A kiskereskedelmi ingatlanokba történő befektetés első előnye, hogy ebben az esetben 15 évre szóló bérleti szerződést és megbízható horgonybérlőt kap, például egy olyan óriáscéget, mint a REWE Group, az Edeka Gruppe vagy a METRO Group. Annak a valószínűsége, hogy egy ilyen cég csődbe menjen, elhanyagolható.
Ha jövedelmező lakóépületbe fektet be, akkor bérlői általában hétköznapi emberek lesznek, határozatlan idejű szerződéssel. Minden bérlőnek megvan a maga gondja. Az egyik családi okok miatt, a másik munkahelyváltás miatt költözhet el otthonról... Egyszóval a lakóépületekben magasabb a bérlők forgalma.
„A befektetők számára – és nem csak az oroszok számára – a kiskereskedelmi létesítményekbe történő befektetés érthető és átlátható üzlet. Előnyben részesítik a megbízhatóságot. A 15 éves szerződés garantálja, hogy ha a bérlő 5 év után telephelyet szeretne váltani, akkor is fizetnie kell a bérleti díjat. De csak akkor, ha a szerződést helyesen kötötték meg... Természetesen a bérlők beírják azokat a feltételeket, amelyek mellett a szerződés felmondható. De ha a tulajdonos teljesíti minden kötelezettségét, akkor lehetetlen kiszállni az üzletből. Ez nagy plusz a befektetők számára."
A bevásárló létesítményeket könnyebb kezelni, mint a lakossági létesítményeket. De csak akkor, ha új üzletet vásárolt új szerződéssel. Ha az objektum már tíz éves, megkezdődik az alapkezelő társaság komoly munkája. A németországi kereskedelmi helyiségek minőségére vonatkozó követelmények folyamatosan javulnak, a régi tárgyak már nem felelnek meg nekik - javításokat és korszerűsítést kell végezni.
Ha a tulajdonos nem tartja jó állapotban az objektumot, 15 év elteltével a bérlő nem hosszabbítja meg a bérleti szerződést, és nehéz lesz kedvező feltételekkel újat találni.
„Érdemes elgondolkodni azon, hogy 15 év múlva már az ingatlankiválasztás szakaszában is lesz-e kereslet az ingatlanunkra. Ehhez sokféle paramétert kell elemezni: az üzlet elhelyezkedése, a környék lakosságának vásárlóereje, hányan élnek az üzlet szomszédságában, különféle gazdasági adatok, például a munkanélküliségi ráta, demográfiai helyzet, egy főre jutó GDP ...
Egy másik fontos paraméter a helyiség megfelelősége a bérlő igényeinek. A németországi kiskereskedelem nagyon kicsi, a forgalom 1-2%-át teszi ki. Ennek a nyereségnek a megszerzéséhez bizonyos áruválasztékkal kell rendelkezniük, és a boltnak sem többnek, sem kevesebbnek kell lennie a szükségesnél. Ezért, ha egy befektető azt akarja, hogy ingatlanára kereslet legyen, be kell illeszkednie egy kiskereskedelmi szolgáltató színvonalába."
Fontos különbség a bérház és a kiskereskedelmi létesítmény között az épület élettartama. Lakás esetében 80 év, kereskedelmi ingatlanoknál 40 év. Ez azt jelenti, hogy ha eltelt 40 év, akkor az épületet le kell bontani, vagy nagyobb javításra van szükség. A gyakorlatban a nagyjavítást 30 évente végzik el.
„Ez a kiskereskedelmi ingatlanok hátránya, amiről kevesen beszélnek. Egy tárgy megvásárlásakor számolni kell azzal a ténnyel, hogy 30 év múlva további beruházásokat igényel. A rövid élettartam további kockázatokhoz vezet, ami növeli a jövedelmezőséget. Éppen ezért a kiskereskedelmi ingatlanok jövedelmezősége átlagosan magasabb, mint a lakóingatlanoké.
Hadd magyarázzam el egy példával. 6,5%-os ROI-val vásárol egy boltot. 10 éve minden igaz. De ha 30 éves időszakra számolod a beruházást, pl. a szükséges javításokat hozzáadva a befektetett forrásokhoz a jövedelmezőség 5%-ra csökken. Az orosz befektetők ritkán gondolnak erre."
Az első reakció, amikor megtudja a javítás szükségességét: minek várni 30 évet, 15 évig profitot termelhet az objektumból, majd eladhatja - hagyja, hogy mások javítsák meg.
„A kiskereskedelmi ingatlanok költsége nem úgy alakul ki, mint a lakóingatlané. Ez nemcsak a telek árától, az épületek árától, a régió gazdasági mutatóitól függ, hanem attól is, hogy rendelkezésre áll-e engedély a kereskedelmi tevékenység folytatására, és nagymértékben a bérlet időtartamától is.
A szerződés lejáratának közeledtével az ingatlanok értéke csökkenni fog. Az objektum nyereséges értékesítése és jó haszon elérése érdekében javítást kell végezni, azaz. fektess be egy összeget oda, és köss új szerződést 10-15 évre."
Egy németországi kiskereskedelmi egység átlagos jövedelmezősége évi 5-6%, az AA fekvésű objektumokban (a hét legnagyobb város központi kerületei) - 3-5%. A lakóépületeknél az átlagos jövedelmezőség 1%-kal alacsonyabb.
Jegyzet: most nem a nettó nyereségről beszélünk, hanem az úgynevezett kezdeti jövedelmezőségről. Egyszerűen fogalmazva, a bérleti díjakat elosztják az ingatlan költségével, és megszorozzák 100-zal.
„A megadott adatok az átlagos helyzetet jelentik. Ha példának vesszük a külföldi befektetők körében legkedveltebb tárgyat - egy élelmiszerboltot egy német kisvárosban -, akkor annak jövedelmezősége a szerződés időtartamától függően erősen változó lesz. 15 éves szerződéssel akár 6-7%-os, kétéves szerződéssel - akár 9-12%-os hozammal is lehet találni egy objektumot.
Miért több? Mert nincs garancia arra, hogy a bérlő nálad marad a következő 15 évben. Ennek megfelelően az ingatlan ára csökken. És ez a jövedelmezőségben is megmutatkozik."
Bizonyára sokan hallották, hogy Németországban évek óta évente pár százalékkal drágulnak az ingatlanok, a fejlődő régiókban pedig gyorsabban. Ez igaz, de csak a lakhatásra. Ha bérházat vásárol, nagy valószínűséggel évi 3%-os kapitalizációra számíthat. Kivéve persze, ha egy depressziós területen lévő objektumot választott, ahonnan a lakosság eltávozik. Németországban is vannak ilyenek.
A kereskedelmi ingatlanoknak saját árciklusa van. Amint megkötik a jövedelmező bérleti szerződést, az objektum drágul, minél közelebb kerül a szerződés vége, annál olcsóbb lesz az üzlet. Ez alól kivételt képeznek az utcai kiskereskedelmi objektumok.
„Van egy optimális kilépési küszöb. Érezni kell, tudni kell, lebegni a piacon. A befektetőinkkel együtt csináljuk. 15 éves bérleti szerződéssel vesznek egy tárgyat, amikor látom, hogy jövő évtől esni kezd az ár, értesítem a befektetőt, és eladjuk. Visszaadja a befektetett pénzt, és a befektetés évei alatt bérleti díjat kap.
Egy tárgy nyereséges értékesítése csak akkor lehetséges, ha ideális helyen van - TOP-A. Vagyis nemcsak egy A kategóriás metropoliszban - a hét nagy német városban - található, hanem ennek a városnak a legjobb részén, egy forgalmas utcában is. Az ilyen ingatlanok ára nőni fog, a kapitalizáció megvan. Az összes többi németországi kiskereskedelmi ingatlan értéke a bérleti szerződés lejártával csökken.”
„És a bonyolult árképzés ellenére úgy gondolom, hogy a kiskereskedelmi ingatlanokba történő befektetés biztonságos befektetés. És ezért.
Valószínűleg nem figyeltél. De azt mondtam, hogy a befektető nemcsak tárgyat vásárol, hanem bizonyos tevékenységek végzésére is engedélyt. Ezek az engedélyek egyre kevésbé fogynak, és hamarosan a települések teljesen leállítják ezek kiadását.
Úgy gondoljuk, minél több üzlet, annál jobb. Ez nem igaz. Németországban az önkormányzat feladata a versenykörnyezet ellenőrzése. Létezik az úgynevezett vásárlóerő-arány. Vagyis ezen a területen a lakosság évente bizonyos összeget költ élelmiszerre. Ha pedig egy üzletben költi el, akkor az outlet olyan forgalmat bonyolít le, ami mindenkinek megfelel. Ha ezt az összeget kiosztjuk három üzletnek, akkor nem lesz elég. Ezért a község nem ad ki előzetesen építési engedélyt, hogy ne legyen üres az épület amiatt, hogy a cég bezárta a fióktelepet.
Németország számos régiójában már született a hatóságok döntése arról, hogy a kereskedelmet a városközpontba helyezik át. Az elmúlt 20 év során a külterületeken megnyíltak a kereskedési terek, és ennek megfelelően a központból kiáramlik a lakosság. Képzeld el: bejössz a városba, és a központ üres. A hatóságok nem örülnek ennek. Ezért sok városban, különösen Észak-Rajna-Vesztfália régióban, csak a városközpontokban adnak ki építési engedélyt, és ott természetesen drágább és kevesebb a hely.
Ha most vásárol egy kiskereskedelmi létesítményt, akkor hosszú távon a kereskedelmi engedély birtokában segít nyereségesen értékesíteni. Arra a következtetésre jutunk, hogy csak vállalkozási engedéllyel vesznek telket, és nem mindegy, hogy milyen állapotban van rajta az objektum. Szerintem ez 20 év múlva fog megtörténni, talán még korábban is."
Felkészítő: Anastasia Faley
Kereskedelem szempontjából előnyösebb a bérlés, mint a vásárlás. Ennek kétségtelenül számos előnye van, amelyek közül az egyik a változásokra való gyors reagálás képessége. Ugyanakkor a bérlő gyorsan helyet tud változtatni.
Az ügyféláramlás külső tényezők hatására drámaian megváltozhat. Tehát, ha egy nagy és tekintélyes bevásárló- és szórakoztató központ épül a közelben, akkor az biztosan nagyszámú vásárlót csábít majd. Végső soron ez egy másik üzlet üzletét veszteségessé teheti.
Nem szabad megfeledkeznünk arról, hogy az üzlethelyiség vásárlása utólag számos kötelezettség teljesítését igényli. Ha csökkenteni kell a kiskereskedelmi egységek számát, akkor nem lesz olyan könnyű eladni a helyiségeket. Akkor gondolkodni kell a bérbeadáson, ez pedig egy teljesen új irányzatú munka.
Ki kell választania egy szobát, miután a vállalkozó tisztában van azzal, hogy milyen formátumban fog dolgozni.
Elég sok szálláslehetőség van. Kinyithatja üzletét bevásárlóközpontban, szabadon álló épületben, vagy mobilvá teheti.
A hely kiválasztásakor számos tényezőt figyelembe kell venni. Ezeket részletesebben megvizsgáljuk.
A cikk nagynak bizonyult, ezért használja a tartalmat.
Ez számos árnyalatot tartalmaz, amelyeket a vállalkozónak figyelembe kell vennie a későbbi hatékony munka érdekében:
Ha nem elegendő, akkor nincs értelme saját konnektort nyitni benne. Ugyanakkor szükséges a kereskedési terület helyes meghatározása. A közepes méretű szupermarketeknél ez körülbelül 1,5 kilométer, ami negyedórás sétatávnak felel meg.
Szintén nagyon fontos megérteni, de hogyan határozzuk meg a potenciált, mit kell figyelembe venni? Az összetevők a következők lesznek:
A lakosság lehetőségeinek és vágyainak felmérése során a következő jellemzőkre kell figyelni:
Nagyon fontos világosan megérteni, hány ember sétál a konnektorban. A terület potenciáljának felmérése során szerzett összes információt fel kell térképezni, majd fel kell mérni az ügyféláramlás mértékét.
Nagyon fontos kérdés lesz, hogy kényelmes-e a vásárlónak eljutni a boltba? Ez a probléma különösen a külterületen nyíló üzleteket érinti, ahol a legtöbb vásárlás hazafelé történik. Általában rendkívül óvatosnak kell lennie, amikor ilyen helyeken kiskereskedelmi üzleteket nyit meg.
Nagyon fontos, hogy a versenytársak milyen közel állnak egymáshoz. Minél kevesebben vannak, annál jobb lesz a jövőbeli üzlet jövedelmezősége.
Ha nincsenek a közelben versenytársak, ez gyakran azt jelentheti, hogy a rést egyszerűen nem keresik egy adott területen.
Ha gazdag emberek élnek a környéken, akkor valószínűleg nem érdeklik őket például a nem márkás ruházat. Az elit osztály a butikokat és a divatos ruhákat részesíti előnyben. Ezért érdemes összehasonlítani a potenciális ügyfelek vágyait azzal, amit egy vállalkozó kínálni tud nekik.
Kényelmesnek és könnyen elérhetőnek kell lennie bármely konnektorhoz. Ha az üzletnek nincs kényelmes bejárata, biztosan sokan találnak alternatívát. Ugyanakkor meg kell értenie, hogy ki a potenciális vásárló, hogyan jut el a boltba. Ha elég gazdagok, akkor parkolóhelyet kell nekik biztosítani. Ebben az esetben a számítást az alábbi adatok alapján kell elvégezni: minden 25 m 2 területre átlagosan 1 parkolóhely szükséges. Ha a fő vásárlók alacsony jövedelműek, akkor nem kell aggódni a parkolás miatt.
Ugyanilyen fontos a helyiségek és a bevásárlóközponton belüli elhelyezkedésének értékelése. Különös figyelmet kell fordítani a következő tényezőkre:
Nagyon fontos, hogy a szobában tartózkodó személy jól érezze magát. Nem szabad megfeledkeznünk arról, hogy egy bevásárlóközpontban történő elhelyezés esetén gyakran előfordulhat vásárlók beáramlása, különösen, ha a termék keresett. Ezért szükséges a potenciális vásárlók számára kényelmes feltételeket biztosítani.
Itt jelentős tényező lesz, hogy a szoba milyen messze van a bejárattól vagy kijárattól. Minél közelebb, annál jobb. Ez azt jelenti, hogy a vásárló először ebbe az üzletbe megy, és vásárol. Ha nem talál valami megfelelőt egy másik üzletben, akkor a legközelebbi kijárathoz tud menni, és ott vásárolni.
A legtágasabb és legkényelmesebb a téglalap alakú szoba. Ha "apartman" típusú üzletekről van szó, akkor nem ajánlott őket választani.
Feltétlenül tájékozódni kell az átépítés lehetőségéről, ha szükséges, a helyiség állapotáról. Ugyanilyen fontos, hogy megtudjuk, melyik üzlet volt benne korábban – talán rossz híre volt, ami elriaszthatta az új üzlet vásárlóit.
Sok vállalkozó megragadja az első lehetőséget, hogy egy adott bevásárlóközpontban nyissa meg, ami súlyos hiba. Nagyon fontos egy adott üzlet vásárlói áramlásának részletes elemzése. Ráadásul itt mind a mennyiségi, mind a minőségi mutatók fontosak. Ebben az esetben ezt a következő módok egyikén teheti meg:
Ezenkívül a kör szűkül az ártényező alapján. Figyelembe kell vennie a bérbeadó követelményeit is, kiegészítő szolgáltatásokat.
A vállalkozónak emlékeznie kell arra, hogy egy üzlet sikere számos tényezőtől függ:
Ilyenkor nem csak a boltokra érdemes figyelni, hanem a szigetekre is. Ez a neve a nyitott típusú vitrinek, amelyek folyosókon és folyosókon helyezkednek el. Ezt a koncepciót gyakran előnyben részesítik a bevásárlóközpontok működésének jövedelmezőségének értékeléséhez. Gyakran szezonális értékesítési pontként használják őket. Természetesen a tesztelés sok pénzt és időt vesz igénybe. Akkor van értelme használni, ha van más piac és tőkemegfelelés.
Ügyeljen arra, hogy a szobában van-e:
Különösen felelősségteljesen kell megközelítenie a rendelkezésre álló elektromos teljesítményre vonatkozó információk tanulmányozását. Ha ezek nem elegendőek, akkor az üzlet egyszerűen nem fog megfelelően működni.
A szükséges áram kiszámításakor minden lehetséges költséget figyelembe kell venni, beleértve a világítást, a vízforralókat stb.
Sok függ az értékesítés sajátosságaitól. A formátum és a helyszín kiválasztásakor figyelembe kell venni:
Fontos, hogy ne csak az üzlet formátumát válasszuk ki, hanem azt is, hogy hogyan reklámozzuk termékünket. – Lehetséges lesz vásárlókat vonzani ebben a bevásárlóközpontban? - ezt a kérdést kell feltennie magának a vállalkozónak, miután részletesen kidolgozta a választ. Egyes promóciós módszerek egyszerűen nem használhatók bizonyos helyiségekben és üzletekben, ami a bérleti szerződés felmondásához vezethet.
A legnagyobb sikert kétségtelenül a bejárat közelében található szigeti üzletek adják. De egy ilyen pozíció megszerzése meglehetősen nehéz, különösen, ha a vállalkozónak nincsenek rendszeres ügyfelei. Leggyakrabban jól ismert képviselők, márkavállalatok találhatók itt.
A szigetpontokat „lebegőnek” is nevezik, mivel gond nélkül mozoghatnak. Ez az opció nagyszerű megoldás kezdőknek. A sziget formátum az alábbi termékek értékesítésére alkalmas nagyobb mértékben:
Íme három tipp, amelyek segítségével a legtöbbet hozhatja ki szigeti üzletéből:
Feltétlenül figyelni kell arra, hogy a vásárlók pontosan mit szeretnének vásárolni egy adott bevásárlóközpontban. Ha márkás dolgokat szoktak vásárolni, akkor nincs értelme új, ismeretlen boltot elhelyezni benne. Az egyetlen kivétel az exkluzív tárgyak, például ékszerek és kiegészítők. Fontos megjegyezni, hogy:
Helyhez kötött kiskereskedelmi egységet választva mindenekelőtt a vásárlók áramlására kell építenie. Ugyanakkor nagyon fontos a potenciális (cél)vásárlókat mindenki mástól elkülöníteni. Feltétlenül tegyél fel magadnak néhány kérdést:
Ezek a kérdések segítenek megérteni, hogy általában célszerű-e egy adott bevásárlóközpontban elhelyezkedni, milyen szintű lesz az üzlet forgalma.
A választás során a következő tények jelenléte kétségtelen előnyt jelent:
Egy bevásárlóközpont nem mindig ígéretesebb, mint egy szabadon álló üzlet. Itt az értékesített termékekből és a célszegmensből kell kiindulni.
Például a közepes és alacsony árú szegmens számos képviselője (alacsony áron árusító vállalkozók) külön helyiségekben található. Ez annak köszönhető, hogy az emberek gyakran tömegközlekedést használnak a mozgáshoz. Mellesleg, sok ilyen üzlet gyakran sikeresebb, mint a bevásárlóközpontokban található üzletek.
De a márkás üzleteket legjobban a jól ismert és nagy bevásárlóközpontokban lehet megnyitni. Ez a stratégia a legjövedelmezőbb számukra.
A különbség megértéséhez össze kell hasonlítania mindkét formátum előnyeit és hátrányait.
A bevásárlóközpontokban található üzletek a következő előnyökkel rendelkeznek:
Ami a hátrányokat illeti, azok a következők:
A szabadon álló bolti elhelyezésnek is megvannak a maga előnyei és hátrányai. A kétségtelen előnyök közé tartozik:
A hátrányok közé tartozik:
A vállalkozónak magának kell meghoznia a döntést, mert sajnos nincs univerzális megoldás.
És most tanácsot adok egy könyvből, amelyben a Mosigra cég alapítói leírták üzleteik helyiségeinek megtalálásának folyamatát.
Mielőtt helyet választana egy új ponthoz, feltétlenül figyeljen a patakok metszéspontjára. Az üzletet olyan helyen kell elhelyezni, hogy kényelmesen megközelíthető legyen: gyalog, autóval, tömegközlekedéssel vagy metróval.
Egy nagyváros közönséges lakója többnyire végigsétál a fő útvonalakon, és szinte soha nem tér le róluk. Az üzletet úgy kell elhelyezni, hogy az a lehető legközelebb legyen az emberek által követett útvonalhoz. Valahol otthonok, irodák vagy nyaralóhelye között kell elhelyezkednie.
Moszkva esetében az ilyen pontok a gyűrűs metróállomások közelében, valamint a Garden Ringen találhatók. Az eredmény a főút és a tömegközlekedési főfolyam kereszteződése.
A következő lépés a keresni kívánt terület kiválasztása. Körvonalazhat egy kis területet a választott metróállomás közelében. A kapott terület közepén össze kell hasonlítani a hely láthatóságát az úttestről, a metró távolságát, valamilyen vizuális tereptárgyat stb.
Például a Kurskaya-nál kínáltak nekünk egy helyet, amely meglehetősen drága, de közvetlenül a metró épületében található. Egy férfi szállt ki a metróból, és alig néhány méterrel arrébb - a mi üzletünk! Értékeltük az összes előnyt és hátrányt, és úgy döntöttünk, hogy megkockáztatjuk. Rengeteg pénzért nyitottak és fizettek. Ma az egyik legnépszerűbb üzlet.
Mi van, ha az üzlet a város szélén található? Tény, hogy a külvárosokban jóval kisebb az önszállítás aránya, mint a belvárosban. Ezért az üzlet megközelíthetősége a megállóból nem játszik különösebb szerepet. A végső metróállomáson található üzlet nem a városnak, hanem csak ennek a területnek fog működni. Ezzel a lehetőséggel nem kell egy üzletre gondolnia, amely valahol az utcán található, hanem olyan bevásárlóközpontot kell találnia, amely közelebb található a metróállomáshoz. Ez lesz az a hely, amely vonzza a vásárlói forgalmat. Olyan helyen kell boltot nyitnia.
Például, ha egy pont a "Teply Stan"-on található, akkor pontosan ez az ilyen áramlások metszéspontja: metróállomás, számos közeli ház, kávézók, buszok. A metróhoz közeli bevásárlóközpontban nyitottunk. Maga a központ nem volt semmi különös, de az emberek folyamatosan járnak oda vásárolni. Itt találjuk őket!
Először körbe kell járnia a kiválasztott területet, és alaposan tanulmányoznia kell. Ez nagyon fontos. Az első két-három üzletben mindent alaposan át kell néznie személyesen. Csak ezután engedheti meg magának több ügynököt, nézhet internetes hirdetési projekteket és vásárolhat újságokat. A következő források Moszkva városának dolgoznak:
A megfelelő helyiségek keresésekor a legfontosabb, hogy pontosan meghatározzuk, mire van szükség a helyiségből. Nem kell az elsőt választanod. Ha szobát kellett bérelnie vagy házat vásárolnia, akkor valószínűleg ezzel találkozott. Csak egy tucat szoba megvizsgálása után lesz képes megérteni, mire kell igazán figyelnie.
A palotában él egy szeszélyes menyasszony. Száz udvarló van. Egyenként lépnek be a palotába, és a menyasszony mindegyikre igent vagy nemet mond. Ha igent mond, a többiek azonnal elmennek, a fiatalok pedig esküvőt játszanak. Ha a menyasszony nemet mond, akkor a vőlegény elmegy, és jön a következő.
A menyasszony számára az a kihívás, hogy megtalálja a legjobbat. A menyasszony vőlegény kiválasztásának problémájának megoldása a következő. Az első harmincöt emberben mindenféle lehetőséget megvizsgál, megvizsgálja azok tulajdonságait. Harmincötödik évesen már tapasztaltabb lesz, és képes lesz megérteni az embert. A kilencvenedikig azt választja az első harmincöt próbaper közül, aki a legjobbnak tűnik, majd az udvarlók számának csökkenésével meredeken csökkennek a kiválasztási kritériumok.
Meg kell egyeznie magával, hogy az első tizenöt szoba megvizsgálása és minden részlet megbeszélése után a megtekintett szobák közül egyet sem vesz el magának. És csak az első tizenöt helyiség átvizsgálása után kezdheti meg a vásárlást. Nehéz ezt megtenni, de ezen a szakaszon túl kell lépni, különben könnyen több évre rabságba verheti magát, pusztán azért, mert rosszul választották ki a helyiséget.
Alapvetően egy ilyen keresés egy-két hónapig tart. Nem fog tudni olyan szobát találni, amely 100%-ban megfelelne Önnek. Mindazonáltal adományoznia kell valamit. Ez lehet: egy tábla, a szoba területe, a metró távolsága és így tovább. Ha nem néz sok különböző szobát, akkor a választás egyféle lehetőségre fog lezajlani. És ez nem helyes.
Megjegyzendő, hogy az első ötven szoba megvizsgálása után minden bizonnyal megjelenik egy fontos érzés. Rögtön a helyszínen meglátogatja Önt az a gondolat, hogy a helyiségeket mindenféle lehetőség nélkül kell elfoglalni. Ezt az érzést szamárujjozásnak neveztük. Ha azt mondja, hogy ez a helyiség megfelelő, akkor száz százalékig megbízik benne (feltéve, hogy ötven szobát megtekintettek), és ne menjen sehova, amíg meg nem köti a szükséges szerződést. Ez a te szerencséd.
Amikor megnyitja első üzleteit, feltétlenül végig kell mennie minden olyan területen, amelyet ígéretesnek tart az üzlet elhelyezéséhez. Mindent megfelelően kell értékelni. Olyan helyeket kell keresnie, ahol:
Ha a második ponttal minden világosnak tűnik, akkor az első ponttal ez nem ilyen egyszerű. Ha üres tárgyat talál, tisztáznia kell, mi volt ott, ki élt, és meg kell próbálnia megtalálni a hely tulajdonosának elérhetőségét. Ha nem találja a tulajdonost, ragasztószalagot kell vennie, és fel kell ragasztania egy hirdetést, amely szerint bérelni szeretné ezt a helyet. Az ötven új hely közül legalább egyet így találunk.
Megjegyzendő, hogy az egyik legjövedelmezőbb üzletünket így találtuk meg. Elhatároztuk a keresési területet. Azt az információt kaptuk, hogy egy gyógyszertár kiköltözik erről a helyről, és felvettük a kapcsolatot a tulajdonosával. A hely tulajdonosa elküldött minket az ügynökéhez. Minden szükséges dokumentumot aláírtunk vele.
Egy másik pontot is találtak a lábukkal, éppen egy nappal azelőtt, hogy a tulajdonos megírta a bérleti nyilatkozatot. Jelenleg ez adja a legtöbb profitot ebben a régióban. Moszkva városában mindenki ezt csinálja.
Azok, akik vidéken népszámlálást végeznek, pusztán egy falubeli nagymamára nézve meg tudják mondani, hány malaca van. Ugyanez történik majd az új helyiségekkel is. Miután számos helyiséget megvizsgált, és több tucat üzletet nyitott, csak a helyiségek megtekintése után tudni fogja, hogy ez szükséges-e Önnek vagy sem. Ha ezt továbbra sem tudja megtenni, akkor a lényegre kell térnie, és ki kell számítania a következő fontos pontokat:
Ezt a számítást többször el kell végezni. Reggel, délután, este, hétköznap és hétvégén.
Például a Tverszkaja pont megnyitásakor több háztömb körzetében felkerestük az összes üzletet, és beszélgettünk az eladókkal, és a következő kérdéseket tettük fel nekik: hány ember van az üzletben, és mikor van a legtöbb. , hány árut adnak el műszakonként, és így tovább. ... Ha helyesen beszél az eladókkal, szívesen megosztják ezt az információt. Ennek eredményeként igazunk volt.
Meg kell határozni azt a távolságot, ahonnan a jel jól látható lesz. Nagyon fontos szempont. Az átvételi pont messze van attól a helytől, ahol a szállítás megáll? Ha felkínálnak egy helyet valahol az udvaron, azonnal gondoljon erre a helyre, mint egy nagy bevásárlóközpont utolsó emeletére. Feltételesen feloszthatja a vásárlók áramlását tizenhatra. Bármilyen szükségtelen mozdulat, például egy újabb átjáró, sarkon fordulás, nagymértékben csökkenti a látogatók áramlását. Ha nem számít a látogatók áramlására (az üzletét átvételre használják), akkor jó választás lehet egy olcsó üzlet a metrómegálló közelében lévő udvaron.
Ennek megfelelően a helyiségek gond nélkül sokkal drágábbak lesznek. A nagy kereskedelmi láncok nem vesznek át olyan helyiségeket, amelyeknek problémái vannak. Valószínűleg azért, mert nem kifizetődő számukra az egyes konkrét esetekhez igazítani.
Az Ön számára egy kis problémákkal küzdő tér nagyszerű választás lehet. Még azzal a feltétellel is, hogy véglegesíteni kell.
A helyiséget megvizsgálva teljes képet kell készítenie magadnak:
Sétáljon végig az utcán, ahol az üzletet tervezi elhelyezni, és nézze meg, vannak-e a közelben üres vagy kiköltözhető helyiségek. Ha sok ilyen pont van, az azt jelzi, hogy valami nincs rendben ezen a területen.
A mi telephelyünkön a „Belorusskaya”-n nyomdafogadás volt. A munka eredményeként eleinte nem sikerült megszervezni az önszállítást.
A Park Kultury-ban üzletünk a második házsorban található. Ennek eredményeként problémák adódtak a táblával. Különleges táblatervet dolgoztunk ki.
Csak a tizedik moszkvai üzlet megnyitása után hagytuk abba az ilyen vagy hasonló problémákkal küzdő üzletek bérlését.
Számolni kell az autóval elhaladó embereket. Az a pont, ahol az autók kis sebességgel haladnak el, sokkal jövedelmezőbb lesz. Ilyen helyeken körbenézhetnek. A helyzet az, hogy amikor nagy sebességgel vezet, a látómező beszűkül. Például a Kurskayánál egy speciális konzolon lévő panelünk az úttal párhuzamos metróépületen volt. Az új műszaki előírások megjelenése után a panelt el kellett távolítani. Már csak egy tábla maradt. Az útra merőlegesen helyezkedett el, és úgy nézett ki, mint egy piros vonal az oldalán, és nehéz belőle megérteni, hogy mi van akciósan, menő játékok vagy ajándékok. Ennek eredményeként azonnal észrevettük, hogy az autóforgalom drámaian visszaesett.
Egy autós életében rengeteg üzlet van, amelyek mellett úgy elhajt, hogy észre sem veszi őket. Például egy ilyen üzlet mellett egy egész éven át úgy autóztunk el, hogy észre sem vettük, mígnem véletlenül azt olvastuk egy blogon, hogy valahol a házban található. Ottjártunkkor rögtön kiderült, miért adnak el napi húsz egységnyi árut, mi pedig többen vagyunk száznál.
Egy másik fontos lehetőség a parkolás. A sofőr nem mindig akarja megszegni a szabályokat, hogy eljusson az üzletbe. Figyelembe kell venni az út irányát. Esti beutaló kell. A "Park Kultury"-ban, velünk szemben, volt egy sportszereket árusító üzlet. Munkatársunk sokszor be akart szállni reggel, amikor autóval ment dolgozni. A „reggeli oldalon” állt. Reggel nem volt ideje, mivel sietett a munkába, délután hat sávon kellett átmennie, és érthetetlen kerülőt tennie a kanyarodáshoz. Ennek eredményeként az üzlet idővel bezárt, és a személy soha nem látogatta meg. Ez az autóvezető emberek igazi halott helye. Ezt emlékezni kell. Ha például egy "reggeli" bevásárlóközponttal találkozik, akkor ezzel a lehetőséggel jó ötlet egy kávézót elhelyezni.
Nyitottunk egy antikávézót (a látogatók a kávézóban eltöltött időért fizetnek pénzt, nem az ételért). A szomszédokkal való konfliktusok gyakori problémát jelentenek a kisvállalkozások számára. Például az egyik „Ziferblat” nevű intézményünk különösen figyelemre méltó e tekintetben. Szinte mindenki túl akart élni. Több hét alatt rendszeresen érkeztek rendőrök a helyszínre a szomszédok hívására. Ismerve a kellemetlen helyzet lehetőségét, több fontos lépést is megtettünk:
Minden konkrét feladatnak saját elrendezésre van szüksége. Annak eldöntéséhez, hogy az elrendezés jó-e vagy sem, el kell képzelni, hogy a látogatóknak tetszeni fog-e vagy sem. A hosszú eladótér rosszabb lesz, mint a négyzet alakú. Egyszerűen kényelmetlen lesz a látogatóknak belépni a hosszú terembe. Például az Ufa "Mega" egy olyan szoba, amelyben a felek kettő-öt arányban vannak. Arra gondoltak, hogy a hely felét kiosztjuk egy háztartási helyiségnek, és ilyen kis kompakt üzlet lesz belőle. Nem akartunk háztartási helyiséget csinálni. Emiatt körülbelül két méter hely maradt a polcok között. Kényelmetlennek bizonyult. Kis szobában meleg van, de a nagyban alagútnak bizonyult, mint a metróban.
Negyven méter magas eladóterünk volt, az egész helyiség hetvenhat. Az üzlet és az elhelyezkedés is jó, de a probléma az volt, hogy a teljes hely fele a háztartási helyiségben volt. Egy méter ára magas, és a terület fele nem működik. Erre is oda kell figyelni és mindent megfelelően kell kiszámítani és figyelembe venni.
Például az üzlet bejáratánál lévő pénztárgép úgymond sérti a vásárlót. Az a benyomása támad, hogy nem bíznak benne. Ha az ember azon gondolkodik, hogy elmegy-e boltba vagy sem, akkor a pénztárgép elriasztja.
Feltételezhető, hogy a bevásárlóközpontnak nem mindegy, hogy hol található. A legfontosabb az, ami belül van. Például egy bevásárlóközpont mozival vagy anélkül két óriási különbség. Egy jó minőségű élelmiszerbolt hipermarket azonnal nagy tömegeket vonz. Például egy kisvárosban két egymással szemben elhelyezkedő bevásárlóközpont háborút indított egymás között egy vásárlóért. A győztes az a bevásárlóközpont lett, amelynek a kenyere a legjobban ízlett.
Ha a bevásárlóközpontban a mozgólépcső felére emelkedik a padlóra, akkor ez jelentősen csökkenti az áramlást. Ha a pont a harmadik emeleten van, akkor az elsőből származó áramlást oszd el néggyel (átlagosan).
Az első emelet a leglátogatottabb. De ez a második leglátogatottabb emelet a mozi és az étterem emelete után. Ha az üzlete az ötödik emeleten van, és egy mozi éttermekkel a negyediken, akkor a forgalom felére csökken.
Ezt feltétlenül ellenőrizni kell, mert nagyon furcsa bevásárlóközpontok vannak.
Üdvözlet! 2017 kilenc hónapja során az orosz ingatlanbefektetések 40%-kal nőttek, és elérték az 1,74 milliárd dollárt. Másrészt az elmúlt négy évben a lakossági szegmensben végzett befektetések népszerűsége háromszorosára csökkent (a CIAN elemzői szerint ).
Milyen következtetést lehet levonni? Oroszországban a lakóingatlan-befektetések iránti kereslet egyértelműen csökken, a kereskedelmi ingatlanok iránti kereslet pedig nő.
Ezért ma a kereskedelmi ingatlanokba történő befektetésekről fogunk beszélni: opciók, előnyök / hátrányok, kockázatok és buktatók.
Kereskedelmi ingatlan minden olyan nem lakáscélú ingatlan, amely bevételt termel a tulajdonosnak (raktár, iroda, fodrászat, szálloda, edzőterem, üzletközpont, szupermarket).
Hadd mondjam el részletesebben a leggyakoribb lehetőségeket.
Oroszországban ez az egyik legjövedelmezőbb ingatlantípus. A nagy gyalogos forgalmú helyen lévő üzletek és bevásárlóközpontok négyzetméterenként több ezer rubel nyereséget termelnek a tulajdonos számára.
Hogyan működik? Keres egy telket, épít ott egy bevásárlóközpontot, és bérbe adja a telkeket. Még az ingatlanfejlesztéssel sem kell "bajoskodni". Csupasz falak csatlakoztatott kommunikációval kiadók. A felújítás, a bútorok, gépek a bérlő gondja, nem a tulajdonosé.
A szakértők az utcai kiskereskedelmet tartják a moszkvai kereskedelmi ingatlanok legérdekesebb területének. Korábban a földszinti lakásokat alakították át ilyen létesítményekre. Ma az utcai kiskereskedelem átlagos bérleti hozama 11-12%. Egy jó üzlet a moszkvai körgyűrűhöz közelebb 9-10 év alatt megtérül.
Mellesleg, 2017 első felének eredményei szerint 690 millió dollárt fektettek be az üzlethelyiségekbe - ez az elmúlt öt év maximális értéke.
Jövedelmezőség szempontjából alacsonyabbak a kiskereskedelmi ingatlanoknál, de jelentős nyereséget is hoznak a tulajdonosoknak. Sokkal több, mint az azonos területen lévő lakóingatlanok bérbeadásából származó bevétel.
Az irodai ingatlanokat egykor a legjövedelmezőbb befektetésnek tartották. És ma az irodai szegmens átlagos jövedelmezősége 0,5-1%-kal alacsonyabb, mint a kiskereskedelmi szegmensben. A kereslet csak a kisméretű irodaterületek (100-200 m²) és az új formátumok (például coworking tér) iránt nő.
Az elmúlt öt évben az új üzleti létesítmények piaci bevezetése minimális volt. Ami reményt ad a bérleti díjak emelkedésére a következő egy-két évben. Az irodai ingatlanok szegmensében tehát vannak kilátások – de a kockázatok továbbra is magasak.
Mindenekelőtt ebbe a csoportba tartoznak a raktárak, valamint az ipari létesítmények. Oroszországban az ipari ingatlanok iránt nincs nagy kereslet a befektetők körében. A piacon nagy a verseny, üres ingatlanokból egyelőre nincs hiány, és ritkán kötnek hosszú távú bérleti szerződést.
Ez alól kivételt képeznek a tárolók. Az online áruházak és a nagy kereskedelmi láncok könnyen bérelhetők. Manapság a legkeresettebbek a 100 000 m2-es vagy nagyobb területű nagy raktárkomplexumok.
Az építkezés kezdetétől (az építkezés minden szakaszának első szakaszától) az objektum üzembe helyezéséig az ingatlan ára 40-70%-kal emelkedik. Az ilyen befektetések azonban nagy kockázattal járnak.
Hát persze, hogy az építőipari beruházásokhoz komoly tőke kell. Sőt, befektetés kereskedelmi ingatlanokba.
A közösségi befektetés társfinanszírozás vagy „emberi” finanszírozás. A kollektív befektetések lehetőséget adnak a nagyszabású projektekben való részvételre. Beleértve az ingatlanvásárlást is. A Crowdinvesting online platformok kiválasztják az ígéretes projekteket, elkészítik kezdeti értékelésüket, és mindenkit vonzanak a finanszírozáshoz.
Számos nagy platform létezik Oroszországban: StartTrack, VentureClub.co, City of Money, Stream és természetesen az AKTIVO. Az AKTIVO projekt új lehetőségeket kínál az ingatlanok online szolgáltatáson keresztül történő bérbeadásából származó passzív bevételszerzésre.
Hogyan működik? Az Aktivo csapata keresi és auditálja az eladó ingatlanokat. A projekt 13%-os hozamú ingatlanokra koncentrál (ez a piacon lévő összes kereskedelmi ajánlat körülbelül 2%-a). Az Aktivo leggyakrabban az utcai kiskereskedelmet választja befektetésnek.
Minden útlevéllel rendelkező felnőtt orosz befektethet „négyzetméterbe”. Az Aktivo minimális befektetése 100 000 rubel.
A monoalapokat zártvégű befektetési alap formájában hoznak létre befektetésekre. Azok a helyiségek, amelyekre a pénzt begyűjtik, az egyalap mérlegében vannak letétben. Vagyis az alap befektetési jegyeit előzetesen eszköz fedezi!
Az oldal minden hónapban új objektumot kínál a befektetőknek, 1000 rubel (névértékű) részvényekre osztva. Az ügyfél rákattint a „befektetés” gombra, és három nap múlva a részvényei jóváírásra kerülnek a személyes számláján. Minden Aktivo tárgyat a Sberbank Biztosító biztosított.
Amint az összes részvényt visszaváltják, a részvényesek elkezdenek bevételt kapni az objektum lízingjéből.
2016-ban több mint 200-an lettek az Aktivo platform befektetői. Az év során 500 millió rubelt fektettek be kereskedelmi ingatlanokba. A helyszínen két tárgyat állítottak ki:
Oroszországban csak zártvégű befektetési alapokban (ZPIF) lehet ingatlanba fektetni részvényeken keresztül. Valójában ez egy közönséges befektetési alap, de a részvényesek pénzét ingatlanokba fektetik.
Miért „bezárt” az alap? Mert belépni csak az elején lehet, kilépni (a részvényeket visszaváltás céljából bemutatni az alapkezelő társaságnak) – a befejezés után. Klasszikus „buy and hold” formátumú befektetések. Egyébként a ZPIFN költségén épült meg az Atrium bevásárlóközpont.
Annak a ténynek köszönhetően, hogy a ZPIF-eket meghatározott projektekhez hozzák létre (olyan, mint egy zárt klub "bennfentesek számára"), alacsony likviditás jellemzi őket.
Vessünk egy pillantást a ZPIF felépítésére a Sberbank Asset Management Kereskedelmi Ingatlanalapjának példáján.
Az alap a hosszú távú befektetőkre koncentrál (az ajánlott befektetési időszak öt év). Az alap célja: ingatlan és az ahhoz fűződő jogok vásárlása annak érdekében, hogy a jövőben magasabb áron bérbeadásból vagy továbbértékesítésből profitot szerezzenek.
Az alap közös építkezésekbe fektet be lakóprojektekhez, kereskedelmi ingatlanokhoz és telkekhez Moszkvában és Moszkva régiójában, Kazanyban és Novoszibirszkben. Félévente a befektetési bevétel felosztásra kerül a részvényesek között.
Sajnos a Kereskedelmi Ingatlan Alap nem mutat növekedést. Az alap részvényeseit egyelőre csak anyagi veszteségek érik. Az év eleje óta a részvények árfolyama 10,61%-kal, három év alatt pedig 30,56%-kal csökkent. Ma a Sberbank zártvégű befektetési alap egy részvényét közel 180 rubelre becsülik.
Az aparthotelek lehetővé teszik, hogy pénzt keressen lakások bérbeadásával.
Egy ilyen szám tulajdonosa számára kétféleképpen kereshet pénzt:
Az apartmanhotelekbe történő befektetés előnyei:
Az alapkezelő társaság olyan bevételt garantál a befektetőnek, amely nem függ az ügyféláramlás sűrűségétől vagy az évszaktól. A befektetés megtérülése általában a bankbetét kamataihoz hasonlítható. A betéttel ellentétben azonban fizikai eszköz van a kezében.
Oroszországban az apartmanhotelek iránya még csak kialakulóban van. Eddig több létesítmény épült Moszkvában és Szentpéterváron. De a szegmens ígéretes, és jó ütemben növekszik.
2017 10 hónapjában megduplázódott a külföldi ingatlanvásárlási befektetési igények száma (a tavalyi év hasonló időszakához képest). Ez azonban még mindig 45%-kal elmarad a válság előtti szinttől.
2016-ban így nézett ki az orosz ajkú befektetők körében népszerű TOP-10 ország: Bulgária, Olaszország, Spanyolország, Németország, USA, Görögország, Montenegró, Törökország, Csehország és Franciaország. A kérelmek mintegy 40%-a kereskedelmi ingatlanra vonatkozott.
A magas ingatlanhozamú országok listája azonban teljesen másképp néz ki: Új-Zéland (15,1%), Lettország (11,5%), Kanada (11%), Izrael (9,3%), Magyarország és Ausztria (8,5%), Svédország (7,9%), Törökország (7,3%), Nagy-Britannia (7%) és Bulgária (6,7%).
1. lépés: Döntse el a befektetés célját:
Az objektumok kiválasztásához érdemes független elemző áttekintéseket tanulmányozni (például Colliers International vagy Knight Frank). A lényeg, hogy ne fusson bele egy újabb buborékba.
Az ilyen befektetések jövedelmezősége elérheti az évi 9%-ot.
2. lépés: Értékelje a befektetés vonzerejét.
Ma a legjövedelmezőbb befektetés az európai "négyzetméterek" területén egy épülő tárgy megvásárlása. Érdemes új ingatlant vagy 10 évnél nem régebbi tárgyat vásárolni. Ebben az esetben általában a fejlesztők, nem pedig az ügynökök rendelkezésére állnak.
Az üzletkötés előtt a befektetőnek tanulmányoznia kell az ország turistaáramlásának volumenét, az infrastruktúra jelenlegi állapotát és a létesítmény iránti keresletet, valamint az árat rubelben 1 m²-enként.
3. lépés Ne feledkezzen meg a további költségekről.
Tengerentúli ingatlan vásárlásakor készüljön fel többletkiadásokra: egyszeri és rendszeres (ügyvédi, közjegyzői és ingatlanközvetítői szolgáltatások, pénzügyi közvetítés, bélyegilleték, létesítmény felújítás, adók, biztosítás, alapkezelő társasági költségek).
Átlagos egyszeri költség az ingatlan bekerülési értékének kb. 7%-a, normál: jelzáloghitel nélkül 1-1,5%.
2008-ban lehetőség volt új építésű lakást vásárolni és pár hónapon belül 40%-os hozam mellett továbbadni. Ma rendkívül nehéz pénzt keresni az "elsődleges áruk" viszonteladásán.
A lakásvásárlás nem jelent problémát – sokkal nehezebb olyan vevőt találni, aki készen áll a „csomagolás” megvásárlására. A vásárlás és eladás között több év is eltelhet. És mind ez idő alatt a létesítmény tulajdonosa állja a létesítmény fenntartásának költségeit. Ritka esetekben a tranzakciók jövedelmezősége eléri a 20%-ot.
Nagyon valószínűtlen, hogy a lakásárak Oroszországban emelkedni fognak a belátható jövőben. Ez Moszkvára is vonatkozik, tekintettel a moszkvai polgármesteri hivatal grandiózus terveire, hogy felújítás keretében gigantikus volumenű új lakások piacra kerüljenek.
2017-ben a szakértők nem javasolják bérbeadásra szánt lakóingatlan vásárlását. A lakólakás-vásárlás és -fenntartás komoly kiadásai a betéti kamat alá "dobják" a bérleti hozamot. Az oroszországi hosszú távú lízingből származó bevételek szintje megközelíti az európai szintet: évi 4-6%. Az időköltséget tekintve pedig a helyiségek bérbeadása inkább üzlet, mint passzív befektetés.
Ezért arra a kérdésre, hogy "vegyen fel hitelt vagy takarítson meg", általában azt válaszolom: "csak jelzáloghitel nélkül". Vége annak az időnek, amikor a lakáscélú jövedelmek meghaladták a jelzáloghitel-kamatokat.
A kockázatok három csoportja érinti az oroszországi kereskedelmi ingatlanokba történő befektetéseket:
Az orosz geopolitikát az elmúlt években finoman szólva is következetlenség jellemezte. Drámaian és váratlanul megváltoztatjuk fejlesztési prioritásainkat és szövetségeseinket. Az ilyen "dobálás" veszélyessé teszi Oroszországot a nemzetközi biztonság szempontjából. A hírhedt szankciókról és ellenszankciókról nem is beszélve.
A „minden bonyolult” státusz elsősorban a turizmushoz, a kereskedelemhez és a közéleti rendezvényekhez kötődő vállalkozásokat érinti. Beleértve a szállodát is.
Sajnos Oroszország gazdasági helyzete sem felhőtlen. És nem valószínű, hogy valami gyökeresen megváltozik a következő években. Hiszen a 2014-es válságot (2008-tól eltérően) nem külső, hanem belső tényezők okozták. Az áruexport modell veszélyesen sebezhetőnek bizonyult.
Nos, a jogi kockázatok Oroszországban mindig is magasak voltak. A kormány minden évben új forrásokat keres a költségvetés feltöltéséhez. És ez általában sérti a magánvállalkozásokat. Például 2017. január 1-től az ingatlanok kataszteri értékelése teljes egészében az állam ellenőrzése alá került. Ez gazdagította a tisztviselőket, és sok problémát okozott az ingatlantulajdonosok számára.
Az ingatlan mindenkor kiváló befektetési lehetőség. Az évek során csak a trendek és irányok változnak, és új formátumok jelennek meg a befektetők számára. 2017-ben kereslet mutatkozik a kiskereskedelmi ingatlanok, aparthotelek és olyan országok iránt, mint Új-Zéland, Lettország és Kanada.
Az építőiparba és a befektetési alapokba irányuló befektetések ma alacsonyan jövedelmezőek. De a közösségi befektetési projektekben való részvétel népszerűbb, mint valaha.
Helló. Ebben a cikkben az ingatlanbefektetésekről fogunk beszélni.
Ma megtanulod:
Az ingatlanbefektetést régóta tartják az egyik legmegbízhatóbbnak. Az emberek tudatában az ingatlanokhoz a megbízhatóság és az állandó áremelkedés társul. De tényleg így van? Kifizetődő-e ingatlanba fektetni a mai piac valóságában?
A pénznek pénzt kell keresnie. Ez a legfontosabb befektetési elv formálisan a 17. század végén fogalmazódott meg. És idős kora ellenére még mindig aktuális.
Ezért bármelyik befektetési cél - jövedelemtermelés.
Az ingatlanbefektetések is ezt a célt követik.
A köztes célok (a bevételszerzés módjai) a következők:
Ezen módszerek közül az első sokkal stabilabb és pontosabb. Szinte minden ingatlan garantáltan bérbe adható, függetlenül annak típusától és minőségétől. Ez a legstabilabb és legalacsonyabb hozamú befektetési mód, a bankbetét kivételével.
Az ingatlanok viszonteladásával pénzt keresni érdekesebb, kockázatosabb és értékesebb pénzkeresési mód. Az olcsóbban vásárolt ingatlanokat meglehetősen nehéz továbbértékesíteni, ennek ellenére a gazdasági helyzettől függetlenül egyes ingatlanok tovább drágulnak.
De a legtöbb befektető inkább először bérbe ad ingatlant, és megkapja a befektetésekre fordított forrásokat, majd a megvalósításon gondolkodik.
Ez a módszer lehetővé teszi a bevétel maximalizálását, mivel:
Egy moszkvai lakás 10 millióba kerül, és évente 5% - 500 ezer rubel növekszik a költsége. A bérleti díj 60 ezer rubel - 720 ezer rubel. Összesen a bevétel 1 millió 220 ezer rubel vagy évi 12%.
Az ingatlanbefektetések tulajdoníthatók.
Az ingatlanbefektetéseknek négy fő típusa van:
Mindegyiknek megvannak a maga sajátosságai és sajátosságai, amelyek nemcsak magát az ingatlant, mint befektetési tárgyat, hanem a pénzbefektetés egészét is jellemzik. Mindegyikük megkülönböztethető a saját kockázataival, amelyeket a befektető vállal, stratégiájával és ennek megfelelően nyereséggel.
A lakóingatlanba való befektetés a következők vásárlását jelenti:
A lakóingatlanok azért jók, mert ezeknél a befektetéseknél meglehetősen kicsi a belépési küszöb, minimálisak a kockázatok, és a befektetések garantáltan megtérülnek. De ugyanakkor nem számíthatunk nagy rövid távú jövedelemre.
A minimális befektetési összeg régiónként nagyon eltérő.
Statisztikai tény : A lakóingatlanok ára mindössze 3-szor esett Oroszország teljes közelmúltbeli történelme során. 1998-ban nemteljesítés, 2008-2009-ben az ingatlanpiaci világválság, 2015-2016-ban pedig az orosz válság miatt. Az évek során, a 90-es évek eleje óta a lakóingatlanok átlagára évi 3-5%-kal emelkedett.
Hogyan lehet pénzt keresni lakóingatlanokkal? Az első és legfontosabb út a bérbeadás. Bérbeadóként évente 120-300 ezer rubelt kaphat anélkül, hogy erőfeszítéseket tenne. A második módszer az ingatlan értékének időbeli növekedése. Ha a lakás vásárláskor 1 000 000 rubelbe kerül, akkor nyugodtan kijelenthetjük, hogy 3 év múlva már 1 100 000 rubelbe kerül.
A befektetés megtérülése meglehetősen hosszú. A befektetések teljes megtérülése és a nettó nyereség elérése a gazdasági helyzettől és a régiótól függően körülbelül 8-10 évig tart. Ugyanakkor már a lakásvásárlást követő első-második hónapban elkezdhető lesz stabil levonás. De ha lakásba fektet be, minimális javítást kell végeznie, jó bérlőket kell vonzania, és gondoskodnia kell arról, hogy semmi ne történjen az ingatlannal.
A lakásárak emelkedése erősen régiófüggő. Az olyan aktívan fejlődő régiókban, mint a Belgorod régió, az ingatlanárak gyorsabban nőnek az új emberek folyamatos beáramlása miatt. Gondosan válassza ki azt a régiót, amelybe fektetni szeretne.
Emlékeztetni kell arra, hogy ingatlanbefektetés esetén nem érdemes nagy lakást vásárolni. Ideálisak a közepes 1-2 szobás lakások, amelyek nem olyan drágák, mint a nagyok, ezért sokkal nagyobb a kereslet.
A kereskedelmi ingatlanokba történő befektetés egy összetettebb befektetési forma, amely jó ismereteket és elemző készségeket igényel a befektetőtől.
A kereskedelmi ingatlan, mint befektetési tárgy, a következőket tartalmazza:
A kereskedelmi ingatlanokat más vállalkozók vagy cégek haszonszerzés céljából használják. Nyereség származik a helyiségek bérbeadásából is, valamint a kereskedelmi ingatlanok esetleges értéknövekedéséből. De ha az élettér folyamatosan drágul, akkor a kereskedelemben nem minden olyan egyszerű.
A kereskedelmi ingatlanok az elmúlt néhány évben folyamatosan negatív árdinamikát mutattak, miközben óriási keresletcsökkenést mutattak. Ennek oka természetesen a válság, de az elsősorban bérbeadásra szoruló kis- és középvállalkozások fejletlensége is.
A kereskedelmi ingatlanok megkülönböztető jellemzője a vállalkozásba lépés magas küszöbe. A magánszemélyek többé nem vásárolhatnak egyszerűen egy irodát vagy bárt és bérelhetnek ki. Az ügyfelek megtalálásának problémája a vállalkozók számára is nagyon akut. Hiszen a szerződések hosszú távra köttetnek, és felmerül a dilemma: vagy keress jobb ajánlatot, vagy dolgozz az adott ügyféllel.
A kockázatok is meglehetősen magasak. A kezdő számára meglehetősen nehéz kiválasztani a megfelelő ingatlant, és hozzáértő javításokat kell végeznie, a megfelelő ügyfeleket vonzza és szerződést kell kötnie velük. A kereskedelmi ingatlanok bevétele jóval magasabb, mint a lakóingatlanoké, de a megtérülési idő változatlan: 8-10 év.
A legkockázatosabb és legjövedelmezőbb ingatlanbefektetési forma. Két nagy csoportra osztható: a szokásos értelemben vett befektetésre és az építkezés korai szakaszában történő lakásvásárlásra.
Az első esetben az ember építési munkába fekteti a pénzét, és ezek befejezése után részesedéstől függően nyereséget termel. Ismerős séma minden befektető számára, és semmi új nincs benne. A nyereséget a befektetések alapján határozzák meg.
A második út sokkal érdekesebb. Egyes építőipari cégek már az építés előtt is eladják a házukban lévő lakásokat. Ez segít további források előteremtésében az építkezéshez és a munka befejezéséhez. Az ilyen lakások általában 1-2 év alatt elkészülnek, és az elkészüléskori ár 1,5-2-szeresével haladja meg az eredetit. De nem szabad elfelejteni, hogy az építőiparba való befektetés sokkal kockázatosabb tevékenység, mint egy kész ingatlan vásárlása.
Okosan kell befektetni az építőiparba, tanulmányozva a cég minden jogi és gazdasági vonatkozását, megbízhatóságát, piaci tapasztalatait és véleményét. Jó befektetéssel egyszerre profitálhat a vételár és az eladási ár különbözetéből, valamint olcsóbban juthat ingatlanhoz, ezzel is csökkentve a beszerzési költségeket.
Építőipari céggel kötött szerződés összeállításakor és aláírásakor tanácsos jogi tanácsot kérni. Javasolni tud, hogy megbízható-e ez a cég, hozzáértően szerződést tud készíteni, és ha valami elromlik, akkor tanácsot kérhet.
Annak érdekében, hogy jobban megértse, mi a jövedelmezőbb az Ön számára, bemutatjuk a befektetési típusok összehasonlító leírását:
| Lakóingatlan befektetések | Befektetés kereskedelmi ingatlanokba | Ingatlanépítési beruházások | |
| Mellékletek | Átlagos | Maximális | Minimális |
| Jövedelem | Minimális | Maximális | Átlagos |
| Megtérülés | 8-10 éves | 8-10 éves | 2-6 éves korig |
| Likviditás | Átlagos | Maximális | Minimális |
| Kockázatok | Alacsony | Átlagos | Maximális |
| Milyen befektetői kategóriák ajánlottak | Mindenkinek | Kezdőknek és tapasztaltabbaknak | Tapasztalt befektetőknek |
Mint látható, a kereskedelmi és lakóingatlanba történő befektetés egyszerűsége és mérsékelt stabilitása miatt kezdő és középhaladó befektetők számára egyaránt alkalmas. Ennek ellenére a megtérülés szempontjából a legjövedelmezőbb az építési beruházás. És ez a legkockázatosabb.
A lakóingatlan befektetések magas stabilitásuk miatt mindenki számára megfelelőek. Ne gondolja, hogy befektetése nem térül meg. A körülményektől függetlenül garantált a bevételük.
Most az egyes pontokról egy kicsit részletesebben:
Előnyök:
Stabilitás... Nehéz ezzel vitatkozni. Az ingatlanbefektetés az egyik legmegbízhatóbb és legstabilabb bevételi forrás. Évszaktól, gazdasági és politikai helyzettől függetlenül a lakás- és üzlethelyiségekre mindenkinek és mindig szüksége van.
Az eszközérték folyamatos növekedése... Leginkább lakóingatlanokra jellemző. Hosszú távon az ingatlan aranyként viselkedik – folyamatosan és magabiztosan növekszik az értéke.
Passzív bevételi forrás... Amikor ingatlant ad bérbe, vagy várja az áremelkedést, a befektető minimális erőfeszítést tesz.
Minimális kockázatok... Ahogy a második pontból következik, lakásra és üzlethelyiségre mindig szükség van, így a gazdaság számára legkedvezőtlenebb időkben is lesz lehetőség ingatlaneladásra vagy bérbeadásra.
Mínuszok:
Illikvid befektetési tárgy... Likviditás - egy tárgy azon képessége, hogy gyorsan pénzzé váljon anélkül, hogy elveszítené értékét. Az ingatlanok alacsony likviditása miatt nehéz a valós értéken értékesíteni. Természetesen egy lakást/üzletet/bármilyen más helyiséget nagyon gyorsan el lehet adni egy nagy engedménnyel, de ez csak alacsony likviditásról és ennek megfelelően a megvalósítás nehézségeiről beszél.
Hosszú megtérülés... A legjelentősebb hátrány az összes közül. A 8-10 éves megtérülési idő hosszú távú befektetés esetén is elég sok. A közép- és kisvállalkozások 1 hónap és 2 év alatt térülnek meg. A pénzügyi befektetések pedig ott is ugyanazok.
Fix karbantartási költségek... A közüzemi számlák és egyéb kiadások, ha nem a bérlő vállára hárulnak, a befektető vállára esnek. Jelentősen csökkentik a bevétel összegét, további kiadásokra kényszerítve.
Az ingatlan tulajdonosának ingatlanadót kell fizetnie, bérbeadásnál vagy jövedelemadó (ha szervezet), vagy (szja). Az ingatlaneladás után pedig adót is kell fizetni, ami 13%-kal csökkenti a bevétel összegét.
Minden befektető maga dönti el, hogy mi lesz nagyobb, mint a stabilitás és az állandóság, vagy az alacsony likviditás, a bevétel és a megtérülés.
Összeállítottunk öt tippet kezdő befektetőknek:
1. tanács. Előzetesen meg kell határozni a pénzügyi lehetőségeket és a befektetés tárgyát. A későbbi stratégia, az alapok befektetése vagy a megtérülési időszak teljes mértékben ettől függ. A befektetőnek magának kell megértenie, hogy mennyi pénze van, és azzal milyen ingatlanra számíthat.
A befektetési objektum kiválasztása a legnehezebb, mert meg kell értenie, hogy minden ingatlantípus más-más bevételt, más kockázatot és más kötelezettségeket hoz.
2. tipp. Gondosan tanulmányozza az ingatlanpiacot, és találjon ajánlatot. A befektetések szinte állandó elemzést jelentenek, ezért nem kell a pénz megérkezése után azonnal rohanni a befektetési célú ingatlanok keresésével. Gondosan tanulmányoznia kell az emberek által kínált ajánlatokat, meg kell néznie, mi a kereslet, és így tovább.
Ehhez ideálisak az olyan helyi és orosz hirdetési oldalak, mint az Avito, ahol egyesek segítenek megérteni, hogy mit árulnak, mások pedig mit bérelnek. És ezen ismeretek alapján meg kell találni azt az objektumot, amely nem lesz a legmagasabb ára és kellő kereslet.
3. tipp. Ha lehetséges, ne használjon közvetítőket. Ez inkább a lakóingatlanokba történő befektetésről szól. Sokan veszik igénybe ingatlanközvetítők szolgáltatásait, amikor befektetést keresnek. Ez alapvetően rossz megközelítés. Az ingatlanos feladata az eladás, a tiéd a vásárlás. És itt összeférhetetlenség adódik, amit el kellett volna kerülni.
Az ingatlanpiac teljes körű átfogó elemzése képes lesz megérteni, hol keressen egy jó lakást.
4. tipp.Ügyvédi szolgáltatásokat kell igénybe vennie. A szerződések végrehajtását célszerű szakemberre bízni. Még a bérletet is a legjobb legálisan megkötni. Igen, a bevétel egy tisztességes része elvész, de ugyanakkor, ha bármilyen ellenőrzés történik, nem kell tartania a kellemetlen következményektől, amelyek garantáltan felmerülnek, ha a szerződést és az adókat nem fizetik meg.
Személyes ügyvédre is szükség lesz, ha szerződést kötnek egy építőipari céggel. Segít megérteni a vállalat megbízhatóságát, rámutat a megállapodás vitás pontjaira és sebezhetőségeire, és szükség esetén segít megvédeni jogait. A befektetési tevékenységhez mindig jó ügyvédre van szükség, aki segít megérteni a jogalkotási bonyodalmakat.
5. tipp. El kell felejtenünk az azonnali profitot. Az ingatlanbefektetések hosszú távú befektetések, ezért hosszú ideig megtérülnek. A továbbértékesítésből származó haszon 2-3 év alatt érhető el, a bérleti díjból viszont csak 6-9 év múlva. Ezért felejtse el a gyors és egyszerű pénzt.
Mint minden befektetési tevékenység, az ingatlanbefektetések is jelentős kockázatokkal járnak. Néhány szó az orosz valóságban rejlő kockázatokról.
Jelzáloghitel kockázat... Oroszországban a 2008-2009-es válság nem történt olyan rosszul, mint a világ többi részén. Az ingatlanok értéke csökkent, de nem annyira, mint Európában és Amerikában. Ennek oka az a tény, hogy a jelzáloghitelek meglehetősen későn, csak a 2000-es évek elején léptek be az orosz piacra.
A 2015-2016-os áresés az orosz válság mellett azzal is összefügg, hogy közeledett a 10 éves jelzáloghitelek fizetési ideje, és érezhetően nőtt a vissza nem fizetés aránya. Nem tudni, mi lesz a 15 és 20 éves futamidő megjelenésével, mert Amerikában a lejárati időre globális válság tört ki.
Lakáskockázat... Nem tudni, hogy most tényleg elmúlnak-e a minimálárak, vagy az egész időszak alatt indokolatlanul nőtt a lakóingatlanok értéke. A minimális ár kérdése az, ami miatt a jelenlegi lakóingatlan-befektetések kockázatosságáról beszélhetünk.
Szorosan figyelemmel kell kísérnie a helyzetet, és amint világossá válik, hogy az ingatlanok tovább fognak növekedni, vagy negatív dinamikát mutatnak, akkor hozzon döntéseket a lakásberuházásról.
Kockázat az építőiparban... Az építkezésről nem kell sokat beszélni. Hamis fejlesztők, dupla lakáseladások és sok más csaló konstrukció, amelyeket sokan ismernek első kézből.
Az épülő házakba való befektetés valóban jövedelmező, és sokkal több pénzt hoz, de mérlegelni kell a kockázatokat, alaposan át kell tanulmányozni a cégeket, és csak ezt követően kell döntéseket hozni az építési beruházásról.
Az ingatlanbefektetések még mindig sokkal drágábbak, mint más módszerek.
Ha nincs elég pénz, használhatja az alábbi módszerek egyikét:
Pénzgyűjtés... Az ingatlanvásárláshoz szükséges forrásgyűjtés legnépszerűbb módja a jelzáloghitel. Ingatlanfedezetű kölcsön. Orosz értelemben ez egy ingatlankölcsön, ugyanazon ingatlan fedezete mellett.
A legtöbb bank szívesen ad jelzáloghitelt. Ehhez stabil bevételi forrásra, jó hiteltörténetre és bankonként eltérő dokumentumcsomagra lesz szükség.
A kamat a bankoktól, a futamidőtől, a hitelfelvevő megbízhatóságától és pénzügyi helyzetétől függően változik. Alapvetően a jelzáloghitelek évi 11-17%-ot biztosítanak, devizahitel esetén pedig 5-7%-ot.
Ez a módszer azért jó, mert a bérleti díjból befolyt pénzből a havi jelzálogtörlesztést is ki lehet fizetni. Hozzáértő vásárlással és jövedelmező lízinggel ingyen juthat lakáshoz, melynek hitelét a bérlő fizeti.
Társbefektetők vonzása... Oroszországban a közös befektetés gondolata még csak kialakulóban van, ezért még nem szükséges komolyan beszélni erről a módszerről.
Nagyon ritkán van lehetőségük a befektetőknek valóban olyan partnereket találni, akik készek egyenlő arányban (vagy hozzájárulástól függően) ingatlanból származó jövedelmet igényelni anélkül, hogy a profitszerzést zavarnák. Ugyanakkor a barátok vagy rokonok bevonásának lehetősége egy befektetési projektbe kevésbé és észrevehetően jövedelmezőbbé teszi a befektetést.
Csatlakozás a befektetői klubhoz... Sok olyan közösség van, ahol a befektetők hasonló gondolkodású embereket keresnek, akik nemcsak tanácsokkal, hanem anyagilag is segíthetik egymást. Az ilyen klubokban sok ember van, aki befektetési szempontból befektethet a projektjébe, így Ön önálló bevételhez juthat, és profitot biztosíthat partnereinek.
Ez is meglehetősen új ötlet Oroszország számára. Kollektív finanszírozásról van szó. Beindíthat egy olyan projektet, amely befektetéseket vonz, így ingatlanba fektethet be.
A beruházási projektnek teljes részvénytársaságként kell működnie – az emberek részvényeket vásárolnak ebben a projektben, és a profitra támaszkodnak. Alkalmas kereskedelmi ingatlanok vásárlására, bérlésére, majd kivitelezésére.
Meglehetősen nehéz önállóan pénzt gyűjteni ingatlanvásárláshoz. Éppen ezért kezdőknek ajánlatos bármilyen elérhető eszközzel partnert csábítani. A tapasztaltabb befektetők nemcsak befektethetnek, hanem eleinte segítve, tanítva is jó irányba terelhetik őket. Ez sokkal értékesebb tapasztalat, még a nyereségnél is fontosabb.
Robert Kiyosaki - a világ egyik leghíresebb üzletembere és önfejlesztő edzője írt egy könyvet, amit minden ingatlanbefektetőnek el kell olvasnia. Ezt nevezik „Ingatlanbefektetésnek”.
Részletes stratégiát ad azoknak, akik ingatlanba szeretnének fektetni és 40 éves korukra 5-6 ingatlanhoz szeretnének jutni, és gyakorlatilag semmit nem csinálnak stabil passzív jövedelemmel. A könyv tele van érdekességgel és buktatókkal. Mindenki számára hasznos lesz, annak ellenére, hogy jobban igazodik a nyugati és keleti valósághoz, mint az orosz és a FÁK országokhoz.
Összefoglalva a következtetést : Az ingatlanbefektetés az egyik legtöbbet vitatott és legnépszerűbb befektetési módszer a hétköznapi emberek körében. Minimális befektetői tapasztalati igény jellemzi, de rendkívül válogatós a pénztárca tekintetében. Az ingatlanbefektetés megtérülése a választott bevételi módtól függően 2-9 év.
A modern pénzkeresési módok már régóta nem korlátozódnak a fizetésre. Sokak számára az ingatlan bérbeadása vállalkozásként nagyon jó megoldás kiegészítő bevételszerzésre vagy akár fő bevételi forrásként. De érdemes megjegyezni, hogy az ingatlanpiaci munkának megvannak a buktatói, vannak előnyei és hátrányai is. Ezért, mielőtt elkezdené az ilyen jellegű tevékenységeket, a lehető legrészletesebben tanulmányozza a terület összes elérhető szempontját.
Ha saját háza van, pénzre lesz szüksége a javításokhoz és a felszereléshez. Az összeg a ház állapotától, az építési munkák színvonalától, valamint a háztartási gépekkel és bútorokkal felszerelt felszereléstől függ. A javítási beruházások 30-60 ezer és egymillió rubel között lehetnek. Ha irodahelyiséget bérel, akkor kész épületet kell vásárolnia, lehetőség van annak újrafelszerelésére. A helyiségek megvásárlásának, javításának és díszítésének költsége 3 000 000 - 4 000 000 rubel.
Ha bérbe adja otthonát, ne spóroljon a háztartási gépeken. Tanúsítottnak, megbízhatónak és kopásállónak kell lennie. Az irodahelyiségek szellőztetést, légkondicionálást és egyéb irodai jellemzőket is igényelnek.
Otthona bérbeadásához a 70.20 OKVED kód szükséges - Saját ingatlan bérbeadása. Nevezetesen egy olyan záradékot, mint például a 70.20.1- Lakóingatlanaik bérbeadása, amely magában foglalja többek között lakóházak és egyéb lakóépületek, lakások bérbeadását stb. Felhívjuk figyelmét, hogy ezek a kódok nem vonatkoznak a vendéglátásra. Irodák bérlésére alkalmas a 68.20 OKVED kód, amely a saját vagy bérelt ingatlanok bérbeadásáért, kezeléséért felel.
Attól függ, hogyan hozza létre vállalkozását. Ha egyéni vállalkozóként, akkor a szabványkészlet: útlevél, állami nyilvántartásba vételi kérelem, állami illeték befizetéséről szóló nyugta, TIN-tanúsítvány másolata. A lakásbérléshez azonban nincs kötelező regisztráció.
Irodaterületek, azaz nagy területek bérléséhez LLC-t kell regisztrálnia. Ezért szüksége lesz állami bejegyzési kérelemre, az alapító okiratra két példányban, az alapításról szóló határozatra (vagy az alapítók díjairól szóló jegyzőkönyvre és a társaság alapításáról szóló megállapodásra, ha az LLC-t több résztvevő hozza létre) . Utána az állami illeték befizetéséről szóló bizonylat.
Ha Ön csak magánszemély (belföldi illetőségű), a bérleti díjból származó bevétel 13%-kal adózik. Egyéni vállalkozónál a lakóterület bérbeadása után fizetendő adó 6%. Egyéni vállalkozónál ne feledje, hogy bizonyos biztosításokat továbbra is fizetnie kell. A jogi személy használhatja az általános adózási rendszert. Vagy egy egyszerűsített változat, amikor az LLC-nek kevesebb mint 100 alkalmazottja van, az éves bevétel kevesebb, mint 150 millió rubel, és így tovább). Ha a cég egyszerűsített rendszerben működik, akkor az adófizetés elve ugyanaz, mint az egyéni vállalkozóknál.
Saját lakóterület vagy nem lakáscélú ingatlan iroda bérbeadásához nem szükséges engedély.
Hirdesse bérlését online és nyomtatott sajtóban egyaránt. Használjon televíziót és rádiót. A nem lakóterületeket, akárcsak a lakóterületeket, a potenciális vásárlók igényei szerint kell felszerelni. Minél magasabb az ingatlan "kitöltése", annál magasabb a bérleti díja.
Először is, nem szabad megfeledkezni az adókról. Ma a bérbeadó a bérleti díjként kapott összeg 15-17%-át köteles befizetni.
A Pénzügyminisztérium fontolgatja a kamatadó mérséklésének lehetőségét, de csak akkor, ha megvalósul az ingatlanbérbeadásból származó jövedelem kötelező bevallásáról szóló kezdeményezés. Ebben az esetben minden bérbeadó köteles az állam által megállapított adót megfizetni. Bármelyik opció esetén az ingatlanok bérbeadásából származó haszon jelentősen csökken az állami hatóságok javára.
Másodszor, figyelembe kell vennie az elvégzett javítások értékcsökkenését. Ez az eredetileg bútorokra és javításokra költött összeg legfeljebb 10%-a. A költségek a kezdeti felújítás minőségétől, a bérlők rendezettségétől, kisgyermekek, állatok jelenlététől és a bérleti szerződés időtartamától függenek. De mindenesetre ez az összeg jelentős, ami nem a bérbeadó javára válik.
További hátránya a bérlők ingadozása. Formális bérleti szerződés esetén is lehetséges a bérlők és a bérbeadók közötti kapcsolat megszakadása. Ebben az esetben a bérlő olyan helyzetbe kerül, hogy új ügyfeleket kell keresnie, illetve erre az időszakra a profit áramlása leáll.
Az ingatlan bérbeadási üzlet építése egyedülálló lehetőséget kínál legális bevételszerzésre. Emellett bérbeadó ingatlan vásárlásával nagy összegeket legalizálhat.
Ezt az üzlettípust hatékonyság szempontjából gyakran a bankbetétekkel hasonlítják össze, de tény, hogy a betétek kamatai nem mindig maradnak állandóan magasak. A bérleti díj viszont évről évre csak emelkedik, ennek köszönhetően virágozhat, fejlődhet a vállalkozás.
A lízingre vásárolt ingatlan nem csak stabil bevételt hozhat, hanem kiváló támponttá is válhat például hitelhez banki fedezet nyújtása esetén.
Az ingatlan olyan eszköz, amely lehetővé teszi a talpon maradást még válság idején is, amikor más bevételi források megszűnnek működni vagy nem léteznek.
Ha a bérbeadó megtagadja is a szerződés megújítását, a meglévő ingatlan mindig felhasználható nagy hitelek fedezeteként.
Állandó, megbízható bérlők jelenlétében a vállalkozás keresett termékké válik, amely mindig eladható. Például egy üres kereskedelmi ingatlant sokszor nehezebb eladni, mint egy már béreltet. Ebben a helyzetben csak az ár kérdésének helyes megoldása fontos.
Jelentős piaci részesedést foglal el azon személyek kategóriája, akik további bérbeadás céljából ingatlant vásárolnak. A megfelelő üzleti magatartás - a bérbeadók kiválasztása, a szerződés feltételei és egyéb szempontok meghatározzák a bérbeadó nyereségének szintjét és lehetséges kiadásait. Ezen adatok alapján határozható meg egy ilyen vállalkozási forma gazdasági hatékonysága, és ha a ráfordítások meghaladják a nettó bevételt, akkor a meglévő helyzet javítása érdekében érdemes néhány változtatást végrehajtani.
