A piaci érték meghatározására különféle helyzetekben lehet szükség. Ennek többféle módja van. A módszertől függően a képlet kiválasztásra kerül.
Piaci ár azt a hozzávetőleges árat jelenti, amelyen egy ingatlant szabad piacon el lehet adni, figyelembe véve a versenyt. Meghatározásánál számos tényezőt kell figyelembe venni, köztük olyan kiszámíthatatlanokat is, mint a piaci szereplők magatartása. A költségszámítást az összes információ elemzése előzi meg.
A vállalkozás piaci értéke egy vállalat értékének meghatározása a nyereség alapján. Az értékelés kétféleképpen történik:
Az értékelés feltételezi egy tárgy és egy szubjektum létezését. A tárgy maga a vállalkozás. Az alany az, aki meghatározza a piaci értéket. Ezek általában professzionális értékbecslők.
A cégtulajdonosok vagy vezetők szabad akaratukból értékelhetik a vállalkozást és tetszés szerint, mivel segíti a hatékony vezetői döntések meghozatalát. De számos olyan helyzet létezik, amikor a piaci érték meghatározása biztosított jogi követelményeket. Tehát az értékelés szükséges:
REFERENCIA! A törvény mintegy 30 olyan helyzetet határoz meg, amelyekben kötelező és feltétlen a piaci érték meghatározása. Minden más esetben egy vállalkozás értékelése a tulajdonosok vagy vezetők kívánságain belül van.
A piaci érték kiszámítása a következő feladatok figyelembevételével történik:
A vezetőségnek tisztában kell lennie a vállalkozás piaci értékével. E nélkül lehetetlen megalapozott döntéseket hozni.
A vállalkozás piaci értékére vonatkozó információk által befolyásolt döntések radikalitása különböző fokú lehet, de általában mindegyik rendkívül fontos jelentéssel bír, például:
FONTOS! Az eszközök piaci értékére vonatkozó minden információ konkrét számadatok formájában érkezik, amelyeket modern analitikus értékelési módszerekkel igazolnak. A számok tények, nem feltételezések, és lehet tényekkel operálni és objektíven cselekedni, kizárólag a konkrétumokra támaszkodva.
A piaci érték kiszámításakor célszerű betartani a következő elveket:
Figyelembe kell venni a következő elveket is:
Nyilvánvalóan a piaci értéket számos tényező határozza meg. Vannak azonban képletek, amelyekkel ki lehet számítani.
A vállalkozás piaci értékéről megalapozott következtetést csak megfelelő képzettséggel rendelkező, szakképzett szakemberek tudnak levonni. Megismerkednek a szervezet eszközeivel, tanulmányozzák azokat, majd speciális algoritmusok segítségével számításokat végeznek, végül következtetéseket fogalmaznak meg. Ezt a munkát szakaszosan végzik.
Három módszer létezik a piaci érték meghatározására:
A vállalkozások általában az első két módszer valamelyikét használják. A módszer pontos meghatározása attól függ, hogy a cégnek van-e stabil bevétele.
Nézzünk egy példát. Az Alice cég meg akarja határozni piaci értékét. A szervezet stabil bevételhez jut, ezért a számításhoz a bevételi módszert választottuk. Először a tőkésítési arányt kell kiszámítani. Ehhez a következő képletet használják:
(Hosszú lejáratú + rövid lejáratú kötelezettségek)/saját tőke
Ennek eredményeként eggyel egyenlő együtthatót kapunk.
Mögött jelentési időszak a cég 1 000 500 rubelt kapott. Következésképpen a költsége hasonló lesz (1 000 500*1).
Mint látható, a piaci értéket számos tényező befolyásolja. Nincs olyan képlet, amely az összes szükséges paramétert figyelembe tudná venni. A képlet valami általánosat szabályoz, míg a költségszámítás ben történik egyénileg. Emiatt ajánlatos a piaci érték számítását hivatásos értékbecslőkre bízni. A szakemberek megfelelően elemzik a piaci helyzetet, és figyelembe veszik a különféle tényezőket. Lehetőség van azonban a vállalkozás belső szükségleteinek független felmérésére is.
Diákok, végzős hallgatók, fiatal tudósok, akik a tudásbázist tanulmányaikban és munkájukban használják, nagyon hálásak lesznek Önnek.
közzétett http://www.allbest.ru/
Bevezetés
1. Általános információk
1.1 Főbb tények és következtetések
1.4 Az értékelés célja
1.5 Értékelési eljárás
2.2 Zlatoust régió város építőipari ágazatának elemzése 2009-ben
2.3 A zlatousti lakáspiac elemzése
2.5 Az objektum leírása
3.1 Analóg objektumok kiválasztása
3.2 A kiigazítások meghatározása
4.1 Nagybetűsítés módja
5.2 Az ingatlan teljes pótlási költségének (FRC) kiszámítása
6. Eredmények egyeztetése
Következtetés
Bibliográfia
Bevezetés
építési projekt költsége ingatlan
A piacgazdaság fejlődésével összefüggésben az ingatlanértékelés egyre fontosabbá válik. E faj jelentősége értékelési tevékenységek mind az ágazat bővülése határozza meg magántulajdonés a beruházások növelésének szükségessége.
Meg kell jegyezni, hogy az ingatlanobjektumokat általában nagyszámú különböző paraméter jellemzi. Összehasonlító elemzésükhöz közgazdasági és matematikai módszerek alkalmazása szükséges.
Az ingatlanok száma az országban, sőt benn külön régió nagyon nagy.
Az ingatlan piaci értékének meghatározása összetett és egyedi folyamat, hiszen szinte lehetetlen két teljesen egyforma ingatlant találni. Még akkor is, ha az épületek egyenként épülnek szabványos projekt, de különböző telkeken találhatók, költségük jelentősen eltérhet.
Így ennek a kurzusnak a célja egy ingatlan - egy kétszobás lakás - értékelése, valamint piaci értékének kiszámítása.
Jelenleg az oroszországi ingatlanpiacon vannak lakossági lakásokés szobák, irodaházak és helyiségek, ipari és kereskedelmi épületek, nyaralók, nyaralók és vidéki házak földtelekkel. Emellett az ingatlanpiacon is vannak már üres telkek. Ezt figyelembe kell venni regionális sajátosságok ingatlanpiac.
A legpontosabb ingatlanértékelés eléréséhez három fő módszert kell alkalmazni: költség-, bevétel- és összehasonlító értékesítési elemzést.
1. Általános információk
1.1 Főbb tények és következtetések
Az értékelt ingatlan neve: Ingatlan - kétszobás lakás.
Helyszín: Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24.
Az értékelés megrendelője: Morozova Natalya Sergeevna, lakóhelye: Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24.
Az értékelés tárgyának tulajdonosai: Petr Sergeevich Ivanov, bejegyzett cím: Zlatoust, Gagarin Avenue, 1, apt. 1.
Az értékelést végző: JSC "INSI", 456200, Zlatoust, st. Rumyantseva, 23. Engedély értékelési tevékenység végzésére, sorozatszám: 001568, 2005.04.10.
Az elbírálás célja: 2010. szeptember 6-i piaci érték meghatározása. bemutatásra a "VTB" kereskedelmi banknak (Zlatoust fiók) az értékelési objektum programban történő felhasználása céljából jelzáloghitelezés.
A Megrendelő által benyújtott dokumentumok listája, tükrözve a mennyiségi ill minőségi jellemzők az értékelés tárgya:
1. Zlatoust Lakás- és Építőipari Szövetkezet 30. számú bizonyítványa (másolat).
2. Tulajdonjog bejegyzési igazolás (másolat).
3. Műszaki bizonyítvány(másolat).
1.2 Minőségértékelési tanúsítvány
Az értékelő, aki ezt a munkát végezte, tudása és meggyőződése alapján megerősíti, hogy:
A Jelentésben szereplő állítások és tények igazak és helytállóak;
A jelentésben szereplő elemzés és következtetések összhangban vannak a feltevésekkel és korlátokkal, és független és szakmai véleményt képviselnek;
Az értékbecslőnek sem a jelenben, sem a jövőben nem fűződik vagyoni érdekeltsége az értékelt tárgyhoz, nincs további kötelezettség(kivéve az Értékelési Megállapodás szerinti kötelezettséget) az értékelt tárggyal kapcsolatban álló bármely fél vonatkozásában szintén nincs személyes érdeke és sérelem az érintett felekkel szemben;
Az értékbecslő szolgáltatásainak fizetése nem kapcsolódik az objektum végső értékének meghatározásához, és nem kapcsolódik előre meghatározott értékhez vagy az ügyfél javára meghatározott értékhez;
Az értékelési megbízás nem a minimális vagy meghatározott ár meghatározásának követelményén alapult;
Elemzések, vélemények és következtetések készültek, és a jelentést az „Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” szóló szövetségi törvénnyel és az értékelési tevékenységek alanyai által kötelezően alkalmazandó értékelési standardokkal összhangban állították össze.
1.3 Feltételezések és korlátozó feltételek
Az értékelési jelentés az alábbi feltételezések szerint készült:
1. Az értékbecslő nem vállal felelősséget jogi leírás az értékelt ingatlan jogaira vagy a tulajdonjogok figyelembevételével kapcsolatos kérdésekre.
2. Az értékbecslő feltételezi az értékelést, az ingatlan, építmények, talaj állapotát befolyásoló rejtett tények hiányát. Az értékelő nem felelős az ilyen rejtett tények meglétéért, sem azok azonosításának szükségességéért.
3. Az értékbecslő által kapott és a jelentésben szereplő információk megbízhatónak minősülnek. Az értékbecslő azonban nem tudja garantálni az információk abszolút pontosságát, ezért minden információnál feltüntetik az információforrást.
4. Egy lakás értékelésekor az értékbecslőt az a feltételezés vezérli, hogy az értékelő tárgy értéke figyelembe veszi annak a teleknek az értékét, amelyen a lakóingatlan található, és feltételezi, hogy ez a telek a következő évben kerül kialakításra és bejegyzésre. a hatályos jogszabályoknak megfelelően.
Az értékelő jelentést a következő korlátozó feltételeknek megfelelően állították össze:
1. Ez a jelentés csak teljes egészében és csak az itt meghatározott célokra megbízható.
2. Az értékbecslő nem köteles megjelenni a bíróságon, vagy más módon tanúskodni az értékelésről, kivéve, ha a bíróság hivatalos idézése alapján történik.
3. Az értékbecslőnek az ingatlan forgalmi értékére vonatkozó véleménye csak az értékbecslés időpontjában érvényes. Az értékbecslő nem vállal felelősséget az ezen időpontot követően esetlegesen bekövetkező gazdasági, jogi és egyéb tényezők változásaiért, amelyek befolyásolják a piaci helyzetet, így az ingatlan forgalmi értékét.
4. A jelentésben szereplő értékre vonatkozó következtetés az értékelési objektum egészére vonatkozik. A költség egy részének bármilyen korrelációja az objektum bármely részével illegális, kivéve, ha ez szerepel a jelentésben.
5. Az értékelő jelentés tartalmazza szakmai véleményértékbecslő az ingatlan forgalmi értékére vonatkozóan, és nem garancia arra, hogy az ingatlant a szabad piacon a megfelelő áron értékesítik. egyenlő értékű ebben a jelentésben meghatározott objektum.
1.4 Az értékelés célja
Az elbírálás célja: Kétszobás lakás forgalmi értékének meghatározása a következő címen: Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24, 2010. 06. 09-től a "VTB" kereskedelmi banknak (Zlatoustvo fiók) történő bemutatásra az Értékelési Objektum jelzáloghitelezési programban történő felhasználása céljából.
Az 1998. július 29-i szövetségi törvény 3. cikkével összhangban. No. 135-FZ „Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” az „ingatlan piaci értéke” kifejezés értendő. „...az a legvalószínűbb ár, amelyen egy adott tárgyat a nyílt piacon, versenykörnyezetben el lehet idegeníteni, ha az ügyletben részt vevő felek ésszerűen járnak el, az összes szükséges információ, és az ügyleti ár értéke semmilyen rendkívüli körülményben nem tükröződik, pl. amikor: az ügyletben részt vevő egyik fél nem köteles elidegeníteni az értékelés tárgyát, és a másik fél nem köteles a végrehajtást elfogadni; az ügyletben részt vevő felek jól ismerik az ügylet tárgyát, és saját érdekeik szerint járnak el; a tárgyat nyilvános ajánlat formájában mutatják be a nyílt piacon; az ügyleti ár ésszerű ellenszolgáltatást jelent az értékelés tárgya számára, és az ügyletben részt vevő felek részéről semmilyen kényszer nem volt; Az értékelés tárgyáért járó fizetést pénzben fejezik ki.”
Ez a meghatározás magában foglalja a tulajdonjog átruházását az eladóról a vevőre, a következő feltételek mellett:
1. Az eladó és a vevő a törvényen belül jár el.
2. Az ügyletben részt vevő mindkét fél vagy jól tájékozott, vagy konzultál az ügylet tárgyával kapcsolatban, és saját érdekeit legjobban szolgálja.
3. Az ingatlan megfelelő ideig a szabadpiacon ki volt téve.
4. A fizetéshez további feltételek nem vonatkoznak.
5. A tranzakciós ár nem az ügyletben részt vevő felek különleges hitelének vagy engedményének eredménye.
1.5 Értékelési eljárás
Az általánosan elfogadott értékelési eljárás olyan minősített tevékenységek következetes végrehajtását jelenti, amelyek biztosítják az értékelt tárgy értékének gazdaságilag megalapozott mutatóinak átvételét.
Az értékelés előfeltételeként a vizsgált objektumra vonatkozó általános adatok gyűjtését és elemzését kell elvégezni:
Az értékelés tárgyának azonosítása, i.e. az értékelt objektum részleteinek, helyének és főbb jellemzőinek meghatározása.
Az elbírálás időpontjának meghatározása, pl. annak az időpontnak a meghatározása, amikor az értékbecslőnek az értékelt tárgy értékéről alkotott véleménye érvényes.
A költség típusát kiválasztjuk és tulajdonjogok, amelyeket meg kell határozni, i.e. meghatározza az értékelés mint kutatás célját.
Az értékelési eredmények felhasználási területei tisztázódnak, i.e. meghatározásra kerül az értékelés funkciója (célja).
A megfogalmazások és az eredmények alapján olyan adatokat gyűjtenek és elemeznek, amelyek befolyásolhatják a vizsgált tárgy értékét.
A kapott adatok alapján választás történik, és hagyományos értékelési módszereket alkalmaznak: költség, piac, bevétel.
2. Az értékelés tárgyának és környezetének elemzése
A forgalmi érték meghatározásakor az ingatlan egy kétszobás lakás, amely a következő címen található: Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24. Ezen ingatlan forgalmi értékének meghatározása a vizsgált ingatlanhoz hasonló, az értékelt ingatlanhoz hasonló területen elhelyezkedő, 1 négyzetméteres kétszobás lakások átlagos forgalmi értékén alapult.
Az objektum értékelésének forrásai:
1. Az Ügyfél által megadott információk.
2. Konzultációk szakértőkkel - ingatlanosokkal.
3. Zlatoust város ingatlantársaságainak ingatlanadatbázisai.
4. Statisztika.
5. Média.
2.1 A terület természeti és éghajlati adottságai
Zlatoust városa a kontinentális éghajlatú éghajlati alrégióba tartozik, amelyet (4-5 hónap) mérsékelten hideg telek és (2-3 hónap) mérsékelten meleg nyár jellemeznek.
A terület éghajlata kontinentális, nyugati és délnyugati szelek uralkodnak, a levegő évi középhőmérséklete 2,0 C. A júliusi középhőmérséklet 15-20 C, a leghidegebb időszak átlaghőmérséklete -15-20 C. szabványos talajfagyási mélység 0,5-0,8 m.
2.2 Zlatoust város építőipari ágazatának elemzése 2009-ben
2009-re A régióban 0,9 ezer lakó- és nem lakáscélú épületet helyeztek üzembe 0,9 millió négyzetméter összterülettel. m.
A tulajdon minden formájával rendelkező szervezet, beleértve egyéni fejlesztők, minden finanszírozási forrás felhasználásával 4,7 ezer lakás épült 0,1 millió négyzetméter összterülettel. m.
A lakosság költségén építette saját tőkeés az összes üzemi lakás területének 22,6%-ára hitelt.
2009-ben A város területén szociális létesítmények kerültek üzembe:
Kórház és járóbeteg szakrendelő - műszakonként 300 ágyra és 400 látogatásra, 1 sportlétesítmény;
100 férőhelyes klub jellegű intézmény.
2.3 Zlatoust város lakáspiacának elemzése
Az ingatlanpiac jelenlegi helyzete jelentős potenciális lakáskereslet fennállását jelzi. A reál effektív kereslet ugyanakkor lényegesen alacsonyabb a potenciálisnál, mivel a háztartások jövedelmének növekedése ellenére általános szinten az élet nagyon alacsony marad.
A lakhatás megfizethetőségének felmérésére a négyzetméterköltség és az egy főre jutó havi családi jövedelem arányát használják. Számítások ezt a mutatót mutassák meg, hogy egy megfizethető lakás költségének meg kell egyeznie a család teljes bevételével. Ennek a mutatónak a számításai azt mutatják, hogy egy megfizethető lakás költségének meg kell egyeznie a család három-négy éves bevételével. A Zlatoust-adminisztráció sajtóközpontja szerint 2009 Egy dolgozó zlatousti lakos átlagos havi fizetése 8400 rubel volt.
Ha már az elfojtott keresletben rejlő nagy potenciált Élőterek, meg kell jegyezni, hogy ez csak a jelzáloghitel-kamatok csökkentése után válhat valóra.
Az idei előrejelzések szerint a két- és háromszobás lakások szegmensében emelkednek a lakásárak.
A városlakók 60%-a számára a lakásvásárlás volt és marad is az első számú probléma. A zlatousti lakosság többségének azonban (a jelzáloghitelezés fejlődése ellenére) továbbra sincs lehetősége lakásvásárlásra. A fő okok azonosíthatók: a lakosság alacsony fizetőképessége; az építők túlzott lelkesedése a lakások területének bővítése iránt, ami megfizethetetlenné teszi azokat; a dolgozó családtagok „szürke” jövedelme; a jelzáloghitelek magas kamatai.
Emiatt az olcsó, kisméretű lakások (egy- és kétszobás lakások, panziók, „kiscsaládok”, „szállodák”) iránt van a legnagyobb kereslet. Ezt a tényt igazolja a szegmens legmagasabb növekedési üteme is.
Van egy hatalmas, kihasználatlan fülke - olcsó, kis méretű, megfizethető lakások építése fiatal családok számára. Ez a szegmens ma meghatározó. Nyilvánvaló, hogy a közös építésű hitelezés fejlődésével megnő a kereslet az ilyen jellegű lakások iránt.
A tranzakciók fő volumene a lakáskörülmények javítását célozza - eladással és utólagos vásárlással.
Mivel a lakosság többségének nincs lehetősége nagyobb alapterületű drága lakás vásárlására, az egy- és kétszobás lakások iránt a legnagyobb a kereslet. A háromszobás lakások iránt kisebb a kereslet, a kereslet szerkezetében a négy-öt szobás lakások kis részt képviselnek (1. táblázat).
A kereslet szerkezete az ingatlanpiacon, %
Asztal 1
Az elemzés a JSC INSI adatai alapján készült, és általában a piac általános trendjét tükrözi.
Jelenleg az áremelkedések stabilizálódnak, mint alacsony szint a lakosság fizetőképessége, valamint a fejlesztők javaslataiban rejlő nagy potenciál.
Egy négyzetméteres lakás költségének dinamikája Zlatoust városában 2004-2009 között. táblázatban mutatjuk be.
Egy négyzetméteres lakás átlagos piaci értéke Zlatoust városában, ezer rubel/nm. m.
2. táblázat
|
2004. január3 |
2005. január |
2006. január |
2007. január |
2008. január |
2009. január |
|
A JSC INSI elemző csoportja a Zlatoust városában lévő lakások árának dinamikájának elemzését végezte el. Az elemzés a Cseljabinszki Régió Ingatlanközvetítők és Szakértői Szövetségének ingatlancégek adatbázisa alapján készült.
A számításokhoz a szakemberek javított és régi elrendezésű lakásmintákat használtak a város minden területén, beleértve Zlatoust városának külterületét (Urzhumka falu, Medvedevka falu és mások). A számításokat 1, 2, 3 szobás lakásokra végeztük.
2.4 Az értékelési objektum helyének leírása
Az értékelési objektum Zlatoust közigazgatási-területi körzetében található, Molodezhny negyedben, az első mikrokörzetben.
A mikrokörzet modern többszintes épületekkel épül fel, és jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkezik.
Az ingatlan értékelése alatt álló háztól rövid távolságra található a Cosmos mozi, ipari és élelmiszer termékek, garázsszövetkezet, parkoló. A közelben található buszmegálló. Ezen a területen vannak iskolák, a Cseljabinszki Főiskola ITSYL fióktelepe. Leginkább a 12-es és 86-os sorozatú épületekben lévő lakások kerülnek eladásra.
3. táblázat
|
Elhelyezkedés: |
Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24 |
||
|
Hálózatok rendelkezésre állása (víz, csatorna, villany) |
Fejlett mérnöki infrastruktúrával rendelkező területen található |
||
|
Terep |
Nyugodt |
||
|
Kereskedelmi fókusz |
|||
|
Célja |
Lakóház |
||
|
Fejlesztés megléte a vizsgált ingatlan közelében |
Lakóépületek, üzletek, kávézók, garázsok |
||
|
Zöldfelületek rendelkezésre állása |
|||
|
A környezet állapota |
Kielégítő |
2.5 Az objektum leírása
Az ingatlan az elbíráláskor egy 9 szintes panellakás 3. emeletén található kétszobás lakás.
Jelenleg az elbírálás alatt álló ingatlan lakólakásként üzemel.
Kétszobás lakás a következő címen: Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24 Petr Sergeevich Ivanov tulajdona a ZZhSK 30. számú tanúsítványa alapján, amelyet a tulajdonjogok állami bejegyzéséről szóló igazolás igazol.
Az értékelés tárgyának műszaki jellemzői
4. táblázat
|
A ház építésének éve |
||
|
Szobák száma |
||
|
A ház emeleteinek száma |
||
|
Ház falának anyaga |
Panel |
|
|
A lakás összterülete/területe |
50,6 nm. / 49,7 nm. |
|
|
A lakás lakóterülete |
||
|
A loggia/erkély területe adott |
||
|
A helyiségek részeinek belső díszítése |
||
|
Nappali |
13,20 nm, mennyezet - meszelt, falak - tapéta, padló - linóleum |
|
|
Nappali |
17,10 nm, mennyezet - meszelt, falak - tapéta, padló - linóleum |
|
|
7 nm, mennyezet - meszelt, falak - részben tapéta, csempe, padló - linóleum |
||
|
2,60 nm, mennyezet - fehérre meszelt; falak - kerámia csempe, fehérre meszelt; padló - kerámia csempe |
||
|
1,40 nm, mennyezet - fehérre meszelt, falak - csempe, padló - kerámia |
||
|
7,3 nm, mennyezet - meszelt, falak - tapéta, padló - linóleum |
||
|
Beépített szekrény |
||
|
további információ |
A lakás állapota javításra szorul |
3. Az értékelési objektum értékének kiszámítása az összehasonlító (piaci) módszer keretében
Az értékelés ezen megközelítése a közelmúltbeli piaci tranzakciókra vagy eladásra kínált ingatlanokra vonatkozó információkon alapul. A helyettesítés elvén alapul, amely kimondja, hogy egy racionális vevő nem fizet többet egy adott ingatlanért, mint amennyibe egy másik ingatlan megvásárlása kerülne ugyanazzal a közművel.
Amikor az értékesítési összehasonlító megközelítést használja az értékbecsléshez, általában a következő lépéseket használják:
Az értékelt ingatlanhoz leginkább hasonlítható ingatlanok piacának és eladási ajánlatainak tanulmányozása;
Információ gyűjtése és ellenőrzése minden egyes kiválasztott objektum esetében az eladási árról és a kikiáltási árról, a tranzakció fizetéséről, a fizikai jellemzőkről, a helyről és a tranzakció bármely feltételeiről;
Az egyes ingatlanok elemzése és összehasonlítása az értékelt ingatlannal az értékesítés időpontja, helye, fizikai jellemzői és az értékesítés feltételei alapján;
Eladási árak módosítása vagy kérési árak minden egyes összehasonlítható ingatlan esetében az ingatlan és az értékelt ingatlan közötti különbségeknek megfelelően;
Összehasonlítható ingatlantárgyak korrigált árának összehangolása és az értékelt ingatlan értékmutatójának megállapítása.
A mai napig az összehasonlítási módszer piaci értékesítés egy olyan módszer, amely megadja egy lakás valós piaci értékét.
3.1 Analóg objektumok kiválasztása
Az értékelthez hasonló ingatlanok értékesítése esetén információ a gazdasági jellemzőkés az eladási feltételek gyakorlatilag nem elérhetők vagy hiányosak, és mivel mostani dátum nincs elegendő mennyiség megbízható információk az értékelthez hasonló ingatlanok közelmúltbeli eladásairól, összehasonlítás céljából az eladó ingatlanokat is kiválasztottuk.
A speciális média elemzése és a zlatousti ingatlancégek felmérése alapján választottuk ki tárgyakat követve tervezési jellemzőiben hasonlóak a vizsgált tárgyhoz.
Az összehasonlító elemzéshez a következő analóg objektumokat választottuk ki, amelyeknél az ingatlanpiaci megjelenés időpontja egybeesik az értékelés időpontjával:
1. számú objektum. Kétszobás lakás (2010. augusztus 13-i „Kvartirny Vopros” újság).
Lakás jellemzői: 9 szintes panellakóház 1. emelete, 121-es sorozat; A lakás összterülete 51 nm. m.; a kivitel állapota kielégítő. A jog típusa: tulajdon.
A lakás ára: 820 000 rubel.
2. számú objektum. Kétszobás lakás (2010. augusztus 13-i „Kvartirny Vopros” újság).
Helyszín: Zlatoust, st. A győzelem 40 éve.
A lakás jellemzői: 9 szintes panellakóház 4. emelete, 121-es sorozat; a lakás összterülete 55 nm. m.; a kivitel állapota kielégítő. A jog típusa: tulajdon.
A lakás ára: 930 000 rubel.
3. számú objektum. Kétszobás lakás (2010. augusztus 22-i „Kvartirny Vopros” újság).
Helyszín: Zlatoust, st. A győzelem 40 éve.
A lakás jellemzői: 9 szintes panellakóház 3. emelete, a lakás összterülete - 52 nm. m.; a kivitel állapota kielégítő. A jog típusa: tulajdon.
4. számú objektum. Kétszobás lakás (2010. augusztus 13-i „Kvartirny Vopros” újság).
Helyszín: Zlatoust, st. A győzelem 40 éve.
A lakás jellemzői: 9 szintes panellakó 2. emelete, 121-es sorozat; a lakás összterülete 52 nm. m.; a kivitel állapota kielégítő. A jog típusa: tulajdon.
A lakás ára: 950 000 rubel.
3.2 A kiigazítások meghatározása
Az összehasonlítás gyakori elemei: értékelendő jogcím, finanszírozási feltételek, értékesítési feltételek, értékesítés időpontja, helyszín, fizikai jellemzők.
Mivel minden összehasonlításra kiválasztott analóg ingatlan tulajdonban van, tipikus finanszírozási feltételek mellett eladásra került, és azonos értékesítési feltételekkel rendelkezik, az értékbecslők az első három elemen nem végeztek korrekciót.
Kiigazítás alkudozáshoz. Hasonló ingatlanok kikiáltási áron kerülnek eladásra. Az adásvételi ügylet tényleges árát az eladó a Vevő és az Eladó közötti előzetes tárgyalások során módosíthatja. Az ingatlanos cégek szerint az átlagos alkuarány 4%. Ezért a -4%-os lefelé történő kiigazítás minden analóg esetében elfogadható.
Helyreállítás. A hely az objektum elhelyezkedésének vonzerejének fokát jelenti a könnyű hozzáféréshez, a forgalomhoz és a közelséghez viszonyítva. üzleti központok. Minden analóg objektum az utcán található. A győzelem 40 éve. Az utca elhelyezkedése vonzerejét tekintve megfelel a Molodezsnyij negyednek. Ezért ezeknek az analóg objektumoknak a helybeállítása 0.
Beállítás ehhez műszaki állapot. Minden analóg objektum állapota hasonló a kiértékelő objektumhoz. Ezért a műszaki állapot kiigazítása 0.
Lakásterületre igazítás. Az értékelt lakás alapterülete 50,6 négyzetméter. m. Minden analóg objektum rendelkezik a vizsgált objektum területének megfelelő méretű területtel. Ez alapján a lakás területére vonatkozó korrekciót 0-val vesszük.
Beállítás emeletenként. A számításhoz kiválasztott 1. analóg objektum az első emeleten található. A 2., 3., 4. számú analóg objektumok és a vizsgált objektum a középső emeleteken találhatók. Az ingatlanosok szerint az első és az utolsó emeleten található kétszobás lakás egy négyzetméter ára 3%-kal alacsonyabb, mint a középső emeleten található hasonló lakás egy négyzetmétere. Ezért az 1. számú analóg esetében a 3%-os növekvő korrekció elfogadható.
Az értékelési tárgy piaci értékének számítását az összehasonlító módszer keretében az 5. táblázat tartalmazza.
Az értékelési tárgy piaci értékének számítása az összehasonlító módszer keretein belül
5. táblázat
|
Név |
Az értékelés tárgya |
|||||
|
Elhelyezkedés |
Mologyezsnij negyed, 35 |
A győzelem 40 éve |
A győzelem 40 éve |
A győzelem 40 éve |
A győzelem 40 éve |
|
|
Teljes terület, nm. |
||||||
|
Eladási ár, dörzsölje. |
||||||
|
Eladási ár, dörzsölje/nm. |
||||||
|
Piaci viszonyokhoz való igazodás, sz. |
||||||
|
Alkukat figyelembe vevő korrekció, % |
||||||
|
/nm. |
||||||
|
Kiigazítás az értékelési objektum helyének figyelembevételével, % |
||||||
|
Ár beállítás után, dörzsölje/nm. |
||||||
|
Lakás környéke |
||||||
|
Területkorrekció, % |
||||||
|
Ár beállítás után, dörzsölje/nm. |
||||||
|
Emelet/szintek száma |
||||||
|
Korrekció emeletenként, % |
||||||
|
Ár beállítás után, dörzsölje/nm. |
||||||
|
Beállítás az erkély meglétének figyelembevételével, % |
||||||
|
Ár beállítás után, dörzsölje. |
||||||
|
Kiigazítás az értékelő objektum műszaki állapotát figyelembe véve, % |
||||||
|
Ár beállítás után, dörzsölje. |
||||||
|
Az objektum ára, dörzsölje/nm. |
||||||
|
Az objektum ára, dörzsölje. |
Így egy kétszobás lakás piaci értéke a következő címen található: Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24., az összehasonlító megközelítés keretében a piaci értékesítések összehasonlításával, korlátozások és feltételezések figyelembevételével számított 2010. szeptember 6-i állapot. van: 850 181 rubel.
4. Az értékelési tárgy értékének kiszámítása a jövedelemmódszer keretében
Az értékelés jövedelmi megközelítése az elvárás elvén alapul, amely kimondja, hogy ma minden érték a jövőbeli hasznot tükrözi.
Ez a megközelítés azt vizsgálja, hogy az ingatlan képes-e bizonyos mennyiségű bevételt generálni, amelyet általában működési bevétel és értékesítési bevétel formájában fejeznek ki. A befektető jövedelemtermelő ingatlant vásárol jelenlegi áráért cserébe azért, hogy a jövőben kereskedelmi felhasználással és későbbi eladással bevételt termelhessen.
A jövedelemtermelő ingatlanok értékének becsléséhez tőkésítési és diszkontálási technikákat alkalmaznak. A tőkésítési megközelítés lehetővé teszi, hogy a jövedelemre vonatkozó adatok és az értékeléskori vagy a jövőbeni tőkésítési ráta alapján következtetést vonjunk le a tárgy értékére vonatkozóan. A diszkontálási technikát arra használják, hogy az időben elosztott bevétel- és költségáramot egy pontra hozzák, hogy megkapják a bevételtermelő objektum aktuális értékét.
A közvetlen tőkésítés módszere a legalkalmasabb olyan jövedelemtermelő objektumok esetében, amelyeknél következetesen előre jelezhető a bevétel és a kiadás összege. A diszkontált cash-flow módszer megfelelőbb olyan bevételt termelő ingatlanok esetében, amelyek bevételi és kiadási forrásai instabilak.
A nettó működési eredmény a jövőbeli bevételt leíró mutató. Ez az egyik olyan pénzáramlás, amely a legjobban írja le az értéket ingatlan cégek, amelyek fő tevékenysége a beépített ingatlanok karbantartása és bérbeadása.
4.1 Nagybetűsítés módja
A tőkésítési módszer lehetővé teszi a bevételi adatok és az értékeléskori vagy a jövőbeni tőkésítési ráta alapján, hogy következtetést vonjunk le a tárgy értékére vonatkozóan. A nettó működési eredményt választottuk a jövőbeli bevételt leíró mutatónak.
Az ingatlan értékét a következő képlet alapján számítják ki:
V - az ingatlan jelenlegi értéke;
NOI a várható nettó éves működési bevétel értéke;
Ro - kapitalizációs arány.
A számítási eljárás a következő sorrendben történik:
A potenciális bruttó bevétel összes forrásából várható bevétel meghatározása;
A helyiségek állásidejéből (nem kapacitásig) és a begyűjtés során keletkező veszteségek megállapítása bérlés a tényleges bruttó jövedelem kiszámításához;
Működési költségek meghatározása;
A nettó működési bevétel meghatározása úgy, hogy az összes költséget levonjuk a bruttó bevételből;
Tőkésítési ráta meghatározása;
Az objektum aktuális értékének kiszámítása.
Alább rövid áttekintés előrejelzések. Kiadások, tőkésítési arány elemzése és egyéb, a bevételi megközelítéshez közvetlenül kapcsolódó feltételezések.
A potenciális bruttó jövedelem meghatározása. A potenciális bruttó jövedelem az a bevétel, amelyet egy ingatlan akkor termel, ha a bérelt területet teljesen kihasználják. Általánosságban elmondható, hogy az ingatlanból származó bevétel egy teljesen lízingelt ingatlanból származó éves, stabil bevétel normál piaci feltételek mellett.
A Zlatoust város ingatlanpiacának elemzése során (Let Pobedy utca 40. területe - Molodezhny negyed) kiderült, hogy az elbírálás tárgyához hasonló kétszobás lakások bérleti díja az alábbi tartományba esik. 5500 - 6500 rubel, a lakások helyétől, emeletétől és állapotától függően. Az értékelt ingatlan esetében 6000 rubel bérleti díjat fogadunk el. havonta.
A tényleges bruttó jövedelem meghatározása. A tényleges bruttó jövedelem az üresedésekkel csökkentett potenciális bruttó jövedelem, amely nem részesül kifizetésben és egyéb bevételekben. Az alulhasználat összege egy havi bérleti díjnak felel meg (6000 rubel).
Működési költségek meghatározása. A működési költségek az ingatlan fenntartásával kapcsolatos ismétlődő éves kiadások, amelyek közvetlenül kapcsolódnak a tényleges bruttó bevétel keletkezéséhez. A működési költségek állandó és változó költségekből állnak.
Állandó üzemeltetési költségek nem függenek a helykihasználtság együtthatójától, és tartalmazzák az ingatlanadókat.
A változó működési költségek időszakos éves kiadások, amelyek összege a közüzemi díjak összegétől függ.
Állandó költségek meghatározása. NAK NEK fix költségek magában foglalja az ingatlanadó megfizetését a hatályos jogszabályoknak megfelelően (az adózás tárgya esetén 300 rubel).
Változó ráfordítások meghatározása. A számításokban a hasonló típusú objektumok közüzemi költségei 1000 rubelnek felelnek meg. havonta azon az alapon, hogy két-három ember lakik egy kétszobás lakásban.
A kapitalizációs ráta meghatározása. A tőkésítési ráta a nettó működési eredmény arányaként kerül kiszámításra összköltsége objektum az értékelthez hasonló objektumokhoz. A tőkésítési ráta számítását a 6. táblázat mutatja.
Tőkésítési ráta számítás
6. táblázat
|
Az objektum és analógjainak jellemzői |
1. analóg |
2. analóg |
3. analóg |
4. sz. analóg |
|
|
utca. A győzelem 40 éve |
utca. A győzelem 40 éve |
utca. A győzelem 40 éve |
utca. A győzelem 40 éve |
||
|
Bérleti díj, dörzsölje. |
|||||
|
Tiszta működés éves jövedelem, dörzsölés. |
|||||
|
Eladási ár, dörzsölje. |
|||||
|
Tőkésítési arány, % |
|||||
|
Súlyegyüttható |
|||||
|
Végső kapitalizációs arány, % |
A tőkésítési rátát a további számításoknál 5,5%-os szinten fogadjuk el. A nettó működési eredmény számítását a 7. táblázat tartalmazza.
A nettó működési eredmény számítása
7. táblázat
A piaci érték közvetlen jövedelemtőkésítési módszerrel történő számítását a 8. táblázat mutatja.
Piaci érték számítása a közvetlen jövedelemtőkésítés módszerével
8. táblázat
Így egy kétszobás lakás ára a következő címen található: Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24., 2010. szeptember 6-tól a jövedelemszemlélet keretében meghatározott. 849 436 rubel.
5. A belső értékelési objektum értékének kiszámítása költség módszer
A költségmódszer a helyettesítés elvén alapul, miszerint a beruházó nem fizet többet egy ingatlanért, mint amennyibe egy hasonló minőségű ingatlan indokolatlan késedelem nélkül történő megépítése kerülne.
A költségmódszer egy objektum teljes pótlási költségének (FRC) becslését mutatja, mínusz az amortizáció, növelve a föld piaci értékével.
Ennek a módszernek a használatakor az értékelési eljárás a következő lépésekből áll:
1. A rendelkezésre álló telek forgalmi értékének számítása fejlesztéstől mentesként, figyelembe véve annak legjobb és legjobb értékét. hatékony felhasználása.
2. Új, hasonló objektumok építési költségének számítása - az objektumok teljes pótlási költségének (RVC) meghatározása a tényleges értékelési napon.
3. Épületek, építmények összes halmozott elhasználódása összegének meghatározása.
4. Tárgyak maradványpótlási költségének kiszámítása a teljes pótlási költségnek a teljes halmozott értékcsökkenés összegével történő csökkentésével.
5. A telek költségének hozzáadása az épületek és építmények számított fennmaradó pótlási költségéhez.
5.1 A telek értékének meghatározása
A telkek piaci értékének megítélésekor főszabály szerint az értékesítési összehasonlítási módszert, az allokációs módszert, az elosztási módot, a földbérleti tőkésítés módszerét, a maradványmódszert és a rendeltetésszerű használat módszerét alkalmazzák („Módszertani ajánlások a földterület meghatározásához). telkek piaci értéke”).
Az összehasonlító megközelítés az értékesítési összehasonlítási módszeren, az allokációs módszeren és az elosztási módszeren alapul. A jövedelemszemlélet a földbérleti díj tőkésítési módszerén, a reziduális módszeren és a rendeltetésszerű felhasználáson alapul. Elemek költség megközelítés a telek felújításának vagy pótlásának költségének kiszámítása szempontjából a fennmaradó módszer és a kiosztás módszere szerint ezeket alkalmazzák.
Az értékelt ingatlan egy többszintes épületben található lakás. Az értékbecslés időpontjában a telekre vonatkozóan nem állnak rendelkezésre olyan tulajdonjogi okiratok, amelyek a teljes épület egészére és az értékelés tárgyára vonatkozó telek méretére, valamint a jog típusára - bérleti jogra, tulajdonjogra, ill. örökös használat – nincs meghatározva. Ezért a költségek kiszámítása egy telek belül ez a jelentés nem hajtották végre.
Egy lakás értékelése során az értékbecslőt az a feltevés vezérli, hogy az értékbecslés tárgyának értéke figyelembe veszi annak a teleknek az értékét, amelyen a lakóépület található, és feltételezi, hogy ez a telek kialakítása és formázása a 2011. évi CXX. hatályos jogszabályok.
5.2 Ingatlan pótlási költségének kiszámítása
A csereköltség egy olyan analóg objektum létrehozásának költsége, amely teljesen lemásolja a vizsgált objektumot, figyelembe véve a benne lévő összes előnyt és hátrányt, és az objektum költsége az analóg objektum építési időpontjában érvényes árakban. . Analóg objektumként egy szabványos épületet kell figyelembe venni, amelynek jellemzői megegyeznek a vizsgált objektum jellemzőivel funkcionális célja, és a leginkább hasonló térrendezési és tervezési megoldás.
Az analóg objektum építésének pótlási költségét az INVEST Interregional Information and Analytical Bulletin „Árindexek az építkezésben” című kiadvány segítségével határozták meg. Ez a közlemény költségmutatókat tartalmaz egy mértékegység (1 négyzetméter terület) megépítéséhez különböző szabványos épületek a moszkvai régió árszintjén (áfa nélkül). Költségmutatók 1 négyzetméterre. m. teljes terület az építőiparban felhasznált anyagi erőforrások, bérek és egyéb költségtételek aktuális árindexeinek figyelembevételével határozzák meg. A mutatók a konszolidált összes fejezetének volumenében figyelembe veszik az átlagos költségeket becslés számításépítési költségek, beleértve: rezsiköltségeket és tervezett megtakarításokat; a téli munkavégzéssel kapcsolatos költségek; egyéb költségek, mínusz olyan összegek, mint például: ideiglenes épületek és építmények költségei, utcakarbantartás és hulladékszállítás, az építőipari és szerelőmunkások (CEM) progresszív bónuszrendszerének alkalmazásának költségei, valamint a munkavállalók toborzása, a tervezési és felmérési munkák és a tervezői munka költségei felügyelet, a megrendelő készülékének karbantartása, költségei Váratlan kiadások satöbbi.
Költségmutatók 1 négyzetméterre. A moszkvai régió árszintjének összterületének m-e átszámítható más régiók árszintjére regionális együtthatók BEFEKTETÉS: megszorozzuk a moszkvai régió körülményeire vonatkozó becsült költséget a megfelelő együtthatóval.
Az objektum költségét a következő képlet segítségével számítjuk ki:
C=S*V*K*kPP*kVAT,
C az objektum teljes csereköltsége (FRC);
S a különböző szabványos épületek építési költsége mértékegységenként (1 négyzetméter) a moszkvai régió árszintjén (áfa nélkül);
V az objektum területe;
K - regionális együttható;
A kPP egy olyan együttható, amely figyelembe veszi a vállalkozás nyereségét. A föld megszerzése, fejlesztése, majd eladása olyan vállalkozás, amely jutalmat igényel. A vállalkozói nyereség az építési összköltséghez képest szükséges többletbevétel összege, amely lehetővé teszi, hogy telefonáljunk ez a projekt a fejlesztő számára anyagilag indokolt. A vállalkozó nyeresége tükrözi az építkezés lebonyolításának és megszervezésének költségeit, kifejezi a fejlesztő hozzájárulását, aki elvégzi az építkezés vizsgálatát és vállalja az építkezéssel járó kockázatokat, amelyek a zlatousti piacon meglehetősen nagyok. Az ingatlanpiac ezen szegmensének elemzése kimutatta, hogy az ilyen vállalatok profitszintje 20% és 50% között mozog az építési és szerelési munkák mennyiségétől és jellegétől függően. Az elemzés és a piackutatás alapján a vizsgált ingatlanobjektumok üzleti nyereségének összegét 45%-ban határozták meg (kPP = 1,45);
A kÁFA olyan együttható, amely 18%-os áfát vesz figyelembe (kVAT=1,18).
A tárgy értékbecslési dátum szerinti pótlási költségének számítása
9. táblázat
5.3 A halmozott kopás számítása
A költségmódszer a kopás három típusának meghatározását jelenti: fizikai, funkcionális, külső kopás, amely pénzben kifejezve levonásra kerül a pótlási költségből.
Fizikai romlás. A szerkezetek, elemek, mérnöki berendezésrendszerek és az épület egészének fizikai elhasználódása alatt eredeti műszaki és működési tulajdonságaik elvesztését kell érteni a természeti és éghajlati tényezők, valamint az emberi tevékenység hatására. A fizikai elhasználódás számítása a JSC INSI alkalmazottai által végzett szemrevételezés eredményei alapján történt. Az értékelő objektum szemrevételezéses ellenőrzése eredményeként a fizikai kopás 11%-osnak tekinthető.
Az épület funkcionális kopását a projekt, az anyagok, az építési előírások, a tervezés következetlensége miatti értékvesztés határozza meg. modern követelményeknekés a következők okozzák: elemek hozzáadását igénylő hiányosságok; elemek cseréjét vagy korszerűsítését igénylő hiányosságok; elemek eltávolítását igénylő hiányosságok.
Ennek az értékelési objektumnak a funkcionális kopása jelentéktelen, és nullának tekinthető.
A külső kopás az ingatlan értékének változás miatti csökkenése külső környezet: társadalmi normák társadalom, jogalkotási és pénzügyi feltételek, demográfiai helyzet, ökológiai helyzet és a környezet egyéb minőségi paraméterei. A vizsgált tárgy külső kopása jelentéktelen, és nullának tekinthető.
5.4 Az értékelési objektum értékének kiszámítása költség módszerrel
Az értékelési objektum értékének kiszámítása költség módszerrel.
10. táblázat
Így egy 2 szobás lakás ára a következő címen található: Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24., a 2010. szeptember 6-i állapotra vonatkozó korlátozások és feltételezések figyelembevételével költségmódszeren belül számolva. van: 666 962 rubel.
6. Eredmények egyeztetése
A jelentésben használt módszerek eredményei az egyes módszerekre alkalmazott információk megbízhatóságától és minőségétől függően változhatnak. A végső költségérték kiválasztása több tényező alapján köztes eredmények, súlyozott átlag megközelítést alkalmaztunk, amely szerint az egyes alkalmazott módszerekből kapott eredményhez súlyegyütthatót rendelünk.
A súlyozási tényezők meghatározása a következők alapján történik:
Az összehasonlító módszer alkalmazásakor az értékelési eredményt elsősorban az ajánlati árak alapján kapjuk, amelyek meglehetősen pontos iránymutatások;
A jövedelemmódszer gyengesége abban rejlik, hogy a lízingelt tárgy bérleti díja egyértelműen nem függ a minőségtől;
A költségmódszer elsősorban a típusukban és rendeltetésükben egyedi, piac nélküli, illetve kevéssé kopó tárgyak értékelésénél hasznos.
Használat közben különféle módszerek az értékelési objektumok értékének meghatározásakor a következő eredményeket kaptuk, amelyeket a 11. táblázat mutat be.
Eredményegyeztető táblázat
11. táblázat
Az ingatlan értékelése során a piaci érték megállapításához minden lehetséges megközelítést alkalmaztak. A rendelkezésre álló (megszerzett) információk és a legmegfelelőbb értékelési módszerekkel végzett elemzés eredményeként kapott adatok alapján a következő következtetés vonható le:
2 szobás lakás piaci értéke a következő címen: Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24. sz., a megfogalmazott feltételezések és korlátozó feltételek figyelembevételével 2010. szeptember 6-tól. ez, figyelembe véve a megengedett kerekítést, 830 000 rubel.
Következtetés
A 2010.06.09-én kelt 1. számú értékelési megállapodásnak megfelelően. A JSC INSI szakemberei egy 50,6 négyzetméter összterületű kétszobás lakás piaci értékét mérték fel. m., egy 5 szintes épület harmadik emeletén található panelház a következő címen: Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24.
Az ingatlan piaci értékét az „Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” szóló szövetségi törvénnyel és a piaci szereplők által kötelezően alkalmazandó értékelési standardokkal összhangban határozzák meg.
Figyelembe véve a jelentésben szereplő összes feltételezést és korlátot, az elvégzett kutatás és elemzés lehetővé teszi, hogy a következő következtetést vonjuk le:
Egy kétszobás lakás forgalmi értéke 50,6 négyzetméter összterülettel. m., melynek címe: Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24., a feltételezések és a korlátozó feltételek figyelembevételével 2010.06.09. 830 000 rubel.
Bibliográfia
1. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve.
2. Az Orosz Föderáció 1998. július 29-i szövetségi törvénye, 135-FZ „Az Orosz Föderációban folytatott értékelési tevékenységekről”.
3. Szövetségi értékelési szabványok FSO No. 1, FSO No. 2, FSO No. 3.
4. ROO értékelési szabványok kódexe, 2005.
5. Grigorjev V.V., Fedotova M.A. Vállalkozásértékelés: elmélet és gyakorlat. M.: INFRA M, 2007. 320 p.
6. Üzleti értékelés: Tankönyv / Szerk. A.G. Grjaznova, M.A. Fedotova. 2. kiadás, átdolgozva. és további M.: Pénzügy és Statisztika, 2004. 736 p.
7. Kvantitatív módszerek pénzügyi elemzés / szerk. S.J. Brown és M.P. Kritsmena, ford. angolról M.: INFRA M, 2006. 336 p.
8. Kovaljov V.V. Pénzügyi elemzés: Tőkegazdálkodás. A befektetések kiválasztása. Jelentéselemzés. 2. kiadás átdolgozva és további M.: Pénzügy és Statisztika, 2007.
9. Az orosz Állami Statisztikai Bizottság által kidolgozott és közzétett tárgyi eszközök bekerülési értékének inflációs indexei.
10. Simionova N.E. Az ingatlanok értékelési és műszaki vizsgálati módszerei. Rostovn/D, 2006.
11. Fedotova M.A. Mennyit ér az üzlet? Értékelési módszerek. M.: Perspektíva.
12. A vállalkozásértékelés szervezése és módszerei / Szerk. AZ ÉS. Koshkina. M.: „IKF „Ekmos”, 2008.
13. Kolaiko N.A. Üzleti értékelés. VShPP, Moszkva, 2006.
14. Kovalev A.P. Hogyan értékeljük egy vállalkozás tulajdonát. M.: Finstatinform, 2006.
15. Egy vállalkozás (vállalkozás) értékének becslése. A tankönyvet szerkesztette: N.A. Abdullaeva, N.A. Colaico. "EKMOS" kiadó, 2008.
16. Értékpapírpiac. Az Orosz Gazdasági Akadémia névadója. Plehanov, szerk. V.A. Galanova, A.I. Basova.
17. Alapok vállalkozói tevékenység az ingatlanpiacon, Szentpétervár, S.N. Maksimov.
19. Chernyak A.V. városi ingatlanok felmérése. M.: Orosz üzleti irodalom, 2006.
20. Novikov B.D. Ingatlanpiac és értékelés Oroszországban. M.: „Vizsga”, 2008.
21. Boldyrev V.S., Galushka A.S., Fedorov A.E. Bevezetés az ingatlanértékelés elméletébe. M: Vezetési, Értékelési és Tanácsadó Központ, 2006.
22. Menedzsment állami tulajdon. Tankönyv/szerk. AZ ÉS. Koshkina. M: EKMOS, 2002.
Közzétéve az Allbest.ru oldalon
...Alapvető megközelítések az ingatlan értékének meghatározásához. Egy tárgy piaci értékének felmérése bevételi, összehasonlító, költségmegközelítési módszerekkel. Rövid információ arról a területről, ahol az ingatlant értékelik. Az objektumok összköltségének kiszámítása.
tanfolyami munka, hozzáadva 2013.09.24
Gazdasági lényeg Az ingatlanértékelés költség-, bevétel- és piaci módszerei. A kereskedelmi célú felhasználásból származó bevétel mértékének meghatározása az ingatlan értékelésének bevételi módszerének alapjaként. A bevételek aktiválása és az ingatlanérték számítása.
bemutató, hozzáadva 2014.12.29
Az ingatlan, mint értékelési tárgy jellemzői. Az ingatlanértékelés során meghatározott értékfajták. Az "Épületegyüttes" ingatlan értékének kiszámítása összehasonlító, költség- és bevételi megközelítések keretében. Ellwood technika.
tanfolyami munka, hozzáadva 2010.12.14
rövid leírása az értékelés tárgya egy irodaház. Teljes pótlási költségének és halmozott értékcsökkenésének meghatározása. Összehasonlítható tárgyak eladási árának kiigazítása. Potenciális és tényleges bruttó bérleti díj bevétel.
tanfolyami munka, hozzáadva 2015.03.14
Az értékelési tevékenységek alkalmazandó standardjai. Információk az értékelés megrendelőjéről és az értékbecslőről. Az értékelési tárgy értékének meghatározása a jövedelemszemlélet keretein belül. Egy tárgy költségének számítása összehasonlító megközelítés keretein belül. A költségalapú megközelítés alkalmazásának megtagadása.
tanfolyami munka, hozzáadva 2015.01.13
Az értékelés tárgyának azonosítása és leírása. Összehasonlító, költség- és bevételi megközelítések alkalmazása az ingatlanértékelés során. A kapott költségmutatók összeállítása az ingatlan értékének végső értékelésévé és az objektum piaci értékének meghatározása.
tanfolyami munka, hozzáadva 2013.11.14
A biztosítéki tárgyak értékelésének jellemzői. A földhasználat elemzése. Az értékelési tárgy piaci értékének meghatározása költség-, összehasonlító- és bevételi megközelítés alapján. A likviditási mutató indoklása és az értékre vonatkozó végső következtetés.
szakdolgozat, hozzáadva: 2011.12.19
Ingatlanértékelés: az értékelés alapfogalmai, megközelítései, módszerei, problémái és alapelvei. Piaci érték meghatározása költség-, piaci- és bevételi megközelítés keretében. Javaslatok egy objektum piaci értékének kezelésére, növelésére.
szakdolgozat, hozzáadva: 2009.11.15
Egy ingatlan bekerülési értékének felépítése elemenként. Vállalkozás értékének meghatározása költség, bevétel és összehasonlító megközelítések keretében. A vállalkozás értékelésének szakaszai. Az üzletértékelés költségeredményeinek egyeztetési folyamata.
teszt, hozzáadva 2016.10.02
Az ingatlanok leghatékonyabb felhasználásának elemzése. Épület értékének meghatározása az ingatlanértékelés különféle módszereivel. Költségalapú, összehasonlító, bevételi megközelítés alkalmazása. Végleges ingatlanérték-becslés elkészítése.
3.1 Az értékelési objektum értékének kiszámítása összehasonlító megközelítés alapján
Ez a megközelítés egy tárgy piaci értékének becslésére szolgál a piacon végrehajtott tranzakciók adatai alapján. Ez az eladott vagy legalábbis eladásra kínált, összehasonlítható ingatlanokat vizsgálja. Ezután korrekciókat, úgynevezett korrekciókat hajtanak végre az értékelt tulajdonság és a hasonló objektumok közötti különbségek miatt.
A fő szabály az analógok kiválasztásánál: az összehasonlítandó objektumoknak osztályozási analógoknak kell lenniük a kiértékelt objektumhoz képest; a funkcionális hasonlóság szükséges, de nem elégséges feltétele az összehasonlító megközelítésen alapuló értékelésnek. Az osztályozási analógok általában eltérő értékekkel rendelkeznek a fő műszaki paraméterekben, vagyis eltérő fokú paraméteres hasonlósággal rendelkeznek a vizsgált objektumhoz.
A korrigált ár lehetővé teszi, hogy meghatározza az értékelt ingatlan legvalószínűbb eladási árát, mintha azt nyílt és versenypiaci. A „passzív” értékesítési piac körülményei között a kínálati árakra vonatkozó információkból olyan következtetések vonhatók le, amelyek a hasonló objektumok kínálati piacon való meglétét jellemzik.
A költségbecslés összehasonlító megközelítése megvalósítható következő módszereket számítás:
1) módszer közvetlen összehasonlítás analóggal
Összehasonlítás egy közeli analóggal (a közeli analógnak nincsenek különbségei a tervezésben és az alapvető paraméterekben: lehetnek kis különbségek az anyagokban, a tervezési fejlesztések a különböző gyártók miatt; a csereköltséget ebben az esetben egy közeli analóg áraként számítják ki, amelyet „kereskedelmi” kiigazítások
Összehasonlítás egy analóggal, amelynek paraméteres különbségei vannak (ebben az esetben a kereskedelmi kiigazítások a paraméteres különbségekre vonatkozó módosítások hozzáadódnak)
2) az irányított minőségi jellemzők módszere (amikor az értékelés során számos paraméter módosítására van szükség, és a paraméterek és a fékezési együtthatók árai információhiány miatt nehezen vagy egyáltalán nem határozhatók meg; és amikor a Az értékelendő objektum esetében legalább két analóg kiválasztható, és a vizsgált objektumnak el kell foglalnia köztes pozíció két analóg között; ennél a módszernél csak a kiigazítás költségre gyakorolt hatásának iránya kerül meghatározásra - a költség növelése vagy csökkentése)
3) számítási módszer korrelációs-regressziós modellekkel (a módszer alkalmas arra, hogy megfelelően nagy mennyiségű hasonló objektumot értékeljünk, amelyek különböznek az egyes paraméterek értékében; természetes kapcsolat jön létre az ár és a fő műszaki és funkcionális paraméterek között ; leggyakrabban ezt az összefüggést matematikailag lineáris vagy hatványfüggvény írja le)
Az összehasonlító megközelítés módszerei közül az analóggal (közeli analóggal) való közvetlen összehasonlítás módszerét választottam. Ez a módszer azon az elven alapul, hogy a tájékozott vevő nem fizet többet egy ingatlanért, mint egy másik, azonos hasznosságú ingatlan vételára. Ebben az esetben az értékelési objektum piaci értékét a hasonló ingatlantárgyak piaci áraira vonatkozó adatok alapján határozzák meg, amelyek árai ismertek.
A sor minden egyes gépéhez új analógokat választottunk ki ismert árral, majd az analógok árait az értékelt objektum és az analóg objektum közötti paraméterkülönbségek figyelembevételével korrigáltuk.
Tehát az analógok árait a CIP képlet szerint vettük (az orosz határig), majd a teljes csereköltség (FRC) megszerzéséhez az objektumok helyén a szállítási költségeket és a vámokat hozzáadták az analógok korrigált árához. .
Egy gép vagy berendezés cseréjének teljes költségét a vizsgált vonal helyén a következő képlet határozta meg:
– egy új analóg ára egy adott napon;
– az analóg árának az értékelés időpontjához való csökkentési együtthatója (annak a ténynek köszönhetően, hogy az analógok vett árának érvényességi dátuma külföldi valuta nem tér el jelentősen az értékelés időpontjától, ebben az esetben =1);
– paraméteres együtthatók korrekciója, figyelembe véve a vizsgált objektum és analógja műszaki paramétereinek értékeinek különbségeit;
– a vizsgált tárgy határtól a helyszínre szállításának költsége (beleértve a vámokat is)
A korrekciós paraméteres együtthatókat a következő képlet segítségével számítjuk ki:
) kettős (2)
– értékek én-a kiértékelt objektum és analógjának a paramétere;
kettős– egy kitevő, amely tükrözi a paraméter befolyásának erősségét az úgynevezett „fékezési együttható” költségére.
A fő technológiai gépeknél a következők kerültek kiválasztásra árazási paraméterekként, amelyekre vonatkozóan módosításokat végeztünk:
A megmunkálandó munkadarab fő mérete, mm ()
Beszerelt fűrészek száma ()
Teljesítmény, kWt ()
A fékezési együtthatókat famegmunkáló gépekre vonatkozó adatok elemzése alapján határozták meg, és a következők voltak: b 1 =0,7; b 2 =0,4; b 3 =0,3.
A fagylaltrudak gyártósorának értékelése során az Értékbecslő a gyártó cégeknél érdeklődött, amelyekhez a berendezések áráról érkezett információ. Azon berendezési egységeknél, amelyek árait külföldi gyártók mutatták be, nem végeztek paraméteres kiigazításokat (mint az azonos tárgyaknál).
A berendezések helyszínre szállításának költségét a szállítási tarifák alapján határozták meg: 82-92 m 3 rakománytérfogat esetén a Németországból Oroszországba történő szállítás díja 2500 dollár. Az egyes objektumok szállítási költségeit a teljes mennyiség figyelembevételével számították ki. Az Orosz Föderáció kormányának 2001. november 30-i 830. számú rendeletével jóváhagyott, az Orosz Föderáció Vámtarifájával összhangban (a 2010. december 8-án módosított) technológiai famegmunkáló berendezésekre vonatkozó vámok és behozatali díjak 5 %. Az értékelés időpontjában érvényes áfa mértéke 18%.
Az értékelés napján érvényes maradványpiaci érték (RMV) a fent számított RPV és amortizációs együttható alapján került meghatározásra:
) (3)
– a vizsgált tárgy halmozott kopási együtthatója az ellenőrzés időpontjában.
Az értékelt tárgy kumulatív kopási együtthatóját a következő képlet segítségével számítjuk ki:
Fizikai kopási együttható;
Funkcionális (erkölcsi) elhasználódási együttható;
– külső (gazdasági) elhasználódási együttható.
A vizsgált berendezés 2008 áprilisában került újonnan üzembe. Az értékelés időpontja 2011 júliusa. Így a berendezések időrendi kora 3 év 3 hónap (3,25 év).
A fafeldolgozó berendezések éves amortizációs kulcsa 10% (ENAO kód 44500 a Szovjetunió Minisztertanácsának 1990. október 22-i 1072. számú határozatával jóváhagyott egységes amortizációs kulcsok szerint). Ha ezeket a szabványokat követjük, akkor az értékcsökkenési együttható az értékelés időpontjában egyenlő:
A famegmunkálási sor a VI. értékcsökkenési csoportba tartozik (OKOF kód 14 2922645), az Orosz Föderáció kormányának 2002. január 1-jén kelt 1. számú rendeletével jóváhagyott befektetett eszközök osztályozása szerint (a 2010. december 10-i módosítással). ). Term jótékony felhasználása a hatodiknál értékcsökkenési csoport 10 és 15 év közötti tartományban választják ki.
A vonal funkcionális (erkölcsi) elhasználódási együtthatóját 0%-nak feltételezzük. Az értékelés időpontjától ezeket a sorokat továbbra is a gyártó gyártja és értékesíti a meghatározott árakon, így az elavulás nem figyelhető meg.
A külső (gazdasági) elhasználódási együtthatót szintén 0%-nak tételezzük fel. A popsirúd-gyártó sorok keresettek, ezt bizonyítják az egyes internetes oldalakon megtalálható vételi ajánlatok is.
A fagylaltrudat gyártósor maradvány (amortizációval együtt) piaci értékének közvetlen összehasonlítási módszerrel történő számítását a 3. táblázat mutatja.
3. táblázat - Egy tárgy piaci értékének kiszámítása egy analóggal való közvetlen összehasonlítás útján (egy közeli analóggal)
|
Leltári szám |
Berendezés azonosítás |
Berendezés szállítója |
Belépés pillanata (hónap, év) |
Analóg (berendezés neve, modell) |
Egy új analóg ára, dörzsölje. |
Az analóg korrigált ára, dörzsölje. |
Szállítási költség, dörzsölje. |
Vámtarifa, %. | ||||
|
Fűrészgép, SV4200 | ||||||||||||
|
Automata keresztvágó gép, TR400 | ||||||||||||
|
Lemezmarógép, PROQUA |
Marógép, PROQUA2811 | |||||||||||
|
Speciális fogasléces gép, |
Vágógép, FORNATA 1300/3/18.5 | |||||||||||
|
Polírozó dob, E34 | ||||||||||||
|
Élezőgép, Rondomat168 | ||||||||||||
|
Élezőgép, Rondomat950 | ||||||||||||
|
Brikettáló prés, BRIO 280 | ||||||||||||
|
Norwood Engineering ApS | ||||||||||||
|
Pálcás kazettás gép, BA2 |
Norwood Engineering ApS |
Termikus csomagolás beépítése, MP-ZD | ||||||||||
|
Teljes költség (áfa nélkül) |
6 428 315 |
|||||||||||
|
7 585 411 |
||||||||||||
3.2 Az értékelési objektum értékének kiszámítása költségszemléletű megközelítés alapján
A költségszemléletet főként a gépek, berendezések és járművek eredeti tárgyaira alkalmazzák, amelyek gyakran nem rendelkeznek közeli analógokkal.
A költségmegközelítés az értékelt ingatlan több fajta elhasználódásának meghatározását igényli: fizikai, funkcionális és külső hatásokból vagy gazdasági elhasználódásból eredő elhasználódást, mert költségszemléletű módszerekkel először határozzuk meg teljes ár reprodukció (PSV), majd a maradék (beleértve az elhasználódást) piaci értéket.
Bár a költségszemléletű megközelítés alapján becsült érték jelentősen eltérhet a piaci értéktől, sok esetben indokolt ez a megközelítés. A költségszemléletű megközelítés alkalmazásakor egy tárgy sokszorosításának vagy cseréjének költségét úgy határozzuk meg, hogy a teljes értékcsökkenést levonjuk az objektum pótlási költségéből (a tárgy újkénti költségéből).
Az értékelő tárgy sokszorosítási költsége az értékbecslés időpontjában fennálló piaci árakon felmerülő költségek összege az értékelés tárgyával azonos tárgy létrehozásához, azonos anyagok és technológiák felhasználásával, figyelembe véve a tárgy elhasználódását. értékelő tárgy.
A szaporodási költség jellemzi legpontosabban a modern értéket konkrét tárgy meghatározása azonban gyakran lehetetlen. Először is, a folyamatosan bevezetett tervezési és technológiai változások miatt az azonos típusú, különböző időpontokban gyártott autók már nem egymás pontos másolatai. Másodszor, kiderülhet, hogy az értékelt autó modelljét megszüntették. Minél régebbi az értékelendő objektum, annál több feltételezéssel kell számolni, amikor költségszemléletű módszerekkel értékeljük.
Az értékelési tárgy cseréjének költsége az értékelési tárgyhoz hasonló tárgy létrehozásának költségeinek összege, az értékelés időpontjában fennálló piaci árakon, figyelembe véve az értékelési tárgy értékcsökkenését.
Más szavakkal, az értékelt tárgy pótlási költsége alatt a minimális gyártási költséget értjük (jelenlegi áron), vagy egy hasonló, a vizsgált tárgyhoz lehető legközelebb álló tárgy szabad, nyílt és versenyképes piacon történő megvásárlásának minimális költségét. jelenlegi felhasználása szempontjából jelentős funkcionális, tervezési és működési jellemzőket.
A költségbecslés költségszemlélete a következő számítási módszerekkel valósítható meg:
1) költségjellegű árindexeket használó indexálási módszer (az értékelés napján érvényes reprodukálás teljes költsége a könyv szerinti érték (kezdeti vagy pótlási) és a korrekciós index szorzatával kapható meg);
2) költségszámításon alapuló módszerek
Egy homogén objektum árán alapuló számítási módszer (szerkezeti analóg) (az értékelendő objektumhoz egy konstruktív analógot választanak ki, és ez a konstruktív analóg alkalmazásában eltérő lehet, és teljesen más iparágban használható, azaz alapul feltételezve, hogy az értékelt tárgy teljes gyártási költsége közel van egy homogén tárgy előállításának teljes költségéhez; először egy homogén tárgy teljes költségét számítják ki az ára alapján, figyelembe véve a valószínű jövedelmezőséget; majd a teljes költséget az értékelt tárgy kiszámítása történik, a homogén objektum teljes költségét 1-3 termelési tényező szerint módosítva; végül pedig az értékelt objektum reprodukálásának teljes költségét az értékelt objektum értékesítésének jövedelmezősége alapján számítják ki);
Aggregált (elemenkénti) számítási módszer (akkor célszerű, ha az értékelendő tárgy többféle szabványos alkatrészből van összeállítva; ezek az alkatrészek megvásárolhatók, áraik ismertek, de feltéve, hogy az összeszerelés nem túl munkaigényes) intenzív; a számítás során elemzik az értékelt tárgy szerkezetét - összeállítják az alkatrészek és szerelvények listáját, információkat gyűjtenek ezen egységek árairól, amelyeket ezután ennek megfelelően kalibrálnak, és meghatározzák az értékelési objektum teljes költségét )
Kibővített szabványok szerinti számítási módszer (ezt a módszert új termékek létrehozásakor alkalmazzák; ez a módszer akkor használható, ha az értékelés tárgyához építő jellegű dokumentáció van; a kibővített költségstandardok bármely erőforrás felhasználásának mutatója az egységnyi tényezőre, amely befolyásolja az értékelést. az értékelés tárgyának költsége; a költséget befolyásoló tényezők lehetnek: a szerkezet súlya, a termék teljesítménye, a munkaterület mérete stb.; a különböző iparágakban a szabványok a sajátosságoktól függően eltérően alakulnak ki. a termék és a gyártási technológia);
3) módszerek a költségtípusú statisztikai függőségek modellezésére
Konkrét költségmutatókon alapuló számítási módszer (szigorú közvetlen kapcsolat van az ár és a paraméterek között; a fajlagos költségmutató az egységnyi költségmutatóra jutó költség mértékét jellemzi; a költségtípus legjellemzőbb mutatói: szerkezetek tömege, méretei, térfogata , teljesítmény; a számításhoz objektummintát hoznak létre, hasonló kialakítású, a költségmutató különböző értékeivel és ezen objektumok ismert áraival);
Számítási módszer korrelációs-regressziós modellekkel (a módszer speciális esete az értékelési problémák megoldásának, amikor költségmutatókat használnak a költségeket befolyásoló tényezőkként; az értékelési gyakorlatban a legelterjedtebben a páros korrelációs-regressziós modelleket alkalmazzák, amelyek a jelenlét és a forma azonosítását jelentik az effektív mutató és az egyik fő tényezőjellemző közötti korreláció a rendelkezésre álló gépek és berendezések statisztikai mintájából származó adatok feldolgozásával).
A költségmegközelítés módszerei közül a költségjellegű árindexeket alkalmazó indexálási módszert választottam.
Az indexálási módszerben az értékelés napján érvényes teljes helyettesítési költséget (RPC) úgy kapjuk meg, hogy a mérleget (kezdeti vagy helyettesítő) megszorozzuk a korrekciós indexszel:
– kezdeti költség a beszerzés időpontjában;
–korrekciós index (deflátor index).
A korrekciós indexet a következő képlet határozza meg:
-alapvető árindex az értékelés napján (m – hónap, g – év);
– alapárindex a könyv szerinti érték érvényességének időpontjában (m – hónap, g – év).
A hosszú távú indexálási módszert a gépipari termékek árának felhasználásával valósították meg. Ehhez a gépipari termékek éves láncáraira vonatkozó, a Rosstat kiadványaiban rendszeresen megjelent adatokat használtuk fel, amelyek az egy főre eső árak változását mutatják az előző év december 31-éhez képest.
A láncárindexeket szekvenciális szorzással alapindexekké számoltuk át. A 4. táblázat a gépipari termékek éves láncárindexeit mutatja a Rosstat adatai szerint 21 évre vonatkozóan, ezek alapján az éves bázisindexeket 1991. december 31-re vonatkoztatva számítottuk.
Ugyanez a táblázat mutatja az alapárindex átlagos havi növekedését az egyes években, ehhez az adott év december 31-i és az előző év december 31-i index különbségét elosztottuk 12-vel.
|
Éves láncindex |
Éves alapindex |
Az alapul szolgáló index átlagos havi növekedése |
|
|
20792,98 | |||
|
26071,68 | |||
A mögöttes árindex az indexált könyv szerinti érték rögzítésének napján:
– az előző év december 31-i alapárindex a könyv szerinti érték felvételének évéhez viszonyítva;
– az alapindex átlagos havi növekedése a könyv szerinti érték rögzítésének évében;
– hónapszám a könyv szerinti érték rögzítésének időpontjában.
Az értékelés időpontjában a mögöttes árindex kiszámítása a következőképpen történik:
– az előző év december 31-i alapárindex az értékelés évéhez viszonyítva;
– az alapindex átlagos havi növekedése abban az évben, amikor az értékelést elvégezték;
– hónap száma az értékelés dátumában.
A vonalberendezések egyik részét 2008 áprilisában, a másikat 2008 júniusában szállították át.
Az alapárindexet a kezdeti költség rögzítésének napján (2008. április) a (7) képlet alapján számítottuk ki:
Az induló költség rögzítésének napján (2008. június) érvényes alapárindexet a (7) képlet alapján számítottuk ki:
Az értékelés napján (2011. július) érvényes alapárindexet a (8) képlet alapján számítottuk ki:
A korrekciós index a kezdeti költség rögzítésének időpontjában (2008. április) a (6) képlet alapján történt számítással került meghatározásra:
A korrekciós indexet a kezdeti költség elszámolásának időpontjában (2008. június) a (6) képlet alapján számítottuk ki:
Az eredeti könyv szerinti érték indexálása megadja a PSV értékét a tárgy használati helyén az értékelés időpontjában. A sorértékelési feladat az értékesítésre előkészített berendezések költségének beszerzését jelenti. Ezért meg kell határozni az eladó EPS-t az objektum helyén. Ennek érdekében a bontási és egyéb, a tárgy eladásra való előkészítéséhez szükséges munkálatok költségét levonják az IPV-ből a felhasználás helyén.
Az eladásra előkészített berendezések szétszerelésének költsége a berendezés beszerelési költségének 50%-a.
A famegmunkáló berendezések telepítési költsége a PSV 2,3% -a a Co-invest cég adatai szerint: (Árindexek az építőiparban // Tájékoztató és elemző közlemény "Co-invest". - 2011. - Issue 76, .146-157. oldal). Ebből következik, hogy az értékelés alatt álló vonal leszerelési és értékesítési előkészítési munkáinak költsége a felhasználási helyen a PSV körülbelül 1,15%-ával egyenlő.
A piaci (az amortizációt figyelembe vevő) értéket a (3) képlet szerint számított eladási EPS mínusz értékcsökkenés alapján kapjuk meg, és mint az összehasonlító módszerrel történő értékelésnél, elfogadták, hogy a fizikai értékcsökkenési együttható a sor 32,5%-a, más típusú értékcsökkenést nem vettek figyelembe.
A fagylaltrúd gyártósor piaci értékének költségszemléletű számítását az 5. táblázat mutatja be.
5. táblázat - Az értékelési objektum piaci értékének kiszámítása indexálási módszerrel költségjellegű árindexek segítségével
|
Leltári szám |
Berendezés azonosítás |
Berendezés szállítója |
Belépés pillanata (hónap, év) |
Kezdeti költség, dörzsölje. |
Belépéskori alapárindex |
Alapárindex az értékelés napján |
Korrekciós index |
PSV felhasználási hely szerint, dörzsölje. |
PSV-re való szétszerelés költsége, % |
PSV eladó a helyszínen, dörzsölje. |
Fizikai kopás, % |
Maradványérték (áfa nélkül), dörzsölje. |
|||
|
Lécfűrészgép, FORMATA 1010/3/30 | |||||||||||||||
|
Automata keresztvágó gép, EXAKTA 3350 | |||||||||||||||
|
Lemezmarógép, PROQUA | |||||||||||||||
|
Lemezmarógép, PROQUA | |||||||||||||||
|
Speciális fogasléces gép, | |||||||||||||||
|
Polírozó dob, POLIERA 7010 | |||||||||||||||
|
Fűrész és vágó élezőgép, RS2 | |||||||||||||||
|
Fűrész és vágó élezőgép RS2000/SA | |||||||||||||||
|
Brikettprés, BP130 | |||||||||||||||
|
Pálcás kazettás gép, BA2 |
Norwood Engineering ApS | ||||||||||||||
|
Pálcás kazettás gép, BA2 |
Norwood Engineering ApS | ||||||||||||||
|
Teljes költség (áfa nélkül) |
4 793 392 |
||||||||||||||
|
Teljes költség (18%-os áfával) |
5 656 203 |
||||||||||||||
3.3 Az értékelési objektum értékének kiszámítása a jövedelem megközelítés alapján
Általában a jövedelmi megközelítés abból áll, hogy egy ingatlan jelenlegi értékét a használatból származó jövőbeni bevételként határozzák meg. A jövedelem-megközelítés alkalmazásához meg kell jósolni a jövőbeli bevételt több évre, amely alatt az értékelt tárgyat üzemeltetni fogják. Ezt a problémát nem lehet közvetlenül a gépekkel, berendezésekkel és járművekkel kapcsolatban megoldani, mivel a bevételt a teljes termelési és kereskedelmi rendszer, annak minden eszköze teremti meg, amely nemcsak gépeket és berendezéseket foglal magában, hanem ingatlanokat, forgótőkét és immateriális javakat is. eszközök. Sőt, a termelési és kereskedelmi rendszernek eltérő szervezeti formája is lehet, lehet önálló vállalkozás, műhely, telephely, szolgáltató vagy a vállalkozáson belüli egyéb üzleti egység. Ezért a jövedelemszemlélet alkalmazása a gépek, berendezések és járművek értékelésénél szakaszosan történik.
Először a teljes termelési és kereskedelmi rendszer működéséből származó nettó bevételt számítják ki. Ezután vagy meghatározzák a teljes rendszer költségét, és a gépegyüttes költségét így vagy úgy elkülönítik tőle, vagy először elkülönítik a gépegyüttes által közvetlenül létrehozott részét a nettó bevételből, és csak ezután határozzák meg magának a gépegyüttesnek a költségét a bevétel ebből a részéből.
A jövedelemszemléletű módszerek alkalmazásakor be kell tartani az objektum leghatékonyabb felhasználásának elvét, amely szerint egy gépegyüttes költségét akkor határozzák meg egy ilyen működési lehetőségnél, amikor a legnagyobb megtérülés biztosított, és a funkcionalitása a legteljesebben feltárul. Természetesen ennek a lehetőségnek gyakorlatilag megvalósíthatónak kell lennie. Mert ezt a lehetőséget használat és a legmagasabb ár várható. Vannak olyan esetek is, amikor egy gépegyüttes a leghatékonyabban üzemeltethető, fel van szerelve bizonyos eszközökkel, egységekkel, akkor ennek az utólagos felszerelésnek a figyelembevételével történik az értékelés.
A jövedelemszemléletű megközelítés minden módszerében az úgynevezett nettó működési eredmény (NOI) kerül meghatározásra. Nettó bevétel be általános eset a termékek (építési munkák, szolgáltatások) értékesítéséből származó bevétel vagy bruttó bevétel formájában beérkező készpénzbevételek és a termékek előállításának és értékesítésének költségei közötti különbözetként számítják ki. Ezenkívül a költségek összege nem tartalmazza az értékcsökkenési leírást. Így egy adott időszak nettó bevételének kiszámításához: 1) meg kell határoznia a bevételt úgy, hogy az előállított termék árát megszorozza a fizikai értelemben vett értékesítési mennyiséggel; 2) kiszámítja a termékek előállítási és értékesítési költségeit.
A jelenlegi, i.e. az ingatlan jelenlegi értéke a befektető által az ingatlan későbbi birtoklásának időszaka során kapott összes nettó bevételből áll. A jövõbeli bevételek különbözõ idõpontokban történõ közvetlen összegzése azonban elfogadhatatlan, ezért az összegzés elõtt a bevételt a kamatos kamat elméletében ismert, diszkontálásnak nevezett technikával egy pontra csökkentik.
A diszkontálás a jövőbeli pénz árának csökkentése, ha azt a mai pénzre csökkentik. A diszkontálás azon alapul, hogy a forgalomban lévő tőke úgy tűnik, magától nő, és ez olcsóbbá teszi a pénzt.
Az értékelés bevételi megközelítése a következő számítási módszerekkel valósítható meg:
1) diszkontált nettó jövedelem módszer (a módszert a következő lépések sorrendjében hajtjuk végre:
1. szakasz: A termelő és kereskedelmi rendszer (vállalkozás, műhely, telephely) gépegyüttesének azonosítása, amely alapján bizonyos végtermékeket állítanak elő (vagy végszolgáltatást végeznek), és amelyet összességében értékelni kell .
2. szakasz. Határozza meg jelenlegi érték termelési és kereskedelmi rendszer.
3. szakasz. A gépegyüttes költségét úgy határozzuk meg, hogy a teljes termelési és kereskedelmi rendszer költségéből levonjuk az ingatlanok (épületek és építmények) költségét.
4. szakasz. Ha meg kell határoznia egy gépegyüttes részeként egy egyedi berendezés költségét.
2) a jövedelem közvetlen tőkésítésének módja (a módszer sorrendje a következő szakaszokat tartalmazza:
1. szakasz. Végezze el ugyanazt a munkát, mint a fent leírt diszkontált nettó jövedelem módszer 1. szakaszában.
2. szakasz. Határozza meg az alkatrészt nettó jövedelem, ingatlanoknak (épületeknek és építményeknek) tulajdonítható.
3. lépés. A reziduális módszerrel kiszámítjuk a nettó bevételnek a gépkomplexumnak tulajdonítható részét.
4. szakasz. A gépkomplexum költségét a közvetlen aktiválási módszerrel határozzuk meg.
3) egy ugyanolyan hatékony funkcionális analóg módszere (ellentétben a bevételi megközelítés többi fenti módszerével, ez a módszer lehetővé teszi egy tárgy költségének becslését anélkül, hogy a nettó bevétel kiszámításához folyamodna; így az értékelés akkor válik lehetővé, ha közbenső munka (műveletek) történik. az objektum segítségével történik, amelynek ára hiányzik. Ez a módszer egy funkcionális analóg (alapobjektum) kiválasztását jelenti, amely ugyanazokat a funkciókat (műveleteket, munkát) tudja ellátni, mint a kiértékelt objektum, de eltérhet a kiértékelt objektumtól a tervezésben, a teljesítményben, az élettartamban, a termék minőségében és egyéb mutatókban; mindezek a különbségek végső soron az eredmények és a költségek különbségében fejeződnek ki; ismert az alapanalóg értékelési dátum szerinti költsége (ára).
Az értékelt jégkrémrudak gyártására szolgáló gépsor olyan gépkomplexumnak minősül, amely képes termékeket (10 × 2 × 93 és 10 × 2 × 113 mm méretű fagylaltrudak) előállítani, és ezáltal bevételt generálni e termékek értékesítéséből. .
A jövedelemszemléletű módszerek közül a közvetlen jövedelemtőkésítés módszerét választottuk a sor értékelésére.
A teljes használati költség (TCO) a vonal helyén és üzemeltetésében a következőképpen kerül kiszámításra:
(10)
– a gépkomplexum (sor) által létrehozott átlagos éves nettó üzemi bevétel (NOI);
– jövedelemtőkésítési együttható, amelyet a pénzegység hatodik függvényeként számítanak ki;
– diszkontráta;
– a gépkomplexum hasznos élettartama.
A gépkomplexum NOR értékét a következő képlet segítségével számítjuk ki:
(11)
– évi termékértékesítésből származó bevétel;
– bruttó bevétel azon helyiségek esetleges bérbeadásából, ahol a gépegyüttes található, pl. "elveszett haszon";
– a gépegyüttes üzemeltetéséhez kapcsolódó átlagos éves költségek (amortizáció nélkül).
A működési helyen számított PSP-t csökkenti a bontási és egyéb munkák költsége, ennek eredményeként eladó PSP-t kapunk.
A maradvány (az amortizációt figyelembe vevő) piaci értéket az értékcsökkenéssel csökkentett eladási ár alapján kapjuk meg. Az összehasonlító megközelítéssel végzett értékeléshez hasonlóan a vonal fizikai kopási együtthatója 32,5%-ot feltételezett, más típusú kopást nem vettünk figyelembe.
A jégkrémrúd gyártósor piaci értékének jövedelemszemléletű számítását a 6. táblázat mutatja be.
6. táblázat - Az értékelési objektum piaci értékének kiszámítása a közvetlen jövedelem tőkésítési módszerével.
|
Index |
Mutató érték |
Számítási eljárás |
|
1. Termékértékesítésből származó bevétel, dörzsölje. |
A termelési mennyiség (értékesítés) évente 132.000 ezer darab; ár 50 rub./db. |
|
|
2. Bruttó bevétel az esetleges helyiségbérlésből, dörzsölje. |
Szoba területe 200m2; Bérleti díj 3000 rubel. évi 1 m2-re |
|
|
3. Éves működési költségek (amortizáció nélkül), dörzsölje. |
Számítások szerint: fahasábok költségei, egyéb anyagok, bérek stb. |
|
|
4.CHOD a gépkomplexumból, dörzsölje. | ||
|
5.Tőkésítési arány |
F 6 (r=16%, n=10 év) |
|
|
6. PSP a felhasználás helyén, dörzsölje. | ||
|
7. A vonal szétszerelésének és az eladásra való előkészítésnek a költsége, dörzsölje. |
1.15 a PSP-től a felhasználás helyén (lásd a 3.2.2. pontot) |
|
|
8. PSP eladó, dörzsölje. | ||
|
9. Fizikai kopás mértéke | ||
|
10.Teljes költség (áfa nélkül), dörzsölje. |
4 607 722 | |
|
11.Teljes költség (18%-os áfával) |
5 437 112 |
Alatt piaci értéke azt a legvalószínűbb árat jelenti, amelyen egy termék vagy szolgáltatás a szabad piacon kiélezett verseny mellett értékesíthető, ha az ügyletben részt vevő felek ésszerűen, minden szükséges információ birtokában járnak el, és az ügylet árát nem befolyásolja jelentős mértékben. körülmények között, vagyis amikor:
az ügyletben részt vevő egyik fél nem köteles az értékelt tárgyat eladni, a másik fél pedig nem köteles az értékelt tárgyat átvenni;
az ügyletben részt vevő felek kellően tájékozottak az ügylet tárgyáról, és saját érdekeik szerint járnak el;
az értékelés tárgya a nyílt piacon nyilvános ajánlattétellel, jellemzően ugyanazon értékelési tárgyakra;
az ügyleti ár ésszerű ellenszolgáltatás az értékelés tárgya számára, és az ügyletben részt vevő felek tekintetében nem áll fenn az ügylet teljesítésének kényszere;
Az értékbecslés tárgyának kifizetése készpénzben történik.
A piaci érték az a hozzávetőleges ár, amelyen egy ingatlant szabad piacon el lehet adni, figyelembe véve a versenyt. Meghatározásánál számos tényezőt kell figyelembe venni, köztük olyan kiszámíthatatlanokat is, mint a piaci szereplők magatartása.
A költségszámítást az összes információ elemzése előzi meg.
A vállalkozás piaci értéke egy vállalat értékének meghatározása a nyereség alapján. Az értékelés kétféleképpen történik:
a szervezet vagyona alapján.
meglévő eszközökön és használt technológiákon alapul, amelyek a jövőben pénzt hoznak a vállalkozásnak.
Az értékelés feltételezi egy tárgy és egy szubjektum létezését. A tárgy maga a vállalkozás. Az alany az, aki meghatározza a piaci értéket. Ezek általában professzionális értékbecslők.
Igény. Fogyasztói preferenciákat jelent. Ez a tényező magában foglalja az összes lehetséges kockázat figyelembevételét.
A cég hasznossága. Egy szervezetet csak akkor ismernek el hasznosnak, ha az a tulajdonos számára előnyös. Jellemzően a haszon a jövedelmezőség. A hasznosság növekedésével a piaci érték is növekszik.
Nyereség. Ez a különbség a bevételek és a kiadások között.
Idő. Azt az időszakot feltételezi, amelyen keresztül nyereség várható. Sok vállalkozás halasztott nyereséggel rendelkezik. Például a vállalat új berendezéseket vezetett be a gyártásba. Ez a profit növeléséhez szükséges, de a bevétel csak hosszú távon nő.
Meglévő korlátozások. Például az állam által bevezetett korlátozó intézkedések. Minél több korlátozás, annál alacsonyabb a piaci érték.
Kockázatok. Ez a jövőbeni jövedelemhiány kockázatára utal.
Likviditás. Az eszközök nagyobb likviditása pozitív hatással van a vállalkozás értékére.
Verseny. Azok a cégek, amelyek nagy keresletet mutatnak és olyan területen működnek, ahol kevés a verseny, a legmagasabb a piaci értékük. A versenytársak nagy száma csökkenti a piaci értéket.
A kereslet és a kínálat kapcsolata. A keresletet a befektetők fizetőképessége, a külső források bevonásának képessége, valamint sok más tényező határozza meg.
Mint látható, a piaci értéket számos tényező befolyásolja. Emiatt ajánlatos a piaci érték számítását hivatásos értékbecslőkre bízni. A szakemberek megfelelően elemzik a piaci helyzetet, és figyelembe veszik a különféle tényezőket.
A piaci értéket az értékbecslő határozza meg, különösen az alábbi esetekben:
részére történő ingatlan elidegenítésekor állami szükségletek;
a társaság által döntés alapján megszerzett kihelyezett részvények értékének meghatározásakor. Általános találkozó részvényesek vagy a társaság igazgatóságának (felügyelő bizottságának) határozata alapján;
a biztosíték értékének megállapításakor, ideértve a jelzálogot is;
az alaptőkébe történő nem pénzbeli hozzájárulások értékének megállapításakor;
a csődbe ment adós vagyona értékének megállapításakor;
az ingyenesen kapott értéktárgyak értékének megállapításakor.
A piaci érték kiszámítása a következő feladatok figyelembevételével történik:
A vállalkozás hatékonyságának javítása.
A részvények piaci értékének becslése a tőzsdén.
Vállalat eladási tervek értékének meghatározása.
Az egyik résztvevő részesedésének kiosztásának szükségessége.
A szervezet felszámolása.
Felkészülés egy szervezet átvételére.
Vállalati fejlesztési terv kidolgozása.
Pénzügyi fenntarthatóság elérése.
A vállalkozás fedezet melletti hitelezési képességeinek elemzése.
Vagyonbiztosítás.
Vezetési döntések meghozatala.
Beruházási projektek fejlesztése.
Három módszer létezik a piaci érték meghatározására:
Jövedelem módszer. Ennek alapja a vállalkozás várható maximális bevétele.
Költséges módszer. Lényeges, ha a cég nem rendelkezik stabil jövedelemmel.
A módszer alkalmas az egyensúly beállítására. Hogyan készítsünk számításokat? Meg kell találni az eszközök piaci értékét, majd le kell vonni belőle a cég kötelezettségeit.
Ez a módszer további két módszerre osztható.
Nettó eszköz módszer: a kötelezettségek összegét levonják a piaci értékből.
Felszámolási érték módszere: Az eszközök egyedi értékesítése után kapott összeg.
Összehasonlító módszer. A vizsgált módszert gyakorlatilag nem használják. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy az eredmények nagyon közelítőek.
A vállalkozások általában az első két módszer valamelyikét használják. A módszer pontos meghatározása attól függ, hogy a cégnek van-e stabil bevétele.
Van még kérdése a könyveléssel és az adókkal kapcsolatban? Kérdezd meg őket a könyvelési fórumon.
Piaci érték: részletek könyvelőnek
A vállalkozás piacképtelenné válik. A vállalkozások piaci értékének fetisizálása annak meghatározásakor ... a vállalkozások feltételesen piaci értékének számított értékéből, a számított piaci árból ... a felmérés nem piaci eredményét piaci értéknek nevezzük, amely után a kataszteri (adóköteles ... a vállalkozások gazdaságilag méltányos piaci értékének meghatározására Kulcsszavak: vállalkozás... a vállalkozás nem piacivá válik. A vállalkozások piaci értékének fetisizálása annak meghatározásakor...
Ne használja a „piaci érték”, „valós érték” és „... kétlem, hogy a „valaminek piaci értéke” kifejezés tudományos... a szerző által, a „piaci érték” és „méltányos” kifejezéseket érték” hagyományosan helytelenül használt „részvények, ... tisztességes” és gazdaságilag valóban méltányos piaci érték törzsrészvények vállalkozások. E-mail cím... ne használja a „piaci érték”, „valós érték” és „...
Ezen üzletrészek megszerzése a részvények... a társaság felszámolásakori forgalmi értékének, az adóalanyra átruházott ingatlan forgalmi értékének megfelelő összegű bevételnek tekinthető..., a forgalmi értéknek. az elcserélt lakás értékét a csere napján tartalmazza. Az elcserélt lakás... forgalmi értéke, amely a lakás forgalmi értéke és az említett üzletrészek adózó által fizetett része közötti különbözetként definiálható, a részvények forgalmi értékének tekinthető a kereskedés időpontjában. az ő...
Övé kataszteri érték valamint a kataszteri, ... módszertanként megállapított forgalmi érték értéke (például a beruházás forgalmi értékéből az áfa kizárása; a jelenlegi ... szerint a másik nem); a telek forgalmi értékének meghatározásakor a hosszú távú... terület jogát állapítják meg, hibának minősül a földrészletek forgalmi értékének kiszámításának hiánya az elbírálás... keretein belül. , az értékbecslő „kiszámolta a ténylegesen megépített fejlesztések pótlásának piaci értékét...
A megfelelő analóg objektumok számának esete. A vállalkozások piaci értéke és befektetési értéke... senki sem harcol. Az értékelési tárgyak kiméra „piaci értéke” alapján a kataszteri értékelők... egy képletet határoznak meg a vállalkozások gazdaságilag valós piaci értékének meghatározására. A cikk e-mail címe... .html Megjegyzés: Egy vállalkozás gazdaságilag valós piaci értéke jelenleg...
Az értékelési tárgyak értékét piaci értékük jelzi, amelyet a természetben soha nem tekintenek egyenlőnek a nem létező piaci értékükkel, ami indokolt... a megközelítésnek. Ráadásul a tévesen alkalmatlannak ítélt vállalkozások piaci értéke nem... bevezeti a fogalmi apparátusba a vállalkozás piaci értékének fogalmát és sok más típust...
A posztulátumok a „piaci érték”, „befektetési érték”, „valós érték” fogalmakra és kifejezésekre vonatkoznak... a „piaci érték” fogalmának és kifejezésnek a használata, különösen főként... jelenleg a kataszteri érték elméletileg és indokolatlanul a „piaci” értékkel azonosítják... nemzetközi és szövetségi szabványokértékelések, piaci érték, befektetési érték, valós érték, ... posztulátumok a „piaci érték”, „befektetési érték”, „tisztességes …” fogalmakra és kifejezésekre vonatkoznak.
RENDBEN. Eltérő egyenlő feltételekkel piaci ár tőkeinstrumentumok a cégnek növekednie kell... ha a szervezet átértékeli a vállalatba történő pénzügyi befektetést az aktuális piaci értéken, ami... megegyezik a többletbefektetés nagyságával, hiszen a piaci érték a teljes aggregátum figyelembevételével alakul ki. .. és a piaci érték tényleges változásának költségei pénzügyi befektetés lesz... a piaci érték későbbi növekedésének mértéke. A szervezet befektető a...
... (hurrikán következményei). A Bizottság az ilyen berendezések átlagos piaci értékét a jelenlegi...
Az említett Törvény elfogadja a természetben nem létező piaci értékét... és piac tőkésítés van, de piaci érték és piaci össz gazdasági érték... piaci érték, amely nem létezik a való világban; a második nagyon kétes befektetési érték...
És feltételek valós értékés az ilyen tárgyak piaci értéke, a helyettesítés jogellenessége... átlaguk piaci ár a nem létező piaci érték fogalma az összehasonlító módszerek alkalmazásának ajánlásakor... a kifejezés kerülendő. A „piaci érték” kifejezés tudománytalan volta miatt és... valamint az ilyen tárgyak valós értéke és piaci értéke kifejezések, az ajánlattétel során a nem létező piaci érték fogalmával való helyettesítésének jogellenessége... módszerek alkalmazása...
Üzleti." A természetben nem létező „piaci érték” kifejezést kitartóan ráerőltetik az értékbecslőkre... Mindeközben ma javasolt az ingatlanok nem létező piaci értékének mutatóit a megállapított... mutatókkal párhuzamba állítani. a piaci érték meghatározásának napján ezer rubel / normál óra; ... D. Vállalkozás piaci értékének és piaci árának meghatározására szolgáló standard jövedelemmódszer (... képlet a vállalkozások gazdaságilag valós piaci értékének meghatározásához E-mail cím az Interneten ...
Az ellenőrzés során az adóhatóságok elrendelték az ingatlanok piaci értékének vizsgálatát, amely szerint az... 804 millió rubel. és a piaci érték volt. Ebben az összegben rendeltek ki az adófelügyelők vizsgálatot, melynek megállapítása szerint az épületek forgalmi értéke meghaladta a...-i eladási árat és a vizsgált ingatlan forgalmi értékére vonatkozó információk alapján, ha figyelembe véve a...
És a vizsgált ingatlan forgalmi értékére vonatkozó információk alapján, ha figyelembe vesszük...
E szövetségi törvény alkalmazásában az értékelési tárgy piaci értéke a legvalószínűbb... .02. 2017 A szerző megjegyzése: az értékelés tárgyának piaci értéke, ellentétben a...
A moszkvai irodapiac elemzése során három, 2003 októberében eladásra kínált, összehasonlítható ingatlant választottak ki. Az összehasonlítható tulajdonságok jellemzőit az alábbi táblázat mutatja be.
| Jellemzők | 1. számú objektum | 2. számú objektum | 3. számú objektum |
Elhelyezkedés |
m. Taganskaya, st. Taganskaya | ||
Helyiségre átruházható jog |
Tulajdonjog | Tulajdonjog | Tulajdonjog |
Építés éve |
|||
Teljes terület nm. |
57,5 | 80 | 82,5 |
Hasznos terület, nm. |
57,5 | 80 | 82,5 |
Funkcionális cél |
Hivatal | Hivatal | Hivatal |
Közlekedési elérhetőség |
10 olvadáspont. | 5 op. | 5 op. |
| 1. emelet | 1. emelet | 1. emelet | |
| 3 | 5 | 4 | |
Külön bejárat elérhető |
Nem | Van | Van |
| Munkafeltétel | Európai kikészítés | Normál javítás | |
Információforrás |
"MIAN", tel. 974-62-12 | www.win.izrukvruki.ru, tel. 713-51-63 | www.domailudi.ru |
A jogi státusz minden összehasonlítható objektum esetében azonos, és megfelel az értékelt objektumnak, ami nem igényli az Objektum átruházott jogainak módosítását. A valós ügyletek áraira vonatkozó adatok hiánya miatt a számítások során ajánlati árakat használtak, így az értékesítés idejére, az értékesítési feltételekre és a tranzakció finanszírozására sem szükséges korrigálni.
Az összehasonlítható objektumok árait paramétereik figyelembevételével az alábbiak szerint módosítottuk:
P0 - egy hasonló tárgy négyzetméterenkénti kezdeti költsége (ajánlati ár);
Rcorr - egy hasonló tárgy négyzetméterenkénti korrigált költsége;
P1, P2, P3, P4, P5, P6, P7, P8 - módosítások az elhelyezkedéshez, az alkudozáshoz, a közlekedési megközelíthetőséghez, a helyiségek épületben való elhelyezkedéséhez, a helyiségek területéhez, a kényelem érdekében bekötőutak, külön bejárat meglétére, a műszaki állapot objektumra.
Helyreigazítás. Az ingatlan elhelyezkedése az értékét meghatározó tényező. Helykorrekciót vezetünk be, ha különböző területi-gazdasági zónákon belül hasonló objektumokat választunk ki, esetünkben nem.
Kiigazítás alkudozáshoz. Az objektumok kínálati árai eltérnek a nem lakáscélú helyiségek másodpiacán lebonyolított valós ügyletek áraitól, amelyek általában több helyen fordulnak elő. alacsony árak. A vezető ingatlancégek adatai alapján az ajánlati árak 5-10%-kal térnek el a tényleges tranzakciók árától. A módosítás 5%-ban kerül meghatározásra.
Közlekedési elérhetőség beállítása. A közlekedési elérhetőség korrekcióját a páros értékesítési módszerrel határoztuk meg. Az alábbiakban közöljük a módosítások nagyságát a helyiség közlekedési megközelíthetőségétől függően. Nálunk a módosítást bevezetik.
| Közlekedési elérhetőség | Módosítások összege, % | |
| 5 perc p. | 15, 20 perc p. | 2% |
| 5 perc p. | 10, 15 perc szállítás | 5% |
Kiigazítás a helyiségek elhelyezéséhez az épületben. Az épületben található helyiségek elhelyezkedéséhez igazodó kiigazítást a páros értékesítés módszere határozta meg. Az alábbiakban a módosítások mérete látható az épületben lévő helyiség helyétől függően.
Területkorrekció. A területkiigazítást a páros értékesítési módszerrel határoztuk meg. Az alábbiakban látható a módosítások mérete a helyiség területétől függően.
Kiigazítás a bekötőutak kényelméért. A bekötőutak kényelmét szolgáló kiigazítást olyan esetekben vezetnek be, amikor a vizsgált és az összehasonlítható objektumok jellemzői e paraméter szempontjából eltérőek. Nálunk a módosítást bevezetik.
A szakértők ötfokú skálán számítják ki a bekötőutak kényelmét:
5 pont - a létesítmény főutcáról gépjárművel megközelíthető, parkolási lehetőség biztosított;
4 pont - hozzáférés az autók és teherautók nem a főutcáról, parkoló;
3 pont - a gépjárművek behajtása korlátozott járműforgalmú utcákon történik, a parkolás nehézkes;
2 pont - autók bejutása nehézkes, a legközelebbi parkoló 10 percre van. gyalog.
A módosítást a nem lakáspiaci piaci információk elemzése alapján határozták meg a szakértők, így az 1 pontos pontszám csökkenést 2%-os értékcsökkenés jellemzi.
Külön bejárat meglétének módosítása kerül bevezetésre, mert a külön bejárat megléte megnöveli az ingatlan költségét. A módosítást a szakértők 3%-os szinten határozták meg.
Korrekció a műszaki állapothoz (kidolgozás szintje).Építőipari cégek honlapjain közzétett adatok, valamint javító- és építőipari szervezetek munkatársaival folytatott beszélgetések alapján, mint például a „Marathon” tel. 964-44-38, "Promstroy 1" tel. 367-56-31, "Marsall" tel. 155-39-59, Holding kereskedés tel. 119-50-13, „Elsőbbségi” tel. 749-98-05, a helyiségek műszaki állapota és befejezettségi szintje (a munka összetétele és bonyolultsági foka szerint) a következő kategóriákba sorolható:
Európai kikészítés (modern kivitelezés helyiségek az európai szabványok követelményeinek megfelelően, a legújabb felhasználásával építési technológiákés jelenleg a legjobb befejező anyagok). Az ilyen típusú javítások költsége (beleértve a befejező anyagokat is) 150 és 200 dollár között mozog 1 négyzetméterenként.
Normál javítás(teremdekoráció klasszikus technológiákkal és modern anyagokkal). Az ilyen típusú javítások költsége (beleértve a befejező anyagokat is) 100-150 dollár lesz 1 négyzetméterenként.
Munkafeltétel(több éve történt lakásfelújítás).
Kozmetikai javítást igényel(kisebb hibák jelenléte a helyiség kivitelezésében). A helyiségek működőképessé tételét szolgáló javítások költsége (beleértve a befejező anyagokat is) 50-100 dollár 1 négyzetméterenként.
Kozmetikai javítást igényel elemekkel tőkemunkák
(bármilyen (padló, fal, mennyezet) burkolat teljes vagy részleges hiánya. A helyiség működőképes állapotba hozását célzó javítások költsége (beleértve a befejező anyagokat is) 150-200 dollár 1 négyzetméterenként.
Kívánt jelentős felújítás
(padló-, fal- és mennyezetburkolat hiánya). A helyiségek működőképessé tételének javítási költsége (beleértve a befejező anyagokat is) 200-300 dollár 1 négyzetméterenként.
| Jellemzők | 1. számú objektum | 2. számú objektum | 3. számú objektum | Az értékelés tárgya |
Elhelyezkedés |
m. Paveletskaya, Ozerkovskaya rakpart. | m. Kurskaya, st. Zemlyanoy Val 14/16 | m. Taganskaya, st. Taganskaya | m. Petrovskaya, Petrovskaya u., 7. épület |
Funkcionális cél |
Hivatal | Hivatal | Hivatal | Hivatal |
Teljes terület nm. |
57,5 | 80 | 82,5 | 126 |
| $150 000 | $255 000 | $247 500 | ||
1 négyzetméter terület költsége, dollár. |
$2 609 | $3 188 | $3 000 | |
Helykorrekció ( P1) |
0% | 0% | 0% | |
Alkukorrekció ( P2) |
-5% | -5% | -5% | |
Közlekedési elérhetőség |
10 olvadáspont. | 5 op. | 5 op. | 10 olvadáspont. |
Közlekedési hozzáférhetőség beállítása ( P3) |
0% | 0% | 0% | |
A helyiségek elhelyezkedése az épületben |
1. emelet | 1. emelet | 1. emelet | 1. emelet |
Helyreigazítás az épületben lévő helyiségek elhelyezkedésére ( P4) |
0% | 0% | 0% | |
Terület korrekció ( P5) |
-2% | -2% | -2% | |
A bekötőutak kényelme pontokban |
3 | 5 | 4 | 5 |
Kiigazítás a bekötőutak kényelmesebbé tétele érdekében ( P6) |
4% | 0% | 2% | |
Külön bejárat elérhető |
Nem | Van | Van | Van |
Jelenlét (hiányzás) korrekciója ( P7) |
3% | 0% | 0% | |
Általános százalékos kiigazítás |
0% | -7% | -5% | |
A helyiségek műszaki állapota, kidolgozottság |
Munkafeltétel | Európai kikészítés | Normál javítás | Normál javítás |
Állapothoz igazítás, dollár 1 négyzetméterenként. m. ( P8) |
150 | -100 | 0 | |
Korrigált költség 1 nm, dollár/nm. |
$2 759 | $2 864 | $2 850 | |
Költsége 1 nm. Értékelési tárgy, dollár/nm. |
$2 824 |
Az ingatlan piaci értékének jövedelemszemléletű meghatározása az elvárás elvén alapul. Ennek az elvnek megfelelően a tipikus befektető, vagyis az ingatlan vásárlója vásárolja meg az ingatlant, annak reményében, hogy a használatból jövő bevételhez jut. Tekintettel arra, hogy a befektetés nagysága és a befektetési tárgy kereskedelmi célú felhasználásából származó haszon között közvetlen kapcsolat áll fenn, az ingatlan értékét az általa generált jövedelem megszerzéséhez fűződő jogok értékében határozzák meg, más szóval: Az ingatlantárgy értéke az értékelés tárgya által generált jövőbeni bevétel aktuális értéke.
A bevételi megközelítés előnye a költséges ill összehasonlító megközelítések az, hogy nagymértékben tükrözi a befektető elképzelését az ingatlanról, mint bevételi forrásról, vagyis az ingatlannak ezt a minőségét veszik figyelembe fő árképzési tényezőként. A jövedelmi megközelítés fő hátránya, hogy a másik két megközelítéssel ellentétben előrejelzési adatokon alapul.
Az értékelési eljárás szakaszai ebben a megközelítésben:
* A becsült területek bérbeadásából származó jövõbeli bevétel elõrejelzésének elkészítése a birtoklási idõszakra, és a kapott adatok alapján a potenciális bruttó jövedelem (GPI) meghatározása.
PVD - azt a maximális bevételt jelenti, amelyet az értékelt ingatlan a terület 100%-os kihasználásával képes generálni, anélkül, hogy figyelembe vennénk minden veszteséget és kiadást. A PPV a vizsgált ingatlan területétől, a megállapított bérleti díjtól függ, és a következő képlet alapján kerül kiszámításra: 
Ast - átlagos árfolyam az értékelési tárgy bérbeadása,
S - az értékelési objektum területe.
* A helykihasználásból és a bérleti díj beszedéséből származó veszteségek piacelemzés alapján történő meghatározása, a tényleges bruttó bevétel kiszámítása.
Általános szabály, hogy a tulajdonos hosszútávú nem tudja az épület területének 100%-át tartósan bérbe adni. A bérleti díjak veszteségei az ingatlan alulkihasználtsága és a gátlástalan bérlők általi bérleti díj elmulasztása miatt keletkeznek.
A jövedelemtermelő ingatlan bérlői kihasználatlanságának mértékét az alulkihasználtsági együttható jellemzi, amelyet a bérelhető terület és a teljes bérbeadandó terület aránya határoz meg. A bérelt terület és az összes bérelhető terület arányát kihasználtsági tényezőnek nevezzük. Az ingatlanpiac különböző szegmenseire jellemző piaci kihasználtsági ráták vannak.
Így a kihasználatlan terület miatti veszteség összegét vagy piaci adatok alapján határozzák meg, vagy arra számítják konkrét ingatlan képlet szerint:
KNI - kihasználatlansági együttható;
Kn azon bérleti díjköteles területek aránya, amelyeknél év közben bérlőváltás történik;
nc - az év átlagos időtartama, amely ahhoz szükséges, hogy új bérlőket találjanak a régi bérlők távozása után;
na- teljes szám bérleti időszakok évente.
Az így kapott alulkihasználtsági együttható értéke azt a PVD-részesedést fejezi ki, amely egy adott ingatlan összes kijelölt területének 100%-os bérbeadásának lehetetlensége miatt veszett el. Ezért szükség van a PVD beállítására helykihasználási tényező (Kz), amelynek meghatározása a következő:
A bérleti díj teljes beszedésének lehetetlensége tipikus piaci helyzetet jelent, amikor mindig akadnak gátlástalan bérlők, akik a helyiség elhagyásakor nem fizetik ki a bérleti díj hátralékát. A bérleti díj elmulasztásából származó jövedelem csökkenésének mennyiségi kifejezése a nem fizetésből származó bevételkiesés együtthatója (kifizetési hiány együtthatója) (Kn), amelyet a tulajdonosok nem fizetésből származó átlagos veszteségére vonatkozó információk alapján határoznak meg. -a bérlők által adott típusú helyiségek után fizetendő bérleti díj, amely a potenciális bruttó bevétel százalékában van kifejezve.
És így, begyűjtési arány (Ks)így lesz: Tehát a tényleges bruttó jövedelem (DVI) kiszámítása a következő képlet segítségével történik:
Megjegyzendő, hogy a fenti módon kiszámított DVD-hez a bérleti díjakon kívül az ingatlan üzemeltetéséből származó egyéb bevételt is hozzá kell adni, pl. további szolgáltatások- mosoda, gépkocsi parkolás, vagyis az egyéb bevételek között többletforrás is szerepelhet, melynek bevétele az ingatlan rendeltetésszerű használatához köthető.
* Az értékelt ingatlan üzemeltetési költségeinek számítása, amely a tényleges karbantartási költségek és/vagy az adott piacon jellemző költségek elemzésén alapul.
A működési költségek (OC) a létesítmény normál működésének biztosításához szükséges kiadások, amelyek közvetlenül kapcsolódnak a tényleges bruttó bevételhez.
A működési költségeket általában három csoportra osztják:
- feltételesen állandó;
- feltételes változók;
- csere költségek.
A feltételesen fix költségek közé tartoznak azok a kiadások, amelyek nagysága nem függ a létesítmény üzemi leterheltségének mértékétől és a nyújtott szolgáltatások színvonalától. Általában ebbe a csoportba tartoznak:
- tulajdon adó;
- biztosítási díjak (vagyonbiztosítási befizetések);
- földre vonatkozó kifizetések;
- a változó költségek egyes elemei, amelyek ténylegesen állandóak.
A feltételesen változó ráfordítások közé tartoznak a ráfordítások, amelyek mértéke a létesítmény üzemi terhelésétől és a nyújtott szolgáltatások színvonalától függ. Ez a csoport általában a következő költségeket tartalmazza:
- segédprogramok;
- aktuális javítási munkákra;
- bér kiszolgáló személyzet;
- a béreket terhelő adók;
- tűzvédelem és biztonság;
- reklámra és következtetésre bérleti szerződések;
- konzultációra és jogi szolgáltatások;
- a menedzsment számára;
- más költségek.
A csereköltségek az épület gyorsan leromló szerkezeti elemeinek időszakos cseréjének költségei. Általában ezek az elemek a következők:
- tetőfedés, padlóburkolat, belső ill külső befejezés, ablak és ajtótömések, hardver, valamint egyéb szerkezeti elemek rövid időszak szolgáltatások;
- szaniter berendezések és elektromos szerelvények;
- külső tereprendezés elemei - gyalogutak, bekötőutak, parkolók, tereprendezés és kis építészeti formák.
Ennek a költségcsoportnak az épület normál üzemeltetésével járó üzemeltetési költségekbe való beszámítása abból a feltételezésből fakad, hogy a tulajdonos az ingatlant olyan szinten fogja üzemeltetni, amely megfelel a vonatkozó előírásoknak és szabványoknak. ebből a típusból ingatlan.
Így a becsült működési költségeket levonjuk a tényleges bruttó bevételből, és az eredmény a nettó működési bevétel.
* A nettó működési bevétel átszámítása az objektum aktuális értékére többféle módon, a választott értékelési módszertől függően.
Egy objektum aktuális értékének a nettó működési bevétel alapján történő meghatározásához két módszer használható:
- a jövedelem közvetlen tőkésítésének módja;
- a tőkemegtérülési rátán alapuló tőkésítési módszer:
- számítási modelleken alapuló kapitalizációs módszer;
- diszkontált cash flow módszer.
Ezek a módszerek azon az előfeltevésen alapulnak, hogy az ingatlan értékét az határozza meg, hogy az értékelt ingatlan mennyire képes a jövőben bevételt generálni. Mindkét módszernél az ingatlan jövőbeli bevételét az ingatlanra jellemző kockázati szint figyelembevételével számítják át annak értékére. Ezek a módszerek csak abban különböznek, ahogyan a bevételi forrásokat átalakítják.
Közvetlen nagybetűs módszer- egy jövedelemtermelő tárgy piaci értékének meghatározására szolgáló módszer, amely az első év legjellemzőbb jövedelmének közvetlen értékké alakításán alapul, elosztva azt a piaci adatok elemzése alapján kapott kapitalizációs együtthatóval. nettó bevétel és az értékelt tárgyhoz hasonló, piackitermelés módszerével nyert vagyonérték.
Ebben az esetben nem kell értékelni a jövedelemváltozások időbeli alakulását, és a tőkésítési mutató értékelésekor nem kell külön figyelembe venni annak összetevőit: a tőke megtérülési rátáját és a megtérülési rátát. Feltételezzük, hogy mindezen trendek és összetevők szerepelnek a piaci adatokban. A közvetlen tőkésítési módszer nyugati klasszikus változata, amelyben a kapitalizációs együtthatót a piaci tranzakciókból vonják ki, gyakorlatilag lehetetlen orosz körülmények között alkalmazni az információgyűjtés nehézségei miatt (leggyakrabban a tranzakciók feltételei és árai bizalmas információk ). Ennek alapján a gyakorlatban algebrai módszerek alkalmazása szükséges a kapitalizációs mutató felépítéséhez, biztosítva külön értékelés tőkemegtérülési ráták és megtérülési ráták.
Megjegyzendő, hogy a közvetlen tőkésítés módszere olyan meglévő eszközök értékelésére alkalmazható, amelyek az értékelés időpontjában nem igényelnek jelentős javítási vagy rekonstrukciós tőkebefektetést.
- egy jövedelemtermelő tárgy piaci értékének meghatározására szolgáló módszer, amely az összes cash flow-nak a hátralévő időszakban keletkezett „valódi pénz egyenlegévé” történő átalakításán alapul. gazdasági élet, értékre úgy, hogy az alternatív kockázati szintekkel rendelkező befektetések piacáról kivont tőkemegtérülési rátával diszkontálják azokat az értékelés időpontjára.
A tőkemegtérülési rátán alapuló tőkésítési módszer formai (matematikai) szempontból két változata van:
diszkontált cash flow módszer- tőkemegtérülési rátán alapuló tőkésítési módszer, amelyben a piaci érték meghatározásához a tőkemegtérülési rátát diszkontrátaként alkalmazva az értékelt eszköz minden egyes működési évének pénzáramát külön diszkontálják, majd összegezve, beleértve a tartási időszak végén történő viszonteladásból származó cash flow-t.
számítási modelleken alapuló kapitalizációs módszer- a tőkemegtérülési rátán alapuló tőkésítési módszer, amelyben a legtöbb tipikus jövedelem az első évet a bevételek és a kapott érték formalizált számítási modelljei segítségével konvertálják át értékké, a jövőbeni változás tendenciáinak elemzése alapján.
A diszkontált cash flow módszert akkor alkalmazzuk, ha:
- A jövőbeni áramlások várhatóan jelentősen eltérnek a jelenlegitől;
- Vannak adatok, amelyek igazolják a jövőbeni áramlások nagyságát Pénz ingatlanból;
- A bevételek és kiadások szezonálisak;
- A vizsgált ingatlan egy nagy, többfunkciós kereskedelmi létesítmény;
- Az ingatlan építés alatt áll, vagy éppen épült és üzembe helyezés (vagy üzembe helyezés) folyamatban van.
A számítási modelleken alapuló nagybetűsítési módszert akkor kell alkalmazni, ha:
- A bevételi források hosszú ideig stabilak, és jelentős pozitív értéket képviselnek;
- A bevételi források egyenletes, mérsékelt ütemben nőnek.
Tekintettel arra, hogy az Értékelési Objektum nem igényel tőkét javítási munkálatok, valamint a piacon meglévő trendek figyelembevételével kereskedelmi ingatlan Moszkvában megjósolhatók a vizsgált ingatlan bérbeadásából származó, zökkenőmentesen, jelentéktelen mértékben változó bevételi források, ami lehetővé teszi a számítási modelleket használó tőkésítési módszer (a továbbiakban: jövedelemtőkésítési módszer) alkalmazását az ingatlan átszámítására. a várható bevételt a jelenlegi értékre.
A POTENCIÁLIS BRUTTÓ JÖVEDELEM MEGHATÁROZÁSA
A potenciális bruttó bevétel kiszámítása a hasonló ingatlanok jelenlegi bérleti díjainak elemzése alapján történik ( piaci árfolyamok bérlés).
Az irodaterületek bérleti díjainak tanulmányozása a évi adatok alapján készült elektronikus adatbázisok a „Kézről kézre” újság, a moszkvai ingatlanügynökségek internetes oldalai stb.
| Jellemzők | Az értékelés tárgya | 1. számú objektum | 2. számú objektum | 3. számú objektum | 4. számú objektum |
Információforrás |
Vállalat " Új város", tel. 771-72-80 | Invest Real Company, tel. 787-71-95 | "Ingatlan és árak" magazin 36. szám, tel. 915-56-53 | "New City" cég, tel. 363-26-38 | |
Elhelyezkedés |
m. Petrovskaya, Petrovskaya u., 7. épület | m. Paveletskaya, Ozerkovskaya rakpart. | m. Taganskaya, st. V. Radishchevskaya | m. Taganskaya, st. M. Kommunisticheskaya, 21 | m. Taganskaya, st. Taganskaya |
Teljes terület nm |
126,0 | 220,0 | 205,0 | 500,0 | 160,0 |
A bekötőutak kényelme pontokban |
5 | 4 | 4 | 4 | 5 |
Közlekedési elérhetőség |
10 olvadáspont. | 10 olvadáspont. | 3 op. | 10 olvadáspont. | 10 olvadáspont. |
A helyiségek elhelyezkedése az épületben |
1. emelet | 2. emelet | 2. emelet | 2. emelet | 2. emelet |
A helyiségek befejezettségének szintje |
Normál javítás | munkafeltétel | szabványos javítás | munkafeltétel | eurós befejezés |
Bérleti díj, dollár/m2/év |
- | 480 | 530 | 475 | 570 |
Kiigazítás a területi különbségekhez, % |
- | 0% | 0% | 2% | 0% |
Helyreállítás az épületben, % |
- | 3% | 3% | 3% | 3% |
Kiigazítás a bekötőutak kényelmessége érdekében, % |
- | 2% | 2% | 2% | 0% |
Közlekedési elérhetőség kiigazítása, % |
- | 0% | 0% | 0% | 0% |
Kikészítési szint beállítása, százalékban |
- | 10% | 0% | 10% | -5% |
Teljes százalékos korrekció, % |
- | 15% | 5% | 17% | -2% |
Korrigált bérleti díj, USD/m2/év |
$556 | $552 | $557 | $556 | $559 |
Így az Értékelő Ingatlan bérleti díja a kiválasztott objektumok átlagos bérleti díjaként kerül meghatározásra, a módosítások figyelembevételével kiigazítva és (kerekítve) 556
dollár/nm/év.
A piacelemzés azt mutatja, hogy a „B” osztályú irodaterületek átlagos bérleti díja áfa nélkül 490 dollár négyzetméterenként. m évente, „C” osztályú irodaterület áfa nélkül 297 USD négyzetméterenként. m évente (az elemzésben bemutatott tartomány maximális határát vettük figyelembe, figyelembe véve az Értékelési Objektum elhelyezkedését), Ahonnan az átlagos bérleti díj a „B” osztály, ill. A „C” irodák négyzetméterenként 400 dollárba kerülnek (lekerekítve). m évente.
A jelen Jelentésben bemutatott besorolásnak megfelelően az értékelt ingatlan a „B” és „C” osztályú irodák között köztes helyet foglal el, és az értékelt Ingatlanra számított bérleti díj, ÁFA és üzemeltetési költségek nélkül, körülbelül 418 USD lesz. négyzetméterenként m évente. Ez a tény jelzi a kiválasztott összehasonlítható objektumok helyességét és egy bizonyos érték további felhasználásának lehetőségét a számításokban.
A TELEPHELYI KIÁLLÍTÁSI IDŐBŐL (ALULTERHELÉSBŐL) SZÁRMAZÓ LEHETSÉGES VESZTESÉGEK ÉS RÖVID BÉRBESZEDÉS VESZTESÉGEK MEGHATÁROZÁSA
A vizsgált helyiségekre az alulhasználati együttható 8,3% lesz, amelyet azon az alapon határoznak meg, hogy a bérbeadó egy hónapot bérlő kereséssel tölt (1/12 x 100%) = 8,3% vagy 0,083 részesedésben. Így a terhelési tényező ( Kz) = 1 - 0,083 = 0,92
.
A kialakult gyakorlat szerint bérleti díjak előre fizetik (előlegben), ezért a beszedési együttható (Kc) 1,0.
MŰKÖDÉSI KÖLTSÉGEK MEGHATÁROZÁSA
Az átlagos éves működési költségek számítását az alábbi táblázat mutatja be. A Megrendelő által megadott kezdeti adatok.
| Szolgáltatások listája | A tulajdonos által fizetett éves átlagos költség (ÁFA-val) |
Ingatlanadó, dörzsölje. |
69 399 RUB |
Tűzvédelmi berendezések karbantartása. riasztó, dörzsölje. |
10 768 RUB |
Klíma és szellőztető rendszerek karbantartása, dörzsölés. |
19 137 RUB |
Tűzjel továbbításának karbantartása rádiócsatornán keresztül, dörzsölje. |
751 dörzsölje. |
Beléptető és videó megfigyelő rendszerek karbantartása, dörzsölés. |
3280 RUB |
Fűtés, dörzsölés. |
23 194 RUB |
Hideg és meleg víz, dörzsölje. |
3568 RUB |
Helyiségek takarítása, dörzsölés. |
53 525 RUR |
Biztonsági szolgáltatások, dörzsölje. |
53 525 RUR |
Teljes éves átlag működési költségek, dörzsölje. |
237 147 RUB |
Összesen, átlagos éves működési költség, dollár/nm/év |
$62 |
Azt is figyelembe kell venni, hogy a modern körülmények között a tulajdonosok általában nem pótalapot képeznek, hanem a teljes összeget készpénzes költségek szükség esetén egy összegben fizetik ki. Erre a következtetésre a tulajdonosokkal folytatott beszélgetések eredményeként került sor nem lakóépületekés helyiségek.
A NETTÓ MŰKÖDÉSI BEVÉTEL MEGHATÁROZÁSA ÉS A PIACI ÉRTÉK KISZÁMÍTÁSA JÖVEDELEM MÓDSZERÉVEL
A jövedelemtőkésítés módszere az ingatlan értékének meghatározása az éves (vagy átlagos éves) nettó működési bevétel (NOI) folyó értékre való átváltásával.
Az alapvető számítási képlet a következő:
A tőkésítési együtthatót a telek értékének meghatározása során számított fejlesztések aktiválási együtthatójával egyenlőnek kell tekinteni.
| Index | Jelentése |
Az értékelési objektum területe ( S), négyzetméter |
126,0 |
Béreljen ( Autca), dollár/nm/év |
$556 |
Potenciális bruttó jövedelem ( PVD) , dollár/év |
$70 056 |
Szoba foglaltsági tényező ( K z) |
0,92 |
Befizetési arány ( K s) |
1,00 |
Tényleges bruttó jövedelem ( DVD), dollár/év |
$64 452 |
Működési költségek ( ER négyzetméterenként), dollár/negyedév/év |
$62 |
Az értékelési objektum működési költségei ( ER), dollár/év |
$7 812 |
Nettó működési bevétel ( CHOD kb), dollár/év |
$56 640 |
Tőkésítési arány |
16,63% |
Az ingatlan piaci értéke ( V), dollár |
$340 589 |
Az ingatlan piaci értéke(V) , dörzsölés . |
10 297 708 dörzsölje. |
A három megközelítést alkalmazó értékelés eredményeként az alábbi táblázatban bemutatott adatok születtek.
Az eredményeket a hierarchiaelemzési módszerrel (HAM) egyeztetjük.
A hierarchiaelemzés módszere egy szisztematikus eljárás a probléma lényegét meghatározó elemek hierarchikus ábrázolására. Ez abból áll, hogy a problémát egyszerűbb komponensekre bontják (bontják), és az értékelő szekvenciális ítéleteit tovább feldolgozzák páros összehasonlítások alapján.
Ennek az értékelésnek a céljaira a következő egyezési kritériumokat használják:
A. A tényleges szándékok tükrözésének képessége potenciális befektetőés az eladó;
B. Az elemzés alapjául szolgáló adatok típusa, minősége, terjedelme;
B. Az alkalmazott módszerek paramétereinek képessége a piaci ingadozások figyelembevételére;
D. Figyelembe vétel képessége sajátos jellemzők tárgy, befolyásolva annak értékét.
Miután az eredmények egyeztetésének problémáját hierarchia formájában ábrázoltuk, végrehajtjuk következő sorozat akciók:
* A kritériumok prioritásait páronkénti összehasonlítással határozzuk meg. Ehhez egy fordítottan szimmetrikus mátrixot készítenek, és egy arányskálát használnak a páronkénti összehasonlításhoz. A páronkénti összehasonlítást az egyik elem dominanciája alapján végezzük a másikkal szemben. Ezeket az ítéleteket egész számokban fejezzük ki a következő skála segítségével:
* Ezután minden kritériumhoz a súlyt a következő képlet határozza meg: W ij = (Paij)1/n. ahol aij a kritérium fontossága (index)
* A kapott súlyokat normalizáljuk: W ij = W ij / W. Az így kapott értékek az egyes kritériumok súlyainak végső értékét jelentik.
* A leírt eljárás az egyes alternatívák prioritásainak meghatározására minden kritérium esetében folyamatban van. Így az egyes alternatívák súlya meghatározásra kerül.
* Az egyes alternatívák végső súlyait kiszámítjuk, amelyek megegyeznek az árazási tényezők súlyainak és az alternatívák megfelelő súlyainak szorzatával az egyes tényezőkhöz.
Az értékelési tárgy piaci értékének meghatározásához szükséges súlyozási együtthatók kiszámításának eredményeit a jelen Jelentés 4. számú melléklete tartalmazza.
| értékelési megközelítések | ár | súlyegyüttható | korrigált költség | ||
költség megközelítés |
10 607 714 RUR | 0,2 | 2 121 543 RUB | ||
összehasonlító megközelítés |
10 758 339 RUR | 0,4 | 4 303 336 dörzsölje. | ||
jövedelmi megközelítés |
10 297 708 dörzsölje. | 0,4 | 4 119 083 dörzsölje. | ||
Teljes piaci érték: |
10 543 962 RUB. | ||||
Célszerű a kapott értéket a legközelebbi ezer rubelre kerekíteni:
Az Ingatlan piaci értéke (20 százalékos általános forgalmi adóval együtt) (kerekítve):
10 544 000 (tízmillió-ötszáznegyvennégyezer rubel) vagy
a Bank of Russia árfolyamán az értékelés napján (30,235 rubel / 1 USD)
348 735 (háromszáznegyvennyolcezer-hétszázharmincöt amerikai dollár).
