ترتبط القاعدة المادية والتقنية للمجمع السكني والمجتمعي ارتباطًا وثيقًا بالظروف المحلية وهي مصممة لتلبية احتياجات نفس المجموعة من المستهلكين. لذلك ، تتضمن نماذج الإدارة نقل وظيفة إدارة موارد الإسكان والخدمات المجتمعية ، بما في ذلك الموارد النقدية ، إلى المستوى المحلي. يتم توفير الجزء الرئيسي من نفقات توفير الإسكان والخدمات المجتمعية من قبل الكيانات الاقتصادية المحلية وميزانيات البلديات.
تم تحويل بناء المساكن إلى أساس السوق بمشاركة مبالغ ضئيلة من أموال الميزانية. نفس النظرة تنتظر تلبية الحاجة إلى الإسكان ، والتي يتم الوصول إليها عن طريق التغلب على حواجز السوق.
تتشكل هياكل الإدارة التنظيمية بشكل أساسي من قبل أصحاب المنازل ومؤسسات الخدمة والإمداد.
تم تقليص وظائف الدولة في إدارة الإسكان والخدمات المجتمعية إلى التنظيم التشريعي لعلاقات الإسكان والحقوق في العقارات ، والتخطيط الحضري ، ووضع اللوائح الفنية ، وتوفير الضمانات الاجتماعية ، والموافقة على المعايير المالية ، إلخ. .
بادئ ذي بدء ، يتم تخصيص تهيئة الظروف لبناء المساكن وتطوير المرافق العامة ، وصيانة صندوق الإسكان للأغراض الاجتماعية للحكومة الذاتية المحلية.
حدد قانون الإسكان للاتحاد الروسي الاختصاص في مجال علاقات الإسكان لسلطات الدولة في الاتحاد الروسي ، والكيانات المكونة للاتحاد الروسي والحكومات المحلية (الجدول).
حكومة محلية
نقطة البداية هي شرط أن أصحابها هم المسؤولون عن حالة مخزون المساكن. فهم يشكلون الإجراء لإدارة مخزون المساكن ، وإبرام عقود إيجار المساكن وإيجارها ، وتمويل صيانتها.
تجمع الهيئات البلدية في إدارة الإسكان والخدمات المجتمعية بين الوظائف الإدارية والاقتصادية والموارد الإدارية والعلاقات التعاقدية. يديرون ويديرون مخزون المساكن ومرافق المقاطعات والبلديات ؛ ضمان تشغيل الآليات الاقتصادية في قطاع الإسكان والعلاقات التعاقدية في الإسكان والخدمات المجتمعية.
منذ عام 2006 ، تخلت السلطات الاتحادية والإقليمية عن مسؤولية المرافق ، وتم نقل مهام التمويل والرقابة إلى البلديات. إنهم يتحملون وطأة إدارة وتشغيل خدمات الإسكان والمجتمعية. يتم إعطاء وظائف الحكومة الذاتية المحلية حسب أنواع البلديات في الجدول. .
يتم تعيين المنظمة مباشرة للحكومة الذاتية المحلية:
إدارة المباني والمباني السكنية البلدية (محاسبة المساكن ، ونقل المباني السكنية إلى مباني غير سكنية والعكس صحيح ، وتنسيق إعادة بناء المساكن وإعادة تطويرها ، والاعتراف بأن المساكن غير صالحة للسكن ، ومراقبة استخدام وسلامة مخزون المساكن) ؛
إدارة مخزون المساكن المتخصصة ، بما في ذلك الإسكان الخدمي ، والمهاجع ، وصندوق التحويل ، ودور الخدمة الاجتماعية ، ومنازل اللاجئين والمهاجرين ؛
إدارة الممتلكات المشتركة في المباني السكنية على حق مالك المبنى ؛
اختيار تنافسي لإدارة المنظمات.
هيئات الحكم الذاتي المحلية ملزمة بتهيئة الظروف للإدارة الفعالة للمباني السكنية ، وهي:
ضمان ظروف متساوية لأنشطة إدارة المنظمات ، بغض النظر عن الأشكال التنظيمية والقانونية ؛
تزويد مديري المنازل (إن أمكن) بأموال من الميزانية للإصلاحات الرئيسية ؛
تدريب الأشخاص الذين يديرون المنازل.
تتم إدارة المبنى السكني ، كقاعدة عامة ، من خلال إبرام اتفاقية مع منظمة إدارية يتم اختيارها من خلال نتائج مناقصة مفتوحة أو ، إذا تم إعلان بطلان هذا العطاء ، دون عقده.
تعمل منظمات الإدارة البلدية كخدمة عملاء ، أو مؤسسة بلدية أخرى ، أو مؤسسة متنوعة أو متخصصة. يتم تحويل صندوق الإسكان إلى إدارة المؤسسات البلدية المركزية على أساس حقوق الإدارة الاقتصادية أو المؤسسات البلدية على أساس الإدارة التشغيلية. في هذه الحالة ، يكون إبرام عقود الإدارة اختياريًا. يتم تحويل الأموال التكنولوجية (البنية التحتية الهندسية) للمرافق العامة مع حق الإدارة التشغيلية إلى مؤسسة بلدية. تجمع خدمات العملاء بين الوظائف الإدارية والتجارية. تخضع خدمات عملاء المنطقة (المدينة) إداريًا لرئيس الإدارة ، وفي عدد من الأماكن - لخدمة العملاء الإقليمية.
في المدن ، يتم استخدام المبادئ القطاعية والإقليمية للإسكان وإدارة الخدمات المجتمعية. تعمل مؤسسات الإسكان والخدمات المجتمعية المتنوعة في المستوطنات الريفية وفقًا لمبدأ (الاستيطان) الإقليمي. هنا ، يكون تقسيم الطلب والعقد غير مناسب لتجنب تضارب المصالح ، عندما تكون إدارة المنزل مهتمة بتقليل استهلاك الحرارة والماء وما إلى ذلك ، ويكون المنتجون (الموردين) مهتمين بذلك. تعظيم بيعها. هذا لا يستبعد إنشاء مؤسستين: لإدارة المنازل وتوفير الموارد مع فتح قطع الأراضي في المستوطنات.
الحكومة الذاتية المحلية ، بصفتها "العميل الوحيد" ، تقدم عقودًا لصيانة المباني السكنية ، وتحدد رسومًا للمقاولين للصيانة. المنظمات المتعاقدة تقاتل من أجل عقد ، مما يساهم في خفض التعريفات.
يجب على هيئة الحكومة الذاتية المحلية عقد اجتماع عام لملاك المباني السكنية سنويًا لاتخاذ قرار بشأن طريقة إدارة المبنى السكني أو لتأكيد سلطة شركة الإدارة التي تختارها هيئة الحكومة الذاتية المحلية.
يتم توثيق ملكية الشقة بشهادة. إلى أن يستلمها ما لا يقل عن 50٪ من المالكين وعقد اجتماع ، فإن إدارة المنزل تنظمها الحكومة الذاتية المحلية. بعد اختيار المستأجرين لشكل الإدارة ، تتوقف الحكومة الذاتية المحلية عن وظائفها في إدارة المنزل. ومع ذلك ، يمكن للمقيمين إصدار تعليمات لشركة الإدارة لإبرام اتفاقية تعاون مع الحكومة المحلية.
إذا لم يتخذ المستأجرون خيارًا ، تعين الحكومة المحلية شركة إدارة على أساس المنافسة.
كقاعدة عامة ، لا يوجد مالك واحد للمباني السكنية وتدار من قبل مؤسسات الإسكان. يتم تخصيص حصة البلدية أيضًا ، والتي يتم أخذها في الاعتبار في الميزانية العمومية لخزانة المدينة ، وإدارة الإسكان والخدمات المجتمعية. يمكن للحكومة المحلية إبرام اتفاقية مع شركة إدارة لإدارة مخزون المساكن البلدية ، مثل الملاك الآخرين.
في مجال توفير السكن لمن هم بحاجة إلى السكن ، تم تكليف الحكومة الذاتية المحلية بالجزء الأصعب - تحديد مجموعة المواطنين الفقراء وإيجاد السكن لهم وتزويدهم به. تحقيقا لهذه الغاية ، فإن الحكومة المحلية:
يحدد مستوى دخل الأسرة للاعتراف بالمواطنين على أنهم فقراء ؛
تأخذ في الاعتبار من هم بحاجة إلى سكن من حيث العمل الاجتماعي ؛
تحديد إجراءات توفير الإسكان لمخزون المساكن البلدية المتخصصة ؛
يوفر إسكانًا لذوي الدخل المنخفض بموجب عقد اجتماعي للعمل في المساكن البلدية.
إدارة الإسكان والخدمات المجتمعية على مستوى رعايا الاتحاد الروسي
تتولى سلطات الدولة إدارة مخزون المساكن العامة والبنية التحتية المجتمعية حصريًا. يتم إنشاء الإدارات واللجان ووزارات الإسكان والخدمات المجتمعية في الهيكل الإداري للكيانات المكونة للاتحاد الروسي ، والتي تشكل إطارها التنظيمي الخاص للتحولات الجارية على أساس الوثائق التشريعية والتنظيمية التي تم تطويرها على المستوى الاتحادي. قرارات السلطات الإقليمية في مجال الإسكان وإدارة الخدمات المجتمعية هي توصيات للحكومة المحلية. إلى جانب ذلك ، على مستوى موضوع الاتحاد الروسي ، تعمل المنظمات الحكومية التي تخدم الإسكان والخدمات المجتمعية للبلديات.
وهكذا ، يضم المجمع السكني والمجتمعي في منطقة موسكو حوالي 1500 شركة من مختلف أشكال الملكية ويعمل بها أكثر من 160 ألف شخص. تنقسم شركات المجمع السكني والجماعي حسب تخصصها إلى:
متنوع - 395 ؛
إمدادات المياه والصرف الصحي - 133 ؛
مزود الطاقة - 67 ؛
تصدير النفايات المنزلية الصلبة والسائلة - 27 ؛
إسكان - 134 ؛
خدمات الجنازة - 78 ؛
إمداد الحرارة - 207 ؛
التنظيف الآلي للمناطق - 18 ؛
تنسيق الحدائق - 13 ؛
إجراء الإصلاحات الرئيسية والحالية للوحدات السكنية
صندوق - 290 ؛
مرافق الحمام والغسيل - 50.
تخضع مباشرة للولاية القضائية للسلطات الإقليمية هي أكبر المنظمات الحكومية لخدمة الإسكان والاحتياجات المجتمعية للبلديات ، ويتم عرض قائمة الأنشطة ونطاقها في الجدول. .
منذ يونيو 2004 ، تعمل وزارة الإسكان والخدمات المجتمعية في منطقة موسكو.
يتكون هيكل الوزارة من خمس إدارات وأربع إدارات مستقلة:
إدارة ضمان أنشطة الوزارة.
إدارة تنسيق وتطوير البنية التحتية الهندسية ؛
دائرة الإسكان والتحسين الخارجي ؛
الإدارة المالية والاقتصادية ؛
قسم التطوير التقني المتقدم؛
قسم مراقبة العمليات ؛
قسم العلاقات بين الميزانيات والتسويات المتبادلة ؛
قسم التعبئة وعمل الموظفين.
قسم المحاسبة والتقرير.
يبلغ عدد موظفي الوزارة حوالي 100 شخص.
تطور الوزارة الاتجاهات الرئيسية للتطوير الفني للإسكان والخدمات المجتمعية والمرافق العامة ، وتحسين جودة وموثوقية الإسكان والخدمات المجتمعية ، وتتبع سياسة الدولة في مجال الإسكان والخدمات المجتمعية والمرافق العامة ، وتشجع على خلق الظروف التي تضمن الأداء الفعال لمؤسسات الإسكان والمرافق ، وتشارك في التمويل والتسعير ، وتطوير وتنفيذ البرامج المستهدفة الإقليمية لتطوير قطاع الإسكان.
تنسق الوزارة أنشطة السلطات ومؤسسات الدولة في قطاع الإسكان ، وتنفذ أنشطتها بشكل مباشر وبالتعاون مع سلطات الدولة الأخرى والحكم الذاتي المحلي.
الإدارة الاتحادية للإسكان والمجمع الطائفي
في اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية ، تم إيلاء أهمية كبيرة للإدارة المركزية لقطاع الإسكان والمجتمعات المحلية ، حيث تم تمويل الإسكان والخدمات المجتمعية بشكل أساسي على حساب أموال الميزانية.
لمدة 50 عامًا كانت هناك وزارة الإسكان والخدمات المجتمعية (تحت أسماء مختلفة). بعد تصفية وزارة الإسكان والخدمات المجتمعية في روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية في عام 1990 ، تم تشكيل لجنة الإسكان والخدمات المجتمعية في إطار مجلس وزراء روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية ، وفي عام 1991 - تحولت لجنة الدولة للإسكان والمرافق العامة ، إلى 1992 في لجنة الإسكان والمرافق داخل هيكل وزارة البناء في روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية. في عام 1993 ، أعيد إنشاء لجنة المرافق العامة في الاتحاد الروسي (Roskommunkhoz) ، وفي عام 1994 ، على أساس Rosstroy و Roskommunkhoz ، تم تشكيل وزارة الهندسة المعمارية والبناء والإسكان والخدمات المجتمعية.
حتى وقت قريب ، كان قسم إدارة الإسكان والمرافق جزءًا من هيكل وزارة الصناعة والطاقة الروسية ، والآن ، بصفته الوكالة الفيدرالية للبناء والإسكان والخدمات المجتمعية (Rosstroy) ، فهو جزء من وزارة التنمية الإقليمية من الاتحاد الروسي.
لا تملك وزارة التنمية الإقليمية في الاتحاد الروسي سلطة التنظيم المباشر للإسكان والخدمات المجتمعية. Rosstroy هي الهيئة التنفيذية التي تؤدي وظائف إدارة ممتلكات الدولة في مجال البناء والتخطيط الحضري وصناعة مواد البناء والإسكان والخدمات المجتمعية. تبلغ ميزانية Rosstroy لعام 2006 65 مليار روبل ، بالإضافة إلى أن الوكالة تدير قروضًا من EBRD والبنك الدولي بمبلغ 120-150 مليون دولار سنويًا. يتم إنفاق الأموال على شهادات البناء والإسكان للأفراد العسكريين وأغراض أخرى. تشارك وكالة الإقراض العقاري والإسكان (AHML) أيضًا في الإدارة المالية. ميزانية AHML لعام 2006 تنص على 14 مليار روبل. ضمانات قروض و 3.7 مليار روبل. لزيادة رأس المال.
يتم تنفيذ وظائف الرقابة في قطاع الإسكان من قبل مفتشية الدولة الرئيسية للإسكان في روسيا (GZhI) و GZhI للكيانات المكونة للاتحاد الروسي.
من المعروف أن جودة بناء المساكن ليست على المستوى المناسب في كل مكان ، ولا يتحمل أصحابها مسؤولية صيانة المنازل الفردية والممتلكات المشتركة للمباني السكنية (يحافظون على شقتهم نظيفة ومرتبة ، وهناك الأوساخ في الممرات ، والجدران مطلية ، والأبواب لا تغلق). لا يتم معاقبة الروبل لا من قبل المواطنين ولا من قبل الشركات التي ثبتت إدانتها بالضرر أو عيوب البناء.
GZhI مدعوون للسيطرة على حالة مخزون المساكن ، والمناظر الطبيعية ، والشروع في اعتماد تدابير للقضاء على الانتهاكات وأوجه القصور المحددة.
بشكل عام ، إدارة الدولة للمجمع السكني والمجتمعي مجزأة ، والعمود الإداري لا يعمل. توجه الهيئات المحلية المطالبات إلى المركز ، أولاً وقبل كل شيء ، فيما يتعلق بخفض التحويلات ، لأن المالية المحلية تعتمد عليها إلى حد كبير. تتعارض سياسة الحكومة الفيدرالية فيما يتعلق بإدارة الإسكان والخدمات المجتمعية. من ناحية ، يتم فرض التزامات إضافية على الحكومة الذاتية المحلية ، ومن ناحية أخرى ، يتم تدمير احتكارها للإدارة. تفشل السلطات المركزية في التعامل بشكل مناسب حتى مع توفير المعايير المبررة اقتصاديًا ، على سبيل المثال ، بشأن توفير السكن الاجتماعي ، وتصنيف الإسكان والخدمات المجتمعية ، ودفعها ، وما إلى ذلك. في الوقت نفسه ، هناك مطالبات ضد السلطات البلدية ، لا سيما فيما يتعلق بتكاليف الإدارة: يميل المسؤولون إلى النظر في إنشاء خدمة العملاء كفرصة للحصول على أسعار إضافية ، وليس كأداة لتحسين كفاءة الإسكان و الخدمات المجتمعية.
الهيئة العامة للإسكان
أدخل قانون الإسكان في الاتحاد الروسي أشكالاً مختلفة جذرياً من إدارة الإسكان والخدمات المجتمعية ، لا تستند فقط إلى اللامركزية ، ولكن أيضاً على الحكم الذاتي للإسكان. في السابق ، كان السكان يدفعون القليل من المال ، وقدمت المنظمات الحكومية والبلدية مجموعة كاملة من الخدمات. الآن أصبح معظم المستأجرين مالكين مع كل العواقب المترتبة على ذلك ، فهم مسؤولون عن حالة المنزل. يحدد الملاك المنظمون من يجب أن يعهدوا بإدارة عقاراتهم وصيانة الشقق ، وكميتها أو إدارتها بأنفسهم.
بالنسبة للمنازل ذات المساكن الخاصة ، يتم تقديم خيار من بين ثلاثة خيارات:
لجنة مجلس النواب من بين المستأجرين على شروط الديمقراطية المباشرة (لجنة مجلس النواب) ؛
شركة إدارة مهنية بشروط التوظيف (المملكة المتحدة) ؛
جمعية أصحاب المنازل كمنظمة غير ربحية (HOA).
يفيد الحكم الذاتي للإسكان الدولة والبلديات من حيث:
تقليل عبء الميزانية ؛
تحويل جزء من المخاطر إلى القطاع غير الحكومي ؛
زيادة فعالية التحكم في التكلفة (يتم استبدال التحكم من الأعلى بالتحكم من الأسفل من قبل المستهلكين ، والذي لا يتطلب في الأساس تكاليف).
ومع ذلك ، فإن صاحب المشروع لا يهتم بمن يدفع له مقابل الخدمات: دولة أو منظمة بلدية أو شركة إدارة أو السكان أنفسهم.
شركة إدارة.يمكن للاجتماع العام للمقيمين لإدارة المنزل الاختيار عن طريق المنافسة أو دعوة شركة خاصة قادرة على حل جميع المهام الإدارية اللازمة ، أي شركة إدارة.
تُفرض المتطلبات الأساسية التالية على أنشطة شركة الإدارة:
ملكية البلدية غير قابلة للتجزئة ؛
تحسين جودة الخدمات ؛
منع نمو التعريفة ؛
شفافية عملية الإدارة.
توفر الشركة الإدارة وإدخال التقنيات الجديدة وخفض التكاليف. يتم التحكم في الرسوم الجمركية من قبل الحكومة المحلية. ينص العقد المبرم بين الحكومة المحلية وشركة الإدارة
جميع شروط نقل السيطرة وأشكال السيطرة على تنفيذ الاتفاقية.
يمكن لشركة الإدارة العمل بطريقتين:
يتولى إدارة وتشغيل المنازل ؛
تنشئ مجموعة إدارة تدير فقط ، ولكن
يتعاقد مع مقاولين آخرين لتشغيل المنازل
(الاستعانة بمصادر خارجية).
يتطلب الخيار الأول نفقات لمرة واحدة لشراء المعدات ، وتوظيف عدد كبير من العمال ، وهو ما يرتبط بالمخاطر. الخيار سوف يؤتي ثماره عند خدمة المقاطعة الصغيرة بالكامل. في الخيار الثاني ، يتم الاستعانة بمصادر خارجية للوظائف الفنية ، وتنظم شركة الإدارة العمل فقط وتوزع التدفقات المالية. عيب هذا الخيار هو الاعتماد على المقاولين.
عند فصل مهام الإدارة عن أداء الخدمات ، تقوم شركة الإدارة ، نيابة عن السكان ، بإبرام عقود مع المؤسسات لتوريد المرافق وصيانة المساكن ، وتحصيل الرسوم من المقيمين ، وتدفع للموردين مقابل الخدمات المقدمة ، أي. يؤدي وظائف خدمة العملاء ، ومركز التسوية النقدية ، والحماية الاجتماعية للسكان ، وبناء العملاء ، والتنسيق بين أعمال الإسكان والمؤسسات المجتمعية. كوسيط بين شركة الإدارة ومبنى سكني معين ، قد يتم تعيين مدير المبنى (مدير المنزل). يتم تخصيص مبلغ معين للمواد والأجور. مع الأخذ في الاعتبار الاحتياجات ، يقوم مدير المبنى بتعيين موظفين ، ويضمن الصيانة والخدمة الحالية للمنزل والمنطقة المحلية ، ويحافظ على الاتصال مع السكان بشأن قضايا المدفوعات وجودة الخدمات.
في يوم تأسيس شركة الإدارة ، يجب أن يكون لديك رأس مال أولي كبير ، وترد فكرة عن حجمها في الجدول.
ستبلغ التكاليف السنوية مع المصاريف الأخرى (بدء التشغيل ، والطوارئ ، وما إلى ذلك) ما بين 150 و 175 ألف دولار ، مع الأخذ في الاعتبار الاستثمارات طويلة الأجل - 220-230 ألف دولار.
للحصول على دخل مضمون ، يجب أن تأخذ ما لا يقل عن 10 منازل للصيانة. بمدفوعات 24 ألف دولار لكل منزل في السنة تكون العائدات 240 ألف دولار وفترة الاسترداد 5 سنوات. عند صيانة المباني الجديدة ، يلزم تقليل التكاليف (هناك حاجة إلى المال للشهر الأول من العمل ، ثم يتم استخدام مدفوعات الإسكان والخدمات المجتمعية للتمويل).
يمكن مقارنة الكفاءة الاقتصادية والاجتماعية لشركة الإدارة مع مكتب الإسكان أو DEZ وفقًا للمؤشرات التالية:
عدد الشكاوى الواردة من السكان حول الخدمة ؛
المدخرات (الإنفاق الزائد) من الأموال ؛
نسبة رأس المال والتكاليف الجارية ؛
تنفيذ قياس وتنظيم استهلاك الطاقة والمياه وما إلى ذلك ؛
مستوى تعريفات الخدمات العامة.
بالإضافة إلى ذلك ، من الضروري مراعاة المخاطر التي لا تتحملها جميع أشكال الإدارة بالتساوي. وهكذا ، فإن الشركات الكبيرة تعمل بالفعل في السوق ، وتخدم منازل النخبة ، ومنازل رجال الأعمال ، بينما تتم الصيانة ، كقاعدة عامة ، من قبل "بنات" المطورين. منازل النخبة مقسمة بين أكبر المشاركين في السوق. تم إغلاق الوصول إلى المبتدئين تقريبًا. للمشاركين الجدد في السوق ، هناك منازل من الدرجة الاقتصادية ، وبناء جماعي. عوائد الإدارة منخفضة. بالإضافة إلى ذلك ، من الصعب جدًا على شركة إدارة صغيرة توفير صيانة عالية الجودة للشبكات والمعدات الهندسية الحديثة.
في خدمة المنازل ذات الدرجة الاقتصادية ، يمكن لشركات الإدارة التنافس مع ZhEKs و DEZs. ولكن ، من ناحية أخرى ، فإن مثل هذه العقود غير المكلفة غير مربحة للشركات الخاصة (لكسب المال ، عليك أن تأخذ الكثير من المنازل للصيانة) ، ومن ناحية أخرى ، هناك موقف حذر من العملاء تجاه غير المعروفين. شركات الإدارة (إذا كانت الأعمال التجارية ، فالاحتيال أمر لا مفر منه) ، ويتم اكتساب السمعة لفترة طويلة.
بالإضافة إلى ذلك ، تتحمل شركة الإدارة المخاطر المرتبطة بدعم مدفوعات الأسر المعيشية للإسكان والخدمات المجتمعية. يجب تعويض المزايا من الميزانية ، وإلا فإن المستفيدين سيتحولون إلى غير دافعين. احتمال حصول شركة إدارة خاصة على تعويض عن المزايا أقل من 1.
لذلك ، فإن استبعاد الهياكل البلدية من عدد شركات الإدارة المحتملة سابق لأوانه. لم تتدخل شركات الإدارة البلدية ، من حيث المبدأ ، في المنافسة. لا حاجة لمعارضة نماذج الطلب الفردي. يؤدي مكتب الإسكان البلدي وظائف ليست أسوأ من شركة إدارة خاصة. يمكن اعتبار شركة الإدارة شكلاً واعدًا للإدارة موجودًا إلى جانب أشكاله الأخرى.
قد تكون هناك صعوبات كبيرة في تسجيل حقوق ملكية الأراضي ، ونقل المباني والمباني غير السكنية إلى رصيد HOA ، والتسجيل المجاني المضمون قانونًا لقطع الأراضي التي تشكل جزءًا من الوحدات السكنية ؛
تم استبعاد المنزل من خطط الإصلاحات الرئيسية والحالية ؛
لتسجيل HOA في موسكو ، من الضروري تنسيق المشكلة في 22 لجنة وإدارات بالمدينة ، وملء حوالي 150 نموذجًا ووثيقة. يتم تمديد الإجراء لمدة 7-9 أشهر بدلاً من شهر حسب القانون. والشرط الأساسي لذلك هو وجود مخطط أرضي للمبنى ، وإعداده ليس رخيصًا. هيئات الرقابة الصحية والوبائية والإشراف على الحرائق وخدمات التفتيش الأخرى ، كقاعدة عامة ، تظل غير مبالية بالانتهاكات في منازل صندوق البلدية ، تبدأ فورًا في إظهار النزاهة فيما يتعلق بـ HOAs المنشأة حديثًا. إن تجهيز منزل المجلس السابق وتلبية المتطلبات يكلف أعضاء الشراكات مبلغًا كبيرًا.
جمعية أصحاب المنازل (HOA)مثالية لدور صاحب المنزل المنظم.
تم تأسيس HOA كمنظمة غير ربحية. في الاجتماع العام ، يجب أن يصوت أكثر من 50٪ من السكان لهذا. يجب أن يكون عضو HOA هو مالك المبنى في مبنى سكني ، بغض النظر عن مكان الإقامة. العضوية ، الدخول ، انتاجيمكن أن تكون الشراكات طوعية فقط.
يمكن للحكومة الذاتية المحلية كمالك لمنزل أو شقق فردية المشاركة في HOA. من خلال المساهمة في رأس المال المصرح به في الجزء الخاص به من مخزون الإسكان ، تحتفظ الحكومة المحلية بمسؤولية دفع فواتير الخدمات العامة وصيانة المنازل.
تشكل HOA ممتلكات ويمكن أن تشارك في ريادة الأعمال.
عند إنشاء HOA ، يتم إجراء جرد لمخزون المساكن من أجل تحديد المنازل ، والتي يمتلك أكثر من 50 ٪ من مساحتها أفراد وكيانات قانونية ، من أجل إنشاء جمعيات لأصحاب المنازل على أساسها. .
يتم إنشاء جمعيات أصحاب المنازل بشكل مكثف على أساس المباني الجديدة بمشاركة الحكومات المحلية. بالفعل عند شراء شقة ، يتم توقيع اتفاقية على الانضمام إلى عمارات. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن السكان في المباني الجديدة متماثلون في الدخل ، وبالإضافة إلى ذلك ، فإن مشاكل الإصلاحات الرئيسية تتأخر في الوقت المناسب.
تخلي جمعيات أصحاب المنازل السلطات المحلية من جزء كبير من مسؤولية الدولة وآفاق تطوير الإسكان والخدمات المجتمعية ، وفي نفس الوقت تسعى لتقليل تكلفة الخدمات وزيادة متطلبات المقاولين. لذلك ، تساهم السلطات في تنظيم HOAs في خط تبسيط التسجيل ، والحصول على الحق في المباني غير السكنية ، وقطع الأراضي للمنازل والأراضي المجاورة ، وسداد الإعانات والمزايا والإعانات.
يتلقى HOA المنزل للإدارة بناءً على قرار الحكومة المحلية بعد اكتمال بنائه. لخدمة المنزل ، تستأجر HOA موظفيها من العمال أو تدخل في اتفاقية مع منظمة صيانة الإسكان. في الحالة الثانية ، يتم إبرام العقد مع كل مالك للشقة. في كلتا الحالتين يتعامل المستأجرون مع مقاولين أي فناني العمل.
من وجهة النظر القانونية ، لا توجد عقبات جدية أمام تطوير HOAs. يضمن القانون الفيدرالي "بشأن جمعيات أصحاب المنازل" المؤرخ في 15 يونيو / حزيران 1996 الحق في إعانات الميزانية ، ويضمن للأعضاء ذوي الدخل المنخفض في HOA - وكذلك الحق في إعانات الإسكان. ومع ذلك ، من الناحية العملية ، هناك مشاكل قبل التسجيل وبعده. بالنسبة للمقيمين ، هم:
قد تكون هناك صعوبات كبيرة في تسجيل حقوق ملكية الأراضي ، ونقل المباني والمباني غير السكنية إلى رصيد HOA ، والتسجيل المجاني المضمون قانونًا لقطع الأراضي التي تشكل جزءًا من الوحدات السكنية ؛
تم استبعاد المنزل من خطط الإصلاحات الرئيسية والحالية ؛
من الضروري الاحتفاظ بميزانية عمومية ودفع الضرائب ؛
من الملائم تحويل إدارة المساكن المتداعية إلى HOA ، أي القيام بنوع من خصخصة المساكن والمجتمعات المحلية.
لتسجيل HOA في موسكو ، من الضروري تنسيق المشكلة في 22 لجنة وإدارات بالمدينة ، وملء حوالي 150 نموذجًا ووثيقة. يتم تمديد الإجراء لمدة 7-9 أشهر بدلاً من شهر حسب القانون. والشرط الأساسي لذلك هو وجود مخطط أرضي للمبنى ، وإعداده ليس رخيصًا. هيئات الرقابة الصحية والوبائية والإشراف على الحرائق وخدمات التفتيش الأخرى ، كقاعدة عامة ، تظل غير مبالية بالانتهاكات في منازل صندوق البلدية ، تبدأ فورًا في إظهار النزاهة فيما يتعلق بـ HOAs المنشأة حديثًا. إن تجهيز منزل المجلس السابق وتلبية المتطلبات يكلف أعضاء الشراكات مبلغًا كبيرًا.
لن يؤدي الاستبدال البسيط لموضوع الإدارة إلى تغيير أي شيء في سوق الإسكان والخدمات المجتمعية ، ما لم يظهر مشاركين جدد في السوق. خلاف ذلك ، سيتم استبدال الاحتكار البلدي باحتكار خاص خالٍ من المسؤولية الاجتماعية. لذلك ، من أجل تطوير المنافسة في سوق الإسكان والخدمات المجتمعية ، من الضروري وجود شركات إدارة بمختلف أشكال الملكية.
مجمع سكني وجماعيهي مجموعة من المؤسسات من مختلف القطاعات في مجال دعم الحياة ، وتتمثل مهمتها في تزويد سكان المدينة بالظروف اللازمة لحياة مريحة ، بما في ذلك الإسكان والمرافق عالية الجودة ، ومؤسسات المدينة - توفير الخدمات دون انقطاع لمنظمات البنية التحتية الهندسية .
عناصر المجمع السكني والجماعي
1. إمدادات المياه: محطات سحب المياه ، ومعالجة المياه ، ومحطات التهوية ، والطرق السريعة
2. التخلص من المياه: الطرق السريعة والصرف الصحي والتنظيف
3. الإمداد الحراري: قدرات التوليد ، وأنابيب الكهرباء ، وشبكات التوزيع
4. إمدادات الغاز: محطات ، وأنابيب ، وشبكات التوزيع
5. مزود الطاقة: قدرات التوليد ، الشبكات الرئيسية ، المحطات الفرعية ، شبكات التوزيع
6. مخزون المساكن: مؤسسات لصيانة المساكن ، جمع القمامة ، الإصلاح الحالي
7. التحسين: شركات تنسيق الحدائق ، تحسين الملاعب ، الحدائق ، الساحات ، تنظيف الشوارع ، صيانة الطرق والأرصفة ، إنارة الشوارع ، معالجة النفايات
8. الحمامات (سابقا أيضا - المغاسل)
9. الفنادق (للزوار ؛ وأيضًا بسبب التفاصيل الروسية - مساكن للمشردين)
10. خدمات الجنازة: مقابر ، محرقة جثث ، كولومباريوم
تحت جودة الخدمات العامةيُفهم على أنه توفيرها دون انقطاع ، فضلاً عن ضمان المعايير اللازمة لتوفيرها وفقًا لاحتياجات السكان. تعني خدمة الجودة أيضًا استجابة سريعة لطلبات العملاء.
بسبب التكنولوجيا أو ظروف العمل التقليدية ، تحتل مؤسسات الإسكان والخدمات المجتمعية مكانة احتكارية في سوق الخدمات. هذا ينطبق بشكل خاص على مؤسسات الإمداد الحراري وإمدادات الطاقة وإمدادات الغاز وإمدادات المياه والصرف الصحي. على الرغم من عدم تجانس الخدمات المقدمة ، إلا أنها مشتركة علامات:
1. الاستخدام في سياق العملية التكنولوجية للبنية التحتية الهندسية المعقدة المرتبطة بمنطقة معينة
2. الاستمرارية أو التسلسل الصارم لعملية إنتاج ونقل واستهلاك ناقلات المواد للخدمة
3. استحالة رفض المستهلك لتلقي هذه الأنواع من الخدمات لفترة طويلة من الزمن
4. استحالة تعويض النقص في إنتاج الخدمات في فترة ما بسبب زيادة إنتاجها في فترة أخرى
5. الاعتماد الوثيق لتنظيم عملية الإنتاج ، والحاجة إلى القدرات والحلول الهندسية المحددة على الظروف المحلية
خصائص مخزون المساكن
مرافق الطرق والجسور
تتمثل مهمة تشغيل اقتصاد الطرق والجسور في تحسين جودة الطرق والهياكل الهندسية ، والتي بدورها توفر التأثيرات الاجتماعية والاقتصادية التالية:
إصلاح المجمعات السكنية والجماعية
ظهرت الحاجة إلى إصلاح الإسكان والخدمات المجتمعية في أوائل التسعينيات. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن الجزء الرئيسي من ميزانيات البلديات تم إنفاقه على إصلاح وصيانة المساكن والمرافق المجتمعية. في سنة 1997 أصدر رئيس الاتحاد الروسي مرسوماً تضمن المفهوم الأساسي لإصلاح الإسكان والخدمات المجتمعية.
الاتجاهات الرئيسية لإصلاح الإسكان والخدمات المجتمعية
1. تحديد حقوق الملكية وإدارة المساكن والممتلكات الجماعية (وهذا ينطبق على مخزون الإسكان)
2. خلق سوق الإسكان من خلال الخصخصة والتغييرات في هيكل المساكن حسب نوع الملكية
3. انتقال الإسكان والخدمات المجتمعية إلى نمط العمل دون إعانات من خلال تبسيط مدفوعات السكان مقابل الإسكان والمرافق
4. رقابة الدولة على تحديد التعريفات للإسكان والخدمات المجتمعية ، فضلاً عن جودة الخدمات المقدمة. التعريفة = التكاليف المدفوعة اقتصاديًا / الحجم. كما تحدد الدولة النسبة القصوى للزيادة في مدفوعات الإسكان والخدمات المجتمعية. يتم مراقبة جودة الخدمات المقدمة وفقًا لمعاييرها. على سبيل المثال ، يجب أن تكون درجة حرارة الغرفة 18 درجة مئوية على الأقل بالمعيار الفيدرالي و 20 درجة مئوية بالمعيار الإقليمي. مرتين في الأسبوع ، يجب إجراء التنظيف الرطب عند المدخل وكل يوم - في الطابق الأرضي وفي المصعد. يجب إخراج النفايات يوميًا.
5. توفير نظام حماية اجتماعية في قطاع الإسكان لمحدودي الدخل من السكان. تقدم الدولة الإعانات في شكل مدفوعات نقدية ومزايا في شكل خصومات على الإسكان والخدمات المجتمعية.
6. إعادة هيكلة نظام إدارة الإسكان والخدمات المجتمعية
7. الحفاظ على العلاقات التعاقدية في مجال تشغيل وإصلاح المساكن ، وكذلك كائنات الهندسة والبنية التحتية المجتمعية
8. تنمية المنافسة في تقديم خدمات الإسكان
9. توفير الموارد وخفض التكلفة في إنتاج المساكن والخدمات المجتمعية.
تنقسم الخدمات السكنية والمجتمعية إلى نوعين:
لكن) الخدمات الفردية- الخدمات التي يتم تقديمها مباشرة إلى الشقة ، أي لكل مستهلك ؛
ب) الخدمات الجماعية- تنظيف السلالم ، والتخلص من القمامة ، وما إلى ذلك.
تشمل التقنيات الموفرة للموارد ما يلي:
سوق الأراضي الحضرية
العوامل المؤثرة على سعر الأرض
في روسيا ، يقترب حجم التداول السنوي للأموال في قطاع الإسكان من أكثر من 4 تريليون روبل. في الوقت نفسه ، تمثل مدفوعات الأسرة حوالي نصف - 2 تريليون روبل. يتم تشكيل النصف الآخر من خلال توفير الموارد المجتمعية من قبل كيانات الأعمال ومنظمات الميزانية. في تقرير "الإسكان والمجمع المجتمعي: بين السياسة والاقتصاد" ، يفهم خبراء المسؤولية الاجتماعية للشركات كيفية تخصيص هذه الأموال بشكل فعال وما هي الآليات التي ستجعل من الممكن تغيير اقتصاد هذه المنطقة.
بالنظر إلى أن قطاع الإسكان والخدمات المجتمعية يشكل حوالي 3٪ من الناتج المحلي الإجمالي للبلاد ، فليس من المستغرب أن تحاول الدولة زيادة الاهتمام بهذا القطاع من الاقتصاد. وبالتالي ، لحل المشكلات المتراكمة ، وافقت هيئة رئاسة المجلس برئاسة رئيس الاتحاد الروسي للتنمية الاستراتيجية والمشاريع ذات الأولوية على إطلاق مشروعي "تكوين بيئة حضرية مريحة" و "ضمان جودة الإسكان والخدمات المجتمعية ".
ومع ذلك ، فإن التنفيذ الناجح لهذه المبادرات يعوقه عدد من المشاكل التكنولوجية والتنظيمية والمالية التي لا تسمح بتنظيم إمداد فعال وعالي الجودة للسكان والمستهلكين الآخرين بالخدمات العامة في وقت قصير. بادئ ذي بدء ، نحن نتحدث عن المستوى الحرج للإهلاك المادي والمعنوي للبنية التحتية المجتمعية: حوالي 60 ٪ من الأصول الثابتة خدمت المدة القياسية. كان السبب في هذا المستوى المرتفع من الاستهلاك هو النقص المزمن في التمويل لهذه الصناعة.
بالإضافة إلى الافتقار إلى أموال الميزانية المخصصة ، لاحظ واضعو التقرير توزيعها غير الفعال. في البلدان المتقدمة ، تكلفة صيانة العقارات السكنية تساوي تكلفة المرافق. في روسيا ، 20٪ يذهب إلى العقارات ، و 80٪ إلى المرافق. هناك مشكلة أخرى تتعلق بتنظيم الدولة للصناعة - المركزية المفرطة لسلطات صنع القرار بدلاً من تشكيل المؤسسات و "قواعد اللعبة" في السوق. لا توجد شروط لتشكيل آلية مستقلة ذاتية التنظيم للإسكان والخدمات المجتمعية.
يعتقد خبراء المسؤولية الاجتماعية للشركات أنه من أجل حل هذه المشاكل وغيرها ، من الضروري ، أولاً وقبل كل شيء ، تشكيل خطة استراتيجية لتطوير الصناعة. الفكرة الرئيسية للخطة هي القيام بمناورة مالية دون تغييرات كبيرة في حجم التمويل ، ونتيجة لذلك ستصل تكاليف العقارات والمرافق إلى نسبة 50٪ / 50٪. يحدد مؤلفو التقرير مجالات العمل التالية لتحقيق مثل هذه النتيجة: تحديث قطاع الإسكان والمجتمعات المحلية ، ودعم مبادرة الملاك من القطاع الخاص ، ومساعدة الأسر ذات الدخل المنخفض ، وتغيير دور المؤسسات المالية الحكومية في التنمية. المجمع السكني والجماعي.
يمكنك معرفة المزيد حول التدابير المحددة التي اقترحتها المسؤولية الاجتماعية للشركات لتطوير قطاع الإسكان والخدمات المجتمعية في التقرير.
مصطلح مجمع سكني ومجتمعي (HCC) يعني عنصر من عناصر البنية التحتية الإقليمية التي تملكها البلدية. تعتمد كيفية عمل المجمعات السكنية والمجمعات على مدى راحة المواطنين في العيش في شقق ، وكذلك في المستوطنة ككل.
أساس المجمع السكني والجماعي هو صناعة المرافق. إنه جزء من المجال غير الإنتاجي ، والغرض منه هو الاهتمام بسلامة مخزون المساكن ، وضمان تشغيله وصيانته بشكل صحيح ، وتوفير الإسكان والخدمات المجتمعية للمقيمين في الوقت المحدد وبالكامل ، واتخاذ تدابير لتحسين وتحسين الظروف الصحية للمرافق البلدية.
يتكون المجمع السكني والجماعي من الأسر التالية:
تصنف خدمات الإسكان والخدمات المجتمعية على أنها خدمات ذات طبيعة مادية ليس لها غرض صناعي. من المعتاد التمييز بين مجموعتين من هذه الخدمات: الاستهلاك الفردي والعامة.
يتم توفير الخدمات الفردية مباشرة لكل مستهلك. وتشمل هذه توفير المياه الباردة والساخنة ، والتدفئة ، وخدمات الصرف الصحي ، وما إلى ذلك.
تهدف خدمات المستهلك إلى خدمة الممتلكات المشتركة لـ MKD ، والمصاعد ، والساحات (التنظيف ، وإزالة النفايات الصلبة) ، والأراضي التابعة للبلدية (تجميل وتنظيف الشوارع ، والأرصفة ، وإصلاح الرصيف ، وإنارة الشوارع ، وأنشطة تنسيق الحدائق ، التخلص من القمامة ، وما إلى ذلك).
اعتمادًا على مدى أهمية خدمات معينة للسكان ، هناك 3 مستويات:
تتميز خدمات الإسكان والخدمات المجتمعية بالعزلة والقيود والاعتماد على عوامل معينة. يتجلى الإغلاق في تلبية الاحتياجات التي تتشكل في منطقة معينة. يكمن القيد في وجود حد ، والذي يتم تحديده من خلال حجم الاحتياجات الحالية للإسكان والخدمات المجتمعية في منطقة معينة. بالإضافة إلى ذلك ، يعتمد الإسكان والخدمات المجتمعية على حجم وهيكل هذه الاحتياجات في كل فترة زمنية.
شركات المرافق العامة ليست مستقلة. ليس من حقهم تحديد أشكال وأحجام ومقاييس أنشطتهم. إنهم يعملون ، مع التركيز على البنية التحتية للمستوطنة ، وتنظيمها المكاني والوظيفي.
تتميز القطاعات التالية من المجمع السكني والجماعي:
1. الإسكان
وتشمل المباني السكنية وغير السكنية ، وكذلك المنظمات التي تخدمها (التشغيل ، والقيام بأعمال البناء والإصلاح ، وما إلى ذلك).
تشمل المساكن المساكن والمباني غير السكنية ومباني الهيئات العامة والمكاتب الاجتماعية والشركات التي تخدمها وتديرها.
تشكل جميع المباني السكنية مخزون الإسكان الحضري. لا يهم شكل ملكيتها. يمكن أن تكون MKD ، ومنازل خاصة ، ومباني ذات أغراض خاصة (مهاجع ، وفنادق إيواء ، ومنازل داخلية لفئات مختلفة من المواطنين) ، وشقق ومباني أخرى مخصصة للعيش فيها. مع تحسن رفاهية المواطنين ، يصبحون أكثر تطلبًا لظروفهم المعيشية والحالة العامة لمنازلهم. ويرجع ذلك إلى التغيير في هيكل مخزون الإسكان الحضري.
2. الدعم الهندسي للمستوطنات
تشمل البنية التحتية الهندسية للمجمع السكني والجماعي تزويد المواطنين بالموارد المجتمعية (مياه ساخنة وباردة ، تدفئة ، غاز ، كهرباء).
هذا المكون من المجمع السكني والطائفي هو الأكثر تعقيدًا. يجب أن تكون الهندسة منظمة على مستوى عالٍ جدًا بحيث يمكن تزويد السكان بالمياه والتدفئة والكهرباء والغاز دون انقطاع. وهذا يتطلب إصلاح الاتصالات الهندسية في الوقت المناسب (بما في ذلك الصيانة الوقائية) ، وأعمال التنظيف ، وضمان الأداء الفعال لخدمات الطوارئ. في بلادنا ، توجد مشكلة في العديد من المناطق لإعداد شبكات هندسية لموسم البرد.
عناصر نظام الإمداد الحراري: شبكات التدفئة المباشرة والعكسية ، محطات الضخ (اللازمة للضخ) ، موزعات الحرارة.
3. المرافق العامة بالمدينة
ويشمل أنظمة لتحسين وصيانة المناطق الحضرية (إدارة بناء الطرق ، وإنارة الشوارع ، والتدابير الصحية ، وجمع وإزالة ومعالجة النفايات الصلبة ، وتجميل المدينة) ، وكذلك الحمامات ، والمغاسل ، والفنادق ، وشركات الطقوس ، إلخ.
دعونا نفكر بمزيد من التفصيل في كل نظام فرعي للمرافق العامة للمدينة:
يتميز المجمع السكني والمجتمعي في روسيا بحقيقة أن منظماته تخضع لسلطات مختلفة ، اعتمادًا على موقع المستوطنة. إذا كانت المدينة كبيرة ومقسمة إلى مناطق ، يتم تقسيم جزء من مؤسسات المجمع السكني والمجتمعي إلى هذه المؤسسات حسب تبعيتها. وبالتالي ، يتم تنفيذ إدارة المساكن والإصلاح والإنتاج الإنشائي وجزء من إدارة الطرق وإدارة المنتزهات. إدارة الشبكات الهندسية (إمدادات المياه ، وتصريف المياه والصرف الصحي ، ومرافق الغاز وشبكات التدفئة) غير مقسمة حسب التقسيم الإداري للمدن. تشمل القطاعات على مستوى المدينة (أي ، التي تدار بدون تقسيم المناطق) جزءًا من البنية التحتية للطرق والتحسين المستهدف.
خصوصية السكن والمجمع المجتمعي كهدف للإدارة هو أن مهمته الرئيسية هي تلبية الاحتياجات الأساسية للمواطنين. لحل هذه المشكلة ، يجب على مؤسسات المجمع السكني والمجتمعي تهيئة جميع الظروف لحياة الإنسان الطبيعية. فهي تساعد على تطوير الإمكانات الاقتصادية وتشكيل صورة أراضي المدينة. في هذا الصدد ، تسعى السلطات العامة للبلديات إلى حل مشاكل الإسكان والخدمات المجتمعية في المقام الأول.
من الممكن تحديد السمات التالية لتنظيم الإسكان الحضري والمجمع الجماعي:
فيما يتعلق بما سبق ، يجب تنظيم المجمع السكني والمجتمعي للمدينة ، مع مراعاة خصوصيات الظروف المحلية. كما أنه من الضروري التركيز عليها عند تطوير الوثائق التنظيمية التي تحدد متطلبات جودة الخدمات المقدمة للسكان وتحدد آليات حماية حقوق المواطنين.
تتميز القاعدة المادية والتقنية للمجمع السكني والمجتمعي بربط صارم بشروط مستوطنة معينة والحاجة إلى تلبية احتياجات المواطنين. في هذا الصدد ، تتم إدارة الإسكان والخدمات المجتمعية على المستوى المحلي ، أي أن السلطات المحلية تدير الموارد المجتمعية (بما في ذلك الموارد النقدية). يتم توفير الجزء الرئيسي من تكاليف توفير الإسكان والخدمات المجتمعية من أموال موازنة البلديات ومن أموال الكيانات الاقتصادية المحلية.
يعمل بناء المساكن وفقًا لقوانين اقتصاد السوق ولا يتم تمويله من الميزانية إلا بقدر ضئيل. في نفس الاتجاه ، ستتطور الحاجة إلى الإسكان ، ولا يمكن الوصول إليها إلا من خلال التغلب على حواجز السوق.
يتم تشكيل الهياكل الإدارية التنظيمية من قبل أصحاب المباني السكنية والشركات التي تزود موارد الطاقة وتخدم المساكن.
تشارك الدولة في إدارة المجمع السكني والمجتمعي ، وتنظيم العلاقات على المستوى التشريعي في قطاع الإسكان والحقوق العقارية والتخطيط العمراني ، وتطوير اللوائح الفنية ، وتوفير الضمانات الاجتماعية ، واعتماد المعايير المالية ، إلخ.
تتمثل مهمة الحكومات المحلية في تهيئة الظروف لبناء المساكن وتطوير قطاع الإسكان والخدمات المجتمعية ككل ، للحفاظ على صندوق الإسكان للأغراض الاجتماعية.
يتم تحديد مدى اختصاص السلطات العامة في الاتحاد الروسي ومناطق الاتحاد الروسي وبلدياته في حل قضايا الإسكان في قانون الإسكان للاتحاد الروسي.
1. حكومة محلية
الملاك مسؤولون عن حالة مخزون المساكن. وهم مكلفون بصياغة إجراءات إدارتها ، وإبرام عقود الاستئجار والتأجير ، وتمويل صيانة وخدمة الإسكان.
تكون مشاركة البلدية في إدارة الإسكان والخدمات المجتمعية على النحو التالي:
يجب أن تنظم هيئات الحكم الذاتي المحلية:
تقع على عاتق الحكومات المحلية مسؤولية تهيئة الظروف التي تسمح بالإدارة الفعالة لمصارف التمويل الأصغر. وتشمل هذه:
تبدأ شركة الإدارة في إدارة MKD بعد أن يبرم الملاك اتفاقية معها. يتم اختيار الشركة من خلال عقد مسابقة مفتوحة ، وإذا لم تحدث ، فبدونها.
تعمل إدارة الأعمال البلدية كخدمة عملاء ، وهي مؤسسة أخرى مملوكة للبلدية ، أو مؤسسة متنوعة أو متخصصة. تبدأ MUP في تنفيذ أنشطة لإدارة المخزون السكني على أساس الإدارة الاقتصادية ، والمؤسسات البلدية - على أساس الإدارة التشغيلية. ليس من الضروري إبرام عقد إدارة في هذه الحالات. يتم نقل الشبكات الهندسية للإسكان والخدمات المجتمعية إلى التنظيم البلدي مع حق الإدارة التشغيلية. تشمل واجبات خدمة العملاء أداء الوظائف الإدارية والاقتصادية. تتم إدارة خدمات المدينة للعميل من قبل رئيس الإدارة أو خدمة العملاء في المنطقة.
تقوم الحكومات المحلية ، كونها العميل الوحيد ، بإبرام عقود صيانة المساكن. في الوقت نفسه ، يتلقى المقاولون مبلغًا معينًا لتنفيذ أنشطتهم. نضالهم من أجل عقد يصبح سبب خفض التعريفات.
الأهمية!
في كل عام ، يُطلب من السلطات البلدية عقد اجتماع عام لأصحاب الشقق ، والغرض منه هو اختيار طريقة لإدارة MKD أو تأكيد سلطة MA المعينة من قبل الحكومات المحلية.
عند تسجيل ملكية السكن ، يتم إصدار شهادة. حتى يتم إصدارها إلى ما لا يقل عن نصف المستأجرين ، يتم تنفيذ تنظيم إدارة المنزل من قبل البلدية. بعد عقد الاجتماع العام ، حيث يتم اختيار طريقة الإدارة من قبل المالكين ، تتوقف السلطات المحلية عن تنظيم إدارة MKD. ومع ذلك ، يمكن للقانون الجنائي ، نيابة عن المالكين ، التفاعل مع السلطات المحلية من خلال إبرام اتفاق معها.
إذا لم يقم أصحاب المباني السكنية باختيارهم ، فسيتم تعيين شركة الإدارة من قبل السلطة البلدية.
عادة لا تكون MKDs مملوكة لشخص واحد ، ولكن تدار من قبل منظمات الإسكان. هناك أيضًا حصة من البلدية فيها ، ويتم الاحتفاظ بحساباتها في الميزانية العمومية لخزانة المدينة ، وإدارة قطاع البلدية. يمكن لهيئات الحكومة الذاتية المحلية أن تعهد بإدارة المساكن المملوكة للبلدية إلى شركة الإدارة من خلال الدخول في اتفاقية معها ، مثل مالكي المنازل الآخرين.
يجب على سلطات البلديات توفير السكن للمواطنين المحتاجين: للقيام بذلك ، يتعين عليهم تحديد معايير تصنيف الأشخاص على أنهم من ذوي الدخل المنخفض ، لإيجاد السكن لهم وتزويدهم به. لهذه الأغراض ، أنت بحاجة إلى:
2. إدارة السكن والمجمع الجماعي على مستوى رعايا الاتحاد الروسي
تخضع البنية التحتية للمجمع السكني والمجتمعي والمخزون السكني لسيطرة السلطات العامة. في مناطق الاتحاد الروسي ، يتم إنشاء إدارات ولجان ووزارات للإسكان والخدمات المجتمعية ، وهي جزء من الهيكل الإداري للإسكان والخدمات المجتمعية. يضعون وثائقهم التنظيمية الخاصة التي تنظم التحولات الجارية ، في حين يتم أخذ الإطار التنظيمي الذي تم تطويره على المستوى الفيدرالي كأساس. القرارات المتخذة على المستوى الإقليمي بشأن إدارة القطاع المجتمعي هي قرارات استشارية للسلطات البلدية. في الوقت نفسه ، تعمل في المناطق المؤسسات المملوكة للدولة والتي تخدم الإسكان والخدمات المجتمعية للبلديات.
3. الإدارة الاتحادية للإسكان والمجمع الطائفي
تميز الاتحاد السوفيتي بإدارة مركزية لمجال الإسكان والخدمات المجتمعية ، حيث تم تمويل الإسكان والمجمع المجتمعي من الميزانية.
تم تشكيل وزارة الإسكان والخدمات المجتمعية التي استمرت نصف قرن. منذ وقت ليس ببعيد ، كان القسم الذي يدير قطاع الإسكان جزءًا من وزارة الصناعة والطاقة الروسية. حاليًا ، تعمل الوكالة الفيدرالية للبناء والإسكان والمرافق (Rosstroy) ، وهي جزء من هيكل وزارة التنمية الإقليمية في الاتحاد الروسي.
هذه الوزارة غير مخولة بتنظيم الإسكان والخدمات المجتمعية. سلطة تنفيذية مثل Rosstroy ملزمة بإدارة ممتلكات الدولة في مجال البناء والتخطيط الحضري وصناعة مواد البناء والإسكان والخدمات المجتمعية. وكالة الإقراض العقاري والإسكان تشارك في حل القضايا المالية.
يتم التحكم في القطاع البلدي من قبل مفتشية الإسكان الحكومية الرئيسية في روسيا وأقسامها الإقليمية.
يدرك الكثير من الناس أن جودة تشييد المباني السكنية ليست عالية دائمًا ، وأن الملاك غير مسؤولين عن صيانة الممتلكات المشتركة لشركة MKD (لا يهتمون بالنظافة في المداخل والأقسام ، ويرسمون على الجدران ، ويتلفون الممتلكات ، إلخ.). في الوقت نفسه ، لا ينص على تحصيل الغرامات سواء من المالكين أو من المنظمات الإدارية التي تسبب ضررًا للسكن.
تتمثل مهمة مفتشية الإسكان الحكومية في مراقبة حالة المساكن وتدابير التحسين الجارية. كما ينبغي أن تكون بمثابة البادئ في القضاء على الانتهاكات وأوجه القصور المكتشفة.
في الوقت الحاضر ، تشارك الدولة بشكل متزايد في تشكيل السياسة في مجال الإسكان والخدمات المجتمعية ، ودعم تطوير اللوائح الخاصة بالإسكان الميسور التكلفة وتحديث البنية التحتية لصناعة المرافق.
إن القيام بإصلاح المجمع السكني والتجمعي ينطوي على حل المهام التالية:
من الممكن تحسين خدمات المجمع المجتمعي مالياً من خلال إجراء جرد وإعادة هيكلة وتصفية الديون التي تراكمت على مدى سنوات عديدة. إذا لم يتم حل هذه المهمة ، فقد تصبح فعالية التدابير الأخرى صفرًا.
يعني إصلاح المجمع السكني والمجتمعي أن إدارة MKD ستنتقل من سلطات البلديات إلى أصحاب الشقق. هذه خطوة غي غاية الأهمية. في الاجتماع العام للمالكين ، يجب اختيار طريقة لإدارة مبنى سكني وشركة إدارة. في الوقت نفسه ، فإن المالكين هم المسؤولون عن أعمال الصيانة المستمرة ، والصيانة ، والإصلاح للمنزل.
في هذا الصدد ، يجب أن تكون الإدارة شفافة قدر الإمكان ، ويجب أن تكون عمليات تشغيل وتطوير المجمع السكني والمجتمعي شفافة ومفتوحة (بما في ذلك آلية تحديد التعريفات ؛ قائمة ونطاق العمل المدرجة في التعريفات والأسعار ؛ مشاركة المنظمات العامة والجمعيات الأخرى لأصحاب المنازل في اتخاذ القرارات ومراقبة تنفيذها في إدارة المباني السكنية على أساس تخطيط الدخل للمرافق ، وكذلك توفير الموارد على نطاق مبنى معين).
هذا مثير للاهتمام!
من أجل الإصلاح الناجح للمجمع السكني والمجتمعي ، من الضروري أن يدرك الجمهور وموضوعات علاقات السوق والسلطات البلدية أهداف وغايات سياسة المنافسة. في الوقت نفسه ، يجب حماية المنافسة ، وهو أمر ضروري لإقناع المواطنين وإعلامهم كمستهلكين للإسكان والخدمات المجتمعية.
ستكون إدارة الإسكان البلدي والمجمع المجتمعي أكثر كفاءة إذا تم ضمان الرقابة العامة ليس فقط من قبل مالكي المباني السكنية والسلطات التنظيمية ، ولكن أيضًا من الشركات ذاتية التنظيم. في هذه الحالة ، سيكون من الممكن للشركات وضع معايير تحدد إمكانية مشاركة كيان اقتصادي (عميل ، مستثمر ، شركة إدارة ، مقاول) في أنشطة الإسكان والخدمات المجتمعية ؛ الموافقة على القواعد والمعايير الخاصة بهذه الأنشطة ؛ زيادة مسؤولية الشركات التي تقدم الإسكان والخدمات المجتمعية للمواطنين من خلال تطوير آليات المسؤولية الجماعية لتشغيل المخزون السكني وتقديم الخدمات العامة.
رأي الخبراء
أ. ن. كيريلوفا,
أستاذ قسم البناء وإدارة العقارات ، جامعة موسكو الحكومية للهندسة المدنية
تهدف الإدارة الإستراتيجية لتطوير السكن والمجمع المجتمعي إلى ضمان حياة مريحة وجودة عالية للإسكان والخدمات المجتمعية المقدمة والمعايير الاجتماعية لدعم حياة السكان ، لتحديد المناطق ذات الأولوية لتطوير البنية التحتية المجتمعية ، للتحول إلى استخدام الأساليب المبتكرة لتحديث واستبدال الشبكات والمرافق الهندسية ، مع استخدام تقنيات توفير الموارد ، لخلق ظروف جذابة للاستثمار.
بعد تحليل أداء المجمعات السكنية والمجتمعية للبلديات ، يمكن تحديد المشاكل الداخلية والخارجية الرئيسية.
تتميز معظم المجمعات السكنية والتجمعات البلدية الخاصة بالبلديات بارتفاع أسعار العقارات السكنية ، وبالتالي لا يمكن للعديد من المواطنين الوصول إليها. بالإضافة إلى ذلك ، فإن البنية التحتية المجتمعية للمجمعات متهالكة إلى حد كبير جسديًا ومعنويًا ، والملاك ليسوا مستعدين للحفاظ على الممتلكات المشتركة لـ MKDs بأنفسهم ، وغالبًا ما لا يتم إصلاح مخزون المساكن بالكامل ، وهناك العديد من المساكن في المدن الموجودة في معطلة أو معترف بها على أنها متداعية ، تتزايد باستمرار تعريفات الإسكان والخدمات المجتمعية. هذه المشاكل على مستوى النظام.
تشمل المشاكل داخل النظام عدم اتساق الإجراءات في المحاسبة لمرافق البنية التحتية للمرافق واتخاذ القرار على جميع مستويات الإدارة. يسير تحديث قطاع البلديات في معظم البلديات ببطء. يمكن حل هذه المشكلة من خلال تنفيذ آلية الشراكة بين القطاعين العام والخاص. نظام جمع النفايات الصلبة البلدية والتخلص منها قديم. تجري الاستعدادات السيئة لتنفيذ برامج إصلاح الممتلكات المشتركة لأعضاء MKD على مستوى الكيانات المكونة للاتحاد الروسي ، وأنشطة المشغلين في المناطق وفتح حسابات فرعية لإصلاح الممتلكات المشتركة في مؤسسات الائتمان ليس لديها أسس منهجية.
يتم تنفيذ مراقبة جودة المساكن والخدمات المجتمعية المقدمة للمواطنين بكميات غير كافية وفقًا لمرسوم حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 06.05.2011 رقم 354 "بشأن توفير الخدمات العامة لأصحاب ومستخدمي المباني في الشقة المباني والمباني السكنية ". فعالية العمل التوضيحي مع المدينين لدفع السكن والخدمات المجتمعية منخفضة ، ووجود مادة "احتياجات المنزل العامة" في إيصال الإيجار يشير إلى أنه لا يمكن توفير الموارد ، ولا توجد نتائج اقتصادية مستدامة. كل هذا هو سبب عدم رضا المواطنين اجتماعيا.
وتجدر الإشارة إلى أن إمكانيات تطوير قطاع الإسكان محدودة ، فالإسكان غالي الثمن ، ودخل المواطنين متدني ، وميزانيات البلديات تعاني من عجز. بالإضافة إلى ذلك ، فإن صناعة المرافق ليست جذابة للاستثمار. كل هذا يؤثر على مستوى التمايز بين مؤشرات أداء المجمع السكني والجماعي. علاقات السوق في قطاع الإسكان ضعيفة التطور ، لذلك تكاد تكون المؤسسات المالية غير منخرطة فيها.
يجب أن يحتوي المجمع السكني والمجتمعي على الأقل على مخزون سكني وبنية تحتية مشتركة تسمح بالحفاظ على ظروف المعيشة في المستوى المناسب وضمان السلامة.
يعتمد تطوير قطاع الإسكان والخدمات المجتمعية على حالة اقتصاد البلدية ، وما إذا كانت الكيانات الاقتصادية جاهزة للاستثمار في الصناعة ، وما هي الوثائق التنظيمية التي يتم اعتمادها ، وما إذا كانت آليات الشراكة بين القطاعين العام والخاص قيد التنفيذ ، وما إذا كانت غير تجارية يتم بناء مساكن الإيجار.
أهداف السياسة في الإسكان والخدمات المجتمعية هي كما يلي: جعل الإسكان والخدمات المجتمعية في متناول الجميع ، لضمان معايير صيانة وصيانة وإصلاح المباني السكنية ، لجعل نماذج إدارة الإسكان متساوية في الحقوق. تعتمد سياسة الإسكان على الحكم الذاتي ، ودعم الميزانية ، وآليات الشراكة بين القطاعين العام والخاص ، وتنظيم التعريفة طويلة الأجل لأنشطة الشركات التي تزود الموارد المجتمعية.
في الوقت الحالي ، يعيدون تطوير المباني القائمة - يقومون ببناء مجمعات سكنية جديدة لتحل محل المساكن المتداعية والمهدمة في هذه المنطقة.
تتمثل مهمة المجمع السكني والمجتمعي في العمل بفعالية في اقتصاد المدينة. يمكن تحقيق ذلك إذا كان الوضع المالي لمؤسسات الإسكان والخدمات المجتمعية مستقرًا ، وتم إنتاج الموارد المجتمعية بدون حوادث وباستخدام تقنيات موفرة للطاقة ، وكانت خدمات الإسكان والخدمات المجتمعية المقدمة للمواطنين عالية الجودة. من الضروري وضع خطة ، وبناءً عليها ، التحديث والإصلاح التدريجي للمساكن ، وتحديث الاتصالات الهندسية باستخدام التقنيات المبتكرة ، وتطوير إدارة المعلومات والاتصالات.
إن إدارة قطاع الإسكان ليست فعالة ، وتنفيذ نهج الإدارة الموجه للبرنامج مستحيل من الناحية العملية ، حيث لا تتوفر بيانات موثوقة. لا يتم تزويد إدارة الإسكان والخدمات المجتمعية بشكل كامل بالمعلومات ، مما يعيق تنفيذ الإصلاحات في هذا القطاع وانتقاله إلى مستوى آخر.
اليوم ، يعتبر المجمع السكني والمجتمعي اقتصادًا معقدًا من الناحية الفنية. من الضروري إدخال تطورات وتقنيات جديدة من شأنها أن تسمح للمرافق العامة ليس فقط بتقديم خدمات عالية الجودة للسكان ، ولكن أيضًا لتقليل تكلفتها. هذا يتطلب حلولاً حديثة. سيساعد الابتكار وتقنيات الإنترنت في تحقيق الراحة والكفاءة العالية والشفافية.
يصبح مجال الإسكان والخدمات المجتمعية ، كما هو متضمن في علاقات السوق ، مربحًا أكثر فأكثر. لذلك ، يجب أن يواكب المجمع السكني والجماعي العصر ، وإدخال الابتكارات اللازمة.
منذ وقت ليس ببعيد ، كانت معالجة جميع الوثائق في مجال إدارة المجمعات السكنية والمجتمعية تتم يدويًا في الغالب. استخدم محاسبو جمعية أصحاب المنازل الورق والقلم والآلة الحاسبة في عملهم. ومع ذلك ، فإن الإدارة الفعالة لقطاع الإسكان تتطلب سرعة إعداد ومعالجة الوثائق.
بالإضافة إلى ذلك ، إذا كانت مؤسسة الإسكان والخدمات المجتمعية صغيرة ، فلا يوجد سوى محاسب واحد في موظفيها ، يكون مسؤولاً عن جميع الحسابات. في هذا الصدد ، عليه أن يؤدي قدرًا كبيرًا جدًا من العمل. ومن هنا تأتي الحاجة إلى تطوير برمجيات لأتمتة عمل المحاسب في صناعة المرافق.
تتمثل مهمة البرامج في تسهيل عمل المحاسب وتقليل مخاطر الأخطاء. يقومون بأتمتة جمعيات أصحاب المنازل في المجالات التالية: محاسبة المعلومات وحالة الحسابات لكل مبنى سكني ، وحساب المدفوعات المستحقة وسدادها ، وإنشاء مستندات للدفع وملئها لكل حساب شخصي. تتطلب النقطة الأخيرة عملاً روتينيًا لفترة طويلة. انها ليست ثقيلة ، لكنها متعبة جدا. يمكن تسهيل هذا العمل عن طريق أتمتة HOA.
إصلاح المجمع السكني والتجمعي ينطوي على حل العديد من المشاكل. بشكل منفصل ، يجدر إبراز موثوقية وتوافر المعلومات التي تم إنشاؤها واستخدامها وتوزيعها في الإسكان والخدمات المجتمعية. تتضمن هذه المعلومات بيانات عن المساكن ومالكيها ، واستهلاك الموارد المجتمعية ، وكذلك عن الوضع الحالي لمرافق المرافق والشبكات الهندسية.
لحل هذه المشكلة بنجاح ، من الضروري إدخال أحدث تقنيات المعلومات. كجزء من إصلاح قطاع الإسكان ، فإن إضفاء الطابع المعلوماتي على الإسكان والخدمات المجتمعية أمر إلزامي.
يفترض نظام التحكم الآلي للمجمع السكني والجماعي وجود:
نظام إدارة الإسكان والخدمات المجتمعية المؤتمت عبارة عن مجموعة من الأجهزة والبرامج (أجهزة الكمبيوتر ، والاتصالات ، وأجهزة عرض المعلومات ، ونقل البيانات ، وما إلى ذلك) والمجمعات التنظيمية التي تهدف إلى ضمان الإدارة الرشيدة للأنظمة المعقدة لصناعة المرافق.
إذا قمت بتنظيم مساحة معلومات واحدة ، فسوف تزداد جودة إدارة الإسكان والخدمات المجتمعية ، مما سيسمح بما يلي:
بالإضافة إلى ذلك ، سيتم تحسين وحفظ الظروف المعيشية للمواطنين.
يعد الإسكان والخدمات المجتمعية أحد القطاعات الرئيسية للاقتصاد ، والتي لها تأثير كبير على جميع جوانب المجتمع. في الوقت الحالي ، يمر هذا المجال من حياة المجتمع بحالة أزمة ، سببها تاريخياً عدد من الظروف: نظام إدارة غير فعال ، وتكاليف عالية مرتبطة بتوفير الإسكان والخدمات المجتمعية ، وبيئة تنافسية متخلفة ، وعدم سداد مزمن للمدفوعات.
تم تصميم هذه البرامج لتبسيط عمل المحاسب ، وكذلك للقضاء على احتمال حدوث أخطاء إلى أقصى حد. أهم النقاط التي أتمتة HOA، هذا سجل للمعلومات وحالة حسابات كل شقة ؛ المحاسبة على الاستحقاقات ودفعها ؛ إنشاء إيصالات للدفع ، وتعبئتها لكل حساب شخصي. العمل الأخير هو الأكثر روتينية وطولًا ، وليس صعبًا ، ولكنه مملة إلى حد ما ، لذا فإن أتمتة HOA فقط يمكن أن تجعل الأمر أسهل.
من بين المشاكل العديدة التي يجب معالجتها في سياق تنفيذ الإصلاح الإسكاني والمجتمعي ، تشغل مصداقية وتوافر المعلومات التي يتم إنشاؤها واستخدامها وتوزيعها في الإسكان والخدمات المجتمعية مكانة خاصة. بادئ ذي بدء ، هذه معلومات حول مخزون المساكن والمقيمين ، حول استهلاك موارد الطاقة ، معلومات تشغيلية حول الوضع الحالي للإسكان والخدمات المجتمعية ، الاتصالات الهندسية.
لا يمكن حل هذه المشكلة بنجاح إلا على أساس تقنيات المعلومات المتقدمة. معلوماتية شاشات الكريستال السائلل -رابط ضروري في إصلاح الإسكان والخدمات المجتمعية.
حتى الآن ، هناك بالفعل أتمتة نشطة لبعض مجالات الإسكان والخدمات المجتمعية:
من الضروري بدء أتمتة مرافق الصناعة من الهيئات الإدارية للبلديات من خلال الإنشاء مساحة معلومات واحدة لإدارة مجمع الإسكان والطوائف.
حقيقة، نظام إدارة الإسكان والخدمات المجتمعية الآليعبارة عن مزيج من الأجهزة والبرامج (الكمبيوتر ، الاتصالات ، أجهزة عرض المعلومات ، نقل البيانات ، إلخ.)والمجمعات التنظيمية التي توفر الإدارة الرشيدة للأنظمة المعقدة للإسكان والخدمات المجتمعية.
إدخال تكنولوجيا المعلومات سيخلق نظام إدارة جديد نوعيا للإسكان والخدمات المجتمعيةوالتفاعل المنظم مع الهيئات التنفيذية لسلطة الدولة.
يجب أن يكون الأساس نظام معلومات، مما سيجعل من الممكن سد الفجوة بين الإطار التنظيمي المطوّر نسبيًا وممارسات إنفاذ القانون ، فضلاً عن تحسين جودة القرارات المتخذة والضمان الاجتماعي للسكان وتعزيز السيطرة على قطاع الإسكان والمجتمعات المحلية.
خلق مساحة معلومات واحدة للمجمع السكني والجماعيممكن من خلال تنفيذ حلول الصناعة المطورة على منصة عالية التقنية "1C: Enterprise 8.2"، وأهمها "1C: إدارة مؤسسة الإسكان والمرافق العامة". هذا هو مزيج من إمكانات حل فئة تخطيط موارد المؤسسات المعياري مع مراعاة مواصفات الصناعة ، مما يجعل من الممكن إنشاء أداة فعالة للتحكم التشغيلي وإدارة المجمع السكني والمجتمعي على المستويين الإقليمي والبلدي.
