كان معظم مواطني بلدنا محظوظين بما يكفي لامتلاك ممتلكات معينة: السيارات والشقق والمنازل والبيوت الصيفية والأثاث والأدوات المنزلية وأكثر من ذلك بكثير. عندما يتعلق الأمر بالحق في الملكية ، فإننا نعني عادةً قدرة المالك على أداء أي إجراءات مع متعلقاته. يمكنه بيعها أو التبرع بها أو استبدالها أو تغييرها أو إفسادها. غالبًا ما يتخذ مالك العنصر هذا القرار بشكل مستقل (ما لم يتم تطبيق أي قيود منصوص عليها في التشريع).
ومع ذلك ، لا يمكن أن تكون هذه القاعدة عالمية ، حيث توجد استثناءات لها. إذا لم يكن العقار مملوكًا لشخص واحد ، ولكن لعدة أشخاص (حصة مشتركة وممتلكات مشتركة مشتركة) ، فعند إجراء العمليات بمشاركته ، يلزم الحصول على موافقة جميع الأطراف المعنية.
الملكية المشتركة هي الممتلكات التي يملكها شخصان أو أكثر. غالبًا ما ينطبق هذا على العناصر والأشياء التي تم نقلها إلى أصحابها كإرث بموجب القانون.
عادة ما يشير الورثة الذين وضعوا الوصية بوضوح إلى ورثة أشياء وأشياء معينة. ومع ذلك ، في حالة عدم وجود مثل هذا المستند ، يتم نقل الملكية إلى الورثة وفقًا للإجراءات المحددة في التشريع. هناك تسلسل هرمي صارم يسمى قائمة الانتظار. كقاعدة عامة ، هناك العديد من المالكين الجدد المتكافئين في كل من قوائم الانتظار هذه. يصبح كل منهم مشاركًا في الملكية المشتركة ، ويتم تنظيم حقوقهم وفرصهم والتزاماتهم بموجب القانون المدني (CC).
وفقًا للقانون المدني ، هناك حصة مشتركة ومشتركة. وتتمثل الميزة المشتركة بينهما في تقسيم حقوق الملكية بين عدة أشخاص ، ولكن يمكن للمشاركين في نوع المشاركة في علاقات الملكية تحديد حجم حصتهم ، ومع الملكية المشتركة المشتركة هذا مستحيل.
في الوقت نفسه ، يعترف القانون بممتلكاتهم في الملكية المشتركة إذا تم توقيع اتفاقية خاصة في وقت الزواج. قد يحدد عقد الزواج قيمة نصيب كل من الزوجين. يمكنهم حتى إلغاء الاشتراك في إدارة الحساب العامة تمامًا عن طريق اختيار وضع الانقسام.
بالطريقة نفسها ، يتفق الأشخاص المشاركون في الاتفاقية فيما بينهم على حجم الأسهم التي سيمتلكها كل منهم. بمعنى آخر ، في مثل هذه الحالات نتحدث عن استبدال علاقات الملكية المشتركة بالمشاركة في رأس المال. لا يمكن إجراء مثل هذه التلاعبات إلا بقرار إجماعي من الأطراف المعنية. التحول العكسي أمر مستحيل.
بالطبع ، لا يرتبط المشاركون في علاقات الملكية هذه دائمًا ببعضهم البعض. نتيجة لعملية البيع ، قد يصبح الغرباء تمامًا مالكين ، ولكن على أي حال ، يجب أن يهتم كل منهم ببناء علاقات طبيعية مع بقية المشاركين. هذا ما تمليه كل من قواعد الذوق السليم والابتدائي الفطرة السليمة: عاجلاً أم آجلاً ستكون هناك حاجة لمساعدتهم.
لفهم القواعد القانونية التي تحكم المشاركين في الملكية المشتركة بشكل أفضل ، يجدر بنا الرجوع إلى مصدر القانون الحديث - الفقه الروماني القديم. يشار في كتابات الرومان إلى أن كل مالك يمكنه التصرف في ملكية حصة كل شيء. هذا يعني أنه لا يمتلك حصة محددة من الممتلكات ، ولكنه يمتلك حصة من الحق في هذا الكائن أو العنصر. وبالتالي ، فإن الملكية المشتركة المشتركة هي ملكية الحق في التصرف بالممتلكات ، وليس الشيء نفسه.
التطبيق العملي للقاعدة الموصوفة أعلاه هو كما يلي: مالك ربع الحصة في الملكية المشتركة المشتركة لكائن عقاري (على سبيل المثال ، شقة) ، مساحتها 80 مترًا مربعًا. م ، لا يمكن أن تعتبر نفسها مالكًا لـ 20 مترًا مربعًا. م من هذا السكن. لديه تحت تصرفه أحد الأسهم في الحق في الشقة بأكملها ، ولكن ليس له الحق في ربع المساحة.
هناك شروط يمكن بموجبها للمشارك في الملكية المشتركة أن يصبح المالك الوحيد للممتلكات ، ويمكنه أيضًا الوصول إلى الإجراء الخاص بتأمين حق استخدام الجزء الخاص به.
يوفر القانون المدني للاتحاد الروسي لجميع المالكين الخيارات التالية:
تفرض الحصة في حق الملكية المشتركة على المالك الالتزام بتنسيق أفعاله المخطط لها مع جميع أصحاب الحقوق الآخرين. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه إذا لم يتمكن المشارك من العثور على لغة مشتركة مع واحد على الأقل من مالكي الحصة الآخرين (حتى الأصغر منهم) ، فسيتم اعتبار جميع الإجراءات التي يتخذها مع الكائن على أنها غير قانونية.
ضع في اعتبارك حالة يتشارك فيها أربعة أشخاص ملكية مشتركة لقطعة أرض بها عدة أشجار. أحدهم مهتم باستخدام الشيء نفسه. آخرون لا يريدون مشاركتها أو العمل عليها ؛ مقترحهم هو تأجير الأرض. للأسف ، مع هذا الشكل من الملكية ، لا يمكن أن يكون التصويت حلاً للقضية ، حيث يجب على جميع المشاركين ، دون استثناء ، الموافقة على النتيجة النهائية.
كيف يمكنك الوصول إلى قاسم مشترك؟
إذا لم يكن من الممكن الوصول إلى حل وسط ، فإن المشارك في الملكية المشتركة له الحق في اللجوء إلى المحكمة. وفقًا للقانون ، يجوز للمدعي أن يطلب (أو حتى يطالب) بإعطائه الفرصة لامتلاك واستخدام جزء من قطعة الأرض المشتركة (أو أي ممتلكات أخرى) يتناسب مع حصته.
إذا لم يكن ذلك ممكنًا ، يجوز للمشاركين الآخرين الذين يمتلكون ويستخدمون العقار تعويض المدعي عن تكلفة حصته.
لا يوجد قانون يمكن للمحكمة بموجبه إجبار أحد المشاركين على بيع الشيء المشترك أو الموافقة على تأجيره. ينص القانون المدني على إبرام مثل هذه العقود على أساس طوعي فقط. كملاذ أخير ، يمكن لأي شخص بيع أحد تلك الأجزاء التي يتم تقسيم الملكية المشتركة إليها. يمكن القيام بذلك دون الحصول على موافقة المشاركين الآخرين ، ولكن يجب احترام حق الشفعة.
تعتبر المشاركة في الممتلكات المشتركة المشتركة جزءًا من ممتلكات الشخص. وهذا يعطي الدائنين الحق في المطالبة باسترداد الديون على حساب قيمتها. يسمح القانون بتطبيق هذه الإجراءات عند تحصيل الديون من المشاركين والممتلكات المشتركة والمشتركة.
عند إجراء التحديد والتقييم الإجباري للسهم (إذا كنا نتحدث عن الملكية المشتركة) ، وكذلك بيعها ، فإن الدائنين ملزمون بمراعاة المصالح القانونية للأطراف الأخرى. كما هو الحال مع البيع الطوعي ، يكون للمشاركين الأولوية ليكونوا أول من يقدم العطاء. إذا لم يتم اتباع هذا الإجراء وقام شخص خارجي بشراء الحصة ، فقد يتم الطعن في المعاملة بعد المحاكمة.
وعلى ضوء ذلك يجوز للدائن أن يطلب من المدين بيع حصته لأحد المشتركين. في هذه الظروف ، يجب أن يتم بيع الممتلكات في ملكية مشتركة دون التقليل من قيمتها (الأمر الذي قد يكون مفيدًا للمدين والمشتري). يهدف هذا الشرط إلى حماية مصالح الدائن.
في حالة عدم إبداء أي من المشاركين الرغبة في شراء سهم آخر ، يجب سداد الدين ببيعه في مزاد علني. ويهدف مثل هذا الإجراء إلى حماية المدين من التقليل المتعمد للسعر ، حيث إنه خلال المزاد لديه فرصة للحصول على الحد الأقصى للمبلغ.
ومن المثير للاهتمام أن الدائن ليس له الحق في شراء نصيب المدين ، لأنه قد ينتهك حقوق المشتركين الآخرين. عندما يتخلون عن مزاياهم ، يدخل شرط قانون تنظيم المزادات حيز التنفيذ. الإجراء الموصوف مناسب فقط إذا كان للمدين ملكية مشتركة. لا يمكن تطبيق هذا بأي حال من الأحوال على أولئك الذين يمتلكون أسهم في الملكية المشتركة. في هذه الحالة ، يمكن للدائن أن يصر فقط على تخصيص جزء من المدين لتحصيل الدين منه بطرق أخرى.
نظرًا لكونه مالكًا لأي عقار ، فإنه يعبر بشكل طبيعي عن قلقه بشأن حالته وسلامته. إنه لا يتمتع بالحقوق والمزايا فحسب ، بل يتحمل أيضًا مسؤولية معينة. على سبيل المثال ، يكمن على كتفيه الاهتمام بصيانة الأشياء والأشياء ، فضلاً عن المخاطر المرتبطة بأضرارها وموتها.
تشمل التكاليف الرئيسية ما يلي:
هذه الفروق الدقيقة ذات صلة أيضًا بالأشخاص الذين يمتلكون ممتلكات مشتركة أو مشتركة. الملكية المشتركة هي نوع معين من الأصول ، وبالتالي يتم تقسيم مبلغ المصروفات بين المالكين بما يتناسب مع حجم حصتهم. يجب على جميع المشاركين تحمل الالتزامات المالية ، بغض النظر عما إذا كانوا يستخدمون المرفق أم لا.
في الحالات التي لا يرغب فيها أحد المشاركين في دفع الجزء المتفق عليه من تكلفة صيانة الكائن ، يمكن للآخرين اللجوء إلى التحصيل الإجباري لمبلغ المال.
ومع ذلك ، يجدر إجراء حجز بحيث يمكن للمشاركين اللجوء إلى دعوى قضائية فقط عندما يتضرر منزل في ملكية مشتركة (أو شيء آخر) بشكل خطير بسبب عدم دفع جزء من فواتير الخدمات أو الإصلاحات الإلزامية أو أعمال الترميم. لن يتم التعرف على تنجيد الغرف ذات الألواح باهظة الثمن كعمل ضروري ، وبالتالي ، لا جدوى من توقع تعويض عن تكلفتها.
إذا كنت ترغب في تحسين أو تزيين العقار ، فسيكون من الأفضل الحصول على موافقة خطية لمثل هذه الأحداث. ستصبح الوثيقة تأكيدًا لقرار إجماعي وستسمح لأولئك الذين نفذوا هذه الإجراءات بزيادة حصتهم بما يتناسب مع الاستثمار.
مثل أي ملكية أخرى ، تعتبر الملكية المشتركة موضوعًا للإرث أو الهبة أو الشراء / البيع أو الإيجار. يحق للمشارك فقط أن يقرر ما يجب فعله بحصته.
ومع ذلك ، فإن القواعد هي قواعد ويجب اتباعها. لذلك ، إذا أراد بيع حصته إلى شخص خارجي (ليس عضوًا في الملكية المشتركة) ، فيجب على البائع كتابتها وإرسالها إلى مالكين آخرين. يجب أن تشير إلى حجم وقيمة الحصة المباعة ، بالإضافة إلى الشروط الأخرى. يمكن تسليم الخطاب شخصيًا مقابل التوقيع أو إرساله بالبريد.
في حالة عدم رغبة أي من المالكين في الشراء ، يمكن بيع قطعة أرض ذات ملكية مشتركة (عنصر أو عنصر آخر) إلى أي مشتر.
يجب أن تدرك أن المشاركين في الملكية المشتركة قد يفكرون فيما إذا كانوا سيشترون حصة أم لا ، خلال الفترات الزمنية التالية:
يمكن للمالكين الطعن في شرعية الصفقة في غضون ثلاثة أشهر بعد إتمامها. إذا كانت لديهم أي شكوك ، فلا ينبغي أن يفوتوا هذا الموعد النهائي ، لأنه بعد المحكمة لن تنظر في قضيتهم. يجب أن يدرك المالكون أنهم لن يكونوا قادرين على تحقيق النقل الوحيد الممكن لملكية أحد المشاركين.
خصوصية إجراء التبرع أو الوصية أو العطاء كتعهد هو أنه لا يلزم إخطار المشاركين الآخرين. في أي حال ، سيتم الاعتراف بهذه المعاملة على أنها قانونية وصالحة.
جميع القوانين واللوائح الموصوفة صالحة أيضًا في الحالة التي يكون فيها موضوع الملكية العامة المشتركة هو الأرض. صحيح أن المعاملات مع هذه العقارات مرتبطة بمجموعة كاملة من الميزات المحددة.
بادئ ذي بدء ، تجدر الإشارة إلى أن عدد أصحاب بعض قطع الأراضي يمكن أن يصل إلى عدة مئات. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن العديد من الأراضي الزراعية قد تم تخصيصها عن قصد لتصبح ملكية مشتركة لعمال الدولة والمزارع الجماعية (بعد تصفية المنظمات).
اليوم هناك اهتمام ثابت بمثل هذه المواقع. بعضها يستخدم لزراعة المنتجات ، والبعض الآخر يستخدم لبناء المنازل. لا توجد قيود على بيع وشراء الأراضي ، ومع ذلك ، هناك بعض القيود على إعادة بيع الأسهم لأطراف ثالثة (لتجنب الاستخدام الضائع للموارد).
الملاك ، عند التخطيط لبيع أو تبادل أو إيجار ، يلجأون إلى بقية المشاركين للسماح لهم بتخصيص حصصهم من الأرض في الممتلكات المشتركة المشتركة. الغرض من هذا الإجراء ليس ضروريًا للإشارة ، لأنه في الواقع ينطبق فقط على مالك السهم. في أغلب الأحيان يصبح:
لتخصيص حصة ، مطلوب قرار من اجتماع أصحاب الأسهم. إنهم يحددون المكان الذي سيتم تخصيص الأرض فيه ، ويخصصونها على مخطط الموقع. ثم يأتي دور المسح - إجراء يتم على الأرض. الحصة المخصصة مسورة ، وتخصيص حصة جديدة لها.
يلتزم المساهم بإبلاغ الجمهور بنيته تخصيص حصة وتنظيم اجتماع للمالكين. يمكنه استخدام أي قناة إعلامية محلية تناسبه (صحف ، راديو ، تلفزيون).
يوافق المساهمون المجتمعون على مسودة خطة الحدود ، ويضعون بروتوكولًا ويوقعون قانونًا بشأن الموافقة على حدود الموقع الجديد. يتلقى مالك الحصة المخصصة مستندات أخرى من Rosreestr.
نتيجة للاستخدام المستقل لشيء مشترك من قبل جميع المالكين ، أو بيعه أو إيجاره ، يحصلون على دخل معين. نظرًا لأن الملكية شائعة ، فلا يمكن أن يكون المال ملكًا لشخص بمفرده.
في الواقع ، لا ينظم القانون مسألة أي جزء من الدخل يعود إلى كل مساهم. إنهم يحلون هذه القضية فيما بينهم في عملية المفاوضات والمناقشة. تحدد الدولة فقط إجراءات توثيق قرار المشاركين في الملكية المشتركة بشأن توزيع دخلهم.
في كثير من الأحيان ، يتم تقسيم الأموال المستلمة بين مالكي العقارات بما يتناسب مع حجم أسهمهم. في الوقت نفسه ، ينبغي للمرء أن يأخذ في الاعتبار الجهود التي بذلها كل منهم لتوليد الدخل. في كثير من الأحيان ، يمكن لمالك الحصة الصغيرة الذي أكمل قدرًا كبيرًا من العمل (على سبيل المثال ، ضروري لمعالجة قطعة أرض مشتركة أو بيعها أو تأجيرها) ، الاعتماد على جزء كبير من الربح.
يجب على المالكين إيلاء اهتمام خاص لكيفية توثيق الملكية المشتركة المباعة. لا يمكن أن تحتوي اتفاقية الشراء ببساطة على تعليمات لتحويل الأموال إلى أحد المالكين. بعد كل شيء ، هذا لا يسمح لك بإجراء حساب صحيح وموثوق للتخفيضات الضريبية.
يتعين على المالكين إبرام اتفاقية أو اتفاقية إضافية فيما بينهم تأتي مع اتفاقية الشراء والبيع. بعد أن بينت في هذا المستند جميع البيانات الخاصة بتوزيع الأموال التي حصلوا عليها ، فإنها ستأتي وفقًا للقانون.
يواجه العديد من المشاركين في الملكية المشتركة ، الذين يواجهون الحاجة إلى إجراء أي معاملات مع الجزء الخاص بهم من الممتلكات ، صعوبة في الامتثال لجميع القوانين واللوائح. هذا ليس مفاجئًا ، لأنه في الحياة اليومية لا يواجه الناس في كثير من الأحيان تشريعات الملكية ولا يمكنهم التنقل بسرعة في الفروق الدقيقة العديدة في أعمالهم.
أحيانًا ما يكون الوضع معقدًا بسبب العلاقات المتوترة بين المالكين أو عدم استعدادهم لتقديم تنازلات.
من أجل أن تكون جميع الإجراءات المتخذة قانونية وصحيحة ولا يمكن الطعن فيها ، فمن الأفضل الاتصال بمحام. تساعد المساعدة المؤهلة بشكل كبير في تسهيل وتسريع العديد من الإجراءات ، خاصة عندما يتعلق الأمر بالمحكمة عندما يكون حل نزاعات الملكية مطلوبًا.
يجب على كل مواطن أن يعرف ما هي الملكية المشتركة وما هو الفرق بينهما. سيسمح لك ذلك لاحقًا بمعرفة ما يمكنك التقدم إليه وما لا يمكنك التقدم إليه. بالإضافة إلى ذلك ، فإن الاختلافات كبيرة حقًا ، ويمكن أن يؤدي الجهل ببعض الفروق الدقيقة إلى انتهاك القانون.
إذا كان للعقار عدة مالكين ، فمن المفهوم أنه إما ملكية مشتركة أو ملكية مشتركة. هذان النوعان من الممتلكات لهما اختلافات كبيرة. ومن الضروري معرفة كيف تختلف الملكية المشتركة عن الملكية المشتركة.
تنص الملكية المشتركة على تقسيم العقارات إلى أجزاء معينة (ليست متساوية دائمًا) وتسجيل ملكيتها من قبل المالكين. بمعنى آخر ، يمتلك كل منهم جزءًا فقط من العقار ، على سبيل المثال ، نصف المنزل. بصفته مالكًا ، يحق لمثل هذا الشخص التصرف في هذا الجزء وفقًا لتقديره الخاص.
تعني الملكية المشتركة المشتركة عدم تخصيص حصص الملكية. لذلك ، يعتبر كل مالك مالكًا لجميع الممتلكات ، على الرغم من أنه في الواقع يتقاسم حقه مع أفراد آخرين. من قبل الأشخاص. ويجب على هؤلاء الملاك إدارة الممتلكات معًا. في أغلب الأحيان ، تنشأ الملكية المشتركة مع الزوجين عند حيازة الممتلكات.
أفضل طريقة لفهم الاختلاف هي بمثال. إذا أراد الشخص الذي لديه الحصة المخصصة من الشقة بيعها ، فيمكنه القيام بذلك دون موافقة المالكين الآخرين. بالطبع ، لديهم حق وقائي للشراء ، وبالتالي يحتاج البائع إلى تنفيذ إجراء معين لإخطار الأطراف المعنية. لكن في الواقع ، لا يمكن لأصحاب الملكية منعه من تنفيذ الصفقة.
إذا كانت مساحة المعيشة ملكية مشتركة ، فلن يتمكن المالك من بيعها بمفرده. سوف تتطلب المعاملة موافقة جميع المالكين ، علاوة على ذلك ، موثقين. وإذا كان أحدهم قاصرًا ، فسيتعين عليك الحصول على موافقة سلطة الوصاية. إذا لم يكن هناك إذن ، فيمكن لأي من المالكين المشاركين الطعن في البيع وإعادة الممتلكات بسهولة.
ملاحظة: لا تؤثر العلاقات الأسرية أو الوثيقة على نوع الملكية وحجم الأسهم.
لذلك ، يمكن للمالكين المشاركين التصرف كأقارب أو أزواج أو غرباء. يمكن توريث العقارات أو جزء منها ، على أساس التبرع ، إلخ. إذا كنا نتحدث عن زوج وزوجة ، فيمكن تقسيم مساحة المعيشة بينهما على الأسس التالية:
اقرأ أيضا إجراء تقسيم الشقة إلى أسهم إذا كان للعقار مالك واحد
الملكية المشتركة تتجنب الكثير من المشاكل. لكن تقسيم العقارات لا يمكن أن يكون طوعياً وتعاقدياً فقط. غالبًا ما تصبح هذه القضية سببًا للتقاضي. على سبيل المثال ، في حالة الزوجين ، فإن تخصيص الأسهم ليس نادرًا أثناء الطلاق.
ينطبق هذا الإجراء على الأزواج الذين لم يهتموا بالقسم مسبقًا. يجب ألا يغيب عن البال أن مساحة المعيشة لا تنقسم دائمًا إلى نصفين. ستأخذ المحكمة بعين الاعتبار مصالح كل طرف ووجود الأطفال وما إلى ذلك.
الفرق الآخر بين الملكية المشتركة والملكية المشتركة هو دفع ضريبة الأملاك. يلتزم كل من المالكين المشاركين بالدفع بما يتناسب مع حصصهم. إذا لزم الأمر ، يمكنك أيضًا تقسيم حسابك الشخصي والدفع بشكل منفصل مقابل المرافق.
إذا قرر أصحاب العقارات تقسيمها بشكل قانوني ، فيمكنهم استخدام طريقتين. الأول اتفاق طوعي والثاني هو التقاضي. إذا قرر أحد المالكين تسجيل نصيبه ، فإن بقية الأشخاص في الواقع محرومون من حق الملكية المشتركة. سيُطلب منهم جميعًا إضفاء الطابع الرسمي على أجزائهم في الشقة والمنزل وما إلى ذلك. على سبيل المثال ، عند تقسيم شقة بمساحة 115 مترًا مربعًا. م ، يمكن لكل من المالكين الثلاثة تسجيل ملكية 38 ، 3 أمتار مربعة. م.
عند القسمة ، يجب ألا يغيب عن الأذهان أنه لا يمكن تخصيص الحصة دائمًا. على سبيل المثال ، نحن نتحدث عن شقة من غرفة واحدة. حتى المحكمة ليس لها الحق في تقسيم هذه العقارات ، وإن كان ذلك من الناحية القانونية. لذلك ، يجب على باقي الملاك دفع تكلفة الجزء الخاص به من الشقة للشخص. بعد ذلك ، يفقد جميع حقوقه في العقارات. أما بالنسبة للقسم نفسه ، فمن الناحية العملية ، يتم تقسيم مساحة العقار على عدد الملاك.
إذا كان الفصل لا يزال ممكناً ، عندئذٍ يدخل الطرفان في اتفاق. هذه وثيقة مهمة إلى حد ما ، لذا يجب وضعها وفقًا لجميع القواعد. ليس من الضروري توثيقه ، ولكن عند وضعه من الأفضل الاتصال بمحام. ثم يتم تقديم الوثيقة للتسجيل.
من الضروري معرفة الملكية المشتركة والمشتركة ، وما الفرق بينهما. بعد ذلك ، سيتمكن كل مالك من التصرف في ممتلكاته بالكامل (وفقًا للإطار المقيد). جميع الاختلافات الجوهرية هي كما يلي:
ملكية مشتركةيتم توفير الأزواج بموجب القواعد التشريعية للاتحاد الروسي على قدم المساواة مع الزوجين. على أساس الملكية المشتركة المشتركة ، غالبًا ما يتم إضفاء الطابع الرسمي على شراء العقارات والممتلكات القيمة الأخرى. ما هو الفرق بين هذه الأوضاع ولماذا تكون الملكية المشتركة مفضلة في بعض الأحيان ، سنقول في مقالتنا.
الحصة المشتركة والملكية المشتركة لهما نفس الطبيعة: كلاهما يشير إلى وجود عدة مالكي نفس العقار. علاوة على ذلك ، لكل منهم ميزاته المميزة الخاصة به.
يفترض تفسير الحق في الملكية المشتركة للقانون المدني للاتحاد الروسي تحديدًا أوليًا لحصص ملكية الممتلكات ، والتي يمكن أن تكون متساوية أو غير متساوية. يتم التصرف في الممتلكات من قبل الزوجين في حدود حصصهما.
لا يوجد فرق بين الملكية المشتركة والملكية المشتركة. وفقا للقانون المدني ، هذه المفاهيم متطابقة.
لا تعني الملكية المشتركة للزوجين تخصيص الأسهم ، ويتم التصرف في الممتلكات من قبل الزوجين معًا ، على أساس مبدأ حسن النية.
بناءً على طلب الزوجين أو طرف ثالث معني ، يمكن تقسيم الممتلكات في ملكيتهما المشتركة. تشكل الأسهم التي تم الحصول عليها نتيجة لهذا التقسيم ملكية مشتركة مشتركة.
تتشكل الملكية المشتركة للزوجين عندما لا يكون القانون (المنصوص عليه في قواعد قانون الأسرة في الاتحاد الروسي) ، ولكن يتم تطبيق النظام التعاقدي على ممتلكاتهم. بإرادة الزوجين يحدث هذا:
في الحالة الأخيرة ، قد يعمل نظام قانوني لجزء واحد من ممتلكات الزوجين ، والجزء الآخر - جزء تعاقدي.
بالإضافة إلى التأسيس الطوعي للملكية المشتركة ، هناك أيضًا ملكية إلزامية تحدث في المحكمة.
يظهر الفرق بين الملكية المشتركة والملكية المشتركة بشكل أكثر دقة فيما يتعلق بالعقار. هذا يرجع إلى حقيقة أن ملكية الممتلكات غير المنقولة ، إلى جانب الحقوق ، تحدد أيضًا التزامات للحفاظ على الممتلكات.
العامل الثاني الذي يلعب دورًا في حقيقة أن الزوجين يسعيان إلى تحديد أوضح لحصص ملكية العقارات هو قيمتها. عادة ما يكون سعر العقارات مرتفعًا وبالتالي يؤثر بشكل كبير على مصالح الأطراف.
مع أخذ ذلك في الاعتبار ، يضع التشريع المدني لروسيا نظامًا خاصًا للتصرف في العقارات ، بعيدًا عن مبدأ حسن النية ، وهو افتراض الملكية المشتركة ويميزها عن الملكية المشتركة. نحن نتحدث عن شرط موافقة موثقة من الزوج الثاني على صفقة مع ملكية تشكل ملكية مشتركة. ومع ذلك ، فإن الانحراف عن مبدأ افتراض حسن النية لا يلغي العلامات الأخرى للملكية المشتركة (واختلافها عن الملكية المشتركة) ، بما في ذلك المساواة بين الزوجين في التصرف في الممتلكات.
قد يحدث إنهاء نظام الملكية المشتركة والانتقال إلى الملكية المشتركة بسبب حقيقة:
بالاتفاق المتبادل بين الزوجين ، يمكن تحديد الأسهم بما يتناسب مع مساهمتها في إنشاء (حيازة) الممتلكات ، وبشكل غير متناسب. في تحديد الأسهم ، تنطلق المحكمة في معظم الحالات على وجه التحديد من نسب مساهمة كل من الزوجين.
يؤدي تخصيص نصيب كل من الزوجين إلى حقيقة أنهما يكتسبان الحق في التصرف بشكل مستقل في حصتهما في الممتلكات واكتساب حق المشاركة في الملكية المشتركة فيه. يجب أن نتذكر أن للزوج الثاني الحق في الحصول أولاً على حصة لا تخصه ، إذا قرر الزوج الثاني بيعها.
بالإضافة إلى ذلك ، سيؤدي تخصيص الحصة إلى تحديد المسؤوليات الخاصة بصيانة الممتلكات. على وجه الخصوص ، ينطبق هذا على دفع الضرائب على الممتلكات المشتركة والتأمين على الممتلكات ، وكذلك المرافق والتشغيل والتكاليف الأخرى.
وتجدر الإشارة بشكل خاص إلى أنه إذا تم تحديد شروط حيازة الممتلكات المشتركة بموجب عقد زواج ، فعند الاعتراف بها على أنها باطلة أو منتهية (سواء بقرار من المحكمة أو بموافقة الزوجين) ، يعود الطرفان إلى القانون القانوني. النظام الحاكم.
 |
| قم بتنزيل نموذج العقد |
إذا تم إنشاء الملكية المشتركة بموجب اتفاقية فردية (على سبيل المثال ، شراء شقة) ، فإن قرار الأطراف أو السلطات القضائية لا يمكن إلا أن يغير حجم الأسهم ، ولكن لم يعد من الممكن إثبات الملكية المشتركة. الطريقة الوحيدة لعودة الأطراف إلى الملكية المشتركة هي الطعن في المعاملة بأكملها وإبطالها - ومع ذلك ، يجب أن يكون لدى الطرفين ظروف قاهرة للغاية.
يتم التعرف على ملكية العديد من الموضوعات لملكية واحدة على أنها مشتركة. يمكن أن تكون قابلة للقسمة وغير قابلة للتجزئة. قد تكون الملكية المشتركة مملوكة للأسهم أو غير ملكية (مشتركة).
تظهر الملكية المشتركة عندما يرث العديد من الأشخاص ممتلكات المتوفى. كما أن سبب حدوثها قد يكون اقتناء شيء في الزواج. خصوصية الهيكل القانوني لهذا النوع من الممتلكات هي أن المشاركين يدخلون في علاقات قانونية ليس فقط مع عدد غير محدد من الأشخاص ، ولكن أيضًا مع بعضهم البعض. في الحالة الثانية ، يحدد هذا التفاعل طريقة الملكية والتصرف واستخدام الممتلكات. فيما يتعلق بالأشخاص الآخرين ، يتصرف الملاك معًا.
كما ذكر أعلاه ، يمكن تقاسم الملكية المشتركة أو المشتركة. في الحالة الأولى ، يتم تحديد جزء من كل مشارك في العقار. تتميز الملكية المشتركة المشتركة ، مثل تلك المذكورة أعلاه ، بحقيقة أن عدة أشخاص يمتلكون نفس العقار. ومع ذلك ، هناك اختلافات كبيرة بين هذه الفئات. تتجلى في محتوى صلاحيات المالكين ، وفي أسس نشوء العلاقة نفسها. الاختلاف الأول هو أنه في حالة الملكية المشتركة ، يمتلك كل مشارك جزءًا معينًا من الممتلكات ، وفي حالة الملكية المشتركة ، يتمتع الأشخاص بحقوق متساوية في جميع القيم المادية. يتم إنشاء الأجزاء أثناء الاختيار أو القسم. ومع ذلك ، في هذه الحالات ، يتم تخصيص الحصة في الملكية المشتركة عينيًا. أي أن المشاركين يحصلون على جزء حقيقي من الممتلكات. بالإضافة إلى ذلك ، عند الاختيار أو القسم ، يتم إنهاء العلاقة إما كليًا أو لمشارك معين.
يتم استخدام الممتلكات وحيازتها والتخلص منها على قدم المساواة من قبل جميع المشاركين في العلاقة. يؤدون معًا أي أعمال بأصول مادية ، ما لم ينص اتفاق الملكية المشتركة على خلاف ذلك. لإتمام الصفقة ، يلزم الحصول على موافقة المالكين الآخرين للعقار. نظرًا لأن المشاركة في الملكية المشتركة تفترض مسبقًا وجود أسرة أو مجتمع عمل عائلي ، والأهداف والمصالح متطابقة ، لا يتم إبرام الاتفاقات بينهما ، ولكن يمكن إبرامها.
الإجراء الذي يحكم الملكية المشتركة يتطلب موافقة إلزامية لاتخاذ أي إجراء مع الممتلكات. ومع ذلك ، يسمح القانون بوضع شروط أخرى في الاتفاقية. على سبيل المثال ، يمكن للمشاركين الآخرين ، بالوكالة ، منح أحد المالكين السلطة المناسبة. هذا هو الحال عادة إذا كانت هناك ملكية مشتركة بين الزوجين.
يحدد التشريع متطلبات خاصة للمعاملات في وجود مثل هذا الكيان. على سبيل المثال ، إذا كانت هناك ملكية مشتركة لشقة يعيش فيها قاصر ، فإن موافقة سلطة الوصاية والوصاية مطلوبة للتخلص من العقارات المخصخصة. في هذه الحالة ، لا يهم ما إذا كان الأشخاص الذين تقل أعمارهم عن 18 عامًا هم أصحاب أو أفراد عائلة ، بما في ذلك السابقون أم لا. تنطبق هذه القاعدة أيضًا على المباني السكنية التي لا يعيش فيها القاصر ، ولكن في وقت الخصخصة كان لها نفس الحقوق مع المالك.
إذا قام أحد الأشخاص ، الذي يقع في حوزته الملكية المشتركة ، بإجراء معاملة دون موافقة المشاركين الآخرين ، فقد يتم إعلانها باطلة وباطلة. لا يمكن بطلان الحق إلا إذا ثبت أن الطرف الآخر (المشتري ، على سبيل المثال) كان أو يمكن أن يكون على علم بوجود عدة مالكين. وبالتالي يقع عبء الإثبات على عاتق المشاركين الذين يطالبون بالإبطال.
ينشأ فقط عند إبرام الزواج الرسمي. الإقامة الفعلية ، حتى لو كانت طويلة الأجل ، ولكن غير موثقة ، ليست أساس نشوء الملكية المشتركة. في مثل هذه الحالات ، يتم تطبيق نظام مختلف. على وجه الخصوص ، هناك ملكية مشتركة للكيانات التي حصلت على هذه الملكية أو تلك بالوسائل المشتركة أو العمل. تنظم هذه العلاقات بموجب أحكام القانون المدني.
الأشياء غير المنقولة والمنقولة التي يتم الحصول عليها بأموال من دخل الزوج والزوجة تعمل كملكية مشتركة للزوجين. في نفس الوقت ، يمكن لأحدهم الحصول على شيء ما. منذ لحظة نقل ملكية الشيء إلى أحد الزوجين ، يصبح الآخر تلقائيًا مشاركًا في الملكية المشتركة. ينص القانون على الحالات التي لا يشارك فيها فرد العائلة الثاني في الاستحواذ عن طريق العمل أو الوسائل ، ولكنه ، مع ذلك ، يحصل أيضًا على فرص متساوية. تنشأ الملكية المشتركة للزوجين ، على وجه الخصوص ، عندما كان أحدهما ، في وقت الحصول على الشيء ، يعمل في منزل ثانٍ ، يقوم بتربية الأطفال. إن استحالة المشاركة عن طريق العمل أو الوسائل في اقتناء شيء ما قد تكون مشروطة بأسباب وجيهة أخرى. على سبيل المثال ، يمكن أن تكون الخدمة العسكرية ، أو مرض خطير ، وما إلى ذلك.
كقاعدة عامة ، لا يتم الاعتراف بها كملكية مشتركة. لا تشمل هذه الفئة الممتلكات التي تم الحصول عليها عن طريق الإرث أو كهدية أو كجزء من المعاملات الأخرى المجانية. تنتمي المتعلقات الشخصية أيضًا إلى كل فرد من أفراد الأسرة على حدة ، باستثناء العناصر الفاخرة والمجوهرات. في الوقت نفسه ، يمكن الاعتراف بهذه الممتلكات كممتلكات مشتركة إذا تم الاستثمار فيها ، خلال فترة الزواج ، من دخل كل من الزوج والزوجة ، مما أدى إلى زيادة قيمتها بشكل كبير. لا يمكن تطبيق هذه القاعدة إلا في الحالات التي لا ينص فيها الاتفاق بين الأشخاص على خلاف ذلك.
لا يمكن استخدام الملكية المشتركة إلا لاسترداد الأضرار الناجمة عن الالتزامات غير المستوفاة إذا كان جميع المالكين متورطين. إذا كان هناك شخص واحد فقط متورط في العلاقة المقابلة ، فعندئذ يتم تطبيق العقوبة على الأشياء التي تخصه فقط. أيضًا ، في هذه الحالة ، يمكن استخدام حصة في الملكية المشتركة لسداد الالتزامات. إذا كان كلا الطرفين مشاركين ، فيمكن إجراء الجمع بطريقتين. يتم سداد هذه الالتزامات من الملكية المشتركة أو من الممتلكات التي هي في ملكية منفصلة.
وفقًا للتشريع الحالي ، تعتبر الممتلكات المملوكة لأعضاء هذه الشركة ملكية مشتركة. ومع ذلك ، فإن هذا الحكم هو حكمي. قد ينص الاتفاق بين المشاركين على طريقة مختلفة لملكية واستخدام والتخلص من الأشياء. لا يحدد القانون المدني الكيانات التي يمكن أن تكون أعضاء في اقتصاد الفلاحين (المزرعة).
فن. 257 ، الفقرة 2 من القانون المدني تحدد الملكية الخاصة التي يمتلكها فلاحون بشكل مشترك. ومع ذلك ، فإن الصياغات الواردة في التشريع تثير بعض التساؤلات لعدد من المؤلفين. على وجه الخصوص ، تعتبر الصياغة المتعلقة بقطعة الأرض الممنوحة للمزرعة مثيرة للجدل. وبحسب التشريع السابق ، تم نقل الأرض ، وإن كان ذلك وفقًا لعدد المشتركين في الشركة ، ولكن إلى رئيسها. تم إعداد شهادة الدولة الخاصة بالموقع لرئيس المزرعة (الفلاحين). يمكن الافتراض أنه تم توفير الأرض للمجتمع كاتحاد عمل عائلي ، ولكن تم إعداد الوثائق لرئيس الجمعية. هذا الفهم للصياغة مقبول في الممارسة. إنه مقبول بشكل خاص لتلك المزارع التي تم تشكيلها من قبل عمال سابقين تابعين للدولة والمزارع الجماعية ، أي الكيانات التي دخلت في اتحاد مع قطع أراضيها. التشريع السابق ، وفقًا لبعض المؤلفين ، حرم هؤلاء المشاركين بشكل غير معقول من حقوق الأرض عند دخولهم مزرعة فلاحية. الاعتراف بمالكيها كملكية مشتركة أو مشتركة سيكون عادلاً.
وبالتالي ، فإن الملكية المشتركة تنشأ من حيازة عدة أشخاص لممتلكات واحدة. يمكن أن تكون هذه الموضوعات طرفًا ثالثًا تمامًا وتلك المرتبطة بالزواج. في الحالة الأخيرة ، وفقًا للقانون ، تنشأ الملكية المشتركة. ومع ذلك ، باتفاق الطرفين ، يمكن تحديد نظام مختلف لملكية الممتلكات. عند إجراء أي معاملات بأصول ملموسة في ملكية مشتركة أو مشتركة ، يلزم الحصول على موافقة جميع المشاركين الآخرين. إذا تم اتخاذ أي إجراءات بدونه ، فسيتم الاعتراف بها على أنها غير قانونية ، ولا يترتب عليها عواقب قانونية مقابلة. تعتبر مشاركة القاصرين ذات أهمية خاصة في مسألة المعاملات. إذا تم انتهاك حقوقهم ، فسيتم أيضًا اعتبار جميع الإجراءات المتعلقة بالممتلكات لاغية وباطلة.
كما ينص القانون الروسي ، إلى جانب الملكية المشتركة للزوجين ، على الملكية المشتركة. غالبًا ما يوجد كلا المفهومين في الممارسة القضائية ويستخدمان في تسجيل المقتنيات المختلفة أو غيرها من الممتلكات التي تم الحصول عليها في الزواج. بفضل الأنظمة القانونية الحالية ، يحق للزوجين امتلاك واستخدام الأشياء والعقارات معًا أو التصرف في كل جزء من أجزائه.
ما هو الفرق بين الملكية المشتركة والمشتركة ، سنحاول شرحه في هذا المقال. بالإضافة إلى ذلك ، في سياق العمل ، سوف ننتبه إلى الميزات التي يتميز بها كل نموذج.
كلا النوعين من الممتلكات لهما نفس الطبيعة - يفترض كل منهما تعدد المالكين فيما يتعلق بنفس الملكية. من ناحية أخرى ، هناك اختلافات أيضًا. بناءً على تفسير مثل هذا المفهوم على أنه ملكية مشتركة للأسهم ، على النحو المنصوص عليه في القانون المدني للاتحاد الروسي ، يمكن استنتاج أن الملكية تتطلب في البداية عزل أسهم كل من المالكين.
من الجدير بالذكر أن الأسهم يمكن أن تكون متساوية أو غير متساوية. يتم إنشاء استخدام الأشياء والعقارات فقط ضمن الحصة المخصصة. من المهم ملاحظة أنه وفقًا للقانون المدني ، فإن الملكية المشتركة والمشتركة هي مفاهيم متطابقة ، ولا توجد فروق بينهما.
لا تعني الملكية المشتركة للزوج والزوجة فصل الأسهم لكل شخص ، ويتم الانتفاع بالأشياء أو العقارات بالاتفاق بين الطرفين. إذا رغب المالكون في ذلك ، سيتم تقسيم الممتلكات إلى أسهم ، ولكن في هذه الحالة ستكتسب حالة مختلفة - ملكية مشتركة مشتركة.
يحدث تكوين الملكية المشتركة المشتركة فقط عندما يتم إنشاء نظام تعاقدي فيما يتعلق بالممتلكات. هذه هي الحالات التالية:
لا يوفر الخيار الأخير إجراءً تعاقديًا للتخلص من الممتلكات فحسب ، بل يوفر أيضًا إجراءً قانونيًا ، وبالتالي ، في هذه الحالة ، قد تنشأ أيضًا الملكية المشتركة. في بعض الأحيان يتم تطبيق إجراء إلزامي لإنشاء نظام التخلص على الممتلكات. لا يمكن اتخاذ هذا القرار إلا عن طريق المحكمة.
يظهر أكبر عدد من الاختلافات بين الملكية المشتركة والمشتركة عند إنشاء النظام القانوني فيما يتعلق بالعنصر غير المنقول. هذا يرجع إلى حقيقة أن التصرف في شقة أو منزل لا يفترض مسبقًا ظهور حقوق الملكية فحسب ، بل يفترض أيضًا وفاء الزوجين بمسؤوليات معينة للحفاظ على مساحة المعيشة.
نقطة أخرى مهمة يحاول الزوجان توضيحها على الفور هي تكلفة الشقة. يتطلب الجانب المالي للوضع تحديدًا أوضح للأسهم بحيث تتاح لكل من الزوجين الفرصة لتحديد قيمة حصته.
مع الأخذ في الاعتبار بعض أحكام التشريع المدني لروسيا ، فإن إجراءات استخدام الملكية تعتمد أيضًا على النظام القانوني الذي تم وضعه فيما يتعلق بممتلكات الزوجين. على سبيل المثال ، إذا تم تخصيص حصص كل من الزوجين ، فستتاح للزوج أو الزوجة الفرصة لتحقيق أو التبرع بجزء من الشقة دون الاتصال بالزوج الثاني.
فيما يتعلق بالملكية المشتركة ، يلزم الحصول على موافقة كتابية وموثقة لإجراء معاملة قانونية. بناءً على ما سبق ، يمكننا أن نلخص قليلاً أن الملكية المشتركة تضمن احترام حقوق كل من الزوجين وتسمح بتحقيق المساواة في العلاقات أكثر من إنشاء نظام قانوني للتصرف المشترك في العقارات.
يحدث إنهاء نظام الملكية المشتركة بعد تخصيص حصة من الممتلكات لكل من الزوجين. يمكن أن يتم إجراء تخصيص أجزاء من العقار بعدة طرق:
يمكن لطرف ثالث مهتم بتخصيص حصة ولديه أسباب قانونية لذلك التقدم إلى المحكمة. في هذه الحالة ، يتم تحديد حجم الحصة أيضًا من قبل القاضي. الإجراء القياسي لتخصيص حصة بالموافقة الطوعية للزوجين هو تقسيم الممتلكات إلى أجزاء متساوية. في إجراءات قضائية ، يتم توزيع الممتلكات بما يتناسب مع مساهمة كل مواطن في إنشاء أو حيازة الممتلكات.
مع تخصيص الأسهم ، يحصل المواطنون تلقائيًا على الحق في التصرف شخصيًا في جزء ثابت من العقارات أو الأشياء. وفي الوقت نفسه ، يُمنح الزوج الثاني حق الشفعة في شراء نصيب آخر إذا قرر الزوج أو الزوجة بيعه. بالإضافة إلى ذلك ، فإن إجراء تخصيص حصة يصبح سببًا لتوزيع المسؤوليات لضمان الحفاظ على جزء منه ، بما في ذلك دفع فواتير الخدمات العامة والضرائب.
في حالة عقد الزواج ، يمكن نقل الملكية للاستخدام المشترك إذا تم اعتبار الوثيقة غير صالحة. عند صياغة الاتفاقية الإضافية ، يكون حجم الأسهم فقط عرضة للتغيير ، ولن يتم استعادة الملكية المشتركة.
إذا كان الزوجان واثقين من بعضهما البعض ويخططان لوراثة ممتلكاتهما للطفل في المستقبل ، فلا داعي لتقسيم العقارات والممتلكات الأخرى إلى أسهم. من ناحية أخرى ، سيكون نقل الملكية إلى ملكية مشتركة قادرًا على توفير المزيد من الضمانات للوفاء بجميع حقوق المواطنين وسيسمح ببيع جزء من الممتلكات دون الحصول على موافقة الزوج الثاني.
