SZÖVETSÉGI ÉRTÉKELÉSI STANDARD "Az ingatlanok kataszteri értékének meghatározása (FSO No. 4)"
I. Általános rendelkezések
1. Az "Ingatlanobjektumok kataszteri értékének meghatározása (FSO No. 4)" (a továbbiakban: Szövetségi értékelési szabvány) szövetségi értékelési szabványt a nemzetközi értékelési szabványok és a szövetségi értékelési szabványok figyelembevételével dolgozták ki "Az értékelés általános koncepciói, megközelítései az értékeléshez és az értékelés követelményeihez (FSO No. 1) "," Az értékelés célja és az érték típusai (FSO No. 2) "," Az értékelő jelentés követelményei (FSO No. 3) ", és tartalmazza a az ingatlan kataszteri értéke.
2. Ez a szövetségi értékbecslési szabvány kötelező a kataszteri érték meghatározásához.
Az ingatlanok kataszteri értékének meghatározásakor az értékbecslőnek a szövetségi értékelési szabványok által megállapított követelményekkel és (vagy) eljárásokkal kapcsolatban további követelményeknek és (vagy) eljárásoknak kell vezérelnie a jelen Szövetségi Értékelési Standard által megállapított értékelés elvégzésére.
3. A kataszteri érték alatt az állami kataszteri értékbecslés során megállapított, az ingatlan objektum tömeges értékelési módszerekkel meghatározott piaci értékét értjük, vagy ha a piaci értéket tömeges értékelési módszerekkel lehetetlen meghatározni, akkor a piaci értéket. egyedileg meghatározott ingatlan tárgyra vonatkozóan, az értékelő tevékenységre vonatkozó jogszabályoknak megfelelően.
4. A kataszteri értéket mind a szabadpiaci ingatlanok, mind pedig az olyan ingatlanok esetében határozzák meg, amelyek piaca korlátozott vagy hiányzik.
5. A kataszteri érték meghatározásakor az elbírálás tárgyai ingatlanok, amelyekre vonatkozó információkat az értékelés időpontjában az állami ingatlankataszter tartalmazza.
6. E szövetségi értékbecslési szabvány alkalmazásában a tömeges ingatlanértékelés alatt az érték meghatározásának folyamatát értjük, amikor a hasonló tulajdonságokkal rendelkező értékelési objektumokat csoportosítjuk, amelyen belül matematikai és egyéb értékmodellezési módszereket alkalmazunk értékelési megközelítések alapján.
7. A kataszteri érték tömeges értékelési módszerekkel történő meghatározása a következő tevékenységeket foglalja magában:
II. A kataszteri érték meghatározásának általános követelményei
8. Az értékbecslési tárgyak kataszteri értékét az állami kataszteri értékelés céljára az ingatlanobjektum -jegyzék kialakításának időpontjában határozzák meg.
9. A kataszteri érték meghatározására vonatkozó megközelítések, módszerek és modellek megválasztását értékelő végzi, és azt meg kell indokolni. Az értékelési tárgyak kataszteri értékének meghatározása számítógépes modellezés (modellek) használatával és anélkül történik.
10. A tömeges értékbecslési módszerek alkalmazása során, ha az értékbecslő nem rendelkezik ilyen információval, az értékbecslési tárgyakra vonatkozó jogok és korlátozások (terhek) típusait nem veszik figyelembe, kivéve a törvényben vagy más szabályozási jogszabályban megállapított szolgalmakat. az Orosz Föderáció, az Orosz Föderáció alkotó szervezetének szabályozási jogi aktusa, egy helyi önkormányzati szerv szabályozási jogi aktusa.
III. Információk gyűjtése az árazási tényezők és a piaci információk értékeiről
11. Az értékelési modell felépítéséhez az értékbecslő elegendő és megbízható piaci információt gyűjt az ingatlanokról.
Az értékelési modell felépítésekor az értékbecslő a piaci árak mindenkori szintjének megfelelő árinformációkat használ fel.
12. Abban az esetben, ha a piaci információ nem elegendő egy értékelési modell felépítéséhez, a piaci értéket értékelik, amelyet egy adott ingatlan esetében egyedileg határoznak meg.
13. Az értékelési tárgyak értékét meghatározó árazási tényezők értékeire vonatkozó információk gyűjtését az értékbecslő végzi.
14. A kataszteri érték meghatározásakor az értékbecslő felhasználja az állami kataszteri értékelés adattárában szereplő adatokat, valamint az állami ingatlankatasztert, a földgazdálkodási dokumentáció adatállományát, a szervezetek rendelkezésére álló adatforrásokat és adatbázisokat valamint az Orosz Föderáció és az önkormányzatok alkotó szervezetének intézményei. Megengedett más forrásokból származó információk felhasználása, amelyek bizonyító erejű információkat tartalmaznak.
15. Beépítetlen telek esetében a megengedett engedélyezett használat típusának hiányában az engedélyezett használat típusát fogadják el, amely a területrendezést és a városrendezési övezeteket is figyelembe véve biztosítja az ilyen telek maximális piaci értékét.
Beépített telek esetében az engedélyezett használat meghatározott típusának hiányában az engedélyezett használat típusát az ezen a telken belül található ingatlanok (épületek, építmények) rendeltetése alapján feltételezzük.
IV. Értékelő objektumok csoportosítása
16. A kataszteri érték tömeges értékelési módszerekkel történő meghatározásakor az állami kataszteri értékelés elvégzése céljából a listában szereplő valamennyi értékelő objektum az értékelési objektumok piacára vonatkozó információk elemzése, értékelési objektumok alapján értékelési objektumok csoportjaira oszlik. kataszteri értékbecslési modellt, az árazási tényezők összetételét és az értékelési objektumok árazási tényezőinek értékeire vonatkozó információkat a vizsgált értékelési objektumok minden típusa esetében. Az árazási tényezők halmazának csak azokat a tényezőket kell tartalmaznia, amelyek jelentős hatással vannak az értékelt objektumok értékére, és amelyek megbízhatóan meghatározhatók és objektíven mérhetők.
A csoportosítás elvégzéséhez indokolt az indikátorok, értékek vagy ezen mutatók értéktartományának megválasztása az értékelési objektumok megfelelő csoportokhoz való hozzárendeléséhez.
Azok az ingatlanobjektumok, amelyek építése folyamatban van, nem csoportosíthatók össze olyan ingatlanokkal, amelyek építése befejeződött.
17. Az értékelő minden értékelési tárgycsoporthoz válasszon értékelési modellt, amely lehetővé teszi az árképzési tényezőkre vonatkozó információk alapján az e csoportba tartozó bármely értékelési tárgy kataszteri értékének kiszámítását.
V. Értékelési modellek felépítése
18. Az értékelési modell felépítéséhez az értékelési módszerek bármelyikének módszertana használható: költség, összehasonlító és nyereséges. A megközelítés megválasztását vagy használatának indokolt megtagadását az értékelő végzi el, az engedélyezett felhasználás vagy cél típusának jellemzői, valamint a rendelkezésre álló piaci információk elégségessége és megbízhatósága alapján.
19. Az értékelési modell kiválasztása a következő lépésekből áll:
20. Az értékbecslési tárgyak vételére és eladására vonatkozó ügyletek és ajánlatok árairól szóló elegendő és megbízható információ megléte esetén az értékbecslés tárgyának kataszteri értékének kiszámítása elsősorban összehasonlító megközelítés alapján történik.
Vi. Az értékelési objektumok kataszteri értékének kiszámítási eljárása
21. A tömeges értékelés módszereinek alkalmazásakor az értékelő objektum kataszteri értékét úgy határozzák meg, hogy az adott értékelési tárgynak megfelelő árazási tényezők értékeit behelyettesítik az értékelési modellbe, amellyel az adott értékelési objektum felmérték.
22. Ha az értékelő egynél több megközelítést alkalmazott az értékeléshez, akkor a megközelítések alkalmazásának eredményeit meg kell állapítani annak érdekében, hogy meghatározzák az értékelő objektum értékének végső értékét.
Abban az esetben, ha az értékelési tárgy kataszteri értékének számítási eredményei között jelentős eltérések állnak rendelkezésre, amelyeket különböző módszerek alkalmazásával kaptak, az értékelőnek elemeznie kell az ebből eredő eltérések okait.
Indokolni kell az értékbecslő által választott egyeztetési módszert, valamint mindent, amit az értékelő az ítéletek, feltételezések és felhasznált információk eredményeinek egyeztetése során végrehajtott. Ha a mérési eljárásban megállapodnak, az értékelőnek indokolnia kell a használt súlyok kiválasztását.
23. Az értékelési tárgyak kataszteri értékének megállapításának eredményei alapján jegyzőkönyvet készítenek a kataszteri érték meghatározásáról.
24. A kataszteri érték megállapításáról szóló jelentést legkésőbb a kataszteri értékelésre vonatkozó szerződés megkötésétől számított hét hónapon belül kell elkészíteni.
(FSO N 4) "(a továbbiakban: a szövetségi értékelési szabvány) a nemzetközi értékelési szabványok és a szövetségi értékelési szabványok figyelembevételével készült" Az értékelés általános koncepciói, az értékelés módszerei és az értékelés követelményei (FSO N 1) "," A cél Az értékbecslés és az érték típusai (FSO N 2) "," Az értékelő jelentés követelményei (FSO N 3) ", és tartalmazza az ingatlanok kataszteri értékének meghatározására vonatkozó követelményeket.
2. Ez a szövetségi értékbecslési szabvány kötelező a kataszteri érték meghatározásához.
Az ingatlanok kataszteri értékének meghatározásakor az értékbecslőnek a szövetségi értékelési szabványok által megállapított követelményekkel és (vagy) eljárásokkal kapcsolatban további követelményeknek és (vagy) eljárásoknak kell vezérelnie a jelen Szövetségi Értékelési Standard által megállapított értékelés elvégzésére.
3. A kataszteri érték az ingatlan katasztrófavizsgálat során megállapított, tömeges értékelési módszerekkel meghatározott piaci értékét jelenti, vagy ha a piaci értéket tömeges értékelési módszerekkel lehetetlen meghatározni, akkor a piaci értéket. egyedileg meghatározott ingatlan tárgyra vonatkozóan, az értékelő tevékenységre vonatkozó jogszabályokkal összhangban ...
4. A kataszteri értéket mind a szabadpiaci ingatlanok, mind pedig az olyan ingatlanok esetében határozzák meg, amelyek piaca korlátozott vagy hiányzik.
5. A kataszteri érték meghatározásakor az elbírálás tárgyai ingatlanok, amelyekre vonatkozó információkat az értékelés időpontjában az állami ingatlankataszter tartalmazza.
6. E szövetségi értékbecslési szabvány alkalmazásában a tömeges ingatlanértékelés alatt az érték meghatározásának folyamatát értjük, amikor a hasonló tulajdonságokkal rendelkező értékelési objektumokat csoportosítjuk, amelyen belül matematikai és egyéb értékmodellezési módszereket alkalmazunk értékelési megközelítések alapján.
7. A kataszteri érték tömeges értékelési módszerekkel történő meghatározása a következő lépéseket tartalmazza:
kataszteri értékbecslési szerződés megkötése, beleértve az értékbecslési megbízást az értékelni kívánt ingatlanok listájával;
az értékelési tárgyak piacára vonatkozó információk gyűjtése és elemzése, valamint a kataszteri érték felmérésére szolgáló modelltípus megválasztásának indoklása;
az értékelési tárgyak árazási tényezőinek meghatározása;
információgyűjtés az értékelési tárgyak árazási tényezőinek értékeiről;
az értékelési tárgyak csoportosítása;
piaci információk gyűjtése;
értékelési modell felépítése;
az értékelési modell minőségének elemzése;
a kataszteri érték kiszámítása;
jelentés készítése az értékelő objektumok kataszteri értékének meghatározásáról.
II. A kataszteri érték meghatározásának általános követelményei
8. Az értékbecslési tárgyak kataszteri értékét az állami kataszteri értékelés céljára az ingatlanobjektum -jegyzék kialakításának időpontjában határozzák meg.
9. A kataszteri érték meghatározására vonatkozó megközelítések, módszerek és modellek megválasztását értékelő végzi, és azt meg kell indokolni. Az értékelő objektumok kataszteri értékének meghatározása számítógépes modellezéssel (modellek) és (vagy) anélkül történik.
10. A tömeges értékelés módszereinek alkalmazása során az értékelés tárgyaira vonatkozó jogok és korlátozások (terhek) típusait nem veszik figyelembe, kivéve az Orosz Föderáció törvényében vagy más szabályozói jogi aktusában megállapított szolgalmakat. az Orosz Föderáció alkotó szervezetének cselekménye, a helyi önkormányzati szerv szabályozási jogi aktusa (az értékbecslő esetében ilyen információ hiányzik).
III. Információk gyűjtése az árazási tényezők értékeiről
és a piaci információkat
11. Az értékelési modell felépítéséhez az értékbecslő elegendő és megbízható piaci információt gyűjt az ingatlanokról.
Az értékelési modell felépítésekor az értékbecslő a piaci árak mindenkori szintjének megfelelő árinformációkat használ fel.
12. Abban az esetben, ha a piaci információ nem elegendő egy értékelési modell felépítéséhez, a piaci értéket értékelik, amelyet egy adott ingatlan esetében egyedileg határoznak meg.
13. Az értékelési tárgyak értékét meghatározó árazási tényezők értékeire vonatkozó információk gyűjtését az értékbecslő végzi.
14. A kataszteri érték meghatározásakor az értékbecslő felhasználja az állami kataszteri értékelés adattárában szereplő adatokat, valamint az állami ingatlankatasztert, a földgazdálkodási dokumentáció adatállományát, a szervezetek rendelkezésére álló adatforrásokat és adatbázisokat valamint az Orosz Föderáció és az önkormányzatok alkotó szervezetének intézményei. Megengedett más forrásokból származó információk felhasználása, amelyek bizonyító erejű információkat tartalmaznak.
15. Beépítetlen telek esetében a megengedett engedélyezett használat típusának hiányában az engedélyezett használat típusát fogadják el, amely a területrendezést és a városrendezési övezeteket is figyelembe véve biztosítja az ilyen telek maximális piaci értékét.
Beépített telek esetében az engedélyezett használat meghatározott típusának hiányában az engedélyezett használat típusát az ezen a telken belül található ingatlanok (épületek, építmények) rendeltetése alapján feltételezzük.
IV. Értékelő objektumok csoportosítása
16. A kataszteri érték tömeges értékelési módszerekkel történő meghatározásakor az állami kataszteri értékelés elvégzése céljából a listában szereplő valamennyi értékelő objektum az értékelési objektumok piacára vonatkozó információk elemzése, értékelési objektumok alapján értékelési objektumok csoportjaira oszlik. kataszteri értékbecslési modellt, az árazási tényezők összetételét és az értékelési objektumok árazási tényezőinek értékeire vonatkozó információkat a vizsgált értékelési objektumok minden típusa esetében. Az árazási tényezők halmazának csak azokat a tényezőket kell tartalmaznia, amelyek jelentős hatással vannak az értékelt objektumok értékére, és amelyek megbízhatóan meghatározhatók és objektíven mérhetők.
A csoportosítás elvégzéséhez indokolt az indikátorok, értékek vagy ezen mutatók értéktartományának megválasztása az értékelési objektumok megfelelő csoportokhoz való hozzárendeléséhez.
Azok az ingatlanobjektumok, amelyek építése nem fejeződött be, nem sorolhatók ugyanabba a csoportba az ingatlanobjektumokkal, amelyek kivitelezése befejeződött.
17. Az értékelő minden értékelési tárgycsoporthoz válasszon értékelési modellt, amely lehetővé teszi az árképzési tényezőkre vonatkozó információk alapján az e csoportba tartozó bármely értékelési tárgy kataszteri értékének kiszámítását.
V. Értékelési modellek felépítése
18. Az értékelési modell felépítéséhez az értékelési módszerek bármelyikének módszertana használható: költség, összehasonlító és nyereséges. A megközelítés megválasztását vagy használatának ésszerű megtagadását az értékelő végzi az engedélyezett felhasználás vagy cél típusának jellemzői, valamint a rendelkezésre álló piaci információk elegendősége és megbízhatósága alapján.
19. Az értékelési modell kiválasztása a következő lépésekből áll:
az értékelési modellek szerkezetének megválasztása (a kataszteri érték és az árazási tényezők közötti kommunikáció formái);
az értékelési modell végleges típusának kiválasztása, beleértve a felhasznált információk megbízhatóságának és az értékelési modellek pontosságának elemzését is.
20. Az értékbecslési tárgyak vételére és eladására vonatkozó ügyletek és ajánlatok árairól szóló elegendő és megbízható információ megléte esetén az értékbecslés tárgyának kataszteri értékének kiszámítása elsősorban összehasonlító megközelítés alapján történik.
Vi. Az értékelési objektumok kataszteri értékének kiszámítási eljárása
21. A tömeges értékelés módszereinek alkalmazásakor az értékelő objektum kataszteri értékét úgy határozzák meg, hogy az adott értékelési tárgynak megfelelő árazási tényezők értékeit az értékbecslő által választott értékelési modellbe helyettesítik.
22. Ha az értékelő egynél több megközelítést alkalmazott az értékeléshez, akkor a megközelítések alkalmazásának eredményeit meg kell állapítani annak érdekében, hogy meghatározzák az értékelő objektum értékének végső értékét.
Abban az esetben, ha az értékelési tárgy kataszteri értékének számítási eredményei között jelentős eltérések állnak rendelkezésre, amelyeket különböző módszerek alkalmazásával kaptak, az értékelőnek elemeznie kell az ebből eredő eltérések okait.
Indokolni kell az értékbecslő által választott egyeztetési módszert, valamint mindent, amit az értékelő az ítéletek, feltételezések és felhasznált információk eredményeinek egyeztetése során végrehajtott. Ha a mérési eljárásban megállapodnak, az értékelőnek indokolnia kell a használt súlyok kiválasztását.
23. Az értékelési tárgyak kataszteri értékének megállapításának eredményei alapján jegyzőkönyvet készítenek a kataszteri érték meghatározásáról.
24. A kataszteri érték megállapításáról szóló jelentést legkésőbb a kataszteri értékelésre vonatkozó szerződés megkötésétől számított hét hónapon belül kell elkészíteni.
A 2010. július 22-i szövetségi törvény 167-FZ "Az értékbecslési tevékenységről az Orosz Föderációban" és az Orosz Föderáció egyes jogalkotási törvényeinek módosításáról szóló rendelkezéseinek végrehajtása érdekében. Orosz Föderáció, 2010, 30. szám, 3998 cikk)
Jóvá kell hagyni a mellékelt "A kataszteri érték meghatározása (FSO No. 4)" szövetségi értékelési szabványt.
I. Általános rendelkezések
1. Az "Ingatlanobjektumok kataszteri értékének meghatározása (FSO No. 4)" (a továbbiakban: Szövetségi Értékelési Standard) szövetségi értékelési szabványt a nemzetközi értékelési szabványok és a szövetségi értékelési szabványok figyelembevételével dolgozták ki "Az értékelés általános fogalmai , az értékelés megközelítései és az értékelés követelményei (FSO No. 1) "," Az értékelés célja és az érték típusai (FSO No. 2) "," Az értékelő jelentés követelményei (FSO No. 3) ", és tartalmaz követelményeket a ingatlan kataszteri értékének meghatározása.
2. Ez a szövetségi értékbecslési szabvány kötelező a kataszteri érték meghatározásához.
Az ingatlanok kataszteri értékének meghatározásakor az értékbecslőnek a szövetségi értékelési szabványok által megállapított követelményekkel és (vagy) eljárásokkal kapcsolatban további követelményeknek és (vagy) eljárásoknak kell vezérelnie a jelen Szövetségi Értékelési Standard által megállapított értékelés elvégzésére.
3. A kataszteri érték alatt az állami kataszteri értékbecslés során megállapított, az ingatlan objektum tömeges értékelési módszerekkel meghatározott piaci értékét értjük, vagy ha a piaci értéket tömeges értékelési módszerekkel lehetetlen meghatározni, akkor a piaci értéket. egyedileg meghatározott ingatlan tárgyra vonatkozóan, az értékelő tevékenységre vonatkozó jogszabályoknak megfelelően.
4. A kataszteri értéket mind a szabadpiaci ingatlanok, mind pedig az olyan ingatlanok esetében határozzák meg, amelyek piaca korlátozott vagy hiányzik.
5. A kataszteri érték meghatározásakor az elbírálás tárgyai ingatlanok, amelyekre vonatkozó információkat az értékelés időpontjában az állami ingatlankataszter tartalmazza.
6. E szövetségi értékbecslési szabvány alkalmazásában a tömeges ingatlanértékelés alatt az érték meghatározásának folyamatát értjük, amikor a hasonló tulajdonságokkal rendelkező értékelési objektumokat csoportosítjuk, amelyen belül matematikai és egyéb értékmodellezési módszereket alkalmazunk értékelési megközelítések alapján.
7. A kataszteri érték tömeges értékelési módszerekkel történő meghatározása a következő tevékenységeket foglalja magában:
II. A kataszteri érték meghatározásának általános követelményei
8. Az értékbecslési tárgyak kataszteri értékét az állami kataszteri értékelés céljára az ingatlanobjektum -jegyzék kialakításának időpontjában határozzák meg.
9. A kataszteri érték meghatározására vonatkozó megközelítések, módszerek és modellek megválasztását értékelő végzi, és azt meg kell indokolni. Az értékelési tárgyak kataszteri értékének meghatározása számítógépes modellezés (modellek) használatával és anélkül történik.
10. A tömeges értékbecslési módszerek alkalmazása során, ha az értékbecslő nem rendelkezik ilyen információval, az értékbecslési tárgyakra vonatkozó jogok és korlátozások (terhek) típusait nem veszik figyelembe, kivéve a törvényben vagy más szabályozási jogszabályban megállapított szolgalmakat. az Orosz Föderáció, az Orosz Föderáció alkotó szervezetének szabályozási jogi aktusa, egy helyi önkormányzati szerv szabályozási jogi aktusa.
III. Információk gyűjtése az árazási tényezők értékeiről
és a piaci információkat
11. Az értékelési modell felépítéséhez az értékbecslő elegendő és megbízható piaci információt gyűjt az ingatlanokról.
Az értékelési modell felépítésekor az értékbecslő a piaci árak mindenkori szintjének megfelelő árinformációkat használ fel.
12. Abban az esetben, ha a piaci információ nem elegendő egy értékelési modell felépítéséhez, a piaci értéket értékelik, amelyet egy adott ingatlan esetében egyedileg határoznak meg.
13. Az értékelési tárgyak értékét meghatározó árazási tényezők értékeire vonatkozó információk gyűjtését az értékbecslő végzi.
14. A kataszteri érték meghatározásakor az értékbecslő felhasználja az állami kataszteri értékelés adattárában szereplő adatokat, valamint az állami ingatlankatasztert, a földgazdálkodási dokumentáció adatállományát, a szervezetek rendelkezésére álló adatforrásokat és adatbázisokat valamint az Orosz Föderáció és az önkormányzatok alkotó szervezetének intézményei. Megengedett más forrásokból származó információk felhasználása, amelyek bizonyító erejű információkat tartalmaznak.
15. Beépítetlen telek esetében a megengedett engedélyezett használat típusának hiányában az engedélyezett használat típusát fogadják el, amely a területrendezést és a városrendezési övezeteket is figyelembe véve biztosítja az ilyen telek maximális piaci értékét.
Beépített telek esetében az engedélyezett használat meghatározott típusának hiányában az engedélyezett használat típusát az ezen a telken belül található ingatlanok (épületek, építmények) rendeltetése alapján feltételezzük.
IV. Értékelő objektumok csoportosítása
16. A kataszteri érték tömeges értékelési módszerekkel történő meghatározásakor az állami kataszteri értékelés elvégzése céljából a listában szereplő valamennyi értékelő objektum az értékelési objektumok piacára vonatkozó információk elemzése, értékelési objektumok alapján értékelési objektumok csoportjaira oszlik. kataszteri értékbecslési modellt, az árazási tényezők összetételét és az értékelési objektumok árazási tényezőinek értékeire vonatkozó információkat a vizsgált értékelési objektumok minden típusa esetében. Az árazási tényezők halmazának csak azokat a tényezőket kell tartalmaznia, amelyek jelentős hatással vannak az értékelt objektumok értékére, és amelyek megbízhatóan meghatározhatók és objektíven mérhetők.
A csoportosítás elvégzéséhez indokolt az indikátorok, értékek vagy ezen mutatók értéktartományának megválasztása az értékelési objektumok megfelelő csoportokhoz való hozzárendeléséhez.
Ingatlanobjektumok, amelyek építése folyamatban van, nem rendelhető csoportokhoz objektumokkal együtt ingatlan, amelynek építése befejeződött.
17. Az értékelő minden értékelési tárgycsoporthoz válasszon értékelési modellt, amely lehetővé teszi az árképzési tényezőkre vonatkozó információk alapján az e csoportba tartozó bármely értékelési tárgy kataszteri értékének kiszámítását.
V. Értékelési modellek felépítése
18. Az értékelési modell felépítéséhez az értékelési módszerek bármelyikének módszertana használható: költség, összehasonlító és nyereséges. A megközelítés megválasztását vagy használatának indokolt megtagadását az értékelő végzi el, az engedélyezett felhasználás vagy cél típusának jellemzői, valamint a rendelkezésre álló piaci információk elégségessége és megbízhatósága alapján.
19. Az értékelési modell kiválasztása a következő lépésekből áll:
20. Az értékbecslési tárgyak vételére és eladására vonatkozó ügyletek és ajánlatok árairól szóló elegendő és megbízható információ megléte esetén az értékbecslés tárgyának kataszteri értékének kiszámítása elsősorban összehasonlító megközelítés alapján történik.
Vi. Az értékelési objektumok kataszteri értékének kiszámítási eljárása
21. A tömeges értékelés módszereinek alkalmazásakor az értékelő objektum kataszteri értékét úgy határozzák meg, hogy az adott értékelési tárgynak megfelelő árazási tényezők értékeit behelyettesítik az értékelési modellbe, amellyel az adott értékelési objektum felmérték.
22. Ha az értékelő egynél több megközelítést alkalmazott az értékeléshez, akkor a megközelítések alkalmazásának eredményeit meg kell állapítani annak érdekében, hogy meghatározzák az értékelő objektum értékének végső értékét.
Abban az esetben, ha az értékelési tárgy kataszteri értékének számítási eredményei között jelentős eltérések állnak rendelkezésre, amelyeket különböző módszerek alkalmazásával kaptak, az értékelőnek elemeznie kell az ebből eredő eltérések okait.
Indokolni kell az értékbecslő által választott egyeztetési módszert, valamint mindent, amit az értékelő az ítéletek, feltételezések és felhasznált információk eredményeinek egyeztetése során végrehajtott. Ha a mérési eljárásban megállapodnak, az értékelőnek indokolnia kell a használt súlyok kiválasztását.
23. Az értékelési tárgyak kataszteri értékének megállapításának eredményei alapján jegyzőkönyvet készítenek a kataszteri érték meghatározásáról.
24. A kataszteri érték megállapításáról szóló jelentést legkésőbb a kataszteri értékelésre vonatkozó szerződés megkötésétől számított hét hónapon belül kell elkészíteni.
Az Orosz Föderáció Gazdasági Fejlesztési Minisztériumának 2010. október 22 -i rendelete N 508
"A szövetségi értékelési szabvány jóváhagyásáról" A kataszteri érték meghatározása (FSO N 4) "
Az 1998. július 29-i szövetségi törvény 20. cikkével összhangban N 135-FZ "Az értékelési tevékenységekről az Orosz Föderációban" (Az Orosz Föderáció összegyűjtött jogszabályai, 1998, N 31, 3813. Cikk; 2006, N 31, Art. 3456; 2010, N 30, 3998 cikk)
A mellékelt "Kataszteri érték meghatározása (FSO N 4)" szövetségi értékelési szabvány jóváhagyása.
Szövetségi értékelési szabvány
"Az ingatlanok kataszteri értékének meghatározása (FSO N 4)"
(jóváhagyva az Orosz Föderáció Gazdasági Fejlesztési Minisztériumának 2010. október 22 -i végzésével, N 508)
I. Általános rendelkezések
1. Az "Ingatlanobjektumok kataszteri értékének meghatározása (FSO N 4)" (a továbbiakban: Szövetségi értékelési szabvány) szövetségi értékelési standardot a nemzetközi értékelési szabványok és a szövetségi értékelési szabványok figyelembevételével dolgozták ki "Az értékelés általános koncepciói, megközelítései értékelés és az értékelés követelményei (FSO N 1) "," Az értékelés célja és az érték típusai (FSO N 2) "," Az értékelő jelentés követelményei (FSO N 3) ", és tartalmazza a kataszteri meghatározás követelményeit ingatlan tárgyak értéke.
2. Ez a szövetségi értékbecslési szabvány kötelező a kataszteri érték meghatározásához.
Az ingatlanok kataszteri értékének meghatározásakor az értékbecslőnek a szövetségi értékelési szabványok által megállapított követelményekkel és (vagy) eljárásokkal kapcsolatban további követelményeknek és (vagy) eljárásoknak kell vezérelnie a jelen Szövetségi Értékelési Standard által megállapított értékelés elvégzésére.
3. Az ingatlanobjektum kataszteri értékét az Orosz Föderáció jogszabályai által meghatározott célokra, többek között adózási célokra, a piaci információk és az ingatlanhasználat gazdasági jellemzőire vonatkozó egyéb információk alapján határozzák meg tárgy, a tulajdonon kívüli tulajdonjogok figyelembevétele nélkül.
4. A kataszteri értéket mind a szabadpiaci ingatlanok, mind pedig az olyan ingatlanok esetében határozzák meg, amelyek piaca korlátozott vagy hiányzik.
5. A kataszteri érték meghatározásakor az elbírálás tárgyai ingatlanok, amelyekre vonatkozó információkat az értékelés időpontjában az állami ingatlankataszter tartalmazza.
6. E szövetségi értékbecslési szabvány alkalmazásában a tömeges ingatlanértékelés alatt az érték meghatározásának folyamatát értjük, amikor a hasonló tulajdonságokkal rendelkező értékelési objektumokat csoportosítjuk, amelyen belül matematikai és egyéb értékmodellezési módszereket alkalmazunk értékelési megközelítések alapján.
7. A kataszteri érték tömeges értékelési módszerekkel történő meghatározása a következő lépéseket tartalmazza:
kataszteri értékbecslési szerződés megkötése, beleértve az értékbecslési megbízást az értékelni kívánt ingatlanok listájával;
az értékelési tárgyak piacára vonatkozó információk gyűjtése és elemzése, valamint a kataszteri érték felmérésére szolgáló modelltípus megválasztásának indoklása;
az értékelési tárgyak árazási tényezőinek meghatározása;
információgyűjtés az értékelési tárgyak árazási tényezőinek értékeiről;
az értékelési tárgyak csoportosítása;
piaci információk gyűjtése;
értékelési modell felépítése;
az értékelési modell minőségének elemzése;
a kataszteri érték kiszámítása;
jelentés készítése az értékelő objektumok kataszteri értékének meghatározásáról.
II. A kataszteri érték meghatározásának általános követelményei
8. Az értékbecslési tárgyak kataszteri értékét az állami kataszteri értékelés céljára az ingatlanobjektum -jegyzék kialakításának időpontjában határozzák meg.
9. A kataszteri érték meghatározására vonatkozó megközelítések, módszerek és modellek megválasztását értékelő végzi, és azt meg kell indokolni. Az értékelő objektumok kataszteri értékének meghatározása számítógépes modellezéssel (modellek) és (vagy) anélkül történik.
10. A kataszteri értékelést az ingatlan objektumának korlátozásainak (terheléseinek) figyelembevétele nélkül végzik, kivéve a közjogi érdekekben megállapított korlátozásokat (terheket) az ingatlan objektum vonatkozásában, amelyek az ingatlan szabályozásával kapcsolatosak. a területek használata (beleértve a zónákat is), a kulturális örökség tárgyainak állami védelme, a környezetvédelem, a lakosság vagy az Orosz Föderáció biztonságának biztosítása.
III. Információk gyűjtése az árazási tényezők és a piaci információk értékeiről
11. Az értékelési modell felépítéséhez az értékbecslő elegendő és megbízható piaci információt gyűjt az ingatlanokról.
Az értékelési modell felépítésekor az értékbecslő a piaci árak mindenkori szintjének megfelelő árinformációkat használ fel.
12. Abban az esetben, ha a piaci információ nem elegendő egy értékelési modell felépítéséhez, a piaci értéket értékelik, amelyet egy adott ingatlan esetében egyedileg határoznak meg.
13. Az értékelési tárgyak értékét meghatározó árazási tényezők értékeire vonatkozó információk gyűjtését az értékbecslő végzi.
14. A kataszteri érték meghatározásakor az értékbecslő felhasználja az állami kataszteri értékelés adattárában szereplő adatokat, valamint az állami ingatlankatasztert, a földgazdálkodási dokumentáció adatállományát, a szervezetek rendelkezésére álló adatforrásokat és adatbázisokat valamint az Orosz Föderáció és az önkormányzatok alkotó szervezetének intézményei. Megengedett más forrásokból származó információk felhasználása, amelyek bizonyító erejű információkat tartalmaznak.
15. Beépítetlen telek esetében a megengedett engedélyezett használat típusának hiányában az engedélyezett használat típusát fogadják el, amely a területrendezést és a városrendezési övezeteket is figyelembe véve biztosítja az ilyen telek maximális piaci értékét.
Beépített telek esetében az engedélyezett használat meghatározott típusának hiányában az engedélyezett használat típusát az ezen a telken belül található ingatlanok (épületek, építmények) rendeltetése alapján feltételezzük.
IV. Értékelő objektumok csoportosítása
16. A kataszteri érték tömeges értékelési módszerekkel történő meghatározásakor az állami kataszteri értékelés elvégzése céljából a listában szereplő valamennyi értékelő objektum az értékelési objektumok piacára vonatkozó információk elemzése, értékelési objektumok alapján értékelési objektumok csoportjaira oszlik. kataszteri értékbecslési modellt, az árazási tényezők összetételét és az értékelési objektumok árazási tényezőinek értékeire vonatkozó információkat a vizsgált értékelési objektumok minden típusa esetében. Az árazási tényezők halmazának csak azokat a tényezőket kell tartalmaznia, amelyek jelentős hatással vannak az értékelt objektumok értékére, és amelyek megbízhatóan meghatározhatók és objektíven mérhetők.
A csoportosítás elvégzéséhez indokolt az indikátorok, értékek vagy ezen mutatók értéktartományának megválasztása az értékelési objektumok megfelelő csoportokhoz való hozzárendeléséhez.
Azok az ingatlanobjektumok, amelyek építése nem fejeződött be, nem sorolhatók ugyanabba a csoportba az ingatlanobjektumokkal, amelyek kivitelezése befejeződött.
17. Az értékelő minden értékelési tárgycsoporthoz válasszon értékelési modellt, amely lehetővé teszi az árképzési tényezőkre vonatkozó információk alapján az e csoportba tartozó bármely értékelési tárgy kataszteri értékének kiszámítását.
V. Értékelési modellek felépítése
18. Az értékelési modell felépítéséhez az értékelési módszerek bármelyikének módszertana használható: költség, összehasonlító és nyereséges. A megközelítés megválasztását vagy használatának indokolt megtagadását az értékelő végzi el, az engedélyezett felhasználás vagy cél típusának jellemzői, valamint a rendelkezésre álló piaci információk elégségessége és megbízhatósága alapján.
19. Az értékelési modell kiválasztása a következő lépésekből áll:
az értékelési modellek szerkezetének megválasztása (a kataszteri érték és az árazási tényezők közötti kommunikáció formái);
az értékelési modell végleges típusának kiválasztása, beleértve a felhasznált információk megbízhatóságának és az értékelési modellek pontosságának elemzését is.
20. Az értékbecslési tárgyak vételére és eladására vonatkozó ügyletek és ajánlatok árairól szóló elegendő és megbízható információ megléte esetén az értékbecslés tárgyának kataszteri értékének kiszámítása elsősorban összehasonlító megközelítés alapján történik.
Vi. Az értékelési objektumok kataszteri értékének kiszámítási eljárása
21. A tömeges értékelés módszereinek alkalmazásakor az értékelő objektum kataszteri értékét úgy határozzák meg, hogy az adott értékelési tárgynak megfelelő árazási tényezők értékeit az értékbecslő által választott értékelési modellbe helyettesítik.
22. Ha az értékelő egynél több megközelítést alkalmazott az értékeléshez, akkor a megközelítések alkalmazásának eredményeit meg kell állapítani annak érdekében, hogy meghatározzák az értékelő objektum értékének végső értékét.
Abban az esetben, ha az értékelési tárgy kataszteri értékének számítási eredményei között jelentős eltérések állnak rendelkezésre, amelyeket különböző módszerek alkalmazásával kaptak, az értékelőnek elemeznie kell az ebből eredő eltérések okait.
Indokolni kell az értékbecslő által választott egyeztetési módszert, valamint mindent, amit az értékelő az ítéletek, feltételezések és felhasznált információk eredményeinek egyeztetése során végrehajtott. Ha a mérési eljárásban megállapodnak, az értékelőnek indokolnia kell a használt súlyok kiválasztását.
23. Az értékelési tárgyak kataszteri értékének megállapításának eredményei alapján jegyzőkönyvet készítenek a kataszteri érték meghatározásáról.
Az 1998. július 29-i szövetségi törvény 20. cikkével összhangban, 135-FZ "Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről" (Az Orosz Föderáció összegyűjtött jogszabályai, 1998, 31. szám, 3813. cikk; 2006, Nr. 31., 3456. cikk; 2010, 30. szám, 3998. cikk) Elrendelem: A mellékelt „A kataszteri érték meghatározása (FSO No. 4)” szövetségi értékelési standard jóváhagyása.
E.S. Nabiullina
Jóváhagyta az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium rendelete
A változó dokumentumok listája (az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2015. június 22 -i 388. számú végzésével módosítva)
Az ingatlanobjektum kataszteri értékét az Orosz Föderáció jogszabályai által előírt célokra, többek között adózási célokra, a piaci információk és az ingatlanhasználat gazdasági jellemzőire vonatkozó egyéb információk alapján határozzák meg , figyelembe véve a tulajdonjogon kívüli tulajdonjogokat, az ingatlanhoz tartozó tulajdonjogokat. (3. pont, az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2015. 06. 22 -i 388. sz. végzésével módosítva)
A kataszteri értékelést az ingatlan objektumának korlátozásainak (terheléseinek) figyelembevétele nélkül végzik, kivéve a használati jog szabályozásával kapcsolatos, a közjogi érdekekben megállapított korlátozásokat (terheket). (beleértve a körzeteket is), a kulturális örökség tárgyainak állami védelme, a környezet védelme, a lakosság vagy az Orosz Föderáció biztonságának biztosítása. (10. pont, az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2015. június 22 -i végzésével módosítva 388. szám)
Beépítetlen telek esetében a megállapított engedélyezett felhasználási típus hiányában az engedélyezett használat típusát fogadják el, amely a területrendezést és a várostervezési övezeteket figyelembe véve biztosítja a maximális piaci értéket.
Azok az ingatlanobjektumok, amelyek építése nem fejeződött be, nem sorolhatók ugyanabba a csoportba az ingatlanobjektumokkal, amelyek kivitelezése befejeződött.
18. Az értékelési modell felépítéséhez az értékelési módszerek bármelyikének módszertana használható: költség, összehasonlító és nyereséges. A megközelítés megválasztását vagy használatának ésszerű megtagadását az értékelő végzi az engedélyezett felhasználás vagy cél típusának jellemzői, valamint a rendelkezésre álló piaci információk elegendősége és megbízhatósága alapján.
24. Törölve. - Az Oroszországi Gazdaságfejlesztési Minisztérium 2015. június 22 -i végzése, 388. sz.
Forrás: http://www.cityval.ru/federalnye-standarty-otsenki/fso-4.html
A 2010. július 22-i szövetségi törvény 167-FZ "Az értékbecslési tevékenységről az Orosz Föderációban" és az Orosz Föderáció egyes jogalkotási törvényeinek módosításáról szóló rendelkezéseinek végrehajtása érdekében. Orosz Föderáció, 2010, 30. szám, 3998 cikk)
Jóvá kell hagyni a mellékelt "A kataszteri érték meghatározása (FSO No. 4)" szövetségi értékelési szabványt.
I. Általános rendelkezések
Az "Ingatlanobjektumok kataszteri értékének meghatározása (FSO No. 4)" (a továbbiakban: Szövetségi Értékelési Standard) szövetségi értékelési szabványt a nemzetközi értékelési szabványok és a szövetségi értékelési szabványok figyelembevételével dolgozták ki "Az általános értékelési koncepciók, megközelítések az értékeléshez és az értékelés követelményeihez (FSO No. 1) "," Az értékelés célja és az érték típusai (FSO No. 2) "," Az értékelő jelentés követelményei (FSO No. 3) ", és tartalmazza a ingatlan kataszteri értéke.
2. Ez a szövetségi értékbecslési szabvány kötelező a kataszteri érték meghatározásához.
Az ingatlanok kataszteri értékének meghatározásakor az értékbecslőnek a szövetségi értékelési szabványok által megállapított követelményekkel és (vagy) eljárásokkal kapcsolatban további követelményeknek és (vagy) eljárásoknak kell vezérelnie a jelen Szövetségi Értékelési Standard által megállapított értékelés elvégzésére.
4. A kataszteri értéket mind a szabadpiaci ingatlanok, mind pedig az olyan ingatlanok esetében határozzák meg, amelyek piaca korlátozott vagy hiányzik.
5. A kataszteri érték meghatározásakor az elbírálás tárgyai ingatlanok, amelyekre vonatkozó információkat az értékelés időpontjában az állami ingatlankataszter tartalmazza.
6. E szövetségi értékbecslési szabvány alkalmazásában a tömeges ingatlanértékelés alatt az érték meghatározásának folyamatát értjük, amikor a hasonló tulajdonságokkal rendelkező értékelési objektumokat csoportosítjuk, amelyen belül matematikai és egyéb értékmodellezési módszereket alkalmazunk értékelési megközelítések alapján.
7. A kataszteri érték tömeges értékelési módszerekkel történő meghatározása a következő tevékenységeket foglalja magában:
II. A kataszteri érték meghatározásának általános követelményei
8. Az értékbecslési tárgyak kataszteri értékét az állami kataszteri értékelés céljára az ingatlanobjektum -jegyzék kialakításának időpontjában határozzák meg.
9. A kataszteri érték meghatározására vonatkozó megközelítések, módszerek és modellek megválasztását értékelő végzi, és azt meg kell indokolni. Az értékelési tárgyak kataszteri értékének meghatározása számítógépes modellezés (modellek) használatával és anélkül történik.
10. A tömeges értékbecslési módszerek alkalmazása során, ha az értékbecslő nem rendelkezik ilyen információval, az értékbecslési tárgyakra vonatkozó jogok és korlátozások (terhek) típusait nem veszik figyelembe, kivéve a törvényben vagy más szabályozási jogszabályban megállapított szolgalmakat. az Orosz Föderáció, az Orosz Föderáció alkotó szervezetének szabályozási jogi aktusa, egy helyi önkormányzati szerv szabályozási jogi aktusa.
III. Információk gyűjtése az árazási tényezők értékeiről
és a piaci információkat
11. Az értékelési modell felépítéséhez az értékbecslő elegendő és megbízható piaci információt gyűjt az ingatlanokról.
Az értékelési modell felépítésekor az értékbecslő a piaci árak mindenkori szintjének megfelelő árinformációkat használ fel.
12. Abban az esetben, ha a piaci információ nem elegendő egy értékelési modell felépítéséhez, a piaci értéket értékelik, amelyet egy adott ingatlan esetében egyedileg határoznak meg.
13. Az értékelési tárgyak értékét meghatározó árazási tényezők értékeire vonatkozó információk gyűjtését az értékbecslő végzi.
A kataszteri érték meghatározásakor az értékbecslő felhasználja az állami kataszteri értékelés adattárában szereplő adatokat, valamint az ingatlanok állami kataszterét, a földgazdálkodási dokumentáció adatállományát, a szervezetek rendelkezésére álló adatforrásokat és adatbázisokat. az Orosz Föderáció alanyának intézményei és az önkormányzatok. Megengedett más forrásokból származó információk felhasználása, amelyek bizonyító erejű információkat tartalmaznak.
Beépített telek esetében az engedélyezett használat meghatározott típusának hiányában az engedélyezett használat típusát az ezen a telken belül található ingatlanok (épületek, építmények) rendeltetése alapján feltételezzük.
IV. Értékelő objektumok csoportosítása
A kataszteri érték tömeges értékelési módszerekkel történő meghatározásakor az állami kataszteri értékelés elvégzése céljából a listában szereplő összes értékelő objektum az értékelő objektumok piacára vonatkozó információk elemzése, a kataszteri érték alátámasztása alapján értékelési objektumok csoportjaira oszlik. értékelési modell, az árazási tényezők összetétele és az értékekre vonatkozó információk az értékelési objektumok árazási tényezői a vizsgált értékelési objektumok minden típusánál. Az árazási tényezők halmazának csak azokat a tényezőket kell tartalmaznia, amelyek jelentős hatással vannak az értékelt objektumok értékére, és amelyek megbízhatóan meghatározhatók és objektíven mérhetők.
A csoportosítás elvégzéséhez indokolt az indikátorok, értékek vagy ezen mutatók értéktartományának megválasztása az értékelési objektumok megfelelő csoportokhoz való hozzárendeléséhez.
Azok az ingatlanobjektumok, amelyek építése folyamatban van, nem csoportosíthatók össze olyan ingatlanokkal, amelyek építése befejeződött.
17. Az értékelő minden értékelési tárgycsoporthoz válasszon értékelési modellt, amely lehetővé teszi az árképzési tényezőkre vonatkozó információk alapján az e csoportba tartozó bármely értékelési tárgy kataszteri értékének kiszámítását.
V. Értékelési modellek felépítése
19. Az értékelési modell kiválasztása a következő lépésekből áll:
20. Az értékbecslési tárgyak vételére és eladására vonatkozó ügyletek és ajánlatok árairól szóló elegendő és megbízható információ megléte esetén az értékbecslés tárgyának kataszteri értékének kiszámítása elsősorban összehasonlító megközelítés alapján történik.
Vi. Az értékelési objektumok kataszteri értékének kiszámítási eljárása
21. A tömeges értékelés módszereinek alkalmazásakor az értékelő objektum kataszteri értékét úgy határozzák meg, hogy az adott értékelési tárgynak megfelelő árazási tényezők értékeit behelyettesítik az értékelési modellbe, amellyel az adott értékelési objektum felmérték.
22. Ha az értékelő egynél több megközelítést alkalmazott az értékeléshez, akkor a megközelítések alkalmazásának eredményeit meg kell állapítani annak érdekében, hogy meghatározzák az értékelő objektum értékének végső értékét.
Abban az esetben, ha az értékelési tárgy kataszteri értékének számítási eredményei között jelentős eltérések állnak rendelkezésre, amelyeket különböző módszerek alkalmazásával kaptak, az értékelőnek elemeznie kell az ebből eredő eltérések okait.
Indokolni kell az értékbecslő által választott egyeztetési módszert, valamint mindent, amit az értékelő az ítéletek, feltételezések és felhasznált információk eredményeinek egyeztetése során végrehajtott. Ha a mérési eljárásban megállapodnak, az értékelőnek indokolnia kell a használt súlyok kiválasztását.
23. Az értékelési tárgyak kataszteri értékének megállapításának eredményei alapján jegyzőkönyvet készítenek a kataszteri érték meghatározásáról.
Forrás: http://profiocenka.ru/fso-no-4
"A szövetségi értékelési szabvány jóváhagyásáról" A kataszteri érték meghatározása (FSO No. 4) "
Az 1998. július 29-i szövetségi törvény 20. cikkével összhangban, 135-FZ "Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről" (Az Orosz Föderáció összegyűjtött jogszabályai, 1998, 31. szám, 3813. cikk; 2006, Nr. 31., 3456. cikk; 2010, 30. szám, 3998. cikk) Elrendelem:
Jóvá kell hagyni a mellékelt „A kataszteri érték meghatározása (FSO No. 4)” szövetségi értékelési szabványt.
Szövetségi értékelési szabvány
"Az ingatlan kataszteri értékének meghatározása (FSO No. 4)"
Az "Ingatlanobjektumok kataszteri értékének meghatározása (FSO No. 4)" (a továbbiakban: Szövetségi Értékelési Standard) szövetségi értékelési szabványt a nemzetközi értékelési szabványok és a szövetségi értékelési szabványok figyelembevételével dolgozták ki "Az általános értékelési koncepciók, megközelítések az értékeléshez és az értékelés követelményeihez (FSO No. 1) ”,„ Az értékelés célja és az érték típusai (FSO No. 2) ”,„ Az értékelő jelentés követelményei (FSO No. 3) ”, és tartalmazza a meghatározás követelményeit az ingatlan kataszteri értéke.
2. Ez a szövetségi értékbecslési szabvány kötelező a kataszteri érték meghatározásához.
Az ingatlanok kataszteri értékének meghatározásakor az értékbecslőnek a szövetségi értékelési szabványok által megállapított követelményekkel és (vagy) eljárásokkal kapcsolatban további követelményeknek és (vagy) eljárásoknak kell vezérelnie a jelen Szövetségi Értékelési Standard által megállapított értékelés elvégzésére.
A kataszteri érték alatt az állami kataszteri értékelés során megállapított, tömeges értékelési módszerekkel meghatározott ingatlanértéket kell érteni, vagy ha a piaci értéket tömeges értékelési módszerekkel nem lehet meghatározni, akkor az egyedileg meghatározott piaci értéket. meghatározott ingatlan tárgyra vonatkozóan, az értékbecslési tevékenységre vonatkozó jogszabályoknak megfelelően.
4. A kataszteri értéket mind a szabadpiaci ingatlanok, mind pedig az olyan ingatlanok esetében határozzák meg, amelyek piaca korlátozott vagy hiányzik.
5. A kataszteri érték meghatározásakor az elbírálás tárgyai ingatlanok, amelyekre vonatkozó információkat az értékelés időpontjában az állami ingatlankataszter tartalmazza.
6. E szövetségi értékbecslési szabvány alkalmazásában a tömeges ingatlanértékelés alatt az érték meghatározásának folyamatát értjük, amikor a hasonló tulajdonságokkal rendelkező értékelési objektumokat csoportosítjuk, amelyen belül matematikai és egyéb értékmodellezési módszereket alkalmazunk értékelési megközelítések alapján.
7. A kataszteri érték tömeges értékelési módszerekkel történő meghatározása a következő lépéseket tartalmazza:
kataszteri értékbecslési szerződés megkötése, beleértve az értékbecslési megbízást az értékelni kívánt ingatlanok listájával;
az értékelési tárgyak piacára vonatkozó információk gyűjtése és elemzése, valamint a kataszteri érték felmérésére szolgáló modelltípus megválasztásának indoklása;
az értékelési tárgyak árazási tényezőinek meghatározása;
információgyűjtés az értékelési tárgyak árazási tényezőinek értékeiről;
az értékelési tárgyak csoportosítása;
piaci információk gyűjtése;
értékelési modell felépítése;
az értékelési modell minőségének elemzése;
a kataszteri érték kiszámítása;
jelentés készítése az értékelő objektumok kataszteri értékének meghatározásáról.
8. Az értékbecslési tárgyak kataszteri értékét az állami kataszteri értékelés céljára az ingatlanobjektum -jegyzék kialakításának időpontjában határozzák meg.
9. A kataszteri érték meghatározására vonatkozó megközelítések, módszerek és modellek megválasztását értékelő végzi, és azt meg kell indokolni. Az értékelő objektumok kataszteri értékének meghatározása számítógépes modellezéssel (modellek) és (vagy) anélkül történik.
10. A tömeges értékelés módszereinek alkalmazása során az értékelés tárgyaira vonatkozó jogok és korlátozások (terhek) típusait nem veszik figyelembe, kivéve az Orosz Föderáció törvényében vagy más szabályozói jogi aktusában megállapított szolgalmakat. az Orosz Föderáció alkotó szervezetének cselekménye, a helyi önkormányzati szerv szabályozási jogi aktusa (az értékbecslő esetében ilyen információ hiányzik).
11. Az értékelési modell felépítéséhez az értékbecslő elegendő és megbízható piaci információt gyűjt az ingatlanokról.
Az értékelési modell felépítésekor az értékbecslő a piaci árak mindenkori szintjének megfelelő árinformációkat használ fel.
12. Abban az esetben, ha a piaci információ nem elegendő egy értékelési modell felépítéséhez, a piaci értéket értékelik, amelyet egy adott ingatlan esetében egyedileg határoznak meg.
13. Az értékelési tárgyak értékét meghatározó árazási tényezők értékeire vonatkozó információk gyűjtését az értékbecslő végzi.
A kataszteri érték meghatározásakor az értékbecslő felhasználja az állami kataszteri értékelés adattárában szereplő adatokat, valamint az ingatlanok állami kataszterét, a földgazdálkodási dokumentáció adatállományát, a szervezetek rendelkezésére álló adatforrásokat és adatbázisokat. az Orosz Föderáció alanyának intézményei és az önkormányzatok. Megengedett más forrásokból származó információk felhasználása, amelyek bizonyító erejű információkat tartalmaznak.
15. Beépítetlen telek esetében a megengedett engedélyezett használat típusának hiányában az engedélyezett használat típusát fogadják el, amely a területrendezést és a városrendezési övezeteket is figyelembe véve biztosítja az ilyen telek maximális piaci értékét.
Beépített telek esetében az engedélyezett használat meghatározott típusának hiányában az engedélyezett használat típusát az ezen a telken belül található ingatlanok (épületek, építmények) rendeltetése alapján feltételezzük.
A kataszteri érték tömeges értékelési módszerekkel történő meghatározásakor az állami kataszteri értékelés elvégzése céljából a listában szereplő összes értékelő objektum az értékelő objektumok piacára vonatkozó információk elemzése, a kataszteri érték alátámasztása alapján értékelési objektumok csoportjaira oszlik. értékelési modell, az árazási tényezők összetétele és az értékekre vonatkozó információk az értékelési objektumok árazási tényezői a vizsgált értékelési objektumok minden típusánál. Az árazási tényezők halmazának csak azokat a tényezőket kell tartalmaznia, amelyek jelentős hatással vannak az értékelt objektumok értékére, és amelyek megbízhatóan meghatározhatók és objektíven mérhetők.
A csoportosítás elvégzéséhez indokolt az indikátorok, értékek vagy ezen mutatók értéktartományának megválasztása az értékelési objektumok megfelelő csoportokhoz való hozzárendeléséhez.
Azok az ingatlanobjektumok, amelyek építése nem fejeződött be, nem sorolhatók ugyanabba a csoportba az ingatlanobjektumokkal, amelyek kivitelezése befejeződött.
17. Az értékelő minden értékelési tárgycsoporthoz válasszon értékelési modellt, amely lehetővé teszi az árképzési tényezőkre vonatkozó információk alapján az e csoportba tartozó bármely értékelési tárgy kataszteri értékének kiszámítását.
18. Az értékelési modell felépítéséhez az értékelési módszerek bármelyikének módszertana használható: költség, összehasonlító és nyereséges. A megközelítés megválasztását vagy használatának indokolt megtagadását az értékelő végzi el, az engedélyezett felhasználás vagy cél típusának jellemzői, valamint a rendelkezésre álló piaci információk elégségessége és megbízhatósága alapján.
19. Az értékelési modell kiválasztása a következő lépésekből áll:
az értékelési modellek szerkezetének megválasztása (a kataszteri érték és az árazási tényezők közötti kommunikáció formái);
az értékelési modell végleges típusának kiválasztása, beleértve a felhasznált információk megbízhatóságának és az értékelési modellek pontosságának elemzését is.
20. Az értékbecslési tárgyak vételére és eladására vonatkozó ügyletek és ajánlatok árairól szóló elegendő és megbízható információ megléte esetén az értékbecslés tárgyának kataszteri értékének kiszámítása elsősorban összehasonlító megközelítés alapján történik.
21. A tömeges értékelés módszereinek alkalmazásakor az értékelő objektum kataszteri értékét úgy határozzák meg, hogy az adott értékelési tárgynak megfelelő árazási tényezők értékeit az értékbecslő által választott értékelési modellbe helyettesítik.
22. Ha az értékelő egynél több megközelítést alkalmazott az értékeléshez, akkor a megközelítések alkalmazásának eredményeit meg kell állapítani annak érdekében, hogy meghatározzák az értékelő objektum értékének végső értékét.
Abban az esetben, ha az értékelési tárgy kataszteri értékének számítási eredményei között jelentős eltérések állnak rendelkezésre, amelyeket különböző módszerek alkalmazásával kaptak, az értékelőnek elemeznie kell az ebből eredő eltérések okait.
Indokolni kell az értékbecslő által választott egyeztetési módszert, valamint mindent, amit az értékelő az ítéletek, feltételezések és felhasznált információk eredményeinek egyeztetése során végrehajtott. Ha a mérési eljárásban megállapodnak, az értékelőnek indokolnia kell a használt súlyok kiválasztását.
23. Az értékelési tárgyak kataszteri értékének megállapításának eredményei alapján jegyzőkönyvet készítenek a kataszteri érték meghatározásáról.
24. A kataszteri érték megállapításáról szóló jelentést legkésőbb a kataszteri értékelésre vonatkozó szerződés megkötésétől számított hét hónapon belül kell elkészíteni.
