Nem könnyebb a vevőnek azonnal kifizetni az eladó adósságát a bank felé, majd azonnal megvenni ezt a lakást?
Az ügyvédek határozottan javasolják, hogy a vevők ne vásároljanak jelzáloggal terhelt lakást a lakás eladójának fennmaradó tartozásának kifizetésével. Az adósság törlesztése után a bank eltávolítja a terheket a lakásból, és az eladó lesz az ingatlan teljes tulajdonosa.
A vevő többé nem kényszerítheti őt adásvételi szerződés megkötésére. Ebben az esetben azonban biztosíthatja magát: előzetes adásvételi szerződést kell kötni minden lényeges feltétel feltüntetésével.
Az anyagot Vadim Bashir -Zade, az Arbat Moszkvai Ügyvédi Kamara ügyvédje, Alexander Moskatov, az ingatlanirodák hálózatának, a VTB Bank Sajtószolgálatának és Natalia Kruglova tábornok részvételével készítették A Metrium igazgatója.
Egy ilyen lakás ára sokkal alacsonyabb lesz, mint a piaci ár?
Általános szabály, hogy egy ilyen lakás ára 10-15% -kal alacsonyabb lesz a piaci árnál a terhek jelenléte miatt. A kedvezmény mértéke nagymértékben függ a ház helyétől. A bank által elzálogosított belvárosi lakásokat nem kevésbé sikeresen értékesítik, mint ugyanazt a lakást, de hiteltörténet nélkül. De a város kollégiumi területein a jelzálog -lakások tulajdonosainak kedvezményeket kell tenniük, mivel a verseny nagyobb.
Ne felejtse el, hogy előfordulhat, hogy bizonyos százalékot kell fizetnie a banknak a támogatásért.
Előfordulhat olyan helyzet, amikor a vevőnek szüksége van pénzre, hogy megterhelt lakást vásároljon. Ebben az esetben gyakran csak a banknál vehet fel kölcsönt, amely a jelzálogjogosult. Ez további költségeket von maga után a vevő számára a hitelfelvevőként történő jóváhagyási eljárás során.
Milyen dokumentumokra van szükség egy ilyen tranzakció végrehajtásához?
Ilyen tranzakció során a bank minden olyan dokumentumot bekér a vevőtől, amely szükséges ahhoz, hogy hitelfelvevőként regisztrálja.
Az ilyen dokumentumok általában jövedelemigazolások 2-NDFL, útlevél adatok, a család összetételére vonatkozó adatok és a házastárs nyugtája a kölcsön beleegyezéséről, kivonat a házkönyvből. A megállapodást a bankkal írásban kötik, a bank részvételével.
Továbbá, amikor egy lakás adásvételi szerződését megkötik, feltétlenül kérjen kivonatot a lakáshoz tartozó USRR -ből és kivonatot a házkönyvből. Erre azért van szükség, hogy információkat szerezzenek az egyéb terhek jelenlétéről, valamint a regisztrált kiskorú családtagok jelenlétéről.
Jobb, ha az adásvételi szerződést közjegyzővel igazolja - ez további garancia a tranzakció biztonságára.
Mi a jelzáloglakás eladásának módja?
A vevőnek, aki készen áll egy ilyen lakás megvásárlására, át kell esnie a jelzálogot kibocsátó bank jóváhagyási eljárásán. Ezt az eljárást a bank minden szabályának megfelelően hajtják végre, nem engednek meg és nem engednek. Valójában ez a hitelfelvevő változása.
Ne felejtsük el, hogy nem mindenki válhat egy jelzáloggal terhelt lakás vásárlójává. Mivel nemcsak a lakást, hanem magát a kölcsönt is értékesítik, a vevőnek meg kell felelnie a bank jelzálog -felvevőkre vonatkozó kritériumainak. A kritériumok banktól függően eltérőek: lehetnek követelmények a jövedelem összegére, a hiteltörténetre vonatkozóan.
Ezzel a lakásértékesítési sémával az eladó és a vevő két cellát bérel. Az egyikben az adóssággal megegyező összeget állapítanak meg, a másodikban - a lakhatási költségek fennmaradó részét. A felek adásvételi szerződést írnak alá, és elküldik a Rosreestr -nek. Ezenkívül van tulajdonjog -átruházás, és ezzel együtt - és a biztonsági kötelezettség a vevő felé. Az eladó az első cellából veszi a pénzt, hogy kifizesse a jelzáloghitelt. A bank viszont jelzálogot bocsát ki. A vevőnek be kell nyújtania ezt a dokumentumot a Rosreestr -nek, és meg kell kapnia az USRN kivonatát a terhek hiányáról. Csak ezt követően az eladó hozzáfér a cellához a pénz második részével. Ez a legbiztonságosabb módja a jelzáloglakás eladásának a tranzakció valamennyi résztvevője számára.
Hogyan nézne ki egy ilyen megállapodás jogilag?
Az ilyen lakás vevője a jelzálogkötelezett helyébe lép, és a jelzálogszerződésből eredő minden kötelezettséget visel, beleértve azokat is, amelyeket az eredeti jelzálogkötelezett nem teljesített megfelelően. Vagyis a lakás vevője jelzálogkölcsönben adós lesz. Ezzel a módszerrel az ember lakást és kölcsönt is vásárol.
Lehetséges -e eladni egy lakást azzal a kötelezettségvállalással, hogy jelzálog -fizetést kell teljesíteni a banknak?
Ha nem az opcióról beszélünk, amikor a lakást értékesítik, és a jelzáloghitel azonnal megszűnik a kapott pénzből, nevezetesen arról a helyzetről, amikor a lakást megvásárló vevő vállalja, hogy jelzálog -kifizetéseket teljesít az előző tulajdonosnak, akkor ellenőrizze minden egyes bankkal, hogy ez lehetséges -e ...
Mint kiderült, nem minden bank dolgozik ezzel a rendszerrel. Például a VTB Bank elmondta, hogy ügyfeleik csak akkor tudják eladni a biztosítékkal ellátott ingatlan tárgyat, ha törlesztik a jelzáloghitel -tartozást a banknak.
Az ingatlanügynökök azt is megjegyezték, hogy elméletileg egy ilyen lehetőség reális, de a gyakorlatban a gyakorlatban többször is találkoztak ezzel szó szerint, és a nagy bankoknak egyáltalán nincs ilyen lehetőségük.
Véleményük szerint könnyebb "hagyományos" módon eladni a jelzálog -lakást - a bevételből származó hitel visszafizetésével ez már egy bevált technológia, amely ismerős a bankoknak, és nem hordoz kockázatot a vevő számára.
A legtöbb embernek nincs elég anyagi biztonsága ahhoz, hogy lakást vásároljon. Bankkölcsön megszerzésével szerzik meg. Emiatt a megvásárolt lakás kezes, hogy a kölcsönt és a kamatokat visszaadják. Az adósságtörlesztés teljes időtartama alatt a megszerzett ingatlan tulajdonjogát a bank "befagyasztja". A tulajdonos nem rendelkezik teljes mértékben a lakással.
Az ingatlanok megterhelését és eltávolítását az államnak nyilvántartásba kell vennie. A lakásügyletek megkötésekor az adatok bekerülnek a jogok állami nyilvántartásába. Bármely lakás esetében a vevő információkat kaphat a terhek jelenlétéről.
A jelzáloglakás eladása nem túl jövedelmező. Az eladónak csökkentenie kell az árat, mivel az ingatlan vonzereje sokkal alacsonyabb, mint a hagyományos lakásoké. Ezenkívül az erkölcsi és időköltségek jelentősen megnőnek. Számos megállapodást kell kötnünk a bankban, a regisztrációs kamarában és a közjegyzőnél.
Az eladó számára kedvező feltételek csak akkor jönnek létre, ha a lakás ára emelkedik az ingatlanpiacon.
A lakáshitel 10-20 évig érvényes. Ebben az időszakban sokan szeretnének javítani az életkörülményeken, ha nagyobb területű lakást vásárolnak. A lehetőségek eltérőek lehetnek. Még akkor is, ha az ingatlan jelzálogjogban van, az ingatlan a vevő nevén van, és a korlátozások ellenére eladhatja. Számos ilyen módszer létezik. A fenti rendszerek mindegyike bizonyos cselekvési sorrendet jelent.
A helyzet nagyon egyszerű: a jelzáloghitel akadályozza az eladást, és az adósság visszafizetésével kell lezárni. Ekkor lehetségessé válik egy lakás harmadik felek nélküli értékesítése. Ilyen helyzetben a fő kérdés a szükséges pénzösszeg megtalálása.
Egy olyan családnak, amely hitelre vett lakást, nincs ilyen pénze. Ellenkező esetben azonnal megszerezte volna, és nem fizette volna túl a kamatokat. Rokonok vagy barátok jöhetnek a segítségre, akik pénzt tudnak kölcsönözni arra az időszakra, amíg a lakást fel nem vonják a jelzáloghitelből, és az eladó nem kap fizetést a tranzakció befejezése után.
Másképp lakást a vevő megválthatja ha nagyon érdekli őt. Ennek motivációja lehet a környéken élni vágyás vagy a megfizethető lakhatási ár.
Lakásértékesítéssel kapcsolatos minden tevékenység a bank hozzájárulásával megkezdhető. Minden attól függ, hogy a hitelfelvevővel hogyan jön létre a megállapodás. A feltételek változhatnak. Az egyik az az időszak, amely után elkezdheti az értékesítést. Ellenkező esetben a hitelfelvevőnek a jelzáloghitel legalább 50% -át meg kell fizetnie. Így az eladás előtt az eladónak értesítenie kell a hitelintézetet szándékáról.
A hitelfelvevő fő feladata olyan vevő megtalálása, aki hajlandó fizetni a terhelt ingatlanért. Az értékesítés megkezdéséhez minden bérlőnek ki kell jelentkeznie a lakásból.
A bankkal kötött megállapodás megkötésekor az eladó 100% -os előleget kap a vevőtől a következő lehetőségek szerint:
Mielőtt tranzakciót kötne, meg kell győződnie arról, hogy nincs büntetés a kölcsön idő előtti visszafizetéséért. Ha jelentős, az egész esemény hátrányos lesz az eladó számára. Ezenkívül az adósság törlése a vevő pénzével bizonyos kockázatot jelent számára. Ilyen műveletet csak az az eladó végezhet, aki szerződéses kapcsolatban áll a bankkal.
Mindkét fél jogainak védelmét egy hitelező bank bevonása biztosítja az értékesítésbe... A közvetítő jelenléte a tranzakcióban meggyőzi a vevőt, hogy fizessen előleget, ezt követően feloldják az ingatlanok elidegenítésének tilalmát, és formalizálják a vételt és eladást. Annak ellenére, hogy a vevő pénzeszközöket helyez a hitel visszafizetésére az eladó számlájára, a hitelező értesítést kap az ügyletről, így megelőzve a csalást.
A vevő jogai részben védettek, amikor kezességi szerződést köt, és hivatalosan lejáratja az eladó kölcsönét a saját nevében. Tehát joga van követelni az adósság visszaadását.
A tranzakció kétféleképpen hajtható végre, ezt követően a vevő teher nélkül megszerzi a lakás tulajdonjogát:
Miután megkapta a bank hozzájárulását a tranzakcióhoz, a vevő a lakásért járó pénzt a hitelező bank 2. betétdobozába helyezi. Az egyikben elzálogosítja a jelzáloghitel tartozásának összegét, a másikban pedig a többi alapot. Csak ezt követően írják alá az adásvételi szerződéseket és nyújtják be a kérelmeket a regisztrációs kamarához. Miután megkapta a vevő ingatlanának tulajdonjogát igazoló dokumentumokat, a bank a széfből veheti ki a hitel visszafizetési összegét. Az eladónak marad a 2. cellából származó többi pénz, amellyel saját belátása szerint rendelkezhet.
Az adásvételi szerződés előzetes elkészítése után a vevő előleget ad az eladónak a hitelmaradvány összegében. Ezzel az összeggel az eladó visszafizeti a kölcsönt. Ezután a bank eltávolítja a terhet a lakásból, és ad neki egy dokumentumot arról, hogy a jelzáloghitel meg lett fizetve. Továbbá a tulajdonosi jogokat az FMS -ben formalizálják a vevő számára, aki ezután kifizeti az összeg fennmaradó részét az eladónak, és átveszi a lakás tulajdonosának jogait.
Bár ritka, a bank helyettesítheti a hitelfelvevőt. Ennek oka lehet az eredeti hitelfelvevő által tapasztalt visszafizetési problémák. A leggyakoribb lehetőség az, amikor a vevő ugyanabból a bankból vesz fel hitelt. Az okok megmagyarázása után kérelmet nyújtanak be a hitelezőhöz az új hitelfelvevő dokumentumaival együtt. A csomag teljes mértékben megegyezik azzal, ami az eladónál volt a hitel felvételekor. Tartalmazza a személyazonosságát, pénzügyi helyzetét, cselekvőképességét és családi állapotát igazoló dokumentumokat.
Ebben az esetben a jelzálogkötelezettségek értékesítése történik... Az eladónak járó kártérítés összegéről külön tárgyalnak. A konstrukciót akkor alkalmazzák, ha a vevőnek nincs elegendő pénze a fennmaradó kölcsön kifizetésére.
A bank nem mindig járul hozzá az új hitelfelvevő jóváhagyásához, mivel előfordulhat, hogy nincs elegendő jövedelme.
Ha a döntés pozitív, kölcsönszerződést kötnek egy új hitelfelvevővel, és pénzeszközöket osztanak ki az eladó tartozásának törlesztésére. Ezután újra kiadják a jelzálogjogot és az új tulajdonos tulajdonjogát.
A felhalmozott kamatokat az eladó fizeti ki, mivel semmi közük a lakás költségeihez. Ez a fizetés a banknak a hitelnyújtásért.
Ha a lakás jelenértéke meghaladja a tartozást és a fizetett kölcsönt, a kettő közötti különbözetet az eladónak fizetik ki. Bizonyos esetekben nyereségessé válik számára, ha az ingatlan drágult.
Más lehet a helyzet, amikor a lakásvásárló más banktól kap hitelt. Ebben az esetben az eladó hitelezője nem mindig járul hozzá egy ilyen üzlethez, mivel számára ez nem előnyös a kamathiány miatt.
Extrém eset a lakás hitelező általi kötelező eladása. De ez egy extrém intézkedés, amelyhez a bank akkor megy, amikor a lakás tulajdonosa nem tudja kifizetni a jelzáloghitelt, és nem talál új hitelfelvevőt. Ebben az esetben a bank egyoldalúan új vevőt keres a lakásra, miután megkötötte a jelzálogjogosult jogait. Ha az értékesítésből származó bevétel nem fedezi a tartozás összegét, a hitelfelvevő köteles a hiányzó pénzeszközöket hozzáadni. Ez a módszer a legkedvezőtlenebb számára, és erre nem szabad eljutni.
Következtetés
A teherrel rendelkező lakás értékesítése eltér a szokásos jelenléttől a harmadik fél hitelező bank formájában végrehajtott tranzakciójában. Az orosz törvények tiltják, hogy csak lefoglalt vagy vészhelyzeti épületben lévő lakásokat értékesítsenek.
Ha továbbra is kérdései vannak a jelzáloggal terhelt ingatlanok értékesítésével kapcsolatban, ügyeletes ügyvédünk kész ingyenesen tanácsot adni közvetlenül a webhelyen. Csak tegye fel kérdését az alábbi űrlapon, és várja meg a választ.
Előfordulhat olyan helyzet, amikor a jelzáloglakást sürgősen el kell adni. Ha jelzáloggal terhelt lakást vásárol, a következők lehetnek korlátozások:
A jelzáloggal terhelt lakásvásárlásnak azonban sajátja is van érdemes megjegyezni a pluszokat:
Amíg a lakóingatlan tulajdonosa nem fizeti ki a hitelt és a kamatot, addig a lakáshitel -kölcsönző engedélye nélkül lehetetlen megvásárolni egy lakást, amely jelzálogjogban van, akárcsak az eladás. Ennek megfelelően a jelzáloggal történő lakásvásárlás fő feltétele, hogy a vevőnek teljes mértékben fedeznie kell az eladó hitelkötelezettségeit.
Leggyakrabban a két feltétel egyike történik, a jelzáloggal rendelkező lakás vásárlásának módja:
Általában ezt a feltételt akkor kell teljesíteni, ha a vevő számára fontos, hogy a vásárolt lakás ne legyen terhelt jelzáloggal az ügylet időpontjában. Ez a helyzet akkor keletkezik, amikor a vevő teljesíti a gyámhatóság feltételeit, és a megvásárolt lakásban részesedést ad a gyerekeknek.
És így, a legfontosabb és alapvető feltétel amelyben lehetőség van banktól lakásvásárlásra lakás, amely jelzálogkölcsönben van - a vevő arra képes, hogy az eladó kötelezettségeit saját vagy kölcsönvett pénzeszközeinek rovására fizesse ki vagy vállalja.
Ha a lakást az eladó vásárolta meg 2016 előtt, és kevesebb, mint 3 éve van a tulajdonában, amikor a vételárnál magasabb értéken értékesítik, a volt tulajdonos az árkülönbség 13% -ának megfelelő adót fizet. A 01.01.16 után szerzett tárgyak esetében a tulajdonosi idő 5 évre nőtt.
Ezután 2 dokumentumcsomag alakul ki: a terhek megszüntetésére és az adásvételi szerződés nyilvántartásba vételére hitelpénzek felhasználásával, amelyeket a vevő, az eladó és a bank képviselője egyidejűleg átad az MFC -nek vagy a Rosreestr -nek állami nyilvántartásba vétel céljából.
Legfeljebb 2 hét múlva regisztrálják:
Ebben a szakaszban befejeződik a lakás megvásárlása jelzáloggal, amely a jelzálogban van.
Általában a bankok nem avatkoznak bele, ha a hitelfelvevő úgy dönt, hogy önállóan értékesíti a jelzáloggal terhelt lakást. Ebben az esetben nincs szükség hitelintézet engedélyére a lakások értékesítéséhez, nem kell regisztrálni az üzletet.
A konstrukció résztvevőinek elsődleges feladata a jelzáloghitel lezárása... Ebből a célból a vevő az elkészített adásvételi szerződés alapján készpénzben vagy átutalással utalja át az eladó számlájára a készpénz nélküli pénzeszközöket, hogy fizesse ki a lakást a jelzáloghitel-tartozás egyenlegében.
Ugyanakkor a hitelfelvevő-lakástulajdonos kérelmet állít fel a bankban a kötelezettségek előtörlesztésére, amely alapján a pénzt leírják, és a hitelt lezárják.
Töltse le a jelzáloghitel előtörlesztési kérelmét:,.
A fennmaradó összeget vagy a teher megszüntetése után, vagy a lakásvásárlási szerződés állami nyilvántartásba vétele után utalják át - ezt a kérdést a feleknek előzetesen meg kell vitatniuk, jelezve az elszámolási eljárást az adásvételi szerződésben.
Ezután a bank képviselői visszavonják a jelzálogot az intézmény letétkezelőjéből, és igazolást készítenek a hitel teljes visszafizetéséről. A dokumentumokat átadják a kölcsönvevőnek. A papírokat be kell nyújtani a jelzálog terhek eltávolításának nyilvántartásba vételéhez.
A dokumentumokat a törvény által meghatározott határidőn belül regisztrálják (legfeljebb 12 munkanap, ha a csomagot az MFC -n keresztül nyújtják be).
Most már tudja, hogyan vásárolhat lakást, ha jelzáloggal rendelkezik.
A zökkenőmentes lakásvásárláshoz vegye figyelembe az alábbi tippeket:
Különös figyelmet kell fordítani az USRN kivonatára: a meglévő teherre vonatkozó adatokon kívül nem tartalmazhat információt a lakással kapcsolatos egyéb korlátozásokról. Ezt fontos megtenni, mielőtt jelzáloggal vásárolna lakást.
Ha az eladó azt állítja, hogy az anyatőke nem érintett, akkor ezeknek a szavaknak a megerősítése lehet a nyugdíjalap megfelelő tanúsítványa.
Ha kétségei vannak a választott lakással kapcsolatbanés nagy a valószínűsége annak, hogy a lakásvásárlás (ha jelzálogkölcsönben van) határozatlan ideig késik, szakíts időt a gondolkodásra... Az ingatlanpiacon sok ajánlat van. Célszerűbb lehet a potenciálisan problémás opció elhagyása és alternatív objektum keresése.
Jó hír azoknak, akik álmodoznak arról, hogy eladják jelzáloggal terhelt lakásukat. A jogszabály nem tiltja az eljárást, a lényeg az ügylet kompetens megszervezése, figyelembe véve minden fél érdekeit. Művészet. A 29. és a 33. számú FZ, amelyek a jelzálog -hitelezés sajátosságait magyarázzák, feljogosítják az ilyen lakások tulajdonosát annak üzemeltetésére és eladására.
Fontos, hogy ne hagyja ki a kulcsfontosságú pontot: a lakóterület vásárlását finanszírozó hitelintézettel kötött megállapodás nélkül a tulajdonosa semmilyen jogi lépést ne végezzen az ingatlannal (eladás, csere, adományozás, bérbeadás, kivonás az ingatlanból) lakásállomány stb.). Ellenkező esetben a bank megkapja a lakás minden jogát (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 301. cikkével összhangban).
Leggyakrabban ilyen teljesen legális négy értékesítési rendszert gyakorolnak. :
A felsorolt módszerek a legnépszerűbbek, de a hitelező nem köteles betartani a hitelfelvevő akaratát. A bank mindenekelőtt saját érdekeinek figyelembevételével keresi a lehetőségeket. A lényeg az, hogy összehangolja a cselekedeteit a hitelezővel.
Az értékesítési eljárás a hitelező engedélyének megszerzésével kezdődik. A megállapodás előírja az ingatlan értékesítésének feltételeit a bank hozzájárulásával, a teljes elszámolás garanciájával.
Fontos gondoskodni arról, hogy a szerződés ne írjon elő büntetést az adósság idő előtti visszafizetésére. Létezésének ténye nem akadályozza a lakások értékesítését, egyszerűen növeli a költségeket. Ennek eredményeként az ügylet veszteségesnek bizonyulhat az adós számára.
Az ilyen típusú ingatlanok értékesítése három szervezet részvételét jelenti a tranzakcióban:
A hitelező jóváhagyása után a tulajdonos vevőt keres, kiírja tőle az összes bérlőt, kiválasztja a számítás módját: jelzálog, a hitel előtörlesztése, banki segítség.
Ha a hitelfelvevő érdekelt a tranzakció sürgős végrehajtásában, meg kell értenie: lehet, hogy csökkentenie kell a négyzetméterárat. A kedvezmény meglehetősen indokolt, mert a lakás jelzáloggal rendelkező vevője bizonyos mértékig veszélyben van.
Videós konzultáció az ügyvédről:
Ez a legegyszerűbb és első pillantásra a leggyorsabb megoldás. Nem jelent problémát az ingatlanokra vonatkozó jelzáloghitel idő előtti törlesztése és visszavonása, a kérdés az, hogy hol talál pénzt a hitel törlesztésére, amikor már vannak adósságkötelezettségek? Ha a lakástulajdonosnak szerencséje van a vevővel (rendelkezik a szükséges összeggel, figyelmeztették a lakás jelzálog -opciójára, érdeklődik egy ilyen ügylet iránt, és készen áll a pénz egy részének hozzájárulására annak befejezése előtt), akkor:
A módszer népszerű az új lakóterületek értékesítésekor az építkezés befejezésekor. Az új lakások, és még a kényelmes elrendezés mellett is mindig keresletben vannak, és egy tisztességes fejlesztőnek nincs problémája a megvalósítással.
A rendszer szerinti megújítási eljárás egyszerű.
A befizetéskor aláírják a megfelelő szerződést.
Például a vevő kész két és fél millió rubelt költeni a vásárlásra, a hiteltartozás pedig 850 ezer rubel. Ebben az esetben 850 ezer összegű megállapodást kötnek, és a pénzt rendszerint letétkezelőn keresztül vagy eladáskor - megállapodás szerint - utalják át az eladónak. Az eladó nyugtát ad a potenciális vásárlónak arról, hogy megkapta a kauciót.
A dokumentumban szerepel, hogy eladni kívánja a lakást, miután kifizette az adósságot, és elengedte a teher alól.
A nyugta jelzi:
A felek szándékukat közjegyzővel formalizálják. Amikor kapcsolatba lépnek a bankkal, igazolást kapnak az adósság hiányáról és az ingatlanra vonatkozó jelzálogjogról, a hitel lezárásáról szóló megjegyzéssel. A teher megszüntetéséhez a hitelfelvevő és a menedzser a Regalathoz mennek, és kérelmet nyújtanak be a nyilvántartás kifizetésére. A nyomtatvány a helyszínen található.
A terhek kérdésének megoldásához meg kell adnia az alábbi értékpapír -listát:
A jelzáloghitel -nyilvántartás törlesztésekor (a törvény 3 napot biztosít az alkalmazottaknak erre az eljárásra) a tulajdonos megkapja a dokumentumok másolatát, és az USRN -től egy igazolást, amely megerősíti a teher eltávolítását.
Most eladhatja a lakást: kössön megállapodást, regisztrálja a Szövetségi Nyilvántartási Szolgálatnál. A visszafizetett jelzálog, a korlátozások alóli mentesség jogot ad a Regalata -nak a vételi okirat nyilvántartásba vételére vagy a részvényesi részesedést meghatározó megállapodás újratárgyalására.
A potenciális vevőt figyelmeztetni kell a lakásértékesítés valós korlátozásaira, hogy később ne kételkedjen a partner és az ügylet tisztességében.
A jelölt azzal a szándékkal érkezik a menedzserhez, hogy kivásárolja a biztosítékot. Feltétlenül figyelmeztetni kell a bankot. Minden ilyen megállapodás tartalmaz egy záradékot, amely arra figyelmeztet, hogy a lakástulajdonosnak a tartozás felszámolásáig tilos a fedezet tárgyát a bank jóváhagyása nélkül értékesíteni. Ellenkező esetben a banknak joga van megállítani az átverést és elvenni az ingatlant.
A közjegyző munkatársai szándéknyilatkozatot készítenek. A jövőben minden műveletet ugyanazon bank letétkezelőjén keresztül lehet végrehajtani. Az első cellába a vevő a hiteltartozással egyenértékű összeget írja. A lakás költségeiből származó többi pénzeszköz a második cellában lesz.
Az összes formalitás után az ingatlant feloldják a biztosíték alól, és minden résztvevő elkészíti az eladási számlát. A tranzakció regisztrálása után a felek hozzáférést kapnak a letétkezelőhöz.
A bank segítséget nyújthat az ügyfélnek a lakás eladásában, ha az értékesítés okai a jövedelemkieséssel, az egészségvesztéssel, a válással kapcsolatos családi problémákkal kapcsolatosak. A jelzáloghitelt azoknak ajánlják fel, akik készen állnak arra, hogy alacsonyabb értékű és jelzálogjoggal rendelkező lakást vásároljanak.
Az új hitelfelvevőnek történő újbóli kibocsátás folyamata szabványos: a bank elintézi a formaságokat, az adós pedig csak a tartozáskötelezettségek eladásáról ír alá megállapodást.
Lehetőség van arra, hogy a felhalmozott kamattartozásokat magának kell kifizetnie, mivel ezeknek semmi közük az elidegenített ingatlan értékéhez. A törvény szerint a tulajdonos fizet a szolgáltatásokért a hitelforrások felhasználásáért. Ha a tranzakció időpontjában a tartozás tőkeösszegét már kifizették, és az egyenleg kisebb, mint a lakás ára, az eladó kifizeti a különbözetet.
Ez az opció lehetővé teszi a hitelfelvevő adósságának a hitelintézethez történő átruházását és az új hitelfelvevőre történő átregisztrálását. A bank megállapodást köt a vevővel az adósság egy részének átruházásáról. Ennek eredményeként az új hitelfelvevő jelzálog lakást és hiteltartozást kap.
A hozzárendelési eljárás szabványos. A leendő ügyfél dokumentumokat készít a kölcsönről, megerősítve fizetőképességét. A jelölés jóváhagyását követően az objektumot kiértékelik. Ezután a bank újra regisztrálja az ingatlant a Rosreestrnél, és a hitelfelvevő aláírja a tartozás-átruházási szerződést.
A hitel újbóli kibocsátásakor bármely bank vásárolhat adósságot. Ezután a kölcsönt átutalják neki. A pénzintézet viszont saját hitelt nyújt az adósság törlesztésére.
Ma ez a lehetőség gyakori, mivel a banki struktúrák évente változtatják a kölcsönök kamatát. Ha a hitelfelvevő talál számára vonzó feltételekkel rendelkező pénzintézetet, megpróbál refinanszírozni egy jelzáloghitelt, és átutalni az adósságot egy elfogadható kamatú banknak.
Ez a lehetőség mindenképpen előnyös a hitelfelvevő számára. Amit nem lehet elmondani a bankról: az adósság előtörlesztése esetén nyereséget veszít, ezért ritkán vállalja a refinanszírozást, vagy jelentős bírságot szab ki a hitelfelvevőre a veszteségek fedezésére.
A fő dolog, amit a jelzálog -vevőtől kell megtudni, a saját pénzének összege és a maximális hitel. Ha a jelzálogjogosult személyes erőforrásai elegendőek a lakástulajdonosnak a bank felé fennálló tartozásának felszámolásához, és a számára biztosított hitelkeret elegendő a tranzakció második részének kifizetéséhez, akkor az ilyen jelzálog -vevő lehet vevő.
Kényelmes egy példa segítségével tanulmányozni a műveletek algoritmusát:
A lakás ára 2 millió rubel, a hitelfelvevő tartozása 800 ezer rubel. A vevőnek 1 millió saját pénze van, a bank millió forinton belül jelzálogot hagyott jóvá számára. Ha házat akar venni, 800 ezer rubelt ad az eladónak a pénzéből. letétként az adósság felszámolására.
Ezután a hitelkezelővel eltávolítják a terhet a Regpalatról. Ezenkívül az értékesítő fél benyújtja a vevő pénzügyi intézményének a második jelzálogjog és jelzálogjog megszerzéséhez szükséges dokumentumok listáját:
A különböző szervezeteknek saját követelményeik vannak a dokumentumokkal kapcsolatban, ezért szükséges a részletek tisztázása a helyszínen.
Amikor az alkalmazottak előkészítették a szerződést és a jelzáloghitelt, adásvételi számlát készíthet az illetékes hatóságoknál történő regisztrációval. A vevő a fennmaradó kétszázezer készpénzt átadja a másik félnek. A tranzakció sikeres befejezése és regisztrálása után az eladó megkapja a fennmaradó összeget (egymillió rubelt) a vevő bankjától a letétkezelőn keresztül.
A jelzáloghitelek piacának szilárd szereplője az orosz Sberbank. Nem utasítja el, hogy újra nyilvántartásba vegye ügyfeleinek a tartozást, és lehetőséget talál arra, hogy további előnyöket szerezzen egy ilyen ügyletből. Ha a hitelosztály véleménye szerint a jelzálogkölcsön eladásának indoka érvényes (például nem tudja kiegyenlíteni a tartozásait), a Sberbank vállalja, hogy visszakapja befektetéseit. Az intézmény saját internetes erőforrással rendelkezik az eszközök értékesítéséhez, beleértve a magánszemélyeket is, annak érdekében, hogy a lehető legtöbb érdeklődőt tájékoztassa az ingatlan értékesítéséről.
A bank nem tudja garantálni az eredeti hitelfelvevő számára biztosított feltételeket. Eladhat lakást Sberbank jelzáloggal, feltéve:
A tranzakció ezen változatával a Sberbank nem játszik megfigyelő szerepet: dokumentumokat készít, celláit biztosítja - teljes mértékben lebonyolítja a tranzakciót. Az eladó csak aláírja a dokumentumokat, a hitelkezelők maguk veszik fel a kapcsolatot a Regalatával.
Amint a vevő letette a szükséges összegeket a cellákba, a zálogkötelezett értesíti a Regalat -t az adósságkötelezettségek lezárásáról és a terhek eltávolításáról a házból. Az adásvétel nem jövedelmező a hitelfelvevő számára, mivel a bank nem törekszik az ingatlan magasabb áron történő eladására, a tartozást a lehető leghamarabb vissza kell fizetnie.
Mint minden pénzintézet, a VTB 24 is érdekelt abban, hogy forrásai időben visszatérjenek. Ebben a bankban értékesíthet jelzálog -lakást a hivatalos weboldalán keresztül, ahol kedvezményes feltételekkel kínálják fel a jelzáloggal terhelt ingatlanok megszerzésére vonatkozó ajánlatokat. Fontoljuk meg a készpénzes fizetés vagy a banki hitel lehetőségét minden fél számára megfelelő feltételek mellett:
Az ingatlanokat meghívott szakmai szakértők értékelik, olyan banki képviselők részvételével, akik ellenőrzik a megbeszélt összeg megfelelőségét az adósság összegéhez és a lakás piaci értékéhez.
Amikor kapcsolatba lép a VTB 24 hitelosztállyal a jelzálogjog értékesítésére vonatkozó javaslattal, készítsen el minden érvet az ilyen döntés elfogadhatósága mellett, valamint egyéb, a tranzakció szempontjából hasznos tényeket. A bank felelősségteljesen bánik az új ügyféllel, gondosan ellenőrzi fizetőképességét.
Az ingatlan tulajdonosának figyelembe kell vennie néhány árnyalatot, amikor azt értékesíti. Ha három évnél rövidebb ideig birtokolja az ingatlant, és azt felfújt áron adták el, az eladónak adót kell fizetnie az ingatlan eladása után. Ebben az esetben ez 13%.
A tranzakcióhoz a hitelfelvevő elkészíti a teljes dokumentumkészletet:
A törvény szerint a lakás- és jelzáloghitel pénzével vásárolt lakást az adósság végső törlesztése előtt nemcsak a banknak, hanem az Orosz Föderáció Védelmi Minisztériumának is el kell zálogosítania. A terheket nem csak akkor távolítják el, amikor az adósságot megtérítik, hanem azzal a feltétellel is, hogy a hitelfelvevő legalább 20 évig szolgált a hadseregben.
A lakáseladási konstrukció lehetővé teszi a célzott lakáshitel törlesztéséhez szükséges források keresését. Miért értesíti a hitelfelvevő a bankot és a Rosvoenipotekát arról a szándékról, hogy megszüntesse a lakásértékesítés terhét. A méret pontosítás alatt áll, és az adósságokat törlesztik. A tulajdonos átadja a megfelelő dokumentumot.
A Rosreestr regisztrálja a tulajdonjogot. Ezután a hitelfelvevő vevőt talál, és az ingatlant a szokásos rendszer szerint értékesíti.
Értékes tanács: az állampolgári vagy katonai jelzáloggal rendelkező hitelező bankok felé fennálló tartozás anyasági tőkéből visszafizethető. Ha az eladónak kisgyermekei vannak, a vevőnek tisztáznia kell, hogy a jelzálog mellett az anyasági tőkéből is vonzottak -e pénzt. Utóbbi esetben a gyerekek részesedést osztanak ki a lakásban, és a felnőtt gyermekek a bíróságon keresztül is kinyilváníthatják jogaikat. A bajok kizárása érdekében kérjen igazolást a család összetételéről és a bérlőkről, akik 2006 óta élnek a lakásban, amikor megjelent az anyasági tőke törvénye.
Ezt a lehetőséget az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 145. cikke. Ha a hitelfelvevő új lakást kíván vásárolni, a bank hozzájárulhat a biztosíték cseréjéhez. Ebben az esetben a letartóztatást a régi lakásból eltávolítják, és az új lakásra kötelezik, ami a meglévő jelzálogjog biztosítéka lesz.
A bankok úgy döntenek, hogy ilyen lépést tesznek 3-4 évvel a hitel sikeres kiszolgálása után. Ha késések (akár egyszeri) is előfordultak, a hitelfelvevő valószínűleg elutasításra kerül. Az ilyen csere egyéb feltételei mellett:
Bármelyik megvalósítási módot is választja a tulajdonos, jogainak regisztrálása párhuzamosan történik a terhek egyik lakótérből a másikba történő áthelyezésével.
Ha a jelzáloghitelt törlesztik, az ilyen lakás eladása nem különbözik a szokásos ügylettől, és a hitelező hozzájárulására már nincs szükség. Mi van, ha a bank megtiltja az ingatlanok értékesítését? Az ügyvédek kiskaput találtak arra vonatkozóan, hogyan adják el a lakást az ő figyelmeztetése nélkül.
Teljesen lehetséges a jelzálog-lakások eladása, bár nem gyorsan: az eljárás átlagosan 2-3 hónapot vesz igénybe. Keressen egy vevőt hirdetések vagy ingatlanforgalmazók segítségével. Ne elégedjen meg azzal a lehetőséggel, hogy a vevő eladja otthonát, és megvásárolja az Önét: az alternatívák láncolata növeli a kockázatokat és az időt. Ha a vevőnek van pénze, azonnal tárgyaljon az árról. Ha az összeget ismételten megváltoztatják, fennáll a valószínűsége, hogy elveszíti a vevőt.
Amikor minden alaki követelmény teljesül, a vevő a bank adósává válik, és a teljes összeget egyszerre, vagy az előző hitelfelvevőhöz hasonlóan részletekben fizetheti ki. Nem minden bank választja a második lehetőséget: a hitel már működik, minden kockázat kiszámításra került, és itt újra meg kell ismételni az összes dokumentációt. Jó, ha ezeket az árnyalatokat egyszerre veszik figyelembe a szerződésben.
Válassza ki az eladási opciót, és találkozzon a bankvezetővel annak tisztázása érdekében, hogy a megállapodás tartalmaz -e moratóriumot az adósság vagy a hiteltörténetre vonatkozó követelések korai visszafizetésére, és milyen feltételekkel találkozhat Önnel a bank. A szakértői konzultáció több információt nyújt, mint a dokumentumok független tanulmányozása. A lényeg az, hogy az eljárás jogilag tiszta, átlátható legyen mind a bank, mind a vevő számára.
Nagyon fontos az a kérdés, hogy lehet -e eladni egy lakást jelzálogkölcsönben. A jelzálog -ingatlanok egyes tulajdonosai pénzügyi nehézségekkel szembesülnek: számukra a havi kifizetések elviselhetetlenné válnak. Mások tágasabb lakások vásárlására vágynak. És még mások csak pénzt szeretnének keresni egy jelzáloggal.
Ezek és más tényezők elgondolkodtatják a tulajdonost a jelzáloghitel eladásáról. De az élettér nem tartozik rájuk teljesen. Tehát lehetséges -e eladni egy jelzáloggal megvásárolt lakást?
Azok, akik aggódnak e kérdés miatt, nyugodtan lélegezhetnek ki: a jelzálog -ingatlanokat a jelenlegi 2019 -ben lehet eladni. Csak az értékesítési eljárást kell kompetensen végrehajtani, a megállapított szabályok szerint. A szövetségi törvény jelzáloghitelezésre vonatkozó 29. és 33. cikke feljogosítja a hitelfelvevőt a jelzáloggal vásárolt lakás üzemeltetésére és eladására.
Ugyanakkor a jelzálog -lakás tulajdonosának emlékeznie kell a legfontosabb szabályra: a hitelintézet beleegyezése nélkül nem jogosult semmilyen tranzakciót végrehajtani lakással (beleértve az eladást). Ellenkező esetben az ingatlanra vonatkozó összes jogot átruházzák a bankra (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 301. cikke).
Négy módja van a lakáshitel eladásának:
Ez a módszer magában foglalja a vevő megtalálását, aki vállalja, hogy teherrel vásárol lakást, és pénzt ad az eladónak az adósság fennmaradó részének idő előtti kifizetésére. Nem könnyű ilyen vevőt találni: a lakás terhei gyakran elriasztják a potenciális vásárlókat.
A jelzálog -hitelek korai törlesztési rendszere releváns az épülő lakás eladásakor. A jó elrendezésű új épületek lakóterülete iránt nagy a kereslet, és egy lelkiismeretes fejlesztőnek általában nincs vége a vásárlók felé azoknak a lakásoknak, amelyek az építés utolsó szakaszában vannak.
Hogyan zajlik a lakás eladásának eljárása a jelzálog -előtörlesztési rendszer keretében? Az első lépés a bank hozzájárulásának beszerzése. A hitelfelvevőnek meg kell adnia a hitel előtörlesztésének okát, mert az nem túl jövedelmező a bank számára. Az eljárás további lépései:
Legfontosabb ajánlás az eladónak: nem szabad elrejtenie a potenciális vevő elől azt a tényt, hogy az eladott ingatlant a bank biztosítja. Az ilyen magatartást úgy kell tekinteni, hogy a vevőt bevonják az átverésbe.
Maga a tranzakció egyszerű. A lényeg az, hogy mindent a törvény szerint tegyünk. Tegyük fel, hogy a vevőnek tetszett a lakás, és úgy döntött, hogy megvásárolja, tudva, hogy az ingatlan meg van terhelve. A tranzakció további menete a következő:
Amikor ezt a konstrukciót jelzálog -lakás értékesítésére használja, a bank már nem jár külső megfigyelőként. Elejétől a végéig lebonyolítja a tranzakciót, kiállítja a celláját, foglalkozik az összes dokumentummal. Csak aláírások szükségesek az eladótól. A banki alkalmazottak önállóan felveszik a kapcsolatot a Regalatával.
A jelzáloghitel vásárlója a pénzt a hitelező széfjébe helyezi, és a lakás költsége és a jelzáloghitel tartozás közötti különbséget egy másik széfbe helyezi. Továbbá a bank tájékoztatja a Regpalatát a hitel kifizetéséről, és a teher eltávolításra kerül az értékesítési tárgyból.
Egy ilyen konstrukció nem túl jövedelmező a hitelfelvevő számára: a bank nem különösebben érdeklődik a lakás magasabb áron történő eladása iránt. Fontos számára, hogy visszafizesse az adósságot, így elég, ha a tartozás összege megegyezik a lakás költségével.
Ez a módszer magában foglalja azt, hogy a hitelfelvevő eladja a bank felé fennálló tartozásait. Ebben az esetben a jelzáloghitelt újra kiadják az új hitelfelvevőnek. A bank megállapodást köt a vevővel a kölcsön fennmaradó részének átutalásáról. Így az új hitelfelvevő a jelzálog -lakás tulajdonosa és a kölcsön adósává válik.
Sok vevő maga is teher alatt szeretne lakást vásárolni, mert a jelzálog -ingatlant gyakran alacsonyabb áron kínálják. Az ilyen vevők esetében a jelzáloghitel megszerzésének folyamata majdnem megegyezik a szokásos módszerrel:
Csak a bank foglalkozik a fedezet Rosreestr-ben történő újbóli nyilvántartásba vételével. A hitelfelvevőnek csak alá kell írnia egy dokumentumot a tartozási kötelezettség átruházásáról.
A kölcsön újbóli nyilvántartásba vétele esetén más hitelintézet is vehet részt vevőként. Ilyen helyzetben a jelzáloghitelt átutalják a banknak, amely az új kölcsönt nyújtotta, hogy visszafizesse a régit. Manapság ez elég gyakori jelenség, mivel a bankok minden évben csökkentik a hitel kamatát. Az a hitelfelvevő pedig, aki elfogadhatóbb kamatozású vagy lojálisabb feltételekkel rendelkező bankot talál, a jelzálogkölcsön újratermelésével az adósságot egy másik hitelintézetre utalja át.
A hitelfelvevő számára ez az eljárás kétségtelen előnyökkel jár. Azonban nem minden bank fogadja el az ilyen megállapodást: egyes bankok semmilyen ürüggyel nem engedélyezik a továbbhitelezést, mások büntetést szabnak ki a hitelfelvevőre, ami néha jelentős összegeket is elér.
A jelzáloghitel -eladónak figyelembe kell vennie egy figyelmeztetést: ha az ingatlan kevesebb mint 3 éve a tulajdonában van, és magasabb áron értékesítik, akkor adót kell fizetnie a lakás eladása után (13%).
A törvény szerint a célzott lakás- és jelzáloghitellel vásárolt lakások a hitel teljes törlesztéséig nemcsak a hitelintézet, hanem az Orosz Föderáció Védelmi Minisztériuma záloga is.
A terheket csak a kölcsön teljes törlesztése és a hitelfelvevő 20 éves szolgálati ideje után távolítják el a lakásból. Az ilyen lakások eladási rendszere általában magában foglalja az IDC törlesztéséhez szükséges pénzeszközök keresését.
A tranzakciós algoritmus a következő:
Fontos: a Rosvoenipoteka felé fennálló tartozás törlesztéséhez (valamint a tartozás egy részének a hitelező bank felé történő kifizetéséhez polgári jelzálogjog esetén) felhasználhatja az anyasági tőke keretében kapott pénzeszközöket.
Jelzáloghitel -értékesítési eljárás lefolytatása megköveteli a hitelfelvevőtől, hogy készítsen teljes dokumentumcsomagot... Mit tartalmaz?
Így lehetőség van olyan lakás eladására, amely jelzálogjogon van. És még több szempontból is. A legfontosabb, hogy az eljárást helyesen hajtsa végre, anélkül, hogy semmit sem titkolna sem a bank, sem a vevő elől.
