النص: أندريه غريزنوف الصورة: أليكسي الكسندرونوك
على خلفية انخفاض ربحية الاستثمارات في الإسكان قيد الإنشاء ، يفكر المستثمرون من القطاع الخاص بشكل متزايد في إمكانية الحصول على عقارات تجارية في المباني السكنية الجديدة. كيف تبرر آمالهم؟
يجب على المستثمر الخاص الذي سبق أن استثمر في الإسكان قيد الإنشاء ، وقرر الآن استثمار هذه الأموال في العقارات التجارية ، أن يأخذ في الاعتبار الوضع الصعب في السوق. وعدد من المشاكل الأخرى المحتملة التي يمكن أن تحول الأرباح المتوقعة إلى خسائر.
شراء المتجر! القانون لا يمانع
لطالما اجتذب شراء المباني التجارية اهتمام المستثمرين. اللاعبون الكبار الذين يمتلكون مبالغ كبيرة من أموالهم الخاصة أو المقترضة لديهم فرصهم الخاصة هنا ، بالإضافة إلى المتداولين من القطاع الخاص الذين يتصرفون بمبلغ مماثل للمبلغ المطلوب لشراء شقة أو شقتين في مبنى جديد.
لا يوجد سوى ثلاثة مخططات استثمارية رئيسية للتجار من القطاع الخاص: شراء المباني المدمجة والملحقة لتأجيرها ؛ شراء شيء مماثل في مبنى جديد لإعادة بيعه في المرحلة النهائية أو في نهاية البناء ؛ الحصول على شيء لغرض تنظيم عملك الخاص ، كخيار - مع احتمال بيعه مرة أخرى.
لا توجد قيود على حيازة الفرد للمباني التجارية في التشريع. يمكن تأجير هذه الأشياء والتبرع بها وبيعها مجانًا. ومع ذلك ، إذا اختار المستثمر الخيار الأكثر شيوعًا - تأجير المباني - كآلية لتحقيق الربح ، فسيتعين عليه مراعاة العديد من الفروق الدقيقة. إنهم يميزون بشكل أساسي بين العمل بالممتلكات التجارية والتعامل مع الإسكان.
إحدى القضايا الخلافية هي ما إذا كان الفرد الذي يؤجر مساحة تجارية ينتهك قوانين العمل وما إذا كان المالك بحاجة إلى التسجيل كمالك وحيد. من ناحية أخرى ، لا يفرض التشريع متطلبات إلزامية هنا. من ناحية أخرى ، إذا تم تنفيذ عقد الإيجار بشكل منتظم أو لمدة تزيد عن سنة ضريبية واحدة ، فهناك خطر أن يتم الاعتراف به على أنه نشاط تجاري غير قانوني. نتيجة لذلك ، سيتم فرض عقوبة إدارية على المالك. ويبقى القرار النهائي بشأن هذه القضايا بيد المحاكم.
يجب عليك أيضًا مراعاة العلاقة مع السلطات الضريبية. يلتزم مستأجر المبنى بدفع 13٪ من ضريبة الدخل الشخصي ، وإذا لم ينص عقد الإيجار على خلاف ذلك ، فسيتم تخفيض الدخل الذي سيحصل عليه المالك بمقدار هذه الضريبة.
عند إبرام عقد إيجار ، سيتعين عليك التفكير في عدد من المشاكل المحتملة الأخرى التي يمكن أن تحول الربح المتوقع إلى خسائر. لذلك ، بالنسبة لجميع الأضرار التي لحقت بأطراف ثالثة نتيجة لتشغيل المبنى ، يتحمل المالك المسؤولية المالية. وإذا قام المستأجر بإعادة تطوير غير قانونية ، وأغرق الجيران ، وأشعل حريقًا ، وما إلى ذلك ، ولم يتم توضيح مسؤوليته عن مثل هذه الحالات في العقد ، فسيتعين على مالك المنشأة تعويض جميع الأضرار.
كما ترى ، فإن تحقيق ربح من الاستثمارات في العقارات التجارية يتطلب معرفة وجهدًا أكثر بكثير مما هو عليه عند الاستثمار في الإسكان قيد الإنشاء ، والذي كان حتى وقت قريب شائعًا للغاية بين الملاك الخاصين.
كم هذا الجهد يؤتي ثماره؟
شارع "أزمة" التجزئة
لطالما كانت تجارة التجزئة في الشوارع واحدة من أكثر المجالات الواعدة لاستخدام الأشياء المدمجة والمرفقة.
الرئيس التنفيذي Knight Franks St. يعتقد بطرسبورغ نيكولاي باشكوف أن المستثمرين بمبالغ 5-10 مليون روبل. يمكن أن تولد طلبًا نشطًا إلى حد ما: "هناك عدد غير قليل من الأشخاص الذين احتفظوا بالمال بالعملة الأجنبية ، واليوم يفكرون في إمكانية تحويلها إلى أصل آخر ، وتحديد الربح". في رأيه ، سيكون هؤلاء المستثمرون مهتمين بالمباني المدمجة فقط والأشياء الصغيرة المنفصلة.
يوافق الرئيس التنفيذي لشركة Colliers International St. بطرسبورغ أندري كوساريف.
سؤال آخر هو إلى أي مدى يمثل الأشخاص الذين سبق لهم الاستثمار في الإسكان مستوى المنافسة الحالية في سوق البيع بالتجزئة في الشوارع.
مدير شارع Astera St. يشير Petersburg Lyudmila Reva إلى الميول المحزنة للغاية بالنسبة للمستثمرين المحتملين. "ينمو حجم العرض في سوق التجزئة في الشوارع بسرعة منذ الربع الرابع من عام 2014. نتلقى مكالمات كل يوم من المالكين ، الذين غادر منهم المستأجر ، ”يعلق الخبراء. في رأيها ، فإن معظم الملاك ليسوا مستعدين بعد للأمر المحتوم - يجب تخفيض معدلات الإيجار ، وبشكل كبير. وفقًا لتوقعات خبراء Astera ، ستنخفض الأسعار بحلول منتصف الصيف بنسبة 25-35 ٪.
لوحظت اتجاهات مماثلة في قطاعات الأعمال الأخرى التي كانت مهتمة تقليديًا بالمباني المدمجة والمرفقة: في صناعات التموين والخدمات.
إذا حكمنا من خلال العمليات العامة في الاقتصاد ، فإن هذه التوقعات تعكس اتجاهات نظامية موضوعية. وفقًا للتوقعات الأخيرة لوزارة التنمية الاقتصادية ، قد ينخفض حجم تجارة التجزئة بنسبة 8.2٪ هذا العام. وسيصبح هذا رقمًا قياسيًا محزنًا للانخفاض في مؤشرات التجزئة المحلية على مدار الـ 25 عامًا الماضية. هذا يعني أنه يمكن افتراض أن المنافسة بين المستأجرين ستزداد أكثر ، وأن عدد المباني الشاغرة سيزداد.
ألم يحن الوقت للمستأجر؟
ومع ذلك ، يلاحظ معظم الخبراء أن الانكماش الاقتصادي لا يقلل فقط من أهمية مخططات الاستثمار القديمة ، ولكنه يفتح أيضًا فرصًا جديدة. التي ، مع ذلك ، تتطلب مناهج جديدة.
أحد الشروط الرئيسية للاستثمارات في الأزمات هو الفهم الواضح لاحتياجات السوق الحالية ، بالإضافة إلى سرعة اتخاذ القرار.
وفقًا لأوليج جرومكوف ، مدير قسم الأبحاث والاستشارات العقارية الشرقية ، فإن قطاع البناء التجاري ، على عكس الشقق ، يتطلب نهجًا أكثر احترافًا للاستثمار والإدارة اللاحقة. تختلف متطلبات المباني لتنفيذ الأنشطة التجارية باختلاف فئات المستأجرين ، لذلك ، حتى في مرحلة الشراء ، من الضروري أن نفهم بوضوح من سيحتاج إلى هذا الكائن لاحقًا. "يوجد طلب على المبنى في الأماكن التي تشهد حركة مرور عالية ، ولكن إذا كان هناك تدفق بالفعل ، يكون السعر مرتفعًا ، مما يعني أن عائد الاستثمار أقل من المعدلات الحالية على الودائع. من الممكن الاستثمار الجيد في المباني غير السكنية في المباني الجديدة ، ولكن يجب أن تكون لديك خبرة للشراء في الوقت المناسب في المكان المناسب "، كما يقول الخبير.
أولئك الملاك الذين لا يريدون مغادرة السوق ، ولكن في نفس الوقت ليس لديهم الخبرة الكافية لاتخاذ قرارات فعالة في الظروف الجديدة ، سيتعين عليهم اللجوء إلى وسطاء محترفين. تقول ليودميلا ريفا: "يمكن توقع زيادة عدد عقود خدمات الوساطة في مجال تأجير العقارات التجارية في المستقبل القريب".
يتحول سوق المالك تدريجياً إلى سوق للمستأجر ، والذي لم يوسع فقط بشكل كبير في اختيار الأشياء ، ولكن لديه أيضًا فرصة لتقليل معدل الإيجار المعلن من قبل المالك. علاوة على ذلك ، يجب أن يكون المالكون مستعدين لأشكال جديدة من حساب الإيجار - سيكون من الأنسب للمستأجرين دفع الحد الأدنى للمعدل ، وتعويض الخسائر المالية لمالك العقار بنسبة معينة من حجم التجارة.
جزء معين من مالكي المباني التجارية الذين حصلوا عليها لأغراض الاستثمار ، وقبل ذلك ، بعد فترة ، "نضج" لفتح أعمالهم الخاصة بهم. وفقًا للخبراء ، سيزداد عدد هؤلاء الأشخاص الآن. وعلى خلفية التحسين الصارم للتكلفة لكل من السكان والأعمال ، يمكن أن تتلقى الأشياء الموجودة في الأماكن غير المرموقة تقليديًا زيادة في الشعبية بين المستثمرين - مناطق النوم ، بما في ذلك تلك البعيدة عن محطات المترو.
أكثر أنواع استخدام هذه الأشياء انتشارًا ، وفقًا لتوقعات الخبراء ، ستكون تجارة البقالة في شريحة الأسعار المتوسطة والمنخفضة.
أعلنت شركة "NDV-Real Estate" مؤخرًا أنه عند تأجير المباني ، فإن الاستثمارات في المكاتب تؤتي ثمارها 3 مرات أسرع من الشقق. اتفق خبراء سوق العقارات بشكل عام على أن المكاتب تؤتي ثمارها بشكل أسرع ، لكنهم لاحظوا أن الفرق في الاسترداد ليس مرتفعًا للغاية ، وأشاروا أيضًا إلى عدد من المزالق التي تعقد بشكل كبير الاستثمار في العقارات التجارية. تم إخباره بالتحقق
... عند تأجير المباني ، فإن الاستثمارات في المكاتب تؤتي ثمارها 3 مرات أسرع من الشقق ؛
من المربح لمن حصل على شقة كإرث أو كهدية أن يكسب المال عن طريق تأجير مسكن ، ولكن إذا كنا نتحدث عن شراء استثماري فمن الأفضل نسيان العقارات السكنية. الاستثمار في شقة سيؤتي ثماره لسنوات عديدة. مساحة المكتب هي مسألة أخرى.
للتوضيح قدم خبراء الشركة الحسابات التالية:
تبلغ التكلفة القياسية لـ "odnushka" العادي في منطقة سكنية (في سوق العقارات الثانوية) 5.5 - 6 ملايين روبل ، ومعدل الإيجار المناسب حوالي 27 ألف روبل. وبالتالي ، يمكن أن تمتد فترة الاسترداد للشقة إلى 19 عامًا.
قدمت Evgenia Borzova ، رئيس قسم العقارات التجارية في NDV-Real Estate ، العديد من الأمثلة التوضيحية لمباني المكاتب. على سبيل المثال ، مكتب في دوروخوف بزنس بارك تبلغ مساحته 65 مترًا مربعًا. م وتكلفة 7.35 مليون روبل ، مع الأخذ في الاعتبار مؤشر سعر الإيجار ، ستؤتي ثمارها بالكامل في 6.5 سنوات (معدل الإيجار الحالي: 13.5 ألف روبل.مربع م / سنة). وإذا اشتريت مكتبًا في Atmosfera Business park (محطة مترو Mendeleevskaya) بمساحة 119.8 متر مربع روبل روسي متر مربع / سنويًا ، بما في ذلك الفهرسة). نفس المبلغ - 7.5 سنوات - يؤتي ثماره مقابل العقارات الأكثر تكلفة: على سبيل المثال ، مساحة بيع بالتجزئة تبلغ 50 مليون روبل ومساحة 80 مترًا مربعًا. م ، وتقع بالقرب من محطة مترو نوفوكوسينو.
إذا حكمنا من خلال الحسابات المذكورة أعلاه ، فقد تبين أن شراء العقارات التجارية مربح 3 مرات لأعمال الإيجار أكثر من العقارات السكنية. دعونا نرى ما يقوله المشاركون الآخرون في السوق حول هذا الموضوع.
الشريك الإداري لشركة DNA Realty Anton Belykhو ستانيسلاف تيتورينكو ، رئيس قسم الإيجارات في دلتا إستيتمن المعتقد أن الاستثمار في مكتب يؤتي ثماره 3 مرات ، و 1.5 - مرتين أسرع.
"الحقيقة هي أنه مع الشقق ، يمكن تقليل فترة الاسترداد بشكل كبير عن طريق بيع مبنى جديد تم شراؤه في مرحلة مبكرة من البناء مباشرة بعد تسليم المنزل إلى لجنة الدولة (كقاعدة عامة ، يكون من 2 إلى 3 سنوات مع عائدًا يتراوح بين 20 و 30 ٪ سنويًا) ، أوضح أنطون بيليك. - مع المساحات التجارية ، يكون الوضع أكثر تعقيدًا ، حيث أن الطلب عليها محدود ، لذلك قد يستغرق البيع وقتًا أطول ، إذا كنا بالطبع لا نتحدث عن أماكن ومساحات سائلة بشكل خاص. ولكن هذا إذا أخذنا في الاعتبار دورة الاستثمار في البناء. أما بالنسبة لأعمال الإيجار ، فهنا بالتأكيد تكون فترة الاسترداد لمباني البيع بالتجزئة والمكاتب أعلى ".
قال أنطون بيليك: "على سبيل المثال ، تتراوح فترة الاسترداد لشقة من غرفتين ما يقرب من 14 إلى 16 عامًا ، في حين أن مساحة البيع بالتجزئة في موقع جيد هي 6-7 سنوات ، والمكتب الواحد هو 8-9 سنوات". أنا أتفق مع هذا و مديرة التطوير بشركة Miel-Commercial Real Estate Elena Mishinaمضيفًا أنه من الضروري التركيز على تجارة التجزئة في الشوارع من العقارات المخصصة للبيع بالتجزئة. "إذا كانت الشقة المستأجرة تجلب في المتوسط 4-5٪ سنويًا ويتم سدادها خلال 18 عامًا ، فإن أشياء البيع بالتجزئة السائلة تمنحك 10٪ سنويًا مع فترة استرداد تتراوح من 9 إلى 11 عامًا."
رئيس قسم الاستشارات والتحليلات في Azbuka Zhilya Artem Rzhavskyكما أكد أن فترة استرداد الاستثمارات في العقارات التجارية الواقعة في الجزء الأوسط من موسكو ستكون أقصر مما هي عليه في العقارات السكنية. ومع ذلك ، لاحظت أيضًا بعض الاستثناءات. وأوضح المتخصص: "هذا ليس نموذجيًا للمناطق السكنية في ضواحي موسكو". "فترة الاسترداد هنا هي نفسها تقريبًا."
في منطقة ميتينو السكنية مساحة تجارية تبلغ حوالي 38 مترًا مربعًا. م ، الواقع في الطابق الأول من مبنى سكني سيكلف حوالي 9.5 مليون روبل ، وسيحقق الإيجار حوالي 492 ألف روبل. في العام. في الوقت نفسه ، ستكون تكلفة شقة في نفس المنطقة في نفس المنطقة حوالي 6.8 مليون روبل ، وسيكون الإيجار 360 ألف روبل. في العام. وأوضح الأخصائي أن "فترة استرداد الاستثمارات في مبنى تجاري أو شقة في منطقة سكنية في موسكو ستكون هي نفسها تقريبًا - حوالي 19 عامًا" ، مشيرًا إلى أن بيان NDV صالح فقط للعقارات في وسط المدينة. مناطق العاصمة.
تم التعبير عن رأي مختلف قليلاً في إطار الاستطلاع. يعتقد النائب الأول للمدير العام لمجموعة شركات بايونير ، ألكسندر بوجودين ، أن ربحية المباني السكنية والمكاتب قابلة للمقارنة ، نظرًا لارتفاع معدلات الإيجار لمباني المكاتب ، فإن فترة استرداد السكن أقل اعتمادًا على الوضع الاقتصادي العام. وأوضح الخبير أن "معدلات إيجار المكاتب أكثر عرضة للانخفاض خلال فترات الركود الاقتصادي وانخفاض إشغال المساحات المكتبية". "في الوقت نفسه ، فإن تكلفة ساحة الإسكان ، إذا انخفضت ، ثم إلى حد أقل ، ومستوى الطلب ، حتى خلال سنوات الأزمة ، لا يزال مرتفعًا ، بالإضافة إلى أن سوق إيجار الشقق أكثر قابلية للفهم بالنسبة للقطاع الخاص المستثمرين. "
يضيف دينيس كولوكولنيكوف ، رئيس مجلس إدارة مجموعة شركات RRG أيضًا: "هذا هو كل من مخاطر الحصول على أماكن غير سائلة في البداية ، وخطر التحديد غير الصحيح للغرض الأمثل ، والصعوبات في الأعمال الورقية ،" وأوضح متخصص. بالإضافة إلى ذلك ، فإن الإدارة الحالية للعقارات التجارية أكثر صعوبة ، وعملية إيجاد المستأجرين أطول. بالإضافة إلى ذلك ، لا يكفي في كثير من الأحيان للمستأجرين الجدد إجراء إصلاحات تجميلية: على سبيل المثال ، من الضروري إجراء تغييرات معينة على التصميم ، مما يزيد أيضًا من تكلفة صيانة المبنى. لهذه الأسباب ، يقوم العديد من المستثمرين من القطاع الخاص بتعيين شركات إدارة أو البدء في إدارة العقارات بأنفسهم على أساس مهني ".
كما ذكرت إيلينا كاربوفا ، رئيس قسم التسويق في مجموعة SEZAR ، أنه لا يمكن تجاهل حقيقة أن تكاليف إصلاح المباني السكنية وغير السكنية لا تضاهى. في الحالة الثانية ، تكون بترتيب أقل من حيث الحجم ، مما يسمح بتوفير كبير. ولكن في نفس الوقت ، من خلال تأجير شقة ، فإن أصحابها لديهم فرصة حقيقية لتجنب الضرائب. وأوضح الخبير "يمكنك تحديد مبلغ أقل في العقد". "لكن هذه الحيلة لن تنجح مع المكاتب ، وسيظل أصحاب العقارات مضطرين لدفع ضريبة الدخل."
على الرغم من أن النائب الأول لمدير شركة "Miel-Arenda" ماريا جوكوفا لفت الانتباه بشكل خاص إلى حقيقة أنه كلما زاد حجم الأموال المستثمرة في الإسكان ، انخفض عائد الإيجار.
"على الرغم من فترة الاسترداد الطويلة والربحية المنخفضة ، يعتبر الاستثمار في العقارات السكنية أكثر أشكال الاستثمار موثوقية" ، كما تلاحظ ماريا جوكوفا. - إيجار المساكن في العاصمة سيكون ذا صلة في المستقبل. بالإضافة إلى ذلك ، فإن الدرجة الاقتصادية هي الجزء الأكثر طلبًا حيث يبحث المستأجرون عن شقة للإيجار. يشير هذا إلى أنه سيكون هناك دائمًا طلب على مساحة المعيشة هذه ، وسيحصل المالك دائمًا على دخل منها عندما يتم تحديد الإيجار المقابل للسوق ".
وهنا نأتي إلى السؤال الأهم: هل من المربح في ظل هذه الظروف أن يشتري مستثمرو القطاع الخاص مساكن تجارية من أجل تأجيرها؟
نعم ، إنها مربحة ، لكن هذا يتطلب أموالًا ومعرفة بالسوق أكثر بكثير من شراء معظم الشقق. وهذا يعني ، في الواقع ، أن هذه فئات مختلفة من المستثمرين - أولئك الذين يمكنهم تحمل تكلفة الاستثمار في العقارات التجارية ، وحتى بكفاءة ، وأولئك الذين لديهم أموال كافية لسكن آخر ، ولكن قد لا يكون هناك أي معرفة وخبرة بشأن السوق على الإطلاق.
بالنسبة الى نائب الرئيس للعقارات التجارية في GVA Sawyer Elena Shevchuk، فإن الحد الأدنى من الاستثمارات الممكنة في شراء المباني غير السكنية في موسكو يحوم حول مليون دولار. هناك أيضًا إمكانية العثور على أماكن عمل مقابل 300-500 ألف دولار ، لكن هذا سيتطلب الكثير من الوقت والجهد ، بالإضافة إلى معرفة ممتازة بالسوق.
مع هذه الأرقام ، ليس من المستغرب أن التيار الرئيسي للمستثمرين من القطاع الخاص في موسكو لا يزال يفكر في الاستثمار في الإسكان ، حيث من الواضح أن الحد الأدنى لحجم الاستثمار هنا أقل من القطاع التجاري. من حيث المبدأ ، يمكنك شراء شقة لائقة مقابل 200-250 ألف دولار ، وحتى أرخص في مرحلة مبكرة من البناء. على الرغم من أن الخبير يعتقد أن عائد الاستثمار للشقق في مناطق معينة قد يكون أعلى من العائد على المساحات التجارية ، فإن تكلفة هذا السكن ستكون أعلى في البداية.
ماريا لوكينا
تحيات! يتم شراء وبيع العقارات التجارية بنفس طريقة بيع العقارات السكنية. صحيح أنه يكلف أكثر ، ويصعب تسجيل الملكية. هناك الكثير من الفروق الدقيقة في الإجراء نفسه والتي تحتاج إلى معرفتها مسبقًا.
سنناقش اليوم بالتفصيل ما الذي يشكل شراء العقارات التجارية من قبل الفرد: "المزالق" ، والتقييم ، والتحقق من العنصر وتسجيله ، وضرائب المبيعات ، وتحسين التكلفة.
العقارات التجارية هي أشياء من أموال غير سكنية ، تهدف إلى تحقيق ربح (مستودعات ، مكاتب ، محلات تجارية).
سأجيب على الفور بـ "نعم" على السؤال: "هل يستطيع الفرد شراء عقارات تجارية؟" وفقًا للقانون ، يمكن لـ "الفيزيائي" ، والفرد في وضع رائد الأعمال الفردي ، والكيان القانوني الحصول على KN.
عند شراء مستودع أو مبنى لمركز أعمال لفرد ، انتبه لما يلي:
نقطة مهمة! لشراء العقارات التجارية ، ليس من الضروري تسجيل رجل أعمال فردي. إذا كنت ستكسب من إيجار المباني غير السكنية ، فيكفي أن تدفع بانتظام ضريبة الدخل الشخصية القياسية على الدخل.
للأسف ، لن ينجح شراء عقارات بدون نقود. حتى مع وجود قرض مصرفي. الدفعة المقدمة شرط أساسي في أي بنك!
فيما يلي الشروط الحالية لقرض "الرهن التجاري" من "Absolut Bank".
يتم إصدار القرض لشراء العقارات غير السكنية (التجارية). حجمه الأقصى هو 15 مليون روبل (إذا كان الكائن موجودًا في موسكو أو سانت بطرسبرغ أو المنطقة). بالنسبة للمناطق الأخرى ، يتم تقليل الحد الأقصى إلى 9 ملايين روبل. يمكنك إصدار "رهن تجاري" لمدة 5 إلى 10 سنوات. يبدأ السعر الأساسي من 13.9٪ سنويًا.
في Absolut Bank ، يمكنك الاعتماد على 60٪ كحد أقصى من تكلفة العنصر. هل تريد الحصول على المزيد؟ تقديم ضمانات إضافية للبنك. في هذه الحالة ، سوف يمنحك ائتمانًا ليس 60٪ ، ولكن 80٪ من تكلفة الكائن.
علاوة على ذلك ، ليس من الحقائق على الإطلاق أن يتم تقييم المبنى بسعر السوق. وفقًا لقواعد البنك ، من بين قيمتين (سعر البائع والسعر المقدر) ، سيختار البنك القيمة الأدنى. ولا تنس التكاليف الإضافية: التأمين ، وتقييم الممتلكات ، وخدمات كاتب العدل وغيرها.
بادئ ذي بدء ، قررنا الغرض من شراء العقارات. هناك خياران:
في المرحلة الثانية ، نختار كائنًا مناسبًا. نلفت انتباهكم إلى حالة العقارات المستقبلية. يمكن شراء KN في إحدى "الحالتين":
بعد ذلك ، نبدأ في البحث عن غرفة. يمكنك القيام بذلك بنفسك (الإعلانات على الويب ، في الصحف والمجلات ، والمشاركة في المزادات والمناقصات العامة). لكن من الأفضل الاتصال بوسيط محترف. سوف يرافق المعاملة في أي مرحلة:
الدفع مقابل خدمات الوسيط يعتمد فقط على نتيجة عمله!
ولكن حتى إذا كنت تبحث عن عقارات بمفردك ، فمن الأفضل أن تعهد بتقييمها إلى شركة تقييم مرخصة.
ما الذي تحتاج إلى معرفته عند شراء أو بيع CN؟ في 1 يناير 2017 ، دخل القانون الاتحادي رقم 218 "بشأن تسجيل الدولة للعقارات" حيز التنفيذ. أثرت التغييرات على كل من المشترين والبائعين.
في السابق ، كانت هناك هيئتان في روسيا حيث يتم تخزين المعلومات حول العقارات: سجل الدولة الموحد للحقوق (EGRP) ومسجل عقارات الدولة (GKN).
منذ عام 2017 ، تم "دمج" هاتين الحالتين في واحد - سجل الدولة الموحد للعقارات (USRN). يعد المسؤولون أنه أصبح الآن تسجيل العقارات والتحقق منها أسهل بكثير.
اسمحوا لي أن أذكركم أنه في عام 2016 ، تخلت روسيا عن شهادات الملكية الورقية. تم استبدالها بالكامل بمقتطفات من اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية. الآن يحتاج الروس إلى طلب مقتطفات من السجل الجديد - USRN.
تجمع الهيئة الجديدة بين عمليتين منفصلتين سابقًا: تسجيل حقوق الملكية والتسجيل المساحي. الآن مقتطف من USRN هو التأكيد الوحيد للملكية الحالية للكائن. والتحقق من العقار عند شراء عقار يتعلق بطلب مثل هذا البيان.
المقتطفات من USRN من عدة أنواع وتحتوي على معلومات مختلفة. ليس من الضروري أن تأمرهم جميعًا لفحص العقارات التجارية. كقاعدة عامة ، يعتبر "مستخرج من USRN-1" كافيًا للمشتري.
ما هي المعلومات التي تحتوي عليها؟
يسمح المستخرج من USRN-1 بما يلي:
إذا كنت ترغب في ذلك ، يمكنك طلب مقتطفات أخرى. على سبيل المثال ، يحتوي مستخرج USRN-4 على بيانات حول نقل الملكية (يمكنك تتبع التاريخ الكامل لتغيير مالكي الكائن).
يمكن طلب أي بيان على موقع Rosreestr الإلكتروني باستخدام الخدمة عبر الإنترنت. يكفي معرفة العنوان الدقيق والرقم المساحي (الشرطي) للكائن. لتوفير مستخرج ، تحتاج إلى دفع رسوم حكومية (700-900 روبل). يمكنك الدفع مقابل طلبك عبر الإنترنت. يتم تقديم كشف حساب إلكتروني خلال ثلاثة أيام من تاريخ استلام الدفع.
لم يحدد القانون فترة صلاحية المقتطف من USRN. بشكل افتراضي ، يعتبر أنه كلما كان البيان "أحدث" ، كان أكثر موثوقية
قبل إبرام عقد البيع ، يوصي الخبراء بتوقيع عقد مبدئي. تضمن هذه الورقة الامتثال للاتفاقيات من قبل الطرفين قبل التوقيع على الوثيقة الرئيسية.
في المرحلة "المتوسطة" ، تحقق من:
إذا كان كل شيء على ما يرام ، فإن المشتري والبائع يوقعان عقد بيع. يتم تأكيد نقل الكائن إلى المالك الجديد من خلال صك التحويل.
ما الذي يجب توضيحه في عقد بيع المباني غير السكنية؟ وصف تفصيلي للكائن وإجراءات الحساب وشروط الدفع. عند إبرام العقد ، يُشار إلى السعر عادةً بالدولار أو اليورو ، ويشار إلى ما يعادله بالروبل بجانبه. وتأكد من التحقق من المستندات التي يمتلكها البائع ويتصرف فيها ويستخدمها.
تحتاج أيضًا إلى التأكد من أن البائع لم يقم بإعادة البناء وإعادة التطوير غير القانونية في المبنى. خلاف ذلك ، سيكون من الصعب استئجار العقار. أو سيتعين على المشتري إجراء إعادة التطوير "بأثر رجعي" وعلى نفقته الخاصة. إذا كنت تشتري مبنى منفصلًا ، فتأكد من أن الأرض الموجودة تحته مملوكة للبائع أيضًا.
كيفية تسجيل عقار تم شراؤه؟ أرسل البيانات إلى USRN ، وانتظر واستلم المستخرج.
من الناحية النظرية ، يمكنك ذلك. الشيء الرئيسي هو استيفاء شرطين:
الخطوة 1. إعداد مشروع لإعادة تطوير أو إعادة بناء المنشأة.
وفقًا للقانون ، يتم فرض مجموعة من المتطلبات على المباني السكنية: الحريق ، والنظافة الصحية والوبائية (ارتفاع السقف ، والإضاءة الطبيعية ، والتهوية ، وعزل الضوضاء ، وما إلى ذلك). يمكن تنفيذ مشروع التحويل بنفسك أو بطلب من المتخصصين.
الخطوة 2. جمع المستندات:
الخطوه 3. التقدم بطلب للجهة المخولة للحصول على الخدمات العامة.
في كل منطقة ، تكون الهيئة الخاصة بها مسؤولة عن نقل المباني غير السكنية إلى المباني السكنية. في موسكو ، على سبيل المثال ، هذه مسؤولية إدارة العقارات بالمدينة. يمكنك تقديم المستندات شخصيًا (من خلال MFC) أو من خلال نموذج إلكتروني.
يتم اتخاذ القرار في غضون 48 يومًا. ثم يتم إرسال رد إلى المالك:
الخطوة رقم 4. إعادة تطوير والحصول على عمل من لجنة القبول.
الخطوة رقم 5. الحصول على خطة إعادة تطوير فنية من مهندس مساحي.
يتم نقل الخطة الفنية النهائية إلى Rosreestr للتسجيل المساحي للخصائص التقنية للمباني.
الخطوة 6. انتظر حتى يتم إدخال المعلومات في USRN ، واحصل على مقتطف
في السابق ، إذا كان الفرد يمتلك عقارات لأكثر من ثلاث سنوات ، فإن الدخل من بيعها لا يخضع للضريبة. ولكن منذ الأول من كانون الثاني (يناير) 2016 ، زادت مدة ملكية العقارات "بدون ضريبة" في روسيا من ثلاث سنوات إلى خمس سنوات.
ببساطة. إذا اشتريت عقارًا قبل عام 2016 ، يمكنك بيعه دون دفع ضرائب بعد ثلاث سنوات. وإذا تم الشراء بعد 1 يناير 2016 ، فانتظر حتى انتهاء صلاحية خمس سنوات.
الضريبة العقارية نفسها هي 13٪ (تُدفع على أساس الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء). إذا لم يكن لديك مستندات تؤكد شراء العقارات ، فسيتعين دفع ضريبة 13٪ ليس من الفرق ، ولكن من المبلغ الكامل للبيع!
مثال. قبل عامين ، اشترى أوليغ مستودعًا مقابل 10 ملايين روبل ، وباعه مقابل 11 مليون روبل.
هناك فارق بسيط آخر - منذ عام 2016 ، تحولت روسيا إلى قاعدة ضريبية مساحية. لنفترض أنه تم بالفعل حساب القيمة المساحية للكائن الخاص بك. يتم تحديد سعر السجل العقاري من قبل الوكالات الحكومية فقط (وبعد ذلك يتم إدخال التكلفة في قاعدة سجل الدولة).
إذا كان التقدير المساحي مضروبًا في 0.7 (عامل التصحيح) أعلى من سعر البيع ، فسيتم اعتباره أساسًا لحساب الضريبة. لكن هذا الشرط ينطبق فقط على الأشياء التي تم شراؤها بعد 1 يناير 2016!
مثال. في عام 2016 ، اشترى Andrey مكتبًا مقابل 4 ملايين روبل. وبعد عام باعها بمبلغ 6 ملايين روبل ، لكن الوكالات الحكومية قدرت القيمة المساحية للمكتب بـ 10 ملايين روبل. حتى مع الأخذ في الاعتبار عامل التصحيح (0.7 * 10 مليون روبل) ، فإن 7 ملايين أكثر من 6 ملايين.لذا ، لحساب الضريبة ، سيتعين على Andrei أن يأخذ القيمة المساحية ، وليس قيمة المبيعات.
دعنا نحسب مبلغ الضريبة. 7 ملايين (حسب المخزون) - 4 ملايين (سعر الشراء) = 3 ملايين روبل. 13٪ من 3 ملايين روبل = 390 ألف روبل.
تعتمد الضريبة على بيع ممتلكات صاحب المشروع الفردي على ما إذا كان هذا الكائن قد تم استخدامه في الأعمال التجارية أم لا.
إذا لم يكن الأمر كذلك ، فسيكون إجراء دفع الضرائب هو نفسه بالنسبة للفرد (وصفته بالتفصيل أعلاه).
إذا استخدمتها (على سبيل المثال ، تم تحصيل سعر الإيجار للمستأجر) ، فسيتعين عليك دفع الضريبة بشكل مختلف. حتى لو مرت 10 سنوات بين لحظة الشراء والبيع.
قيمة الضريبة:
يقلل الوضع القانوني للمشتري من مخاطر خسارة الممتلكات في حالة الطلاق أو التقاضي. كما يتم تقليل مخاطر سحب الممتلكات في المواقف المتنازع عليها بشكل خطير.
عندما يبيع كيان قانوني عقارات ، يتم فرض ضريبتين عليه:
إذا كان الكيان القانوني يخضع لنظام ضريبي مبسط ، فعند البيع ، يتعين عليك دفع 6٪ (من مبلغ البيع) أو 15٪ (من الفرق بين مبلغ البيع والقيمة الدفترية المتبقية).
يمكن للمالك بيع نفس الشيء لاثنين أو ثلاثة مشترين.
في وقت بيع العقارات ، قد تكون مرهونة (على سبيل المثال ، رهن من قبل البنك). يعتبر شراء مثل هذا العنصر غير قانوني. نتيجة لذلك ، سيخسر المشتري كلًا من الكائن والمال الذي دفعه مقابل ذلك.
يمكن حساب كل من المخطط الاحتيالي والآخر بسهولة من المقتطف من USRN.
من وقت لآخر ، يقدم كبار المطورين خصومات وعروضًا ترويجية للمشتري. غالبًا ما يتم ترتيب "جولات التسلية والسخاء" هذه خلال المواسم الهادئة في سوق العقارات.
التنسيقات الشائعة: خصومات كنسبة مئوية من سعر البداية ، وخصومات بالقيمة المطلقة ، وهدايا (على سبيل المثال ، مواقف مجانية للسيارات). عادةً ما تكون العروض الترويجية صالحة لفترة محدودة من الوقت وتنطبق على أشياء محددة.
شراء وبيع مبنى جديد في المرحلة الأولى من البناء سيكلف 20-30٪ أقل من بعد تشغيل المرفق. لكن من الواضح أن مخاطر مثل هذا الاستثمار ستكون أعلى من ذلك بكثير.
هناك طريقة أخرى لتقليل تكلفة شراء العقارات التجارية وهي شراء شقة في الطابق الأرضي وترتيب نقل المباني السكنية إلى المباني غير السكنية.
هل من المربح شراء العقارات التجارية كفرد؟ نعم ، إنها أسهل وأرخص من حيث الضرائب. حتى الآن ، فإن خيار الشراء الأكثر ربحية هو عندما يتم تسجيلك كرجل أعمال فردي في النظام الضريبي المبسط ولن تبيع العقار في السنوات الخمس المقبلة.
ما هي عيوب شراء العقارات التجارية التي تعرفها؟
شراء عقار تجاري هو قرار مسؤول وجاد. أدنى خطأ أو عدم دقة يمكن أن يكلف خسارة عدة ملايين. بغض النظر عن مدى تعقيد صفقة بيع وشراء العقارات ، يجب أن تكون حريصًا للغاية وأن تعرف كل التفاصيل الدقيقة وتسلسل الإجراءات ، والتي سيسمح لك تنفيذها التدريجي بشراء العقارات التجارية دون خسارة أو ضرر.
تعتبر الطريقة الأكثر ربحية للاستثمار في روسيا في الوقت الحالي هي شراء العقارات التجارية في العاصمة ومنطقة موسكو. سيبقى مالك هذه المباني غير السكنية ، بغض النظر عن الوضع الاقتصادي والظروف ، في أي حال من الأحوال ، ويحقق ربحًا نقديًا ثابتًا من تأجير العقار. بالإضافة إلى ذلك ، هناك العديد من الشركات والشركات النامية الناجحة التي ترغب في شراء المكاتب والمباني الأخرى التي تتمتع بحالة كائنات غير سكنية للأنشطة التجارية.
بعد بحث طويل عن خيار مناسب للعقار التجاري ، والذي استغرق أكثر من شهر أو حتى عام ، قمت أخيرًا باختيار عقار مناسب واتفقت مع البائع على قيمته. ما العمل التالي؟ ما هي التفاصيل الدقيقة والفروق الدقيقة المهمة التي يجب مراعاتها من أجل إجراء صفقة بشكل فعال وشراء العقارات التجارية بشكل مربح؟
البند رقم 1 - الجانب القانوني للقضية وملكية المطور
لحسن الحظ ، أصبحت نوبات المداهمات غير القانونية شيئًا من الماضي ، لكن الأشخاص المتخصصين في تنظيم وتنفيذ مثل هذه النوبات يواصلون أنشطتهم اليوم. غالبًا ما تستخدم خبراتهم ومهاراتهم لحل المشكلة بطريقة غير قانونية. تزداد مخاطر مثل هذا الاحتيال بشكل خاص أثناء الأزمة ، عندما يحتاج المشترون إلى توخي الحذر والحذر بشكل خاص.
عند إجراء المعاملات مع العقارات ، لا تؤذي العناية الخاصة إذا كان البائع يعاني من صعوبات مالية. في الممارسة الحديثة ، هناك الكثير من الأمثلة عندما قام الملاك الأساسيون الذين يعانون من مشاكل مالية ببيع أشياء عقارية ، مع الاحتفاظ ببعض الحقوق والثغرات القانونية. هؤلاء البائعون ، بعد حل مشكلاتهم المادية على حساب الأموال المتلقاة من بيع الممتلكات ، غالبًا ما طالبوا في المحكمة من المشتري بإعادة العقارات المباعة.
وبالتالي ، فإن وضوح الصفقة وصحتها ، فضلاً عن الوضوح القانوني هي العوامل الرئيسية في الاستحواذ الناجح على العقارات التجارية. هذه هي الطريقة الوحيدة لتقليل المخاطر المرتبطة بخسارة الممتلكات إلى الصفر ، ومخاطر المطالبات المالية غير المعقولة أو المطالبات من المطور للتعويض عن الخسائر بأموال المشتري. أصبحت قضايا الحصول على عقارات نظيفة من الناحية القانونية ، وكذلك الحفاظ على الأموال والعقار نفسه ، هي الأكثر صلة بالعديد من المشترين.
بالنسبة لمشتري العقارات التجارية ، فإن الخطر المحتمل يتمثل في العديد من المخاطر التي يمكن أن تؤدي إلى دعاوى مطولة ، مصحوبة بفقدان الطاقة والأعصاب والمالية ، فضلاً عن احتمال فقدان الممتلكات في نهاية المطاف.
هناك عدة مخاطر بالغة الخطورة بالنسبة للمشتري:
إذا كنت لا تولي اهتمامًا مهنيًا لمعاملة البيع والشراء ، فقد يؤدي هذا الاستحواذ إلى عواقب غير مربحة وأحيانًا خطيرة للغاية لملكية العقارات. هذا ينطبق بشكل خاص على العقود المبرمة مع البنوك. الهياكل المصرفية الكبيرة لديها محامون مدربون ومدربون بشكل خاص يعملون حصريًا لصالح البنك. وضع غير مكتمل لخطة لصفقة بيع وشراء ، وعدم مراعاة جميع قواعد الضمان القانوني ، وعدم وجود فحص قانوني لجميع المستندات اللازمة ، وينطوي العقد نفسه على احتمال كبير لمصادرة المهاجمين على العقارات التجارية المشتراة.
كقاعدة عامة ، يتم تسجيل المعاملات العقارية على أساس النماذج القياسية للوثائق التي لا يمكن أن تأخذ في الاعتبار جميع ميزات كل عقار تجاري محدد. يتم صياغة جميع العقود تقريبًا باستخدام عبارات عامة وشروط قياسية ، بالإضافة إلى خطة الصفقة السيئة التفكير والسيناريوهات المحتملة لتطور الوضع استعدادًا للصفقة وفي فترة معينة بعد إبرامها. في مثل هذه الحالات ، قد يواجه مشترو العقارات مشاكل في الخروج من الصفقة ، وصعوبات في تسجيل ملكية الشيء الذي تم شراؤه واحتمال التقاضي المطول على أي من النقاط المنصوص عليها في العقد.
إذا لم تقم بإجراء فحص شامل للعقار فيما يتعلق بأي دعوى قضائية متعلقة به ، فهناك احتمال كبير أن تتم المطالبة بحقوق ملكية العقار المباع من قبل أطراف ثالثة. يترتب على ذلك عواقب سلبية على المشتري: تأكيد الحقوق في المحكمة وحل النزاعات التي نشأت. تنشأ مشاكل أكثر خطورة عند المطالبة بسداد الديون المصرفية أو تسوية الحسابات ذات الهياكل الإجرامية.
العقارات التجارية لها وضع قانوني خاص. في حالة عدم التقيد بإجراءات إبرام صفقة بيع وشراء لهذه الممتلكات ، فمن المحتمل أن يتم الطعن في المعاملة وقد ينشأ تضارب مع سلطات الدولة. في حالة عدم كفاية وضع خطة مفصلة للمعاملة ، قد يتم خداع المشتري ، أو فقدان الممتلكات ، وكذلك المال وتكبد خسائر كبيرة.
للقضاء على المخاطر المذكورة أعلاه وتقليل احتمالية العواقب السلبية إلى الصفر ، من الضروري إجراء فحص قانوني شامل للعقار التجاري نفسه ، وكذلك البائع. من المهم أيضًا وصف مخطط المعاملة بالتفصيل وتسلسل جميع الإجراءات ، لصياغة جميع شروط العقد بأقصى قدر من التفصيل والوضوح ، مع مراعاة لحظة الإبرام وفترة معينة بعد المعاملة . من الضروري تحليل العواقب القانونية المحتملة لمزيد من العلاقات واختيار المسار الصحيح للسلوك.
سيصبح أساس الصفقة هشًا من الناحية القانونية وغير موثوق به إذا لم يكن هناك إعداد كافٍ للصفقة ومراقبة نوعية رديئة للعقار التجاري. في هذه الحالة ، تزداد احتمالية تكوين "فراغات" قانونية وتدمير هيكل الصفقة نفسها. لذلك ، إذا قررت شراء كائن عقاري تجاري ، فإن العامل الرئيسي الذي يضمن موثوقية ونجاح الصفقة هو الدعم القانوني ومحو الأمية.
البند رقم 2 - المخاطر المخفية عند شراء العقارات غير التجارية
عند شراء العقارات التجارية ، غالبًا ما لا يمتلك مالك المستقبل معلومات كاملة حول الجودة والخصائص التقنية للعنصر. يميل كل بائع تقريبًا إلى المبالغة في الصفات الإيجابية لمنتجهم وعدم التركيز على الصفات السلبية. نظرًا لعدم وجود صورة موثوقة تمامًا لخصائص الكائن ، فقد يواجه المشتري خسائر مالية كبيرة بعد شرائه.
على سبيل المثال ، إذا اختار المشتري خيار كائن عقاري تجاري في مبنى جديد ، فسرعان ما يرى أن العديد من الأعمال يتم تنفيذها بشكل سطحي وليس بجودة عالية: الجدران لها سطح غير مستوٍ أو تشققات ، النوافذ تتسرب أو تنفجر ، تحتوي أجهزة الشبكة الهندسية على انحرافات وآثار تسرب ، وقد يكون ذراع التسوية على الأرض غائبًا تمامًا. هناك حالات تناقض واضح بين المساحة الإجمالية وتخطيط الكائن وبين الأحجام والمعلمات المحددة والمثبتة في العقد.
إذا حاول المشتري إجبار المطور على تصحيح الأخطاء والعيوب المكتشفة ، فإنه في معظم الحالات يعلن الأخير أن الغرض من العقارات التجارية يتم على أساس قوانين البناء وغيرها من الوثائق التنظيمية ، ويجب على المشتري دفع جميع التكاليف من إنهاء الزواج من تلقاء نفسه. هذا ، بالطبع ، خطأ ويجب على المنشئ دائمًا التخلص من هذه العيوب على نفقته الخاصة.
من أجل تحديد جميع الخصائص التقنية للعنصر الذي تم شراؤه والأطراف بوضوح ، والتي يجب التخلص من العيوب المحددة بسببها ، قم بإجراء فحص تقني مفصل وتقييم حالة العقار. فقط مع اختتام لجنة الخبراء ، يمكنك وضع متطلبات للمطور فيما يتعلق بإزالة الأخطاء التي حدثت أثناء البناء. إذا رفض المطور دفع ثمن عيوب البناء المعترف بها بسبب خطأه ، فإن المشتري ، بناءً على رأي خبير ، يذهب إلى المحكمة ويدافع عن حقوقه.
إذا قام المشتري بشراء عقار تجاري في مبنى له فترة استخدام طويلة ، فإن الأمر يستحق إيلاء اهتمام خاص لدرجة تدهور المبنى. كل تلك العيوب التي تبدو للوهلة الأولى غير خطيرة وسطحية ، في غضون فترة زمنية صغيرة يمكن أن تتحول إلى تدمير عالمي ، سيتطلب إصلاحها جهدًا بدنيًا كبيرًا ومبلغًا كبيرًا من المال من المشتري.
لتحديد الحالة الفنية للعقار بدقة ، تحتاج إلى تنظيم مسح شامل لهيكل المبنى. بالطبع ، لن يقوم مطور واحد ولا وكيل عقارات واحد ، ممن يرغبون في تحقيق العقار في أقصر وقت ممكن ، بإبلاغ المشتري بجميع "المخاطر" التي سيواجهها هذا الأخير بعد شراء العقار. هذا أمر مفهوم تمامًا ، لأن المشتري ، بعد أن علم بوجود عيوب وعيوب ، قد يطلب خفضًا في قيمة العقار أو يرفض الشراء على الإطلاق.
وبالتالي ، من أجل عدم الوقوع في حيل بائعي العقارات التجارية عديمي الضمير وعدم الدفع مقابل أعمال البناء سيئة الأداء في المستقبل ، من المهم التركيز ليس فقط على أوجه القصور الواضحة في الكائن ، مثل المنطقة الخطأ ، تصميم رديء وإصلاحات ذات جودة رديئة ، ولكن أيضًا الانتباه إلى عيوب البناء الكبيرة.
يخضع نقل الملكية التجارية من البائع إلى المشتري الذي لا يفي بمتطلبات الجودة المحددة في اتفاقية بيع العقار للمادة 475 من القانون المدني لروسيا ، دون احتساب الأحكام المتعلقة بحق المشتري في طلب استبدال البضائع ذات جودة غير مناسبة مع البضائع التي تلبي شروط الاتفاقية.
وفقًا لأحكام هذه المادة ، إذا لم يتم الاتفاق على عيوب الكائن وعيوبه من قبل البائع ، يحق لمشتري العقار ، الذي استلم البضائع ذات النوعية الرديئة ، أن يختار: أن يطلب من البائع أ تخفيض كبير في قيمة الشيء ، إزالة مجانية لجميع العيوب في غضون فترة زمنية معقولة ، أو سداد كامل للمصاريف لإزالة العيب من قبل المشتري. إذا كان هناك انتهاك جسيم للمتطلبات المتعلقة بجودة كائن عقاري تجاري ، أي: تحديد أوجه القصور التي لا يمكن القضاء عليها ، فإن أوجه القصور التي من أجل القضاء عليها تتطلب تكاليف مادية وتكاليف عمالية كبيرة ، وأوجه القصور الناشئة حديثًا بعد إزالتها - للمشتري الحق في التراجع عن الوفاء بالتزاماته بموجب عقد الشراء والبيع والمطالبة بسداد المبلغ الذي تم سداده.
لا يحق لمشتري العقارات ، تحت أي ظرف من الظروف ، المطالبة باستبدال البضائع ذات الجودة غير الملائمة للسلع التي تلبي شروط العقد.
فيما يتعلق بتوقيت إعادة مبلغ المال: على أساس التشريع الحالي ، تتم إعادة الأموال في غضون فترة زمنية معقولة ، لا ينص التشريع على تعريفها الدقيق. فترة التقادم (الإجمالية) هي 3 سنوات. لكن لا أحد يستطيع أن يستبعد حقيقة أنه كان من الممكن اكتشاف هذه العيوب في وقت متأخر عن هذه الفترة. من أجل التحديد الأكثر دقة لجودة البناء ، من الضروري تنظيم البناء والخبرة الفنية. فقط وفقًا لرأي الخبراء المستلم ، من الممكن اتخاذ القرار الصحيح فيما يتعلق باستصواب الحصول على مثل هذا العقار التجاري.
العنصر رقم 3 - التكلفة مرتفعة جدًا
عند تقييم أغراض العقارات التجارية ، عادة ما يتم استخدام عدة طرق وأساليب. يتم إجراء التقييم باستخدام ثلاث طرق:
مثل هذا التقييم للأشياء العقارية هو تحليلي بطبيعته ويميز الملكية بشكل منهجي. يتم استخدام كل نهج لتقييم نوع معين من العقارات: بالنسبة للعقارات السكنية ، يتم استخدام نهج مقارن ، ولسوق الإسكان الأولي - وهو سوق مكلف ، وبالنسبة للعقارات التجارية - نهج الدخل.
كيف تقدر القيمة الحقيقية للعقار؟
هناك ثلاث طرق رئيسية للتقييم العقاري:
يتم إشراك المثمن المحترف عندما يتعين عليك التعاون مع الكيانات القانونية في تنفيذ أي إجراءات مع العقارات. يعد التقرير المقدم من المقيم وثيقة رسمية مهمة. يستخدم بعض مالكي العقارات المثمنين لفهم القيمة الدقيقة للعقار.
يختلف توظيف سمسار عقارات قليلاً عن وظيفة المثمن. سمسار العقارات لا يقدم أي وثائق في نهاية العمل. بالإضافة إلى ذلك ، من الصعب جدًا العثور على سمسار عقارات مؤهل في روسيا. معظم الوكالات العقارية ، كقاعدة عامة ، لا تختلف في جودة الخدمات المقدمة. غالبًا ما يتكون موظفو هذه المنظمات من ربات بيوت وطلاب ليس لديهم المعرفة والخبرة اللازمتين. هؤلاء الأشخاص يعملون لنسبة مئوية من الصفقات المبرمة ، لذلك لا تقوم الوكالة بتطوير وتدريب هؤلاء الموظفين. لذلك ، سيكون التقييم العقاري موثوقًا به إذا كان لديك متخصص جيد. خلاف ذلك ، فهو مضيعة للوقت والمال والتوقف عن العمل في سوق العقارات.
إذا فهمت مؤشرات السوق وتعرف على كيفية تحليلها ، يمكنك إجراء تقييم للعقار بنفسك. هذه الطريقة هي الأقل تكلفة: أنت تنفق الأموال فقط على المطبوعات المطبوعة عن سوق العقارات. يمكنك استخدام بيانات موارد الإنترنت ، وبعد ذلك ستكون هذه الطريقة مجانية تمامًا. الشيء الرئيسي هو تحليل أكبر عينة ممكنة. سيوفر هذا النتائج الأكثر موثوقية.
معلمات التقييم. ما هي العوامل التي تحدد السعر؟
كما تبين الممارسة ، فإن كائنات العقارات التي تنتقل من يد إلى أخرى لها سعر أقل من العناصر التي تحتوي على مستندات أولية. ويرجع ذلك إلى الحد الأدنى من مخاطر مشاركة أطراف ثالثة قد تعترض وتعترض على المعاملات والأفعال القانونية.
يتم إجراء التقييم الفردي للأشياء العقارية للأسهم أو أجزائها (كل جزء له مالكه الخاص) بموجب القانون (يظل الكائن سليمًا ماديًا ، ولكن له عدة مالكين) والأشياء المرهونة بحقوق الأطراف الثالثة.
الخصائص التقنية للتثمين العقاري
المعلمة الرئيسية هي موقع الكائن. عامل التكلفة الأكثر أهمية هو مكانة مجمع المبنى أو المنطقة التي يقع فيها الكائن. المرتبة الثانية تحتلها بنية تحتية مريحة: رياض الأطفال ، المدارس ، العيادات ، مراكز التسوق ، وكذلك تبادل النقل. كلما اكتملت البنية التحتية ، ارتفعت قيمة العقار.
إن تحديد سعر غرض عقاري تجاري هو المرحلة الأساسية في إبرام أي معاملات وإجراء أي معاملات مع العقار. كلما زادت دقة تحديد قيمة العقار ، زاد نجاح بيع أو شراء أو تأجير أو إيجار شيء ما. سعر العقار المقدر له تأثير مباشر على قيمة بيع العقار أو على مبلغ القرض الذي يجب تخصيصه لشرائه.
يوصى بإجراء تقييم للعقارات التجارية فقط من قبل المتخصصين الذين لديهم الترخيص المناسب والخبرة العملية. الجانب الرئيسي للتقييم هو إجراء مسح شامل للمباني. يصل المثمن شخصيًا إلى الكائن المراد تقييمه. يعد التقييم النهائي للمباني مؤشرًا معقدًا ، وبالتالي فهو لا يشمل فقط الموقع ومساحة الكائن وتخطيطه ، ولكن أيضًا عيوب البناء المحتملة ، بالإضافة إلى جميع المزايا التي قد تؤثر على النتيجة الإجمالية للتقييم .
لذلك ، عند فحص أي كائن عقاري تجاري ، يقوم المثمن بإصلاح الحالة الحالية للمباني والحالة العامة للمبنى الذي يقع فيه الكائن ، كما يقوم بفحص المناطق المجاورة. بالطبع ، يهتم المتخصص بالبنية التحتية وتبادل النقل. عند تقييم عقار تجاري ، يهتم المثمن بعدد طوابق المبنى والمنظر من النوافذ. سيهتم المتخصص المختص ويلاحظ كل شيء صغير يمكن أن يؤثر على سعر المبنى.
بعد الانتهاء من فحص المبنى ، يمكن إجراء مزيد من التقييم وفقًا لأحد السيناريوهات القياسية ، والذي يعتمد اختياره على الجانب الذي يتم عرض الكائن منه. من الضروري دائمًا معرفة القيمة السوقية. في هذه الحالة ، كقاعدة عامة ، يتم تحليل المعلومات المتعلقة بسعر الأشياء المماثلة. علاوة على ذلك ، على أساس البيانات التي تم الحصول عليها ، مع الأخذ في الاعتبار المزايا الفردية وعيوب الكائن العقاري ، يتم إجراء تقييمه.
عند تقييم العقارات التجارية ، في معظم الحالات ، يتم استخدام طريقة مربحة. يحدد الاختصاصي مقدار الدخل الذي يمكن كسبه من تأجير العقار. من الممكن أيضًا استخدام طريقة لمقارنة الغرف المتشابهة. بعد إجراء فحص شامل للممتلكات ، يقوم المثمن بجمع معلومات عن قيمة العقارات القريبة التي لها ظروف مماثلة. بناءً على البيانات التي تم الحصول عليها ، يقوم بحساب حجم الربح المحتمل من إيجار المبنى للمستأجر. المثمن يجب أن يأخذ في الاعتبار أي تكاليف ومصاريف محتملة.
نظرًا للتنوع الهائل في أنواع العقارات التي تتمتع بوضع المباني غير السكنية ، فهناك بعض الفروق الدقيقة في تقييم قيمتها. على سبيل المثال ، من أجل تقييم مباني المكاتب ، يلعب موقع الكائن بالنسبة إلى الجزء التجاري من المدينة دورًا رئيسيًا في تكوين الأسعار ؛ تبادل النقل والمعدات التكنولوجية للمبنى. بالنسبة للعقارات التجارية ، ستكون العوامل الرئيسية هي الموقع والأرض الذي يقع عليه الكائن ، بالإضافة إلى نسبة مساحة البيع بالتجزئة إلى غرف المرافق.
مع الأخذ في الاعتبار الخصائص الفردية لكل كائن عقاري تجاري ، هناك مجموعة معينة من المستندات التي يستخدمها المتخصص لتقييم الكائن. نقطة مهمة هي أن المثمن لا يقوم بإجراء فحص تقني للمباني ، ويجب أن تكون جميع البيانات اللازمة في المستندات الفنية أو في المعلومات المرجعية المطلوبة التي يمكن أن يوفرها مكتب الجرد الفني.
إذا كان من الضروري تحديد تكلفة تصفية كائن عقاري ، يتم حساب مؤشر محسوب يعكس الحد الأقصى للتكلفة المحتملة التي يمكن عندها تنفير كائن معين خلال فترة التنفيذ. هذا الوقت أقصر من الوقت المستغرق في ظروف السوق التي يجب على البائع إتمامها من أجل نقل ملكية العقار.
عند حساب سعر التصفية ، على عكس سعر السوق ، تؤخذ في الاعتبار الظروف غير المتوقعة التي تلزم البائع ببيع العقار التجاري وفقًا لظروف السوق.
عند تحليل جميع العوامل التي تؤثر على تكوين الأسعار ، من المهم مراعاة أنه في اقتصاد السوق ، يتم تحديد الأسعار أخيرًا على أساس اتفاق عام بين أطراف الصفقة. يمكن للبائع إقناع المشتري إلى ما لا نهاية لشراء العقار بالسعر الذي حدده ، ولكن إذا كان لدى المشتري اعتراضات كبيرة ، يتنازل الطرفان عن التكلفة النهائية للممتلكات ويعدلانها.
يتفق جميع المتخصصين والخبراء مع القول بأن التكلفة يجب أن تنخفض بشكل كبير في بعض الأحيان. ولكن هناك أوقات يتم فيها إبرام صفقة بيع وشراء حتى بتكلفة تتجاوز بشكل كبير المبلغ الأولي. للقيام بذلك ، يحتاج البائع فقط إلى وضع شروط صارمة ويصرح بأنه لن يبيع العقار التجاري بمبلغ مختلف. في النهاية ، يضطر المشتري لقبول هذه الشروط.
إذا كان سوق العقارات في حالة جيدة ، فإن الحجم المقبول عمومًا للمساومة السعرية لا يتجاوز عادة 10٪ من سعر البداية. ومع ذلك ، في ظل ظروف الأزمة الحالية ، لا يفاجأ أحد بخصم 30٪ أو حتى 50٪. هذا شائع بشكل خاص إذا تم المبالغة في تقدير التكلفة الأولية للكائن منذ البداية.
يتم شراء العقارات التجارية للعمل أو إعادة البيع أو الإيجار اللاحق. عند شراء الأشياء ، من المهم جدًا مراعاة قواعد معينة.
تشمل قائمة العقارات التجارية المحلات التجارية والحانات والمكاتب والمخازن والفنادق. عند اختيار كائن ، انتبه إلى موقعه. إذا كان من الأفضل شراء المباني السكنية بعيدًا عن المدينة ، فمن الأفضل اختيار المباني التجارية بالقرب من الشوارع المركزية للمدن. قرر لأي غرض تخطط لشراء عقار تجاري. بناءً على ذلك ، حدد متطلباتك. تحقق من الممتلكات المفضلة لديك. لهذا الإجراء ، يمكنك إشراك المثمنين الخاصين أو المحامين. سيساعد هذا الشيك في إبرام صفقة مشروعة وحماية نفسك من الأخبار غير السارة بعد إبرام العقد.
يمكنك شراء العقارات التجارية دون اللجوء إلى خدمات الشركات المتخصصة. إذا اتبعت النصائح المذكورة أعلاه ، يمكنك شراء شيء جيد دون مفاجآت غير سارة لاحقًا.
.jpg)