26.11.2008 Giniyatullina A.A.

Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítése a piacon a közelmúltban hasonló tárgyakkal lebonyolított tranzakciókra vonatkozó információkon és az értékelt ingatlan analógokkal való összehasonlításán alapul.

Ezen túlmenően módosításokat végeznek az értékelt objektum és az analógok közötti különbségek figyelembevétele érdekében. Ez lehetővé teszi az egyes analógok eladási árának meghatározását, mintha ugyanazokkal az alapvető jellemzőkkel rendelkeznének, mint az értékelt ingatlan. A korrigált ár lehetővé teszi az értékbecslő számára, hogy a hasonló ingatlanok legvalószínűbb eladási ára a piaci értéket tükrözi. Természetesen egy tárgy tényleges eladási ára eltérhet a piaci értéktől az ügyletben résztvevők motivációja, tudatosságuk mértéke, illetve az ügylet feltételei miatt. Az esetek túlnyomó többségében azonban az egyedi tranzakciós árak a piac irányát tükrözik. Tekintettel arra, hogy ez az ingatlanértékelési megközelítés az eladások összehasonlításán alapul, ezt összehasonlítónak nevezzük. Tekintettel arra, hogy a vizsgált megközelítés a piaci tranzakciók adatait használja fel, piacinak is nevezik.

Az összehasonlító megközelítés az ingatlanértékelés három fő elvén alapul: kereslet és kínálat, helyettesítés és hozzájárulás.

helyettesítési elv- az ésszerű potenciális tulajdonos nem fizet egy ingatlantárgyért nagyobb összeget, mint az a minimális ár, amelyért hasonló ingatlan megvásárolható vagy megépíthető (az időtényezőt figyelembe véve). Következésképpen az értékelt tárgy maximális értékét egy hasonló tárgy minimális vételára határozza meg.
A helyettesítési elv elméleti alapja a modern közgazdasági elméletben széles körben ismert racionális választás fogalma, amely szerint racionális választás a gazdasági egység olyan választása, amely minimális alternatív költséget, az átvétellel összefüggésben kieső haszon minimalizálását biztosítja. egy adott döntésről.

A befektetés elve. Hozzájárulás - az az összeg, amellyel az objektum értéke nő vagy csökken bármely elem jelenléte vagy hiánya miatt. Ugyanakkor az ilyen növekedés (csökkenés) mértéke magasabb és alacsonyabb is lehet, mint a létrehozásának költsége.

A kereslet-kínálat elve. Egy tárgy értékének meghatározásakor az értékelőnek meg kell értenie, hogy milyen tényezők és hogyan befolyásolják a keresletet és kínálatot az ingatlanpiacon, milyen változások következhetnek be ezekben a tényezőkben, és ezek a változások hogyan befolyásolják az ingatlan értékét. .

Az ingatlanértékelés ezen elvei alapján az összehasonlító megközelítés számos kvantitatív és kvalitatív módszert alkalmaz az összehasonlítás elemeinek kiemelésére és az összehasonlítható ingatlanok piaci adatainak korrekcióinak mérésére az értékelt ingatlan értékének modellezésére.

Az ingatlanértékelés összehasonlító módszerrel történő elvégzésének folyamata négy szakaszból áll:

Szakasz

1. szakasz

Vizsgálják az ingatlanpiac helyzetét és fejlődési trendjeit, és különösen azt a szegmenst, amelyhez ez az objektum tartozik. Olyan ingatlantárgyakat azonosítanak, amelyek leginkább hasonlíthatók az értékelt, viszonylag nemrégiben értékesített ingatlanhoz.

2. szakasz

A rendszer összegyűjti és ellenőrzi az információkat az analóg objektumokról, az összegyűjtött információkat elemzi, és minden analóg objektumot összehasonlít a kiértékelt objektummal.

3. szakasz

Az összehasonlítható objektumok árazási jellemzőiben feltárt eltéréseket a hasonló analógok eladási áraihoz igazítják.

4. szakasz

Az analóg objektumok korrigált árai megegyeznek, és összehasonlító megközelítés alapján számítják ki az ingatlantárgy piaci értékének végleges értékét.

Az értékelendő tárgy értékének kiszámításához az összehasonlító megközelítés sokféle módszert alkalmaz: általános csoportosítás, helyettesítési költség módszer analógok alapján, páros értékesítés elemzésén alapuló módszerek, szakértői számítási módszerek, statisztikai módszerek.
Friedman Jack és Ordway N. - "A jövedelemtermelő ingatlanok elemzése és értékelése" című tankönyv szerzői az általános csoportosítás módszerét emelik ki.

Általános csoportosítás olyan aktív piacon használható, ahol a piaci ársáv leszűkítéséhez kellő számú értékesítés található. Ez a módszer viszonylag homogén objektumok jelenlététől függ. Ebben az esetben az értékbecslő dönthet úgy, hogy nem végez egyedi kiigazításokat, hanem az értékelt ingatlan egészét hasonlítja össze, hogy megállapítsa, jobb vagy rosszabb, mint az egyes összehasonlítható tulajdonságok. Ezután a kiválasztott csoporton belül halmozott kiigazítás történik. Ez kiküszöböli annak szükségességét, hogy minden olyan jellemzőt külön mérlegeljünk, amely megkülönbözteti az értékelt ingatlant az eladott hasonló ingatlanoktól.

Szolovjov közgazdász M.M. az „Értékelési tevékenység” tankönyvben olyan módszereket vizsgál, mint: az analógokkal történő helyettesítési költség módszere és az összehasonlítás módszere.

Csereköltség módszere analógokkal. A vizsgált módszerben az értékelés az értékelendő objektum előzetes kiválasztása és összehasonlítása alapján történik az adott időpontban már létrehozott analóg objektumokkal. Az analógok megtalálása után az értékelés eredményeként azok pótlási költségét veszik figyelembe, pl. az építési projektben részükre számított becsült költség.

Friedman Jack és Ordway N. - "A jövedelemtermelő ingatlanok elemzése és értékelése" című tankönyv szerzői az általános csoportosítás módszerét emelik ki. olyan aktív piacon használható, ahol a piaci ársáv leszűkítéséhez kellő számú értékesítés található. Ez a módszer viszonylag homogén objektumok jelenlététől függ. Ebben az esetben az értékbecslő dönthet úgy, hogy nem végez egyedi kiigazításokat, hanem az értékelt ingatlan egészét hasonlítja össze, hogy megállapítsa, jobb vagy rosszabb, mint az egyes összehasonlítható tulajdonságok. Ezután a kiválasztott csoporton belül halmozott kiigazítás történik. Ez kiküszöböli annak szükségességét, hogy minden olyan jellemzőt külön mérlegeljünk, amelyek megkülönböztetik az értékelt ingatlant a hasonló eladott tárgyaktól.” Szolovjov M.M. közgazdász. Az „Értékelési tevékenység" című tankönyvben olyan módszereket vesz figyelembe, mint: a helyettesítési költség analógokkal és az összehasonlítás módszerével. A vizsgált módszerben az értékelés az értékelendő tárgy előzetes kiválasztása és összehasonlítása alapján történik. az ekkor már létrehozott analóg objektumok. Az analógok megtalálása után az értékelés eredményeként azok pótlási költségét veszik figyelembe, pl. az építési projektben részükre számított becsült költség.

Így az eredményt a tervezési analógok azonnal a végső, integrált költségformában keresik. Más esetekben, ha a kiválasztott analógok kissé eltérnek az értékelt ingatlantól, akkor az értékük módosul.

Az analógokkal történő csereköltség módszerét célszerű alkalmazni, ha funkcionálisan és építészetileg szokásos építési objektumokkal - iskolaépületekkel, tipikus lakásépítéssel stb. Ha az értékelt objektumok tulajdonságai nem alapvetően eltérőek, akkor analógjaikat és becsléseiket az eltérések figyelembevételével választják ki és módosítják.

a páros eladások elemzésén alapuló módszerek;

szakértői számítási módszerek és módosítások;

statisztikai módszerek.

Páros értékesítési módszer: A páros eladás két ingatlan eladását jelenti, amelyek ideális esetben egymás pontos másolatai, egy paraméter kivételével (pl. elhelyezkedés), melynek jelenléte magyarázza a tárgyak árának különbségét. Ez a módszer lehetővé teszi a fenti jellemző korrekciójának kiszámítását, és ezzel a paraméterrel egy analóg objektum eladási árának ehhez a paraméterhez való igazítását, amely összehasonlítható a tárgy tulajdonsággal. Ennek a módszernek a korlátozott alkalmazását a páros értékesítéshez szükséges tárgyak kiválasztásának bonyolultsága, a nagy mennyiségű információ keresése és kidolgozása magyarázza.

Szakértői számítási módszerek és módosítások. A szakértői számítási és kiigazítási módszerek alapja, általában százalékos, az értékbecslő szubjektív véleménye arról, hogy a vizsgált tárgy mennyivel rosszabb vagy jobb, mint egy hasonló analóg.
Szakértői számítási és kiigazítási módszereket általában akkor alkalmaznak, ha nem lehet kellően pontos dollárkorrekciót kiszámítani, de vannak piaci információk a százalékos eltérésekről.

Statisztikai módszerek. Meg kell mondani, hogy az ingatlanok összehasonlító értékesítési elemzésének módszerével történő értékelése során az értékelt tárgy és analógja közötti különbségek kiigazítása során nem mindig lehet pontosan kiszámítani az objektum valószínű árát. Ha nem használ ilyen korrekciós módszereket, például korrelációs és regressziós elemzést, akkor a lehető legkevesebb korrekciót kell bevezetnie az összehasonlított objektumok jellemzőinek különbségei miatt.

Korrelációs-regressziós elemzés módszere.
A módszer lényege az ingatlantárgy árváltozásai és bármely jellemzőjének változása közötti kapcsolat megengedhető formalizálásában rejlik. Ez a módszer időigényes, alkalmazásához kellően fejlett ingatlanpiacra van szükség. nagyszámú reprezentatív minta elemzését foglalja magában az adatbázisból.

A bevétel és az ár aránya.
Az ár-nyereség korrelációs módszer azon a feltételezésen alapul, hogy az ingatlanok által megtermelt bevétel mértéke árazási tényező, és a hasonló ingatlanok árának és bevételének összehasonlítása alapot ad arra, hogy egy adott ingatlan értékelése során átlagos eredményeket használjunk.

Az ingatlanból származó jövedelem típusától függően használhatja a bruttó bérleti díj szorzót (GRM) a közös tőkésítési mutatót (CCR).

1) bruttó bérleti díj szorzó (GRM), más néven bruttó jövedelem szorzó (GIM). Ez egy olyan mutató, amely az ingatlan eladási árának és bruttó bevételének arányát tükrözi. A bruttó bérleti díj szorzót olyan objektumoknál használják, amelyeknél megbízhatóan megbecsülhető a potenciális (GTR) vagy a tényleges bruttó bevétel (AR). Egyes piacokon havi bérleti díj szorzót is alkalmaznak, amely a jövedelmet havi, nem pedig éves alapon veszi figyelembe. Ezt a mutatót a rendszer hasonló ingatlanobjektumokra számítja ki, és az értékelt objektum megfelelő mutatójának szorzójaként szolgál.

Az ingatlanértékelés szakaszai a bruttó bérleti díj szorzóval:

az értékelt tárgy bruttó bevétele becsült, akár potenciális, akár tényleges;

az értékelt objektum legalább három analógját választják ki, amelyekre vonatkozóan megbízható információk állnak rendelkezésre az eladási árról és a potenciális vagy tényleges bevétel összegéről;

minden analóg esetében a bruttó bérleti díj szorzóját számítják ki;

a végső BPM-et az összes analógra számított BPM számtani átlagaként határozzák meg;

az értékelt ingatlan forgalmi értékét az átlagos GRM és az értékelt ingatlan számított megfelelő bruttó bevételének szorzataként számítjuk ki.
Az értékelendő ingatlan várható piaci értékét a következő képlet határozza meg:

Sn \u003d PVDots (DVDots) xVRMsr (1)

ahol Cn az értékelt ingatlan becsült piaci értéke;
PVDots – potenciális bruttó bevétel az értékelt ingatlanból;
DVDots - tényleges bruttó bevétel az értékelt tárgyból
VRMsr - bruttó bérleti díj szorzó;
Tsa - egy hasonló ingatlan eladási ára;

vagy a következő képlettel:

Sn \u003d PVDots (DVDots) x (Tsa1 / MPE1 + ... + Tsan / PVDan): n (2)

ahol Ца1 - az első hasonló tárgy eladási ára;
PVD1 - potenciális bruttó bevétel az első hasonló tárgyból;
Tsn - az n-edik hasonló tárgy eladási ára;
PVDan - potenciális bruttó bevétel az n-edik hasonló tárgyból;
n a hasonló objektumok száma.

A GRM a jövedelemtermelő ingatlan értékelésének piaci alapú módszere, mivel figyelembe veszi a piacon értékesített ingatlanok eladási árát és bruttó bérleti díját.

A bruttó bérleti díj szorzóját nem szabad a kényelem vagy az összehasonlítható és értékelt ingatlanok között fennálló egyéb különbségek miatt korrigálni. A GRM számítás a tényleges bérleti díjak és a piacon uralkodó eladási árakon alapul. Ha különbségek vannak az összehasonlítható és az értékelt ingatlanok kényelmében vagy szolgáltatási színvonalában, akkor feltételezzük, hogy ezeket a különbségeket már figyelembe vették az eladási árakban és a bérleti díjakban.

Ennek megfelelően, ha egy hasonló ingatlan rosszabb volt, akkor az eladási ára és a bérleti díjak alacsonyabbak. A bruttó jövedelem és az eladási ár matematikai aránya nem változik.

A matematikai arány azonban nem szünteti meg az összehasonlítható objektumok megfelelő kiválasztását.

A módszer meglehetősen egyszerű, de a következő hátrányai vannak:

csak fejlett és aktív ingatlanpiac körülményei között alkalmazható, pl. az értékelt ingatlannak olyan piacon kell elhelyezkednie, ahol rendszeresen zajlanak versenyképes ingatlanok értékesítése és vásárlása az általuk hozott bevétel alapján.

nem veszi teljes mértékben figyelembe a kockázatok vagy a tőkemegtérülési ráták közötti különbséget az értékelés tárgya és az összehasonlítható megfelelője között;

szintén nem veszi figyelembe az összehasonlított objektumok nettó működési bevételének meglehetősen valószínű különbségét.

2) teljes tőkésítési mutató (CCR), más néven a teljes árfolyam (OAR). Az általános megtérülési ráta az értékelés jövedelmi megközelítésének egyik eleme. A teljes megtérülési ráta piaci adatokon alapuló kiszámítása megszünteti a GRM használatával kapcsolatos főbb kifogások egy részét. A teljes tőkésítési arány piaci adatok alapján történő meghatározásához az értékbecslőnek hasonló, nemrég eladott ingatlanokat kell kiválasztania, amelyek kockázata és időtartama hasonló az érintett ingatlanéhoz. Ez lehetővé teszi az értékbecslő számára, hogy közvetlen tőkésítést alkalmazzon a tervezett nettó működési bevétel becsült piaci értékre való konvertálásához. A közvetlen tőkésítés meghatározása szerint a várható nettó működési eredményt egyetlen jelenértékre konvertálják úgy, hogy a bevételt elosztják egy megfelelő aránnyal, amely tükrözi a nettó működési eredmény és a piacon értékesített hasonló ingatlanok eladási ára közötti uralkodó arányt.

Az általános tőkésítési mutató alkalmazásakor az értékelendő ingatlan valószínű eladási árának meghatározásának folyamata a következő lépésekben mutatható be:

az értékelt ingatlanból származó nettó működési bevétel kiszámítása;

az értékelt objektum legalább három analógját választják ki, amelyekre vonatkozóan megbízható információk állnak rendelkezésre az eladási árról és a nettó működési bevétel összegéről;

meg kell tenni a szükséges módosításokat az analógok és az értékelt objektum összehasonlíthatóságának növelése érdekében;

minden adó esetében kiszámítják a teljes tőkésítési arányt;

a végső OCC-t az összes analógra számított OCC számtani átlagaként határozzák meg;

az értékelt objektum piaci értékét az értékelt objektum nettó működési bevételének és a kiválasztott analógok átlagos OCC-jének arányaként számítják ki.

Az értékelt objektummal összehasonlítható analógok kiválasztása az ingatlanpiac megfelelő szegmensében történik; A tárgyak azonosítása olyan paramétereket foglal magában, mint a kockázat mértéke, a jövedelem szintje stb.

Az értékelt tárgy várható eladási árát a következő képlet határozza meg:

Sn \u003d CHODots / OKKsr (3)

ahol Сн az értékelt tárgy becsült piaci ára;
CHODoc - az analóg nettó működési bevétele;
OKKav - általános kapitalizációs mutató átlaga

vagy a következő képlettel számítjuk ki:

Sn \u003d CHODots / (CHOD1 / C1 + ... + CHODn / Cn): n (4)

ahol CHOD1 - az első analógból származó nettó működési bevétel;
C1 - az első analóg ára;
CHODn - nettó működési bevétel az n-edik analógból;
Цn - az n-edik analóg ára;
n az analógok száma.

Ennek a számítási eljárásnak az az előnye, hogy piaci információk felhasználásán alapul és könnyen kivitelezhető. A GRM-módszerhez hasonlóan ennek a megközelítésnek a hatékonysága az összegyűjthető és validálható piaci adatok minőségétől függ.

Így az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítése a piacon a közelmúltban hasonló tárgyakkal lebonyolított tranzakciókra vonatkozó információkon és az értékelt ingatlan analógokkal való összehasonlításán alapul.

Ezt a megközelítést gyakran alkalmazzák, és jó eredményeket ad olyan objektumok értékelésénél, amelyeknél megbízható információk állnak rendelkezésre a befejezett adásvételi tranzakciók árairól vagy az ilyen tárgyak eladásra kínált árairól.

Például a lakások értékelése elsősorban összehasonlító módszerekkel történik, mivel mind a tranzakciók száma, mind az eladási és vételi ajánlatok száma nagyon nagy, és maguk az objektumok meglehetősen hasonlóak, vagyis a keresés az analógok esetében nem nehéz.

Az összehasonlító megközelítés összes figyelembe vett módszerének megvalósításához szükséges:

fejlett ingatlanpiac jelenléte;

piac nyitottság;

a korábbi tranzakciókra vonatkozó információk elérhetősége;

az információkat felhalmozó speciális szolgáltatások elérhetősége.

Így kiemelhetjük az összehasonlító módszer előnyeit és hátrányait:

FONTOS! A kiadványok szövegei szerzői jogvédelem alatt állnak. Lásd

Szerzõket hívunk!

Kedves kollégák! Ha érdekes cikkei, publikációi, észrevételei vannak a jogszabályokkal kapcsolatban, azokat közzéteheti honlapunkon. Ehhez el kell küldenie az anyagokat a „Kiadványok az oldalon” megjelölésű címre. A forrásmegjelölés és a szerzői jogok tiszteletben tartása garantált.

Összehasonlító (piaci) megközelítés ingatlantárgyak értékeléséhez - az ingatlanok értékének becslésére szolgáló módszerek összessége az értékelés tárgyának összehasonlítása alapján olyan hasonló tárgyakkal, amelyekre vonatkozóan rendelkezésre áll információ a velük folytatott tranzakciók árairól.

Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítése a piacon a közelmúltban hasonló tárgyakkal lebonyolított tranzakciókra vonatkozó információkon és az értékelt ingatlan analógokkal való összehasonlításán alapul. Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítésének alkalmazásának kezdeti feltétele a fejlett ingatlanpiac megléte.

Az összehasonlító megközelítés az ingatlanértékelés három fő elvén alapul: kereslet és kínálat, helyettesítés és hozzájárulás. Az ingatlanértékelés ezen elvei alapján az összehasonlító megközelítés számos kvantitatív és kvalitatív módszert alkalmaz az összehasonlítás elemeinek kiemelésére és az összehasonlítható ingatlanok piaci adatainak korrekcióinak mérésére az értékelt ingatlan értékének modellezésére.

Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítésének alapelve a helyettesítés elve, amely szerint ha több hasonló tárgy van a piacon, akkor a racionális befektető nem fizet többet, mint amennyibe hasonló ingatlan vásárlása kerül. hasznosság.

Az összehasonlítható objektumok (analógok) kiválasztásának fő kritériumai az ingatlan tulajdonjoga, az ügylet finanszírozásának feltételei, az értékesítés (ajánlattétel) feltételei és időpontja, az ingatlan elhelyezkedése, az értékelendő ingatlan fizikai jellemzői.

Az ingatlanértékelés összehasonlító módszerének alkalmazásának feltételei:

Az objektumnak nem kell egyedinek lennie;

Az információnak átfogónak kell lennie, beleértve a tranzakciók feltételeit is;

Az értékelt ingatlan hasonló analógjainak értékét befolyásoló tényezőknek összehasonlíthatóaknak kell lenniük.

Az összehasonlító megközelítés szakaszai:

Piackutatás - a piac állapotának és trendjeinek elemzése történik, különös tekintettel arra a szegmensre, amelyhez az értékelt ingatlan tartozik; olyan ingatlantárgyakat azonosítanak, amelyek leginkább hasonlíthatók az értékelt, viszonylag nemrégiben értékesített ingatlanhoz.

2. Az eladásra kínált vagy az ingatlanértékelés nemrégiben eladott analógjaira vonatkozó információk összegyűjtése és pontosságának ellenőrzése; analóg objektumok összehasonlítása a kiértékelt objektummal. Az értékbecslő a lehető legtöbb információt összegyűjti a hasonló ingatlanok eladásáról. Információforrások lehetnek: tulajdonosok nyilvántartása, kollégák tájékoztatása, hivatalos nyilvántartások és statisztikai adatok. Az információgyűjtés során az értékelőnek meg kell győződnie annak teljességéről és objektivitásáról. Az 1 négyzetméter költségére vonatkozóan kötelező tájékoztatást kell adni. az objektum területének métere, a tranzakció dátuma, az objektum helye, a tranzakció feltételei és egyéb olyan mutatók, amelyeket az értékbecslő szükségesnek tart. Az értékbecslőnek meg kell győződnie arról, hogy az ügylet két független fél között zajlott, és a fizetett árat semmilyen tényező, köztük a felek közötti szoros kapcsolat nem befolyásolta. Ezenkívül az értékbecslőnek tanulmányoznia kell azokat a feltételeket, amelyek alapján megállapodás született az objektum eladásának összegéről vagy a bérleti díjról, és össze kell hasonlítania ezeket az értékeket az ezzel kapcsolatos piaci információkkal. Egy új épület bérleti díja például az ingatlanpiacon jó mutató lehet, de a kötött partnerek vagy rokonok közötti tranzakció nem az.

3. Ideiglenes kiigazítások. Nagyon gyakran az értékbecslőnek van információja a több évvel ezelőtti tranzakciókról. Egy magas inflációjú gazdaságban a tranzakció pontos dátumának ismerete szükséges ahhoz, hogy az adatok elemzésekor matematikai vagy minőségi korrekciókat lehessen végrehajtani.

4. A kiválasztott analógok eladási árának kiigazítása az értékelés tárgyától való eltéréseknek megfelelően. A gyakorlatban nehéz teljesen hasonló ingatlanokat találni méretben, elhelyezkedésben, korban, kialakításban, elrendezésben és egyéb paraméterekben. Ebben a helyzetben az értékelőnek abból a szempontból kell megközelítenie a problémát, hogy minden információ jobb, mint az információ hiánya. Az értékbecslő annak jellege és saját tapasztalata alapján meghatározza az összehasonlított ingatlantárgyak közötti különbségeket, azokat értékformában fejezi ki. Az értékelő ezeket a különbségeket a tárgyak elhelyezkedésében, kopásuk mértékében találja meg, és sok más tényezőben is meghatározza az eltéréseket.

Költségkorrekciók:

a) abszolút korrekciók,Összehasonlítási egységre téve az eladott tárgyanalóg árát egy bizonyos összeggel módosítja, ami kiértékeli az objektum-analóg és a kiértékelt tárgy tulajdonságainak különbségét. Pozitív korrekció történik, ha az értékelt tárgy jobb, mint egy hasonló analóg, negatív, ha rosszabb;

b) monetáris kiigazítások, amely hozzájárult az eladott analóg tárgy egészének árához, módosítsa azt egy bizonyos összeggel, amelyben a jellemzők közötti különbségeket becsülik.

Százalékos korrekciókúgy történik, hogy egy analóg tárgy vagy annak összehasonlítási egysége eladási árát megszorozzák egy együtthatóval, amely tükrözi az analóg tárgy és az értékelt tárgy jellemzői közötti különbségek mértékét. Ha az értékelt tárgy jobb, mint egy hasonló analóg, akkor az utóbbi árához egy növekvő, ha rosszabb, akkor csökkenő együtthatót adunk.

Legyen a vizsgált objektum értéke = X;

Az eladott tárgy ára = 1,0 (100%).

Ha az objektum 15%-kal jobb, mint az analóg, akkor az analóg árának 15%-kal kell emelkednie

X \u003d (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

Ha az objektum 15%-kal rosszabb, mint az analóg, akkor az analóg árát 15%-kal kell csökkenteni

X \u003d (1,0 - 0,15) * 1 = 0,85.

Ha az analóg 15%-kal jobb, mint az értékelt ingatlan, akkor az analóg árának csökkennie kell

1,0 = (1,0 + 0,15) * X; .

Ha az analóg 15%-kal rosszabb, mint az értékelt tárgy, akkor az analóg árának emelkednie kell

1,0 \u003d (1,0 - 0,15) * X;
.

Szakértői kiigazítási módszereket alkalmaznak, ha a monetáris kiigazítás nem végezhető el.

5. Ingatlan értékelési tárgy értékének megállapítása analóg objektumok korrigált árának egyeztetésével. Különös megfontolást igényel az adatok összehasonlíthatóságának kérdése két összehasonlított ingatlan között, mivel az értékelt ingatlan és a piaci analógok különböző paramétereinek hasonlósága ellenére előfordulhat, hogy az értékre vonatkozóan téves következtetést lehet levonni. Az értékelt ingatlan méretét, korát és egyéb tényezőket az értékbecslőnek össze kell hasonlítania a hasonló ingatlanok hasonló tényezőivel, értékben korrigálnia kell, és figyelembe kell vennie a további elemzés során.

Az összehasonlító megközelítés két fő módszert tartalmaz: a közvetlen értékesítés összehasonlító módszerét és a bruttó bérleti szorzó módszerét. Az összehasonlító megközelítésű csoportban a leggyakoribb értékelési módszer a közvetlen összehasonlító értékesítés módszere. Ez a módszer a tényleges ingatlan adás-vételi tranzakciók elemzéséből és azon tárgyak összehasonlításából áll, amelyekre ezeket a tranzakciókat végrehajtották, az értékelt ingatlannal. Ez az ingatlanértékelési módszer a helyettesítés elvén alapul, amely kimondja, hogy a vevő nem vásárol ingatlant, ha annak értéke meghaladja egy hasonló ingatlan megszerzésének költségét a piacon, azonos közművel. Ezért feltételezzük, hogy azok az árak, amelyeken az értékelt tárgyhoz hasonló vagy ahhoz hasonló tárgy adásvételi ügylete zajlott az ingatlanpiacon, tükrözik annak piaci értékét.

Az értékesítés közvetlen összehasonlító elemzésének módszere során az értékbecslő elemzi az ingatlanpiac érintett szektorában a közelmúltban értékesített összehasonlítható ingatlanokat, és az értékelt és az összehasonlítható ingatlanok közötti különbségek miatt korrigálja az árat. Az eljárás eredményeként minden összehasonlítható ingatlan eladási ára úgy kerül meghatározásra, mintha azok az értékesítéskor értékelt ingatlanokkal azonos alapvető jellemzőkkel rendelkeznének.

Bármely jellemző korrekciójának mértékének meghatározásának egyik módja a páros értékesítések elemzése. Több összehasonlítható eladáspár összehasonlításából és elemzéséből áll. A páros értékesítés két olyan ingatlan eladása, amelyek közel azonosak, kivéve egy jellemzőt, amelyet az értékbecslőnek értékelnie kell ahhoz, hogy egy hasonló ingatlan tényleges árának korrekciójaként használja.

például

A következő piaci értékesítési információk ismertek:

Határozza meg:

Területkülönbség korrekciója.

Kiigazítás a kert jelenlétéhez.

Garázs beállítás.

1. A területkülönbség kiigazításának meghatározásához összehasonlítjuk az 1. és 3. objektumot. 55000-44000=11000 a táblázatban szereplő területkülönbséghez igazítunk. Ugyanakkor, ha az objektum jobb, mint az analóg, akkor az analóg árának növekednie kell; ha az objektum rosszabb, mint az analóg, akkor az analóg árának csökkennie kell. Mivel a 3. analóg területet tekintve jobb, mint az 1. objektum, ezért a beállításhoz (-) jel jár.

2. A garázs jelenlétére vonatkozó beállítás meghatározásához összehasonlítjuk az 1. és 2. objektumot. 44000-40000=4000. Beállítjuk a garázs jelenlétét az asztalon. Mivel az 1. objektum jobb, mint a 2. analóg a garázs megléte szempontjából, ezért a beállításhoz (-) jel jár.

3. A kert jelenlétéhez való igazítás meghatározásához összehasonlítjuk a 2. és 4. objektumot. 40-39=1t. Beállítjuk a kert jelenlétét a táblázatban. Mivel az 1. objektum jobb, mint a 4. analóg a kert megléte szempontjából, ezért a beállításhoz (-) jel jár.

Kiszámoljuk az összes analóg teljes korrekcióját.

Meghatározzuk az objektum költségét, figyelembe véve az analógok korrigált árait.

A közvetlen benchmarking leginkább az ingatlanpiac érett szektoraiban alkalmazható, például az ingatlanpiacon.

Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítésének részeként a bruttó bérleti díj szorzós módszerét is alkalmazzák.

Bruttó bérleti szorzó (GRM) az eladási árnak a potenciális bruttó bevételhez vagy a tényleges bevételhez viszonyított aránya.

A módszer alkalmazásához a következőket kell tennie:

becsülje meg a létesítmény által termelt piaci bruttó bevételt;

az értékelt tárgyból származó bruttó bevétel és az analógok összehasonlítható értékesítésének eladási árának arányának meghatározása;

szorozzuk meg az értékelt tárgyból származó bruttó bevételt az analógok BPM átlagértékével.

A valószínű eladási árat a képlet segítségével számítjuk ki

Példa

BPM számítás

A BPM szerepét a közös tőkésítési mutató (CCR) töltheti be.

OKC a nettó működési bevétel és az eladási ár aránya.

Ebben az esetben

;

Példa

OKC számítás

Az összehasonlító megközelítés előnyei:

A végső költség a tipikus eladók és vásárlók véleményét tükrözi;

Az eladási árak a pénzügyi feltételek és az infláció változásait tükrözik;

statikusan indokolt;

A kiigazítások az összehasonlított objektumok különbségei miatt történnek;

Meglehetősen könnyen használható és megbízható eredményeket ad.

Az összehasonlító megközelítés hátrányai:

Értékesítési különbségek;

Nehézségek a gyakorlati eladási árakkal kapcsolatos információk gyűjtésében;

Nehézségek az ügylet konkrét feltételeiről szóló információk gyűjtésében. ;

A piaci aktivitástól való függés;

A piaci stabilitástól való függés;

A jelentősen eltérő eladások adatainak egyeztetésének nehézségei.

Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítése a piacon a közelmúltban hasonló tárgyakkal lebonyolított tranzakciókra vonatkozó információkon és az értékelt ingatlan analógokkal való összehasonlításán alapul.

Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítésének alkalmazásának kezdeti feltétele a fejlett ingatlanpiac megléte. Ennek a piacnak a nem megfelelő fejlettsége, valamint az a tény, hogy az értékelt ingatlan szakosodott, vagy kivételes, a piac általános állapotát nem tükröző előnyökkel vagy terhekkel rendelkezik, nem teszi ezt a megközelítést megfelelővé.

Az összehasonlító megközelítés az ingatlanértékelés három fő elvén alapul: kereslet és kínálat, helyettesítés és hozzájárulás. Az ingatlanértékelés ezen elvei alapján az összehasonlító megközelítés számos kvantitatív és kvalitatív módszert alkalmaz az összehasonlítás elemeinek kiemelésére és az összehasonlítható ingatlanok piaci adatainak korrekcióinak mérésére az értékelt ingatlan értékének modellezésére.

Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítésének alapelve a helyettesítés elve, amely kimondja, hogy ha több hasonló tárgy van a piacon, a racionális befektető nem fizet többet, mint amennyibe hasonló ingatlan beszerzése kerülne. hasznosság.

Tekintsük az ingatlanértékelés főbb szakaszait összehasonlító megközelítéssel.

1. szakasz. Vizsgálják az ingatlanpiac helyzetét és fejlődési trendjeit, és különösen azt a szegmenst, amelyhez ez az objektum tartozik. Olyan ingatlantárgyakat azonosítanak, amelyek leginkább hasonlíthatók az értékelt, viszonylag nemrégiben értékesített ingatlanhoz.

2. szakasz. Analóg objektumokról információkat gyűjtenek és ellenőriznek; az összegyűjtött információt elemzi, és minden analóg objektumot összehasonlít a kiértékelt objektummal.

3. szakasz. Az összehasonlított objektumok árképzési jellemzőinek kiemelt különbségei miatt az összehasonlítható analógok eladási árait korrigáljuk.

4. szakasz. Az analóg objektumok korrigált árai megegyeznek, és összehasonlító megközelítés alapján számítják ki az ingatlantárgy piaci értékének végleges értékét.

Az első szakaszban a piac szegmentációja szükséges, pl. a piac felosztása hasonló tárgyú és tárgyú szektorokra.

Hasonló objektumok szerzője:

a tervezett felhasználás;

minőség;

átruházható jogok;

Elhelyezkedés;

fizikai tulajdonságok.

Hasonló tantárgyak szerzője:

Fizetőképesség;

finanszírozási lehetőségek;

Befektetési motiváció.

Az összehasonlítható tárgyaknak az ingatlanpiac ugyanabba a szegmensébe kell tartozniuk, és a velük folytatott tranzakciókat az erre a szegmensre jellemző feltételekkel kell lebonyolítani:

visszafizetési időszak;

Az ügylet alanyainak függetlensége;

Befektetési motiváció.

Különösen a következő pontokat kell figyelemmel kísérni.

Expozíciós idő – az az idő, ameddig az objektum a piacon van. A kiállítási időszak a különböző piaci szegmensekben eltérő, és nagymértékben függ az objektumok minőségétől. Például Moszkvában a lakossági lakások átlagos expozíciós ideje körülbelül egy hónap, az irodaházak esetében - másfél és három hónap között. Ha az objektumot a szokásos expozíciós időszaknál sokkal rövidebb ideig adták el, ez alulbecsült árat jelez. Ha az objektum a szokásos expozíciós időszaknál jóval tovább van a piacon, akkor az ár túl magas. Az ügylet mindkét esetben nem jellemző a piaci szegmensre, és nem tekinthető összehasonlíthatónak.

Az ügylet alanyai függetlensége azt jelenti, hogy az ügyleteket nem piaci áron kötik meg, és az azokra vonatkozó adatok nem használhatók fel összehasonlításra, ha a vevő és az eladó:

Kapcsolatban vannak;

a holding és egy független leányvállalat képviselői;

Különböző egymásrautaltságuk és kölcsönös érdekeik vannak;

Az ügyleteket biztosítékkal vagy egyéb kötelezettséggel terhelt tárgyakkal bonyolítják le;

Részt vesz elhunyt személyek tulajdonának értékesítésében;

Értékesítéssel foglalkoznak, hogy elkerüljék a zálogtárgy elidegenítését stb.

A befektetési motivációt a következők határozzák meg:

Hasonló befektetői motívumok;

Hasonló legjobb és leghatékonyabb tárgyak felhasználása;

Az épület állapotromlásának mértéke.

Például egy épület megvásárlása iroda kialakítására nem használható analógiaként, ha az épületet szállodaként tervezik használni, mivel a várható bevételi és kiadási források eltérőek lesznek.

Az a tárgy, amelynek kopási foka meghaladja a 80%-ot, nagyjavítás nélkül nem használható profiljának megfelelően. Ezért egy 80%-nál nagyobb kopású épület megvásárlása más motivációval jár, mint egy kevésbé kopott épület megvásárlása. Az első esetben ez általában egy új létesítmény építésére vonatkozó jogok megvásárlása.

Az összehasonlítható objektumok (analógok) kiválasztásának fő kritériumai:

Tulajdonjogok;

Finanszírozási feltételek;

Az értékesítés feltételei és ideje;

Elhelyezkedés;

Fizikai tulajdonságok.

Tulajdonjog.

A tulajdonosi kiigazítás nem más, mint a piaci és a szerződéses bérleti díj különbsége, mivel a teljes tulajdonjogot a piaci bérleti díj és a rendelkezésre álló folyó finanszírozás határozza meg.

az ügylet finanszírozásának feltételei.

Egy ingatlan adásvételi ügyletnél atipikus finanszírozási feltételek mellett (például annak teljes hitelezése esetén) alapos elemzésre van szükség, melynek eredményeként ennek az ügyletnek az árán megfelelő korrekcióra kerül sor.

Az értékesítés feltételei és időpontja.

Mivel az átruházható törvényes jogok és korlátozások finanszírozási és adózási feltételeinek, valamint az értékesítés feltételeinek korrekcióját nehéz kiszámítani, jobb, ha az ilyen tranzakciókat nem veszi figyelembe elemzés és összehasonlítás céljából. Ellenkező esetben először ezeket a jellemzőket kell korrigálni.

Eladási idő- az összehasonlítható eladások összehasonlításának egyik fő eleme. Egy analóg objektum eladási árában ennek a jellemzőnek a korrigálásához ismerni kell az ingatlanpiaci árak időbeli alakulását.

Elhelyezkedés- az összehasonlítható eladások összehasonlításának szükséges eleme, mivel jelentős hatással van az értékelt ingatlan értékére.

fizikai tulajdonságok az ingatlantárgyról - méretei, az anyagok fajtája és minősége, az objektum állapota és romlási foka és egyéb jellemzők, amelyek szintén módosítás tárgyát képezik.

Mivel az objektumok méretükben és a bennük lévő egységek számában különböznek, az eladott tárgyak és az értékelt tárgy összehasonlításakor elkerülhetetlenek a nagy nehézségek, és szükséges a rendelkezésre álló adatokat egy közös nevezőre hozni, amely lehet fizikai egység is. (például az 1 m 2 -es ár) vagy gazdasági .

Az ingatlanpiac különböző szegmenseiben más-más összehasonlítási egységet használnak.

Összehasonlítási egységként a projektek bevétel és eladási ár aránya alapján történő értékelésénél a bruttó bérleti díj szorzója vagy a közös kapitalizációs arány használható.

A bevezetett módosítások besorolása a különböző számítási módok figyelembevételén és az értékelendő objektum és egy összehasonlítható analóg közötti különbségek kiigazításán alapul.

A százalékos kiigazításokat úgy hajtják végre, hogy egy analóg tárgy eladási árát vagy annak összehasonlítási egységét megszorozzák egy olyan együtthatóval, amely tükrözi az analóg objektum és az értékelt tárgy jellemzői közötti különbségek mértékét. Ha az értékelt tárgy jobb, mint egy összehasonlítható analóg, akkor az utóbbi árához egy növekvő, ha rosszabb, akkor csökkenő együtthatót adunk.

A százalékos kiigazítások magukban foglalják például a hely, a kopás, az értékesítés időpontjának módosítását.

Költségkorrekciók:

1. Az összehasonlítási egység (1 hektár, sűrűség mértékegysége, 1 szövés) pénzbeli kiigazítása az eladott tárgy-analóg árát egy bizonyos mértékben megváltoztatja, amely kiértékeli az objektum-analóg és a tárgy jellemzői közötti különbséget. értékelés alatt áll. Pozitív korrekció történik, ha az értékelt objektum jobb, mint egy hasonló analóg, ha rosszabb, negatív korrekciót alkalmazunk.

Az összehasonlítási egység monetáris kiigazításai tartalmazzák a minőségi jellemzőkre vonatkozó korrekciókat, valamint a statisztikai módszerekkel számított korrekciókat.

2. Az eladott analóg tárgy egészének árán végrehajtott pénzbeli kiigazítások egy bizonyos összeggel változtatják azt, amelyben az analóg tárgy és az értékelt tárgy jellemzői közötti különbséget becsülik meg.

Az eladott analóg tárgy egészének árán végrehajtott pénzbeli kiigazításoknak tartalmazniuk kell a további fejlesztések (raktárbővítések, parkolók stb.) meglétére vagy hiányára vonatkozó kiigazításokat.

Számos különböző módszert használnak a számításra és a korrekciók elvégzésére, amelyek közül a következők különböztethetők meg:

A páros eladások elemzésén alapuló módszerek;

Szakértői számítási és módosítási módszerek;

Statisztikai módszerek.

A páros értékesítés két olyan ingatlan eladását jelenti, amelyek ideális esetben egymás pontos másolatai, egy paraméter (például elhelyezkedés) kivételével, amelynek jelenléte magyarázza ezen objektumok árának különbségét. Ez a módszer lehetővé teszi a fenti jellemző korrekciójának kiszámítását, és ezzel a paraméterrel egy analóg objektum eladási árának ehhez a paraméterhez való igazítását, amely összehasonlítható a tárgy tulajdonsággal.

Szakértői számítási módszerek és módosítások.

A szakértői számítási és kiigazítási módszerek alapja, általában százalékos, az értékbecslő szubjektív véleménye arról, hogy a vizsgált tárgy mennyivel rosszabb vagy jobb, mint egy hasonló analóg.

Statisztikai módszerek a korrekciók kiszámításához.

A korrelációs-regressziós elemzés módszerének lényege az ingatlantárgyak árváltozásai és bármely jellemzőjének változása közötti kapcsolat megengedett formalizálása.

Ez a módszer munkaigényes és meglehetősen fejlett ingatlanpiacot igényel, mivel a módszer nagyszámú reprezentatív minta elemzését foglalja magában az adatbázisból.

Az összehasonlító megközelítés utolsó szakasza az értékelt objektum értékének végső értékének megszerzése érdekében végzett számítások elemzése. Ebben az esetben szükséges:

Gondosan ellenőrizze a számításhoz használt összehasonlítható értékesítési adatokat és azok korrigált értékeit.

Végezze el az összehasonlítható eladások korrigált értékeinek egyeztetését a súlyozott átlag (számtani átlag) érték kiszámításával.

A legnagyobb súlyt azon kiválasztott analógok korrigált árai kapják, amelyeknél kisebb számú és nagyságrendű korrekciót vezettek be. Más szóval, amikor a kiigazítások eredményeit egyeztetjük, azoknak az analógoknak lesz a legnagyobb súlya a kiigazítások eredményeinek koordinálásában, amelyek a leginkább összehasonlíthatók az értékelt objektummal.

Lehetőség van olyan mennyiségek kiszámítására is, mint a módus és a medián. A számtani átlag számítása akkor indokolt, ha:

A kiválasztott analógok száma minimális;

Korrigált áraik meglehetősen közel állnak hozzá.

1. Az értékbecslő által kiszámított súlyozott átlag a legtöbb esetben az értékelt ingatlan végső valószínű eladási ára,

Az összehasonlító megközelítés hátrányai a következők:

1. Értékesítési különbségek.

2. A gyakorlati eladási árakkal kapcsolatos információgyűjtés nehézségei.

3. Nehézségek az ügylet konkrét feltételeiről szóló információgyűjtés során.

4. Függőség a piaci aktivitástól.

5. A piaci stabilitástól való függés.

6. A jelentősen eltérő eladások adatainak egyeztetésének nehézségei.

Összehasonlító megközelítés - egy objektum értékének értékelésére szolgáló módszerek halmaza az értékelendő objektum összehasonlítása alapján - hasonló objektumokkal, amelyekre vonatkozóan van információ a velük folytatott tranzakciók árairól. Az összehasonlító megközelítés a fenti helyettesítési elven alapul, és a segítségével kapott értéket gyakran pótlási költségnek nevezik.

Az összehasonlító megközelítés módszerei különösen akkor hatékonyak, ha van aktív piac az összehasonlítható objektumok számára. Ha a piaci információk szegényesek, az adásvételi tranzakciók szabálytalanok, a piac túlságosan monopolizált, akkor az ezekkel a módszerekkel végzett becslések pontatlanok, néha lehetetlenné válnak. Ennek ellenére az összehasonlító megközelítés módszerei adnak képet az objektum tényleges piaci értékéről.

A piaci megközelítés leginkább azokra a gépekre és berendezésekre alkalmazható, amelyek fejlett másodlagos piaccal rendelkeznek: autók, sokféle szerszámgép, hajók, repülőgépek és egyéb szabványos sorozatberendezések. A módszer azon piaci árak meghatározásán alapul, amelyek megfelelően tükrözik egy berendezés jelenlegi állapotának értékét.

Az analógok árait az úgynevezett kereskedelmi kiigazítások révén megtisztítják a véletlen torzulásoktól és a normál értékesítési feltételekkel való eltérésektől. Az előkészítés után az árinformációkat ilyen vagy olyan módszerrel feldolgozzák, végül megkapják az objektum kívánt értékét.

Az összehasonlító megközelítés alkalmazása során fontos kérdés az összehasonlítás tárgyának (analógjának) helyes megválasztása. A fő szabály az, hogy az összehasonlítás tárgyának nemcsak funkcionális, hanem osztályozási hasonlósága is kell, hogy legyen a kiértékelendő tárggyal, pl. az értékelendő tárgynak és az összehasonlítás tárgyának a gépek azonos osztályozási csoportjába kell tartoznia cél, működési elv, kialakítás, a fő árképzési paraméterek értékei szerint.

Az értékeléshez információra van szükség, mind az árakról, mind a kiválasztott összehasonlítási tárgyak műszaki jellemzőiről.

Az értékbecslő köteles az értékelő jegyzőkönyvben feltüntetni, hogy mely konkrét dokumentumokból nyert információkat az összehasonlítási tárgyak árairól.

Minimális információmennyiség, amelyet az egyes árakról rendelkeznie kell:

A rögzített ár hatásának pillanata;

Az a pénzegység, amelyben az árat kifejezik;

Az ár jellege származási forrás szerint (ajánlati ár, tranzakciós ár stb.);

Eladás helye (területi kötés);

A tárgy állapota a fizikai elhasználódás és a gyártás ideje szempontjából;

ÁFA az árban;

A szállítási, tárolási és egyéb költségek jelenléte (távon ingyenes);

Kedvezmények és felárak az árhoz. Eladási feltételek; Az alkalmazott fő elv az összehasonlítás, amely

kell végrehajtani:

A másodlagos piacon értékesített pontos analóggal;

A másodlagos piacon értékesített hozzávetőleges analóggal, a fogyasztói tulajdonságok és a tervezési különbségek korrekciós módosításainak bevezetésével;

Új, hasonló felszereltséggel, amely utángyártmány hiányában elhasználódott.

Mint fentebb említettük, a piaci megközelítés az összehasonlítás elvén alapul. Az analógok kiválasztásakor előnyben részesítik azokat a gép- és berendezésegységeket, amelyeket, valamint az értékelés tárgyát, ugyanaz a gyártó és ugyanabban az országban gyártják.

Az összes különbségi tényező összehasonlítása és azonosítása után az értékelőnek módosítania kell az analóg objektumok értékét. Külön hangsúlyozni kell, hogy minden módosítás analógokra vonatkozik, nem pedig az értékelés tárgyára.

A módosítások helyes sorrendje a következő:

Árkiigazítások az eladási különbségek miatt.

Helyesbítések a műszaki összehasonlíthatóság érdekében.

A műszaki összehasonlíthatóság javítását a következők különböztetik meg:

Szabványos méret (teljesítmény, terhelhetőség, teljesítmény);

Komplett készlet (további eszközök és eszközök jelenléte);

kor;

minőség;

Állapot, fizikai elhasználódás mértéke;

A tárgy elhelyezése az értékesítés során (használati helyén, a kereskedő raktárában).

A gépek és berendezések költségének becslésének összehasonlító megközelítése a következő módszerekkel valósul meg:

Árindex módszer, vagy időfaktoros indexálás

1. árindex módszer, vagy időtényező szerinti indexálás;

Az előrejelzés minden kereskedési rendszer magja, ebben a tekintetben a jól elkészített hihetetlenül gazdaggá tehet.

2. az azonos tárggyal való közvetlen összehasonlítás módszere;

3. hasonló tárggyal való közvetlen összehasonlítás módszere;

4. a hasonló objektumokkal való közvetlen összehasonlítás módszere célzott minőségi kiigazítások bevezetésével;

5. specifikus mutatókon és korrelációs modelleken alapuló számítási módszer;

Ez a módszer abban az esetben alkalmazható, ha annak ára a múltban ismert az értékelt tárgyra vonatkozóan, és ezért felmerül a feladat ennek az értékelésnek az ára újraszámítása.

Az érték rögzítésének dátuma és az értékelés dátuma közötti időintervallumot a hónapok számával mérjük, majd az objektum értékét az értékelés napján a következő képlettel határozzuk meg:

Közvetlen összehasonlítási módszer azonos objektummal

Azonos objektum a kiértékelendő objektummal azonos modellű (módosítású) objektum, nem különbözik a kiértékelendő objektumtól a kialakítás, a felszereltség, a paraméterek és a felhasznált anyagok tekintetében.

Az azonos tárgy ára szolgál alapul az értékelendő objektum értékének hozzárendeléséhez. A teljes pótlási költség megegyezik egy azonos cikk árával, csökkentve a szokásos értékesítési és értékelési feltételekkel, úgynevezett kereskedelmi kiigazításokkal (módosításokkal).

A kereskedelmi módosítások tartalmuk szerint három csoportba sorolhatók:

1. Az atipikus értékesítési feltételeket kiküszöbölő módosítások (gyorsított szállítási határidők, jótállási idő, kedvezmények, felszereltség, kiegészítő szolgáltatások stb.)

2. ÁFA és egyéb adók jelenléte miatti korrekció.

3. Az időtényező korrekciója. A második és harmadik csoport korrekciói gyakorlatilag megvalósulnak

mindig, és az első - szelektíven, figyelembe véve azok bizonyosságát és jelentőségét.

Közvetlen összehasonlítás módszere hasonló tárggyal.

Ennél a módszernél a kereskedelmi kiigazítások mellett az analóg ára a paraméteres különbségekhez is igazodik.

A gyakorlatban a kiválasztott analógok teljesítményében, teljesítményében gyakran különböznek a géptől - az értékelés tárgyától. Ebben az esetben a korrekció meghatározásához az árak (gyártási költségek) és a gépek fő paramétere közötti arányokat használják, különösen a teljesítményfüggést:

P. - exponens, amelyet gyakran árellenállási együtthatónak neveznek, az adott műszaki eszközök típusától függően.

Kitevő értékek ( P) az (1) képletben számos mérnöki termékre speciális tanulmányok, valamint sokéves gyakorlat alapján határozzák meg. Tehát közepes teljesítményű traktoroknál 0,72 értéket használnak, kotrógépeknél - 0,8, polimer anyagok feldolgozásához használt extrudereknél 0,6-0,7 stb.

A (6) képletet széles körben használják egyszerűsége és meglehetősen nagy megbízhatósága miatt. Ugyanakkor figyelembe kell venni, hogy egy ilyen megközelítéshez jelentős mennyiségű piaci információra és megfelelő módszerek alkalmazására van szükség az objektumok összehasonlítására. Vagyis az értékbecslőnek kiterjedt, folyamatosan frissített adatbázissal kell rendelkeznie sokféle műszaki eszközről. Sőt, az ilyen információkat folyamatosan gyűjteni kell, mintha a jövőre nézve, hiszen a valódi hazai gyakorlatban az értékbecslőnek sokféle géppel és berendezéssel kell dolgoznia, és minden további értékelés általában egy teljesen a technológia különböző ágai.

A paraméteres eltérések korrekciói két típusra oszthatók:

Korrekciós kiigazítások (az ár abszolút módosításával);

Együttható kiigazítások (az eredeti ár és a korrekciós tényező szorzata);

Mivel mind a korrekciós, mind az együttható kiigazításokat közvetlen összehasonlításban végezzük, a végeredmény a bevezetés sorrendjétől függ. A módosítások elvégzésére egyetlen eljárás van:

1. Először is kereskedelmi kiigazításokat végeznek annak érdekében, hogy az analóg árát a költségbecslés feltételeihez hozzák.

2. Kiegészítő eszközök módosítása.

3. A segédparaméterek korrekciója.

4. Együttható korrekció a fő paraméterekhez.

A hasonló objektumokkal való közvetlen összehasonlítás módszere célzott minőségi korrekciók bevezetésével

A módszer akkor alkalmazható, ha a kiértékelt objektumhoz legalább két analóg kiválasztható. Ezen túlmenően az értékelt objektum műszaki jellemzőit, következésképpen költségét tekintve köztes helyet foglal el a két analóg között.

Az összehasonlítás eredményeként az analóg bizonyos számú felfelé és lefelé történő beállítást kap.

Az értékelendő objektum költsége az analógok árai közötti intervallumban rejlik, figyelembe véve az elvégzett módosításokat.

Konkrét mutatókon és korrelációs modelleken alapuló számítási módszer

Ez a módszer kényelmesen használható, ha nagyszámú azonos típusú objektumot kell értékelni, amelyek különböznek az egyes paraméterek értékében.

Ez a módszer teljes mértékben összhangban van a költségmegközelítésben leírt hasonló módszerrel (lásd fent).

A fent ismertetett összehasonlító megközelítés módszereit elsősorban az egyes gépek, berendezések értékelésénél alkalmazzuk. A módszer megválasztását az objektum jellege, használatának feltételei, valamint a hasonló gépek és berendezések hasonló mintáinak árára és paramétereire vonatkozó teljes információs bázis határozza meg.

Az összehasonlító módszereknek is megvannak a hátrányai:

A megbízhatóságot a piaci információk teljessége és pontossága határozza meg;

Fejlett és nyitott piacra van szükség a gépek és berendezések értékesítésére;

A többszörös értékelés összetettsége;

A módosítások eredményeként némi engedmény a becsült értékben;

A megbízható ingatlanértékelés magasan kvalifikált szakemberek gondos munkája. Ennek során a megrendelő utasítására felmérik a tárgy vagy az ahhoz fűződő jogok piaci értékét. Az értékbecslő az, aki elvégzi az elemzést, és kiválaszt egy olyan megközelítést vagy megközelítési módot, amely egy adott helyzetben elfogadható. Mi az összehasonlító megközelítés az ingatlanértékelésben? Mik a módszerei, előnyei és hátrányai? Melyik piacon adja a legpontosabb eredményt az alkalmazása? Beszéljünk róla ma.

Ingatlan piaci értékének becslése

A tárgyak mozdíthatatlannak minősítésének fő jellemzője a talajhoz való erős kötődés. Az ingatlan telkek, épületek, építmények, lakó- és nem lakáscélú helyiségek, természeti objektumok stb.

A tulajdonos az OH-t (ingatlant) használhatja személyes szükségletekre és haszonszerzésre is. Lehet lízingelni vagy zálogba adni, eladni, adományozni, cserélni, hagyatékozni stb. Ezért néha egyszerűen csak tudni kell az OH aktuális piaci értékét.

A szakember ezt a munkát az állami értékelési szabványok által meghatározott megközelítések szerint végzi.

Az értékelés során összesen három megközelítést alkalmaznak:

• Költséges (a költségszemléletű módszerek az ingatlanértékelésben);
• Összehasonlító.

Ezen megközelítések mindegyikének megvan a maga módszertani alapja. Elemezzük szekvenciálisan az értékelés összehasonlító megközelítését és annak módszereit egy objektum értékének meghatározására.

Összehasonlító megközelítés (SP)

Amikor egy tulajdonos el akarja kezdeni ingatlana eladását, annak kezdeti értékét anélkül, hogy tudná, a vegyesvállalat segítségével határozza meg. önállóan is elvégezhető. A tulajdonos erre szakosodott oldalakon keresi a sajátjához hasonló tárgyakat, összehasonlítja azok jellemzőit, az eladás időtartamát, és következtetéseket von le arról, hogy a tárgyat a valóságban mennyiért lehet eladni. Ez az összehasonlító megközelítés.

A piaci érték kiszámítása hasonló tárgyak árának összehasonlításával történik. A megfelelő eladó megérti, hogy ha két vagy több olyan tárgy van a piacon, amelyek egyformán kielégítik a vevő igényeit, akkor a magasabb ár megállapítása legalábbis ésszerűtlen.

Alapvető posztulátumok

A közös vállalkozás a közelmúltban, hasonló tárgyakkal ténylegesen lebonyolított ügyletekre vonatkozó adatokon, valamint az értékelt ingatlan és hasonló partnerekkel való kapcsolatán alapul.

Az értékbecslő SP igénybevételére vonatkozó döntésének kiindulópontja az ingatlanpiac azon szegmensének aktuális tevékenysége, amelynek az értékbecslés tárgya (PO) is része.

A vegyesvállalat alapelvei:

• Kereslet és kínálat;
• helyettesítés;
• Hozzájárulás.

Ezen elvek alapján speciális értékelési módszereket dolgoztak ki a szoftverek piaci értékének kiszámítására.

Mód

Az összehasonlító megközelítés 3 ingatlanértékelési módszer alkalmazását és ezek eredményeinek összehangolását jelenti az értékelés tárgya piaci értékének meghatározásához.

Értékesítési teljesítményértékelési módszer (SAP)

Az értéket az értékelt ingatlanokhoz hasonló ingatlanok közelmúltbeli eladásainak elemzésével határozzák meg, miután megfelelő értékmódosítást végeztek a köztük lévő különbségek miatt.

Számítási algoritmus:

1. Információ keresése az érintett piaci szegmensben a közelmúltban értékesített hasonló ingatlanokról;
2. Az információk megbízhatóságának elemzése;
3. Az összehasonlítható ingatlanok értékének korrekciója az árkülönbségek miatt;
4. Adatok egyeztetése analógokkal és az objektum értékének meghatározása (átlagérték, medián érték, a leggyakoribb érték).

Ennek a módszernek az egyik fontos pontja az összehasonlítási eredmények összehangolása. A kapott adatok egyszerű számtani átlagolása nem megengedett. Minden eredményt analitikusan meg kell vizsgálni, és ésszerű következtetéseket kell levonni.

Az érték végső értéke egy ellenőrzött következtetés, amelyet az értékelő az összes rendelkezésre álló információ elemzése és saját szakmai tapasztalata alapján tesz.

Az SAP ideális otthoni értékeléshez, pl. olyan piaci szegmens, amelyben nagyszámú, hasonló tárgyú tranzakciót bonyolítanak le.

Primitív példa az SAP használatára egy lakás értékelésében, egyszerűen azért, hogy megértsük a módszer lényegét.

Az értékelés tárgyának kiindulási adatai:

• 2 szobás lakás;
• kollégiumi terület;
• teljes terület / nappali / konyha - 58/29/8 nm;
• elrendezés típusa - alsóing;
• 1. emelet;
• újradíszítés;
• 1998-ban épült 9 szintes téglaház;
• 2 lift (személy- és teherfelvonó);
• jogilag és fizikailag szabad;
• tömegközlekedési megálló - 3 percre a háztól;
• parkolási lehetőség az udvarban;
• d / kert, iskola - sétatávolságra;
• poliklinika - a közelben;
• szupermarket a házban.

Találtam információkat az elmúlt 2 hónap során eladott 5 hasonló tárggyal történt tranzakciókról.

Vegye figyelembe az analógok közötti különbségeket az értékelés tárgyával kapcsolatban:

• 1. analóg - 1 700 000 rubel. Lift hiánya -300 000 rubel.
• 2. analóg - 1 900 000 rubel. Alternatíva szükséges -100 000 rubel.
• 3. analóg - 1 890 000 rubel. 6. emelet -200 000 rubel.
• 4. analóg - 1 800 000 rubel. Területek 62/31/11 nm. - 250 000 dörzsölje.
• Analóg 5 - 1 980 000 rubel. Központ - 250 000 rubel.

Számítsa ki az értékelt ingatlan értékét!:

1 700 000 + 300 000 + 100 000 + 200 000 - 250 000 - 250 000 = 1 800 000 rubel.

Valójában a számítás természetesen sokkal bonyolultabb. A példában a tényezők piaci értékelését nem végezték el, hanem egyszerűen levezették.

Bruttó bérleti díj szorzó módszer (GRM)

A módszer egy tárgy eladási ára és a bérbeadásból származó lehetséges bérleti díj közötti közvetlen kapcsolat hipotézisén alapul. Vagyis minél magasabb a potenciális bérleti díjból származó bevétel, annál drágább az objektum.

Az összehasonlítási egység hiposztázisában ez a módszer magában foglalja a BPM használatát. Ez megegyezik az eladott tárgy árának a kereskedelmi célú felhasználásából származó bruttó bevételhez viszonyított arányával.

Számítási algoritmus:

1. 12 hónapra meghatározzuk az objektum piaci bérleti díját, azaz megbecsüljük, hogy mennyi a reális bérbeadása például 300 ezer rubelért. évben;
2. A BPM-et a közelmúltbeli piaci tranzakciók alapján határozzuk meg (az értékbecslő maga is ki tudja számolni a legutóbbi tranzakciók alapján, de egyszerűbb a régióra vonatkozó statisztikai adatok felhasználása, ha rendelkezésre állnak, legyen 20);
3. Az értékbecslés tárgyának értékének kiszámítása az objektum piaci bérleti díjának BPM-mel való szorzatával.

A példánkban szereplő adatokra alkalmazva az objektum költsége 6000 ezer rubel lesz. (300 tr * 20).

A WRM módszer nem igényel további korrekciókat az objektum és az analógok jellemzőinek különbségei miatt. Ez egy relatív mutató, amelyben az ilyen jellemzőket kezdetben figyelembe veszik.

Általános nagybetűsítési módszer (CCR)

Az NCR-t a gazdálkodó egység nettó működési bevételére (NOI) kell alkalmazni.

Az NRR az a tényleges bruttó bevétel (ARV), amelyből az éves működési költségeket levonták. Az üzemeltetési költségek magukban foglalják mindazon kiadásokat, amelyek nélkül az objektum nem tud normálisan működni (rezsi, karbantartás, javítás stb.).

A bruttó hozzáadottérték-adót a potenciális bruttó bevétel (GVA) és a kiegészítő szolgáltatásokból származó bevételek összegeként számítják ki, levonva az elmaradt haszonból származó veszteségeket.

A PVH az a bevétel, amely az ingatlanok állásidő nélküli bérbeadásakor érhető el. Az objektum területétől és a bérleti díjtól függ. Ennek megfelelően, ha az objektum tétlen, elveszett haszon keletkezik.

Az RCC-t az analóg objektum NPC-jének az árához viszonyított aránya határozza meg, és az értékelt objektum NPC-jének osztójaként használatos.

Számítási algoritmus:

1. Az értékelt objektum NPC-jének kiszámítása;
2. Analógok kiválasztása (3 vagy több objektumból), amelyekre megbízható forrásokból származó adatok állnak rendelkezésre a tényleges eladási árról és az NPC összegéről;
3. Módosítások az analógok és az értékelés tárgyával való hasonlóság növelése érdekében;
4. Az OKC külön kiszámítása minden analógra;
5. Az általános OKK meghatározása (számtani átlag minden analógon);
6. A piaci érték kiszámítása a vizsgált objektum NPC-jének és az átlagos OKC-nek a hányadosaként a kiválasztott analógok esetében.

Vegyünk egy példát.

Fel kell mérni egy tárgy piaci értékét, amelynek nettó jelenértéke az előrejelzési időszakban 250 000 ezer rubel.

Tegyük fel, hogy három analógról van ellenőrzött információ:

• 1. analóg: CHOD - 330 000 rubel, piaci érték - 1 200 000 rubel;
• analóg: CHOD - 360 000 rubel, piaci érték - 1 250 000 rubel;
• 3. analóg: CHOD - 370 000 rubel, piaci érték - 1 400 000 rubel.

Számítsuk ki az értékelés tárgyához tartozó OCC-t:

(330 /1 200 + 360 /1 250 + 370 /1 400) : 3 = 0,276

Eladási ár - 1 278 000 rubel. (353 000 rubel * 0,276).

Az eredmények elemzése

A tevékenységek értékelésénél fontos, hogy a kapott eredményeket különböző SP módszerekkel értékelni lehessen. A tapasztalt értékelő tudja, hogy az egyes módszerek mekkora súllyal bírnak egy adott objektum értékelésében.

Ha az ingatlan mindhárom módszerrel értékelhető (ami nem mindig így van), akkor egyeztetési szakaszra lesz szükség, amely során a maximálisan valószínűsíthető ár kerül meghatározásra.

A piaci érték kiszámítása hasonló tárgyak árának összehasonlításával történik.

Ellenkező esetben indokolással ellátott határozatot hoznak az egyik vagy másik értékelési módszer alkalmazásának megtagadásáról.

Az összehasonlító megközelítés (SP) elutasítása

A JV az egyik legmegbízhatóbb és legkönnyebben alkalmazható módszer az ingatlanok piaci értékének meghatározására. Ennek a megközelítésnek az egyetlen, de fő hátránya a fejlett ingatlanpiac hiánya a kívánt szegmensben. Ilyen körülmények között a vegyes vállalat használatát fel kell hagyni. Hiszen csak a nem egyedi tárgyakat lehet összehasonlítani.