Če ste našli primerno stanovanje in se s prodajalcem dogovorili o ceni, je naslednji korak preverjanje pravne čistosti kupljene nepremičnine.
Pod pravno čistostjo nepremičnine je mišljena odsotnost ovir za njeno izvedbo in da tretje osebe rezultatov posla v prihodnje ne bodo izpodbijale na sodišču.
Nakup in prodaja nepremičnin je najbolj tvegan posel v smislu goljufije... Goljufi z namenom zaslužka na kriminalen način razvijajo različne metode zavajanja lahkovernih kupcev. Negativne posledice lahko povzročijo tudi nepremišljena dejanja samega kupca. Pri nakupu nepremičnine so verjetne naslednje posledice:
Priporočilo! Po prijavi lastništva stanovanja se lahko izkaže, da ga ima nekdanji lastnik, ki ga boste morali zdaj odplačati. Da bi se temu izognili, vzemite od prodajalca potrdilo o odsotnosti dolga... V prodajno pogodbo zapišite klavzulo o odgovornosti prodajalca za njeno poplačilo.
Samostojno preverjanje nepremičnine je težko in zamudno, zato veliko ljudi raje uporablja storitve.
Glavna naloga profesionalnega nepremičninskega posrednika ni toliko preverjanje, temveč ugotavljanje nastanka možnih tveganj sodnih sporov za kupca, da se zagotovi varnost posla. Prednost nepremičninskega posrednika pred kupcem so izkušnje in znanje, na kaj paziti pri preverjanju.
Izkušen nepremičninski posrednik na podlagi prejetih dokumentov identificira se identiteta, poslovna sposobnost prodajalca... Izpisek iz hišne knjige se skrbno preuči glede prisotnosti najemnikov iz obdobja naselitve v hiši, ki živijo na dan transakcije, pa tudi tistih, ki so odšli.
Poleg tega se preverja, ali niso kršene nikogaršnje pravice, in so vloge najemnikov, ki so zavrnili privatizacijo, pravilno sestavljene. Če so v stanovanju poleg prodajalca prijavljene še druge osebe, se zahteva notarsko overjeno soglasje vseh najemnikov, dovoljenje moža (žene) za prodajo nepremičnin, kupljenih po poroki, in dovoljenje skrbniškega sveta za mladoletne.
Nato se preuči izvleček iz USRR. Za preverjanje pravic do podedovanega premoženja se nepremičninski posredniki obrnejo na notarsko pisarno, pri kateri za izdajo izpisa iz notarske knjige druge osebe zanjo ne zaprosijo. V primeru, da zaradi tega prejme stanovanje, nepremičninski posrednik zaprosi matični urad za dvojnik smrtnega lista prejšnjega lastnika. Posebna pozornost je namenjena temu, ali so bile naložene obremenitve, ali so potekali sodni postopki.
Če obstajajo kakršne koli nedoslednosti v dokumentih prodajalca, nepremičninski posrednik zaobide potrebne institucije in zahteva informacije.
Po zaključku se sestavi akt in dovoljenje za prodajo in nakup.
Na internetu bo težko preveriti čistočo stanovanja, saj boste na spletu prejeli le izpisek.
Na spletnem mestu Rosreestr lahko vsak naroči elektronsko ali papirno različico izjave, tako da izpolni poseben obrazec. Cena dokumenta - 200 rubljev... Plačilo se izvede s storitvijo ROBOCASSA.
Toda hkrati ta dokument ni dovolj za celovito preverjanje čistosti transakcije... Vseboval bo le podatke o lastnikih nepremičnine (brez razlogov za nastanek pravice) in o prisotnosti vpisanih bremen.
Preverjanje pravne čistosti stanovanja se izvaja v skoraj vseh pravnih družbah za ločeno plačilo ali v kompleksu, ki ga spremlja celoten posel. Cena storitve je od 5.000 do 70.000 rubljev odvisno od obsega, zahtevnosti, obsega dela, regije.
Sodelovanje notarjev pri prometu z nepremičninami ni potrebno in kupec ima možnost izbire, ali jih bo vključil v pregled ali ne. Torej, odvetnik Oleg Sukhov priporoča zavrnitev storitev notarjev v tem primeru iz naslednjih razlogov.
Pravno preverjanje dokumentov za prodajo in nakup nepremičnine ni neposredno delo, ampak dodatni zaslužek... Poleg tega lahko odvetnik in nepremičninski posrednik opravljata enako delo za kupca. V zvezi s tem dokumenti, ki so jih v tem postopku izdali notarji, nimajo za zakon super-dokazne moči.
Neposredno pred registracijo prodaje in nakupa Rosreestr opravi pravni pregled dokumentov, ki na podlagi podatkov iz enotnega državnega registra preveri zgodovino nepremičnin in. In če ima stanovanje obremenitve, transakcija ne bo registrirana. V skladu s tem bo notarski pregled ponovite s strokovnim znanjem Rosreestra... Poleg tega notarski uradnik pregleda samo tiste dokumente, ki jih bo zagotovila stranka. In ljudi, katerih pravice so bile kršene med privatizacijo in onesposobljene, najverjetneje ne bo identificiral.
Notarsko osebje tudi ne bo zaznalo prodaje premoženja s ponarejenimi dokumenti. Zato, tudi če je notarski pregled, obstaja nevarnost, da se soočite z goljufi.
Če se obrnete na notarja, lahko ne le naročite drugi ček, ampak tudi povzročite dodatne stroške s plačilom notarske pristojbine.
Po veljavni zakonodaji zasebni notarji so dolžni zavarovati tveganja do tretjih oseb... Se pravi za nadomestilo škode, povzročene zaradi poklicnih dejavnosti, po zavarovalni pogodbi.
Pravzaprav zavarovalnice vseh škodnih primerov ne priznavajo kot zavarovanje. Obisk na sodišču z zahtevkom za povračilo škode tudi ni zagotovilo za njeno odškodnino. V zadnjih 5 letih je bilo na sodišča vloženih le 55 takih tožb. Izkazalo se je, da se na leto vloži približno 10 zahtevkov, kar znaša približno 20 milijonov rubljev. Dokazovanje notarjeve krivde je problematično. običajno, vse je odpisano zaradi nedoslednosti v USRR.
Privedba notarjev k kazenski odgovornosti je precej težavna. Ugotovitev dejstva namerne škode ali malomarnosti na sodišču ne zagotavlja, da bo krivec kaznovan. V bistvu se zadeve na njih končajo ali pa se izda oprostilna sodba. V skrajnem primeru se uporabi disciplinski ukrep v obliki denarne kazni.
Ker je na nepremičninskem trgu veliko goljufov, bo možna tveganja pri transakciji določil le izkušen strokovnjak. In zaradi dejstva, da se notar ne zaveda posebnosti nepremičninskega trga, sodna praksa na tem področju torej ne bo mogel prepoznati vseh točk, ki so nevarne za stranko.
V spodnjem videu se Viktoria Ivanova, odvetnica in nepremičninska agentka, dotika teme, ki v omrežju ni v celoti razkrita - preverjanje stanovanja pred nakupom s posebnimi kanali, mimo uradnih virov. Zanimivo je predvsem dejstvo, da avtor videa navaja konkretne primere iz lastne prakse.
Nakup stanovanja na sekundarnem nepremičninskem trgu vključuje številna tveganja. Da ne bi naleteli na vabo prevarantov, je treba pred sklenitvijo posla preveriti stanovanje glede pravne čistosti. To storitev ponujajo številne nepremičninske družbe. Povedali vam bomo, kako pred nakupom doma samostojno preveriti čistočo stanovanja, lastnika in dokumentov.
Za preverjanje se ni treba obrniti na nepremičninske posrednike. Vsa potrebna dejanja lahko izvedete sami. V začetni fazi morate zahtevati in preveriti dokumente.
Da je bilo lastništvo pravno registrirano, lahko potrdite z enim od naslednjih dokumentov:
Prodajalec mora poleg potrdila o lastništvu ali izpiska iz USRN imeti enega od teh dokumentov (če je pravica vpisana od leta 2017).
Poleg listinske podlage za nastanek lastninske pravice vam mora prodajalec zagotoviti:
Da se zaščitite, morate skrbno preveriti vse zgornje dokumente. Zahtevajte originale. Ne smejo kazati znakov popravka, madežev. Če so na voljo, je treba opravljene spremembe notarsko overiti. Preverite podpise in pečate državnih organov.
Potrebne dokumente lahko pridobi samo sedanji lastnik ali njegov zastopnik na podlagi notarsko overjenega pooblastila.
Če želite pridobiti izpisek iz hišne knjige s seznamom vseh državljanov, registriranih v stanovanju, se morate obrniti na družbo za upravljanje, ki oskrbuje hišo, ali teritorialni urad Zvezne službe za migracije.
Razširjeni izpisek iz USRN s podatki za zadnjih 20 let izda Rosreestr ali MFC. Ta dokument je mogoče naročiti tudi na daljavo na uradni spletni strani Rosreestra.
Če prodajalec nima tehnične dokumentacije ali ne ustreza realnosti, se obrnite na ZTI ali MFC, da pridobite potrebne dokumente.
Pozorni morate biti na naslednje značilnosti:
Naj vam podrobneje povemo, kaj natančno je treba preveriti.
Na tej stopnji preverjanja bodo potrebni štirje dokumenti - potrdilo o lastništvu, podlaga za nastanek lastninske pravice, razširjeni izpisek iz USRN in izpis iz hišne knjige. Če je bilo lastništvo vpisano po januarju 2017, običajno potrdilo morda ne bo na voljo. V tem primeru dejstvo registracije potrjuje izpisek iz USRN.
Prepričajte se, da so bile lastninske pravice pridobljene zakonito. Previdno preučite dokumentno osnovo za nastanek pravic - datum začetka veljavnosti, posebni pogoji, pravilnost registracije.
Posebno skrbno je treba preveriti zakonitost pravic, če je prodajalec stanovanje podedoval. Če so bile kršene pravice drugih dedičev, lahko tožijo za prerazporeditev zapuščine.
Dobro je, če je bil prodajalec lastnik nepremičnine pred več kot tremi leti. V tem primeru praktično ni možnosti, da bo vaša transakcija v prihodnosti izpodbijana. To je predvideno v civilnem pravu.
Če je bilo stanovanje predhodno privatizirano, je pomembno ugotoviti, ali so bili v tem procesu še drugi udeleženci. Prodajalec mora imeti od njih uradno zavrnitev sodelovanja pri privatizaciji.
Druga pomembna točka so registrirane osebe. Podatki o prijavljenih občanih so v izpisku iz hišne knjige. V idealnem primeru bi morali biti vsi najemniki odjavljeni. Ko je v času preverjanja nekdo registriran, se prepričajte, da z izpiskom ni težav. Če je nekdo prijavljen, a je trenutno v zaporu, v domu za ostarele ipd., je bolje, da zavrne nakup tega stanovanja. Takšni državljani lahko v prihodnosti zaprosijo za stanovanje.
Tretja točka je prisotnost bremen. Te informacije so vsebovane v izpisku iz USRN. Stanovanje ne sme biti predmet hipoteke, rubeža, najema ali najema. V nasprotnem primeru vaša transakcija morda ne bo registrirana pri Rosreestru, a tudi če se to zgodi, bodo vaše pravice kot lastnika omejene s pravicami tretjih oseb.
Vse podatke o menjavi lastnikov, sklepanju poslov v zvezi s stanovanjem, aretacijah, sporih in obremenitvah vsebuje razširjeni izpisek iz USRN. Na kaj biti pozoren?
Če je stanovanje na podlagi kupoprodajnih pogodb pogosto menjalo lastnike, je verjetno, da gre za kakšne pravne težave in vas prodajalec skuša zavajati. Bolje je najti drugo možnost za naložbo.
Če je bilo stanovanje v zadnjih treh letih predmet sporov ali aretacije, prosite prodajalca za pravnomočno odločbo sodišča. To bo zagotovilo, da ima res pravico do prodaje nepremičnine.
Pomembna je tudi navedena cena za stanovanje. Če je bistveno nižja od podobnih ponudb na trgu, potem jo želi lastnik čim prej prodati. In to je razlog za razmišljanje. Najverjetneje je bilo stanovanje v celoti kaznivo dejanje ali pa ni pravno čisto.
Stanovanja v novogradnjah so ena od možnosti za donosen nakup stanovanja. A kljub temu je za to potreben tudi temeljit pregled vse dokumentacije in samega posla kot celote. Katere dokumente je treba preveriti pred sklenitvijo pogodbe, kaj v njih iskati in kako zmanjšati tveganje srečanja z goljufi, izveste v našem članku.
Če ne želite porabiti denarja za odvetnike in nepremičninske posrednike, morate samostojno preveriti predlagani nakup. Poskrbeti morate za dve stvari:
Oba dejavnika preverimo s preučevanjem dokumentov in malo raziskav na nepremičninskem trgu.
Najprej ugotovite, kako dolgo je razvijalec delal na tem, koliko objektov mu je uspelo izročiti, kako se o njem odzivajo stranke in ali so na podlagi rezultatov gradnje kakšni sodni postopki. Če so se rezultati takšnega neformalnega preverjanja izkazali za pozitivne, nadaljujte z drugo fazo - temeljito študijo dokumentacije tako razvijalca kot stavbe. Pri preverjanju dokumentov je pomembno, da zahtevate le izvirnike s pečatom in podpisom pristojnih organov.
Ob sklenitvi pogodbe vam mora razvijalec zagotoviti:
Pri preverjanju dokumentov bodite pozorni na opis nepremičnine. Ni mogoče izključiti, da vam bo prodajalec pokazal dokumente za eno stavbo, za drugo pa sklenil pogodbo.
Bodite pozorni tudi na podrobnosti razvijalca, pomembno je, da so na vseh dokumentih enaki. Vsako neskladje med podatki gradbenega podjetja ali opisom hiše/stanovanja naj vas opozori.
To je najpomembnejši dokument, od katerega je odvisna veljavnost posla.
Lastnik ima pravico do lastništva, uporabe in razpolaganja s svojim premoženjem.
Lastnik ima pravico po lastni presoji izvajati kakršna koli dejanja v zvezi z lastnino, ki mu pripada, in ki niso v nasprotju z zakonom in drugimi pravnimi akti ter ne kršijo pravic in interesov drugih oseb, zaščitenih z zakonom, vključno z odtujitvijo njegovega premoženja. premoženje v last drugih, prenesti nanje, medtem ko ostanejo lastnik, pravice posesti, uporabe in razpolaganja s premoženjem, zastaviti premoženje in ga na druge načine obremenjevati, z njim razpolagati na drugačen način (člen 209 Civilnega zakonika 2009). Ruska federacija).
Kot je razvidno iz tega zakona, lahko s premoženjem razpolaga le lastnik, zato mora on nastopati kot prodajalec. Od njega zahtevajte potrdilo o lastništvu, vendar je bolje tudi, da sami dodatno naročite izpisek iz USRR. Na ta način se dodatno zaščitite pred goljufijami.
V dokumentu bodite pozorni na točke:
Stanovanje v novogradnji lahko kupite ne samo od samega razvijalca, temveč tudi od posameznika. V tem primeru mora prodajalec predložiti:
Nosilec projekta je dolžan prenesti na udeleženca skupne gradnje objekt skupne gradnje, katerega kakovost je skladna s pogoji pogodbe, zahtevami tehničnih predpisov, projektne dokumentacije in urbanističnih predpisov ter drugimi obveznimi zahtevami ( 1. odstavek 7. člena Zveznega zakona "O sodelovanju pri skupni gradnji" z dne 30. decembra 2004 št. 214-FZ).
Sprejeti je potrebno dokončana stanovanja po prevzemnem potrdilu, kjer mora biti zabeležena dejanska kakovost prenesenega stanovanja. Pogodba z razvijalcem (ne glede na vrsto) mora določati, kateri materiali bodo uporabljeni pri gradnji in garancije, ki jih zagotavlja podjetje. In glede na akt prevzema in prenosa boste lahko preverili obljubljeno kakovost in zagotovljeno. Če z njim niste zadovoljni, vam dokumenta ni treba podpisati. Razvijalec bo imel na voljo 45 dni, da odpravi ugotovljene pomanjkljivosti.
Če kupujete stanovanje od fizične osebe, morate predvideti možnost, da imate pravice tretjih oseb. To je potrebno ne glede na to, ali kupujete dom na sekundarnem trgu ali v novogradnji.
Pojav takšne pravice je možen, če prodajalec:
Da po nakupu do vas ni nobenih zahtevkov, morate preveriti potrdilo o družinski sestavi. V njem bodo navedene vse osebe, ki so vpisane v bivalni prostor, in navedeni datumi njihovega rojstva ter stopnja razmerja s prodajalcem. S preprostimi izračuni lahko preverite možnost pravic tretjih oseb in še enkrat premislite, ali skleniti ta posel ali ne.
Obremenitev pomeni omejitev prometa z nepremičninami, zlasti njihove prodaje.
Če se stanovanje, ki ga nameravate kupiti, nahaja v novogradnji, to ni zagotovilo, da nanj ne bo bremen. Ovira za sklenitev posla je lahko:
Na strani razvijalca so lahko tudi presenečenja. Če je na primer naložena služnost na zemljišču, na katerem je stavba zgrajena, to velja tudi za obremenitve.
Državna registracija služnosti, ki zagotavlja pravico omejene uporabe dela zemljiške parcele, se izvede v zvezi z delom zemljiške parcele, ki je vpisana v Enotni državni register nepremičnin, ali hkrati z državnim katastrskim evidentiranjem takega del. Državna katastrska registracija dela zemljiške parcele se izvaja hkrati z državno registracijo služnosti, ki zagotavlja pravico do omejene uporabe takega dela brez ustrezne vloge (člen 4 44. člena Zveznega zakona " O državni registraciji nepremičnin" z dne 13. julija 2015 št. 218-FZ).
Za odpravo takšnih tveganj naročite izpisek iz USRR. V njem bodo poleg podatkov o lastniku bivalnega prostora navedene vse obremenitve, ki so naložene stanovanju.
Tveganja so številna, zato je priporočljivo, da kupec ob nakupu zna sam preveriti »čistočo« stanovanja. Glavna stvar je, da se izognete glavnim, največjim tveganjem, informacije o katerih vsebuje ta članek. Najprej je treba izključiti možnost izpodbijanja transakcije in pravice do stanovanja, zato bo priporočilo, kako sami preveriti "čistočo" stanovanja pri nakupu, podano v najbolj podrobni način.
Prva je verodostojnost dokumentov, ki jih prodajalec da v pregled. To je treba še posebej natančno preveriti, sicer se lahko naknadno razkrijejo zahtevki do tega bivalnega prostora povsem tretjih oseb. Upoštevati je treba, da obstaja veliko situacij z dokumenti, ki spremljajo nakup stanovanja, in zelo težko je podati en sam recept glede pravnih vprašanj, kako preveriti "čistočo" stanovanja, ko kupujete samostojno. . Vendar pa morate transakcijo maksimalno zavarovati, zato je bolje, da opravite vse korake, priporočene za preverjanje dokumentov. Seveda je treba preveriti pravno "čistost", ne da bi presegli meje razumnosti, vendar je treba največ informacij ne le pridobiti, ampak tudi ovrednotiti, nanašati pa se morajo na samo stanovanje in vse vpletene v njegovo lastnino in status. .
Seveda bi se bilo veliko bolj priročno obrniti na poklicne odvetnike, vendar se soočamo z drugim vprašanjem: kako preveriti "čistočo" stanovanja, ko kupujete sami? Načeloma je to razumno, čeprav bolj težavno. Poleg tega lahko pomoč strokovnjaka samo poveča zanesljivost transakcije, vendar ne bo mogla zagotoviti stoodstotnega uspeha. V nujnih primerih lahko lastninsko pravico zavarujete, če pomisleki ne obstajajo. Zavarovalnice so običajno precej pripravljene ugoditi.
In v tem primeru, ko se stanovanje kupi v novi stavbi, mora biti preverjanje dokumentov temeljito, tudi če je ta prodaja od razvijalca. Sekundarna stanovanja bodo seveda zahtevala veliko truda, saj novogradnje nimajo tako bogate zgodovine registracije, izpiskov in menjave lastnikov. A tudi tukaj tudi po temeljitem preverjanju pravne "čistosti" nepremičnine, ki je narejena v skladu z vsemi pravili, ostaja verjetnost odvzema kupljenega stanovanja. Če lahko prodajalec dokaže, da so mu bile pri nakupu kršene pravice npr. A če se kupi drugi dom, se obračun ne bo zgodil samo s prodajalcem, ampak tudi z lastnikom, ki je imel stanovanje v lasti pred njim. Verjetno boste morali skozi celo vrsto sodnih postopkov. Preverjanje pravne "čistosti" pri nakupu stanovanja na sekundarnem trgu traja dolgo in težko: to je verodostojnost vseh dokumentov, to je ocena pravnega statusa nepremičnine, to je analiza možnega tveganja, povezana s tem nakupom.
Pravno »čistočo« stanovanja je mogoče preveriti tako, da je transakcija pri nakupu katere koli nepremičnine čim bolj varna. Od prodajalca je treba zahtevati naslednje dokumente.
Kako preveriti, ali je v stanovanju aretacija? Iz izvlečka USRR. Tam je navedeno, če je to preprosta izjava, ali je prodajalec lastnik. In v razširjeni različici izvlečka je celotna zgodovina tega stanovanja od prvega zapisa v USRR. Označuje, kdo je bil prej lastnik in kako pogosto je bil prodan. Vendar se ni mogoče omejiti na ta izvleček. Kako preveriti, ali je stanovanje ob nakupu pod hipoteko? Pogosto se stanovanja prodajajo po pooblastilu, zato lastnik praktično ne sodeluje pri transakciji. To je zelo tvegana situacija. Pogosto se takšni dokumenti pridobijo na nepošten način.
Zato je treba pri nakupu stanovanja še posebej natančno preveriti le dokumente neposrednega lastnika stanovanja. Če želite to narediti, morate pooblaščeno osebo prositi, da kontaktira in kontaktira lastnika, da potrdi, da je stanovanje naprodaj. Nato morate v izpisku USRR preveriti stolpec "Obremenitev", ki vsebuje podatke o statusu stanovanja, ali je zastavljeno. Če se nepremičnina proda takoj po dedovanju, je najbolje, da je ne kupujete. V treh letih se lahko pojavijo novi dediči, ki bodo ta posel izpodbijali na sodišču. Tudi glede na razširjeno različico potrdila USRR je mogoče ugotoviti, da na primer hipoteka za to stanovanje ni bila plačana do konca.
Prvi korak je pogled na ceno. Če se podobna stanovanja prodajajo po višji ceni, bi to moralo biti še posebej zaskrbljujoče in le v primeru velikega zanimanja za to nepremičnino je mogoče še naprej pravno preverjati njeno "čistočo", pri čemer je treba to narediti veliko bolj previdno. kot se je prej mislilo. Prodajalca je treba natančno zaslišati in poiskati podrobnosti: ne le, kdo je lastnik tega stanovanja, ampak tudi kdaj, kako in od koga je bilo pridobljeno, zakaj se ponovno prodaja, ali je bilo stanovanje v sporu. Nato preverite, kaj piše na dokumentih. Od tu bo jasno, kako je prodajalec resnicoljuben, saj se boste morali z njim dogovoriti kot nasprotno stranko. Kako preveriti prodajalca stanovanja pri nakupu na drug način?
Bodite prepričani, da z vso pozornostjo preverite njegov potni list in druge dokumente, povezane s stanovanjem: na podlagi katere je nepremičnina vpisana, kje, ko je bilo potrdilo prejeto, vpis pravice do njega. Nujno je treba vzeti kopije za ponovno študij, vendar preverite izvirnike za pečate, podpise, vodne žige in vse ostalo, ki spremlja državni dokument. Prav tako je nujno primerjati kopije z izvirnikom. Lahko predložijo popolnoma drugačne dokumente. Informacije, predstavljene na papirju, se morajo ujemati z ustno zgodbo prodajalca. Kako preveriti dediče pri nakupu stanovanja? Ni šans. Najbolje ga je kupiti, ko je pravica odobrena tri leta po datumu dedovanja. Kako preveriti stanovanje pred nakupom prek Rosreestra? Zgoraj je navedeno, da lahko v MFC naročite in prejmete popolnoma vse dokumente, povezane z nepremičninami.
Pred prejemom in preučitvijo dokumentov niti predplačila niti varščine ni mogoče nakazati na prodajalca, saj lahko nekdanji lastnik obdrži originalno potrdilo in pogodbo, tudi če je to stanovanje že prodal. Z dokumenti je treba nujno ugotoviti, ali je prodajalec odvisen od nesposobnih državljanov, mladoletnih otrok, ali je prodajalec zdaj poročen in ali je bil v času, ko je kupil to stanovanje, poročen in kar je najpomembneje, ali osebno nastopa oz. prek zaupanja vredne osebe.
Ne morete skleniti posla, ne da bi se osebno pogovorili z lastnikom. Bolje je sestaviti pogodbo z lastnikom in ne s skrbnikom. Veliko ponarejenih poslov se sklene pod pretvezo, da je lastnik odsoten: v drugem mestu, v drugi državi itd. Pooblastilo je lahko ponarejeno. Če skrbnik kupcu ne želi predstaviti lastnika stanovanja, bi to moralo vzbuditi sum, razlogi pa so tukaj povsem nepomembni. Prav tako je malo verjetno, da bo verodostojnost pooblastila mogoče preveriti pri notarju, ki ga je izdal, ker se notarji na takšne zahteve ne odzivajo.
Če so bili v stanovanju za prodajo prijavljeni mladoletni otroci, je potrebno pisno soglasje organov skrbništva, sicer posla ni mogoče skleniti. Če je prodajalec sam priznan kot uradno nesposoben, se njegove zadeve zaupajo skrbniku in le tistemu, ki ga bo imenoval organ skrbništva. Iz dokumentov morate preveriti sodne odločbe o prvem vprašanju (nesposobnost) in o drugi zadevi (o imenovanju skrbnika). In za samo transakcijo je nujno pridobiti soglasje organov skrbništva. Tveganja takšnega posla so tako velika, da kupec največkrat zavrne nakup takšnega bivalnega prostora.
Še večji problem pa je situacija, ko prodajalec ni priznan kot nesposoben, ampak je nenehno ali občasno v stanju nezmožnosti razumeti pomen lastnih dejanj (ta definicija izhaja iz zakona). To stanje je precej težko izračunati na oko, tudi pri večkratnih osebnih srečanjih. Zato morate za vsak slučaj zahtevati potrdilo psihiatra z datumom na dan transakcije. Rešitev je lahko, da povabite prijatelja psihiatra k dogovoru kot sorodnika ali prijatelja. Je pa preprosto nerealno zavarovati tak posel pred vsemi slabimi primeri. Tudi s sklenitvijo posla pri notarju ne bo mogoče doseči popolnega uspeha tega podjetja. Zato je bolje opustiti dvomljivo podjetje, saj je danes ponudba nepremičnin skoraj trikrat večja od povpraševanja.
Pojdite na uradno spletno stran okrožnega sodišča, ki mu pripada ta bivalni prostor, in v iskalnik vnesite imena prodajalca in njegovih predhodnikov - lastnikov stanovanja. Enako načelo velja, če morate preveriti, ali so imeli prodajalci in njihovi zakonci kakšne primere na sodišču, in če da, kakšne. Glavna stvar je, ali je bila zakonska zveza razpuščena in ali je bilo premoženje razdeljeno, ali je bil lastnik priznan kot nesposoben. Slednjega se preveri na kraju registracije, zato je treba prodajalčev potni list zelo natančno pregledati, nato pa oditi na spletno stran sodišča, kjer je ta oseba registrirana oziroma je bila registrirana.
Pravosodni sistem še ni nastavljen tako, da bi vse to, žal, našli v nekaj klikih. Uradno bazo podatkov imajo tudi arbitražna sodišča. Tam morate ugotoviti, ali je bil prodajalec razglašen v stečaju. Če je bilo, se to nujno odraža na arbitražnem sodišču mesta, kjer je registrirano. Preko odprte uradne baze spletnih izvršilnih postopkov morate ugotoviti, ali je lastnik stanovanja oziroma njegov zakonec dolžnik in ali je proti tem državljanom sprožen postopek.
Glede na lastniško izkaznico, torej izpisek iz hišne knjige, je treba ugotoviti, kdo je prijavljen v tem stanovanju, vključno (in še posebej) in tisti, ki tam ne živijo. Predložiti je treba tudi potrdilo o plačilu komunalnih storitev. Idealno, ko v stanovanju ni prijavljen nihče, vendar ne vedno tako srečen. Če so v stanovanju vpisane osebe, je treba v pogodbi navesti obdobje, v katerem bodo izbrisane iz registra. Tisti, ki so na tem bivalnem prostoru prijavljeni, a tam ne živijo, morajo predložiti notarsko overjeno zavezo, da se bodo pred določenim obdobjem odjavili.
Slednje je najbolje odpustiti iz stanovanja pred sklenitvijo posla, sicer pa lahko ostanete v kupljenem stanovanju z "nadevom". Na sodišču se zadeve v zvezi z zahtevki za deložacijo pogosto izgubijo, saj to vprašanje vsebuje veliko neprijetnih odtenkov. Notarsko overjeno soglasje k transakciji potrebuje tudi lastnik, ki je v registrirani zakonski zvezi, ki poskrbi, da zakonec ni proti prodaji tega bivalnega prostora. To se nedvomno naredi, če je stanovanje kupljeno med zakonsko zvezo in je zakonska zveza razpuščena do trenutka prodaje. Dodatni dokumenti niso potrebni le v primerih, ko je bilo stanovanje prejeto kot darilo, podedovano (pred več kot tremi leti!), Privatizirano. To je približno vse najosnovnejše stvari, ki jih morate preveriti pri nakupu stanovanja. Po prejemu vseh teh obsežnih informacij se paket dokumentov natančno preuči in analizira.
Najprej je treba oceniti pravni status tega stanovanja: kako in na kakšni podlagi so ga pridobili sedanji lastniki, kdaj se je to zgodilo. Če od pridobitve ni minilo tri leta, se pojavita dve težavi. Zastaralni rok ni potekel, torej nakup stanovanja lahko prejšnji lastniki še vedno izpodbijajo. Za zmanjšanje davkov vas lahko prodajalec zahteva, da v dokumentih navedete nižjo ceno stanovanja. Bolje je, da se ne strinjate, saj če bo ta transakcija razglašena za neveljavno, prodajalec ne bo vrnil celotnega zneska, ampak bo vrnil samo tistega, ki je naveden v pogodbi.
Najbolj nezanesljiva podlaga za pridobitev stanovanja lastnika stanovanja je dedovanje, še posebej, če ni potekel triletni rok prejema. Če se bo novi dedič pojavil na sodišču pozneje kot v tem roku, se bodo kupčeva tveganja bistveno zmanjšala. Če je bilo stanovanje pogosto kupljeno in prodano v kratkem času, je to najbolj zgovoren znak goljufije. Bolje je, da takoj poiščete drugo možnost nakupa, saj zdaj s tem praktično ni težav. Več prodaj in nakupov ima stanovanje, bolj grda je njegova pravna zgodovina. Če je želja po nakupu tega bivalnega prostora res velika, potem morate preveriti ne le zadnjega prodajalca, ampak tudi zakonca in vse prejšnje lastnike v zadnjih petih letih vsaj.
