لا يمكن بيع كل الممتلكات بسرعة وبشكل مربح. على سبيل المثال ، قلة من الناس يهتمون بالسكن الواقع في مبنى متهدم. لكن الشقة في مبنى جديد ، وحتى في منطقة مرموقة ، سوف "تغادر" بسرعة إذا طرحها المالك في السوق في سعر مناسب... يقول الخبراء عن هذه الشقة أنها سائلة.
السيولة ، أو "الطلب" ، لعنصر ما في سوق العقارات بالنسبة للعديد من المشترين عامل رئيسيلأنها مريحة للسكن والتأجير. غالبًا ما تستخدم هذه الشقق على أنها استثمار مربح مالحيث ترتفع الأسعار تدريجياً وتحافظ على سيولة عالية حتى أثناء الأزمات الاقتصادية.
ما هي العوامل التي تؤثر على سيولة الإسكان؟ لماذا تبيع بعض الشقق مثل الكعك الساخن ، بينما ينتظر البعض الآخر المشترين منذ سنوات؟ هذا المنشور سوف يخبرك عن ذلك.
تم بناء المنازل الحديثة بأحدث التقنيات والمواد الجديدة. بالطبع في طويل الأمدسيكون هذا السكن أكثر سيولة. هذا أمر مفهوم لأن شقق حديثةأكثر ملاءمة وواسعة ، الاتصالات فيها ليست بالية. لذلك كل الفوائد موجودة.
ومع ذلك ، يواصل المشترون الانتباه إلى سوق ثانويالسكن ، على الرغم من أنه لا يزال كافيا غالي السعر"للمربع" والماضي القانوني المظلم لبعض الأشياء. لماذا يحدث ذلك؟ الجواب بسيط: تقلبات السوق البناء السكنيوبطء وتيرة تشييد المباني. قلة من الناس اليوم تفاجأ بإفلاس المطورين وتأجيل بدء تشغيل المنازل. وإذا لم يكتمل الإسكان ، فما هو نوع السيولة الذي نتحدث عنه؟
هذا عامل مهم للغاية عندما يتعلق الأمر بسيولة الشقة. على سبيل المثال ، الأشياء التي يتم نصبها بجوار منطقة صناعية أو على طول الطرق المزدحمة لن تكون عالية السيولة أبدًا. بعد كل شيء ، يصعب بيعها أكثر من تلك الموجودة في منطقة نظيفة بيئيًا. أهمية عظيمةلديه خير سهولة النقلوالبنية التحتية المتطورة. من بين المباني الجديدة ، الأكثر شهرة تلك التي تقع على مسافة معتدلة من وسط المدينة ، وليس "في الضواحي".
لكن سيولة الإسكان قد لا تكون هي نفسها حتى في حالة واحدة منطقة النوم... الأكثر جاذبية في هذا الصدد هي الشقق على مسافة قريبة من محطة المترو ومحطات النقل العام. حول هذه الأماكن ، كقاعدة عامة ، هناك البنية التحتية الأكثر تشبعًا في شكل متاجر ، أسواق ، مقاهي ، مكاتب خدمات ، إلخ. الحديقة أو المنطقة الخضراء الموجودة بجوار المنزل تزيد السيولة بشكل كبير. لكن الوجود مؤسسة صناعيةأو تعاونية المرآب - ناقص كبير.
اليوم يتم تشييد "المباني الشاهقة" بشكل رئيسي من الألواح الجاهزة أو فوقها تكنولوجيا الإطار الأحادي... يُفضل السكن في "أحجار متراصة" في كثير من النواحي. في مثل هذه المباني ، العدد الجدران الحاملةإلى الحد الأدنى ، لذلك من الأسهل إعادة التطوير في الشقق الموجودة فيها. نظرا لغياب الثغرات التي تشتهر بها منازل لوحة، في المباني ذات الإطار المترابط ، يتم توفير أفضل درجات الحرارة والعزل المائي. ميزة إضافية للعديد من المباني الجديدة هي العزل الكامل للواجهة.
أما بالنسبة لـ "السكن الثانوي" ، فهناك ثلاثة خيارات ممكنة - لوحة ، وكتلة ، و منازل من الطوب... ويفضل الأخيرين. ولكن بغض النظر عن نوع المادة ، من المهم أن تقترب بدقة من تقييم حالة المبنى. تتأثر سيولة الإسكان أيضًا بحالة المدخل ، فضلاً عن التحسن المنطقة المجاورة(وجود ملعب للأطفال - موقف سيارات - مكان لتمشية الكلاب).
عدد طوابق الشقة بالنسبة لإجمالي عدد طوابق المبنى له أهمية كبيرة. ليس سراً أن الطلب على المساكن الموجودة في الطابق الأرضي منخفض بين المشترين ، وهذا هو السبب في أنها أرخص. صحيح أن الشقة التي تطل على شارع مزدحم قد تكون ذات فائدة الهياكل التجاريةلأنه يمكن تحويله إلى مكتب أو متجر صغير.
أما بالنسبة للأشياء الموجودة على الطابق العلويإذن فالوضع غامض. لو يأتيا السوق الرئيسيالسكن ، ثم لا يمكن أن تكلف الشقق "تحت السطح" أقل من تلك الموجودة أدناه. لكن هذا ممكن فقط إذا تم استيفاء عدة شروط ، بما في ذلك: منظر جيدمن النافذة ، وكذلك الحرارة عالية الجودة والعزل المائي للسقف. في بعض الحالات ، يمكن تقليل سيولة الشقة إذا كانت تقع في زاوية المبنى.
التصميم جدا عامل مهممما يؤثر بشكل كبير على سيولة الشقة. هناك طلب ضئيل على المساكن ذات الترتيب غير الملائم لغرف المعيشة ، مع مطبخ صغير ، مع حمام مشترك ، وما إلى ذلك.
يقوم بعض المستأجرين بإعادة التطوير لتصحيح الوضع. ولكن لا يمكن أن تكون فعالة إلا إذا كان من الممكن تحقيق راحة حقيقية بعد تنفيذ العمل ، وتم تقنين إعادة التطوير نفسها. عندها فقط يمكننا التحدث عن المزيد سيولة عاليةشقق سكنية.
معروض في السوق كائنات سكنيةلا يمكن دائما التباهي بما أنفقوا فيها إصلاح عالي الجودة... أصبحت الجدران المنحنية والأرضيات والسقوف شائعة لفترة طويلة. بالطبع هذا يؤثر سلبا على سيولة الشقق. من الضروري إنفاق الكثير من المال من أجل إجراء إصلاح جيد ، وتسوية جميع الأسطح ، وكذلك تركيب النوافذ ذات النوافذ ذات الزجاج المزدوج ، ومشعات التدفئة الحديثة ، والمعدن الباب الأماميوخشبي أبواب داخلية... لن يضر توصيل الإنترنت وتلفزيون الكابل وإنهاء الأسطح بمواد زخرفية عالية الجودة ومقاومة للاهتراء.
سيكون لجميع التكاليف تأثير إيجابي على "الطلب" على الشيء ، لأن العديد من المشترين يرغبون في دفع مبالغ زائدة مقابل تجديد شقة جيدة ، بدلاً من الانتقال إلى سكن "بجدران عارية". بالإضافة إلى ذلك ، تميل أسعار مواد البناء والعمل إلى الارتفاع.
في بعض الأحيان ، يقوم بعض البائعين "بأيديهم" بتقليل سيولة المساكن ، مما يبالغ في تقدير قيمتها السوقية. نتيجة لذلك ، فإن عقاراتهم معطلة ، بينما يتم شراء الشقق الأخرى بسرعة كبيرة ، لأن سعرها أكثر ملاءمة.
في لحظة البداية ازمة اقتصاديةتصبح الشقق غير السائلة غير مرغوب فيها للمشترين ، وغالبًا ما لا تجد السائلة مالكيًا بسبب إحجام البائعين عن خفض الأسعار ، على الرغم من حقيقة أن الطلب على المساكن خلال هذه الفترة ضئيل جدًا.
الكسندر بيرزين ، rmnt.ru
ما هي الشقة السائلة - تعريف مفهوم و وصف مفصلالعقارات السائلة في هذه المادة. يعني السكن السائل عقارًا يمكن بيعه فيه الحد الأدنى من الشروطو بالحد الأقصى سعر مناسب... نفس السيولة تعتمد على العديد من العوامل. على سبيل المثال ، يمكن أن تزيد المنطقة المرموقة من المدينة وسهولة الوصول إلى وسائل النقل الجيدة.
على سبيل المثال - أكثر الشقق سيولة في بادينغتون - والبلد ممتاز ، والعقلية في المجتمع عالية ، ونمط حياة سكان المدينة والمكان نفسه - إنجلترا ومهيب - هذا رائع!
ولكن إذا كانت الشقة تقع في نفس الوقت في مبنى للطوارئ أو تم إنتاج مبنى غير قانوني فيه ، فلا داعي للحديث عن السيولة العالية لهذا النوع من المساكن. ما هي العلامات الأخرى التي تؤثر على هذه المعلمة؟
كتلة ساحقة شقق غير سائلةيشير إلى سوق العقارات الثانوي. تقع في منازل للهدم أو موجودة فيها حالة طارئة... انخفاض السيولة أيضًا في الشقق الواقعة في المنطقة الصناعية ، في منطقة ذات خطوط مواصلات رديئة ، مع مستوى غير كافالبنية الاساسية. لكن المنطقة النظيفة بيئيًا لها تأثير إيجابي على السيولة.
حتى عدد الطوابق في الشقة يؤثر على سيولتها. على سبيل المثال ، الطلب على المساكن الواقعة في الطابق الأرضي منخفض ، وبالتالي فهي أقل تكلفة من الشقق في الطوابق العليا. أما بالنسبة للأشياء الموجودة تحت السقف نفسه ، فكل شيء ليس بهذه البساطة. إذا لم يتدفق السقف ، وكانت الأرضية معزولة ، فسيكون لذلك تأثير إيجابي على سيولة السكن. بالإضافة إلى ذلك ، كلما زاد عدد الطوابق ، كان الهواء أنظف و أفضل عرضخارج النافذة.
تعمل أماكن المعيشة الصغيرة والغرف المجاورة والحمام المشترك على تقليل سيولة الشقة. ستؤدي إعادة التطوير ، نتيجة تحسن الراحة في الشقة ، إلى تغيير الوضع إلى الأفضل. ولكن إذا لم يتم تقنينها ، إذن سعر السوقالكائن قد يسقط.
تؤثر الحالة العامة للمبنى أيضًا على سيولة الشقق الموجودة فيه. وهكذا ، فإن المساكن التابعة للصندوق القديم مع أرضيات خشبية... يمكن قول الشيء نفسه عن مباني الطوارئ.
هذا هو السبب في أن البنوك لا تصدر الإقراض العقاريعلى أمن هذه الشقق الموجودة في هذه المنازل. بيع مثل هذه المساكن لأي شخص أمر صعب للغاية.
يجب أن يعلم بائع الشقة التي بها عيوب أنه لا داعي لإخفائها خلف الأختام. إذا لاحظهم المشتري ، فقد يعتقد أنهم يحاولون "الغش" ، وعلى الأرجح سيرفض التعاون. لكن لا يستحق التأكيد على أوجه القصور مرة أخرى.
من الأفضل البحث عن مزايا الكائن المعروض للبيع وتقديمها إلى العميل في المقام الأول. على سبيل المثال ، اجعل الشقة بعيدة عن المركز ولكن توجد مدرسة قريبة ، روضة أطفال, سوق كبير، فرع البنك ، إلخ.
مكتب تحرير RegionalRealty.ru
30402
9
السيولة العقارية هي مفهوم مألوف لكل شخص تقريبًا صادف العقارات بطريقة أو بأخرى. ولكن هناك قضايا لا يمكن حلها من تلقاء نفسها ، على سبيل المثال ، كيفية حساب السيولة بالضبط أو ما إذا كان يمكن أن تكون متقلبة وتتحول إلى سلبية. بمساعدة أحد الخبراء ، حاولنا الإجابة على جميع الأسئلة المتعلقة بمؤشرات السيولة.
صورة ثابتة من فيلم "Exchange Vacation"
لنبدأ بماهية السيولة العقارية
إذا لم نتحدث بشكل خاص عن العقارات السكنية ، ولكننا نفكر في هذا المفهوم ككل ، فيمكننا القول إن السيولة تعني القدرة على بيع شيء ما في أقصر وقت ممكن وبأفضل سعر. يمكن حساب مثل هذا الاحتمال ، والذي سنناقشه بعد قليل. بمعنى آخر ، إذا كنت تستطيع بيع شقتك مقابل السعر الأقصىوهناك طلب عليها ، فهي سائلة ، أي لديها أعلى مؤشر سيولة.
هناك ثلاثة أنواع تقليدية من السيولة في سوق العقارات. هو - هي سيولة عالية ومتوسطة ومنخفضة.كما فهمنا بالفعل ، فإن السيولة العالية تعني البيع السريع للعنصر. متوسط السيولة مرتبط بأكثر من ذلك شروط لأجل طويلبيع الكائن. أ معدل الحد الأدنىتشير السيولة بشكل أكبر إلى الأشياء المعقدة التي ليس من السهل بيعها والتي لا يوجد طلب عليها عمليًا.
هناك العديد من المعايير التي تشير بشكل مباشر إلى سيولة الشيء. إذا أخذنا في الاعتبار العقارات السكنية فقط ، فيمكننا التمييز بين عدة مؤشرات للسيولة.
بالنظر إلى المؤشرات التي تم أخذها في الاعتبار ، من المحتمل أن تفكر فيما إذا كان هناك نوع من المعادلة لحساب السيولة. يمكننا أن نقول لك على وجه اليقين أنه لا توجد صيغة محددة. لا يوجد سوى موقف موجه بشكل واضح للمستثمر ، والذي يمكنه حساب دخله من الاستحواذ على العقارات. على سبيل المثال ، إذا اشتريت شقة من غرفة واحدة في مبنى جديد مقابل مليوني روبل. علاوة على ذلك ، يتم توفيرها بتنسيق مجاني وبدون زخرفة. لكنك تحصل عليها أولا المرحلة الأوليةاعمال بناء. في النهاية ، بعد اكتمال البناء ، يمكنك بيع هذه الشقة مقابل 2 مليون و 700 ألف روبل بدون استثمار واحد. أي أن الربح سيكون 700 ألف روبل. هذا المؤشر يتناسب طرديا مع السيولة.
عند شراء غرض عقاري ، لا تنس أن مؤشر السيولة يمكن أن يكون سلبياً ، وهو ما لا ينطبق إطلاقاً على مثالنا المدروس. على سبيل المثال ، إذا تم شراء شيء في البداية لتأجيره ، ولكن لأسباب معينة لم يصبح مطلوبًا ، فيمكن اعتبار الاستثمار في مثل هذا الشيء بلا معنى من وجهة نظر تحقيق ربح من عقد الإيجار. على أي حال ، لا ينبغي للمستثمرين فقط الانتباه إلى سيولة الكائن ، ولكن أيضًا الأشخاص العاديين الذين يشترون مساكن لإقامتهم.
وماذا يفكر المتخصص في هذا؟
أنجليكا كليمنتيفا
أخصائي عقارات.
مؤسس المركز " العقارات المربحةكراسنودار ".
ما هي الأشياء العقارية التي تعتبر برأيك الأكثر سيولة في عاصمة روسيا؟ هل يختلف مؤشر سيولة الإسكان في العاصمة وفي المناطق؟
الأكثر سيولة ، أي الأسرع مبيعًا ، في موسكو لا يزال صغيرًا شقق من غرفة واحدةعلى مسافة قريبة من المترو.
من حيث المبدأ ، نفس الأشياء مطلوبة في المناطق. الاختلاف الوحيد هو أنه لا يوجد مترو ، إذا أخذنا في الاعتبار المدن غير المليونية. في مثل هذه المدن ، يؤخذ في الاعتبار قرب المساكن من خط الترام. تمامًا كما هو الحال في موسكو ، يوجد طلب في المناطق على الشقق في المناطق السكنية الجديدة حيث توجد بالفعل أو ستظهر البنية التحتية الأساسية: المدارس ورياض الأطفال والعيادات والمحلات التجارية وتقاطعات النقل وما إلى ذلك. وعادة ما تكون هذه المناطق بعيدة عن الطرق السريعة الرئيسية للمدينة وقريبة من مناطق حدائق الغابات.
لكن سوق موسكو يختلف اختلافًا جوهريًا عن سوق العقارات في المناطق. موسكو هي واحدة من أكبر المراكز الاقتصاديةالعالم - أقل عرضة للركود المالي ، يجذب المزيد تدفقات نقدية، تتميز بارتفاع معدل الهجرة - داخليًا وخارجيًا. يعتبر شراء منزل هنا في كثير من الأحيان كاستثمار ، على سبيل المثال ، للتأجير اللاحق. في المناطق ، يتم تزويد السكان بشكل أساسي بالمساكن والمشتريات شقة جديدةفي أغلب الأحيان بهدف تحسين الظروف.
هناك مناطق غير مثيرة للاهتمام اقتصاديًا للمستثمرين بسبب قلة الطلب المتزايد على المساكن. قبل "دخول" أي منطقة ، فإنهم يدرسون السوق بعناية ، ويأخذون في الاعتبار مؤشرات مثل المستوى الإنتاج الصناعيوتطوير الخدمات والتجارة الدولية و العلاقات الأقاليميةومعدل البطالة ومتوسط دخل السكان والهجرة وما إلى ذلك.
أكثر المدن الواعدة للمستثمرين هي أكثر من مليون مدينة وبعض المدن في جبال الأورال وشمال البلاد: يكاترينبورغ ، كراسنودار ، روستوف أون دون ، كازان ، نيزهني نوفجورود، تيومين ، نوفوسيبيرسك ، ياروسلافل. هناك طلب جيد على المساكن في هذه المدن. تبعا لذلك ، فإن سيولة المساكن فيها أعلى من ذلك بكثير.
ما رأيك هل يستحق الاهتمام بمؤشر سيولة الإسكان؟ الناس العاديين، أم يجب على المستثمرين فقط القيام بذلك؟
يجب على الجميع ، سواء المستثمرين أو الأشخاص الذين يشترون مساكن لأنفسهم ، أن يتوقعوا مسبقًا استراتيجية خروج (أي بيع هذا السكن) ، لأن المواقف في الحياة مختلفة. قد لا يعتقد الناس الآن أنه في غضون عامين ، على سبيل المثال ، سيتعين عليهم الانتقال إلى مكان ما أو تغيير ظروفهم المعيشية فيما يتعلق بالوضع المتغير في الحياة. لذلك ، يجب على الجميع التفكير مسبقًا في سيولة الشقة التي يشترونها.
- أخبرنا ، في أي حالة تصبح سيولة الكائن العقاري سلبية بالنسبة للمستثمر؟
يمكن أن يحدث هذا إذا تغير الوضع مع المكان أو مع الكائن نفسه.
مثال. في محطة مترو Belyaevo (موسكو) ، معروضة بطريقة ما للبيع محل تجاري في مبنى جديد في موقع جميلحيث يوجد حركة مرور ضخمة للناس من المترو. وفقًا للفكرة ، كان الهدف هو أن يتحول إلى سائل للغاية عند الخروج من وجهة نظر التسليم ومن وجهة نظر البيع.ثم حدث ما يلي: تم بناء المنزل (كانت المباني في الطابق الأول من هذا المنزل) ، وانتقلت جميع المحلات وبدأت التجارة. ولكن مرت 3-4 أشهر حرفياً وقاموا بإنشاء أكشاك أمام هذا المنزل وقطعوا جميع حركة المرور من مترو الأنفاق! الملاك والمستأجرين في هذه محال تجاريةصُدموا لأنهم اشتروها بسعر وفر حركة مرور جيدة جدًا (عدد المشترين المحتملين) ، لكن في الواقع ، كانوا غير مرئيين تمامًا. وللذهاب إلى أماكن عملهم ، كان من الضروري التجول في جميع الأكشاك ، وما زلت تقطع شوطًا طويلاً.
هنا مثال توضيحيانخفاض في السيولة. أي أنهم لن يكونوا قادرين على البيع بالسعر الذي اشتروه به ، وإذا لم تتم إزالة الأكشاك ، فسيتعين عليهم طرح كل من المبيعات والإيجار (لا يرغب المستأجرون في دفع مبالغ باهظة مقابل المباني التي لا يوجد فيها المشترين). انخفضت السيولة على كل من البيع والتسليم.
برأيك ، ما هي الأشياء العقارية في الخارج التي يمكن أن تكون سائلة لمستثمرينا المحليين؟
أوصي بالاستثمار في موقع تتوفر فيه إدارة الممتلكات لك. أي أنه أفضل في مدينتك ، وإذا لم تكن هناك فرصة كهذه ، فعندئذ على الأقل في بلدك. الاستثمار أفضل في المكان الذي تعيش فيه.
من الأفضل التفكير في شراء عقارات في الخارج إذا كنت تخطط للعيش هناك على الأقل من حين لآخر. هذه ، على سبيل المثال ، عقارات على الساحل (بلغاريا ، إسبانيا). في الواقع ، هذا ليس استثمارًا بالفعل ، ولكنه شراء عادي لاستخدامك الخاص.
والاستثمار من أجل إعادة البيع لاحقًا هو بالطبع أمر صعب للغاية ، ويتطلب عمالة مكثفة ويستغرق وقتًا طويلاً.
من ناحية أخرى ، ليس من المنطقي شراء عقارات في الخارج من أجل الحصول على قسط من الراحة هناك فقط من حين لآخر. نظرًا لأنه يحتاج أيضًا إلى الصيانة: العقارات تتطلب الاهتمام والمال. سيكون استئجار منزل في وقت السفر أرخص وأكثر إثارة للاهتمام. والسفر إلى نفس المكان طوال الوقت ممل في رأيي.
مع نقطة ماليةمن الأفضل اختيار أماكن رائعة للسفر أو استئجار شقق أو غرف فندقية هناك والاستمتاع بتغير الأماكن والانطباعات. إنه أكثر ربحية.
- ما هي المؤشرات التي يمكن أن تؤثر على نمو السيولة العقارية؟
تؤثر العوامل التالية على نمو سيولة الإسكان:
عادة ما تكون الفناء الذي يتم تنظيفه بشكل سيء ، وكذلك الجدران المطلية أو المتسخة ، مقلقة ، لأن السكان المحترمين في المنزل سيهتمون دائمًا بالحفاظ على المنطقة المحلية بالترتيب المناسب. إذا كان هناك أطفال ، فإن الملعب في الفناء مهم.
- حي في المدينة.لن يكون من المعقول تمامًا شراء شقة تقع بعيدًا عن مكان العمل أو مكان إقامة والديك أو أطفالك. يجب أن تفي البنية التحتية للمنطقة المختارة بالمتطلبات العادية مثل وجود المدارس والعيادات والمتاجر والبنوك وأماكن وقوف السيارات والقرب من وسائل النقل العام ، إلخ.
- الحالة العامة للمبنى.من الواضح أن المبنى الذي توجد به تشققات على طول جدرانه أو سقوط الجص في كل مكان يتطلب الإصلاح ، وفي أسوأ الحالات ، يمكن اعتباره حالة طارئة.
- الجيرانيمكن أن يجعل من الصعب البقاء مرتاحًا ويزعج الصمت في منزلك.
- مساحة الشقة ، الطابق.إذا تم إجراء عمليات إعادة تطوير في الشقة ، فيجب تقنينها وانعكاسها جواز سفر تقنيللسكن (ملاحظة: اقرأ عنها). إذا لم يتم تقنين إعادة التطوير ، فمن الأفضل عدم العبث بمثل هذه الشقة. هذا يقلل السيولة كما يضيف متاعب لا داعي لهامع BTI والمشاكل ومع نفسه أماكن المعيشة: هدم الأسوار الرأسمالية ، تدمير قنوات التهوية، النقل غير القانوني للحمامات ، والجمع بين الشرفات وغرف المعيشة أو المطبخ - كل هذا يؤثر على أداء الشقة.
- متداخلة في الشقة ،صنع ليس من مواد حديثةومن الخشب لديك فئة عالية خطر الحريق... وسيتطلب منك تغييرها عدد كبير منالموافقات وتكاليف المواد.
- للتجميل وليس فقط دور مهم نظر من النافذة.توافق على أنك ستجد القليل من البهجة في الصورة خارج النافذة ، والتي تظهر نظرك حاويات القمامة، موقع البناء ، مكب النفايات ، أماكن لتجمعات الوحدات المحلية ، إلخ.
- ولاية الشبكات الهندسيةيؤثر أيضًا.
بالطبع ، المنطقة والبنية التحتية هي الأهم.
الاستثناء الوحيد يمكن أن يكون المباني الجديدة. لأنها مبنية ، كقاعدة عامة ، في مناطق جيدة ، وإن كانت في بعض الأحيان بعيدة عن المركز. لكن لا يوجد غبار ولا ضوضاء من الطرق ولا صخب بشري. كثير جديدة مجمعات سكنيةتم حل مشاكل وقوف السيارات. أسئلة مع بواسطة وسائل النقل العاميتم حلها على الفور ، تقريبًا بالتزامن مع وصول المستأجرين الأوائل.
بالطبع ، في المباني الجديدة التي تم تكليفها حديثًا من الصعب التحدث عن أي نوع من البنية التحتية. لكن أولئك الذين يفهمون أن المنطقة نفسها جميلة ، وأنه في المستقبل ، في غضون 5 سنوات ، سيكون هناك كل ما تشتهيه قلوبهم ، سيحالفهم الحظ في الذيل :)وماذا في فهمنا هو 5 سنوات؟ وُلد الطفل - لم يكن لدينا وقت للنظر إلى الوراء ، وهو بالفعل في الخامسة من عمره ، وفي غضون عام سيذهب إلى المدرسة. رمشوا عدة مرات - وكان الطفل قد أنهى المدرسة بالفعل. 5 سنوات أخرى - وقد فعل ذلك بالفعل تعليم عالىخلف كتفيك.
لذا فإن المباني الجديدة هي مثال ممتاز على كيفية نمو سيولة شيء ما في غضون 3-5 سنوات فقط.
انتاج |
في كل من موسكو وعمليًا في جميع مناطق بلدنا ، فإن الشيء الأكثر سيولة هو عقارات صغيرة الحجم من الدرجة الاقتصادية ، والتي تقع في مناطق بها نسبيًا البنية التحتية المتطورة... بادئ ذي بدء ، تحتاج إلى الانتباه إلى مؤشرات الكائن مثل المنطقة ، الحالة العامةالمباني والجيران والتخطيط والمساحة وعدد الطوابق وكذلك حالة الاتصالات. يجب على الجميع ، سواء المستثمرين أو المشترين العاديين ، أن يأخذوا في الحسبان زيادة نسبة السيولة ، لأنه في أي حال من الضروري افتراض أنه يجب التخلص من المساكن. كما ينصح خبراؤنا بالتخطيط مسبقًا لحقيقة أن السيولة قد الذهاب إلى السلبية لعدد من الأسباب.الحدود ، آراء خبرائنا اتفقوا على أنه لا يزال من الأفضل التوقف عند منشآتنا المحلية ، حيث يسهل الوصول إليها ويسهل إدارتها.
العقارات السائلة هي أشياء يمكن بيعها بسرعة وبشكل مربح. سنخبرك كيف يمكن للمستثمر تحديد سيولة منطقة ما قبل الشراء وفي أي عواصم أوروبية يكون الشراء فيها أكثر ربحية.
مستثمرون ذوو خبرةاعلم أن نجاح الاستثمار العقاري يعتمد على عاملين - الربحية الجيدة والسيولة العالية. الربحية مهمة ل الاستثمار على المدى الطويلويسمح للمستثمر بالكسب طالما أنه يمتلك الأصل. السيولة العالية أمر بالغ الأهمية ل استثمارات قصيرة الأجلويضمن خروجًا سريعًا من المشروع بأقل خسائر.
السيولة هي تقييم لمدى سرعة بيع العقار بسعر قريب من القيمة السوقية. كلما تم بيع الأصل بشكل أسرع ، زادت السيولة.
عند اختيار عنصر ما ، يضع اللاعبون المتمرسون أولاً رهانًا على السيولة ، وبعد ذلك فقط يقومون بتقييم الربحية. هذه استراتيجية آمنة تضمن عودة سريعةالاستثمارات بدون بيع طويلالأمر الذي قد يستغرق شهورًا أو حتى سنوات.
2
الصورة: shutterstock.com 2
الصعوبة الرئيسية التي يواجهها المستثمرون المبتدئون هي توفير العقارات تقييم موضوعي... هناك العديد من العوامل التي تحدد ما إذا كان الأصل مربحًا أم لا. يستخدم المثمنون ذوو الخبرة معادلات السيولة ، لكنهم لا يضمنون أيضًا نجاحًا بنسبة 100٪. بالإضافة إلى العبارة الشائعة: "النجاح العقاري مكان ، ومكان ، ومرة أخرى مكان".
ومع ذلك ، فمن المضمون أنها مهمة:
المركز الأول:
القرب من تدفقات المرور والمحاور ، والبنية التحتية المتطورة ؛
أمن المنطقة
التوافق البيئي للمنطقة (قلة الصناعة ، كثافة البناء ، وجود المسطحات الخضراء ، الحدائق ، الساحات).
2. الحالة:
نشاط السوق ( مبيعات نشطة= سيولة عالية) ؛
الطلب يفوق العرض ؛
أسعار معتدلة ( مقترحات الميزانيةتباع أسرع من النخبة) ؛
الحداثة والتآكل المنخفض للأشياء / المنطقة (الاهتمام بالمباني الجديدة دائمًا أعلى من المباني القديمة).
روبرت كيوساكي رجل أعمال أمريكيالمستثمر
غالبًا ما يقول المتخصصون في العقارات أن مفتاح النجاح هو الموقع والموقع والموقع. في الواقع ، في عالم الاستثمار ، مفتاح النجاح هو الناس ، والأشخاص ، ومرة أخرى الناس. رأيت كيف أكثر أفضل العقاراتفي جدا أفضل مكانتبين أنه غير مربح لأنه تم تشغيله من قبل الأشخاص الخطأ
3. الخصائص:
جاذبية الكائن (منظر من النافذة ، التخطيط ، عدد الطوابق ، مساحة المبنى ، الاتصالات) ؛
- المناظر الطبيعية للمنطقة (ملعب ، منطقة خضراء ، منطقة ترفيهية ، نوافير ، شرفات مراقبة ، مواقف سيارات) ؛
- التعرف على الشيء / المنطقة (كلما سمعت ، زادت احتمالية البيع السريع).
4- عوامل أخرى:
وقت العناية الواجبة ؛
- مصاريف الدعم القانونيالمعاملات (التعقيد والتكلفة العالية يقللان من السيولة) ؛
- وقت الصفقة (في الخريف والربيع توجد مبيعات نشطة والسوق مشبع ، في الشتاء والصيف يكون السوق "نائماً" والسيولة أقل).
عند البحث عن سيولة عالية ، انتبه إلى العقارات الأوروبية... وجدت دراسة حديثة أجرتها PwC و Land Urban Institute ذلك افضل المدنللاستثمار العقاري الآن برلين ، وكوبنهاغن ، وفرانكفورت ، وميونيخ ، ومدريد ، وهامبورغ ، ودبلن ، وستوكهولم ، ولوكسمبورغ ، وأمستردام.
الصورة: shutterstock.com 3
وفقًا لتصنيفات PwC و Land Urban Institute ، تم الاعتراف بألمانيا باعتبارها الدولة ذات السيولة الأعلى في العقارات - احتلت المدن الألمانية الكبرى المرتبة 4 من 10 بين افضل المدنللمرفقات. أولا ، في ألمانيا القروض المتاحة: تصل إلى 50٪ من سعر الشراء بنسبة 1.5٪ سنويًا لغير المقيمين و 100٪ - للمقيمين بنسبة 1٪ سنويًا. ثانيًا ، السوق الألمانية "ساخنة" - يتقدم عشرات المشترين لشراء شيء واحد أو شقة أو منزل في برلين أو ميونيخ. لكن السيولة العالية لها الجانب الخلفي - ربحية منخفضة... على سبيل المثال ، في وسط ميونيخ حيث الآن إقبال كبيرللايجار فيكون العائد من ايجار شقة 2 - 2.5٪ سنويا. أداء عاليمن حيث السيولة والطلب من المستثمرين في عام 2018 ، تظهر إسبانيا - تجاوزت مدريد وبرشلونة في تصنيف القادة الدائمين: باريس وميلانو ولندن وروما. هناك عدة أسباب للنجاح: آفاق الاقتصاد الكلي المغرية ، والاستقرار السياسي ، وتوافر رأس المال.
بناءً على مواد من tranio.ru ، rbc.ru ، knightfrank.com.
