Csak néhány cég uralja a moszkvai kereskedelmi ingatlanok ingatlanpiacát. Formálisan nem tartják magukat ingatlanosnak, inkább ingatlantanácsadónak nevezik őket. A valódi tanácsadói szolgáltatások azonban bevételük legfeljebb 10%-át adják nekik, a többi az ingatlanüzletre esik. A cégeknek azonban a sikeres tanácsadás garantálja az ingatlanszerződéseket. A minőségben összehasonlítható tanácsadó szolgáltatások hiánya pedig kiszorítja őket a versenyből. A küzdelem azonban ezen a piacon csak most kezdődik.
Ezeknek a cégeknek a vezetése azonban inkább nem beszél az ingatlanüzletről. És Noble Gibbons rendező Jack Calleher,és a Stiles & Riabokobylko vezetője Szergej Rjabobilko, valamint más cégek vezetői is elfogadhatatlannak tartják ezt a kifejezést. Ha Nyugat-Európában és az USA-ban az „ingatlanos” szó a tekintélyes szakma szinonimája, Moszkvában a „vad” orosz ingatlanpiac korszakának visszaéléseihez kötik.
Végül is vannak szinonimák. Például a kereskedelmi ingatlanpiac ingatlanszolgáltatásait közvetítésnek nevezték. De maguk a cégek továbbra is tanácsadónak nevezték magukat. Erre pedig nagyon komoly okaik voltak: éppen a tanácsadói szolgáltatások biztosítják az ügyfél cégeinek a további együttműködés lehetőségét vele már az ingatlanpiacon.
Valójában minden fejlesztő, aki egy adott kereskedelmi ingatlan objektumot kezd építeni, egy tanácsadó cég szolgáltatásait veszi igénybe. Érdekel, hogy pontosan mit célszerű ezen vagy azon a telken építeni, ha erre a telekre már megszerezték a jogokat, vagy hova és milyen ingatlanba érdemes befektetni, ha nincs jogosultság a telekre még. Az ilyen szolgáltatások olcsók - átlagosan 50-100 ezer dollár.Ezért a pénzért a projekt jövőbeni befektetője 20-150 oldalas jelentést kap, amely elemzi befektetéseinek kilátásait, és javaslatokat tesz azok végrehajtására. Amennyiben a tanácsadó cég által készített jelentés kielégíti a beruházót, a társaság arra számíthat, hogy a jövőben a megépült területeket kizárólagos vagy kiemelt feltételekkel bérbe, illetve értékesítheti. Ez pedig már a tanácsadónak (és tulajdonképpen az ingatlanosnak) a szolgáltatásnyújtásért kifizetett tranzakciós érték 3-12%-a. Az ilyen szolgáltatások piacának teljes volumene mintegy 150 millió dollár évente, ami több mint tízszerese a közvetlen tanácsadói szolgáltatások piacának.
Érdemes megjegyezni, hogy a "tanácsadó" cégek tanácsadási költségei nagyon alacsonyak. Valójában a vállalatoknál (beleértve a négy nagyot is) legfeljebb egy tucat ember foglalkozik tanácsadással. Átlagosan 2000-3000 dollár, esetenként 5000 dollár fizetés plusz bónuszokat kapnak, ha az ügyfélnek tetszik a munkája, és szerződést köt a céggel teljes körű szolgáltatásra, beleértve a közvetítést is. Vagyis formálisan a cégek tanácsadói részlegre fordított költségei ritkán haladják meg a havi 50 000 dollárt. Még egy ügyféllel is megtérülnek. És a cégvezetők véleménye alapján sokkal több az ügyfél.
Eszköztár
Az ingatlan-tanácsadói tevékenység az ingatlanpiac több szegmensére koncentrálódik. Először is az ügyfelek azzal a kéréssel fordulnak hozzájuk, hogy értékeljék az építendő területet. Vagy végezzen értékelést az ingatlanról, amelyet eladnak, vásárolnak, bérelnek stb. Az ingatlanpiacon minden tanácsadó cég rendelkezik értékbecslési tevékenységi engedéllyel. Egy telek értékeléséről pedig igen minősített jelentést tudnak készíteni, figyelembe véve az üzemeltetéssel járó összes terhet.
Másodszor, a tanácsadó cégek elemző jelentést készítenek annak a piaci szegmensnek a jelenlegi helyzetéről és kilátásairól, amelyben az ügyfél üzleti tevékenységet folytatni kíván. Vagyis ha egy A osztályú üzleti központot terveznek építeni, akkor a tanácsadó részletes tanulmányt készít az ügyfélnek erről a piacról. Moszkvában ez ingyenesen történik. A tanácsadó cégek elemző osztályai rendszeresen (legalább negyedévente) részletes jelentéseket készítenek, melyeket megküldenek valós és potenciális ügyfeleknek, valamint a médiának. Formálisan az analitikus kutatás Moszkvában az ügyfelek vonzását célzó marketingtevékenységek egyikévé vált. Európában és az USA-ban más a helyzet. Az ingatlan-tanácsadók negyedéves vagy éves kutatásaikat adják el az előfizetőknek. Ez olcsó - körülbelül 200 dollár minden jelentésért. De mivel több tíz vagy akár több száz előfizető van, az összeg meglehetősen lenyűgöző.
A harmadik dolog, amit a tanácsadó cégektől elvárnak, egy fejlesztési projekt vagy ingatlanügylet elemzése. Valójában nem annyira elemzésre van szükség, mint magára a projektre, vagyis egy üzleti tervre. Természetesen ez nem egyszeri szolgáltatás. A megrendelő a legtöbb esetben a tanácsadóval köt megállapodást, amely a Colliers Int. irodahelyiség- és beruházási osztályának igazgatója szerint. Oleg Myshkin, előfizetéses szolgáltatás. Természetesen ebben az esetben a tanácsadó szolgáltatásainak költsége jelentősen megnő (akár 200 000 dollárig), de az ügyfélnek joga van tanácsot kérni a tanácsadótól a projekt során.
A jogi szolgáltatások a piac külön szegmensét képezik. A legtöbb ingatlantanácsadó nem nyújtja ezeket. Az egyetlen kivétel talán a Swiss Realty Group, amely jogi tanácsadókat alkalmaz, akik szerződést kötnek ügyfeleik számára a partnerekkel, minimalizálva a tranzakciók adóztatását stb. A tanácsadó cégek egy másik szolgáltatást is nyújtanak - a projektmarketinget. De általában a projekt reklámozásának és promóciójának kérdéseit külön megállapodás határozza meg, és csak akkor, ha a tanácsadó cég kizárólagos szerződést köt az ügyféllel közvetítői szolgáltatások nyújtására.
A tanácsadó cégek munkájának még egy jellemzőjét érdemes megjegyezni: a tanácsadónak feltett kérdések általában formalizáltak. Ezért a rájuk adott válaszok is formálisak. A tanácsadó cégek képviselői kötetlen beszélgetéseik során nem tagadják, hogy a tanácsadók számítógépes programokat használnak munkájuk során. A kérdések általában sztereotípiák. Ezért betölthetők egy számítógépes programba, és válaszként sztereotip válaszokat kaphatnak. A Vesco Realty ügyvezetője szerint Nyikolaj Szmirnov, Az ingatlan-tanácsadó számítógépes programok nemcsak számítási kombinációkat tartalmaznak, hanem olyan kifejezéseket is, amelyek az ügyfélnek nyújtott jelentés minden bekezdését és minden jelentősebb mondatát kezdik. Vagyis feltételezhető, hogy egy tanácsadóhoz forduló ügyfél 50 000 dollár helyett 200 dollárt fizethet egy számítógépes programért - és ugyanazt az eredményt kapja. Egy tanácsadó cég sikerének egyik fő összetevője azonban a rendkívüli kreatív javaslatok a projekt megvalósítására. És erre egyetlen számítógép sem képes.
Második oldal
Svetlana Timonina, A KRT-Invest LLC (KRT Group of Companies) vezérigazgatója:
– A KRT Vállalatcsoport létrehozta saját struktúráit, amelyek tanulmányozzák a piacot, megvalósítják és kezelik ingatlantárgyainkat. Ez nem akadályozza meg abban, hogy projektjeink elemzésébe és megvalósításába tanácsadó cégeket vonjunk be, illetve magunk is részt vegyünk partnereink projektjeinek megvalósításában. Az átfogó együttműködés gazdagítja, lehetővé téve a legjobb eredmény elérését.
Az ingatlanpiac fejlődése a projektek közötti verseny fokozódásához vezet. Ráadásul egy komoly üzlet lehetetlen objektív piacelemzés és ésszerű előrejelzések nélkül. Ilyen feltételek mellett egy professzionális tanácsadó lehetővé teszi a fejlesztő számára a kockázatok minimalizálását. Ezért sok tranzakciót a fejlesztő és a vevő érdekeit képviselő tanácsadók részvételével bonyolítanak le. A KRT 11 éves sikeres munkája során pedig egészen határozott kritériumokat alakítottunk ki azon tanácsadó cégek kiválasztásánál, amelyekkel eredményesen együttműködünk.
Létezik a vezető tanácsadók egy jól ismert törzscsoportja, akik széles körű szolgáltatásokat nyújtanak a tanácsadás különböző területein: Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons, Colliers Int., Stiles & Riabokobylko, Knight Frank. Tehát az "Arany-sziget"-re vonatkozó javaslatot három cégnek küldték el. Kettőt választottunk: Jones Lang LaSalle-t és Noble Gibbons-t. Rajtuk kívül azonban vannak olyan cégek, amelyek a szűk ingatlanszegmensekben magas szintű szakemberek. Ezért gyakran konzultálunk New Quality, ABN realty, Intermark, Penny Lane Realty, Kalinka-Realty cégekkel.
Általánosságban elmondható, hogy a legsikeresebb az objektumok megvalósítása több magasan professzionális, egyenlő jogokkal és kötelezettségekkel rendelkező, a fejlesztő által akkreditált cég részvételével.
Játékosok
A piacvezetők ismertek. A négy nagy cégen (Colliers Int., Jones Lang LaSalle (JLL), Noble Gibbons és Stiles & Riabokobylko) kívül számos más szereplő is részt vesz az ügyfelekért folyó versenyben. Először is ez a Knight Frank – az Egyesült Királyság egyik vezető ingatlantársasága. Egy évvel ezelőtt a Knight Frank felvásárolt egy tekintélyes, de semmiképpen sem virágzó PMC (Property Marketing & Consulting) céget. A PMC tanácsadói és közvetítői szolgáltatásokat nyújtott. Knight Frank felhasználta a felvásárolt cég személyzetét és kapcsolatait, nevet adta a cégnek, és agresszív marketingpolitikát folytatott a márka népszerűsítésére Moszkvában és Oroszországban (a cég a múlt héten nyitotta meg képviseleti irodáját Szentpéterváron). A cég márkaépítési tevékenysége olyan sikeres volt, hogy még a Nagy Négyes is elmondja SF, hogy nem bánják Knight Frank felvételét informális klubjukba, és ennek megfelelően az ezt követő átnevezést az „öt nagyba”. Knight Frank PR-igazgató Andrej Patrusev ezt a lépést "természetesnek" tartja.
|
A cég már most is számos lépést tesz a cél elérése érdekében. A Swiss Realty iroda a többi tanácsadóhoz hasonlóan nem 19:00 óráig tart nyitva, hanem 21:00 óráig, az ügyfelek nem egy hónap, hanem két hét múlva kapják meg a tanácsadói jelentéseket, aktív munka folyik az új munkaerő bevonása érdekében, és a a Swiss Realty márka médiában való hirdetésének költsége jóval magasabb, mint a konkurens cégek hasonló költségei. De mindezek ellenére a 40% túlzott adat, amely nem csak a Swiss Realty számára elérhető, hanem valószínűleg egyetlen más cég sem ezen a piacon.
Az ingatlanszakmában számos olyan szereplő van, amely tanácsadó cégként pozicionálja magát – a DTZ, a Paul's Yard, a Penny Lane Realty. De ezen a piacon nem tudnak komoly részesedést szerezni az ügyfelekből. Amit nem lehet elmondani a nemzetközi pénzügyi könyvvizsgáló és tanácsadó cégek "négyes nagyságáról" - Ernst & Young, Deloitte & Touche, KPMG és PricewaterhouseCoopers.
Ezek a moszkvai cégek nem foglalkoznak céltudatosan ingatlan-tanácsadással. Vannak azonban ügyfeleik. Mindenekelőtt a világ tanácsadói óriásainak hírnevének köszönhetően. A kizárólag ingatlanpiacon működő cégekkel ellentétben a Big Four szolgáltatási köre jóval szerényebb. Ez alapvetően ingatlantárgyak (telek vagy épületek) értékbecslése, üzleti tervek elkészítése, adózási kérdésekben történő konzultáció. Az ingatlanpiac marketingkutatása, valamint a legjobb földhasználati lehetőségek elemzése és egy kereskedelmi ingatlan építésének részletes koncepciójának kidolgozása ezek a cégek nem. Ennek ellenére szolgáltatásaik költsége jóval magasabb, mint az ingatlan-tanácsadóké – átlagosan 200 000 dollár minden jelentésért.
Harcszabályok
Kétségtelen, hogy a moszkvai ingatlan-tanácsadási piac növekedni fog. A Colliers Int. becslése szerint az elmúlt két-három évben a tanácsadók évente körülbelül 15-20%-kal növelték bevételüket. Ami teljesen érthető – a moszkvai kereskedelmi ingatlanokba történő befektetések volumene évente 20-30%-kal növekszik. A számok tájékoztató jellegűek, valódi tanulmányok nem készültek ebben a témában. A tanácsadó cégek képviselőit ezen mutatók meghatározásánál a kereskedelmi ingatlanok építésének éves volumennövekedése vezérelte. Valójában senki sem kételkedik abban, hogy a következő két-három évben folytatódni fog a beruházások növekedése. Ebből következően az ingatlan-tanácsadási szolgáltatások és a projektek közvetítői szolgáltatásai iránt is megnő az igény. Jövőre már 20 millió dollárra, illetve 200 millió dollárra emelkedhetnek ezeknek a szolgáltatásoknak a költsége. A pénz komoly, tanácsadó cégek meg fognak küzdeni érte.
A domináns pozíciókat elsősorban azok a cégek foglalják el, amelyek – Oleg Myshkin szavaival élve – "jó baráti kapcsolatokat és gyümölcsöző együttműködést" értek el fejlesztési és befektetési társaságokkal. A "bróker-tanácsadók" kizárólagos kapcsolatáról beszélünk ügyfeleikkel. Például a Colliers Int. "jó baráti kapcsolatokat" ápol a Forum Properties-szel és a Flaming Family & Partners-szel; Stiles & Riabokobylko – az STT Grouppal és a Millhouse Capital-lal; Noble Gibbons - az Alfa csoporttal; A JLL (azonban nem kizárólagos feltételekkel) az Open Investments befektetési alappal dolgozik. Ez garancia a jövőbeni tanácsadói szerződésekre és a hosszú távú ügynöki szolgáltatásokra az ügyfelek tulajdonában lévő ingatlanok esetében.
A második tényező, amely domináns piaci pozíciót biztosíthat egy tanácsadó cég számára, a személyzeti politika. Egy ilyen vállalat azon képességét, hogy jövedelmező szerződést kössön jobban, mint bármely más üzletben, az alkalmazottak személyes tulajdonságai határozzák meg. Gyakorlatilag az összes ingatlan-tanácsadó cég vezetője nem tagadja a képzett munkaerő hiányának tényét. Számos módja van ennek a problémának a kiküszöbölésére. Négyféle embert vesznek fel tanácsadónak. Először is azok, akiknek van ügyfélkörük. Másodszor, azok, akik a fejlesztési vagy ingatlanpiacon dolgoztak, és ismerik a projektek megvalósítását. Harmadszor, azok, akik kreatív gondolkodással rendelkeznek, és ki tudják találni, hogyan tehetik jövedelmezőbbé a javasolt projektet. És végül a negyedik kategória azok, akik mindazt, amit a három korábbi szakember kitalált, írásba tudnak foglalni. A tanácsadó cégek vezetői szerint ez a személyzet a legproblémásabb. A szakképzett munkaerő hiányának felszámolása nagyon egyszerű lehet – elcsábítani őket egy versenytárs cégtől magasabb fizetésekkel, kedvezményes hitelekkel stb.. Ilja Sersnyev nem titkolja, hogy a Swiss Realty személyzeti osztálya jelenleg is ezzel foglalkozik. Más cégek is ezt teszik, de szerényebb mértékben.
A tanácsadói üzletág Oroszországban és az egész világon meglehetősen konzervatív. Ha egy cég hosszú évek óta sikeresen működik ezen a piacon, akkor bizonyos hitelességgel rendelkezik mind a már megnyert, mind a potenciális ügyfelek részéről. Az újoncoknak nehéz felvenni a versenyt a régiekkel. Például ugyanaz a svájci ingatlan, kedvezményes árakkal a szolgáltatásokért, a magasabb szintű szolgáltatásból hiányzik a fő dolog - az évek során megérdemelt kifogástalan hírnév.
Azonban korántsem minden tanácsadó tartja erősnek a piac mai vezetőinek pozícióit. Vesko Realty vezetője (a cég főként lakóingatlan-tanácsadással foglalkozik) Vjacseszlav Shiryaevúgy véli, hogy előbb-utóbb botrány alakulhat ki a kereskedelmi ingatlanpiacon egy igen költséges fejlesztési projekt összeomlása miatt. A tanácsadónak pedig, aki mondjuk a projekt három-négy éven belüli megtérülését ígérte az ügyfélnek, komoly követelésekkel kell szembenéznie, beleértve a jogi követeléseket is. Ez már megtörtént a globális könyvvizsgálati és tanácsadási piac egyik vezetőjével, Arthur Andersennel (az Enron-botrány). Ebben az esetben a vezető ingatlan-tanácsadó cégek megosztják piaci pozícióikat új cégekkel. A piac vezető vállalatainak vezetői, köztük Szergej Rjabobilko és Oleg Myshkin azonban utópiának tartják az ilyen előrejelzést.
Oleg Kuzminsky
Hogyan különböznek a lakóingatlanok és a kereskedelmi ingatlanok értékesítésének megközelítései? Mikor és miért kell elmenned, hogy mindkettőt megtanuld? Mit kell tudnia egy ügynöknek, hogy sikeresen mozogjon egyik piacról a másikra? Ezek és más kérdések egy interjúban ingatlan- válaszolta egy meglehetősen ritka oroszországi tanfolyam szerzője Kereskedelmi ingatlanok közvetítése, vezérigazgató Kiskereskedelmi sor Marat Manasyan.
Real Estate.com: Mennyire fejlett a brókerképzés az orosz ingatlanpiacon? Mik a szakmai programok?
Marat Manasyan: Szigorúan véve Oroszországban nincsenek oktatási programok az értékesítésben, ha a felsőfokú szakmai képzésre gondolunk. Egyetlen egyetem sem rendelkezik értékesítéssel foglalkozó karral vagy tanszékkel. Másrészt szinte minden egyetemen van menedzsment vagy marketing tanszék, ahol a tanárok gyakran egy-egy nagyon jól felépített, olykor rendkívül összeszedett elmélet hordozói. Eközben az elmélet gyakorlat nélkül keveset ér, bár a gyakorlat elmélet nélkül nem erős. Ezért véleményem szerint a leghatékonyabb oktatás a műhelymunka, amelynek minden lépése elméleti indoklása van, hogy ne legyen kiegyensúlyozatlanság egyik vagy másik irányba.
A piac lakossági szegmensében számos rendszeresen tart szemináriumot és tréninget. Kereskedelmi célra - csak befektetésre, értékelésre és kezelésre. Például intézetek programjai CCIM, IREM, RICS programok. Jelenleg is számos MBA oktatási program létezik a vezető egyetemeken, például a következő helyen Közgazdasági Felsőiskola, Nemzetgazdasági Akadémia, Moszkvai Állami Egyetem.
De ezek a programok nem vonatkoznak a tranzakciókra. Ezenkívül a kereskedelmi ingatlanok összetettebbek, mint a lakóingatlanok, ezért ebben a szegmensben az elméleti és gyakorlati készségeket és ismereteket nehezebb átadni; egyrészt kevesen vállalkoznak rá, másrészt nagyon kevés olyan szakember van, aki kész megosztani tudását.
Real Estate.com:És miért gondolja, hogy egy brókernek nehezebb a kereskedelmi ingatlanpiacon dolgozni, mint a lakossági szegmensben? Szükség van-e további készségekre?
MM.: A lakóingatlan-piacon a vevő vagy bérlő esztétikai megfontolások, kényelem, érzelmi preferenciák és az általa megengedhető maximális költségvetés alapján dönt.
A kereskedelmi ingatlanok vásárlásának vagy bérlésének más célja van – az ingatlan felhasználása üzleti bevétel vagy befektetés céljából. Az érzelmek itt szinte nem játszanak szerepet, csak a vásárlásnak az üzleti céloknak való megfelelése számít. Ezért a lakóingatlan-piacon dolgozó ingatlanosok többsége elsősorban pszichológus, ők elsősorban az ingatlantulajdonlás vagy -használat érzelmi összetevőit befolyásolják.
A kereskedelmi ingatlanpiacon dolgozó brókereket más kritériumok is érdeklik – hogyan lehet segíteni az ügyfeleknek többet keresni vagy kevesebbet költeni. A kereskedelmi ingatlanpiacon is történnek impulzív vásárlások, de jóval kevesebben, mint a lakáspiacon. Az érzelmek hatására jellemzően az imázsingatlan vásárlásakor történnek ilyen vásárlások, amikor a költségek nem játszanak nagy szerepet. Más esetekben a kereskedelmi ingatlanpiaci tranzakciók elsősorban hideg, józan számítások, amelyekhez szükség van arra, hogy egy bróker megértse az ügyfél vállalkozásának működését.
Real Estate.com: Mondanál egy példát?
MM.: Például, ha egy vevő a lakáspiacon hárommillió dolláros költségvetéssel számol be a vásárlásra, akkor nagyon valószínű, hogy 3,3-3,5 millióért vásárol lakást, ha van neki tetsző ajánlata. A "legdrágább dolog, amit megengedhetek magamnak" elve alapján vásárol magának. A kereskedelmi ingatlanpiacon minden pont az ellenkezője lesz – minél kevesebbet fizet a vevő a helyiségekért, annál kevesebb lesz az üzemeltetési költsége bérleti díj formájában, vagy annál rövidebb idő alatt kell megtérülnie a befektetéseiért. Ezért a kereskedelmi ingatlanpiacon különösen értékelik azoknak a cégeknek a szolgáltatásait, amelyek segítik az ügyfeleket saját pénzük megtakarításában. És néha a brókernek csökkentenie kell egy ingatlan értékét egy ügyfele számára, aki brókert bérelt, lényegében csökkentve a jutalékait az ár csökkentésével. A bróker jutalékvesztesége kicsi lesz, és az ügyfél emlékezni fog arra, hogy pénzt takarított meg neki, és ez az első lépés afelé, hogy a jövőben visszatérjen Önhöz.
Real Estate.com: Ennek alapján milyen további követelményeket támasztanak egy ügynökkel szemben a kereskedelmi ingatlanpiacon a lakhatáshoz képest?
MM.: A brókernek először meg kell értenie az ügyfél vállalkozásának igényeit. Ehhez legalább alapszintű marketing, jogi, pénzügyi, tervezési és építészeti, valamint mérnöki rendszerismeretekkel kell rendelkeznie.
Általában 15-20 évente vásárolnak lakást, az irodát pedig két-három évente cserélik. A cég nagyobb irodába költözik, ha növekszik, vagy kisebb irodába, ha leépül a létszám. Például egy lakásban a javításokat általában ugyanazon elv szerint hajtják végre, „amennyit megengedhetek magamnak”. A kereskedelmi ingatlanokban, talán a divatos helyiségek kivételével, az építési és szerelési munkákat a „csak az üzlethez szükséges” elv szerint végzik. Különböző megközelítésekről van szó, ezért ezeket is eltérő módon kell figyelembe venni a munkában. A kereskedelmi ingatlanpiacon tevékenykedő brókerek többsége számára az ügyféllel való együttműködés gyakran egyetlen lépésből áll – csupán ajánlatokkal elárasztani az ügyfelet. De az ügyfeleknek gyakran nincs lehetőségük arra, hogy folyamatosan elemezzék ezeket a javaslatokat az alkalmasság szempontjából. A brókertől konkrét javaslatot vár vállalkozása problémáinak megoldásához.
Real Estate.com: Ki jön ilyen oktatásra? Ők olyan brókerek, akik vállalati programokon vagy magánszemélyeken keresztül fejlesztik készségeiket?
MM.: Mindketten a "Kereskedelmi ingatlanközvetítés" fő oktatási kurzusunkra érkeznek. Az utóbbi időben megnőtt a magánügynökök száma. Ha korábban a teljes hallgatóság 10-12%-át tették ki, most a számuk megközelíti a 20%-ot. A hallgatók zöme felső- és középvezető, gyakorlattal rendelkező bróker, kereskedelmi és bérleti osztályvezető, valamint szakmai tanácsadó.
A képzésüket általában a munkaadók fizetik, bár minden kurzuson van olyan hallgató, aki saját maga fizette a képzését. Emellett jönnek tapasztalatlan ügynökök és olyan ügynökök, akik úgy döntöttek, hogy szakterületüket váltják, leggyakrabban a lakossági szegmensről a kereskedelmire. Egy másik szegmens a vállalati ügyfelek. Három különböző megközelítés létezik a képzésben: egy egyszerű vállalati tanfolyam, egy termék, amely a személyzet aktuális állapotának auditálásából és a személyzet átfogó diagnosztikájából és az azt követő képzésből áll, a tanulási eredmények auditálása stb. Most lesz egy negyedik termék is, amiről vásárlóink gyakran kérdeznek ránk - a folyamatos tanulás. Ebben az esetben egy évig vagy tovább dolgozunk a céggel.
Real Estate.com: Sok bróker van a diákjai között, akik a lakáspiacról érkeznek?
MM.: Az ilyen hallgatók mindegyik kurzusa körülbelül 15-20%, de a többség még mindig a kereskedelmi ingatlanpiacon működő cégek képviselői. Tanfolyamunk elsősorban a menedzserek számára érdekes, ugyanakkor jönnek hétköznapi brókerek is. Ezzel párhuzamosan egyre több olyan alkusz érkezik, aki korábban a lakáspiacon dolgozott. Manapság egyre inkább beszállnak a kereskedelmi ingatlanokba, mert a lakóingatlan-szolgáltatások piaca konszolidálódik: a nagyvállalatok egyre nagyobb piaci részesedést zúznak le. Ezenkívül a kisvállalatok új épületeinek piaca leggyakrabban zárva van, kényelmesebb a piacvezetőkkel dolgozni. Emiatt a kis cégeknek és a magán ingatlanközvetítőknek csak a másodlagos piac marad, ahol az utóbbi időben stagnálnak az árak. Ennek köszönhetően a kereskedelmi ingatlanpiacra mennek: engedélyek híján bárkiből bróker válhat.
Real Estate.com: Nem ugyanez a helyzet a kereskedelmi ingatlanpiacon? Erős a vélemény, hogy a „nagy ötös” (Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Knight Frank, Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis Noble Gibbons) jelentős piaci részesedést vett át...
MM.: Nem biztos, hogy ilyen módon. A Big Five valóban a tranzakciós és tanácsadói piac, az úgynevezett "minőségi ingatlanok" nagy részét foglalja el: A és B osztályú üzleti központok, nagy bevásárlóközpontok. S bár pozícióik a válság előtti időszakhoz képest némileg gyengültek a piacon, továbbra is vezetők ebben a szegmensben. De ez a szegmens nem a teljes piac. Ha például az irodapiac összes osztályának és típusának teljes területét vesszük, akkor ez tartalmazza a C osztályú épületeket és a besoroláson kívüli épületeket is.
Az „Ötök” ritkán foglalkozik az alacsony minőségű szegmens ajánlataival, és közben a C osztályú szegmens teljes kínálati mennyisége nagyobb, mint az A és B osztályok teljes kínálata. Ezért jogos azt mondani, hogy a a minőségi űrpiac jelentős részét valóban a nagy ötös és a második öt vállalat – a második lépcső vállalatai – szolgálják ki. Minden más – a piacon lévő többi vállalatnak.
Ráadásul a válság után sok ügyfél másként viszonyul a cégek márkáihoz. Most az ügyfél számára fontosabb, hogy a cég képes lesz-e kielégíteni az ő igényeit, minőségi szolgáltatást nyújtani számára. Ma már jóval kevesebb az exkluzív szerződés, a tulajdonosok és ügyfelek többsége inkább nem köti meg a kezét egy-két céggel fennálló kapcsolataival, míg a válság előtt sokkal szívesebben tette ezt. Természetesen vannak olyan ügyfelek, akik különböző okok miatt egyszerűen nem tudnak olyan cégekkel dolgozni, amelyek nem tartoznak az első osztályba, például a cég imázsa, befektetői korlátozások stb.
Real Estate.com: Ez a helyzet univerzális brókerek megjelenéséhez vezet a piacon?
MM.: Oda-vissza. A válság előtt a piac évről évre nőtt, és a kereslet gyakran meghaladta a kínálatot. Az ügyfelek beletörődnek a tanácsadói veszteségekbe vagy a hatékonyság hiányába, amikor a vállalatok bevételei megugrottak, és a veszteségek gyorsan megtérültek. A válság mindent a helyére tett, kijózanította az embereket. A cégtulajdonosok elkezdtek gondolkodni a költségeiken, minőséget követeltek a pénzükért, ami az ügyfél arcképének megváltozásához vezetett a szolgáltatási piacon. Ha korábban az ügyfél könnyen megvált a pénztől, most a maximális szolgáltatást és a szolgáltatás minőségét követeli meg a pénzéért.
Ez alól az ingatlanpiac sem kivétel. Lehetetlen egyszerre minden területen profinak lenni, mint ahogy univerzális brókernek sem. Nagyon szeretem azt a mondást, amit nagyon régen hallottam Vlagyimir Tarasov: "99%-ban nem lehet átugrani egy szakadékot." Vagy ugrott, vagy elesett. A kereskedelmi ingatlanpiacon szakadék tátong az ügyfelek igényei és a brókerek valós képzettsége között. Kiegészítő oktatás nélkül lehetetlen átugrani a szakadékot.
Real Estate.com: A tanfolyam időtartama öt nap. Át lehet ugrani öt nap alatt a szakadékot?
MM.: Lehetséges, de ez erősen függ az indulási feltételektől. Ezen túlmenően meg kell tenni a szükséges feltételezést: nagyon fontos az elmélet, segíti a gyakorlati ismeretek rendszerezését, segít jobban megérteni az ok-okozati összefüggéseket a tantárgyban. De gyakorlat nélkül az elmélet mit sem ér. A tanfolyam után minden alkalommal ígéretet teszek a hallgatóimtól, hogy a tanfolyam végétől számított három-négy héten belül írnak vagy felhívnak, és elmondják, mire sikerült jelentkeznem, mire nem, és miért, mennyire hatékony. nőtt a munka. A hallgatók többsége szerint egyszerűen nincs idejük a képzésen megszerzett tudást a mindennapi munkájuk során alkalmazni, a túlzott foglalkoztatásra hivatkozva. Aki azonban megtalálta az erőt, hogy megálljon egy futásra, és elkezdte alkalmazni a megszerzett tudást, az időnként növeli hatékonyságát.
Az egyik legszembetűnőbb sztori az, amikor az egyik csoportban volt egy bróker, aki egy hónappal később felhívott, és közölte, hogy az eladásai megnégyszereződtek, majd hat hónappal később úgy döntött, elhagyja a régi céget, és megnyitja a sajátját. Íme egy példa arra, hogyan ugrott át egy ember a szakadékon.
Meginterjúvolt Alekszej Losan
kapcsolt anyag
Fotó: www.youtube.com
A minap a Novocom Estate tanácsadó cég szakemberei elemző tanulmányt készítettek az ingatlan-tanácsadási szolgáltatások orosz piacára vonatkozó javaslatokról. A vizsgálat hat hónapon keresztül zajlott különféle módszerekkel, amelyek közül a leghatékonyabb a rejtélyes vásárlás (rejtélyes vásárló módszer) volt.A tanulmány körülbelül 100 vállalatra terjed ki, amelyek legalább két olyan szolgáltatást kínálnak, amelyek megfelelnek az "ingatlantanácsadási szolgáltatások" definíciójának: 1) a webhely leghatékonyabb használatának elemzése (Legmagasabb és legjobb használat elemzése); 2) az ingatlan koncepciójának kidolgozása. A legtöbb cég azonban az ilyen szolgáltatások szélesebb körét kínálja, és a kapcsolódó szolgáltatások kínálata is megtalálható a tarsolyában.
Az egyéb tanácsadói szolgáltatások közül a vizsgálat eredményei szerint az összes vizsgált cég 80%-a nyújt marketing- és elemzőkutatási szolgáltatásokat az ingatlanpiacon, a cégek 61%-a végez befektetési elemzést, a cégek 50%-a az ingatlanpiac fejlesztését foglalja magában. egy befektetési projekt üzleti terve, ingatlanértékelés a cégek 51%-ával foglalkozik.
A tanulmány szerint a tanácsadással kapcsolatos szolgáltatások között vezető szerepet tölt be a közvetítés. Ügynöki szolgáltatást a vizsgált cégek 72,7%-a nyújt. Az ingatlankezelést a cégek 49,5%-a, az építésmenedzsmentet - 46,5%-a, az építészeti tervezési megoldásokat a cégek 44,4%-a kínálja. A cégek 40,4%-a tud segíteni a befektetések vonzásában, a cégek 39,4%-a tud segíteni az ügyfélszolgálat megszervezésében, a megkérdezett cégek 31,3%-a tud pályázatot ajánlani általános tervező és tervezési szakfelügyelet kiválasztására.
Amint a tanulmány kimutatta, az első tanácsadó cégek nem is olyan régen jelentek meg. Az úgynevezett "Big Four" - CB Richard Ellis Noble Gibbons, Cushman & Wakefield Stiles & Ryabokobylko, Colliers International és Jones Lang LaSalle - csak a 90-es évek végén kezdte el magát tanácsadóként pozicionálni. Önálló tanácsadói funkciójuk pedig csak 2000-2001-ben volt. A piacvezetők nyomán sok más ingatlanos cég kezdte magát tanácsadónak hirdetni, amelyek ekkorra már ismert névre, tapasztalatra és széles ügyfélkörre tettek szert. Így az első tanácsadók az ingatlancégektől érkeztek.
Később néhány fejlesztő cég aktívan részt vett a tanácsadásban. Ezek közé tartozik a GVA Sawyer, a RIGroup, a Dominion-M - kereskedelmi ingatlanokban, a Torgovy Kvartal, a DVI Group - a kiskereskedelmi ingatlanokban, az ESPRO cégcsoport - a raktári szegmensben.
Ezenkívül a tanácsadói projektek végrehajtása során az alapkezelő társaságok méltó alkalmazásra találták tapasztalataikat: "Becar Commercial Property", "Hines International", "Sawatzky" a kereskedelmi ingatlanok szegmensében, "HYPERESTATE International" - a kiskereskedelmi ingatlanokban. ingatlan, a "Hotel-Line" és az "Orosz szállodák" a szállodai ingatlanszektort szolgálja ki.
Az utóbbi időben a befektetési struktúrák is elkezdtek tanácsadói projekteket vállalni, először saját projektek megvalósítására, majd piacorientáltan. Köztük van a "KRT Development", az "ITF Development" társaságok, amelyek az ingatlanügy minden ágazatában működnek, valamint a "Sesezhar" cég, amely luxusingatlanokra szakosodott.
A tanácsadói piacon működő cégek között vannak kutatócégek, például az "RRG" (Orosz Kutatócsoport). Az általános tanácsadó cégek részéről is megindult az ingatlanpiac iránti érdeklődés, amit ezeknek a cégeknek az ügyfelei tápláltak. Az ilyen cégek közé tartozik az "Ernst & Young", az "STK" (modern tanácsadói technológiák) stb.
A cég elemzői szerint az orosz ingatlan-tanácsadási szolgáltatások piacának leírásakor már nem vált aktuálissá, hogy csak a „négy nagyra” korlátozódjunk. Itt az ideje a teljes értékelésnek.
Így a vizsgálat során nyert adatok alapján összeállították az orosz ingatlanpiacon tanácsadói szolgáltatást nyújtó cégek összehasonlító minősítését. Az ingatlanpiac különböző szegmenseinek sajátosságait figyelembe véve a cégeket három szegmensben hasonlították össze: luxus lakóingatlanok, kiskereskedelmi ingatlanok és kereskedelmi ingatlanok.
A kereskedelmi ingatlanok és a kiskereskedelmi ingatlanok szegmensében a minősítés 10-10 céget tartalmazott, az elit lakóingatlanok minősítését 7 cég alkotta.
Ugyanakkor a következő jellemzőket választották a vállalatok értékelésének kritériumaiként: 1) az elvégzett tanácsadói munkák száma; 2) a nyújtott szolgáltatások összetettsége; 3) a vállalatnál a tanácsadói tevékenység kora; 4) magának a vállalatnak a kora. A végösszeg kiszámításakor pedig a fontossági fokot vették figyelembe, pl. az egyes paraméterek súlya.
Hogyan néz ki ma az értékbecslési szolgáltatások piaca Oroszországban? Meséljen a főbb szereplőkről.
Az értékelési szolgáltatások orosz piacán ma három cégcsoport van jelen. Az első a négy nemzetközi könyvvizsgáló és tanácsadó cég (az úgynevezett "nagy négy" vagy BIG4). Ide tartozik az Ernst & Young, a PricewaterhouseCoopers, a Deloitte és a KPMG. A második cégcsoport az öt nemzetközi ingatlanpiaci tanácsadó, akiket általában BIG5-nek neveznek. Ide tartozik a Cushman & Wakefield, a Colliers és mások. A harmadik csoport pedig a hazai értékbecslő cégek, amelyek viszont nagyra, közepesre és kicsire oszlanak. Az orosz piac szereplőinek nagy száma azt jelzi, hogy ez érdekes mind az orosz, mind a nemzetközi vállalatok számára.
Milyen irányba halad a piac? Milyen gyakran jelennek meg új játékosok?
A főbb szereplők, ha a nemzetközi cégekről beszélünk, már elsajátították az orosz piacot. Ezenkívül az elmúlt években nagy hazai értékbecslő cégek alakultak Oroszországban. De ha kis orosz értékbecslőről beszélünk, akkor az ilyen cégek gyakran megjelennek a piacon. Ezért ezen a szinten folyamatosan zajlik a rotáció – egyes márkák kilépnek a piacról, helyettük újak jelennek meg.
A fejlődési trendeket tekintve most az értékbecslői specializáció szűkülése tapasztalható a piacon. Ha korábban egy szakember egyszerre tudott szolgáltatást nyújtani az üzlet- és ingatlanértékelésre is, most egyre inkább megjelennek a szűk fókuszú, egy-egy értékbecslési szektorral foglalkozó szakemberek. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy az ügyfelek egyre igényesebbek lettek velük szemben, és mély ismereteket és megértést igényelnek arról, hogy mit értékelnek. Egy szűkebb szakterület, amely a nyugati piacról érkezett hozzánk, lehetővé teszi az értékelés tárgyának jobb megértését. A nemzetközi könyvvizsgáló és tanácsadó cégek voltak az elsők, amelyek szűk szakterületet gyakoroltak az értékelésben. Ezt követően ez a tendencia kezdett átterjedni a hazai szervezetekre is. Ha már az öt nagy ingatlantanácsadóról beszélünk, mint például a Cushman & Wakefield, akkor ők megalakulásuk óta nyújtanak ingatlanértékelési szolgáltatásokat, és ennek megfelelően mélyebben ismerik ezt a piacot.
Szintén a piaci trendek között azonosítható az ingatlanpiaci szakértők nemzetközi közösségének, az RICS-nek (The Royal Institution of Chartered Surveyors) megjelenése Oroszországban. A társadalom nem kizárólagosan értékel, hanem van egy alosztálya az értékelésre. Az értékelők csatlakoznak az RICS-hez, hogy bizonyítsák professzionalizmusukat. Manapság sok nyugati befektetőnek szüksége van egy tanúsítványra, amely megerősíti az RICS tagságát. Sőt, a nyugati szereplők példáját követve számos orosz cég pályázatok lebonyolításakor vagy értékbecslő kiválasztásakor írja elő a dokumentációban, hogy szükség van egy szakemberre, aki az RICS tagja.
Beszélhetünk-e jelentős különbségekről az értékelési szolgáltatások modern oroszországi és európai piacai között?
Ha már az értékelés megközelítéséről beszélünk, akkor a nyugati és az orosz piac szinte megegyezik, hiszen az értékelési tevékenység eredetileg Nyugatról érkezett hozzánk, és az ott működő eszközökre épült. Jelentős különbség van azonban a piacok között a szükséges információk nyilvános hozzáférhetőségében. Így az orosz ingatlanpiacon hiányoznak információk a tranzakciókról, az elemzésekről, a statisztikákról, például a bevásárlóközpontok napi forgalmáról, a látogatók vásárlóvá való átváltási arányáról stb. Hiányzik az ilyen jellegű információ az orosz piacon, ami bizonyos problémákat okoz az orosz értékbecslők számára, hiszen amikor véleményt formál, indoklást kell adnia ahhoz, hogy következtetéseket lehessen levonni. Az orosz értékbecslőknek gyakran más szakemberek felmérésének eredményeire kell támaszkodniuk, míg a nyugati piacon ez az információ meglehetősen hozzáférhető.
Vannak cégek, amelyek releváns piackutatást végeznek, és közzéteszik azt a nyilvánosság számára. Például Németországban létezik egy kataszteri térkép, amelyen régiónként gyűjtik össze az egyes objektumokra vonatkozó információkat az eladási évről és arról, hogy milyen áron. Az értékbecslő felhasználhatja a tárgyak értékesítésének történetére vonatkozó információkat, és a kapott adatok alapján igazolhatja a hasonló ingatlanok költségét. Így a fő különbség az orosz és az európai piacok között az értékbecslő véleményének alátámasztásához szükséges információk elérhetőségében rejlik.
Érdemes azonban megjegyezni, hogy az RICS szervezet oroszországi megjelenésével az értékbecslők és az ingatlanpiaci szereplők részvételével szemináriumokat kezdtek tartani, ahol a fejlesztők és az értékbecslők kicserélhetik egymással a professzionálisabb szolgáltatások nyújtásához szükséges információkat. .
Visszatérve az értékbecslés alapelveihez, megjegyezte, hogy az egyik nyugati irányzat, amely piacunkra érkezett, az értékbecslők szűk specializációja volt. És milyen más kölcsönzött eszközöket tud megjegyezni, amelyeket ma széles körben használnak Oroszországban?
Az értékelési megközelítések és elvek ma Nyugaton és Oroszországban gyakorlatilag megegyeznek. A különbségek közül csak azt tudom megjegyezni, hogy nyugaton elterjedten alkalmaznak bizonyos szoftvertermékeket, amelyek a pénzügyi modellek kiszámítását segítik. Oroszországban még nem találtak alkalmazást, mivel az értékbecslési szolgáltatások orosz fogyasztója még nem érti munkájuk elvét. A fogyasztók manapság nem bíznak teljesen az értékbecslőkben, ezért időnként felmerül a vágyuk, hogy kétszer is ellenőrizzék számításaikat. Gyakran vita alakul ki az értékbecslési szolgáltatások igénybe vevője és maga az értékelő között, amikor az értékről alkotott véleményük nem esik egybe. Ezután az ügyfél megpróbálja megérteni, hogy az értékbecslő hogyan végezte a számításokat, nem felejtette el figyelembe venni a vizsgált ingatlan fontos tényezőit. Ezek a tulajdonságok akadályozzák a nyugati piacon sikeresen használt szoftvertermékek oroszországi fejlesztését.
Ossza meg véleményét az olvasókkal
, mely ingatlantárgyak felmérésére van ma a legnagyobb igény?
A piac fő irányai ma az iroda-, üzlet- és raktárhelyiségek értékelése, valamint a lakások értékbecslése, ami a jelzáloghitel fedezetéhez szükséges.
Miben különböznek a kereskedelmi és lakóingatlanok értékelésének eszközei? A felsorolt piaci szegmensek közül melyik fejlődik jelenleg aktívabban?
Nehéz megmondani, mert az orosz értékelésben nincs ilyen statisztika. De szubjektív véleményem szerint a legtöbb értékelés lakóingatlanra vonatkozik. A bevételek nagyságából ítélve itt a kereskedelmi ingatlanok értékbecslése lesz az első, mert a lakásértékelési szolgáltatások maguk is olcsóbbak, mint a kereskedelmi ingatlanok értékbecslése. Tehát ha egy átlagos orosz cég 3-5 ezer rubelt kér egy lakásértékelésért, akkor a kereskedelmi ingatlanok értékelése sokkal drágább.
A kereskedelmi objektumok értékelési költsége maguknak a tárgyaknak az értékétől függ, vagy van fix ráta?
Az értékbecslő díjazását fix árfolyamban mérik, de nem az objektum értékének százalékában, mivel az orosz és nemzetközi szabványok szerint nem ajánlott a díjazást az értékelt ingatlan értékéhez kötni, így az értékelés független.
Mit tud mondani az oroszországi ingatlanértékelési piac fejlődési kilátásairól?
Ha figyelembe vesszük az oroszországi értékelési szolgáltatások piacának áttekintését, megjegyezhetjük a piac éves növekedését mind a bevétel, mind az elvégzett munka tekintetében. A kilátásokról szólva egy új értékelési irány megjelenése figyelhető meg. Jelenleg aktívan vitatják az egységes ingatlanadó bevezetésének kérdését, illetve független értékbecslőknek kell elvégezniük az ingatlanok kataszteri értékelését. Ezt az irányt tartják az egyik legígéretesebbnek az értékbecslési szolgáltatások piacán a következő években.
Moszkva kereskedelmi ingatlanpiaca fokozatosan eléri a válság előtti, 2007-2008-as szinteket, és a stagnáló ipari és pénzügyi piacok hátterében a tőkeallokáció szempontjából egyre vonzóbbnak tűnik. A kereskedelmi ingatlanpiacon kialakult kockázat-hozam arány hagyományosan vonzza a konzervatív befektetőket és a nagy befektetési alapokat, amelyeknek megvannak az eszközei a "hosszú pénz" vonzására.
Míg a pénzpiacon nagy volatilitás és általánosságban kedvezőtlen feltételek uralkodnak, és a gazdaság reálszektorának elhúzódó stagnálása miatt a potenciális befektetők féltik tőkéjüket, addig a moszkvai kereskedelmi ingatlanpiac kiemelt figyelmet kap. A befektetői érdeklődést a vezető tanácsadó cégek és hitelminősítő ügynökségek jelentései is élénkítik, amelyek a moszkvai kereskedelmi ingatlanpiac növekedési kilátásait írják le, ezt támasztják alá az iparágba történő befektetések vonzásáról szóló hivatalos adatok is, amelyek teljes volumene 2012-ben körülbelül 8 milliárd dollárra (emlékezzünk vissza, a Metropolis üzleti központ Morgan Stanley Real Estate Investing alapjának eladása során egy tranzakció 1,2 milliárd dollárt tett ki, ezen kívül a 2012-ben számos jelentős vásárlást végrehajtó Boris Mints O1 Properties a legnagyobb befektetők közül).
Az ingatlanpiac növekedése lehetőséget ad a tanácsadási szolgáltatások ágazatának fejlődésére a kereskedelmi ingatlanok területén (ebbe a szolgáltatási szektorba tartozik az értékbecslés, marketing, közvetítés stb.) Ezen a területen az ügyfelekért folytatott erős verseny kényszeríti a piaci szereplőket a potenciális ügyfelek vonzására szolgáló technológiák fejlesztése és javítása, valamint hűségprogramok kidolgozása és a nyújtott szolgáltatások minőségének szoros figyelemmel kísérése.
Az ügyfelek vonzására szolgáló új technológiák megvalósításának egyik példája a TsUN vállalatcsoport új projektje - az officecenter.ru internetes erőforrás, amelyet 2013 elején indítottak el a piacon. Az officecenter.ru projekt ötlete az, hogy a leggyorsabb, legkényelmesebb és zavartalan folyamatot biztosítsa a vállalat ügyfelei operatív feladatainak megoldásában, a modern üzleti technológiák alkalmazása mellett. A fő különbség az officecenter.ru és a hasonló projektek között az, hogy rendkívül naprakész információkat tart fenn több mint 3000 moszkvai ingatlan és 200 moszkvai külvárosi ingatlan kereskedelmi területeinek bérbeadásáról és eladásáról. A piac folyamatos nyomon követését elemzőkből álló stáb biztosítja, akiknek fő feladata a moszkvai kereskedelmi ingatlanok szegmensében lezajló összes tranzakció nyomon követése. A feldolgozott információkat azonnal generálják, frissítik és online megjelenítik az internetes erőforráson.
Officecenter.ru brókerek cégvezetőknek.
Mikhail Shneiderman, a projekt kereskedelmi igazgatója szerint az officecenter.ru egy friss projekt, amely kétségtelenül kiemelkedik a moszkvai tanácsadási szolgáltatások piacán, megkülönböztető vonása nemcsak ügyfeleink problémáinak professzionális, a színvonalnak megfelelő megoldása. a Big Five Lang La Salle, Colliers, Knight Frank, CBRE, Cushman), hanem a naprakész információszolgáltatás nagy sebessége is, amely jelentős versenyelőnyt biztosít a projektnek a növekvő piacon. „Az új technológiák bevezetése és az officecenter.ru projekt elindítása lehetővé tette számunkra, hogy jelentős új ügyfelek áramlását generáljuk, valamint növeljük a kimenő információk feldolgozási sebességét és relevanciáját, emellett megszakítás nélküli munkát alakítottunk ki a meglévőkkel. szerződő felek. Az online erőforrás használata a tranzakciók volumenének jelentős növekedéséhez vezetett 2013 első negyedévében, továbbra is szisztematikusan fejlesztjük az officecenter.ru technológiákat, és a közeljövőben jelentős piaci részesedés megszerzésére számítunk” – osztja meg a titkot Mikhail sikerének. Mikhail szerint ez a projekt természetesen nem a klasszikus értelemben vett e-kereskedelmi projekt, azonban az üzleti technológiák részleges áthelyezése az online térbe lehetővé teszi az üzleti élet képviselői számára, hogy először megismerkedjenek az irodaingatlan-piac helyzetével. és hozzáférhet az érdeklődésre számot tartó objektumokkal kapcsolatos teljes információhoz.
Ha kis irodára van szüksége, vagy nincs szükség tanácsadókra
Azok a szervezetek, amelyek legfeljebb 100 nm-es kis irodaterületet bérelnek, általában nem keltik fel nagy érdeklődést a tanácsadó cégek részéről - gyakran nem vállalják az ilyen ügyletek felkutatását és megtárgyalását, így az ilyen bérlőknek mindenhol ajánlatot kell keresniük. különféle webszolgáltatások. Az officecenter.ru projektkoncepció a kisvállalkozások számára lehetővé teszi, hogy még a kisvállalatok is gyorsan hozzáférjenek az információkhoz azáltal, hogy online értékesítik a tulajdonosok vagy a bérbeadók elérhetőségeit. „Ez a választás mindig egy adott cégnél marad, amely éppen irodai, kiskereskedelmi vagy raktári ingatlant keres. Természetesen ennek a megközelítésnek megvannak az előnyei és hátrányai: az előnyök között szerepel a tanácsadói díjazás költségeinek csökkentése, de ebben az esetben jogi kockázatok merülnek fel a bérleti szerződés megkötésekor és a tulajdonosokkal való további interakció során. Arra törekszünk, hogy a lehető legtöbb potenciális ügyfelet elérjük, és technológiákat fejlesztünk a feladatok széles körének megoldására, mivel azt látjuk, hogy a kisvállalkozások részéről folyamatos kereslet van az ilyen szolgáltatásokra” – mondja Daniil Orlov, a TsUN cégcsoport fejlesztési igazgatója.
Jövőbeli tervek
A cég online projektjének fejlesztése oda vezethet, hogy idővel a portál ügyfelei a site szolgáltatáson keresztül előre lefoglalt fizetéssel bérelhetnek majd irodaterületet. A folyamat úgy is megszervezhető, hogy a bérelt iroda tulajdonosa előre meghatározott időre kivonja a forgalomból a tárgyat, hogy megbeszéljék a bérleti szerződés részleteit. Ebben az esetben mindkét fél bízik az üzletkötési szándék kölcsönös komolyságában. A lakóingatlanok területén nemzetközi szinten már bevezetett ilyen folyamat automatizálására példa az airbnb.com internetes forrás, amely lehetőséget biztosít rövid időre lakásbérlésre/bérlésre (alapvetően ez egy új alternatíva szállodai ingatlanokhoz nemzetközi turisták számára). Egy ilyen projekt a kereskedelmi ingatlanokban nem lehetséges az e-kereskedelmi folyamatok klasszikus felfogásában, amikor minden folyamat csak online zajlik, mivel a hosszú távú irodabérleti szerződés még mindig megköveteli a bérleti szerződés részleteinek előzetes áttekintését és megbeszélését. . Az officecenter.ru koncepciója arra törekszik, hogy egyensúlyba hozza a kereskedelmi ingatlanok bérbeadásának és eladásának folyamatát a folyamat online és offline összetevői között, amennyire csak lehetséges, az online oldalra helyezve. A projekt fejlesztésének további irányaként a teljes körű irodai szolgáltatások megvalósítása és kiegészítő szolgáltatások bevezetése, mint például az irodák takarítása (takarítás megrendelése és üzemeltető cég kiválasztása), valamint a költöztetési szolgáltatások bevezetése mérlegelhető. .
A piac a befektetők szemével
A professzionális tanácsadók keresése a potenciális bérlők vonzására és a helyiségek bérleti tranzakcióinak támogatására különösen fontos azon magánbefektetők körében, akik bérbeadás céljából vásároltak irodaterületet. Évről évre egyre több ilyen befektető van a kereskedelmi ingatlanok területén. Az ilyen „nem professzionális” befektetőkkel való hatékony munka ékes példája az Absolut csoport, amely kisebb területek későbbi felosztása és értékesítése céljából építi fel létesítményeit. A piacon már sikeresen bevezetett objektumok között a fenti koncepciót használva megkülönböztethetünk
