A kereslet fogyasztói preferenciákon alapuló szegmentálása az objektumok osztályai és formátumai szerint lehetővé teszi a bevételek és kiadások összegének és szerkezetének optimalizálását, figyelembe véve a piacon kialakult szerződéskötési gyakorlatot.
Ugyanakkor a kereskedelmi ingatlankezelés számára nem kevésbé fontos figyelembe venni a célmutatókra gyakorolt hatást olyan szegmensekben, mint például a "horgony" bérlő kiválasztása az objektum koncepciójával összhangban, az elosztás az ügyfelek között.
Kerülni kell a horgony- és egyéb bérlők belső elrendezésének hibáit, különösen a „horgonyok” elhelyezését az 1. és 2. emeleten, ezzel megfosztva az eladókat a bevétel felett elhelyezkedő kapcsolódó termékektől. Ha a bevásárlóközpont „horgonyává” egy nagy áruházat terveznek vonzani, akkor érdemes számolni, hogy lesz-e elég hely a kapcsolódó és kiegészítő árukat, szolgáltatásokat kínáló többi bérlő számára. A horgonybérlőre viszonylag alacsony árak vonatkoznak.
A lakóingatlanok piacán a szegmentációhoz olyan jellemzők használhatók, mint az ügyfelek életkörülményeikkel való elégedettségének mértéke és a lakásszerzés (javító) megfizethetősége.
Az így kapott és feldolgozott eredmények alapján csoportosítják azokat a területeket, ahol az új lakások iránti kereslet a piaci átlaggal megegyező, alacsonyabb vagy magasabb lesz, abból a feltételezésből kiindulva, hogy a válaszadók ugyanazon a helyen kívánnak lakást vásárolni. ahol jelenleg élnek.
A célszegmensekben a kereslet kapacitásának, illetve annak kerületi megoszlásának értékelésekor a társaságnak figyelembe kell vennie a kerületek abszolút jellemzőit is: lakosságszám, népsűrűség, átlagos lakásterület stb. Ez lehetővé teszi a piaci potenciális kereslet nagyságának és szerkezetének pontosabb előrejelzését, valamint a vállalat kilátásainak meghatározását.
A piac szegmentálásához az ügyfelek fizetőképessége és a lakhatás számukra megfizethetősége alapján lehetőség van a fizetési módok megválasztásában preferenciák alkalmazására: saját költségen, közös építésben való részvétellel, megtakarítási konstrukciók segítségével lakásszövetkezetek és társasházak, valamint jelzáloghitelek révén mind az építkezéshez, mind a kész lakásvásárláshoz stb.
2. Árgazdálkodás az ingatlanpiacon
2.1. Árképzési stratégiák kidolgozása és megvalósítása
Stratégiai árképzés az ingatlankezelésben. Az árazásban a megállapított jen és az átlagos piaci érték arányától függően a következő fő árképzési stratégiákat különböztetjük meg:
1) prémium árazás vagy „krémlefölözés”, amely magában foglalja az innovatív és tekintélyes ingatlanpiaci objektumok és szolgáltatások magas árának meghatározását, lépésről lépésre történő prémium stratégiát (következetes árcsökkentés) és „árernyőt”;
2) semleges árképzés - a vezető követése, a piaci és versenytársak árakra, a termékdifferenciálásra (ingatlan és szolgáltatások), a piacszegmentációs stratégiára és a minimális elegendő nyereségre összpontosítva;
3) áráttörés vagy "alacsony ár" stratégiák – költségvezető, veszteséges vezetés.
Az áttörést jelentő stratégiákat az jellemzi, hogy az árakat olyan szinten határozzák meg, amelyet az ügyfelek alacsonynak vagy mérsékeltnek érzékelnek a javasolt ingatlan vagy szolgáltatás ingatlanpiaci gazdasági értékéhez képest. A cég piaci részesedésének és értékesítésének növelésére szolgálnak, ami a teljes bruttó profit növekedését eredményezi, még kis mértékben az egységárban is.
A prémium árképzési stratégiát az áruk vevő által becsült értékéhez képest felfújt árak kialakítása jellemzi. Ez az aránytalanság a vevők egy szűk csoportja igényeinek legteljesebb kielégítése érdekében prémium felárat tartalmazó áron történő értékesítésből származó nyereséget eredményez. Semleges árazás esetén az eladó által kínált ár megfelel az ingatlanpiac célszegmensében elvárt „ár-érték” aránynak.
Az árazási stratégiák közötti különbségeket nem az ingatlanpiacon egy objektum és szolgáltatás árának értéke határozza meg, hanem az, hogy a jelenlegi és potenciális ügyfelek hogyan érzékelik azokat a többi piaci szereplő ajánlataival összehasonlítva. Például az orosz piacon a kiváló irodaterületek bérleti díjai abszolút értékben magasak lehetnek, ugyanakkor a külföldi vállalatok számára alacsonyak lehetnek a hasonló helyiségek nemzetközi bérleti díjaihoz képest. Ezért ezeknek a megcélzott ügyfeleknek a magas díjak meghatározása egy áttörést jelentő árstratégia, nem pedig egy „tejszín lefölözés” eredménye lesz.
A hatékony átfogó ingatlanpiaci árpolitika kialakítását és megvalósítását a következő blokkokra kell felosztani.
1. Árképzési stratégia készlet kidolgozása, figyelembe véve az ingatlanpiacon lévő tárgy életciklusának szakaszát, valamint:
A célszegmensek preferenciáinak kutatásának és elemzésének eredménye, a javasolt objektumért többet (vagy kevesebbet) fizetni való hajlandóság felmérése;
A költségek értékei és szerkezete, amelyet az objektumra meghatározott áron kell fedezni;
Versenykörnyezet - a versenytársak lehetséges akciói az árajánlatok tekintetében a cél ingatlanpiacokon.
2. Szolgáltatások és ingatlanok árkezelése annak meghatározásának és alkalmazkodásának mechanizmusai alapján.
Ez a megközelítés nemcsak rövid távú, hanem hosszú távú versenyelőnyök elérését és fejlesztését is magában foglalja. Az árazási stratégia szempontjából vizsgálják az alkalmazott árak érvényességét, hogy megállapítsák, mi lesz az eredmény, és hogyan felel meg az alapkezelő társaság (ingatlanértékesítő) céljainak. Például, ha egy fejlesztő csökkenti ingatlanaik árait annak érdekében, hogy aktívan vonzzon további ügyfeleket, lehetővé teszi a bevételek rövid távú növelését. A visszaesés által kiváltott esetleges árháború azonban közép- és hosszú távon veszteségessé válik, ha a fejlesztő költségei magasabbak az iparági átlagnál.
Az ilyen negatív következmények elkerülhetők a célpiacok versenyfeltételeinek, valamint az ingatlan fogyasztói értékének felmérésével. Tökéletes verseny körülményei között, amikor az egyes résztvevők részesedése nem haladja meg az 1-2%-ot, a legcélszerűbb az átlagos piaci szint alapján meghatározni az arányt. A monopolisztikus verseny mellett a bérleti díjak maximalizálhatják a nyereséget a már elfoglalt szegmensekben, vagy a költségek alatt lehetnek az új piaci résekbe való behatolás időszakában.
Az oligopolisztikus ingatlanpiacot a versenyképes árképzési stratégiák lehető legnagyobb választéka jellemzi. Ha az alapkezelő társaság az egyik vezető, akkor a ráta olyan szinten állítható be, amely a maradék kereslet figyelembevételével a maximális aktuális profitot biztosítja. A követő cégnek pedig az árképzésben a vezetők árfolyamaira kell koncentrálnia a szolgáltatások minőségéhez, az ingatlan műszaki, üzemeltetési és fogyasztói tulajdonságaihoz stb.
Tanfolyamok tudományágonként
Az "Árak az ingatlanpiacon" témában
Bevezetés
Az ország normális piaci viszonyok alakulásának egyik fő mutatója az ingatlanpiac egészének és egyes ágazatainak állapota. Az ingatlanpiac minden nemzetgazdaság nélkülözhetetlen eleme, mert az ingatlan a nemzeti vagyon legfontosabb részét képezi, amely a világ vagyonának több mint 50%-át teszi ki. Ingatlanpiac nélkül egyáltalán nem létezhet piac, hiszen a munkaerő, a tőke, az áruk és szolgáltatások stb. piacának rendelkeznie kell a jogszabályi tevékenységek végrehajtásához szükséges helyiségekkel. A hazai ingatlanpiac, mint gazdasági ágazat jelentőségét igazolja a nemzeti össztermékben való magas részesedés, az állami és önkormányzati ingatlanok (beleértve a földet is) elsődleges értékesítéséből, bérbeadásából származó költségvetési bevételek magas szintje. , az ingatlanadókból és az azzal lebonyolított tranzakciókból a költségvetésbe beszedés magas szintje.
Bármilyen társadalmi struktúrában az ingatlan különleges helyet foglal el a társadalmi kapcsolatok rendszerében, amelyek működésével így vagy úgy összefügg az emberek élete és tevékenysége az üzleti élet, a menedzsment és a szervezés minden területén.
Az ingatlan, mint áru főbb fizikai jellemzői a következők:
egyediség és eredetiség;
stacionaritás;
létrehozásának időtartama és tartóssága.
Az alábbiakban megvizsgálom az ingatlanok, mint iparág sajátosságait, valamint a szentpétervári ingatlanok sajátosságait, a kereslet és kínálat dinamikáját ezen a piacon, felvázolom az egyes ingatlanok gazdasági és ökológiai állapotának jellemzőit. kerületeinek, hiszen ezen a környéken lakó megismerkedhet térsége előnyeivel és hátrányaival.
Részletesen tanulmányozzuk az ingatlanok árazási tényezőit, amelyek közvetlenül befolyásolják annak értékét. Azt is látni fogjuk, hogy milyen módszerekkel történik az ingatlanértékelés, ezek hátrányai és előnyei.
Végezetül pedig elemezzük az elsődleges és másodlagos ingatlanokra vonatkozó konkrét adatokat Szentpétervárral kapcsolatban.
1. Az ingatlanpiac lényege
„Az ingatlanpiac olyan mechanizmusok sajátos halmaza, amelyeken keresztül a tulajdonjogok és a kapcsolódó érdekek átruházódnak, az árakat meghatározzák, és a területet felosztják a különböző versengő földhasználatok között.
Teljesebb lesz az ingatlanpiacot az új ingatlanok létrehozásához és a meglévő ingatlanok üzemeltetéséhez kapcsolódó kapcsolatrendszerként definiálni. Az ingatlanpiac működésének fő folyamatai tehát az ingatlanjogok fejlesztése (létrehozása), kezelése (működtetése) és körforgása.
Az országos ingatlanpiac olyan regionális és helyi piacok összessége, amelyek aszinkron fejlettségben, ár- és kockázati szintben, az ingatlanbefektetések hatékonyságában, a jogszabályok állapotában, a politikai és társadalmi stabilitásban stb. jelentősen különböznek egymástól.
Az ingatlanpiacot, mint minden önszabályozó rendszert, a kereslet, kínálat, ár, infrastruktúra jellemzi. Az ingatlanpiac fő funkciói:
§ információk az árakról, a keresletről és a kínálatról;
§ közvetítés - kapcsolatok kialakítása a fogyasztók, a kínálat és a kereslet között;
§ szabad árképzés az ingatlantárgyakra és a tulajdonjogok védelme;
§ az ingatlantárgyakba történő befektetések újraelosztása; a vállalkozói szabadság biztosítása, a szociális programok hatékony megoldása.
A vállalkozói és kereskedelmi tevékenység szempontjából az ingatlanpiacnak (1. ábra) megvannak a maga előnyei és hátrányai.
Rizs. 1. Az ingatlanpiac előnyei és hátrányai
Az ingatlanpiac a piaci tér szerves része. Ebben, akárcsak más piacokon, „A kereslet és kínálat aránya határozza meg az árat, de az ár magassága határozza meg a kereslet és a kínálat arányát. Ha nő a kereslet, akkor nő az ár; de ha az ár emelkedik, a kereslet csökken, és ha az ár csökken, a kereslet nő. Továbbá, ha nő a kereslet, és így az ár, akkor a kínálat is nő, mert a termelés nyereségessé válik, tehát az ár határozza meg a keresletet és a kínálatot, a kereslet és a kínálat határozza meg az árat; Továbbá a kereslet határozza meg a kínálatot, a kínálat pedig a keresletet. Ráadásul ezek az ingadozások kiegyenlítődnek. Ha nő a kereslet és az ár a normál szint fölé emelkedik, akkor a kínálat nő; ez az emelés könnyen túllép a szükséges mértéken, és akkor az ár a norma alá esik.
1.1 Szentpétervár lakáspiaca
Jelenleg mintegy 4,8 millió lakos él Szentpéterváron, közel 44 ezer lakóépületben, amelyek összterülete megközelítőleg 92 000 ezer négyzetméter. m., közel 1.600.000 lakásban.
A lakások megközelítőleg 20%-a jó műszaki állapotú (amortizáció 0-20%), 50%-a kielégítő állapotú (21-40%-os értékcsökkenés), 30%-a nem kielégítő (30% feletti amortizáció), 15 millió négyzetméter. m-es lakásállomány nagyjavításra szorul Szentpétervár lakosságának csaknem 25%-a kommunális lakásokban él.
ü Beruházási projektek és önálló épületek piaca.ü Piaci irodahelyiség.
ü Piaci helyiségek.
ü Ipari és raktárhelyiségek piaca.ü Lakáspiac , amelyet a következő szegmensek képviselnek:
Elsődleges: – a mikrokörzetekben épülő többlakásos épületek;
- Felújított bérházak a belvárosban;
– építés alatt álló családi házak;
Másodlagos:
Központi lakások adásvétele;
- lakások a környéken.
Kiadó - rendes lakások
- komfortos apartmanok
- szobák.
A mérnöki felkészültségű, többé-kevésbé fejlett szolgáltató infrastruktúrával rendelkező területek hiánya, a lakosság alacsony vásárlóereje, a telekpiac fejletlensége miatt a magánházak piaca gyakorlatilag nem létezik.
A város kerületei.
Az ingatlan árát befolyásoló egyik fő tényező az elhelyezkedés. Szentpéterváron 13 körzet található, amelyek presztízsben, ökológiában, tereprendezésben, iparban, zajszintben, lakásállomány jellemzőiben, életkorában stb. különböznek egymástól. Az egyes kerületek részletes leírását lásd az 1. mellékletben
A gazdasági, környezeti adottságoknak, a kereslet-kínálat hatásának megfelelően a kerületeket a legrangosabbak közül rangsoroljuk:
v Központi
v Admiralteisky
v Vasileostrovskiy
kontra Moszkva
v Primorszkij
v Petrogradszkij
v Kalininsky
v Vyborgsky
v Frunzensky
v Krasnogvardeisky
v Nyevszkij
v Krasznoselszkij
v Kirovszkij
Távolság a metróállomásoktól.
3 megállónál nagyobb távolság esetén 10-15% lehet az árcsökkenés
Konkrét példákat kerületenként, leírással az 1. számú mellékletben láthat.
2. Árképzési módszerek
Az ingatlanok értékelése, piaci értékének meghatározása az ilyen típusú ingatlanok irányadó áraként, összetett kérdés, amelyet szakképzett, erre a tevékenységre állami engedéllyel rendelkező személyek végeznek.
Az értékelés számos módszerrel történik, amelyek eredményeit egymással össze kell hangolni. A különböző módszerekkel kapott eredmények „koordinációs eljárása” nem korlátozódik a számtani átlag kiszámítására, hanem megköveteli az egyes megközelítések jelentőségének mérlegelését egy adott helyzetre, értékelési célokra, ingatlantípusra és egyéb körülményekre.
Vegyünk néhányat közülük: összehasonlító, jövedelmező és költséges.
2.1 Összehasonlító módszer
A módszer alapelvei a következők: kereslet és kínálat, függőség, arányosság és helyettesítés. Előnyeinek felsorolásából kiemelhető: egyszerűség és áttekinthetőség, hiszen nyilvánvaló összehasonlításokon alapul; lehetővé teszi a különböző alapokon történő beállítást; statisztikailag érvényes becsléseket ad.
Az értékelés összehasonlító megközelítése olyan értékelési módszerek összessége, amelyek egy ingatlan objektum és annak analógjainak összehasonlításán alapulnak, és amelyekre vonatkozóan vannak információk a velük folytatott tranzakciók árairól.
Az ingatlanértékelés összehasonlító módszerének alkalmazásának feltételei:
1. Az objektum nem lehet egyedi.
2. Az információknak kimerítőnek kell lenniük, beleértve a tranzakciók lebonyolításának feltételeit is.
3. Az értékelt ingatlan összehasonlítható analógjainak értékét befolyásoló tényezőknek összehasonlíthatóaknak kell lenniük.
Az összehasonlító megközelítés a következő elveken alapul:
helyettesítések;
egyensúly;
· Igények és ajánlatok.
Az összehasonlítható objektumoknak ugyanabba a szegmensbe kell tartozniuk, és a velük folytatott tranzakciókat az erre a szegmensre jellemző feltételekkel kell végrehajtani:
expozíciós idő. Kiállítási időszak – az az idő, amíg az objektum a piacon van;
az ügylet alanyainak függetlensége. A függetlenség azt jelenti, hogy az ügyleteket nem piaci áron kötik meg, ha az eladó és a vevő:
kapcsolatban vannak;
· a holding és egy független leányvállalat képviselői;
eltérő kölcsönös függőség és kölcsönös érdek;
zálogjoggal vagy egyéb kötelezettséggel terhelt tárgyakkal bonyolítják le a tranzakciókat;
· elhunyt személyek ingatlanának értékesítésével stb. foglalkoznak;
befektetési motiváció, amelyet a következők határoznak meg:
· a befektetők hasonló indítékai;
· hasonló a tárgyak legjobb és leghatékonyabb felhasználásához;
az épület állapotromlási foka.
Az ingatlanértékelés során az analóg objektumok kiválasztásának fő kritériumai:
1. Ingatlan tulajdonjoga.
A tulajdonjogi korrekció a piaci és a szerződéses bérleti díjak különbsége, mivel a teljes tulajdonjogot a piaci bérleti díjak és a rendelkezésre álló folyó finanszírozás alapján határozzák meg.
2. A tranzakció finanszírozásának feltételei.
A tranzakció atipikus finanszírozási feltételei esetén alapos elemzés szükséges, melynek eredményeként módosításra kerül sor.
3. Az értékesítés feltételei és időpontja.
4. Helyszín.
5. Fizikai jellemzők.
De az egyik és a fő hátránya a megbízható információ mennyisége, amely csak a tömeges ingatlanpiacokon szerezhető be, és idővel a megszerzett információk elavulnak, és az értékelés megbízhatósága csökken; és nem veszi figyelembe az elvárásokat.
2.2 Jövedelemértékelés módszere
Ez az értékelési módszer folyamatosan ismétlődő megfigyeléseken alapul – minél magasabb az ingatlan bevétele, annál drágább.
A jövedelmi megközelítés az ingatlanok pillanatnyi értékét a jövőbeli pénzáramlások jelenértékeként értékeli, azaz tükrözi:
· milyen minőségű és mennyiségű bevételt hozhat az ingatlan élete során;
· specifikus kockázatok mind a vizsgált objektumra, mind a régióra nézve.
A bevételi megközelítést a következők meghatározására használják:
befektetési érték, mivel a potenciális befektető nem fizet többet egy tárgyért, mint az ebből az objektumból származó jövőbeni bevétel jelenlegi értéke;
piaci értéke.
2.3 Bekerülési érték értékelési módszere
A költségszemlélet olyan értékelési módszerek összessége, amelyek az értékelés tárgyának helyreállításához vagy cseréjéhez szükséges költségek meghatározásán alapulnak, figyelembe véve a halmozott értékcsökkenést. Azon a feltételezésen alapul, hogy a vevő nem fizet többet a kész tárgyért, mint egy hasonló hasznosságú tárgy létrehozásáért.. A költségszemlélet előnyei:
Az új objektumok értékelésekor a költségalapú megközelítés a legmegbízhatóbb. Ez a megközelítés megfelelő vagy az egyetlen lehetséges a következő esetekben:
· az új építés költségeinek műszaki és gazdasági elemzése;
A meglévő létesítmény frissítésének szükségességének indoklása;
különleges rendeltetésű épületek értékbecslése;
· tárgyak értékelése a piac „passzív” szektoraiban;
· a földhasználat hatékonyságának elemzése;
· tárgybiztosítási problémák megoldása;
adózási problémák megoldása;
· az egyéb módszerekkel megszerzett ingatlan bekerülési értékének egyeztetésekor.
A költségalapú megközelítés hátrányai:
1. A költségek nem mindig egyenértékűek a piaci értékkel.
2. A pontosabb értékelési eredmény elérésére tett kísérletek a munkaerőköltségek gyors növekedésével járnak.
3. Az értékelt ingatlan beszerzési költségei és pontosan ugyanazon tárgy új építésének költségei közötti eltérés, mivel az építési költség becslése során a halmozott értékcsökkenést levonják.
4. A régi épületek újratermelési költségeinek problémás számítása.
5. A régi épületek, építmények halmozott elhasználódása mértékének meghatározásának összetettsége.
6. A telek épületektől elkülönített értékelése.
7. Az oroszországi telkek problémás értékelése.
Így az ingatlantárgy értékelésének három megközelítésének alkalmazása és a kapott eredmények megegyezése eredményeként megkapjuk az értékelt tárgy értékét, amelyet az értékelési jelentésben bemutatunk.
A költség végső értékének kiadásához a felhasznált információk teljességéből és megbízhatóságából adódó feltételezések és korlátozó feltételek figyelembevételét kell kísérni.
3. Árképzés és árképzési tényezők
Az ingatlanpiaci ajánlattétel tárgyának sajátosságaiból adódóan maga a piac is számos jellemzővel bír, és mindenekelőtt egyéni árképzés. A piaci szakértők az ingatlanok egyes kategóriáit az ár- és minőségi jellemzőik alapján különböztetik meg, ez a besorolás azonban feltételesnek mondható, mivel nehéz több olyan épületet vagy telket találni, amelyek alapvetően teljesen hasonlítanak egymásra. jellemzők.
Árképzés az ingatlanpiacon gyakran közvetlenül függ a régió társadalmi-gazdasági állapotától. Ezenkívül a piacot az eladók, a vevők és a bérlők kockázatainak bősége jellemzi. Tekintettel arra, hogy az ingatlantulajdonosok gyakran nehezen tudják eladni vagy bérbe adni ingatlanukat (kivéve azokat a piaci szegmenseket, ahol a kereslet jelentősen meghaladja a kínálatot), az ingatlanpiac nem likvid.
A fentiek mellett van még egy probléma. A szakértők gyakran nehezen tudják felmérni a valós piaci helyzetet, mert nehéz megbízható információt szerezni az ügyletekről, ellentétben például az értékpapírpiaccal, ahol ez bármikor elérhető. A fő elemzési eszköz itt a piac feltételes felosztása több szegmensre. Ennek kritériuma lehet az objektumok elhelyezkedése, minősége, rendeltetése, vagy akár a tulajdonságok egész sora.
Az ingatlan a legtartósabb áru, általában lényegesen magasabb áron, mint más áruk. A föld természeténél fogva örök, az épületek, építmények évtizedekig szolgálnak, a vállalkozások pedig határozatlan ideig jönnek létre. Egy ingatlan piaci értéke a legvalószínűbb eladási vagy vételi ár egy versenypiacon. Az ingatlan árát, mint minden más árucikkét, a kereslet-kínálat egyensúlya határozza meg.
Az ingatlankínálat az ingatlanteremtési hosszú ciklus miatt gyengén, rövid távon gyakorlatilag nem függ az ártól, ezért az ingatlanok árát rövid távon elsősorban a kereslet határozza meg. . Ez különösen a telekárak meghatározásában mutatkozik meg.
Mi határozza meg a keresletet? Számos befolyásoló tényező van, és ezek nem egyformán kombinálódnak különböző ingatlanok esetében, bár vannak általános minták. A konkrétság kedvéért térjünk ki a lakáspiacra, ahol a termék az ember lakhatását biztosító szolgáltatás.
Piacgazdaságban az árképzés a külkereskedelemben, valamint a belföldi piacon is meghatározott piaci helyzet hatására történik.
Az ingatlanpiacon az árak kialakulása külső és belső tényezők hatására történik. Vannak a következők külső tényezők csoportjai:
makrogazdasági tényezők;
Mikroökonómiai tényezők;
szociális helyzet a régióban.
Makrogazdasági tényezők jellemzik az ország gazdasági viszonyait. NAK NEK makrogazdasági tényezők közé tartozik:
bruttó hazai termék (GDP);
inflációs ráta;
Pénzügyi eszközök megtérülési rátái;
A pénz a lakosság kezében van;
A lakosság jövedelme;
A munkaképes lakosság foglalkoztatási szintje;
A kereskedelmi mérleg állapota;
Áruk és szolgáltatások fogyasztói árindexe.
Egyensúlyi piac és stabil gazdaság mellett az ingatlanárak növekedési üteme a nemzeti valuta inflációs növekedési ütemének és a GDP növekedési ütemének (általában 1-3%) összege.
Az orosz gazdaság állapota nagymértékben függ az üzemanyag- és energiakomplexum termékeinek exportjától. Az olaj- és gáziparban foglalkoztatott lakosság egy százaléka hozza a GNP negyedét. Így az olaj világpiaci árának jelenlegi szintje az egyik makrogazdasági tényezővé válik, amely hozzájárul a gazdasági növekedéshez vagy az árak csökkenéséhez az ingatlanpiacon.
Az oroszországi ingatlanpiac egyik jellemzője a kettős valuta, az ingatlan árának az amerikai devizához kötése a dollár árfolyamának, vásárlóerejének változásától való árfüggőség kialakulásához vezet Oroszországban.
A makrogazdasági tényezők meghatározó jelentőséggel bírnak az ingatlanértékelésben. Ha a makrogazdasági tényezők hatása viszonylag stabil, akkor az ingatlanpiac helyzetét a mikrogazdasági tényezők határozzák meg.
Mikroökonómiai tényezőkírja le az adott régió gazdasági helyzetét. Ezek közé tartoznak a következő tényezők:
Általános gazdasági helyzet a régióban;
A régió fejlődési üteme;
A munkaképes lakosság foglalkoztatásának diverzifikálása;
beruházási áramlás.
A gazdasági növekedés üteme Szentpéterváron az összoroszországi mutatók szintjén van.
A régió társadalmi helyzetét a következő tényezők jellemzik:
A munkaképes lakosság aránya a teljes népességen belül;
Migrációs áramlások;
Demográfiai helyzet;
A munkanélküliségi ráta a régióban.
Szentpétervár pozitív népességnövekedést mutat. A munkanélküliségi ráta a regisztrált munkanélküliséghez képest viszonylag alacsony szinten van.
Az ingatlanpiac belső tényezői közé tartozik:
intézményi tényezők;
A piac dinamizmusa (tehetetlensége);
A mennyiség dinamikája és a kereslet-kínálat aránya;
Az elsődleges és a másodlagos piac árainak aránya;
Információbiztonság és a piac nyitottsága.
intézményi tényezők amelyek az ingatlanpiacot érintik:
állami szabályozás;
Ingatlanügyletekkel kapcsolatos adószabályozás.
A kormányzati szabályozás az ingatlanpiac jogi keretét képező rendeletek kiadásából áll. A jogalkotási aktusoknak az ingatlanpiac működésére gyakorolt kétértelmű hatásának egyik legvilágosabb példája az Orosz Föderáció 2004. december 30-i 214-FZ „A társasházak közös építésében való részvételről” szóló szövetségi törvénye, amely 2005 áprilisában lépett hatályba. Egyrészt védi a részvényesek jogait, másrészt nagyon szigorú keretek közé állítja a fejlesztőket, aminek nem tudnak eleget tenni. Ennek eredményeként a bypass mechanizmusok fejlesztésének időszakában az elsődleges piacon a kínálat csökkenése következett be. Összességében a 2005-ös elsődleges piaci áremelkedés mintegy 20%-át a közös építésről szóló törvény elfogadása tette ki.
A regionális hatóságok külön szabályozásokat is elfogadhatnak, amelyek regionális szinten korlátozzák az ingatlanügyleteket.
Az ingatlanpiacot a tehetetlenség jellemzi. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy az átlagos expozíciós idő körülbelül két-három hónap. E tekintetben az ingatlanpiaci trendek az átlagár legkorábbi 2 hónapos változásában mutatkoznak meg.
Az ingatlanpiaci kereslet mennyiségét és dinamikáját a következő tényezők határozzák meg:
A lakosság fizetőképessége;
Változás a lakosság ízlésében és preferenciáiban.
Oroszországban az ingatlanpiacot a látens (rejtett) kereslet magas aránya jellemzi. A Világbank egyik projektje keretében végzett kutatás kimutatta, hogy a válaszadók 77%-a szeretne változtatni életkörülményein. Ennek oka az alacsony lakásellátás és a másodlagos piacon tapasztalható nagymértékű fizikai állapotromlás. Bár a szabványok szerint 10-15 évente nagyjavítást kellene végezni, valójában a jelenlegi Brezsnyevka és Hruscsov házakban már több mint 30 éve nem végeztek javításokat.
A következő, a kereslet növekedéséhez vezető tényező a lakosság komfortos lakásfelfogásának megváltozása: szűk előszobák, kis ablakok, alacsony belmagasság és a garázsfülkék hiánya – mindezek a jelek a jó fizikai állapotú lakást erkölcsileg a lakások kategóriájába teszik. elavult.
Tehát egészen a közelmúltig a kereslet fizetőképességét serkentő fő tényező a jelzáloghitel volt. Például 2006 első negyedévében 2005-höz képest megkétszereződött a jelzáloghitel-alapú tranzakciók aránya.
Meghatározzák a kínálat mennyiségét a piacon:
Az ingatlanobjektumok tartalékának jelenléte;
új építés volumene.
Az ingatlanpiaci árak emelkedésének fő oka a kereslet és kínálat között fennálló egyensúlyhiány a piacon.
Az egy lakás árát az átlagos árszinthez viszonyítva korrigáló paraméterek 3 kategóriába sorolhatók:
Állandó;
Feltételesen állandó;
Like-változók.
A lakás állandó paraméterei tükrözik a ház egészére érvényes jellemzőket. Ezek a paraméterek a következők:
Épület típusa.
A második csoportba azok a tényezők tartoznak, amelyeket a tulajdonosok általában nem tudnak megváltoztatni.
Teljes terület;
elrendezés;
Plafon magasság;
fal anyaga;
a helyiség természetes megvilágítása;
A lakás tájolása;
Erkélyek, loggiák;
Lift rendelkezésre állása;
Külső környezet.
A harmadik csoportba az otthon kényelmével kapcsolatos, feltételesen változó paraméterek tartoznak:
Padlók, mennyezetek, falak állapota;
Ablakok és ajtók;
Mérnöki kommunikáció;
Van egy telefon.
Az első két csoport pozícionálja a lakást, meghatározva, hogy melyik osztályba tartozik (elit, business osztály vagy turista osztály). A második csoport paramétereinek jellemzői egyértelműen befolyásolják az árak alakulását - növekedést vagy csökkenést. Ami a harmadik csoport paramétereit illeti, azok hatását az első két csoport kezdeti jellemzői határozzák meg. Mivel egy elit lakás standard felújítása nem növeli az értékét, hasonló hatás jelentkezik egy romos ház felújításának helyzetében is.
A lakóépület besorolásának hatása szinte az egyik fő paramétere a költségének.
Főleg az alábbiak érvényesek. lakóépületek osztályozása:
Speciális projekt;
Továbbfejlesztett elrendezés;
Sztálinka;
Hruscsov;
Brezsnyevka;
Pentagon;
Játékfilm;
Kis család.
A következő paraméter, amely meghatározza egy lakás költségét, az az anyag, amelyből a ház épül. Ennek a tulajdonságnak megfelelően osztályozás kiosztani házakat:
Fa;
blokk (monolit),
Panel;
Tégla.
A tömb- és panelházépítés új formáinak aktív fejlesztése ellenére továbbra is a téglaházak a legrangosabbak.
A lakás árát csökkentő tényezők között szerepel a legszélső emeleteken való elhelyezkedés. m2-es lakások a külső emeleteken 5%-kal olcsóbbak, mint a középső emeleteken.
Összegzésként elmondható, hogy a nem-lakás- és a lakóingatlan piacnak közös problémái vannak. Az egyik legfontosabb a kínálat alacsony mennyisége. A probléma megoldásához ösztönözni kell új ingatlan objektumok építését. Az a helyzet, amikor a jelzáloghitel intézményének bevezetésével a fizetőképes keresletet mesterségesen növelik, a kereslet és kínálat közötti szakadék növekedéséhez, ennek eredményeként új árkörhöz vezet.
A szentpétervári lakóingatlan-piaci árak városrészenkénti áttekintése 2009. október 12-én
2009 októberében az új épületek szegmensében kismértékben ingadoztak az árak. A Vasileostrovskiy járás 3,7%-kal, a Kirovskij járás 1,1%-kal nőtt, a Kalininszkij, Primorszkij, Vsevolozhskiy járás pedig kissé, hozzávetőleg 1,5%-kal csökkent.
A város legdrágább kerületei következetesen Petrogradsky, Central és Vasileostrovsky. A legolcsóbbak a Krasnoselsky, Pushkinsky, Vsevolozhsky kerületek.
A hét folyamán, 2009. október 13-ig a másodlagos lakások régiónkénti árai is más-más irányban mozogtak. A Vyborgsky és Kronshtadsky kerületek 1,6-1,7%-kal emelkedtek, a Krasznoszelszkij járás és a történelmi központ területeinek költsége 1%-kal nőtt, kivéve a Központi, amely 0,8%-kal esett, míg a Kolpinszkij, Kurortny, Kirovszkij kerületek enyhén csökkentek.
elsődleges piac
Terület:
BSN 06.10.09
BSN 13.10.09
Heti emelés: Havi áremelés Admiralteisky Vasileostrovskiy 87456.91 87423.01
Viborgszkij 64719,16 67117,18
Kalininszkij 73650,23 72494,39
Kirovszkij 76655,7 77529,52
Krasznogvardeszkij 66380,46 66380,46
Krasznoselszkij 62394,3 63172,25
Moszkva 75307,33 74818,77
Nyevszkij 70186,81 70072,63
Petrogradszkij 95780,2 95780,2
Primorszkij 70612,3 69611,52
Frunzensky 78338,78 78338,78
Központi 111607,78 111607,78
Vszevolozhsky 51063,96 50473,17
Kurortny 66924,91 66924,91
Petrodvorets 68231,9 68231,9
Puskinszkij 59879.04 59060.49
Régió 47434,53 47434,53
A fenti diagram mutatói alapján látható, hogy a legmagasabb szintű elsődleges lakások árai a Central, Petrogradsky és Vasileostrovsky kerületben figyelhetők meg.
És a leginkább hozzáférhető maradványok közül: Puskinsky, Vsevolozhsky kerületek és a régió.
A másodlagos lakáspiacon az árvezető térségekkel nem változik a helyzet. A pálma a központi, Petrogradsky, Vasileostrovsky, Admiralteysky és Moskovsky körzetekhez tartozik. A legolcsóbb területek Vsevolozhsky, Kolpinsky és Kronstadsky, valamint egy másodlagos lakás a régióban.
Másodlagos piac Elhelyezkedés: BSN 06.10.09 BSN 10.13.09 Heti növekedés: Havi áremelkedés 8% Vyborgsky 75.573,26 76.870,02 1,7% -0,6% Kalininsky 76.988,66 77.305,36 0,4% -5,8% Kirovsky 74.569,59 74218,1 -0,5% -1,6% Krasnogvardeisky 76.294,78 76.582,73 0,4% -2,3% Krasnoselsky 67962,91 68544,16 0,9% -1,8% Moszkva 86699,28 86429,26 -0,3% 0,0% Nevsky 75989,36 75930,78 -0,1% -2,4% Petrogradsky 88958,62 89828,75 1,0% -0,5% primorszkij 77878,05 77659,23 -0,3% -2,8% Frunzensky 75009,45 74914,66 -0.1 % -1,1% Közép 92.307,34 91610,1 -0,8% -1,6% Vsevolozhsky 57.825,61 57.427,06 -0,7% -1,8% Kolpinsky 64.403,89 63.614,55 -1,2% -3,3% Kronstadtsky 63.868,68 64.919,23 1,6% -1,2% Kurortny 72.031,32 71.572,05 -0,6% -0,5% Petrodvorets 65.000,87 65333,81 0,5% -7,4% Puskinszkij 75826,88 75612,84 -0,3% -3,9% megye 44296 44296 0,0% -5,5%
A másodlagos lakáspiaci árak a legnépszerűbb területeken a kereslet függvényében változnak.
A legdrágábbak a Central, Petrogradsky, Vasileostrovsky, Admiralteisky és Moskovsky kerületek, de a régió továbbra is a legelérhetőbb, mint korábban.
A fejlődésnek ebben a szakaszában az oroszországi ingatlanpiac a fejlődés szakaszában van, és a szakértők "vadnak" minősítik. Ennek oka a jogszabályi keretek tökéletlensége, az univerzális, jól kidolgozott ingatlanértékelési kritériumok hiánya, az ingatlanok minőségének és értékének ellentmondása, valamint az aggregált kereslet túlsúlya a kínálattal szemben. Különösen az olyan nagyvárosokban, mint Moszkva és Szentpétervár tapasztalható akut hiány a lakóingatlanokból, a kiskereskedelmi, irodai és ipari területekből, valamint az ezek építésére szánt, fejlett infrastruktúrával rendelkező telkekből. Jelenleg Szentpétervárnak növelnie kell a raktárterületet, valamint rekonstruálnia és újra kell terveznie a meglévő épületeket és építményeket. Nem elég hatékonyak a hitelezési mechanizmusok, különös tekintettel a jelzáloghitelezési programra, amely fennállása alatt nem ért el jelentős eredményeket. És most teljesen átmeneti összeomlást szenvedett.
4. Az ingatlanpiac fejlesztéseés annak előrejelzése
Az ingatlanpiac és egyes területeinek fejlettségi fokát a különböző országokban az uralkodó sajátos feltételek jellemzik, amelyek a vis maior helyzetektől, az egyes országok politikai és egyéb helyzeteitől függenek, valamint az ár és az érték meghatározásának fő irányai. 1 m2 egy adott típusú ingatlan.
Az Orosz Föderáció Gosstroy határozata meghatározta a teljes lakásterület 1 m² átlagos piaci értékét 2002 IV. negyedévére, hogy kiszámítsa a lakásvásárláshoz nyújtott ingyenes támogatások és kölcsönök összegét az állampolgárok minden kategóriája által a támogatásokat és a kölcsönöket a szövetségi költségvetés terhére nyújtják. Az Orosz Föderációban 1 m² lakásköltséget állapítottak meg (átlagosan 8850 rubel): az északnyugati régióban - 6860 rubel; a leningrádi régióban - 7000 rubel; a moszkvai régióban - 11 000 rubel; Szentpéterváron - 10 300 rubel; Moszkvában - 16 000 rubel.
Ugyanez a határozat határozza meg a déli szövetségi körzetben a 2002-es árvíz által sújtott polgárok ingyenes lakásépítési támogatásának kiszámításához a teljes lakóterület 1 m² átlagos költségét, a támogatások összege 8020 és 8500 rubel között változik. 1 m²-re.
Ezenkívül az 1 m²-es költséget havonta újraszámítják (a moszkvai kormány 2001. október 9-i 896. számú rendelete értelmében), amikor a moszkvai lakásépítéshez vagy -vásárláshoz nyújtott támogatásokat számítják ki. Az elmúlt hónapban ez a költség 95 rubellel nőtt. és 17 595 rubelt tett ki.
A számítási módszertan a nagybefektetők-fejlesztők adatain és a lakáspiaci elemzésen alapul. Ez egy tipikus panelház 1 m² árát veszi figyelembe tömegfejlesztési területen.
Célszerű egy konkrét példán keresztül tanulmányozni az átlagos lakáskínálati árat, mivel 1 m² lakás költsége két fő tényezőtől függ: az objektum elhelyezkedésétől és az építés típusától.
Szentpéterváron a legújabb trendek a következők:
1. Az ellátást tekintve a Kalininsky, Primorsky és Krasnogvardeysky régiók a vezetők (csökkenő sorrendben).
2. Az ajánlat vezetőinek átlagárai 500-550 USA dollár.
3. Az Admiralteysky kerületben a tipikus lakások olcsóbbak a környék alacsony presztízse és a nehéz közlekedési kapcsolatok miatt.
A moszkvai régióban célszerű megvizsgálni az 1 m2-es lakások árának változását a benne szereplő városokban.
A kereskedelmi ingatlanszektor 2002 eleji elemzése azt mutatta, hogy a legnagyobb kereslet a kiskereskedelmi és irodahelyiségek iránt van, amelyek többsége magas üzleti aktivitású területeken található.
Szentpéterváron ezek a kerületek közé tartozik a Central, Vasileostrovsky, Moskovsky és Petrogradsky. A városközpontban a tervezett üzlethelyiségek 56%-a, az irodaterületek 77%-a található. Valószínűleg a közeljövőben a Vyborgskaya Embankment stabil pozíciót foglal el az ingatlanpiac ezen szektorában. az ottani üzleti központok fejlesztése és újranyitása.
Következtetés
Az ingatlan az ország nemzeti vagyonának alapja.
Az ingatlanpiacot, mint minden önszabályozó rendszert, a kereslet, kínálat, ár, infrastruktúra jellemzi.
Mint minden más piacnak, az ingatlanpiacnak is megvannak a maga hátrányai és előnyei. A fő előnyök közül: több profitot érhet el, mint más piacokon a működési időszakra. És a hátránya: merev függőség a külső szabályozási feltételektől, a fogyasztói kereslettől, a befektetési lehetőségektől és a régiók építési komplexumától.
A piaci viszonyok rendszerében kiemelt helyet foglal el az árképzés problémája, ennek megfelelően ezen a piacon az árak változása számos tényezőtől függ. Árképzés az ingatlanpiacon gyakran közvetlenül függ a régió társadalmi-gazdasági állapotától, fejlődésétől és beruházásaitól. A szakértők gyakran nehezen tudják felmérni a valós piaci helyzetet, mivel nehéz megbízható információkat szerezni az ügyletekről. A fő elemzési eszköz itt a piac feltételes felosztása több szegmensre. Ennek kritériuma lehet az objektumok elhelyezkedése, minősége, rendeltetése, vagy akár egy sor olyan jellemző, amelyet ebben a kurzusmunkában részletesen megvizsgáltunk.
Az ingatlanbecslés, a piaci érték meghatározása az ilyen típusú ingatlanok irányadó áraként, összetett kérdés, amelyre speciális módszereket dolgoztak ki: összehasonlító, jövedelmező és költséges, hogy csak néhányat említsünk.
Az orosz ingatlanpiacot alacsony lakáskínálattal és a másodlagos piacon a fizikai leromlás magas mutatóival jellemezték.
Az új építések volumenének növekedését bonyolítja, hogy az önkormányzati hatóságok nem járulnak hozzá az új fejlesztők szabad belépéséhez az iparba anélkül, hogy engedélyt adnának nekik a telekosztásra.
A fejlődésnek ebben a szakaszában az oroszországi ingatlanpiac a fejlődés szakaszában van, és a szakértők "vadnak" minősítik. Ennek oka a jogszabályi keretek tökéletlensége, az univerzális, jól kidolgozott ingatlanértékelési kritériumok hiánya, az ingatlanok minőségének és értékének ellentmondása, valamint az aggregált kereslet túlsúlya a kínálattal szemben.
A teljes ingatlanpiac feltételesen felosztható földpiacra, lakáspiacra, nem lakáspiacra és kereskedelmi ingatlanpiacra. Az ingatlanpiacon az aukció tárgyának van egy sajátossága, amely megkülönbözteti más áruktól. A telek és az épületek rögzített helyéről beszélünk. E tekintetben az ingatlanügyletek a helyi piacokon a legaktívabbak.
Konkrét alany, amelynek jelenléte csak az ingatlanpiacra jellemző, az értékbecslő, aki a hatályos szabályozásnak, magának a piaci helyzetnek és egyéb szempontoknak megfelelően értékeli az ingatlantárgyak, valamint a telek értékét. telkek.
Az ingatlanpiaci ajánlattétel tárgyának sajátosságaihoz kapcsolódva a piacnak számos sajátossága van, és mindenekelőtt az árképzés egyénisége. A piaci szakértők megkülönböztetik az ingatlanok bizonyos kategóriáit, annak ár- és minőségi jellemzői alapján. De mégis, egy ilyen besorolást feltételesnek lehet nevezni, mivel nehéz több olyan épületet vagy telket találni, amelyek számos alapvető jellemzőben pontosan hasonlítanak egymáshoz.
Az ingatlanpiaci árképzés gyakran közvetlenül függ a régió társadalmi-gazdasági állapotától. Ezenkívül a piacot az eladók, a vevők és a bérlők kockázatainak bősége jellemzi. Tekintettel arra, hogy az ingatlantulajdonosok gyakran nehezen tudják eladni vagy bérbe adni ingatlanukat (kivéve azokat a piaci szegmenseket, ahol a kereslet jelentősen meghaladja a kínálatot), az ingatlanpiac nem likvid.
A fentiek ellenére van még egy probléma. A szakértők gyakran nehezen tudják felmérni a valós piaci helyzetet, mert nehéz megbízható információt szerezni az ügyletekről, ellentétben például az értékpapírpiaccal, ahol ez bármikor elérhető. A fő elemzési eszköz itt a piac feltételes felosztása több szegmensre. Ennek kritériuma lehet az objektumok elhelyezkedése, minősége, rendeltetése, vagy akár a tulajdonságok egész sora.
Bármely ingatlan árát, legyen az lakás, iroda vagy nyaraló, külső tényezők egész sora határozza meg. Különböző okok határozzák meg, hogy egy tárgy drágább, mint a másik, és fordítva, valamint az a tény, hogy az ingatlan egésze drágább vagy olcsóbb lesz.
A piaci árváltozások okainak elemzésekor minden külső tényezőt két fő kategóriába kell sorolni: - lokális és globális. A helyi tényezők közé tartoznak a különböző objektumok árkülönbségének jól ismert okai - ez a hely, az épület típusa, az objektum állapota, a kitöltése, a környezet. A helyi tényezők hatásának elszámolása az értékelés elméletében és gyakorlatában az úgynevezett korrekciók használatával fejeződik ki, amelyek szerint például egy földszinti lakás átlagosan 15%-kal olcsóbb, mint egy hasonló. átlagosan, és egy erkélyes lakás körülbelül 2%-kal drágább, mint az ugyanilyen, de erkély nélküli lakás. Ez a lista még sokáig folytatható.
Ismerve a helyi tényezők árbefolyásának mértékét, az ingatlanárak általános aktuális szintjének ismeretében megoldható az egyedi objektum értékelésének problémája. A helyi tényezők figyelembevétele azonban nem teszi lehetővé a piac egészének fejlődését, növekedésének vagy hanyatlásának előrejelzését. A piaci dinamika problémáinak megoldásához a globális tényezőkre kell figyelni. Ezek mindenekelőtt a makrogazdasági jellemzők: - a politikai és gazdasági helyzet, az adott város vállalkozásának és termelésének fejlettségi foka, az export és a beruházások volumene, a lakosság jövedelmi szintje.
Az árképzést befolyásoló összes tényező helyi és globális felosztása egy másik nagyon hasznos tulajdonsággal rendelkezik. A helyi tényezőket főként egy adott objektum paraméterei határozzák meg, de gyengén függnek az időtől. Például a téglaházak bizonyos arányban drágábbak, mint a hasonló panelházak. Hat, tizenöt és még több éve volt, egyértelmű, hogy ez a jövőben is így lesz. Valamint a külvárosi lakhatás valószínűleg olcsóbb lesz, mint a központban, és a park közelében lévő lakhatás drágább, mint az ipari övezet közelében. Az első közelítésben a lokális tényezőket időtől egyáltalán függetlennek tekinthetjük. Ha szerepük változáson megy keresztül, például a sztálinista házak presztízsének fokozatos csökkenése, vagy a cellás kommunikáció rohamos fejlődése miatt csökken a telefon szerepe a lakásban, akkor ez a folyamat évekig tart, és kézzelfogható változások következhetnek be. csak tíz-húsz év múlva figyelhető meg.
A gyakorlati tapasztalatok azt mutatják, hogy a kisméretű lakóingatlanok esetében célszerű egyszerűsített eljárás szerint végezni az értékbecslést, amely csak a piaci értékesítések összehasonlításának módszerén alapulhat. Az értékelés értékesítési összehasonlító megközelítése az értékelt ingatlan és más eladott vagy eladásra jegyzett ingatlanok közvetlen összehasonlításán alapul. A vásárlók gyakran elsősorban az eladó ingatlanokra alapozzák értékítéletüket. Az értékbecslők ezeket az információkat az eladott vagy bérelt ingatlanokra vonatkozó információkkal együtt is felhasználják. Ez a megközelítés a helyettesítés elvén alapul, amely szerint ha több hasonló alkalmasságú áru vagy szolgáltatás létezik, akkor a legalacsonyabb árú a legkeresettebb és a legszélesebb körben elterjedt. Lakás esetében ez azt jelenti, hogy ha látható a piacon (ami általában meg is történik), akkor az értékét általában egyforma vonzerejű lakás beszerzése árán állapítják meg, aminek cseréje nem sok időt vesz igénybe.
Az ingatlanok tömeges értékelése a homogén objektumok (lakások) nagy csoportja egyszerűsített értékelésének speciális megközelítése. Az ilyen értékelést egy bizonyos módszertan szerint hajtják végre: az értékelt objektumhoz meghatározzák a paraméterei rögzített halmazának megfelelő értékkészletét, majd az összes objektumra változatlan szabályok szerint az értéket. értékeléséből alakul ki.
A tömegértékelésnek megvannak a maga speciális alkalmazásai. Egy ilyen értékelésre példa a lakások „a Műszaki Leltári Hivatal (BTI) szerint” költségszemléletű értékelése. Egy kormányzati szerv végzi, és az adók és díjak meghatározására szolgál. A KTF-értékelés azonban nem a piaci értékre összpontosít. Ezért a felépítéséhez nincs szükség piaci információkra.
Hangsúlyozni kell a tényleges eladási ár és a piaci érték fogalmának megkülönböztetését. Az árak az eladói, a vevői és az eladási árra oszlanak.
Az eladó ára az az összeg, amelyet a tranzakció eredményeként saját magának kap. A vevő ára a lakásvásárlás összes költségének összege. Az eladási ár az a pénzösszeg, amelyet a vevő a lakásért az eladónak ad.
Eltérnek a közvetítők szolgáltatásaiért fizetendő összegben és a tranzakció feldolgozásának költségeiben. A közvetítő a lakás vásárlója és az eladó rendelkezésére állhat, de nem is. Az ügylet lehet biztosított vagy nem. Egy tranzakció lebonyolításának költségeit különböző módon lehet megosztani a résztvevők között. Ezért az eladási ár mint olyan jellemzi a lakást, a vevő és az eladó ára pedig nagymértékben függ az ügylet feltételeitől. Általános szabály, hogy ha az eladónak van közvetítője, akkor a fizetése levonásra kerül az eladási árból, és csökkenti az eladó árát, és fordítva, a vevő által a közvetítő szolgáltatásaiért fizetett fizetés növeli a vevő árat az eladási árhoz képest. Ugyanígy ezekre az árakra is hatással van a tranzakciófeldolgozási díj. Következésképpen az eladó és a vevő ára jelentősen eltérhet (akár 15% vagy több). Az eladási ár azonban minimálisan függ az értékesítési és tranzakciós feldolgozási mechanizmus sajátosságaitól, és maga a lakás sajátosságai határozzák meg. Célszerű tehát modellezni az eladási ár függését a lakás számos paraméterétől.
Definíciója szerint egy ingatlan piaci értéke azoktól a tényezőktől függ, amelyek meghatározzák az ingatlan értékesítésének átlagos vagy valószínűbb piaci árát az ügylet szokásos körülményei között.
Az osztályozás első szintjén objektív és szubjektív tényezőkre oszthatók fel.
A piaci érték meghatározásakor objektív tényezőket veszünk figyelembe. Ami a szubjektív tényezőket illeti, ezek egy adott vevő, eladó vagy közvetítő ügylet megkötésekor tanúsított magatartásához kapcsolódnak, részben nem határozzák meg közvetlenül annak gazdasági feltételei (temperamentum, tudatosság, őszinteség, türelem, hiszékenység, személyes tetszés és ellenszenv stb. .).
Az objektív tényezők elsősorban a gazdaságilag meghatározóak, végső soron az egyes ügyletek átlagos árszintjét.
A gazdasági tényezők a következőkre oszthatók: makrogazdasági és mikrogazdasági. Az elsők között az általános piaci helyzettel kapcsolatos tényezők szerepelnek: a régió ingatlankeresletének kezdeti biztonsága; az új építés és átépítés volumene és szerkezete; migrációs tényezők; ügyletek jogi és gazdasági feltételei; az infláció szintje és dinamikája; dollár árfolyama és dinamikája. A mi körülményeink között a következő hosszú távú tényezők is feltüntethetők a gazdasági tényezők csoportjában:
Mikroökonómiai tényezők jellemzik az egyes tranzakciók objektív paramétereit. Ezek közül kiemelten fontosak azok, amelyek leírják az ügylet tárgyát (lakást). A tranzakció jellegével és a fizetési feltételekkel kapcsolatos tényezők is jelentősek. A tranzakciók lebonyolításának és fizetésének főbb eljárásai kidolgozásra kerültek. Ezért a lakások piaci értékének tömeges értékelésekor az ügylet tipikus (átlagos) jellege alapján lehet és kell is vezérelni, ezt a tényezőt állandónak tekinteni, és a lakások piaci értékének meghatározásakor ne vegyük figyelembe. Ekkor egy lakás fix időpontra becsült piaci értékét (átlagárát) a paraméterei (jellemzői) határozzák meg használati értékként.
Az ingatlanpiac fejlődésének főbb irányzatai és jellemzői
A lakáspiac az orosz ingatlanpiac legnagyobb szegmense. 2012-ben a Rosstat szerint a lakások kiskereskedelmi árai nőttek: az új épületekben - 10,2%-kal, a másodlagos szektorban - 16,8%-kal (2012 és 2011 IV. negyedévének átlagárainak aránya). A négyzetméterköltség-különbség növekedésének irányába mutató tendencia is megfigyelhető: 2012 elején az új lakások 13,4%-kal olcsóbbak voltak, mint a már tulajdonosok, a végén pedig 14,6%-kal. 2012 IV. negyedévében az elsődleges lakás átlagos kiskereskedelmi négyzetméterára 48162,5 rubel volt, a másodlagosé 56369,5.
Az új lakások üzembe helyezése 2012-ben elérte a 65,2 millió négyzetmétert. m., növekedés a tavalyi adathoz képest - 4,7%. Ez alacsonyabb a 2011-es növekedési ütemnél, amikor 6,6%-kal több lakás épült, mint 2010-ben. Az orosz állampolgároknak azonban kevesebb lehetőségük van saját lakásvásárlásra. Egyrészt a bevételek csökkennek a kiadások növekedésével; másrészt a jelzáloghitelek kamatai, bár nem sokkal, de emelkedtek. Ennek ellenére kölcsönt vettek fel: az AHML adatai szerint 2012-ben 870 ezer hitelt adtak ki (28%-kal több, mint 2011-ben), több mint ezermilliárd rubel értékben (44%-kal több).
Az oroszországi kereskedelmi ingatlanok szegmense 2012-ben 6,5-7,9 milliárd dollárt vonzott a különböző elemző ügynökségek becslései szerint. Abban mindenesetre mindenki egyetért, hogy a beruházások volumene csökkent az előző évhez képest. Az irodai szektor továbbra is vonzó – a tranzakciók 40,9%-a esik rá. A raktárkomplexumok azonban aktívan épülnek, a beruházások volumene 34%-kal nőtt 2011-hez képest. Tovább növekszik a bevásárlóközpontok iránti érdeklődés is.
Az irodai és kereskedelmi ingatlanokba történő befektetés sajátossága, hogy a befektetők előnyben részesítik a kész munkatárgyakat. A Welhome számításai szerint az ilyen felvásárlások jövedelmezősége elérheti az irodák esetében a 9-9,5%-ot, a bevásárlóközpontok esetében pedig a 10-10,5%-ot. Megtérülési idő - 8-14 év. 2012 eredményeként Oroszország a 7. helyen végzett Európában a kereskedelmi ingatlanokba történő befektetések tekintetében.
A raktárak és vállalkozások épületeit éppen ellenkezőleg, gyakran jövedelmezőbb építeni a befektetők számára. Például az ILM Russia & CIS szerint a szabad ipari területnek csak 0,2%-a van. Nincs sokkal több logisztikai ingatlan, és a szovjet építésű helyiségek minősége hagy kívánnivalót maga után. Az elmúlt években az imázsépítés kapcsán is jelentősen megnőttek az infrastrukturális létesítményekbe történő beruházások.
2012 végén Ázsia, az Egyesült Arab Emírségek (EAE), Észak-Amerika és Oroszország az élen jár a befektetések és a bérlők aktivitása tekintetében a kereskedelmi ingatlanpiacon. Ilyen adatokat közöl a globális kereskedelmi ingatlanpiac legutóbbi áttekintése, amelyet a Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) végzett nemzetközi szervezet.
Ha az orosz ingatlanpiac egészét nézzük, akkor láthatjuk, hogy egyenetlenül fejlődik. Kisebb része (a moszkvai és leningrádi régió) olyan paraméterek tekintetében vezető szerepet tölt be, mint az ingatlanárak szintje, a beruházások és az építkezések volumene, valamint a tranzakciók száma. A főbb nyilvános üzletek itt figyelhetők meg, a bérleti díjak más európai fővárosok szintjén vannak.
A többség, nevezetesen az összes többi régió azonban felzárkózásként működik. Kevés a nyilvános tranzakció, a bérleti díjak és a tranzakciós árak lényegesen alacsonyabbak, mint a fővárosban. Általában ez egy normális helyzet, jellemző sok más országra.
Az elmúlt években a kereskedelmi ingatlanfejlesztők egyre nehezebben találtak telephelyet Moszkvában és Szentpéterváron modern bevásárlóközpontok, irodák és raktárak építésére. A városvezetés is intézkedéseket tesz az ilyen létesítmények városon belüli építésének visszaszorítására, előnyben részesítve több infrastrukturális létesítmény és lakásépítést. Mindez a jó minőségű kereskedelmi ingatlanok hiányának kialakulásához vezet. A bérlők növekvő aktivitása mellett ez az ilyen objektumok bérleti díjának emelkedéséhez vezet. Mögöttük a lánc mentén emelkednek a kereskedelmi ingatlanok árai és a befektetések megtérülési ideje.
Ez a helyzet arra kényszeríti az ingatlanpiaci szereplőket, hogy más régiók felé fordítsák a tekintetüket. Szakértői megfigyelések szerint az elmúlt években a válság előtti és utáni időszakban is nagy számban volt példa arra, hogy a fejlesztők terjeszkedtek a régiókban. Például az IKEA „Mega” bevásárlóközpontokat épített Szamarában, Jekatyerinburgban, Nyizsnyij Novgorodban; A Raven Russia A osztályú raktárkomplexumot nyitott a Don-i Rosztovban és Novoszibirszkben.
E cégek képviselői szerint a régiókban a földköltség alacsonyabb, alacsony a verseny, ami lehetővé teszi a minőségi létesítmények építésébe fektetett beruházások gyors megtérülését. Például, ha a moszkvai régióban a kereskedelmi ingatlanokba történő befektetések megtérülési ideje átlagosan 8-10 év, akkor más régiókban lényegesen alacsonyabb - 4-6 év.
A két orosz főváros fejlesztőinek terjeszkedése a régiók felé gazdasági és társadalmi haszonnal is jár a területeken.
A gazdasági előnyök közé tartozik mindenekelőtt a régió gazdaságába történő további beruházások beérkezése, hiszen például egy 50-100 ezer négyzetméter alapterületű bevásárlóközpont építése során. méter, több száz millió amerikai dollárt kell befektetni. Emellett a regionális piacra a fejlesztők után érkeznek a nagy és közepes szövetségi kiskereskedelmi láncok, illetve bérlőként nyugati márkák, amelyek szintén hozzájárulnak a régiók befektetéseinek vonzásához, befektetési vonzerejének növeléséhez.
A jelentős nyugati és orosz fejlesztők modern építési és létesítménygazdálkodási szabványokat hoznak a helyi ingatlanpiacra. Ha korábban minden bérlő fix bérleti díjat fizetett, most sokan kezdenek átállni a forgalom százalékára. Ebben az esetben mind az épület tulajdonosának, mind a bérlőnek közös érdeke, hogy bevásárlóközpontja vonzerejét növelje a piacon.
A fejlesztők terjeszkedésének – amely ma az egyik legégetőbb kérdés Oroszország régiói számára – társadalmi előnyei közé tartozik az a vitathatatlan tény, hogy a minőségi kereskedelmi ingatlanok építése során sok esetben a A város átalakul, mivel többségük elhagyott, régi épületekkel rendelkező területekre, vagy ipari vállalkozások helyére épül. Például a szocsi MoreMall bevásárló és szórakoztató központ megjelenésével a Szocsi folyó menti rakpartot és a közeli utakat egy vasbetongyár helyén rekonstruálták.
Így a jó minőségű kereskedelmi ingatlanok magas bérleti díjai és növekedésük Moszkvában és Szentpéterváron, valamint a földterületek hiánya, amelyet a globális kereskedelmi ingatlanpiacról szóló legfrissebb tanulmány is megjegyzett, a befektetők kezében van. régiók. Ebből minden esélyük megvan, hogy vonzó befektetési feltételeket teremtsenek a nyugati és hazai fejlesztők számára. Sőt, a régiókba való terjeszkedésük növekedése legalább részben kiegyenlíti az oroszországi ingatlanpiacot. Legalább a tőke- és a regionális piac közötti szakadék csökkentése, valamint a regionális kereskedelmi ingatlanpiac átláthatóságának növelése.
Ó Y. ULYANOVA*
Olga Yurievna ULYANOVA - a Szentpétervári Állami Közgazdasági és Gazdaságtudományi Egyetem Árképzési Tanszékének posztgraduális hallgatója. Korábban posztgraduális hallgató volt. A Szentpétervári Állami Közgazdasági és Gazdaságtudományi Egyetemen szerzett diplomát 2001-ben. Jelenleg a CJSC Megalit építőipari vállalatnál dolgozik információs és elemző osztályvezetőként. 6 tudományos cikk szerzője.
Tudományos szakterület - árképzés a lakóingatlan-piacon. ♦ > "fr
AZ ÁRAK JAVÍTÁSA AZ ELSŐDLEGES LAKÓINGATLAN-PIACON**
Az eladási ár az elsődleges lakóingatlanpiacon már az építési telek kiválasztásának szakaszában meghatározásra kerül, hogy indokolja a telken lakóépület építésére vonatkozó döntést. Jelenleg a lakásépítésre alkalmas mérnökileg előkészített helyek szűkös választéka, valamint a fejlesztők bonyolult beszerzési eljárása miatt a legfontosabb feladat 1 négyzetméter lakóterület legpontosabb átlagos eladási árának meghatározása. , amely biztosítaná a cég anyagi biztonságát (számviteli költségek), illetve az objektum „ár-haszon” arányában is kielégítené a vásárlói igényeket.
A szentpétervári elsődleges lakóingatlan-piac üzemeltetői a mai napig gyakorlatukban különféle módszereket alkalmaznak az eladási ár meghatározására.
1. Az épülő lakáspiacon a legelterjedtebb a költség-plusz módszer. Ez a módszer egyszerű, könnyen alkalmazható, hiszen a vállalkozásnak van információja a költségekről. Ez a módszer azonban nem veszi figyelembe a keresleti tényezőt. Az ügyfél árufizetési hajlandóságát nem a vállalkozás költségei, hanem a termék tulajdonságai határozzák meg, így a termék értéke az ügyfél számára. Ezzel a megközelítéssel az új termék árának meghatározására a vállalat a már kész termékből indul ki, figyelmen kívül hagyva a fő tényezőt - azt, hogy a vevő hogyan érzékeli az értékét.
Annak ellenére azonban, hogy a költségek nem az árpolitika objektív függvényei, a költségek és az árak viszonya egy vállalkozás számára központi jelentőségű a költségeket fedező és a lehető legmagasabb profitot biztosító optimális ár meghatározásában. Ez azzal magyarázható, hogy a rövid távú költségek a vállalkozás kapacitáskihasználásától függenek, ami viszont az árszínvonaltól függ. Ebből következően az árváltozások miatti bevételváltozást a költségek változásával együtt kell számolni.
* © O. Yu. Uljanova, 2007
Hosszú távon egy vállalkozás csak akkor tud fennmaradni, ha bevételei legalább a teljes költséget fedezik. Ezért a költségelszámolás a vállalkozás árpolitikája keretében a vállalkozás pénzügyi biztonság iránti vágya. Ezért költségekre van szükség annak a minimális árnak a meghatározásához, amely alatt a terméket nem szabad eladni. Rövid távon az alsó árhatár a kibocsátási egységenkénti változó költség, hosszú távon a teljes költség. Annak ellenére, hogy a költségalapú módszert a gyakorlatban elterjedten alkalmazzák, nem tekinthető aktív árazási módszernek, mivel nem veszi figyelembe az ügyfél számára fontos tényezőt - a termék értékét.
Az épülő lakáspiacon az építési költségek meghatározásához becslést készítenek, amely figyelembe veszi az összes költséget, amely a fejlesztőnek a lakóépület építése során felmerül. Az építőiparban 1991. január 1-ig érvényben lévő árképzési és becsült arányosítási rendszer az építőiparban felhasznált anyagok és munkák fix (meglehetősen hosszú, 5-15 éves időszakon át változatlan) nagykereskedelmi árain és tarifáin alapult. Megfelelte az irányelv tervezési követelményeit, az építőiparban a becsült árak stabil szintjének fenntartására összpontosított, és nem igényelte a becsült költség korrekcióját, figyelembe véve az ártényezők változásait. A becsült költség meghatározásának ilyen alapelvei az építési termékek közvetlen gyártóinak valós teljesítménymutatóinak jelentős torzulásához vezettek.
1991 óta létezik a termelési költségek alapköltségének havi indexálásának rendszere. Ennek ellenére a becsült költség jelentősen eltérhet egy lakóépület valós eladási árától, és általában az eladási ár alsó határaként szolgál, amelynél a projekt ígéretesnek tekinthető a további fejlesztésre.
2. A versenytársak aktuális árain alapuló árképzési módszert széles körben alkalmazzák a lakásépítési piacon. Az ilyen árképzés előfeltétele az árak átláthatósága, amelyet nem mindig gyakorolnak. Ezzel a módszerrel a cég meg akar szabadulni az árképzéssel járó kockázattól, amit a piac esetleg nem fogad el. Ráadásul ez a módszer egyszerű és kényelmes, mentesíti a céget attól, hogy költséges kutatásokat rendeljen terméke iránti kereslet, a fogyasztói célcsoport meghatározásához. Ugyanakkor a vállalat az árban nem veszi figyelembe, hogy terméke milyen hasznosságot mutat a potenciális fogyasztók szemében. Eközben lehet több, mint a meghatározott ár, vagy kevesebb is annál. Az első esetben a vállalkozás fennáll annak a kockázata, hogy nem kap potenciális nyereséget, a második esetben nem biztosítja a tervezett végrehajtási szintet.
Az elsődleges lakáspiacon az építőipari cégek gyakran a versenyképes cégek áraihoz igazítják árpolitikájukat. A versengő tárgyak minőségének különbségét a szakértők a „jobb” vagy „rosszabb” elve alapján értékelik. De a lakóingatlan-piac sajátossága, hogy itt minden objektum egyedi, mind közvetlen elhelyezkedésében, mind minőségi tartalmában. Az utóbbi időben ez a tulajdonság a tipikus panelsorozatú lakóépületeknél is egyre szembetűnőbb: minden fejlesztő igyekszik egyedivé varázsolni tárgyát a fogyasztó szemében. Ebben a helyzetben szükséges az egyes épülő lakóépületek fogyasztói tulajdonságainak kvalitatívabb elemzése, azok hasznosságának felmérése az ügyfél szemében. Ebből következik, hogy a versenytárs-vezérelt megközelítés jelenlegi fejlesztésében nem alkalmas egy új hazai piacra.
3. Az elsődleges lakóingatlanpiacon a következő árazási módszer az áru tulajdonságait figyelembe vevő módszer. Ezzel a módszerrel com-
A vállalat értékeli terméke hasznosságát a potenciális vásárló számára. Ugyanakkor a vállalatnak meg kell határoznia a fogyasztók ízlését, preferenciáit, azok esetleges változásának irányát és okait, vagyis ehhez a módszerhez marketingkutatási eszközök alkalmazása szükséges. Az ármaximalizálás úgy lehetséges, ha a termék legjelentősebb tulajdonságait erősítjük a fogyasztó számára, ugyanakkor nem szabad elfelejteni, hogy a fogyasztó soha nem fog fizetni olyan minőségért, amely az ő felfogásában szükségtelen. Meg kell jegyezni, hogy a vevő által igényelt azonos típusú termékek minőségi jellemzői az ügyfél szegmensorientációjától függően változnak. A lakáspiacra tehát jellemző, hogy az alacsonyabb turistaosztályú szegmensben lévő lakás vásárlásakor az ügyfél nem fogja értékelni a központi klíma beépítése miatti jelentős eladási áremelkedést, és fordítva, vásárláskor. elit szegmensben lévő lakás, nem lesz indokolt a lakás mérnöki felszerelésének megtakarítása miatti árcsökkentés.
A lakásépítési piacon ez a módszer korlátozottan használható a lakóépületek minőségi paramétereinek figyelembevételének összetettsége miatt. Ennek a problémának a megoldására az alábbi vizsgálatot végeztük el: a) piaci szegmentáció - a lakóingatlan objektumok b csoportba bontása az egyes paraméterek hasonlóságától függően, mint pl. elhelyezkedési adottságok, építészeti és tervezési paraméterek, tervezési megoldások stb.; b) a piaci erő együtthatójának számítási módszertani elveinek kidolgozása. Ennek az együtthatónak a kiszámításához a lakóépületek összes minőségi jellemzőjét a megengedett értékekkel együtt használják, minden minőségi jellemzőhöz súlyozási együtthatót rendelnek, amely megmutatja a paraméter befolyásának mértékét a végső árra, és hozzá van rendelve a minőségi paraméter minden egyes értékéhez. egy pontszám, amely megmutatja, hogy a paraméterérték milyen mértékben felel meg az egyes szegmenseknek.
A kidolgozott módszertan nemcsak az objektum piaci erejének együtthatójának meghatározását, azaz egyedi paramétereinek értékelését teszi lehetővé, hanem az objektum helyes elhelyezését is abból a szempontból, hogy egyéni jellemzői maximálisan megfeleljenek egy adott piaci szegmensnek. A piaci erő együtthatóját mind az új projektek, mind az analóg objektumok esetében kiszámítják, hogy összehasonlítsák az együttható számértékeit. Minél magasabb egy tárgy piaci erő együtthatója, annál vonzóbb az objektum a potenciális vásárlók számára. Ennek megfelelően egy nagyobb piaci erővel rendelkező tárgy eladási árának magasabbnak kell lennie, mint a fent említett együtthatóval alacsonyabb értékű tárgy eladási árának.
Egy új objektum árát az általunk kidolgozott módszertan szerint a következőképpen határozzuk meg: minden analóg objektumra kiszámítjuk a piaci erő együttható egységárát (az eladási ár! négyzetméter osztva a piaci erő együtthatóval), kiszámítják a piaci erő együttható egységárának átlagos értékét, amelyet ezután megszoroznak az új objektum piaci erejének együtthatójával, amely 1 négyzetméter átlagos ára lesz. m a tervezett lakóépületből. Ez a technika, ellentétben az épülő lakóépületek projektjeinek egyszerű összehasonlításával a "jobb" vagy "rosszabb" alapján, lehetővé teszi a projekt hasznosságának legpontosabb felmérését a potenciális fogyasztók számára, és ennek megfelelően a maximális ár kiszámítását. hogy hajlandóak fizetni.
De meg kell jegyezni, hogy ma Szentpétervár városában a lakásépítés meglehetősen helyi jellegű: nem mindenhol végeznek lakásépítést. Tekintettel arra, hogy egy épülő lakóépület ára nagymértékben függ a közvetlen helyétől, nagyon gyakran egy új projekt versenyképes ajánlatának területén nincsenek olyan építés alatt álló lakóépületek, amelyek analógként szolgálhatnának az ingatlan árának meghatározásához. egy új létesítmény. Emellett hangsúlyozni kell, hogy az építőipari cégeket nagyon gyakran szubjektív adatok vezérlik az árak meghatározásakor.
megvalósítása az Ön projektje számára, azaz ez az ár nem objektív abból a szempontból, hogy a fogyasztók és maga a piac érzékeli. Ebben a helyzetben a fejlesztőknek szakértők segítségét kell igénybe venniük egy új projekt árának meghatározásához.
Sokkal versenyképesebbnek számít a másodlagos lakóingatlan-piac, amelynek egymásrautaltsága az épülő lakáspiaccal könnyen bizonyítható. Sőt, a kész lakáspiac jelentősebb a kínálat szempontjából. A másodlagos lakóingatlanpiac piaci ára adott időpontban tetszőleges lokalizációra számítható. Így egy új objektum árképzésének javítása érdekében egy olyan módszert dolgoztunk ki, amely az elsődleges és másodlagos lakóingatlan-piacok közötti azonosított kapcsolaton alapul. A piacfejlesztés minden szakaszában a kijelölt területen belül van egy bizonyos arány az 1 négyzetméter árához. m lakóterület az építés alatt álló és az üzembe helyezett házakban, ami függ a létszámtól, a kereslet szintjétől, az elsődleges piac értékesítési volumenétől. Ennek az aránynak a kiszámításával az építő cég akkor is meg tudja határozni egy új objektum átlagárát, ha az építési telek közvetlen közelében nincs analóg objektum.
Így a lakásépítési piac jelenlegi fejlődési szakaszában az új lakóépület-projekt megvalósításának átlagárának ésszerűbb meghatározása és az építkezés megkezdésére vonatkozó döntés meghozatala érdekében a fejlesztő alkalmazhatja a kidolgozott és leírt módszertani elveket. általunk fentebb.
Az "Árak az ingatlanpiacon" témában
Bevezetés
Az ország normális piaci viszonyok alakulásának egyik fő mutatója az ingatlanpiac egészének és egyes ágazatainak állapota. Az ingatlanpiac minden nemzetgazdaság nélkülözhetetlen eleme, mert az ingatlan a nemzeti vagyon legfontosabb részét képezi, amely a világ vagyonának több mint 50%-át teszi ki. Ingatlanpiac nélkül egyáltalán nem létezhet piac, hiszen a munkaerő, a tőke, az áruk és szolgáltatások stb. piacának rendelkeznie kell a jogszabályi tevékenységek végrehajtásához szükséges helyiségekkel. A hazai ingatlanpiac, mint gazdasági ágazat jelentőségét igazolja a nemzeti össztermékben való magas részesedés, az állami és önkormányzati ingatlanok (beleértve a földet is) elsődleges értékesítéséből, bérbeadásából származó költségvetési bevételek magas szintje. , a magas szintű beszedések a költségvetésbe az ingatlanadókból és a vele folytatott tranzakciókból.
Bármely társadalmi struktúrában az ingatlan különleges helyet foglal el a társadalmi kapcsolatok rendszerében, amelyek működésével így vagy úgy összefügg az emberek élete és tevékenysége az üzleti élet, a menedzsment és a szervezés minden területén.
Az ingatlan, mint áru főbb fizikai jellemzői a következők:
egyediség és eredetiség;
stacionaritás;
létrehozásának időtartama és tartóssága.
Az alábbiakban megvizsgálom az ingatlanok, mint iparág sajátosságait, valamint a szentpétervári ingatlanok sajátosságait, a kereslet és kínálat dinamikáját ezen a piacon, felvázolom az egyes ingatlanok gazdasági és ökológiai állapotának jellemzőit. kerületeinek, hiszen ezen a környéken lakó megismerkedhet körzetének előnyeivel és hátrányaival .
Részletesen tanulmányozzuk az ingatlanok árazási tényezőit, amelyek közvetlenül befolyásolják annak értékét. Azt is látni fogjuk, hogy milyen módszerekkel történik az ingatlanértékelés, ezek hátrányai és előnyei.
Végezetül pedig elemezzük az elsődleges és másodlagos ingatlanokra vonatkozó konkrét adatokat Szentpétervárral kapcsolatban.
1. Az ingatlanpiac lényege
„Az ingatlanpiac olyan mechanizmusok sajátos halmaza, amelyeken keresztül a tulajdonjogok és a kapcsolódó érdekek átruházódnak, az árakat meghatározzák, és a területet felosztják a különböző versengő földhasználatok között.
Az ingatlanpiac teljesebb definíciója, mint az új ingatlanok létrehozásához és a meglévő ingatlanok üzemeltetéséhez kapcsolódó kapcsolatok komplexuma. Az ingatlanpiac működésének fő folyamatai tehát az ingatlanjogok fejlesztése (létrehozása), kezelése (működtetése) és körforgása.
Az országos ingatlanpiac olyan regionális és helyi piacok összessége, amelyek egymástól jelentősen eltérnek az aszinkron fejlődés, az ár- és kockázati szint, az ingatlanbefektetések eredményessége, a jogszabályok állapota, a politikai és társadalmi stabilitás stb.
Az ingatlanpiacot, mint minden önszabályozó rendszert, a kereslet, a kínálat, az ár és az infrastruktúra jellemzi. Az ingatlanpiac fő funkciói a következők:
Információ az árakról, a keresletről és a kínálatról;
Közvetítés – kapcsolatok kialakítása a fogyasztók, a kínálat és a kereslet között;
Szabad árképzés az ingatlantárgyakra és a tulajdonjogok védelme;
Ingatlanbefektetések újraelosztása; a vállalkozás szabadságának biztosítása; szociális programok hatékony megoldása.
A vállalkozói és kereskedelmi tevékenység szempontjából az ingatlanpiacnak (1. ábra) megvannak a maga előnyei és hátrányai.
Rizs. 1. Az ingatlanpiac előnyei és hátrányai
Az ingatlanpiac a piaci tér szerves része. Ebben, akárcsak más piacokon, „A kereslet és kínálat aránya határozza meg az árat, de az ár magassága határozza meg a kereslet és a kínálat arányát. Ha nő a kereslet, akkor nő az ár; de ha az ár emelkedik, a kereslet csökken, és ha az ár csökken, a kereslet nő. Továbbá, ha nő a kereslet, és ezáltal az ár, akkor a kínálat is nő, mert a termelés jövedelmezővé válik. Így az ár határozza meg a keresletet és a kínálatot, a kereslet és a kínálat határozza meg az árat; továbbá a kereslet határozza meg a kínálatot, a kínálat pedig a keresletet. Ráadásul ezek az ingadozások kiegyenlítődnek. Ha nő a kereslet és az ár a normál szint fölé emelkedik, akkor a kínálat nő; ez az emelés könnyen túllép a szükséges mértéken, és akkor az ár a norma alá esik.
1.1 Szentpétervár lakáspiaca
Jelenleg mintegy 4,8 millió lakos él Szentpéterváron, közel 44 ezer lakóépületben, amelyek összterülete megközelítőleg 92.000 ezer négyzetméter. m., közel 1.600.000 lakásban.
A lakások megközelítőleg 20%-a jó műszaki állapotban van (kopás-kopás 0-20%), 50%-a kielégítő műszaki állapotú (21-40%-os kopás), 30%-a nem megfelelő (30% feletti kopás). ), 15 millió négyzetméter. m-es lakásállomány nagyjavításra szorul. Szentpétervár lakosságának csaknem 25%-a kommunális lakásokban él.
- Irodapiac.
- Kereskedelmi hely piac.
- lakáspiac , amelyet a következő szegmensek képviselnek:
Elsődleges: – a mikrokörzetekben épülő többlakásos épületek;
- Felújított többlakásos épületek a belvárosban;
– épülő családi ikerházak;
Másodlagos:
Vétel és eladás - lakások a központban;
- lakások a környéken.
Kiadó - rendes lakások
- luxus apartmanok
- szobák.
A többé-kevésbé fejlett szolgáltató infrastruktúrával rendelkező mérnöki területek hiánya, a lakosság alacsony vásárlóereje, valamint a telekpiac fejletlensége miatt a magánházak piaca gyakorlatilag nem létezik. Az elmúlt öt évben épült épületek vízözön előtti építészeti megoldásai, rendkívül alacsony likviditása és az ilyen épületek eladási ára is ezt bizonyítja.
A város kerületei.
Az ingatlan árát befolyásoló egyik fő tényező az elhelyezkedés. Szentpéterváron 13 körzet található, amelyek presztízsben, ökológiában, tereprendezésben, iparban, zajszintben, lakásállomány jellemzőiben, életkorában stb. különböznek egymástól. Az egyes kerületek részletes leírását lásd az 1. mellékletben
A gazdasági, környezeti adottságoknak, a kereslet-kínálat hatásának megfelelően a kerületeket a legrangosabbak közül rangsoroljuk:
Központi
Admiralteisky
Vasileostrovskiy
Moszkva
Tengerpart
Petrogradszkij
Kalininszkij
Vyborgsky
Frunzensky
Krasznogvardeszkij
Nyevszkij
Krasznoselszkij
Kirovszkij
Távolság a metróállomásoktól.
3 megállónál nagyobb távolság esetén 10-15% lehet az árcsökkenés
Konkrét példákat kerületenként, leírással az 1. számú mellékletben láthat.
2. Árképzési módszerek
Az ingatlanok értékbecslése, piaci értékének meghatározása, mint az ilyen típusú ingatlanok irányadó ára, összetett tevékenység, amelyet szakképzett, erre a tevékenységre állami engedéllyel rendelkező személyek végeznek.
Az értékelés számos módszerrel történik, amelyek eredményeit egymással össze kell hangolni. A különböző módszerekkel kapott eredmények „koordinációs eljárása” nem korlátozódik a számtani átlag kiszámítására, hanem megköveteli az egyes megközelítések jelentőségének mérlegelését egy adott helyzetre, értékelési célokra, ingatlantípusra és egyéb körülményekre.
Vegyünk néhányat közülük: összehasonlító, jövedelmező és költséges.
2.1 Összehasonlító módszer
A módszer alapelvei a következők: kereslet és kínálat, függőség, arányosság és helyettesítés. Előnyeinek felsorolásából kiemelhető: egyszerűség és áttekinthetőség, hiszen nyilvánvaló összehasonlításokon alapul; lehetővé teszi a különböző alapokon történő beállítást; statisztikailag érvényes becsléseket ad.
Az értékelés összehasonlító megközelítése olyan értékelési módszerek összessége, amelyek egy ingatlan objektum és annak analógjainak összehasonlításán alapulnak, és amelyekre vonatkozóan vannak információk a velük folytatott tranzakciók árairól.
Az ingatlanértékelés összehasonlító módszerének alkalmazásának feltételei:
1. Az objektum nem lehet egyedi.
2. Az információnak átfogónak kell lennie, beleértve a tranzakciók feltételeit is.
3. Az értékelt ingatlan összehasonlítható analógjainak értékét befolyásoló tényezőknek összehasonlíthatóaknak kell lenniük.
helyettesítések;
egyensúly;
kereslet és kínálat.
Az összehasonlítható objektumoknak ugyanabba a szegmensbe kell tartozniuk, és a velük folytatott tranzakciókat az erre a szegmensre jellemző feltételekkel kell végrehajtani:
kiállítási időszak. Kiállítási időszak – az az idő, amíg az objektum a piacon van;
Az ügylet alanyainak függetlensége. A függetlenség azt jelenti, hogy az ügyleteket nem piaci áron kötik meg, ha az eladó és a vevő:
kapcsolatban vannak;
· a holding és egy független leányvállalat képviselői;
eltérő kölcsönös függőség és kölcsönös érdek;
zálogjoggal vagy egyéb kötelezettséggel terhelt tárgyakkal bonyolítják le a tranzakciókat;
· elhunyt személyek ingatlanának értékesítésével stb. foglalkoznak;
befektetési motiváció, amelyet a következők határoznak meg:
· a befektetők hasonló indítékai;
hasonló legjobb és leghatékonyabb tárgyak felhasználása;
az épület állapotromlásának mértéke.
