إن المصرفيين والقضاة ومنظمي المزادات حساسون للغاية لتقييم الشقة ، والتي ستكون بمثابة تعهد أو موضوع مطالبة أو مساومة. تقرير التقييم ليس مجرد مجموعة من قطع الورق المُخيطة معًا ، ولكنه مستند يحدد التكلفة الحقيقية للشقة ، وفقًا لمتخصص مستقل. موضوع مقال اليوم هو نظرة عامة مفصلة على محتوى وإجراءات إعداد تقرير عن تقييم العقارات ككل ، بما في ذلك الشقة.
هذا استنتاج حول قيمة العقار ، أعده المثمن للأغراض المحددة من قبل العميل في شكل تقرير. التقرير له هيكل ومضمون واضحان. إجراءات تسجيلها ينظمها قانون "أنشطة التقييم".
عند تقييم الشقة ، نعتبر أنفسنا جميعًا خبراء. هذا صحيح جزئيا. لكن من غير المحتمل أن يقوم شخص ما ، بدون معرفة خاصة ، بتقييم قطعة أرض ، أو مبنى ، أو منشأة إنتاج ، أو مجمع تسوق وترفيه ، أو هيكل ، إلخ.
فقط شخص كفء:
يجب إبلاغ الغرض من التقييم للمثمن.
الفرد الذي يلبي كل هذه المتطلبات هو المثمن. يجوز له المشاركة بشكل قانوني في أنشطة التقييم ، وإعداد تقرير تقييم وتقديمه إلى العميل.
تشمل الأشياء الخاضعة للتقييم العقاري:
لماذا تحتاج إلى تقييم شقة؟ مطلوب تحديد القيمة السوقية للشقة في الوقت الحالي في مجموعة متنوعة من مواقف الحياة.
وتشمل هذه:
يجب إبلاغ الغرض من التقييم للمثمن. هذا يرجع إلى حقيقة أن الأغراض المختلفة لها ميزات التقييم الخاصة بها. على سبيل المثال ، إذا تم تقييم الشقة كضمان ، فبصرف النظر عن القيمة السوقية ، يتم تحديد قيمة التصفية أيضًا.
مرفق بالتقرير:
التقرير مصنوع في شكل ورقي ، ومرقّم صفحة بصفحة ، ومخيطًا ومختومًا بتوقيع المثمن وختمه الشخصي.
يتم توقيع التقرير ، الذي تم إنشاؤه في شكل إلكتروني ، بتوقيع إلكتروني مؤهل معزز للمثمن.
المعلمات الرئيسية التي تحدد المبلغ الذي يتعين عليك دفعه مقابل خدمات التقييم هي:
تكلفة تقييم شقة قياسية مع تقديم تقرير لا تزيد عن 2000-3000 روبل.
إجراء التسوية منصوص عليه في العقد لتقديم خدمات التقييم ويمكن أن يأخذ شكل:
يتم تأكيد وفاء الطرفين بالتزاماتهما تجاه بعضهما البعض بموجب عقد التقييم من خلال التوقيع على قانون الخدمات المقدمة.
إذا مر أكثر من نصف عام على تاريخ التقييم ، فلا يمكن اعتبار تكلفة الشقة التي تم إنشاؤها في مسارها موثوقًا بها ، فإنها تفقد أهميتها. المقيِّم يشير دائمًا إلى هذه المعلومات في التقرير. لذلك ، فإن تحديد تاريخ التقييم في التقرير مهم للغاية.
في كثير من الأحيان في النزاعات حول حقوق العقارات ، لا يمكن للأطراف المتنازعة الاتفاق على قيمتها السوقية العادلة. في بعض الأحيان يقومون بتوظيف مثمنين مختلفين. إذا كانت تكلفة الشقة وفقًا لتقارير مختلفة تختلف اختلافًا كبيرًا ، فسيتم حل هذا النزاع في المحكمة.
بالإضافة إلى ذلك ، يمكن إجراء فحص للتقرير ، مما يعني تكوين رأي لخبراء SRO فيما يتعلق بالتقرير الموقع من قبل عضو SRO. يتم إنتاجه على أساس طوعي بين العميل والخبير ، وليس مقياسًا للتحكم في المقيم. ولكن يمكن استخدام النتيجة الإيجابية أو السلبية في التقرير من قبل العميل في المحكمة.
بالإضافة إلى ذلك ، شاهد الفيديو حول إجراءات تقييم الشقة وإنشاء تقرير:
الحياة في بعض الأحيان لا يمكن التنبؤ بها. وقد تكون هناك حاجة إلى تقييم مناسب للشقة في أكثر اللحظات غير المتوقعة. لذلك ، يعد اختيار محترف جيد ومستقل حقًا أمرًا مهمًا للغاية.
الغرض من التقييم والغرض منه: تحديد القيمة السوقية للأسهم العادية المسجلة (100٪ من رأس المال المصرح به) لشركة المساهمة المشتركة (نوع النشاط - إنتاج المنتجات المطبوعة) بهدف المساهمة في رأس المال المصرح به.
لا يعكس المجمع العقاري للمؤسسة القدرة الحقيقية للمؤسسة على توليد الدخل ، ولكنه يعكس الحالة الحالية للمؤسسة ، والتي يتم التعبير عنها من خلال حالة أصولها وخصومها. في هذه الحالة ، فإن الحاجة إلى تحديد القيمة المتبقية في وقت التقييم لا تستحق العناء بسبب عدم وجود عوامل التصفية العاجلة أو تنفيذ الأعمال. لأغراض هذا التقييم ، فإن الطريقة المثلى ، وفقًا للمثمن لدينا ، هي طريقة القيمة الدفترية المعدلة لصافي أصول المؤسسة.
نتيجة لدراسة المعلومات المقدمة حول مؤسسات هذه الصناعة في مصادر مختلفة ، بما في ذلك في نظام التسعير الوطني (www.nqs.ru) اعتبارًا من 01.10.2004 ، المعلومات المطبقة لأغراض هذا التقييم على السعر من أسهم هذه الشركات لا يوجد سوق خارج البورصة. لذلك ، لا يمكن استخدام طرق المؤسسات المماثلة - طريقة سوق رأس المال ، وطريقة المعاملات.
من أجل تقييم القيمة السوقية للأسهم العادية لشركة OJSC KKK ، استخدم هذا التقرير:
1. طريقة خصم التدفقات النقدية.
2. طريقة حساب صافي الأصول المعدلة في الميزانية العمومية.
المنفذ: ذ م م "خبير فني". قازان ، 2004
2015/02/23 | الشعبية: 10851
الهدف من هذا التقييم هو تحديد خصوصيات تسعير موضوع التقييم فيما يتعلق بخصائص قطاع السوق المقابل ، والملكية القانونية ، والخصائص الكمية والنوعية لموضوع التقييم ، وكذلك خصوصيات ممارسة إنفاذ القانون للمعاملة المقترحة. هذا سيجعل من الممكن تحديد موضوع التقييم بشكل لا لبس فيه في نظام الملكية والحقوق الإلزامية ، لإعطاء تبرير مناسب لنوع القيمة التي يتم تحديدها. سيحدد تحليل الوثائق المكونات الرئيسية للمخاطر المرتبطة بالتقييم ، وحساب مقدار تغطيتها. نتيجة لذلك ، ينبغي إجراء تبرير اقتصادي وقانوني مناسب للتقييم النهائي للشيء للغرض المحدد.
من المفترض أن تستخدم نتيجة التقييم لغرض إبعاد الملكية على أساس اتفاقية البيع والشراء ، ويتم تحديد القيود من قبل المثمن بشكل مستقل.
مكاتب البريد. المساحة 108.1 متر مربع. الطابق الأول. العنوان: منطقة كيروف ، شارع Oktyabrsky. صاحب موضوع التقييم هو الكيان البلدي "مدينة كيروف".
الغرض من التقييم: تحديد القيمة السوقية للحقوق المقدرة على كائن التقييم
الغرض من تحقيق نتائج جميع الأساليب المستخدمة هو تحديد مزايا وعيوب كل منها ، وبالتالي تطوير تقدير تكلفة واحد. يتم تحديد مزايا كل نهج في تقييم العقار المعني من خلال المعايير التالية:
نوع وجودة واتساع المعلومات التي يتم على أساسها إجراء التحليل.
القدرة على مراعاة السمات المحددة للعنصر التي تؤثر على قيمته ، مثل الاستخدام والربحية المحتملة.
المصدر: Federal State Unitary Enterprise "Rostekhinventarizatsiya - Federal BTI" ، فرع كيروف ، 2010
2015/02/23 | الشعبية: 8122
تقرير التقييمهي وثيقة مكتوبة تفي بجميع متطلبات الأخلاقيات المهنية ، بطريقة مفهومة ويمكن الوصول إليها تعكس مسار عملية التقييم وتحتوي على البيانات الأولية التي يستخدمها المقيم وتحليلها واستنتاجاتها والقيمة النهائية للتكلفة.
يحتوي ملحق تقرير التقييم على جميع الصور والرسومات والخرائط غير المدرجة في الأقسام الرئيسية للتقرير. في بعض الأحيان يتم تضمين مسرد المصطلحات في الملحق.
بالإضافة إلى الشروط المقيدة ، قد يحتوي التقرير على افتراضات - بيانات أدلى بها المثمن في عملية التقييم بناءً على رأيه المهني ، ولكن لا تدعمها بيانات واقعية.
لنأخذ في الاعتبار المتطلبات الأساسية لمحتوى تقرير التقييم ودراسة الحالة حول التقييم العقاري.
يجب إعداد تقرير التقييم لموضوع التقييم كتابة وتقديمه إلى العميل في الوقت المناسب. يجب ألا يكون التقرير غامضًا أو مضللًا. إذا لم تكن القيمة السوقية هي القيمة السوقية ولكن يتم تحديد أنواع أخرى من القيمة ، فيجب الإشارة إلى معايير تحديد نتيجة التقييم وأسباب الانحراف عن إمكانية تحديد القيمة السوقية لعنصر التقييم.
حسب الفن. 11 من قانون "أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" ، يحدد تقرير التقييم ما يلي:
تاريخ التحضير والرقم التسلسلي للتقرير ؛
أساس المثمن لتقييم كائن التقييم ؛
العنوان القانوني للمثمن ومعلومات حول الترخيص الممنوح له للقيام بأنشطة التقييم لهذا النوع من الممتلكات ؛
وصفًا دقيقًا لموضوع التقييم ، وفيما يتعلق بموضوع التقييم الذي ينتمي إلى كيان قانوني ،
تفاصيل الكيان القانوني والقيمة الدفترية لموضوع التقييم المحدد ؛
معايير التقييم لتحديد النوع المقابل لقيمة كائن التقييم ، وتبرير استخدامها عند تقييم كائن التقييم هذا ، وقائمة البيانات المستخدمة في تقييم كائن التقييم ، مع الإشارة إلى مصادر استلامها ، وكذلك الافتراضات المعتمدة عندما تقييم الكائن المقدر ؛
تسلسل تحديد قيمة موضوع التقييم وقيمته النهائية ، وكذلك قيود وحدود تطبيق النتيجة التي تم الحصول عليها ؛
تاريخ تحديد قيمة موضوع التقييم.
قائمة الوثائق المستخدمة من قبل المثمن وتحديد الخصائص الكمية والنوعية لكائن التقييم.
قد يحتوي التقرير أيضًا على معلومات أخرى تعتبر ، في رأي المثمن ، مهمة جدًا لاستكمال عكس طريقة حساب قيمة كائن تقييم معين يستخدمه.
يتم التوقيع على التقرير شخصيًا من قبل المثمن ومصدقة من قبل الختم.
في حالة وجود نزاع حول موثوقية قيمة السوق أو قيمة أخرى لعنصر التقييم المحدد في التقرير ، فإن النزاع المحدد يخضع للنظر فيه من قبل المحكمة. ويرد مثال على تقرير التقييم العقاري في الملحق ب.
كوسيلة للإنتاج ، للأرض ميزات لها تأثير مباشر على تقييم العقارات:
الأرض ليست نتيجة عمل سابق ؛
محدودة مكانيا
لا يمكن الاستغناء عنه بوسائل الإنتاج الأخرى ؛
له موقع ثابت
لا تبلى عند استخدامها بشكل صحيح ؛
متنوعة جغرافيا.
تتميز بالفائدة المحددة لكل قطعة أرض محددة ؛
يمتلك الخصوبة وفي الزراعة يتم استخدام جميع صفاته المفيدة بشكل أكثر فاعلية ؛
في جميع مجالات النشاط البشري تقريبًا (باستثناء الزراعة والغابات) تعمل بشكل أساسي كأساس تشغيلي مكاني ، وبالتالي فهي مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالأشياء الموجودة عليها: المباني والهياكل والطرق وهياكل الاستصلاح والعناصر المادية الأخرى التي أنشأها الإنسان العمل ، ما يسمى بالتحسينات.
عند تقييم العقارات ، يعتبر أن للأرض قيمة ، والباقي تحسينات ، فهي تضيف مساهمة في القيمة.
قطعة أرض - جزء من أراضي الأرض مجهز وجاهز للاستخدام في أغراض مختلفة.
التحسينات التي تم إجراؤها لإنشاء الكثير:
خارجي: ترتيب الشوارع والأرصفة والصرف الصحي والشبكات الهندسية ؛
داخلي: التخطيط ، اللاندسكيب ، الأسفلت ، جهاز المخارج لربط الشبكات الهندسية ، الاتصالات ، إلخ.
يتكون الكائن العقاري النموذجي من قطعة أرض ومباني وهناك حاجة إلى تحديد قيمة قطعة الأرض بشكل منفصل عن التحسينات المتاحة عليها ، وذلك بسبب ما يلي: أسباب:
الفرق في الضرائب على الأراضي والمباني (ضريبة الأملاك وضريبة الأراضي) ؛
مطلوب تقييم منفصل لقطعة الأرض من التحسينات عند استخدام طريقة التكلفة لتحديد قيمة العقارات ؛
اتخاذ القرارات بشأن هدم التحسينات الحالية من أجل استخدام قطعة الأرض بشكل أفضل وأكثر كفاءة.
عند تقييم قطعة الأرض ، من الضروري مراعاة مجموعة الحقوق المرتبطة بها. الحقوق المشتركة المراد تقييمها:
1) الملكية الكاملة - القدرة على استخدام قطعة أرض خالية من المستأجرين بأي طريقة قانونية ؛
2) حق الإيجار - إمكانية امتلاك قطعة أرض بموجب عقد إيجار.
في روسيا ، لا يتم بيع معظم الأراضي ، بل يتم تأجيرها ، لذلك لا يحدد المثمنون في كثير من الأحيان تكلفة قطعة الأرض ، ولكن تكلفة حقوق الإيجار الخاصة بها.
تكلفة حقوق الإيجار -هو المبلغ الذي يرغب المشتري المحتمل في دفعه مقابل حق امتلاك الأرض بموجب اتفاقية الإيجار من أجل الاستفادة من هذه الملكية. يتم استخدام تقييم حقوق الإيجار في تحديد سعر بيع الحق في استئجار قطعة أرض ، وفي تحديد قيمة القطعة التي تشكل قطعة الأرض المؤجرة جزءًا منها ، وفي تقييم الضرر الناجم عن إنهاء عقد الإيجار.
يهدف إدخال قانون الأراضي إلى تطوير سوق الأراضي. في ظل هذه الظروف ، يجب إجراء تقييم الأراضي مع الأخذ في الاعتبار الاستخدام الأكثر كفاءة ، والذي سيوفر أكبر قيمة متبقية للأرض.
عند تقييم قطعة أرض ، من الضروري تحديد خيار الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية (NNEI) ، والذي يتم تحديده من خلال تفاعل عدد من العوامل.
العوامل الرئيسيةتحديد الاستخدام الأمثل للأرض:
1) موقعك- عامل له تأثير كبير على قيمة قطعة الأرض (مع الأخذ في الاعتبار آفاق الموقع ، وإمكانية الوصول إلى وسائل النقل ، وطبيعة البيئة) ؛
2) طلب السوق- عامل يعكس نسبة العرض والطلب في السوق. تتم دراستها لتبرير الخيار المختار لاستخدام قطعة الأرض (حالة وآفاق طلب السوق على الاستخدام المقترح ، والتنافس على قطع الأراضي الأخرى ، وأنواع الضرائب وغيرها من الشروط). من الضروري تسليط الضوء على جزء السوق الذي من الضروري تطوير الأنشطة فيه ؛
3) السلامة المالية- قدرة المشروع على توفير الدخل من استخدام قطعة الأرض التي ستكون كافية لسداد تكاليف المستثمرين وضمان استلام الربح المتوقع ؛
4) اللياقة البدنية للموقع- احتمال إحداث تحسينات - الحجم ، والتضاريس ، وجودة التربة ، والمناخ ، والخصائص الجيوتقنية والهيدروجيولوجية للموقع ، والتقسيم الحالي للمناطق ، والمعايير البيئية ، وما إلى ذلك ؛
5) الجدوى التكنولوجية والجدوى المادية- تحليل نسبة الجودة والتكاليف وتوقيت المشروع ، واحتمالية الكوارث الطبيعية ، وتوافر وسائل النقل ، والقدرة على الاتصال بالمرافق ، مع مراعاة حجم وشكل الموقع ، على سبيل المثال ، قد يكون الحجم أن تكون صغيرة لبناء منشأة صناعية ؛
6) المقبولية التشريعية (القانونية)- التزام خيار استخدام قطعة الأرض بالتشريعات الحالية. يتم الكشف عنها نتيجة لتحليل المبنى ، والمعايير البيئية ، والقيود المفروضة على عدد الطوابق ، ووجود حظر مؤقت على البناء في مكان معين ، والصعوبات في مجال التنمية الحضرية التاريخية ، وتغيير محتمل في اللوائح ، مراعاة قواعد تقسيم المناطق ، الحالة المزاجية السلبية للسكان المحليين ؛
7) أقصى عائد(الحد الأقصى لدخل العقار وقيمة الموقع) ، والذي يتم تحديده بخصم الدخل المستقبلي للاستخدامات البديلة ، مع مراعاة مخاطر الاستثمار.
فئة خاصة الأراضي الحضرية... تتأثر قيمتها بحجم المدينة وإنتاجها وإمكاناتها الاقتصادية ، ومستوى تطوير الهندسة والبنية التحتية الاجتماعية ، والعوامل الطبيعية والبيئية الإقليمية وعوامل أخرى.
يمكن أن يكون لنفس العوامل تأثير معاكس على قيمة موقع معين ، على سبيل المثال:
حركة مرور مكثفةغير مرغوب فيه لمنطقة سكنية ، ولكنه يزيد من قيمة الموقع للأغراض التجارية ؛
التنسيب فيما يتعلق بالمؤسسات التعليمية ومراكز التسوق ،المزايا الجمالية ووسائل الراحة التي تؤخذ في الاعتبار عند تقييم الأرض لبناء المساكن لا تؤثر عمليًا على قيمة الأراضي التي تركز على التنمية الصناعية ؛ البنية التحتية للنقل والتقسيم الاقتصادي مهم بالنسبة لهم.
معظم موارد الأراضي حاليًا في ملكية الدولة والبلديات. تُظهر الممارسة أنه في ظروف السوق ، تعتبر الأراضي الحضرية مورداً قيماً ويمكن أن تكون بمثابة مصدر دخل ثابت للميزانية المحلية. تحدد سلطات المدينة مقدار ضريبة الأرض ، ومعدل إيجار الأرض والسعر القياسي لقطعة الأرض عند الاسترداد ، وبالتالي ، فإن مسألة زيادة كفاءة استخدام الأراضي ذات صلة بها.
لجعل ملكية الأرض أكثر كفاءة ، أي جلب الحد الأقصى للدخل من الاستخدام وساهم في تحسين مناخ الاستثمار العام ، أولاً وقبل كل شيء ، من الضروري تنفيذ عمليات الضرائب وتأجير وشراء الأراضي الحضرية على أساس قيمتها السوقية.
إنها القيمة السوقية التي هي مقياس القيمة للمستخدم ، وتسمح بتحفيز الاستخدام الرشيد الفعال وتكون بمثابة أداة لتطوير الاقتصاد الحضري.
تعتبر نتائج تقييم المنطقة الحضرية بمثابة معلومات أولية لحل المهام التالية:
تطوير سياسة التخطيط العمراني والتخطيط الاجتماعي ؛
تشكيل مقترحات لأنواع الاستخدام الوظيفي للإقليم ، مع مراعاة جودتها ؛
تشكيل آليات اقتصادية لوضع خيارات مختلفة لاستخدام الأراضي وسياسة الاستثمار والبناء ؛
تحليل نتائج الخيارات لتطوير وإعادة هيكلة البيئة الحضرية ؛
تعظيم الاستفادة من الاستثمارات البلدية في الحفاظ على البيئة الحضرية وتنميتها ؛
تحديد جاذبية الاستثمار للإقليم كدالة لقيمة الأرض الحضرية.
يتيح لك شراء قطعة أرض من قبل مؤسسة الحصول على فرصة لاستخدام الأرض كضمان لقرض بنكي ، وتوسيع فرص الاستثمار ، وبيع الأراضي الفائضة ، والحصول على دخل من إيجار الأرض ، وزيادة قيمة الأصول الثابتة ، وزيادة السوق قيمة الأسهم.
هناك نوعان من وجهات النظر حول قيمة الأراضي الحضرية:
مخطط حضري في عملية التقسيم الوظيفي للإقليم كجزء من المخطط العام للمدينة ؛
المثمن في عملية تطوير التقييم المساحي للأرض.
يجب أن يكون أساس تشكيل التقييم المساحي للأرض والتقسيم الوظيفي للإقليم تقييمًا شاملاً للتخطيط الحضري للقيمة السوقية.
هناك عدة طرق لتقييم الأراضي.
الطريقة المعيارية هو تحديد السعر القياسي للأرض. يتم استخدامه في نقل ملكية الأرض أو استردادها أو إنشاء ملكية مشتركة (مشتركة) تزيد عن السعر المجاني أو الميراث أو التبرع أو الحصول على قرض مضمون أو السحب لاحتياجات الدولة أو العامة.
يتم تقييم أراضي المدن مع الأخذ في الاعتبار كثافة البناء ، ومكانة المنطقة ، وطبيعة استخدام الأراضي المحيطة ، والحالة البيئية ، والمنشآت الهندسية والنقل ، وما إلى ذلك. يتم تقسيم الأراضي إلى مناطق متباينة حسب المعدلات الأساسية لضريبة الأراضي والسعر المعياري للأرض (قانون RF "بشأن دفع ثمن الأرض") ... يتم تسجيل السعر القياسي للأرض في السجل العقاري.
أساس تحديد السعر القياسي للأرض: معدلات ضريبة الأراضي والعوامل المتزايدة ، مزايا ضريبة الأراضي لا تؤخذ في الاعتبار.
غالبًا ما يكون من الضروري تقييم كائن يتكون من مبنى وقطعة أرض ، عندما يكون للأخير حقوق إيجار فقط. في هذه الحالة ، يمكن أن تؤخذ تكلفة تخصيص قطعة أرض للبناء في الاعتبار كقيمة الأرض.
في ظروف السوق ، عندما تتوفر المعلومات الضرورية ، يُنصح بتطبيق الأساليب القائمة على تحليل بيانات السوق. وافق الأمر الصادر عن وزارة الملكية الروسية بتاريخ 07.03.2002 برقم 568-r على التوصيات المنهجية لتحديد القيمة السوقية لقطع الأراضي. كقاعدة عامة ، عند تقييم القيمة السوقية لقطع الأراضي ، يتم استخدام ما يلي:
طريقة مقارنة المبيعات ،
طريقة الاختيار ،
طريقة رسملة إيجار الأرض ،
طريقة التوزيع ،
طريقة الباقي ،
طريقة التقسيم إلى أقسام.
طريقة مقارنة المبيعات هي أبسط طرق التقييم وأكثرها فاعلية ، ويمكن استخدامها لتقييم كل من الأرض الشاغرة والمفترض أنها شاغرة ؛ يسمح لك بتحديد السعر المحدد لقطعة أرض من خلال إجراء تعديلات بالنسبة المئوية لأسعار مبيعات نظائرها. في حالة عدم وجود معلومات عن أسعار المعاملات مع قطع الأراضي ، يُسمح باستخدام أسعار العرض (الطلب).
العناصر المشتركة للمقارنة لقطع الأراضي:
ملكية،
شروط التمويل ،
شروط البيع الخاصة ،
ظروف السوق (تتغير بمرور الوقت) ،
الموقع (المسافة من المدينة والطرق ، وخصائص البيئة) ،
شروط التقسيم ،
الخصائص الفيزيائية (حجم وشكل وعمق الموقع ، الترتيب الزاوي ، نوع التربة ، التضاريس) ،
المرافق بأسعار معقولة ،
الخصائص الاقتصادية ،
الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة.
عند تقييم الأرض ، يمكنك استخدام عدة وحدات للمقارنة ، وضبط سعر كل منها والحصول في النهاية على عدة قيم للقيمة التي تحدد نطاق القيمة.
تعطي الطريقة نتائج دقيقة إلى حد ما فقط في سوق تنافسي مطور مفتوح للمعلومات.
لا يلبي سوق الأراضي الروسي هذه المتطلبات ؛ لا يمكن تحديد قيمة قطعة الأرض بناءً على معلومات حول معاملات البيع لقطع الأراضي المماثلة. لذلك ، من أجل التقييم ، يجب جمع جميع المعلومات المتاحة لتطبيق جميع طرق تقييم الموقع.
طريقة رسملة إيجار الأرض يعتمد على حقيقة أنه إذا كانت هناك معلومات كافية حول معدلات إيجار الأرض ، فمن الممكن تحديد قيمة هذه الأراضي على أنها القيمة الحالية للدخل المستقبلي في شكل إيجار لقطعة الأرض المقدرة. بموجب هذه الطريقة ، يمكن حساب مبلغ إيجار الأرض كدخل من إيجار قطعة أرض في ظل الظروف السائدة في سوق الأراضي.
صيغة حساب تكلفة قطعة الأرض هي:
أين مع إل
أنا إل - الدخل من ملكية الأرض ، روبل ؛
ص إلهو معدل رسملة الأرض.
يتم تحديد معدل الرسملة بقسمة مبلغ إيجار الأرض لقطع الأراضي المماثلة على سعر بيعها أو عن طريق زيادة معدل العائد الخالي من المخاطر على رأس المال على مبلغ علاوة المخاطر المرتبطة باستثمار رأس المال في قطعة الأرض المقدرة .
العوامل الرئيسية التي تؤثر على معدل إيجار قطعة الأرض: خصائص الموقع ، الحجم ، الشكل ، نوع استخدام الأرض المحيط ، إمكانية الوصول إلى وسائل النقل ، المعدات الهندسية.
طريقة التوزيع (طريقة الارتباط ، الارتباط ، توزيع) - تحديد مكون قيمة قطعة الأرض على أساس النسبة المعروفة لقيمة الأرض والتحسينات في المجمع العقاري. الطريقة مبنية على مبدأ المساهمةوالتأكيد على أن لكل نوع من العقارات علاقة طبيعية بين قيمة الأرض والمباني. هذه النسبة أكثر موثوقية للمباني الجديدة ، فهي قريبة من خيار الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية.
لتطبيق الطريقة ، يلزم توفير بيانات إحصائية موثوقة عن نسبة قيم الأرض وجميع الممتلكات لنوع معين من العقارات في سوق معين. ومع ذلك ، نادرًا ما يتم استخدام الطريقة ، حتى في الأسواق المتقدمة ، حيث إنها ذات موثوقية منخفضة. تطبيق الأسلوب له ما يبرره في سياق عدم كفاية المعلومات عن بيع قطع الأراضي. تعتبر القيم التي تم الحصول عليها إرشادية.
طريقة التخصيص (الاستخراج ) يتم استخدامه لتقييم قطع الأراضي المبنية إذا كانت هناك معلومات حول أسعار المعاملات مع كائنات عقارية مماثلة. تتوافق التحسينات التي تم إدخالها على قطعة الأرض مع الاستخدام الأكثر كفاءة لها.
تفترض الطريقة التسلسل التالي من الإجراءات:
تعريف عناصر المقارنة بين الأشياء ؛
تحديد الفروق بين كل نظير وموضوع التقييم ؛
الحساب وإجراء التعديلات لكل عنصر من عناصر المقارنة ؛
حساب القيمة السوقية لشيء عقاري واحد ، بما في ذلك قطعة الأرض المقدرة ، من خلال التعميم المسبب للأسعار المعدلة من نظائرها ؛
حساب تكلفة الاستبدال أو تكلفة إعادة إنتاج تحسينات قطعة الأرض المقدرة ؛
حساب القيمة السوقية لقطعة الأرض المقدرة بطرحها من القيمة السوقية لقطعة أرض واحدة ، والتي تشمل قطعة الأرض المقدرة أو تكلفة الاستبدال أو تكلفة إعادة إنتاج التحسينات على قطعة الأرض.
تُستخدم طريقة التخصيص عندما تكون مساهمة التحسينات في السعر الإجمالي لقطعة الأرض صغيرة ، ويوصى بتقييم مناطق الضواحي (التي تكون مساهمة التحسينات فيها صغيرة ويسهل تحديدها إلى حد ما) ، ويتم استخدامها في حالة عدم وجود بيانات عن بيع قطعة أرض في المنطقة المجاورة.
الطريقة الأكثر فعالية في السوق السلبي (لا توجد بيانات عن بيع قطع الأراضي المجانية) ، مع مراعاة خصائص المعلومات الأولية ونموذج الحصول على القيمة المطلوبة. يتم تحديد تكلفة قطعة الأرض بشكل عام من خلال الصيغة:
,
أين مع 3 - تكلفة قطعة الأرض ، روبل ؛
مع- تكلفة الكائن ، روبل.
سو- تكلفة التحسينات ، فرك.
طريقة الباقي على أساس تقنية المجموعة الاستثمارية للمكونات المادية. يتم استخدام الطريقة لتقييم قطع الأراضي المبنية وغير المطورة ، إذا كان هناك إمكانية لبناء قطعة الأرض المقدرة مع تحسينات مدرة للدخل. يتم تحديد قيمة الأرض من خلال رسملة جزء الدخل المنسوب إلى الأرض.
لتحديد قيمة قطعة الأرض ، تحتاج إلى معرفة قيمة المبنى ، وصافي الدخل التشغيلي للممتلكات بأكملها ، ونسب الرسملة للأرض والمباني.
الخطوات الرئيسية لطريقة التبقي للأرض هي:
1) يتم تحديد صافي الدخل التشغيلي للعقار بأكمله بناءً على إيجار السوق وتكاليف التشغيل المقدرة ؛
2) تحديد صافي الدخل التشغيلي المتعلق بالهيكل (المبنى) ؛
3) تتم رسملة صافي الدخل التشغيلي المنسوب إلى قطعة الأرض في مقياس القيمة من خلال معدل الرسملة للأرض.
من الصعب التنبؤ بالدخل في سياق عدم كفاية الاستقرار الاقتصادي.
طريقة الطرد (النهج التنموي) في تقييم الأرض المناسبة للتقسيم إلى قطع فردية. تتكون من الخطوات التالية:
تحديد حجم وعدد المواقع الفردية ؛
حساب قيمة المناطق المطورة باستخدام طريقة مقارنة المبيعات القابلة للمقارنة ؛
حساب التكاليف وجدول التطوير وفترة البيع المقدرة وربح الأعمال المعقول ؛
خصم جميع تكاليف التطوير وأرباح الأعمال من إجمالي سعر البيع المقدر لقطع الأراضي لتحديد صافي عائدات بيع العقارات بعد الانتهاء من تطوير وبيع قطع الأراضي الفردية ؛
اختيار معدل الخصم الذي يعكس المخاطر المرتبطة بفترة التطوير والبيع المتوقعة.
تشمل تكاليف تطوير الأراضي عادةً ما يلي:
تكاليف تفكيك المواقع وتطهيرها وتسويتها ؛
نفقات بناء الطرق والأرصفة والشبكات الهندسية والصرف الصحي ؛
الضرائب والتأمين وأتعاب الموظفين الهندسية والفنية ؛
تكاليف التسويق؛
أرباح المقاول والنفقات العامة ، إلخ.
تعتمد نمذجة دخل الإيجار المحتمل لأنواع مختلفة من استخدامات الأراضي على أنماط تكوين تأثيرات الإيجار للموقع والأسعار السائدة (المبيعات والإيجار). مع الأخذ في الاعتبار الاختلاف الكبير في مؤشرات التكلفة للمواقع الواقعة على طول مقدمة شبكة الطرق بالمدينة وتقع في مناطق داخل المباني ، فإن هذه المواقع تخضع للفصل الإلزامي عند التقييم.
يحدث تنفيذ مبدأ الاستخدام الأكثر كفاءة في ظروف المنافسة على استخدام العقارات بين مختلف قطاعات السوق الوظيفية ، مع مراعاة القيود الحقيقية على حجم الطلب والتعدد الوظيفي المحتمل للإقليم ، ونتيجة لذلك يتم تشكيل مجموعة من مستخدمي الأرض في كل موقع.
بنك تقرير التقييمهي منصة فريدة تتيح للمقيمين والخبراء تبادل معارفهم المهنية وخبراتهم وخبراتهم العملية ، والتعرف على عمل الزملاء ومناقشة مختلف القضايا العملية والمنهجية والنظرية باستخدام أمثلة عملية محددة.
في الوقت الحالي ، يحتوي بنك التقارير على أكثر من 1900 عمل متنوع للمثمنين والخبراء ، يتجاوز عدد المستخدمين النشطين للخدمة 500 متخصص.
تعد تقارير بنك التقييم أداة جديدة في عمل المثمن والخبير ، والتي توفر للمتخصصين فرصًا رائعة:
واشياء أخرى عديدة.
نظرًا لأن تبادل العمل في إطار البرنامج التابع يمكن أن يحدث بشكل متخفي (لا يرى المشاركون أي معلومات حول المثمنين الذين نشروا أعمالهم) ، يمكنك ، دون مخاوف غير ضرورية بشأن سمعتك ، وضع عملك لمراجعة خبراء في مجال التقييم والطب الشرعي والفحص خارج نطاق القضاء للبلد بأسره ... يمكن لأعضاء البرنامج التابع ، الذين ينظرون إلى تقارير وآراء المثمنين والخبراء الآخرين ، ترك التعليقات والتعليقات ، والإشارة إلى الأخطاء أو عدم الدقة أو أوجه القصور في العمل ، مما يسمح لك بتلقي انتقادات لا تقدر بثمن وتحسين جودة عملك باستمرار .
من خلال المشاركة في البرنامج التابع ، يمكنك تبادل التقارير والآراء مع المقيمين والخبراء الآخرين في جميع أنحاء بلدنا. مع نمو خادم الإنترنت الخاص بنا ، يمكن أن يوفر هذا إمكانيات غير محدودة حقًا. على سبيل المثال ، أنت بحاجة إلى مثال لتقرير تم إعداده وفقًا لمعايير أحد SROOs. بمساعدة "بنك التقارير" سوف تجده في بضع ثوان. هل واجهت شيئًا جديدًا للتقييم في ممارستك ولا تعرف كيفية إجراء التقييم؟ - بضع نقرات وستجد مثالاً.
بمساعدة نظام بحث ملائم للتقارير من خلال عدد كبير من المعايير ، يمكنك العثور بسرعة على تقرير بمعايير مختلفة (على سبيل المثال ، حسب العنوان الذي يوجد به موضوع التقييم). يتم وضع اللمسات الأخيرة على معايير البحث وتعديلها باستمرار مع مراعاة رغبات المثمنين.
بمساعدة بنك التقارير ، يمكنك مناقشة العديد من القضايا العملية والمنهجية والنظرية حول مثال لأعمال محددة مع مؤلفيها وغيرهم من المتخصصين ، والاتصال والتشاور مع المثمنين والخبراء الذين نشروا تقارير التقييم وآراء الخبراء التي تهمك ، تلقي الملاحظات والتعليقات على عملك من المجتمع المهني بأكمله.
لاستخدام إمكانات "بنك التقارير" ، يكفي التعرف على العرض العام ، واتفاقية المستخدم لخدمة "بنك التقارير" والتسجيل في الموقع الإلكتروني. للقيام بذلك ، يجب عليك ملء نموذج محدد وإرفاق المستندات التي تؤكد حقك في تنفيذ أنشطة التقييم. بعد التسجيل ، يمكنك رفع التقارير إلى الخادم باستخدام واجهة خاصة. يمكن تنزيل التقارير للاستخدام الشخصي وكذلك للنشر البسيط والتجاري ووضعها في إطار برنامج الانتساب. يتم التعامل مع التقارير التي يتم تحميلها للاستخدام الشخصي على أنها سرية. لم تكن متاحة لمستخدمي الخادم الآخرين. فقط المستخدم الذي قام بتحميلها لديه حق الوصول إلى هذه التقارير. عن طريق تنزيل التقارير ، يمكنك استخدام جميع إمكانيات الخادم ، باستثناء الفرص المتاحة لك من خلال المشاركة في برنامج الإحالة.
بمساعدة البرنامج التابع ، يمكنك تبادل التقارير وأفضل الممارسات العملية والمعرفة والخبرة مع الزملاء من جميع أنحاء بلدنا ، وكذلك مناقشة القضايا المختلفة باستخدام أمثلة لأعمال محددة مع مؤلفيها وغيرهم من المهنيين. ستوفر المشاركة في برنامج الشركاء لبنك التقارير مساعدة لا تقدر بثمن في تطورك المهني ونموك ، وتوسع نطاق معرفتك المهنية ، وتتيح لك التعرف على أحدث ممارسات التقييم ومواكبتها ، وكذلك تكوين معارف جديدة مع أفضل الخبراء في مجال التقييم المستقل والطب الشرعي وفحص ما قبل المحاكمة. من جميع أنحاء روسيا.
1. لا يمكن إلا للمتخصصين في مجال التقييم المستقل وخبرة الطب الشرعي وخارج نطاق القضاء وممثلي شركات التقييم والمنظمات المتخصصة وكذلك الأشخاص الذين يخضعون للتدريب في التخصصات ذات الصلة المشاركة في "بنك التقارير" التابع للبرنامج (المشار إليه فيما يلي باسم برنامج الانتساب ، البرنامج).
2. لكي تصبح عضوًا في برنامج الشراكة ، يكفي أن تنشر ضمن إطاره في "بنك التقارير" أحد أعمالك غير الشخصية (تقرير التقييم أو رأي خبير أو رأي خبير). يتم تحميل العمل على الخادم ونشره بواسطة مستخدم مسجل على موقع الشبكة المهنية "المثمنون والخبراء" بناءً على طلبه الخاص بشكل مستقل باستخدام واجهة خدمة "بنك التقارير".
3. يوافق المستخدم على أن المشاركة في برنامج الشراكة تفترض مسبقًا الموافقة الكاملة والقبول بشروط هذه القواعد.
4. جميع الأعمال والمواد التي يرسلها المستخدمون للنشر في إطار عمل البرنامج التابع (باستخدام رابط التحكم "نشر" لواجهة خدمة "بنك التقارير") خاضعة للإشراف المسبق (محددة) من قبل مسؤولي الموقع في " المثمنون والخبراء "الشبكة المهنية. تحتفظ الإدارة بالحق في رفض نشر الأعمال والمواد في إطار برنامج الشراكة وفقًا لتقديرها الخاص ودون إبداء الأسباب.
5. جميع الأعمال والمواد التي تم الإشراف عليها ونشرها في إطار برنامج الشراكة ستكون متاحة للعرض والتنزيل لجميع أعضاء برنامج الشراكة. في نفس الوقت ، كل عمل ينشره المستخدم في إطار برنامج الإحالة يمنحه الفرصة للوصول (للعرض والتنزيل) إلى أي أعمال ومواد (لا يزيد عن 200 في الشهر ولا يزيد عن 2/3 من جميع الأعمال المنشورة في إطار برنامج الشركاء ، في المجموع طوال فترة استخدام الخدمة) ، المنشورة من قبل مشاركين آخرين في البرنامج في بنك التقارير ، لمدة شهر واحد (من لحظة اتخاذ قرار النشر و يتم إخطار المستخدم عن طريق البريد الإلكتروني). عندما ينشر المستخدم عدة أعمال في وقت واحد ضمن إطار عمل البرنامج ، فإن فترة الوصول (بالأشهر) ستكون مساوية لعدد الأعمال المنشورة. لا تسمح قواعد المشاركة في برنامج الإحالة ، وبالتالي واجهة خدمة "بنك التقارير" ، بوضع تتجاوز فيه فترة وصول المستخدم إلى البرنامج التابع (بالأشهر) عدد الأعمال والمواد المنشورة بواسطته داخل البرنامج. لاستخدام جميع إمكانيات برنامج شركاء "بنك التقارير" ، يجب على المستخدم أن يشارك بنشاط في تطويره.
6. من خلال نشر أعماله للمشاركة في برنامج الشراكة ، يعرب المستخدم ، بصفته مؤلفًا ، عن موافقته الكاملة على استخدام أعماله من قبل مشاركين آخرين في برنامج الشراكة وفقًا للشروط التي تحددها قواعد المشاركة في البرنامج التابع برنامج.
7. عند إخفاء هوية التقارير ، تكون جميع البيانات الشخصية فقط ، بالإضافة إلى البيانات غير المتاحة للجمهور ، عرضة للحذف.
8. يجب أن تكون الأعمال التي تم تحميلها على الخادم للمشاركة في "برنامج الانتساب" محدثة (يجب ألا يكون الفرق بين تاريخ التحميل على الخادم وتاريخ إعداد تقرير التقييم أو رأي الخبراء أو رأي الخبراء يكون أكثر من 6 أشهر). "بنك التقارير" هو خدمة ، تتمثل وظيفتها الرئيسية في إنشاء منصة خاصة لتبادل أحدث التطورات والخبرات العملية بين المثمنين وخبراء الطب الشرعي.
9. عند وضع عمل للنشر في إطار عمل البرنامج التابع ، فإن الحقل "ملاحظات للمشاركين في" البرنامج التابع "، حيث يجب على المستخدم الإشارة إلى كيف يمكن أن يكون العمل المنشور مثيرًا للاهتمام أو مفيدًا للمتخصصين الآخرين ، إلزامي.
10. يتم تنسيق الأعمال لنشرها في إطار برنامج شراكة البنك فقط من اليوم الأول إلى اليوم السابع (شامل) من كل شهر. سيتم الإشراف على الأعمال التي سيتم إرسالها للإشراف للنشر في إطار برنامج الشراكة في أي وقت آخر من اليوم الأول إلى اليوم السابع (شاملًا) من الشهر التالي.
11. بالنسبة للمتخصصين من بلدان رابطة الدول المستقلة ، وكذلك المستخدمين الذين ، لسبب ما ، لا يمكنهم نشر أعمالهم في إطار برنامج الشركاء ، فإن الوصول المدفوع ممكن. تكلفة الوصول إلى الأعمال المنشورة في إطار برنامج الإحالة (لا يزيد عن 200 في الشهر ولا يزيد عن 2/3 من جميع الأعمال المنشورة في إطار برنامج الإحالة ، إجمالي فترة استخدام الخدمة بالكامل ) لمدة شهر واحد ، باستثناء الخصومات الشخصية ، هو 750 روبل للأفراد و 1125 روبل للكيانات القانونية وأصحاب المشاريع الفردية عند الدفع من اليوم الأول إلى اليوم الثامن (شامل) من كل شهر (يوجد أيضًا برنامج ولاء يسمح لك بالتجميع خصم يصل إلى 60٪) أو 1500 روبل. للأفراد و 2250 روبل. للكيانات القانونية وأصحاب المشاريع الفردية عند الدفع في أي وقت آخر.
12. يوافق المشاركون في برنامج الإحالة دون قيد أو شرط على عدم نسخ الأعمال المنشورة من قبل مستخدمين آخرين في البرنامج التابع ، أو توزيعها بأي شكل من الأشكال أو نقلها إلى أي شخص ، بالإضافة إلى أي معلومات من هذه الأعمال ، واستخدامها فقط للتعارف الشخصي مع الغرض من تبادل الخبرات والمعرفة والخبرة العملية مع المتخصصين المشاركين في برنامج الشراكة ، وكذلك تعويض المستخدمين الذين نشروا الأعمال ، وجميع الخسائر المرتبطة بالنسخ غير القانوني وتوزيع واستخدام الأعمال والمعلومات الواردة منهم لأغراض أخرى. لا يمكن وضع الأعمال المنشورة في إطار برنامج الشراكة في منشور بسيط على الموقع.
13. تحتفظ إدارة الموقع الإلكتروني للشبكة المهنية "المثمنون والخبراء" بالحق في إجراء تغييرات على قواعد المشاركة في برنامج الشركاء لبنك التقارير. الإصدار الحالي من القواعد موجود في الصفحة الرئيسية لخدمة "بنك التقارير" التي تتبع الرابط. في الوقت نفسه ، يحتفظ المستخدمون بالحق في المشاركة في الشريك وفقًا للشروط وفقًا للقواعد التي كانت سارية في وقت النشر في إطار عمل البرنامج التابع لعمله.
يتم استخدام تقرير التقييم لتسجيل التقدم المحرز في التقييم وإصلاح البيانات الأولية وتحليل البيانات والاستنتاجات والسعر الذي حدده المثمن.
يحتوي التقرير على صور وخرائط ومخططات غير متضمنة في أقسام التقرير.
في بعض الأحيان يتم إرفاق مسرد بالمصطلحات بالتقرير.
نموذج تقرير التقييم
الوثيقة مكتوبة ، ويجب أن تكون بسيطة ويمكن الوصول إليها ، ولكن يتم تنفيذها وفقًا لأخلاقيات المهنة.
يجب تقديم التقرير للعميل في الوقت المناسب. يجب ألا يحتوي على بيانات خاطئة ومضللة. إذا لم يحدد التقييم سعر السوق للعقار ، فيجب على المثمن الإشارة إلى معايير التقييم.
مطلوب أيضًا الإشارة إلى الاختلاف المحتمل مقارنة بسعر السوق وأسباب الانحراف.
هذه الوثيقة تحكمها الفن. 11 من قانون "نشاط التقييم في الاتحاد الروسي".
التقرير مطلوب للإشارة إلى:
تاريخ تقرير التقييم ، وكذلك الرقم التسلسلي للتقرير ؛
الأسباب التي أدت إلى تقييم الكائن ؛
العنوان القانوني للمثمن ، رقم الترخيص الذي بموجبه يقوم هذا الموظف بإجراء تقييم الكائن ؛
وصف تفصيلي للكائن المرتبط بتنفيذ التقييم ، إذا كان الكائن ينتمي إلى كيان قانوني. ستحتاج إلى الإشارة إلى تفاصيل هذا الكيان القانوني ، بالإضافة إلى القيمة الدفترية لهذا الكائن ؛
معايير التقييم لهذا النوع من الكائنات. سيكون من الضروري إثبات سبب استخدام هذا النوع المعين من المعايير فيما يتعلق بهذا النوع من الكائنات ، وقائمة البيانات المتعلقة بهذا الكائن ، بالإضافة إلى مصادر استلامها. يجب أيضًا تذكر الافتراضات المقبولة في تقييم الكائن ؛
يشار إلى التسلسل الذي تم فيه تقييم هذا الكائن ، والسعر النهائي للكائن ، والنطاق المحتمل للانحراف عن السعر المحدد ، وكذلك حدود التطبيق ؛
تاريخ التقييم.
المستندات التي يستخدمها المثمن أثناء تقييم الكائن ، وتستخدم لتقييم الحالة النوعية والكمية للكائن.
قد يشير المقيم إلى معلومات إضافية يعتقد أنها مهمة في شرح الشكل النهائي وأساليب عمله.
يجب تأكيد التقرير بتوقيع وختم المثمن الذي شارك في هذا العمل.
إذا نشأت مسألة خلافية بشأن القيمة المحددة للكائن ، فإن المحكمة منخرطة في النظر فيها.
هيكل تقرير التقييم
خطاب مرفق بالتقرير
1. معلومات عامة عن الكائن.
1.1. الحقائق والاستنتاجات الأساسية المستمدة من هذه الحقائق.
1.2 كائن التقييم.
1.3 شهادة تقييم الجودة.
1.4 مستوى تأهيل المثمنين.
1.5 الافتراضات والقيود التي تم إجراؤها أثناء التقييم.
2. المصطلحات التي تم استخدامها أثناء التقييم.
3. تحليل بيئة الكائن والشيء نفسه.
