Zakaj v nekaterih primerih stanovanja za prodajo dobesedno odletijo, v drugih pa so, nasprotno, zastarela? Vse je v likvidnosti prodanega izdelka: odvisno bo, kako privlačen bo za potrošnika in kako kmalu bo prodan. Kako tekoče je vaše stanovanje in ali ga je mogoče narediti tako?
"Revija o nepremičninah MetrInfo.Ru" www.metrinfo.ru se je odločila razumeti, kaj pomeni ta koncept, na kaj vpliva likvidnost in katera stanovanja so danes najbolj likvidna in katera so, nasprotno, nelikvidna.
Obstaja veliko kompleksnih interpretacij, kaj je likvidnost, vendar jo bomo poskušali razložiti čim bolj preprosto. Likvidnost nepremičnine je možnost njene pretvorbe v denar. Likvidnost je obratno sorazmerna s časom, ki je potreben za prodajo: krajše je obdobje, v katerem je stanovanje prodano, večja je njegova likvidnost.
Na splošno se stanovanja štejejo za likvidno sredstvo: povpraševanje po njem je vedno, tudi s težavami v gospodarstvu. Prodaja stanovanjskih nepremičnin je veliko lažja kot recimo slika, ki je zanimiva le ozkemu krogu bogatih zbirateljev. Pravzaprav se na to zanašajo strokovnjaki, ki svetujejo vlaganje razpoložljiva sredstva v stanovanja.
A niso vsa stanovanja enako likvidna: nekatere nepremičnine, tudi po precej tržnih cenah, prodajo v nekaj tednih, druge pa čakajo na kupca mesece in leta, pa tudi znižanje cen ne pomaga vedno. V čem je tukaj problem?
Gledališče se začne s stojalom za plašče, likvidnost stanovanj pa se začne z njegovo lokacijo. " Največja likvidnost uporabljajo stanovanja, ki se nahajajo na udobnih in ekološko čistih območjih z dobro transportno dostopnostjo, «pravi Alexander Maltsev, generalni direktor nepremičninske agencije CENTURY 21 West. Poleg tega transportno vprašanje morda najpomembnejše: »Območja Moskve z močno obremenjenimi avtocestami in brez postaj podzemne železnice so med kupci najmanj povpraševana. In informacije o načrtih za širitev metroja na določenem območju lahko znatno povečajo povpraševanje in stroške stanovanj. Tako je bilo na primer po napovedi gradnje novih postaj "Novokosino", " Avtocesta Pyatnitskoe"," Lermontovsky Prospect "," Zhulebino "in" Lyuberetskie Fields "", - pravi Alexandra Kadchenko, vodja oddelka za svetovanje in ocenjevanje na Inštitutu Steklov in seznamu značilnosti likvidnih območij doda razvoj družbene infrastrukture in strukturo stanovanjski sklad... Danes prevladujejo območja, kjer prevladujejo sodobna visokokakovostna stanovanja-včerajšnje novogradnje so bolj povpraševane, vendar stanovanja s starimi hišami, s petnadstropnimi stavbami, katerih obdobje rušenja ni določeno, niso priljubljena, zato se veliko prodajajo slabše. Poleg tega je po besedah predsednika sveta ceha nepremičninskih posrednikov Ilya Shkop v Moskvi večje povpraševanje po velikih stanovanjskih območjih, ki so zmerno oddaljena od središča.
Tako so stanovanja v najprestižnejših okrožjih- na zahodu, severozahodu in jugozahodu prestolnice, na primer v Krylatskoye, Kuntsevo, Fili-Davydkovo, Strogino, na območju Vorobyovy Gory in Kutuzovsky Avenue- zelo tekoče. Kar zadeva luksuzne nepremičnine, potem najbolj priljubljen tukaj osrednje okrožje, najprej Zlata milja. »Khamovniki je zdaj na drugem mestu zaradi množičnega razvoja več stanovanjski kompleksi, kar pomeni obnovo okrožja kot celote, «pravi Evgenia Korosteleva, generalna direktorica podjetja Bon ton realty.
Na manj prestižnih območjih so tudi tekoča območja, tudi na jugu in jugovzhodu, ki veljajo za okolju najbolj prijazna in neprijetna. Seznam strokovnjakov za tekočine so najprej vključevali Sokolniki in Novye Cheryomushki kot področja z dobrim razvita infrastruktura in ne zelo daleč od središča, pa tudi Konkovo, Teply Stan, Yasenevo, Chertanovo, Babushkinskiy, Medvedkovo, Otradnoye, Altufevo, Izmailovo, so mu dodali območja postaj Aeroport in Begovaya. Na jugovzhodu sta bila Lyublino in Maryino priznana kot najbolj likvidna.
In najbolj nelikvidna območja veljajo za območja s slabo dostopnostjo do prometa - Biryulevo, območja ob avtocestah Dmitrovskoye in Korovinskoye, nekatera območja zunaj Moskovske obvoznice (na primer Vykhino -Zhulebino). Galina Fabritskaya, vodja oddelka pri Peresvet-Real Estate, na ta seznam dodaja Kapotnya, Degunino, Beskudnikovo, Nekrasovka itd. Mimogrede, Kapotnya tudi ne vstopa v tekoča območja glede na okoljske značilnosti.
Vendar niso vse soseske na istem območju enako likvidne. Kot ugotavlja Svetlana Birina, vodja mestnega oddelka za nepremičnine pri NDV-Nedvizhimost, so okraji lahko zelo raznoliki glede kakovosti življenja in prometne dostopnosti. Najbolj likvidne so soseske in ulice v hoje od metroja. Praviloma so najbolj nasičeni z infrastrukturo, saj se trgovine, restavracije in storitve za potrošnike vedno pojavljajo okoli postaj podzemne železnice. Likvidnost takšnih con je mogoče zmanjšati le za bližino velikih industrijska podjetja ali razširjenost starega, neudobnega stanovanjskega sklada. Bližnji park ali zelena površina povečata likvidnost sosesk na katerem koli območju.
Tudi na najbolj likvidnih območjih so lahko nelikvidna stanovanja. Vse je odvisno od značilnosti hiš, v katerih se nahajajo. »Vrednoti se material in serija (za plošče) hiše ter leto izgradnje. Največje povpraševanje je po sodobne hiše iz opeke ali monolita, najmanjši - panelne zgradbe, - pravi Alexander Maltsev (CENTURY 21 West). - In noter panelne hiše pomembno je število nadstropij: višja je stavba, večja je likvidnost, torej petnadstropne Hruščove veljajo za najmanj likvidne, sledijo jim 9- in 12-nadstropne plošče, najbolj likvidne pa so sodobne serije. «
Na splošno opečne hiše bolj priljubljeni kot panelni, sodobnejši pa imajo prednost pred starim stanovanjskim skladom: "Če je hiša stara, je praviloma z dotrajanimi komunikacijami in groznimi vhodi privlačenje kupca na tak objekt možno le po znižani ceni, "pravi Galina Fabritskaya (Peresvet-Real Estate"). Med starimi hišami so še vedno zelo cenjeni samo kakovostni "stalinisti" in malo verjetno je, da se bo v bližnji prihodnosti kaj spremenilo. "Čeprav obstaja tudi zanimanje za hiše, ki jih je treba porušiti (to so predvsem panelne petnadstropne stavbe - od urednice), - pravi Alexandra Kadchenko (MIAN), - pritegnejo kupce z možnostjo pridobitve novih stanovanj med preselitvijo". Vendar morate biti pri takšnih možnostih bolj previdni, saj lahko rušenje traja več let, le tekoče objekte lahko štejemo za likvidne, katerih obdobje rušenja je že jasno opredeljeno.
Poleg značilnosti same hiše na likvidnost vpliva tudi izboljšanje lokalnega območja, pa tudi stanje vhoda, prisotnost tovornega dvigala, igrišč, parkirišč itd. V ekonomskih in udobnih razredih stanovanja v novih soseskah s lastno infrastrukturo kjer so vse prednosti civilizacije. V poslovnem in premium segmentu so cenjeni lastno ograjeno in varovano ozemlje, podzemno parkirišče, dovoljen dostop itd. "Poleg tega v elitne hiše velik pomen ima več stanovanj, manj jih je, privlačnejši je objekt, «pravi Evgenia Korosteleva Evgenia (nepremičnine Bon ton).
Vendar pa po mnenju Ilya Shkopa (ceh nepremičninskih nepremičnin v Moskvi) značilnosti hiše najprej vplivajo na likvidnost trisobnih in večsobnih stanovanj in so manj pomembne za "enosobne" in "dvosobne" stanovanj s spalnico, saj so to najbolj iskane nepremičnine na trgu nepremičnin v prestolnici. Ob ustrezna cena kupci so pri njih 2-3 mesece, ne glede na področja in v katerih hišah niso na voljo.
"Likvidnost stanovanja določajo značilnosti, kot so površina, tla, pogledi z oken, velikost kuhinje, prisotnost balkonov in lož, višina stropov, udobje načrtovanja," navaja Alexandra Kadchenko (MIAN). Svetlana Birina (NDV-Nepremičnine) izpostavlja tudi velikost in postavitev kopalnice ter stanje stanovanja kot celote.
Morda najbolj pomemben parameter- površina: velikost stanovanja mora ustrezati njegovemu razredu in učinkovito povpraševanje ciljna publika... "Za stanovanja kategorij" Economy "in" Economy-plus "(razred udobja) je optimalna površina enosobnega stanovanja 36-42 kvadratnih metrov. m, dvosobni-54-62 kvadratnih metrov m in trisobno stanovanje-68-82 kvadratnih metrov. m ", - pravi Alexandra Kadchenko. Poleg tega, kot ugotavlja Veronika Pankova, strokovnjakinja Državnega ruskega muzeja, generalna direktorica nepremičninske agencije Penaty, imajo prednost bolj standardni posnetki in postavitve, na primer veliko lažje je prodati 2-sobno stanovanje z površina 60 kvadratnih metrov M. Kot enosobno stanovanje z istim posnetkom.
Poleg površine stanovanj pomembno vplivajo na likvidnost velikost kuhinje, višina stropov in tal. »Površina kuhinje mora biti najmanj 8-8,5 kvadratnih metrov. m, po možnosti 10-12 kvadratnih metrov. m ", - pravi Galina Fabritskaya (" Peresvet -Nedvizhimost "). "Optimalna višina stropa je najmanj 2,7 m," pravi Alexandra Kadchenko (MIAN). Kar zadeva lokacijo, so najmanj tekoči predmeti na prvem in zadnja nadstropja, pa tudi v nekaterih primerih - odvisno od postavitve in stanja hiše - vogalnih možnosti.
Likvidnost stanovanj je mogoče zmanjšati s sosednjimi prostori, lesenimi in mešanimi tlemi, lesene stopnice, je zgodba preveč zmedena, ko je stanovanje spremenilo več kot 2-3 lastnike in je nemogoče natančno oceniti zakonitost vseh kupoprodajnih transakcij. "Tudi kupce v 21. stoletju prestrašijo plinski grelniki vode in sedežne kopeli," pravi Svetlana Birina (NDV-Real Estate). Hkrati pa pogled z oken na prometno avtocesto in stalni hrup.
»Poleg tega je za 2-3 in večsobna stanovanja pomembno, da okna ne samo ne gledajo na avtocesto, ampak gledajo različne strani svetloba ", - zagotavlja Galina Fabritskaya (" Peresvet -Nedvizhimost ").
Likvidnost stanovanja povečuje njegovo urejenost, lep pogled, bolj ali manj sveža prenova ter nezadovoljivo stanje objekta in potreba remont zmanjšati likvidnost.
Na splošno je višji razred stanovanj in prestižnejše območje in hiša, več značilnosti vplivajo na njeno povpraševanje in likvidnost. Če bo kupec v ekonomskem razredu najverjetneje pozoren le na posnetke in velikost kuhinje, potem bo v elitnem segmentu zagotovo cenil posebne značilnosti: »Na primer, na Kutuzovskem prospektu, zaradi povečanega hrupa, stanovanja z okni na ulico so manj tekoče, najbolj likvidne možnosti pa - z okni na nabrežje, tako imenovane "razgledne apartmaje", - pravi Alexander Maltsev (CENTURY 21 West). Poleg tega praviloma nepremičnine visokega razreda, ki se ne nahajajo v najbolj prestižnih okrožjih, na obrobju prestolnice, niso likvidne, večsobna stanovanja v oddaljenih spalnih prostorih pa se dolgo prodajajo. "Le malo ljudi potrebuje na primer 4-sobno stanovanje v mestu Biryulyovo po ceni od 9 milijonov rubljev in več," pravi Galina Fabritskaya (Peresvet-Nedvizhimost), ker tipičen kupec na tem in podobnih področjih izbere dvosobno možnosti ...
Likvidna stanovanja so dobra, ker se hitro prodajo, se pravi, če je treba, se zamenjajo za denar, z leti pa rastejo v ceni, vendar pod pogojem, da je v svetovnem gospodarstvu vse mirno. "Stroški likvidnih stanovanj rastejo na približno 10-20% na leto," pravi Alexander Maltsev (CENTURY 21 West), zlasti na primarni trg, saj se cena novih stavb prav tako povečuje z gradnjo hiše, konec obnovitvena dela in vpis stanovanj v lastništvo. "Na primer v stanovanjskem kompleksu" Tsaritsyno "pred letom dni udeleženci v kapitalu izvedena gradnja enosobna stanovanja(46 kvadratnih metrov) po ceni 5,4 milijona rubljev in zdaj podobne možnostiže prodajajo za 6-6,1 milijona rubljev, "pravi Galina Fabritskaya (" Peresvet-Nedvizhimost ").
Počasi, a zagotovo se je podražila za zadnje čase in sekundarne likvidne nepremičnine na območjih z dobro transportno dostopnostjo: moderne serije enosobna stanovanja s površino 39 kvadratnih metrov so bila prodana za 6,1 milijona rubljev, dvosobna stanovanja (52 kvadratnih metrov)-za 7,5 milijona rubljev, zdaj pa podobne ponudbe je mogoče najti le za 6,2 milijona rubljev. in za 7,7-7,8 milijona rubljev. temu primerno, «pravi strokovnjak. In v obdobju gospodarske krize cene za likvidne predmete so najbolj stabilne: »Prej in resneje nelikvidna sredstva padajo v ceno, likvidna sredstva pa malo kasneje in manj. In ko se trg stabilizira, opazimo nasprotno situacijo: likvidne možnosti začnejo rasti prej in hitreje, nelikvidne pa kasneje in počasneje, «pravi Veronika Pankova (Penaty, strokovnjakinja Ruskega muzeja).
"V krizi nelikvidna stanovanja izgubijo vso privlačnost za kupca, likvidna pa ne morejo najti lastnika iz drugih razlogov: lastnik stanovanja se ne mudi znižati cene, kupec pa je slišal, da cene občutno padajo v času krize ne želi preplačati, "dodaja Evgeniya Korosteleva (Bon ton realty).
V stabilnih pogojih, z ustreznimi določeno ceno povprečen rok prodaja tekočega enosobnega stanovanja, po podatkih Ilya Shkop (Ceh nepremičninskih posrednikov v Moskvi),-2 meseca, dvosobno stanovanje-3 mesece in trisobno stanovanje-4-6 mesecev. Svetlana Birina (NDV -Real Estate) pa imenuje še krajše - od dveh tednov do meseca. Nelikvidne možnosti se včasih prodajajo leta in desetletja!
Vendar pa je prodajno obdobje v naši realnosti odvisno od cene predmeta, zato lahko z znižanjem cene povečate likvidnost: »Stanovanje z majhno kuhinjo v pritličju seveda ni zelo zaželeno, a pri znižana cena to možnost bo tudi povpraševanje, «pravi Galina Fabritskaya (» Peresvet-Nedvizhimost «). Avtor: nizke cene le zelo ogabne možnosti se ne kupujejo, na primer drobna stanovanja ob tovarnah za kajenje stran od metroja, v pritličju in v groznem stanju. Vendar prodaja po nižji ceni ni zapleten posel, vendar si večina lastnikov nepremičnin, sedanjih in prihodnjih, še vedno prizadeva pridobiti nekaj koristi od prihodnje preprodaje, poleg tega pa čim hitreje skleniti posel, to pa je le možno, če je nepremičnina likvidna.
Likvidnost nepremičnine je odvisna od številnih dejavnikov - od lokacije do posebnih značilnosti stanovanja, na primer površine ali velikosti kuhinje, poleg tega pa je tesno povezana s povpraševanjem in ceno. Najbolj likvidna stanovanja so odnushki in kopeck kosi v bližini podzemnih postaj, na območjih z dobro transportno dostopnostjo, ekologijo in infrastrukturo, ki se nahajajo v sodobni opeki in monolitne hiše... Včasih se razprodajo v samo nekaj tednih. Bolj kot je predmet likviden, prej se lahko spremeni v denar in celo ustvari dobiček.
Nepremičnine veljajo za najzanesljivejše premoženje, a da bi bila naložba donosna, mora biti nepremičnina likvidna. Strokovnjaki korporacije Barkley so povedali, kako določiti likvidnost stanovanja v novi stavbi elitnega in premium razreda, piše RB.ru. Da bi naložba prinesla dobre dividende, je treba upoštevati več pomembnih dejavnikov.
Ugled razvijalca
Prva stvar, na katero morate biti pozorni, je ugled gradbeno podjetje... Študirati ga je treba ne le izvajalec projektov, pa tudi, ali se razvijalec drži prvotnega koncepta.
Obstajajo primeri, ko razvijalec med gradnjo spremeni koncept, ki vpliva na interese potrošnika: uporablja poceni materiale Nizka kvaliteta, gradi poslovne prostore ki jih ni bilo v načrtu. S tem se zmanjša likvidnost stanovanj. Če je torej razvijalec v preteklih projektih spremenil koncept, je to razlog za razmislek, da vse znova pretehtate pred nakupom.
Lokacija
Eden od glavnih dejavnikov, ki vplivajo na likvidnost, je lokacija objekta. Po besedah Ekaterine Fonareve, komercialne direktorice družbe Barkley Corporation, so se v zadnjih petih letih želje kupcev glede izbire stanovanja spremenile. Če so prej cenili pripadnost stanovanjskega kompleksa osrednjemu upravnemu okrožju, so zdaj v ospredje prišli dejavniki, kot so dobra prometna dostopnost, udobje bivanja, bližina parkov in krajev za rekreacijo. Poleg tega mnogi zdaj raje kupujejo visokoproračunska stanovanja v bližini poslovna središča mesta, saj s tem prihranite čas na cesti. Trenutno kupci elitna stanovanja pogosto kupujejo stanovanja na "prvi liniji iz središča", na območjih, ki so na meji z osrednjim upravnim okrožjem, vendar niso njegov del, saj je udobje bivanja tukaj višje. Cene na takšnih območjih so bolj demokratične, zato je več potencialnih kupcev.
Postavitev
Udobje postavitve in površina stanovanja vplivata tudi na likvidnost dragega stanovanja. Status stanovanja ne presoja več po njegovih posnetkih. Velikosti 150-200 kvadratnih metrov metrov ni predpogoj za luksuzno stanovanje. Kupci najpogosteje izberejo kakovostna enosobna stanovanja s površino 40-50 kvadratnih metrov. metrov, 2-sobno stanovanje s površino 75-85 kvadratnih metrov. metrov. Površina 3-sobnega stanovanja, ki je povpraševanje na trgu, je v povprečju 100-115 kvadratnih metrov. metrov. Takšno stanovanje bo tekoče. Ker sodobni potrošnik ne želi preplačati dodatnih "kvadratov", ima raje ergonomsko premišljene postavitve. Poiščite kupca za stanovanje z veliko dvorano ali sobami nenavadne oblike težko bo.
Možnost parkiranja
Za kupce luksuznih stanovanj je izredno pomembno imeti podzemno parkirišče... 90% kupcev preprosto ne upošteva drugih možnosti, zato je treba ta dejavnik upoštevati. Parkirno mesto je najbolje kupiti skupaj s stanovanjem.
Popravilo
Kakovost zaključka vpliva tudi na likvidnost. To je pomembno tako pri prodaji stanovanja kot pri najemu. Na trgu je vedno povpraševanje po stanovanjih z oblikovalsko prenovo, njihova ponudba pa je omejena.
Vlagatelji izbirajo donosna nepremičnina po dveh glavnih kriterijih: dobra donosnost in visoka likvidnost. In če vam dobičkonosnost omogoča, da v procesu lastništva sredstva zaslužite, potem likvidnost določa, kako uspešen bo izhod iz naložbenega projekta.
Likvidnost je značilnost sredstev, ki določa, kako hitro se lahko prodajo blizu tržna cena... Manj časa za prodajo, večja je likvidnost. Hkrati se sredstva, prodana s popustom, ne štejejo za likvidna. Na primer, v Detroitu zapuščene hiše ponujajo za 500 USD. Takšne predmete je po tej ceni mogoče prodati za kratek čas vendar ne bodo veljali za likvidne, ker je ponudbena cena precej nižja od tržne cene. Hkrati, če bodo prodajalci dali iste predmete za prodajo za 30-40 tisoč dolarjev, bodo na kupce čakali več kot eno leto.
Pošteno in naslednje pravilo: večja kot je likvidnost, nižja je donosnost predmeta. Večina vlagateljev raje ne visoko donosnih, ampak visoko likvidna sredstva: slednje je mogoče hitro pretvoriti v "pravi" denar brez izgub in dolgega čakanja.
Večina likvidno sredstvo je denar, saj ga je mogoče najhitreje zamenjati za druga sredstva in obratno: vsa sredstva je mogoče zamenjati za denar.
Drugi najbolj likvidni razred sredstev so vrednostni papirji ( državne obveznice, zaloga velika podjetja). Njihovo visoko likvidnost pojasnjujejo sorazmerno nizki stroški nabave in dejstvo, da jih je mogoče kupiti in prodati kadar koli in v kratkem času.
Nepremičnine so manj likvidne od denarja, vrednostnih papirjev in kovin, vendar bolj likvidne od umetnosti. Relativno nizka likvidnost nepremičnine so posledica naslednjih razlogov:
Obstajajo tri komponente visoka likvidnost sredstvo: veliko povpraševanje od širokega kroga kupcev in kakovosti blaga ter enostavnosti pri določanju njegove vrednosti. Nepremičnine imajo prvo in drugo, tretje komponente pa ni. Problem razmeroma nizke likvidnosti nepremičnin v primerjavi z vrednostnimi papirji na primer ni v tem, da niso povpraševane, ampak v težavah pri ocenjevanju njihove vrednosti. Številne značilnosti predmetov je težko sistematizirati, zato je težko objektivno in hitro določiti vrednost. Presodite sami: če bi stanovanja lahko uvrstili v katalog obveznic "Sberbank" in bi bilo na trgu na primer 10 vrst stanovanj, vsa območja pa so bila glede na ceno zemljišč enaka in enaka potrošniške lastnosti prebivalstva, potem ne bi bilo težko določiti vrednosti nepremičnine, poenostavljen je bil postopek nakupa in prodaje, likvidnost tega sredstva pa se je povečala.
Likvidnost nepremičnine se izračuna po kompleksne formule profesionalni cenilci. Vlagatelji, ki želijo ugotoviti likvidnost pridobljenega predmeta, se morajo obrniti na specializirana podjetja. Pri merjenju likvidnosti se upoštevajo:
Na likvidnost vpliva tudi različnih dejavnikov, med katerimi - lokacija objekta, dinamika lokalnega trga in stanje nepremičnin.
| Lokacija | - bližina transportnih vozlišč, socialne institucije in infrastrukturnih objektov; - nizka stopnja kriminala in dober ugled na tem območju; - nizka brezposelnost; - dobra ekologija (bližina parkov, pomanjkanje industrijskih zmogljivosti na bližnjem ozemlju). |
| Tržne razmere | - presežek povpraševanja nad ponudbo; - visoka aktivnost in dobra tržna zmogljivost (več nepremičnin je prodanih, bolj likviden je trg); - razpoložljivost (nepremičnine ekonomskega razreda so bolj likvidne od elitnih nepremičnin); - odpornost na znižanje cen (znižanje stroškov zmanjšuje likvidnost). |
| Značilnosti objekta | - majhnost in nizka stopnja obrabe objekta (nove stavbe in obnovljeni objekti se prodajajo bolje kot stare stavbe); - udobje predmeta ( dober razgled skozi okno, udobna postavitev, visoki stropi, nadstropje nad prvim); - oprema ozemlja (razpoložljivost parkirišča, igrišča). |
| Drugi dejavniki | - informacijska podpora: več kupcev ve za predmet, hitreje ga je mogoče prodati in večja je likvidnost; - časovni razpored skrbnost(na primer za skladišča lahko postopek traja 4 tedne, za nakupovalna središča - do 12 tednov); - povezane stroške dokončati transakcijo (nato več stroškov, manjša je likvidnost); - prodajna sezona (spomladi in jeseni je na trgu več nepremičnin kot pozimi in poleti). |
Država, v kateri se nahaja nepremičnina, je prav tako zelo pomembna. Na primer po svetovalno podjetje DTZ, leta 2014 trgi z najbolj likvidnimi poslovne nepremičnine priznane so bile Velika Britanija, Švedska, Finska, Nemčija in Luksemburg. Trgi z najmanj likvidnimi predmeti so Rusija, Ukrajina, Danska, Estonija in Italija.
Eden od načinov za povečanje likvidnosti nepremičnin je preoblikovanje nepremičninskih sredstev v vrednostnih papirjev... Bistvo je, da so nepremičnine vpisane v register entiteta, in potencialnih vlagateljev kupite delnico v obliki delnic ali delnic. Primer te prakse so nepremičninski skladi.
Likvidnost predmeta je odvisna tudi od tega, kateri vrsti nepremičnine pripada. Na primer, glede na Tranio, stanovanja na ravnovesni trg trajajo približno dva tedna, komercialni objekti - približno tri mesece... IN splošni primer Stanovanjske nepremičnine bolj tekoča kot komercialna, ker:
Med stanovanjske nepremičnine najbolj likvidna so enosobna stanovanja in studii ekonomskega razreda v katerem koli nadstropju, razen v prvem, ki se nahajajo v središču glavna mesta(Berlin, Dunaj, London, München itd.) In v hoje od postajališč javni prevoz.
»Stanovanja so najbolj likvidna, saj je v tem segmentu trga več potencialnih kupcev. To so vsaj vsi, ki si želijo kupiti stanovanje zase, in tisti, ki želijo kupiti predmet v najem, «pravi Georgy Kachmazov.
Primer zelo likvidnih stanovanjskih nepremičnin - stanovanj na najboljših območjih Berlina. Včasih se razprodajo v manj kot enem dnevu. Torej, če se stanovanje nahaja v bližini Kurfürstendamma in je časopis z objavami izšel zjutraj, potem se lahko ob 12. uri stanovanje že proda. Zgodi se, da se za eno stanovanje naenkrat prijavijo štirje kupci.
Na splošno so večji in dražji predmet, manjša je njegova likvidnost. Torej, ločena stanovanja lažje prodati kot celoto stanovanjska hiša, pisarne se prodajajo hitreje kot poslovne stavbe, samostojne majhne trgovine pa so hitrejše kot nakupovalna središča.
Od vseh naštete vrste nepremičnine, nakupovalna središča in veliki hoteli so manj likvidni, saj so takšni objekti redki, postopek skrbnega pregleda, ki zahteva veliko časa in virov, pa povečuje stroške pravno podporo transakcije.
Pri izbiri naložbene nepremičnine Tranio svetuje, naj bodo najprej pozorni na likvidnost in ne na donosnost nepremičnine.
Običajno glavni negativni faktor zelo donosni objekti je njihova nizka likvidnost. Če želi vlagatelj takšen objekt prodati, bo moral znatno znižati ceno, kar bo sčasoma "pojedlo" donos, ki mu je bilo obljubljeno, da bo plačan. Priporočamo nakup kakovostnih in zelo likvidnih nepremičnin - najbolj jih povprašujejo tako lokalni kot tudi mednarodnih vlagateljev... Poleg tega je prav takšno premoženje mogoče v prihodnosti hitro in donosno prodati.
Generalni direktor in ustanovitelj Tranio
Julia Kozhevnikova, "Tranio"
Kaj tekoče stanovanje- opredelitev pojma in natančen opis likvidne nepremičnine v tem materialu. Tekoče stanovanje pomeni nepremičnino, v kateri se lahko prodaja minimalni pogoji, in največ ugodna cena... Ista likvidnost je odvisna od številnih dejavnikov. Na primer, prestižno območje mesta in dobro prometna dostopnost.
Na primer - najbolj likvidna stanovanja v Paddingtonu - in država je odlična, mentaliteta v družbi visoka, življenjski slog meščanov in sam kraj - Anglija in veličastno - to je super!
Če pa se hkrati stanovanje nahaja v zasilni stavbi ali je bila v njej izdelana nezakonita, potem o visoki likvidnosti tovrstnih stanovanj ni treba govoriti. Kateri drugi znaki vplivajo na ta parameter?
Ogromna masa nelikvidna stanovanja se nanaša na sekundarnem trgu nepremičnina. Nahajajo se v hišah, namenjenih rušenju ali v nujno stanje... Zmanjšana likvidnost tudi v stanovanjih v industrijski coni, na območju s slabo prometno izmenjavo, s nezadostna raven infrastrukturo. Toda ekološko čisto območje pozitivno vpliva na likvidnost.
Tudi število nadstropij v stanovanju vpliva na njegovo likvidnost. Na primer, stanovanja v pritličju so v majhnem povpraševanju, zato stanejo manj kot stanovanja v zgornjih nadstropjih. Kar zadeva predmete, ki se nahajajo pod samo streho, potem vse ni tako preprosto. Če streha ne teče in so tla izolirana, bo to pozitivno vplivalo na likvidnost ohišja. Poleg tega je višje nadstropje, čistejši je zrak in boljši pogled skozi okno.
Majhna Bivalni prostori, sosednje sobe in kombinirana kopalnica zmanjšujejo likvidnost stanovanja. Prenova, zaradi katere se je izboljšalo udobje v stanovanju, bo spremenila razmere na bolje. Če pa ni legaliziran, potem Tržna vrednost predmet lahko pade.
Splošno stanje stavbe vpliva tudi na likvidnost stanovanj, ki se nahajajo v njej. Tako stanovanj, ki pripadajo staremu skladu s lesena tla... Enako lahko rečemo za zasilne stavbe.
Zato banke ne izdajajo hipotekarno posojanje o varnosti takih stanovanj v teh hišah. Prodati takšno stanovanje vsakomur je precej težko.
Prodajalec stanovanja, ki ima pomanjkljivosti, bi moral vedeti, da jih ni treba skrivati za plombami. Če jih kupec opazi, se mu bo morda zdelo, da poskušajo "goljufati" in najverjetneje ne bo sodeloval. Toda pomanjkljivosti ni vredno še enkrat poudarjati.
Bolje je poiskati prednosti predmeta za prodajo in jih najprej predstaviti stranki. Na primer, naj bo stanovanje daleč od središča, šola pa je v bližini, vrtec, velik trg, bančna podružnica itd.
