ربما تحلم كل عائلة بمنزلها المنفصل. ومع ذلك ، غالبًا ما يصبح الاستحواذ المستقل غير واقعي نظرًا لارتفاع تكلفة العقارات. لذلك يتعين على مواطنينا أن يذهبوا إلى الديون من أجل ضمان حياة مريحة لأنفسهم. يوجد اليوم العديد من الحكايات حول الرهون العقارية ، والتي تتحول عملية سدادها إلى "ملحمة" طويلة الأجل. البديل المناسب لهذا النوع من القروض هو خطة التقسيط لشراء السكن. تكتسب هذه الخدمة الجديدة نسبيًا شعبية متزايدة في بلدنا.
تقسيط- طريقة للدفع مقابل الخدمات أو البضائع ، حيث يتم إيداع الأموال ليس لمرة واحدة ، ولكن على أجزاء. يفترض حدوث الالتزامات الائتمانية للأطراف المقابلة. يتم تحديدها من خلال العقد ، والتي بموجبها يجب على المشتري دفع المبلغ المفقود خلال الفترة المتفق عليها. يمكن الدفع على أقساط. ينظم كل من الاتفاق والمادة 489 من القانون المدني للاتحاد الروسي مبدأ استحقاق المبالغ. في حالة مخالفة شروط خطة التقسيط ، يحق للبائع المطالبة بإعادة البضائع إذا كان مبلغ الاشتراكات لا يتجاوز نصف قيمتها. في معظم الحالات ، يتم إصدار القرض مباشرة في نقاط البيع. ينشئ كل بائع قائمة المستندات الخاصة به لتسجيل خطة التقسيط. في كثير من الأحيان أوراق كافية تثبت هوية المقترض. خطة التقسيط مقسمة إلى عدة أنواع. يمكن أن تكون إما بدون فوائد أو تنطوي على استحقاقها. وفقًا للفترة الزمنية ، يتم تقسيم القروض إلى قصيرة الأجل وطويلة الأجل. هناك أيضًا خطة أقساط فردية ، يتم تحديد شروطها مع مراعاة الملاءة المالية والقدرات الأخرى للعميل.
تقسيط
القرض العقاري- شكل رهن العقارات التي يملكها المدين. في حالة التقصير من جانب الأخير ، يحق للدائن بيع البضائع ، وتعويض الخسائر المالية. في الوقت نفسه ، تظل الممتلكات في ملكية واستخدام المدين. عند تسجيل الرهن العقاري ، تبدأ الممتلكات المكتسبة في العمل كرهن مصرفي. والمثير للدهشة أن تاريخ المصطلح المعني يمتد لأكثر من ألف عام. في القرن الرابع قبل الميلاد. NS. في اليونان ، كان الرهن العقاري شكلاً من أشكال المسؤولية العقارية للمدين تجاه الدائن. تم تركيب عمود مع كتابة مقابلة في منطقة الرهن. كان هو الذي أطلق عليه "الرهن العقاري" ، والتي تعني في الترجمة من اليونانية القديمة "الدعم والوقوف". ومن الجدير بالذكر أن تعهد الأرض لضمان الوفاء بالالتزامات كان موجودًا في مصر القديمة.
القرض العقاري بادئ ذي بدء ، ضع في اعتبارك الشروط التي تهمنا. كما يتضح من التعريف ، فإن خطة التقسيط هي طريقة دفع مقابل السلع والخدمات. في حين أن الرهن العقاري هو شكل من أشكال الرهن العقاري على العقارات. بادئ ذي بدء ، هذا ينطبق على الإسكان. سنتحدث عنها في سياق هذه المقالة. يتم إصدار الرهن العقاري حصريًا عن طريق البنك الذي يمنح العميل قرضًا للعقار. يتم إصدار خطة التقسيط مباشرة من قبل المطور بعد توقيع اتفاقية الشراء والبيع. علاوة على ذلك ، لا تتطلب عملية التسجيل توفير وتحصيل عدد كبير من المستندات التي لا يمكن قولها عن الرهن العقاري. في الحالة الأخيرة ، يتم فرض متطلبات عالية إلى حد ما على المقترض ، ويتم التحقق بعناية من مستوى ملاءته.
ومع ذلك ، لا تزال الرهون العقارية مرتبطة بمخاطر أقل بكثير. بعد كل شيء ، يتحقق البنك من المطور ، ويقيم السكن. التقسيط لا يتطلب مشاركة طرف ثالث معني. يتم إبرام العقد بين المطور والمشتري بشكل مباشر ، وهذا ليس جيدًا دائمًا. في الواقع ، في حالة إفلاس الشركة ، قد يترك الشخص بلا شيء. وتجدر الإشارة أيضًا إلى أنه في حالة الرهن العقاري ، يحق لعميل البنك اختيار أي مسكن مناسب لنفسه تقريبًا. يمكن أن يقع في كل من مبنى جديد ومنزل قديم. مع الأقساط ، يتم تضييق نطاق الاختيار بشكل كبير. فقط الشقق في المنازل الجديدة أو قيد الإنشاء ستكون متاحة للمشتري. في هذه الحالة ، سيتعين على الشخص أولاً اختيار مجمع سكني مناسب ، ثم التحدث مع المطور عن إمكانية السداد بالتقسيط. عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ، يذهب العميل أولاً وقبل كل شيء إلى البنك ويقدم جميع المستندات اللازمة هناك. عند الموافقة على الطلب ، يتم منحه فترة معينة للبحث عن سكن.
هناك اختلاف مهم آخر بين خطة التقسيط والرهن العقاري وهو توقيت الدفع للعقار الذي تم شراؤه. في الحالة الأولى ، نادراً ما تتجاوز ثلاث سنوات ، في الحالة الثانية ، يمكن أن تصل إلى 25 عامًا. وبالتالي ، فإن خطة التقسيط مناسبة للأشخاص الذين يتوقعون تدفقات نقدية رائعة في أقصر وقت ممكن. علاوة على ذلك ، فهو أكثر ربحية من الناحية الاقتصادية من الرهن العقاري. في كثير من الأحيان ، لا تتضمن خطة التقسيط استحقاق الفائدة خلال السنة الأولى من تاريخ إبرام اتفاقية الشراء والبيع. إذا تم دفع الأموال على أقساط على مدى فترة زمنية أطول ، فسيكون مبلغ الدفعة الزائدة حوالي 10٪ من قيمة العقار. يتم تحديد معدل الرهن العقاري في مرحلة تسجيله. في المتوسط ، تبلغ 12٪ في السنة. في هذه الحالة ، سيتعين على عميل البنك دفع رسوم إضافية لتقييم السكن وفتح حساب والتأمين وما إلى ذلك.
لتلخيص ، ما هو الفرق بين خطة التقسيط والرهن العقاري.
| تقسيط | القرض العقاري |
| إنها طريقة للدفع مقابل السلع والخدمات | هو شكل من أشكال الرهن العقاري على العقارات |
| صادر عن المطور | يصدر عن طريق البنك |
| يحتوي على مخاطر إضافية | لا توجد مخاطر عمليا |
| لا يتضمن جمع عدد كبير من الوثائق | يُطلب من المقترض تقديم مجموعة رائعة من المستندات ، بما في ذلك تلك التي تؤكد مستوى ملاءته |
| مصممة لشراء مساكن في مبنى جديد | كما أنه ينتشر في السوق الثانوية |
| يختار المشتري أولاً مجمعًا سكنيًا ثم يدخل في اتفاقية مع المطور | لا يمكن اختيار الشقة إلا بعد الحصول على موافقة البنك |
| تعطى لفترة من 1 إلى 3 سنوات | تصدر لمدة تصل إلى 25 سنة |
| المدفوعات الزائدة إما غائبة أو لا تذكر | غالبًا ما تتجاوز المدفوعات الزائدة تكلفة السكن |
| لا ينطوي على تكاليف إضافية | يتطلب دفع الرسوم المصرفية |
ليس كل مشتر عقارات قادر تمامًا على دفع التكلفة الكاملة لشقة أو منزل للبائع. يأمل معظمهم في شراء منازلهم بأموال مقترضة.
يمكن القيام بذلك اليوم بطريقتين رئيسيتين:
دعونا نفكر في كيفية اختلاف الرهن العقاري عن خطة التقسيط ، بحيث يتم اختيار أفضل طريقة للشراء بشكل متعمد ، مع مراعاة جميع الإيجابيات والسلبيات.
التشابه بين خطة التقسيط والقرض هو أنه عند شراء منزل:
ولكن هنا تنتهي أوجه التشابه.
يتم تقديم القرض من قبل بنك ، أي منظمة متخصصة يكون هذا النوع من النشاط هو النشاط الرئيسي لها.
يتم توفير خطة التقسيط من قبل شركات المقاولات.
لكن ليس هذا هو الاختلاف الرئيسي.
قبل أن تقرر اختيار أحد الخيارات ، يجدر بك الإجابة على عدد من الأسئلة:
هناك اختلافات كثيرة بين الرهون العقارية والأقساط. بدءاً من التوقيت وانتهاءً بالحاجة إلى تأمين العقار الذي تم شراؤه.
لذلك ، من أجل اختيار الخيار المناسب ، عليك أن تفهم ما هي كلتا الطريقتين لشراء منزل.
من الأفضل عدم اللجوء إلى أي من هذه الطرق. لكن ، لسوء الحظ ، هذا مستحيل في الظروف الحديثة.
لذلك ، فإن الأمر يستحق تقييم قدراتك بشكل رصين:
يمكن الحصول على قرض للإسكان الجاهز ، وبعد تسجيله كممتلكات ، يسدد الدين للبنك ببطء.
غالبًا ما يتم توفير خطة التقسيط فقط لمدة البناء. أي أنك لن تضطر فقط إلى دفع ثمن شقة لم يتم بناؤها بعد ، ولكنك أيضًا ستعيش في مكان ما قبل الانتقال إلى عقارك.
ومع ذلك ، فإن كلا طريقتي الشراء لهما الحق في الوجود. كلما زادت فرص شراء منزل ، كان ذلك أفضل لكل من البائعين والمشترين.
من وجهة نظر التوفير في التكاليف ، تعتبر الأقساط أكثر ربحية.
هناك عدة أسباب لذلك:
بالإضافة إلى حقيقة أن القرض هو منتج مصرفي حصري ، هناك عدد لا يقل عن الاختلافات المهمة.
تتعلق بشروط تقديم خطة التقسيط وقرض الرهن العقاري. دعونا نقارن بينهما لفهم أيهما أفضل: الرهن العقاري أو خطة التقسيط.
يتم توفير خطة التقسيط من قبل منظمات البناء وفقط للإسكان في المباني الجديدة. هذا هو القيد الذي يجعل العديد من المشترين يختارون الرهن العقاري.
يتم تقديم قروض الرهن العقاري لكل من الإسكان قيد الإنشاء والشقق في السوق الثانوية.
بالإضافة إلى ذلك ، ليس كل المطورين مستعدين لتقديم خطة تقسيط. لكن من الأسهل بكثير العثور عليه بين البنوك التي ترغب في إصدار قرض رهن عقاري.
الرهن العقاري هو قرض طويل الأجل. معظم البنوك على استعداد للانتظار لمدة تصل إلى 30 عامًا لسداد الديون. بالطبع ، طوال هذا الوقت ، يفرض البنك فائدة على استخدام أمواله.
يتم تقديم خطة التقسيط لفترة قصيرة ، عادة أثناء البناء.
كلما تم إبرام العقد مع المطور في وقت مبكر ، زادت مدة خطة التقسيط.
لكن على أي حال ، نادرًا ما يتجاوز 3 سنوات.
يقوم البنك دائمًا بفرض رسوم مقابل استخدام أمواله - الفائدة. بالنسبة لقرض الرهن العقاري ، فهي تتراوح بين 12 و 16٪ سنويًا.
نظرًا لأن مدة الرهن العقاري تُحسب أحيانًا على مدى عقود ، يمكن أن يكون الدفع أكثر من تكلفة الشقة.
غالبًا ما يتم تقديم التقسيط بدون فوائد. على الأقل للوهلة الأولى.
لكن في بعض الأحيان قد تجد أن الفائدة مدرجة بالفعل في سعر الشقة ، أو أن خطة التقسيط بدون فوائد تظهر فقط في السنة الأولى ، ومن ثم يتم فرض فائدة أعلى على المبلغ المتبقي.
الدفعة الأولى لخطة التقسيط والرهن العقاري لا تختلف كثيرا. سيكون 20-40٪ من تكلفة السكن. ولكن في حالة القرض ، هناك فرصة للحصول عليه بدون مثل هذه الرسوم.
للقيام بذلك ، من الضروري تزويد البنك بعقارات أخرى كتعهد (على أساس القانون الاتحادي رقم 102). في حالة خطة التقسيط ، هذا الخيار غير ممكن. سيكون عليك البحث عن أموال للدفع الأولي.
مطلوب بموجب القانون تأمين الكائن المرهون ضد التلف والتدمير (المادة 31 من القانون الاتحادي رقم 102).
يتم تجديد هذا التأمين سنويًا طوال فترة سداد القرض بالكامل:
الأول ، على الرغم من أنه فقد منزله عند وقوع حدث مؤمن عليه ، يتم تحريره من الديون المستحقة للبنك. سيتم دفعها من قبل شركة التأمين.
التأمين غير مطلوب للأقساط:
ومع ذلك ، من المرجح أن تكون خطة التقسيط قد تم دفعها بالفعل بحلول هذا الوقت.
فيما يلي جدول مقارن لشروط قرض الرهن العقاري وخطة التقسيط:
يخضع قرض الرهن العقاري لعدد كبير من الإجراءات الشكلية.
سيتحقق البنك بعناية مما إذا كان المقترض:
يجب أن تكون موثقة.
بالإضافة إلى ذلك ، فإن الحصول على قرض ينطوي على توقيع عدد كبير من الاتفاقيات.
لكن الشيء الرئيسي في الحصول على قرض سيكون نقل الملكية المشتراة كضمان للبنك.
للقيام بذلك ، سيتعين عليك:
الحصول على خطة التقسيط أسهل بكثير. ما عليك سوى التوقيع أولاً على اتفاقية للمشاركة في البناء المشترك ، ثم سند نقل الملكية. ثم تسجيل الشقة في الملكية. هذا هو المكان الذي ينتهي فيه كل شيء.
للحصول على قرض ، ستحتاج إلى جمع مجموعة كبيرة من المستندات ، بما في ذلك معلومات حول المقترض والهدف الذي تم شراؤه.
يمكنك تنزيل نموذج طلب قرض عقاري من هنا.
الاتفاق مع المطور كافٍ لترتيب خطة التقسيط.
ولكن يجب أن يكون كل شيء مع الوثائق في حالة ممتازة. خلاف ذلك ، لا يمكنك انتظار شقتك.
الميزة الرئيسية للرهن العقاري هي موثوقيته:
ميزة أخرى للقرض هي القدرة على سداد الديون لفترة طويلة مع دفعات صغيرة. ليس كل شخص لديه طريقة للحصول على مبلغ كبير في وقت قصير.
ومع ذلك ، فإن العيب الرئيسي للرهون العقارية يرتبط أيضًا بهذا المصطلح. وكلما طالت المدة ، زادت المدفوعات الزائدة.
لن يتمكن كل مشترٍ من شراء شقة بمجرد دفع كامل المبلغ المطلوب دفعة واحدة. في ضوء النمو المستمر في تكلفة الأمتار المربعة ، يظل شراء المساكن بالائتمان لمعظم الروس هو السبيل الوحيد لشراء شقة أو منزل جديد.
سيدني هاربر. مصرف خنزيري
ومع ذلك ، فإن معدلات الفائدة الحالية على الرهن العقاري المصرفي لا تزال مرتفعة للغاية بالنسبة لغالبية سكان بلدنا ، بحيث يظل قرض الرهن العقاري "متعة باهظة الثمن".
منذ وقت ليس ببعيد ، ظهر اقتراح جديد في سوق العقارات - شراء شقة بالتقسيط. بالنسبة للمشتري غير المطلع ، قد يبدو أن كلا العرضين متطابقان تقريبًا ، وفي الوقت نفسه ، ليس من الضروري اعتبار الأقساط كبديل للرهون العقارية - فهذه الأنواع من مشتريات المنازل لها عدد من الاختلافات المهمة التي يجب أخذها في الاعتبار عند الاختيار بين قرض أو خطة التقسيط.
يتم إصدار قرض الرهن العقاري من قبل المؤسسات المصرفية ، بينما يتم توفير خطة التقسيط للشقة من قبل المطور نفسه. هذا الاختلاف له تأثير قوي للغاية على عملية معالجة جميع المستندات الضرورية: من أجل الحصول على قرض ، يجب على البنك تقديم قائمة صلبة إلى حد ما من المستندات ، والخضوع لفحص الموثوقية ، والذي يتضمن عادةً فحص سجل الائتمان ، وتوفير الدخل الشهادات ، وما إلى ذلك ، ونتيجة لذلك ، عادةً ما يستغرق تسجيل قرض الرهن وقتًا طويلاً. في الوقت نفسه ، يضع البنك شروطًا صارمة للملاءة المالية للمقترض ، لذلك لا يمكن التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري إلا للمشتري ذي الدخل المستقر والمرتفع بدرجة كافية.
غالبًا ما يتم إضفاء الطابع الرسمي على الدفع عن طريق الأقساط لشقة من مطور من خلال توقيع عقد عادي لبيع العقارات ، والذي يتم إرفاق مخطط سداد الديون به ، ويشار إلى مبلغ الدفعة الأولية والفروق الدقيقة الأخرى. بعد أن يقوم المشتري بدفع الدفعة الأخيرة ودفع ثمن الشقة المكتسبة حديثًا بالكامل ، يتم إعداد سند نقل ، وبعد ذلك يتم نقل السكن إلى تصرف المالك بالكامل.
حتى يتم سداد كامل مبلغ خطة التقسيط ، لا يحق للمشتري بيع الشقة ، على الرغم من أنه يمكنه التسجيل والعيش في مساحة المعيشة الجديدة.
تجدر الإشارة إلى أنه في حالة شراء مسكن في منزل غير مكتمل ، يمنح قرض الرهن العقاري للبنك مزيدًا من ضمانات الموثوقية ، لأنه قبل التوقيع على المستندات ، تتحقق المؤسسة المصرفية من موثوقية المطور ، وصحة جميع مستندات الإيجار أو شراء قطعة أرض ، ومدى توافر تصاريح البناء ، وتقدير وتصميم وثائق. فقط بعد هذا الشيك ، يتخذ البنك قرارًا بإصدار قرض.
في حالة استلام خطة التقسيط ، لا تظهر ضمانات إضافية فيما يتعلق بمصداقية المطور ومشروع البناء هذا. بالإضافة إلى ذلك ، لا يعتبر العديد من المشترين نقل ملكية المنزل إلا بعد سداد القسط الأخير مخاطرة إضافية.
يتمثل الاختلاف الرئيسي بين خطة التقسيط وقرض الرهن العقاري في الشروط المختلفة التي يتم توفير خطة التقسيط الخاصة بها من المطور ورهن البنك العقاري.
بيتسيوتكو ليا. قيد الانتظار. 2010
في أغلب الأحيان ، يتم إصدار الرهون العقارية لمدة تتراوح بين 15 و 20 عامًا (تظل شروط الإقراض هذه هي الأكثر شيوعًا في روسيا) ، والحد الأقصى لشروط الإقراض في بلدنا هو 30-50 عامًا (ومع ذلك ، ليست كل البنوك مستعدة لتحمل المخاطر وتقديم رهن عقاري لهذه الفترة الطويلة).
غالبية الروس ، الذين ما زالوا يتذكرون خطب واحتجاجات أصحاب الأسهم المحتالين ، يعتبرون أنه من المخاطرة للغاية الدفع بالتقسيط للإسكان في منزل غير مكتمل.
عادةً ما ينطوي الدفع على أقساط من المطور على فترات قصيرة - غالبًا ما تكون سنة واحدة ، وأحيانًا من 3 إلى 5 سنوات ، والحد الأقصى للفترة التي يتم تقديم خطة التقسيط لها هو 10 سنوات. يسترشد معظم المطورين ، عند تقديم أقساط للسكن في منزل غير مكتمل ، بالمواعيد النهائية لتسليم المنزل ، لذلك من خلال وضع اتفاقية شراء بالتقسيط في المرحلة الأولى من البناء ، يتلقى المشتري دفعة مؤجلة لفترة أطول وشروط شراء أكثر ملاءمة. ومع ذلك ، على الرغم من الفوائد الواضحة لشراء شقة في مبنى غير مكتمل ، فإن معظم الروس ، الذين لا يزالون يتذكرون خطابات واحتجاجات مستثمري العقارات المحتالين ، يعتبرون هذا الخيار محفوفًا بالمخاطر للغاية.
عند التقدم بطلب للحصول على قرض لشراء شقة في أحد البنوك ، يمكن للمشتري اختيار أي من المباني الجديدة في المدينة ، كما يمكن اختيار شقة للبيع في سوق العقارات الثانوي. عادة ، لا تجعل المؤسسات المصرفية شراء المساكن في مجمع سكني معين شرطا لمنح قرض (على الرغم من أنه لا ينبغي استبعاد الخيار عندما يتعاون البنك مع مطور معين ويقرض فقط لشراء المساكن في المباني الجديدة التابعة لها لهذه الشركة).
في حالة خطة التقسيط ، يجب أن يتم اختيار المجمع السكني مقدمًا ، وعندها فقط اتصل بالمطور للحصول على الأوراق. يتم توفير خطة التقسيط من قبل المطور لشقة معينة وفقط في السوق الأولية.
تتيح لنا معدلات الفائدة المختلفة على الأقساط والقروض أن نقول ، بشكل عام ، من وجهة نظر اقتصادية ، أن الأقساط أكثر ربحية من الرهن العقاري. لذلك ، يقدم العديد من المطورين خطة أقساط بدون فوائد لمدة تصل إلى عام واحد ، وقد يتغير معدل القسط السنوي في المستقبل - فكلما طالت الفترة ، ارتفع السعر ، بناءً على نتائج فترة سماح مدتها ثلاث سنوات ، عادة لا يدفع المشتري أكثر من 10٪ من تكلفة الشقة.
عادة ما يتم تحديد السعر على قرض الرهن العقاري لكامل مدة القرض ، بالإضافة إلى ذلك ، يدفع المشتري رسومًا إضافية مثل الدفع مقابل الخدمات المصرفية ، والتأمين على كائن القرض ، وفتح حساب ، وما إلى ذلك. في عام 2011 ، في روسيا ، انخفض معدل قروض الرهن العقاري بالروبل بشكل ملحوظ وبلغ متوسطه 12 ٪ سنويًا ، ولكن حتى بهذا المعدل ، في حالة الحصول على قرض لمدة 10 سنوات ، يمكن أن تضاعف الدفعة الزائدة على الرهن العقاري تقريبًا التكلفة الإجمالية شقة.
كان الإيداع الأولي في حالة استلام خطة التقسيط في المراحل الأولى من تطور هذه الظاهرة في بلدنا 50-60٪ من تكلفة السكن ، مما قلل بشكل كبير من عدد الراغبين في الاستفادة من هذا العرض من المطور.
كراسنوفا جوليا. لا تزال الحياة مع المفاتيح. 2009
في الوقت الحالي ، انخفض الفرق بين حجم الدفعة المقدمة على الرهون العقارية والأقساط بشكل ملحوظ. اعتمادًا على المؤسسة المصرفية وقرارات إدارة المطور ، يمكن أن يتراوح القسط الأول من 10 إلى 30 ٪ من القيمة الإجمالية للعقار ، سواء في حالة قرض الرهن العقاري أو عند استلام خطة التقسيط.
بعد تحليل الاختلافات الرئيسية بين الرهون العقارية والأقساط ، يمكنك إبراز جوانبها الجذابة وعيوبها من أجل تخيل أكثر وضوحًا لجميع الاختلافات بين هذه الأنواع من عمليات شراء العقارات.
| القرض العقاري | |
| الايجابيات | سلبيات |
| مدة القرض طويلة | الشروط الصعبة التي يفرضها البنك على المقترضين |
| ضمانات إضافية لمصداقية المطور نتيجة الشيكات المصرفية | مبلغ كبير من المدفوعات الزائدة (إذا لم تسدد الدين قبل الموعد المحدد) |
| ينتقل الحق في امتلاك المنزل إلى المشتري فور بدء تشغيل المنزل | توافر مدفوعات إضافية |
| تقسيط | |
| الايجابيات | سلبيات |
| مستندات أقل مطلوبة ومتطلبات أقل للملاءة المالية للمشتري | فترات سماح قصيرة |
| أقل المدفوعات الزائدة | إمكانية اختيار شقة فقط في مبنى جديد من مطور مع خطة تقسيط |
| معدلات فائدة منخفضة وإمكانية الحصول على قرض قصير الأجل بدون فوائد | نقل الملكية فقط بعد سداد القسط الأخير |
مع تطور نظام شراء الشقق بالتقسيط وزيادة المنافسة بين المطورين ، فإن عددًا متزايدًا من المطورين يقدمون أقساطًا لكل متر مربع في مبانيهم الجديدة ، بحيث يكون للمشترين خيارات واسعة.
حتى الآن ، لا تزال خطة التقسيط مطلوبة من قبل المشترين الأثرياء وأولئك الذين يأملون في الحصول على أموال كبيرة في المستقبل القريب. يشعر هؤلاء المشترون بالرضا التام عن التأخير البسيط في السداد - لمدة 6-18 شهرًا ، يمكنهم خلالها الانخراط على مهل في بيع عقار آخر ، وتحرير الأموال المستخدمة في الأعمال التجارية ، وانتظار انتهاء مدة الإيداع المصرفي ، وما إلى ذلك وهلم جرا.
بالنسبة لمعظم الروس ، يبدو الرهن العقاري أكثر جاذبية على وجه التحديد بسبب طول مدة القرض وانخفاض المدفوعات الشهرية في هذا الصدد. يفهم هؤلاء المشترون أنهم سيدفعون مبالغ زائدة عن الحد الملموس لشقة جديدة ، لكنهم لا يرون أي طريقة أخرى ، لأنهم ببساطة "لا يستطيعون" الدفع بالتقسيط.
آنا سيديخ ، rmnt.ru
أهلا! سنكتشف اليوم ما هو أكثر ربحية من الرهن العقاري أو خطة التقسيط. باستخدام مثال محدد ، يمكنك مقارنة كلا الخيارين لشراء شقة في مبنى جديد. سنتحدث أيضًا عن الفرق بين الرهن العقاري وخطة التقسيط وما هي إيجابيات وسلبيات هذه الطرق للحصول على السكن.
الرهن العقاري هو برنامج إقراض ، حيث تكون الشقة (أو العقارات السكنية الأخرى) التي يشتريها المواطنون بمثابة ضمان.
يتمتع الرهن العقاري بالمزايا التالية:
كقاعدة لا يتجاوز مبلغ القسط الأول 15-20٪ من سعر الشراء. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن دفع القسط الأول ليس نقدًا ، ولكن باستخدام رأس مال الأمومة (شهادة MSC).
عادة ، يتم توفير الرهون العقارية لمدة طويلة - تصل إلى 30 عامًا ، فيما يتعلق بحجم الدفعة الشهرية سيكون منخفضًا نسبيًا ، وحتى المواطنون ذوو الدخل الصغير سيكونون قادرين على تحقيق ذلك.
عند الحصول على قرض عقاري ، يتم تسجيل الشقة باسم المقترض ، ويحق له التسجيل فيها (وعند الضرورة ، تسجيل أطراف ثالثة) والعيش. لكن من المهم مراعاة أنه حتى السداد الكامل ، سيتم فرض قيود على الشقة ، أي بدون موافقة البنك ، سيكون من المستحيل بيعه أو استبداله أو التبرع به أو تركه كميراث.
في حالة حدوث تغيير في الوضع المالي ، يمكن للمقترض تنفيذ السداد المبكر لاتفاقية الإقراض العقاري - لا يحق للبنك رفض العميل ، لأنه هذا محظور بموجب القانون المعمول به.
في الرهن العقاري ، يمكنك شراء مسكن ، سواء في مبنى جديد أو في السوق الثانوية ، ولكن بشرط ألا يكون المنزل قد تم بناؤه منذ أكثر من 30 عامًا. لذلك ، بموجب اتفاقية إقراض الرهن العقاري ، من الممكن الحصول على أي عقار سكني تقريبًا - وهذه ليست بالضرورة شقة - يمكن أن يكون الكائن منزلًا خاصًا أو كوخًا.
قبل منح الرهن العقاري ، يقوم اختصاصيو البنك بفحص شركة البناء ، وكذلك مستندات المبنى ، وإذا تمت الموافقة على الطلب من قبل المتخصصين في القرض ، فهذا دليل إضافي على مصداقية المطور.
إذا اشتريت مسكنًا نقدًا أو بقرض عقاري ، فسيمنحك معظم المطورين خصمًا مقابل إجراء فحص سريع ، مما سيوفر لك المال.
بالإضافة إلى المزايا ، فإن للرهن العقاري وعيوبه ، والتي يمكن أن تعزى إلى:
بالنسبة للمواطنين الراغبين في إبرام اتفاقية إقراض عقاري ، تقدم البنوك قائمة كبيرة من المتطلبات - بالنسبة للعمر ، ومستوى الدخل ، والخبرة العملية ، والحالة الاجتماعية ، والتاريخ الائتماني ، وما إلى ذلك. - وكلما كانت الظروف أكثر ملاءمة ، كانت عملية التسجيل أكثر تعقيدًا. في الوقت نفسه ، يجب تأكيد كل نقطة من خلال إرفاق الشهادات المناسبة والوثائق الأخرى (شهادة 2-NDFL ، وجواز السفر ، ووثائق أفراد الأسرة الآخرين ، وما إلى ذلك). بالإضافة إلى ذلك ، تتطلب العديد من البنوك مشاركة الضامنين ، الذين يجب عليهم أيضًا تلبية جميع المعايير المحددة.
في الوقت الحالي ، يبلغ معدل الفائدة على الرهون العقارية حوالي 10٪ سنويًا (وفي بعض الحالات - يصل إلى 14٪) ، ولكن عند مقارنتها بالمنتجات المصرفية الأخرى ، فإن طريقة الإقراض هذه بالتأكيد أكثر ربحية.
توفر معظم البنوك الفرصة للتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري مباشرة من خلال الموقع ، ولكن من الممكن معرفة قرار أولي فقط ، وهو ليس نهائيًا. من الناحية العملية ، سيتعين على المواطن أن يقود سيارته شخصيًا إلى مكتب تمثيل البنك أكثر من مرة ، الأمر الذي سيتطلب الكثير من الوقت ، بالإضافة إلى أن قرار موظفي مؤسسة الائتمان قد يستغرق أيضًا عدة أيام ، وأحيانًا أسابيع. هذا يرجع إلى حقيقة أن المتخصصين في مؤسسة الائتمان لا يتحققون من المقترض فحسب ، بل يتحققون أيضًا من المطور ، فضلاً عن المباني التي يخطط الشخص لشرائها. يمكن أن تستغرق الصفقة شهرًا ، أو أحيانًا شهرين.
تسجيل الرهن العقاري مصحوب بتكاليف مالية إضافية. قد تشمل المصاريف الإضافية - توضيح القيمة المقدرة للعقار ، التأمين (عادة - 1٪ من مبلغ القرض) ، خدمات كاتب العدل ، رسوم الدولة لتسجيل الحقوق ، الخدمات المصرفية الأخرى (إيجار صندوق ودائع آمن ، رسوم التحويل) .
على عكس الرهن العقاري ، يتم توفير خطة التقسيط مباشرة من قبل المطور وقد تختلف شروط شركات البناء المختلفة.
مزايا خطة التقسيط:
من الممكن إصدار خطة تقسيط بالسرعة الكافية - كقاعدة عامة ، يمكن إجراؤها في غضون أيام قليلة ، بعد القيام بزيارتين أو زيارتين. بعد تسجيل المستندات (بشرط أن يكون المنزل قد تم تكليفه بالفعل وأصدرت الهيئات المخولة جميع التصاريح اللازمة) ، يمكنك البدء على الفور في الانتقال.
تطلب شركات البناء حدًا أدنى من المستندات من المواطنين ، وفي بعض الحالات ، قد يكون جواز سفر مدني واحدًا كافيًا. لن تحتاج إلى إثبات مستوى دخلك (الذي غالبًا ما يكون غير رسمي) ، والبحث عن ضمانات ، وكذلك إشراك الأصدقاء والمعارف كضامنين. هذا يرجع إلى حقيقة أن شركة البناء ، في الواقع ، لا تعرض نفسها للمخاطر (على عكس البنك الذي يقوم بتحويل الأموال إلى حساب المطور عند تسجيل الرهن العقاري). حتى لحظة السداد الكامل ، لن يتمكن المواطن من القيام بأي إجراءات مع الشقة.
ممثلو شركات البناء ، كقاعدة عامة ، أكثر ولاءً لعملائهم ولا يطرحون متطلبات للحصول على تاريخ ائتماني إيجابي بشكل استثنائي - على عكس البنوك ، التي تجري فحصًا شاملاً لمقترض محتمل ، وإذا كان هناك حد أدنى من الشك ، رفض.
عادة ما تكون معدلات الفائدة عند التقدم بطلب للحصول على خطة تقسيط منخفضة ونادراً ما تتجاوز 2-3٪ سنوياً ، وإذا كانت المدة ضئيلة ، فقد لا يتم تحصيل الفائدة على الإطلاق (تختلف شروط كل شركة إنشاءات ، وإمكانية الحصول عليها يجب توضيح خطة التقسيط بدون فوائد مقدمًا).
لا يطلب ممثلو الشركة المطورة من المواطنين الراغبين في الحصول على خطة التقسيط إصدار عقود التأمين وغيرها من الإجراءات التي قد يترتب عليها تكاليف نقدية إضافية. بالإضافة إلى ذلك ، لن تكون هناك حاجة لتقييم الشقة.
بالنظر إلى أن خطة التقسيط يتم تقديمها بنسبة صغيرة (وأحيانًا بدون فوائد) ، فإن الدفعة الزائدة النهائية ستكون في حدها الأدنى ، لأن الهدف الرئيسي لشركة البناء هو بيع المساكن ، وعدم الحصول على دخل مقابل خدمات إضافية.
ولكن إلى جانب المزايا ، فإن لهذه الطريقة أيضًا عددًا من العيوب:
حجم القسط الأول ، كقاعدة عامة ، هو 30-50 ٪ من تكلفة السكن - وبالتالي لا يمكن لجميع المواطنين تحملها دون بيع أي عقار أولاً أو الحصول على قرض إضافي (على سبيل المثال ، قرض استهلاكي) .
إذا كان من الممكن تقديم قرض عقاري لمدة 25-30 سنة ، فعادة ما يتم إصدار الأقساط لفترة أقصر ، والتي لا تتجاوز سنة (أقل في كثير من الأحيان -5) سنوات.
بالنظر إلى الفترة القصيرة التي يتم فيها تقديم خطة الأقساط ، سيكون حجم الدفعات الشهرية مرتفعًا جدًا وقد لا يتمكن معظم المواطنين ببساطة من التعامل مع مبلغ مثير للإعجاب كل شهر لأمين صندوق شركة إنشاءات.
يتم توفير خطة التقسيط حصريًا للشقق الواقعة في المباني الجديدة فقط تلك التي تم بناؤها من قبل متخصصين من الشركة حيث تقدم المواطن بطلب. الذي - التي. للعثور على عقار يلائم جميع المعلمات ، ستحتاج إلى التفاوض مع العديد من المطورين.
في حالة شراء شقة بالتقسيط ، لن تنتقل ملكية هذا العقار إلى المواطن إلا بعد السداد الكامل - حتى تلك اللحظة ، ستكون الشقة ملكًا للمطور.
يمكن إصدار خطة التقسيط لكل من العقار المكتمل والعقار قيد الإنشاء. في الحالة الأخيرة ، ستكون تكلفة المباني السكنية أقل من حيث الحجم ، ولكن في نفس الوقت هناك خطر من عدم اكتمال البناء.
الآن ، دعنا نستخدم مثالًا محددًا لحساب أفضل خطة الرهن العقاري أو خطة التقسيط.
على سبيل المثال ، لنأخذ شقة في مبنى جديد بقيمة 2 مليون روبل. الدفعة الأولى مليون روبل. معدل الرهن العقاري 10٪ على أقساط - 3٪ سنويا. مدة قرض الرهن العقاري - 10 سنوات ، مع مراعاة السداد المبكر للسنة. خطة تقسيط لمدة عام حتى نهاية البناء. خصم للتسوية السريعة مع مطور على رهن عقاري 80000 روبل. الدفع هو راتب سنوي.
تم اختيار متوسط السعر في السوق. لا تنس أنه منذ عام 2018 ، كان الرهن العقاري بنسبة 6 ٪ ساري المفعول على مبنى جديد لفئات معينة من مواطني الاتحاد الروسي.
ما نحصل عليه:
كما ترون من هذه الأرقام ، من وجهة نظر المدفوعات الزائدة ، من المربح أن تأخذ خطة تقسيط. حتى خصم الشيك السريع لا يغطي جميع تكاليف الرهن العقاري. ولكن ، في نفس الوقت ، هل من المناسب أن تدفع لعائلة في الشهر؟ هذا مبلغ ملموس للغاية للميزانية.
إذا كنت تخطط لبيع شقتك الخاصة أو إيصالات أخرى كبيرة تسمح لك بإغلاق الرهن العقاري قبل الموعد المحدد ، فإن الدفعة الزائدة ستكون أقل بكثير ، وستظل المدفوعات مقبولة تمامًا. في مثالنا ، إذا تم إغلاق الرهن العقاري في غضون عام قبل الموعد المحدد ، فإن الدفعة الزائدة لقرض السنة ستكون 89 460 روبل.
لحساب الرهن العقاري أو خطة التقسيط في حالتك ، استخدم حاسبة الرهن العقاري الخاصة بنا مع السداد المبكر ، والتي ستتيح لك الاختيار الصحيح لمخطط شراء شقة.
بإيجاز ، يمكننا أن نؤكد بثقة أن خطة التقسيط هي أكثر ربحية ، لأن الدفعة الزائدة عليها أقل بكثير من الرهن العقاري ، إلى جانب ذلك ، إذا كان المواطن غير قادر على السداد في الوقت المحدد ، فسيتم إنهاء العقد وإعادة الأموال إليه ، في حين أن الخسائر المالية بسبب عدم السداد في سيكون الرهن العقاري أعلى من ذلك بكثير.
في الوقت نفسه ، من المهم أن تأخذ في الاعتبار حجم القسط الأول ومقدار المدفوعات الشهرية ، والتي تعتبر من حيث الحجم أعلى. لهذا السبب ، إذا كان القسط الشهري يتجاوز 50-60٪ من إجمالي الدخل لجميع أفراد الأسرة ، فمن الأفضل التفكير في خيار الإقراض العقاري ، حتى لو أعطت شركة البناء الموافقة.
إذا كانت لديك أي أسئلة أو كنت بحاجة إلى مساعدة أحد المتخصصين ، فننصحك بالتسجيل للحصول على استشارة مجانية مع محامينا أو ترك أسئلتك أدناه.
سنكون ممتنين لتقييم المنشور وما يعجبك في الشبكات الاجتماعية.
سوف تكون مهتمًا أيضًا بمعرفة كيفية شراء شقة بالتقسيط باستخدام رهن سبيربنك ، وكذلك ما هي إجازة الرهن العقاري. يمكن أن يكون هذان البرنامجان بديلاً مثيرًا للاهتمام لشراء شقة بخطة أقساط منتظمة أو رهن عقاري.
على الرغم من حقيقة أن أسعار العقارات في روسيا قد سئمت من النمو ، حتى الآن لا يمكن للجميع شراء شقة بضربة واحدة. قروض الرهن العقاري في هذه الحالة ليست حلا سحريا. بعد سداد الدين لمدة خمسة عشر إلى عشرين عامًا ، ستدفع تكاليف منزلك مرتين أو حتى ثلاثة أعوام. لذلك ، سيهتم الكثيرون بطريقة جديدة نسبيًا للحصول على شقة - بالتقسيط. كيف يختلف الرهن العقاري عن خطة التقسيط وما مزاياها وعيوبها؟ 
شراء البضائع على أقساط ، ندفع تكلفتها على أجزاء ، ونتفق مقدمًا مع البائع على توقيت ومبلغ السداد. يمكن أن يكون التقسيط بدون فوائد أو بفائدة - حسب الاتفاقية.
يحدث الشيء نفسه عند شراء شقة. كما ترى ، فإن الاختلاف الرئيسي بين خطة التقسيط والرهن العقاري هو أنك تحتاج إلى التفاوض ليس مع البنك ، ولكن مع البائع. وهي - مع شركة إنشاءات تبيع شققًا في مبنى قيد الإنشاء أو تم بناؤه للتو.
ومن ثم ، يتبع ذلك ظرف مهم - يمكنك فقط شراء شقة جديدة تمامًا بهذه الطريقة. لذلك بالنسبة لأولئك الذين يرغبون في الاستفادة من السوق الثانوية ، هناك طريق مباشر للبنك - للحصول على قرض رهن عقاري.
من المهم للمطور أن يحصل على المال بسرعة وأن يستثمره في بناء منشأة جديدة ؛ فليس من المربح له أن ينتظر عشرين عاما مثل البنك. لذلك ، يتم توفير رهن عقاري على أقساط للشقق في مبنى قيد الإنشاء لفترة قصيرة ، بينما يكون البناء قيد التنفيذ. ولا يتجاوز الحد الأقصى للمدفوعات الزائدة التي يمكن أن تنشأ ، في المتوسط ، 10 في المائة من تكلفة السكن. إذا دفع المشتري المبلغ بالكامل في فترة معينة ، على سبيل المثال ، في غضون عام ، فقد لا يتم تحصيل الفائدة على الإطلاق.
من الأسهل بكثير إبرام اتفاقية مع شركة إنشاءات بدلاً من الحصول على قرض من البنك. يحدد البائع بشكل مستقل المستندات التي يجب على المقترض توفيرها للتسجيل ، وقد تكون هذه القائمة مقيدة فقط ببطاقة الهوية الخاصة بك. ومع ذلك ، فإن الشركات مختلفة - ضميرية وليست جيدة جدًا. ويتحمل المشتري المخاطرة.
عرف الإغريق القدماء معنى كلمة "رهن". هذا شكل من أشكال القرض حيث يتعهد المُقرض بعقارك مقابل مبلغ كبير من المال. بمعنى ، يجب إبرام اتفاقية الرهن العقاري مع مؤسسة مالية - بنك.
لا يمكن للجميع التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ، لأنه قبل إبرام اتفاقية ، سيتحقق البنك بعناية من تاريخك الائتماني والملاءة المالية.
كحد أدنى ، أنت بحاجة إلى مصدر دخل رسمي قوي. لكن لا يمكنك أن تخاف من الحيل القذرة من جانب البناة - فهم يخضعون أيضًا للتحقق. 
يمكن أن تصل مدة قرض الرهن العقاري إلى ما تشاء ، حتى ثلاثين عامًا ، في حين أن الأقساط الشهرية ميسورة التكلفة للأشخاص ذوي الدخل المتوسط (ولكن المستقر). في هذه الحالة ، يمكن أن تصل مبالغ المدفوعات الزائدة إلى 100 بالمائة أو أكثر من قيمة عنصر الشراء. بالإضافة إلى ذلك ، يضطر العميل للتأمين على ممتلكاته طوال هذا الوقت.
إذن ، أيهما أكثر ربحية - الرهن العقاري أم خطة التقسيط؟ عند حساب الأموال ، يمكننا أن نستنتج أن الاتفاقية مع البناة ستكلف أقل من الرهن العقاري المصرفي. ولكن يجب ألا يغيب عن الأذهان أنه في بعض الأحيان تضع شركات البناء مسبقًا مبلغًا معينًا في تكلفة المساكن المباعة على أقساط. أي أنه لا يمكن تجنب دفع مبالغ زائدة صغيرة في هذه الحالة.
يمكنك إبرام اتفاقية رهن عقاري في أي بنك تقريبًا ، بينما لا تمارس جميع شركات المقاولات نظام التقسيط. بالإضافة إلى ذلك ، من خلال الحصول على قرض ، يمكنك شراء أي منزل ، بما في ذلك في السوق الثانوية. يقتصر الاختيار عند شراء منزل بالتقسيط على المنازل قيد الإنشاء أو المنازل المبنية حديثًا. في الممارسة العملية ، هذا يعني أنه أثناء بناء منزلك ، يجب عليك استئجار منزل أو الاستمرار في العيش مع والديك. ومن خلال الحصول على قرض من البنك ، يمكنك الانتقال إلى شقتك على الفور - "تعال وعِش".
ستكون خطة التقسيط متاحة أيضًا لأولئك المشترين الذين ليس لديهم سجل ائتماني جيد جدًا أو الذين ليس لديهم شهادة راتب. ومع ذلك ، يجب أن تكون المدفوعات أعلى بكثير من الرهن العقاري. ومن أجل الاستفادة من الأقساط الخالية من الفوائد ، يتعين عليك سداد مبلغ كبير من الدفعة المقدمة (تصل إلى 50 بالمائة).
عند شراء منزل بالتقسيط ، اقرأ العقد بعناية. يحق للمطور نقل ملكية الشقة إليك فقط عند سداد الدفعة الأخيرة. إذا حدث خطأ ما ، فسيقوم ببساطة ببيع شقتك مرة أخرى. إذا كنت غير قادر على الدفع للبنك ، يمكنك أيضًا أن تفقد ممتلكاتك - بعد كل شيء ، سيتم التعهد بذلك. 
من أجل تحديد أيهما أفضل - الرهن العقاري أو خطة التقسيط ، أجب عن الأسئلة التالية بنفسك:
سيساعدك الجدول على اتخاذ قرار بشأن الاختيار أو الرهن العقاري أو خطة التقسيط:
| تنفيذ العقد | يتطلب الكثير من الأعمال الورقية | حزمة المستندات ضئيلة |
| المخاطر | الحد الأدنى | هناك خطر |
| دفع مبالغ زائدة | اكثر من 100٪ | لا تزيد عن 10٪ |
| توقيت | حتى سن 25 سنة | لا يزيد عن 3 سنوات |
| رسم مبدئي | يعتمد على البنك | يعتمد على الشركة |
| فائدة | 12-15 سنويا | قد يكون غائبا |
| تأمين | بالضرورة | ليس من الضروري |
| اختيار السكن | عمليا غير محدود | السوق الأساسي فقط |
بإيجاز ، يمكننا القول أن الأقساط مثالية لأولئك الذين لديهم أموال لسداد الديون بسرعة كافية. لا يحتاجون إلى رهن عقاري - مضيعة للوقت والمال. وإذا كانت ميزانيتك محدودة ولا يُتوقع الحصول على إيصالات كبيرة ، فلا يمكنك الاستغناء عن الرهن العقاري.
يمكن شراء شقة في حالة عدم توفر المبلغ المطلوب بطريقتين: بالتقسيط من المطور ورهن في البنك. كل خيار له إيجابياته وسلبياته. ولكن أيهما أفضل: رهن عقاري من بنك أم خطة تقسيط من مطور؟
الرهن العقاري هو قرض مصرفي بضمان الشقة المشتراة. للحصول عليه ، يجب عليك أولاً الاتصال بالبنك ، ويفضل أن تكون عدة في نفس الوقت. بعد تلقي معلومات حول متطلبات وشروط الإصدار ، يقدم المقترض المستندات ويتلقى ردًا من المُقرض.
هناك خصوصية واحدة عند شراء شقة في مبنى جديد. إذا لم يتم تشغيل المنزل بعد ، فلن تقدم كل مؤسسة مالية قرضًا. في مثل هذه الحالة ، من الضروري أن تسأل المطور عن البنوك التي يعمل معها. في أغلب الأحيان ، هذه هي البنوك التي مولت أيضًا شركة البناء ، ومن أجل جذب أموال إضافية للمطور ، يتم إصدار قرض للفرد بشروط تفضيلية.
إذا كان القرار إيجابيا ، يتم تقديم المستندات الخاصة بالعقار إلى البنك. يتم إصدار قائمتهم أيضا من قبل المقرض. نتيجة للتحقق من المستندات ، يتم تعيين تاريخ المعاملة. بعد توقيع اتفاقية الشراء والبيع أو المشاركة في رأس المال وتسجيل الرهن العقاري (تعهد حقوق الملكية) ، يصبح المقترض مالك الشقة ويدفع الأقساط الشهرية للبنك.
الرهون العقارية هي الطريقة الأكثر شعبية لشراء منزل. وله العديد من المزايا والتي يمكن إبرازها كالتالي:
من بين عيوب الإقراض العقاري:
تمتلك جميع شركات المقاولات تقريبًا برامج تقسيط خاصة بها للعملاء الذين لا يستطيعون الدفع الفوري لشراء شقة بالكامل. لتسجيله ، يكفي التوقيع على اتفاقية شراء وبيع أو اتفاقية مشاركة في رأس المال ، يتم فيها إدخال البنود الخاصة بالدفع المؤجل والجدول الزمني لسدادها بشكل منفصل. يمكن إضفاء الطابع الرسمي على الملكية (حقوق الملكية) بعد دفع المبلغ الأول وبعد الحساب الكامل.
تتميز خطة التقسيط بعدد من المزايا التي تجعلها جذابة للعديد من الأشخاص الذين يرغبون في شراء منزل جديد:
في الوقت نفسه ، فإن طريقة الحصول على السكن هذه لها عدد من العيوب:
عند صياغة مثل هذه الاتفاقية ، من الضروري إيلاء اهتمام خاص لقدرة المطور على تغيير تكلفة المتر المربع. نظرًا لأن المقترض لم يسترد الشقة بالكامل ، فإن بعض الشركات تسمح لنفسها بزيادة تكلفة السكن عن طريق وضع مثل هذا العنصر في شكل محجوب في اتفاقية الشراء والبيع. يمكن تفسير ذلك من خلال ارتفاع أسعار مواد البناء ، والمناظر الطبيعية الإضافية ، والتي لم تكن متوقعة مسبقًا. نتيجة لذلك ، يتعين على العملاء أن يدفعوا أكثر بكثير مما توقعه.
يعرف محامونا الجواب على سؤالك
إذا أردت أن تعرف
كيف تحل مشكلتك بالضبط، من ثم
يطلب
حول هذا الضابط المناوب لدينا
محام على الإنترنت
إنه سريع ومريح و
مجاني
أو عن طريق الهاتف:
طبعا من المستحيل الإجابة بشكل لا لبس فيه على السؤال الأفضل شراء شقة بالتقسيط أو الرهن العقاري. ولكن من الإيجابيات والسلبيات المذكورة أعلاه ، يمكننا أن نستنتج أن الرهن العقاري مثير للاهتمام للعميل الذي لا تتاح له الفرصة لدفع دفعة أولى كبيرة ويريد الحصول على قروض لفترة طويلة. يجب أن يكون مفهوماً أن المُقرض سيطلب منك تقديم مجموعة كبيرة من المستندات.
إذا كان المقترض مستعدًا لدفع ما لا يقل عن نصف تكلفة السكن دفعة واحدة ، ويمكنه سداد الرصيد شهريًا على دفعات كبيرة ، فسيكون أكثر اهتمامًا بخطة التقسيط من المطور. سيوفر هذا الفائدة والتكاليف المرتبطة بها.
في الوقت نفسه ، لا تنسَ المخاطر التي قد لا يكملها المطور أبدًا البناء. إذا أخذ المشتري قرضًا عقاريًا ودفع ثمن الشقة ، والذي لم يستلمه مطلقًا في النهاية ، فمن المستحيل تقريبًا حل المشكلة مع البنك. نتيجة لذلك ، يُترك المشتري بلا مأوى ولديه قرض كبير.
عند عمل خطة التقسيط ، قد ينص العقد على أن التسوية النهائية ستتم بعد تشغيل المنشأة. سيؤدي ذلك إلى تقليل مخاطر الخسارة المالية للمشتري.
يتطلب كلا خياري الشراء إعدادًا دقيقًا ، بما في ذلك التشاور مع محامٍ. سيساعد هذا في تجنب المواقف غير السارة في المستقبل.
في المتوسط ، يبيع الروس أو يشترون أو يغيرون العقارات ثلاث مرات على الأقل خلال حياتهم. كقاعدة عامة ، الغرض من هذه المعاملات هو تحسين ظروف المعيشة. الأمتار المربعة الإضافية ، والمساحة الجيدة والتصميم المناسب ليست رخيصة - يمكن للمشتري النادر أن يحل مشكلة الشقة على حساب المدخرات. معظمهم يضطر إلى الاقتراض. يبقى فقط تحديد المكان الأكثر ربحية لاقتراض المبلغ المفقود - من بنك أو من مطور. يشرح الخبراء في سوق العقارات كيفية شراء منزل بنظام التقسيط ، وكيف يكون هذا المخطط أكثر ربحية من الرهن العقاري.
في الواقع ، خطة التقسيط هي آلية يقترض من خلالها المشتري المبلغ المفقود من البائع ، ويدفع تكلفة الشقة على أقساط. في روسيا ، ظهرت طريقة الدفع هذه في منتصف التسعينيات ، عندما كان سوق الرهن العقاري في مهده - لم تمنح البنوك قروضًا سكنية إلا لفترات قصيرة وبأسعار فائدة هائلة. على سبيل المثال ، في عام 1999 كان معدل الرهن العقاري 35٪ ، وتم توفير الأموال لمدة 5 سنوات فقط. في مثل هذه الحالة ، غالبًا ما كانت خطة التقسيط هي البديل الوحيد - لم تكن أرخص بكثير من الرهن العقاري ، ولكن كان من الأسهل بكثير ترتيب مثل هذه الصفقة.
بمرور الوقت ، أصبحت شروط الإقراض العقاري أكثر إنسانية وبدأت معظم المعاملات بمشاركة الأموال المقترضة تتم على الرهون العقارية. ومع ذلك ، لا تزال خطة التقسيط من المطور تحتل حصة كبيرة في السوق. كقاعدة عامة ، يوجد في إطار عرض خاص لمطور معين ، لذلك تختلف الشروط بشكل كبير اعتمادًا على الكائن ودرجة اكتماله.
توضح إيرينا دوبروخوتوفا ، رئيسة مجلس إدارة شركة BEST-Novostroy ، "عادةً ما يتراوح مبلغ الحد الأدنى للدفعة المقدمة من 30 إلى 50٪ ، ويتم تقسيم المبلغ المتبقي إلى دفعات شهرية مع الربط". وفقًا للخبير ، يتم تقديم أقساط قياسية لمدة شهرين إلى ثلاث سنوات ، ولكن غالبًا ما يقدم المطورون أقساطًا لفترة تتزامن مع نهاية البناء. "في الوقت نفسه ، تعد خطة التقسيط خطة دفع آمنة إلى حد ما: إذا تم تنفيذ الهدف وفقًا لـ 214-FZ ، فإن جدول الأقساط هو أحد شروط DDU. في جميع الحالات الأخرى ، يتم إبرام اتفاقية سداد بالتقسيط مع المشترين ، "تلخص إيرينا دوبروخوتوفا.
يحدد الخبراء عدة مواقف شائعة يكون فيها شراء شقة بالتقسيط أكثر فائدة للمشترين:
يتم الحصول على السكن الجديد في سوق العقارات الأساسي من خلال بيع شقة قديمة ، بينما يتم إبرام عقد مع خطة التقسيط بين العميل والمطور.
غالبًا ما تكون خطة التقسيط هي الخيار الأفضل للأشخاص الذين ينتظرون استلام رأس مال الأمومة أو إعانات الإسكان الأخرى خلال فترة معينة. على سبيل المثال ، يسمح لك بالاستثمار الأكثر ربحية للمبلغ المتاح عند شراء مبنى جديد بسعر البداية وعدم دفع فائدة زائدة على قرض أثناء انتظار باقي الأموال.
تصبح خطة التقسيط وسيلة للخروج للأشخاص الذين لا يستطيعون الحصول على رهن عقاري ، حيث لا يمكن لصاحب العمل تأكيد دخلهم المادي المرتفع. أيضًا ، هذا الخيار مناسب للمشترين الذين يتوقعون تغطية مبلغ المعاملة من خلال الميراث أو البيع المستقبلي للممتلكات أو رسوم كبيرة ، والتي لا يمكن تقديمها رسميًا إلى البنك.
ليس سراً أن جزءًا صغيرًا فقط من الروس يستطيع دفع 100٪ من تكلفة الشقة الجديدة في كل مرة. في الوقت نفسه ، وفقًا لخبراء سوق العقارات ، في ظل ظروف معينة ، يمكن لخطة التقسيط أن تتنافس تمامًا مع الرهن العقاري. كلما طالت مدة استعداد المطور لانتظار القسط الأخير ، زاد اهتمام العملاء بالمخطط المقترح.
على سبيل المثال ، حسب خبراء BEST-Novostroy أن ما يقرب من 45٪ من شقق المطور تم شراؤها على أساس الرهن العقاري ، وأن الأقساط (حسب ظروف وتكلفة الشقق) تمثل حوالي 30٪ من العروض. مثال على ذلك المجمع السكني "نوفوي بوتوفو": لا توجد خطة تقسيط ، لكن حصة الرهون تصل إلى 80٪. في الوقت نفسه ، في مجمع "وايت روزي" السكني ، يتم تقديم الأقساط حتى نهاية البناء ، بشرط دفع دفعة أولية بنسبة 50٪ أو أكثر. نتيجة لذلك ، في أكتوبر ، كانت حصة الرهون العقارية والأقساط متساوية تقريبًا. وفي الوقت نفسه ، انتقلت المعاملات التي يتم سدادها بنسبة 100٪ إلى المرتبة الثالثة "، كما علق ممثلو المطور على الوضع الحالي.
في المتوسط ، عند شراء منزل في السوق الأولية ، يتم تقديم الأقساط لمدة سنة إلى ثلاث سنوات. في الوقت نفسه ، ستكون الفترة الخالية من الفوائد قصيرة جدًا - حوالي شهرين. على الرغم من أنه في مجمع "بيلي روزي" السكني ، يمكن للعميل ، الذي ساهم بنسبة 80٪ من تكلفة الكائن ، تأجيل الدفعة النهائية لمدة ستة أشهر مجانًا. ولكن في معظم مجمعات BEST-Novostroy الأخرى ، يتوفر هذا الخيار لمدة تصل إلى عام ونصف بمعدل 1-1.5٪ شهريًا.
بشكل عام ، معظم المطورين الكبار مستعدون لتزويد العملاء بفرصة الدفع على أقساط. اليوم ، يمكن التقسيط في حوالي 70٪ من المجمعات السكنية في السوق الرئيسي لموسكو. يعتبر وجود مثل هذا الخيار ميزة تنافسية للمطور - فهو يشهد على الاستقرار المالي للشركة والولاء للعملاء. لاحظ خبراء BEST-Novostroy أنه "على الرغم من أن طريقة الدفع هذه لا ينبغي أن تكون مثالية: على عكس الرهن العقاري ، فإن المدة التي يتم توفير خطة التقسيط لها أقصر بكثير من مدة الرهن العقاري ، وبالتالي ، عادةً ما تكون المدفوعات أعلى".
خطة التقسيط هي الخيار الأفضل لممثلي الطبقة المتوسطة المليئين ، الذين يسمح دخلهم بدفع التكلفة الكاملة للعقار في وقت قصير. فيما يلي الأسباب النموذجية التي تجعل خطة التقسيط أفضل من الرهن العقاري:
غالبًا ما تمنع "خطايا الائتمان" السابقة الناس من الحصول على قروض عقارية بسعر مقبول ، على الرغم من ارتفاع الدخل. على عكس البنك ، لن يكون المطور دقيقًا جدًا.
ستتم إجراءات إصدار خطة التقسيط بشكل أسرع بكثير من معاملة الرهن العقاري وستتطلب إجراءات ورقية أقل بكثير.
لا يتعين على المشتري أن يدفع مقابل خدمات إلزامية إضافية مثل التقييم العقاري أو التأمين من جيبه.
عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ، لا يمكن للمشتري أن يكون متأكدًا بنسبة 100٪ من أن صفقته ستتم الموافقة عليها ولن يضيع الوقت. في حالة الأقساط ، تكون هذه المخاطر ضئيلة.
نظرًا لشروط الأقساط الأقصر مقارنةً بالرهن العقاري ، فإن المدفوعات الزائدة أقل بما لا يقاس. أيضًا ، يقدم المطورون أحيانًا سعر فائدة أقل من البنوك.
"خطة التقسيط تزيد بشكل كبير من الاهتمام بالعنصر ، خاصة عندما تبدأ المبيعات في المرحلة" المنخفضة "من جاهزيتها" ، يلخص خبراء شركة BEST-Novostroy. ومع ذلك ، لا يمكن للمرء أن يقول إنه محرك للطلب على المباني الجديدة ، مثل الرهون العقارية. بالإضافة إلى ذلك ، عندما يكون لدى أحد المطورين حجم صغير من الشقق غير المباعة ويكون الطلب عليها ، لا يتم توفير الأقساط ، كقاعدة عامة ".
يتمثل العيب الرئيسي في الأقساط في الدفعات الشهرية الكبيرة التي لا تتناسب مع الدخل المنتظم لنسبة كبيرة من مشتري العقارات. ومع ذلك ، بالنسبة للأشخاص الذين لديهم بالفعل معظم المبلغ ، يمكن أن يكون بديلاً مربحًا لقرض منزل باهظ الثمن. في ظل ظروف معينة ، يمكن أن تكون خطة التقسيط لعدة سنوات وبنسبة معقولة هي الحل الوسط الأمثل بين الادخار اللامتناهي للمال للإسكان الجديد ونير الرهن العقاري.
المصدر: GdeEtotDom.RU
يقول الخبراء: في جميع المشاريع تقريبًا في السوق الأولية ، يمكنك شراء المساكن دون اللجوء إلى الرهن العقاري. لا تزال خطة التقسيط أقل من الرهن العقاري من حيث مبلغ الدفعة الأولى (يبدأ الحد الأدنى للدفع بنسبة 20٪ من التكلفة) وهي أقل بكثير من حيث الوقت (يجب أن يكون لديك وقت لسدادها خلال 2.5 سنة ) ، ومع ذلك ، غالبًا ما يكون القرض المقدم من المطورين بدون فوائد.
كقاعدة عامة ، يتم تقديم عدة خيارات للبرامج ذات الأقساط في وقت واحد: تختلف الدفعة الأولية وفترة سداد القرض. وفقًا لشركات التطوير ، فإن الخيار الأكثر جاذبية للمشترين هو دفع 50٪ من تكلفة الشقة ؛ تُستخدم هذه الطريقة في ثلث جميع المشاريع تقريبًا. الدفعة التالية الأكثر شيوعًا هي الدفعة الأولى بنسبة 30٪. بعد دفع هذا المبلغ ، يقدم المطورون أقساطًا من 3 إلى 12 شهرًا. في الوقت نفسه ، من المستحيل تتبع علاقة واضحة بين القسط الأول وتاريخ الاستحقاق.
بما أن خطة التقسيط لسنوات عديدة لن تنجح ، فما هي مزاياها؟
خطة التقسيط لها بعض المزايا الأخرى على الرهن العقاري. ميزة كبيرة هي القدرة على إبرام صفقة دون نقل بيانات الدخل إلى المطور ، وكذلك المستندات التي تؤكد التوظيف. لإتمام عملية شراء ، ما عليك سوى جواز سفر.
يتم إصدار قرض الرهن العقاري لفترة طويلة ، ولن تنشأ مثل هذه المشاكل مع خطة التقسيط. لن يستغرق المشتري أكثر من بضعة أيام لإكمال جميع الفروق الدقيقة ؛ سيحتاج إلى زيارة مكتب المبيعات مرتين أو ثلاث مرات. لن تخوض معظم شركات المقاولات في التاريخ الائتماني لعملائها. اتضح أنه يمكن لأي شخص استخدام هذا الخيار ، حتى أولئك الذين لديهم سجل ائتماني سلبي. لا يحتاج المشترون أيضًا إلى الحصول على تأمين (وهو في المتوسط 0.5-1٪ من مبلغ القرض) وتحمل تكاليفه.
إذن من يشتري الشقق بالتقسيط؟
مع كل مزايا هذا النظام ، فإن له عيبًا كبيرًا - مقدار المساهمات. إذا تمكنت من شراء شقة لمدة 2.5 عام بخطة تقسيط مقابل 5 ملايين مع مساهمة لا تقل عن 20 ٪ تبلغ مليون روبل ، فيمكن أن تساوي كل قسط لاحق 133 ألف روبل. من الواضح أن هذا المبلغ يتجاوز الحد المعقول للعائلات ذات الدخل المتوسط. حسنًا ، إذا كان عليك دفع المبلغ المتبقي بشكل أسرع ، فليس من المنطقي على الإطلاق التحدث عن الطبقة المتوسطة المشروطة: مع أقساط سنة ونصف ، سيتعين عليك دفع 222 ألفًا كل شهر ...
بالطبع ، من الملائم لأصحاب المشاريع شراء المساكن على أقساط. يمتلك ممثلو الأعمال مبالغ كبيرة من المال ، لكنهم لا يستطيعون دائمًا سحبها من التداول. الفئة الثانية من المشترين هم أصحاب الودائع الكبيرة أو أصحاب عدد كبير من العقارات المؤجرة. يمكن أيضًا أن يكون لدى كبار مديري الشركات مبلغ كبير لدفعه مقابل معظم عمليات الشراء بعد تلقي المكافآت أو المكافآت ؛ هؤلاء الأشخاص ببساطة يكسبون ترتيبًا أكبر من المستهلكين العاديين.
بالنسبة للمواطنين العاديين وليس الأثرياء ، يجدر إبراز أولئك الذين لديهم أموال من بيع شقة ، على سبيل المثال ، 70-75 ٪ من تكلفة السكن الجديد. مئات الآلاف المتبقية من الروبلات قادرة تمامًا على التحصيل في غضون عام أو عامين. لا يتعين عليهم الحصول على قرض عقاري وبدء علاقة صعبة مع البنك.
فئة منفصلة من المشترين هم المواطنون الذين لا يمكنهم الاعتماد على الرهن العقاري. وهذا يشمل كلاً من المقترضين الذين لديهم تاريخ ائتماني غير ملائم والمشترين ذوي الأرباح المرتفعة ، ولكن الدخل الرسمي ضئيل للغاية. .
من الواضح أن رواد الأعمال وكبار المديرين لا يشترون مساكن في خروتشوف ، وفي أي شرائح تحظى خطة التقسيط بشعبية؟
نعم ، في الواقع ، لا يمكن للمشتري الجماعي شراء المساكن بالتقسيط ، وفقًا للمطورين والوكالات العقارية ، لا يتجاوز عدد العملاء بموجب هذا المخطط في القطاع الشامل 10 ٪. لكن وضعًا مختلفًا تمامًا قد نشأ في قطاعات الإسكان الباهظة الثمن ، وفئات "الأعمال" ، و "النخبة" و "الممتازة". هنا ، تستخدم نسبة أكبر بكثير من المشترين الأقساط.
على عكس القطاع الجماعي ، من الصعب للغاية الحصول على رهن عقاري لشراء عقارات باهظة الثمن ، والتي تكلف ، على سبيل المثال ، أكثر من 50 مليون روبل ، حتى مع ارتفاع مستوى الدخل. نظرًا لأننا نتحدث عن عقار حصري يمكن أن يصبح ضمانة إشكالية للبنك (لن يكون من السهل بيع عقارات النخبة بسرعة) ، سيرغب المقرضون في تأمين أنفسهم بشكل إضافي. في هذه الحالة ، ستزيد الفائدة على القرض. أيضًا ، ستتم زيادة شروط الموافقة على القرض والمعاملة نفسها بسبب الاكتتاب الإضافي (هذه هي الخدمات التي تقدمها المؤسسات المالية مثل البنوك وشركات التأمين التي تضمن الدفع في حالة الخسائر المالية) وتقييم الضمانات. يعتقد بعض بائعي العقارات أن حصة صفقات التقسيط في شريحة "النخبة" يمكن أن تصل إلى 50٪ من الإجمالي.
من المنطقي أن يرغب المشترون في الحصول على خطة التقسيط تمامًا دون فوائد سواء في القطاعات الكبيرة أو باهظة الثمن. بالطبع ، في فصول الاقتصاد والراحة ، لا أحد يمنح العملاء خطة التقسيط هذه. لكن المساكن من فئتي "النخبة" و "الممتازة" تباع في كثير من الأحيان على أساس خطة التقسيط دون فوائد.
متى ستصبح الأقساط رائجة؟ هل ستكون ضخمة؟ أرغب في الحصول على شقة في أسرع وقت ممكن بدفعة أولى تبلغ 10٪ وأقساط لمدة خمسة عشر عامًا!
تم الحديث حقًا عن الاتجاه نحو زيادة شعبية هذا المخطط في القطاع الجماهيري. يعتقد الخبراء أن سبب شعبية الأقساط المستقبلية في فئتي الراحة والاقتصاد هو الزيادة المستمرة في حجم العرض في سوق العقارات في منطقة العاصمة. تساهم المنافسة بين المطورين بالفعل في زيادة شروط الأقساط ، وخفض (أو اختفاء) سعر الفائدة عليها ، فضلاً عن انخفاض القسط الأول.
في وسائل الإعلام ، ظهرت معلومات أنه في السنوات الأخيرة ، في العديد من المشاريع ، تم تسجيل زيادة في الأقساط للمشترين عدة مرات. كما يتم تحسين خطط الدفع. سيكون من المنطقي الافتراض أنه في حالة استمرار هذا الاتجاه ، سيزداد عدد العروض ذات الأقساط. لكن ليس كل شيء بهذه البساطة. من أجل تقديم مثل هذه الخدمة ، تتطلب شركات البناء موارد كبيرة لا يملكها الجميع. من الواضح أيضًا أنه من غير الواقعي الاقتراب من شروط قروض الرهن العقاري بطريقة أو بأخرى.
يجب أن يضاف إلى ذلك أن نمو المبيعات في ظل المخططات بالتقسيط ، ربما ، ينبغي توقعه ، ولكن ليس قبل حدوث تحسن جذري في الوضع الاقتصادي في البلاد. توزيع أكثر من 100 ألف روبل شهريًا على شركة مطورة ، وحتى قبل ذلك ، لا يستطيع جميع المشترين دفع دفعة أولى تصل إلى عدة ملايين. حسنًا ، بعد "قفزة" دخول السكان ، تبدأ الأسعار عادةً في الارتفاع ، بما في ذلك العقارات. اتضح حلقة مفرغة ، مما يعني أن شراء منزل بالتقسيط سيظل امتيازًا للأثرياء.
تمت الإضافة إلى المفضلة: 0
اليوم ليس من الصعب شراء منزل. يمكن لأي شخص الحصول على رهن عقاري أو ترتيب العقارات على أقساط. الأساليب متشابهة مع بعضها البعض ، ومع ذلك ، لديهم عدد من الاختلافات المهمة. للوهلة الأولى ، تبدو خطة التقسيط أكثر ربحية. لكن الاقتراح ينطوي على عدد من المزالق. قبل اتخاذ القرار النهائي ، يجب أن تعرف أيهما أكثر ربحية: الرهن العقاري أو خطة التقسيط.
شراء شقة برهن
لفهم أيهما أفضل: الرهن العقاري أو خطة التقسيط ، يجب أن تتعرف بالتفصيل على كل طريقة للحصول على العقارات. في حالة إصدار رهن عقاري ، يمكن للشخص الحصول على قرض من البنك. ستكون الشقة المشتراة وديعة تأمين. يمكن شراء المسكن سواء في الصندوق القديم أو الجديد.
إذا أراد مواطن شراء عقار في مبنى جديد ، فقد يواجه عددًا من المشاكل. ليست كل مؤسسة مالية مستعدة لتقديم قرض لشراء مثل هذه الشقة. لتسهيل الحصول على الموافقة على قرض عقاري ، يمكن لأي شخص الاتصال بالمطور. عادة ، مثل هذه المنظمات لديها بنوك شريكة. يمكن للمؤسسات المدرجة في هذه القائمة إصدار قرض للفرد بشروط تفضيلية.
إذا تمت الموافقة على الطلب ، فسيتبع إجراء المعالجة القياسي. سيحتاج الشخص إلى تقديم حزمة من المستندات إلى البنك. قد تختلف القائمة حسب متطلبات المقرض. ثم يتم فحص الأوراق. بناءً على نتائج الإجراء ، يتم تحديد تاريخ المعاملة.
عند توقيع اتفاقية البيع والشراء أو اتفاقية المشاركة في رأس المال ، وكذلك اتفاقية الرهن العقاري ، يصبح الشخص المالك الكامل للعقار. ومع ذلك ، لن يتمكن المواطن من التصرف فيها بالكامل. يجب تنفيذ جميع الإجراءات القانونية باتفاق صارم مع البنك. لإغلاق الالتزامات ، سيتعين عليك سداد دفعات شهرية.
يسمح لك البنك بإغلاق الالتزامات قبل الموعد المحدد. ومع ذلك ، سيتطلب هذا تحذيرًا مسبقًا من مؤسسة الائتمان. يجب كتابة الطلب قبل شهر واحد من الوقت المخطط لإيداع الأموال. لا يتم تحصيل عمولات إضافية للإغلاق المبكر للالتزامات.
المزايا الحالية
بغض النظر عما إذا تم إصدار رهن عقاري أو خطة تقسيط ، فإن الأمر يستحق الانتباه إلى فوائد الخدمة. في حالة الحصول على قرض لشراء عقار ، يمكن التمييز بين المزايا التالية:
مساوئ أن تكون على علم بها
بغض النظر عما إذا تم إصدار رهن عقاري أو خطة تقسيط ، سيكون للخدمة عدد من العيوب. عيوب الإقراض العقاري هي كما يلي:
أثناء عملية التسجيل ، سيواجه المقترض تكاليف إضافية. لإبرام صفقة ، عليك شراء تأمين ، ودفع تكاليف خدمات كاتب العدل والتكاليف الأخرى. تقع جميع المدفوعات على عاتق المقترض.
التسجيل العقاري بالتقسيط
إذا كان الشخص يحاول أن يقرر أيهما أفضل: الرهن العقاري أو خطة التقسيط ، فإن الأمر يستحق أن تتعرف على الجملة الثانية. معظم شركات البناء لديها برامج قروض خاصة بها للعملاء. للاستفادة من هذا العرض ، ستحتاج إلى توقيع اتفاقية حقوق ملكية أو شراء. في مثل هذه الاتفاقية ستكون هناك بنود تتعلق بالدفع المؤجل والجدول الزمني لإيداع الأموال. في هذه الحالة ، سيصبح المواطن مالكًا للعقار بعد سداد الدفعة الأولى أو إغلاق الالتزامات تمامًا. تعتمد ميزات الحساب على السياسة الداخلية للمؤسسة المختارة.
إيجابيات استخدام الطريقة
إذا تم شراء شقة بالتقسيط بدون رهن عقاري ، فسيواجه الشخص عددًا من المزايا التي تميز الخدمة بشكل إيجابي عن الآخرين. العرض له المزايا التالية:
سلبيات استخدام الخدمة
الرهن العقاري بالتقسيط من المطور له عدد من العيوب. لذا فإن الأشخاص غير السارين هم:
عند معرفة كيفية شراء شقة بدون رهن بالتقسيط ، يجب أن تولي اهتمامًا خاصًا للعقد. تحتفظ بعض الشركات بالقدرة على تغيير التكلفة لكل متر مربع. يمكن وضع مثل هذا الحكم في عقد البيع بمعزل عن غيرها. يمكن تفسير الحاجة إلى تغيير تكلفة المتر المربع من خلال الميزات التالية:
ستؤدي الزيادة في تكلفة المتر المربع إلى زيادة كبيرة في السعر الإجمالي للمساكن. المواطن الذي اشترى شقة بالتقسيط سيضطر في النهاية إلى دفع أكثر بكثير مما كان يتوقعه في الأصل.
ماذا تختار؟
عند تحديد الأفضل: الرهن العقاري أو خطة التقسيط ، يجب على الشخص الإجابة على الأسئلة التالية:
كلتا الطريقتين لهما عدد من السمات الإيجابية والسلبية. يجدر الحكم على ربحية العرض بناءً على الفروق الدقيقة للوضع الحالي. الرهون العقارية مفيدة للمواطنين الذين لا يستطيعون توفير مبلغ كبير من المال في نفس الوقت. ستتيح لك الخدمة الاستقرار على مدى فترة طويلة ، مع سداد دفعات صغيرة.
ستعمل خطة التقسيط على تقليل تكلفة شراء شقة عن طريق جذب الأموال المقترضة ، ولكنها ستتطلب مبلغًا كبيرًا للدفعة الأولى. المواطن الذي يختار هذا الاقتراح يجب أن يكون مستعدًا لميزانية شهرية كبيرة. في كثير من الأحيان ، يتم تقديم الأقساط فقط لفترة البناء العقاري. في هذه الحالة لن يكون المواطن هو المالك للشقة حتى يتم التسوية مع المؤسسة المالية.
ارتفاع تكلفة السكن يجعل من الصعب للغاية على المشترين زيادة المبلغ المطلوب لشراء عقار سكني. لذلك ، تتم معظم المعاملات في هذا السوق على أساس الرهن العقاري على الإسكان أو الأقساط ، والاختلافات بين خيارات التمويل هذه كبيرة للغاية.
عادة ، عند شراء عقار سكني ، يدفع المشتري فقط جزءًا بسيطًا من قيمته. يستخدمون مدخراتهم الخاصة أو الأموال التي حصلوا عليها من بيع المساكن القائمة - على سبيل المثال ، عندما يريد الناس الانتقال إلى شقة أكبر. في بعض الحالات ، يعرض مطورو العقارات شراء العقارات السكنية حتى بدون دفعة أولى.
عند شراء منزل ، من المهم فهم مزايا وعيوب كل خيار دفع. سيساعدك هذا على إبرام صفقة وفقًا للشروط الأكثر ملاءمة لك. هنا عليك أن تأخذ في الاعتبار حجم وانتظام كسب دخلك ، واحتمال وجود نفقات كبيرة أخرى في المستقبل القريب ، وعوامل أخرى.
الرهون العقارية والأقساط هي أدوات مالية حديثة تسمح لك بشراء العقارات حتى في حالة عدم وجود مبلغ كافٍ من المال. كل واحد منهم له مزاياه ومميزاته.
في إقراض الرهن العقاري ، يتم إجراء معاملة بين المشتري والبائع بمشاركة طرف ثالث - البنك الذي يقدم قرضًا بضمان العقارات المكتسبة. يؤدي هذا على الفور إلى مخاطر إضافية: إذا تم رفض التمويل ، فلن تتم المعاملة بغض النظر عن رغبة البائع والمشتري. هذا العامل هو أحد العيوب الرئيسية للإقراض العقاري. بالإضافة إلى ذلك ، فإن جذب الأموال المقترضة ينطوي على رسوم لاستخدامها ، والتي يحددها البنك في شكل سعر فائدة. يؤدي هذا إلى تكاليف إضافية ، ومع ذلك ، تسمح لك شروط القرض الطويلة (على عكس الأقساط ، والتي يتم توفيرها لمدة أقصاها عامين) بتوزيع المدفوعات بطريقة تقلل العبء على ميزانية الأسرة. من وجهة النظر هذه ، يعتبر الإقراض خيارًا أكثر جاذبية ، خاصة بالنسبة للمواطنين ذوي الدخل المنخفض.
عند استخدام خطة التقسيط ، تتم المعاملة بين العميل والمطور دون مشاركة أطراف ثالثة في شكل بنوك. هذا يزيل المخاطر الإضافية بسبب رفض التمويل ، ومن وجهة النظر هذه ، تعتبر خطة التقسيط خيارًا أكثر ربحية. لا توجد مدفوعات زائدة مقابل ذلك ، حيث يتم تقديمها دائمًا تقريبًا بدون فوائد. ومع ذلك ، فإن الشروط المنصوص عليها لسداد الديون قصيرة نسبيًا (لا تزيد عن عامين).
لذلك ، على عكس الرهن العقاري ، من الأكثر ربحية استخدام خطة التقسيط من مطور للأشخاص ذوي الدخل المرتفع باستمرار ، والذين لن يكون سداد مدفوعات كبيرة عليهم عبئًا ماليًا. ومع ذلك ، يجب أن يكون مفهوماً أن هذا الخيار مستحيل عملياً في السوق الثانوية: في معظم الحالات ، لا يوافق البائعون من القطاع الخاص على منح المشترين غير المألوفين وقتًا للدفع المرحلي لشقة. عادة ما يتم تقديم خطة التقسيط فقط من قبل شركات التطوير في السوق الأولية.
كلا الخيارين هما طريقتان رائعتان لتمويل المعاملات العقارية السكنية. تتزايد أهميتها بشكل خاص بسبب حقيقة أن معظم المعاملات بدونها غير عملية من حيث المبدأ بسبب نقص المبلغ المطلوب من المال من المشترين.
على الرغم من حقيقة أن كل حالة تنطوي على توفير الأموال للديون ، إلا أن هناك عددًا من الاختلافات المهمة.
التقسيط هو شكل من أشكال الدفع مقابل العقارات المكتسبة. بالنسبة للإقراض العقاري ، من الناحية القانونية ، يعد هذا أحد خيارات الضمانات العقارية. في الحالة الأولى ، تتخذ الشركة المطورة قرار توفير مثل هذه الفرصة ، مما يعني سرعة المعاملة وعدم وجود إجراءات غير ضرورية.
الفرق بين الرهن العقاري وخطة التقسيط هو أن التسجيل المصرفي يتضمن الخضوع لمجموعة متنوعة من إجراءات التسجيل ، بما في ذلك:
في حالة خطة التقسيط ، سيتم حل جميع الإجراءات الشكلية في مكتب الشركة المطورة.
يمكنك استخدام الإقراض العقاري لشراء شقة جديدة ومساكن في السوق الثانوية - ما لم تنص شروط بنك معين على خلاف ذلك. على سبيل المثال ، يقدم سبيربنك إقراضًا لمدة تصل إلى 7 سنوات ("الترويج للمباني الجديدة") لشراء المساكن في السوق الأولية ، بالإضافة إلى الخيارات الفردية مع استحقاق يصل إلى 30 عامًا لكل منها:
البنوك الأخرى لديها عروض مماثلة: Raiffeisen Bank ، Tinkoff ، VTB ، إلخ.
بالنسبة لخطة التقسيط ، يتم تقديمها دائمًا تقريبًا في السوق الأولية فقط.
يتميز الإقراض العقاري بآجال استحقاق طويلة: اعتمادًا على ظروف بنك معين ، يمكن أن تصل إلى 30 عامًا. بالنسبة لخطة التقسيط ، في هذه الحالة ، ليس من الضروري الاعتماد على فترات طويلة: في معظم الحالات ، تختلف من 1 إلى 3 سنوات.
يشير الرهن العقاري إلى أحد أشكال الإقراض المصرفي المضمون بالعقار ، وبالتالي فهو يعني ضمناً دفع الفائدة. تتراوح معدلات الفائدة في البنوك المختلفة من 7 إلى 17٪ سنويًا.
يتم التقسيط بفائدة أو بدون فوائد ، أو حجمها ضئيل. من وجهة النظر هذه ، يعتبر هذا الخيار أكثر ربحية.
من الضروري أن نفهم بوضوح كيف يختلف الرهن العقاري عن خطة التقسيط ، وبناءً على ذلك ، اتخذ قرارًا.
تقييم قدراتك المالية: إذا لم تكن قادرًا على سداد مدفوعات كبيرة من سنة إلى ثلاث سنوات ، فمن الأفضل استخدام الإقراض العقاري. إذا كانت لديك فرصة لسداد الديون في وقت قصير ، فستكون خطة التقسيط هي الخيار الأفضل.
