Minden ember életében előfordulnak olyan helyzetek, amikor szükség lesz egy meglévő ingatlan értékbecslésére. Mi ez, és milyen módon és módszerekkel hajtják végre a lakóingatlanok és a kereskedelmi ingatlanok értékbecslési eljárását?
Az ingatlanértékelés a közgazdasági szótárban meghatározottak szerint számítási folyamat a tárgy piaci vagy egyéb értéke, amely ingatlanra vagy az értékelt tétellel kapcsolatban felmerülő bizonyos típusú jogokra vonatkozik. Az értékelési folyamat általában abból áll, hogy meghatározzák a tulajdonjog vagy az értékelt ingatlanhoz kapcsolódó egyéb jogok, például bérleti vagy használati jogok tárgyi értékét.
Összességében több értéktípus is alkalmazható az értékelési tevékenységekre. Négy van belőlük:
Így minden értéktípus eltérő megközelítést alkalmaz az értékeléshez, és különbözik valós értékükben. A legmagasabb árak piaci opció, a legalacsonyabb lehet kataszteri és felszámolási érték... Ebben az esetben az első egy meglehetősen fix érték, a második pedig a létesítmény élettartamától vagy a felmerülő helyzetektől függ, amelyek arra kényszerítik a tulajdonost, hogy a meglévő ingatlant felszámolási értéken elidegenítse.
Leggyakrabban azok használják, akik szakmai tevékenységük során ingatlantárgyak értékelésében vesznek részt három alapvető módszer az ingatlanértékelés eredményeinek egyeztetésére, amelyek mindegyike független elvekre épül.
A „nyereséges” elnevezés mellett ezt a megközelítést gyakran „margin”-nak is nevezik, ami „nyereséges”. A jövedelemmódszerrel történő elszámolásnál két módszer alkalmazható:
Többféle módszer is létezik, amelyek szerint az ingatlanértékelési eljárás a választott megközelítés figyelembevételével zajlik. A piaci értéket legteljesebben tükröző és legnépszerűbb módszerek közé tartozik értékesítési összehasonlítási módszer
.
Az értékesítési összehasonlítás módszerének alapja a statisztikai adatok és annak a piaci szegmensnek az elemzése, amelyben az értékelendő tárgy található. Az értékelési módszertan több szakaszból áll:
A következő, az ingatlanok értékének számításakor is meglehetősen elterjedt módszer az jövedelemtőkésítési módszer
... Ennek lényege, hogy az éves nettó működési bevételt valós pénzértékben korrelálva számítják ki az értéket. A számítások során számos tényezőt alkalmaznak.
Tőkésítési arány, amely képes tükrözni az adott év potenciális bevételét, az objektum árától függően. Van egy másik fontos mutató is - a tőke megtérülési rátája. Ez a mutató egy százalékos kamatláb, amelynek értéke a kezdeti befektetés összegéből visszaadható források relatív összegét tükrözi. Ez az arány két összetevőből áll, amelyek közül az egyik a kapott bevételt, a másik pedig a befektetett pénzeszközök megtérülési szintjét határozza meg.
Ennek a módszernek az alkalmazása esetén a számított megtérülési ráták megszerzéséhez három, az azokat kidolgozó közgazdászokról elnevezett módszer alkalmazható:
Az egyik legkompetensebb és legésszerűbb videó a témában. Jevgenyij Anatoljevics Osintsev ügyvéd az értékbecslő szakmáról és az ingatlanértékelés sok érdekes gyakorlati vonatkozásáról mesél.
Megközelítés Az értékelés értékelési módszerek összessége, amelyeket egy közös módszertan egyesít. Módszer Az értékelés olyan eljárások sorozata, amely egy adott módszerhez tartozó információs anyag alapján lehetővé teszi az értékelési objektum értékének meghatározását valamelyik értékelési megközelítésen belül.
Minden ingatlan értékelés alapja három klasszikus megközelítés: jövedelmező, összehasonlítható és költséges... Mindegyik megközelítés az objektum speciális jellemzőit hangsúlyozza.
Jövedelem megközelítés.
A bevételi megközelítés fő gondolata, hogy az ingatlan ára attól függ, hogy milyen bevételt hozhat a jövőben. Ilyen bevételek:
Ingatlanok üzemeltetéséből származó bevétel;
Ingatlan viszonteladásából származó bevétel (visszaváltás).
A bevételi megközelítés alkalmazása során használt kulcsfogalmak a nettó működési eredmény fogalmai ( CHOD) és nagybetűsítési arány ( K k).
Általában a jövedelemszemlélet alapja egy egyszerű, jól ismert képlet: jövedelem ( CHOD) egyenlő a költséggel ( V) szorozva a tőkésítési rátával ( Kk):
Ez viszont azt jelenti, hogy:
A költség egyenlő a bevétellel osztva a tőkésítési rátával. Ez a képlet alapozza meg a jövedelem-megközelítés különböző módszereit:
Jövedelemtőkésítési módszer (ICM);
A diszkontált cash flow módszer ( TIRP).
Ebben az esetben az értékbecslő feladata mindenekelőtt a nettó működési bevétel helyes meghatározása ( CHOD) az értékelt ingatlanból.
Jövedelemtőkésítési módszer ingatlanértékelésre akkor használjuk őket, ha a bevétel összege idővel nem változik ( CHOD = konst), a nagybetűs arány ( K k), a bevétel pedig nincs időben korlátozva.
A módszer megértéséhez vegye figyelembe a következő példát.
Olyan ingatlan értékbecsléséhez, amely bevételt ( CHOD) 900 ezer rubel összegben. az értékbecslő talált egy, az értékelthez hasonló tárgyat, amelyet 4000 ezer rubelért adtak el. Az eladott tárgy eredménykimutatása alapján rekonstruálták a CHOD-ját, amely 760 ezer rubelnek bizonyult. Az értékbecslő a fenti (12.1) képlet alapján kiszámította a piaci kapitalizációs rátát:
R = 760/4000 = 0,19 (évi 19%)
Az értékelt objektum költsége egyenlő lesz:
V = 900 / 0,19 = 4737 ezer rubel.
Kedvezményes készpénzes módszer patakok (TIRP) instabil bevételi forrással rendelkező tárgyak piaci értékének meghatározására szolgál. Ez a módszer sokkal pontosabb, mint a jövedelemtőkésítés módszere, de nagy mennyiségű információra és az értékbecslő magasabb képzettségére van szükség, hiszen az infláció, az ingatlanpiaci helyzet, a hitelfeltételek, a fenntartási költségek, a reklámozás stb. figyelembe kell venni.
A diszkontált cash flow módszerrel történő ingatlanértékelés a következő szakaszokból áll:
Az előrejelzési időszak időtartamának kiválasztása;
Pénzforgalmi számítás minden előrejelzési évre;
A leszámítolási ráta kiszámítása a jövőbeli bevételek jelenértékre való átváltásához;
A visszaállítás (értékesítés) költségének kiszámítása;
A piaci érték kiszámítása a diszkontált pénzáramlások összegeként.
A jövedelemszint várható változásainak figyelembevétele érdekében a bevétel beérkezésének időszaka, beérkezésének időpontja, a pénzáramlások diszkontálásának módszere, amely a kamatos kamat fogalmán alapul. Használatához speciális asztalok vannak. Azoknak az olvasóknak, akiket érdekelnek a DDP-módszer részletes tanulmányozása a kamatos kamat függvényei segítségével, érdemes J. Friedman és Nick Ordway munkáit tanulmányozniuk. (Jövedelemtermelő ingatlanok elemzése és értékelése. Case, 1997).
Az ingatlanértékelés az ingatlanpiac egyik fő szakasza. Minden objektumot egyértelműen meg kell értékelni, különféle jellemzők alapján, a négyzetmétertől kezdve. méter és befejezve a terület presztízsszintjével, fejlett infrastruktúrával.
Az értékelés megkezdéséhez fel kell tárni a piacot, a fogyasztói preferenciákat, az egyes ingatlantípusok arányát, vagy inkább kereskedelmi vagy nem kereskedelmi célú tartózkodását.
Az ingatlanértékelés céljai eltérőek lehetnek (tárgy adásvétele, biztosítási és ingatlanviták, ingatlanadózás, beruházási projektek megvalósítása, fedezett hitelek stb.), többféle értéknek felelnek meg. Az ingatlanbecslési munkák megkezdése előtt az értékbecslőnek meg kell határoznia az adott helyzetben alkalmazandó érték típusát. A jelentésnek tükröznie kell az értékelt értéktípust, és indokolnia kell a választást.
Az ingatlanértékelésnek többféle megközelítése létezik: összehasonlító, jövedelmező és költséges.
Jövedelem megközelítés beruházási projektek értékelésére, valamint az önkormányzat és a beruházásba vagy felújításba beruházó magánszemélyek részesedésének kiszámítására szolgál. Azok. az objektumok becsült bevételére alkalmazott megközelítés - az ingatlan értéke megegyezik a használatából származó jövőbeni bevétel értékével. A pénzforrások költsége nemcsak kínálatuk nagyságától függ, hanem biztosításának és megtérülésének feltételeitől is. Ezért az ingatlantárgy vásárlójának, akinek célja a haszonszerzés a használatából, össze kell hasonlítania ingatlanvásárlási kiadásait a tervezett bevétellel. Ha 1 000 000 rubelért vásárolták. az objektum a következő 10 évben 100 000 rubel nyereséget termelhet. évente, ami után teljesen elveszíti értékét, akkor 10 év múlva a vevő már csak a pénzét tudja visszaadni. Ugyanakkor, miután befektette őket a bankba, ugyanazon 10 év alatt kamatot kap a betét után.
Minden ingatlanbefektetés elkerülhetetlenül társul kockázat sok tényező miatt. A kockázat a társadalmi-politikai és gazdasági helyzet stabilitásától függ. Nyilvánvaló, hogy minél nagyobb kockázatot hajlandó kitenni egy befektető a pénzeszközeiből, annál több bevételt tervez a befektetéséből.
Egy másik fontos szempont: a jövőbeni bevételnek nem csak az elköltött beruházásokat kell kompenzálnia, hanem azokat a veszteségeket is, amelyek abból fakadnak, hogy ezek a beruházások egy ideig nem működnek.
Költség megközelítés egy tárgy helyreállításához vagy cseréjéhez szükséges költségek meghatározásán alapuló értékelési módszerek összessége, figyelembe véve a halmozott értékcsökkenést. Ez azon a feltételezésen alapul, hogy a vevő nem fizet többet a kész tárgyért, mint egy hasonló hasznosságú tárgy létrehozásáért. Ugyanakkor szem előtt kell tartani, hogy az ingatlan létrehozásának költsége nem egyenlő a piaci értékével. Ezért a költségszemléletű megközelítés alkalmazási köre meglehetősen szűk, és elegendő információ hiányában alkalmazzák az ingatlanok értékének megítélésekor; ingatlanbiztosításkor, amikor a biztosítási összeg, a biztosítási díj, a biztosítási kártérítés a szerződő költsége alapján kerül megállapításra; speciális épületek (iskolák, kórházak, vasútállomások stb.) értékelésekor; törvényben megállapított adók és illetékek kiszámításakor; tárgyi eszközök átértékelésénél.
A bekerülési érték módszerrel történő ingatlanértékelés szakaszosan történik.
Piaci (összehasonlító) megközelítés az értékbecslési módszerek összessége, amely az értékelés tárgyának a megfelelőivel való összehasonlításán alapul, és amelyre vonatkozóan információ van a velük folytatott tranzakciók árairól, ahol az objektum értéke nem haladhatja meg az azonos tárgyú hasonló tárgyak költségét. jellemzők. Munkámban pontosan a piaci megközelítést, pontosabban a páros értékesítés módszerét veszem figyelembe, amely abból áll, hogy a piaci értéket úgy határozzuk meg, hogy az összehasonlítható telkek eladási árait tekintjük a vizsgált telek piaci értékének.
Ez a módszer szerintem a legsikeresebb, de az ingatlanpiacon újoncnak elég nehéz a pontos árat megállapítani, logikára és elsődleges információkra támaszkodva, itt középosztálybeli szakembernek kell lenni.
Az ingatlan értékének meghatározására három módszert alkalmaznak:
drága;
eladások összehasonlítása;
jövedelmező
Mindhárom módszer számos értékelési problémára alkalmazható. Egy vagy több módszer használata lehetővé teszi a költségek reálisabb becslését. Így előfordulhat, hogy a bekerülési érték módszere nem alkalmazható olyan régi épületekkel rendelkező ingatlanok értékelésénél, amelyek fizikai amortizációja, funkcionális és külső avulása miatt jelentős halmozott értékcsökkenést mutatnak, és amelyek nehezen értékelhetők. Az értékesítés-összehasonlítás módszere az összehasonlításhoz szükséges információk hiányában nem alkalmazható erősen specializált ingatlantípusokra. A jövedelemmódszert ritkán használják a lakások tulajdonos által lakott részének értékelésére, bár piaci bizonyítékokkal használható. A bevétel tőkésítése általában megbízhatatlan a kereskedelmi vagy ipari ingatlanpiacon, ahol a tulajdonosok túllicitálják a befektetőket. Ezért ahol lehetséges, az értékelők legalább két módszert alkalmaznak. Az így kapott alternatív költségbecslések egymás hasznos próbáiként szolgálnak.
1. Értékelve Potenciális bruttó jövedelem (bruttó jövedelem):
LDP =SxC a ,
ahol S a bérelt terület, m 2;
С а - bérleti díj 1 m 2 -re.
A bérleti díj általában az objektum helyétől, fizikai állapotától, a kommunikáció elérhetőségétől, a bérleti időszaktól stb. függ.
2. Az ingatlanok kihasználatlanságából és a kifizetések beszedéséből származó veszteségek becsült becslése. Az LDPE veszteségekkel való csökkenése adja az értéket tényleges bruttó jövedelem (DVD), amelyet a következő képlet határoz meg:
DVD = LDPE – veszteségek.
3. Az értékelt ingatlan becsült becsült üzemeltetési költsége (üzemeltetési költségek).
4. A megjósolt nettó működési eredmény (nettó működési bevétel) a DIA csökkentésével a működési költségek összegével:
CHOD = DWD – Működési költségek (kivéve az értékcsökkenési leírást).
5. Számított kapitalizációs arány a következő módszerek egyike: kumulatív konstrukció, befektetési csoport, piacprés, közvetlen kapitalizáció.
VAL VEL nedv = NPR / Tőkésítési arány
Főbb lépések:
előrejelzést készítenek a jövőbeni bevételek áramlásáról az ingatlan tulajdonjogának időszakában
az értékelt tárgy költségét a tulajdonlási időszak végén számítják ki, azaz. az állítólagos eladás (visszaállítás) költsége, még akkor is, ha az eladást ténylegesen nem tervezik.
megjelenik az értékelt ingatlan diszkontrátája a meglévő piacon
a tulajdonlás időszakában a jövedelem jövőbeli értéke és a visszaváltás előre jelzett értéke jelenértékre kerül. És így,
Ingatlanérték = az ismétlődő bevételi forrás jelenértéke + a visszaváltás jelenértéke. (163-164. o. Grjaznova, Fedotova).
Összehasonlító (piaci) megközelítés a Az ingatlanok értékelése értékesítési összehasonlító módszerrel és bruttó bérleti díj szorzós módszerrel történik.
Értékesítési összehasonlítási módszer hasonló ingatlanok értékesítésére vonatkozó információk összehasonlítása és elemzése alapján, általában az elmúlt 3-6 hónapban. Ez a módszer csak akkor objektív, ha elegendő mennyiségű összehasonlítható és megbízható információ áll rendelkezésre a végrehajtott ügyletekről, beleértve a tranzakciók feltételeiről és árairól, az eladókról és a vevőkről is.
Az objektumok analógként való kiválasztását ugyanabban a piaci szegmensben kell végrehajtani, amelyhez az értékelt objektum tartozik. Ebben az esetben a következő pontokra kell figyelni:
Ha az objektumot a szokásos expozíciós időszaknál rövidebb ideig értékesítették, ez azt jelzi, hogy az árat alábecsülték. Ha az objektum hosszabb ideig volt a piacon, mint a szokásos expozíciós időszak, akkor az ár valószínűleg túlárazott volt. A tranzakció mindkét esetben nem jellemző erre a piaci szegmensre, és nem tekinthető összehasonlíthatónak;
Ha az ügylet az anya- és leányvállalatok között zajlik, akkor nem valószínű, hogy a tranzakció piaci áron történt. Ugyanez vonatkozik a fedezettel terhelt tárgyakkal folytatott tranzakciókra is.
Az értékesítési összehasonlítási módszer a következőket tartalmazza:
1. A kiértékelt objektum összehasonlítása és összehasonlítása analóg objektumokkal két komponensben: változási egységekben és összehasonlító elemekben. A következők érvényesek összehasonlító egységek:
1 hektáronkénti ár - nagy mezőgazdasági, ipari és lakóépületi területekre;
1 m 2 ár - városok üzleti központjaiban, irodákban;
Ár 1 telekre - szabványos alakú és méretű telkek lakó- és nyaralóövezetekben;
Elülső méterenkénti ár - városi kereskedelmi használatra (az objektum teljes területét arányosnak tekintik az utca vagy autópálya mentén lévő határ hosszával);
Sűrűségi egységenkénti ár - az építési terület és a telek területének arányának együtthatója;
Jövedelmet hozó egységár; sportkomplexumokban, éttermekben, színházakban - ez egy ülés, a garázsokban és parkolókban - egy parkolóhely egy autó számára.
Kötelező összehasonlító elemek ingatlantárgyak esetében a következők: átruházott tulajdonjogok, az ügylet finanszírozásának feltételei, az értékesítés feltételei, az értékesítés időpontja, az ingatlan elhelyezkedése és fizikai jellemzői. Az összehasonlítás választható elemei közé tartozik az ingatlanhoz való hozzáférés, a part menti sávhoz és a vízhez való jog, a környezeti feltételek stb. Különféle ingatlantípusok esetében, mint például irodahelyiségek, ipari helyiségek, raktárak stb., alapvető és választható elemek összessége Az összehasonlítás mértéke változhat attól függően, hogy ezek az elemek milyen hatást gyakorolnak az értékelés tárgyának árára.
2. A módosítások elemenkénti értékelése és a korrigált érték kiszámítása.
A módosítások egy analóg objektum eladási árába bevezetett korrekciók, amikor annak árképzési jellemzőit hozzák az értékelt objektum jellemzőihez.
Az olyan összehasonlító elemek módosítása, mint a korrekciók: 1) a tulajdonjogok, 2) a finanszírozási feltételek, 3) az értékesítési feltételek és 4) az értékesítés időpontja, egymást követően – minden alkalommal, amikor az előzőleg módosított ár kerül módosításra. Minden más korrekció, nevezetesen a hely, az objektum fizikai jellemzői és egyebek módosítása párhuzamosan történik, vagyis egyidejűleg az egymást követő korrekciókhoz már korrigált, és így az értékelés időpontjában piaci értékre hozott értékre. dátum.
Az összehasonlítási egység árához való viszonytól függően a módosítások százalékos és monetáris részre oszlanak. A készpénzt pedig relatív és abszolút részre osztják.
Százalékos korrekciókúgy vezetik be, hogy az analóg vagy összehasonlítási egysége eladási árát megszorozzák a százalékos kiigazítás összegével. Az értékelt objektum költsége, figyelembe véve a százalékos kiigazítást, így néz ki:
ahol V az értékelt objektum költsége;
(C egység x K egység) - az analóg eladási ára a módosítás figyelembevétele előtt;
P pr - a százalékos kiigazítás értéke;
Egységgel - az összehasonlítási egység eladási ára;
K egység - az összehasonlító egységek száma.
Relatív monetáris kiigazítás csak egy összehasonlítási egység árát változtatja meg. Az értékelt tárgy költségét, figyelembe véve a relatív pénzbeli módosítást, a következő képlettel számítjuk ki:
ahol P od - a relatív monetáris módosítás értéke.
Abszolút monetáris kiigazítás az analóg egészének eladási árára utal, egy bizonyos összeggel megváltoztatja a teljes tárgy árát, és értéke nem függ az összehasonlító egységek számától. Az értékelt tárgy költsége, figyelembe véve az abszolút monetáris korrekciót, a következőképpen néz ki:
ahol P ad az abszolút monetáris módosítás értéke.
Fontolja meg az összehasonlító elemek elemzésének és javításának folyamatát
1. Ingatlanhoz fűződő tulajdonjogok.
Ingatlanvásárlás, bérbeadás és egyéb tranzakciók során a leendő tulajdonos, bérlő stb. elsősorban azokra a jogokra kíváncsi, amelyeket ehhez az objektumhoz szerez. Az ingatlan ára elsősorban a rá ruházott jogoktól függ. Ha a tulajdonjog; az ingatlantárgy bérleti joggal vagy egyéb kötelező joggal terhelt, az ilyen tárgy piaci értéke jelentősen, általában lefelé változhat. Gyakran üzleteket, üzletközpontokat, telkeket és egyéb ingatlanokat adnak el a meglévő bérleti szerződésekkel együtt. Sőt, ha a szerződéses bérleti díj eltér a piacitól, az ingatlan leendő tulajdonosa a bérleti szerződés hátralévő futamideje alatt a piacitól eltérő pénzáramlást kap.
A piaci és a szerződéses bérleti díj különbségének elszámolását az "érték megállapításánál tulajdonjogi korrekciónak nevezzük. A tulajdonjogi korrekció összege meghatározható" kétféle módon - a piaci és a szerződéses bérleti díj különbözetének közvetlen kihasználásával, valamint a bérleti díj diszkontálásával. a lízingidő hátralévő részének különbsége.
2. Finanszírozási feltételek.
A leggyakoribb eset, amikor szükségessé válik a finanszírozási feltételek módosítása, az ingatlan vásárlása jelzáloghitellel, amelyet vagy maga az eladó, vagy egy külső szervezet biztosít. Ezen feltételek kiigazítására a jelzáloghitel pénzforgalmának piaci kamattal történő diszkontálása alkalmazható.
3. Értékesítési feltételek.
Az adásvételi feltételek módosítása tükrözi az eladó és a vevő közötti atipikus piaci viszonyt. Piaci áron alul adásvételre kerülhet sor, ha az eladónak sürgősen el kell adnia az ingatlant, vagy az eladóra nyomás nehezedik, vagy családi, üzleti vagy pénzügyi kapcsolat áll fenn az ügyletben részt vevő felek között. Ezzel szemben a piaci árnál magasabb áron valósulhat meg az eladás, ha a vevő a közös tulajdonában jelentős értéknövekedést tapasztalhat, vagy a megszerzett ingatlan családi örökségként kedves számára.
Az ilyen atipikus helyzeteket azonban rendkívül nehéz azonosítani, ezért ha nem piaci értékesítési feltételek gyanúja merül fel, jobb, ha ezt az objektumot kizárja az összehasonlító tárgyak listájából.
4. Az értékesítés ideje.
A piaci viszonyok változása, melynek feltételei erősen befolyásolhatják az ingatlan értékét, idővel jelentkeznek. Ezért az értékesítési korrekciós értékelés során olyan tényezőket kell figyelembe venni, mint az infláció, a banki kamat, az ingatlankereslet és -kínálat változása, a fogyasztói preferenciák változása, a jogi szabályozás újításai. Az ingatlanpiac fő mutatója az azonos piacon belüli ingatlanárak változásának dinamikája, amely vagy a korábbi árszint százalékában, vagy árindexek felhasználásával tükröződik.
Az ingatlanértékelés az egyik legfontosabb mechanizmus, amely nélkül lehetetlen a hatékony vagyonkezelés megszervezése. A független ingatlanértékelés az a folyamat, amelynek során egy független értékbecslő meghatározza egy ingatlan vagy az ahhoz kapcsolódó jogok piaci értékét.
Az ingatlanértékelés főbb módjai.
A professzionális értékbecslők által használt bármely típusú ingatlan értékelésére többféle megközelítés létezik: - összehasonlító megközelítés; - költséges megközelítés; - jövedelmező megközelítés.
Mind a 3 megközelítésben vannak sajátos technikák.
Az ingatlanértékelés jövedelmi megközelítése az ingatlan értékének meghatározásán alapul, az ingatlan tulajdonlásából (használatából) származó várható bevétel kiszámítása alapján. Ez a mutató nagyon fontos, mert lehetővé teszi egy tárgy jövőbeli költségének előrejelzését.
A jövedelemszemlélet az ingatlanértékelés egyik leggyakrabban alkalmazott módszere a mai értékbecslési gyakorlatban.
A modern közgazdász, AV Vishnevetsky szerint ezt a megközelítést "margin"-nak is nevezik (az angol "margin" kifejezésből, amelyet Oroszországban gyakran használnak a "profit" fogalmának analógjaként). A marginális megközelítés alkalmazhatósága egyértelműen kifejeződik az állam gazdasági növekedésének időszakában. A jövedelemszemlélet a Due Diligence eljárás szerves részét képezi.
A jövedelemmódszer főként az ingatlan értékének meghatározásán alapul, a diszkontált (az ingatlan tulajdonlásából vagy használatából származó) bevételi forrás kiszámításával. Ez a módszer a várakozás elvén alapul - az ingatlan tulajdonjogából a jövőben megszerezhető jövedelem és egyéb hasznok jelenértékének megállapításán. Logikus, hogy az ingatlan tulajdonosa nem adja át az ingatlanát annál az összegnél, amennyit az üzemeltetés folytatásával kaphatott volna, és a vevő nem fizet többet, mint amennyit ennek az ingatlannak a későbbi használata okoz számára. kereskedelmi célokra. Így az ingatlan ára a jövőbeni bevétel értéke alapján kerül megállapításra a felek megállapodása révén.
A bevételi megközelítés kiszámításakor a következő módszereket alkalmazzuk: a bevétel aktiválása és a pénzáramlások diszkontálása. Ezek a technikák alapvetőek ebben a módszerben.
1) A közvetlen aktiválási módszer technológiájának megfelelően a költséget az adózás előtti nettó működési eredmény és az aktiválási ráta aránya határozza meg. A tőkésítés mértékét az értékbecslő az alapkamat alapján, a kockázatokhoz igazítva határozza meg.
2) A cash flow-k diszkontálásának módszerét akkor alkalmazzuk, ha a pénzáramlások egyenetlenül érkeznek (instabil bevétel), vagy eltérő tőkésítési arányokat alkalmazunk. A módszertan szerint egy objektum költségét a projektből származó diszkontált bevétel összegeként határozzák meg. Ehhez meg kell határozni egy cash flow modellt a kiválasztott időszakra vonatkozó kiadások és beruházások előrejelzésével. A diszkontráta meghatározása ugyanazon paraméterek figyelembevételével történik, mint a tőkésítési módszernél.
A módszer lényege, hogy a jövedelmi megközelítés az ingatlan értékét a jövőbeli pénzáramlások jelenértékeként értékeli. Ez a megközelítés ugyanakkor tükrözi az értékelt ingatlantárgy kockázati szintjét, valamint azt, hogy az értékelt tárgy milyen minőségű és mennyiségű bevételt tud hozni élettartama során. A nyereséges megközelítés fő előnye, hogy lehetővé teszi a jövőbeli befektetési kockázatok azonnali figyelembevételét.
A módszer hátránya, hogy a jövőbeni bevételt - a bérleti díjból származó bevétel előrejelzett összegét és az objektum jövőbeni továbbértékesítésének összegét - az értékbecslő számos tényező elemzésével határozza meg, és ezért bizonyos hibákat tartalmazhat, mivel lehetetlen hosszú távon teljesen pontosan meghatározni az ingatlanpiac helyzetét. Költségalapú megközelítés (eszköz alapú megközelítés) - olyan értékelési módszerek összessége, amelyben egy tárgy értéke megegyezik a telek értékének és az összes fejlesztés újratermelésének (pótlásának) költségének összegével, levonva a halmozott értékcsökkenést, és a kötelezettségek értéke, vagyis az értékelés tárgyának értéke egy hasonló tárgy létrehozásának költségétől függ. Ezt a megközelítést különálló épületek, háztartások, vállalkozások értékelésére használják.
Összehasonlító megközelítés - az értékelési objektum értékének értékelésére szolgáló módszerek összessége, amely az értékelési objektum objektumokkal való összehasonlításán alapul - az értékelési objektum analógjai, amelyekre vonatkozóan van információ az árakról. Tárgy - az értékelés tárgyának analógja az értékelés céljából olyan tárgy, amely az értékét meghatározó fő gazdasági, anyagi, műszaki és egyéb jellemzőit tekintve hasonló az értékelés tárgyához.
Az ingatlanértékelés alapvető módszerei.
Jövedelemtőkésítési módszer (1. képlet)
A jövedelemtőkésítés módszerének lényege, hogy egy ingatlan értékét az éves nettó működési bevétel (NPR) jelenlegi értékre történő átszámításával határozzák meg.
Ahol: C - az ingatlan értéke (pénzben kifejezett egységekben)
NOI – Nettó működési bevétel (NOI)
R_k - Tőkésítési arány
A kapitalizációs mutató a várható éves jövedelem (ANR) és az ingatlanérték arányát tükröző mutató (2. képlet):
R_k = R_n + N_v (2)
Ahol: R_k - kapitalizációs arány
R_n - a befektető befektetett tőke megtérülési rátája - a befektető által elvárt befektetés megtérülési rátája, figyelembe véve a piaci kockázatot.
N_v - a tőke megtérülési rátája - a kezdeti befektetés megtérülését biztosító kamatláb. A kamatláb a bevételt két részre osztja: az ingatlanba történő tőkebefektetések megtérítésére és az objektum tulajdonjogából származó bevételre.
Az értékelési gyakorlatban a tőkemegtérülési ráta számításának 3 módszerét alkalmazzák, a Ring módszert, az Inwood módszert és a Hoskold módszert.
Csengetési módszer Ezt a módszert akkor alkalmazzuk, ha a megbízó összegét egyenlő részletekben kell visszafizetni. A megtérülési ráta az induló tőke éves százaléka, amely a kamatmentes térítési alapba kerül. Ez a részesedés 100%-os tőkemegtérülést jelent.
Az Inwood-módszert akkor alkalmazzák, ha a tőke megtérülését a befektetés megtérülési rátájával újra befektetik. Ebben az esetben a tőkésítési mutató összetevőjeként a megtérülési ráta megegyezik a megtérülési alap tényezőjével azonos kamat mellett.
A Hoskold-féle módszert akkor alkalmazzák, ha a kezdeti befektetés megtérülési rátája valamelyest magas, és nem valószínű, hogy ugyanilyen arányú újrabefektetést hajtanak végre. Az újrabefektetett alapok esetében feltételezzük, hogy a bevétel kockázatmentesen érkezik.
Ezt a módszert akkor alkalmazzuk, ha a bevételi források hosszú távon stabilak és jelentősek, valamint ha a jövedelemáram egyenletes ütemben növekszik.
A módszer nem alkalmazható abban az esetben, ha az értékelés tárgya folyamatban lévő építkezés tárgya vagy jelentős rekonstrukciót igényel, vagyis a következő időszakban nem tud stabil bevételt hozni.
Az orosz piac „információs átláthatatlansága” megnehezíti a nettó működési bevétel és a tőkésítési ráta kiszámítását, mivel nincs információ a tényleges értékesítési tranzakciókról, működési kifizetésekről stb.
Cash flow diszkontálási módszer
A diszkontált pénzáramlások (DCF) módszere összetettebb, részletesebb, és lehetővé teszi egy objektum értékelését abban az esetben, ha instabil pénzáramlást kap belőle, szimulálva azok beérkezésének jellemzőit.
A DDP módszert akkor használják, ha:
Feltételezhető, hogy a jövőbeni cash flow-k lényegesen eltérnek a jelenlegiektől;
Vannak bizonyítékok, amelyek alátámasztják az ingatlanok jövőbeni pénzforgalmát;
A bevételek és kiadások szezonálisak;
Az értékelendő ingatlan egy nagyméretű, többfunkciós kereskedelmi létesítmény;
Az ingatlan építés alatt, vagy éppen épül és üzembe helyezés alatt áll: (vagy üzembe helyezve).
A diszkontált cash flow módszer a legsokoldalúbb módszer a jövőbeli cash flow-k jelenértékének meghatározására. A cash flow-k volatilitásnak, szabálytalanságnak és magas kockázatnak vannak kitéve. Ez az olyan fogalom sajátosságainak köszönhető, mint az ingatlan. Ingatlant a befektető elsősorban bizonyos jövőbeni előnyökért vásárol. A befektető az ingatlant jövőbeli előnyök halmazának tekinti, és annak vonzerejét abból a szempontból értékeli, hogy e jövőbeni előnyök pénzbeli értéke hogyan viszonyul az ingatlan megvásárlásának árához.
A DCF módszer az ingatlanok értékét a bevétel jelenértéke alapján becsüli meg, amely a tervezett cash flow-kból és a maradványértékből áll.
