Tanfolyamok tudományágonként
Az "Árképzés az ingatlanpiacon" témában
Bevezetés
Az ország normális piaci viszonyok alakulásának egyik fő mutatója az ingatlanpiac egészének és egyes ágazatainak állapota. Az ingatlanpiac minden nemzetgazdaság elengedhetetlen eleme, mert az ingatlan a nemzeti vagyon legjelentősebb részét képezi, amely a világ vagyonának több mint 50%-át teszi ki. Az ingatlanpiac nélkül egyáltalán nem létezhet piac, hiszen a jogszabályi tevékenységek végrehajtásához szükséges munkaerő-, tőke-, áru- és szolgáltatáspiacoknak rendelkezniük kell a szükséges helyiségekkel. A hazai ingatlanpiac jelentőségét a gazdaság ágazataként igazolja a nemzeti össztermékben való magas részesedés, az állami és önkormányzati ingatlanok (ideértve a földet is) kezdeti értékesítéséből, bérbeadásából származó költségvetési bevételek magas szintje, ill. az ingatlanadókból és az azzal végzett tranzakciókból származó magas bevétel.
Bármely társadalmi struktúrában a társadalmi kapcsolatok rendszerében különleges helyet foglalnak el az ingatlanok, amelyek működésével az emberek élete és tevékenysége az üzleti élet, a menedzsment és a szervezés minden területén valamilyen módon összefügg.
Az ingatlan, mint áru főbb fizikai jellemzői a következők:
egyediség és eredetiség;
stacionaritás;
létrehozásának időtartama és tartóssága.
Az alábbiakban megvizsgálom az ingatlanágazat sajátosságait, valamint a szentpétervári ingatlanok sajátosságait, a kereslet és kínálat dinamikáját ezen a piacon, felvázolva az egyes országok gazdasági, ökológiai állapotának jellemzőit. a város területei, hiszen ezen a környéken lakó megismerkedhet a térségének előnyeivel és hátrányaival.
Részletesen tanulmányozzuk az ingatlanok árazási tényezőit, amelyek közvetlenül befolyásolják annak értékét. Megnézzük azt is, hogy milyen módszerekkel értékelik az ingatlanokat, azok hátrányait és előnyeit.
Végezetül elemezzük az elsődleges és másodlagos ingatlanokra vonatkozó konkrét adatokat Szentpétervárral kapcsolatban.
1. Az ingatlanpiac lényege
"Az ingatlanpiac olyan mechanizmusok sajátos halmaza, amelyeken keresztül a tulajdonjogok és a kapcsolódó érdekeltségek átruházódnak, az árakat meghatározzák, és teret osztanak ki a különböző versengő földhasználati lehetőségek között."
Teljesebb lesz az ingatlanpiac definíciója, mint az új ingatlanok létrehozásához és a meglévő ingatlanok üzemeltetéséhez kapcsolódó kapcsolatok komplexuma. Az ingatlanpiac fő folyamatai tehát az ingatlanjogok fejlesztése (létrehozása), kezelése (működtetése) és forgalma.
Az országos ingatlanpiac regionális és helyi piacok összessége, amelyek jelentősen különböznek egymástól az aszinkron fejlődésben, az árak és kockázatok szintjében, az ingatlanbefektetések hatékonyságában, a jogszabályok állapotában, a politikai és társadalmi stabilitásban stb. .
Az ingatlanpiacot, mint minden önszabályozó rendszert, a kereslet, a kínálat, az ár és az infrastruktúra jellemzi. Az ingatlanpiac fő funkciói a következők:
§ információk az árakról, a keresletről és a kínálatról;
§ közvetítés - kapcsolatok kialakítása a fogyasztók, a kereslet és a kínálat között;
§ szabad árképzés az ingatlanokra és a tulajdonjogok védelme;
§ az ingatlanbefektetések újraelosztása; a vállalkozói szabadság biztosítása, a szociális programok hatékony megoldása.
A vállalkozói és kereskedelmi tevékenység szempontjából az ingatlanpiacnak (1. ábra) megvannak a maga előnyei és hátrányai.
Rizs. 1.Az ingatlanpiac előnyei és hátrányai
Az ingatlanpiac a piaci tér szerves része. Ebben, akárcsak más piacokon, „A kereslet és kínálat viszonya határozza meg az árat, de az ár magassága határozza meg a kereslet és kínálat viszonyát. Ha nő a kereslet, akkor az ár is emelkedik; de ha az ár emelkedik, akkor a kereslet csökken, és ha az ár esik, akkor a kereslet nő. Továbbá, ha nő a kereslet, és ezért az ár, akkor a kínálat is nő, mert a termelés nyereségessé válik, tehát az ár határozza meg a keresletet és a kínálatot, a kereslet és a kínálat határozza meg az árat; továbbá a kereslet határozza meg a kínálatot, a kínálat pedig a keresletet. Ráadásul ezek az ingadozások kiegyenlítődnek. Ha nő a kereslet és az ár a normál szint fölé emelkedik, akkor a kínálat növekszik; ez a növekedés könnyen átlépi a szükséges határát, majd az ár a norma alá esik."
1.1 Szentpétervár lakáspiaca
Jelenleg mintegy 4,8 millió lakos él Szentpéterváron, közel 44 ezer lakóépületben, amelyek összterülete körülbelül 92 ezer négyzetméter. m., közel 1.600.000 lakásban.
Jó műszaki állapotban (kopás 0-20%) körülbelül 20%-a lakás, kielégítő (kopás 21-40%) - 50%, nem kielégítő (kopás több mint 30%) - 30%, 15 millió négyzetméter. m-es lakásállomány nagyjavításra szorul Szentpétervár lakosságának csaknem 25%-a kommunális lakásokban él.
ü A befektetési projektek és a családi épületek piaca.ü Piaci iroda helyiségei.
ü Piaci helyiségek.
ü A termelő és raktárhelyiségek piaca.ü Lakáspiac , amelyet a következő szegmensek képviselnek:
Elsődleges: - mikrokörzetekben épülő többlakásos épületek;
- felújított bérházak a belvárosban;
- építés alatt álló családi házak;
Másodlagos:
Központi lakások adásvétele;
- lakások mikrokörzetekben.
Kiadó: normál lakások
- fokozott komfortérzetű apartmanok
- szobák.
A fejlettebb, többé-kevésbé fejlett szolgáltató infrastruktúrával rendelkező mérnöki területek hiánya, a lakosság alacsony vásárlóereje, fejletlen telekpiaca miatt a magánházak piaca gyakorlatilag nem létezik Az elmúlt öt évben épült vízözön előtti építészeti megoldások, rendkívül rendkívül az alacsony likviditás és az ilyen épületek eladási ára a bizonyíték erre. ...
A város kerületei.
Az ingatlan árát befolyásoló egyik fő tényező - elhelyezkedés. Szentpéterváron 13 körzet található, amelyek presztízsben, ökológiában, tereprendezésben, iparban, zajszintben, lakástulajdonságban, életkorban stb. különböznek egymástól. Az egyes kerületek részletes leírását lásd az 1. mellékletben
A gazdasági, környezeti adottságok, a kereslet-kínálat befolyása alapján minősítést készítünk a legrangosabb kerületekből:
v Központi
v Admiralteysky
v Vasileosztrovszkij
kontra Moszkva
v Primorszkij
v Petrogradszkij
v Kalininsky
v Vyborgsky
v Frunzensky
v Krasnogvardeisky
v Nyevszkij
v Krasznoselszkij
v Kirovszkij
Távolság a metróállomásoktól.
3 megállónál nagyobb távolság esetén az árcsökkenés 10-15% lehet
Konkrét példák körzetenként, leírással, amelyet az 1. számú mellékletben láthat.
2. Az árképzés módjai
Az ingatlanok értékelése, piaci értékének, mint irányadó árnak az ilyen típusú ingatlanoknál történő meghatározása összetett dolog, amelyet szakképzett, erre a tevékenységre állami engedéllyel rendelkező személyek végeznek.
Az értékelést számos módszerrel végzik, amelyek eredményeinek összhangban kell lenniük egymással. A különböző módszerekkel kapott eredmények „egyeztetési eljárása” nem korlátozódik a számtani átlag kiszámítására, hanem megköveteli az egyes megközelítések jelentőségének mérlegelését egy adott helyzetre, értékelési célokra, ingatlantípusra és egyéb körülményekre.
Vegyünk néhányat ezek közül: összehasonlító, nyereséges és költséges.
2.1 Összehasonlító módszer
A módszer alapelvei a következők: kereslet és kínálat, függőség, arányosság és helyettesítés. Előnyei közül kiemelhető: egyszerűség és áttekinthetőség, mivel nyilvánvaló összehasonlításokon alapul; lehetővé teszi a különböző funkciók beállítását; statisztikailag érvényes becsléseket ad.
Az értékelés összehasonlító megközelítése olyan értékelési módszerek összessége, amelyek egy ingatlannak a megfelelő ingatlanokkal való összehasonlításán alapulnak, amelyekre vonatkozóan rendelkezésre állnak információk a velük folytatott tranzakciók árairól.
Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítésének feltételei:
1. Az objektum nem lehet egyedi.
2. Az információnak átfogónak kell lennie, beleértve a tranzakciók feltételeit is.
3. Az értékelt ingatlanok összehasonlított analógjainak értékét befolyásoló tényezőknek összehasonlíthatóaknak kell lenniük.
Az összehasonlító megközelítés a következő elveken alapul:
· Helyettesítés;
· Egyensúly;
· Kereslet és kínálat.
Az összehasonlítható objektumoknak ugyanabba a szegmensbe kell tartozniuk, és a velük folytatott tranzakciókat az erre a szegmensre jellemző feltételek mellett kell végrehajtani:
· Az expozíció időtartama. Expozíciós időszak – az az idő, ameddig az objektum a piacon van;
· Az ügylet alanyainak függetlensége. A függetlenség azt jelenti, hogy az ügyleteket nem piaci áron kötik meg, ha az eladó és a vevő:
· Családi kapcsolatban élnek;
· a holding és egy független leányvállalat képviselői;
· Közös kölcsönös függés és kölcsönös érdek;
· A tranzakciók záloggal vagy egyéb kötelezettséggel terhelt tárgyakkal valósulnak meg;
· Elhunyt személyek ingatlantárgyainak stb. értékesítésével foglalkozik;
Befektetési motiváció, amelyet a következők határoznak meg:
· A befektetők hasonló indítékai;
· A létesítmények hasonló legjobb és leghatékonyabb használata;
· Az épület állapotromlásának mértéke.
Az analóg objektumok kiválasztásának fő kritériumai az ingatlanértékelés során:
1. Ingatlan tulajdonjoga.
A tulajdonjogi korrekció a piaci bérleti díj és a szerződéses bérleti díj közötti különbség, mivel a teljes tulajdonjogot a piaci bérleti díj és a rendelkezésre álló aktuális finanszírozás alapján határozzák meg.
2. A tranzakció finanszírozásának feltételei.
Az ügylet atipikus finanszírozási feltételei esetén alapos elemzés szükséges, melynek eredményeként módosításra kerül sor.
3. Értékesítési feltételek és az értékesítés időpontja.
4. Helyszín.
5. Fizikai jellemzők.
De az egyik és a fő hátránya a megbízható információ mennyisége, amely csak a tömeges ingatlanpiacokon szerezhető be, és idővel a kapott információk elavulnak, és az értékelés megbízhatósága csökken; az elvárásokat is figyelmen kívül hagyja.
2.2 Jövedelemértékelési módszer
Ez az értékelési módszer folyamatosan ismétlődő megfigyeléseken alapul - minél magasabb az ingatlan bevétele, annál drágább.
A jövedelem-megközelítés az ingatlan jelenlegi értékét a jövőbeni pénzáramlások jelenértékeként becsüli meg, azaz. tükrözi:
· Az ingatlan által az élettartama alatt elérhető bevétel minősége és mennyisége;
· A vizsgált objektumra és a régióra jellemző kockázatok.
A bevételi megközelítést a következők meghatározására használják:
· Befektetési érték, mivel a potenciális befektető nem fog többet fizetni egy tárgyért, mint a tárgyból származó jövőbeni bevétel jelenértéke;
· Piaci értéke.
2.3 Költségbecslési módszer
A költségszemlélet olyan értékelési módszerek összessége, amelyek az értékelés tárgyának helyreállításához vagy cseréjéhez szükséges költségek meghatározásán alapulnak, figyelembe véve a halmozott értékcsökkenést. Azon a feltételezésen alapul, hogy a vevő nem fizet többet a kész tárgyért, mint egy hasonló hasznosságú tárgy létrehozásáért.. A költségszemlélet előnyei:
Új objektumok értékelésekor a költségalapú megközelítés a legmegbízhatóbb. Ez a megközelítés a következő esetekben javasolt vagy az egyetlen lehetséges:
· Az új építés költségeinek műszaki és gazdasági elemzése;
A meglévő létesítmény korszerűsítésének szükségességének megalapozása;
· Különleges rendeltetésű épületek felmérése;
· Objektumok értékelése „passzív” piaci szektorokban;
· A földhasználat hatékonyságának elemzése;
· Tárgybiztosítási problémák megoldása;
· Adózási problémák megoldása;
· Más módszerrel nyert ingatlantárgy árainak egyeztetésekor.
A költséges megközelítés hátrányai:
1. A költségek nem mindig egyenértékűek a piaci értékkel.
2. A pontosabb értékelési eredmény elérésére tett kísérletek a munkaerőköltségek gyors növekedésével járnak.
3. Az értékelendő ingatlan beszerzési költsége és pontosan ugyanazon ingatlan új építésének költségei közötti eltérés, mivel az építési költség megállapítása során a felhalmozott értékcsökkenési leírás levonásra kerül.
4. Problémák a régi épületek újratermelési költségeinek számításában.
5. A régi épületek és építmények felhalmozott elhasználódásának mértékének meghatározásának nehézségei.
6. A telek és az épületek elkülönített értékelése.
7. Az oroszországi telkek problematikus értékelése.
Így az ingatlan értékelésének három megközelítése és a kapott eredmények egyeztetése eredményeként megkapjuk az értékelt ingatlan értékét, amelyet az értékbecslési jegyzőkönyvben mutatunk be.
A költség összértékének levezetését a felhasznált információk teljessége és megbízhatósága miatt feltételezések és korlátozó feltételek figyelembevételével kell kísérni.
3. Árképzés és árképzési tényezők
Az ingatlanpiaci kereskedés tárgyának sajátosságai miatt magának a piacnak számos jellemzője van, és mindenekelőtt ez az árképzés egyénisége... A piaci szakértők az ingatlanok egyes kategóriáit ár- és minőségi jellemzőik alapján különböztetik meg, ez a besorolás azonban feltételesnek nevezhető, mivel nehéz több egymáshoz pontosan hasonló épületet vagy telket találni egy sorozatban. alapvető jellemzői.
Árképzés az ingatlanpiacon gyakran közvetlenül függ a régió társadalmi-gazdasági állapotától. Ezenkívül a piacot az eladók, a vevők és a bérlők kockázatainak bősége jellemzi. Tekintettel arra, hogy az ingatlantulajdonosok gyakran nehezen tudják eladni vagy bérbe adni ingatlanukat (kivéve azokat a piaci szegmenseket, ahol a kereslet jelentősen meghaladja a kínálatot), az ingatlanpiac nem likvid.
A fentiek mellett van még egy probléma. A szakértők számára gyakran nehéz felmérni a valós piaci helyzetet, mert nehéz megbízható információt szerezni az ügyletekről, ellentétben például az értékpapírpiaccal, ahol ez bármikor elérhető. A fő elemzési eszköz itt a piac feltételes felosztása több szegmensre. Ennek kritériuma lehet az objektumok elhelyezkedése, minősége, rendeltetése, vagy akár a jellemzők egész halmaza.
Az ingatlan a legtartósabb áru, általában lényegesen magasabb értékű, mint más áruk. A föld természeténél fogva örök, az épületek, építmények évtizedekig szolgálnak, a vállalkozások pedig határozatlan ideig jönnek létre. Az ingatlan piaci értéke a legvalószínűbb vételi ár egy versenypiacon. Az ingatlan árát, mint minden más árucikkét, a kereslet és kínálat aránya határozza meg.
Az ingatlankínálat az ingatlanteremtés hosszú ciklusa miatt gyengén, rövid időn belül gyakorlatilag nem függ az ártól, ezért az ingatlanok rövid távú árát elsősorban a kereslet határozza meg. . Ez különösen a telekárak meghatározásában mutatkozik meg.
Mitől függ a kereslet? Számos befolyásoló tényező van, és ezek nem egyformán kombinálódnak különböző ingatlanoknál, bár vannak általános minták. Konkrétabban koncentráljunk a lakáspiacra, ahol a termék egy személy lakhatását biztosító szolgáltatás.
Piacgazdaságban az árképzés a külkereskedelemben, valamint a belföldi piacon is meghatározott piaci helyzet hatására történik.
Az ingatlanpiacon az árak kialakulása külső és belső tényezők hatására történik. Vannak a következők külső tényezők csoportjai:
Makrogazdasági tényezők;
Mikroökonómiai tényezők;
Szociális helyzet a régióban.
Makrogazdasági tényezők jellemzik az ország gazdasági viszonyait. NAK NEK makrogazdasági tényezők közé tartozik:
bruttó hazai termék (GDP);
Inflációs ráta;
Pénzügyi eszközök megtérülési rátái;
Pénz a lakosság kezében;
lakossági jövedelem;
A munkaképes lakosság foglalkoztatási rátája;
A kereskedelmi mérleg állapota;
Áruk és szolgáltatások fogyasztói árindexe.
Egyensúlyi piac és stabil gazdaság mellett az ingatlanárak növekedési üteme a nemzeti valuta inflációjának és a GDP növekedési ütemének (általában 1-3%) összege.
Az orosz gazdaság állapota nagymértékben függ az üzemanyag- és energiakomplexum termékeinek exportjától. Az olaj- és gáziparban foglalkoztatott lakosság egy százaléka a GNP negyedét adja. Így az olaj világpiaci árának jelenlegi szintje válik az egyik olyan makrogazdasági tényezővé, amely hozzájárul a gazdasági növekedéshez vagy az ingatlanpiaci árak csökkenéséhez.
Az oroszországi ingatlanpiac egyik jellemzője a kettős valuta, egy ingatlan árának az amerikai valutához való kötődése a dollár árfolyamának változásától, az oroszországi vásárlóerőtől való árfüggőség kialakulásához vezet.
A makrogazdasági tényezők meghatározó szerepet játszanak az ingatlanértékelésben. Ha a makrogazdasági tényezők hatása viszonylag stabil, akkor az ingatlanpiac helyzetét a mikrogazdasági tényezők határozzák meg.
Mikroökonómiai tényezőkírja le egy adott régió gazdasági helyzetét. Közülük a következő tényezőket különböztetjük meg:
Általános gazdasági helyzet a régióban;
A régió fejlődési üteme;
A munkaképes korú lakosság foglalkoztatásának diverzifikálása;
Befektetési áramlás.
A szentpétervári gazdasági növekedés ütemét az összoroszországi indexek szintjén tartják.
A régió társadalmi helyzetét a következő tényezők jellemzik:
A munkaképes korú lakosság aránya a teljes népességben;
Migrációs áramlások;
Demográfiai helyzet;
A munkanélküliségi ráta a régióban.
Szentpétervár pozitív népességnövekedést mutat. A munkanélküliségi ráta a regisztrált munkanélküliség viszonylag alacsony szintjén van.
Az ingatlanpiac belső tényezői közé tartozik:
Intézményi tényezők;
A piac dinamizmusa (tehetetlensége);
A mennyiség dinamikája és a kereslet-kínálat aránya;
Az elsődleges és másodlagos piac árainak aránya;
Információbiztonság és piaci nyitottság.
Intézményi tényezők Az ingatlanpiacot befolyásoló tényezők a következők:
állami szabályozás;
Ingatlanadó szabályozás.
A kormány szabályozása az ingatlanpiac jogi keretét képező rendeletek közzétételéből áll. A jogalkotási aktusok ingatlanpiac működésére gyakorolt kétértelmű hatásának egyik szembetűnő példája az Orosz Föderáció 2004. december 30-i 214-FZ „Részvétel társasházak közös építésében” szövetségi törvénye, amely 2005 áprilisában lépett hatályba. Egyrészt védi a részvényesek jogait, másrészt nagyon szigorú keretek közé állítja a fejlesztőket, aminek nem tudnak eleget tenni. Ennek eredményeként a megoldások kidolgozásának időszakában az elsődleges piacon a kínálat csökkenése következett be. Összességében a 2005-ben bekövetkezett elsődleges piaci áremelkedés mintegy 20%-át a közös építésről szóló törvény elfogadása tette ki.
A regionális önkormányzatok külön szabályozást is hozhatnak az ingatlanügyletek regionális szintű korlátozására.
Az ingatlanpiacot a tehetetlenség jellemzi. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy az átlagos expozíciós időszak körülbelül két-három hónap. E tekintetben az ingatlanpiaci trendek az átlagár legkorábbi 2 hónapos változásában mutatkoznak meg.
Az ingatlanpiaci kereslet mennyiségét és dinamikáját a következő tényezők határozzák meg:
A lakosság fizetési képessége;
A lakosság ízlésének és preferenciáinak változása.
Oroszországban az ingatlanpiacot a látens (rejtett) kereslet magas aránya jellemzi. A Világbank egyik projektje keretében végzett kutatás kimutatta, hogy a válaszadók 77%-a szeretne változtatni életkörülményein. Ennek oka a lakások alacsony rendelkezésre állása és a másodlagos piacon tapasztalható magas fizikai kopás és elhasználódás. Bár a szabványok szerint 10-15 évente kell nagyjavítást végezni, valójában a jelenlegi "brezsnyevkákban" és "hruscsovkákban" több mint 30 éve nem végeztek javításokat.
A következő, a kereslet növekedéséhez vezető tényező a lakosság komfortos lakásfelfogásának megváltozása: szűk folyosók, kis ablakok, alacsony mennyezet, garázsfülkék hiánya - mindezek a jelek a jó fizikai állapotú lakásokat az elavult kategóriájába fordítják.
Tehát egészen a közelmúltig a kereslet fizetőképességét serkentő fő tényező a jelzáloghitel volt. Például 2006 első negyedévében 2005-höz képest megkétszereződött a jelzáloghitel-felhasználású tranzakciók aránya.
Meghatározzák a piaci kínálat mennyiségét:
Az ingatlanobjektumok tartalékának jelenléte;
Az új építés volumene.
Az ingatlanpiaci árak emelkedésének fő oka a kereslet és kínálat között fennálló egyensúlyhiány a piacon.
Az egy lakás árát az átlagos árszinthez viszonyító paraméterek 3 kategóriába sorolhatók:
Állandó;
Feltételesen állandó;
Mint a változók.
Az állandó lakásparaméterek a ház egészére érvényes jellemzőket tükrözik. Ezek a paraméterek a következőket tartalmazzák:
Épület típusa.
A második csoportba olyan tényezők tartoznak, amelyeket a tulajdonosok általában nem módosíthatnak, ideértve:
Teljes terület;
Elrendezés;
Plafon magasság;
fal anyaga;
a helyiség természetes megvilágítása;
A lakás tájolása;
Erkélyek, loggiák;
A lift jelenléte;
Külső környezet.
A harmadik csoportba az otthon kényelméhez kapcsolódó, feltételesen változó paraméterek tartoznak:
Padlók, mennyezetek, falak állapota;
Ablakok és ajtók;
Mérnöki kommunikáció;
A telefon jelenléte.
Az első két csoport pozícionálja a lakást, meghatározva, hogy melyik osztályba tartozik (elit, business osztály vagy turista osztály). A második csoport paramétereinek jellemzői egyértelműen befolyásolják az árak alakulását - növekedés vagy csökkenés. Ami a harmadik csoport paramétereit illeti, azok hatását az első két csoport kezdeti jellemzői határozzák meg. Így az elitlakás színvonalas felújítása nem növeli az értékét, hasonló hatás érvényesül egy régi ház európai felújításának szituációjában.
A lakóépület besorolásának hatása szinte az egyik fő költségparamétere.
Alapvetően az alábbiak érvényesek. lakóépületek osztályozása:
Speciális projekt;
Továbbfejlesztett elrendezés;
Sztálin;
Hruscsov;
Brezsnyevka;
Pentagon;
Teljes film;
Kis család.
A következő paraméter, amely meghatározza egy lakás költségét, az az anyag, amelyből a ház épül. Ennek a tulajdonságnak megfelelően osztályozások megkülönböztetik otthon:
Fa;
blokk (monolit),
Panel;
Tégla.
A blokk- és panelházépítés új formáinak aktív fejlesztése ellenére továbbra is a téglaházak a legrangosabbak.
A lakások árát csökkentő tényezők között szerepel a külső szinteken való elhelyezkedés. m.-es lakások a külső emeleteken 5%-kal olcsóbbak, mint a középső emeleteken lévők.
Összegzésként elmondható, hogy a nem-lakás- és a lakóingatlan piacnak közös problémái vannak. Az alacsony kínálat az egyik legégetőbb probléma. A probléma megoldásához ösztönözni kell az új ingatlanobjektumok építését. Az a helyzet, amikor a jelzáloghitel intézményének bevezetésével mesterségesen növelik az effektív keresletet, a kereslet és kínálat közötti szakadék növekedéséhez, ennek eredményeként új árakhoz vezet.
Szentpétervár lakóingatlan-piaci árainak áttekintése a város kerületei szerint 2009. október 12-én
2009 októberében az új épületek szegmensében az árak elenyészően ingadoztak. A Vasileostrovskiy kerületben 3,7%-kal, a Kirovskiy kerületben 1,1%-kal drágultak, a Kalininszkij, Primorskiy, Vsevolozhskiy kerületekben pedig mintegy 1,5%-kal csökkentek az árak.
A város legdrágább kerületei következetesen Petrogradsky, Central és Vasileostrovsky. A legolcsóbbak a Krasnoselsky, Pushkinsky, Vsevolozhsky kerületek.
A hét folyamán, 2009. október 13-ig, a másodlagos lakások régiónkénti árai is különböző irányokba mozdultak el. A Vyborgsky, Kronstadsky kerületek 1,6-1,7%-kal emelkedtek, a Krasnoselsky kerület és a történelmi központ kerületeinek költsége 1%-on belül nőtt, kivéve a Központi kerületet, amely 0,8%-kal esett, míg a Kolpinsky, Kurortny, Kirovsky kerületek enyhén csökkentek.
Elsődleges piac
Kerület:
BSN 06.10.09
BSN 13.10.09
Heti növekedés: Havi árnövekedés Admiralteyskiy Vasileostrovskiy 87456,91 87423,01
Viborgszkij 64719,16 67117,18
Kalininszkij 73650,23 72494,39
Kirovszkij 76655,7 77529,52
Krasznogvardeszkij 66380,46 66380,46
Krasznoselszkij 62394,3 63172,25
Moszkovszkij 75307,33 74818,77
Nyevszkij 70186,81 70072,63
Petrogradszkij 95780,2 95780,2
Primorszkij 70612,3 69611,52
Frunzensky 78338,78 78338,78
Központi 111607,78 111607,78
Vszevolozhsky 51063,96 50473,17
Üdülőhely 66924,91 66924,91
Petrodvorcovy 68231,9 68231,9
Puskinszkij 59879,04 59 060,49
Régió 47434,53 47434,53
A fenti diagram mutatói alapján látható: a legmagasabb szintű elsődleges lakások árai a központi, a Petrogradskiy és a Vasileostrovskiy kerületben figyelhetők meg.
És a leginkább hozzáférhető maradványok közül: Puskin, Vsevolozhsky kerületek és Oblast.
A másodlagos lakáspiacon változatlan a helyzet a vezető árrégiókkal. A pálma a központi, Petrogradsky, Vasileostrovsky, Admiralteisky és Moskovsky kerületekhez tartozik. A legolcsóbb területek Vsevolozhsky, Kolpinsky és Kronshtadsky, valamint egy másodlagos lakás a régióban.
Másodlagos piac Kerület: BSN 06.10.09 BSN 13.10.09 Növekedés a héten: Az ár növekedése a hónapban Admiralteysky 88247,62 88877,88 0,7% -0,9% Vasileostrovsky 90004,88 Vyjjestrovszkij 90004,88 7,7%7,50,8 .7%70,8 905 Kalininsky 76,988.66 77305,36 0,4% -5,8% Kirovsky 74,569.59 74,218.1 -0,5% -1,6% Krasnogvardeisky 76294,78 76,582.73 0,4% -2,3% Krasnoselsky 67962,91 68544,16 0,9% -1,8% Moskovsky 86,699.28 86,429.26 -0,3% 0,0% Nevsky 75989,36 75930,78 -0,1% -2,4% Petrogradsky 88958,62 89828,75 1,0% -0,5% primorszkij 77878,05 77659,23 -0,3% -2,8% Frunzensky 75009,45 74,914.66 -0,1% -1,1% Központi 92307,34 91610,1 -0,8% -1,6% Vsevolozhsky 57825,61 57427,06 -0,7% -1,8% Kolpinsky 64403,89 63,614.55 -1,2% -3.3% Kronstadt 63868,68 64919,23 1,6% -1,2% Kurortny 72031,32 71,572.05 -0.6% -0,5% Petrodvortsovy 65000,87 65333,81 0,5% -7,4% Puskin 75826,88 75612,84 -0,3% -3,9% régió 44.296 44.296 0,0% -5,5%
A másodlagos lakáspiaci árak a legnépszerűbb területek iránti kereslet függvényében változnak.
A legdrágább a központi, a Petrogradszkij, a Vasileostrovsky, az Admiralteisky és a moszkvai kerület, de a legelérhetőbb, mint korábban, a régió marad.
A fejlődés adott szakaszában az oroszországi ingatlanpiac fejlesztési szakaszban van, és a szakértők „vadnak” minősítik. Az okok a jogszabályi keretek tökéletlenségében, az ingatlanértékelés általánosan kidolgozott kritériumainak hiányában, az ingatlan minősége és értéke közötti ellentmondásban, valamint az aggregált kereslet kínálattal szembeni túlsúlyában keresendők. Különösen az olyan nagyvárosokban, mint Moszkva és Szentpétervár tapasztalható akut hiány a lakóingatlanok, a kiskereskedelmi, irodai és ipari területek, valamint az építkezésükre szánt, fejlett infrastruktúrával rendelkező telkek terén. Különösen most Szentpétervárnak szüksége van a raktárterületek növelésére, valamint a meglévő épületek és építmények rekonstrukciójára és újratervezésére. Nem kellően hatékonyak a hitelezési mechanizmusok, különösen a jelzáloghitelezési program, amely fennállása alatt nem ért el jelentős eredményeket. És most átmenetileg összeomlott.
4. Az ingatlanpiac fejlesztéseés annak előrejelzése
Az ingatlanpiac és egyes szféráinak fejlettségi fokát a különböző országokban a mindenkori vis maior helyzettől, politikai és egyéb helyzettől függő sajátos feltételek, valamint az ár- és értékmeghatározás főbb irányai jellemzik. 1 m2 alapterületű ilyen vagy olyan típusú ingatlan.
Az Orosz Föderáció Állami Építési Bizottságának rendelete 2002 IV. negyedévére meghatározta a teljes lakásterület 1 m2 átlagos piaci értékét a lakóhelyiségek vásárlásához nyújtott ingyenes támogatások és kölcsönök összegének kiszámításához minden állampolgári kategória számára. akiknek ezeket a támogatásokat és kölcsönöket a szövetségi költségvetés terhére nyújtják. Az Orosz Föderációban a következő 1 m²-es lakásköltséget állapították meg (átlagosan 8850 rubel): az északnyugati régióban - 6860 rubel; a leningrádi régióban - 7000 rubel; a moszkvai régióban - 11 000 rubel; Szentpéterváron - 10 300 rubel; Moszkvában - 16 000 rubel.
Ugyanez a rendelet a déli szövetségi körzetben a 2002-es árvíz által sújtott polgárok lakásépítési térítésmentes támogatásának kiszámításához a teljes lakásterület 1 m² átlagos költségét határozta meg. A támogatások összege 8020 és 8500 között változik. rubel. 1 m²-re.
Ezenkívül havonta újraszámolják (a moszkvai kormány 2001. október 9-i 896. számú rendelete értelmében), és az 1 m²-es költséget jóváhagyják a moszkvai lakásépítéshez vagy -vásárláshoz nyújtott támogatások kiszámításakor. . Az elmúlt hónapban ez a költség 95 rubellel nőtt. és 17 595 rubelt tett ki.
A számítási módszertan a nagybefektető-fejlesztőktől kapott adatokon és a lakáspiaci elemzésen alapul. Ez figyelembe veszi egy tipikus panelház 1 m² árát a tömeges fejlesztés területén.
Célszerű egy konkrét példán keresztül tanulmányozni a lakáskínálat átlagos árát, mivel 1 m² lakás költsége két fő tényezőtől függ: az objektum elhelyezkedésétől és az építés típusától.
Szentpéterváron a legújabb trendek a következők:
1. Az ellátás tekintetében a vezetők a Kalininsky, Primorsky és Krasnogvardesky kerületek (csökkenő sorrendben).
2. A javaslat vezetőinek átlagárai 500-550 USD.
3. Az Admiralteisky kerületben a tipikus lakások olcsóbbak a kerület alacsony presztízse és a nehéz közlekedési kapcsolatok miatt.
A moszkvai régióban célszerű tanulmányozni az 1 m2-es lakás árának változását a benne szereplő városokban.
A kereskedelmi ingatlanszektor 2002 eleji elemzése azt mutatta, hogy a legnagyobb kereslet a kiskereskedelmi és irodahelyiségek iránt mutatkozik, amelyek többsége magas üzleti aktivitású területeken található.
Szentpéterváron ezek a területek közé tartozik a Central, Vasileostrovsky, Moskovsky és Petrogradsky. A kínált üzlethelyiségek 56%-a, az irodaterületek 77%-a a belvárosban található. Valószínűleg a közeljövőben a Vyborgskaya Emb. stabil pozíciót fog elfoglalni az ingatlanpiac ezen szektorában. ott fejlődő és újranyíló üzleti központokkal.
Következtetés
Az ingatlan az ország nemzeti vagyonának alapja.
Az ingatlanpiacot, mint minden önszabályozó rendszert, a kereslet, a kínálat, az ár és az infrastruktúra jellemzi.
Mint minden más piacnak, az ingatlanpiacnak is megvannak a maga hátrányai és előnyei. A fő előnyök közül: több profitot érhet el, mint más piacokon a működési időszak alatt. Hátránya pedig: szigorú függés a külső szabályozási feltételektől, a fogyasztói kereslettől, a régiók beruházási és építési komplexumának lehetőségétől.
A piaci viszonyok rendszerében kiemelt helyet foglal el az árképzés problémája, ennek megfelelően ezen a piacon az árak változása számos tényezőtől függ. Árképzés az ingatlanpiacon gyakran közvetlenül függ a régió társadalmi-gazdasági állapotától, fejlődésétől és beruházásaitól. A szakértők gyakran nehezen tudják felmérni a valós piaci helyzetet, mivel nehéz megbízható információkat szerezni az ügyletekről. A fő elemzési eszköz itt a piac feltételes felosztása több szegmensre. Ennek kritériuma lehet az objektumok elhelyezkedése, minősége, rendeltetése, vagy akár olyan jellemzők egész halmaza, amelyeket ebben a kurzusmunkában részletesen tárgyaltunk.
Az ingatlanok értékelése, piaci értékének, mint irányadó árnak meghatározása ennél az ingatlantípusnál összetett kérdés, amelyre speciális módszereket alkottak: összehasonlító, jövedelmező és költséges, hogy csak néhányat említsünk.
Az orosz ingatlanpiacot alacsony lakáskínálattal és magas fizikai elhasználódási mutatók jellemzik a másodlagos piacon.
Az új építkezések volumenének növekedését bonyolítja, hogy az önkormányzati hatóságok nem segítik elő az új fejlesztők szabad belépését az iparba, nem adnak engedélyt a telekvásárlásra.
A fejlődés adott szakaszában az oroszországi ingatlanpiac fejlesztési szakaszban van, és a szakértők „vadnak” minősítik. Az okok a jogszabályi keretek tökéletlenségében, az ingatlanértékelés általánosan kidolgozott kritériumainak hiányában, az ingatlan minősége és értéke közötti ellentmondásban, valamint az aggregált kereslet kínálattal szembeni túlsúlyában keresendők.
Bármely ingatlantárgy árát, legyen az lakás, iroda vagy nyaraló, külső tényezők egész sora határozza meg. Különböző okok határozzák meg, hogy az egyik ingatlan drágább, mint a másik, és fordítva, valamint az a tény, hogy az ingatlanok általában drágulnak vagy olcsóbbak.
A piaci árváltozások okait elemezve minden külső tényezőt két fő kategóriába kell sorolni: lokális és globális. A helyi tényezők közé tartoznak a különböző objektumok árkülönbségének jól ismert okai - ezek az elhelyezkedés, az épület típusa, az objektum állapota, a kitöltöttség, a környezet. A helyi tényezők hatásának figyelembevétele az értékelés elméletében és gyakorlatában az úgynevezett korrekciók alkalmazásában fejeződik ki, amelyek szerint például egy első emeleti lakás átlagosan 15%-kal olcsóbb, mint egy átlagosan hasonló, és egy erkélyes lakás körülbelül 2%-kal drágább, mint az azonos, de erkély nélküli lakás. Ez a lista elég sokáig folytatható. Ismerve a helyi tényezők árra gyakorolt befolyásának mértékét, az ingatlanárak általános aktuális szintjének ismeretében megoldható egy külön objektum értékelésének problémája. A helyi tényezők figyelembevétele azonban nem teszi lehetővé a piac egészének fejlődését, növekedésének vagy hanyatlásának előrejelzését. A piaci dinamika problémáinak megoldásához a globális tényezőkre kell figyelni. Ezek mindenekelőtt a makrogazdasági jellemzők: a politikai és gazdasági helyzet, az adott város vállalkozásának és termelésének fejlettségi foka, az export és a beruházások volumene, a lakosság jövedelmi szintje. Ezek a tényezők határozzák meg azt a tényt, hogy Moszkvában az ingatlanárak minden piaci szegmensben megközelítőleg egyenlő arányban magasabbak, mint Szentpéterváron vagy Volgográdban, de alacsonyabbak, mint Londonban vagy Párizsban. Az árazást befolyásoló tényezők helyi és globális szétválasztása egy másik nagyon hasznos tulajdonsággal rendelkezik. A helyi tényezőket főként egy adott objektum paraméterei határozzák meg, de gyengén függnek az időtől. Például a téglaházak bizonyos arányban drágábbak, mint a hasonló panelházak. Így volt ez öt, tíz és még több éve, nyilvánvaló, hogy a jövőben is így lesz. Hasonlóképpen, a külterületi lakhatás valószínűleg olcsóbb, mint a központban, és a park közelében lakhatás drágább, mint az ipari övezet közelében. Első közelítésként a lokális tényezők időtől függetlennek tekinthetők. Ha szerepük változáson megy keresztül, például a sztálinista házak presztízsének fokozatos hanyatlása, vagy a cellás kommunikáció rohamos fejlődése miatt csökken a telefon szerepe a lakásban, akkor ez a folyamat évekig tart, és kézzelfogható változások következhetnek be. csak 5-10 év múlva figyelhető meg. A globális tényezők éppen ellenkezőleg, ellentétes tulajdonságokkal rendelkeznek. Idővel sokkal gyorsabban változnak, reagálva a gazdasági és politikai környezet változásaira, azonban minden ingatlanra jellemzőek. Kedvező gazdasági környezetben például nagyjából arányosan bármely ingatlan drágul, míg válságban minden piaci szegmens hasonló visszaesést tapasztal. Természetesen a piac általános emelkedésével járó további okok miatt az ingatlantárgyak egyes osztályai valamivel gyorsabban, mások kicsit lassabban drágulhatnak, de ezek sokkal finomabb módosítások. A fent leírt filozófia képezi az IRN.RU "Ingatlanpiaci mutatók" elemző központ módszertanának alapját. Könnyen ábrázolható egy egyszerű szimbolikus képlet formájában (a valódi számítási képletek természetesen sokkal bonyolultabbak):
Ck (t, pi) = G (t) + Lk (Pi).
Ebben a képletben Ck (t, pi) egy bizonyos k-edik ingatlantárgy ára, amely G (t) -ből áll - az összes objektumra jellemző globális tényezők hozzájárulása, azaz független k-től, pj-től és LkCpi-től. ) - a lokális tényezők hozzájárulása a k-edik objektumhoz, független a t időtől. A pj értékek az objektumot leíró paraméterek halmaza. Most készen állunk arra, hogy továbblépjünk e megközelítés gyakorlati előnyeire. Először is jelentősen javítja az értékelési problémák megoldását. Általában egy adott lakás értékelésekor olyan analógokat használnak, amelyek jelenleg a piacon vannak, például az elmúlt hónap adatbázisaiban, amelyek mennyisége korlátozott. Ha analógokat kell találnia mondjuk egy kétszobás lakáshoz egy 17 emeletes panelházban az Izmailovo kerületben, nem messze a metróállomástól, nem a földszinten, akkor jelenleg előfordulhat, hogy nincsenek ilyen apartmanok. egyáltalán, vagy csak kettő vagy három. Ez azt jelenti, hogy a kapott becslés rendkívül pontatlan lesz. A legtöbb elemző táblázatban, amely bemutatja az átlagárak értékeit a lakások ilyen szűk alosztályaira (például háztípus - kerület), a cellák majdnem fele üres, mivel nincs elegendő statisztika.
Az árazásban a lokális és a globális tényezők szétválasztásának módszere lehetővé teszi a lokális tényezők – az értékeléshez szükséges korrekciók – hatásának sokkal pontosabb kiszámítását a sokéves statisztikák felhasználásával, mivel ezek a korrekciók szinte függetlenek az időtől. Egy ilyen minősítési rendszer azonban komoly előzetes számításokat igényel. Annak érdekében, hogy ez a módszer alkalmas legyen a gyakorlati használatra, a tervek szerint ingyenes lakásértékelési szolgáltatást szerveznek az irn.ru weboldalon a fent leírt számítási mechanizmus segítségével. Ez lehetővé teszi, hogy mindenki használja az új technikát és tesztelje azt működés közben. Az új megközelítés második fontos következménye a teljes ingatlanpiacra jellemző G (t) függvény megjelenése, amely nem egy konkrét objektumtól függ, és a piac egészének dinamikáját írja le. Kiszámítható az aktuális Ct árszint és L korrekciókészlet ismeretében. Ezt a függvényt az IRN.RU analitikai központ terminológiájában értékindexnek vagy négyzetméterárnak nevezik. A G (t) függvény nem az átlagár, ahogyan első pillantásra tűnhet, bár értékei közel állnak az átlagárhoz. Ez a függvény matematikailag helyes mutatója az ingatlanpiac egészének dinamikájának, ahogyan a részvényindexek is, ellentétben az egyes cégek részvényárfolyamaival, a részvénypiac általános emelkedését vagy esését mutatják. Függetlenül attól, hogy az ingatlanpiac jelenleg esik vagy növekszik, az egyes objektumok árai szinkronban változnak - egyetlen "kötegben" *, és az értékindex csak ennek a "kötegnek" az irányát jelzi.
Az új módszertannak számos egyéb jelentős előnye is van. Az átlagár közvetlen kiszámítása az objektumok költségének átlagos értékének kiszámítása az aktuális hónapra (vagy hétre), majd a következőre stb. Ennek eredményeként az átlagár minden új értéke a következő alapján kerül kiszámításra: az új időszak adatbázisa, és semmilyen módon nem kapcsolódik az előző időszak bázisához. Ez jellegzetes statisztikai ugrásokhoz vezet - az átlagár fűrészfogas diagramja, amely nem teszi lehetővé előrejelzések készítését. A grafikon aktuális pontjának "emelkedése" vagy "kudarca" egyáltalán nem jelenti a piac emelkedésének vagy esésének kezdetét - ez csupán statisztikai zaj.
A G (t) függvény kiszámításának módszertana ezzel szemben az összes elmúlt év adatsorán számított L értékeit használja, aminek eredményeként a G (t) új értékét az összes korábbi ennek a függvénynek az értékeit. Ez többé-kevésbé sima grafikonhoz vezet. A sima költséggörbe pedig lehetővé teszi, hogy gyorsan észrevegye az új felfelé vagy lefelé irányuló trendeket.
A leírt filozófia egyértelmű előnye az eredmények gyenge függése a jelenlegi minta méretétől, mivel minden aktuális piaci mutatót elsősorban hosszú távú adatok határoznak meg, és csak friss adatok korrigálnak. Az elemzői munkára jellemző paraméter, hogy a minta nagysága egyszerűen értelmét veszti. A leírt módszer mintanagysága az összes valaha eladott vagy eladott lakás – több millió opció.
A logikailag helyes G (t) függvény megjelenésének fontos gyakorlati eredménye az ingatlanpiac kapcsolata más makrogazdasági paraméterekkel. Tudniillik az ingatlan nem csereáru. Minden tárgy egyedi és különbözik egymástól. A teljes ingatlanpiacra jellemző G (t) függvény, amely ennek a piacnak a dinamikáját fejezi ki, egyfajta "közös nevező", amely lehetővé teszi az ingatlanok más tevékenységi körökkel való összehasonlítását. Például a G (t) függvény - a lakhatási költség indexe - négyzetméterenkénti árfolyamnak tekinthető - egyfajta analógja a világ valutáinak - a dollár vagy az euró - árfolyamának. A leírt ideológia tehát fontos lépés az ingatlanpiac és a gazdaság más szférái közötti híd megteremtésében.
Az ingatlanpiac működésének jellemzői. Az ingatlanpiacot kiszolgáló árak.
Építési termékek árának meghatározására szolgáló módszerek. Ingyenes (alkuképes) árak kialakítása.
Bérelt épületek, helyiségek bérleti díjának kialakítása.
Az ingatlanpiacon ipari objektumok, folyamatban lévő építkezések, lakások értékesítése, helyiségek bérbeadása történik. Ez a piac a nemzetgazdaság szerves része.
Az ingatlanpiac infrastruktúrája - aukciók, aukciók, tanácsadó és ingatlancégek, ingatlankereskedelemre szakosodott ügynökségek.
Az ingatlanpiac kialakulásának jellemzői:
Az ingatlanpiac regionális, lokális piacok összessége, amelyek árszintjükben, kockázati szintjükben és az ingatlanbefektetések hatékonyságában jelentősen eltérnek egymástól.
Az ingatlan helyhez kötött és nem mozgatható egyik helyről a másikra, ezért az ingatlantárgy átruházása az eladóról a vevőre a rá vonatkozó jogok átruházásával történik.
Az ingatlan adás-vétel a tőkemozgás, azaz. bevételt generáló érték, hiszen a megvásárolt ház, lakás stb. magasabb áron eladható.
Az ingatlanpiac számos viszonylag elszigetelt szegmensből áll (ipari épületek, lakások, nem lakáscélú helyiségek, föld stb.). Ezen szegmensek mindegyike önállóan fejlődik, és saját jogszabályi és szabályozási kerettel rendelkezik.
Az ingatlanállomány nagyrészt az építőipar terméke.
Az ingatlanpiac két összetevőből áll:
elsődleges piac- ez egy olyan gazdasági helyzet, amikor az ingatlan, mint áru először kerül a piacra. A fő eladók a köztársasági és helyi hatóságok által képviselt állam, építőipari cégek - lakó- és nem lakáscélú ingatlanok szállítói;
másodlagos piac, ahol az ingatlan korábban használt áruként működik, és egy adott tulajdonoshoz - magánszemélyhez vagy jogi személyhez - tartozott.
Az építőipar termékének számító ingatlanok árképzési jellemzői előre meghatározottak a technológiai folyamat sajátosságai az iparban, valamint a piac gazdasági és jogi szabályozása. Ezek tartalmazzák:
különféle építési termékek (ipari célú épületek és építmények, oktatási és egészségügyi létesítmények, lakások stb.);
méretarány, azaz az egyes tárgyak több milliárd rubelbe kerülnek;
tárgyak területi konszolidációja - felhasználásuk a gyártás helyén;
termékek előállítása egyedi projekt szerint "megrendelés alapján";
az építési költségek természeti és éghajlati viszonyoktól való függése;
a gyártási ciklus hosszú időtartama (több hónaptól több évig).
Mivel sok objektum építése még sokáig tart, ezért az ingatlanköltség mellett az árakat is meghatározzák bizonyos típusú munkákra, színpadra, szerkezeti elemekre stb. Ebben a tekintetben az építési termékek piaca sokféle ártípust kínál.
Ingatlantárgyak árának típusai.
Az építési és szerelési munkák becsült költsége, amely az épületek, építmények és berendezések építési költségeiből áll.
Az építési és szerelési munkák becsült költsége, amely magában foglalja a berendezések beszerzésének költségét és az egyéb tőkeköltségeket.
Az építési termékek szerződéses árai, amelyekről a megrendelő és a vállalkozó megállapodik, és az építési és szerelési munkák becsült költségén, valamint a kötelező adókon és levonásokon alapulnak.
Az építési termékek szerződéses ajánlattételi árai, amelyeket folyamatban lévő pályázatok (pályázatok) során határoznak meg.
Tőzsdei és aukciós árak, amelyek ingatlantőzsdéken vagy építési tárgyak értékesítésére szolgáló aukciók során alakulnak ki.
Lakásárak, fogyasztói tulajdonságait figyelembe véve, valamint nyaralókra, garázsokra, nyaralókra.
Bérelt lakó- és nem lakáscélú épületek bérleti díja, figyelembe véve az épület maradványértékét, komfortérzetét, elhelyezkedését, amortizációt, telekfizetéseket.
Hozzávetőleges számítások, elemzések során felhasznált fogyasztói egység vagy teljesítményegység fajlagos árai (1 m 2 lakó- vagy hasznos terület költsége, 1 km távvezeték, egy ülőhely moziban stb.).
Világviszonylatban egy lakás árát a "hely presztízse" és "a házban való élet kényelme" határozza meg. Ezenkívül a második paraméter számos jellemzőt tartalmaz - a szomszédok oktatásától az otthoni mérnöki támogatás minőségéig.
A lakhatás költségeit az egyik legégetőbb témának nevezhetjük Oroszország bármely városának lakói számára. A lakások árait rendszeresen megvitatják az ingatlanpiac szakmai szereplői az irodákban és a hétköznapi emberek, akik barátokkal vagy kollégákkal ülnek egy csésze kávé mellett. És ez a kérdés nem veszíti el relevanciáját, függetlenül a konkrét piaci helyzettől: valaki sikeresen szeretne beruházni egy új épületbe, valaki nagyobb területű házat szeretne vásárolni, míg mások vásárolni próbálnak, bár a legtöbbet. olcsó, de saját lakás. Nézzük meg, mi befolyásolja az árakat, és hogyan alakulnak a lakások árai.
Az országos viszonylatban kialakult helyzetet tekintve elmondható, hogy a földrajzi fekvés alapvetően befolyásolja a lakhatás összköltségét egy adott városban. A régiós és régiós fővárosokban lényegesen magasabbak a lakásárak, mint a periférián, de a vitathatatlan élen Moszkva és Szentpétervár áll. Bár az igazság kedvéért azt kell mondani, hogy a két orosz főváros az épülő lakások minőségét tekintve is a vezetők között van.
A földrajzhoz kapcsolódó egyéb tényezők is jelentősen befolyásolhatják a lakások árait. Például turisztikai vagy üdülő-szanatóriumi zónák jelenléte a város közelében. Példaként említhetjük a Fekete-tenger partvidékének városait, ahol az ingatlanok iránt nagy a kereslet, és semmiképpen sem az alacsony árak. Természetesen a lakhatás Szocsiban eltér egymástól: az olimpia megrendezésére vonatkozó döntés után a szocsi ingatlanok és földek ára az egekbe emelkedett.
Az ingatlanpiacon meglehetősen jelentős árkritérium lehet az életszínvonal, amely meghatározza az állampolgárok vásárlóerejét és üzleti tevékenységét. A fejlett kereskedelmi struktúrák, nyereséges vállalkozások, valamint számos egyéb gazdasági tényező jelenléte a városban változatlanul emeli a lakások árait. Általában a meglehetősen nagy városoknak vannak ilyen előnyei, és a helyzet általában a következő: minél nagyobb a város, annál drágább a lakhatás. Ez annak köszönhető, hogy a megapoliszoknak sokkal nagyobb lehetőségeik vannak: mindkét fizetés magasabb, és szélesebb a karrier növekedési lehetőség, és több a kereskedelmi lehetőség. Ezek a tényezők folyamatosan jelentős számú embert vonzanak a nagyvárosokba, akik „szerencsét keresnek”. Mindez pedig nagy keresletet okoz a lakások iránt, ami a piac megfelelő reakcióját váltja ki: az egymillió fő feletti városokban a lakások árai néha többszöröse, mint a 100-300 ezer lakosú városokban.
Az ország ingatlanpiacának általános tendenciái nem nagyon alkalmazhatók egy adott városban található lakások költségének elemzésekor. Annak ellenére, hogy a szolgáltatások, áruk és élelmiszerek ára a legtöbb településen nem nagyon tér el, az apartmanok árai a legradikálisabb módon változhatnak. Ezért van értelme az adott városon belüli lakóingatlanok relatív értékét befolyásoló tényezőkről beszélni. Ez a ház elhelyezkedése (területe), jellemzői és építési éve, szintek száma, az infrastruktúra minősége és a közlekedési kapcsolatok kényelme.
Hagyományosan a legrangosabb és legdrágább területek a városközpont közelében helyezkednek el. Ebben az esetben nem mindig a földrajzi, hanem sokkal inkább a gazdasági centrumról beszélünk, ahol a városlakók üzleti életének központjai találhatók. Bár a közelmúltban bizonyos lakónegyedek, amelyek kiváló ökológiával és magas színvonalú infrastruktúrával rendelkeznek, meglehetősen magas árakkal büszkélkedhetnek. Általában új lakókomplexumokról beszélünk, ahol modern komfort és üzleti osztályú házakat építenek.
Az épület adottságai és építési éve jelentősen befolyásolják az ingatlanok értékét. Általában itt az elv működik: minél régebbi, annál olcsóbb, bár vannak kivételek - szilárd és tágas "sztalinkák". A lakóingatlanok leggazdaságosabb osztályát „hruscsovnak” nevezhetjük, amelynek alacsony lakhatási költségeit mind a házak „tiszteletre méltó kora”, mind a kényelmetlen elrendezés magyarázza. Érdekesség, hogy a moszkvai közvélemény-kutatások szerint a fővárosiak többsége a megfizethetőbb lakások építését támogatja. Ugyanez a többség azonban ellenzi a "hruscsov" épületek kényelmetlen elrendezésű új kompakt házainak építését. És a legnagyobb elégedetlenséget egy kis konyha okozza, mert az oroszok számára ez az a hely, ahol az emberek gyakran az egész családdal összegyűlnek, barátokkal kommunikálnak.
A legdrágább szegmens az elit ingatlanszegmens, ahol évről évre nőnek a lakásigények. Egyes szakértők szerint a luxuslakás az ingatlanpiac legstabilabb ágazata, amelyet a legutóbbi válság a legkevésbé érintett. Ráadásul városonként jelentősen eltérhetnek azok a kritériumok, amelyek alapján az apartmanokat az elit osztályba sorolják. De mindig ez a legtágasabb és legkényelmesebb ház, amely a legrangosabb területeken található.
Az elitszintű lakások költsége meglehetősen összetett téma: gyakran egyedi ingatlanokról beszélünk, és itt nem érvényesül az összehasonlító elemzés elve. Az elit osztályú lakások árának meghatározásához gyakran professzionális megközelítésre van szükség, mivel sok különböző paramétert kell felmérni. Bizonyos értelemben az elit ingatlanok szegmense a saját törvényei szerint él és fejlődik: a lakhatás költségeit nem csak az objektív feltételek határozzák meg, hanem az is, hogy egy tehetős ember mennyit hajlandó fizetni az adott lakás megvásárlásáért. .
Ha az ingatlanpiac átlagos árszektoráról beszélünk, ami általában üzleti osztály, akkor itt a legkeresettebbek az egy- és kétszobás lakások, bár a válság előtt a háromszobás lakások voltak az élen. . Természetesen az üzleti osztályú apartmanok árai egyáltalán nem illeszkednek a "megfizethető lakhatás" keretébe, és a legtöbb orosz megapoliszban ez a piaci szegmens nem túl nagy. Kivétel Moszkva és Szentpétervár: a főváros elsődleges ingatlanpiacán például a business osztályra esik a legtöbb ajánlat. Itt az elhelyezkedés, a ház és a lakás adottságai, valamint a további lehetőségek (mélygarázs, klímarendszerek, beléptetőrendszerek, saját infrastruktúra stb.) elérhetősége döntően befolyásolja a lakhatás költségeit.
A legtöbb városban továbbra is a turistaosztályú szegmens a legkiterjedtebb, bár az árak itt is csak formálisan nevezhetők „megfizethetőnek”. Ennek ellenére a jelzáloghitelezés fejlődésének köszönhetően a gazdaságos lakhatás költsége már a lakosság jelentős része számára elérhető. Ráadásul az új épületeknél gyakran a legkedvezőbb a lakások ára: az építési szakaszban 10-20%-kal olcsóbban lehet lakást vásárolni. A másodlagos lakáspiacon a szakértők szerint a múlt század 80-as évek közepén-végén épült téglaházak rendelkeznek a legjobb ár-minőség kombinációval. A turistaosztályú szegmensben a lakások költségére a döntő befolyást a paraméterek teljes együttese (körzet, háztípus, a lakás jellemzői, közlekedési megközelíthetőség, infrastruktúra) rendelkezik, de a legjelentősebbnek az elhelyezkedést nevezhetjük.
A lakásárakat befolyásoló fenti tényezők mindegyike „életkomfort”-ként foglalható össze. És elsősorban ezért fizetünk pénzt lakásvásárláskor. Ez a terület elhelyezkedése, és a közlekedési csomópontok kényelme, és a ház adottságai, és a lakás elrendezése, és a szociális infrastruktúra és a környezet, és még sok minden más. Sőt, minden paraméter bizonyos hatással van a lakhatási költségekre, és néha a szakemberek számára nehéz kideríteni, hogy az árak mennyire reálisak egy adott esetben. Még a hivatásos értékbecslők is néha különböző számokat hívnak, nem titkolva, hogy ez a becslés relatív.
Ennek ellenére a lakosok többsége csak tétlenül érdeklődik a lakásárak iránt, miközben a szakemberek folyamatosan elemzik az ingatlanpiaci trendeket. Éppen ezért, ha megfelelő tapasztalat nélkül kíván lakást vásárolni vagy eladni, jobb, ha szakemberekhez fordul. Gyakorlati szempontból az ő véleményük mindig értékesebb lesz, mint az ismerősök egy csésze kávé mellett elmondott véleménye.
Bevezetés 3
1. Árképzés az ingatlanpiacon 5
2. Az ingatlan értékét befolyásoló tényezők 7
3. Az ingatlanértékelés megközelítései 11
3.1. Jövedelemszemlélet az értékeléshez. 12
3.2. Az értékelés összehasonlító megközelítése. tizennégy
3.3. Drága megközelítés az ingatlanbecsléshez. 16
4. A telek értékének meghatározása 18
23. következtetés
Hivatkozások 24
Bevezetés
Az ár egy termék értékének pénzbeli kifejeződése. Az ár azonban mozgékonyabb, mint az érték, hiszen tükrözi az árucsere feltételeit, a kereslet-kínálatot, a kormányzati szabályozás mértékét, az érték eloszlását a termelés és a fogyasztás között. Következésképpen az ár az a pénzösszeg, amelyet egy adott termék külföldre történő értékesítésére szánt egységéért fizetnek.
A piac állapotának, a kockázat mértékének és a versenynek a gazdasági mutatójaként, a nyereség és az adók alakulását tükröző tényezőként működik. Az ár segítségével mérik a pénz vásárlóerejét, tükrözik a lakosság életszínvonalát.
Fontos gazdasági eszközként, amely tükrözi a termelés, csere, elosztás, fogyasztás területén végbemenő összes folyamatot, az ár meghatározza a vállalkozások bruttó jövedelmét, nyereségét, jövedelmezőségét és egyéb mutatóit. Az árak a gazdasági ellenőrzés és a verseny karjaként működnek.
Az Orosz Föderáció piacra lépése az átmeneti időszakban az árak és az árképzés értékének növekedéséhez vezetett az ország gazdaságának fejlődésében. Nyilvánvaló, hogy az árak és az árképzés kulcsszerepet játszik a piaci mechanizmusban, de ezeket ügyesen kell kezelni, elkerülve a spontán árazást és árdinamikát.
Az ingatlan egy speciális termék. Az ingatlanpiacon terméknek minősül egy földterület, amelyhez természeti erőforrások (talaj, víz, ásványi és növényi erőforrások) tartoznak, valamint: a rajta lévő épületek és építmények.
Az ingatlanpiacon az árazásnak van néhány sajátossága a pénzügyi eszközpiachoz képest. A tőzsdei árak az értékpapírokkal – elsősorban vállalati – kötött közelmúltbeli megállapodások közvetlen következményei. Az ingatlanpiaci árazás az utolsó eladás és az ügyletben részt vevők közötti tárgyalások eredménye, ezért az értékpapírpiacon az árazás dinamikusabb, mint az ingatlanpiacon, és gyakoribbak az áringadozások.
A befektetett pénzeszközök megőrzése. A föld egy olyan tárgy, amelyet gyakorlatilag lehetetlen leértékelni (ha nem vesszük figyelembe minőségi romlását), az épületek, építmények tartós építmények, de az ingatlantárgyak megőrzésének biztosítása további erőfeszítéseket igényelhet (pl. biztosítás).
A pénzügyi eszközöktől számos különbséggel rendelkező ingatlan a teljes befektetési portfólió részének, amely segít csökkenteni a teljes kockázatot, és önálló eszköznek is tekinthető.
Így az ingatlan adás-vétel nem csupán áru adásvétele, hanem tőke, vagyis hasznot hozó érték mozgása. Ugyanakkor az ingatlan termeléshez vagy személyes fogyasztáshoz szükséges áruként vásárolható meg.
1. Árképzés az ingatlanpiacon
Az ingatlanpiac egy olyan mechanizmus, amely kereslet és kínálat alapján tartja fenn és szabályozza az ingatlan adásvételi, bérbeadási viszonyait.
A modern hazai gyakorlatban az ingatlanpiacok következő típusai különböztethetők meg:
- lakóingatlan piac;
- a kereskedelmi vagy jövedelmező ingatlanok piaca, amely bevételt hoz tulajdonosának (iroda, kiskereskedelmi, ipari és raktárhelyiségek);
- a telkek piaca, amely a jogszabályoknak megfelelően ...
