A bankárok, bírák, árverések szervezői rendkívül érzékenyek egy lakás értékelésére, amely zálogjog, követelés vagy alku tárgya lesz. Az értékelő jelentés nem pusztán összevarrott papírok halmaza, hanem egy dokumentum, amely meghatározza a lakás valódi költségeit egy független szakember szerint. A mai cikk témája részletes áttekintés az ingatlanok - köztük egy lakás - értékeléséről szóló jelentés elkészítésének tartalmáról és eljárásáról.
Ez az ingatlan értékére vonatkozó következtetés, amelyet az értékbecslő készített az ügyfél által meghatározott célokra jelentés formájában. A jelentés világos struktúrával és tartalommal rendelkezik. A nyilvántartásba vételének eljárását az „Értékelési tevékenységről” szóló törvény szabályozza.
A lakás értékelésénél mindannyian szakértőknek tekintjük magunkat. Ez részben igaz. De nem valószínű, hogy valaki speciális ismeretek nélkül vállalkozik egy telek, épület, termelő létesítmény, bevásárló- és szórakoztató komplexum, szerkezet stb.
Csak egy hozzáértő személy, aki:
Az értékelés célját közölni kell az értékelővel.
Az a személy, aki megfelel ezeknek a követelményeknek, értékelő. Jogilag részt vehet értékelési tevékenységekben, értékelő jelentést készíthet és nyújthat be az ügyfélnek.
Az ingatlanértékelés tárgyát képező objektumok közé tartozik:
Miért kell értékelni a lakást? Egy lakás pillanatnyi piaci értékének meghatározása különféle élethelyzetekben szükséges.
Ezek tartalmazzák:
Az értékelés célját közölni kell az értékelővel. Ez annak köszönhető, hogy a különböző céloknak saját értékelési jellemzőik vannak. Például, ha egy lakást biztosítékként értékelnek, akkor a piaci értéken kívül a felszámolási értéket is meghatározzák.
A jelentéshez csatolva:
A jelentést papír formában állítják össze, oldalanként számozva, varrva, pecsételve az értékbecslő aláírásával és személyes pecsétjével.
Az elektronikus formában készített jelentést az értékelő minősített elektronikus aláírásával látja el.
A fő paraméterek, amelyek meghatározzák, mennyit kell fizetni az értékelő szolgáltatásokért:
A szabványos apartman értékelésének költségei jelentéssel nem haladják meg a 2000-3000 rubelt.
Az elszámolási eljárást az értékbecslési szolgáltatásról szóló szerződés rögzíti, és az alábbi formát öltheti:
A feleknek a szerződés szerinti értékelési szerződés szerinti kötelezettségeinek teljesítését a szolgáltatásnyújtási aktus aláírása igazolja.
Ha az értékelés időpontja óta több mint fél év telt el, akkor az eljárás során megállapított lakás költsége nem tekinthető megbízhatónak, elveszíti relevanciáját. Az értékelő mindig feltünteti ezeket az információkat a jelentésben. Ezért rendkívül fontos az értékelés dátumának feltüntetése a jelentésben.
A tulajdonjogokkal kapcsolatos vitákban gyakran az ellentétes felek nem tudnak megegyezni annak valós piaci értékében. Néha különböző értékbecslőket alkalmaznak. Ha a lakás költségei a különböző jelentések szerint jelentősen eltérnek, akkor ezt a vitát a bíróságon kell megoldani.
Ezenkívül a jelentés megvizsgálható, ami magában foglalja az SRO szakértői véleményének kialakítását az SRO egyik tagja által aláírt jelentéssel kapcsolatban. Ezt önkéntes alapon állítják elő az ügyfél és a szakértő között, és ez nem ellenőrző intézkedés az értékelő számára. A jelentéssel kapcsolatos pozitív vagy negatív következtetést azonban az ügyfél felhasználhatja a bíróságon.
Ezenkívül nézze meg a lakásértékelés és a jelentéskészítés folyamatáról szóló videót:
Az élet néha kiszámíthatatlan. A lakás illetékes felmérésére pedig a legváratlanabb pillanatban is szükség lehet. Ezért nagyon fontos a jó és valóban független szakember kiválasztása.
Az értékelés célja és célja: a JSC (Tevékenység típusa - nyomtatott termékek gyártása) bejegyzett törzsrészvényeinek (az alaptőke 100% -a) piaci értékének meghatározása azzal a céllal, hogy hozzájáruljon az alaptőkéhez.
A vállalkozás ingatlankomplexuma nem a vállalkozás valódi jövedelemtermelő képességét tükrözi, hanem a vállalkozás jelenlegi állapotát, eszközeinek és kötelezettségeinek állapotán keresztül kifejezve. Ebben az esetben a maradványérték meghatározásának szükségessége az értékelés idején nem éri meg a sürgős felszámolás vagy az üzleti megvalósítás tényezőinek hiánya miatt. Értékelőnk szerint ezen értékelés szempontjából a legoptimálisabb a vállalkozás nettó eszközeinek korrigált könyv szerinti értékének módszere.
Az iparág vállalkozásairól különböző forrásokban, többek között a Nemzeti Jegyzési Rendszerben (www.nqs.ru) 2004.10.01 -én rendelkezésre bocsátott információk kutatása eredményeként az ezen részvények árfolyamára vonatkozó értékelés során alkalmazandó információk ezek a vállalkozások nincsenek tőzsdén kívüli piacon. Ezért az analóg vállalkozások módszerei - a tőkepiac, a tranzakciók módszere - nem használhatók.
Az OJSC KKK törzsrészvényeinek piaci értékének felméréséhez ez a jelentés a következőket használta:
1. a cash flow -k diszkontálásának módja;
2. a kiigazított mérleg szerinti nettó eszközök módszere.
Végrehajtó: LLC "Art-Expert". Kazan, 2004
2015-02-23 | népszerűség: 10851
Ennek az értékelésnek az a célja, hogy meghatározza az értékelés tárgyának árazásának sajátosságait az érintett piaci szegmens jellemzői, jogcíme, az értékelés tárgyának mennyiségi és minőségi jellemzői, valamint a bűnüldözési gyakorlat sajátosságai alapján. a tervezett ügyletre. Ez lehetővé teszi az értékelés tárgyának egyértelmű azonosítását a valós és kötelező jogok rendszerében, és megfelelő indoklást ad a meghatározandó érték típusához. A dokumentáció elemzése feltárja az értékeléshez kapcsolódó kockázatok fő összetevőit, és kiszámítja a fedezet összegét. Ennek eredményeként megfelelő gazdasági és jogi indokolást kell végezni az objektum meghatározott célú végső értékeléséhez.
Az értékelés eredményét állítólag az ingatlan adásvételi szerződés alapján történő elidegenítésére kell felhasználni, a korlátozásokat az értékbecslő határozza meg önállóan.
Postahivatalok. Terület 108,1 nm Első emelet. Cím: Kirov régió, Oktyabrsky sugárút. Az értékelés tárgyának tulajdonosa "Kirov városa" önkormányzati szervezet.
Az értékelés célja: Az értékelő objektumra vonatkozó értékelt jogok piaci értékének meghatározása
Az összes alkalmazott módszer eredményeinek összegyűjtésének célja, hogy meghatározza mindegyikük előnyeit és hátrányait, és ezáltal egyetlen költségbecslést dolgozzon ki. Az egyes megközelítések előnyeit a szóban forgó ingatlan értékelésekor a következő kritériumok határozzák meg:
Az információ típusa, minősége és szélessége, amely alapján az elemzést végzik.
Az a képesség, hogy figyelembe vegye az objektum értékét befolyásoló sajátosságait, például a használatot, a potenciális jövedelmezőséget.
Forrás: Szövetségi Állami Egységes Vállalat "Rostekhinventarizatsiya - Federal BTI", kirovi fiók, 2010
2015-02-23 | népszerűség: 8122
Értékelő jelentésírásbeli dokumentum, amely megfelel a szakmai etika minden követelményének, érthető és hozzáférhető módon, tükrözi az értékelési folyamat menetét, és tartalmazza az értékelő által felhasznált kezdeti adatokat, azok elemzését, következtetéseit és a költségek végső értékét.
Az értékelő jelentés melléklete minden fényképet, vázlatot és térképet tartalmaz, amelyek nem szerepelnek a jelentés fő szakaszaiban. Néha a kifejezések szószedete szerepel a mellékletben.
A korlátozó feltételek mellett a jelentés tartalmazhat feltételezéseket - az értékelő által az értékelési folyamat során a szakmai véleménye alapján tett, de tényadatokkal nem alátámasztott állításokat.
Tekintsük az értékelő jelentés tartalmának alapvető követelményeit és egy esettanulmányt az ingatlanértékelésről.
Az értékelő tárgy értékelő jelentését írásban kell elkészíteni, és azt időben meg kell adni a megrendelőnek. A jelentés nem lehet félreérthető vagy félrevezető. Ha nem a piaci értéket, hanem más típusú értékeket határoznak meg, meg kell adni az értékelés eredményének megállapításának kritériumait és az értékelés tárgyának piaci értékének meghatározásának lehetőségétől való eltérés okait.
Az Art. Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységről szóló törvény 11. cikke, az értékelő jelentés meghatározza:
a jelentés elkészítésének dátuma és sorszáma;
az értékelő alapja az értékelő objektum értékeléséhez;
az értékbecslő jogi címe és az ilyen típusú ingatlanokra vonatkozó értékelési tevékenységek végzésére kiadott engedélyre vonatkozó információk;
az értékelés tárgyának pontos leírása és a jogi személyhez tartozó értékelési tárgy vonatkozásában,
a jogi személy adatai és az adott értékelési tárgy könyv szerinti értéke;
az értékelési szabványok az értékelő objektum megfelelő típusú értékének meghatározására, használatuk indoklása az értékelő objektum értékelésekor, az értékelő objektum értékelésénél felhasznált adatok listája, megjelölve azok beérkezési forrásait, valamint az elfogadott feltételezések az értékelt objektum értékelése;
az értékelési tárgy értékének és összértékének meghatározásának sorrendje, valamint a kapott eredmény alkalmazásának korlátai és korlátai;
az értékelés tárgyának értékének meghatározásának dátuma;
az értékelő által használt dokumentumok listája, és megállapítja az értékelő objektum mennyiségi és minőségi jellemzőit.
A jelentés egyéb információkat is tartalmazhat, amelyek az értékbecslő véleménye szerint nagyon fontosak az általa használt értékelési tárgy értékének kiszámítási módszerének tükrözésére.
A jelentést az értékbecslő személyesen aláírja és a pecsét hitelesíti.
Abban az esetben, ha vita merül fel a jelentésben megállapított értékérték vagy a piaci érték megbízhatóságával kapcsolatban, a meghatározott vitát a bíróság elbírálja. Az ingatlanértékelő jelentés példája a B. függelékben található.
Termőeszközként a föld olyan tulajdonságokkal rendelkezik, amelyek közvetlenül befolyásolják az ingatlanok értékelését:
a föld nem korábbi munka eredménye;
térben korlátozott;
más termelési eszközökkel pótolhatatlan;
állandó helye van;
nem kopik el, ha megfelelően használják;
földrajzilag változatos;
az egyes földrészletek sajátos hasznossága jellemzi;
termékenységgel rendelkezik, és a mezőgazdaságban minden hasznos tulajdonságát a leghatékonyabban használják fel;
gyakorlatilag az emberi tevékenység minden területén (kivéve a mezőgazdaságot és az erdőgazdálkodást) főként térbeli működési alapként működik, ezért elválaszthatatlanul kapcsolódik a rajta található tárgyakhoz: épületekhez, építményekhez, utakhoz, rekultivációs építményekhez, más emberi alkotóelemekhez munkaerő, úgynevezett fejlesztések.
Az ingatlanok értékelésekor figyelembe kell venni, hogy a földnek értéke van, a többi pedig javítás, hozzájárulnak az értékhez.
Telek - a Föld területének egy része, amely felszerelt és használatra kész különböző célokra.
Csomag létrehozásához szükséges fejlesztések:
külső: utcák, járdák, vízelvezető és mérnöki hálózatok rendezése;
belső: tervezés, tereprendezés, aszfaltozás, mérnöki hálózatok, kommunikációk stb.
Egy tipikus ingatlan objektum egy telekből és épületekből áll, és a telek értékét a rajta elérhető fejlesztésektől elkülönítve kell meghatározni, amelyet a következők okoznak: okok miatt:
a földek és épületek adózásának különbsége (ingatlanadó és telekadó);
az ingatlan értékének meghatározásakor a költségmódszer alkalmazása esetén a földrészlet külön értékelése szükséges a fejlesztésekből;
döntéseket hozni a meglévő fejlesztések lebontásáról a telek jobb és hatékonyabb felhasználása érdekében.
A telek értékelésénél figyelembe kell venni a hozzá kapcsolódó jogokat. Értékelni kívánt közös jogok:
1) teljes tulajdon - a bérlőktől mentes telek bármilyen jogi módon történő felhasználásának lehetősége;
2) a bérleti jog - a földtulajdon birtoklásának lehetősége bérleti szerződés alapján.
Oroszországban a legtöbb földet nem értékesítik, hanem bérbe adják, ezért gyakran az értékbecslők nem egy telek költségét, hanem annak bérleti jogait határozzák meg.
Bérleti jogok költsége - ez az az összeg, amelyet a potenciális vevő hajlandó fizetni a bérleti szerződés szerinti földtulajdonjogáért, hogy részesülhessen ebből a tulajdonjogból. A bérleti jogok értékelését a földbérleti jog eladási árának meghatározásakor, annak a tárgynak az értékének meghatározásakor használják fel, amelynek a bérelt földrészlet része, valamint a bérleti szerződés felmondásából eredő károk felmérésében.
A földtörvény bevezetése a földpiac fejlesztését célozza. Ilyen feltételek mellett a földértékelést a leghatékonyabb felhasználás figyelembevételével kell elvégezni, amely biztosítja a föld legnagyobb maradványértékét.
A telek értékelésénél meg kell határozni annak legjobb és leghatékonyabb felhasználási lehetőségét (NNEI), amelyet számos tényező kölcsönhatása határoz meg.
A fő tényezők az optimális földhasználat meghatározása:
1) elhelyezkedés- olyan tényező, amely nagymértékben befolyásolja a telek értékét (figyelembe véve a helyszín kilátásait, a közlekedés elérhetőségét, a környezet jellegét);
2) piaci igény- a piaci kereslet és kínálat arányát tükröző tényező. Tanulmányozzák, hogy indokolják -e a telekhasználat választott lehetőségét (a tervezett felhasználás piaci keresletének állapota és kilátásai, más telkek versenye, adótípusok és egyéb feltételek). Ki kell emelni a piac azon szegmensét, amelyben tevékenységeket kell fejleszteni;
3) pénzügyi stabilitás- a projekt azon képessége, hogy a földterület használatából származó bevételt biztosítson, amely elegendő lenne a befektetők költségeinek megtérítésére és a várható nyereség bevételének biztosítására;
4) az oldal fizikai alkalmassága- a fejlesztések kilátásba helyezése - méret, domborzat, talajminőség, éghajlat, geotechnikai és vízföldtani jellemzők, a meglévő övezetek, környezeti paraméterek stb.;
5) technológiai megvalósíthatóság és fizikai megvalósíthatóság- a projekt minőségének, költségeinek és időzítésének, a természeti katasztrófák valószínűségének, a közlekedés elérhetőségének, a közművekhez való csatlakozás képességének arányának elemzése, figyelembe véve például a helyszín méretét és alakját, legyen kicsi ipari létesítmény építéséhez;
6) jogalkotási (jogi) elfogadhatóság- a telek használati lehetőségének való megfelelés a hatályos jogszabályoknak. Az épület, a környezetvédelmi előírások, az emeletek számának korlátozása, az adott helyen történő építkezés ideiglenes tilalma, a történelmi városfejlesztés területén tapasztalt nehézségek, a szabályozás esetleges módosítása elemzésének eredményeként derül ki , az övezeti szabályok betartása, a helyi lakosság negatív hangulatai;
7) maximális hozam(maximális ingatlanjövedelem és az oldal értéke), amelyet az alternatív felhasználások jövőbeni bevételeinek diszkontálásával határoznak meg, figyelembe véve a befektetési kockázatot.
Külön kategória városi földek... Értéküket befolyásolja a város mérete és termelési és gazdasági potenciálja, a mérnöki és társadalmi infrastruktúra fejlettségi szintje, a regionális természeti, környezeti és egyéb tényezők.
Ugyanezek a tényezők ellenkező hatást gyakorolhatnak egy adott webhely értékére, például:
intenzív forgalom nem kívánatos egy lakóövezet számára, de növeli a webhely értékét kereskedelmi célokra;
elhelyezés oktatási intézményekkel és bevásárlóközpontokkal kapcsolatban, az esztétikai előnyök és kényelem, amelyeket figyelembe vesznek a lakásépítésre szánt földek értékelésénél, gyakorlatilag nem befolyásolják az ipari fejlesztésre összpontosított területek értékét; fontos számukra a közlekedési infrastruktúra és a gazdasági övezetek.
A földterületek nagy része jelenleg állami és önkormányzati tulajdonban van. A gyakorlat azt mutatja, hogy piaci körülmények között a városi terület értékes erőforrás, és stabil bevételi forrásként szolgálhat a helyi költségvetés számára. A városi hatóságok határozzák meg a telekadó összegét, a föld bérleti díját és a földterület törzsvásárláskori átalányárát, ezért számukra releváns a földhasználat hatékonyságának növelése.
A földtulajdon hatékonyabbá tétele érdekében, azaz a használatból származó maximális bevételt hozta, és hozzájárult az általános befektetési környezet javulásához, mindenekelőtt a városi földterületek adózási, bérbeadási és vásárlási folyamatait kell végrehajtani piaci értéke alapján.
A piaci érték az értékmérő a felhasználó számára, lehetővé teszi a racionális hatékony használat ösztönzését, és a városi gazdaság fejlődésének eszközeként szolgál.
A városi terület értékelésének eredményei kiinduló információként szolgálnak a következő feladatok megoldásához:
a várostervezési politika és a társadalmi tervezés kialakítása;
javaslatok kialakítása a terület funkcionális felhasználásának típusaira, figyelembe véve annak minőségét;
gazdasági mechanizmusok kialakítása a földhasználat, valamint a beruházási és építési politika különböző lehetőségeinek megvalósításához;
a lehetőségek következményeinek elemzése a városi környezet fejlesztésére és szerkezetátalakítására;
a városi környezet fenntartására és fejlesztésére irányuló önkormányzati beruházások optimalizálása;
a terület befektetési vonzerejének meghatározása a városi területek értékének függvényében.
Ha egy vállalkozás megvásárol egy földterületet, lehetőséget kap arra, hogy a földet banki kölcsön fedezeteként használja fel, bővítse a befektetési lehetőségeket, eladja a felesleges földet, jövedelmet kapjon a földbérletből, növelje a befektetett eszközök értékét és növelje a piacot részvények értéke.
A városi területek értékéről két nézet létezik:
várostervező a terület funkcionális zónázásának folyamatában, mint a város főtervének része;
értékelő a föld kataszteri értékelésének kidolgozásában.
A föld kataszteri értékelésének és a terület funkcionális övezetének kialakításának alapja a piaci érték átfogó városrendezési értékelése kell, hogy legyen.
A földértékelésnek számos módja van.
Normatív módszer a föld átlagos árának meghatározása. Használják a földterület tulajdonba adására, visszaváltására, a szabad kamatlábat meghaladó közös (közös) vagyon létrehozására, öröklésre vagy adományozásra, biztosított hitel megszerzésére, állami vagy közszükségletekre történő kivonásra.
A városok földterületét az épületsűrűség, a terület presztízse, a környező területhasználat jellege, az ökológiai állapot, a mérnöki és közlekedési létesítmények stb. Figyelembevételével értékelik. és a föld normatív ára (az Orosz Föderáció törvénye "A földfizetésről") ... A telek átlagárát rögzítik a földhivatalban.
A föld szokásos árának meghatározásának alapja: a földadó -kulcsok és a növekvő tényezők, a telekadó -kedvezmények nem kerülnek figyelembevételre.
Gyakran szükség van egy épületből és egy telekből álló objektum értékelésére, ha ez utóbbi csak bérleti jogokkal rendelkezik. Ebben az esetben a telek építésre való kiosztásának költségei a föld értékeként vehetők figyelembe.
Piaci körülmények között, amikor a szükséges információk rendelkezésre állnak, célszerű a piaci adatok elemzésén alapuló módszereket alkalmazni. Az Oroszországi Tulajdonügyi Minisztérium 2002.03.07-i 568-r számú rendelete jóváhagyta a földrészletek piaci értékének meghatározására vonatkozó módszertani ajánlásokat. A telek piaci értékének értékelésekor általában a következőket kell használni:
értékesítési összehasonlítási módszer,
kiválasztási módszer,
a földbérlet tőkésítési módja,
elosztási módszer,
maradék módszer,
szakaszokra osztás módja.
Értékesítési összehasonlítási módszer a legegyszerűbb és leghatékonyabb értékelési módszer, használható mind a ténylegesen üres, mind a feltehetően üres földek értékelésére; lehetővé teszi a földterület konkrét árának meghatározását az analógok eladási árainak százalékos kiigazításával. A telkekkel folytatott ügyletek árairól szóló információk hiányában a kínálati (keresleti) árak használata megengedett.
A földrészletek összehasonlításának közös elemei:
tulajdonjog,
finanszírozási feltételek,
különleges értékesítési feltételek,
piaci feltételek (idővel változnak),
hely (távolság a várostól és az utaktól, a környezet jellemzői),
övezeti feltételek,
fizikai jellemzők (a terület mérete, alakja és mélysége, szögletes elrendezés, talajtípus, domborzat),
megfizethető közművek,
gazdasági jellemzők,
legjobb és leghatékonyabb felhasználás.
A telek értékelésekor több összehasonlítási egységet használhat, amelyek mindegyikének árát módosíthatja, és a végén az érték több értékét kapja meg, amelyek meghatározzák az értéktartományt.
A módszer meglehetősen pontos eredményeket ad csak egy fejlett információ-nyitott versenypiacon.
Az orosz földpiac nem felel meg ezeknek a követelményeknek, egy telek értéke nem határozható meg az analóg telkek értékesítési tranzakcióira vonatkozó információk alapján. Ezért az értékeléshez az összes rendelkezésre álló információt össze kell gyűjteni az összes helyszínértékelési módszer alkalmazásához.
Földbérleti tőkésítési módszer azon a tényen alapul, hogy ha elegendő információ áll rendelkezésre a földbérlet arányairól, akkor ezen telkek értékét úgy lehet meghatározni, mint a jövőbeni jövedelem aktuális értékét bérleti díj formájában az értékelt földterületre vonatkozóan. E módszer szerint a földbérleti díj összegét a földpiac bérleti jogából származó jövedelemként lehet kiszámítani a földpiacon uralkodó feltételek mellett.
A telek költségeinek kiszámítására szolgáló képlet a következő:
ahol VAL VEL L
én L - földtulajdonból származó bevétel, rubel;
R L a föld tőkésítési aránya.
A tőkésítési arányt úgy határozzák meg, hogy a hasonló földrészletekért fizetett földbérlet összegét elosztják eladásuk árával, vagy a tőke kockázatmentes megtérülési rátáját növelik az értékelt földterületbe történő tőkebefektetéshez kapcsolódó kockázati prémium összegével. .
A telek bérleti díját befolyásoló fő tényezők: a helyszín jellemzői, mérete, alakja, a környező területhasználati típus, a közlekedés elérhetősége, műszaki berendezések.
Elosztási módszer (korrelációs módszer, korreláció, kiosztás) - a telek értékének összetevőjének meghatározása a föld értékének ismert aránya és az ingatlankomplexum fejlesztései alapján. A módszer azon alapul hozzájárulás elveés azt az állítást, hogy minden típusú ingatlan esetében normális kapcsolat van a föld és az épületek értéke között. Ez az arány a legmegbízhatóbb az új épületeknél, közel állnak a legjobb és leghatékonyabb felhasználási lehetőséghez.
A módszer alkalmazásához megbízható statisztikai adatok szükségesek egy adott piacon egy adott típusú ingatlan földjének és minden ingatlanának arányáról. A módszert azonban még a fejlett piacokon is ritkán alkalmazzák, mivel alacsony a megbízhatósága. A módszer alkalmazása a telekértékesítéssel kapcsolatos elégtelen információk összefüggésében indokolt. A kapott értékek tájékoztató jellegűek.
Kiosztási módszer (kivonás ) beépített földrészletek értékelésére szolgál, ha van információ a hasonló ingatlanokkal kapcsolatos ügyletek árairól. A telek fejlesztése megfelel annak leghatékonyabb használatának.
A módszer a következő műveletsort feltételezi:
a tárgyak összehasonlító elemeinek meghatározása;
az egyes analógok és az értékelés tárgya közötti különbségek meghatározása;
az összehasonlító elemek számítása és kiigazítása;
egyetlen ingatlan objektumának piaci értékének kiszámítása, beleértve a becsült földterületet, az analógok kiigazított árainak indokolt általánosításával;
a becsült földterület cseréjének vagy javításának költségeinek kiszámítása;
az értékelt földterület piaci értékének kiszámítása úgy, hogy egyetlen ingatlan objektumának piaci értékéből vonják le, amely magában foglalja az értékelt földterületet, a helyettesítési költséget vagy a földrészlet javításának költségeit.
Az elosztási módszert akkor alkalmazzák, ha a fejlesztések hozzájárulása a telek teljes árához kicsi, akkor ajánlott a külvárosi területek értékeléséhez (amelyek esetében a fejlesztések hozzájárulása kicsi és meglehetősen könnyen meghatározható), akkor a adatok a környékbeli telek eladásáról.
A módszer a leghatékonyabb a passzív piacon (nincs adat a szabad földterületek értékesítéséről), figyelembe véve a kezdeti információk sajátosságait és a kívánt érték megszerzésének modelljét. A telek költségeit általában a következő képlet határozza meg:
,
ahol VAL VEL 3 - a telek költsége, rubel;
VAL VEL- a tárgy költsége, rubel;
Su- a javítások költsége, dörzsölje.
Maradék módszer befektetési csoport technikáján alapuló fizikai komponensek. A módszert beépített és beépítetlen telkek értékelésére használják, ha lehetőség van az értékelt telek jövedelemtermelő fejlesztésekkel történő beépítésére. A föld értékét úgy határozzák meg, hogy a jövedelem földre jutó részét tőkésítik.
A telek értékének meghatározásához ismernie kell az épület értékét, a teljes ingatlan nettó működési bevételét, a föld és az épületek tőkésítési arányát.
A földre vonatkozó maradék módszer fő lépései:
1) a teljes ingatlan nettó működési bevételét a piaci bérleti díj és a becsült működési költségek alapján határozzák meg;
2) meghatározzák a szerkezethez (épülethez) kapcsolódó nettó működési bevételt;
3) a földterületnek tulajdonítható nettó működési bevételt a föld kapitalizációs arányán keresztül értékmetrikába tőkésítik.
Nehéz megjósolni a jövedelmet, ha a gazdaság nem elég stabil.
Csomag módszer (fejlesztési megközelítés) az egyes parcellákra való felosztásra alkalmas földek értékelésénél használatos. A következő lépésekből áll:
az egyes telephelyek méretének és számának meghatározása;
a fejlett területek értékének kiszámítása az összehasonlítható értékesítési összehasonlítási módszerrel;
a költségek és a fejlesztési ütemterv, a becsült értékesítési időszak és az ésszerű üzleti nyereség kiszámítása;
az összes fejlesztési költség és üzleti eredmény levonása a földterületek becsült teljes eladási árából az ingatlanok értékesítéséből származó nettó bevétel meghatározásához az egyes földterületek fejlesztésének és értékesítésének befejezése után;
olyan diszkontráta kiválasztása, amely tükrözi a várható fejlődés és értékesítés időszakához kapcsolódó kockázatot.
A telekfejlesztési költségek általában a következőket tartalmazzák:
a telephelyek bontásának, tisztításának és kiegyenlítésének költségei;
az utak, járdák, mérnöki hálózatok, vízelvezetés építésének költségei;
adók, biztosítások, mérnöki és műszaki személyzeti díjak;
marketing költségek;
vállalkozói nyereség és rezsi stb.
A potenciális bérleti jövedelmek modellezése a különböző típusú földhasználatokra a hely bérleti hatásának kialakulásának mintáin és az uralkodó árakon (eladások és bérleti díjak) alapul. Figyelembe véve a város úthálózatának homlokzatán elhelyezkedő és a tömbön belüli területeken található települések költségmutatóiban mutatkozó jelentős különbségeket, ezeket a helyszíneket az értékelés során kötelező elkülönítésnek kell alávetni.
A leghatékonyabb használat elvének megvalósítása a különböző funkcionális piaci szegmensek közötti ingatlanhasználati verseny körülményei között történik, figyelembe véve a kereslet volumenére vonatkozó valós korlátozásokat és a terület lehetséges multifunkcionalitását, amelyek következtében minden telephelyen földhasználók halmaza alakul ki.
Értékelő jelentés Bank Egy egyedülálló platform, amely lehetővé teszi, hogy az értékelők és szakértők kicseréljék szakmai tudásukat, tapasztalataikat és gyakorlati tapasztalataikat, megismerkedjenek a kollégák munkájával, és konkrét gyakorlati példák segítségével megvitassák a különböző gyakorlati, módszertani és elméleti kérdéseket.
Jelenleg a Bank of Reports több mint 1900 különféle értékelő és szakértői munkát tartalmaz, a szolgáltatás aktív felhasználóinak száma meghaladja az 500 szakembert.
Az értékelő jelentések bankja új eszköz az értékelő és szakértő munkájában, amely nagyszerű lehetőségeket biztosít a szakembereknek:
és sokan mások.
Mivel a munkaprogram cseréje a társult program keretében inkognitóban történhet (a résztvevők semmilyen információt nem látnak a munkájukat közzétett értékelőkkel kapcsolatban), a hírnevével kapcsolatos felesleges félelmek nélkül lefektetheti munkáját a szakértők az egész ország értékelése, törvényszéki és bíróságon kívüli vizsgálata területén ... A társult program tagjai más értékelők és szakértők jelentéseit és véleményeit tekintve visszajelzéseket és megjegyzéseket hagyhatnak, rámutatva a munka hibáira, pontatlanságaira vagy hiányosságaira, ami lehetővé teszi, hogy felbecsülhetetlen kritikákat kapjon, és folyamatosan javítsa munkája minőségét. .
A partnerprogramban való részvétellel jelentéseket és véleményeket cserélhet más értékelőkkel és szakértőkkel országszerte. Ahogy növekszik internetszerverünk, ez valóban korlátlan lehetőségeket nyújthat. Például szüksége van egy példára az egyik SROO szabványai szerint készített jelentésről. A "jelentésbank" segítségével pár másodperc alatt megtalálja. Találkozott valamilyen új értékelési objektummal a gyakorlatában, és nem tudja, hogyan kell elvégezni az értékelést? - Néhány kattintás, és talál egy példát.
A jelentések kényelmes keresési rendszerének segítségével számos kritérium alapján gyorsan megtalálhatja a jelentést különböző kritériumok szerint (például az értékelés tárgyának címe alapján). A keresési kritériumokat folyamatosan véglegesítik és kiigazítják, figyelembe véve az értékelők kívánságait.
A Bank of Reports segítségével megvitathat különböző gyakorlati, módszertani és elméleti kérdéseket konkrét művek példáján szerzőikkel és más szakemberekkel, kapcsolatba léphet és konzultálhat az értékelő jelentéseket és szakértői véleményeket közzétevő szakértőkkel. , visszajelzéseket és megjegyzéseket kaphat a munkájáról a teljes szakmai közösségtől.
A "Bank of Reports" képességeinek használatához elegendő megismerkedni a nyilvános ajánlattal, a "Bank of Reports" szolgáltatás felhasználói megállapodásával és regisztrálni a webhelyen. Ehhez ki kell töltenie egy speciális űrlapot, és csatolnia kell az értékelő tevékenységek elvégzéséhez való jogát igazoló dokumentumokat. A regisztráció után egy speciális felületen keresztül tölthet fel jelentéseket a szerverre. A jelentések letölthetők személyes használatra, valamint egyszerű és kereskedelmi közzétételhez és elhelyezéshez az Affiliate Program keretében. A személyes használatra feltöltött jelentéseket bizalmasan kezeljük. Nem érhetők el a szerver többi felhasználója számára. Csak azok a felhasználók férhetnek hozzá ezekhez a jelentésekhez, akik feltöltötték őket. A jelentések letöltése után használhatja a szerver összes képességét, kivéve azokat a lehetőségeket, amelyeket az Affiliate Programban való részvétel ad.
Az affiliate program segítségével jelentéseket, gyakorlati bevált gyakorlatokat, ismereteket és tapasztalatokat cserélhet országunk minden tájáról érkező kollégákkal, valamint megvitathat különböző kérdéseket, felhasználva a konkrét művek példáit szerzőikkel és más szakemberekkel. A Jelentések Bankjának partnerprogramjában való részvétel felbecsülhetetlen segítséget nyújt szakmai fejlődéséhez és növekedéséhez, bővíti szakmai tudásának csomagját, lehetővé teszi, hogy megismerkedjen és lépést tartson a legújabb értékelési gyakorlattal, valamint új ismeretségeket szerezzen a független szakértők, az igazságügyi és az előzetes vizsgálat legjobb szakértői az egész Oroszországból.
1. A "Bank of Reports" Partnerprogramban (a továbbiakban: csak a független értékelés, az igazságügyi és a bíróságon kívüli szakértelem, a bíráló és szakértői szervezetek képviselői, valamint az érintett szakterületeken képzésben részt vevő személyek) vehetnek részt. a Partnerprogram, a Program).
2. Ahhoz, hogy az Affiliate Program tagjává váljon, elegendő annak keretein belül a "Bank of Reports" -ban közzétenni egy személytelen munkáját (értékelő jelentés, szakértői vélemény vagy szakértői vélemény). A szerverre történő feltöltést és a munka közzétételét az "Értékelők és szakértők" szakmai hálózat honlapján regisztrált felhasználó végzi saját kérésére, önállóan, a "Bank of Reports" szolgáltatás felületének használatával.
3. A felhasználó beleegyezik abba, hogy az Affiliate programban való részvétel feltételezi a jelen szabályok teljes körű beleegyezését és elfogadását.
4. A felhasználók által az Affiliate Program keretében közzétételre küldött összes munkát és anyagot (a „Report Bank” szolgáltatási felület „Közzététel” vezérlő linkjét használva) az „Értékelők” webhelyadminisztrátorai előzetesen moderálják (kiválasztják). és Szakértők ”szakmai hálózata. Az adminisztráció fenntartja magának a jogot, hogy saját belátása szerint és indokolás nélkül megtagadja a művek és anyagok közzétételét a Partnerprogram keretében.
5. Az Affiliate Program keretében moderált és közzétett összes mű és anyag megtekinthető és letölthető lesz az Affiliate Program minden tagjának. Ugyanakkor a felhasználó által az Affiliate Program keretében közzétett minden munka lehetőséget ad számára (megtekintésre és letöltésre) bármilyen műhöz és anyaghoz (havi 200 és legfeljebb 2/3) a Partnerprogram keretében közzétett összes műből, összesen a szolgáltatás igénybevételének teljes időtartama alatt), amelyet a Program többi résztvevője a Bank of Reports -ban tett közzé, egy hónapig (a közzétételi döntés meghozatalától és a a felhasználót e-mailben értesítik). Ha egy felhasználó egyszerre több művet tesz közzé a Program keretében, a hozzáférési időszak (hónapokban) megegyezik a közzétett művek számával. Az Affiliate Programban való részvétel szabályai és ennek megfelelően a "Bank of Reports" szolgáltatás felülete nem teszi lehetővé azt a helyzetet, amikor a felhasználói hozzáférés időtartama (hónapokban) meghaladja a közzétett művek és anyagok számát ő a Programon belül. A "Bank of Reports" Partnerprogram minden képességének kihasználásához a felhasználónak aktívan részt kell vennie a fejlesztésben.
6. Azáltal, hogy munkáit a Partnerprogramban való részvételre benyújtja, a felhasználó, mint szerző, teljes mértékben beleegyezik abba, hogy munkáját a Partnerprogram más résztvevői is használják a Partnerprogramban való részvételre vonatkozó szabályok által meghatározott feltételek szerint. Program.
7. A jelentések anonimizálásakor csak az összes személyes adat, valamint a nyilvánosan nem hozzáférhető adatok törölhetők.
8. A szerverre a "Partnerprogramban" való részvétel céljából feltöltött műveknek naprakészeknek kell lenniük (a szerverre történő feltöltés és az értékelő jelentés, szakértői vélemény vagy szakértői vélemény elkészítésének dátuma közötti különbség nem lehet több mint 6 hónap). A "Bank of Report" egy olyan szolgáltatás, amelynek fő funkciója egy speciális platform létrehozása a legújabb gyakorlati fejlemények és tapasztalatok cseréjéhez az értékelők és az igazságügyi szakértők között.
9. Amikor egy munkát közzétételre bocsát az Affiliate Program keretében, a "Megjegyzések az" Affiliate Program résztvevői "" mezőt, amelyben a felhasználónak jeleznie kell, hogy a közzétett munka hogyan lehet érdekes vagy hasznos más szakemberek számára, kötelező.
10. A munkák moderálása azok közzétételéhez a Bank Partnerségi Program keretében csak minden hónap 1. és 7. napjától (beleértve) történik. Azokat a munkákat, amelyeket a Partnerprogram keretében bármikor közzétételre küldenek moderálásra, a következő hónap 1. és 7. napjától (beleértve) moderálják.
11. A FÁK -országok szakemberei, valamint azok a felhasználók számára, akik valamilyen oknál fogva nem tudják közzétenni munkáikat a Partnerprogram keretében, fizetett hozzáférés lehetséges. Az Affiliate Program keretében közzétett művekhez való hozzáférés költsége (nem több, mint 200 havonta és legfeljebb az Affiliate Program keretében közzétett összes mű 2/3 -a, összesen a szolgáltatás igénybevételének teljes ideje alatt ) egy hónapra, a személyi kedvezmények kivételével, 750 rubel magánszemélyek és 1125 rubel jogi személyek és egyéni vállalkozók számára, ha minden hónap 1. és 8. napjától (beleértve) fizetnek (van egy hűségprogram is, amely lehetővé teszi a felhalmozást) akár 60%kedvezmény), vagy 1500 rubel. magánszemélyek és 2250 rubel. jogi személyek és egyéni vállalkozók számára, amikor máskor fizetnek.
12. Az Affiliate Program résztvevői feltétel nélkül beleegyeznek abba, hogy nem sokszorosítják, semmilyen módon nem terjesztik és nem adják át senkinek a Partnerprogramon belül más felhasználók által közzétett műveket, valamint az ezekből származó információkat, és csak személyes ismerkedés céljából használják fel őket. a tapasztalat, a tudás és a gyakorlati tapasztalat cseréjének célja a Partnerségi Programban részt vevő szakemberekkel, valamint megtéríti az alkotásokat közzétett felhasználóknak minden olyan veszteséget, amely az alkotások és a tőlük származó információk más célú illegális sokszorosításával, terjesztésével és felhasználásával jár. Az Affiliate Program keretében közzétett művek nem helyezhetők el egyszerű publikációban az oldalon.
13. Az "Értékelők és szakértők" szakmai hálózat webhelyének adminisztrációja fenntartja a jogot a Jelentések Bankjának Partnerprogramjában való részvételre vonatkozó szabályok módosítására. A szabályok jelenlegi változata a "Bank of Reports" szolgáltatás főoldalán található, a link után. Ezzel egyidejűleg a felhasználók fenntartják a jogot arra, hogy az Affiliate programban olyan feltételek mellett vegyenek részt, amelyek összhangban vannak a munkája Affiliate programja keretében közzétételkor hatályos Szabályokkal.
Az értékelő jelentést az értékelés előrehaladásának rögzítésére és a kiinduló adatok, adatelemzések, következtetések és az értékelő által meghatározott ár rögzítésére használják.
A jelentés fényképeket, térképeket és vázlatokat tartalmaz, amelyek nem szerepelnek a jelentés szakaszaiban.
Néha a jelentéshez egy fogalomtár is kapcsolódik.
Értékelő jelentés űrlap
A dokumentumot írásban bocsátják rendelkezésre, egyszerűnek és hozzáférhetőnek kell lennie, de a szakmai etikával összhangban kell elkészíteni.
A jelentést időben meg kell adni az ügyfélnek. Nem tartalmazhat hamis, félrevezető állításokat. Ha az értékelés nem határozta meg az ingatlan piaci árát, az értékbecslő köteles feltüntetni az értékelési szempontokat.
Szükséges továbbá feltüntetni a lehetséges árat a piaci árhoz képest és az eltérés okait.
Ezt a dokumentumot az Art. Az Orosz Föderációban végzett értékbecslési tevékenységről szóló törvény 11. cikke.
A jelentésben fel kell tüntetni:
az értékelő jelentés dátuma, valamint a jelentés sorszáma;
a tárgy értékeléséhez vezető okok;
az értékbecslő jogi címe, az engedély száma, amely szerint ez az alkalmazott elvégzi az objektum értékelését;
annak az objektumnak a részletes leírása, amelyhez képest az értékelést végzik, ha az objektum jogi személyhez tartozik. Meg kell adnia e jogi személy adatait, valamint az objektum könyv szerinti értékét;
az ilyen típusú objektumok értékelési kritériumai. Indokolni kell, hogy miért használják ezt a fajta feltételt az ilyen típusú objektumokkal kapcsolatban, az objektumra vonatkozó adatok listáját, valamint a beérkezésük forrásait. Emlékeztetni kell továbbá az objektum értékelésében elfogadott feltételezésekre;
feltüntetik az objektum értékelésének sorrendjét, az objektum végső árát, a megállapított áratól való lehetséges eltérés terjedelmét, valamint az alkalmazási korlátokat;
az értékelés dátuma;
az értékelő által az objektum értékelése során használt dokumentumok, amelyek az objektum minőségi és mennyiségi állapotának értékelésére szolgálnak.
Az értékelő további információkat közölhet, amelyeket fontosnak tart a végső szám és munkamódszereinek megmagyarázásához.
A jelentést a munkában részt vevő értékelő aláírásával és pecsétjével kell megerősíteni.
Ha vitatott kérdés merül fel a tárgy megállapított értékével kapcsolatban, a bíróság részt vesz annak vizsgálatában.
Értékelő jelentés szerkezete
A jelentést kísérő levél
1. Általános információk az objektumról.
1.1. A legfontosabb tények és az ezekből levont következtetések.
1.2. Értékelési objektum.
1.3. Minőségértékelő tanúsítvány.
1.4. Értékelők képesítési szintje.
1.5. Az értékelés során tett feltételezések és korlátozások.
2. Az értékelés során használt kifejezések.
3. A tárgy környezetének és magának a tárgynak az elemzése.
