Új épületekben a folyékony gazdaságos lakásokat választjuk. Hogyan és mikor érdemes ingatlanba fektetni?
Olvasási idő: 8 perc
Milyen követelményeknek kell megfelelnie a háznak, hogy folyékonynak nevezzük?
A mai ingatlanpiacon a legkeresettebb lakások a turista osztályú új épületek. Nehéz helyzet orosz gazdaság, amely a rubel leértékelődését, a bevételek csökkenését és a holnap stabilitásával kapcsolatos bizonytalanságot eredményezte, arra készteti az oroszokat, hogy tegyenek lépéseket megtakarításaik megőrzése érdekében. Nem is említve bankbetétek, a szabad pénzeszközök befektetésének egyetlen megbízható módja az ingatlanvásárlás.
Egyes polgárok lakást vásárolnak maguknak, mások azt tervezik, hogy felhasználják kereskedelmi célokra. Mindazonáltal függetlenül attól, hogy a befektető maga fog lakni a megvásárolt lakásban, vagy lakásra van szüksége későbbi eladáshoz vagy bérbeadáshoz, olyan lehetőségeket kell keresnie, amelyek szükség esetén gyorsan és nyereségesen megvalósíthatók az ingatlanpiacon.
Ez elsősorban a lakás likviditásától függ - olyan tényezők kombinációjától, amelyek lehetővé teszik, hogy az optimális időben, a legvonzóbb áron értékesítse. Természetesen nehéz megjósolni, hogy mennyi lesz ez az ár - ez a piaci helyzettől függ, de egy rendkívül likvid lakásért a szegmensében a legmagasabb árat kaphatja a hasonló tulajdonságokkal rendelkező objektumok közül. Nyilvánvalóan nem minden lakás büszkélkedhet ilyen képességgel, ezért határozzuk meg, milyen követelményeknek kell megfelelnie a lakásnak ahhoz, hogy jó okkal folyékonynak nevezhetjük.
Az alapgödör szintjén házat vásárolva a ház üzembe helyezése után a haszon akár 50% -át is megkaphatja
Az ingatlanberuházót elsősorban a profit érdekli, ezért a legalacsonyabb áron kell lakást vennie, és a legmagasabb áron eladnia. Ez csak akkor lehetséges, ha a vásárlás a „gödör” szakaszban történik. Megszerzésének lehetősége azonban maximális haszon kéz a kézben jár magas kockázatok. A csak projektként létező lakásba való befektetéssel a vevő arra számít, hogy pár éven belül boldog ingatlantulajdonos lesz, de az is előfordulhat, hogy több éves késéssel kapja meg otthonát, esetleg áldozattá válik. hosszú távú építkezés.
Ennek elkerülése érdekében komolyan kell megközelítenie a választást. Jobb, ha kapcsolatba lép egy olyan cég szolgáltatásaival, amely már régóta a piacon van. híres névés nagyszámú kész tárgyak - legjobb ajánlás a fejlesztő számára.
Egy saját parkkal rendelkező fejlesztőtől nagyobb stabilitás várható építkezési felszerelés, termelési bázisés építészeti iroda. Átfogó információk szerezhetők be a részvényesek fórumain, ahol olyan emberek élnek, akik első kézből ismerik egy adott tárgy állapotát. Itt megtudhatja, hogy a cég milyen felelősségteljesen közelíti meg a vevőkkel szembeni kötelezettségeinek teljesítését – határidőre szállítják-e az objektumokat, milyen állapotban, mennyi hiányosságot és hogyan küszöbölnek ki, késlelteti-e a fejlesztő a tulajdonjog bejegyzését.
A legmegbízhatóbb projektek azok, amelyek a törvények alkalmazásával valósulnak meg. Ma a megosztott építési konstrukció meglehetősen megbízható garancia a vásárlók érdekeinek védelmére. Ha a fejlesztő együttműködik nagy bankok ami befektetői bizalmat kelt, ez pozitívan hat az imázsra is. Ha a fenti feltételek mindegyike teljesül, akkor a fejlesztő megbízhatóságáról és jó hírnevéről beszélhetünk. Az ilyen bizalom alapot ad a lakásvásárláshoz kezdeti szakaszbanÉpítkezés.
A lakásvásárlás az építkezés kezdeti szakaszában a legtöbb jövedelmező lehetőség ingatlanba történő befektetés, ami ráadásul lehetővé teszi a projekt legfinomabb ajánlatainak kiválasztását. A különbségről eredeti költségés a ház üzembe helyezésekor érvényes ár mellett a forrás 30-50%-át takaríthatja meg.
A magas likviditás lehetetlen fejlett közlekedési infrastruktúra nélkül
Dinamikus korunkban nagyra értékelik a mozgás szabadságát. A metróállomások, busz-, villamos- és trolibuszmegállók, vasúti peronok sétatávolságon belüli jelenléte lehetővé teszi, hogy gyorsan eljuthasson jó helyenés jótékony hatással van az ingatlanok likviditására. Az ilyen házakban lévő lakásokra mindig nagyobb lesz a kereslet, mint a „medvesarkokban”.
Minél távolabb található a lakótelep a metrómegállótól ill vasúti, annál kevésbé hajlandó lakást venni benne. De a helyzet jobbra változhat, ha egy szakos infrastrukturális projekt- közlekedési csomópont, metróállomás, autópálya stb. A lakások iránti kereslet már az építkezés kezdetekor növekedésnek indul, és mire befejeződik, a lakhatási költségek 30%-kal emelkedhetnek.
Mondja el, hogy mit szeretne a célszerűségről, de az esztétikai oldal fontos szerepet játszik a lakás kiválasztásánál.
Egy gyönyörű, saját „arcú” és eredeti dizájnnal rendelkező épületben sokkal kellemesebb élni, mint egy unalmas, „fénylyukakkal” ellátott dobozban, ahogy a szovjet film hősnője mondta.
A jó hír az, hogy ma a lakóépületek sokkal szebbek, mint az akkori panelházak. Sok közülük még a tömeglakás kategóriában is épül egyedi projektek, a területhez kötődnek és szervesen illeszkednek a városi tájba. Ezen jellemzők jelenléte kétségtelenül növeli az objektum egészének vonzerejét és likviditását. egyedi lakások.
A legfolyékonyabb lakás az, amelyik megfizethető a legtöbb vásárlók, vagyis a legolcsóbb lehetőségek. A befektetők körében a legnépszerűbbek a, és a kicsik. Ha a vevő dilemmával szembesül - vásároljon egy "három rubelt" vagy két egyszobás lakást, a szakértők azt tanácsolják, hogy a második lehetőséget válassza, mivel az előnyösebb. Az ilyen objektumokra mindig van kereslet, a válság után gyorsan megtérülnek az árak, könnyebb bérlőt találni rájuk.
Kereskedelmi célú lakás vásárlásakor (bérbeadás esetén) a legjobb, ha azonnal gondolkodik a megfelelő belső téren. Végtére is, ha az ingatlant befejezés nélkül adják el, a vevőnek önállóan kell javítania, további forrásokat fektetve be. Ne feledkezzünk meg arról sem, hogy mennyi időbe telik. A további gondoktól való megszabaduláshoz és a lakás leállásának csökkentéséhez érdemes olyan céget keresni, amelyik termel belső dekoráció az általa épített épületekben. Ez gyorsabban és olcsóbban fog kijönni a részvényesnek, mint az anyagok vásárlása és a munkaerő felvétele. Különösebb sallangra nem lehet számítani, de a "tiszta és rendezett" követelmény teljesül, és mi kell még egy bérelt lakáshoz?
Egy másik fontos likviditási tényező a fejlett szociális infrastruktúra ami kényelmessé, ígéretessé és érdekessé teszi az életet a környéken. Nagyszerű, ha egy lakókomplexum projektje iskola vagy óvoda építését irányozza elő, de az új épületek lakóinak (és többségükben gyermekes családok) is szükségük van kórházra és klinikára, sport- és szórakoztató központokra, üzletekre, bankokra. ágak, iskolákés a teljes értékű városi környezet egyéb összetevői.
Sajnos az új területeken a szociális infrastruktúra kiépítése gyakran késik, a lakók évek óta várják a létfontosságú létesítmények üzembe helyezését. Hiányuk jelentősen csökkenti az ingatlanok vonzerejét. Éppen ellenkezőleg, a jelenlét jó hangerő szociális infrastruktúra növeli mind az egyes lakások likviditását, mind lakóépületekáltalában.
Mint látható, a lakások likviditása nem egyetlen tényezőtől függ, hanem több olyan összetevő kombinációja, amelyek rendkívül vonzóvá teszik az ingatlant a vásárlók számára.
Először is határozzuk meg, mi az a lakás likviditása? Ez egy lehetőség egy tárgy eladására a megadott áron, legfeljebb két-három hónapon belül. Kulcsszó itt az ár. Nyilvánvaló, hogy bármely lakás gyorsan eladható, ha az árat megfelelően alakítják ki. De az ár mellett számos tényező befolyásolja a lakás likviditását.
Mik ezek a tényezők?
Először is, ebben az évben épült a ház. Ha a lakás egy 18...kopott évben épült házban található, akkor egy ilyen tárgy kiállítási ideje nem két hónapra, hanem sokkal többre számítható.
Az új épületekben a lakásokat néha napokon belül eladják, de ez feltéve, hogy a házat üzembe helyezték, ill. jogi dokumentumok ingatlanon kapott. Ha egy lakást egy még építés alatt álló házban adnak el, akkor az eladás ütemét a ház készültségi foka és a fejlesztő hírneve befolyásolja. Plusz minden szükséges elérhetősége engedélyeketépítkezéshez.
A ház helye, ahol a lakás eladó. A belvárosi lakás mindig drágább, de el lehet-e gyorsan eladni? Itt a lakás likviditását jobban befolyásolja a metró vagy egyéb közlekedési eszközök közelsége, az üzletek, gyógyszertárak sétatávolságon belüli jelenléte. Sok ingatlanvásárló számára pedig nagyon fontos tényező, hogy a gyerekiskola ugyanabban a tömbben található. Gyakran előfordul, hogy két hasonló lakást adnak el szó szerint a szomszédos házakban, de az egyik ház az iskola mellett van, a másikból pedig ahhoz, hogy ugyanabba az iskolába jussunk, csak át kell menni az úton. Az első gyorsabban fogy.
Ház építőanyag. Monolit és tégla másokkal egyenlő feltételekkel mindig előnyösebb, mint a panelházak.
Padlók. Az első és az utolsó emeleti lakásokat rosszabbul adják el, hogy ne beszéljenek a legfelső emelet ablakaiból az egész városra nyíló gyönyörű kilátásról és az első emelet kereskedelemmé alakításának lehetőségéről. Itt először fordítsa le, majd kínálja fel kereskedelemre. De ez egy másik történet.
Elrendezés. fantáziák kortárs építészek határok nélkül. Az új házakban háromszögletű, sőt ötszögletű szobák is vannak. Megfelelő kialakítással természetesen elegánsnak tűnik, de polgáraink meglehetősen konzervatívak, és az építészeti megoldásokban a klasszikusokat részesítik előnyben.
Javítás minősége. A lakás likviditását semmilyen módon nem befolyásolja. Itt visszatérünk oda, ahonnan indultunk. Az árra. Ugyanabban a házban egy felújítandó lakást, de megfelelő pénzért, gyorsabban adnak el, mint ugyanazt a lakást javítással, még a legmagasabb minőségben is, de azon az áron, amelybe a tulajdonosok beleszámították ennek a javításnak a költségét.
Ezért a legtöbb ingatlanos azt tanácsolja, hogy ne rohanjon "kozmetikumok" készítésével, ha eladja. Forduljon hozzáértő szakemberhez, hogy mit kell tenni az előrelátható időn belüli értékesítéshez jó ár. Lehetséges, hogy a lakásban csak általános takarítás szükséges.
Miért, egyes esetekben az eladásra kínált lakások szó szerint elrepülnek, egyes esetekben pedig éppen ellenkezőleg, stagnálnak. Minden az értékesített áru likviditásáról szól: az, hogy mennyire lesz vonzó a fogyasztó számára, attól függ, hogy milyen hamar értékesítik. Mennyire folyékony a lakása és lehet-e azzá tenni?
Ez a cikk referencia és tájékoztató anyag, a benne található összes információ tájékoztató jellegű, és csak tájékoztató jellegű.
"" úgy döntött, hogy kitalálja, mit jelent ez a fogalom, mit érint a likviditás, és mely lakások ma a leglikvidebbek, és éppen ellenkezőleg, melyek nem likvidek.
Némi terminológia
Sok bonyolult értelmezés létezik arról, hogy mi a likviditás, de megpróbáljuk a lehető legegyszerűbben elmagyarázni. Az ingatlanok likviditása az, hogy képes pénzzé alakítani. A likviditás fordítottan arányos az eladáshoz szükséges idővel: minél rövidebb ideig adnak el egy lakást, annál nagyobb a likviditása.
Általában a lakhatást veszik számításba likvid eszköz: kereslet mindig van rá, még a gazdaságban jelentkező problémák mellett is. Elad lakóingatlan sokkal egyszerűbb, mint mondjuk egy kép, amely csak a gazdag gyűjtők szűk körét érdekli. Valójában a szakértők erre hagyatkoznak, és azt tanácsolják, hogy fektessenek be elérhető alapok apartmanokhoz.
De nem minden lakás egyformán likvid: egyes tárgyakat, még elég piaci áron is, pár hét alatt eladják, mások hónapokig-évekig várnak vevőre, és még az árcsökkentés sem mindig segít. mi itt a probléma?
Kezdés kezdődött – hely
A színház egy akasztóval kezdődik, a lakhatás likviditása pedig a helyével. " A legnagyobb likviditásélvezze az apartmanokat, amelyek kényelmes és környezetbarát övezetben találhatók, jó közlekedéssel” – mondja Alexander Maltsev, főigazgató"CENTURY 21 West" ingatlaniroda. És közlekedési kérdés, talán a legfontosabb: „Moszkva erősen terhelt autópályáival és metrómegállók nélküli területei a legkevésbé keresettek a vásárlók körében. A metró egy adott területen történő bővítésére vonatkozó tervekről szóló információk pedig jelentősen növelhetik mind a keresletet, mind a lakhatási költségeket. Így például az új állomások „Novokosino”, „”, „Lermontovsky Prospekt”, „Zhulebino” és „Lyubertsy Fields” építésének bejelentése után történt. Alexandra Kadchenko, a MIAN Tanácsadási és Értékelési Osztályának vezetője, valamint a likvid területek jellemzőinek listáját a társadalmi infrastruktúra és a struktúra fejlesztésével egészíti ki lakásállomány. Ma már keresletesebbek azok a területek, ahol a modern, minőségi lakások dominálnak - a tegnapiak, de nem népszerűek a régi házas, ötemeletes negyedek, amelyek bontási ideje nincs meghatározva, ezért sokkal rosszabbul fogynak. Ezen kívül szerint Ilya Shkop, a Moszkvai Ingatlanközvetítők Céhe igazgatótanácsának elnöke, nagyobb kereslet figyelhető meg a központtól mérsékelt távolságban lévő nagy hálóterületek iránt.
Így a legrangosabb lakások nagyon likvidek - a főváros nyugati, északi és délnyugati részén pl. Krylatsky, Kuntsevo, Fili-Davydkovo, Strogino, Sparrow Hills és Kutuzovsky Prospect környékén . Mit szólsz luxus ingatlan, akkor a legnépszerűbb Központi kerület, elsősorban "Arany Mérföld" . „Ma a második helyet foglalja el Khamovniki több lakókomplexum tömeges építésével kapcsolatban, ami a terület egészének rekonstrukcióját vonja maga után” – számol be Evgenia Korosteleva, a Bonton ingatlan vezérigazgatója.
A kevésbé tekintélyes területeken, még délen és délkeleten is vannak folyékony területek, amelyeket a leginkább környezetbarátnak és leghátrányosabb helyzetűnek tartanak. A likviditási szakértők listája elsősorban Sokolniki és Novye Cheryomushki milyenek a területek jóval fejlett infrastruktúraés nem nagyon messze a központtól, és hozzá is járult Konkovo, Teply Stan, Yasenevo, Chertanovo, Babushkinsky, Medvedkovo, Otradnoye, Altufyevo, Izmailovo, az Aeroport és Begovaya metróállomások területei . Délkeleten a legfolyékonyabbakat ismerték fel Lublino és Maryino .
És a leglikvidebbek azok a területek, ahol rossz a közlekedés - Biryulyovo, Dmitrovsky és Korovinsky autópályák mentén fekvő területek, néhány terület a moszkvai körgyűrűn kívül (például Vykhino-Zhulebino ). Galina Fabritskaya, a Peresvet-Nedvizhimost osztályvezetője, szintén hozzáadódik ehhez a listához Kapotnya, Degunino, Beskudnikovo, Nekrasovka stb. A Kapotnya egyébként a környezeti adottságok miatt sem megy folyékony területekre.
De ugyanazon a területen nem minden negyed egyformán folyékony. Ahogy megjegyeztük Svetlana Birina, az NDV-Nedvizhimost városi ingatlanok osztályának vezetője, a területek nagyon heterogének lehetnek mind az életminőség, mind a közlekedési elérhetőség tekintetében. A legfolyékonyabbak a negyedek és utcák, amelyek gyalogosan elérhetők. Általában ezek a legtelítettebbek az infrastruktúrával is, hiszen a metróállomások környékén mindig megjelennek üzletek, éttermek, háztartási szolgáltatások. Az ilyen zónák likviditását csak a nagyok közelsége csökkentheti ipari vállalkozások vagy a régi kényelmetlen lakásállomány túlsúlya. És növeli a negyedek likviditását bármely park vagy zöldövezet melletti területen.
Udvar és ház
Még a leglikvidebb területeken is lehetnek nem likvid lakások. Minden a házak jellemzőitől függ, amelyekben találhatók. „Kiértékelésre kerül a ház anyaga és sorozata (paneleknél), valamint az építési év. A legnagyobb kereslet az modern házak tégla vagy monolit, a legkisebb - panelépületek, - mondja Alexander Maltsev ("SZÁZAD 21. Nyugat"). - És be panelházak az emeletek száma fontos: minél magasabb a ház, annál nagyobb a likviditás, vagyis az ötemeletes hruscsovok számítanak a legkevésbé likvidnek, majd a 9 és 12 emeletes panelek következnek, a leglikvidebbek pedig a modern sorozatok.
Általában téglaházak népszerűbbek, mint a panelek, és a modernebbek előnyösebbek, mint a régi lakásállomány: „Ha a ház régi, akkor általában elhasználódott kommunikációval és szörnyű bejáratokkal, és ilyenekre lehet vevőt vonzani. egy objektum csak csökkentett áron” – mondja Galina Fabritskaya („Peresvet Real Estate”). A régi házak közül továbbra is csak a jó minőségű "sztalinkákat" tartják nagyra, és nem valószínű, hogy belátható időn belül bármi is változna. "Bár a lebontandó házak iránt is van érdeklődés (ezek főleg panel ötemeletesek. - A szerk.) - mondja Alexandra Kadchenko (MIAN), - a betelepítés során azzal vonzzák a vásárlókat, hogy új lakáshoz juthatnak." Az ilyen lehetőségekkel azonban óvatosabbnak kell lenni, hiszen a bontás akár évekig is elhúzódhat, itt csak azok az objektumok tekinthetők likvidnek, amelyeknek a bontási ideje már egyértelműen meghatározott.
A tereprendezés a ház sajátosságai mellett a likviditást is befolyásolja szomszédos terület, valamint a bejárat állapota, teherlift elérhetősége, játszóterek, parkolók stb. Turisztikai és komfort osztályú apartmanok új mikrokörzetekben saját infrastruktúra ahol a civilizáció minden előnye megvan. Az üzleti és prémium szegmensben pedig saját bekerített és őrzött terület, mélygarázs, engedélyezett behajtás stb. "Emellett, be luxus házak nagyon fontos számos apartmannal rendelkezik – minél kevesebb van belőlük, annál vonzóbb az objektum” – mondja Evgenia Korosteleva (Bonton ingatlan).
Ilya Shkop (Moszkvai Ingatlanközvetítők Céhe) szerint azonban a ház jellemzői elsősorban a három- és többszobás lakások likviditását befolyásolják, az egy- és kétszobás lakások esetében pedig kevésbé fontosak. , hiszen ezek a legkeresettebb ingatlanok a fővárosi ingatlanpiacon. Nál nél megfelelő ár a vásárlók 2-3 hónapig maradnak rajtuk, bármilyen területen és bármilyen házban kínálják őket.
A lakás jellemzői
„Egy lakás likviditását olyan jellemzői határozzák meg, mint a terület, a padló, az ablakokból nyíló kilátás, a konyha mérete, az erkélyek és loggiák megléte, a mennyezet magassága és a tervezés kényelme” – sorolja Alexandra. Kadchenko (MIAN). Svetlana Birina ("NDV-Real Estate") pedig kiemeli a fürdőszoba méretét és elrendezését, valamint a lakás egészének állapotát.
Talán a legtöbbet fontos paraméter– terület: a lakás méretének meg kell felelnie a besorolásának ill fizetőképes kereslet célközönség. „A gazdaságos és economy plusz (komfort osztályú) kategóriájú lakások számára az optimális terület egyszobás lakás- 36-42 négyzetméter m, kétszobás - 54-62 nm. m, és három szobás - 68-82 négyzetméter. m” – mondja Alexandra Kadchenko. Sőt, ahogy megjegyeztük Pankova Veronika, az Állami Orosz Múzeum szakértője, a Penaty ingatlaniroda vezérigazgatója, előnyben részesítik a szabványosabb felvételeket és elrendezéseket, például sokkal könnyebb eladni egy 60 négyzetméter alapterületű 2 szobás lakást, mint egy egyszobás lakást.
A likviditást a lakások területét követően jelentősen befolyásolja a konyha mérete, a mennyezet és a padló magassága. „A konyha területe legalább 8-8,5 négyzetméter legyen. m, és lehetőleg - 10-12 négyzetméter. m” – mondja Galina Fabritskaya („Peresvet-Real Estate”). „És az optimális belmagasság legalább 2,7 m” – mondja Alexandra Kadchenko (MIAN). Ami a helyet illeti, a legkevésbé folyékony tárgyak az első és felső emeletek, illetve bizonyos esetekben - a ház elrendezésétől és állapotától függően - saroklehetőségeket is.
A lakások likviditása csökkenthető szomszédos helyiségekkel, fa- és vegyes padlókkal, fa lépcsők, túl zavaros történet, amikor a lakásnak több mint 2-3 tulajdonosa cserélődött, és nem lehet pontosan felmérni az összes adásvételi ügylet alkalmasságát. „A vásárlókat a 21. században is elriasztják a gázbojlerek és az ülőfürdők” – mondja Svetlana Birina („NDV-Real Estate”). És ezzel együtt a kilátás az ablakokból egy forgalmas autópályára és állandó zaj.
„Sőt, a 2-3 és több szobás lakásoknál fontos, hogy az ablakok ne csak ne autópályára nézzenek, hanem különböző oldalak a fény” – mondja Galina Fabritskaya („Peresvet-Real Estate”).
A lakás likviditása növeli annak rendezettségét, szép kilátás, többé-kevésbé friss felújítás, illetve a létesítmény nem kielégítő állapota és igénye nagyjavítás csökkenti a likviditást.
Általánosságban elmondható, hogy minél magasabb osztályú a lakás és minél tekintélyesebb a terület és a ház, az több funkciót keresletét és likviditását. Ha a turistaosztályon a vevő valószínűleg csak a konyha felvételére és méretére figyel, akkor az elit szegmensben mindenképpen értékelni fogja a kilátás jellemzőit: „Például a Kutuzovsky Prospekton a megnövekedett zaj miatt a lakások az utcára néző ablakok kevésbé folyékonyak, és a legfolyékonyabb lehetőségek - a rakparton lévő ablakokkal, az úgynevezett "nézeti apartmanokkal" - mondja Alexander Maltsev ("SZÁZAD 21 Nyugat"). Ráadásul a nem a legrangosabb negyedekben, a főváros peremén található nívós ingatlanok általában nem likvidek, a távoli lakónegyedekben lévő többszobás lakásokat pedig hosszú időre eladják. „Kevés embernek van szüksége például egy 4 szobás lakásra Birjulyovóban, legalább 9 millió rubel áron” – mondja Galina Fabritskaya (Peresvet Real Estate), mivel egy tipikus vásárló ezen és hasonló területeken 1-2 szobás lakást választ. opciók.
A likviditás az árnövekedés kulcsa
A folyékony lakások azért jók, mert gyorsan eladják, vagyis ha kell, pénzre cserélik, és az évek múlásával drágulnak, azonban feltéve, hogy a világgazdaságban minden nyugodt. „A folyékony lakások költsége évente körülbelül 10-20%-kal nő” – mondja Alexander Maltsev („CENTURY 21 West”), különösen elsődleges piac, mivel a ház építésével az új épületek ára is emelkedik, javítási munkálatokés lakások bejegyzése az ingatlanban. „Például egy évvel ezelőtt a „Tsaritsyno” LCD-ben részvényeseképítésű egyszobás lakásokat (46 nm) 5,4 millió rubel áron adták el, és most hasonló lehetőségeket már 6-6,1 millió rubelért eladják” – vallja Galina Fabritskaya (Peresvet-Real Estate).
Lassan, de biztosan emelkedik az ár Utóbbi időbenés másodlagos likvid ingatlanok jó közlekedési elérhetőségű területeken: „Tehát egy évvel ezelőtt a Tsaritsyno környékén panelházakban viszonylag modern sorozat a 39 négyzetméteres egyszobás lakásokat 6,1 millió rubelért, a kétszobás lakásokat (52 négyzetméter) 7,5 millió rubelért adták el, és most hasonló javaslatokat csak 6,2 millió rubelért található. és 7,7-7,8 millió rubelért. illetve” – mondja a szakember. Igen, és közben gazdasági válságok A likvid tárgyak árai a legstabilabbak: „Az illikvid eszközök korábban és komolyabban esnek, a likvid eszközök pedig egy kicsit később és kevésbé. És amikor a piac stabilizálódik, az ellenkező helyzet figyelhető meg: a likvid opciók korábban és gyorsabban kezdenek növekedni, az illikvidek pedig később és lassabban ”- mondja Pankova Veronika („Penates”, az Állami Orosz Múzeum szakértője).
„Válság idején az illikvid lakások elveszítik minden vonzerejét a vevő számára, míg a likvidek más okok miatt nem találnak gazdát: a lakás tulajdonosa nem siet leengedni, a vevő pedig, aki azt hallotta, hogy az árak jelentősen esnek. válság, nem akar túlfizetni” – teszi hozzá Evgeny Korosteleva (Bonton ingatlan).
Stabil körülmények között, megfelelő bizonyos árat átlagos kifejezés egy folyékony egyszobás lakás értékesítése Ilya Shkop (Moszkvai Ingatlanközvetítők Céhe) szerint - 2 hónap, egy kétszobás lakás - 3 hónap és egy háromszobás lakás - 4-6 hónap. És Svetlana Birina ("NDV-Real Estate") még rövidebbeket nevez meg - két héttől egy hónapig. Az illikvid opciókat néha évekig, évtizedekig értékesítik!
Az eladási időszak azonban a mi valóságunkban az objektum árától függ, így az ár csökkentésével növelheti a likviditást: „Természetesen egy kis konyhás lakás a földszinten nem túl kívánatos, de csökkentett áron. ár ezt a lehetőséget kereslet is lesz” – mondja Galina Fabritskaya („Peresvet-Nedvizhimost”). Által alacsony árak csak az abszolút undorító lehetőségeket nem veszik, pl dohányzó gyárak melletti pici lakásokat, távol a metrótól, a földszinten és rettenetes állapotban. Az alacsonyabb áron történő értékesítés azonban nem egyszerű feladat, de a jelenlegi és jövőbeli ingatlantulajdonosok többsége továbbra is igyekszik valamilyen hasznot húzni a jövőbeni viszonteladásokból, és emellett a lehető leggyorsabban lezárni az üzletet, és ez csak akkor lehetséges, ha az ingatlan likvid.
Összegzés
Az ingatlanok likviditása nagyon sok tényezőtől függ, az elhelyezkedéstől az ingatlan sajátosságaiig, mint például a terület vagy a konyha mérete, ráadásul szorosan összefügg a kereslettel és az árral is. A legfolyékonyabb apartmanok az odnushki és dvushki a metróállomások közelében, olyan területeken, ahol jó a közlekedés, az ökológia és az infrastruktúra, modern tégla és. Néha néhány hét alatt elfogynak. Minél likvidebb egy tárgy, annál hamarabb lehet pénzzé tenni, és még profitot is termelni.
Mi az a folyékony lakás - a fogalom meghatározása és Részletes leírás likvid ingatlan ebben az anyagban. Folyékony lakás alatt olyan ingatlant értünk, amiben eladható minimális feltételek, és maximum kedvező ár. Maga a likviditás sok tényezőtől függ. Például a város egy tekintélyes kerülete és egy jó közlekedési elérhetőség.
Például - a leglikvidebb lakások Paddingtonban - és az ország kiváló, a társadalom mentalitása a javából, a városlakók életmódja és maga a hely - Anglia és a fenséges - szuper!
De ha a lakás sürgősségi épületben található, vagy illegálisat gyártottak benne, akkor nem kell beszélni az ilyen típusú lakások magas likviditásáról. Milyen egyéb jelek befolyásolják ezt a paramétert?
elsöprő tömeg nem likvid lakások utal rá másodlagos piac ingatlan. Lebontásra szánt házakban vagy azokban található házakban találhatók vészhelyzet. Csökkentett likviditás az ipari övezetben, rossz közlekedési csomóponttal rendelkező területen található lakásoknál is elégtelen szint infrastruktúra. De az ökológiailag tiszta zóna pozitív hatással van a likviditásra.
Még az emeletek száma is befolyásolja a lakás likviditását. Például a földszinti lakások iránt alacsony a kereslet, ezért olcsóbbak, mint a felső emeleti lakások. Ami a tető alatt található tárgyakat illeti, akkor minden nem olyan egyszerű. Ha a tető nem folyik, és a mennyezet szigetelt, akkor ez pozitívan befolyásolja a ház likviditását. Ráadásul minél magasabb az emeletek száma, annál tisztább a levegő és jobb kilátás az ablakból.
kicsi Élőterek, a szomszédos szobák és a kombinált fürdőszoba csökkenti a lakás likviditását. Az átépítés, amelynek eredményeként javult a lakás kényelme, jobbá teszi a helyzetet. De ha nem törvényes, akkor piaci ár tárgy leeshet.
Az épület általános állapota a benne található lakások likviditását is befolyásolja. Így az alacsony likviditás házhoz kapcsolódó régi alap Fapadlók. Ugyanez mondható el a szükségépületekről is.
Ezért a bankok nem bocsátanak ki jelzáloghitelezés az ezekben a házakban található lakások biztonságáról. Elég nehéz volt eladni egy ilyen otthont bárkinek.
A hibás lakás eladójának tudnia kell, hogy nem szükséges azokat pecsétek mögé rejteni. Ha a vevő észreveszi őket, akkor azt gondolhatja, hogy „meg akarják csalni”, és nagy valószínűséggel megtagadja az együttműködést. De nem érdemes még egyszer a hiányosságokra koncentrálni.
Jobb, ha megkeresi az eladásra kínált tárgy előnyeit, és először bemutatja az ügyfélnek. Például legyen a lakás messze a központtól, de van a közelben iskola, Óvoda, nagy piac, bankfiók stb.
Lakásválasztásnál (nem számít, hogy saját lakásra vagy lakásra vásárolsz lakást befektetési célokra) szükség esetén figyelembe kell venni azokat a tényezőket, amelyek befolyásolják a gyors és nyereséges megvalósítás lehetőségét, mondja Irina Malygina, a Quartz Academy of Sciences igazgatója.
Hogyan lehet felismerni a likvid ingatlanokat?
A befektetők választanak jövedelmező ingatlan két fő kritérium szerint: jó jövedelmezőségés magas likviditás. És ha a jövedelmezőség lehetővé teszi, hogy egy tárgy birtoklása során keressen, akkor a likviditás határozza meg, hogy mennyire lesz sikeres a kilépés a beruházási projektből.
Az ingatlanok likviditását az jellemzi, hogy milyen gyorsan lehet egy tárgyat közel értékesíteni piaci ár. Minél kevesebb időt vesz igénybe az eladás, annál nagyobb a likviditás.
tisztességes és következő szabály: minél magasabb a likviditás, annál alacsonyabb az objektum jövedelmezősége.
A legtöbb befektető nem a magas hozamot részesíti előnyben, hanem rendkívül likvid eszközök: ez utóbbi gyorsan "élő" pénzzé változtatható veszteség és hosszú várakozás nélkül.
Az ingatlanpiacon háromféle likviditás létezik: magas, közepes és alacsony. Egyértelmű, hogy minimális pontszám A likviditás inkább az összetett objektumokra vonatkozik, amelyeket nem olyan könnyű eladni, és amelyekre gyakorlatilag nincs kereslet (régi, romos lakások, ipari övezetben lévő lakások, befejezetlen épületekben lévő lakások stb.).
A szakmai értékbecslők kiszámítják az ingatlanok likviditását összetett képletek, figyelembe véve az expozíciós időt és a kockázatmentes arányt. Azok a befektetők, akik több tárgyat szeretnének vásárolni későbbi eladás céljából, mindenképpen keressenek ingatlanszakértőt. Tehát a likviditás típusának mérésekor figyelembe veszik:
Ezenkívül a következő tényezők befolyásolják az ingatlanok likviditását:
| Elhelyezkedés |
Közlekedési csomópontok közelsége, szociális intézményekés infrastrukturális létesítmények; Alacsony bűnözési ráta és a terület jó hírneve; Alacsony munkanélküliség; Jó ökológia (parkok közelsége, ipari létesítmények hiánya a közelben). |
| Piaci helyzet |
túlzott kereslet a kínálathoz képest; Magas aktivitás és jó piaci kapacitás (minél több tárgyat adnak el/vesznek, annál likvidebb a piac); Rendelkezésre állás (a gazdaságos osztályú ingatlanok likvidebbek, mint a luxusingatlanok); Rugalmasság az árak csökkenésével szemben (az értékcsökkenés csökkenti a likviditást); Szezonalitás (ősszel és télen a piac általában aktívabb, mint nyáron és tavasszal). |
| Az objektum jellemzői |
Az objektum kis kora és alacsony kopása (új épületek magas fokozat a készenlét és az újonnan épült házak lakásai jobban elkelnek, mint a 20-30 éves házakban; A lakás osztálya (minél magasabb a lakásosztály és minél tekintélyesebb a terület és a ház, annál inkább a jellemzők befolyásolják keresletét. Ha a turista osztályon a vevő csak a konyha felvételére és méretére figyel, akkor a Az elit szegmens mindenképpen értékelni fogja a kilátást: Az utcai ablakos lakások, ahol a forgalmas autópálya fokozott zaja hallatszik, kevésbé folyékonyak, a leglikvidebbek a rakpartra néző ablakúak, az ún. a távoli hálóhelyeket elég sokáig értékesítik); Az objektum kényelme (panorámás kilátás az ablakból, kényelmes elrendezés, magas mennyezet, a padló magasabb, mint az első, kész, minőségi javítás elérhetősége); Területfejlesztés (talaj és mélygarázs, gyermek játszótér, szomszédos tájtervezés). |
| Egyéb tényezők |
Az ár vonzereje (az eladás időtartama nagymértékben függ az objektum helyes árától. Természetesen egy kis konyhás lakás a földszinten nem túl kívánatos, de csökkentett áron ez a lehetőség lesz keresett. Alacsony áron árakat, egyáltalán nem veszik csak rossz lehetőségek Például szűk területű lakások füstös gyárak mellett, közlekedéstől távol, a földszinten és szörnyű állapotban. Az alacsonyabb áron történő eladás egyszerű dolog. A legtöbb ingatlantulajdonos, a jelenlegi és a jövőbeni ingatlantulajdonosok azonban továbbra is igyekszik hasznot húzni a jövőbeli viszonteladásokból). |
A lakások likviditását olyan mutatók csökkenthetik, mint a saroklakás lehetőségek, szomszédos szobák, fa- és vegyes padlók, fa lépcsők, túl bonyolult előzmények (amikor a lakás több mint három-öt tulajdonost cserélt, és nem lehet pontosan felmérni a jogosultságot az összes adásvételi tranzakcióból). Emellett a modern vásárlókat elriasztják a gázbojlerek és az „ülő” fürdőkádak. És ezzel együtt a kilátás az ablakokból egy forgalmas autópályára, vasútra és autópályákra, állandó zajhatás mellett. Sőt, a 2-3 és több szobás lakásoknál fontos, hogy az ablakok ne csak ne az autópályára nézzenek, hanem a világ különböző pontjaira legyenek fordítva.
mi lesz velünk?
V Nyizsnyij Novgorod között lakó létesítmények a leglikvidebb most az 1-2 szobás turistaosztályú és economy plus szegmens lakásai az első kivételével bármely emeleten, sétatávolságra a buszmegállóktól tömegközlekedés a város minden területén. Az ilyen lakások a leglikvidebbek, mivel ebben a piaci szegmensben több a potenciális vevő. Ez legalábbis mindazoknak szól, akik lakást szeretnének venni maguknak, és akik bérelhető tárgyat szeretnének vásárolni.
