásárlás (javítás) elérhetősége.
Az így kapott és feldolgozott eredmények alapján csoportosítják azokat a kerületeket, amelyekben az új lakások iránti kereslet a piaci átlaggal megegyező, alacsonyabb vagy magasabb lesz, abból a feltételezésből kiindulva, hogy a válaszadók ugyanazon a helyen keresnek lakást. ahol jelenleg élnek.
A célszegmensekben a kereslet kapacitásának megítélésekor, valamint annak megoszlásakor a társaság kerületei összefüggésében figyelembe kell venni a kerületek abszolút jellemzőit: lakosságszám, népsűrűség, átlagos lakásterület stb. . Ez lehetővé teszi a piaci potenciális kereslet nagyságának és szerkezetének pontosabb előrejelzését, valamint a vállalat kilátásainak meghatározását.
A piac szegmentálására az ügyfelek fizetőképességének jelei és a számukra elérhető lakások alapján lehetőség van a fizetési módok megválasztásánál preferenciák alkalmazására: saját forrás terhére, közös építésben való részvétellel, lakásszövetkezeti és társasházi megtakarítási konstrukciók, valamint jelzáloghitelek segítségével, mind építkezéshez, mind kész lakásvásárláshoz stb.
2. Árképzés kezelése az ingatlanpiacon
2.1. Árképzési stratégiák kidolgozása és megvalósítása
Stratégiai árképzés az ingatlankezelésben. Az árazás során az alábbi főbb árazási stratégiákat különböztetjük meg a megállapított jen és az átlagos piaci érték arányától függően:
1) prémium árképzés vagy - „lefölözés”, amely magában foglalja az innovatív és tekintélyes ingatlanok és szolgáltatások magas árak meghatározását az ingatlanpiacon, a fokozatos prémium (egymást követő árcsökkentés) stratégiáját és az „árernyőt”;
2) semleges árképzés - a vezető követése, a piaci és versenytársak árakra, a termékdifferenciálásra (ingatlan és szolgáltatások), a piacszegmentációs stratégiára és a minimális elegendő nyereségre összpontosítva;
3) árkitörési vagy „lefelé mutató” stratégiák – költségvezető, veszteséges vezetés.
A kitörési stratégiákat az jellemzi, hogy az árakat olyan szinten határozzák meg, amelyet az ügyfelek alacsonynak vagy mérsékeltnek érzékelnek a javasolt ingatlan vagy szolgáltatás ingatlanpiaci gazdasági értékéhez képest. Egy vállalat piaci részesedésének és értékesítésének növelésére szolgálnak, ami a teljes bruttó profit növekedéséhez vezet már kis egységáron is.
A prémium árképzési stratégiát az áruk vevő által becsült értékéhez képest felfújt árak kialakítása jellemzi. Ez a kiegyensúlyozatlanság biztosítja az értékesítésből származó nyereség bevételét olyan árakon, amelyek prémium felárat tartalmaznak a vevők szűk csoportja igényeinek legteljesebb kielégítése érdekében. Semleges árazás esetén az eladó által kínált ár megfelel az ingatlanpiac célszegmensében elvárt ár-érték aránynak.
Az árazási stratégiák közötti különbségeket nem az ingatlanpiacon egy objektum és szolgáltatás árának bekerülési értéke határozza meg, hanem az, hogy a jelenlegi és potenciális ügyfelek hogyan észlelik azokat a többi piaci szereplő ajánlataival összehasonlítva. Például az első osztályú irodaterületek bérleti díjai az orosz piacon abszolút értékben magasak lehetnek, ugyanakkor a külföldi vállalatok számára alacsonyak lehetnek a hasonló helyiségek bérbeadásának nemzetközi szintjéhez képest. Ezért a magas árak meghatározása ezeknek a megcélzott ügyfeleknek az árletörési stratégia eredménye, nem pedig a tejszín lefölözése.
A hatékony átfogó ingatlanpiaci árpolitika kialakítását és megvalósítását a következő blokkokra kell felosztani.
1. Árképzési stratégia készlet kidolgozása, figyelembe véve az ingatlanpiacon lévő tárgy életciklusának szakaszát, valamint:
A célszegmensek preferenciáinak kutatásának és elemzésének eredménye, a javasolt objektumért való több (vagy kevesebb) fizetési hajlandóság felmérése;
A költségek összege és szerkezete, amelyet egy tárgyra fix áron kell fedezni;
Versenykörnyezet - a versenytársak lehetséges akciói árjavaslatok tekintetében a cél ingatlanpiacokon.
2. Szolgáltatások és ingatlanok árkezelése annak meghatározására és adaptálására szolgáló mechanizmusok alapján.
Ez a megközelítés nemcsak rövid távú, hanem hosszú távú versenyelőnyök elérését és fejlesztését is feltételezi. Az árazási stratégia szempontjából az alkalmazott árak érvényességét elemzik abból a szempontból, hogy mi lesz az eredmény, és mennyire felel meg az alapkezelő társaság (ingatlanértékesítő) céljainak. Például egy fejlesztő csökkenti ingatlantárgyaik árait, hogy aktívan vonzza a további ügyfeleket, rövid távon növelheti a bevételt. A csökkenés által kiváltott esetleges árháború azonban közép- és hosszú távon veszteségessé válik, ha a fejlesztő költségei magasabbak az iparági átlagnál.
Az ilyen negatív következmények elkerülhetők a célpiacok versenyfeltételeinek, valamint az ingatlan fogyasztói értékének felmérésével. Tökéletes verseny körülményei között, amikor az egyes résztvevők részesedése nem haladja meg az 1-2%-ot, a legcélszerűbb az átlagos piaci szint alapján meghatározni az arányt. A monopolisztikus versenyben a bérleti díjak maximalizálhatják a profitot a már megragadt szegmensekben, vagy alacsonyabbak lehetnek az önköltségi árnál az új piaci résekbe való behatolás időszakában.
Az oligopolisztikus ingatlanpiacot a versenytársakra fókuszáló lehetséges árazási stratégiák legnagyobb választéka jellemzi. Ha az alapkezelő társaság a vezetők között van, akkor a ráta olyan szinten állítható be, amely a maradék kereslet figyelembevételével a maximális aktuális profitot biztosítja. A követő cégnek pedig az árképzésben a vezetők árfolyamaira kell fókuszálnia a szolgáltatások minőségéhez, az ingatlan műszaki, üzemeltetési és fogyasztói tulajdonságaihoz stb.
