Hipoteka po zakonu je ustanovitev zastave nepremičnine v primeru, ko se ta nepremičnina gradi s kreditnimi sredstvi ali ciljnimi posojili pri drugi finančni organizaciji.
To je posledica pojava ali pojava določene količine dejavnikov, ki so navedeni v zveznem zakonu Ruske federacije. Ta trenutek nastopi mimo volje udeležencev, za katerega je značilen prenos lastništva določenih predmetov lastnine.
Hipoteka na podlagi zakona začne delovati, če hipotekarna pogodba ni sklenjena, pod naslednjimi pogoji:
Pojavi se tudi v strogo določenih okoliščinah pravne narave. Podlaga so izključno klavzule in stališča hipotekarne pogodbe, ki zagotavlja zavarovanje obveznosti po posojilni pogodbi ali po posojilni pogodbi in v nobenem primeru ne more postati ločene samostojne dolžniške obveznosti.
Ne zahteva registracije pri notarju in registracije pri državnih organih in ne more biti podlaga za menjavo lastnikov, ki zahtevajo nepremičnino.
Teoretično veljajo hipoteke za enega najpogostejših kreditnih sistemov. Zaradi svojih lastnosti je koristen. V tem primeru pride do izvršitve zastave, pri kateri predmet še naprej ostane v lasti lastnika nepremičnine.
Če pride do trenutka neplačila ali drugih kršitev s strani posojilojemalca, je zelo priročno, da upnik deluje na pravnem področju. To pomeni, da lahko kadar koli po pisnem obvestilu dolžniku zaseže zavarovanje in ga proda na dražbi ali na druge zakonsko določene načine odplačevanja posojila.
Do te točke je predmet uporabe kompleks premoženja oziroma nepremičnine, na kateri je hipotekarno posojilo ustanovljeno, ko pa je treba le-tega umakniti, ima njegova prodaja pomembne prepovedne dejavnike.
V istem kontekstu je treba jasno razlikovati med pravnima kategorijama „hipoteka“ in „hipotekarna posojila“:
Ob odkritju neizpolnitve glavne obveznosti gre za rubež hipotekarnega premoženja. Hkrati pa obstajajo preventivne pravice do odkupa aretirane zastave. Pri sestavi hipotekarne pogodbe se uporablja dodaten, a zelo močan pravni mehanizem za radikalno zmanjšanje finančnih tveganj - pogodba o celovitem hipotekarnem zavarovanju.
Podlage in najpomembnejše točke na področju nastanka kreditnih razmerij in njihove pravne ureditve so zakonsko določena in uveljavljena pravna stališča.
Značilnosti hipotekarne pogodbe so v domači zakonodaji jasno in razumljivo v celoti opredeljene.
V skladu z odstavki čl. 130 Civilnega zakonika Ruske federacije je mogoče kot zastavo premoženja pritegniti samo nepremičnine ali celostne premoženjske komplekse, ki so registrirane na pravnem področju, določenem z državnimi akti.
To vključuje:
Najpomembnejši vidik zagotavljanja hipoteke in zagotavljanja njene končne donosnosti je plačilna sposobnost stranke, to je sposobnost polnega in pravočasnega odplačevanja dolžniških obveznosti. Stopnja kreditne sposobnosti je odličen napovedni kazalnik plačilne sposobnosti stranke v bližnji prihodnosti.
Izračuna se na podlagi razmerja kazalnikov finančne vsebine. Glede na praktična priporočila vodilnih ameriških finančnikov, domači ekonomisti so uporabljali sistem petih »si«.
Hipotekarno posojilo ima kot enega najpomembnejših delov hipotekarnega programa številne pozitivne vidike, ki jih ne poznajo vsi, ki želijo kupiti stanovanje na ta način.
Do danes bančne institucije uporabljajo dva temeljna modela hipotekarnega mehanizma - ameriški in evropski. Odlikuje jih način privabljanja financ:
Hipotekarna posojila je v vseh pogledih zelo donosen mehanizem. Prvič, pri sestavi pogodbenih dokumentov za posojanje stanovanja hkrati postanejo last posojilojemalca.
Dmitrij Balandin
Vprašanje oblikovanja hipoteke na podlagi zakona je jasno opredeljeno v členu 334 Civilnega zakonika Ruske federacije. Med drugim vsa hipotekarna vprašanja v naši državi nadzoruje Zvezni zakon z dne 16. julija 1998 št. 102-FZ "O hipoteki (zastava nepremičnin)", zvezni zakon št. 188-FZ z dne 29. decembra 2004 " Stanovanjski zakonik Ruske federacije", Zvezni zakon z dne 21. julija 1997 št. 122-FZ "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi."
Hipoteka lahko začne veljati, ko je bila predhodno podpisana pogodba o prejemu sredstev in je temeljila na zastavni pogodbi. Hipoteka pa lahko nastane tudi brez podpisa zastavne pogodbe. Na primer, pri dedovanju premoženjske mase oseba deduje tudi dolgove zapustnika. Prav v tem primeru vidimo nazoren primer nastanka hipoteke po zakonu.Hipoteka se po zakonu lahko oblikuje ob odtujitvi stvari. Primer je pogodba o renti v skladu s členom 586 Civilnega zakonika Ruske federacije. Med drugim lahko pojem kreditne obveznosti vključuje tudi pogodbo o obročnem plačilu za nakup nepremičnine. Ne pozabite, da lahko hipoteka nastane tudi, če same hipoteke ne uredite kot bančne storitve.
Zakoni so potrebni za nadzor in nadzor vprašanja interakcije posameznikov v družbi in interakcije družbe z državo. Torej lahko rečeš z ...
V skladu s členom 334 Civilnega zakonika Ruske federacije se hipoteka lahko oblikuje brez podpisa posojilne pogodbe. Na primer, ko sestavljate pogodbo o dosmrtni renti, ...
Pred krstom države s strani kneza Vladimirja je bila Kijevska Rus poganska država. V tistih časih vsi zakoni niso bili nikjer zapisani in ljudje so živeli po starodavnih običajih. Toda ko na ...
V skladu s 1. delom čl. 11 Kazenskega zakonika je oseba, ki stori kaznivo dejanje na ozemlju Ruske federacije, kaznovana in kazensko odgovorna izključno ...
Skoraj vsi sanjajo o lastnem domu, pa naj bo to majhno stanovanje ali lastna hiša. V sodobnih gospodarskih realnostih je lahko problematično prihraniti celo nekaj kvadratnih metrov, da ne omenjam možnosti zastave obstoječih stanovanj. Zaradi tega se morajo državljani obrniti na banke za posojilo. Hipoteka na podlagi zakona - posojilo za gradnjo ali nakup stanovanja, pri katerem posojilojemalec v skladu s pogodbo prenese nepremičnino kot zavarovanje.
Bistvo koncepta je, da kupec-posojilojemalec prenese nepremičnino na posojilodajalca kot zavarovanje za izpolnitev pogodbenih obveznosti. V primeru višje sile pri kupcu in nezmožnosti plačila dolga ima posojilojemalec vso pravico prodati zastavljeno nepremičnino za pokritje dolga. Zakonska hipoteka se uporablja, če ni treba sestaviti ločene pogodbe, vendar obstajajo določeni dejavniki, ki jih določa zakon.
Obstaja še ena vrsta hipoteke - na podlagi pogodbe. Na prvi pogled se morda zdi, da je razlika med njima majhna, vendar imajo med seboj kardinalne razlike. Hipoteka po zakonu se od hipoteke na podlagi pogodbe razlikuje po tem, da v prvi različici nastane zaradi pravne podlage, v drugi pa na podlagi medsebojnega dogovora. Hipoteka se po zakonu vpiše avtomatsko ob vpisu kupoprodajnega posla, na podlagi pogodbe - le na medsebojno zahtevo hipotekarnega upnika in posojilodajalca.
Preprosto povedano, za pogodbeno hipoteko kot zavarovanje kot zavarovanje na podlagi posojilne pogodbe služijo kakršne koli nepremičnine dolžnika. Zakonska hipoteka se pojavi, ko je nepremičnina, ki se kupuje, dana posojilodajalcu kot zavarovanje, ne glede na to, ali je zgrajena ali kupljena na sekundarnem trgu. Pravzaprav gre za ciljno posojilo za nakup stanovanja.
Ker je stanovanjska posojila zapleten sistem medsebojnih poravnav med strankami, so vsi postopki urejeni z zakonskimi akti, sprejetimi v različnih obdobjih. Poleg zveznega zakona 102-FZ "O hipoteki (zastavi nepremičnin)" obstaja veliko zakonov, ki so osnova za nastanek hipotekarne dejavnosti, vendar so med glavnimi naslednji:
Ko nastane zakonita hipoteka, se pojavijo določene zavarovanje in premoženjske obveznosti. Obstaja veliko situacij, ko se lahko pojavijo te okoliščine - to je pridobitev stanovanja, ločene hiše, zemljiške parcele in podobnih predmetov izključno z vključevanjem izposojenih sredstev pri banki. Enako velja za gradnjo nepremičnin, če se izvaja z denarjem, ki ga dodeli kreditna institucija.
Zastava po zakonu o nepremičninah velja samo za stanovanja, ki so v lasti fizičnih ali pravnih oseb. Glede državnih in občinskih stanovanj ne more sodelovati pri hipoteki. Pomembno je razumeti, da lahko del stanovanjskega stanovanja ali hiše deluje tudi kot zastava, vendar le, če gre za izoliran prostor, namenjen bivanju.
Kot že omenjeno, je hipoteka posojilo, ki se izda državljanu za nakup nepremičnine, pri čemer kupljeno stanovanje deluje kot neposredno zavarovanje, kar je v pogodbi posebej predpisano. Upnik pridobi pravico do nepremičnine za čas odplačevanja dolga, čeprav ima hipotekarni upnik stanovanja pravico tam prebivati.
Pri sklenitvi najemne pogodbe hipoteka nastane tudi po zakonu, ko prejemnik najemnine svoje stanovanje prenese v last druge osebe, ki je plačnik najemnine (vse to sestavi notar). Za razumevanje lahko navedemo primer: oseba svoje stanovanje prenese na državljana, ki se zaveže, da bo skrbel in mu zagotavljal vse potrebno do njegove smrti. Lastninska pravica preide po sklenitvi najemne pogodbe, vendar obremenitev velja do smrti najemnika, po kateri je treba breme odstraniti.
Jasen primer je nakup stanovanj v gradnji na kredit. Dejansko objekt še ni bil postavljen, vendar ima posojilojemalec kot delničar pravico do njega, saj je opravil začetno plačilo. Preostanek denarja si izposodi pri kreditni instituciji, vendar banka za pridobitev hipoteke zahteva zavarovanje. Ker pa predmet še ni registriran, ne more delovati kot jamstvo. Iz tega razloga se izda zastava lastninske pravice, nato pa se nadomesti z zgrajenimi stanovanji.
Za registracijo lahko uporabite storitve hipotekarnega posrednika ali pa vse naredite sami. Najprej se morate obrniti na kreditno institucijo, da razjasnite, na koliko lahko računate. Po tem lahko začnete iskati primerno možnost. Nato morate s prodajalcem skleniti predhodno pogodbo in zagotoviti potreben paket dokumentov, ki jih kreditna institucija obravnava.
Po prenosu vseh papirjev boste morali počakati na odločitev, saj bodo vsi papirji skrbno pregledani. Če bo izid situacije pozitiven, bo mogoče podpisati prodajno pogodbo, v kateri mora biti navedeno, da je nepremičnina delno kupljena za kreditna sredstva. Po tem bo opravljena vpis hipoteke in lastništva stanovanja, prodajalec pa bo lahko prejel svoj denar.
Registracija zakonite hipoteke se izvede brez pobiranja državne pristojbine. Poleg tega ni treba pisati skupne izjave. Državna registracija dodeli določene lastninske pravice posojilojemalcu, kar je nujno zabeleženo v Rosreestr. Pomembna točka je, da se registracija pogodbe zgodi hkrati z registracijo lastništva. Datum vpisa je dan, ko je bil opravljen vpis v register pravic na likvidnih nepremičninah.
Če se obrnemo na zakonodajo, lahko vidimo, da ne more biti vsaka nepremičnina predmet hipoteke. Prepovedano je na primer prenesti premoženje, ki pripada državi, kot zavarovanje. Za stanovanja, kjer so lastniki mladoletni, se uporablja poseben pristop. Tukaj je seznam tega, kar je mogoče zastaviti:
Ker ima pridobitev nepremičnin veliko pasti, se posojilodajalci poskušajo zaščititi na vse možne načine. Za to se na podlagi zakona uporabljajo hipotekarne omejitve, ki nastanejo takoj po registraciji. Obremenitev pravice je jamstvo, da bo posojilojemalec s kreditno institucijo poravnal izposojena sredstva in jih vrnil v času, ki ga določa hipotekarna pogodba, z določeno maržo.
Vedno obstaja možnost, da hipotekarni posojilojemalec ne bo mogel odplačati dolga, razlogi za to pa so lahko različni. Da bi se temu izognili, je potrebno kvalitativno preverjanje plačilne sposobnosti prosilca. Da bi to naredili, se izvede zavarovanje ali preprosto povedano ocena sposobnosti državljana za servisiranje hipotekarnega posojila, ki mu je bilo izdano. Na ta način se določi višina kredita, rok njegovega dajanja, obrestna mera in druga bistvena merila.
Izračuna se glede na razmerje finančnih kazalnikov. Na podlagi izkušenj ameriških strokovnjakov. Metoda se imenuje sistem petih "si" (iz angleške črke "C", s katero se začne vseh pet zavarovalnih komponent):
Kot kaže praksa, so za stranke, ki zaprosijo za stanovanjsko posojilo, naložene manj stroge zahteve, vendar to ne pomeni, da ne preverjajo svoje plačilne sposobnosti. Spodnja tabela prikazuje glavne kazalnike, po katerih poteka postopek prevzema zavarovanja:
| koeficient | Dešifriranje | Opis |
| plačilo/dohodek | razmerje med plačili posojila in prihodki za določeno obdobje |
|
| obveznosti/prihodki | razmerje med odhodki posojilojemalca za hipotekarne obveznosti in skupnimi prihodki, ki se upoštevajo |
|
| posojilo/zavarovanje | razmerje med zneskom posojila in stroški posojenega predmeta |
|
| kreditno/likvidacijsko vrednost | razmerje med zneskom posojila in minimalno vrednostjo, za katero je mogoče prodati zavarovanje |
Da bi posojilodajalec sprejel pozitivno odločitev o izdaji posojila, je potrebno, da imajo zgornje vrednosti naslednje številke:
Večina kreditnih institucij ima svoje kazalnike, zato ni natančnih vrednosti. Glede na regijo, višino povprečne plače za predmet in druge okoliščine lahko ti koeficienti nihajo.
Različne države imajo svoje značilnosti hipotekarnega posojila. Glede na zakonodajni okvir in ustaljeno prakso se oblikuje lasten model stanovanjskega kreditiranja. V Rusiji, na primer, so značilne značilnosti uporaba materinskega kapitala ali vojaških hipotek. Poleg tega trenutna gospodarska situacija in hipotekarna tveganja nalagajo tudi svoje značilnosti - obrestne mere, ki jih ponujajo domače banke, so skoraj 10-krat višje kot v tujini.
Ameriški sistem se je začel oblikovati pred več kot sto leti. Njena glavna ideja je, da hipotekarna banka pri nakupu nepremičnine, v bistvu gre za nakup in prodajo na sekundarnem trgu, zagotovi manjkajoči znesek. Nato dolg preproda hipotekarni agenciji, ki izda vrednostne papirje, s katerimi se nato trguje na borzi. Plačila na njih so sredstva, ki jih vrne posojilojemalec.
V Evropi in v mnogih državah v razvoju je bil kot osnova sprejet nemški model stanovanjskega posojila. Njegovo bistvo je v tem, da stranka odpre bančni račun, kjer odšteje, dokler ne doseže določene ravni. Praviloma je to približno polovica stroškov kupljenega stanovanja. Po tem mu bo banka zagotovila posojilo za manjkajoči znesek, pri čemer bo kupljeno nepremičnino vzela za zavarovanje. Poleg tega država državljanu povrne približno 10% stroškov stanovanja v obliki subvencije.
V različnih finančnih institucijah imajo pogoji za dajanje stanovanjskih posojil tako skupne značilnosti kot tudi nekatere razlike. Predpogoj za vse upnike je zavarovanje premoženja, ki ni v nasprotju z zakonom, potrditev dohodka kreditojemalca in neodvisna ocena nepremičnine. Vsi drugi parametri se lahko razlikujejo.
Glede na vrednost predmeta banka stranki zagotovi posojilo. Praviloma mora posojilojemalec sam položiti določen znesek. Ta kazalnik je odvisen izključno od posojilodajalca, večinoma pa je vsaj 10% stroškov stanovanja. Včasih banka financira tudi 100 % stroškov, vendar takšni programi obstajajo po dogovoru z gradbenimi podjetji, ki so partnerji posojilodajalca.
Kot smo že omenili, obrestna mera, ki jo ponujajo ruske banke, pušča veliko želenega. To je neposredno odvisno od stopnje inflacije v državi in ključne stopnje centralne banke. Trenutno se je njegov kazalnik razvil na ravni 10-12% na leto, čeprav lahko nekateri posojilodajalci najdejo druge številke. Vendar ne pozabite, da je znižana stopnja lahko povezana z drugimi stroški, povezanimi s pregledom dokumentov ali izdajo hipotekarnega posojila.
Obstajata dve vrsti plačil za odplačilo dolga. Z diferenciranim načinom se telo posojila razdeli na enake dele, na preostanek dolga pa se obračunajo obresti. Ta način odplačevanja je koristen, če stranka vzame ciljno posojilo za majhen znesek in za kratek čas, saj so v začetni fazi plačila posojila zelo visoka. Znesek izplačila rente se izračuna po določeni formuli. Posledično se zaračunavajo enaki zneski skozi celotno obdobje izposoje.
Če državljan namerava uporabiti stanovanjsko posojilo, mora izpolnjevati določene parametre. Banka takoj opozarja na pozitivno kreditno zgodovino, saj je izdano posojilo veliko, posojilodajalec pa ga zanima odplačilo. Delovna doba na zadnjem delovnem mestu mora biti najmanj 6 mesecev, starost naročnika pa mora biti 21–65 let. Takoj je treba omeniti, da imajo podani parametri povprečne vrednosti, saj ima vsaka banka pravico, da predstavi svoje zahteve.
Za državljane, ki pridobijo nepremičnine s posojanjem, je v skladu z rusko zakonodajo zagotovljena davčna olajšava. Preprosto povedano, to je vračilo dela plačane dohodnine. Znesek ima določene omejitve glede na ceno kupljenega stanovanja (ne več kot 2 milijona rubljev). Trenutno je največji možni znesek vračila 260.000 rubljev.
Ob predpostavki, da bo po plačilu celotnega zneska, ki dolguje upniku z obrestmi, bremena samodejno odstranjena, se posojilojemalec močno moti. Po zaključku plačil morate samostojno izvesti ta postopek. Z zahtevo za izdajo novega potrdila o lastništvu se morate obrniti na USRR, vendar boste za to morali predložiti določen paket dokumentov, ki nujno vključuje dokument, ki kaže popolno poravnavo z upnikom.
Hipoteka(iz latinščine hypotheca - zastava, iz grščine hypoteke) je vrsta zastave, pri kateri je nepremičnina zastavljena, a hkrati ostane v lasti dolžnika. Če dolžnik ne izpolni svojih obveznosti, ima upnik pravico do poplačila s prodajo tega premoženja.
Treba je razlikovati med konceptoma hipoteke in hipoteke, pri katerem posojilo izda banka, zavarovano z nepremičnino. Hipotekarni kredit je ena od sestavin hipotekarnega sistema. Ob prejemu posojila za nakup nepremičnine se kupljena nepremičnina sama zastavi (zastavi) pri banki kot jamstvo za poplačilo kredita.
Imenuje se službe za izbiro, izvršbo in prejemanje hipotekarnih posojil hipotekarno posredništvo. Hipotekarno posredništvo izvaja specialist, usposobljen za to dejavnost - hipotekarni posrednik.
Hipoteka je tudi zastava že obstoječe nepremičnine lastnika z namenom pridobitve kredita ali posojila, ki se bo uporabilo za popravilo ali gradnjo ali za druge potrebe po presoji posojilojemalca-hipotekarja.
V primeru neizpolnitve glavne obveznosti se izvršba odmeri samo na zastavljeno nepremičnino, pri čemer ima zastavni upnik prednostno pravico do izpolnitve svojih terjatev pred drugimi upniki dolžnika.
Trenutna zakonodaja predvideva dve vrsti razlogov za nastanek hipoteke:
Hipoteka na podlagi zakona (zakonita hipoteka) je hipoteka, ki nastane ob nastopu določenih dejstev, določenih v zakonu, ne glede na voljo strank o nastanku hipoteke, ob prenosu lastninske pravice na nepremičnini z ene osebe na drugo, natančneje ob pridobitvi nepremičnine. to pravico novega lastnika, vendar z obveznim nastopom zakonskih dejstev.
Hipoteka po zakonu nastane v naslednjih petih glavnih in pogostih primerih:
Hipoteka po pogodbi (pogodbena hipoteka) je hipoteka, ki nastane na podlagi hipotekarne pogodbe (hipoteka nepremičnine).
Hipotekarna pogodba ni samostojna obveznost, ampak sestoji iz zavarovanja obveznosti iz posojilne pogodbe, posojilne pogodbe ali druge obveznosti.
Hipoteka se po zakonu razlikuje od hipoteke, ki nastane na podlagi sporazuma, le po tem, da prva nastane na podlagi neposredne navedbe v zakonu in se samodejno vpiše skupaj z drugo pogodbo tudi brez vloge strank, hipoteka na podlagi pogodbe je predmet vpisa na ločeno vlogo strank. Ker hipoteka po zakonu nastane pri ciljnem posojilu za nakup stanovanja, se ob vpisu takšne hipoteke spremeni lastnik nepremičnine, natančneje, taka hipoteka nastane hkrati s pridobitvijo nepremičnine s strani posojilojemalca.
Premoženje, ki je lahko predmet hipoteke, je opredeljeno v členu 5 Zakona o hipoteki - nepremičnine, določene v členu 130 Civilnega zakonika Ruske federacije, pravice do katerih so registrirane na način, določen za državno registracijo pravic na nepremičnini. nepremičnine in posle z njo.
Te stvari vključujejo:
Ocena plačilne sposobnosti posojilojemalca (zavarovanje) je ocena naročnikove sposobnosti servisiranja izdanega hipotekarnega kredita, to je izračun zneska kredita, ki ga bo posojilojemalec lahko odplačal, ob upoštevanju značilnosti samega kreditojemalca (vrsta zaposlitve, mesečni dohodek in možnost potrditve, prisotnost soposojilojemalcev ali porokov, sestava družine, prisotnost mladoletnih vzdrževanih družinskih članov itd.). Stranka gre skozi postopek odkupa zavarovanja dvakrat: ob stiku s hipotekarnim posrednikom (izvaja ga zavarovalnica borznoposredniške družbe) pred sklenitvijo pogodbe o opravljanju storitev in tudi na banki (izvajajo ga kreditni analitiki banke) pri obravnavi vloge za hipotekarno posojilo.
Kratek opis postopka prevzema zavarovanj v banki. Izračun koeficientov:
Ta razmerja so banke razvile skupaj z Zvezno agencijo za stanovanjska hipotekarna posojila na podlagi izkušenj ZDA in evropskih držav. Prav ta niz kazalnikov odraža celotno sliko plačilne sposobnosti posojilojemalca in vam omogoča tudi standardizacijo postopka za odobritev in izdajo hipotekarnega posojila. V vsakem bančnem programu so ti koeficienti odobreni vnaprej, v nekaterih primerih pa jih je mogoče prilagoditi, na primer glede na način potrjevanja dohodka. C / C, O / D in P / D se lahko razlikujejo glede na subjekt Ruske federacije, velikost povprečne plače in želje določene banke.
Po opravljenem izračunu po teh koeficientih se običajno izbere minimalni znesek, ki bo znesek posojila. Dohodek in način njegove potrditve sta eden glavnih dejavnikov, ki vplivajo na višino posojila. Večina bank razume, da se vsi prihodki bodočih posojilojemalcev ne odražajo v računovodstvu delodajalca, zato razvijajo različne načine za potrditev dohodka, na primer: potrdilo o dohodku v prosti obliki.
Posojilo se izda za daljše obdobje (do 50 let). Obrestna mera pri hipotekarnem posojilu je nižja kot pri drugih vrstah posojil. Posojilojemalec hipotekarnega posojila mora imeti tako imenovano "predplačilo" - del stroškov nepremičnine, pridobljene brez upoštevanja hipotekarnega posojila (čeprav ta pogoj v nekaterih bankah ni potreben). Višina predplačila običajno vpliva na obrestno mero posojila in se giblje od 0 % do 70 % vrednosti hipotekarne nepremičnine. Banka za posojilojemalca hipotekarnega posojila postavlja številne posebne zahteve: potrditev dohodka, stalne delovne izkušnje ipd. Obvezni udeleženci hipotekarnega kreditiranja so zavarovalnice in ocenjevalne družbe, ki zagotavljajo bančno varnost transakcije. Odplačilo hipotekarnega posojila se običajno izvaja v enakih plačilih - rentah. Znesek takšne trajne rente (A) se izračuna po formuli.
Registracija hipotekarne pogodbe; Bodite previdni pri sestavljanju pogodb; Ali se splača urediti hipoteko?
Med številnimi načini, kako vzeti stanovanje na kredit, je hipoteka na podlagi zakona najbolj sporna in tvegana metoda. Toda včasih je ta metoda edina možna tako za posojilojemalca kot za posojilodajalca.
Če se nepremičnina kupi na račun kreditnih sredstev, potem obstajata dve zakonodajni možnosti za registracijo obremenitve, dve: hipoteka na podlagi zakona in na podlagi sporazuma: razlike med tema metodama so majhne, a temeljne.
Pri vpisu nepremičnine v zastavo v hipotekarnem postopku na podlagi pogodbe se podatki o obremenitvi vpišejo v register na podlagi zastavne (hipotekarne) pogodbe hkrati z vpisom pogodbe o pridobitvi nepremičnine. V tem primeru se vedno sestavi hipotekarna pogodba ali pa se izda hipoteka.
Hipoteka na podlagi zakona Civilnega zakonika Ruske federacije je opredeljena kot državna registracija pogodbe o nakupu nepremičnine, ki vsebuje hipotekarne obveznosti. Lahko je kakršen koli dogovor, največkrat pa gre za prodajno pogodbo. Izpisek o pravicah do takega predmeta bo navedel obstoječe omejitve obremenitve pravice: hipoteka po zakonu.
Zakonsko so hipotekarna vprašanja urejena z Zveznim zakonom "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi" št. 122-FZ z dne 21. julija 1997, pa tudi z Zveznim zakonom "O hipoteki (zastavi nepremičnin)". 102-FZ z dne 16. julija 1998.
Osnova za vpis v register bremen je državna registracija prodajne pogodbe, ki vsebuje podatke, da je bil nakup opravljen na račun izposojenih sredstev.
Preprosto povedano, hipotekarna obveznost (obremenitev) se vpiše v register, ko novi lastnik pride v teritorialni urad Rosreestra s pogodbo o prenosu lastninskih pravic za ponovno registracijo kupljene nepremičnine na njegovo ime.
Če podatki iz kupoprodajne pogodbe ne zadoščajo za vpis obremenitve v državni register, lahko zastavni upnik in zastavni upnik vložita skupno vlogo za vpis hipotekarne obveznosti. Priložena mu je ustrezna posojilna pogodba ali posojilna pogodba.
Po medsebojnem dogovoru strank v transakciji se registracija hipotekarne obremenitve v Rosreestru ne sme uporabiti. V ta namen je v pogodbi o prodaji nepremičnine predpisana ustrezna klavzula.
Hipoteke po zakonu lahko nastanejo v naslednjih primerih:
Vedno pozorno preberite hipotekarne in posojilne pogodbe, da ne pridete v roke prevarantom. Nepremičninski trg, predvsem v velikih mestih, je nezakonit vir dohodka za ogromno kriminalnih elementov, zato poskušajte sklepati transakcije prek znanih nepremičninskih agencij in uglednih notarjev.
Težko je opisati prednosti in slabosti zakonske varščine, saj so možne nepredvidene okoliščine lahko tako negativne kot pozitivne, odvisno od tega, čigavo stališče je treba vzeti za osnovo.
Razmislite o glavnih pasti pri izvrševanju hipotekarne obveznosti po zakonu.
1. Sestava enotne pogodbe o prodaji nepremičnine. Odsotnost hipotekarne pogodbe zmanjšuje finančne stroške kupca in prodajalca v transakciji, vendar nosi tveganje za posojilodajalca, ki nima zastavnih pravic pred registracijo pogodbe pri Rosreestru.
Poleg tega obstaja možnost naknadnega izpodbijanja nakupa nepremičnine na sodišču, zaradi česar se prostori vrnejo prodajalcu, posojilo pa skupaj s hipotekarno evidenco v USRR še naprej ostane pri kupec-posojilojemalec.
2. Tveganje neplačila hipotekarne evidence po odplačilu posojila. Lahko se pojavi situacija, ko je kupec v celoti odplačal znesek posojila, vendar tega dejstva ne more potrditi zaradi odsotnosti ali izginotja posojilodajalca, skupaj s pomanjkanjem dokazil. Posledično lahko zastava postane »trajna« in je skoraj nemogoče zaobiti obstoječe omejitve obremenitve pravice (hipoteka po zakonu).
3. Prekinitev hipoteke do popolnega odplačila celotnega zneska posojila. Ta situacija se lahko pojavi, če je bila nepremičnina prodana zaradi neplačila posojila s strani posojilojemalca.
Po prodaji zastavljenega premoženja se obveznosti posojilojemalca do banke štejejo za poplačane. Vendar pa izkupiček od prodaje morda ne bo zadostoval za poplačilo preostalega posojila. V tem primeru postane banka prizadeta stranka.
4. Izpodbijanje hipoteke. Zaradi nizkega pravnega znanja prebivalstva mnogi ne razumejo bistva podpisanih dokumentov ob nakupu nepremičnine. Zato ljudje menijo, da kupoprodajna pogodba ni podlaga za zastavo premoženja, in poskušajo njeno veljavnost izpodbijati na sodišču. Posledično nastane nezaželen pravni spor za upnika.
