Glavna stvar je vedeti, kakšnih 5 korakov je treba narediti, da se malenkost, ki ste jo zamudili med transakcijo, v prihodnosti ne spremeni v večjo nadlogo. Na kaj paziti pri nakupu stanovanja sekundarni trg?
Če vam je bilo všeč stanovanje na sekundarnem trgu, morate začeti preučevati zgodovino vprašanja s preverjanjem dokumentov, na podlagi katerih je nastalo lastništvo prodajalca. Najpogostejše možnosti so kupoprodajne pogodbe, menjave, darovanje; manj pogosto - tisti, ki so vstopili pravno moč sodne odločbe, potrdila o pravici do dedovanja, najemna pogodba. Očitno ti dokumenti v nobenem primeru ne bi smeli vsebovati znakov ponaredkov, izbrisov itd. Če so v besedilu popravki, morajo biti potrjeni s podpisi vseh pogodbenih strank. Če je pogodba overjena pri notarju, potem popravke zapečati in notar podpiše, piše Lastnik.
»Preveri dejstvo pravilno državna registracija pogodbe, - svetuje odvetnik Penny Lane Realty Sergei Sprememba. - Če so v dokumentih, na podlagi katerih je nastala lastninska pravica, navedeni pogoji, katerih neizpolnjevanje je podlaga za prekinitev posla, se prepričajte, da so ti pogoji izpolnjeni. Tak pogoj je lahko na primer obveznost kupca (ki z interakcijo z vami že nastopa kot prodajalec) plačati strošek stanovanja nekaj časa po sklenitvi pogodbe. V primeru neizpolnitve te obveznosti se pogodba lahko odpove."
Pomemben odtenek: če ugotovite, da je bilo stanovanje nekomu podarjeno ali zapuščeno (medtem ko njegov novi lastnik ni sorodnik), in kmalu zatem novi lastnik začne hitro prodajati to stanovanje, potem bi vas moralo to dejstvo opozoriti.
Prosite lastnika za izpisek iz Uniteda
državni register pravice do nepremičnina in transakcije z njim (EGRP). Ta izjava bo odražala celotno zgodovino predmeta (prenos lastništva, pa tudi prisotnost aretacij za stanovanje, prepovedi transakcij), začenši od leta 1998, torej od trenutka, ko je bila ustvarjena USRR, kar je povsem dovolj. za vaš mir.
»Če iz tega izpisa vidite, da je stanovanje za Zadnje čase zelo pogosto so ga preprodajali in prenašali iz rok v roke, v resnici pa dolgo nihče ni živel v njem, verjetno je, da transakcije na tej nepremičnini "niso čiste" in je na ta način nekdo poskušal "nadomestiti" dobroveren kupec, «opozori Olga Rykova, direktorica pravne službe v Panorama Estate. V tem primeru strokovnjaki svetujejo, da bodite previdni in boljši - iskati bolj zanesljiv predmet.
Iz izvlečka bo tudi razvidno, ali je bilo stanovanje v epicentru spora ali ne, ali so mu bile izrečene aretacije itd. In če zaradi preučevanja teh informacij najdete kakršne koli spore, bodite pozorni na to, kako minilo je veliko let od njihovega nastanka.
Avtor ruska zakonodaja, maksimalni rok zastaralni rok za razveljavitev poslov, vključno z nepremičninami, je 3 leta. Torej, če v treh V zadnjih letih pred predlaganim nakupom ni bilo nobenih sporov s stanovanjem, potem vam ni treba skrbeti, da bodo prejšnji lastniki nenadoma predstavili svoje pravice. Če pa razumete, da je v zadnjih 3 letih prišlo do sporov, prosite lastnika, naj predloži sodno odločbo, na podlagi katere bo mogoče sprejeti končne sklepe o zakonitosti lastništva tega stanovanja. Če sodba še ni sprejeta, je smiselno počakati nanjo, preden sklenemo posel.
Res je, zgodi se, da stanovanje ni navedeno v enotnem državnem registru. To se običajno zgodi z nepremičninami iz stare stanovanjski fond... Če takšnega stanovanja ni v registru, to pomeni, da po njegovi privatizaciji z njim ni bilo nobenih poslov, torej je idealno z pravna točka Z vidika stanovanja je absolutno "čisto". Za stoodstotno gotovost lahko kupec odda zahtevo na Oddelek stanovanjska politika preveriti resnične pravice svojega lastnika. Nič drugega vam ni treba storiti.
Prosite lastnika za dokumente ZTI za stanovanje. Morajo preveriti, ali kakovost stanovanja ustreza dokumentom: ali obstajajo nedosledni zakonito prenova ali rekonstrukcija. V skladu s členom 26 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije skoraj vsaka reorganizacija in prenova zahtevata dogovor z organom. lokalna vlada, in če se izvršijo "spontano", potem sodijo v kategorijo upravnih prekrškov, za katere je predvidena odgovornost. Vsaka ponovna oprema stanovanja, ki je niso odobrili pristojni organi, se šteje za nezakonito.
Samega lastnika je treba preveriti nič manj pozorno. Najprej se prepričajte o pristnosti njegovega potnega lista. To lahko storite s pomočjo specializirane storitve na uradni spletni strani Zvezne službe za migracije Ruske federacije. Tako pridobljene informacije so seveda bolj za referenčne namene. Za pridobitev pravno pomembnega uradne informacije Ustvarjalci spletnega mesta priporočajo, da se obrnete na teritorialno enoto FMS (preprosto povedano, lokalni urad za potne liste).
"Morate biti izjemno previdni, če pogodbo podpiše zastopnik prodajalca po pooblastilu," ugotavlja amandma Sergej. - Vedeti morate, da mora biti pooblastilo, ki ga izda posameznik, notarsko overjeno. Prepričati se morate, da pooblastilo ni bilo preklicano, in tudi jasno razumeti seznam pooblastil pooblaščene osebe: ali je upravičen samo do podpisa najemne pogodbe ali lahko na primer prejme plačilo po pogodbi. Na splošno morate razumeti, da podpis pogodbe zaupnik ustvarja dodatna tveganja."
Veliko težje bo obravnavati prodajalčevo poslovno sposobnost. Toda to je treba storiti (ne glede na to, koliko zaupanja oseba vzbuja), da se prepričamo, da lastnik v času sklenitve pogodbe ni v načrtovanem mesečnem pijančevanju, v stanju narkotičnega vpliva in da je duševno zdravo. Ne bodite leni, da skupaj s prodajalcem obiščete narkološko in nevropsihiatrično ambulanto za pridobitev ustreznih potrdil.
Prosite lastnika, da vam zagotovi
razširjeni izpisek iz hišne knjige. Omogoča vam, da preverite, kdo je prijavljen v stanovanju v kraju stalnega prebivališča in ali te osebe v skladu z zakonodajo obdržijo pravico do bivanja v stanovanju ob prodaji.
Dejstvo je, da je eno od pomembnih tveganj pri nakupu stanovanja morebitno izpodbijanje pravic do stanovanja s strani tretjih oseb. Do sporov lahko pride na primer, če je v stanovanju prijavljen pogrešani družinski član. »Nihče ne jamči, da se ta pogrešana oseba ne bo pojavila čez nekaj let in ne bo izpodbijala dogovora. Takšni primeri se zgodijo, - pravi Olga Rykova. "Ljudje so v zaporu, o tem nočejo obvestiti sorodnikov, potem pa jih izpustijo in zahtevajo svoje pravice." Zato ob nakupu stanovanja, v katerem je prijavljen pogrešani družinski član, začasno zapuščen na daljšem službenem potovanju v Arktiki, na dolgotrajno zdravljenje (na primer v nevropsihiatrični ali narkološki ambulanti) ali v krajih odvzema prostosti, greš na določeno tveganje... Mislite, da bi bilo vredno iskati drugo možnost?
V nevarnosti so tudi stanovanja, kjer mladoletnih otrok katerih interese je treba spoštovati. In če so bile med transakcijo prizadete pravice mladoletnikov, se prepričajte, da imate ustrezna dovoljenja organov za skrbništvo.
"Poleg tega je treba paziti na pravice zakoncev prodajalca: če je prodajalec poročen ali je bilo stanovanje kupljeno v zakonu, mora pogodba vsebovati soglasje zakonca za prodajo," pravi Irina. Šugurova, namest generalni direktor MIEL-Posredništvo pri pravnih vprašanjih.
Pri nakupu in prodaji stanovanja so seveda pomembne vse nianse: vsebina kupoprodajne pogodbe, postopek nakazila denarja za stanovanje, prodajalčevo pravilno pisanje računov, nadzor nad dejanskim prenosom. stanovanje - vse to so sestavni deli celotnega koncepta "posla". Glavna stvar je, da se spomnite, da pri nakupu stanovanja ne smete verjeti (na besedo), se bati (prevare), vprašati (dokumentov).
Kupci pri podpisovanju pogodb za opravljanje storitev za plačilo pogosto sprašujejo nepremičninske posrednike, kako lahko preverijo pravno čistost kupljenega stanovanja, saj o tem vedno obstaja klavzula pogodbe?
Izkušeni nepremičninski posrednik ali odvetnik vam bo začel povedati, da bodo pregledali vse dokumente lastnika, dali zahtevo Rosreestru o obremenitvah, poleg tega pa je notar dolžan preveriti stanovanje. Vse to je pravilno, a kljub temu število "levih" poslov, čeprav se zmanjšujejo, so in najverjetneje bodo vedno, medtem ko nekateri naši sodržavljani želijo zavajati naše druge sodržavljane z različnimi metodami. .
Če potencialnim kupcem ponudite dopis, ki bo na kratko orisal glavne vrste preverjanja "čistoče" stanovanja, dobite spodaj zapisano.
1. Stanovanje mora biti vknjiženo na ime osebe (osebe), ki ga prodaja. To potrjujejo izpisek iz USRR (razširjen ali kratek), potrdilo o lastništvu, kupoprodajna pogodba, potrdilo o dedovanju, darovanju, privatizaciji, pa tudi katastrski potni list (tehnični potni list), da bi razumeli, ali v stanovanju je nezakonita prenova. V nasprotnem primeru mora prodajalec imeti notarsko overjeno pooblastilo, ki označuje možnost prijave prodaje tega stanovanja in enak komplet dokumentov (ne kopij!). Vse druge možnosti so prevare. Če je lastnikov več, morajo pri transakciji sodelovati vsi, ali pa jo lahko izvede eden od njih po pooblaščencu vseh ostalih. Per manjših lastnikov transakcijo imajo pravico izvajati starši ali skrbniki (skrbništvo je uradno registrirano).
2. Če je bilo stanovanje kupljeno v zakonski zvezi, morata oba zakonca sodelovati pri transakciji, ali eden - s pooblastilom ali pisnim soglasjem, overjenim pri notarju. Če ni zakonca, pa tudi dokumenta o soglasju za posel, se ne more zgoditi. Glede nepremičnine, ki je predmet delitve po ločitvi, je veliko odtenkov, vendar mora biti vsaka delitev dokumentirana.
3. Obstaja določba o osebah s pravico do prebivanja v tem bivalnem prostoru (FZ-5242-1, 7. člen. Odstranitev državljana Ruska federacija Z registracijsko računovodstvo v kraju stalnega prebivališča, s spremembami 13. 6. 2016).
Na primer, fant je šel v vojsko (potrebna bosta pooblastilo in prijava na FMS), drugi državljan (-i) je šel v zapor (odpuščen s sodbo), tretji se je zdravil zaradi alkoholizma ali drog. . Prej, če je bilo stanovanje prodano brez soglasja in odjave teh državljanov, so lahko po sodišču ponovno pridobili pravico do prebivanja, tudi če je bilo stanovanje večkrat preprodano. Zdaj so odstavki, ki govorijo o tem, izgubili veljavo, to pomeni, da lahko težava nastane le pri najemniku iz zdravstvena ustanova... Še vedno obstaja pravica doživljenjsko prebivališče za državljane, ki so podpisali pogodbo življenjska renta... Če je takšna oseba umrla, je treba razjasniti, komu je premoženje odpisano in šele nato sprejeti odločitev o nakupu stanovanja. Za vsa ta dejanja mora obstajati sodna odločba, na podlagi katere bo stanovanje očiščeno nezaželenih najemnikov, ki so izgubili pravico do prebivanja, pogrešanih oseb, nomadov itd.
Vzemi popolna pomoč o državljanih, ki živijo in živijo v stanovanju, ki vas zanima, je nemogoče. Obstaja obrazec številka 9 - izpisek iz hišne knjige in obrazec številka 12 - "Potrdilo o odjavi nekaterih kategorij državljanov." Vsekakor pa, če je stanovanje »staralo« in je velikokrat prehajalo iz rok v roke, je nemogoče najti konce, kdaj in kdo je bil v njem prijavljen oziroma vpisan do zadnjega lastnika, brez »kosmaste roke« v organe za notranje zadeve ali FSB. Državljana, ki je na neznanem kraju, lahko izpišete tudi prek sodišča.
4. Stanovanja imajo pogosto obremenitve, predvsem v zvezi s hipotekami, ki stari lastnik"Ne vleče." V tem primeru morate komunicirati z banko, da od njega pridobite dovoljenje za transakcijo. Aretacije in druge prepovedi ne bodo omogočile izvedbe transakcije, zato je treba pred transakcijo naročiti potrdilo Rosreestra, na podlagi katerega lahko varno kupite stanovanje, še posebej, ker naslednje leto za to bodo odgovorni registrarji nepravilno ravnanje ob registraciji.
5. Najpomembnejša točka je prisotnost mladoletnih otrok v kupljenem stanovanju kot lastniki ali prijavljeni. Nikoli ne bodo odpuščeni »v nikamor«, saj ta vprašanja nujno spremljajo organi skrbništva. Zgodi se, da je bilo stanovanje kupljeno s pomočjo materinskega kapitala in hipoteke. Če vloga ne bo odobrena zaradi mladoletnih otrok, mora mati pisati na Pokojninski sklad vloga za dodelitev otroških deležev po odplačilu hipoteke. Na žalost, če se stanovanje pozneje proda, vsi prosilci ne prispevajo k temu procesu in otroci ostanejo brez ničesar.
6. Precej nova določba - stečaj posamezniki... Kot veste, se državljani, ki so razglasili stečaj, na vse možne načine poskušajo znebiti svojega premoženja, da ga ne bi zasegli za odplačilo dolgov. Treba je skrbno spremljati usodo stečajnega premoženja, da vam v prihodnosti ne bo treba zagovarjati pravice do njega na sodišču.
7. Če ima stanovanje nezakonito preureditev, ki ni prikazana v dokumentih, vendar vam je všeč, potem ga lahko legitimirate sami, tako da dobite popust od prodajalca. Res je, zgodi se, da prenova krši arhitekturni videz stavbe ali je porušena nosilne stene... V tem primeru je bolje, da te nepremičnine ne kupite brez posvetovanja s strokovnjakom. okrožni oddelek arhitekturo. Če je prenova majhna, a priročna, lahko kupite stanovanje v tej različici in živite, čeprav, če pred nakupom povabite cenilca ali tehnika ZTI, bodo morali pokazati prenovo (česar včasih ne naredijo »po dogovoru« ).
8. Dediči. Ob prejemu stanovanja v dediščino in njegovi kasnejši nadaljnji prodaji mora kupec ugotoviti, ali dedič ravna zakonito, ali obstajajo še drugi dediči te nepremičnine. V dednih zadevah so še druge nianse, ki se pogosto rešujejo le v sodni postopek, zato je pomembno razumeti, ali je dedovanje pravilno formalizirano in ali so vsi dediči pripravljeni prodati nepremičnino, da se čez nekaj časa ne pojavi kdo drug, ki bi zahteval stanovanjski prostor, ki ste ga že kupili. Če stanovanje proda en dedič, morate od njega zahtevati notarsko izjavo, po kateri je dolžan na svoje stroške izpolniti terjatve drugih dedičev.
Za posameznike in vladne agencije - na papirju - 750 rubljev, elektronska različica- 300 rubljev. Za pravne osebe na papirju - 2200 rubljev, v elektronski obliki- 600 rubljev.
Seveda nismo upoštevali vseh možnosti. problemske situacije z nepremičninami. Žal "črni nepremičninski posredniki" ne prenehajo opravljati svojih "umazanih dejanj". Kot kaže, s pomočjo uradnikov za potne liste, registrarjev, notarjev. V različne regije občasno se o tem pojavijo škandali.
Strokovnjakom, ki delajo na nepremičninskem trgu, lahko zaupate, lahko samostojno naročite potrdila, si ogledate dokumente, se posvetujete z odvetniki, se sprehajate po sosedih z vprašanji, na stanovanjski urad in na okrožno policijsko postajo. Izbira je vaša! Da pa se problem reši pred transakcijo, ga morate najprej natančno preučiti, da ugotovite, ali je vredno kupiti to stanovanje in njegovo težavo ali ne, sicer boste po nakupu "umazanega" stanovanja morda imeli veliko. neprijetne situacije... Bodi previden!
Besedilo: Sergej Bardin Fotografija: pressfoto.ru, Alexey Alexandronok, Evelina Bilkis kolaž: Vladislav Kungurov
Menijo, da ček pravna čistost stanovanje naj upravlja strokovnjak - nepremičninski agent, ki vodi transakcijo. BN je preiskoval, ali bi kupec stanovanja to lahko storil sam, pri čemer se je zanašal izključno na lastne moči.
Večino informacij o kupljenem stanovanju kupec lahko pridobi iz več dokumentov, ki jih mora zahtevati od prodajalca. Podrobneje se osredotočimo na njih in vam povemo, na katere nianse morate biti še posebej pozorni.
Glavni dokument
Glavni dokument, ki potrjuje pravico do lastništva in razpolaganja z nepremičnino, je potrdilo o registraciji lastništva. Začnite preverjati čistočo stanovanja s preučevanjem tega dokumenta, saj vsebuje veliko koristne informacije o objektu.
Kateri podatki so navedeni v potrdilu o registraciji lastništva pokazati
Priimek, ime, patronim lastnika, podatki o njegovem potnem listu, pa tudi datum in kraj rojstva
- Značilnosti nepremičnine: vrsta, naslov lokacije, število etaž, skupna in bivalna (če obstaja) površina, katastrsko številko
- Kakšna vrsta pravice je vpisana - lastninska, trajna (neomejena uporaba), operativno upravljanje itd.
- Dokumenti, ki so predstavljeni kot podlaga za pridobitev pravice: kupoprodajna pogodba ali donacija, potrdilo o pravici do dedovanja po zakonu ali oporoki ipd.
- Omejitve in obremenitve, ki se ugotavljajo v zvezi s to nepremičnino
Najprej morate biti pozorni na datum izdaje potrdila. Če je bil prejet pred kratkim, je treba ugotoviti, zakaj se je lastnik odločil za prodajo svoje nepremičnine. Logično je, da se tekočega predmeta verjetno ne bodo znebili takoj in brez posebne razloge... In ko prodajalec ne more razložiti razloga za svoje dejanje, obstaja razlog za previdnost.
Potrdilo o registraciji lastninske pravice vedno navaja, na podlagi česa je bilo izdano. To je lahko pogodba o prodaji, darovanju, privatizaciji, potrdilo o dediščini, odločba sodišča ali organa. izvršilna oblast itd.
Če je lastninska pravica nastala na podlagi darilne pogodbe ali na podlagi potrdila o pravici do dedovanja, obvezno pojasnite, ali je prodajalec sorodnik osebe, ki mu je nepremičnino dala ali zapustila v dediščino. Če ne, ugotovite, zakaj se je sedanji lastnik stanovanja odločil za prodajo. Morda se oseba boji, da so sorodniki nekdanji lastnik bo izpodbijal zakonitost darilne ali dedne pogodbe.
Podlaga za nastanek lastništva stanovanja, ki ga prodajalec pridobi v fazi gradnje, je običajno potrdilo o polno plačilo delež v stanovanjski zadrugi ali pogodba o kapitalski udeležbi (odvisno od sheme za pridobitev stanovanja od razvijalca). V v tem primeru se prepričajte, da ugotovite, ali je bil prodajalec poročen v času pogodbe. Konec koncev, potem je stanovanje skupna lastnina, za prodajo pa boste potrebovali notarsko overjeno soglasje drugega zakonca. Ta dokument je potreben ne glede na to, kdo je lastnik stanovanja, ki se prodaja - en zakonec ali oba.
Če je bil lastniški list pred kratkim izdan, se vprašajte, zakaj se je lastnik nenadoma odločil za prodajo svoje nepremičnine. Kadar ni jasne razlage, je nakup bolje zavrniti.
Kdo je glavni v tej hiši
Katere podatke je mogoče dobiti iz obrazca številka 9 pokazati
Polno ime lastnika nepremičnine in seznam oseb, ki so zaradi svoje registracije upravičene do uporabe te nepremičnine
- Podatki o prijavi posameznega najemnika oziroma njegovi odjavi (v nekaterih primerih je naveden tudi razlog za odjavo)
Pomembno je preveriti, ali je število lastnikov enako številu vpisanih. V idealnem primeru bi bilo treba vse registrirane najemnike pred sklenitvijo prodajne pogodbe odjaviti. Ne pozabite, da ljudje, ki nimajo lastniškega deleža, vendar so vpisani v stanovanje, v nekaterih primerih obdržijo pravico do življenja v njem. Pravico na primer obdržijo državljani, ki po zakonu niso sodelovali pri privatizaciji stanovanja neomejena uporaba to sobo.
Obvezno preverite, ali so v stanovanju prijavljeni mladoletniki. Avtor veljavne zakonodaje možna je prodaja »stanovanja z otrokom«, če ni lastnik brez soglasja organov skrbništva in skrbništva. Toda po mnenju strokovnjakov, če se v prihodnosti izkaže, da otrok nima kje živeti, bo posel o prodaji stanovanja lahko razveljavljen.
Če je otrok prijavljen v stanovanju in ga hkrati nima premoženjske pravice, bo koristno vprašati prodajalca, kje bo ta otrok živel po prodaji stanovanja
Dogovori in zidovi
Naslednji dokument za podrobno študijo je izvleček iz Enotnega državnega registra pravic (USRR). Izpisek vsebuje podatke o vseh lastnikih stanovanja in, kar je najpomembneje, obremenitvah, ki veljajo za nepremičnino. Iz dokumenta je mogoče ugotoviti, ali je predmet v zastavi, ali je v aretaciji, ali je bil prijavljen pravni zahtevki... V razširjeni različici izpiska iz enotnega državnega registra (lahko ga naroči le lastnik) je navedeno, koliko lastnikov je spremenilo stanovanje in kateri dokumenti so bili podlaga za prenos ustreznih pravic.
Podatki, ki jih je mogoče dobiti o stanovanju iz enotnega državnega registra pokazati
Katastrska številka
- Pogojno število
- Kvadrat
- Nadstropje (za stanovanje v stanovanjska stavba)
- Katastrska vrednost
- Količina registracijska dejanja z nepremičnino
- Število lastnikov in njihovih priimkov, imen, patronimikov
- Razpoložljivost omejitev (obremenitev) pravic
- Datum registracije lastništva
Prehajamo na naslednji korak- preverjanje tehnični potni list... Iz njega lahko ugotovite, ali so bile v stanovanju izvedene prenove in ali so bile pravilno usklajene. S pravnega vidika prisotnost nezakonita prenova ne posega v prodajo stanovanja. Če pa so bile zaradi takšne prenove kršene pravice sosedov oz. slabše od tega, so nosilne stene poškodovane, odgovarja izključno kupec.
Kateri podatki so v tehničnem potnem listu pokazati
Naslov (dejanska lokacija) stanovanja
- Priimek, ime in patronim lastnika tega bivalne prostore
- Vrednost zalog apartmaji
- Vse pomembno specifikacije stanovanje: leto izgradnje stavbe, število nadstropij v hiši, leto zadnje remont stavbe, število sob v stanovanju, višina stropov, gradbeni material stropi, stene, zaključna dela, vrsta ogrevanja, razpoložljivost komunikacij in priključkov na glavno inženirski sistemi itd.
- Inventarna številka stanovanjske nepremičnine
- Oznaka o vpisu ustreznih podatkov o stanovanju v register nepremičnin
Težave so neizogibne v primeru nakupa objekta s spremenjenimi mejami. Na primer, prodajalec je združil dva sosednja stanovanja, vendar takšne prenove ni legaliziral. Nihče vam ne bo preprečil nakupa tega stanovanja, vendar bo Rosreestr zavrnil registracijo lastništva novega lastnika, s sklicevanjem na spremembo nepremičnine, katere meje niso upoštevane v Državni kataster nepremičnina.
Neusklajene prenove bistveno zmanjšajo stroške stanovanja: če se še vedno odločite za nakup, se je smiselno pogajati
Glede garancij
Vaša naloga kot bodočega kupca je, da temeljito preverite pravno čistočo stanovanja. In šele po tem podpišite kupoprodajno pogodbo. Skrbno preverjanje informacij, ki jih vsebuje zgornjih dokumentov, vam omogoča, da se zavarujete pred večino tveganj, povezanih z nakupom stanovanja.
Seveda je najbolje, da vse papirje preuči profesionalec – na primer odvetnik z bogatašem sodna praksa na področju stanovanjskih nepremičnin.
Vendar pa vam po mnenju nekaterih strokovnjakov nihče ne bo dal absolutnega jamstva za čistost transakcije, še posebej pri nakupu "stanovanja z zgodovino" na sekundarnem stanovanjskem trgu. Torej, z najmanjšim dvomom o pravni čistosti predmeta, največ najboljši nasvet- je zavarovanje tveganja izgube lastništva.
Nakup stanovanja je zelo resen in odgovoren posel. Najpogosteje kupci zaupajo izvedbo dokumentov izkušenim strokovnjakom in odvetnikom, saj so v takšnih zadevah bolj kompetentni. Toda storitve takšnih strokovnjakov niso poceni in nihče ne jamči za njihovo poštenost. Če je bilo odločeno, da kupite stanovanje brez posrednikov (navsezadnje lahko prihranite veliko denarja), potem morate študirati pravna stran vprašanje in samostojno preverite stanovanje glede čistoče.
Vsebina strani
Na prvi pogled se ob podpisu pogodbe morda zdi, da je vse v redu. Dokumenti so prisotni, sestavljeni so po pričakovanjih, denar je nakazan, papirji podpisani in zdaj ste lastnik stanovanja in vam nič in nihče ne grozi. So pa časi, ko vam stanovanje, ki ste ga kupili, odvzamejo na sodišču, denarja pa vam nihče ne vrne. To je mogoče, ko sodišče ugotovi, da je bila transakcija nezakonita, in jo razveljavi. Da bi se izognili takšnim težavam, morate vedeti, v kakšnih okoliščinah lahko sodišče razveljavi vašo transakcijo.
Če obstajajo takšne osebe, potem imajo po koncu obdobja služenja pravico, da se vrnejo in zaprosijo za življenje v stanovanju za pravne podlage.
Pravzaprav možnosti možne situacije kup. Da se zaščitite pred neprijetnimi posledicami, kdaj samonakup stanovanja je treba skrbno preveriti glede čistosti transakcije.
Da bi se izognili zgornjim situacijam, morate pred nakupom stanovanja na sekundarnem trgu vse preveriti kompetentno in izčrpno. in sicer:
1. Preverite potrdilo o registraciji lastništva stanovanja.
Kaj lahko ugotovite:
2. Preverite dokumentno podlago za registracijo lastništva.
Kaj lahko ugotovite:
3. Preverite izvleček iz USRR
(enoten državni register lastninskih pravic). 
Pomembno je, da pred nakupom preverite zgodovino stanovanja. Za to mora prodajalec zahtevati izpisek iz USRR, iz katerega lahko ugotovite, katere transakcije in kdaj so bile opravljene v zvezi s predmetom, ki se prodaja.
Kaj lahko ugotovite:
4. Preverite katastrski potni list in tehnični načrt apartmaji.
Katastrski potni list in tehnični načrt se preverita, da se prepričate, ali se prodajate obstoječi objekt in vsi dokumenti so resnični. Če želite preveriti, se morate obrniti na lokalno ZTI (biro tehnični inventar) in zahtevajte ustrezne dokumente.
Kaj lahko ugotovite:
5. Preverite potni list in identiteto prodajalca.
Če se želite prepričati, da imate opravka z zdravim državljanom, ki spoštuje zakon, morate preveriti njegove podatke. Prodajalec se lahko izkaže za trivialnega prevaranta, ki skuša od vas dobiti denar za stanovanje brez pravne podlage ali s težavami duševno stanje... V takih primerih se transakcije zlahka razveljavijo.
Kaj lahko ugotovite:
6. Preverite prisotnost drugih prosilcev za stanovanje.
Pomembno je vedeti, da lahko zaprosite ne le za lastništvo, ampak tudi za bivanje v stanovanju. Če želite izključiti prisotnost takih oseb, morate zahtevati izpis iz hišne knjige in podaljšan. Izdana je za ločena pristojbina in vsebuje popolne informacije.
Kaj lahko ugotovite:
7. Preverite prisotnost zakonitih dedičev v stanovanju.
Če je stanovanje podedovano, je treba ugotoviti, ali obstajajo še kakšni zakoniti dediči. Če želite to narediti, morate od notarja, ki je odprl dediščino in vodil zadevo, zahtevati izpis iz notarske knjige.
Kaj lahko ugotovite:
8. Preverite dolgove na račune za komunalne storitve.
Običajno mora ob prodaji nepremičnine vse račune za komunalne storitve plačati trenutni lastnik. Če želite preveriti odsotnost dolgov, se morate obrniti na hišno upravo ali računovodsko službo HOA in pridobiti ustrezno potrdilo. Prodajalec ga mora prejeti in predložiti kupcu.
Vedeti morate, da dolgovi za oskrbo z električno energijo pogosto niso prikazani v tej pomoči. Zato morate poiskati ločeno pomoč.
Pri sklenitvi posla na medsebojno soglasje stranke lahko neplačane dolgove vključijo v račun za stroške stanovanja. Potem bo moral kupec plačati stroške stanovanja z zmanjšanjem zneska dolgov, ki se jih naknadno zaveže plačati.
Pod pogojem, da prodajalec sam plača dolg, je treba v pogodbo vključiti klavzulo, da se v primeru neplačanih dolgov prodajalec zaveže, da jih bo plačal.
Ni dovolj imeti dokumente pri roki in jih vizualno pregledati. Če želite preveriti čistost transakcije, morate ugotoviti pristnost, pristnost in pravno veljavnost teh dokumentov, tako da v prihodnosti ne bo težav. 
Če prodajalec na vaša vprašanja odgovarja prikrito, se izmika, zavrača in vam ne želi posredovati zahtevanih dokumentov, pomislite na njegovo poštenost in spodobnost. Uglednemu prodajalcu, ki prodaja stanovanje na sekundarnem trgu, ne bo težko vzeti potrebne informacije in izpiski različnih institucij, predvsem pa je obveznost plačila takih dokumentov na strani kupca.
Kako preveriti čistočo stanovanja pri samostojnem nakupu, bistvo preverjanja tveganj, kako to storiti (z pravni primeri), preverjeni dokumenti, videoposnetek odvetnika o tveganjih, niansah in značilnostih preverjanja.
Imeti denar za nakup stanovanja je le polovica uspeha. Drugo je vedeti, kako jih ne izgubiti in kako donosno vlagati. Če se naučite preveriti stanovanje glede pravne čistosti, potem vam je vsaj miren spanec zagotovljen.
A v vsakem primeru, če si sami ne upate preveriti vseh dokumentov o pravni čistosti stanovanja zaradi dejstva, da preprosto niste prepričani v svoje znanje, se posvetujte z odvetnikom, brezplačno.
preverite lastništvo stanovanja
preverjanje lastnika (-ov) stanovanja
Preverimo lastništvo stanovanja (video)
1. Prvi in glavni dokument za preverjanje pravne čistoče stanovanja - Potrdilo o registraciji lastništva. Samo po sebi ne pravno moč ne nosi, ker le obvešča, kje iskati podatke o lastniku in stanovanju. Vendar daje tudi dragocene informacije.
Iz pričevanja se lahko naučite:
1. Kolikokrat je bilo izdano potrdilo trenutnemu lastniku.
Na primer, lahko ga prejme večkrat v celotnem obdobju lastništva stanovanja. Razlogi so lahko izguba potrdila, izbris hipoteke, napake vpisnikov itd.
2. Dokument-podlaga, ki potrjuje lastništvo stanovanja trenutnega lastnika. Razlogov je lahko veliko: privatizacija, kupoprodaja, sodna odločba, dedovanje ipd. Glede na to, kaj točno je bila podlaga za pridobitev lastništva stanovanja, boste stanovanje še naprej preverjali.
Na primer, če je bila osnova lastništva privatizacija, potem morate preveriti, ali so v njej sodelovali vsi družinski člani, zlasti mladoletniki, ali napisali zavrnitev. Sicer pa imajo po zakonu pravico do življenja živeti v stanovanju.
In po nakupu stanovanja vam takšna soseska verjetno ne bo všeč.
Preverjanje drugih prosilcev za stanovanje
Kdo še lahko izpolnjuje pogoje za prodajalčevo stanovanje, razen lastnika, navedenega v potrdilu ali na podlagi dokumenta.
Najprej so to sorodniki lastnika (starši, zakonci, bratje, sestre), ki so bili zaradi nastalih okoliščin začasno odpuščeni iz stanovanja. Na primer:
Kako prepoznati začasno odpuščenega
V pomoč vam bo izpisek iz hišne knjige, ki ga lahko naroči in prejme le lastnik sam. Več o tem si preberite v članku Kako vzeti izpisek iz hišne knjige.
Preverjanje dedičev
Če je v potrdilu navedeno, da je lastnik pridobil lastninsko pravico z dedovanjem, se pozanimajte, ali še obstajajo prosilci za stanovanje, ki ga kupujete. Če želite to narediti, se obrnite na notarja, ki je odprl dediščino, in od njega vzemite izpisek iz notarske knjige.
Iz izvlečka vam bo jasno, ali so ostali sorodniki napisali odpoved dediščini ali ne.
3. Priimek, ime in patronim, pa tudi podatki o potnem listu lastnika, njegova starost.
Nič majn dragocene informacije ki vam bo pomagal preprečiti drugim upravičenim osebam, da bi zahtevali stanovanje po nakupu.
Na primer, priimek v potrdilu in v potnem listu lastnika se lahko razlikuje, če se je poročila in spremenila priimek. To pomeni, da morate preveriti, ali imate pravico do stanovanja nekdanji zakonec in če je tako, vzemite od njega notarsko overjeno soglasje za prodajo.
Obstaja še nekaj odtenkov, ki jih te informacije dajejo za preverjanje - vplivajo na prekinitev transakcije.
4. Iz potrdila bo razvidno, kakšno pravo imate ta lastnik v stanovanje, v katerem preverjate čistočo. Ta točka v potrdilu vam bo povedala, ali ima to stanovanje enega lastnika ali več lastnikov, koga še vključiti v transakcijo.
Na primer: če piše "premoženje v 1/2 deležu" ali splošni delež ali splošna skupnost, potem obstajajo še drugi solastniki, s katerimi se morate seznaniti in naj bodo prisotni pri transakciji.
5. V potrdilu je jasno navedeno, kakšno nepremičnino kupujete: stanovanje, sobo ali sobo v delu. Naj vas cena stanovanja ne zavede, saj je odvisno od vrste nepremičnine - ustrezna cena. tiste. Soba bi morala biti zagotovo cenejša od stanovanja.
Na primer, prodaja se polnopravna "dnevna soba", torej mini stanovanje po ustrezni ceni. In če pogledate potrdilo, razumete, da ne piše "stanovanje", ampak "soba". To pomeni, da bi morali biti stroški takšnega »stanovanja« že bistveno nižji.
Več o tem, kako preveriti čistočo stanovanja in ne le v 10 videoposnetkih
6. V potrdilu je naveden datum vpisa lastninske pravice in s tem zastaralni rok lastništva stanovanja. Od tega vam ni niti hladno niti vroče, a če lastniki vztrajajo pri transakciji za "milijon dolarjev", potem morda samo gledajo na ta datum.
Na primer, izdaja potrdila in registracija lastništva sta lahko datirana na različne datume.
7. Obremenitve in zgodovina stanovanjskih transakcij. Potrdilo morda ne nakazuje neposredno prisotnosti bremen na stanovanju, vendar jih morate preveriti. Če želite to narediti, morate v najbližji podružnici MFC ali podružnici Rosreestr vzeti izpisek iz enotnega državnega registra.
Zgodovino stanovanjskih transakcij boste izvedeli tudi iz izjave USRR, vendar lahko to možnost izkoristi le lastnik sam.
Osnovni dokument in kaj lahko izveste
Dokumentov je lahko več vrst, odvisno od tega, kako je bilo lastništvo pridobljeno. Najsi je šlo za privatizacijo, prodajo in nakup, menjavo ali najem, nalog sodišča ali pogodbo lastniške udeležbe.
Ampak nekako obstaja splošne informacije, ki si ga morate ogledati, če se odločite preveriti lastništvo stanovanja:
Na primer, stanovanja, za katera je bila lastninska pravica pridobljena pred letom 1996, morajo imeti dve pečati ZTI (Urad za tehnični inventar), po letu 1998 pa pečati organa Rosreestr.
To sta dva glavna dokumenta, na podlagi katerih lahko ob nakupu preverite pravno čistost stanovanja.
V pomoč bosta tudi katastrski potni list in tehnični načrt
Katastrski potni list in tehnični načrt z razlago vam bosta pomagala ugotoviti, ali je v stanovanju prenova in ali je legalizirana. Če pri pregledu stanovanja in spoznavanju tehničnega načrta opazite nedoslednosti v postavitvi, ne oklevajte in pri lastniku preverite, zakaj imajo prostor in kje so dokumenti o legalizirani prenovi.
To je pomembna točka, zlasti če kupujete stanovanje na hipoteko, saj banka morda ne bo odobrila stanovanja z nezakonito prenovo. Poleg tega, če prenova ni legalizirana, jo boste morali po nakupu legalizirati (in to je čas in dodatni odpadki) ali vse vrniti v prvotno stanje.
Pooblastilo za prodajo
Če se odločite za nakup stanovanja po pooblastilu, se prepričajte, da je veljavno. Dejstvo je, da ga lastnik lahko kadar koli prekliče.
1. Lastniški potni list je glavni dokument za vas pri preverjanju lastnika stanovanja. Iz potnega lista lahko ugotovite podatke, kot so starost lastnika, sestava njegove družine, veljavne ali razpuščene zakonske zveze. Kako vam bo to pomagalo? Na primer, obstaja razlog za vprašanje. Ali imajo otroci, navedeni v potnem listu, pravico do stanovanja?
Lastnik je na primer pri nakupu stanovanja uporabil hipoteko, jo nato odplačal in zaprosil materinski kapital, kar pomeni, da imajo privzeto delež v stanovanju tudi otroci. Lastnik morda niti ne razmišlja o tem, vendar morate.
2. Potrdilo PND (psiho-nevrološke ambulante)
Pomagalo vam bo, če preverite pravno čistočo stanovanja, ki se prodaja s popustom, saj so lastniki marginalizirani (odvisniki od drog ali alkoholiki). Ni odveč, če jih prosite za referenco.
Vendar morate upoštevati, da morda niso registrirani, čeprav v resnici morda "niso sami po sebi", in le sodišče ima pravico, da jih prizna kot nepristojne. Odveč pa bo, če bi igrali na varno.
Če je lastnik (solastnik) prijavljen pri PND, potem je bolje, da zavrnete nakup - bo razveljavljen!
3 Preverjanje dolgov za stanovanje
Na nepremičninskem trgu je že dolgo uveljavljen običaj: pred prodajo stanovanja lastnik v obvezno poplača vse dolgove za komunalne račune za prodano stanovanje.
Za dokazovanje odsotnosti dolgov kupcu posreduje dokument, t.i. Referenca prodaje, ki navaja te podatke.
Potrdilo prejme od hišne uprave ali od računovodstva svojega HOA. Hkrati se morate zavedati, da pogosto podatki o dolgu za električno energijo niso navedeni v potrdilu o prodaji. V zvezi s tem je treba amandma o odsotnosti dolgov za električno energijo jemati ločeno.
Dodatna plačila:
V prodajni pogodbi obvezno navedite, da vam prodajalec stanovanje prenese brez dolgov. V primeru, da bo ugotovil drugače, jih bo dolžan plačati.
Če prodajalec ne more sam plačati svojih dolgov, na primer, če stanovanje kupite od marginalcev, potem morate vključiti znesek dolgov, ki jih plačate nekdanji lastnik v stroških stanovanja in to navedite v kupoprodajni pogodbi.
Mimogrede, kupci imajo pogosto vprašanje, na primer, prodajalec je pred transakcijo plačal vse dolgove na računih za komunalne storitve. Šli ste na posel, nato registracija lastništva in pred prenosom ključev od stanovanja traja na primer 1 mesec.
Končni video
Kdo mora v tem primeru plačati komunalne storitve. Navsezadnje je stanovanje že v lasti kupca, v resnici pa je prodajalec živel v njem 1 mesec!
Danes ste se naučili, kako samostojno preveriti čistočo doma za kupca, katere dokumente prositi lastnika, da preveri pravno čistočo stanovanja.
Srečno nakupovanje!
