ÁRAK A LAKÓINGATLAN-PIACON JEKATERINBURG VÁROS PÉLDÁJÁN
Leontyev Alekszandr Igorevics 1, Ivanova Olga Jurjevna 2
1 Uráli Állami Közgazdaságtudományi Egyetem, hallgató
2 Uráli Állami Közgazdaságtudományi Egyetem, adjunktus, Regionális, Települési Gazdasági és Menedzsment Tanszék
ÁRAK A LAKÁSPIACON PÉLDA EKATERINBURG VÁROSA
Leontyev Alekszandr Igorevics 1, Ivanova Olga Jurevna 2
1 Uráli Állami Közgazdaságtudományi Egyetem, hallgató
2 Uráli Állami Közgazdaságtudományi Egyetem, asszisztens, Regionális, Települési Gazdasági és Menedzsment Tanszék
Bibliográfiai link a cikkhez:
Leontiev A.I., Ivanova O.Yu. Árképzés a lakóingatlan-piacon Jekatyerinburg város példáján // Modern tudományos kutatás és innováció. 2017. 2. szám [Elektronikus forrás]...2019.02.).
Az ingatlanpiac egy speciális rendszer, amely sok tényezőtől függ. Számos kutató próbálja megérteni, mi határozza meg egy adott ingatlan értékét a városban. Az ingatlanpiaci árazást befolyásoló tényezők különféle osztályozásait javasolják. De a kérdés az: milyen hatást gyakorolnak a tényezők magára a piacra, ésszerű-e ezeket érzékelni.
Jelen tanulmány a jekatyerinburgi lakóingatlan-piacot vizsgálja, és javaslatot tesz a szerző által a lakóingatlan-piacot befolyásoló árképzési tényezők osztályozására. A szerző véleménye szerint a javasolt besorolás lesz a legértelmesebb a Jekatyerinburg példáján elemzett legnagyobb város lakóingatlan-piacának árazási tendenciáinak alátámasztására.
A makrotényezők a következők:
Pszichológiai tényező;
Pénzügyi tényező;
vásárlóerő-tényező;
Hitelezési feltételek.
Pszichológiai (viselkedési) tényező közvetlen hatással van nemcsak az ingatlanpiacra, hanem az Orosz Föderáció áru- és szolgáltatáspiacára is. A szankciók jó példa erre. A szankciók kivetése értetlenségbe sodorta hazánk lakosságát, és aktiválta a negatív fogyasztói elvárásokat. A szankciók kiszabásának következményei arra kényszerítették a tőketulajdonosokat, hogy az ingatlanokat az egyik legfenntarthatóbb befektetési tárgynak tekintsék. Ez felpörgette a keresletet, aminek következtében 2013 decemberétől 2015 áprilisáig az elsődleges és másodlagos ingatlanok áremelkedési tendenciája volt megfigyelhető (1. ábra).
1. ábra – Az átlagos ajánlati árak dinamikája Jekatyerinburg elsődleges és másodlagos ingatlanpiacán a 2013. december és 2015. április közötti időszakban
Véleményünk szerint a pszichológiai tényező az egyik alapvető tényező, ha figyelembe vesszük a legnagyobb városok, köztük Jekatyerinburg lakóingatlan-piacán az árformáló tényezőket.
Pénzügyi tényező ugyanígy új valóságba kényszerítette a lakóingatlan-piacot. A pénzügyi tényező alatt a devizapiac hatását értjük a lakóingatlan-piac árazásában.
2013-tól 2015. április-júliusig változás áll be a devizapiacon (2. ábra), ennek következtében az átlagos kínálat emelkedése figyelhető meg a lakóingatlan-piacon.
Ekkor azonban Jekatyerinburg másodlagos lakóingatlan-piacán az árak csökkenését észlelték a lakossági kereslet csökkenése miatt. Bár az elsődleges lakóingatlan-piac növelte a javaslat költségkomponensét, az építési folyamat költségeinek a dollár és az euró növekedése miatti növekedése miatt (3. ábra).
2. ábra – A dollár és az euró dinamikája a 2014. január és 2015. április közötti időszakban
3. ábra – Az átlagos ajánlati árak dinamikája Jekatyerinburg elsődleges és másodlagos ingatlanpiacán a 2013. december és 2015. április közötti időszakban
Az ár a variációtól is függ vásárlóerő népesség. 2016-ban jelentősen csökkentek a lakóingatlanok vásárlására és eladására irányuló tranzakciók az Orosz Föderáció lakosságának egy főre jutó átlagos készpénzbevételének 2016-os csökkenése miatt (1. táblázat). Ennek eredménye a bejegyzett jogok, ügyletek, ingatlanjogkorlátozások (terhelések) mennyiségének csökkenése (4. ábra)
1. táblázat – Az Orosz Föderáció lakosságának egy főre eső átlagos készpénzjövedelme a 2014. 1. negyedév és 2016. I. negyedév közötti időszakban
| № negyed |
A lakosság átlagos egy főre jutó monetáris jövedelme, rub./negyed |
%-ban az előző időszakhoz képest |
| 2014 I. negyedév |
22 823,3 |
73,3 |
| 2014. második negyedév |
27 347,2 |
119,8 |
| 2014. harmadik negyedév |
28,112,9 |
102,8 |
| 2014 IV. negyedév |
32 901,2 |
117,0 |
| 2015 I. negyedév |
25 391,9 |
77,8 |
| 2015. második negyedév |
29 626,7 |
116,7 |
| 2015. harmadik negyedév |
30 432,5 |
102,7 |
| 2015 IV. negyedév |
35 561,8 |
116,9 |
| 2016. I. negyedév |
26 340,5 |
74,1 |
4. ábra - A bejegyzett jogok dinamikája, ügyletek, ingatlanjogok korlátozásai (terhelései) a 2014. január-szeptember - 2016. január-szeptember időszakra
Ez a tény azzal magyarázható, hogy először a vevő elkezdte gondosan kiválasztani potenciális ingatlanát. Másodszor, 2016-ban a lakosság egy főre jutó átlagjövedelme csökken, így a lakossági kereslet hiánya miatt az ajánlatok átlagárai csökkenésnek indultak. Harmadszor, a potenciális vevő igyekszik a bankban tartani a pénzét, mintsem valami értékes projektbe fektetni.
Hitelezési feltételek az egyik állami módszer a lakossági ingatlanpiaci kereslet ösztönzésére és felmelegítésére.
2014-ben a bankszektor jelentősen, évi 16-18%-ra emelte a rátát. Ez a változás megbénította az ingatlanpiacot, ezért az Orosz Föderáció kormánya 2014 végén hozzáfogott az ingatlanpiacot támogató állami intézkedések kidolgozásához.
2015 márciusában a bankok elkezdték fogadni a jelzáloghitel-igényléseket 13, sőt 10 százalékos éves áron. Ez annak köszönhető, hogy az Orosz Föderáció kormánya 20 milliárd rubelt különített el a jelzáloghitelezés támogatására. Ennek eredményeként ezek az intézkedések befolyásolták a lakóingatlan-piac árazását: a jekatyerinburgi lakóingatlan-piacon a jelzáloghitelek elérhetősége miatt megnőtt az ajánlatok iránti kereslet.
Jelen pillanatban a program támogatott banki árfolyamon zárul. Az Orosz Föderáció építésügyi, lakásügyi és közüzemi minisztere, M. Men viszont arról számol be, hogy a kedvezményes támogatások programja más támogatási intézkedésekkel, különösen az infrastruktúra-fejlesztési támogatásokkal helyettesíthető.
E makrotényezők mellett a jekatyerinburgi lakóingatlan-piac saját exkluzív jellemzőkkel rendelkezik (önkormányzati vagy mikrotényezők), amelyek hatással vannak az árképzésre. A szerző úgy véli, hogy a következő mikrotényezők jellemzőek a jekatyerinburgi lakóingatlan-piacra:
Környezeti tényező;
Biztonsági tényező;
metróállomás közelségi tényező;
Lakásfaktor számos szolgáltatással.
Az árzóna-tényező az Uráli Ingatlankamara által javasolt jekatyerinburgi övrendszeren alapul (2. táblázat).
2. táblázat - Jekatyerinburg város árzónái
|
Az árzóna neve |
lakóövezet |
|
Központ |
Utcahatárok: Moszkovskaja, Cseljuskincev, Vosztocnaja, Dekabristák, Belinszkij, Bolsakov |
|
1 öv |
Buszpályaudvar, VIZ, Parkovy, South-West, Botanical, Zarechny, Vtuzgorodok, Shartash market, Pionersky, Vokzalny. |
|
2 öv |
Uralmash, Elmash, Zavokzalny, New Sort, Szibériai, Kék kövek, Uktus, Széles folyó, Akadémiai, betonáruk |
|
3 öv |
Chermet, Old Sort, Khimmash, Medical, Compressor, Elizabeth, UC, State Farm |
|
4 öv |
Shartash, Izoplit, Koltsovo, Baromfifarm, Nizhneisetsky, Seven Springs, Rudny, Isztok, Verkhnemakarovo, Pyshma, Sadovy, Shabrovsky, Palkino, Shuvakish, Medny, Chusovskoye Lake |
Ezen árzónák kialakítása segít megérteni, hogy mely területeken lehet elhelyezni egyik vagy másik lakóingatlanosztályt. A gazdaságos lakások minden árzónában jelen vannak, de főleg a 3-as és 4-es zónában. Például a Vtorchermet mikrokörzetben épült "Silver Horseshoe" lakókomplexum, a Solnechny mikrokörzetben új épületek. A komfortkategóriás lakások viszont elsősorban az 1. és 2. árzónában képviseltetik magukat. Kiemelkedő képviselői a "Peremena" lakókomplexum, a "Michurinsky" lakókomplexum, a "Moskovsky Quarter" lakókomplexum és sok más lakókomplexum. Az üzleti és elit osztályú objektumok főleg a Center zónában és 1 övezetben helyezkednek el. Ilyen objektumok az "Aristocrat", a "De Gennin" lakókomplexum, a "Champion Park", a "Diplomat" lakókomplexum, a "Garinsky" lakókomplexum stb.
A helytényező, amely olyan jellemzőket tartalmaz, mint:
Közlekedési elérhetőség;
Biztonság;
Az infrastruktúra rendelkezésre állása (bevásárlóközpontok, üzletek, gyógyszertárak);
Szociális infrastruktúra (iskolák, óvodák stb.);
Zöld infrastruktúra (parkok, zöldterületek)
Ebből a szempontból szembetűnő példa az Akademichesky kerület. Ez a terület azért vonzó a fogyasztók számára, mert az erdők és a kényelmes sétálóutcák az Akademichesky mikrokörzet jellegzetességévé váltak. Az Akademichesky-i apartmanok árai (átlagosan 3,5-4,0 millió rubel) az elmúlt években összehasonlíthatók a buszpályaudvar áraival (1 öv).
A biztonság a jekatyerinburgi lakóingatlan-piac árait is befolyásolja. Az utóbbi időben egyre gyakrabban kerítik le a lakóingatlanokat az objektum értékének növelése érdekében a benne foglalt biztonsági szolgáltatások miatt. Így az Buszpályaudvar területe az elmúlt öt évben jelentősen megváltozott. Több tucat őrzött és jól karbantartott gazdaságos, komfort és business osztályú létesítmény épült a Shchorsa és a March 8 utcákban. Az autóbusz-pályaudvar környéke kevésbé bûnözõ, befektetés-vonzó a fejlesztõk számára, és a potenciális vásárlók számára is kívánatos.
Jekatyerinburg városa számára különleges előnynek számít egy elhaladó metróvonal jelenléte. A metrómegállók közvetlen közelében található minden lakóingatlan ára automatikusan emelkedik.
3. táblázat - A jekatyerinburgi lakóingatlan-piac árazását befolyásoló tényezők szerkezete
|
Tényezőcsoport neve |
Tényezők |
|
makro tényezők |
Pszichológiai; Pénzügyi; vásárlóerő; Hitelezési feltételek. |
|
Mikrotényezők |
Árövezeti tényező; Környezeti tényező; |
Az ingatlanpiac működésének jellemzői. Az ingatlanpiacot kiszolgáló árak.
Építési termékek árának meghatározására szolgáló módszerek. Ingyenes (szerződéses) árak kialakítása.
Bérelt épületek, helyiségek bérleti díjának kialakítása.
Az ingatlanpiacon ipari létesítmények, folyamatban lévő építkezések, lakások eladása, helyiségek bérbeadása folyik. Ez a piac a nemzetgazdaság szerves része.
Ingatlanpiaci infrastruktúra - értékesítés, aukciók, tanácsadó és ingatlancégek, ingatlanokra szakosodott ügynökségek.
Az ingatlanpiac kialakulásának jellemzői:
Az ingatlanpiac regionális, helyi piacok összessége, amelyek jelentősen különböznek egymástól az árak, a kockázati szint és az ingatlanbefektetések hatékonysága tekintetében.
Az ingatlan álló helyzetű, helyről-helyre nem mozgatható, így az ingatlan átruházása az eladóról a vevőre a rá vonatkozó jogok átruházásával történik.
Az ingatlan adás-vétel tőkemozgás, azaz. jövedelemtermelő érték, hiszen vásárolt ház, lakás stb. magasabb áron eladható.
Az ingatlanpiac számos, viszonylag különálló szegmensből áll (ipari épületek, lakások, nem lakáscélú helyiségek, telek stb.). Ezen szegmensek mindegyike önállóan fejlődik, és saját jogszabályi és szabályozási kerettel rendelkezik.
Az ingatlanállomány nagy része az építőipar terméke.
Az ingatlanpiac két összetevőből áll:
elsődleges piac- ez egy olyan gazdasági helyzet, amikor az ingatlan, mint áru először kerül a piacra. A fő eladók a köztársasági és helyi hatóságok által képviselt állam, építőipari cégek - lakó- és nem lakóingatlanok beszállítói;
másodlagos piac, ahol az ingatlan olyan áruként működik, amelyet korábban egy meghatározott tulajdonos – egy magánszemély vagy jogi személy – használt és birtokol.
Az építőipar termékének számító ingatlanok árképzési jellemzői előre meghatározottak az iparág technológiai folyamatának sajátosságai, a piac gazdasági és jogi szabályozása. Ezek tartalmazzák:
különféle építési termékek (ipari célú épületek és építmények, oktatási és egészségügyi létesítmények, lakások stb.);
méretarány, vagyis az egyes tárgyak több milliárd rubelbe kerülnek;
a tárgyak területi rögzítettsége - felhasználásuk a gyártás helyén;
termékek előállítása egyedi projekt szerint "megrendelés alapján";
az építési költségek természeti és éghajlati viszonyoktól való függése;
a gyártási ciklus hosszú időtartama (több hónaptól több évig).
Mivel sok objektum építése hosszú ideig tart, ezért az ingatlanköltség mellett bizonyos típusú munkák, mérföldkövek, szerkezeti elemek stb. árait is meghatározzák. E tekintetben az építési termékek piaca sokféle ártípust kínál.
Az ingatlanárak fajtái.
Az építési és szerelési munkák becsült költsége, amely az épületek, építmények felállításának és a berendezések felszerelésének költségeiből áll.
Az építési és szerelési munkák becsült költsége, amely magában foglalja a berendezések beszerzésének költségét és az egyéb tőkeköltségeket.
Az építési termékek szerződéses árai, amelyekről a megrendelő és a vállalkozó megállapodik, és az építési és szerelési munkák becsült költségén, valamint a kötelező adókon és levonásokon alapulnak.
Az építési termékek szerződéses ajánlattételi árai, amelyeket folyamatban lévő pályázatok (pályázatok) során határoznak meg.
Tőzsdei és aukciós árak, amelyek ingatlantőzsdéken vagy építési projektek értékesítésére szolgáló aukciók során alakulnak ki.
Lakásárak, figyelembe véve annak fogyasztói tulajdonságait, valamint nyaralók, garázsok, nyaralók árai.
Bérelt lakó- és nem lakáscélú épületek bérleti díja, figyelembe véve az épület maradványértékét, komfortját, elhelyezkedését, amortizációt, telekfizetést.
Hozzávetőleges számítások, elemzések során felhasznált fogyasztói egységenkénti vagy teljesítményegységenkénti egységárak (1 m 2 lakó- vagy hasznosítható terület, 1 km vezeték, egy ülőhely moziban stb. költsége).
Ha globálisan nézzük, akkor egy lakás árát a „hely presztízse” és „a házban élés kényelme” határozza meg. Ezenkívül a második paraméter számos jellemzőt tartalmaz - a szomszédok oktatásától az otthoni mérnöki támogatás minőségéig.
A lakhatás költségeit az egyik legégetőbb témának nevezhetjük, amely Oroszország bármely városának lakóit foglalkoztatja. A lakások árait rendszeresen megvitatják az ingatlanpiac szakmai szereplői az irodákban és a hétköznapi emberek, akik barátokkal vagy kollégákkal ülnek egy csésze kávé mellett. És ez a kérdés nem veszíti el aktualitását, függetlenül a konkrét piaci helyzettől: valaki sikeresen szeretne beruházni egy új épületbe, valaki nagyobb terület vásárlásáról álmodik, míg mások megpróbálják megvásárolni a legolcsóbbat is, de a sajátját. lakás. Fontolja meg, mi befolyásolja az árakat, és hogyan alakulnak ki a lakások árai.
Az országos viszonylatban kialakult helyzetet tekintve elmondható, hogy a földrajzi fekvés alapvetően befolyásolja a lakhatás összköltségét egy adott városban. A régiós és regionális fővárosokban a lakások árai lényegesen magasabbak, mint a periférián, de Moszkva és Szentpétervár vitathatatlanul az élen jár. Bár az igazság kedvéért azt kell mondani, hogy a két orosz főváros az épülő lakások minőségét tekintve is élen jár.
A földrajzhoz kapcsolódó egyéb tényezők is jelentősen befolyásolhatják a lakások árait. Például turisztikai vagy üdülőterületek jelenléte a város közelében. Példaként említhetjük a Fekete-tenger partvidékének városait, ahol az ingatlanok iránt nagy a kereslet, és semmiképpen sem az alacsony árak. Természetesen a lakhatás Szocsiban eltér egymástól: az olimpia megrendezésére vonatkozó döntés után a szocsi ingatlanok és földek ára az egekbe szökött.
Az ingatlanpiacon meglehetősen jelentős árkritérium lehet az életszínvonal, amely meghatározza az állampolgárok vásárlóerejét és üzleti aktivitását. A fejlett kereskedelmi struktúrák, a jövedelmező vállalkozások, valamint számos egyéb gazdasági tényező jelenléte a városban változatlanul emeli a lakásárakat. Általában a meglehetősen nagy városoknak vannak ilyen előnyei, és a helyzet általában a következő: minél nagyobb a város, annál drágább a lakhatás. Ez annak köszönhető, hogy a megavárosokban sokkal nagyobb lehetőségek vannak: magasabb fizetések, szélesebb karrier-növekedési potenciál és több kereskedelmi lehetőség. Ezek a tényezők folyamatosan vonzzák az embereket a nagyvárosokba, akik "szerencsét keresnek". Mindez pedig nagy lakáskereslethez vezet, ami ennek megfelelő piaci reakciót vált ki: a több milliós nagyvárosokban a lakásárak esetenként többszöröse, mint a 100-300 ezer lakosú városokban.
Az ország ingatlanpiacának általános tendenciái nem nagyon alkalmazhatók egy adott városban található lakások költségének elemzésekor. Míg a szolgáltatások, áruk és élelmiszerek ára a legtöbb településen nem tér el túlságosan, addig a lakások árai a legradikálisabb módon változhatnak. Ezért van értelme beszélni azokról a tényezőkről, amelyek egyetlen városon belül befolyásolják a lakóingatlanok relatív értékét. Ezek a ház elhelyezkedése (körzet), jellemzői és építési éve, szintek száma, az infrastruktúra minősége és a közlekedési kapcsolatok kényelme.
Hagyományosan a legrangosabb és legdrágább területek a városközpont közelében helyezkednek el. Ugyanakkor nem mindig a földrajzi, hanem sokkal inkább a gazdasági központról van szó, ahol az állampolgárok üzleti életének központjai találhatók. Bár a közelmúltban bizonyos, kiváló ökológiával és jó minőségű infrastruktúrával jellemezhető hálóterületek meglehetősen magas árakkal büszkélkedhetnek az apartmanokért. Általában új lakókomplexumokról beszélünk, ahol modern komfort és üzleti osztályú lakások épülnek.
Az épület adottságai és építési éve jelentősen befolyásolják az ingatlanok értékét. Általában itt az elv érvényesül: minél régebbi, annál olcsóbb, bár vannak kivételek - szilárd és tágas "sztalinkák". A lakóingatlanok leggazdaságosabb osztályát "Hruscsovnak" nevezhetjük, amelynek alacsony lakhatási költségeit mind a házak "tiszteletre méltó kora", mind a kényelmetlen elrendezés magyarázza. Érdekesség, hogy a moszkvai közvélemény-kutatások szerint a fővárosiak többsége a megfizethetőbb lakások építését támogatja. Ugyanez a többség azonban ellenzi a kényelmetlen Hruscsov elrendezésű új, kompakt ház építését. És a maximális elégedetlenséget egy kis konyha okozza, mert az oroszok számára ez az a hely, ahol az emberek gyakran az egész családdal összegyűlnek, barátokkal kommunikálnak.
A legdrágább a luxusingatlanok szegmense, ahol évről évre nőnek a lakásigények. Egyes szakértők szerint a luxuslakás az ingatlanpiac legstabilabb ágazata, amelyet a legkevésbé érintett a legutóbbi válság. Ráadásul városonként jelentősen eltérhetnek azok a kritériumok, amelyek alapján az apartmanokat az elit osztályba sorolják. De mindig ez a legtágasabb és legkényelmesebb ház, amely a legrangosabb területeken található.
Az elit lakások költsége meglehetősen bonyolult téma: gyakran egyedi ingatlanokról beszélünk, és az összehasonlító elemzés elve itt nem megfelelő. Az elit osztályú lakások árának meghatározásához gyakran professzionális megközelítésre van szükség, mivel sok különböző paraméter értékelésére van szükség. Bizonyos értelemben az elit ingatlanszegmens a saját törvényei szerint él és fejlődik: a lakhatás költségeit nemcsak az objektív feltételek határozzák meg, hanem az is, hogy egy tehetős ember mennyit hajlandó fizetni az adott lakás megvásárlásáért.
Ha az ingatlanpiac átlagos árszektoráról beszélünk, és ez általában business osztály, akkor itt a legkeresettebbek az egy- és kétszobás lakások, bár a válság előtt a háromszobás lakások voltak az élen. Természetesen az üzleti osztályú apartmanok árai nem illeszkednek a "megfizethető lakhatás" keretébe, és a legtöbb orosz megavárosban ez a piaci szegmens nem túl nagy. Kivétel Moszkva és Szentpétervár: például a főváros elsődleges ingatlanpiacán a legtöbb ajánlat az üzleti osztályra esik. Itt a fekvési terület, a ház és lakás adottságai, valamint a további lehetőségek (mélygarázs, klímarendszerek, beléptetőrendszerek, saját infrastruktúra stb.) megléte döntően befolyásolja a költségeket. ház.
A legtöbb városban továbbra is a turistaosztályú szegmens a legkiterjedtebb, bár az árak itt is csak formálisan nevezhetők „megfizethetőnek”. A jelzáloghitelezés fejlődésének köszönhetően azonban a gazdaságos lakhatás költsége a lakosság jelentős része számára már megfizethető. Ráadásul az új épületek gyakran különböznek a lakások legkedvezőbb áraiban: az építési szakaszban 10-20%-kal olcsóbban vásárolhat lakást. A másodlagos lakáspiacon a szakértők szerint a múlt század 80-as évek közepén-végén épült téglaházak rendelkeznek a legjobb ár-minőség kombinációval. A paraméterek teljes köre (körzet, épülettípus, a lakás jellemzői, közlekedési megközelíthetőség, infrastruktúra) meghatározó hatással van a turistaosztályú szegmensben a lakások árára, de a legjelentősebb az elhelyezkedés.
A fent felsorolt, a lakások árát befolyásoló tényezők mindegyike „életkényelem” kifejezéssel foglalható össze. És elsősorban ezért fizetünk pénzt lakásvásárláskor. Ez a terület elhelyezkedése, és a közlekedési csomópontok kényelme, és a ház adottságai, és a lakás elrendezése, és a szociális infrastruktúra és a környezet, és még sok minden más. Ugyanakkor az egyes paraméterek bizonyos befolyást gyakorolnak a lakhatási költségekre, és néha a szakembereknek nem könnyű kideríteni, hogy egy adott esetben mennyire reálisak az árak. Még a hivatásos értékbecslők is néha eltérő számokat adnak, anélkül, hogy titkolnák, hogy ez az értékelés relatív.
Ennek ellenére a lakosok többsége csak tétlenül érdeklődik a lakások árai iránt, miközben a szakemberek folyamatosan elemzik az ingatlanpiaci trendeket. Éppen ezért, ha megfelelő tapasztalat nélkül kíván lakást vásárolni vagy eladni, jobb, ha szakemberekhez fordul. Gyakorlati szempontból az ő véleményük mindig értékesebb lesz, mint az ismerősök egy csésze kávé mellett elmondott véleménye.
Az ingatlanpiaci árképzés az utolsó eladás és a folyamatban lévő ügylet résztvevői közötti tárgyalások eredménye. Ezért - az értékpapírpiacon az árazás dinamikusabb, mint az ingatlanpiacon, és gyakoribbak az áringadozások.
Bármely ingatlan árát, legyen az lakás, iroda vagy nyaraló, külső tényezők egész sora határozza meg. Különböző okok határozzák meg, hogy egy tárgy drágább, mint a másik, és fordítva, valamint az a tény, hogy az ingatlan egésze drágább vagy olcsóbb lesz.
A piaci árváltozások okainak elemzésekor minden külső tényezőt két fő kategóriába kell osztani: lokális és globális. A helyi tényezők közé tartoznak a különböző objektumok árkülönbségének jól ismert okai - ez a hely, az épület típusa, az objektum állapota, a kitöltése, a környezet. A helyi tényezők hatásának elszámolása az értékelés elméletében és gyakorlatában az úgynevezett korrekciók használatával fejeződik ki, amelyek szerint például egy földszinti lakás átlagosan 15%-kal olcsóbb, mint egy hasonló. átlagosan, és egy erkélyes lakás körülbelül 2%-kal drágább, mint az ugyanilyen, de erkély nélküli lakás. Ez a lista még sokáig folytatható.
Ismerve a helyi tényezők árbefolyásának mértékét, az ingatlanárak általános aktuális szintjének ismeretében megoldható az egyedi objektum értékelésének problémája. A helyi tényezők figyelembevétele azonban nem teszi lehetővé a piac egészének fejlődését, növekedésének vagy hanyatlásának előrejelzését. A piaci dinamika problémáinak megoldásához a globális tényezőkre kell figyelni. Ezek mindenekelőtt makrogazdasági jellemzők: a politikai és gazdasági helyzet, az adott város vállalkozásának és termelésének fejlettségi foka, az export és a beruházások volumene, valamint a lakosság jövedelmi szintje. Ezek a tényezők határozzák meg azt a tényt, hogy Moszkvában az ingatlanárak nagyjából egyenlő arányban minden piaci szegmensben magasabbak, mint Szentpéterváron vagy Volgográdban, de alacsonyabbak, mint Londonban vagy Párizsban.
Az árképzést befolyásoló összes tényező helyi és globális felosztása egy másik nagyon hasznos tulajdonsággal rendelkezik. A helyi tényezőket főként egy adott objektum paraméterei határozzák meg, de gyengén függnek az időtől. Például a téglaházak bizonyos arányban drágábbak, mint a hasonló panelházak. Így volt ez öt, tíz vagy több éve is, nyilvánvaló, hogy a jövőben is így lesz. Valamint a külvárosi lakhatás valószínűleg olcsóbb lesz, mint a központban, és a park közelében lévő lakhatás drágább, mint az ipari övezet közelében. Az első közelítésben a lokális tényezőket egyáltalán időtől függetlennek tekinthetjük. Ha szerepük változáson megy keresztül, például a sztálinista házak presztízsének fokozatos csökkenése, vagy a cellás kommunikáció rohamos fejlődése miatt a telefon szerepének csökkenése a lakásban, akkor ez a folyamat évekig tart, és kézzelfogható változások következhetnek be. csak öt-tíz év múlva figyelhető meg.
A globális tényezők éppen ellenkezőleg, ellentétes tulajdonságokkal rendelkeznek. Idővel sokkal gyorsabban változnak, reagálva a gazdasági és politikai környezet változásaira, de minden ingatlanra jellemzőek. Kedvező gazdasági környezetben például bármely ingatlan hozzávetőleg arányosan drágul, míg válság idején minden piaci szegmens hasonló visszaesést tapasztal. Természetesen további okok miatt a piac általános felfutásával egyes ingatlankategóriák valamivel gyorsabban, mások kicsit lassabban drágulhatnak, de ezek inkább finom korrekciók.
A fent leírt filozófia képezi az "Ingatlanpiaci mutatók" elemző központ módszertanának alapját. Könnyen ábrázolható egy egyszerű szimbolikus képlet formájában (a valódi számítási képletek természetesen sokkal bonyolultabbak):
Ck(t,pi) = G(t) + Lk(pi)
Ebben a képletben Ck(t,pi) egy bizonyos k-edik ingatlantárgy ára, amely G(t) összege - az összes objektumra közös globális tényezők hozzájárulása, azaz. független k-től és pi-től, valamint Lk(pi) – a lokális tényezők hozzájárulása a k-adik objektumhoz, független a t időtől. A pi értékek az objektumot leíró paraméterek halmaza.
Ennek a megközelítésnek a gyakorlati haszna: egyrészt jelentősen javítja az értékelési problémák megoldását. Általában egy adott lakás értékelésekor a jelenleg piacon lévő analógokat használják, például az elmúlt hónap alapjaiban, amelyek mennyisége korlátozott. Ha analógokat kell találnia mondjuk egy kétszobás lakáshoz egy 17 emeletes panelházban, nem az első emeleten, nem messze a metrótól, akkor jelen pillanatban előfordulhat, hogy egyáltalán nincsenek ilyen apartmanok, vagy ott lehet, hogy csak kettő vagy három. Ez azt jelenti, hogy a kapott becslés rendkívül pontatlan lesz. A legtöbb elemző táblázatban, amely a lakások ilyen szűk alosztályainak átlagárait mutatja be (például háztípus - terület), a cellák majdnem fele üres, mert. nincs elég statisztika.
Az árazásban a lokális és a globális tényezők szétválasztásának módszere lehetővé teszi a lokális tényezők - az értékelési korrekciók - befolyásának sokkal pontosabb kiszámítását a hosszú évekre vonatkozó statisztikák felhasználásával, mivel ezek a korrekciók szinte függetlenek az időtől. Egy ilyen értékelési rendszer azonban komoly előzetes számításokat igényel. Ahhoz, hogy ez a módszer alkalmas legyen a gyakorlati használatra, szükséges egy ingyenes lakásértékelési szolgáltatás megszervezése a fent leírt számítási mechanizmus segítségével. Ez lehetővé teszi, hogy mindenki használja az új technikát és tesztelje azt működés közben.
Az új megközelítés második fontos következménye a teljes ingatlanpiacra jellemző G(t) függvény megjelenése, amely nem függ konkrét objektumtól, és a piac egészének dinamikáját írja le. Az aktuális Ck árszint és Lk korrekciókészlet ismeretében számítható ki. Ezt a függvényt költségindexnek vagy négyzetméterdíjnak nevezzük. A G(t) függvény nem az átlagár, ahogy első pillantásra tűnhet, bár értékei közel állnak az átlagárhoz. Ez a függvény matematikailag helyes mutatója az ingatlanpiac egészének dinamikájának, ahogyan a részvényindexek is, az egyes cégek részvényárfolyamaitól eltérően, a részvénypiac összesített emelkedését vagy esését mutatják. Függetlenül attól, hogy az ingatlanpiac jelenleg esik vagy növekszik, az egyes objektumok árai szinkronban változnak - egyetlen „kötegben”, és a költségindex csak ennek a „csomagnak” az irányát jelzi.
Az új módszertannak számos jelentős előnye van. Az átlagár közvetlen kiszámítása az objektumok költségének átlagos értékének kiszámítása miatt következik be az aktuális hónapra (vagy hétre), majd a következőre és így tovább. Ennek eredményeként az átlagár minden új értéke az új időszak adatbázisa alapján kerül kiszámításra, és semmilyen módon nem kapcsolódik az előző időszak adatbázisához. Ez jellegzetes statisztikai ugrásokhoz vezet - az átlagár fűrészfogú görbéje, amely nem teszi lehetővé előrejelzések készítését. A grafikon aktuális pontjának „emelkedése” vagy „kudarca” egyáltalán nem jelenti a piac emelkedésének vagy esésének kezdetét – ez csupán statisztikai zaj.
A G(t) függvény számítási módszere ezzel szemben az összes elmúlt év adatsorán számított Lk értékeket használja, aminek eredményeként a G(t) új értékét az összes korábbi érték határozza meg. ennek a funkciónak. Ez többé-kevésbé sima grafikont eredményez. A sima értékgörbe pedig a leggyorsabb módja annak, hogy észrevegyük az új emelkedő vagy csökkenő trendeket.
A leírt filozófia egyértelmű előnye az eredmények gyenge függése az aktuális minta méretétől, mivel az összes aktuális piaci mutatót elsősorban hosszú távú adatok határozzák meg, és csak friss adatok korrigálják. Az elemzői munkára jellemző paraméter, hogy a mintanagyság egyszerűen értelmét veszti. A leírt módszer mintanagysága az összes valaha eladott vagy eladott lakás – több millió opció.
A logikailag helyes G(t) függvény megjelenésének fontos gyakorlati eredménye az ingatlanpiac kapcsolata más makrogazdasági paraméterekkel. Mint tudják, az ingatlan nem árucikk. Minden tárgy egyedi és különbözik egymástól. A teljes ingatlanpiacra jellemző G(t) függvény, amely ennek a piacnak a dinamikáját fejezi ki, egyfajta „közös nevező”, amely lehetővé teszi az ingatlanok más tevékenységi területekkel való összehasonlítását. Például a G(t) függvény – a lakhatási költségindex – négyzetméterárfolyamként is felfogható – egyfajta analógja a világ valutáinak – a dollár vagy az euró – árfolyamának. A leírt ideológia tehát fontos lépés az ingatlanpiac és a gazdaság más szektorai közötti híd megteremtésében.
Árképzési módszer - az áruk árának kiszámítási módja, figyelembe véve a termelési költségeket, az átlagos nyereséget, valamint figyelembe véve a keresletet és a kínálatot.
Az árképzési módszereknek a következő három csoportja különböztethető meg:
1) A saját költségen alapuló árképzés az egységnyi termelési alapköltség és a vállalkozás által elvesztett nyereség eredményeként történő megállapításon alapul.
"Költségek + nyereség" módszer.
Az ár a következő képlet szerint kerül kiszámításra: P = C x (l + R/ 100),
ahol C - az áruk előállításának és értékesítésének fajlagos folyó költségei,
R - standard jövedelmezőség.
A "cél profit" módszere.
В этoм cлyчae фиpмa зapaнee плaниpyeт жeлaeмый ypoвeнь peнтaбeльнocти вceгo oбъeмa пpoизвoдcтвa пpoдyкции (в пpeдeлax имeющиxcя пpoизвoдcтвeнныx мoщнocтeй и плaнoвoй ceбecтoимocти oбъeмa выпycкa) и ocyщecтвляeт pacчeт пo фopмyлe: Р = С + Е x К,
ahol C - az áruk előállításával és értékesítésével kapcsolatos konkrét folyó költségek,
K - az áruk előállítása és értékesítése alapján meghatározott álló- és működőtőke-befektetések,
E - a tőke megtérülési rátája, amely tükrözi a vállalkozás adózás előtti nyereségének kívánt összegét.
2) Kereslet alapú árképzés Пpи иcпoльзoвaнии этoгo мeтoдa иcxoдят из кaчecтвeннoгo и кoличecтвeннoгo aнaлизa пoтpeбитeльcкиx xapaктepиcтик тoвapa либo из вeличины экoнoмичecкoгo эффeктa, пoлyчaeмoгo пoтpeбитeлeм зa вpeмя иcпoльзoвaния тoвapa. Az itt vizsgálandó fontos elemek a hasznosság (a termék észlelt értéke) és a termék árérzékenysége.
3) Versenyorientált árképzés.
Az átlagos piaci árak módszere. A módszer a versenyadatok alapján számított "piaci átlagáron" feltételezi az áruk értékesítését.
A "verseny a vezetőért" módszer. Ezzel a módszerrel egy termék árának megállapítása a vezető versenytárs ára alapján történik, figyelembe véve a piaci versenyhelyzetet, a termék differenciáltságát és minőségét. Lényegében ez a módszer azt feltételezi, hogy nem alakítja ki saját árpolitikáját a vezető árra összpontosítva.
Az ár megállapítása nyílt aukciók alapján. A módszer valószínűségi becsléseket használ, és a következő számítási sorrendet feltételezi:
a szerződés teljesítésével kapcsolatos költségek kiszámítása;
a potenciális versenytársak által alkalmazott kereskedési taktikák elemzése;
annak a valószínűségének meghatározása, hogy a cég ajánlatának ára alacsonyabb lesz, mint a versenytársak által kért ár;
az ár értékének meghatározása, amely a vállalkozás "várható maximális nyereségét" hozza.
Az árképzés problémája kiemelt helyet foglal el a piaci viszonyok rendszerében. Az áruk és szolgáltatások árának Oroszországban végrehajtott liberalizációja az állam árszabályozási folyamatra gyakorolt befolyásának csökkenéséhez és az árak jelentős növekedéséhez vezetett. A mesterségesen megemelt árakkal a termelők megtérítik az esetleges termelési költségeket, és nem érdekeltek az áru minőségének javításában. Az árazási rendszer 1992 óta a szabad, piaci árak használatára korlátozódik, amelyek értékét az árupiaci kereslet és kínálat határozza meg. Az állami árszabályozást a monopolállami vállalatok által termelt áruk szűk körére alkalmazzák.
Az "Árak az ingatlanpiacon" témában
Bevezetés
Az ország normális piaci viszonyok alakulásának egyik fő mutatója az ingatlanpiac egészének és egyes ágazatainak állapota. Az ingatlanpiac minden nemzetgazdaság nélkülözhetetlen eleme, mert az ingatlan a nemzeti vagyon legfontosabb részét képezi, amely a világ vagyonának több mint 50%-át teszi ki. Ingatlanpiac nélkül egyáltalán nem létezhet piac, hiszen a munkaerő, a tőke, az áruk és szolgáltatások stb. piacának rendelkeznie kell a jogszabályi tevékenységek végrehajtásához szükséges helyiségekkel. A hazai ingatlanpiac, mint gazdasági ágazat jelentőségét igazolja a nemzeti össztermékben való magas részesedés, az állami és önkormányzati ingatlanok (beleértve a földet is) elsődleges értékesítéséből, bérbeadásából származó költségvetési bevételek magas szintje. , a magas szintű beszedések a költségvetésbe az ingatlanadókból és a vele folytatott tranzakciókból.
Bármely társadalmi struktúrában az ingatlan különleges helyet foglal el a társadalmi kapcsolatok rendszerében, amelyek működésével így vagy úgy összefügg az emberek élete és tevékenysége az üzleti élet, a menedzsment és a szervezés minden területén.
Az ingatlan, mint áru főbb fizikai jellemzői a következők:
egyediség és eredetiség;
stacionaritás;
létrehozásának időtartama és tartóssága.
Az alábbiakban megvizsgálom az ingatlanok, mint iparág sajátosságait, valamint a szentpétervári ingatlanok sajátosságait, a kereslet és kínálat dinamikáját ezen a piacon, felvázolom az egyes ingatlanok gazdasági és ökológiai állapotának jellemzőit. kerületeinek, hiszen ezen a környéken lakó megismerkedhet körzetének előnyeivel és hátrányaival .
Részletesen tanulmányozzuk az ingatlanok árazási tényezőit, amelyek közvetlenül befolyásolják annak értékét. Azt is látni fogjuk, hogy milyen módszerekkel történik az ingatlanértékelés, ezek hátrányai és előnyei.
Végezetül pedig elemezzük az elsődleges és másodlagos ingatlanokra vonatkozó konkrét adatokat Szentpétervárral kapcsolatban.
1. Az ingatlanpiac lényege
„Az ingatlanpiac olyan mechanizmusok sajátos halmaza, amelyeken keresztül a tulajdonjogok és a kapcsolódó érdekeltségek átruházódnak, az árakat meghatározzák, és a területet felosztják a különböző versengő földhasználatok között.
Az ingatlanpiac teljesebb definíciója, mint az új ingatlanok létrehozásához és a meglévő ingatlanok üzemeltetéséhez kapcsolódó kapcsolatok komplexuma. Az ingatlanpiac működésének fő folyamatai tehát az ingatlanjogok fejlesztése (létrehozása), kezelése (működtetése) és körforgása.
Az országos ingatlanpiac olyan regionális és helyi piacok összessége, amelyek egymástól jelentősen eltérnek az aszinkron fejlődés, az ár- és kockázati szint, az ingatlanbefektetések eredményessége, a jogszabályok állapota, a politikai és társadalmi stabilitás stb.
Az ingatlanpiacot, mint minden önszabályozó rendszert, a kereslet, a kínálat, az ár és az infrastruktúra jellemzi. Az ingatlanpiac fő funkciói a következők:
Információ az árakról, a keresletről és a kínálatról;
Közvetítés – kapcsolatok kialakítása a fogyasztók, a kínálat és a kereslet között;
Szabad árképzés az ingatlantárgyakra és a tulajdonjogok védelme;
Ingatlanbefektetések újraelosztása; a vállalkozás szabadságának biztosítása; szociális programok hatékony megoldása.
A vállalkozói és kereskedelmi tevékenység szempontjából az ingatlanpiacnak (1. ábra) megvannak a maga előnyei és hátrányai.
Rizs. 1. Az ingatlanpiac előnyei és hátrányai
Az ingatlanpiac a piaci tér szerves része. Ebben, akárcsak más piacokon, „A kereslet és kínálat aránya határozza meg az árat, de az ár magassága határozza meg a kereslet és a kínálat arányát. Ha nő a kereslet, akkor nő az ár; de ha az ár emelkedik, a kereslet csökken, és ha az ár csökken, a kereslet nő. Továbbá, ha nő a kereslet, és ezáltal az ár, akkor a kínálat is nő, mert a termelés jövedelmezővé válik. Így az ár határozza meg a keresletet és a kínálatot, a kereslet és a kínálat határozza meg az árat; továbbá a kereslet határozza meg a kínálatot, a kínálat pedig a keresletet. Ráadásul ezek az ingadozások kiegyenlítődnek. Ha nő a kereslet és az ár a normál szint fölé emelkedik, akkor a kínálat nő; ez az emelés könnyen túllép a szükséges mértéken, és akkor az ár a norma alá esik.
1.1 Szentpétervár lakáspiaca
Jelenleg mintegy 4,8 millió lakos él Szentpéterváron, közel 44 ezer lakóépületben, amelyek összterülete megközelítőleg 92.000 ezer négyzetméter. m., közel 1.600.000 lakásban.
A lakások megközelítőleg 20%-a jó műszaki állapotban van (kopás-kopás 0-20%), 50%-a kielégítő műszaki állapotú (21-40%-os kopás), 30%-a nem kielégítő (30% feletti kopás). ), 15 millió négyzetméter. m-es lakásállomány nagyjavításra szorul. Szentpétervár lakosságának csaknem 25%-a kommunális lakásokban él.
- Irodapiac.
- Kereskedelmi hely piac.
- lakáspiac , amelyet a következő szegmensek képviselnek:
Elsődleges: – a mikrokörzetekben épülő többlakásos épületek;
- Felújított többlakásos épületek a belvárosban;
– épülő családi ikerházak;
Másodlagos:
Vétel és eladás - lakások a központban;
- lakások a környéken.
Kiadó - rendes lakások
- luxus apartmanok
- szobák.
A többé-kevésbé fejlett szolgáltató infrastruktúrával rendelkező mérnöki területek hiánya, a lakosság alacsony vásárlóereje, valamint a telekpiac fejletlensége miatt a magánházak piaca gyakorlatilag nem létezik. Az elmúlt öt évben épült épületek vízözön előtti építészeti megoldásai, rendkívül alacsony likviditása és az ilyen épületek eladási ára is ezt bizonyítja.
A város kerületei.
Az ingatlan árát befolyásoló egyik fő tényező az elhelyezkedés. Szentpéterváron 13 körzet található, amelyek presztízsben, ökológiában, tereprendezésben, iparban, zajszintben, lakásállomány jellemzőiben, életkorában stb. különböznek egymástól. Az egyes kerületek részletes leírását lásd az 1. mellékletben
A gazdasági, környezeti adottságoknak, a kereslet-kínálat hatásának megfelelően a kerületeket a legrangosabbak közül rangsoroljuk:
Központi
Admiralteisky
Vasileostrovskiy
Moszkva
Tengerpart
Petrogradszkij
Kalininszkij
Vyborgsky
Frunzensky
Krasznogvardeszkij
Nyevszkij
Krasznoselszkij
Kirovszkij
Távolság a metróállomásoktól.
3 megállónál nagyobb távolság esetén 10-15% lehet az árcsökkenés
Konkrét példákat kerületenként, leírással az 1. számú mellékletben láthat.
2. Árképzési módszerek
Az ingatlanok értékbecslése, piaci értékének meghatározása, mint az ilyen típusú ingatlanok irányadó ára, összetett tevékenység, amelyet szakképzett, erre a tevékenységre állami engedéllyel rendelkező személyek végeznek.
Az értékelés számos módszerrel történik, amelyek eredményeit egymással össze kell hangolni. A különböző módszerekkel kapott eredmények „koordinációs eljárása” nem korlátozódik a számtani átlag kiszámítására, hanem megköveteli az egyes megközelítések jelentőségének mérlegelését egy adott helyzetre, értékelési célokra, ingatlantípusra és egyéb körülményekre.
Vegyünk néhányat közülük: összehasonlító, jövedelmező és költséges.
2.1 Összehasonlító módszer
A módszer alapelvei a következők: kereslet és kínálat, függőség, arányosság és helyettesítés. Előnyeinek felsorolásából kiemelhető: egyszerűség és áttekinthetőség, hiszen nyilvánvaló összehasonlításokon alapul; lehetővé teszi a különböző alapokon történő beállítást; statisztikailag érvényes becsléseket ad.
Az értékelés összehasonlító megközelítése olyan értékelési módszerek összessége, amelyek egy ingatlan objektum és annak analógjainak összehasonlításán alapulnak, és amelyekre vonatkozóan vannak információk a velük folytatott tranzakciók árairól.
Az ingatlanértékelés összehasonlító módszerének alkalmazásának feltételei:
1. Az objektum nem lehet egyedi.
2. Az információnak átfogónak kell lennie, beleértve a tranzakciók feltételeit is.
3. Az értékelt ingatlan összehasonlítható analógjainak értékét befolyásoló tényezőknek összehasonlíthatóaknak kell lenniük.
helyettesítések;
egyensúly;
kereslet és kínálat.
Az összehasonlítható objektumoknak ugyanabba a szegmensbe kell tartozniuk, és a velük folytatott tranzakciókat az erre a szegmensre jellemző feltételekkel kell végrehajtani:
kiállítási időszak. Kiállítási időszak – az az idő, amíg az objektum a piacon van;
Az ügylet alanyainak függetlensége. A függetlenség azt jelenti, hogy az ügyleteket nem piaci áron kötik meg, ha az eladó és a vevő:
kapcsolatban vannak;
· a holding és egy független leányvállalat képviselői;
eltérő kölcsönös függőség és kölcsönös érdek;
zálogjoggal vagy egyéb kötelezettséggel terhelt tárgyakkal bonyolítják le a tranzakciókat;
· elhunyt személyek ingatlanának értékesítésével stb. foglalkoznak;
befektetési motiváció, amelyet a következők határoznak meg:
· a befektetők hasonló indítékai;
hasonló legjobb és leghatékonyabb tárgyak felhasználása;
az épület állapotromlásának mértéke.
