من المقبول عمومًا أن الإقراض العقاري هو ظاهرة برجوازية معادية للسوفييت ، وبالتالي لا يمكن أن توجد في الاتحاد السوفيتي. ومن أين كان يمكن أن يأتي إذا رفض النظام السوفييتي نفسه الملكية الخاصة في جميع مظاهرها. وبالفعل حول وجود في ملكية خاصةالسكن في دولة كانت طوال تاريخ وجودها قضية الإسكانكان الأكثر صلة ، ولا يمكن أن يكون هناك شك. ومع ذلك ، كان هناك شيء مشابه للرهن العقاري في الاتحاد السوفيتي. كان يطلق عليه ببساطة بشكل مختلف.
في العشرينات. في القرن الماضي ، واجهت الحكومة السوفيتية الفتية نقصًا حادًا في المساكن: ما ورثه عن النظام القديم ، كما جرت العادة في ذلك الوقت ، كان النظام في حالة يرثى لها ويبلغ مساحته أمتار مربعة صغيرة. لم تكن بيوت العزبة السابقة مناسبة للتنظيم فيها المباني السكنيةبالنسبة للعمال ، ولم تكن ثكنات العمال المتاحة مرتبطة بأي حال من الأحوال بفكرة عهد جديد مشرق من الاشتراكية - الشيوعية.
كان النقص في المساكن حادًا بشكل خاص في المدن والمستوطنات العمالية التي بنتها المؤسسات الصناعية والنقل والاتصالات.
في نفس الوقت كانت الحكومة السوفيتية ممثلة بالمجلس مفوضي الشعبوكانت اللجنة التنفيذية المركزية واثقة من أن النمو الحقيقي أجورفي المدن الصناعيةومستوطنات العمال ، إلى جانب أرخص قرض البناءوسيحل البناء نفسه هذه المشكلة عن طريق الزيادة جاذبية معينةالتعاون الخاص. في الواقع ، في هذه الحالة ، يمكن تنفيذ البناء ليس فقط وليس على حساب أموال الميزانيةوكم على حساب تراكمات العمال والموظفين انفسهم.
علاوة على ذلك ، من أجل تسريع وتيرة بناء المساكن وتوسيع مساحة المعيشة ، كانت القيادة السوفيتية على استعداد لتحفيز تطوير ليس فقط التعاون المدني العام ، ولكن جذب رأس المال الخاص الكبير.
تجدر الإشارة هنا إلى أنه في عشرينيات القرن الماضي في الاتحاد السوفيتي ، كان وجود نوعين من البناء (في هذه القضيةنحن لا نتحدث عن التعاونيات الإيجارية) التعاونيات: هذه هي ما يسمى بتعاونيات الإسكان والتشييد والعمالة المدنية. وإذا كانت تعاونيات العمال تتمتع بالفعل بدعم الدولة ، فإن تحفيز تطوير تعاونيات البناء المدني يمكن أن يعادل إلى حد ما تحفيز رأس المال الخاص.
كما يوحي الاسم ، كان الاختلاف الرئيسي بين تعاونيات العمال والتعاونيات المدنية العامة هو عضويتهم.
يمكن أن تكون تعاونيات العمال عمال وموظفين في المؤسسات والشركات المهنية والحزبية والتعاونية ، كذلك وكالات الحكومة... بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن يشمل تكوين تعاونيات العمال العمال العاطلين عن العمل ومعاقي الحرب والعمال.
أما بالنسبة لتعاونيات البناء المدني العامة ، فيمكن لجميع المواطنين السوفييت الملتزمين بالقانون والذين بلغوا سن 18 عامًا ولم تحرمهم المحكمة من المجتمع المدني أن يصبحوا أعضاء فيها. حقوق الملكيةوكذلك أي الكيانات القانونيةفي حدود الحقوق الممنوحة لهم.
أي ، من خلال اتخاذ مسار لتحفيز تطوير التعاون المدني العام ، قررت الحكومة السوفيتية في الواقع دعمه رأس المال الخاصفي بناء منازل جديدة وإعادة بناء المساكن القائمة.
كان من المفترض أن يتم سد النقص في الأموال لبناء التعاونيات والمواطنين من قبل البنك المركزي للمرافق العامة وتشييد المساكن. كان هذا البنك منخرطا في الإقراض بشروط ميسرة المطورين الأفرادمن العمال الذين نفذوا البناء على أساس جماعي. كما ركزت على المحاسبة عن الأموال الواردة لتمويل بناء المساكن ، سواء المستهدفة أو على حد سواء الاعتمادات المستحقة السدادعلى الميزانية.
وهنا التخزين الإلزامي الصناديق الخاصةتعاونيات الإسكان كان من المفترض أن الحسابات الجاريةفي المناطق الحضرية و البنوك الجماعية... في حالة عدم وجود هذا الأخير السيولة النقديةكان من المقرر تخزين تعاونيات الإسكان في الفروع بنك الدولةاتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية وبنوك ادخار العمل في الدولة.
بالنسبة للبنك المركزي للمرافق العامة وتشييد المساكن ، تم وضع حد: 15٪ على الأقل من إجمالي قيمة القروض التي يصدرها هذا البنك يجب أن تكون قروض بناء مخصصة شروط تفضيليةالتعاونيات والمواطنين العاديين.
ما هي السمات الرئيسية لما يسمى ب الرهن العقاري السوفياتيالعشرينات من القرن الماضي؟
أولاً ، تم تحديد تكلفة بناء وحدة من مساحة المعيشة ، والتي تم على أساسها حساب مبلغ الإقراض ، من قبل حكومة كل جمهورية على حدة. ومع ذلك ، على مستوى اللجنة التنفيذية المركزية ، تم تحديد بند مفاده أنه عند وضع حد للتكلفة ، يجب على الحكومات أن تنطلق من حقيقة أن تكلفة وحدة مساحة المعيشة لا ينبغي أن تزيد فقط ، ولكن ، علاوة على ذلك ، من عام إلى آخر. يجب أن تنخفض مقارنة مع العام الماضي بنسبة 15٪ على الأقل.
ثانياً: الفائدة على قروض العمل بناء المساكنيجب ألا تتجاوز 1٪ في السنة. هذا لا يعني إطلاقا أن الفائدة على جميع القروض التي تم إصدارها كانت واحدة وبلغت 1٪. كان هذا فقط الحد الأقصى. بناءً على وثائق تلك السنوات ، تراوحت قيمة الفائدة على القروض من ¼٪ إلى 1٪.
ثالثًا ، نص نظام سداد ودفع الفوائد على القروض على مدفوعات مخفضة في السنوات الأولى وزيادتها التدريجية في السنوات اللاحقة. علاوة على ذلك ، تم إجراء هذه الزيادة اعتمادًا مباشرًا على نمو أجور المقترض و زيادة إجمالية مستويات المعيشةالعمال بشكل عام. أيضًا ، كان يجب أن يتأثر مبلغ المدفوعات بتخفيض تكلفة بناء وتشغيل المنزل في جميع أنحاء البلاد ، والتي ، كما يتضح من تصرفات الحكومة في تلك السنوات ، لم يتم التشكيك فيها.
خلال السنوات الثلاث الأولى بعد أن كان المنزل جاهزًا للانتقال إليه ، كان بإمكان المقترضين فقط دفع فائدة على القرض ، دون سداد أصل القرض.
في نفس الوقت عند تطوير نظام لسداد ودفع الفوائد على القروض للبنك المركزييجب أن تنطلق المرافق وتشييد المساكن من حقيقة أنه بالنسبة للمنازل المصنوعة من مواد مختلفة ، تم تحديد شروط قرض مختلفة. لذلك ، بالنسبة للبيوت المبنية من الحجر ، كانت هذه الفترة 60 عامًا ، ولمدة بيوت خشبية- 45 سنة.
رابعًا ، يحق للمواطن الذي حصل على مسكن وفقًا للشروط المذكورة أعلاه تبادل المباني ، ولكن داخل نفس المدينة وضواحيها. الاستثناءات الوحيدة كانت حالات التبادل بين الموظفين مؤسسات الدولةوالمؤسسات فيما يتعلق بانتقالهم إلى العمل.
كانت هذه هي السمات الرئيسية للرهون العقارية في عشرينيات القرن الماضي. ومع ذلك ، لم يكن مقدرا تعهدات الحكومة السوفيتية أن تستمر. بعد تعزيز النظام الشمولي وانهيار السياسة الاقتصادية الجديدة ، تم تقليص التفضيلية ، وفي الواقع أي إقراض لرأس المال الخاص لغرض بناء المساكن. لقد حان الوقت الذي لم يتم فيه الاعتراف بالملكية الخاصة في الاتحاد السوفياتي في أي من مظاهره. الأهم من ذلك كله ، أن الحكومة السوفيتية آنذاك أزعجت الحالة التي فيها المساكنتم بناؤه بواسطة تعاونية إنشاءات باستخدام القروض الممنوحة بنك الدولة، تم تحويله في الواقع إلى ملكية شخصية لأفراد تعاونيات البناء. تفاقم هذا الانزعاج بسبب حقيقة أنه في أقل من 10 سنوات من وجود تعاونيات البناء ، أصدر البنك المركزي للمرافق العامة وتشييد المساكن قروضًا لـ المبلغ الإجمالي 1.5 مليار روبل. في الوقت نفسه ، كان حجم القروض بشكل أساسي 80-90 ، وأحيانًا أكثر من 90 ٪ من تكلفة البناء. أي أن المواطنين السوفييت لفترة قصيرة أتيحت لهم بالفعل فرصة الحصول على مساكن جديدة كممتلكات شخصية لهم باستثمار صغير من أموالهم الخاصة. هذا ، بالطبع ، يتعارض مع الأفكار آنذاك حول الشيوعية.
لذلك ، تم الاعتراف الآن بمخزون المساكن بأكمله على أنه "ملكية وطنية" ، أي تم نقله إليه أملاك الدولة؛ واعتبرت التعاونيات العمالية والمدنية العامة "جمعيات رسمية وغير مجدية" ، وتبين أن المنازل التابعة لتعاونيات بناء المساكن كانت "في حالة غير مرضية للغاية".
كل شىء أنظمةفي السكن، التي تم تبنيها في العشرينات من القرن الماضي ، كانت تعيق الانتعاش السكن، وتلقى المبادرون الإطار الزمني المناسب لتحليل الأخطاء التي ارتكبوها.
الآن كل الجهد السلطات السوفيتيةألقيت في القضاء على عواقب سياسة تطوير التعاونيات السكنية والقروض التفضيلية للبناء.
في عام 1937 ، تم إلغاء تعاونيات بناء المساكن. تم نقل المنازل التي تم بناؤها وما زالت قيد الإنشاء من خلال تعاونيات البناء إلى اختصاص المجالس المحلية ، مع استثناءات قليلة. يمكن أن تحتفظ جمعية البناء التعاونية بالمنزل الذي بنته تحت تصرفها فقط إذا قامت ، في غضون ستة أشهر من تاريخ إصدار المرسوم المقابل لمجلس مفوضي الشعب في اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية ، بسداد القرض الذي حصلت عليه من الدولة بالكامل. من الواضح أن الإعدام من هذه الحالةكانت إشكالية للغاية بالنظر إلى أن حجم القروض ، كما هو مذكور أعلاه ، كان عادة 90٪.
وهكذا ، تم وضع تعاونيات البناء في البداية في وضع تم فيه نقل المنازل التابعة لها مسبقًا إلى ملكية الدولة.
من الآن فصاعدا ، كان من المقرر أن يتم بناء المنازل بالكامل على حساب أموال المواطنين الخاصة. من الواضح أنه في تلك السنوات كانت مجموعة صغيرة جدًا من الناس تمتلك مثل هذه الوسائل ، وقد أخفوها عن الدولة التي كانت سريعة نحو "العدالة". لذلك ، يمكن لمثل هذه السياسة أن تساهم في شيء واحد فقط - الإنجاز النهائي للبناء الخاص.
في نفس السنوات ، ظهر معهد شكل أساس الاتحاد السوفيتي سياسة الإسكانحتى انهيار الاتحاد السوفياتي - أوامر ما يسمى ل مساحات المعيشة... تم إصدار الأوامر فقط بأمر إدارة الإسكان قسم، أقسام الخدمات المجتمعيةمجلس محلي. أعطى الأمر الحق لصاحبها في العيش (أي الانتفاع) في المنزل ، ولكن ليس التصرف فيه. تم الآن نقل الشقق والمنازل إلى العمال والموظفين على أساس عاجل ومجاني (لمدة لا تتجاوز 5 سنوات) ، مع الحق في تمديد الانتفاع وليس الملكية.
احتفظ أعضاء تعاونيات البناء السابقة بهم مكان عيش \ سكن، ولكن فقط في البداية عقود الإيجار... علاوة على ذلك ، لا يمكن أن يتجاوز حجم هذه المنطقة المحددة معايير الإسكان... إذا تم تكوين فائض وإذا لم يقبل المستأجر هذا الفائض ، يمكن للمجالس المحلية استخدام هذا الفائض وفقًا لتقديرها الخاص في غضون ثلاثة أشهر بعد التحذير المناسب من هيئة الإسكان (على سبيل المثال ، الانتقال إلى شخص غريب).
لذلك في الثلاثينيات ، تم تدمير جميع مظاهر التعاون في البناء تمامًا و إقراض البناءالمواطنين. فقط خلال فترة "الذوبان" ، في أوائل الستينيات ، عادت الحكومة السوفيتية إلى فكرة تحفيز جذب رأس المال الخاص إلى البناء بدعم من الدولة. لكن هذه كانت محاولات ضعيفة لإحياء التعاون في مجال البناء ؛ ولم يكن هناك حديث عن إقراض تفضيلي للمواطنين السوفييت في مجال بناء المساكن الفردية. فقط في نهاية الاتحاد السوفياتي ، في عام 1988 ، ظهر قرار مجلس وزراء اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية "بشأن تدابير تسريع تطوير بناء المساكن الفردية" ، والذي تم تصحيحه حتى نهاية تاريخ الاتحاد السوفيتي اتحاد.
ما يضمن المواطنين السوفييتالمرسوم المعطى؟
حصل سبيربنك على الحق في إقراض السكان في إطار بناء المساكن الفردية. في الوقت نفسه ، تعتمد إجراءات الإقراض على مكان إقامة المقترض المحتمل.
المواطنين المقيمين في الجانب القطري، تم تقديم القرض لبناء الفرد المباني السكنيةمع المباني الملحقة بمبلغ يصل إلى 20 ألف روبل. كانت مدة القرض 50 سنة. لو هذه الفئةالمواطنين يعتزمون استخدام قرض لإعادة الإعمار و اصلاحفي المنزل ، والانضمام إليها الشبكات الهندسية، أو لبناء مباني خارجية لتربية المواشي والدواجن وتخزين المنتجات الزراعية ، اقتصر القرض على 4 آلاف روبل لمدة تصل إلى 10 سنوات.
في كلتا الحالتين ، بدأ سداد القرض من السنة الثالثة بعد استلام القرض.
إذا كان الأمر يتعلق بالمواطنين الذين يعيشون في المدن والمستوطنات من النوع الحضري ، فعند بناء منزل ، كان مبلغ القرض يقتصر أيضًا على 20 ألف روبل مع السداد في غضون 25 عامًا ، بدءًا من السنة الثالثة بعد الحصول على القرض ، وبالنسبة للتخصصات إصلاحات وأنواع أخرى من العمل - 3 آلاف مع السداد في غضون 10 سنوات ، تبدأ أيضًا من السنة الثالثة بعد استلام القرض.
كما حصل سكان المدينة على حق الاستخدام الأموال العامةللتحسين ظروف الاسكان... لذلك ، لشراء المنازل السكنية الفردية مع المباني الخارجية من المواطنين ، تم إصدار قرض بمبلغ القيمة الدفترية (المتبقية) للمباني ، ولكن ليس أكثر من 20 ألف روبل ، لمدة تصل إلى 25 عامًا ، مع السداد من العام القادمبعد استلام القرض. لشراء معدات للترتيب الهندسي لمنزل فردي - بمبلغ يصل إلى ألف روبل مع السداد في غضون 3 سنوات.
للاستخدام أعلاه قائمة الاعتمادات قرويدفع سبيربنك 2 ٪ سنويًا ، وسكان الحضر - 3 ٪ سنويًا. تم تقديم الفوائد للمعاقين والمشاركين من العظمى الحرب الوطنيةوعائلات القتلى من العسكريين والأشخاص المعادلين لهم. وردت هذه الفئات قروض بدون فوائد... بالإضافة إلى ذلك ، هم كذلك عائلات كبيرةبدأ سداد القروض المستلمة ابتداء من السنة الخامسة بعد استلامها.
مثل نسبة صغيرةلم يكن الحافز الوحيد للمواطنين. يمكن سداد الدين على القرض على حساب الصندوق التنمية الاجتماعيةمشروع المقترض. لهذا ، كان من الضروري أن يكون لديك خبرة العمل المناسبة.
مع خبرة تزيد عن 5 سنوات ، يمكن سداد ما يصل إلى 10 في المائة على حساب الصندوق ، وأكثر من 10 سنوات - حتى 30 في المائة ، وأكثر من 15 سنة - حتى 50 في المائة من الدين.
وبطبيعة الحال ، كان السداد على حساب صندوق التنمية الاجتماعية للمؤسسة يتم فقط فيما يتعلق بالموظفين الذين يتمتعون بالضمير والنزاهة.
كما ترون ، كانت شروط منح الائتمان لبناء المساكن الفردية في نهاية الاتحاد السوفياتي ، بعبارة ملطفة ، أكثر قبولًا مقارنة بالشروط الحالية. لسوء الحظ، مزيد من التطوير هذا النظاملم يستقبل. لم يعد الاتحاد السوفياتي من الوجود ، في السنوات الأولى من الجديد الدولة الروسيةكانت الحكومة منخرطة في أمور أخرى ، كما بدا له ، أكثر أهمية. بعد عشر سنوات فقط من اعتماد القرار المذكور أعلاه الصادر عن مجلس وزراء اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية في الاتحاد السوفياتي ، تم اعتماد قانون "الرهن العقاري".
الرهون العقارية في بلادنا إما ظهرت أو اختفت ، ولم تحصل على تطوير موحد كما حدث في الدول المتقدمةالعالم. ربما هذا هو السبب الرئيسي لتخلف هذه المؤسسة في بلدنا. ويبقى أن نأمل ألا يؤدي انحلالها القادم في أعقاب الأزمة العالمية إلى حقيقة أنها ستزول من الوجود لبعض الوقت من حيث المبدأ. بعد كل شيء ، على الرغم من موقف مختلفعلى الرهن العقاري من الجانب طبقات مختلفةالمجتمع ، مؤسسة أخرى أكثر فعالية للحل مشاكل الإسكانغير موجود بعد.
رهن
(من الفرضية اليونانية - تعهد ، تعهد) ، تعهد العقارات، خاصة الأرض ، لغرض الحصول على قرض ، ما يسمى بقرض الرهن العقاري (انظر قرض الرهن العقاري). أنا يسمى أيضا الرهن العقاري على الممتلكات المرهونة وديون على رهن... من وجهة نظر توزيع الدخل الناتج عن الزراعة ، أنا تعني بيع الجميع إيجار الأرضأو جزء منه في شكل فوائد على الرهن العقاري. هذا هو الجوهر الاقتصاديرهن الأرض ، وبشكل عام ، أي عقار يجلب الإيجار (على سبيل المثال ، رهن المباني السكنية المستأجرة من قبل أصحابها). I. منتشر في الاقتصاد الرأسمالية الحديثة، وخاصة في الزراعة التي ترتبط بدرجة عالية من التطور الأعمال الائتمانية... الهند هي الأكثر تطوراً في الولايات المتحدة الأمريكية وكندا وبريطانيا العظمى وفرنسا والسويد. بفضل I. ، يفرض رأس المال المصرفي والدولة والتعاونية سيطرته على جزء كبيرصندوق الأرض. في الوقت نفسه ، تعد I واحدة من القنوات الرئيسية لتدفق الاستثمارات الرأسمالية في القطاع الزراعي. الإنتاج وقطاعات الاقتصاد الأخرى. يسمح لرجل الأعمال الرأسمالي بزيادة حصة رأس المال الحر المستخدم بشكل منتج ، وملاك الأراضي لتمويل شراء قطع كبيرة إضافية من الأرض عندما مستوى عالأسعار لها. تزيد قيمة I. خاصة فيما يتعلق بـ تطور تقنيفي الزراعة ، مما يتطلب زيادة النفقات الرأسماليةلتشييد المباني والهياكل الصناعية الحديثة ، وشراء معدات باهظة الثمن ، وما إلى ذلك. الائتمان ل I. - الأطول. يتم إصدار قروض الرهن العقاري لمدة 15-40 سنة أو أكثر ، مما يؤدي إلى انخفاض نسبي فائدة سنوية(1-5). يملكون الهدف(لشراء الأراضي ، والمعدات ، للبناء ، واستصلاح الأراضي ، وما إلى ذلك) ويتم توفير أقساط مدفوعات بتواتر مختلف (سنوي ، ربع سنوي ، شهري) بسعر نسبة ثابتةبالنسبة للجزء المستحق من الدين. في الولايات المتحدة الأمريكية (في نهاية الستينيات من القرن العشرين) كانت مديونية المؤشرات أكثر من النصف ، وفي بريطانيا العظمى تصل إلى 1/4 التكلفة الإجماليةالمباني والهياكل والآلات والمعدات الزراعية الشركات. معظمقروض الرهن العقاري تذهب إلى كبيرة ملاك الأراضي، يلجأ أصحاب الأراضي الصغار إلى I. بشكل أقل تكرارًا. على سبيل المثال ، في الولايات المتحدة ، تم استخدام الائتمان المضمون عن طريق الأرض (في نهاية الستينيات من القرن العشرين) من قبل ما يقرب من 3/4 من كبار ملاك الأراضي وربع فقط من صغار المزارعين.
في العديد من دول أوروبا الغربية ، دولة وتعاونية بنوك الرهن العقاريلا تقرض صغار المزارعين والفلاحين على الإطلاق (وكذلك أصحاب الأملاك الآخرين). وضعوا الحد الأدنى لحجمالحيازة المطلوبة للحصول عليها القرض العقاري... لذلك ، لا يمكن لملاك الأراضي الفلاحين الصغار إلا اللجوء إلى الملكية الخاصة أسعار الفائدة المرتفعة، والتي ، كقاعدة عامة ، لا تنقذ المزارع الصغيرة من الخراب.
في الدول الاشتراكيةالأرض غير قابلة للشراء والبيع والرهن العقاري ، لذلك أنا غير موجود.
مضاءة: Menshikova MA ، الولايات المتحدة الأمريكية: التراكم والتصنيع الرأسماليين زراعة، م ، 1970.
عامل GL.
الموسوعة السوفيتية العظمى TSB. 2012
كثير من المواطنين على يقين من أنه خلال الحقبة السوفيتية لم تكن هناك أشياء كثيرة ، بما في ذلك الرهون العقارية. هل هذا صحيح حقًا ، أم أن "أداة قمع العمال الرأسمالية" لا تزال مستخدمة في بلد كان يتجه نحو الشيوعية؟ تفاصيل مثيرة للاهتمام - في المادة "SP".
إعادة التفكير الشيوعي في الفكرة الغربية
في في الآونة الأخيرة كمية كبيرةجميع أنواع "الإعجابات" و "الفئات" و "الإيجابيات" التي ظهرت منذ بعض الوقت على صفحات الجميع تقريبًا الشبكات الاجتماعيةصور مضحكة جدا. تُعرّف الصورة ، "على غرار صورة صفحات الكتاب" ، الرهن العقاري على أنه أداة لاستغلال الفلاحين الصغار والمتوسطين الذين يضطرون إلى الاستدانة بسبب الديون الثقيلة. الوضع الاقتصادي... بالإضافة إلى ذلك ، يشار إلى أن مثل هذا الرهن العقاري يصبح في معظم الحالات سببًا للمصادرة مزارع الفلاحينعلاوة على ذلك ، تشارك بنوك الرهن العقاري الخاصة في ذلك ، وبالتالي تتحول إلى أكبر الملاك وأصحاب العقارات داخل المدينة. في الوقت نفسه ، تم التأكيد بشكل خاص على ذلك وجهة نظر معينةلا يتم استخدام الإقراض في الاتحاد السوفياتي أو في البلدان الأخرى التي شرعت في طريق التنمية الاشتراكية. هذه الصور مصحوبة بتفسير مقتضب للغاية - "من القاموس التوضيحي السوفيتي".
ومع ذلك ، وفقا ، على وجه الخصوص ، سمسار عقارات منطقة موسكو كيريل موروزوفكان الرهن العقاري في الاتحاد السوفياتي لا يزال قائما ، على الرغم من أنه لم يصل إلى المستوى الذي تم تطويره فيه في بلدان "الرأسمالية المنتصرة".
"نعم ، في عام 1922 م القانون المدنينشرت جمهورية روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية مذكرة على المادة 21 ، والتي ذكرت أنه بسبب إلغاء مؤسسة الملكية الخاصة ، تم إلغاء تقسيم الممتلكات إلى ممتلكات منقولة وغير منقولة. - ملاحظات الخبير. - وفي القاموس الموسوعي السوفيتي ، في رأيي ، لعام 1953 ، تمت الإشارة بالفعل إلى ذلك القروض النقديةعلى أمن الأراضي بشكل رئيسي ، وكذلك المنازل ، تختفي في بلدان المعسكر الاشتراكي. وهذا يحدث بطريقتين: إما في حالة إقامة دكتاتورية البروليتاريا ، كما في الاتحاد السوفيتي نفسه ، أو نتيجة للتحولات الزراعية والاقتصادية ، كما هو الحال في البلدان الأخرى ذات الديمقراطية الشعبية ".
ومع ذلك ، طور الخبير الفكر ، في نهاية عام 1923 ، على الأقل اثنين خاصين بنك تجاريوحوالي 40 شركة الإقراض المتبادل... وبحلول سبتمبر 1926 ، كان هناك بالفعل 144 امتيازًا مماثلًا في الاتحاد السوفيتي. شيء آخر هو أنه بحلول ذلك الوقت كان قد تم تقديم أقل من ألفي طلب لفتحها ، ولكن تم رفض جميع الطلبات تقريبًا.
وفي عام 1946 ظهر تمامًا وثيقة مثيرة للاهتمامحيث (الانتباه!) البنك المركزيالمرافق وبناء المساكن ، خلاف ذلك - اضطر Tsekombank ، بأمر لإعطاء المواطنين المبالغ المطلوبة لشراء المساكن. أنهبشأن قرار مجلس مفوضي الشعب بتاريخ 25 مايو 1946 الموقع ستالينومدير مجلس وزراء اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية تشادييفا... ينظم الزيادة في أجور العمال في جبال الأورال ، الشرق الأقصىوفي سيبيريا ، وكذلك إجراءات حل مشاكلهم السكنية.
"الوثيقة تنص بوضوح - لتحديد أسعار الخشب و منازل حجريةفي حدود 8 إلى 12 ألف روبل. - يوضح الرئيس السابق لمجلس العلماء الشباب في الأكاديمية الروسية للعلوم فيرا ميسينا... - في الوقت نفسه ، يمكن للمحتاجين الحصول على قرض بمبلغ 8-10 آلاف روبل مع استحقاق يصل إلى 10 سنوات. هذا إذا كنت تشتري خشبية أو منزل حجريغرفتين مع مطبخ. وإذا كنت تريد مساحة أكبر ، فالرجاء - خذ 10-12 ألف روبل لمدة 12 عامًا وشراء منزل حجري أو خشبي به ثلاث غرف ومطبخ. في نفس الوقت لمدة دقيقة أقصى معدلكان - فقط 1٪ في السنة. وهذا على الرغم من حقيقة ذلك متوسط الراتب السنويكان العمال في هذه المناطق في ذلك الوقت حوالي 10200 روبل. وللبيوت والشقق قيد الانشاء تماما متطلبات صارمة... على سبيل المثال ، يبلغ ارتفاع الأسقف 3 أمتار على الأقل. تبلغ مساحة "الغرفة الواحدة" 40 "مربعًا" على الأقل ، ومنازل بها ثلاث غرف - تصل إلى 100. بالإضافة إلى حمام منفصل. أولئك الذين يرغبون في المقارنة يمكنهم العثور على أي شخص على الشبكة آلة حساب الرهن العقاريوتقدير - كم سنة وبأي نسبة سيتعين عليها "سحب" رهن عقاري على مثل هذا الشيء في الظروف الحديثة. "
حيث سفيتلانا كوزلوفا، محلل أحد المواضيع البوابات المصرفية، يلفت الانتباه إلى حقيقة أنه في السنوات الثلاث الأولى بعد الحصول على القرض ، كان يُسمح للمواطنين بدفع الفائدة على القرض فقط.
لسوء الحظ ، يؤكد الخبراء ، بعد عام 1953 ، في ظل القادة اللاحقين للبلاد ، أن المزيد من "الاختراقات الائتمانية للإسكان" لم تتكرر. على أقل تقدير ، لم يكن هناك سوى صناديق المساعدة المشتركة في المنظمات النقابية. على ال المستوى الاتحاديتم الحديث بالفعل عن هذا النوع من الإقراض في الاتحاد الروسي: في عام 1992 ظهر قانون "الرهن" وفي عام 1998 - قانون "الرهن العقاري (الرهن العقاري)".
تفاصيل مثيرة للاهتمام
يشار إلى أن ركوب الأمواج طويل الأمد في أكبرها محركات البحثلا يسمح استخدام عبارات دقيقة بتحديد الاسم المحدد لـ "القاموس السوفيتي" - المصدر الأصلي ، بشكل موثوق ولا لبس فيه. على الأقل ، يتم عرض نتائج الصفحات العشر الأولى في SERP إما على الصورة التي سبق ذكرها في البداية للمقالة والتعليقات المتحمسة والمسيئة لها في منتديات الهواة ، أو على التعليقات على المقالات الموضوعية ، حيث يقوم المستخدمون المخولون بأسماء مستعارة بنسخ التعريف كلمة بكلمة. الحالة الأخيرةفي كثير من الأحيان يشار إلى "كتاب التاريخ المدرسي" على أنه المصدر الأساسي.
في قاموس صلب Brockhaus و Euphronيتميز الرهن العقاري بأنه الشكل الثالث والأكثر كمالاً لمؤسسة الرهن ، والذي ظهر لأول مرة في أوقات أثينا سولونا... تصف الموسوعة السوفيتية العظمى (TSB) ، وهي واحدة من أكثر المنشورات موثوقية ، الرهون العقارية بأنها الأكثر قرض طويل الأجل- لمدة 15-40 سنة أو أكثر فيما يتعلق بها المعدلات السنويةلهذا النوع من القروض منخفضة للغاية ولا تتجاوز 1-5٪.
وهذا يعني أنه مع مراعاة شروط التشديد الحالية لـ المقترضين الرهن العقاري، فضلاً عن النمو المطرد لمعدلات مثل هذه القروض (على الرغم من كل تصريحات حكومة الاتحاد الروسي) ، ليس من المهم جدًا ما إذا كانت صور صفحات "أحد الاتحاد السوفيتي" قواميس تفسيرية" أم لا. الشيء الرئيسي هو أنها تعكس بدقة جوهر هذا النوع من القروض: "الرهن العقاري أداة للاستغلال والخراب" ، وبنوك الرهن العقاري "تستولي على ممتلكات عملائها الذين لم يسددوا الديون".
يعتقد الكثيرون أن القروض العقارية هي ظاهرة معادية للسوفييت وظاهرة برجوازية لا يمكن أن توجد في الاتحاد السوفياتي. وكيف يمكنها الوصول إلى هناك ، إذا كان كل شيء النظام السوفيتيرفضت جميع مظاهر الملكية الخاصة ، ناهيك عن الاستحواذ على المساكن الخاصة. ومع ذلك ، لا تزال القروض العقارية والقروض الاستهلاكية موجودة في البلاد ، ومع ذلك ، فقد تطورت بشكل دوري وفي وقت مختلفخضعت للتغييرات.
في عشرينيات القرن الماضي ، كان إرث مخزون المساكن من النظام القديم في حالة يرثى لها ، ومن ثم كانت الحكومة بحاجة ماسة إلى تسريع بناء المساكن. ثم كان يعتقد أن زيادة الأجور وتقليل تكلفة قروض البناء. في هذه الحالة ، سيتم تنفيذ البناء على حساب مدخرات المواطنين ، مع القليل من الدعم من ميزانية الدولة.
كان للرهن العقاري في عشرينيات القرن الماضي سماته المميزة.
كما ترى ، كانت الظروف جذابة للغاية ، وليست ما هي عليه الآن. لكن النظام الشمولي ، الذي قلص السياسة الاقتصادية الجديدة ، وأي إقراض بشكل عام ، والذي كان يتعارض مع أشكال الشيوعية آنذاك ، والذي لم يعترف بأي شيء شخصي ، لم يسمح بالتعهدات الجيدة بأن تدوم طويلاً. تم الاعتراف بمخزون المساكن بأكمله في هذا الوقت على أنه "ملكية وطنية".
تتميز الثلاثينيات بحقيقة أن جميع قوى السلطات السوفيتية قد ألقيت في القضاء على إنجازات تعاونيات الإسكان و الإقراض الميسرلتشييد المساكن. في نفس السنوات ، تم إنشاء نظام لإصدار أوامر المباني السكنية ، والذي شكل الأساس لسياسة الإسكان السوفيتية حتى انهيار الاتحاد السوفياتي. أعطى الأمر الحق في العيش في المنزل لمدة لا تزيد عن خمس سنوات (مع الحق في التمديد) ، ولكن ليس التصرف فيه.
خلال فترة "الذوبان" ، في الستينيات ، قررت حكومة الاتحاد السوفيتي العودة إلى فكرة تحفيز البناء على حساب مدخرات السكان بدعم من الدولة. ومع ذلك ، كانت محاولات الإحياء هذه ضعيفة للغاية ولم تحقق النتيجة المرجوة.
وفقط في الثمانينيات ، عادت البلاد إلى تجربة إصدار كل من الرهون العقارية و القروض الاستهلاكية... وهذا لم يحدث بسبب نقص المال ، ولكن لأنه كان من الملائم الحصول على قرض. أسعار الفائدة على رصيد المستهلكفي ذلك الوقت لم تتجاوز اثنين في المائة ، وتم خصم جميع مدفوعات القروض من الأجور وكانت غير مرئية تمامًا للمقترض. بالنسبة لأولئك الذين يقترضون أكثر من غيرهم ظروف مريحة... لا يركض حول البنوك ، لا تقلق مدفوعات شهرية... تم حل جميع المشاكل من قبل الدولة. كان العمل (مثل أي شخص آخر) في تلك السنوات مستقرًا ، ولم يكن للرواتب وقت لتشتت خلال شهر.
تضمن المداخيل الكبيرة للسكان انتظار طوابير طويلة للسيارات (تصل إلى 5 سنوات). كان الكثير منهم على استعداد لدفع أكثر من مرتين ، فقط لعدم الوقوف في الطابور. بالمناسبة ، في الثمانينيات كان من الممكن شراء Zaporozhets و Moskvich عن طريق الائتمان ، لكن الجميع أراد الحصول على Zhiguli ، وكانوا مستعدين للانتظار عدة سنوات. كانت تكلفة سيارة Zhiguli مساوية لتكلفة غرفة واحدة شقة تعاونيةهذا هو السبب في أنه ليس من غير المألوف أن يستبدل الناس شقة بسيارة.
يمكن للمواطنين الحصول على قروض الرهن العقاري في نهاية اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية فقط من سبيربنك ، مع سعر الفائدةلا تزيد عن 2٪ لمدة 50 سنة. في الوقت نفسه ، بناءً على مكان إقامة المقترض ، تم وضع إجراءات الإقراض الخاصة به. على أي حال ، فإن سداد القرض بدأ من السنة الثالثة بعد استلامه.
وبالتالي ، فمن الواضح أن شروط الإقراض البناء الفرديالسكن ، بالمقارنة مع الحاضر ، كان أكثر قبولا. للأسف بعد الإتحاد السوفييتيلم يعد موجودًا ، مات النظام أيضًا. بعد 10 سنوات فقط ، اعتمد مجلس الوزراء قانون "الرهون العقارية"
الرهون العقارية في بلادنا تطورت بشكل دوري: ظهرت ، ثم اختفت مرة أخرى. وقد حُرم نظام الإقراض هذا من التطور الموحد الذي حدث في البلدان المتقدمة في العالم. يبدو أن هذا هو سبب تخلفها في بلدنا. ومع ذلك ، بغض النظر عن كيفية انتقادك الرهن العقاري ، لم يعد هناك اختراع آخر على نحو فعالحل قضية الإسكان.
القرض العقاري (من اليونانية hypothéke - تعهد ، تعهد)
رهن العقارات ، وخاصة الأرض ، لغرض الحصول على قرض ، ما يسمى بقرض الرهن العقاري (انظر قرض الرهن العقاري). I يسمى أيضًا الرهن العقاري على الممتلكات المرهونة وديون الرهن العقاري. من وجهة نظر توزيع الدخل الناتج عن الزراعة ، يعني I بيع جميع إيجار الأرض.
أو جزء منه في شكل فوائد على الرهن العقاري. هذا هو الجوهر الاقتصادي لرهن الأرض ، وبشكل عام ، أي عقار يجلب الإيجار (على سبيل المثال ، رهن المباني السكنية المستأجرة من قبل أصحابها). I. منتشر على نطاق واسع في اقتصاد الرأسمالية الحديثة ، وخاصة في الزراعة ، والتي ترتبط بأعمال ائتمانية عالية التطور. الهند هي الأكثر تطوراً في الولايات المتحدة الأمريكية وكندا وبريطانيا العظمى وفرنسا والسويد. بفضل I ، يؤسس رأس المال المصرفي والدولة والتعاونية سيطرته على جزء كبير من صندوق الأرض. في الوقت نفسه ، تعد I واحدة من القنوات الرئيسية لتدفق الاستثمارات الرأسمالية في القطاع الزراعي. الإنتاج وقطاعات الاقتصاد الأخرى. إنه يسمح لرجل الأعمال الرأسمالي بزيادة حصة رأس المال الحر المستخدم بشكل منتج ، ملاك الأراضي - لتمويل شراء قطع أرض كبيرة إضافية بسعر مرتفع لها. تتزايد أهمية I بشكل خاص فيما يتعلق بالتقدم التقني في الزراعة ، والذي يتطلب زيادة في النفقات الرأسمالية لتشييد المباني والهياكل الصناعية الحديثة ، وشراء معدات باهظة الثمن ، وما إلى ذلك. الائتمان لـ I. هو أطول مدة. . يتم إصدار قروض الرهن العقاري لمدة 15-40 سنة أو أكثر ، مما يؤدي إلى معدلات فائدة سنوية منخفضة نسبيًا (1-5). لها طبيعة مستهدفة (لشراء الأراضي ، والمعدات ، للبناء ، واستصلاح الأراضي ، وما إلى ذلك) ويتم تزويدها بأقساط مدفوعات مختلفة التردد (سنوي ، ربع سنوي ، شهري) بنسبة ثابتة للجزء المستحق من دين. في الولايات المتحدة الأمريكية (في نهاية الستينيات من القرن العشرين) كانت المديونية في الهند أكثر من النصف ، وفي بريطانيا العظمى تصل إلى ربع التكلفة الإجمالية للمباني والهياكل والآلات والمعدات في الزراعة. الشركات. تذهب معظم قروض الرهن العقاري إلى كبار ملاك الأراضي ؛ ويلجأ صغار الملاك إلى قروض الرهن العقاري بشكل أقل تكرارًا. على سبيل المثال ، في الولايات المتحدة ، تم استخدام الائتمان المضمون عن طريق الأرض (في نهاية الستينيات) من قبل ما يقرب من ثلاثة أرباع المزارعين أصحاب الأراضي الكبار وربع المزارعين الصغار فقط. في العديد من بلدان أوروبا الغربية ، لا تقرض بنوك الرهن العقاري الحكومية والتعاونية صغار المزارعين والفلاحين (بالإضافة إلى مالكي العقارات الآخرين) على الإطلاق. قاموا بتعيين الحد الأدنى من الملكية المطلوبة للحصول على قرض الرهن العقاري. لذلك ، لا يمكن لمالكي الأراضي الفلاحين الصغار إلا اللجوء إلى الدخل الخاص مقابل أسعار فائدة عالية ، والتي ، كقاعدة عامة ، لا تنقذ المزارع الصغيرة من الخراب. في البلدان الاشتراكية ، الأرض ليست موضوعًا للشراء والبيع والرهن العقاري ؛ لذلك ، أنا غير موجود. أشعل .: Menshikova MA ، الولايات المتحدة الأمريكية: التراكم الرأسمالي وتصنيع الزراعة ، M. ، 1970. عامل GL.
