الذي سيتم تأجيره هو عمل مربح محتمل - يمكن إعطاء الأموال المستلمة من عقد الإيجار للبنك كسداد للدين على القرض ، وبالتالي ، في غضون 10-20 سنة ، سداد الدين والحصول على شقة عمليًا "مجانا". لكنها تبدو جيدة من الناحية النظرية فقط. دعنا نحاول أن نفهم في الممارسة.
عند تحليل برامج إقراض شراء المنزل ، يمكنك أن ترى عدة عوامل تؤثر على شروط القرض: دفعة أولى على السكن ، والدخل الشهري للمقترض ، ومدة سداد القرض ، وبالطبع مبلغ القرض. يعتمد مبلغ الدفعة الزائدة النهائية على هذه العوامل. نلجأ للحصول على المساعدة.
سنقدر متوسط تكلفة شقة من غرفة واحدة في موسكو بحالة جيدة وفي موقع جيد (بالقرب من المترو) بـ 5 ملايين روبل. يمكن تأجير هذه الشقة (حتى بدون الاستثمار في الإصلاحات) مقابل 30-40 ألفًا. نظرًا لأننا نظريًا لا نملك رأس مال لبدء التشغيل ، فإننا نشير إلى أنه يمكننا إيداع 10٪ كحد أقصى من التكلفة على الفور. نتيجة لذلك ، سوف نحصل على سعر فائدة حوالي 14.5٪ ، دفعة شهرية 62 ألف روبل ، لمدة 20 عامًا. من الواضح أن تكلفة الإيجار لن تغطي رسوم القرض.
دعنا نختار شروطًا أكثر ولاءً ، فلنفترض أن لدينا مبلغ 50٪ من الدفعة الأولى (2.5 مليون). وفقًا لذلك ، سنأخذ قرضًا بقيمة 2.5 مليون أخرى. احسب باستخدام حاسبة القرض. سينخفض المعدل إلى 12٪ ، وستكون المدفوعات الشهرية أكثر واقعية - حوالي 35 ألفًا فقط.
في حساباتنا ، لم نأخذ في الاعتبار الصعوبات المحتملة في العثور على مستأجر ، وموقفه المتهور تجاه الأشياء في الشقة ، والإصلاحات الإضافية ، وغيرها. خلاصة القول: بدون الأموال المتاحة بالفعل لشراء شقة ، لن يكون من المربح الحصول على رهن عقاري على الإسكان لغرض التأجير الإضافي.
بالنسبة لقرض بنصف (أو حتى جزء أصغر) من تكلفة الشقة ، فيمكننا في هذه الحالة التحدث عن نوع من المزايا ليس في شكل ربح من مدفوعات المستأجر (لأن مبلغ الإيجار سيكون تقريبًا يعادل مبلغ أقساط القرض) ، ولكن في النتيجة النهائية - سنحصل على شقة في الواقع "أرخص". على الرغم من أنه ، مرة أخرى ، إذا كان لديك أموال لشراء شقة ، فمن الأفضل شرائها دون الاتصال بالبنك واستئجارها. نتيجة لذلك ، سوف تسترد التكاليف بسرعة وستحقق صافي الدخل.
الاستنتاج العام مشابه للنتيجة السابقة - الرهن العقاري لشراء شقة والمزيد من الإيجار ليس مربحًا.
إنه سؤال معقول لأن الشقة مؤمنة وهل يمكن تأجيرها؟
القانون لا يحظر القيام بذلك. يجدر النظر في العقد مع البنك. إذا كان العقد لا ينص على وجه التحديد على حظر الإيجار من قبل أطراف ثالثة. نادرًا ، ولكن في بعض الأحيان تفرض البنوك شرطًا في اتفاقية الرهن العقاري يقضي بأن يقوم المقترض بإبلاغ البنك أو الحصول على موافقته لتأجير العقارات.
تعليق موسع على هذا المنشور:
في 2007-2008 ، اندلعت أزمة الرهن العقاري في الولايات المتحدة (). أخذ الكثير من الناس عدة منازل في إطار رهن عقاري ، وتم تغطية المدفوعات من خلال الإيجار. بدا الأمر وكأنه اختراق نظام حقيقي. ومع ذلك ، أدت الأزمة إلى حقيقة أن الكثيرين فقدوا وظائفهم ، ولم يكن هناك ما يدفعه الإيجار (تلك القصص الكوميدية للغاية عندما يعود الأطفال البالغون من العمر 30 عامًا إلى منازلهم لوالديهم). وإذا كان لدى صاحب المنزل المحتمل عدة منازل ، فيمكن تغطية متخلف واحد بطريقة ما ، ولكن إذا كان هناك المزيد منها ... فلا يوجد ما يمكن دفعه مقابل الرهن العقاري. البنوك تأخذ الممتلكات.
الرهون العقارية هي عبء مالي ثقيل. على الرغم من طول مدة هذا القرض ، إلا أن الأقساط الشهرية المترتبة عليه مرتفعة للغاية.
القراء الأعزاء! يتحدث المقال عن طرق نموذجية لحل المشكلات القانونية ، لكن كل حالة فردية. إذا كنت تريد أن تعرف كيف حل مشكلتك بالضبط- تواصل مع استشاري:
يتم قبول الطلبات والمكالمات على مدار الساعة طوال أيام الأسبوع و 7 أيام في الأسبوع.
إنه سريع و بدون مقابل!
ومن الطبيعي أن يبحث المقترضون عن أموال لتجديد ميزانيتهم بكل الوسائل المتاحة. بما في ذلك إيجار المساكن المشتراة.
والبعض يخطط مبدئيًا لشراء شقة من أجل استخدامها كمصدر للدخل.
لكن ما مدى قبول هذا الاستخدام؟ وبالفعل ، ووفقًا لاتفاقية الرهن العقاري ، وحتى السداد الكامل للديون للبنك ، تكون الشقة مرهونة له.
والقانون ينطلق من حقيقة أن الشقة مملوكة للمقترض. وهذا يعني أن له الحق في امتلاكها واستخدامها والتصرف فيها. يتم تضمين تأجير الممتلكات في هذه الصلاحيات ، وكذلك رهن الممتلكات للبنك.
تنص على أن للمقترض الحق:
وهذا يعني ، من وجهة نظر القانون ، أن استخدام الشقة لتوليد الدخل من خلال تأجيرها أمر مقبول تمامًا.
في الوقت نفسه ، يلتزم التعهد باتخاذ تدابير لحماية المساكن المتعهد بها من التدمير والأضرار. في قائمة الأسباب المحتملة للضرر ، يشار إلى التعديات من قبل أطراف ثالثة.
قد تُدرج البنوك شروطًا في الاتفاقية تنص على ضرورة إخطارها ، بصفتها جهات رهن عقارية ، باستخدام الشقة من أجل الربح. أو حتى الحظر التام. هناك سببان لهذا.
الأول يتعلق بمخاوف البنك:
ليس سراً أن العديد من المستأجرين لا يتعاملون مع ممتلكاتهم المستأجرة بأفضل طريقة. وأصحاب العقارات ليسوا في عجلة من أمرهم لإصلاح الأضرار التي لحقت بهم ، لأن ذلك سيقلل من دخلهم من الإيجارات.
ونتيجة لذلك ، تفقد الشقة عرضها ، وتنخفض قيمتها السوقية.
في الحالة القصوى ، من خلال خطأ المستأجرين ، قد تنهار الشقة ، على سبيل المثال ، تحترق. ومع ذلك ، يعتبر هذا الخيار أكثر ربحية بالنسبة للبنك ، حيث يتم تغطيته بالتأمين ، والذي يلتزم المالك بتقديمه بموجب اتفاقية الرهن العقاري.
ولكن سيكون من الصعب بيع العقارات التي فقدت سعرها بشكل كبير في حالة التأخير في السداد ، مما يعني أن هناك فرصة لعدم استلام المبلغ الذي يدين به المقترض مقابل ذلك.
السبب الثاني الذي يجبر البنوك على إدراج شروط تحريم تأجير الشقق المرهونة هو لمصلحتها الخاصة.
يتم تقديم قروض الرهن العقاري للمواطنين لتلبية الاحتياجات الشخصية. واستخدام الشقة لتوليد الدخل هو نشاط تجاري.
ممثلو الشركات الصغيرة ، يتم تقديم القروض بشروط أخرى أكثر صرامة:
ليس من المستغرب أن ترغب البنوك في معرفة ما إذا كان الأمر يستحق تقديم شروط أفضل للمقترض لأنفسهم.
بالإضافة إلى البنوك ، تعتبر أغراض استخدام الشقة ذات فائدة أيضًا. تنطبق أسعار مختلفة على العقارات السكنية والتجارية. لأن المخاطر مختلفة جدا. لا تريد شركات التأمين أن تدفع ثمن عواقب أخطاء الآخرين.
يعطي القانون إجابة لا لبس فيها عما إذا كان من الممكن تأجير شقة الرهن العقاري. نعم تستطيع. ولا يمكن للبنك أن يمنع المقترض من القيام بذلك. يعتبر إدراج مثل هذا الشرط في العقد باطلاً.
بعد كل شيء ، يتم استخدام السكن للغرض المقصود - للمعيشة. ليس فقط المقترض نفسه ، ولكن المستأجر الخاص به.
ولكن هناك فقرة في المادة 29 من القانون الاتحادي رقم 1020 من قانون الرهن العقاري ، والتي تنص على أنه يمكن تضمين شروط إضافية في اتفاقية الرهن العقاري. وبعض البنوك تستخدم هذه الثغرة.
لا ينتبه البعض الآخر إلى علاقة المقترض بالمستأجرين وخدمة الضرائب طالما أنه يدفع أقساط شهرية بانتظام.
من أجل تأجير المساكن لنفس المواطنين ، ليست هناك حاجة للحصول على وضع رجل أعمال فردي أو كيان قانوني. بمعنى أنه سيكون من الصعب جدًا على البنوك إثبات أن هذا نشاط تجاري.
العلاقة بين مالك الشقة والمستأجرين له وكذلك مع مصلحة الضرائب لا تهم البنك.
طالما تم استلام المدفوعات ، والشقة في حالة جيدة.
أما بالنسبة للعسكريين والمساكن التي يحصلون عليها في إطار البرنامج ، فالوضع هنا غامض للغاية:
مرة أخرى ، هناك جدل كبير حول ما إذا كان تأجير المساكن نشاطًا تجاريًا ، إذا حدث من وقت لآخر وبدون عقد؟
واحدة من علامات نشاط ريادة الأعمال منهجية (المادة 23 من القانون المدني للاتحاد الروسي). لا توجد إجابة واحدة.
هناك أكثر من شيء. بالإضافة إلى البنك ، فإن الدولة هي أيضًا المرتهن لشقة الجندي.
إذا غض البنك الطرف عن استخدام شقة لتوليد الدخل ، فبالكاد يمكن للمرء أن يتوقع مثل هذا الولاء من الدولة.
من بين الشروط الواردة في اتفاقية الإقراض العقاري ، هناك أيضًا حظر على تأجير الشقة المرهونة دون موافقة البنك.
أي ، وفقًا للقواعد ، يلزم التقدم إلى البنك بطلب مناسب ، وسيقوم البنك بالنظر فيه واتخاذ قرار. كقاعدة عامة ، إنه إيجابي.
جميع المخاطر مؤمنة ، بحيث لا يتم التعدي على حقوق البنك.
من الناحية العملية ، هناك عدد قليل من المقترضين ينتبهون إلى هذا البند من العقد. خاصة عندما يتعلق الأمر بالعلاقات غير الرسمية التي لم يتم إضفاء الطابع الرسمي عليها بأي شكل من الأشكال.
لا يمكن للبنك ولا مكتب الضرائب تعقب "اتفاقات السادة" هذه. لكن لا يزال هناك خطر.
المساكن المستأجرة هي خدمة مطلوبة بشدة اليوم. في ظل غياب السوق المتحضر ، تكون تكلفة الشقق المستأجرة مرتفعة للغاية. يسمح لك الدخل من هذه الأنشطة بسداد أقساط الرهن العقاري.
ليس من المستغرب أن يفضل العديد من المقترضين الاستفادة من هذه الفرصة دون التفكير فيما إذا كان من الممكن تأجير شقة تم الحصول عليها برهن عقاري.
ولكن مع كل الإيجابيات ، هناك العديد من العيوب المهمة جدًا لهذه الطريقة في سداد القرض:
ولأول مرة ، يجوز للمقترض الذي يُنظر إليه على أنه ينتهك اتفاقية مع أحد البنوك الإشارة إلى عدم مقبولية مثل هذا السلوك وإصدار تحذير.
هل يمكنني تأجير عقار مرهون؟ من وجهة نظر قانونية ، هذا الاحتمال مقبول.
ولهذا السبب ، في القانون الاتحادي رقم 102 "بشأن الرهن العقاري" ، المعتمد في عام 1998 ، تم إدخال بند بشأن إمكانية التصرف في الممتلكات المأخوذة برهن عقاري وفقًا لتقدير الفرد على أساس حقوق الشخص العادي صاحب.
مشتمل، لديهم دخلمن استخدام مثل هذا الكائن. لكن أي قانون له "تحفظاته" و "عيوبه".
تتضمن هذه في قانون الرهن العقاري إضافة أنه من الممكن استخدام عقار سكني تم شراؤه بالائتمان لتلقي دخل للدافع فقط في الحالة التي يكون فيها الاتفاق على تقديم قرض لا تشمل الشروط الأخرى.
تتضمن بعض المؤسسات المالية في مثل هذه الوثيقة بندًا انسداد صارمإمكانية الاستخدام التجاري للمساكن المشتراة برهن عقاري ، مما يسمح باستخدامها فقط في سكن المقترض.
وكقاعدة عامة ، يرجع ذلك إلى تخوف البنك من أن نوعية العقار الذي يظل ملكًا له حتى إتمام السداد ، تزداد سوءًا من قبل الملاك المؤقتين.
هناك شرط إضافي يعقد أيضًا موقف المالك ، الذي يستمر في سداد المدفوعات ، وهو البند المتعلق بحق البنك في التحقق ظروف الاحتجازشراء المساكن عن طريق الائتمان.
ممثلي المؤسسة المالية لديهم الحق في القيام بذلك مراجعة مرة أو مرتين في السنةويتمتعون بهذا الحق دائمًا تقريبًا. من بين أمور أخرى ، يتم القيام بذلك غالبًا لاستبعاد توفير الأمتار المربعة التي تظل مدفوعاتها مملوكة مؤقتًا للمستأجرين أو المستأجرين.
تعرف على موقعنا على الإنترنت حول كيفية عقد إيجار شقة بشكل صحيح. وكذلك كيفية تحديد حق إيجار المسكن.
هل أحتاج لإخطار البنك؟
ما هو موقف مؤسسة مالية من مثل هذه الصفقة؟ هل يمكن تأجير عقار تم شراؤه بالدين؟ بافتراض تأجير عقارك ، الذي لم يتم الحصول عليه نهائيًا بعد ، من المهم بالنسبة للمالك اقرأ العقد بعنايةللحصول على قرض لشراء منزل.
في حالة عدم وجود بند في المستند يمنع مثل هذه المعاملة ، يمكن إضفاء الطابع الرسمي على تأجير المباني السكنية من خلال اتفاقية إيجار قياسية.
إخطار البنكحول الصفقة ليس ضروريًا ، على الرغم من أنه من المستحسن تجنب المشاكل في حالة قيام الممولين بالتحقق المذكور بالفعل من ممتلكاتهم.
في حالة وجود مثل هذا العنصر ، وهذا يحدث دائمًا تقريبًا ، سيحتاج المقترض الحصول على موافقة البنكحيث تم إصدار القرض وتقديم مجموعة من المستندات المطلوبة.
رفض
كم مرة تفعل مؤسسة مالية المعوقاتمثل هذه الصفقات؟
في معظم الحالات ، لا تتدخل مؤسسة الائتمان التي تتلقى مدفوعات شهرية في توفير شقة للإيجار. بما في ذلك بسبب ظهور ضمانات إضافية لسداد القرض.
قد تكون العقبة:
- رفض شركة التأمين الحفاظ على الشروط ؛
- عدم الوفاء بالتزاماتهم بسداد المدفوعات الشهرية ؛
- تحديد معلومات خاطئة عن شروط التوظيف في الطلب المقدم للبنك.
قد تقدم بعض المؤسسات المالية متطلبات أخرى ، ويصبح عدم الامتثال لها أسباب الرفض.
ضربات الجزاء
يمكن للمقترض تغريملتأجير منزل؟
يتم تحديد الغرامات في معظم الحالات في اتفاقية القرض.
خلاف البنكمع حق العميل في تأجير مسكن نتيجة لذلك يمكن أن يؤدي إلى:
- ل الإخلاءالمستأجر مع الإنهاء التلقائي لاتفاقية الإقامة الموقعة الأخيرة ، حيث يظل البنك هو المالك القانوني للكائن حتى اكتمال المدفوعات ؛
- قد يكون المقترض تغريملمبلغ يجب الإشارة إليه بين العديد من بنود اتفاقية الرهن العقاري ؛
- اتفاقية البنك مع المقترض منتهيةمؤسسة مالية مع شرط السداد الكامل لمبلغ القرض.
إذا تم الكشف عن حقيقة التسليم دون إبلاغ كل من البنك والسلطات الضريبية ، فإن الممولين يحولون قضية المقترض إلى دائرة الضرائب الفيدرالية لاسترداد الضرائب والغرامات التي لم يتم دفعها في الوقت المناسب.
في الختام ، تجدر الإشارة إلى أنه في معظم الحالات ، يتم التعامل مع توفير الرهن العقاري السكني للإيجار ناجح ومعتمدهيكل مالي.
في حالة وجود مشاكل ونزاعات ، يمكن للمقترض طلب المساعدة من سمسار قرض أو محام آخر من ذوي الخبرة، على استعداد لإعداد حزمة من المستندات المعللة لينظر فيها البنك ، والتي ستتم الموافقة عليها دائمًا بنجاح.
يعتبر الإقراض العقاري من أكثر الطرق شيوعًا لشراء العقارات. تتمثل مزايا هذا الخيار لشراء شقة في إمكانية الحصول على قرض طويل الأجل ورخيص نسبيًا.
في الوقت نفسه ، مع الأخذ في الاعتبار أن غرض العقار نفسه بمثابة تعهد بموجب اتفاقية الرهن العقاري ، فإن هذا يسمح للمقترض بعدم المخاطرة بالممتلكات التي يمتلكها بالفعل. في الوقت نفسه ، فإن ملكية العقارات المرهونة محدودة.
أحد هذه القيود هو حظر استئجار شقة ، مما يقلل بشكل كبير من قدرة المالك على جني الأرباح إذا كان هو نفسه لن يعيش في الشقة المشتراة. دعونا نفكر بمزيد من التفصيل فيما إذا كان من الممكن استئجار شقة تم الحصول عليها برهن عقاري وكيفية القيام بذلك بشكل صحيح.
هل يمكن تأجير شقة الرهن العقاري؟
في كثير من الأحيان ، يتفاجأ المقترضون بسبب استحالة استئجار شقة بموجب اتفاقية الرهن العقاري. مشكلة البنك هي أن عقد الإيجار ساري المفعول حتى لو توقفت عن دفع ثمن الشقة وذهب إلى البنك. استفاد المقترضون عديمو الضمير من هذا البند من القانون ، وأبرموا عقد إيجار للعقار لعدة عقود قادمة مع الهياكل التابعة ، في الواقع ، احتفظوا بالسيطرة على الممتلكات.
لمنع مثل هذه الممارسات غير القانونية ، بدأت العديد من المؤسسات المصرفية في تضمين اتفاقية الرهن العقاري بندًا بشأن استحالة تأجير كائن الرهن العقاري.
أثر هذا الوضع بشكل خطير على العديد من المستثمرين الذين خططوا لشراء شقة بقرض عقاري وتأجيرها. أجبرتهم القواعد الجديدة للبنوك على إعادة حساب ما إذا كان من المربح شراء شقة في عام 2019 دون التمكن من تأجيرها. كانت الإجابة في كثير من الحالات سلبية ، مما أثر بشكل كبير على سوق العقارات السكنية الأولية. كيف تستأجر شقة برهن وما الذي يهدد المستأجر ومالك مثل هذه الاتفاقية؟
هناك ثلاثة خيارات ممكنة لأهلية المالك للتصرف في شقة مستأجرة:
- يسمح البنك صراحةً باستئجار شقة مرهونة ، أو لا يحتوي العقد على أي أحكام في هذا الصدد. في هذه الحالة ، يمكن لأطراف عقد الإيجار أن يحددوا بحرية مطلقة شروط وإجراءات استئجار شقة بموجب رهن عقاري.
- يمكن استئجار شقة في ظل ظروف معينة.قد تنص اتفاقية الرهن العقاري على إمكانية إبرام اتفاقية إيجار عقاري بالاتفاق مع مؤسسة مصرفية. أيضًا ، غالبًا ما تنص اتفاقية الرهن العقاري على تحديد المدة القصوى لاتفاقية الإيجار ، فضلاً عن استحالة تمديدها تلقائيًا.
- استئجار شقة ممنوع صراحة بموجب اتفاقية الرهن العقاري. في هذه الحالة ، سيتم اعتبار أي إجراءات للمقترض تهدف إلى تأجير شقة في الرهن العقاري غير قانونية.
كيف تستأجر شقة في حالة الحظر المصرفي؟
حتى إذا تضمن العقد حظرًا على السماح بالعقار بموجب الرهن العقاري ، فهناك العديد من الخيارات لاستئجار شقة ، حتى مع وجود حظر مصرفي رسمي.
لذلك ، يمكنك محاولة التفاوض مع البنك لمراجعة اتفاقية الرهن العقاري. برر ذلك بحقيقة أنه بدون المال من استئجار شقة ، لن تكون قادرًا على الوفاء بجميع الالتزامات بموجب اتفاقية الرهن العقاري في الوقت المحدد. يحفز الخوف من الديون المعدومة معظم المؤسسات المصرفية على تقديم حل وسط معقول.
أخيرا، يمكنك استئجار شقة دون إبلاغ البنك. كما تعلم ، يتم إبرام معظم اتفاقيات الإيجار في روسيا شفهياً. على الرغم من حقيقة أن التشريع يتطلب إبرام عقد مكتوب ، فإن المالك والمستأجر ، اللذين يثقان ببعضهما البعض ، غالبًا ما يتركان العقد شفهيًا.
في هذه الحالة ، ليس لدى البنك فرصة لإثبات حدوث مثل هذه الاتفاقية على الإطلاق. لذلك ، إذا حظر البنك استئجار شقة مرهونة ، فيمكن تأجير هذه الشقة بالفعل ، ولكن يجب تجنب إبرام عقد إيجار مكتوب.
المخاطر
مخاطر عقد الإيجار غير القانوني لا يتحملها المالك فحسب ، بل يتحملها المستأجر أيضًا.لذلك ، من مصلحة المستأجر توضيح ما إذا كانت الشقة مرهونة مسبقًا. إذا كانت الشقة موضوع تعهد بموجب اتفاقية الرهن العقاري ، فيجب عليك معرفة ما إذا كان سبيربنك أو بنك آخر يحمل الرهن العقاري يسمح لك بتأجير هذه الشقة. إذا كان استئجار الشقة محظورًا بموجب اتفاقية الرهن العقاري ، تنشأ أسباب للاعتراف بأن عقد الإيجار غير صالح ، مما يستلزم الإخلاء المبكر للمستأجر.
وبالتالي ، عند الإجابة عن السؤال عما إذا كان من الممكن استئجار شقة تم شراؤها برهن عقاري ، تجدر الإشارة إلى أن الإمكانية الحقيقية لتأجير مثل هذه الشقة موجودة في أي حال ، والإمكانية القانونية تخضع فقط لاتفاق مناسب مع البنك. لحسن الحظ، هناك مؤسسات كافية في سوق الخدمات المالية تسمح بتأجير العقاراتلذلك ، عند إبرام اتفاقية الرهن العقاري ، نوصي باختيار تلك البنوك التي لا تمنع المالك من جني دخل من ممتلكاته.
فيديو: شراء شقة للايجار
يعد شراء شقة برهن عقاري وتأجيرها على الفور خيارًا استثماريًا رائعًا. يمكنك تخفيف العبء المالي عن طريق سداد كامل القرض أو جزء منه من خلال مدفوعات الإيجار. وكيف يتعامل البنك مع مثل هذه المعاملات؟ ومن المعلوم أنه خلال فترة القرض يكون السكن مرهوناً له وتكون بعض المعاملات محدودة. إذا وجدت نفسك بين حريقين ولا تعرف كيفية استئجار شقة: رسميًا أو "باللون الأسود" ، اقرأ المقال - وسيتم إيجاد الحل من تلقاء نفسه.
حقوق الرهن العقاري الخاصة بك
يخشى بعض الروس شراء شقة عن طريق الائتمان بسبب الأسطورة السائدة القائلة بأنه في حالة حدوث شيء ما ، يمكن للبنك طردهم في الشارع وسحب منازلهم. بسبب الخوف غير المعقول ، يُحرم البعض من الفرصة الوحيدة لتحقيق حلم الشقة الشخصية. لفهم كيف يتم تبرير هذه المخاوف ، من الضروري معرفة الفروق الدقيقة في القانون.
من هو المالك الفعلي لمنزل تم شراؤه كليًا أو جزئيًا بأموال ائتمانية؟
من المؤكد أن المالك الشرعي والوحيد هو المشتري ، وهو أيضًا المقترض. إذا قمت بشراء شقة منتهية الصلاحية ، فبعد توقيع عقد البيع مباشرة ، يجب عليك تسجيل ملكيتها. عند شراء رهن عقاري على مبنى يقع في مبنى جديد ، يختلف الوضع قليلاً - لا يمكن تسجيله إلا بعد اكتمال البناء وتشغيل المنزل.
عند تسجيل ملكية السكن الائتماني ، تفرض خدمة التسجيل رهنًا عليها في شكل تعهد بنكي ، مما يؤدي إلى بعض القيود. نتيجة لذلك ، لن تتمكن من بيع أو استبدال شقة دون موافقة المؤسسة المالية. بالإضافة إلى ذلك ، عادة ما تنص اتفاقية القرض على محظورات إضافية حتى يتم سداد الدين بالكامل. عادة ، دون إذن المقرض ، يحظر القيام بالإجراءات التالية مع السكن:
- تسجيل الأقارب
- لإجراء إعادة التطوير وإعادة التنظيم ؛
- تأجير.
في أي الحالات يمكن للبنك إخلاء المقترض وبيع الشقة المرهونة؟
قبل طرح مسكن الرهن العقاري للبيع بالمزاد ، يذهب المُقرض إلى المحكمة بدعوى فرض عقوبة عليه. يمكن أن يحدث هذا إذا كنت غير قادر على سداد القرض. تنص اتفاقية القرض بوضوح على عدد الدفعات الضائعة التي يستلزمها إنهاء الاتفاقية.
عادة ، يكفي عدم الدفع لمدة 3 أشهر ، لكن البنك لا يمارس حقه دائمًا ويمنح المقترضين تأخيرًا. بعد أن تتخذ المحكمة قرارًا إيجابيًا بتحصيل الديون ، لا يلزم موافقة المالك على بيع الشقة.
إذا كنت تقوم بسداد مدفوعات بانتظام ، ولكنك تنتهك قواعد استخدام الشقة أو لا تفي بالالتزامات الأخرى بموجب اتفاقية القرض ، يحق للبنك أن يطلب إنهاء الاتفاقية. من المعروف أن قلة قليلة من الناس يمكنهم سداد كامل الرهن العقاري بمبلغ واحد ، لذلك سيتعين عليك بيع الشقة. لحسن الحظ ، نادرًا ما تلجأ البنوك إلى مثل هذه الممارسة ، وهناك حاجة إلى أسباب جدية لإنهاء العقد.
إسكان الرهن العقاري: هل يمكن كسب المال منه؟
نظرًا لأن الرهن العقاري يمثل عبئًا ماليًا ثقيلًا ، فليس من المستغرب أن يبحث المقترض عن طرق لكسب دخل إضافي. باستئجار شقة رهن عقاري ، ستتمكن من تحقيق ربح فور شرائها وسداد القرض بانتظام. يقوم بعض الناس بشراء الشقق على وجه التحديد من أجل استخدامها كمصدر للدخل في المستقبل.
بموجب القانون ، يحق لصاحب المنزل امتلاكه واستخدامه والتصرف فيه وفقًا لتقديره الخاص ، ولكن لا يمكن انتهاك مصالح الأطراف الثالثة ، التي يمثلها البنك في حالتنا.
يفرض المُقرض حظرًا على استئجار شقة الرهن بناءً على الاعتبارات التالية:
- تقع على عاتقك مسؤولية الحفاظ على الممتلكات المرهونة آمنة وفي حالة جيدة ، ويمكن للمستأجر تدميرها. إن خسارة عرض الضمان وانخفاض قيمته السوقية غير مربحة على الإطلاق للبنك. من المعروف أن المستأجرين ليسوا دائمًا جيدين في السكن ، وأن الملاك ليسوا في عجلة من أمرهم لإجراء إصلاحات ، لأن. فإنه يتكبد تكاليف إضافية.
- إذا تبين أن العميل متخلف بشكل دائم ، فسيقوم البنك بإنهاء اتفاقية الرهن العقاري وتعويض تكاليفها عن طريق بيع الضمان. قد يتدخل المستأجرون الذين أبرموا عقدًا بموجب القانون ودفعوا رسومًا طويلة الأجل مقدمًا في بيع الشقة. يحمي القانون المستأجرين ، لذلك لن يتمكن البنك من طردهم ، لكنه سينتظر انتهاء عقد الإيجار.
- تخسر البنوك أرباحها لأن الرهون العقارية للأفراد بها شروط أفضل من قروض الشركات الصغيرة. في غضون ذلك ، يعد استخدام الشقة لتوليد الدخل نشاطًا رياديًا.
بالإضافة إلى المؤسسات المالية ، تهتم وكالات التأمين أيضًا بأغراض استخدام العقارات المرهونة. بسبب المخاطر المتزايدة ، فإن معدلات التأمين على العقارات التجارية أعلى بكثير من أسعار الشقق السكنية. بطبيعة الحال ، لا ترغب الوكالات في دفع ثمن عواقب أخطاء شخص آخر.
من ناحية أخرى ، من أجل تأجير مسكن ، ليس من الضروري تسجيل كيان قانوني أو ريادة أعمال فردية. من غير المحتمل أن يكون البنك قادرًا على إثبات حقيقة النشاط التجاري ، لأن الشقة مستخدمة للغرض المقصود منها - للمعيشة ، حتى لو لم يكن للمالك ، ولكن للمستأجر.
من حيث المبدأ ، تعتمد إمكانية التأجير على البنك المحدد وشروط اتفاقية القرض. عادة ، لا تهتم المؤسسات المالية بأنشطة المقترض طالما تم استلام المدفوعات في الوقت المحدد والشقة في حالة جيدة. من الناحية المالية ، يعتبر استئجار شقة الرهن العقاري أكثر ربحية في المدن الكبيرة ، حيث يتم تغطية تكلفة الإيجار من خلال سداد القرض. في هذه الحالة ، يجب أن يكون للمقترض مساحة معيشته الخاصة. يشتري بعض الناس مسكنًا للإقامة المستقبلية للأطفال فيه ، لكن في حين أنها صغيرة ، فإنهم يؤجرون المبنى للمستأجرين. في بعض الأحيان يتم شراء العقارات بغرض استثمار أموال مجانية أو لمجرد ظهور خيار مربح.
إذا قررت تأجير شقة رهن عقاري ، ففكر مليًا في جميع جوانب المشكلة وقيّم مدى ملاءمة هذه الخطوة ، للأسباب التالية:
- تطلب منك البنوك إبرام اتفاقية إيجار رسميًا ، لذلك سيتعين عليك دفع ضريبة قدرها 13٪ من الربح ؛
- اعتمادًا على الاتفاقيات ، يجب على المالك الدفع مقابل المرافق أو التحكم في مدفوعات المستأجرين ؛
- إذا كانت الشقة في مبنى جديد ، فمن الضروري إجراء إصلاحات قليلة - ورق حائط لاصق ، ووضع الأرضية ، وتبييض السقف.
- بموجب عقد التأمين ، عادة ما يتم تقديم مساهمات إضافية.
الشيء الرئيسي هو أنك تحقق ربحًا حقًا ، وليس المشاكل غير الضرورية.
الإيجار الرسمي لشقة أو شقة "سوداء": هل هناك خيار؟
بدون موافقة البنك ، لا يمكن تأجير المسكن إلا إذا كانت شروط إيجاره غير محددة في اتفاقية القرض. في حالة وجود مثل هذا العنصر ، يكون للمقترض خيار: استئجار شقة رسميًا أو اللجوء إلى طريقة غير قانونية. كل خيار له مزاياه وعيوبه. عند اختيار عقد إيجار رسمي ، تنتظرك الإجراءات التالية:
1. تقوم بزيارة البنك مع طلب مكتوب يوضح جميع ظروف وأسباب الموقف. سيقوم المُقرض بمراجعة الطلب في غضون 5 أيام وإعطاء الموافقة الرسمية. يرجى ملاحظة أنه ليس كل البنوك تعارض تأجير شقق الرهن العقاري. يعتبر الكثيرون هذا الاحتمال بمثابة ضمانات إضافية لمدفوعات القروض المنتظمة. الموافقة مضمونة إذا:
2. في حالة استلام الموافقة ، اجمع المستندات الإضافية:
- شهادة ملكية السكن.
- شهادة من مكتب الإسكان بشأن تكوين الأسرة ؛
- موافقة كتابية من جميع مالكي الشقة.
3. العثور على مستأجرين وصياغة عقد إيجار ، والذي يوضح جميع شروط دفع الإيجار والمرافق ، وشروط الدفع موضحة وقواعد السلوك. تأكد من إرفاق عقد قبول ونقل الملكية وتسجيل المعاملة لدى كاتب عدل.
4. دفع ضريبة الدخل السنوية بمقدار 13٪ من الربح. للقيام بذلك ، يجب عليك ملء إقرار لدى مصلحة الضرائب وإرفاق عقد إيجار وإيصالات لاستلام مدفوعات الإيجار وشهادات من مكان العمل.
البنك الذي رفض الطلب غير ملزم بإعطاء إيضاحات ، ولكن قد يحدث ذلك للأسباب التالية:
- لديك سجل ائتماني سيئ بسبب التأخير المتكرر في السداد والغرامات المتراكمة ؛
- إبرام عقد العمل لمدة تزيد عن عام ؛
- قام البنك بفحص المسكن ووجد أنه تم تأجيره بالفعل دون موافقته.
عندما لا يسمح البنك بتأجير المساكن أو إذا كنت لا تريد الشريط الأحمر الوثائقي ، يمكنك اللجوء إلى مخطط "أسود". إن استئجار شقة بدون موافقة البنك وبدون عقد ، وثقة في "اتفاق السادة" ، فأنت في خطر معين. ينص القانون على أنه يحق لموظفي البنك زيارتك في أي وقت للتحقق من الحالة الحقيقية للإسكان العقاري. إذا اكتشف المُقرض نشاطًا غير قانوني ، فستنتظرك عقوبات من البنك وسلطات الضرائب.
ومع ذلك ، بناءً على تقييمات المقترضين ، لا تتحكم البنوك عمليًا في حالة الشقة إذا تم سداد القرض في الوقت المحدد. تشير الإحصائيات إلى أن معظم المقترضين يسمحون للمستأجرين بالدخول إلى شقق مرهونة دون موافقة مؤسسة مالية.
يرجى ملاحظة أن الإيجار غير القانوني للشقة يرتبط بمخاطر مختلفة. إذا أتلف المستأجرون العقار أو لم يدفعوا مقابل السكن ، فلن تتمكن من تعويض الأضرار ، لأن المعاملة غير قانونية.
كيف يمكن للبنك أن يعاقبك على استئجار شقة رهن عقاري
إذا اكتشف البنك عن طريق الخطأ أو عن قصد نشاطك للهواة ، فستكون العواقب على النحو التالي:
مع هذه النتيجة ، لن يعاني المقترض فقط ، ولكن المستأجر أيضًا ، لأنه لن يحصل على تعويض عن الأموال التي تم إنفاقها على استئجار منزل أثناء الإخلاء.
عند شراء شقة لغرض الإيجار الإضافي ، اختر بنكًا مخلصًا لمثل هذه المعاملات. ناقش بصراحة جميع شروط مثل هذا المخطط قبل التوقيع على الاتفاقات المتبادلة. سيسمح لك ذلك بتجنب المشاكل وإضفاء الشرعية على جميع المعاملات.
