Diákok, posztgraduális hallgatók, fiatal tudósok, akik a tudásbázist használják tanulmányaikban és munkájuk során, nagyon hálásak lesznek.
Feladva: http://www.allbest.ru/
Terv
Bevezetés
1. Értékelő tevékenységek fejlesztése Oroszországban
1.1 Az értékelési tevékenység története
1.2 Az értékelési tevékenység állami szabályozásának rendszere
2. Költségalapú ingatlanértékelési megközelítés
2.1 Az ingatlanértékelés költségalapú megközelítésének lényege
2.2 A költségmódszer hatálya és korlátai
2.3 Az ingatlanértékelés szakaszai költség módszerrel
2.4 Az ingatlan teljes pótlási értékének elemzése
2.5. A telek piaci értékének meghatározása
2.6 Az ingatlan értékcsökkenésének meghatározása
2.7 Az ingatlan és a telek teljes értékének meghatározása
Következtetés
Irodalmi források felsorolása
BAN BENvezető
Ma az ingatlanértékelés kérdése releváns, mert az ingatlan különös szerepet játszik bármely társadalom gazdasági és társadalmi-kulturális életében, a legfontosabb gazdasági erőforrásként működik, és szerepet játszik abban a térbeli környezetben, amelyben bármilyen emberi tevékenységet folytatnak. Az ingatlan a világ minden országának nemzeti vagyonának legfontosabb eleme. Nem számít, milyen magas az ország ipari és szellemi fejlettségi szintje, a föld mindenütt a nemzeti vagyon jelentős részét teszi ki, és általában az ingatlanok adják a világ vagyonának több mint 50% -át.
Ezért az ingatlanpiac fejlesztése nagyon fontos mind a jogi személyek, mind a magánszemélyek számára, a befektetési tevékenység revitalizálása, a társadalom és az üzleti vállalkozások ingatlanokkal kapcsolatos igényeinek kielégítése, a jelzálogkölcsön-fejlesztés és végső soron az ingatlanpiac fejlesztése szempontjából. a gazdaság fejlődése.
Jelenleg, amikor az ingatlanvásárlás szabályozási kerete kialakult, egyre inkább szükség van a vállalkozások és az ingatlanobjektumok (ideértve a telkeket is) értékének meghatározására, ingatlanvásárláskor és -értékesítéskor, vagyonnal fedezett kölcsön megszerzésénél, az adóalap meghatározása, a vagyonbiztosítás, a vállalkozások telephelyeinek egy részének elosztása, átszervezés, felszámolás, valamint az öröklési jogok felhasználása és bírósági ítélet. Ma az ingatlanpiac kezd civilizált formákat elsajátítani, szükséges infrastruktúrája kialakulni kezd. Ezért egyre fontosabb az adott ingatlan árának helyes meghatározása.
Jelenleg az ingatlanértékelő eszközök használata a vállalkozás napi tevékenységében tudatos szükségletgé válik.
A téma relevanciája azzal a ténnyel jár, hogy az ingatlanértékelést a vállalkozás számára olyan stratégiai szempontból fontos feladatok elfogadásakor használják, mint a vállalkozás vagyonegyüttesének kialakítása; a társaság kapitalizációjának kezelése; a vállalkozás hiteltörténetének kialakítása; új termékvonalak kialakítása.
Ezen túlmenően az ingatlanértékelési mechanizmusokat aktívan alkalmazzák a társaság jelenlegi tevékenységében: a társaság vagyonegyüttesének kereskedelmi felhasználásának megszervezése; kreditprogramokkal kapcsolatos munka; a vállalkozás optimális adópolitikájának kialakítása; a számviteli, adó- és vezetői számviteli rendszer megszervezése.
A munka célja: a költségmódszer szerkezetének elemzése, az ingatlanértékelés mechanizmusának mérlegelése.
A munka célja az ingatlanértékelés költségalapú megközelítése.
A tanfolyam tárgya az értékelési tevékenységet szabályozó szabályozás.
1. RÉrtékelő tevékenységek fejlesztése Oroszországban
1.1 Értékelési előzmények
Az ingatlanértékelés, mint az állami gazdaságpolitika egyik eleme, Oroszországban a 18. század közepén kezdett kialakulni a társadalmi-gazdasági rendszer változásával összefüggésben. Mindenekelőtt ennek oka az volt, hogy létre kellett hozni egy fiskális katasztert, vagyis az ingatlanok adózási szempontból történő leírását és értékelését.
Az adózási célú ingatlanértékelési rendszer kialakítása Oroszországban zajlott az akkor már Nyugat-Európában már elvégzett hasonló munkák közvetlen hatására. értékelt piaci költség
Az ingatlanadó-rendszerek kialakításának oka a legtöbb országban az adók egyenlőtlen eloszlása volt az egy főre eső jövedelemadóra történő átmenet során. Az ilyen rendszerek alapját az ingatlanokat leíró és értékelő anyagokat tartalmazó kataszterek képezték.
A jobbágyság 1861-es megszüntetésével Oroszországban felmerültek a kataszteri munka előfeltételei, amelyek szerves részét képezte az ingatlanok értékelése. Az 1864-ben megjelent "A Zemstvo Intézmények Szabályzata" az adóalap megváltoztatásáról és az orosz állampolgárok vagyonának adóztatásáról való részleges áttérésről rendelkezett. Az állami költségvetés feltöltése érdekében megtartották az egy főre eső adózási rendszert, és a zemstvo költségvetés kialakításához az adózás alanyai a "földek, gyárak, gyárak, ipari és kereskedelmi létesítmények és általában a megyékben és városokban lévő ingatlanok voltak, mint pl. valamint a kereskedelemhez való jog igazolása. " Az adózás összegét az "adóköteles ingatlan jövedelmezősége és értéke" határozta meg. 1888-ra végül megszűnt a közvélemény-adó.
A fejlett piacgazdasággal rendelkező országokban alkalmazott értékelési kérdések modern megközelítései gyakorlatilag megismétlik az orosz értékelési statisztikák készítőinek fogalmi rendelkezéseit. A 20. század elejére az oroszországi értékelések módszertani fejlesztései és szervezeti megközelítései, amelyek magukba szívták az akkori fejlett országok fejlett elképzeléseit és tapasztalatait, lehetővé tették az ingatlanértékelés terén kiemelkedő eredmények elérését, amelyekre a világon gyakran nem volt példa. A történelmi tények elemzése lehetővé teszi számunkra ésszerű következtetés levonását, hogy kiemelkedő tudósainak erőfeszítései révén Oroszország az ingatlanértékelés módszertanának és szervezésének szempontjából az egyik vezető ország volt.
Az értékelési tevékenység csúcsa Oroszországban a 90-es évek második felére esett, amikor az Újjáépítési és Fejlesztési Világbank Gazdaságfejlesztési Intézete először szakmai értékelőket képzett ki.
Az értékbecslés fejlesztése az Orosz Föderációban lehetetlen lenne az értékelők képzési, átképzési és továbbképzési rendszere nélkül. Az értékelési tevékenység kialakulásának egyik fontos eseménye Oroszországban az értékelési tevékenységről szóló szemináriumok megtartása 1993-ban volt, amelyet a Világbank Gazdaságfejlesztési Intézete szervezett. Észrevehető lendületet adott az oktatás fejlesztésének az értékelés területén az értékelőkre vonatkozó engedélyezési követelmények kialakítása és kidolgozása során.
58 strukturális regionális egység jött létre, amelyek egyesítették Oroszország és a szomszédos országok 70 régióját. Ez a szervezet hozta létre a Szellemi Tulajdon Értékelési Akadémiáját, amely 2000-ig 15 000 értékelőt képzett ki. Az Orosz Értékbecslő Társaság kezdeményezte az orosz vagyonértékelési gyakorlat szabályozási keretének létrehozását.
1994 júniusában, az RPO jelentéstételi és választási konferenciáján a következőket fogadták el: Az RPO nyilatkozata, az ingatlan területén folytatott szakmai tevékenység normái, az RPO tagjainak szakmai etikai kódexe. A következő lépés 1995 júniusában a szabványosítási rendszer bejegyzése volt az Orosz Föderáció állami szabványába. Ugyanebben az időszakban az Orosz Föderáció Állami Vagyonbizottságával és az Orosz Ingatlanügynökök Céhével együtt elfogadták az Orosz Föderációban az ingatlantevékenység engedélyezéséről szóló rendeletet, amelyben az értékelési tevékenységeket önálló tevékenységtípusként határozták meg. és kivonták az ingatlan-tevékenység engedélyezéséből.
1996-ban új szervezet alakult ki, a Nemzeti Értékbecslő Kollégium (NPO), amelybe értékbecslő cégek is beletartoztak. 1996 vége óta az értékbecslő szakma Oroszországban már hivatalos státusszal rendelkezik. Az Orosz Föderáció Munkaügyi és Szociális Fejlesztési Minisztériuma 1996. november 27-i, 11. sz. Rendeletével jóváhagyta az "értékbecslő" beosztás képesítési jellemzőit, amely meghatározza a munkaköri felelősségeket, valamint a szabályozási és módszertani dokumentumok és egyéb dokumentumok listáját. információk, amelyeket az értékbecslőnek tudnia kell.
Az értékbecslő fő munkaköri feladata a polgári jogi tárgyak piaci vagy egyéb értékének megállapítása, az értékelés szükségleteinek kutatása és az ügyfelekkel való üzleti kapcsolatok kialakítása, írásbeli értékelő jelentés készítése, minden ismert értékelési módszer felhasználásával, információs bázis létrehozása szükséges a szakmai tevékenységhez. Meghatározták az erre a posztra vonatkozó képesítési követelményeket is: felsőfokú szakmai végzettség, kiegészítő oktatás és legalább 1 éves profilú munkatapasztalat.
1.2 Az állami szabályozás rendszereértékelési tevékenységek
Ma Oroszországban az értékbecslők szövetségi szintű tevékenységét az 1998. július 29-i, az Orosz Föderációban folytatott értékbecslési tevékenységről szóló, 135. sz. Szövetségi törvény (Függelék) szabályozza.
Az értékelés módszertani alapja kidolgozás alatt áll, figyelembe véve a nemzetközi tapasztalatokat, valamint az oroszországi gazdasági fejlődés és a jogi szabályozás sajátosságait.
Kialakult az értékelési szolgáltatások egységes piaca. Jelenleg több mint 5300 jogi személy és egyéni vállalkozó végez értékelési tevékenységet az egységes követelmények keretein belül, szövetségi engedély alapján.
Létrejött az értékelési tevékenységek állami szabályozásának rendszere, amely az "Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről" szóló szövetségi törvényen alapul, és amely magában foglalja annak ellenőrzését, hogy az értékelők megfelelnek-e a követelményeknek és feltételeknek, az értékelési normáknak és iránymutatásoknak, valamint az oktatók követelményeinek. szakemberek.
Az értékelők önszabályozó szervezetei fejlődnek. Az Oroszország Vagyonügyi Minisztériumával való együttműködésük az értékelési piac fejlődésének problémáinak széles skáláján alakult ki.
De kiemelhetjük azokat a hátrányokat is, amelyek a mai gyakorlatban rejlenek az oroszországi ingatlanértékelés területén:
1. A módszertani alap hiánya;
2. A külföldi módszertan következetlensége az oroszországi piaci kapcsolatokkal;
3. Az ügyfelekkel szembeni bizalmatlanság a vezetőkkel szemben - értékbecslők, akik a gyakorlatban részt vesznek ebben a tevékenységben;
4. Nincs elegendő számú magasan képzett szakértő - értékelő a régiókban;
5. gyakorlati tapasztalat hiánya az értékelési munkában a vállalatok körében;
6. Az egységes értékelési előírások hiánya.
2. Zköltséghatékony ingatlanértékelési megközelítés
2. 1 Lényegköltségaz ingatlanértékelés th megközelítése
A költség megközelítés az ingatlanértékelés megközelítése, amely azon a tényen alapul, hogy a vevőnek nem kell többet fizetnie egy objektumért, mint amennyit a föld, az építőanyagok és a munkák aktuális árán történő újjáépítése kerül. Ez a megközelítés a költségek meghatározásához teljesen indokolt, ha új vagy viszonylag új épületekről van szó.
A legtöbb szakértő egyetért abban, hogy a költség módszer hasznos a becsült költség igazolásában, de ritkán támaszkodik rá.
Ezzel a megközelítéssel egy ingatlan objektum becsült értékét úgy határozzák meg, mint a teljes újratermelés vagy teljes kicserélés költsége és az értékcsökkenés összege, valamint a telkek költsége közötti különbség; a következő képlettel határozható meg:
Tsn = PSV - I + Tsz, vagy Tsn = PSZ - I + Tsz,
ahol Tsn az ingatlan költsége a költség módszer szerint;
PSV - az értékelt ingatlan teljes reprodukálásának teljes költsége;
PSZ - az értékelt ingatlan teljes pótlási költsége;
És - az értékelt ingatlan értékcsökkenésének költsége;
Tsz - egy telek ára.
Ezenkívül a teljes reprodukciós költség (PSV) alatt értendő egy épület pontos másolatának jelenlegi áron történő elkészítésének költsége, ugyanazon anyagok, építési szabványok, tervezés és ugyanolyan minőségű munka felhasználása mellett, beleértve az építésben rejlő összes hátrányt. értékelt objektum.
A teljes pótköltség (GFR) egy épület folyó áron számított költsége, amely ugyanolyan hasznossággal bír, mint az értékelt ingatlan, de új anyagokkal épült, a jelenlegi szabványoknak, kialakításnak és elrendezésnek megfelelően. Feltételezve, hogy egy ésszerű vevő nem fizetne többet egy meglévő épületért, mint a modern mércével megépített újat, figyelembe véve a kockázatot és az építési időt, úgy tekinthető, hogy a PSZ az ingatlanérték felső határa.
2 .2 A bekerülési módszer hatálya és korlátai
Az ingatlanértékelés költségalapú megközelítésének optimális alkalmazási területe, amely a legobjektívebb eredményeket adja:
Új vagy viszonylag új, kevés kopással járó és a telek leghatékonyabb felhasználásának megfelelő piaci érték meghatározása;
A régi ingatlanok piaci értékének meghatározása megbízható információk jelenlétében az amortizáció kiszámításához;
Építési projektek piaci értékének meghatározása, speciális célú tárgyak piaci értékének meghatározása;
Azon objektumok piaci értékének meghatározása, amelyekkel piaci ügyleteket ritkán kötnek;
A jövedelem-megközelítés módszereivel nem becsülhető ingatlan-objektumok piaci értékének meghatározása.
A költség megközelítés eredményei közvetetten felhasználhatók az objektum más módszerekkel történő értékelésének folyamatában, például a szükséges piaci adatok hiányában meghatározható az összehasonlító megközelítés korrekciójának nagysága, mint a rekonstrukció költsége. a kívánt tulajdonság. A költség megközelítés megköveteli, hogy a földet és az épületeket külön kell értékelni, így a biztosítási célú értékelés során el kell különíteni a nem biztosított tételeket.
A költségszemlélet nagy jelentőséggel bír az épületrészletek vagy az épület felújításának gazdasági megvalósíthatóságával kapcsolatos döntések meghozatalában. Ennek érdekében a becsült költségeket összehasonlítják a várható bevételnövekedéssel vagy az utólag beépített épület lehetséges eladási árával.
A költségalapú megközelítést alkalmazzák az épületek optimális számának meghatározására, a felesleges redundancia kiküszöbölésére.
A becsült építési költség a földhasználati tervek alapjául szolgáló beruházási döntések megvalósíthatósági tanulmányának kulcseleme.
A költség megközelítés nem praktikus, ha az épület régi, vagy a terület leghatékonyabb kihasználatlanságát képviseli beépítetlenül. Ebben az esetben az értékelő nehezen tudja megbízhatóan felmérni az öregedés fizikai, funkcionális és külső romlását.
A költség megközelítést nehéz használni, ha a vállalkozói profit értékelésére szolgáló adatok teljesen hiányoznak vagy heterogének.
Amikor ingatlanértékeléseket végeznek befektetési célokból, a költség megközelítés alkalmazhatóságát bonyolítja az a tény, hogy nem veszi figyelembe az épület jogalkotási átalakításának eléréséhez szükséges időeltolódást.
A költség megközelítés nem biztosítja az eredmény szükséges megbízhatóságát, ha a közbenső számításokat nem vetik össze a piaci adatokkal.
A költség megközelítés egy szabad tulajdonú ingatlan értékét eredményezi. Ezért a bérelt vagy egyéb részleges tulajdonjogok alá eső ingatlanok értékelése érdekében megfelelő kiigazításokat kell végrehajtani. Az értékbecslő kiigazítja az értékelendő konkrét tulajdonjogokat, valamint a helyiség üresjárati idejéből eredő többletköltségeket.
A költség módszer alkalmazására akkor van szükség, ha:
Új építés elemzése;
A földhasználati eset meghatározása;
Épületek rekonstrukciója;
Adózási szempontból történő megállapítás;
Biztosítás értékelése;
A természeti katasztrófák következményeinek értékelése;
Speciális épületek és építmények értékelése.
A piaci viszonyokra való áttérés összefüggésében a költségmódszer előnyösebb, mint a többi, mivel más módszerek alkalmazása kiterjedt piaci információkat igényel, ami a fejletlen piac miatt hiányzik. Mindig emlékezni kell azonban arra, hogy az építési költségek csak a piaci érték alapját képezik, és leggyakrabban meghaladják vagy alacsonyabbak.
Az ingatlanértékelés költségmódszerének hátrányai
A költséges módszer hátrányai a következők:
Nem tükrözi a tervezett jövedelem értékét, amely meghatározó a jövedelemtermelő ingatlanok szempontjából;
Nagy nehézségek és bizonytalanságok merülnek fel a kopás kiszámításában, különösen, ha az épület 10 évnél régebbi;
Nem veszi figyelembe a webhely legjobb és leghatékonyabb felhasználásának lehetőségét;
Nehezen kivitelezhető a történelmi értékű egyedi építészeti és esztétikai jellemzőkkel rendelkező épületek, valamint a túlzott fizikai, funkcionális és külső kopással rendelkező épületek értékelésére.
2 .3 Az ingatlanértékelés szakaszai a költség módszerrel
1. Az ingatlan ellenőrzése és az összes rendelkezésre álló dokumentum megismerése;
2. A sokszorosítás vagy pótlás teljes költségének meghatározása;
3. Az összes kopás típusának kiszámítása: fizikai, funkcionális, külső;
4. A PSV (PSZ) teljes kopásának meghatározása az épületek és építmények értékének megszerzése érdekében;
5. A telek költségének kiszámítása és annak javításán munkálkodik; ha a helyszínt bérbe adják, akkor a bérleti jogok költségét figyelembe veszik;
6. Az ingatlan általános értékelése a telek értékének, az épületek és építmények költségeinek és a földjavítási munkák költségeinek összegzésével.
Az objektum önköltség-módszerrel történő értékelése csak annyiban lehet megbízható, amennyiben az épület költségeit megbízhatóan meghatározzák. Az ilyen becslés pontossága teljes mértékben a kopás méretének meghatározásának pontosságától és a föld összehasonlító értékének meghatározásának valóságától függ. A jól tájékozott vevő nem fizet többet az ingatlanért, mint az az összeg, amelyért pontosan ugyanazt a tárgyat vásárolhatja meg, feltéve, hogy a fizetést időben teljesítik neki.
2 .4 Az ingatlan teljes pótlási értékének elemzése
Elméletileg az épületek teljes pótlási költsége a költségbecslés, a becsült épület másolatának felállításának költsége az értékelés időpontjában.
Az épület teljes pótlási költségének értékelése az értékelés időpontjában elvégezhető pótlási vagy pótlási költségen. A beszámolóban világosan meg kell magyarázni egy adott értékelő épület helyettesítési költségének típusát, hogy elkerüljék a kapott eredmény félreértelmezését.
Az épületek teljes pótlási költsége magában foglalja a közvetlen és közvetett építési költségeket, valamint az üzleti jövedelmet.
A közvetlen költségek az építéshez közvetlenül kapcsolódó költségek, és általában magukban foglalják:
Az építőanyagok, termékek és berendezések költségei;
Az építőipari gépek és mechanizmusok üzemeltetésének költségei;
Az építőmunkások alapbére;
Ideiglenes épületek, építmények és mérnöki hálózatok költségei;
A vállalkozó nyeresége és általános költségei.
Közvetett költségek - az építéssel kapcsolatos, de közvetlenül nem kapcsolódó költségek. A közvetett költségek általában a következőket tartalmazzák:
Építkezés előkészítési költségei;
Tervezési és felmérési munkák költségei;
Egyéb költségek és munkák;
Egyéb típusú közvetett költségek.
Az üzleti jövedelem az épület piaci értékének egy része, amely az építési munkák elvégzéséből származó üzleti nyereség összegét képviseli, ellensúlyozva az ebből fakadó és a tulajdonos változásakor realizált kockázatokat. Az üzleti jövedelem (ténylegesen realizált) az objektum eladási ára vagy piaci értéke és az összes költség különbsége.
Az üzleti jövedelem az ingatlant alkotó épületek piaci értékének szerves része. Általában a vállalkozói jövedelem kiszámításához a hasonló tárgyú piaci tranzakciók elemzése alapján meghatározzák a vállalkozói jövedelem bizonyos normatív százalékát, amelyet az értékelő által alkalmazott kezdeti bázistól függően különböző értékmutatókra lehet beállítani. Tehát a következők szolgálhatnak a számítás alapjaként:
Közvetlen költségek;
A közvetlen és közvetett költségek összege;
A közvetlen, közvetett és telephelyi költségek teljes összege;
Az elkészült projekt költsége.
Az ingatlan pótköltségének meghatározására többféle módszer létezik:
Becsült módszer az ingatlan értékének kiszámítására. Ez abból áll, hogy becsléseket készít az ingatlanról, mintha újra építenék. Fáradságos számítási módszer, de megkönnyíthető, ha megtartja az objektum régi becsléseit.
Az indexes értékelési módszer abból áll, hogy meghatározzák az értékelendő objektum pótlási értékét a könyv szerinti érték és a megfelelő index szorzatával, a vállalkozások és szervezetek kormányzati jóváhagyásával a vállalkozások és szervezetek befektetett eszközei (alapjai) átértékelési eljárásáról szóló rendelettel összhangban. Az Orosz Föderáció 1993. november 25-i, 1233. sz. mutatói. A befektetett eszközök alapjainak átértékelésére vonatkozó indexeket az Orosz Föderáció Állami Statisztikai Bizottsága hagyja jóvá, és rendszeresen közzéteszik a sajtóban.
Az összehasonlító egység módszer, amelyben a számításhoz kiválasztott tulajdonság korrigált értékét megszorozzuk az értékelendő ingatlan egységeinek számával. A mérési egységek lehetnek 1 m 2, 1 m 3, 1 parkolóhely stb. Fogyasztói egységenkénti költsége az építési termékek tipikus épületeinek és építményeinek alapszintjén, a jelenlegi és az előrejelzett árszintek a negyedéves erőforrás árak alapján. Ez a tulajdonság értékelésének legegyszerűbb módja, és mindig szakértői értékelők alkalmazhatják.
Elemenként módszer. Ez abból áll, hogy az objektum mértékegységének egységköltségét elemenkénti költségek (anyag- és felszerelési költségek, általános költségek, munkaerő-költségek stb.) Alapján határozzák meg.
A telek értékének értékelése. A telek normatív és piaci értéke eltér. Az értékelő elsősorban nem a föld szokásos árával, hanem a piaci árral foglalkozik, amely nem utolsósorban a kínálat és a kereslet hatására alakul ki. A földterület piaci értékének felmérésekor meg kell határozni a hozzá értékelt jogok összetételét. A magántulajdon csak az alábbi használati feltételekkel rendelkező telek esetében ismerhető el:
egyéni (ház) építés;
paraszti (tanyai) gazdaság;
személyes leányvállalat, kertészeti vagy külvárosi gazdaság;
privatizált telkek vállalkozások számára
A földterület piaci értékének felméréséhez a következő információkkal kell rendelkeznie:
A föld tulajdonjoga és bejegyzési adatai;
A terület fizikai jellemzői (domborzati, geotechnikai, a terület hidrogeológiai jellemzői, környezeti paraméterek stb.);
Adatok a webhely és a környezet viszonyáról;
A telephelyet jellemző gazdasági tényezők (például a terület gazdasági fejlődésének jellege stb.).
A telkek piaci értékét a következő fő módszerekkel értékelik:
* a föld maradékának technikájával;
* a súlyozott átlagos kapitalizációs ráta módszerével;
* értékesítési összehasonlítási módszer;
* felosztási módszer;
* nagybetűs módszerrel;
* a bruttó bérleti szorzó módszerrel.
A mai napig az esetek többségében nem a telek abszolút (teljes) tulajdonjoga, hanem csak a hosszú távú bérlet használatának joga. Ennek megfelelően ezen értékelt jog piaci kifejezése már nem a telek piaci (eladási) értéke, hanem a hosszú távú bérleti jog piaci értéke.
Épületek és építmények költségeinek értékelése
Az épületek és építmények költségeinek felmérése előtt az értékbecslőnek nemcsak meg kell ismerkednie a műszaki dokumentációval, hanem az épületeket és építményeket is át kell vizsgálnia. Ez lehetővé teszi számára, hogy részletes leírást készítsen az értékelési tárgyról, ahol megadják a külső és belső szerkezetek, a mérnöki rendszerek jellemzőit.
A pótlási vagy a pótlási költség értékelése:
* az összehasonlító egység módszerével (kidolgozzák az építési munkák költségeinek standardjait, szorozva azokat az értékelt objektum területével vagy térfogatával, korrekciókat hajtanak végre az értékelt tárgy jellemzőire vonatkozóan);
* az elemenkénti kiszámítás módszere (az épület lebontása egyedi alkatrészekre és az értékelés egy időpontjában egy épülő épületben egy adott alkatrész beépítéséhez szükséges költségek kiszámítása);
* az index értékelési módszere (az objektum könyv szerinti értékét megszorozzuk a tárgyi eszközök átértékelésének megfelelő indexével).
Az épületek és építmények romlásának meghatározása
A felújítás vagy csere teljes költségének meghatározása után az értékcsökkenést levonják a kapott értékből az objektum maradványértékének kiszámításához. Az értékbecslők által használt értékcsökkenés és a könyvelők által használt értékcsökkenés eltérő.
A "kopás" kifejezés az értékelés elméletében az objektum hasznosságának elvesztése, következésképpen annak értéke különböző okokból, fizikai pusztulás, funkcionális és külső elavulás miatt, és nem csak az időbeli tényező miatt. . Ezt a kifejezést más értelemben használják a könyvelésben, ahol a kopás olyan mechanizmusként értendő, amely a költségeket az objektum normál élettartama alatt a termelési költségekre utalja át.
Fizikai értékcsökkenés - az ingatlan értékének csökkenése az eredeti tulajdonságaik elemeinek elvesztése miatt.
Funkcionális értékcsökkenés - az ingatlan értékének csökkenése a rendeltetésszerű használat képességének elvesztése miatt.
A külső kopást a tényezők értékelt tárgyához viszonyított változások okozzák: a környezet "öregedése", a környezeti feltételek változása, a piaci helyzet változása, a pénzügyi és jogi feltételek változása stb.
Az értékelés gyakorlatában számos módszert alkalmaznak az épületek és építmények romlásának meghatározására:
élettartam módszer;
hasítási módszer;
2.5 A piaci érték meghatározásatelek
Annak a földterületnek a piaci értékét, amelyen az ingatlan található, kiszámítják annak érdekében, hogy meghatározzák ennek a teleknek az adóalapját, és megállapítsák a földterület elidegenítése esetén a kártérítés összegét. döntés az ingatlan új építés céljából történő felszámolásáról, a telek bérleti díjának rögzítésekor Az Orosz Föderációban a földkifizetéseket jelenleg a városi, mezőgazdasági és egyéb földterületek hozama alapján határozzák meg.
A következő információk szolgálnak a telek piaci értékének meghatározásához:
a) a földtulajdon tulajdonjoga és nyilvántartási adatai;
b) a helyszín fizikai jellemzői;
c) adatok a helyszín és a környezet viszonyához;
d) a telephelyet jellemző gazdasági tényezők;
e) környezeti tényezők.
Ezen információk forrásai a következők lehetnek:
* városi, kerületi és falusi földbizottságok és testületek, amelyek nyilvántartják a telkekkel kapcsolatos ügyleteket;
* a telkekkel kapcsolatos ügyletekre szakosodott ingatlancégek;
* jelzáloghitel-szervezetek;
* értékelő cégek;
* folyóiratok;
* egyéb források.
Az értékelési tevékenységek gyakorlatában a földterületek piaci értékének felmérésére öt fő módszert alkalmaznak:
1) az eladások összehasonlítása;
2) az érték korrelációja (átadása);
3) a földbérlet aktiválása;
4) a földre vonatkozó maradványtechnikák;
5) a telek fejlesztése.
Értékesítési összehasonlítási módszer a nemrégiben eladott hasonló üres telkek adatainak összehasonlításából és az eladási ár kiigazításából áll. Nem szabad megfeledkezni arról, hogy a folyóiratokban közzétett telkek árai általában az úgynevezett eladói árak (azaz felfújt), míg az összehasonlításhoz a tényleges tranzakciós árakra van szükség (ezek általában 8-12% -kal alacsonyabbak a publikáltak).
A becsült telek összehasonlítását az analógokkal a következők végzik:
a) összehasonlító elemek;
b) összehasonlítási egységek.
Az összehasonlítás fő elemei: a tranzakció finanszírozásának feltételei, az értékesítés feltételei, az értékesítés időpontja, helye, fizikai jellemzői, a telektől kapott jövedelem jellemzői.
Ha egy telek eladására és vásárlására vonatkozó ügylet finanszírozásának feltételei eltérnek a szokásosaktól (például 100% -os hitelt vettek fel egy telek megvásárlásához, vagy az ügylet finanszírozási feltételei nagy összegű kamatfizetések), akkor az ilyen ügyleteket gondosan elemezni kell, és megfelelő módosításokat kell végrehajtani a tranzakció árában. Hasonló megközelítést kell alkalmazni maguknak az értékesítési feltételeknek - azokra a körülményekre, amelyek a vevőt és az eladót a tranzakció idején irányították.
Megbízható adatok beszerzése az értékesítési feltételekről nem könnyű feladat. További nehézség a korrekciók összegének meghatározása az értékesítési feltételek bizonyos különbségei miatt.
Eladási idő az összehasonlítható eladások összehasonlításának egyik fő eleme. Az összehasonlítható ügyletek árkorrekcióinak elvégzéséhez ismerni kell a földpiaci ártrendeket, azaz. a földárak időbeli változásai. Orosz viszonyok között éves szezonális tendencia figyelhető meg a telkek árának emelkedésére, jelentős szezonális áringadozásokat regisztráltak: tavasszal az árak emelkednek, télen esnek. A moszkvai régióban például egyes területeken a szezonális ingadozások elérik a 15-20% -ot.
A földpiaci kereslet és kínálat arányának elemzése során azonosítani lehet az eladók és a vevők árainak alakulását. Meg kell jegyezni, hogy egyik vagy másik törvényjavaslat vagy kormányrendelet elfogadása jelentős hatással lehet a földpiac helyzetére,
A fizikai jellemzők lehetnek a talaj típusa, a helyszín nagysága és konfigurációja, domborzat, hidrogeológiai paraméterek stb.
A telek árát befolyásolja a földpiaci aktivitás mértéke... Így a moszkvai régió 30 kilométeres övezetében a földpiac aktivitása magasabb, mint a Moszkvától távolabbi területeken; figyelembe kell venni az eladások összehasonlításának ezt az elemét.
A telek értékelésekor korreláció (transzfer) módszerével a számítási algoritmus az objektumok teljes értékesítési árának - az ingatlan analógjainak - két elemre - épület (szerkezet) és egy telek árára - való felosztására redukálódik. Kezdetben a pótlási költséget az épület és az ezen a helyen található egyéb építmények értékcsökkenésének figyelembevételével becsülik; ennek az értéknek a kiszámítása után az ingatlan-komplexum teljes árából megkapják a telek piaci értékét. A föld értékének és a fejlesztések költségeinek (épületek és építmények) analógjainak korrelációja alapján meghatározzák az ingatlanobjektum alkotóelemei közötti arány tipikus mutatóit, amelyeket az értékelt piaci értékének meghatározására használnak. telkek.
A telek értékének meghatározása nagybetűs módszerrel a földbérlet a bérleti díjakból származó nettó jövedelem aktiválása. Ennek a technikának az alkalmazása orosz viszonylatban szakértői alapon lehetséges, mivel összehasonlítható bérleti díjakat és tőkésítési rátákat számos régióban jelenleg nehéz megtalálni, mivel a földbérlet-piacon nincsenek megbízható információk vagy nincsenek megbízható információk.
A fennmaradó technika módszerével földterület esetében az ingatlanegyüttes piaci értékét először megbecsülik, majd levonják belőle az épület pótköltségét és egyéb fejlesztéseket, figyelembe véve a kopást, és az eredményt megegyezik a föld piaci értékével cselekmény.
Fejlesztési módszer (mastering) földterület akkor kerül felhasználásra, ha meg kell állapítani egy különálló telkekre bontásra alkalmas telek költségét későbbi értékesítésükkel. Ez a módszer egy beruházási projekt értékelésének technikáján alapul, és a következő algoritmust feltételezi:
1. Az egyes helyek méretének és számának meghatározása.
2. A fejlett területek értékének kiszámítása összehasonlítható értékesítési módszerrel.
3. Az egyes telkek fejlesztésének és értékesítésének költségeinek meghatározása időbeli eloszlásukkal.
4. A pénzforgalom összegének kiszámítása úgy, hogy az értékesítésükből származó összes bevétel összegéből levonjuk a telephelyek fejlesztésével kapcsolatos összes költséget.
5. A diszkontráta meghatározása.
6. A pénzforgalom diszkontálása, figyelembe véve az összes egyedi telek kialakításának és értékesítésének idejét.
Az egyes telkek méretének meghatározásakor, például a lakóépületek fejlesztése során, figyelembe veszik az e döntést befolyásoló fizikai, jogi és gazdasági tényezőket.
Az értékelési tevékenységek gyakorlatában gyakran adódnak olyan helyzetek, amikor a telkek nagyságát a potenciális befektetők gazdasági lehetőségei alapján határozzák meg. A nyaralók építéséhez szükséges egyes telkek mérete általában 6-20 hektár. A legnagyobb kereslet a piacon a 12 hektáros földterületek iránt mutatkozik. Ez azt jelenti, hogy a közös telek 12 hektáros egyedi telkekre oszlik.
A földterületeket elsajátítottnak nevezik, amelyekhez föld alatti mérnöki kommunikációkat, utakat, villamos energiát, gázt hajtottak végre, valamint egyedi projektek szerint lakóépületeket építettek.
A fejlett területek értékének kiszámítását az összehasonlítható fejlett területek értékesítésének összehasonlító elemzésének módszere végzi.
A telkek fejlesztésének és értékesítésének költségei magukban foglalják a telek megtisztításának, tervezésének és megjelölésének, a bekötő utak, a közművek építésének, valamint a vezető személyzet fenntartásának, a biztonságnak stb. Felmerülő költségeit. hogy sikeres projekt megvalósítás esetén befektető (fejlesztő) lesz.
Az összes értékesítési bevétel összegét az egyes kialakított területek értékének szorzataként határozzák meg számuk alapján.
A telkek fejlesztésének és értékesítésének ütemterve a földterületek fejlesztési és értékesítési időszakának előrejelzésével készül.
A cash flow diszkontálásához használt diszkontrátának tükröznie kell a fejlett földterületek ezen a piacán a befektetési hatékonyság jelenlegi tendenciáit.
2.6 Az ingatlan értékcsökkenésének meghatározása
Az értékcsökkenés az ingatlan értékének különböző okokból történő csökkenése. Az értékelési tevékenységekben használt "értékcsökkenés" fogalmát meg kell különböztetni a számvitelben használt "értékcsökkenés" fogalmától. Az értékcsökkenés a könyvelésben az objektum megszerzésével járó kezdeti költségek annak teljes élettartama alatt történő felosztása, a jelenérték meghatározása nélkül. Az értékelési tevékenységekben az amortizációt tekintik a jelen érték meghatározásának fő tényezőjének, függetlenül annak kezdeti értékétől.
A bekerülési megközelítésben az értékcsökkenés az új ingatlan és az értékelendő konkrét ingatlan különbségeinek és jellemzőinek figyelembe vételére szolgál. Az objektum értékcsökkenésének elszámolása egy újonnan reprodukált épület értékének egyfajta kiigazítása (a költség megközelítéssel meghatározva) az értékelt tárgy aktuális értékének meghatározása érdekében,
Háromféle viselet létezik: fizikai, funkcionális és külső (vagy gazdasági).
A kopás egy tulajdonság fizikai tulajdonságainak időbeli változását tükrözi (például a szerkezeti elemek hibái). A fizikai állapotromlás kétféle lehet: az első működési tényezők, a második a természetes és természeti tényezők hatására következik be. A fizikai értékcsökkenést az értékcsökkenési levonások mértékénél figyelembe veszik.
Az épületek fizikai károsodásának kiszámításához négy fő módszer létezik: szakértői, költség, normatív (vagy számviteli) és az épület élettartamának kiszámítására szolgáló módszer. Például egy lakóingatlan fizikai romlásának százalékát, amelyet a szakértői módszerrel értékeltek, a "VSN-53-86" Gosgrazhdanstroy "lakóépületek fizikai állapotának romlásának felmérésére vonatkozó szabályok" alapján állapítják meg.
Az épületek élettartama általában az alkatrészek tartósságától függ.
Az épületelemek fizikai romlását (Fike) a következő képlettel számolják:
ahol az UVke egy szerkezeti elem fajsúlya;
A csuka a szerkezeti elem kopásának százalékos aránya.
Meg kell jegyezni, hogy az értékelési gyakorlatban meg kell különböztetni a kivehető és helyrehozhatatlan fizikai kopást.
A kivehető fizikai kopás azt jelenti, hogy a karbantartási költségek alacsonyabbak, mint a létesítmény hozzáadott értéke.
A fizikai állapotromlás akkor tekinthető helyrehozhatatlannak, ha a hiba elhárításának költsége meghaladja a tételhez hozzáadandó költséget. A tárgy esetleges hiányosságait elvileg ki lehet javítani, de a kijavítás költsége nem haladhatja meg a várt hasznot.
A helyrehozhatatlan fizikai kopás meghatározása érdekében az épületelemeket két kategóriába soroljuk: tartósak és kopásállóak.
A tartós elemek, például az alapok, a falak, a padlók stb. Kopását csoportosan lehet kiszámítani, kiszámítva azok tényleges élettartamát és a fennmaradó fizikai életet valós körülmények között.
A tartós elemek fizikai károsodásának kiszámításához használhatja az épületelemek reprodukciós költségeinek (vagy a költség módszerének) meghatározására szolgáló módszert is.
A fizikai értékcsökkenés kiszámításának pontosabb korrigált bekerülési módszerében az épületelemek értékcsökkenésének százalékos arányát súlyozott értékként határozzák meg.
A gyorsan kopó épületelemek kategóriái azok, amelyek élettartama rövidebb, mint az épület becsült gazdasági élettartama. Ezek a tetőfedés, a dekoratív befejezés, a festés stb., Vagyis a jelenlegi javítással javítható (helyreállítható) elemek.
Az épületek fizikai állapotromlásának meghatározására szolgáló normatív (vagy számviteli) módszer magában foglalja a jelenleg érvényes "Az Orosz Föderációban az állóeszközök teljes helyreállításához szükséges amortizációs levonások egységes normáit", amelyet a Miniszterek Tanácsa a Szovjetunió 1990. október 22-én kelt 1072 sz.
A funkcionális elavulás (vagy az objektum funkcionális romlása) azt jelenti, hogy egy objektum funkcionális hasznosságát tekintve már nem felel meg a modern szabványoknak. Ez a fajta kopás (amely például elavult építészetben, tervezésben, épületgépészetben stb. Mutatkozhat meg) elsősorban annak köszönhető, hogy az építészet és az építkezés területén a tudományos és technológiai fejlődés befolyásolja. A funkcionális kopást a hazai gyakorlatban elavulásnak nevezik, és a fizikai kopáshoz hasonlóan> szerkeszthető és helyrehozhatatlan is lehet.
A kivehető funkcionális kopás magában foglalhatja a beépített szekrények, víz- és gázmérők, technikai felszerelések, padlóburkolatok helyreállítását. A kopás kritériuma az eltávolíthatóság szempontjából a javítás költségeinek összehasonlítása a kapott többletköltség. Ha a hozzáadott érték meghaladja a helyreállítás költségét, akkor a funkcionális kopás eltávolítható. A megtérülő funkcionális értékcsökkenés összegét úgy definiáljuk, mint az épületnek a felújításkor alkalmazott felmérés időpontjában fennálló potenciális költsége és a megújított elemek nélküli azonos értékű érték különbsége.
A végzetes funkcionális kopás magában foglalja az épület költségeinek csökkenését olyan tényezők miatt, amelyek az épület túlzott és minőségi jellemzőinek hiányával is összefüggenek. Például a lakóingatlanok bérleti piacán a kétszobás lakások iránt nagy a kereslet az egyszobás lakásokhoz képest. A behajthatatlan funkcionális értékcsökkenés összegét az ilyen lakások bérbeadásakor felmerülő bérleti díjak összegének kiszámításával megszorozzuk az ilyen típusú lakásokra jellemző bérleti szorzóval (az ingatlan eladási árának és az esetleges bérleti díj arányának). Így a vissza nem térítendő funkcionális értékcsökkenés összegét a bérleti veszteségek tőkésítésével határozzák meg.
A külső hatások külső kopása vagy elhasználódása az épület értékének csökkenése a külső környezet negatív változása miatt, amelyet gazdasági, politikai vagy egyéb tényezők okoznak. A külső kopás okai a következők: a tárgy általános területének csökkenése; a kormány vagy a helyi közigazgatás intézkedései az adózás, a biztosítás területén; egyéb változások a foglalkoztatás, a rekreáció, az oktatás stb. piacán
A külső kopás mértékét befolyásoló jelentős tényező a tárgy elhelyezkedésének környezeti összetevője: a "nem vonzó" természetes vagy mesterséges tárgyak - mocsarak, szennyvíztisztító telepek, benzinkutak, vasútállomások, ipari vállalkozások stb. Közvetlen közelében.
Ha az épület rekonstrukciójával vagy korszerűsítésével megszüntethető a fizikai és bizonyos mértékig a funkcionális kopás, akkor a külső hatások kopása a legtöbb esetben helyrehozhatatlan.
A külső hatások kopásának mérésének egyik módja a páros értékesítés elemzése (amikor két hasonló tárgyat értékesítenek az ingatlanpiacon, amelyek közül az egyik külső kopás, külső befolyás jelei vannak, a másik nem). Az árkülönbség lehetővé teszi, hogy következtetést vonjunk le az értékelt objektum külső hatásának kopásának mértékéről.
A külső hatások értékcsökkenésének mérésének másik módja két tárgy bérleti jövedelmének összehasonlítása, hasonlóan a vizsgált objektumhoz, amelyek egyikét negatívan befolyásolja. E két objektum összehasonlításából származó jövedelemveszteség aktiválása jellemzi a külső hatások kopásának mértékét.
2.7 Az ingatlan és a telek teljes értékének meghatározása
A költségszemlélet utolsó szakaszában a kívánt összköltséget úgy határozzuk meg, hogy a költségszemlélet megvalósításával összeadjuk az ingatlan értékcsökkenés nélküli, az előző szakaszban kapott és az első szakaszban megszerzett földterület költségeit.
Zbefejező
A tanfolyamon végzett kutatás eredményeként a következő következtetések vonhatók le:
Az ingatlan az összes létező legalapvetőbb, alapvető árucikk, nem lopható el, nem veszhet el és nem törhet el. A másik dolog az, hogy akarata ellenére elveszítheti saját ingatlanját. Az ingatlan azon kevés árucikkek egyike, amelyek idővel növekedhetnek. Az ingatlanok nagyon fontos jellemzője az állandó kezelésének szükségessége.
Az értékelési módszerek segítenek maximalizálni az ingatlanok jövedelmező eladását, ezt az új erőforrást, amelyet a vállalkozások és a polgárok kapnak a rendelkezésükre.
A bekerülési módszer ingatlanértékelésen alapul, amely értékének mint struktúrának a meghatározásán alapul. Ennek a költségnek a kiszámítása a következőket tartalmazza: az épület költségei (korszerűsítésének vagy helyreállításának költségei), levonva a becsült vagy megállapított fizikai és erkölcsi állapotromlást, plusz a telek költségei.
Az értékcsökkenést az ingatlan objektum hasznosságának, a fogyasztói vonzerejének csökkenése jellemzi a potenciális befektető szempontjából, és értékcsökkenésként fejeződik ki különböző tényezők hatására az idő múlásával. Az ingatlan értékcsökkenését okozó okoktól függően a következő értékcsökkenési típusokat különböztetjük meg: fizikai; funkcionális; külső.
Az ingatlanértékelés a becsült piaci érték meghatározása. Egy ilyen feltételezés megbízhatósága teljes mértékben attól függ, hogy egy adott értékelő mennyire indokolta, átfogóan és szakszerűen végezte el az értékelési eljárást.
VAL VELirodalmi források felsorolása
1. Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységről szóló, 1998. július 29-i 135-FZ szövetségi törvény.
1. Goremykin V.A. Ingatlangazdaságtan. - M.: "Marketing", 2002. - 804s.
2. Orlov S.V., Tsypkin Yu.A. A város vagyonának piaci értékelése. - M .: UNITY-DANA, 2002. - 240 p.
3. Rakhman I.A. Oroszország ingatlanpiacának alakulása: elmélet, problémák, gyakorlat. - M.: Közgazdaságtan, 2000. - 294 o.
4. Taraszevics E.I. Vagyonértékelés. - SPb .: SPbSTU, 1997.
5. Ingatlan portfólió kezelése / Per. angolról Ed. S.P. Beljajeva. - M.: Jog és jog, UNITI, 1998. - 391 p.
6. Az ingatlan gazdasága és pénzügyei. / Szerk. Yu.V. Pashkusa. - Szentpétervár: A Szentpétervári Egyetem Kiadója, 1999.
Feladva az Allbest.ru oldalon
...Az értékelési tevékenység fő típusainak, gazdasági tartalmának és az állami szabályozás módszereinek ismertetése. Az ingatlanok piaci értékének kiszámítására szolgáló módszerek meghatározása a jövedelem szemlélet keretében. A telek értékének értékelése.
teszt, hozzáadva 2014.10.10
Engedélyezési eljárás és az értékelési tevékenységekre vonatkozó engedélyek kiadásának feltételei. A monetáris egység fő funkciói. Az ingatlanérték becslésének fő módszerei a költség megközelítés alapján. A Habarovszki terület ingatlanpiacának jellemzői.
teszt, hozzáadva: 2009.02.25
Az értékelési tevékenységekben alkalmazott nemzetközi szabványok. Az ingatlan mint értékelési tárgy jellemzői. Az értékelési alany értékének értékelésének megközelítései. A költség megközelítés alkalmazása a telkek értékelésénél. Az értékelési módszerekre vonatkozó követelmények.
szakdolgozat, hozzáadva 2012.12.16
Irodai ingatlanok becslése. A három értékelési megközelítés (összehasonlító, jövedelem és költség) alkalmazásának főbb jellemzői. A telek piaci értékének meghatározása. Az eredmények egyeztetése és a piaci értékre vonatkozó következtetés.
szakdolgozat, hozzáadva: 2012.04.08
Alkalmazott értékelési standardok. Információ az értékelés megrendelőjéről és az értékbecslőről. Az értékelő objektum értékének meghatározása a jövedelem-megközelítés keretein belül. Az objektum költségeinek kiszámítása összehasonlító megközelítés keretében A költség megközelítés használatának megtagadása.
szakdolgozat, hozzáadva 2015.01.13
Az értékelési tevékenység alapvető normáinak jellemzői. A Krasznojarszk terület gazdasági helyzetének rövid elemzése. Az értékelési tárgy piaci értékének meghatározása összehasonlító és jövedelem módszerrel. Az ingatlan felszámolási értékének kiszámítása.
szakdolgozat, hozzáadva 2015.01.30
Az ingatlanok leghatékonyabb felhasználásának elemzése. Az épület értékének meghatározása az ingatlanértékelés különféle megközelítéseivel. Költségalapú, összehasonlító, nyereséges megközelítés alkalmazása. Az ingatlanérték végső értékelésének elkészítése.
szakdolgozat, hozzáadva: 2007.10.29
A zálogtárgyak értékelésének jellemzői. A földhasználat elemzése. Az értékelési objektum piaci értékének meghatározása költség-, összehasonlító és jövedelmi megközelítés alapján. A likviditási ráta indoklása és a költségre vonatkozó végső következtetés.
szakdolgozat, hozzáadva 2011.12.19
Az ingatlanpiac elemzése. Egy tárgy értékelése különféle technikák alkalmazásával. A telek értékelése. Az ingatlan pótlási értékének, a fizikai értékcsökkenés mértékének meghatározása. Az ingatlan értékének végső értékének megszerzése.
szakdolgozat, hozzáadva 2016.01.22
Alkalmazott értékelési standardok. Az értékelésre vonatkozó szerződés megkötése. A régió és a város társadalmi-gazdasági helyzetének áttekintése. A legjobb és leghatékonyabb felhasználási elemzés. Az ingatlan piaci értékének meghatározása.
Az Értékelő szó jelentése Efremova szerint:
Értékelő - 1. Aki értékeli (1) vm
2. transzfer. köznyelvi Valaki, aki képes értékelni, értékelni (2) vm; műértő.
Az Ozhegov Appraiser szó jelentése:
Értékelő - Az a szakember, aki meghatározza az árat, értékel valamit
Becsüs- szakember, akinek joga van értékbecslést készíteni és jelentést aláírni az ingatlanok, járművek, felszerelések, vállalkozások, követelési jogok, munka stb. értékeléséről. Az értékbecslők tevékenységét a július 29-i szövetségi törvény szabályozza, 1998. szám: 135-FZ "Az értékbecslési tevékenységről az Orosz Föderációban"
Értékelési tevékenység - szakmai tevékenység a tárgyi és immateriális tárgyak értékének megállapítására, figyelembe véve a hozzájuk fűződő jogokat és a hozzájuk kapcsolódó polgári jogalanyok érdekeit. Az értékelés céljától függően a következő típusú értékeket különböztetik meg: piac, befektetés, fedezet, felszámolás és egyéb.
Az értékelési tevékenységeket szakmai értékbecslők végzik - magánszemélyek vagy jogi személyek, akik a megállapított eljárásnak megfelelően engedélyt kaptak. Az értékelés speciális szabályokat és technikákat alkalmaz.
Az alábbi követelmények vonatkoznak a szakmai értékbecslők tevékenységére. Értékelő - az egyénnek meg kell felelnie egy vagy több megállapított képesítési jellemzőnek. Értékelő részeként - jogi személy, bizonyos számú értékelő - magánszemélyeknek dolgozniuk kell. Az értékbecslők kötelesek biztosítani szakmai felelősségüket.
Az értékelési tevékenységeket az állam szabályozza, és nagyrészt az önszabályozó szervezetek is. Az Orosz Föderációban az 1998. július 29-i, az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységről szóló, 135-FZ számú szövetségi törvénynek megfelelően létrehozott Nemzeti Értékelési Tevékenységek A következő feladatokat látja el:
Az értékelési tevékenységekben egységes módszereket és eljárásokat alkalmaznak, amelyeket a nemzetközi és nemzeti értékelő szervezetek fejlesztenek ki.
Az értékelési tevékenység módszertana egységes és az anyagi és nem anyagi tárgyak értékelésének az elmélet és a világgyakorlat által kidolgozott módszerein alapszik. Az értékelési módszer olyan eljárások sorozata, amely egy adott módszer információs anyagának alapján lehetővé teszi az értékelt objektum értékének meghatározását az értékelési megközelítések egyikén belül.
Az objektumok értékelésére többféle megközelítés létezik:
ÉRTÉKELÉSI TEVÉKENYSÉGEK
tevékenység a tárgyi és immateriális tárgyak bizonyos típusú értékének megállapítására, figyelembe véve a hozzájuk fűződő jogokat és a hozzájuk fűződő érdekeket, amelyeket az állampolgári jogok alanyai mutatnak be. Az értékelt objektum értékének típusát az értékelés céljai határozzák meg (piac, befektetés, fedezet, maradvány stb.). O.d. értékbecslők végzik - magánszemélyek és jogi személyek speciális szabályok és technikák alkalmazásával. Értékelő - az egyénnek meg kell felelnie egy vagy több megállapított képesítésnek. jellemzők. Értékelőnek - egy jogi személynek tartalmaznia kell bizonyos számú értékelőt - magánszemélyt. Az értékelés az ügyfél és az értékbecslő között létrejött megállapodás alapján történik. Az értékbecslési szerződés általában egyszerű írásos formában van, és tartalmaz információkat az értékelőről. A szerződés előírhatja egyetlen objektum, számos objektum vagy hosszú távú ügyfélszolgálat értékelését. Az értékbecslő szerződéses kötelezettségei megfelelő teljesítése abban áll, hogy időben elkészíti és továbbítja az értékelő jelentést az ügyfél számára. A jelentés linkeket tartalmaz az alkalmazott értékelési standardokhoz és módszerekhez, az objektum értékelésének céljaihoz és célkitűzéseihez, valamint egyéb lényeges információkhoz. Az Orosz Föderációban a "piaci érték" fogalmát széles körben használják.
O.d. engedélyköteles, és az Orosz Föderáció 1998. július 29-i szövetségi törvénye alapján, az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységről szóló 135-FZ. Az Orosz Föderáció elnökének 1995. július 26-i 765. sz. Rendelete "A további intézkedésekről
az Orosz Föderáció befektetési politikájának hatékonyságának javítása érdekében "meg kell állapítani a kölcsönös befektetési alap ingatlanjainak független értékelését. A kölcsönös befektetési alap befektetési jegyeinek tájékoztatójának nyilvántartásba vételének egyik előfeltétele a következtetés az alapkezelő társaság (az Értékpapírpiaci Szövetségi Bizottság által jóváhagyott mintaszerződéseknek megfelelően) független értékbecslővel történő megkötése. A befektetési alapok vagyonának értékét a módszertani ajánlásokkal összhangban kell elvégezni. a kölcsönös befektetési alapok vagyonának értékelése, amelyet az Orosz Föderáció Értékpapírpiaci Szövetségi Bizottságának 1996. szeptember 25-i, 1995. augusztus 30-i 6-r. számú, 1995. augusztus 30-i, 7. sz. a kölcsönös befektetési alapok ingatlanjainak értékelésére szolgáló engedélyezési tevékenységekre. "Engedélyt jogi személyeknek - kereskedelmi szervezeteknek adnak ki, ha vannak: a) legalább 3 professzionális ingatlanértékelő együtt-. az FCSM által elismert megfelelő oktatási dokumentum, amelynek számára ez a szervezet a fő munkahely; b) a jogi személy alapító okiratában annak rögzítése, hogy tevékenységének tárgya az ingatlan-felméréssel kapcsolatos munka elvégzése és tanácsadási szolgáltatások nyújtása: c) legalább egyéves gyakorlati tapasztalat az ingatlan-felmérésben (a Az FCSM belátása szerint engedélyt lehet kiadni olyan kereskedelmi szervezet számára, amely nem rendelkezik gyakorlati gyakorlattal az ingatlanértékelés terén).
Jelenleg az Orosz Föderáció alkotó egységei alkotják saját jogszabályaikat az OD-re vonatkozóan. Így. 1998. február 11-én elfogadták Moszkva városának 3. számú törvényét "Az értékelési tevékenységről Moszkva városában".
Ir.: Artemenkov I.L. Az ingatlan piaci értékének felmérése // Pénzügyi újság. 1994. 13-16. Szám, 19-21.24, 25; Grachev I.D. Az értékelési tevékenység jogszabályi szabályozásának kérdései // Értékelési kérdések. 1996;
Grigoriev V.V. A befektetett eszközök értékelése és átértékelése. M .. 1997; Grigoriev V.V. Fedotova M.A. A vállalkozások értékelése. M .. 1997; Nemzetközi értékelési szabványok IES 1-4 és a szabványok előszava, ICSOI. T. 1. M. 1995; Nemzetközi értékelési szabványok (projektek), ICSOI. T. 2. M. 1995; Rutgeiser V. A jogalkotás mint vállalkozás. Az értékelő tevékenységről szóló törvényjavaslat történetéről // Szakértő. 1996. 39. szám; Abdulla- e kontra N.A., S e s e rokona V.B. Az értékelési rendszer kialakulása az Orosz Föderációban // Privatizáció Oroszországban, RIA "Novosti", 1996, 8. szám; ll.Abdullaev N.A., Sesekin V.B. Szabályozási alap a szellemi tevékenység eredményeinek értékeléséhez. Az első lépések // Oroszország privatizációja, RIA "Novosti", 1996, 12. sz .: Sesekin V. B.
ÉRTÉKELÉSI TEVÉKENYSÉGEK Jogi szótár
Értékelési tevékenység - jogi, szervezeti és egyéb jellegű kapcsolatok összessége, amelybe a résztvevők belépnek (ideértve azokat a kapcsolatokat is, amelyek az értékelési, képzési, értékelési szakértők engedélyezésének, az ellenőrzések gyakorlásának folyamatában alakulnak ki ... A válságkezelési feltételek szószedete
értékelési tevékenység - szakmai tevékenység a tárgyi és immateriális tárgyak bizonyos típusú értékének megállapítására, figyelembe véve a hozzájuk fűződő jogokat és a hozzájuk kapcsolódó polgári jogalanyok érdekeit. Az értékelt objektum értékének típusa a céloktól függ ... Big Law Dictionary
Értékelési tevékenység - E szövetségi törvény alkalmazásában az értékelési tevékenység alatt az értékelési tevékenység alanyainak szakmai tevékenységét értik, amelynek célja a piac, kataszteri vagy más érték létrehozása az értékelési tárgyakkal kapcsolatban ... ... ... Hivatalos terminológia
értékelési tevékenység - Számvitel: értékelési tevékenységek ... Orosz-angol szótár
értékelési tevékenység - adj econ. Bewertungen (többes számú német) Orosz-német szótár
Értékelési tevékenység - jogi, gazdasági, szervezeti, műszaki és egyéb jellegű kapcsolatok összessége a piaci vagy más érték megállapításához (jelzálogkölcsön, felszámolás stb.) az értékelési tárgyakkal kapcsolatban. Jelzálog. Szószedet
Értékelési tevékenység, értékelés - Olyan tevékenységek, amelyek magukban foglalják az információk összegyűjtésével és feldolgozásával, a végső adatok formátumának és mennyiségének megválasztásával kapcsolatos tevékenységek és eljárások teljes sorozatát, amelyek célja az értékpapírok piaci értékének meghatározása. Letéti feltételek
Értékelési szakértelem - szakmai vagy törvényes tevékenység, amelynek célja a vállalkozások vagyonának, ingatlanjának vagy állóeszközének értékének felmérése: az alaptőke részeként történő hozzájárulás; a műalkotások tulajdonjogainak értékesítésekor; ... Pénzügyi szókincs
Az értékelési tevékenység Oroszországban meglehetősen viharos időszakon megy keresztül, tele különféle eseményekkel és újításokkal. Annak ellenére, hogy az értékelési szolgáltatások piacának kialakítása még nem fejeződött be, és számos szegmens gyakorlatilag nem alakult ki, a szakma fejlődésének fő motívumai az értékelési jogviszonyok összes tantárgyának értékelési kultúrájának növelése, a szakmai értékelő közösségbe és az önszabályozás intézményébe vetett bizalom erősítése.
Az orosz értékelés fejlesztésének fő szerepét ma az önszabályozó szervezetek - az értékbecslők szakmai szövetségei kapják. A szakmának jó nevű önszabályozó szervezetekre van szüksége, amelyek segíthetnek, támogathatják és felügyelhetik tagjait, és aktívan részt vehetnek a szabályalkotásban. Az önszabályozó szervezeteknek erősekké kell válniuk, valóban cselekedniük kell, társadalmilag jelentős és nem szűken összpontosított érdekeket fejeznek ki. Az 1998. július 29-i, az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységről szóló 135-FZ számú szövetségi törvény módosításainak 2007-es bevezetésével az állam számos funkciójának ellátását az értékbecslők önszabályozó szervezeteire ruházta át. a Nemzeti Értékbecslési Tanács, amelynek célja a közérdek védelme, egységes megközelítést alakít ki az értékelési tevékenységek elvégzésére és az értékbecslők tevékenységének összehangolására, valamint szövetségi szabványokat és szabályokat dolgoz ki az értékelésre.
Korábban a Nemzeti Értékelő Tevékenységek Tanácsához hasonló intézményt a Gazdasági Fejlesztési Minisztérium alá tartozó Értékelő Tevékenységek Szakértői Tanácsadó Testületének és a Gazdasági Fejlesztési Minisztérium alá tartozó Értékelő Tevékenységek Szakértői Tanácsadó Testületének hívhatták.
Ennek ellenére az állam nem hagyta el teljesen az értékelési szolgáltatások piacának szabályozását, amelyek garanciát jelentenek a fejlett piacra és a gazdasági tér egységére. Ezért a normatív jogi szabályozás az állami érdekek és a felelősség körében marad.
Az értékelő intézmény jelenlegi fejlődési szakaszában a következő fő problémák azonosíthatók, amelyek akadályozzák az értékelési szolgáltatások egységes és hatékony piacának kialakulását:
A független értékelés információs alap a hatékony döntések meghozatalához, mind a gazdasági magán-, mind az állami szektorban, és hozzájárul a civil kapcsolatokban résztvevők tulajdonjogainak védelméhez. Így az értékbecslési tevékenység fejlesztése a modern Oroszországban fontos szempont a civil társadalom és a piaci piaci kapcsolatok fejlődésében.
Az elmúlt 10 év oroszországi piacának fejlődésével együtt az értékelési tevékenységek a semmiből mentek a kialakulás útjára, és mára önálló tevékenységi körként alakultak ki a gazdaságban.
Kialakult az értékelési szolgáltatások egységes piaca. Jelenleg több mint 5300 jogi személy és egyéni vállalkozó végez értékelési tevékenységet az egységes követelmények keretein belül, szövetségi engedély alapján.
Létrejött az értékelési tevékenységek állami szabályozásának rendszere, amely az „Oroszországi Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” szóló szövetségi törvényen alapul, és amely magában foglalja az értékelők követelményeinek és feltételeknek, értékelési normáknak és irányelveknek, valamint a szakemberek oktatásának követelményeinek való megfelelésének ellenőrzését.
Az értékelők önszabályozó szervezetei fejlődnek. Az Oroszország Vagyonügyi Minisztériumával való együttműködésük az értékelési piac fejlődésének problémáinak széles skáláján alakult ki. Megjelenik az értékelők önszabályozó szervezeteinek és az értékelési szolgáltatások különböző fogyasztói csoportjainak interakciójának első tapasztalata. Kölcsönhatás folyik az értékbecslők nemzetközi szakmai szövetségeivel: a Nemzetközi Értékelési Standardok Bizottságával (IVSC), az Értékelő Egyesületek Európai Csoportjával (TEGoVa). Az orosz értékbecslők képviselete ezekben a szervezetekben, folyamatos információcsere, a nemzetközi és az európai értékelési szabványok fordítása, a nemzetközi tudományos konferenciákon való részvétel hozzájárul az oroszországi nemzeti értékelési rendszer fejlesztéséhez, valamint a FÁK-ban történő értékelés fejlesztésének következetességéhez. országok.
Az értékbecslők önszabályozó szervezetei elfogadták a szakmai tevékenység normáit, az értékbecslő üzleti etikájáról szóló dokumentumokat, az adott önszabályozó szervezethez tartozó értékbecslők szakmai tevékenységének minőség-ellenőrzését. Lépéseket tettek számos önszabályozó értékelő szervezet egyesítésére.
Az értékelés módszertani alapja kidolgozás alatt áll, figyelembe véve a nemzetközi tapasztalatokat, valamint az oroszországi gazdasági fejlődés és a jogi szabályozás sajátosságait. Az Oroszországi Tulajdoni Minisztérium az értékelési szabványok kidolgozása során módszertani ajánlásokat hagyott jóvá a szellemi tulajdon, a telkek és a telkek bérleti jogának piaci értékének meghatározására. Az Orosz Föderáció Kereskedelmi és Iparkamara számos módszertani anyagot tett közzé, amelyek összefoglalják az oroszországi értékelési munka tapasztalatait. Az Orosz Értékbecslõ Társaság lefordította az Európai Értékbecslési Standardok legújabb kiadását. Az elmúlt években nagyszámú tudományos és oktatási szakirodalom jelent meg Oroszországban az értékelésről. Ez együttesen hozzájárul az értékelési tevékenységek módszertani vákuumának leküzdéséhez.
Az értékbecslés fejlesztése az Orosz Föderációban lehetetlen lenne az értékelők képzési, átképzési és továbbképzési rendszere nélkül. Az értékelési tevékenység kialakulásának egyik fontos eseménye Oroszországban az értékelési tevékenységről szóló szemináriumok megtartása 1993-ban volt, amelyet a Világbank Gazdaságfejlesztési Intézete szervezett. Észrevehető lendületet adott az oktatás fejlesztésének az értékelés területén az értékelőkre vonatkozó engedélyezési követelmények kialakítása és kidolgozása során. Jelenleg az értékbecslők képzését, szakmai átképzését és továbbképzését az Orosz Föderáció területén található több mint 70 oktatási intézményben végzik, amelyek az Oroszországi Tulajdonügyi Minisztériumban átadták az alapképzési programok jóváhagyását.
Oroszországban tapasztalatok alakulnak ki a nagy ingatlan-komplexumok átszervezése során, nemzetközi és orosz értékelő vállalatok részvételével. Ennek a munkának a különböző szakaszaiban történő megvitatása hozzájárul az értékelési kultúra, valamint a vezetői döntések kultúrájának növekedéséhez az Orosz Föderációban. Az oroszországi gazdasági reform fejlődésével, a magánkezdeményezés növekedésével, a verseny növekedésével, a különböző gazdasági erőforrásokkal történő tranzakciók számának növekedésével növekszik a független értékelés iránti igény. A különböző tárgyak leghatékonyabb felhasználásának multilaterális elemzése, amelyet az értékbecslők munkája során végeztek, a különféle értékelési módszerek alkalmazása hozzájárul a vezetői döntések kultúrájának általános növekedéséhez a gazdasági szférában. Az értékbecslési technológia ismeretében jártas szakemberek a gazdasági átalakuláshoz szükséges szellemi tőke. Ugyanakkor az értékelések iránti igény egyre növekvő igényeket támaszt az értékelők munkájának minőségével szemben. Az értékelési piac ezen kulcsproblémájának megoldását az állam, az értékbecslők önszabályozó szervezetei, az oktatási intézmények, az értékelési szolgáltatások fogyasztói szoros együttműködésével oldják meg.
Roman Csibiszov, főigazgató,
Elena Maslennikova, szakértő,
A Swiss Appraisal svájci értékelő cég orosz irodája
Grafikon: Különböző típusú értékelési szolgáltatásokból származó bevételek növekedési üteme három év alatt,%
Az „értékelési tevékenységről” szóló törvény 2008. január 1-jétől elfogadott módosításai megszüntették az értékbecslők engedélyezését, amelyek immár szakmailag képzett személyekké válhatnak, akik önszabályozó szervezetek (SRO) tagjai és felelősségüket biztosították. Ugyanakkor maguk az SRO-k hivatalos elismerést és jogi státuszt kaptak. Ezenkívül az első három szövetségi értékelési szabványt 2007-ben fogadták el.
Az RA Expert minősítésbe bevont 119 értékelő cég teljes bevétele 2007-ben 65% -kal nőtt, azonnal 8 százalékponttal meghaladta a 2006. évi dinamikát, és elérte a 7,15 milliárd rubelt. A piac 2003 óta nem mutatott ilyen növekedési ütemet. Jelenleg az ország gazdasági válság szakaszában van, ami jól befolyásolhatja az értékelő társaságok szolgáltatásainak volumenének növekedését. 2008-as adatok. még nem tették közzé és várhatóan április közepére várható.
OROSZORSZÁGBAN ÉS AZ EURÓPAI ORSZÁGOKBAN ÉRTÉKELŐ TEVÉKENYSÉGEK ÖSSZEHASONLÍTÓ ELEMZÉSE.
Végezzünk összehasonlító elemzést az értékelési tevékenység különböző területeiről Oroszországban és az európai országokban.
Véleményünk szerint egy ilyen megfontolást a rendszeralkotó tényekkel kell kezdeni, nevezetesen az értékelési tevékenység önálló szakmai területre történő szétválasztásával, valamint az értékelési tevékenység jogszabályi kereteivel és szabályozásával.
Az értékelési tevékenységek fő szabályozója nemzetközi szinten a Nemzetközi Értékbecslési Bizottság. A bizottságot a Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS), az American Society of Appraisers (ASA), Ausztrália, Új-Zéland, Malajzia, India és Kanada szakmai szervezete alapította 1981-ben. Ezt követően a TEGoVA (Európa Értékelői Közösség) tagjainak többsége is csatlakozott a bizottsághoz.
Az Értékbecslési Standardok Nemzetközi Bizottságának fő feladata az értékelők véleményének összehangolása és figyelembevétele a pénzügyi beszámolási standardok kidolgozása során, az értékbecslők véleményének közlése és a releváns érdekek érdekképviselete az olyan szervezetekben, mint a Nemzetközi Valutaalap, a Nemzetközi Valutaalap Gazdasági Fejlesztés és Együttműködés, a Világbank és a bázeli bankbizottság.
Az értékelési tevékenység fejlesztése hazánkban 1993-ban kezdődött a Világbank Gazdaságfejlesztési Intézetének szemináriumaival. 1993 nyarán Szentpéterváron került sor az első oroszországi ingatlanértékelő szemináriumra. A másodikra a moszkvai régióban került sor 1993 decemberében. 1994 májusában az Orosz Föderáció kormánya alatt a Nemzetgazdasági Akadémián tartották az üzleti értékbecslés első szemináriumát. Az értékelő tevékenységet folytató szervezetek tevékenységét az állam engedélyek kiadásával szabályozta.
Jelenleg minden olyan európai országban, amely tagja az IVSC-nek (Nemzetközi Értékbecslési Bizottság) vagy a TEGOVA-nak (Európai Értékbecslõi Szövetségek Csoportja), az értékelési tevékenységek szabályozására nemzeti rendszerek vonatkoznak. Ugyanakkor az értékelési tevékenység szabályozása az Egyesült Államokban eltér például az Egyesült Királyság vagy Németország értékelési szabályozásától, ahogy Oroszország is némileg eltér az európai országokétól.
Minden piacgazdasággal rendelkező országban léteznek értékelők állami szervezetei, amelyek aktívan működnek. Például az Egyesült Államokban jelenleg 32 ilyen szervezet működik. Ezek közül a leghíresebb az Appraisal Foundation és az US Appraisal Institute, amelyek körülbelül 40 000 szakembert foglalkoztatnak. Kivételt képeznek talán Olaszország és Spanyolország - azok az országok, amelyekben van bizonyos állami szabályozás, valamint az Egyesült Államok, ahol 1989-ben bevezették az ingatlan-értékbecslők állami engedélyezését.
SZERVEZETEK - AZ ÉRTÉKELÉSI TEVÉKENYSÉGEK SZABÁLYOZÓI.
USA
Az Egyesült Államok vezető szakmai szervezetei - az Értékelő Intézet és az Amerikai Értékelői Társaság (ASA) - 1987-ben hozták létre az Értékelés Alapítványt, hogy az értékelés és a tanítás egységességének és professzionalizmusának elérését szolgálják. Ez utóbbit két független testület - az Értékelési Standardok Tanácsa (CCO) és az Értékbecslők Osztályozási Tanácsa (SCO) - munkája is megkönnyíti. A kormányzati szabályozás az Egyesült Államokban mind szövetségi, mind pedig az egyes államok szintjén zajlik. Az Egyesült Államok Kongresszusa által 1989-ben elfogadott Financial Institution Reform (Recovery and Enforcement Act - + FIRREA) Act szerint az értékelési tevékenység szövetségi szintű szabályozásának hatásköre az Értékelő Alapra kerül.
Az Alappal egyidejűleg az értékelési jogszabályok végrehajtását felügyelő testület, az Értékelési Albizottság működik az Egyesült Államok kormányának struktúrájában. Az RMS kidolgozza, értelmezi és módosítja a szakmai értékelők egységes szabványait (USPAP), amelyek kötelezőek a gyakorló (tanúsított és licencelt) értékelők számára az Egyesült Államokban. Az RMS meghatározza az ingatlanértékelők minimális képzési szintjét és vizsgakövetelményeit.
Állami szinten az értékbecslési tevékenységeket a helyi törvények szabályozzák, az értékbecslés szabályozó bizottságai, amelyek feladata az ingatlan-értékelők engedélyezési és tanúsítási követelményei. Az engedélyezési és tanúsítási követelmények államonként eltérőek, és egy adott államban való munkavégzéshez minősítő vizsga letételével kell megszereznie a megfelelő engedélyt.
Figyelemre méltó, hogy az Egyesült Államokban 1989-ig az értékelési szolgáltatások piaca önszabályozó volt. Az állami engedélyezésre való áttérés az Egyesült Államok ingatlanválságával járt. Az ingatlanok értékelése az állami szervek ellenőrzése alól kikerült, ami ahhoz vezetett, hogy a jelzáloghitelezés, az önkormányzati építési megrendelések leadása és számos más esetben nem voltak elég objektív értékelések. Az elmúlt évtizedben hasonló, az ingatlanok túlárazásával járó gazdasági válsághelyzet volt megfigyelhető Japánban. A pénzügyi válság kapcsán feltételezhető, hogy ez a helyzet jól kialakulhat Oroszországban, tekintettel az ingatlanok gyakori túlárazásának mára általánosan elismert tendenciájára, különösen a nagyvárosokban.
Nagy-Britannia
Az Európai Értékbecslési Egyesületek Csoportja (TEGoVA) keretében a szakmai értékelők számára egységes tanúsítási rendszert hoztak létre a DIN 45013 európai szabvány alapján. Ugyanez a rendszer működik Németországban is. Úgy épült, hogy megfeleljen az Egyesült Királyságban található The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) követelményeinek.
A Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) a világ egyik legnagyobb szakmai szervezete a földkapcsolatok, az ingatlanügyek és az építőipar területén. A társaságot 1868-ban alapították Nagy-Britanniában, 1881-ben királyi oklevelet kapott.
Ma az intézetnek 136 ezer tagja van - magánszemélyek a világ 120 országából, valamint 50 nemzeti szövetség, társult csoport és állami egyesület. A RICS európai központja, amelyet 1993-ban hoztak létre Brüsszelben, 17 nemzeti szövetség érdekeit képviseli Európában.
A RICS fő funkciói: magas szintű oktatás és képzés támogatása; a fogyasztóvédelem a szabályok és szakmai tevékenységi előírások betartásának figyelemmel kísérésével; információk és független szakértelem biztosítása az e tevékenységekhez kapcsolódó földhasználattal, ingatlanokkal, fejlesztéssel és környezeti kérdésekkel kapcsolatban. Ezenkívül a RICS közgazdasági, értékelési, pénzügyi, befektetési és vagyonkezelési tanácsadó.
Az Európai Unión belüli értékelés szabványosításának módszertani alapja a RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors, UK) értékelési szabvány, amely az értékelés fejlődésének történelmének köszönhető az Egyesült Királyságban és Nyugat-Európában. A RICS a legrégebbi szakmai szervezet, amelynek az Egyesült Királyság kormánya a 17. század közepe óta minden hatáskört átruház az értékelési tevékenységek szabályozására. A RICS 1974 óta publikál értékelési standardokat, vörös néven. Eleinte hivatalos számviteli célokra használták őket az értékelés során, de az 1990-es évek közepétől. szinte minden értékelésnél használják. 1991 óta kötelezővé váltak a RICS tagjai számára.
Számos más európai ország (például Dánia, a Cseh Köztársaság stb.) Az ISO 9002 (ISO 9002) szabványon alapuló rendszereket vezetett be az értékelési szolgáltatások minőségének tanúsítására.
Ausztrália
1994 júniusában az ausztrál értékbecslési és földmérési intézet kezdeményezésére létrehozták az ausztrál értékbecslési tanácsot. A tanács tevékenységének célja a szabványok helyzetének meghatározása az általános jogszabályi rendszerben, és azok bevezetése az értékelési gyakorlatba. A mai napig több mint 20 értékelési gyakorlatra vonatkozó szabványtervezetet adtak ki, amelyeket az Ausztrál Tanács részben jóváhagyott.
Az Ausztrál Értékelő Intézet értékelési útmutatókat, az ipari értékelések, a lakóingatlanok, a jövedelemtulajdonok, a biztosítéki célú értékelések stb. Gyakorlati értékelési útmutatóit is kiadja a kereskedelmi ingatlanok beszerzési folyamatának megfelelő végrehajtása érdekében.
Oroszország
Oroszországban 2008.01.01-je előtt az értékelési tevékenységeket az "Oroszországi Föderációban végzett értékelési tevékenységekről" szövetségi törvény, az Orosz Föderáció szövetségi törvényei és más, ennek megfelelően elfogadott törvényi rendelkezései, valamint a nemzetközi jogszabályok szabályozták. az Orosz Föderáció szerződései. A törvénynek megfelelően az Orosz Föderációban az értékelési tevékenységeket az Orosz Föderáció kormánya által felhatalmazott szervek és a Föderáció alkotó egységei ellenőrzik az Oroszország jogszabályai által megállapított hatáskörükben.
Az értékbecslõi szakma kialakulásával Oroszországban különbözõ állami értékbecslõ szervezetek is létrejöttek. Ezek elsősorban az Orosz Értékbecslők Társasága (ROO) (1993-ban alakult), a Szentpétervári Értékbecslő Társaság, az Interregionális Értékbecslők Társasága, a Moszkvai Értékelő Társaság, az Orosz Értékelő Testület, a moszkvai regionális Értékelő Társaság stb., De a szabályozást állami engedélyezéssel hajtották végre.
Az Orosz Föderáció kormányának 2003. október 9-i döntése értelmében az értékelési tevékenységek állami engedélyezését 2004. október 1-jétől meg kellett szüntetni.
2004. február elején az Orosz Föderáció Kereskedelmi és Iparkamara értékelési tevékenységekkel foglalkozó bizottságának kezdeményezésére megbeszélést tartottak az értékelő és önszabályozóvá válást állító szervezetek önszabályozó szervezeteiről. 2004. február 11-én tizenegyük aláírást nyújtott be a kormányhoz, amelyben megerősítették alapvető érdeküket az állami engedélyezésről az önszabályozásra való áttérés iránt. Az átállásra azonban csak 2008 elején került sor.
Jelenleg egy oroszországi értékelő cég csak akkor jogosult a piacon tevékenykedni, ha legalább két értékelő dolgozik az önszabályozó szervezet tagjai közül. Ugyanakkor látható a kapcsolat a múlttal. Az értékelési tevékenység engedélyezése idején a társaság jogosult volt a piacon tevékenykedni, feltéve, hogy az engedélybe két teljes munkaidőben dolgozó szakember tartozik.
INFORMÁCIÓS BÁZIS
Amerikában számos ipari publikáció létezik, mintegy 20 cég szakosodott az értékbecslők számára történő információgyűjtéssel. Hasonló cégek vannak Angliában, Franciaországban, Németországban. A leghíresebb adatbázisok egyike a Damodaran (gazdasági információkat tartalmazó adatbázis) és a Value Line (pénzügyi információkat tartalmazó vállalati adatbázis).
Annak a ténynek köszönhetően, hogy Oroszországban az értékelési tevékenység valamivel később jelent meg, mint a nyugaton, a piacokról, vállalatokról, tranzakciókról szóló nyitott és hozzáférhető információk rendelkezésre állása sok kívánnivalót hagy maga után.
Az USA-ban, Angliában és más országokban gyakorló értékelők által irányított kiadványokat orosz nyelvre lefordították. Az orosz értékelési gyakorlatban a fő probléma a számításokhoz szükséges információs támogatás hiánya, amely az oroszországi piacképzés körülményeivel magyarázható. Valaminek a piaci értékét a vevő és az eladó alakítja, akik mindegyike a saját érdekeiben jár el. A szovjet valóságban nem ez volt a helyzet. Általános szabályként az állam vevőként vagy eladóként járt el, és ez diktálta az árat. Ma a helyzet jobbra változott, és a piac inkább árszabályozó. Csak az elmúlt 7-8 évben kezdtek kialakulni és növekedni olyan információk és analitikai adatbázisok, mint a SPARK, a SKRIN és mások. De az adatbázisok többnyire fizetősek maradnak.
AZ ÉRTÉKELŐ JELENTÉSEK ALAKULÁSA ÉS TARTALMA.
Ausztráliának nincs jogi követelménye az értékelő jelentés elkészítésére jogi és üzleti szinten egyaránt. Az értékelés eredménye lehet egyoldalas következtetések és részletes jelentések is. A jelentés formája az értékelési tárgy típusától és az értékelés céljától függ. A jelentés bármilyen formájának azonban:
... könnyen érthető;
... logikusan komponált;
... jelentőségteljes.
Az Egyesült Királyságban az értékelési jelentés vagy értékbecslési tanúsítvány összeállításának minden követelményét a RICS tartalmazza. A jelentésnek teljesnek kell lennie, és tartalmaznia kell minden szükséges információt az értékelés tárgyának azonosításához, valamint a költségek meghatározásához szükséges számításokat.
Az olasz törvény meghatározza az érték sajátos fogalmát, amelyet az ingatlanértékelőknek be kell tartaniuk. Például az ingatlanértékelés, a közmunka és a városfejlesztés kapcsolatát két külön törvény tükrözte, ismertebb nevén Merloni törvény. Ezek a törvények leírják az önkormányzati tulajdon tulajdonjogának a vállalkozónak történő átadásának folyamatát annak érdekében, hogy a vállalkozó építési költségeinek egy részét vagy egészét megtérítsék. A helyes meghatározás nehézsége
Az érték (az értékelési kritériumok és az adózási szabályok függvényében) egyre munkaigényesebbé teszi az ingatlanbefektetést és az ingatlankezelést.
1998-ban a lett vagyonértékelői szövetség követelményeket adott ki az értékelő jelentés tartalmára vonatkozóan. Ennek ellenére a bankok fedezetének értékelésekor még mindig rövid szakértői vélemény készül.
Új-Zélandon az értékelőket az Intézet Általános Etikai Kódexe és az Értéktárgy értékelésének irányelvei követik az értékelés során.
Franciaországban az értékelés eredményeit jelentés formájában készítik el, amely tartalmazza a szükséges feltételezéseket és feltételeket, az értékelés tárgyát képező piac elemzését, az objektum helyének leírását, a termék összetételét. értékelt jogok, a tárgy kvantitatív és kvalitatív értékelése, valamint a szükséges következtetések. Ennek ellenére számos esetben szakértői értékelő készíthet szakértői véleményeket, különösen akkor, ha:
... egy korábban elkészített jelentés frissítése vagy időközi értékelés elvégzése;
... 5 évente elvégzett szakértői értékelés ugyanarról a tárgyról;
... az értékelő jelentés vizsgálata;
... ingatlan objektumok ellenőrzése.
Oroszországban az értékelő jelentések tartalmára vonatkozó követelményeket az értékelő tevékenységek szövetségi törvénye, valamint a 3. számú szövetségi értékelési szabvány határozza meg. A jelentésnek értelmesnek, teljesnek kell lennie, tartalmaznia kell az értékelés tárgyával kapcsolatos összes információt (helyszín, környezet, gazdasági helyzet, árképzési tényezők, alkalmazandó törvények és szabványok stb.). Oroszországban és Franciaországban számos esetben megengedett szakértői vélemények készítése az adott tárgy költségeinek tartományának meghatározásához.
Ha összehasonlítjuk az Európa és az Egyesült Államok fejlett piacain dolgozó értékelőket az oroszokkal, akkor a következő hátrányokat láthatjuk. A vállalkozások / vállalkozások értékelésekor az európai értékbecslők figyelembe veszik a vezetés könyvelésének gyenge láncszemeit a vállalkozásnál, és Oroszországban még mindig nincs eléggé teljes körű, amely megfelelne a gazdasági kapcsolatok és a vezetői számvitel valóságának, ami nem teszi lehetővé számukra a vállalat értékének értékelése keretében figyelembe kell venni. Először is át kell alakítani a vezetés könyvelését a vállalkozásnál, hogy az megfeleljen a fejlett piacgazdaságú országokban meglévő előírásoknak. Ennek előfeltételei vannak, és egyes vállalatoknál a vezetés könyvelését a nemzetközi pénzügyi beszámolási standardokkal összhangban vezetik, ami lehetővé teszi a számítások során történő felhasználását az értékelés során.
Nyugati szakértők szerint az orosz értékbecslők értékelési jelentései jól felépítettek és módszertanilag helyesek. De van néhány hátránya is, például a külföldi értékelőkre és befektetőkre jellemző elégtelen látókör az értékelés tárgyában. Az értékelő jelentést használó külföldi befektető számára fontos, hogy megértse nemcsak az értékelt objektum értékét a beszámolási időszakban, hanem a makrogazdasági helyzet egészének megértését is. Mondjuk, mennyire átlátható a tájékoztatásra szánt piac, milyen a jogi és adózási klíma a régióban, milyen előrejelzések vannak általában a piac fejlődésére stb. Az orosz értékbecslők viszont a piac egészétől elzárva túlzott figyelmet fordítanak egy adott értékelési objektumra. Ebben rejlik az objektum helytelen kiértékelésének veszélye, és ennek eredményeként a befektető pénzt veszíthet.
Ugyanakkor, amikor a külföldi vállalatokra vonatkozó nemzetközi előírásoknak megfelelő értékelési munkákat végeznek, értékelik az orosz jelentéseket és elismerik magas teljesítményosztályukat.
Az orosz értékbecslők véleménye a nyugati szakértők jelentéseiről is szól. Gyakorlatunkban a montenegrói földértékelési projekt végrehajtása során találkoztunk egy helyi értékbecslő jelentésével. Ez a jelentés 7 oldalas volt, és nem rendelkezett egyértelmű, ellenőrizhető adatokkal a témáról. A jelentésben szereplő piaci értéket egyetlen képleten alapuló összehasonlító megközelítéssel számolták. A számításhoz vett adatokat sem dokumentumok, sem linkek, sem bármely forrás megemlítése nem erősítette meg. Annak ellenére, hogy a jelentést a nemzetközi értékelési előírásoknak megfelelően készítették, Oroszországban sok okból nem lehet érvényesnek ismerni.
ÉRTÉKELENDŐ FELEK / A JELENTÉSEK FELHASZNÁLÓI
Az értékelés fő típusai Németországban:
... Értékelés számviteli célokra.
... Értékelés a tranzakciók megkötésekor.
... Értékelés jelzálog-hitelezési célokra.
... Adó- és öröklési célú értékelés.
... Ingatlan portfóliók értékelése.
Az értékelés eredményeit elsősorban az ingatlanügynökök, a bankok, az adószolgáltatások, a különböző vállalatok és magánszemélyek pénzügyi szolgáltatásai használják.
A legtöbb szingapúri értékbecslőt ingatlanügynökségek alkalmazzák. A cég méretétől függően az értékbecslő vagy közvetlenül foglalkozik az értékbecsléssel, vagy ötvözi azt egy ingatlankezelési tanácsadó feladataival stb. Néhány értékelő bankoknál vagy kormányzati szerveknél dolgozik. Az ilyen értékbecslők nem végeznek külső értékelést az ügyfelek számára, csak belső értékeléseket végeznek. Jelenleg a szingapúri ingatlankezelési tevékenységeket, beleértve az értékelést is, az aukciós engedélyekről szóló törvény szabályozza.
A Franciaországban végzett értékelés fő típusai a következők:
... A tőzsdén jegyzett társaságok pénzügyi kimutatásainak értékelése.
... Értékelés a fedezett hitelek kibocsátásáról, amelyet a Bankbizottság ajánlásai, valamint a hitelintézetekre vonatkozó különleges követelmények szabályoznak (Societes de Credit Foncier).
... Értékelés ingatlanadók befizetésekor (általában nem végeznek ingatlanértékelést). Ez a fajta értékelés a bérleti érték úgynevezett értékén alapul, amelyet eddig alig lehetett korrelálni a piaci értékkel.
... Kötelező értékelés vagy értékelés az adók kivetésénél. Ezen a területen vannak bizonyos szabályok és bírósági végzések.
A Cseh Köztársaságban két értékelőcsoport van. Az első csoport a regionális bíróságok nyilvántartásába bejegyzett igazságügyi szakértőkből áll, akiket a regionális bíróság elnöke nevez ki értékelésre. A második csoport - minősített értékbecslők - magánszemélyek. A szakértők tevékenységét a törvényszéki szakértőkről és fordítókról szóló törvény szabályozza.
A minősített (engedéllyel rendelkező) értékbecslők háromféle engedéllyel rendelkezhetnek: ingatlanértékelésre, ingóságra, pénzügyi eszközök értékelésére.
A Cseh Köztársaság átmeneti gazdaságának jelenlegi körülményei között az értékelő szolgáltatások fogyasztói elsősorban bankok. Az értékelést elsősorban a következő célokra használják:
... egyesülésekben és felvásárlásokban;
... kötelezettségek;
... részvények értékelése;
... eladó ingatlan és az adóalap meghatározása.
Oroszországban, amint azt a cikk elején már jeleztük, a főbb irányok a következők:
... A vállalkozás / üzlet és az értékpapírok értékelése
... Eszközök / állóeszközök értékelése
... Ingatlanértékelés
... A felszerelések és a járművek költségeinek becslése
... Az immateriális javak értékelése
... A beruházási projektek költségeinek értékelése.
Az oroszországi piac kialakulásának sajátosságai és a piaci viszonyok miatt az értékelési szolgáltatások fogyasztói meglehetősen széles skálán mozognak. A közelmúltig a fő fogyasztók a nagyvállalkozások voltak (ennek oka volt a gazdasági fellendülés, a nagyvállalatok nemzetközi piacra lépése, a privatizációs folyamat, valamint a nemzetközi pénzügyi beszámolási standardokra való áttérés), mint például a RAO UES Oroszország, Orosz Vasutak ”, az OJSC„ Gazprom ”, bankok (ez a jelzálogkölcsönök fejlődésének volt köszönhető), befektetési alapok.
A válság kapcsán az értékelési szolgáltatás fogyasztói piacának szegmentálása némileg megváltozott. A befektetési társaságok / alapok szegmensének részesedése minimálisra csökkent, ugyanez történt a magánszemélyeknek szóló értékelési szolgáltatások szegmensével is a likviditási válság és az ingatlanok által biztosított hitelek visszaesése miatt.
A szolgáltatási piac ezen szegmensének nagy részét a bankok hitelezésre, fedezetre, valamint a biztosító társaságokra és vállalkozásokra vonatkozó értékelése foglalja el.
KÖVETKEZTETÉS
Annak ellenére, hogy Oroszországban az értékelési tevékenység megjelent és később alakult ki, mint az európai országokban, jó alapot kapott a hatékony fejlődéshez és működéshez, valamint lehetőséget biztosított más országok felbecsülhetetlen tapasztalatainak felhasználására. Az ország és a világ jelenlegi nehéz gazdasági helyzetében az értékelési tevékenységeknek segítséget kell nyújtaniuk a megfelelő vezetői, pénzügyi és befektetési döntések meghozatalában.
Tulajdonjogok
Követelési jogok
^ 2. Az értékelési tevékenység tárgyai
Az értékelési tevékenység az értékelési tevékenység alanyainak olyan tevékenysége, amelynek célja a piaci vagy más érték megállapítása az értékelési tárgyakkal kapcsolatban.
A piaci érték az a legvalószínűbb ár, amelyen az értékelési alany elidegenülhet a nyílt piacon versenykörnyezetben, amikor az ügyletben részt vevő felek ésszerűen, minden szükséges információ birtokában járnak el, és a rendkívüli körülmények nem tükröződnek a piaci értékben. az ügylet, vagyis az ügylet egyik fele nem köteles elidegenedni, a másik pedig elfogadni az értékelés tárgyát.
Az ügyletben részt vevő felek jól ismerik a tárgyat és az érdekeiknek megfelelően járnak el. Az értékelés tárgyát a nyílt piacon nyilvános ajánlat formájában mutatják be.
A tranzakciós ár ésszerű díjat jelent anélkül, hogy a tranzakció teljesítésére kényszerülne. Az objektumért fizetett összeget készpénzben fejezik ki.
Az értékelési tevékenység alanyai - egyrészt magánszemélyek és jogi személyek (egyéni vállalkozók), akiknek tevékenységét az értékelési jogszabályok szabályozzák (értékbecslők), másrészt szolgáltatásaik fogyasztói (ügyfelek).
^ 3. Az értékelési tevékenység tárgyai
Az értékelési tevékenység az értékelési tevékenység alanyainak olyan tevékenysége, amelynek célja a piaci vagy más érték megállapítása az értékelési tárgyakkal kapcsolatban.
A piaci érték az a legvalószínűbb ár, amelyen az értékelési alany elidegenülhet a nyílt piacon versenykörnyezetben, amikor az ügyletben részt vevő felek ésszerűen, minden szükséges információ birtokában járnak el, és a rendkívüli körülmények nem tükröződnek a piaci értékben. az ügylet, vagyis az ügylet egyik fele nem köteles elidegenedni, a másik pedig elfogadni az értékelés tárgyát.
Az ügyletben részt vevő felek jól ismerik a tárgyat és az érdekeiknek megfelelően járnak el. Az értékelés tárgyát a nyílt piacon nyilvános ajánlat formájában mutatják be.
A tranzakciós ár ésszerű díjat jelent anélkül, hogy a tranzakció teljesítésére kényszerülne. Az objektumért fizetett összeget készpénzben fejezik ki.
Az értékelési tevékenység tárgyai:
Különálló tárgyak (dolgok)
Az emberek tulajdonát alkotó dolgok összesítése
Tulajdonjogok
Követelési jogok
Művek, szolgáltatások, információk.
^ 4. Az értékelési folyamatban meghatározott értéktípusok.
A piaci érték az a legvalószínűbb ár, amelyen az értékelési alany elidegenülhet a nyílt piacon versenykörnyezetben, amikor az ügyletben részt vevő felek ésszerűen, minden szükséges információ birtokában járnak el, és a rendkívüli körülmények nem tükröződnek a piaci értékben. az ügylet, vagyis az ügylet egyik fele nem köteles elidegenedni, a másik pedig elfogadni az értékelés tárgyát.
A korlátozott piacú tárgyak (fegyverek, drogok) költsége
A tárgyak költsége adóügyi szempontból
Maradékérték - azt a nettó összeget jelenti, amelyet az ingatlan tulajdonosa az ingatlan felszámolásából és vagyonának eladásából kaphat. Különböztesse az elrendelt és a kötelező felszámolást.
1) rendezett felszámolás - azt jelenti, hogy az eszközök értékesítését olyan időtartamon belül hajtják végre, amely elegendő ahhoz, hogy az egyes eszköztípusok számára a lehető legmagasabb árat érjék el
2) kötelező felszámolás - azt jelenti, hogy az eszközöket a lehető leggyorsabban, gyakran, egyidejűleg és egy aukción adják el
Újrahasznosítási költség - az objektumot alkotó anyagok költsége és az ártalmatlanítás költsége
Beruházási érték - egy tárgy értéke egy adott személy konkrét céljain alapulva (lehet, hogy meghaladja a piaci értéket). Befektetés - az ingatlan értéke egy adott befektető számára. Általában magasabb, mint a valós piaci érték.
Mérleg (könyvelés) - az ingatlan mérlege alapján kerül meghatározásra, mivel eszközének összege levonja a felhalmozott értékcsökkenést, figyelembe véve a rövid és hosszú lejáratú kötelezettségek összegét. A kötelezettségeket névértékükön mérjük a kölcsönszerződések értéke szerint.
Csereköltség. (Sokszorosítási vagy pótlási költség).
A pótlási költséget a létesítmény építésének aktuális árainak költségei határozzák meg. Sokszorosítási költség - az építés költsége folyó áron, az objektum értékelésének pontos másolatával, ugyanazon építészeti megoldások, épületszerkezetek és anyagok felhasználásával.
A pótlási költséget a becsült ekvivalens hasznosságú, de modern építészeti stílusban, progresszív anyagok és szerkezetek felhasználásával épített objektum építésének aktuális árakon számított összegeként számolják.
Különleges költség - a költség nem felel meg a fenti típusok meghatározásának
A biztosítási értéket vagy a teljes pótlási költség, vagy az objektum teljes pótlási költsége alapján határozzák meg.
A fedezetértéket a jelzálog-hitelezésnél használják, és azt a piaci érték alapján határozzák meg.
A piaci érték kritériumai a következők:
1 tipikus motiváció
2. A felek tájékoztatása
3. Az eladási ajánlatok időszaka
4. Értékesítési feltételek
Költségelemek:
2. Hasznosság
3. hiány
4.transzferálhatóság
^ 5. A kötelező értékelés esetei.
Az értékelés alapja. A leggyakoribb okok a következők:
Megállapodás az értékbecslő és az ügyfél között.
A bíróság döntése
Közhatóság döntése
Az értékelés tárgyának megalapozása (a szövetségi törvény 9. cikke)
Az értékelési tárgy értékelésének alapja az értékbecslő és a megrendelő közötti megállapodás.
Az értékbecslő és az ügyfél közötti megállapodás előírhatja, hogy az értékbecslő ezt az értékbecslőt elvégezze egy adott értékelési objektumra, számos értékelési objektumra vagy hosszú távú ügyfélszolgálatra az alkalmazásai szerint.
Az értékelő objektumok értékelése kötelező abban az esetben, ha a tranzakcióban teljes egészében vagy részben az Orosz Föderációhoz, az Orosz Föderáció alkotó egységeihez vagy önkormányzatokhoz tartozó értékelő objektumok vesznek részt, ideértve:
1. az Orosz Föderációhoz tartozó értékbecslési tárgyak, az Orosz Föderáció alkotó egységei vagy önkormányzatok értékének meghatározása során privatizációjuk, vagyonkezelői vagy bérleti célú átadás céljából;
2. amikor az Orosz Föderációhoz tartozó értékbecslési tárgyakat, az Orosz Föderáció alkotó egységeit vagy önkormányzatokat használja zálogjogként;
3. az Orosz Föderáció, az Orosz Föderáció alkotó egységei vagy önkormányzatok tulajdonában lévő értékelési tárgyak eladásakor vagy más elidegenítésekor;
4. az Orosz Föderáció, az Orosz Föderáció alkotó egységei vagy önkormányzatok tulajdonában lévő értékelési tárgyakkal kapcsolatos adósságkötelezettségek átruházása esetén;
5. az Orosz Föderáció, az Orosz Föderáció alkotó egységei vagy önkormányzatok tulajdonában lévő értékbecslési tárgyak átruházásakor az alaptőkéhez, jogi személyek alapjaihoz való hozzájárulásként,
És abban az esetben is, ha vita merül fel az értékelés tárgyának értékével kapcsolatban, ideértve:
6. a vagyon államosításakor;
7. magánszemélyeknek és jogi személyeknek nyújtott jelzálogkölcsön esetén a jelzálog tárgyának értékével kapcsolatos viták esetén;
8. házassági szerződések megkötésekor és az elvált házastársak vagyonának felosztásakor az egyik fél vagy mindkét fél kérésére, ha vita merül fel a vagyon értékével kapcsolatban;
9. a tulajdonosok által az Orosz Föderáció jogszabályai által előírt állami vagy önkormányzati szükségletekből történő ingatlanok megváltása vagy más módon történő lefoglalása esetén;
10. az értékelési tárgyak értékelésekor az adófizetés helyességének ellenőrzése érdekében az adóalap kiszámításával kapcsolatos vita esetén.
^ 6. Ingatlan és ingó vagyon.
130. cikk. Ingó és ingó dolgok (az Orosz Föderáció polgári törvénykönyve)
1. Az ingatlanok (ingatlanok, ingatlanok) közé tartoznak a földterületek, az altalaj telkei, az elszigetelt víztestek és minden, ami szilárdan kapcsolódik a földhöz, vagyis olyan tárgyak, amelyek mozgása lehetetlen, rendeltetésük aránytalan károsodása nélkül, beleértve erdők, évelő ültetvények, épületek, építmények, befejezetlen építésű tárgyak.
(a 2004. december 30-i N 213-FZ szövetségi törvénnyel módosítva)
Az ingóságok közé tartoznak az állami nyilvántartásba vett repülőgépek és tengeri hajók, a belvízi hajók és az űrtárgyak is. Egyéb vagyontárgyak is törvény szerint minősíthetők ingatlannak.
2. Az ingatlanhoz nem kapcsolódó tételeket, beleértve a pénzt és az értékpapírokat, ingó vagyonként kell elszámolni. Az ingó dologra vonatkozó jogok nyilvántartása nem szükséges, kivéve a törvényben meghatározott eseteket.
^ 7. Az Orosz Föderáció ingatlanértékelésének jogi és szabályozási kerete.
Az ML-t szabályozó főbb dokumentumok:
Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységről szóló 135-ФЗ. Számú szövetségi törvény
Az értékelési tevékenység normái meghatározzák az értékelési tevékenységek értékelésére és végrehajtására vonatkozó eljárás követelményeit.
Az értékelési szabványok szövetségi értékelési szabványokra, értékelési szabványokra és szabályokra tagolódnak.
A szövetségi értékelési szabványokat a Nemzeti Tanács dolgozza ki, figyelembe véve a nemzetközi értékelési szabványokat.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve a törvények fő összessége.
Tanszéki szabályzat
^ 8. Az Orosz Föderáció értékelési piacának jelenlegi állása.
Az értékelés megjelenésének kiindulópontja a modern Oroszországban 1998 volt, amikor kiadták az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységről szóló 135-FZ szövetségi törvényt. Jelenleg Oroszországban az értékelési szolgáltatások piacának átlagos mérete 400-500 millió USD. évben.
Az értékelési szolgáltatások mintegy 40% -át a Központi Szövetségi Körzetben, 19% -át - a Volga Szövetségi Körzetben nyújtják, legkevésbé a Távol-Keleten.
^ 9. A vagyonértékelés állami szabályozása az Orosz Föderációban.
Az értékelési tevékenység fő megkülönböztető jellemzői, amelyek előírják annak szabályozását, a következők:
Az ilyen típusú tevékenység alapvetően új jelentőségű az Orosz Föderációban
Az értékelés hatása a gazdasági tevékenység szinte minden területére.
Interdiszciplináris, tárcaközi jellegű.
Az értékelési tevékenységek teljes kialakításához és fejlesztéséhez a következő alapelvek végrehajtása szükséges:
A vagyonértékelés szakmai tevékenység.
Az értékelés szintén tudományos terület, saját módszertanával, terminológiájával és kutatási elveivel.
A világ tapasztalatai alapján az oroszországi értékelés fejlesztéséhez meg kell teremteni a saját értékelési rendszerét. Ugyanakkor a külföldi tapasztalatok vak másolása elfogadhatatlan, másrészt alapvetően új megközelítések létrehozása, amelyek nem veszik figyelembe az általános világtrendeket.
Az értékelés helyreállítása és fejlesztése csak a piaci kapcsolatok körülményei között lehetséges, egyértelműen meghatározva az állam szerepét és helyét az árképzés és a jogi szabályozás kérdésében.
Az értékelés kialakítása csak a jogi, módszertani és információs tér alapján lehetséges az Orosz Föderáció egész területén.
Az értékelésnek, mint szakmai tevékenységnek, meg kell felelnie a jelenlegi gazdasági igényeknek, valamint figyelembe kell vennie mind a regionális, mind az ágazati sajátosságokat.
Az állam fő feladata az értékelési rendszer kialakításában az ilyen típusú tevékenység jogi szabályozási rendszerének létrehozása.
Az értékelést mind az állami, mind a magánértékelők elvégezhetik, miközben mindkettőnek egyenlő esélyekkel kell rendelkeznie szakmai képességeinek megvalósításához és a közös térben való munkához.
Az állam fő eszközei. az értékelési tevékenységek szabályozása:
Engedélyezés
Szabványrendszer
A tanúsítás és a szolgáltatások minőségének rendszere
A tantervek osztályozása, értékelők képzése.
Feltételek megteremtése az önszabályozó szakmai értékbecslők szakmai szövetségeinek kialakításához és megalakulásához
A szakmai értékelési eljárások és módszerek általános jogszabályokba történő beépítésének folyamatának megszervezése
7. A jogszabályok végrehajtásának ellenőrzése
E feladatok végrehajtására a végrehajtó hatalom struktúrájában egyetlen testületet hoztak létre, amely koordinálja az Orosz Föderáció Vagyonügyi Kapcsolatok Minisztériuma által létrehozott 932. sz. 832. sz. test.
A 2004. májusi adminisztratív reform kapcsán ezt a minisztériumot felszámolták, és helyette létrehozták az Orosz Föderáció Szövetségi Vagyongazdálkodási Ügynökségét, az Orosz Föderáció részlegeinek, az Orosz Föderáció alkotó egységeinek nem kellene törekedniük saját minősítési rendszerek. Szövetségi szinten tilalom van az állami szövetségi szabványok rendszerével ellentmondó tanszéki rendszerek létrehozására.
Az állami nyilatkozatok funkcióiból figyelembe kell venni azokat az elemzéseket, amelyek egy hatékony beépített rendszerben független szakmai értékelőknek kell elvégezniük.
Ugyanakkor a tevékenységi ágazatok sajátosságainak figyelembevétele megköveteli az ágazati szabályozások kidolgozását, amelyekben a sajátos vagyontípusok sajátosságait jól ismerő részlegeknek részt kell venniük, emellett minden szinten működő osztályoknak ellenőrizniük kell a helyességet. az értékelések.
Az értékelési folyamat szervezőiként kell eljárniuk, ügyesen kell elvégezniük a feladatok kitűzését és az elvégzett munka elfogadását, ami lehetővé teszi egy vagy több értékelő társaság számára a legnagyobb kedvezményben részesített bánásmód kizárását, és mesterséges akadályok létrehozása a többi értékelő számára pályázatok vagy pályázatok megtartása az állami wah igényeinek megfelelő versenyképes értékelés elvégzéséhez.
Az ügynökségek fontos szerepe minden szinten az információs rendszerek létrehozása és működtetése.
Ezeknek a rendszereknek a létrehozása csak költségvetési források terhére aligha kivitelezhető, ezért a legígéretesebb módszer a magán- és az állami erőfeszítések összekapcsolása. szerkezetek.
Az állami és magán értékbecslők egyenlő résztvevők az értékelési tevékenységekben. Ugyanakkor a nem állami értékbecslők egyik feladata az adómegállapítások eredményeinek összehangolásának biztosítása abban az esetben, ha az ügyfél nem ért egyet az állam által elért eredményekkel. értékbecslők.
A szövetségi jogszabályok által meghatározott államrendszer. Az értékelési tevékenységek szabályozása magában foglalja:
Értékelési tevékenység engedélyezése
szabályozási jogi aktusok kidolgozása és elfogadása, ideértve az értékelési standardok módszertani ajánlásait is
az értékelési tevékenységek végrehajtásának ellenőrzése.
a követelmények listájának jóváhagyása az értékelés területén szakmai képzést nyújtó oktatási intézményekre van előírva.
kapcsolattartás az önszabályozó értékelő szervezetekkel és a közös tevékenységek koordinálása.
Az értékelési tevékenységekről szóló szövetségi törvény szerint a független értékbecslők kötelező értékelése a következő esetekben kötelező:
Az Orosz Föderáció, az Orosz Föderáció alkotó egységei és az önkormányzatok tárgyainak árucikk-tartalmának meghatározásakor a következők céljából: privatizáció, vagyonkezelésbe adás vagy bérbeadás. Az "állami és önkormányzati vagyon privatizációjáról szóló" szövetségi törvény szerinti privatizáció esetén a privatizált ingatlan kezdő árát az értékelő jelentés alapján állapítják meg.
amikor az Orosz Föderációhoz tartozó tárgyakat, az Orosz Föderáció alkotó egységeit és az önkormányzatokat zálogjogként használják
tárgyak eladásakor vagy más módon történő ártalmatlanításakor
az Orosz Föderációhoz tartozó tárgyakkal, az Orosz Föderáció alkotó egységeivel és mun-m formációkkal kapcsolatos adósságkötelezettségek átruházásakor
az Orosz Föderációhoz tartozó tárgy, az Orosz Föderáció alkotó egységei és a mun-m formációk átruházásakor a jogi személyek alaptőkéjéhez és alapjaihoz való hozzájárulásként, valamint az értékbecslési tárgyak tárgyaival kapcsolatos vita esetén, ideértve a vagyon államosítását és a vagyon állami és munkszükséglet céljából történő elkobzását megváltás útján.
Az ingatlant a tulajdonos kényszeríti ki a következő esetekben:
A fellebbezést az ingatlanra kötelezettségek miatt behajtották
vagyon elidegenítése, amely a törvény értelmében nem tartozik e személyre.
ingatlan elidegenítése az év / év visszavonásával kapcsolatban.
-tól megváltás
elkobzás
A felsorolt esetek mellett a kötelező értékelés szükségességét számos más törvény előírja:
A „Részvénytársaságokról” szóló szövetségi törvény meghatározza egy független értékbecslő bevonását. Abban az esetben, ha meghatározzák a részvények visszaváltásának árát a társaság részvényesektől
^ 10. Az önszabályozó szervezetek által végzett értékelési tevékenységek szabályozása.
Jelenleg az értékelési tevékenység nyomon követésének fő funkciója az állami szervezetről átkerült az önszabályozó szervezetekre. Ez az értékelési tevékenységről szóló szövetségi törvény módosítása után történt, amely 2006. június 1-jén lépett hatályba. E törvény szerint az értékbecslők önszabályozó szervezete egy nonprofit szervezet, amely a tagság feltételei szerint bekerül az értékbecslők és az értékbecslők önszabályozó szervezetének egységes állami nyilvántartásába.
Az önszabályozó szervezet státusza attól a pillanattól kezdve lett megszerezve, hogy a szervezet bekerült az értékbecslők önszabályozó szervezetének egységes állami nyilvántartásába. A nonprofit szervezetnek a szabályozott szervezet egységes nyilvántartásába történő felvételének alapja:
Egy ilyen szervezet egyesületének legalább 300 fő a tagja.
Kompenzációs alap jelenléte.
Vezető testület és strukturális részlegek jelenléte.
Az értékelési tevékenységekre vonatkozó szabványok és szabályok rendelkezésre állása, amelyet a törvénynek megfelelően hagynak jóvá.
Az értékbecslők önszabályozó szervezetének alkalmazottai nem végezhetnek értékelési tevékenységet. A nonprofit szervezetek felszámolását a felszámolási bizottság végzi, amelynek az értékelési tevékenységhez a nemzeti tanács képviselőjét kell tartalmaznia.
COO funkciók:
1) az értékelési tevékenységre vonatkozó szabványok és szabályok, valamint az üzleti és szakmai tevékenység szabályainak kidolgozása és jóváhagyása.
2) Az értékbecslők önszabályozó szervezetének tagjainak felvételére vonatkozó szabályok és feltételek kidolgozása és jóváhagyása. A tagdíjak összegének megállapítása befizetésük sorrendjére.
3) Tagjai érdekeinek képviselete a szövetségi kormány szerveivel való kapcsolatokban.
4) Annak ellenőrzése, hogy tagjai betartják-e az értékelési tevékenységre vonatkozó jogszabályok, szabványok és szabályok, valamint az üzleti szakmai etikai szabályok követelményeit.
5) Az önszabályozó szervezet tagjainak felvétele és kizárása.
6) Az önszabályozó szervezet tagjainak nyilvántartásának vezetése.
7) Tagjai információs és módszertani támogatásának megszervezése.
Az értékbecslők önszabályozó szervezetének jogai.
1) Tagjai érdekeinek képviselete a hatóságokkal való kapcsolataikban.
2) Kihívás bírósági államhatalmi cselekmények és testületeinek olyan cselekedetei / tétlensége miatt, amelyek sértik az értékbecslők önszabályozó szervezetének tagjainak jogait és érdekeit.
A COO köteles:
Tartsa be az Orosz Föderáció jogszabályainak követelményeit
Kompenzációs alap létrehozása annak biztosítása érdekében, hogy tagjai felelősek legyenek a szolgáltatások fogyasztói iránt
Ellenőrizze, hogy tagjai betartják-e az Orosz Föderáció jogszabályait, az értékelési tevékenységre vonatkozó előírásokat és szabályokat, valamint az üzleti és szakmai etikai szabályokat.
Alkalmazza a jogszabályokban és a szervezet belső dokumentumaiban előírt fegyelmi intézkedéseket
Tájékoztassa a COO tevékenységének felügyeletére felhatalmazott szövetségi testületet a jogszabályi előírások be nem tartásának előfordulásáról
A megállapított esetekben megtagadhatja a COO tagjává válást
Ki kell zárni a COO tagjai közül az értékelési tevékenységre vonatkozó jogszabályok, szabványok és szabályok, valamint az üzleti és szakmai etikai szabályok megsértése miatt.
Nyilvántartást vezet a COO tagjairól
Az értékelők szakmai átképzésének megszervezése
A nonprofit szervezetnek joga van kérelmet benyújtani a COO egységes nyilvántartásába való felvételére. A felhatalmazott szövetségi testület dönt a COO egységes nyilvántartásába történő felvételről vagy annak elutasításáról. A következő dokumentumok benyújtásától számított 7 napon belül:
Nyilatkozat
Alapító okiratok
Adónyilvántartási igazolás másolata
Az oktatási dokumentumok másolatai, amelyek megerősítik a COO tagjai általi értékelés területén megszerzett szakmai ismereteket
A kollektív kezelő szervről, a tagok tevékenysége felett ellenőrzést gyakorló strukturális egységről és a fegyelmi bizottságról szóló rendeletek másolatai
Oklevelek másolata arról, hogy a szervezet tagjainak nincs szabadon bocsátott vagy meg nem ítélt ítélete a gazdasági szférában elkövetett bűncselekményekért, valamint az átlagos súlyú, súlyos és különösen súlyos bűncselekményekért.
A kompenzációs alap megalakulását igazoló dokumentumok másolatai
Tagjai azon kérelmeinek másolata, hogy csatlakozzanak ehhez a szervezethez
Egy nonprofit szervezet tagjainak nyilvántartásának másolata
Az engedélyezett szövetségi ügynökség határozata a nonprofit szervezetnek a COO egységes nyilvántartásába történő felvételének megtagadásáról a következő okokból hozható:
A nonprofit szervezet nem tartja be a törvényi előírást
A nonprofit szervezet nem nyújtott be minden dokumentumot, vagy nem megfelelő információkat tartalmazó dokumentumokat nyújtott be
11. Az értékelési folyamat általános jellemzői. Fő lépések.
Az értékelési folyamat 6 szakaszra bontható:
Célokat kitüzni. Ez a szakasz a következőket tartalmazza:
Az értékelés céljának kialakítása
Az érték típusának meghatározása
Az objektum és a hozzá kapcsolódó jogok azonosítása
Az értékelés dátumának meghatározása
Az értékelés során fontos a vagyon fizikai azonosítása és a kapcsolódó törvényes jogok meghatározása. A valós eszköz méretét és jellemzőit gondosan meg kell határozni és meg kell mérni. A tárgyhoz kapcsolódó jogok biztosíthatják az esetnek a részesedését egy közös bérleti szerződésben vagy társulásban. A jogi korlátozások korlátozhatják az objektumok felhasználhatóságának mértékét. Az egyensúly, a gazdasági méret és a gazdasági szegregáció elve lehetővé teszi annak meghatározását, hogy milyen típusú adatokat kell gyűjteni.
A változás elve növeli az értékelő számára az eredményes értékelés kiválasztásának értékét. Mivel a feltételek és a feltételezések idővel változnak, az ügyfélnek tisztában kell lennie azzal az időkerettel, amelyen belül a költségbecslés érvényben marad.
Értékelési szerződés megkötése. Az értékbecslő és az ügyfél közötti megállapodás előírhatja, hogy az értékelést az adott értékbecslő végezze el egy adott értékelési objektumról, számos értékelési objektumról vagy hosszú távú ügyfélszolgálatról az alkalmazásai szerint.
Az Orosz Föderáció jogszabályai által előírt esetekben az értékbecslés tárgyának értékelését, beleértve az ismételt elvégzést, az értékbecslő elvégezheti a bíróság, a választottbírósági, a választottbírósági ítélet, valamint a a meghatalmazott szerv döntése.
A bíróság, a választott bíróság és a választott bíróság független az értékbecslő kiválasztásában. Az értékelt tárgy értékelésével kapcsolatos költségek, valamint az értékbecslő pénzbeli díjazása az Orosz Föderáció jogszabályai által előírt módon térítésre (befizetésre) köteles.
Szerződés száma
LLC "Buttercup", amelyet A.N. Pupkin főigazgató képvisel egyrészről az alapítólevél alapján eljárva (a továbbiakban: értékbecslő), másrészt a Romashka LLC, amelyet főigazgatója, M. Yu képvisel. Az oklevél alapján eljáró Zernov (a továbbiakban: megrendelő) megállapodást kötött a következő megállapodás.
Az értékbecslő vállalja, hogy meghatározza a bevásárlóközpont piaci értékét a címen ... és rendelkezik a jellemzőivel ...
Az értékbecslőnek joga van ... (felsorolni a jogokat)
Az értékbecslőnek feladatai vannak ... (felsorolja a felelősségeket)
Az értékelés eredményei alapján az értékelő jelentést készít az ügyfél számára.
A szerződést ...
A felek részletei
Az értékelés feladata ...
A szerződés egyszerű írásos formában jön létre, és nem igényel közjegyzői igazolást.
Ennek tartalmaznia kell:
A szerződés megkötésének alapja
Az értékelés tárgyának értékelési típusa
Az értékelt objektum értékének meghatározásának típusa
Az értékelés pénzbeli javadalmazásának összege
Információ a polgári jogi felelősségbiztosításról (ha van ilyen biztosítás)
A tárgy ellenőrzése. Ebben a szakaszban az értékelő az ügyfél képviselőjének jelenlétében megvizsgálja az objektumot a természetben, összeállítja annak leírását, elkészíti a szükséges fényképeket és ábrázolja a tárgy fizikai állapotát.
Adatok gyűjtése, ellenőrzése és elemzése: Az objektum értékének kiszámítása mindig a legjobb és leghatékonyabb felhasználás elemzésével kezdődik. A létesítmény legjobb és leghatékonyabb használata, törvényileg megengedett, pénzügyileg előnyös és fizikailag megvalósítható felhasználási mód. objektum, amelynél annak költsége maximális lesz. Az objektum értékének legjobb / leghatékonyabb felhasználásának meghatározása után mindhárom megközelítés kiszámítja:
Összehasonlító
Jövedelmező
Drága
Ha az objektum költségét lehetetlen kiszámítani a k.-l. megközelítésben az értékelőnek a jelentésben meg kell indokolnia a jelölt elutasítását. megközelítés. Ennek eredményeként az eredmények egyeztetésre kerülnek, és megjelenik az objektum végső értéke.
A jelentés elkészítése. A fő dokumentum, amely az értékelés eredményeit tükrözi, egy 2 példányban elkészített jelentés, az egyik az ügyfél számára marad. Az értékelő jelentés nem lehet félreérthető vagy félrevezető.
A jelentésben fel kell tüntetni:
Az értékelés dátuma
Használt szabványok, célok és célkitűzések.
Egyéb információkat közölnek, amelyek az értékelő véleménye szerint szükségesek az értékelés eredményeinek teljes értelmezéséhez.
Ha az értékelés során nem a piaci, hanem egy másik értéket határoznak meg, akkor a jelentésben fel kell tüntetni a piaci értéktől való eltérés okait.
A jelentésnek tartalmaznia kell:
Az összeállítás dátuma, sorozatszáma
Az értékelés alapja
Az értékelő helye és a tagságával kapcsolatos információk önszabályozó szervezetek.
Az értékelés tárgyának pontos leírása, az értékelés tárgyához viszonyítva, egy magánszemélyhez tartozó, jogi személy adatai.
A számításokban használt értékelési standardok, az értékelés során felhasznált input adatok felsorolása, valamint a feltételezések értékelési folyamata során elfogadott.
Az objektum és a végső értékek utólagos meghatározása.
Az objektum értékének meghatározásának dátuma.
Az értékelő által használt dokumentumok listája és az objektumok megállapított mennyiségi és minőségi jellemzői.
A jelentés egyéb információkat is tartalmazhat, amelyek az értékbecslő véleménye szerint elengedhetetlenek az általa alkalmazott értékelési módszerek áttekinthetőségének teljességéhez.
A jelentésnek a következőknek kell lennie:
Számozott
Az értékbecslő aláírta
Zárt
A piaci érték teljes értékét a jelentés feltünteti, a megbízhatóságot elismerik, és tranzakciókhoz ajánlják, hacsak jogszabály másként nem rendelkezik.
A jelentésben feltüntetett piaci érték megbízhatóságának vitája esetén a meghatározott vitát bírósági végzésnek kell alávetni.
A piaci érték a legvalószínűbb ár, amely elérhető az ingatlan értékesítéséből egy versenyképes és nyílt piacon, „egyensúlyi” körülmények között, azaz. az eladó és a vevő ésszerűen cselekszik, tájékozott, és az ár megbeszélésekor a felek nem érzik rendkívüli körülmények nyomását. Ez az értékdefiníció magában foglalja a „normális” (egyensúlyi) ügylet fogalmát, mint tulajdonjog-átruházást az eladótól a vevőhöz egy adott időpontban, feltéve, hogy a következő feltételek teljesülnek:
Jellemző az eladó és a vevő motivációja;
Mindkét fél jól informált, például képzett tanácsadók által, és célszerűen járnak el érdekeik megértése érdekében; elegendő idő áll rendelkezésre az előterjesztett javaslat piaci reakciójának azonosítására;
A fizetés készpénzben vagy más készpénzben történik;
A kisajátított ingatlanért az eladónak fizetett kártérítést teljes mértékben a szerződéses ár képviseli, további engedmények és kapcsolódó előnyök nélkül.
^ 12. A pénz értékének elmélete az időben. A monetáris egység jövőbeli és jelenlegi értéke.
1) a pénzeszközök összege
FV = PV (1 + i) n-, a pénzegység jövőbeli értéke
PV = FV / (1 + i) n-, az egység jelenértéke. Ez az egység felhalmozott mennyiségének a reciproka. Ezzel a funkcióval eldöntheti, hogy mennyit kell ma betennie, hogy adott összeget kapjon a jövő.
^ 13. A pénz értékének elmélete az időben. A járadék jövőbeli értéke és a visszatérítési alap tényezője.
A pénz időbeli elmélete szerint egy pénzegység ma többet ér, mint a jövőben kapott. Ez annak köszönhető, hogy a jövőbeni jövedelmek megjelenése előtti teljes időszakban a monetáris egység profitot hoz , egy új érték. A pénzegységet tőkének tekintik. az ingatlanértékeléshez olyan fogalmak ismerete szükséges, mint a kamatos kamat, a diszkontálás és a járadékok. A jövedelemtermelő ingatlan értékét a beérkező monetáris egység jelenértéke határozza meg a jövőben.
A jövedelem tőkésítése az a folyamat, amikor a jövedelemáramot egyetlen jelenértékre konvertálják. A jövedelem helyes becsléséhez az összetett kamatot és a diszkontálást kell felhasználni.
Az összetett kamat azt jelenti, hogy a már kapott kamat, az eredeti befektetésnél letétbe helyezve, a tőkeösszeg részévé válik. És a következő időszakban a kezdeti betét mellett a kapott kamat új jövedelmet hoz. Az egyszerű kamat nem jelenti ezt az eljárást.
A diszkontálás a jövőbeni jövedelem jelenlegi értékére hozatalának folyamata.
A várható jövedelem értéke több tényezőtől függ, többek között:
1) a pénzeszközök összege
2) a fizetés vagy a nyugta időpontja
4) a befektetés megfelelő megtérülési rátája
Az életjáradék egyenlő fizetések sorozata, rendszeres időközönként.
FV = PMT ((1 + i) n-1) / i-, a rendszeres járadék jövőbeli értéke. Ha az egyes időszakok elején fizetnek, akkor az előleg járadékot veszik figyelembe.
PMT = a visszatérítési alap Fv * i / (1 + i) n-1 tényezője. Megmutatja az egyes időszakok végén letétbe helyezendő pénzmennyiséget úgy, hogy egy adott időszak után az egyenleg egy pénznem legyen. a periódus felhalmozási tényezőjének inverze, csak a befektetett alapok hozamát veszi figyelembe. Differenciálja a rendes visszatérítés alapjának és az előleg-visszatérítésnek a tényezőjét. Az előleg-visszatérítési alap tényezője biztosítja a kifizetések beérkezését az időszak elején.
^ 14. A pénz értékének elmélete az időben. A járadék jelenértéke és az egységcsökkenési hozzájárulás.
A pénz időbeli elmélete szerint egy pénzegység ma többet ér, mint a jövőben kapott. Ez annak köszönhető, hogy a jövőbeni jövedelmek megjelenése előtti teljes időszakban a monetáris egység profitot hoz , egy új érték. A pénzegységet tőkének tekintik. az ingatlanértékeléshez olyan fogalmak ismerete szükséges, mint a kamatos kamat, a diszkontálás és a járadékok. A jövedelemtermelő ingatlan értékét a beérkező monetáris egység jelenértéke határozza meg a jövőben.
A jövedelem tőkésítése az a folyamat, amikor a jövedelemáramot egyetlen jelenértékre konvertálják. A jövedelem helyes becsléséhez az összetett kamatot és a diszkontálást kell felhasználni.
Az összetett kamat azt jelenti, hogy a már kapott kamat, az eredeti befektetésnél letétbe helyezve, a tőkeösszeg részévé válik. És a következő időszakban a kezdeti betét mellett a kapott kamat új jövedelmet hoz. Az egyszerű kamat nem jelenti ezt az eljárást.
A diszkontálás a jövőbeni jövedelem jelenlegi értékére hozatalának folyamata.
