Koncept likvidnosti stanovanj je dovolj relativna. Vsak apartma se lahko prodaja - celotno vprašanje v ceni. Zato je problem likvidnosti le stvar meril, ki zmanjšujejo stroške predmeta. Zakaj in zakaj lahko Apartmaji prihajajo, da bi se naslednjič cenejši? Konec koncev, pogosto visokokakovosten luksuzni življenjski prostor se ne prodaja zelo dolgo časa.
Apartmaji Malviquid so stanovanj z izrazitemi napakami kakovost potrošnikov nepremičnine zaradi obrabe predmeta ali družbenega okolja ali teritorialna lokacija in infrastrukturne težave. Odvisno od prisotnosti enega ali več zgoraj navedenih meril, stanovanje lahko izgubi do 50 odstotkov.
Prva skupina nelikvidnih predmetov je stanovanja preprosta, da bi živela. Ti vključujejo stanovanje s slabimi postavitvami, majhno kuhinjo ali kuhinjo brez okna in tako naprej.
Nerad pridobiti apartmaje v prvem in zadnja tla v hiše plošče Stare temelje, kot tudi kot kot kotni apartmaji. Apartma v prvem nadstropju bo stalo 10-15% cenejše od istega apartmaja v središču. V hiši, da je remont, bo stanovanje stalo 30% cenejše od podobne namestitve v bolj moderni hiši.
"V praksi našega podjetja, najbolj" dolgo igranje "sta dve ravni Elite apartmaji,« pravi Paul generalni direktor Paul Zdrapovsky. - Torej, preden je kriza, statistika pokazala, da ni bilo več kot dva takih stanovanj na leto. Praviloma imajo površino več kot 200 m². Ta volumen je namenjen družinski ljudje z otroki. Vendar pa druga raven predstavlja nekaj nevarnosti za majhne otroke: višina, stopnice. To je najpogosteje zaskrbljujoča stranka. Tako kupec raje stanovanja na eni ravni. "
Ni zelo tekoča apartma z eno spalnico Z velikosti 200 kvadratnih metrov, kjer je samo dve okna, en dvižni in unovčenje v tri-sobni, ni mogoče. Drugi primer je pomanjkanje parkirna mesta. Realtors vodi kot primer elitne hiše na Arbatu, v katerem je zelo težko prodati stanovanja, ker Število parkirnih mest v njem je manjša od števila apartmajev.
»Nekako smo» obesili «stanovanje na Leninski prospektu v prvem nadstropju z okni na dvorišče," Dmitry Ovsyannikov, generalni direktor podjetja "Ipotek.ru", je razdeljen. "Ne glede na to, kako paradoksalno je bilo, če so bila okna Objavljeno zunaj, predmet bi bil. Več tekočine. Dejstvo je, da je Leninska avenija ena od glavnih nakupovalnih ulic, in stanovanja v prvem nadstropju se zdi privlačna z vidika prenosa na nestanovanjski sklad in uporabite kot nakupovanje ali pisarniški prostor. A B. ta primer Okna so šla na dvorišče, igralni klub je bil v interpretaciji pod stanovanjem, zato ni bilo povpraševanja: za stanovanje - nizka, soseska z igralnim klubom je problematična, in za prevod v nestanovanjski sklad - Pomanjkanje priložnosti za ločen vhod. "
Še en razlog za nizko likvidnost, zlasti v elitnem segmentu, je pomanjkanje dobrih značilnosti vrst. Okna lahko gre na neaktivno ozemlje ali sosednjo hišo, trgovino. Torej, naenkrat, je bil elitni kompleks zgrajen na Andreevskaya nasip, kjer pomemben del Apartmaji so bili pod mostom. Prav tako močno zmanjšuje likvidnost stanovanja nedoslednosti svoje ravni in ravni hiše. Grobo, stanovanje s slabimi popravila v elitni hiši in nasprotno, z elitno popravilo V stavbi petegane panela (se zgodi).
Druga skupina naredi apartmaje v hišah z neuspešno lokacijo - blizu transport avtoceste, Železnice, železniške postaje, pokopališča, električne vode, odlagališča, SPTE, industrijska podjetja. "Nepravilno" okolje lahko zmanjša ceno predmeta za 10-20%. »Nekako smo bili prodani odlično stanovanje Na Noroslobodskaya Street v Moskvi, - pravi CEO investicijska agencija Nepremičnine "Koda" Sergey Kushmenyuk. - V vseh parametrih je bilo stanovanje čudovito - prestižno območje, odlična prometna dostopnost in cena je bila ustrezna. Toda ko so ljudje ugotovili, da je v bližini butirsa zapor, niso želeli slišati o nakupu. "
Vpliva na likvidnost stanovanjskih in prometnih dostopnosti. Apartma v hiši, ki se nahaja iz podzemne železnice, je oddaljen 10 minut po mestnem prometu, bo stala 10% cenejša od istega apartmaja v hiši, ki se nahaja v hoje od podzemne železnice.
Ločena kategorija nelikvidnih - apartmajev v dolgotrajnih hišah. "Na primer, na severozahodu glasila je problem objektov, v katerih se nesrečni kupci poskušajo zdaj prodati za peni, v upanju, da bodo vrnili vsaj nekaj denarja," vodja oddelka za trženje in PR GK "pionir "Irina Romanova vodi zgled. - Danes lahko najdete ponudbe celo 70.000 $ za enosobno stanovanje, vendar je povpraševanje po njih minimalno."
In končno, tretja skupina je stanovanja s prvotno precenjeno ceno. In precenjujejo ceno lastnikov, kot kaže praksa, različni razlogi. "Šest mesecev, prodaja treh sob občinski apartma Na Vinokurovi ulici, «pravi Dmitry Ovsyannikov. - Njegova glavna pomanjkljivost, ki vpliva na likvidnost, je bila previsoka za ta predmet Cena: Vsi trije prodajalci solastnikov so želeli denar, ki ga je prejel od prodaje njihove sobe za nakup ločenega stanovanja. Prodaja predmeta je pomagal: kupec je potreboval to posebno hišo, ker Na dvorišču je šola, kjer je šučela hčerka, in mati kupca je živela v sosednjem vhodu. "
Drug primer je neustrezen cena. V enem izmed najdražjih okrožij, na Avenue Vernadsky, obstajajo trije enaki domovi: eden od njih je družbena, namenjena za preselitev ljudi iz pet-nadstropne stavbe, dva drugega - poslovni razred. " socialna hiša - zlomljene interkole in poslikane stene. V sosednjih hišah - Varnost, Concierge, Čisti vhodi. Prodaja stanovanja v socialni hiši je trajala več kot eno leto, ker Prodajalci so se osredotočili na cene v sosednji hiši, "komentarji Generalni direktor AVRORA nepremičninske agencije Roman Wychlants.
Pri prodaji predmeta morate nanašati na poudarke pozitivne lastnosti Ohišje, svetovanje izkušenim realtorjem. Za nekatere bodo postali temeljni in kupec lahko zapre oči za slabosti. Če je stanovanje na prvem ali zadnjem nadstropju, vendar je narejeno popravila kakovostiTo že povečuje njegovo likvidnost. Ali pa se na primer objekt nahaja sedaleč od transportnih sporočil, vendar se nahaja poleg zelenega polja ali parka - za nekoga to nadomestilo. "Odsotnost panoramskih razgledov v LCD" Copernicus "je bila nadomestila z dejstvom, da so bili takšni apartmaji prodani s polno obdelavo in pohištvom - kupec je prešel iz zunanje značilnosti Notranji in pogled strehe v trgovini GIMENTI je prenehal biti tako pomembna ovira, "komentarji Tweed CEO Irina Mogilattov.
Posredniki svetujejo, da bi obvezno predprodajo apartma: pospešuje prodajo in povečuje njene stroške. Včasih je dovolj, da naredimo majhno popravilo - prečkate Shabby ozadje, prebarva stropove, vzemite staro pohištvo, postavite klimatsko napravo, operemo okna in podobno. Dobro dati v javnih conah - vestibule z sosed Apartments. (Odstranite smeti, nepotrebne škatle, privijte žarnico), saj kupci ocenjujejo po pogojnem življenju v hiši, kar je pomembno. Dvigalo brez stenskih napisov in s svetlimi žarnicami, neto vhodom s pomanjkanjem neprijetnih vonjav poveča tudi likvidnost stanovanja.
Drug način za dvig cene je spremeniti pozicioniranje predmeta. Na primer, stanovanje v prvem nadstropju je dobra pisarna za mala podjetja, stanovanje na postaji - za podjetnika, najem stanovanja v dnevni najem.
Čeprav je paradoks situacije, da je za vsako stanovanje edinstven kupec, za katerega je pomanjkanje večinskega vidika prednost. "Na primer, stanovanje v prvem nadstropju je prednost za invalide, stanovanje v zgornjem nadstropju - komu se je življenje pokvarilo hrupne sosede na vrhu ali ki je utrpela od zalivov več kot enkrat, - glava se izkaže analitično središče "Sovetototd.ru" Alexander Puppen. - Apartma v bližini postaje ali pokopališče je zelo primeren za nekoga, ki dela na postaji ali pokopališču, saj bo prihranilo veliko ur ceste na delo. Izziv, da bi našli takšne kupce - bolj edinstveno stanovanje, več sredstev gre ven, da bi našli našo več deset tisoč kupcev. "
No, če kompenzirate pomanjkljivosti stanovanj ali počakajte na neskončno dolgo "vaš" kupec, ne morete, potem pa obstaja samo en izhod -, da bi znaten popust, tako da kupec misli: "Za takega denarja , Nikoli ne bom kupil stanovanja na tem območju ali s takšnim območjem. No, v redu, da je pogled na pokopališče! "
Zakaj v nekaterih primerih apartmaji, ki so bili pripravljeni za prodajo, dobesedno letijo stran, in v nasprotju - nasprotno, so odstranjeni. Gre za likvidnost prodanega blaga: o tem, kako privlačna bo privlačna za potrošnika, in bo odvisna od tega, kako se bo kmalu prodala. Kako tekočina je vaše stanovanje in lahko to storim?
Ta člen je referenčno in informacijsko gradivo, vse informacije v njej je predstavljeno v informativne namene in je izključno informativno.
"" "Odločil sem se, da ugotovim, kaj pomeni ta koncept, na katerega vpliva na likvidnost in kateri stanovanja danes je najbolj likvidnost, in ki nasprotno, je nelikvina.
Nekaj \u200b\u200bterminologije
Obstaja veliko vseh različnih kompleksnih interpretacij, kaj je likvidnost, vendar bomo poskušali razložiti čim bolj preprosto. Likvidnost nepremičnin je možnost pritožbe na denar. Likvidnost je obratno sorazmerna s časom, ki je potreben za prodajo: manj časa, v katerem se stanovanje prodaja, višja njegova likvidnost.
Na splošno se stanovanja šteje za tekoče sredstvo: Vedno je povpraševanje po njej, tudi če težave v gospodarstvu. Prodaja živih nepremičnin je veliko lažja kot, recimo, slika, zanimiva le za ozek krog bogatega zbiralnika. Pravzaprav strokovnjaki svetujejo vlaganje razpoložljiva sredstva apartmajem.
Toda vse stanovanja ni enako izjemno mogoča: nekateri objekti se celo prodajajo v nekaj tednih, drugi pa čakajo na kupca za mesece in leta, celo znižanje cen pa ne pomaga vedno. Kakšen je problem tukaj?
Začetek se je začel - lokacija
Gledališče se začne z obešatelji in likvidnostjo ohišja iz njegove lokacije. " Največja likvidnost Uživajte v apartmajih, ki se nahajajo na udobnih in okolju prijaznih območjih z dobrim dostopnost prevoza"," Pravi Alexander Maltsev, izvršni direktor nepremičninske agencije "Stoletja 21. \\ T. Poleg tega prometno vprašanjeMorda najpomembnejša stvar: "Najbolj zahteva od kupcev Moskva regije z močno obremenjenimi stezami in nimajo metro postaje. In informacije o načrtih za razširitev metro na določenem območju lahko znatno povečajo tako povpraševanje in stroške stanovanj. Torej, na primer, je bilo po izjavi o gradnji novih postaj "Novokosino", "," Lermontovsky Avenue "," Zhulebino "in" Lyubertsy Fields ",« pravi Alexandra Kadchenko, vodja svetovanja in vrednotenja Mianain dodaja na seznam značilnosti likvidnih območij razvoj socialno-gospodinjske infrastrukture in strukture stanovanjska fundacija. Danes so regije več povpraševanja, kjer prevladuje sodobna kakovost stanovanj - včeraj, toda četrtletja s starimi hišami, s peti-zgodbami stavb, čas rušenja ni definiran, ne uporabljajo popularnosti, zato prodajajo veliko slabše. Poleg tega, v skladu s Ilya Skopa, predsednik Sveta Realtor Guild of MoskvaVeč kot povpraševanje opazimo na velikih spalnih območjih pri zmerni oddaji od centra.
Tako stanovanja v najbolj prestižnem - na zahodu, severu in jugozahodu prestolnice, na primer, v Krylatsky, Kuntsevo, Fili-Davydkovo, Strogino, na območju Mountains Sparro in Kutuzovsky Prospect . Kot za elite nepremičninePotem je tukaj najbolj priljubljen Central District., predvsem "Zlata milja" . Na drugem mestu danes gremo Khamovniki. zaradi množičnega razvoja več stanovanjski kompleksiKaj vključuje rekonstrukcijo območja kot celote, "poročila Evgenia Korostelev, generalni direktor Bontona Realty.
Obstajajo tekoče površine v manj prestižnih smereh, tudi na jugu in jugovzhodu, ki se štejejo za najbolj ne-okoljske in neugodne. Seznam tekočih strokovnjakov je bil pripisan predvsem Sokolniki in novi Cheryomushki Kako so območja z dobrimi razvita infrastruktura in ni močno oddaljena od centra in jo dodamo tudi KONKOVO, Stan, Yasenevo, Chertanovo, Babushkinsky, Medvedkovo, Otradny, Altufyevo, Izmailovo, območja podzemne postaje "Letališče" in "Tek" . Na jugovzhodu je bilo priznano najbolj tekočino Lublin in Maryino. .
In najbolj nelikvidna območja z neuspešno dostopnostjo prometa se upoštevajo. Biryulyovo, regije vzdolž Dmitrovskyja in Korovinsky avtoceste, nekatera območja za moskovsko obvozno cesto (na primer vykhino-zhulebino ). Galina Fabritskaya, vodja Oddelka za Peresvet-Nepremičnine, doda na ta seznam tudi Kapotno, Degunino, Bescordnikovo, Nekrasova itd. Mimogrede, Kapotnya tudi ne gre na tekoča območja in na okoljske značilnosti.
Vendar ne vse četrtine na istem območju enako tekoče. Kot beležke Svetlana Birin, vodja mestnega oddelka za nepremičnine v podjetju "NDV-Nepremičnine"Območja so lahko precej nehomogena in v smislu kakovosti življenja, in v prometni dostopnosti. Najbolj likvidne - četrtine in ulice v hoje. Običajno so najbolj bogata infrastruktura, saj so vedno trgovine, restavracije in življenjske storitve okoli metrošnih postaj. Likvidnost takih območij se lahko zmanjša, razen soseske z velikimi industrijska podjetja ali prevladovanje starih neugodnih podnožjih stanovanj. Vendar poveča likvidnost četrtletjev na katerem koli področju v bližini parka ali zelene površine.
Dvor in hiša
Tudi na najbolj tekočih območjih je lahko fizični apartmaji. Vse je odvisno od značilnosti hiš, v katerih se nahajajo. "Material in serija (za plošče) hiše in leto gradnje se ocenjujeta. Uporabljamo največje povpraševanje sodobne hiše iz opeke ali monolita, najmanjše - zgradbe plošč, "pravi Alexander Maltsev (» Chert 21 West «). - in v panelnih hišah so tla pomembna: višja hiša, višja likvidnost, to je najmanj tekočina, se šteje za pet-nadstropno Khruščov, nato pa se upoštevajo 9- in 12-nadstropne plošče, in najbolj tekočina - moderno serija. "
Nasploh opeke hiše Popularinova plošča, in sodobnejših raje kot starih hribov: "Če je hiša stara, potem, kot pravilo, z obrabljenimi komunikacijami in strašnimi vhodi, in da bi pritegnili kupca na tak predmet, je le znižana cena," pravi Galina Fabtarsky ("Nepremičnine Peresvet"). Med starimi hišami so še vedno zelo cenjene, in je malo verjetno, da bi nekaj spremenila v bližnji prihodnosti. "Čeprav se zanimajo tudi za domove, ki jih je treba porušiti (to je večinoma pero-nadstropne stavbe. - iz ed.)," Pravi Alexander Kadchenko (Mian), "privabljajo kupce možnosti za pridobitev novih stanovanj na naselje." Vendar pa je s takšnimi možnostmi biti previdni, saj lahko rušenje zamude že več let, samo ti predmeti se lahko štejejo za tekočine tukaj, tukaj, katerih rušenje obdobje je že jasno opredeljeno.
Poleg značilnosti same hiše, izboljšanje vpliva na likvidnost zunanje ozemlje, pa tudi stanje vhoda, prisotnost tovornega dvigala, igrišča, parkirišče itd. V ekonomskem razredu in udobju razreda danes, apartmaji v novih mikrodistrict z lastna infrastrukturakjer obstajajo vse koristi civilizacije. In v poslovnih in premijskih segmentih se vrednotijo \u200b\u200blastno ograjeno in varovano ozemlje, podzemno parkirišče., pooblaščeni dostop itd. "Poleg tega, v elitne hiše velik pomen Ima število stanovanj, kot so manj, bolj privlačen predmet, "pravi Evgenia Korostelev (Bonton Realty).
Vendar pa po mnenju Ilya Shkop (Guild of Rail Liesels of Moskva), značilnosti hiše, najprej vplivajo na likvidnost treh in večsobnih apartmajev, in so manj pomembne za Odnona in dvos To so najbolj iskane predmete na trgu nepremičnin na področju metropolitana. Za ustrezna cena Kupci za njih so v 2-3 mesecih, na vseh področjih in v vseh hišah, ki jih niso na voljo.
Značilnosti stanovanj
"Likvidnost stanovanja določi svoje značilnosti, kot so območje, tla, pogledi iz oken, velikost kuhinje, razpoložljivost balkonov in lože, višina zgornjih mej, udobje načrtovanja," navedba Alexander Kadchenko (Mian ). In Svetlana Birin ("NDV-Nepremičnine") dodeli več velikosti in postavitev kopalnice in stanja stanovanja kot celote.
Morda največja pomemben parameter - območje: Velikost stanovanja mora ustrezati njenemu razredu in zahteva topila ciljna publika. "Za stanovanjske kategorije, gospodarstvo in gospodarstvo Plus (COMPUT Class) je optimalno območje studia apartma 36-42 kvadratnih metrov. m, dvosobna - 54-62 kvadratnih metrov. m in tri-sobni - 68-82 kvadratnih metrov. M, »Alexander Kadchenko poročila. In kot je navedeno Veronica Pankov, strokovnjak G., generalni direktor agencije za nepremičnine "penate"Preferenca se daje bolj standardnim metratagijem in postavitvam, na primer, je veliko lažje prodati 2-sobno stanovanje s površino 60 metrov kvadratni. Kot ista stvar je odnushku.
Po površini stanovanj na likvidnost, velikost kuhinje, višina zgornjih mej in tleh, je bistveno prizadeta. »Kuhinjsko območje mora biti vsaj 8 - 8,5 kvadratnih metrov. m, in prednostno - 10-12 kvadratnih metrov. M, "pravi Galina Fabdartsky (" Peresvet Real Estate "). "In optimalna višina stropa je vsaj 2,7 m," pravi Alexander Kadchenko (Mian). Kar zadeva lokacijo, najmanj tekoče predmete na prvem in zadnjem nadstropju, kot tudi v nekaterih primerih, odvisno od načrtovanja in stanja hiše, kotne različice.
Likvidnost stanovanj lahko zmanjša sosednje sobe, lesene in mešane prekrivanje, \\ t lesene stopnice., preveč zmedeno zgodbo, ko se je stanovanje spremenilo več kot 2-3 lastnikov in je nemogoče natančno ceniti upravičenost vseh nakupnih in prodajnih transakcij. "Tudi kupci v točkah Plinskih stolpcev in sedežev 21. stoletja," pravi Svetlana Birin ("NDV-Nepremičnine"). In s tem pogledom na Windows na prometni avtocesti in stalnem hrupu.
»In za 2-3 in več-sobno stanovanja, je pomembno, da okna ne le ni šla na cesto, vendar so bile naslovljene na različne stranice Svetloba, "pravi Galina Fabtarsky (" Peresvet nepremičnine ").
Likvidnost stanovanja povečuje svojo urejenost, prijeten pogled, bolj ali manj sveže popravila, in nezadovoljivo stanje predmeta in potrebe overhaul. Zmanjšati likvidnost.
Na splošno je višji razred stanovanj in prestižnega območja in hiše, več funkcij vplivajo na njegovo povpraševanje in likvidnost. Če je kupec najverjetneje bo padel le na metro postaje in velikost kuhinje, nato pa v elitnih segmentih, značilnosti vrst je tudi v elitnem segmentu: "Na primer, na Kutuzovsky Avenue zaradi povečanega hrupa , Obstaja manj tekočih apartmajev z okni na ulici, in najbolj tekoče možnosti - z okni na nasipu, tako imenovani "vrste stanovanja," - pravi Alexander Maltsev ("Centut 21 West"). Poleg tega se praviloma neskladne predmete visokih razredov, ki se nahajajo na najbolj prestižnih območjih, na obrobju kapitala, in številni nominalni apartmaji v oddaljenih spalnih območjih se dolgo prodajajo. "Le malo, ki potrebuje, na primer 4-sobno stanovanje v Biryulyovo po ceni 9 milijonov rubljev in višje," pravi Galina Fabtarsky ("Peresvet nepremičnine"), ker tipičen kupec na tem in podobnih območjih izbere 1-2 možnosti.
Likvidnost - Obljuba povišanja cen
Tekoči apartmaji so dobri, da se hitro prodajajo, to je, če je potrebno, zamenjajo za denar in rastejo v ceni v letu, vendar pa je pod pogojem, da je v svetovnem gospodarstvu vse je mirno. "Stroški tekočih apartmajev raste na približno 10-20% na leto," pravi Alexander Maltsev ("Centut 21 West"), še posebej primarni trgKer se cena novih stavb poveča, kolikor so hiše zgrajene, končajo popravilo In apartmaji za lastništvo. "Na primer, v LCD" Tsaritisyno "pred enim letom udeleženci Gradnja prodanih enosobnih apartmajev (46 m²) po ceni 5,4 milijona rubljev in zdaj podobne možnosti Prodano že 6 - 6,1 milijona rubljev. «- Prilagodi GALINA Fabtarkaya (" Persevet Nepremičnine ").
Počasi, a zanesljivo dražje v zadnjem času in sekundarno tekoče nepremičnine Na območjih z dobrim prometom dostopnosti: "Torej, pred enim letom na območju Tsaritina v panelnih hišah sorodnika sodobna serija Enosobno stanovanje s površino 39 kvadratnih metrov je bilo prodanih na 6,1 milijona rubljev, dvosobni (52 kvadratnih m) - 7,5 milijona rubljev, in zdaj podobne ponudbe Najdemo ga samo za 6,2 milijona rubljev. In za 7,7 - 7,8 milijona rubljev. V skladu s tem, "pravi strokovnjak. In v obdobju gospodarske krize Cene za tekoče predmete so najbolj stabilne: "Prej in bolj resno padajo v ceno nelikvidov, Liquina pa je malo kasneje. In ko stabilizacijo trga, obstaja inverzna situacija: tekoče možnosti se začnejo rasti prej in hitreje, in ne-tekoče - kasneje in počasneje, «pravi Veronika Pankov (" penat ", strokovnjak MRM).
"V okviru krize, nezdravni apartmaji izgubijo vse privlačnosti za kupca, in tekočina ne more najti lastnika iz drugih razlogov: lastnik stanovanja ni v naglici, da bi zmanjšala ceno, in kupec, slišal, da je v Pogoji kriznih cen se znatno zmanjšujejo, ne želijo pretirati, "dodaja Evgeny Korostelev (Bonton Realty).
V stabilnih razmerah z ustrezno določena cena srednji čas Prodaja tekočega enosobnih apartmajev, po mnenju Ilya Shkop (Guild of Realtors v Moskvi), - 2 meseca, dvosobni - 3 mesece in tri-sobe - 4-6 mesecev. In Svetlana Birin ("NDV-Nepremičnine") kliče še krajše - od dveh tednov na mesec. Enake možnosti se včasih prodajajo že leta in desetletja!
Vendar pa je rok prodaje v naših realnosti odvisen od cene predmeta, tako da se cena zmanjša, lahko povečate likvidnost: "Seveda, apartma z majhno kuhinjo v prvem nadstropju ni zelo dobrodošel, ampak na a znižana cena ta možnost Prav tako bo povpraševanje, "pravi Galina Fabdartsky (" Peresvet Nepremičnine "). Z nizke cene Alla ne kupujejo na vseh zelo ogabnih možnostih, na primer, majhne apartmaje poleg kajenja rastlin na razdalji podzemne železnice, v prvem nadstropju in v groznem stanju. Vendar pa je treba prodati po nizki ceni - to je preprost, vendar večina lastnikov nepremičnin, sedanjosti in prihodnosti, ki še vedno želijo izkoristiti nekaj koristi od prihodnje nadaljnje prodaje, poleg tega pa je mogoče čim prej dobiti transakcijo in To je možno le v primeru likvidnosti predmeta.
Povzetek
Likvidnost nepremičnin je odvisna od zelo številnih dejavnikov - od lokacije do specifičnih značilnosti stanovanj, kot so površina ali kuhinjska velikost, in poleg tega je tesno povezana z zahtevami in ceno. Najbolj tekoči apartmaji so odnushki in podvoji na metrojskih postajah, na območjih z dobro dostopnostjo prevoza, ekologijo in infrastrukturo, ki se nahajajo v sodobnih opekah in. Včasih se prodajajo v samo nekaj tednih. Bolj odpravljanje predmeta, prej se lahko spremeni v denar, in tudi prejemanje dobička.
Prej ali slej, skoraj vsak državljan, ki se ukvarja z nepremičninami, se sooča z vprašanjem: kakšna je likvidnost nepremičnin: Ocena, opredelitev samega koncepta in njegova vrednost v stroških apartmaja ali doma. Vse to bomo razpravljali v tem materialu.
Recimo, da ste se odločili za nakup zasebna hišaIn za precej dolgo časa analiziranje ponudb nepremičninskih uradov in zasebnih prodajalcev. Po nekaj časa se postavlja vprašanje, zakaj se nekatere hiše prodajajo v nekaj dneh, drugi pa na prodajne pozicije že nekaj mesecev, šele leta pa ob upoštevanju, da je strošek predmetov skoraj enak. To je ta primer, ki pojasnjuje likvidnost nepremičnin na trgu vašega mesta.
Vsako namestitev, ne glede na to, ali gre za zasebno hišo, kočo, kočo ali stanovanje, je zdaj zelo draga, zato, preden naredite nakup, morate skrbno oceniti vse značilnosti izbranega predmeta. Poleg dokumentarne ojačitve je potrebna tudi analiza stanja in lokacije stanovanj, da se oceni likvidnost stanovanj. Preden se premaknete neposredno na samem spoštovanje, je treba določiti zase, kar pomeni koncept likvidnosti in kako ga razumeti.
Likvidnost nepremičnin - To je indikator, ki je značilen, kako enostavno ga je mogoče prodati, če je to potrebno, kot tudi korist bo koristila, ali se bodo soočajo z izgubo. Najpogosteje, ta koeficient postane pomemben za tiste kupce stanovanj, ki ne nameravajo živeti v njih že dolgo časa, ampak vlagajo v nepremičnine, ali sodelujejo pri nakupu predmetov. Največja likvidnost Nepremičnine, ki ne del teme stanovanjski kvadratiki se lahko prodajajo za dokaj hiter čas in precej ugodna cena.
Kot veste, kljub krizi, gospodarske težave, nihanja menjalnih tečajev, ljudje še vedno kupujejo dobra nepremičnina. Da, morda se je obseg prodaje nekoliko zmanjšal, vendar niso dramatično padli, in tisti realtors, ki so bili pripravljeni za nepredvidene situacije, ostanejo na zraku. Mnogi poslovniki verjamejo, da so tisti, ki so v nepremičninah najbolj obetavne naložbe.
Vedno je lažje prodati stanovanjsko stavbo kot starinsko vazo ali druge starine, ki so zanimive samo za antikvar. Nepremičninski tesnili kupci najbolj različni pokliciravni prihodkov in priložnosti. Ampak tukaj ponovno zahteva oceno likvidnosti predmeta, saj če je nizka, je verjetno, da je lažje prodati isto vazo.
Nastanitev v likvidu.
Skoraj vsak apartma kupec ali doma, najprej, da cenijo kraj, kjer je. Dejavniki likvidnosti nepremičnin, glede na njegovo lokacijo:
1. Prevoz. Če kupite stanovanje v megapolisu, potem je prva stvar, ki jo morate upoštevati, kako blizu se nahaja na podzemni železnici. Tudi če kupec ima avto, ali dve ali več - to ni pomembno. Ni vedno, da je čas, da stojimo v prometnih zastojih, če je veliko lažje voziti na podzemni železnici. In na splošno so lahko situacije najbolj različne, zato skoraj vsi kupci stanovanj zanimajo prisotnost metro postaje v bližini hiše. Po statističnih podatkih so apartmaji, ki se nahajajo daleč od podzemne železnice, ali na strojenih, hrupnih ulicah in v bližini natovorjenih progi nizka likvidnost V primerjavi z ostalimi.
2. Okoljski pogoji. Lokacija na ozemlju okolju prijaznih območij mesta je velik plus za likvidnost stanovanj.
3. Značilnosti infrastrukture. Hiša, ki se nahaja v bližini nakupovalnega središča, šole, vrtcev, bolnišnic ali univerz, bo več zanimanja kupcem kot tisti, ki je na oddaljenem območju.
4. Rezidenčni sklad. Strokovnjaki trdijo, da sodobni kupci želijo najti stanovanje v novih stavbah, ali vsaj na tistih območjih mesta, kjer je stanovanjski sklad mešani tip elitne hiše in ekonomično. Hiše na območjih, kjer več desetletij ni bilo posodobitev, preprosto ne zanimajo potrošnikov.
Likvidnost sanjskih in železniških mest.
Kot ne čudno, vendar je nizka likvidnost lahko celo v hiši, ki se nahaja v središču mesta. To je lahko posledica dejstva, da je bila zgrajena že dolgo, od nezanesljivih materialov ali samega načrtovanja in lokacija apartmajev pa ni udobno za življenje. Če je hiša monolitna ali zgrajena iz opeke - njena likvidnost bo bistveno višja od osnovnih stavb. Da bi dobičkonosijo v stanovanjskih stavbaTreba je paziti na svoja tla. Če je pet doma, celo sedem nadstropij, je malo verjetno, da bo takšno stanovanje zanimala kupec. Pogosto kupci iščejo stanovanja v hišah s tlemi 9-14 nadstropij.
Prav tako je treba upoštevati, da je hitro in zagotovljeno za prodajo stanovanj, ki se nahaja v stavbi stare vrste, zgrajena pred mnogimi leti, lahko samo lahko zmanjšajo svoje stroške. Konec koncev, komunikacija, stanje vhodov - vse to je že dolgo zastarelo, razpadajoče in zahteva kapitalska popravila, ki podjetje za upravljanje Fiktivno se drži ali pa se ne drži ... ampak stanovanje v hišah elitnega tipa ali poslovnega razreda bo zagotovo veliko bolj zanimivo za kupce, saj je priročno parkiranje, in ozemlje varovano. Ampak ne pozabite na ceno stanovanja. Na predragi luksuzni apartma Ni tako enostavno najti kupca v krizi.
Likvidnost stanovanja je odvisna predvsem od več, kar je smiselna za kupca dejavnikov. Ti vključujejo naslednje značilnosti:
koliko kvadratnih metrov Naredi stanovanjsko območje;
Kakšna je višina stropov;
Katero nadstropje se nahaja na tleh;
Ali obstaja balkon, loža;
Lastnosti postavitve odpuščanja.
Po mnenju strokovnjakov, likvidnost stanovanja, najprej. Neposredno odvisna od njenega območja. Recimo, da v apartmaju, katerih območje bo petdeset pet metrov, obstajata dve sobi, to bo več povpraševanja kot podobno eno sobo. Ko apartma kupi poročen par, zlasti z otroki, so pomembne in velikosti kuhinjskega prostora. Če so manj kot deset kvadratnih metrov, lahko potisne stranke. In še en odtenek: likvidnost nepremičnin v apartmajska hiša Odvisno je, kje se nahaja nastanitev: v kotnem delu stavbe ali v centru.
Vlagatelji izberejo dobičkonosna nepremičnina Za dva glavna merila: dober donos in visoka likvidnost. In če vam donos omogoča, da zaslužite v procesu lastništva sredstva, potem likvidnost določa, kako uspešen bo iz investicijskega projekta.
Likvidnost je značilnosti sredstev, ki določajo, kako hitro se lahko prodajajo blizu tržna cena. Manj časa je potreben za prodajo, višja je likvidnost. Hkrati se sredstva, prodana s popusti, ne štejejo za tekoče. Na primer, v Detroitu, so na voljo zapuščene hiše za 500 $. Takšni predmeti se lahko prodajajo po tej ceni kratek časVendar se ne bodo šteli za tekočine, ker je ponudba cena precej nižja od trga. Hkrati, če bodo prodajalci prodali v prodaji iste predmete za 30-40 tisoč dolarjev, potem ne bo nobenega enega leta kupcev.
Sejem I. naslednje pravilo: Višja je likvidnost, nižja donosnost predmeta. Večina vlagateljev je raje, ki ni zelo prinese, ampak visoko likvidno premoženje: Slednje je lahko hitreje v "živeti" denar brez izgube in dolgotrajnega čakanja.
Večina tekoče sredstvo - To je denar, saj se lahko pritrjeni na izmenjavo drugih sredstev hitreje, in obratno: vsa sredstva se lahko izmenjujejo za denar.
Drugi likvidnostni razred sredstev je vrednostni papirji ( državne obveznice, Delnice velika podjetja). Njihova visoka likvidnost je pojasnjena z relativno nizkimi stroški pridobivanja in kaj kupiti in jih prodajajo lahko kadarkoli in v kratkem času.
Nepremičnine so manj tekočine v primerjavi z denarjem, vrednostnimi papirji in kovinami, vendar bolj tekoče kot umetniški predmeti. Relativno nizka likvidnost nepremičnin je pojasnjena s takimi razlogi:
Obstajajo tri komponente visoka likvidnost Sredstvo: veliko povpraševanje Širok krog kupcev in kakovost blaga ter enostavnost pri določanju njegove vrednosti. Nepremičnine imajo prvo in drugo, vendar tretjo komponento. Problem je relativno nizka likvidnost v nepremičninah, na primer, z vrednostnimi papirji pa ni, da ni povpraševanje, ampak v težavah, ki ocenjuje njeno vrednost. Veliko značilnosti predmetov je težko sistematizirati, in otežuje objektivno in hitro določiti stroške. Sodnik: Če bi se stanovanja lahko cilidizirajo kot obveznice "Sberbank" in tam obstajale na trgu, na primer, 10 vrst stanovanj, in vsa področja so bila enaka po ceni Zemlje in potrošniške lastnosti Prebivalstvo ne bi bilo težko določiti stroškov nepremičnin, proces prodaje je bil poenostavljen, in likvidnost tega sredstva se je povečala.
Likvidnost z nepremičninami se izračuna kompleksne formule Strokovnih ocenjevalcev. Vlagatelji, ki se želijo naučiti likvidnost pridobljenega predmeta, je treba vključiti v specializirana podjetja. Pri merjenju likvidnosti je izračun sprejet: \\ t
Vplivajo tudi na likvidnost različni dejavniki, Med katerimi je lokacija predmeta, dinamika lokalnega trga in stanje nepremičnin.
| Lokacija | - bližina prevoznih vozlišč, \\ t socialne ustanove in infrastrukturne objekte; - nizka kriminanova raven in dober ugled območja; - nizka brezposelnost; - Dobra ekologija (bližina parkov, odsotnost bližnjega ozemlja industrijskih objektov). |
| Stanje na trgu | - prekoračitev povpraševanja po predlogu; - visoka aktivnost in dobra tržna zmogljivost (več predmetov je za prodajo, likvidnost trga); - razpoložljivost (predmeti ekonomskega razreda so bolj tekoči kot luksuzni nepremičnine); - Upornost zmanjšanja cen (zmanjšanje stroškov zmanjšuje likvidnost). |
| Značilnosti predmeta | - majhna starost in majhna stopnja obrabe predmeta (nove stavbe in obnovljene predmete se prodajajo bolje kot stare zgradbe); - udobje predmeta ( dober pogled iz okna, načrtovanje udobja, visoki stropi, nadstropje nad prvim); - vzpostavitev ozemlja (razpoložljivost parkirnega mesta, otroško igrišče). |
| Drugi dejavniki | - Informacijska spremljava: Več kupcev pozna objekt, hitreje se lahko prodaja in višja likvidnost; - Pogoji vrednosti potrebna skrbnost. (Na primer, za skladišča lahko postopek traja 4 tedne za nakupovalne centre - do 12 tednov); - sorodni stroški o zasnovi transakcije (kot več stroškov, nižja likvidnost); - sezona za prodajo (spomladi in jeseni na trgu več predmetov kot pozimi in poleti). |
Velik pomen ima tudi lastnost, v kateri se nahaja nepremičnina. Na primer, glede na consulting Company. DTZ, leta 2014 po trgih z najbolj tekočino poslovni nepremičnine ZDRUŽENO KRALJESTVO, Švedska, Finska, Nemčija in Luksemburg so bili priznani. Trgi z najmanj tekočimi predmeti - Rusija, Ukrajina, Danska, Estonija in Italija.
Eden od načinov za povečanje likvidnosti nepremičnin je preoblikovanje nepremičninskih sredstev v vrednostni papirji. Bistvo je, da je premoženje sestavljeno entiteta, JAZ. potencialni vlagatelji Kupite delnico v njem v obliki tac ali delnic. Primer takih praks so nepremičninski skladi.
Likvidnost objekta je odvisna tudi od vrste lastnine, ki se nanaša. Na primer, v skladu s Tranio, apartmaji na trg ravnovesja držite približno dva tedna, komercialne predmete - približno tri mesece. V general. stanovanjske nepremičnine Tekoče komercialna, ker:
Med stanovanjskih objektov Najbolj tekočina je enosobno stanovanje in ekonomski razred studii v vsakem nadstropju, razen prvega, ki se nahaja v centru velika mesta (Berlin, Dunaj, London, München, itd.) In v hoje od javnega prevoza se ustavi.
"Apartmaji so najbolj likvidni, saj so potencialni kupci na tem tržnem segmentu več. To je vsaj vse tiste, ki želijo kupiti stanovanja zase, plus tisti, ki želijo kupiti predmet za najem, "pravi Georgy Kachmazov.
Primer visoko tekočih stanovanjskih nepremičnin - Apartmaji v najboljših okrožjih Berlina. Včasih prodajajo v manj kot na dan. Torej, če se stanovanje nahaja v bližini Kurfürstendamma in časopis, z oglasi je prišel zjutraj, nato ob 12. uri v popoldanskem ohišju je že mogoče prodajati. To se zgodi, da štiri kupce veljajo za en stanovanje naenkrat.
Na splošno, večji in dražji predmet, nižja njegova likvidnost. Tako, ločeno stanovanja olajšati prodati kot celoto donosna hiša, uradi prodajajo hitreje kot pisarniške stavbein ločene majhne prodajalne - hitreje kot nakupovalni centri.
Od vseh navedene vrste Nakupovalni centri za nepremičnine in veliki hoteli so manj tekočine, saj so takšni predmeti samski, in postopek, ki je odporen proti virov, potrebna skrbnost poveča stroške pravna podpora Transakcije.
Pri izbiri naložbena nepremičnina "Tranio" svetuje, da bo pozorna predvsem na likvidnost in ne na donosnost predmeta.
Ponavadi glavni negativni dejavnik pri visoko donosu je njihova nizka likvidnost. Če vlagatelj želi prodati tak predmet, bo moral bistveno zmanjšati ceno, ki na koncu "jesti" donos, ki ga je obljubil, da bo plačal. Priporočamo, da kupujejo visokokakovostne in visoko tekoče predmete - večina jih je povpraševanja obeh lokalnih in mednarodni vlagatelji. Poleg tega bo toliko sredstev v prihodnosti hitro in donosno prodaja.
direktor In ustanovitelj Trania.
Yulia Kozhevnikova, "Tranio"
Vlagatelji izberejo pravične nepremičnine za dva glavna merila: dober donos in visoko likvidnost. In če vam donos omogoča, da zaslužite v procesu lastništva sredstva, potem likvidnost določa, kako uspešen bo iz investicijskega projekta.
Likvidnost je značilna za sredstva, ki določajo, kako hitro jih je mogoče prodati blizu tržne cene. Manj časa je potreben za prodajo, višja je likvidnost. Hkrati se sredstva, prodana s popusti, ne štejejo za tekoče. Na primer, v Detroitu, so na voljo zapuščene hiše za 500 $. Takšne predmete se lahko prodajajo po tej ceni v kratkem času, vendar se ne bodo šteli za tekočine, ker je ponudba cena precej nižja od trga. Hkrati, če bodo prodajalci prodali v prodaji iste predmete za 30-40 tisoč dolarjev, potem ne bo nobenega enega leta kupcev.
Naslednje pravilo je res: višja je likvidnost, nižja donosnost predmeta. Večina investitorjev ne raje zelo donosna, in zelo likvidna sredstva: slednje je lahko hitreje v "živo" denar brez izgube in dolgoročno čakajo.
Najbolj likvidna sredstva je denar, saj se lahko pritrjena na izmenjavo drugih sredstev hitreje in obratno: vsa sredstva se lahko izmenjujejo za denar.
Drugi likvidnostni razred sredstev je vrednostni papirji (državne obveznice, delnice velikih podjetij). Njihova visoka likvidnost je pojasnjena z relativno nizkimi stroški pridobivanja in kaj kupiti in jih prodajajo lahko kadarkoli in v kratkem času.
Nepremičnine so manj tekočine v primerjavi z denarjem, vrednostnimi papirji in kovinami, vendar bolj tekoče kot umetniški predmeti. Relativno nizka likvidnost nepremičnin je pojasnjena s takimi razlogi:
Obstajajo tri sestavine visoke likvidnosti sredstva: veliko povpraševanje po številnih kupcih in kakovosti blaga, pa tudi enostavnost pri določanju njegovih stroškov. Nepremičnine imajo prvo in drugo, vendar tretjo komponento. Problem je relativno nizka likvidnost v nepremičninah, na primer, z vrednostnimi papirji pa ni, da ni povpraševanje, ampak v težavah, ki ocenjuje njeno vrednost. Veliko značilnosti predmetov je težko sistematizirati, in otežuje objektivno in hitro določiti stroške. Sam sodnik: Če bi se stanovanja lahko cilidizirana kot obveznice "Sberbank" in obstaja na trgu, na primer, 10 vrst stanovanj, in vsa področja so bila enaka po ceni zemljišč in potrošniških lastnosti prebivalstva, nato pa Stroški nepremičnin ne bi bili delovni, proces nakupa - prodaja je bila poenostavljena, in likvidnost tega sredstva se je gojila.
Likvidnost nepremičnin se izračuna na kompleksnih formulah s strokovnimi ocenami. Vlagatelji, ki se želijo naučiti likvidnost pridobljenega predmeta, je treba vključiti v specializirana podjetja. Pri merjenju likvidnosti je izračun sprejet: \\ t
Tudi različni dejavniki vplivajo na likvidnost, med katerimi so lokacija objekta, dinamika lokalnega trga in nepremičninsko stanje.
| Lokacija | - bližina prevoza vozlišč, socialnih institucij in infrastrukturnih objektov; - nizka kriminanova raven in dober ugled območja; - nizka brezposelnost; - Dobra ekologija (bližina parkov, odsotnost bližnjega ozemlja industrijskih objektov). |
| Stanje na trgu | - prekoračitev povpraševanja po predlogu; - visoka aktivnost in dobra tržna zmogljivost (več predmetov je za prodajo, likvidnost trga); - razpoložljivost (predmeti ekonomskega razreda so bolj tekoči kot luksuzni nepremičnine); - Upornost zmanjšanja cen (zmanjšanje stroškov zmanjšuje likvidnost). |
| Značilnosti predmeta | - majhna starost in majhna stopnja obrabe predmeta (nove stavbe in obnovljene predmete se prodajajo bolje kot stare zgradbe); - udobje predmeta (dober pogled iz okna, udobna postavitev, visoki stropi, nadstropje nad prvim); - vzpostavitev ozemlja (razpoložljivost parkirnega mesta, otroško igrišče). |
| Drugi dejavniki | - Informacijska spremljava: Več kupcev pozna objekt, hitreje se lahko prodaja in višja likvidnost; - Trajanje skrbnega pregleda (na primer, postopek za skladišča lahko traja 4 tedne za nakupovalne centre - do 12 tednov); - povezani stroški za zasnovo transakcije (več odhodkov, nižji likvidnost); - sezona za prodajo (spomladi in jeseni na trgu več predmetov kot pozimi in poleti). |
Velik pomen ima tudi lastnost, v kateri se nahaja nepremičnina. Na primer, po mnenju svetovalne družbe DTZ, v letu 2014, trgi z najbolj likvidno komercialno nepremičnin, so bili priznani kot Združeno kraljestvo, Švedska, Finska, Nemčija in Luksemburg. Trgi z najmanj tekočimi predmeti - Rusija, Ukrajina, Danska, Estonija in Italija.
Eden od načinov za povečanje likvidnosti nepremičnin je preoblikovanje nepremičnin v vrednostne papirje. Bistvo je, da je premoženje sestavljeno na pravni osebi, potencialni investitorji pa kupujejo delež v njem v obliki tac ali delnic. Primer takih praks so nepremičninski skladi.
Likvidnost objekta je odvisna tudi od vrste lastnine, ki se nanaša. Na primer, v skladu s Tranio, stanovanja na ravnotežnem trgu imajo približno dva tedna, komercialne objekte so približno tri mesece. Na splošno je stanovanjske nepremičnine likvidirane, saj:
Med stanovanjskimi objekti so najbolj likvidne so enosobni apartma in ekonomski razred studiji na katerem koli nadstropju, razen prvega, ki se nahaja v središču velikih mest (Berlin, Dunaj, London, München, itd) in v hoje Javni prevoz se ustavi.
"Apartmaji so najbolj likvidni, saj so potencialni kupci na tem tržnem segmentu več. To je vsaj vse tiste, ki želijo kupiti stanovanja zase, plus tisti, ki želijo kupiti predmet za najem, "pravi Georgy Kachmazov.
Primer visoko tekočih stanovanjskih nepremičnin - Apartmaji v najboljših okrožjih Berlina. Včasih prodajajo v manj kot na dan. Torej, če se stanovanje nahaja v bližini Kurfürstendamma in časopis, z oglasi je prišel zjutraj, nato ob 12. uri v popoldanskem ohišju je že mogoče prodajati. To se zgodi, da štiri kupce veljajo za en stanovanje naenkrat.
Na splošno, večji in dražji predmet, nižja njegova likvidnost. Zato so posamezni apartmaji lažji za prodajo kot celoten donosen dom, pisarne se prodajajo hitreje kot poslovne stavbe, ločene male prodajalne pa so hitrejše od nakupovalnih centrov.
Od vseh naštetih vrst nepremičnin, nakupovalnih centrov in velikih hotelov, so manj tekočine, saj so takšni predmeti samski, in časovni postopki, ki jih je mogoče dokaz, da je potrebna skrbnost, povečuje stroške pravne podpore transakcije.
Pri izbiri naložbenih nepremičnin "Tranio" svetuje, da bo pozorna predvsem na likvidnost in ne na donosnost predmeta.
Ponavadi glavni negativni dejavnik pri visoko donosu je njihova nizka likvidnost. Če vlagatelj želi prodati tak predmet, bo moral bistveno zmanjšati ceno, ki na koncu "jesti" donos, ki ga je obljubil, da bo plačal. Priporočamo, da kupujejo visokokakovostne in visoko tekoče predmete - najbolj zahtevajo od lokalnih in mednarodnih vlagateljev. Poleg tega bo toliko sredstev v prihodnosti hitro in donosno prodaja.
CEO in ustanovitelj Tranio
Yulia Kozhevnikova, "Tranio"
