Lakásvásárlás lépésről lépésre. Az ingatlanügynök nélküli lakáseladási ügylet teljesítésének eljárása. Az eladó jogköréről

Az ingatlanközvetítői szolgáltatások költsége a tranzakciós ár százalékában vagy fix összegben kerül kiszámításra. Átlagosan egy lakás árának 2-4% -a, vagy 80-300 ezer rubel között változik. Pénzmegtakarítás érdekében ügynök nélkül intézheti egy lakás adásvételét. Ehhez meg kell határozni a tranzakció összes szakaszát, meg kell találni, milyen nehézségek várnak mindegyiknél; kiszámítja, hogy mennyibe kerül a tulajdonostól történő eladás; szerződést kötni. A vevőnek meg kell határoznia az ügylet jogi tisztaságának igazolására szolgáló dokumentumok listáját, meg kell választania a kölcsönös elszámolások legbiztonságosabb módját, újra kell regisztrálnia a tulajdonjogot.

El lehet adni egy lakást ingatlanos nélkül?

Lakást eladhat önállóan vagy szakember - ingatlanos, közjegyző - bevonásával. Mindegyik módszernek megvannak a maga előnyei és hátrányai.

Eladás közjegyzővel

A közjegyzőn keresztül történő értékesítés nem jelent segítséget a vevő megtalálásához, hanem garantálja a jogi támogatás elérhetőségét. A közjegyző fő feladata a szerződés igazolása, a kísérő dokumentáció ellenőrzése.

Felár ellenében a közjegyző segít az adásvételi szerződés elkészítésében, tanácsot ad, milyen kockázatokkal kell számolni az ügylet megkötésekor.

Vannak ingatlan elidegenítési ügyletek, amelyek közjegyzői hitelesítéshez kötöttek, illetve olyanok, amelyekhez elegendő egyszerű írásbeli adásvételi szerződést kötni. Igény szerint egyszerű szerződést is közjegyzővel lehet hitelesíteni, de az állami illeték összege megemelkedik.

A szerződés önkéntes közjegyzői hitelesítésének költsége egy lakás harmadik félnek történő eladásakor az ingatlan árától (PR) függ. Az összeg a következő lesz:

• 3000+0,4% az árból, ha az önköltség legfeljebb 1 millió rubel;
• 7000+0,2% KN túllépés 1 millió rubel, de áron legfeljebb 10 millió rubel;
• 25000+0,1% KN túllépés 10 millió rubel Az Art. 22.1 Az Orosz Föderáció közjegyzőkre vonatkozó jogszabályainak alapjai, az összeg nem lehet 100 ezer rubel felett.

Ha a közjegyzőhöz fordul segítségért a szerződés megkötéséhez, fizetnie kell a jogi és műszaki szolgáltatásokért. Értékük belül ingadozik 5-7 ezer rubel

Ingatlanossal eladó

Közel 80% az adásvételi tranzakciók ingatlanügynök bevonásával történnek. Az ingatlanértékesítés területén tevékenykedő szakemberek maguk is keresnek eladókat szolgáltatásaik felajánlásával. Utóbbiak örömmel beleegyeznek, mentesülve a tranzakció menetének nyomon követéséért való felelősség alól. Nem szabad azonban elveszíteni az éberséget, mert az "ingatlanos" szakma követelményei nem tartalmaznak kitételt a jogi végzettség meglétére vonatkozóan, ami azt jelenti, hogy a cím dokumentum szövegének elkészítésében előforduló pontatlanságok nem zárhatók ki.

A nagy ingatlanügynökségek teljes körű szolgáltatást nyújtanak, beleértve a jogi támogatást is, de ez jelentősen megnöveli a tranzakciós támogatás költségeit. Az ár általában a következőket tartalmazza:

• vevő keresése;
• megbeszélés a tulajdonossal a tranzakció főbb árnyalatairól;
• kompromisszumok megtalálása az eladó és a vevő között;
• szerződés elkészítése, annak főbb rendelkezéseinek ismertetése;
• a szerződés nyilvántartásba vételéhez szükséges dokumentáció összegyűjtésére vonatkozó utasítás.

Az ingatlanos koordinálja az adásvétel folyamatát, információs támogatást nyújt az ügyfélnek.

Az eladó ingatlanközvetítője mindig az ő érdekeit szem előtt tartva jár el, ezért a vevőnek azt tanácsoljuk, hogy vegye fel a kapcsolatot egy harmadik fél ingatlanügynökséggel, vagy rendeljen jogi támogatást az ügylethez.

Egyedül

Igény esetén ingatlanos nélkül is eladhatja a lakást. Ugyanakkor türelmesnek kell lenni, mert előfordulhat, hogy nem találnak azonnal vevőt. Be kell osztania a lakás bemutatásához szükséges időt, meg kell ismerkednie az ingatlan vevőnek történő bemutatásának szabályaival, a tranzakció jellemzőivel.

Lehet ingatlanügynök nélkül lakást venni?

A vevő számára az önálló ingatlanszerzés azzal a kockázattal jár, hogy gátlástalan eladókkal találkozik, akik nem hozzá tartozó lakást adnak el, fedezet, bankhitel terhekkel terhelt, „rejtett tulajdonosokkal”. A polgárok ingatlanközvetítőkhöz fordulnak abban a reményben, hogy elkerülhetik annak kockázatát, hogy nem kapnak ingatlant. A biztonságos lakásvásárlás magában foglalja az összes jelenlegi és korábbi tulajdonosra vonatkozó dokumentumok alapos tanulmányozását, majd megtagadhatja az ingatlanügynök segítségét.

A lakásvásárlás szakaszai: sorrend, lépésről lépésre 2020-ban

Ha ingatlanügynök nélküli lakásvásárlást tervez, először részletesen le kell írnia a lakáseladás menetét, és lépésről lépésre kövesse azt.

Az értékesítési séma az eladó számára is megfelelő. Az ügyletet is szakaszosan készíti el, a lakásbemutatási kérelem elbírálásától a Rosreestr-i ingatlan újrabejegyzéséig.

Hol van az üzlet

Létezik egy lista azokról a másodlagos piaci ingatlanértékesítési ügyletekről, amelyeket kötelező közjegyzői hitelesítésnek alávetni. A szerződést a közjegyzőnél kell megkötni, ha:

• ingatlanrész elidegenítéséről beszélünk;
• kiskorú, cselekvőképtelen állampolgár ingatlanát értékesítik;
• élethosszig tartó tartási szerződést kötnek egy eltartottal.

A tranzakció igazolásának összege lesz 0,5% az ingatlan értékéből, és nem haladja meg 20 ezer rubel(Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 5. záradéka, 1. cikk, 333.24).

Ezt követően az ügyletet nyilvántartásba veszik a Rosreestrnél, függetlenül attól, hogy egyszerű írásbeli megállapodás megkötésével vagy közjegyzői hitelesítéssel hajtják végre. A vevő USRN-tanúsítványt kap, amely tartalmazza a vásárlás idejét, helyét és az alapdokumentumot.

Hogyan zajlik a lakás adásvétele: megrendelés, folyamat, eljárás, szabályok

A fő dokumentum, amely segít egy lakás közvetítők nélküli eladásának regisztrációjában, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve. Tartalmazza azokat az "alapokat", amelyek lehetővé teszik az értékesítés helyes sorrendjének meghatározását.

Az ügylet magában foglalja a vagyon kártérítési elidegenítéséről szóló szerződés megkötését. Az állampolgárok közötti kapcsolatok szervezésének mikéntjére vonatkozó főbb rendelkezéseket a Ch. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 27. cikke.

Szakértői vélemény

Alekszej Petrusin

Jogász. Család- és lakásjog szakirány.

A kódex tartalmazza az előszerződés fogalmát (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 429. cikke). Végrehajtása nagymértékben leegyszerűsíti a hiba valószínűségét a főszerződés elkészítésében, lehetővé teszi, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a szerződő fél a jövőben kíván-e üzletet kötni.

Az adásvételi szerződés fogalmát a Kbt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 549. A dokumentum elkészítését és aláírását követően az eladó vállalja a lakás, ház vagy egyéb ingatlan tulajdonjogának átruházását. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének (7) bekezdése meghatározza a megállapodás megkötésének alapelveit.

Az alapfogalmak megismerése után számos kérdést kell megvizsgálni: milyen óvintézkedéseket kell tenni, hol kell szerződést kötni, mikor kell ellenőrizni és átruházni az ingatlant.

Az eladó megtalálása egy olyan előzetes lépés, amely maximális éberséget igényel a csalás kockázatának csökkentése érdekében. A vevőnek meg kell győződnie arról, hogy a lakás a tulajdonosé. Ekkorra az eladó már elkészítette a szükséges dokumentumok csomagját, azonban néhány tanúsítványt közvetlenül a tranzakció előtt kell megrendelni. A nyilvántartásba vétel szabályai szerint legfeljebb dátummal rendelkező dokumentumokat fogadnak el 1 hónap ingatlan eladása előtt.

A lakás állapotának ellenőrzése

A vásárlás előestéjén nem elegendő az ingatlan szemrevételezése. Győződjön meg a következőkről:

• A lakás okmányok szerinti négyzetmétere megfelel-e a tényleges méretnek.
• Minden teherhordó fal és válaszfal a helyén van. Ha a lakásépítésben nem legalizálják az átépítést, a vevő feladata a változások azonosítása. Ellenkező esetben az üzlet megkérdőjelezése idegekbe és időbe kerül, a változtatások legalizálása pedig egy összeget eredményez 10 ezer rubeltől Ha a teherhordó falak épségét megsértik, mindent vissza kell állítani az eredeti állapotába, és a költségek jelentősen megnövekedhetnek.
• Mi a kommunikáció állapota.
• Jó a környék?

Az ingatlan áttekintése, a műszaki paraméterek ellenőrzése, a rejtett hibák feltárása után el kell kezdeni az ügylet jogtisztaságának ellenőrzését. Ne nélkülözze a dokumentációt.

Dokumentumok gyűjteménye

Minimális dokumentumok szükségesek a vevőtől. Gyakran elegendő egy útlevél bemutatása az ügylet megkötéséhez, és már a vásárlás utolsó szakaszában - egy cella bérlésére vonatkozó megállapodás megkötése a bankkal, a Rosreestr-ben fizetett állami illeték befizetéséről szóló elismervény átvétele.

Az eladónak szélesebb körű igazolásokat és kivonatokat kell benyújtania, amelyek között vannak kötelezőek és továbbiak is, amelyek az adás-vételi ügylet tisztaságának ellenőrzéséhez szükségesek.

A megállapodás melléklete:

• útlevél (másolat és eredeti);
• tulajdonjog igazolása vagy kivonat az USRN-ből;
• kataszteri útlevél (ha kiállították 2016 után, akkor nem szükséges bemutatni: az adat az adatbázisban van);
• lakás átadási okirata;
• információk a család összetételéről;
• a személyes számla kivonata a közüzemi számlák tartozásának hiányáról.

A legtöbb esetben ezek a dokumentumok elegendőek, de vannak nem szabványos helyzetek, amikor az eladónak meg kell adnia:

1. Gyermekek születési anyakönyvi kivonata.
2. Gyámhatósági engedély eladó. Ez a dokumentum akkor szükséges, ha az ingatlant kiskorú gyermek részesedésének kiutalásával privatizálták, vagy anyasági tőkével vásárolták meg. Ebben az esetben a PEP-nek meg kell győződnie arról, hogy a gyermek érdekei ne sérüljenek, és más, részarányban és természetben nem kisebb ingatlanban kap életteret. Az okmány megszerzéséhez mindkét szülőnek kérelmet kell benyújtania a PLO-hoz, valamint csatolnia kell a gyermek más ingatlanának adásvételére vonatkozó előszerződés másolatát (vagy más olyan dokumentumot, amely megerősíti a kiskorú tulajdonjogának átruházását más lakásban). ).
3. Jelzálogszerződés. A dokumentumot jelzáloghitel-felvételkor biztosítják.
4. A feleség (férj) közjegyző által hitelesített írásos beleegyezése közös tulajdon eladására. Az ingatlan megosztása esetén szintén nem lesz szükség a házastárs írásbeli engedélyének megszerzésére az eladásra, hogy kizárják a szerződés jövőbeni megtámadásának lehetőségét.
5. Valamennyi társrészvényes hozzájárulása az eladáshoz. Az okmányra akkor van szükség, ha a lakás közös tulajdonban van, és nem egyetlen, hanem különböző adásvételi szerződéssel értékesítik. Több:
6. Kaució vagy előleg megállapodás.
7. Banki lízingszerződés. Feldolgozása a fizetés pillanatáig történik. A dokumentum előírja azokat a feltételeket, amelyek mellett az eladó hozzáférhet a pénzhez.
8. Meghatalmazás. Amennyiben az ügyletben személyesen nem lehet részt venni, mindegyik fél meghatalmazott útján képviselőt küldhet.

A fő figyelmet az EGRN tanúsítványra kell fordítani. Ez az a dokumentum, amelyből információkat lehet szerezni:

• milyen dokumentum alapján kapta meg a lakást;
• hányszor történt a tulajdonjog átruházása;
• Van-e teher az ingatlanon?

Ügyeljen a kivonat kiadásának dátumára. Minél közelebb van a jelenlegihez, annál jobb.

Adásvételi előszerződés megkötése

Az előszerződés olyan megállapodás, amely szerint a fő adásvételi szerződés a jövőben kerül megkötésre. A dokumentum aláírása bizalmat ad az eladónak, hogy a tranzakció a megbeszélt feltételek szerint fog lezajlani, azonban közös megegyezéssel vagy bírósági úton a szerződés kikötései módosíthatók.

Az előszerződés jellemzői:

1. A feltételek változtathatók, de fontos kompromisszumot kötni a változtatásokkal kapcsolatban.
2. Az érvényesség korlátozott. A szerződés alapértelmezés szerint érvényes. 1 év, és ha a főszerződés végrehajtását egyik fél sem kezdeményezte, az előzetes megállapodás érvényét veszti. Lehetőség van a MAAP eltérő időtartamában is megállapodni.
3. Az okirat írásos formája kötelező, de közjegyzői hitelesítés nem.
4. A szerződés teljesítésének biztosítékaként előleg vagy előleg fizetésének feltételét írja elő. A különbség köztük az, hogy az előleget mindig a tranzakció törlésekor visszajárják, de az eladó levonhatja az összegből a bizonylatgyűjtés költségét. Az ilyen intézkedéseket bíróság előtt kell megtámadni.

A befizetéskor egyéb jogok és kötelezettségek keletkeznek. Tehát az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 381. §-a szerint, ha a vevő megtagadja a szerződésben vállalt kötelezettségek teljesítését, elveszíti a letétet, és ha az eladó a letét kétszeresét téríti vissza.

A szerződést nem kell regisztrálni a Rosreestrnél, nem a tulajdonjog átruházásának alapja, hanem a tranzakció szándékát tükrözi, és jelzáloghitel átvételekor bemutatható a banknak, a PLO-nak.

Lakás adásvételi főszerződés elkészítése

A lakás adásvételére vonatkozó szerződést az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének követelményeivel összhangban kötik meg, alapvető és kiegészítő feltételeket tartalmaz. A jelentősebbek közé tartozik:

• Név, regisztráció dátuma és helye.
• Tájékoztatás a szerződő felekről. A név után a szerződő felek teljes neve, útlevéladatai szerepelnek.
• A szerződés tárgya. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 554. §-a alapján meg kell határozni a tárgyat. Fel van tüntetve a cím, a ház emeleteinek száma, a lakás főbb paraméterei: kvadratúra, lakó- és nem lakóterület aránya.
• Az ügylet főbb rendelkezései: kié a lakás (részvények) okmányalap megjelölésével, kinek adják át. Ha az ügylet hitelalap, anyatőke bevonásával jár, akkor ezt a szöveg tartalmazza.
• Ár. A szerződés lényeges feltétele az ár (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 555. cikke). Ha nincs megadva, a szerződés meg nem kötöttnek minősül.
• A lakásban élni jogosultak listája. (1) bekezdése szerint Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 558. §-a szerint ez is az egyik lényeges feltétel. Az egyik pont az említett személyek nyilvántartásból való törlésének időpontját határozza meg.

További feltételek a következők:

• pénzeszközök átutalásának módja;
• a közjegyzői szolgáltatások és egyéb kiadások kifizetésével kapcsolatos felelősség megosztása;
• a lakás tényleges állapota;
• az átruházási aktus regisztrációjának feltételei (az állami regisztráció előtt vagy után);
• a tartozások, terhek hiányára vonatkozó információk;
• a felek kötelezettségei és azok megsértéséért való felelősség;
• a szerződés felbontásának eljárása;
• intézkedések előre nem látható helyzetek esetén.

A kötelező igazolást igénylő szerződés aláírása után igazolni kell. Ha a regisztráció engedélyezett egyszerű írásos formában, azonnal folytathatja a tranzakció regisztrálását a Rosreestrnél.

A tulajdonjogok állami nyilvántartásba vétele

Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 551. §-a alapján regisztrálni kell a lakás tulajdonjogának átruházását. A legfontosabb tudnivalók:

• 2013-ig A DKP kötelező állami bejegyzés alá került, majd a tulajdonjog átruházása külön bejegyzésre került. 2013 óta szükséges a tulajdonjog átruházását DCT biztosításával formalizálni. Így a regisztrációs eljárás leegyszerűsödött.
• Az ingatlan tulajdonba adása az ingatlanok állami nyilvántartásáról szóló, 2015. július 13-i 218-FZ törvénynek megfelelően történik. Az objektumhoz regisztrációs számot rendelnek, és a szerződésben feljegyzés készül az USRN megfelelő bejegyzéséről.
• Az ügylet bejegyzéséig nem a vevő a tulajdonos, de jogait a Ptk. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 551. cikke. Ha a korábbi tulajdonos megtagadja az újbóli regisztrációt, a vevőnek, aki a szerződésben foglalt valamennyi előírást teljesítette, jogában áll bírósághoz fordulni. Az ő javára hozott döntés lesz az alapja az USRN-ben való tulajdonjog bejegyzésének.

A regisztrációhoz kapcsolatba kell lépnie a Rosreestr fiókkal, az MFC-vel, vagy be kell nyújtania egy kérelmet az internetes kommunikáció használatával. Ez utóbbi esetben a kérelmezőnek fokozottan minősített elektronikus aláírással kell rendelkeznie.

A kérvénymintát az anyakönyvvezető állítja ki. A hozzá csatolandó dokumentumok:

• a tranzakcióban résztvevők útlevelei (másolatokat és eredetiket biztosítanak);
• DKP, a törvénynek megfelelően elkészítve, egyszerű vagy közjegyzői formában;
• a tulajdon átvételének és átadásának okirata;
• kataszteri, műszaki útlevél;
• az állami illeték megfizetésének átvétele;
• az iratok benyújtásakor a képviselőt közjegyzői meghatalmazással látják el.

Ha az ingatlant korábban kataszteri nyilvántartásba vették, akkor nem kell kataszteri útlevelet benyújtania: minden adatot az USRN adatbázis tartalmazza.

Az ügylet közjegyzőnél történő kötelező nyilvántartásba vételével ez utóbbi önállóan végzi az állami regisztrációt. Ezt a szolgáltatást nem kell külön fizetni. Az ügyfél csak az állami illetéket fizeti. Az iratok közjegyző általi benyújtására vonatkozó szabályozást a 2018.08.03.-i 338-FZ törvény vezette be, és hatályos. 2019 februárjától Alapértelmezés szerint a dokumentumok Rosreestr részére történő benyújtását a tranzakció napján kell végrehajtani. Ha előre nem látható körülmények merülnek fel, a papíralapú dokumentumokat belül lehet benyújtani 2 következő nap. Egyéb regisztrációs szabályokat a DCT állapíthat meg.

A lakás átadása az átvételi és átadási aktus alapján

A lakásvásárláshoz szükséges dokumentumok egyike az átvételi igazolás. Az ingatlan részletes vizsgálata után kerül kiadásra. Egy meghívott szakember - építőmérnök - segít a rejtett hibák azonosításában. A szakszerű átvizsgálás kifizetése megtéríti a rossz minőségű lakás megszerzésének lehetséges kockázatait.

szerinti cselekmény nyilvántartásba vétele. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 556. cikke a szerződés végrehajtását szimbolizálja. A szerződésben egyéb teljesítési feltételek is rögzíthetők. A dokumentum aláírásától kezdve az új tulajdonos felelős az ingatlan biztonságáért, de még nem tulajdonosa.

A felesleges felelősség elkerülése érdekében a főszerződésben rögzíthető, hogy az átruházási okirat aláírása a tulajdonjog bejegyzése után történik. Ekkor nem lesz kérdés a Rosreestr-ben, hogy miért adták be a dokumentumokat átruházási okirat nélkül, és az új tulajdonos felel majd az ingatlanért, miután bejegyzett tulajdonosa lesz.

Biztonságos pénzátutalás lakásra: módok

A pénz átutalása során fennáll a veszélye annak, hogy a vevőt kirabolják. Annak érdekében, hogy élete, egészsége és pénzügyei ne veszélyeztessék, a legjobb, ha megállapodást köt a bankkal a pénz széfben (cellában) történő elhelyezéséről. A számítási séma a következő lesz:

1. A vevő és az eladó megbízható bankhoz fordul.
2. A vevő kiválasztja az összeg letétbe helyezésének díjszabását, és megállapodást köt a pénzeszközök letétbe helyezésére. A dokumentum tükrözi a cellához való hozzáférés feltételeit, azt a lehetséges határidőt, amelyen keresztül a szerződő fél kérheti az összeg felvételét. Ebben az esetben meg kell vizsgálni, hogy milyen mélységű legyen a széf, hogy az összes bankjegy elférjen.
3. Az eladó jelen van a bankjegyek számlálásánál. Eredetiségük ellenőrzésére a banki alkalmazott valutaérzékelőt és egy számológépet biztosít a számláláshoz.
4. A könyvjelző után a banki alkalmazott átadja a kulcsot a vevőnek.
5. A tranzakció létrejön, a vevő átadja a cella kulcsát az eladónak, de a szerződés feltételei szerint az utóbbi csak egy bizonyos dokumentum, általában a tulajdonjog átruházásáról szóló igazolás bemutatása után veheti át a pénzt, kitöltött adásvételi szerződést.

A bérleti szerződésben meg kell határozni az érvényességi időt, amely megegyezik a tranzakció időtartamával. Általában időintervallumokból áll:

• legfeljebb 14 napig- dokumentumok nyilvántartása, szerződés nyilvántartása;
• 10-12 nap- az az időtartam, amíg az eladó hozzáfér a cellához;
• 3-4 nap hozzáférést biztosítani a vevőnek a visszatérítésért, ha a tranzakció meghiúsult.

Összességében kijön 30 nap, ami azt jelenti, hogy egy bankkal lízingszerződés köthető 1 hónapig.

A bankkal való együttműködés alternatívája

A pénz átutalásának másik módja a közjegyzői letéteményes. Ebben az esetben a vevő a lakásköltség terhére a szükséges összeget befizeti a közjegyző számlájára. Az eladó csak az ügyletre vonatkozó dokumentumok benyújtása után kapja meg. A jegyző a vagyonával felelős a pénzeszközök biztonságáért. Ezen kívül a közjegyzői letét is biztosított. Az ilyen befektetésekre többszintű védelem létezik:

• egyéni közjegyzői biztosítást kötnek;
• a biztosítást a területi közjegyzői kamara állítja ki;
• szövetségi szinten kompenzációs alapot alakítanak ki.

A pénzeszközök elvesztésének minden kockázata minimálisra csökken.

Az egyik legveszélyesebb módja a készpénzes pénz átutalása. A gátlástalan eladók azt állíthatják, hogy a pénzt nem utalták át, vagy rablást kezdeményezhetnek.

A közös tulajdonú lakás megszerzésének jellemzői

Közös tulajdonú lakás adásvétele a következő esetekben történik:

• az ingatlant a bérlők privatizálták;
• a lakást többen örökölték;
• az ingatlan egy részét adományozták;
• a házasság alatt megszerzett lakást a felek megállapodása alapján vagy bírósági aktus alapján felosztották;
• anyatőke bevonásával lakást vásároltak, a szülők pedig kötelesek voltak részesedést juttatni a gyerekeknek.

A közös tulajdonban lévő ingatlanok elidegenítését a Ch. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 16. cikke. Részvényértékesítésre csak akkor kerül sor, ha a többi tulajdonos írásban megtagadja a vásárlást. Ha az összes tulajdonostárs döntése alapján a teljes lakás eladásra kerül, akkor 1 adásvételi szerződés készül - hozzájárulás nem szükséges.

Ha nem érkezik válasz a ház egy részének megvásárlására vonatkozó ajánlatra 1 hónapon belül, a részvény tulajdonosa válasz megvárása nélkül eladhatja. Az eladónak bizonyítékkal kell rendelkeznie arról, hogy értesítést küld a többi társrészvényesnek.

Lakásvásárlás rokontól, az adózás jellemzői

Gyakorlatilag a vagyon átadása a hozzátartozóknak adományozással, végrendelet elkészítésével történik, de lehetőség van ingatlan tulajdonba vételére is. Ebben az esetben figyelembe kell venni az értékesítésből származó jövedelem adóztatásának sajátosságait.

Eladó-rokon, aki az ingatlan tulajdonosa kevesebb mint 5 évösszegű személyi jövedelemadót kell fizetnie 13% az ingatlan értékéből.

Az ingatlannal rendelkező állampolgárok mentesülnek az adó alól több mint 3 év ha megvásárolták 2016-ig, vagy ajándékba, öröklés útján, életjáradéki szerződés alapján vagy privatizáció során kapott.

összegű kedvezményben részesülnek azok a személyek, akiknek személyi jövedelemadót kell fizetniük 1 millió rubel Ha bizonyíték van a lakhatási költségekre, akkor a levonás arányos a költségekkel. Az előny azonban nem jár, ha a tranzakció kapcsolt felek között jön létre (Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 220. cikkének 5. cikkelye). Az egymásra utalt személyek fogalma felfedi az Art. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 105.1. Ezek a rokonok a következők:

• házastársak;
• szülők;
• gyermekek;
• gyámok, gondnokok, gondnokok;
• testvérek, nővérek.

A közjegyzői díj kiszámításával kapcsolatban is vannak árnyalatok. Ha az ingatlant a szülők, gyermekek, unokák, házastársak javára idegenítik el, és a szerződést közjegyzővel kívánják igazolni (nem kötelesek), a tarifa kiszámítása a következő képlet szerint történik:

• 3000 + a lakás árának 0,2%-a, ha nem több 10 millió rubel
• összegét meghaladó lakásár 23000+0,1%-a 10 millió rubel Maximális díj - 50 ezer rubel

Veszélyes az ilyen tranzakciók megegyezés alapján történő lebonyolítása. A hozzátartozókkal fiktívan kötött megállapodásnak van jogereje. A vevők bármikor követelhetik a lakás elhagyását és tulajdonosként való beköltözést.

Az üzletkötés költsége

A vevő és az eladó költségei nem azonosak. Ha az eladó ingatlanost alkalmaz, akkor az ingatlan eladása után fizet a szolgáltatásokért. A szerződés közjegyzőnél történő lebonyolítása jelentős költségekkel jár. Ha az igazolás nem kötelező, hanem a felek megegyezésével történik, a kialakult gyakorlat szerint az összeg fele-fele arányban történik. Ha közjegyzőköteles a szerződés, akkor is minden a kompromisszumok megkötésén múlik. A tarifát vagy teljes egészében az eladó fizeti, vagy a költségek nemenként oszlanak meg.

A vevő és az eladó a következőket költi:

A jogszabályokban nincsenek egyértelműen meghatározott szabályok arra vonatkozóan, hogy a tranzakció bizonyos szakaszaiért ki fizet. Egy dolog világos: a vevő fizeti a regisztrációs illetéket. A fennmaradó költségeket a kialakult gyakorlat, a felek megállapodása szerint osztják fel.

Mennyi ideig tart egy üzlet

Az ügylet időtartamát a felek személyes találkozón egyeztetik. Általában az időtartamot a szerződés záradékai korlátozzák:

• a vagyon átruházásának határidejéről;
• a lakhatási költség kifizetésének utolsó napján;
• az ingatlanba bejegyzett vagy abban bérlőként lakó személyek kilakoltatásának napján.

Az adásvételi szerződés a teljesítés pillanatától lép hatályba. Az irat a felek megállapodása alapján bírósági határozattal érvénytelennek minősülhet. Ellenkező esetben a megállapodás mindaddig érvényes, amíg a felek nem teljesítik kötelezettségeiket.

A szerződés bejegyzésének utólagos feltételeit a Kbt. A 2015. július 13-i 218-FZ törvény 16. cikke, és a következők:

• dokumentumok benyújtása esetén a Rosreestr - 7 napés amikor kapcsolatba lép az MFC-vel - 9 nap;
• az állami nyilvántartásba vétel és a kataszteri nyilvántartás során - 10 és 12 nap Rosreestrben és MFC-ben.

Az ingatlanszerzés időtartama a következő esetekben emelkedhet:

• A gyám- és gyámhatóságok bevonása. A szülők kérésére a PFSZ munkatársa belül 14-30 nap ingatlanértékesítési engedélyt ad ki.
• Hiteligénylés bankhoz. A lakás eladási szándékát ugyanakkor a PDCP-nek is meg kell erősítenie, melynek elkészítése és kivitelezése több napot is igénybe vehet.
• Közös tulajdonban lévő ingatlan értékesítése. Ez több napig is eltarthat. legfeljebb 2 hónapig hogy értesítse a többi tulajdonost az eladásról. Ha a részvényestársak haladéktalanul írásban hozzájárulnak a részvény elidegenítéséhez, Ön nem számíthat rá 30 napés azonnal kezdje el lezárni az üzletet. Előfordul, hogy a társtulajdonosok szándékosan megakadályozzák egy üzletrész eladását, ami meghosszabbítja az adásvételi folyamat időtartamát.

Annak tudatában, hogy az ügylet megkötése korlátlan ideig tarthat, egyeztetni kell az ügyféllel, le kell írni a helyzetet, és ki kell kötni a főszerződés megkötésének maximálisan megengedett időtartamát.

Javaslatok: hogyan kell biztonságosan lebonyolítani egy lakás adásvételi tranzakciót

Ha önálló lakást vásárol és ad el, azonnal köteles:

• Ellenőrizze az eladó személyazonosságát: ellenőrizze az útlevélben szereplő fényképes megjelenést, ellenőrizze a teljes név megfelelőségét a személyi igazolványban és a jogcím-okmányokban.
• Tudja meg a jelenlegi és korábbi tulajdonosok pontos számát. Ha az elidegenítési ügyleteket gyakorisággal hajtották végre Évente 1-2 alkalommal több évre nagy a valószínűsége a csalásnak.Ha a tulajdonos az örökös, akkor közjegyzőhöz kell fordulni, és tisztázni kell, hogy van-e olyan személy, akinek volt öröklési joga és elmulasztotta a jelentkezési határidőt. Ha vannak ilyenek, nagy a valószínűsége annak, hogy harmadik felek lakásjogot mutatnak be, mert visszaállítható az örökség bejegyzése iránti közjegyzői kérelem benyújtásának határideje.
• A vagyonkezelő cselekményeinél fontos a számára kiadott meghatalmazás érvényességi idejének pontosítása. Ehhez csak adja meg a dokumentum adatait a Szövetségi Közjegyzői Kamara honlapján.
• Kérje az eredeti tulajdoni okmányok megtekintését.

Sok információ beszerezhető az EGRN tanúsítványból. Külön oszlopba kerülnek a terhelésekre vonatkozó adatok. Ezek tartalmazzák:

• Jelzálog. Ingatlanfedezetű kölcsön felvételekor a lakás terhelés alatt áll, ami azt jelenti, hogy a tranzakció csak banki engedéllyel lehetséges.
• Letartóztatás. Nem értékesíthető a lakás, ha tulajdonosának jelentős rezsitartozása, tartási kötelezettsége van, vagy a lakás jogellenes cselekmények miatt elidegenítés alá esik.
• Bérlés. A szerződés magában foglalja a tulajdon egy másik személyre történő átruházását a jövőben. Az esetlegesen más tulajdonos tulajdonában lévő lakás teher alatt áll, nem eladó.
• Bérlés. Ha bérlők laknak a lakásban, a bérleti szerződés lejártáig jogosultak az ingatlan használatára. Miután megvásárolt egy ilyen lakást, fel kell készülnie a lakások ideiglenes megosztására a bérlőkkel.

A dokumentumok gondos ellenőrzése segít a lakás adás-vételi tranzakciójának biztonságos lebonyolításában - a pénzeszközök, vagyonvesztés kockázata nélkül.

A lakásvásárlás és -eladás egy folyamat, amely szakaszosan zajlik. Minden újabb lépés, amely közelebb kerül a végső célhoz, bizonyos ismereteket és készségeket igényel. Ha kétségei vannak az intézkedések helyességével kapcsolatban, kérdezze meg egy ügyvédet: szükséges-e PDCP-t készíteni? Hogyan készítsünk adásvételi szerződést, és szükséges-e közjegyzővel igazolni? Hogyan biztosítható a fizetések biztonsága? Mikor kell aláírni az átvételi igazolást? Hol kell kérelmezni a tulajdonjog átruházásának bejegyzését?

Tegyen fel kérdést egy szakértő jogásznak INGYEN!

Mindegyik lehetőségnek megvannak a maga előnyei és hátrányai. Ha önállóan értékesít, sok időt és erőfeszítést fog költeni, beleértve a jogi kérdések rendezését is, de megspórolja a közvetítői jutalékot.

Egy lakást ingatlanossal eladni egyszerűbb. Csak közvetítőt kell találnia, jelen kell lennie a lakás megtekintésénél (lehetőleg, de nem szükséges, ha például más városban tartózkodik) és az adásvételi szerződés megkötésénél. De segítségért az ingatlan értékének 2-6%-át kell fizetnie egy szakembernek.

Denis Rumyantsev, a Goodman Estate ingatlaniroda ügyvezető partnere azt tanácsolja, hogy ingatlanközvetítő kiválasztásakor ügyeljen a hozzáértésére, és ne a piacon eltöltött időre.

A közvetítőnek műszaki, gazdasági, jogi ismeretekkel kell rendelkeznie, valamint értékbecslőnek, mérnöknek, jogásznak, brókernek, pszichológusnak, eladónak, marketingesnek, fotósnak kell lennie.

Denis Rumyantsev, a Goodman Estate ingatlaniroda ügyvezető partnere

Az ingatlanügynök kompetenciájának ellenőrzéséhez kérheti, hogy mutassa be tudását igazoló dokumentumokat: okleveleket, bizonyítványokat és bizonyítványokat. A szakmai közösségekben, például az Orosz Ingatlanközvetítők Céhében való tagság szintén a szakmai alkalmasság jelzője lesz.

Feltétlenül kérdezze meg, hogyan tudja a lakást a kívánt időkeretben és a lehető legmagasabb áron értékesíteni. Kérje meg, hogy beszéljen az Ön területén elért személyes értékesítési sikerekről. Az is fontos, hogy megtaláld a "saját" személyedet, akivel kényelmes, kellemes és könnyű lenne dolgozni, kommunikálni.

Hogyan adjunk el egy lakást közvetítők nélkül

1. Hogyan kell értékelni egy ingatlant

A helyes értékelés lehetővé teszi, hogy gyorsan eladja a lakást, és ugyanakkor ne veszítsen pénzt. Denis Rumyantsev szerint az átlagárak megtalálhatók a Szövetségi Állami Statisztikai Szolgálat honlapján. De ez a portál nem a végső igazság, hiszen egy adott lakás költsége több tényezőből tevődik össze. Az árat befolyásolja:

1. Szobák száma.
2. A lakás területe.
3. Elrendezés: az elszigetelt szobákat magasabbra értékelik, mint a szomszédos szobákat.
4. Környéke, infrastruktúrája: parkoló és játszótér az udvarban vagy a közelben, élelmiszerboltok, iskolák, óvodák sétatávolságra lehetővé teszik drágábban a lakás eladását.
5. Az emelet, amelyen a lakás található: minél magasabb, annál jobb.
6. Erkély vagy loggia jelenléte.
7. Terület: figyelembe veszik a központ és a tömegközlekedési megállóhelyek közelségét, a közeli parkok és üdülőterületek meglétét stb.
8. A közüzemi számlák összege.

Egy lakás árának önálló beállításához meg kell találnia a piacon a leginkább hasonló tárgyakat. Használjon minden elérhető forrást: apróhirdetési oldalakat, ingatlanmagazinokat stb.

Egy hasonló lakás átlagos ára az lesz, amit keres. Kismértékben növelhető, ha készen áll arra, hogy sokáig várjon az üzletre, vagy enyhén csökkenthető, ha sürgősen el kell adnia az ingatlant.

Egy tárgy, amelynek értéke 15%-kal magasabb, mint a piaci érték, az összes lehetséges vásárló 10%-át, 10%-át pedig egyharmadát teszi ki. A megfelelő árú ingatlan a potenciális ügyfelek 60%-át vonzza.

2. Milyen dokumentumok szükségesek egy lakás eladásához

Az ingatlan adásvételére vonatkozó ügylet megkötéséhez az eladónak kéznél kell lennie:

• az útlevél;
• tulajdoni igazolás;
• kataszteri útlevél egy lakáshoz a BTI-től;
• kivonat az Egységes Állami Ingatlannyilvántartásból (azt a Rosreestr területi hivatalától vagy az osztály webhelyéről vagy az MFC-től kell venni);
• kivonat a házkönyvből a lakásban regisztrált személyek számáról (menjen a Btk.-hoz, Lakásszövetkezethez, lakásszövetkezethez vagy MFC-hez);
• igazolás a közüzemi díjtartozás hiányáról (HOA, lakásszövetkezet, alapkezelő társaság, lakásiroda vagy Egységes Információs és Elszámolási Központ);
• az átépítés jogszerűségéről szóló igazolás, ha azt végrehajtották (BTI);
• közjegyző által hitelesített házastárs ingatlan eladása esetén, ha azt házasságban vásárolták;
• a gyámhatóság engedélye a lakás eladására, ha annak tulajdonosa kiskorú.

3. Hogyan hirdessünk lakást

A potenciális vásárlók vonzásához helyesen kell összeállítania és el kell helyeznie egy lakás eladásáról szóló hirdetést.

Készítsen minőségi fényképeket

Nem elég telefonon lefényképezni a lakást. Készítse fel otthonát a forgatásra. Távolítson el mindent a keretből, ami felesleges, rozoga, túl mindennapos, kellemetlen a szemnek. Törölje le a port, mossa ki a vízvezetéket, óvatosan helyezze el a cipőket a küszöbön, rendezze szét a csöveket, üvegeket a nyitott polcokon. Adjon hozzá kényelmi elemeket: egy csokor virág a konyhaasztalon, díszpárnák a kanapén.

A fotózást a legjobb napsütéses napon végezni.

Írj figyelemfelkeltő szöveget

Írjon részletes hirdetést, amelyben bemutatja a lakás összes előnyét. A szöveg első részének műszaki jellemzőket kell tartalmaznia: a ház emeleteinek számát, a szobák számát, a loggia meglétét és így tovább.

Gondoljon arra, hogy milyen előnyökkel jár a lakás, ami számodra nem számít, de a vevőt érdekelheti. Például a gyermektelenek számára nem fontos a közelben lévő óvoda, iskola jelenléte, de a nagycsaládosok számára előnyt jelent az oktatási intézmények közelsége.

Adj fel egy hirdetést

Válasszon platformokat lakása hirdetéséhez. Az oroszországi ingatlaneladás univerzális oldalai közé tartozik az Avito, a Domofond, a Yandex.Real Estate. Lehetnek helyi webhelyek hirdetések közzétételére az Ön városában.

4. Hogyan mutassunk lakást és tárgyaljunk a vevővel

Egy ingatlan bemutatása előtt a potenciális vásárlóknak nem csak a lakást, hanem a bejáratot is rendbe kell tenni. Csavarjunk fényes izzókat a lépcsőházra, mossuk le vagy legalább söpörjük le.

Otthon ragasszuk fel a falról leszakadt tapétát, mossuk ki az ablakokat, tisztítsuk ki a lefolyókat, hogy ne legyen kellemetlen szag,. A vevővel való találkozás előtt süteményt süthet: nem kötelező megenni, de a friss sütés illata kellemes érzést kelt a látogatóban.

Az Ön feladata, hogy a wow-effektust létrehozza, amikor egy potenciális vevő kapcsolatba lép Önnel és ingatlanával.

Denis Rumyantsev, a Goodman Estate ingatlaniroda ügyvezető partnere

Beszéljen az ügyfelekkel a megfelelő módon

Nemcsak az előnyeit, de a hátrányait is jól ismeri a lakásnak. Nézze meg a vevő szemével, és gondolja át, milyen kérdéseket tehet fel, amelyek elégedetlenséget okoznak neki. Készítsen egy listát azokról az érvekről, amelyek az Ön oldalára érkezett személyt megdöntik.

A potenciális vásárló valószínűleg alkudni fog. Főleg, ha egy viszonteladó érkezett a találkozóra, aki abban érdekelt, hogy az árat minél jobban leengedje. Előre döntse el, mennyit hajlandó lemenni. A vevő különféle (akár nem is létező) érveket tud felhozni, hogy miért érdemes olcsóbban eladni a lakást. Ne engedjen a pszichológiai nyomásnak, tekintse józanul a helyzetet, védje meg az árát.

5. A letéti és adásvételi szerződések megkötése

Letéti szerződés

Ez egy olyan dokumentum, amely megerősíti mindkét fél szándékának komolyságát. A vevő kijelenti ingatlanvásárlási szándékát, és egy bizonyos összeget átutal az eladónak (általában a lakás végső költségének 2-5%-át). A lakás tulajdonosa pedig vállalja, hogy ennek az ügyfélnek a megbeszélt áron eladja.

Mindkét résztvevő számára szankciókat ír elő a tranzakció megtagadása esetén. Ha a vevő meggondolja magát, az eladó megtartja a pénzt. Amennyiben az ingatlantulajdonos nem akarja eladni a lakást, a kauciót dupla méretben téríti vissza.

Adásvételi szerződés

A tranzakció előtt az eladónak dokumentumcsomagot kell készítenie az ingatlanokról, és ki kell írnia a lakásban regisztrált összes lakost.

Általában közjegyző végzi. Azután írják alá, hogy megkaptad a pénzt a lakásért, és ráírod, hogy a vevő fizetett neked.

A szerződés aláírása után dokumentumokat kell benyújtania az ingatlan tulajdonjogának átruházásához a Rosreestr területi szervéhez. A tranzakció rögzítésének állami illetéke 2000 rubel lesz.

6. Pénz átutalásának módja

Banksejteken keresztül

A vevő széfet bérel a banki letétben, és szerződést köt az intézménnyel, amely meghatározza a lakás korábbi tulajdonosának széfjéhez való hozzáférés feltételeit. Például az adásvételi szerződés megléte.

Az eladó pedig bérel egy széfet, ahová a pénz átvételéről nyugtát tesz. A vevő az ügylet megkötését követően tudja átvenni a cellabérleti szerződésben meghatározott feltételekkel. Például ismét, ha van adásvételi szerződés.

A cellák kitöltésekor a tranzakcióban részt vevő mindkét félnek jelen kell lennie. Így az eladó meg tudja számolni a pénzt, a vevő pedig megbizonyosodhat arról, hogy a nyugta a helyén van.

Közjegyzői letéttel

A közjegyző a számláján keresztül bonyolíthat tranzakciót: elveszi a pénzt a vevőtől és utalja át az eladónak. A szolgáltatás azonban valószínűleg banki jutalékot fog tartalmazni, amelynek összege kizárólag az intézmény étvágyától függ.

Készpénz átutalás

Pénzt trükkök nélkül válthat át a nyugtáról szóló nyugtára. Ebben az esetben érdemes megszámolni őket, mérlegelve az egyes számlák hitelességét. Jobb, ha a tranzakciót kamerák alatt vagy tanúk előtt bonyolítjuk le (például közjegyzői irodában).

Természetesen nem szabad arról beszélni, hogy hol és mikor kap nagy mennyiségű pénzt, hogy biztonságosan vigye otthonába vagy bankjába.

7. Hogyan adjunk át egy lakást új tulajdonosnak

Azon a napon, amikor a dokumentumokat benyújtják a Rosreestr-hez, az eladó átadja a lakás kulcsait a vevőnek. A felek aláírják az ingatlant, ami igazolja, hogy a vevő jó állapotban hagyta el a lakást.

Hogyan kerüljük el a csalásokat

Az ingatlanügyletek során a legsebezhetőbb láncszem a vevő. De az eladónak van mire figyelnie:

1. A pénzátutalásnak az adásvételi szerződés aláírása előtt kell megtörténnie. Ellenkező esetben fennáll annak a veszélye, hogy az eladó fizetés nélkül marad az ingatlanért: az üzlet már megtörtént, és a vevőnek nincs oka sietni a számítással. Ha csalóval van dolgod, gyorsan eladhatja a lakást, és dupla pénzösszeggel eltűnhet: a tieddel és az új vevővel.
2. Az eredeti dokumentumokat az ügylet lezárásáig ne adja át sem a vevőknek, sem az ingatlanosnak. Ellenkező esetben a lakás az Ön tudta nélkül is eladható.

Az ingatlannal kapcsolatos tranzakciók lebonyolítása során fontos, hogy hogyan intézzük a lakás adásvételét. Ahhoz, hogy mindent a lehető legpontosabban szervezzen, sok embernek szüksége van egy részletes, lépésenkénti indexre. Egy lakás 2020-ban Moszkvában vagy más városban történő nyereséges eladásának motívumai alapján nézze meg, hogyan néznek ki a lépésről lépésre szóló utasítások, valamint egy lakás vásárlása és eladása 2020-ban.

Mielőtt meghatároznánk egy lakás adásvételi tranzakció lebonyolítását, elemezzük, mit jelent egy ilyen megállapodás. Az adásvételi ügylet bejegyzése egy olyan megállapodás, amelynek értelmében az eladó és a vevő cserét hajt végre, amikor a lakást bizonyos összegű pénzeszközökre cserélik. Az értékesített ingatlan minden befejezett műveletét egyértelmű sorrend jellemez.

A megállapodás a dokumentáció felek általi aláírását követően azonnal hatályba lép. Ha azonban a lakás tulajdonosa már nem vesz részt semmiben, akkor ezzel még nincs vége a fióknak. Fontolja meg, mit kell tenni az eljárás sikeressége érdekében.

Kedves olvasóink!

Cikkeink a jogi problémák megoldásának tipikus módjairól szólnak, de minden eset egyedi. Ha szeretné tudni, hogyan oldja meg konkrét problémáját, használja a jobb oldalon található online tanácsadó űrlapot →

Gyors és ingyenes! Vagy hívjon minket (24/7):

Egyedül

A lakáseladási ügylet független lebonyolításának számos előnye van. Ily módon könnyedén irányíthatja az ilyen folyamatokat, valamint jelentősen megtakaríthatja a közjegyző vagy más közvetítő szolgáltatásait. Ugyanakkor ahhoz, hogy önállóan köthessen egy lakáseladási ügyletet, bizonyos ismeretekkel kell rendelkeznie ezen a területen, részletesen el kell mélyednie a szabályozásban, ami jelentősen késleltetheti ezt az eljárást.

A közjegyzőnél

A közjegyzőnek joga van segíteni a lakás adásvételének lebonyolításában. Ezután jogilag ő lesz felelős a tranzakció megkötéséért, és elmondhatja az eljárás összes buktatóját. A szolgáltatásaiért azonban jelentős összeget kell fizetnie.

Az ügynökségben

A 2020-as lakás adásvételi megállapodás ügynök közreműködésével köthető. Az ingatlanos nemcsak az ügylet okirati elemének elkészítésében segít, hanem partnert is talál, valamint tanácsot ad az ingatlaneladással kapcsolatos minden kérdésben.

Tranzakciós lehetőségek

A lakáseladási ügylet lebonyolításának meghatározásakor ki kell kötni, hogy mind a teljes helyiség, mind annak részesedése elidegeníthető. Mindkét tranzakció különbözik. Fontolja meg mindegyik végrehajtásának jellemzőit.

Lakás adásvétele

Az adásvétel írásban történik. A szerződéshez csatolni kell az átadás-átvételi aktust. A fő dokumentum elkészítése előtt gyakran aláírnak egy előzetes megállapodást, valamint egy papírt, amely jelzi, hogy letétbe helyezték.

Lakásrészesedés adás-vétele

A helyiségrész elidegenítésének szabályai kimondják, hogy ha egy ilyen részt osztott tulajdonban értékesítenek, akkor az ügylet közjegyzői hitelesítése szükséges. Ha a helyiség egyéni vagy közös tulajdonban van, akkor egyszerű megállapodási forma is megfelelő. Kivételt képez a házastárs részére az egyedüli vagyonból történő részesedés kiutalása.

A folyamat a következő jellemzőket veszi figyelembe:

• a tulajdonosnak dokumentációt kell szolgáltatnia az objektumról;
• külön számlát kell kiállítania a közüzemi számlák fizetéséhez;
• mielőtt eladná a részesedését egy kívülállónak, fel kell ajánlania annak megvásárlását más polgároknak, akik a fennmaradó részvényeket birtokolják;
• a részvény értékesítésére írásban kell figyelmeztetni.

Vásárlás és eladás rokonok között

A rokonok közötti megállapodásokat ugyanúgy kötik meg, mint az idegenek közötti megállapodásokat. Általában az ilyen tranzakciók fiktívek, mivel a rokonok nem adnak pénzt egymásnak.

Ezt a módszert gyakran a végrendelet megalkotásának alternatívájaként használják.

Időzítés

Ennek vagy annak a műveletnek a végrehajtása mindig magában foglalja azt a kérdést, hogy milyen gyorsan alakul ki az eljárás. A megállapodás időtartama a megkötéséhez választott módszertől függ (önállóan vagy 3 fő bevonásával). De a regisztrációs időszak akár 18 napig is eltarthat.

A szerződés tartalmára vonatkozó követelmények

Az irat bevezető része tartalmazza a felek adatait, amennyiben jogi személyről van szó, a néven kívül a szervezeti és jogi formát is feltüntetik. Továbbá magában a szövegben a kötelező elem a szerződés tárgya. Részletesen elmondja az objektumról: típusát, ingatlan típusát, címét, területét stb.

Egy másik előfeltétel az ár. Rubelben vagy egy bizonyos devizaösszeg rubel-egyenértékében van írva. Előfordul, hogy a dokumentáció bizonyos állampolgárok kijelentkezési kötelezettségét is előírja. A szöveg utal a helyiségben élő személyekre is, akik fenntartják a négyzetméter használati jogát. Ha a vevőnek bármilyen korlátozása van az ingatlan használatában, azt is rögzíteni kell a szerződésben.

A fenti pontokon kívül, amelyek nélkül a papír érvénytelenné válik, a megállapodás további feltételeket is tartalmazhat, amelyek az adott körülményektől függően változnak. Ezek tartalmazzák:

• hogyan és mikor kerül sor a kifizetésekre;
• a helyiségek állapotának leírása;
• amikor a tulajdon átruházása ténylegesen megtörténik;
• nincs teher a létesítményben;
• a megállapodásban foglaltak megsértése esetén a felelősségvállalás rendje;
• vis maior stb.

Szükséges dokumentáció

Annak meghatározásakor, hogy mi szükséges egy lakáseladási tranzakcióhoz, amelynek szakaszai előírják a tulajdonjog átruházásának regisztrációját a Rosreestr adatbázisban, az MFC dokumentumai a felektől eltérőek.

Papírok az eladónak

Az ügylet megfelelő végrehajtása iránt érdeklődve az eladó fő dokumentuma egy papír, amely megerősíti az ingatlanra való jogosultságot. És még kellett:

• a helyiség műszaki vagy kataszteri terve;
• ha a tárgy tulajdonosa vagy egyikük kiskorú, akkor a gyámhatóság engedélyét kell kérnie;
• azonosító papír (szükség esetén meghatalmazás);
• ha a műtétet az egyik házastárs végzi - a második beleegyezése;
• igazolás a tartozások hiányáról;
• kivonat a házkönyvből.

Vevői dokumentáció

A DCT regisztrálásához a vevőnek a következőket kell tennie:

• útlevél (kiskorúak születési anyakönyvi kivonata);
• nyilatkozat;
• házassági anyakönyvi kivonat és a házastárs beleegyezése (ha az ügyletet egyikük köti meg);
• az állami illeték megfizetésének átvételét (a felek önállóan megállapodnak abban, hogy ki fizeti).

A szerződést 3 példányban kell benyújtani: 1 példány mindkét fél számára, egy pedig a regisztrációs hatóságnál marad.

Hová menjen

A lakás vásárlásához és eladásához szükséges anyagokat a következő hatóságok egyikéhez kell eljuttatni:

• Regisztrációs Kamara;

Lépések az üzletkötés előtt

Az adás-vételi tranzakció előtt komolyan fel kell készülni rá, és minden alkatrészt ellenőrizni kell.

A lakástulajdonosok és az eladó ellenőrzése

A tranzakció jelenlegi szakaszaiban először ellenőrizni kell az ingatlan eladóját. Meg kell határozni, hogy ki a tulajdonosa a helyiségnek, és hogy eladja-e. Különös figyelmet kell fordítani azokra az esetekre, amikor egy lakást meghatalmazott útján értékesítenek. Ez a legelterjedtebb módszer a csalók számára. Fontos megbizonyosodni arról, hogy az irat valódi, és a négyzetméter tulajdonosa tisztában van a tervezett tranzakcióval.

A dokumentumok hitelessége

A szerződés megkötésekor a szerződő féltől csak az anyagok eredeti példányát vagy azok közjegyzői hitelesített másolatát kell kérni.

Ma már mindent meg lehet hamisítani, még az útlevél másolatát vagy ugyanazt a meghatalmazást is, ezért fontos alaposan tanulmányozni az összes dokumentációt.

A lakás terhelésének jelenléte

Ingatlanvásárlás előtt fontos megbizonyosodni arról, hogy nincs-e rajta teher: nem szerepel zálogként, kölcsönként, harmadik félnek nincs hozzá joga.

Minta kivonat az USRN-ből a fő jellemzőkről és a bejegyzett jogokról, amelyet a widgeten keresztül kap:

Minta kivonat az USRN-ből az ingatlan jogainak átruházásáról, amelyet a widgeten keresztül kap:

Lakásértékesítési ügylet végrehajtásának eljárása

A lakás eladási és vásárlási eljárása bizonyos műveletek sorozatát foglalja magában. A szerződő fél és az összes dokumentáció újraellenőrzése után közvetlenül folytathatja magának a megállapodásnak a megkötését.

Megállapodás megkötése

A lakáseladási szerződés megalkotásának eljárása általában egy szabványos dokumentum aláírását foglalja magában. A felek önállóan szabályozzák az ügylet megkötésének menetét, ezért maguk dönthetik el, hogyan készítsék el, mit írjanak le és hova vigyék nyilvántartásba.

A lakás átadása

A helyiség adásvételi ügyletét annak átruházása kíséri. Megtörténhet az okirat aláírásának napján is, maga a megállapodás meghatározhatja azt az időpontot, amikor a felelős személyek átadják a lakást. Az ilyen eljárás során átvételi és átadási okirat készül.

Pénz átutalása

Ingatlanvásárláskor és -eladáskor az eladók gyakran előleget kérnek. Átutalása nyugtával történik. A fennmaradó összeg átutalásának módját a felek maguk döntik el. Az ilyen műveletek végrehajtásához sokak számára kényelmes használni ezt a lehetőséget, hogyan kezdje el a pénzt egy cellába helyezni. Ez biztosítja a felek bizalmas kezelését, és egyben garanciát is jelent arra, hogy az eladó csak a szerződésben rögzített kötelezettségek teljesítése után kaphatja meg a pénzét.

Egy másik megbízható módszer a banki átutalás. De akkor is, ha egy személy ingatlanforgalmazók szolgáltatásait veszi igénybe, a pénzeszközök átutalását egy ügynökségen keresztül intézheti. Egyfajta közvetítőként fog működni, aki képes lesz biztosítani, hogy mindkét fél teljesítse minden kötelezettségét, és csak ezt követően kerül sor az elszámolásra.

A lakáshoz való jogok átruházásának állami nyilvántartásba vétele

Az összes aláírt dokumentáció ellenére az új tulajdonos csak a lakás adásvételi ügylet bejegyzése után lesz az ingatlan végleges tulajdonjoga. Arról már szó esett, hogy hova lehet menni, hol lehet hivatalossá tenni a tulajdonjogot, ezek az igazságügyi hatóságok, és az MFC is hasonló szolgáltatásokat nyújt.

A dokumentumok

A négyzetméterek regisztrálásához és egy tanúsítvány megszerzéséhez, amely megerősíti ezt a tényt, a következő anyagokra lesz szüksége:

• a művelet valamennyi résztvevőjének útlevele;
• meghatalmazás (ha szükséges);
• a gyámhatóság engedélye (ha az egyik tulajdonos kiskorú);
• kataszteri útlevél;
• jogi dokumentumok;
• nyilatkozat;
• nyugta az állami illeték befizetéséről.

Milyen esetekben lehet megtagadni

A lakás nyilvántartásba vétele minden szükséges dokumentum benyújtása esetén történik. Ez megtagadható, ha:

• a kérelem nem felel meg a megállapított formátumnak;
• hibás adatok jelennek meg az anyagokban, vannak törlések, javítások stb.;
• jogosultsággal vagy meghatalmazással nem rendelkező személy által benyújtott papírok;
• állami illetéket nem fizettek;
• a kérelmet nem írták alá;
• a bejelentett és korábban bejegyzett jogok ellentmondásaira derült fény;
• per van az igényelt tárggyal kapcsolatban;
• az ingatlan lefoglalásáról vagy az azzal kapcsolatos jogilag jelentős tevékenység végzésének eltiltásáról;

Árnyalatok

• ne adjon túl nagy letétet, és ne felejtse el, hogy ebben az esetben nyugtát kell kiállítani;
• ne értsen egyet azzal, hogy az eladó a dokumentációban kifejezetten alulértékeli a vásárlás költségét, ellenkező esetben a jövőben csak ezt az összeget lehet visszakövetelni tőle;
• fontos az összes papír ellenőrzése, még akkor is, ha a vásárlás a fejlesztőtől történik;
• Kezdetben a legjobb, ha előzetes megállapodást köt.

Ha nem ismeri az összes árnyalatot, gyakran érdemes segítséget kérni a szakemberektől. A megfelelő szerződés garancia arra, hogy jogai védelmében bíróság előtt folyamodjon vele.

Lehetséges kockázatok lakásvásárláskor

Az ingatlanvásárlásból adódó kockázatokról lásd az alábbi videót.

Mire érdemes odafigyelni

Amikor tranzakciót hajtanak végre, különösen óvatosnak kell lennie. Fontos megérteni, hogy egy helytelen cselekvés sok pénz elvesztéséhez, valamint egy személy életterének megfosztásához vezethet. Itt nagyon könnyű hibázni, néha pedig lehetetlen kijavítani. Különös körültekintéssel ellenőrizze az összes átadott papírt, magát a partnert, és lehetőség szerint vegye igénybe ügyvédi szolgáltatásait.

Új szabályok a lakáseladásnál

A jogszabályok nem állnak meg, a szabályozás folyamatosan módosul. Az adásvételi tranzakció megfelelő lebonyolítása érdekében a következő újításokat kell figyelembe venni:

• az üzletrész értékesítését közjegyzőnél be kell jelenteni;
• hasonló szabály vonatkozik az ingatlan megosztására is, minden dokumentum közjegyzői hitelesítéshez kötött;
• ha az eladott lakás tulajdonjoga 5 évnél fiatalabb, az ügyletet 13%-os illeték terheli (kivéve a vagyonöröklést, annak bérletét és a privatizációt).

profik

Az ingatlannal való megfontolt manipulációból a következő pozitív pontok különböztethetők meg:

• megállapodás köthető bármely ember között, beleértve a rokonokat is;
• a papíron meg lehet tüntetni minden olyan további feltételt, amely segít a szerződés teljesítésének folyamatának részletesebb szabályozásában
• egy jól megírt dokumentumot megkérdőjelezni nem lesz könnyű.

Mínuszok

Mint máshol, itt is kiemelheti a hiányosságait:

• az eljárás összetettsége, amely sok időt és tudást igényel;
• van esély a csalókra;
• többletköltséget jelenthetnek az ingatlanosok, közjegyzők stb.

Hasznos videó

Lehet-e lakást eladni közjegyzői iroda felkeresése nélkül, valamint hogy hogyan zajlik a lakás adásvétele közjegyző nélkül, lásd az alábbi videót.

Következtetés

Az ingatlanvásárlás időigényes és komoly folyamat, amely kiemelt figyelmet igényel a felek részéről. A szabályzatban megállapított valamennyi szabály szerint kell végrehajtani a vonatkozó megállapodás aláírásával. Ha azonban mindent helyesen csinálnak, akkor nem lesz olyan nehéz megvalósítani vagy új tárgyat szerezni. Fontos megjegyezni, hogy a teljes jogok csak az ilyen nyilatkozatok USRN-be való beírása után keletkeznek.

Tudnia kell, hogy az ingatlanosok általában a lakás értékének körülbelül 1-3%-át veszik fel munkájuk ellenértékeként. Ha pénzt szeretne megtakarítani, vásárolhat önállóan lakást anélkül, hogy jelentősen megnövelné a megfelelő vásárlás keresési idejét. A lényeg az, hogy ismerje az összes árnyalatot, hogy ne veszítsen pénzt, és ne maradjon semmi. Annak érdekében, hogy megtanulja, hogyan vásároljon lakást ingatlanügynök nélkül, és ugyanakkor megvédje magát, alaposan meg kell fontolnia ennek a folyamatnak az összes szakaszát. A helyes, lépésről lépésre szóló utasítások az önálló lakásvásárláshoz ügynökség nélkül, segítenek megbirkózni ezzel a feladattal.

Kedves olvasóink! Cikkeink a jogi problémák megoldásának tipikus módjairól szólnak, de minden eset egyedi.

Ha tudni akarod hogyan oldja meg pontosan a problémáját - lépjen kapcsolatba a jobb oldalon található online tanácsadó űrlappal, vagy hívja az alábbi számokat. Gyors és ingyenes!

Hol érdemes lakást keresni?

A szakértők azt tanácsolják, hogy keresse az aktuális ajánlatokat újságokban, mert sokan a régi lakásértékesítési módokat használják. Neked is meg kellene nézned különféle oldalak, ahol mindenki benyújthatja javaslatát az ún faliújság. Az ilyen forrásokon az eladásra vonatkozó adatokat általában a tulajdonosok adják, nem pedig az ingatlanközvetítők.

Létezik fizetett alapok, de ez az Ön döntése arról, hogyan keres lakást. Az ingyenes bázisok lehetővé teszik, hogy hosszabb távra is otthont találjon, de még mindig lehetséges. Előfordul, hogy egy lakásra több ajánlat is van. Ebben az esetben néhány hirdetést ingatlanosok készítettek, de a tulajdonos is ott van.

A lakáskeresés meglehetősen népszerű módja az hirdetések feladásaérdekes területeken, sőt konkrét házak bejáratánál is. A vicces és eredeti módon megtervezett hirdetések sok járókelő figyelmét felkelthetik. Javasoljuk, hogy használja ki ezt. A kívánt ajánlatot keresve a portásokat is megkerülheti, ők javasolhatják a szükséges információkat.

kérdezz meg barátokat, az is lehetséges, hogy valamelyik ismerősük árul-e lakást, de nem érdemes erre a lehetőségkeresési módszerre hagyatkozni.

• a portások elég sokat tudhatnak a házak lakóiról, és érdemes tőlük kérni további információkat;
• ha a lakás sürgős eladásra szorul, akkor ügyeljen az összes szükséges dokumentum rendelkezésre állására, hogy elkerülje a jövőbeni problémákat;
• ha van pénze új lakás vásárlására, ne beszéljen róla, mert a csalók ezt kihasználhatják;
• nem szabad számolni olyan ajánlatokkal, ahol egy lakás költsége 10-20%-kal alul van becsülve a piaci árhoz képest. Egy ilyen hirdetés segítségével az ingatlanos felkelti az ügyfelek figyelmét. Ha ilyen egyedi ajánlatok jelennek meg a piacon, azokat általában nehéz önmagukban megtalálni.

Az önálló lakásvásárlás előnyei és hátrányai

Előnyök:

1. pénzt takarít meg azzal, hogy megtagadja a közvetítők szolgáltatásait;
2. nincs veszélyben, ha egy gátlástalan ingatlanos kirabolhat;
3. előfordulhat, hogy a közvetítő nem igazolja a kívánt eredményt;
4. lehetősége van arra, hogy igényeinek és kérései szerint önállóan megtalálja, amire szüksége van;
5. így új ismeretségeket köthet, amelyek segítenek a keresésben.

Mínuszok:

1. a lakáskeresés a vártnál sokkal tovább tarthat;
2. egy megbízható ingatlanos sokkal gyorsabban tud pontosan az Ön igényeinek megfelelő lakást találni saját adatbázisa segítségével;
3. egy közvetítő megvédheti Önt a csalókkal való találkozás kockázatától.

Mire kell figyelnem a lakás első átvizsgálása során?

A lakhatás lehet sokkal jobb vagy rosszabb, mint az első benyomás róla. Ha már eljött megnézni, akkor ellenőrizze a lakást megfelelően. Előfordul, hogy a tulajdonos egy-egy hibás ingatlant szeretne akciós áron eladni, ezért célszerű nappali fényben szemlélni az ingatlant. Így láthatja az összes kapcsolódó hibát egyenetlen falak, padlók. Hiszen egy lakásfelújítással rendezett összeget költhet el.

Javasoljuk továbbá, hogy ellenőrizze mindenki munkáját kommunikáció a lakásban: minden csapban hideg-meleg vizet zárni, a szobákban felkapcsolni a villanyt (vezetékek ellenőrzése), télen ellenőrizni az akkumulátorok hőmérsékletét. Ellenőrizheti a vízórák elérhetőségét, kinézhet az ablakokon (néha foltos épületek takarják el a napfényt).

Az apartman elhelyezkedése szintén sokak számára fontos. Lehet, hogy a lakhatás tökéletesen megfelel Önnek, de mivel lehet, hogy távol van az élelmiszerbolttól, iskolától, vagy rossz a táj, a véleménye megváltozhat. Sokak számára fontos a parkoló hiánya vagy a játszótér távoli elhelyezkedése is. Az ilyen esetek elég gyakran előfordulnak. Érdemes körbejárni a környéket, ahol lakást vásárol, és mindent át kell gondolnia, mielőtt lakást választ.

Lakásvásárlásnál előleg fizetés

A kauciónak köszönhetően a tulajdonos és a vevő fegyelmezettebb lesz egymással szemben. Ebben az esetben a károsult az ügylet megszűnésekor kártérítést kaphat. Ha a vevő meggondolja magát a lakásvásárlással kapcsolatban, az eladó megtartja a kauciót. Feltételezhető, hogy a lakás tulajdonosa köteles megfizetni az érintett vevőnek a kaució értékét és még ugyanennyit, ha az ingatlanát harmadik félnek próbálja eladni.

Úgy tűnik, minden nagyon egyszerű, de mielőtt tapasztalat nélkül vásárolna egy lakást, tisztában kell lennie az ilyen előzetes tranzakció néhány jellemzőjével. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint a letétről szóló megállapodás nem jár a fent jelzett következményekkel. Nem érvényes, ha az adásvételi szerződés megkötése előtt jött létre. Mindezt azért a lakáselidegenítési ügylet csak az állami bejegyzést követően tekinthető megkötöttnek. A jelenlegi jogszabályok miatt az ingatlanpiacon az ilyen megállapodások egyszerűen érvénytelenek, bár nem tiltja az előleg fizetését.

Lehetséges találkozások csalókkal

Ha új épületben vásárol lakást, akkor minimális gondot okoz egy megbízható lakásértékesítő cég megtalálása. Ha azonban önállóan vásárol másodlagos lakást, akkor előfordulhat, hogy problémái vannak a csalókkal. Sok buktató van egy ilyen üzlet megkötésében.

Az előzetes adásvételi szerződés megvédheti Önt, ha az eladó jobb vevőt keres (előszerződés-minta). A letéti szerződés megkötésekor meg kell beszélni a lakás árát, az adásvételi dokumentumok elkészítésének határidejét, valamint a kaució mértékét. Az előző tulajdonos kilakoltatásának időpontja is fontos.

Mielőtt üzletet köt, ellenőrizze a dokumentációt. Ez azt jelenti, hogy ellenőrizni kell a ház jogszerűségét az ingatlaneladás jogalapja szempontjából. Ha ez nem lehetséges, becsaphatják. Különösen fontos az a lakóterület, ahol ez történt. Ha ilyen tényt fedeznek fel, a bíróság az ügyletet érvénytelennek ismerheti el.

Elég gyakori átverés lakás eladása a tulajdonos halála után. Ebben az esetben az ügylet a megkötés pillanatától érvénytelen. Gondosan figyelemmel kell kísérnie azokat a pillanatokat is, amikor egyes polgárok előfordulhatnak az eladás utáni részesedés igénylésének joga ebben a lakásban(visszatért a fogvatartási helyekről stb.). Ebben segíthet az útlevélhivatal házkönyve.

A pénz átutalásakor nagyon óvatosnak kell lennie. Ennek érdekében gyakran bérelnek cellákat a bankokban. Ez lehetővé teszi, hogy a lehető legjobban megvédje magát. A bankok gyakran csak az ingatlan adás-vételi szerződés állami regisztrációjának megkötése után biztosítanak hozzáférést a lakástulajdonosoknak egy cellához. Az intézkedés meglehetősen elfogadható, és nagyon népszerű a vásárlók körében.

Ha nem biztos abban, hogy elkerüli-e a csalókkal kapcsolatos összes problémát, akkor vegye fel a kapcsolatot egy megbízható ügynökséggel, amely bizonyos garanciák mellett biztosítja a tranzakció befejezését.

Ingatlan adásvételi ügylet bejegyzése

Ebben a szakaszban mindenekelőtt meg kell ismerkednie a lakás tulajdonjogával kapcsolatos dokumentumokkal, és össze kell hasonlítania azokat a tulajdonosok útleveleivel. Több tulajdonos is lehet, és mindegyikük beleegyezését kell kérni. A meghatalmazáson szereplő aláírás ellenőrzése érdekében tanácsos személyesen felkeresni az eladót. A gyámhatóságok segítségével minden lakástulajdonos cselekvőképességét ellenőrizheti.

Az eladónak át kell adnia Önnek a teljes dokumentumcsomagot az értékesítés regisztrálásához:

• igazolás a tulajdonjogok állami bejegyzéséről;
• minden ingatlantulajdonos útlevele;
• egy dokumentum, amely megerősíti a tulajdonosok jogait a lakáshoz (privatizáció, adományozás, öröklési bizonyítvány vagy bírósági határozat);
• a gyámhatóság engedélye (ha a gyermek részesedéssel rendelkezik a lakásban);

A fenti dokumentumok hiányában a tranzakció nem regisztrálható. A következő pontokat is tudnia kell:

• minden dokumentumot eredeti formájában kell átadni Önnek;
• ha a lakás tulajdonosa házas, a házastárs közjegyző által hitelesített hozzájárulása szükséges a lakás eladásához, vagy bírósági határozat a közös tulajdon megosztásáról;
• az eladónak át kell adnia Önnek a lakás kataszteri és műszaki útlevelét;
• célszerű az USRR-ből kivonatot kérni arról, hogy a lakáson nincs teher, és nem per tárgya;
• ne felejtsen el igazolást kérni a tulajdonosoktól a közüzemi számlák hátralékának hiányáról;

A szerződés aláírásakor gondosan ellenőrizze a tranzakcióban résztvevők útlevéladatainak helyességét, és győződjön meg arról, hogy a lakás adatai helyesek. Fel kell tüntetni a lakás költségét és a pénz átutalásának minden feltételét teljesíteni kell.