Pri nakupu stanovanja na sekundarnem trgu se državljani pogosto soočajo s situacijo, ko nekdanji lastniki "pozabijo" ali iz nekega razloga ne želijo zapustiti stanovanja, ki so ga prodali.
Za novega lastnika je to dodaten glavobol. Ker "registracija" zagotavlja pravico do uporabe prostorov, to je možnost bivanja v njem. Poleg tega je v skladu s členom 153 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije lastnik od trenutka, ko ima pravico do lastnine, dolžan plačati stanovanjske in komunalne storitve. Plačila se izračunajo na podlagi osebnega računa stanovanjskega prostora in števila prijavljenih oseb. Z drugimi besedami, novi lastnik bo moral plačati skupno stanovanje za prejšnjega lastnika, pa tudi za člane njegove družine, če so še vedno prijavljeni v stanovanju.
Preden ugotovimo, kako biti v takšni situaciji, naredimo pridržek, da je zdaj izraz "registracija" nezakonit. To smo omenili v gradivu o. Toda zaradi poenostavitve ga uporabimo v tem članku, kar pomeni državna registracija v kraju stalnega prebivališča .
Torej, državljan proda stanovanje. Njegovo lastništvo nad njim preneha. Hiša ima novega lastnika. In najboljša možnost je, ko so nekdanji lastnik in njegovi sorodniki odpuščeni še pred sklenitvijo prodajne pogodbe. Toda v praksi potekata postopka registracije transakcije in odjave pogosto vzporedno. Hkrati je bistveni pogoj pogodbe o prodaji stanovanjskih prostorov obveznost prodajalca, da navede vse osebe, ki obdržijo pravico do uporabe teh prostorov po pridobitvi s strani kupca (člen 558 Civilnega zakonika Ruske federacije). zveza).
Poleg tega besedilo pogodbe pogosto vključuje klavzulo, ki določa obveznost oseb, registriranih v stanovanju, ki se prodaja, da ga zapustijo v določenem roku. In pri nakupu stanovanja na hipoteko, banke praviloma zahtevajo, da predložijo ustrezne notarsko overjene vloge.
Tako se morajo po zakonu nekdanji lastnik in člani njegove družine prostovoljno odjaviti. A kaj ko se to ne zgodi.
V skladu s členom 304 Civilnega zakonika Ruske federacije lahko lastnik zahteva odpravo kakršnih koli kršitev njegove pravice, tudi če te kršitve niso bile povezane z odvzemom posesti.
Poleg tega 2. del 292. člena civilnega zakona določa, da je prenos lastništva stanovanjske stavbe ali stanovanja na drugo osebo podlaga za prenehanje pravice do uporabe stanovanjskih prostorov družinskim članom prejšnjega lastnika.
Vendar navedena norma vsebuje pripis - "razen če zakon ne določa drugače." Drugo pomeni kategorije državljanov, ki jih je nemogoče ali zelo težko izpisati. Torej je odjava mladoletnih ali nesposobnih oseb mogoča le s soglasjem organa skrbništva in skrbništva.
Nemogoče je izpisati osebe, ki so zavrnile privatizacijo ali v njej niso mogle sodelovati, a so bile v času njene izvedbe v enakem deležu s tistimi, ki so jo izvedli. Prav tako ni mogoče odjaviti oseb, ki so prejele pravico do uporabe stanovanjskih prostorov na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju in zaradi oporočne zavrnitve.
Če teh kategorij državljanov ni med registriranimi, bo najučinkovitejša rešitev problema iti na sodišče.
Pred tem odvetniki svetujejo, da nekdanjemu lastniku izročite pisno obvestilo, da je izgubil pravico do uporabe tega stanovanjskega prostora in ga je dolžan zapustiti. Poudariti je treba še, da se nanj še vedno kopičijo komunalne položnice, ki jih je novi lastnik prisiljen plačevati, a namerava od nekdanjega lastnika po sodni poti izterjati kot neupravičeno obogatitev.
Če se ta korak ne upošteva, napišemo tožbeni zahtevek "O izgubi pravice do uporabe stanovanjskih prostorov in odjavi." Pravna utemeljitev zahtevkov bodo navedene norme. Tožba se vloži v kraju stalnega prebivališča toženca. Priloženo mu je potrdilo o lastništvu stanovanjske nepremičnine, prodajna pogodba, izpisek iz potnega urada ("potrdilo številka osem"), potrdilo o plačilu državne dajatve, kopija vloge za toženo stranko in drugo. potrebne dokumente.
Večina zahtevkov za odjavo se reši v korist lastnika. Na podlagi prejete sodne odločbe lahko izpiše nekdanje lastnike in prejme ponovni izračun za komunalne storitve tako, da napiše vlogo družbi za upravljanje.
Denis! To je primer!
V imenu Ruske federacije
Ust-Ilimsk mestno sodišče Irkutske regije
predsedujoča sodnica Salykina E.Yu.,
na sodni seji tajnica Kudryashova T.V.,
s sodelovanjem strank
v odsotnosti tožilca,
obravnaval na odprtem sodišču civilno zadevo št.» 2-1166/2013 Mishina L.C. do Otroshka I.I. o prenehanju pravice do uporabe stanovanjskega prostora, deložaciji, odjavi,
NASTAVITI:
Tožnik Mishina L.S. v utemeljitev tožbe je navedla, da je lastnica stanovanja, ki se nahaja na naslovu:<адрес>. V navedenem stanovanju je registrirana in živi z njenim soglasjem z DD.MM.LLLL Otroshok
I.I ... Otroshok I.I. sorodnik, ne član njene družine. Ona je
tožniku večkrat ponudil, da se izseli, a tožena stranka tega ni storila
ni poskušal rešiti te težave. Trenutno
čas je morala prodati sporne stanovanjske prostore. OD
glede na razjasnitev predmeta zahtevka od DD.MM.LLLL prosi sodišče, da odpove pravico do uporabe Otroshok IN.AND. v stanovanju na naslovu:<адрес>, izseliti in odjaviti v navedenem stanovanju.
Na zaslišanju Mishina L.C. trditve, podprte z argumenti tožbe.
toženec Otroshok IN.AND.
terjatve priznane. Posledice priznanja tožbenega zahtevka toženi stranki
pojasnili, razumejo. Pisna izjava o priznanju zahtevka je priložena
materiali primera.
Sodišče je po zaslišanju
pojasnila strank, sklep tožilca o ugoditvi tožbenemu zahtevku,
Po pregledu pisnih dokazov ugotavlja naslednje.
Na podlagi čl. 39 Zakonika o civilnem postopku Ruske federacije
toženec ima pravico priznati zahtevke. Sodišče ne sprejme priznanja
zahtevek tožene stranke, če je v nasprotju z zakonom ali krši pravice in
legitimnih interesov drugih
V skladu s pogodbo o prenosu stanovanj v last z dne DD.MM.LLLL Mishina L.S. je lastnik stanovanja, ki se nahaja na:<адрес>.
Iz potrdila uprave občinske enote Nevonsky št. št. z dne DD.MM.LLLL izhaja, da je Otroshok I.I. prijavljen v zgornjem stanovanju. z DD.MM.LLLL.
Glede na opozorilo DD.MM.LLLL Mishina L.S. ustanovil Otroshka I.I. do DD.MM.LLLL za sprostitev spornega stanovanja.
Na podlagi 1., 2. dela 209. člena Civilnega zakonika Ruske federacije
lastnik ima pravico posesti, uporabe in razpolaganja
s svojim premoženjem. Lastnik lahko po lastni presoji naredi
v zvezi s premoženjem, ki mu pripada, vsa dejanja, ki niso v nasprotju
zakona in drugih pravnih aktov ter ne kršijo pravic in varovanih z zakonom
interesov drugih oseb, vključno z odtujitvijo njihovega premoženja v
premoženje na druge osebe, prenesti nanje, pri čemer ostane lastnik,
pravica do lastništva, uporabe in razpolaganja z lastnino, dajati
zastaviti premoženje in ga kako drugače obremeniti, z njim razpolagati
drugače.
V skladu s 1. delom 30. člena Stanovanjskega zakonika Ruske federacije
Lastnik stanovanja izvršuje pravice posesti, uporabe in
razpolaganje z bivalnimi prostori, ki mu pripadajo na lastninski pravici v
v skladu z njegovim namenom in mejami uporabe, ki
ki jih določa ta kodeks.
V skladu s 1. delom 31. člena Stanovanjskega zakonika Ruske federacije
med družinske člane lastnika stanovanja so tudi stanovalci
skupaj s tem lastnikom v pripadajočih bivalnih prostorih
zakonec, pa tudi otroci in starši tega lastnika. drugo
sorodniki, invalidni družinski člani in v izjemnih primerih drugi
državljani so lahko priznani kot družinski člani lastnika, če so
lastnik naselil kot člane svoje družine.
V skladu s 1. delom 35. člena Stanovanjskega zakonika Ruske federacije
v primeru prenehanja pravice državljana do uporabe stanovanjskih prostorov pod
razlogov, ki jih določa ta zakonik, drugi zvezni
zakonov, pogodbe ali na podlagi sodne odločbe ta državljan
je dolžan izprazniti zadevne bivalne prostore (stop
uporabi). Če ta državljan, v določenem roku
lastnik ustreznega stanovanjskega prostora, ne izda
navedeni stanovanjski prostor, je predmet deložacije na zahtevo
lastnik po sodni odredbi.
V skladu s členom 304 Zakonika o civilnem postopku Ruske federacije
lastnik lahko zahteva odpravo morebitne kršitve njegove pravice, čeprav
te kršitve ne bi bile povezane z odvzemom posesti.
Ob upoštevanju
Iz navedenega sodišče sklepa, da je toženec lastnik
spornih stanovanjskih prostorov ni, niti ni član
družina lastnika stanovanja, živi v spornem stanovanju brez
zakonita, ker krši pravno zaščitene interese in
pravice tožnika, ki mu je odvzeta možnost polnega uveljavljanja
njene lastninske pravice. Tako trditve za
prenehanje pravice do uporabe in izselitev sta predmet zadoščenja.
V skladu s 7. čl
Ruska federacija z dne 25. junija 1993 N 5242-1 „O pravicah državljanov
Ruski federaciji svobodo gibanja, izbiro kraja bivanja in
prebivanje v Ruski federaciji" odstranitev ruskega državljana
Izdelana je federacija z registracijo v kraju stalnega prebivališča
registracijski organ v primeru deložacije iz zasedenega stanovanja
prostorov ali priznanje izgube pravice do uporabe stanovanjskih prostorov -
na podlagi pravnomočne sodne odločbe.
Na podlagi določil Odloka
Vlada Ruske federacije z dne 17. julija 1995 N 713 "On
odobritev pravil za registracijo in odstranitev državljanov Ruske federacije" od
evidence v kraju zadrževanja in v kraju bivanja v
znotraj Ruske federacije in seznam odgovornih uradnikov
za prijavo«, odjava se izvede dne
podlagi pravnomočne sodne odločbe o deložaciji iz
zasedenih prostorov ali priznanje izgube pravice do uporabe
bivalni prostori (točka 30. točka "e" pravilnika).
Zahteve za
prenehanje pravice do uporabe stanovanjskih prostorov, deložacija je predmet
zadovoljstvo. Sklep sodišča o izselitvi je podlaga za odstranitev
toženca z registrskega računa.
V skladu s členi 194-199 Zakonika o civilnem postopku Ruske federacije,
Zahtevki Mishina L.S. zadovoljiti.
Prenehati pravico do uporabe prostorov Otroshka IN.IN. stanovanjsko območje, ki se nahaja na:<адрес>.
Izseliti Otroshka I.I. iz stanovanja, ki se nahaja na naslovu:<адрес>.
Ta sklep o
deložacija Otroshka I.I. je razlog za odstranitev iz
registrsko evidenco v stanovanjski stavbi na naslovu:<адрес>.
Sodna odločba lahko
vložiti pritožbo na okrožno sodišče v Irkutsku v enem mesecu od datuma
posvojitev v končni obliki prek mestnega sodišča v Ust-Ilimsku.
predsedujoči sodnik E.Yew. Salykin
Odločba je začela veljati
Eno od neprijetnih presenečenj pri nakupu stanovanja na sekundarnem trgu je prisotnost registriranih državljanov v njem. No, če postanejo znani že v fazi sklenitve posla. Toda včasih novi lastnik izve za "balast" veliko kasneje.
Danes bom govoril o značilnostih takšnih transakcij - nekateri državljani jih resnično zanimajo, saj se cena stanovanja znatno zniža. Govorili bomo tudi o situacijah, ko je kupec pozneje izvedel za sostanovalce: kako prisilno izseliti najemnike, ali je to vedno realno in ali je možno opustiti pridobljeno stanovanje.
Prisotnost prijavljenih v prostorih ne preprečuje prodaje nepremičnine, uvaja pa nekatere omejitve (obremenitve) pri razpolaganju lastnika s takim stanovanjem. Pogosto prisotnost registriranih ljudi ne prestraši kupcev in se odločijo za takšne transakcije, saj je cena znižana za 15-20%.
Ne bom povedal celotnega postopka za pridobitev nepremičnine. Pogovorimo se le o razlikah med nakupom stanovanja pri prijavljenih in nakupom »čistega« stanovanja.
1. Kot pri vsakem nepremičninskem prometu se med kupcem in prodajalcem sklene pisna pogodba po splošnih pravilih iz 1. čl. 549-558 Civilnega zakonika Ruske federacije. Posebno pozornost je treba nameniti zahtevam iz odstavka 1 čl. 558 civilnega zakonika:
« Bistveni pogoj pogodbe o prodaji stanovanjske stavbe, stanovanja, dela stanovanjske stavbe ali stanovanja, v katerem so osebe, ki hranijo, v skladu zpravopravica do uporabe tega stanovanjskega prostora po pridobitvi s strani kupca je seznam teh oseb z navedbo njihovih pravic do uporabe stanovanjskega prostora, ki se prodaja.
Tako so bistveni pogoji pogodbe njen predmet, cena in v nasprotju z nepremičninskim prometom brez bremen seznam prijavljenih oseb v stanovanju.
2. Ne samo lastništvo nepremičnine je predmet registracije pri Rosreestru, ampak tudi sama obremenitev. 1. člen, čl. 131 Civilnega zakonika Ruske federacije:
Lastninska pravica in druge stvarne pravice do nepremičnin, omejitve teh pravic, njihov nastanek, prenos in prenehanje so predmet državne registracije v enotnem državnem registru s strani organov, ki izvajajo državno registracijo pravic do nepremičnin in transakcij z to."
1. člen, čl. 8.1 Civilnega zakonika Ruske federacije:
"Pravice, ki določajo pripadnost predmeta civilnih pravic določeni osebi, omejitve teh pravic in obremenitve lastnine (pravice do lastnine) so predmet državne registracije."
Tako pri nakupu stanovanja z registriranimi ljudmi natančno preberemo pogodbo in preverimo podatke, vnesene v Rosreestr. Če lastnik obljubi, da se bo v bližnji prihodnosti odjavil iz stanovanja, mora sporazum določiti pogoje za odjavo njega in njegovih sorodnikov.
nasvet: pri nakupu stanovanja vzemite razširjen izvleček iz hišne knjige pri uslužbencu urada za potne liste ali prek MFC. Na njem bo natančno navedeno število prijavljenih in razlogi za njihovo prijavo v prostor.
Kaj storiti, če niste vedeli za prisotnost registriranih ljudi? Čeprav so obremenitve v obliki registriranih državljanov predmet registracije pri Rosreestru pravic do nepremičnin, jih vsak lastnik stanovanja ne prijavi registrarju. Tako se v praksi pojavi situacija, ko se skupaj s prostori pridobijo "mrtve duše" ali celo pravi najemniki. Kaj storiti, če je pogodba že sklenjena in je stanovanje postalo vaša last?
Takole pravi civilni zakonik o takšnih transakcijah (odstavek 1, člen 460 civilnega zakonika Ruske federacije):
»Prodajalec je dolžan prenesti na kupca blago brez kakršnih koli pravic tretjih oseb, razen če se je kupec strinjal, da sprejme blago, obremenjeno s pravicami tretjih oseb.
Neizpolnitev te obveznosti s strani prodajalca daje kupcu pravico zahtevati znižanje cene blaga ali razdrtje kupoprodajne pogodbe, razen če se dokaže, da je kupec vedel ali bi moral vedeti za pravice tretjih oseb do to blago.
To pomeni, da če ste kupili stanovanje, ne da bi vedeli, da tam živijo ljudje, morate postopati na naslednji način.
Prebivalci, ki so bili sorodniki prejšnjega lastnika, izgubijo pravico do uporabe prostorov, ko se lastnik spremeni (odstavek 2, člen 292 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Kako se dogovoriti za deložacijo z ljudmi, ki živijo v stanovanju v najemu za nedoločen čas? V tem primeru pogodba med najemodajalcem in najemnikom ne preneha (1. člen 617. člena Civilnega zakonika Ruske federacije). Novi lastnik naj najemnike obvesti o potrebi po izselitvi tri mesece pred izselitvijo. V 2. odstavku čl. 610 Civilnega zakonika Ruske federacije pravi:
»Če čas najema v pogodbi ni določen, se šteje, da je najemna pogodba sklenjena za nedoločen čas.
V tem primeru ima vsaka od strank pravico, da kadarkoli odstopi od pogodbe z obvestilom drugi stranki en mesec vnaprej, v primeru najema nepremičnine pa tri mesece vnaprej.
Če se ne znate pogajati o izselitvi, se poskusite z najemniki konstruktivno pogovoriti in jih opozorite na zgornje določbe OZ, na podlagi katerih imate vso pravico nezaželene osebe prisiliti k izselitvi.
Situacija se zaplete, če je najemna pogodba sklenjena za določen čas. Ostaja le počakati na njegovo dokončanje ali se dogovoriti z najemnikom, da zapusti prostore ob primernem času zanj.
Ne pozabite: predčasna prekinitev pogodbe lahko povzroči dodatne stroške, povezane s pomembno kršitvijo pogojev pogodbe (v tem primeru ima najemnik vso pravico vložiti tožbo na sodišču na podlagi 5. odstavka 453. člena civilnega prava). zakonik Ruske federacije).
Na podlagi bistvenih kršitev pravic kupca ima oseba, ki ni vedela, da je nepremičnina obremenjena, pravico zahtevati, da se transakcija prizna za neveljavno. Pravna podlaga za pritožbo je 2. odst. 179 Civilnega zakonika Ruske federacije:
»Posel, sklenjen pod vplivom goljufije, lahko sodišče na tožbo oškodovanca razglasi za ničnega.
Za prevaro se šteje tudi namerna opustitev navedbe okoliščin, ki jih je morala oseba prijaviti v vestnosti, ki se od nje zahteva po prometnih pogojih.
Zahtevek se vloži pri sodišču splošne pristojnosti v enem letu po tem, ko je kupec izvedel za registracijo drugih oseb v stanovanju (2. člen 181. člena Civilnega zakonika Ruske federacije). V postopku obravnave primera mora tožnik dokazati, da ni vedel in ni mogel vedeti za državljane, registrirane v prostorih.
Priznanje transakcije kot neveljavne je osnova za vračilo denarja kupcu. Str. 2 Art. 167 Civilnega zakonika Ruske federacije:
"Če je posel neveljaven, je vsaka od strank dolžna vrniti drugi vse, kar je prejela po poslu."
Če se ne želite ločiti od stanovanja in razmišljate o tem, kako prisilno izseliti najemnike, se obrnite na sodišče na lokaciji nepremičnine.
Pravica lastnika omogoča kupcu, da z nepremičnino razpolaga po lastni presoji, vključno z zahtevo, da druge osebe ne posegajo v njegovo uporabo nepremičnine.
Zahtevek se poda pisno po pravilih čl. 131, 132 Zakonika o civilnem postopku Ruske federacije. Zahtevek zahteva:
Zahtevku so priloženi potni list, dokumenti za stanovanje, izpisek iz USRN, izpisek iz hišne knjige in drugo gradivo v zvezi s primerom. Pred vložitvijo vloge na sodišču se plača državna dajatev v višini 300 rubljev (odstavek 3, odstavek 1, člen 333.19 Davčnega zakonika Ruske federacije). Potrdilo mora biti priloženo zahtevku.
Pri nakupu stanovanja na sekundarnem trgu je potencialni kupec prisiljen posvetiti večjo pozornost preverjanju dokumentov, da bi ugotovil stopnjo pravne čistosti transakcije. Površen odnos do tega vprašanja lahko vodi v nakup stanovanja s »presenečenji«, katerih posledice so lahko precej nepredvidljive. V tem članku strokovnjaki spletnega portala obravnavajo tveganje nakupa stanovanja, v katerem so ob prodaji registrirane osebe, ki obdržijo pravico do bivanja tudi po prodaji nepremičnine.
Ne gre imenovati redkost, ko novi lastnik nekaj časa po nakupu stanovanja ugotovi, da na njegovem bivalnem prostoru ostajajo vpisani ljudje, za katere prej sploh ni slišal. O teh osebah se seveda nič ne govori, tudi prodajalec ni omenil njihovega obstoja. Seveda je prva stvar, ki pride na vrsto, odločitev o odpustu teh ljudi, njihovi odjavi po ustaljenem postopku, saj, prvič, število prijavljenih oseb neposredno vpliva na višino računov za komunalne storitve, in, drugič, na nadaljnje nepremičnine. transakcije, spet lahko pride do težav.
Vendar se kmalu izkaže, da to ni tako enostavno (ali celo nemogoče) storiti, saj imajo "sosedje" zakonsko pravico ne samo prijaviti se, ampak tudi živeti v tem stanovanju. Praviloma nihče ne trdi, da živi skupaj v takih primerih, vendar se nikomur ne mudi z odpustom. V številnih primerih se od novega lastnika zahteva "odškodnina" za dejstvo, da je predhodno registrirana oseba prostovoljno odjavljena, včasih pa se transakcija razglasi za neveljavno.
Kako to, da po prenosu lastninske pravice na stanovanju druge osebe ohranijo pravico do uporabe in bivanja? Obstaja več kategorij državljanov, ki so pod zaščito zakona, tako da jim nihče pod nobenim pogojem ne more odvzeti njihovega edinega doma. V tem primeru so določbe zakona orodje goljufov, ki iste zakonodajne akte upravljajo v lastnem interesu.
To ne pomeni, da dejstva prisotnosti v bivalnem prostoru ni mogoče preveriti. Vendar pa je takšno preverjanje precej težko izvesti brez trenutnega lastnika nepremičnine, vsaj po uradnih kanalih - FMS, stanovanjske zadruge, urad za potne liste. In ta okoliščina ustvarja priložnosti za različne špekulacije s strani lastnika stanovanja.
Podatki, potrebni za preverjanje, morajo biti vsebovani v razširjenem izpisku iz hišne knjige, ki pa ga lahko pridobi le lastnik stanovanja. V uradu za potne liste in FMS takšni podatki ne bodo posredovani zunanji osebi, saj spadajo v kategorijo osebnih podatkov, ki so zaščiteni z ustreznimi določbami zakona.
Poleg tega so lahko podatki v izvlečku zastareli, ker je bil po prejemu v stanovanju registriran nekdo drug. Z drugimi besedami, če lastnik stanovanja sam zagotovi izvleček, potem je lahko njegova ustreznost vprašljiva. Hkrati je mogoče pridobiti izpisek s pooblastilom, izdanim neposredno za to (za pridobitev potrdila o osebah, ki so trenutno registrirane v stanovanju). Pri pridobitvi potrdila osebna prisotnost lastnika ni potrebna, vendar vsi ne vedo za to možnost.
Če želi lastnik stanovanje prodati »z utežmi« v obliki registriranih oseb (in pusti novega lastnika, da se z njimi ukvarja sam), lahko vztraja pri minimalnih pogojih transakcije in hkrati ponudi dobra cena. Seveda bo preveč zaposlen, da bi obiskoval institucije s potencialnim kupcem (prav tako bo katastrofalno zmanjkalo časa za izdajo pooblastila). V skrajnih primerih se lahko zagotovi kratek izvleček (v tej možnosti niso navedeni vsi podatki), zastarel izvleček in topla zagotovila, da so vsi dokumenti dejansko v popolnem redu.
Lahkoveren kupec, ki ga premami privlačna cena, se včasih sam ne zaveda morebitnih težav, zato pogosto niti ne poskuša preveriti. Da bi se zaščitili pred nepričakovanimi sosedi, je priporočljivo vztrajati pri možnosti, da preverite vse, ne glede na stopnjo zaposlitve prodajalca stanovanja. Poleg tega v resnici izdaja pooblastila traja zelo malo časa.
Pred posledicami nakupa ne povsem čistega (s pravnega vidika) stanovanja lahko zavaruje pravilno sestavljena prodajna pogodba. Najprej mora kupec vedeti, da mora prodajna pogodba v skladu z določbami zakona (člen 558 Civilnega zakonika Ruske federacije) vsebovati klavzulo, ki navaja osebe, ki imajo pravico do prebivanja ali uporabe. bivalni prostor v času prodaje stanovanja.
Če ta klavzula ni prisotna, se pogodba samodejno šteje za neveljavno in na sodišču je mogoče preprosto doseči priznanje transakcije kot nezakonite. Po tem bo stanovanje vrnjeno prejšnjemu lastniku, kupec pa bo s sodno odločbo (in na način, ki ga sam določi) prejel vrnjen denar.
Poleg te točke je treba poudariti, da se morajo vse osebe, ki so v času prodaje stanovanja prijavljene v bivalnem prostoru, v določenem roku odjaviti. Ta klavzula omogoča nalaganje odgovornosti za prikrivanje informacij o pravicah tretjih oseb na prodajalca, s čimer omogoča ne le sodno prekinitev transakcije, temveč tudi njegovo odgovornost po številnih členih, glavnih ki bo članek o goljufiji.
Po drugi strani pa lahko prekinitev posla povzroči posledice, ki bodo za kupca nepričakovane. Stanovanje je statičen objekt, zato ga po sodni odločbi ni težko vrniti prejšnjemu lastniku, kar pa ne moremo reči o denarju, ki bi ga lahko porabili do sojenja. Prodajalec ne bo zavrnil vračila denarja, vendar se lahko zgodi, da celoten znesek ne bo na voljo. V tem primeru lahko sodišče stanovanje obremeni in ga prejšnji lastnik ne bo mogel prodati, dokler kupcu ne bo izplačan denar. Toda v tem stanovanju bo lahko živel, kolikor dolgo bo hotel, kupcu pa bo redno plačeval minimalni znesek, ki ga bo določilo sodišče.
Da se to ne bi zgodilo, je treba v pogodbi predpisati klavzulo o postopku vračila premoženja in sredstev v primeru, da ena od strank ne izpolni svojih obveznosti, ko se transakcija prekine ali razglasi za neveljavno na sodišču. Poleg tega morate razumeti, da bo zelo težko doseči odpust vseh oseb ali vračilo (tudi zaradi postopka na sodišču), če se po pogodbi šteje, da so vse obveznosti strank izpolnjene.
To pomeni, da mora biti v pogodbi navedeno, do kdaj je veljavna - do trenutka ponovne registracije, do trenutka plačila itd. V skladu z zakonom se prodajna pogodba prekine in vse obveznosti se štejejo za izpolnjene šele po podpis akta o prevzemu in prenosu nepremičnine (če v pogodbi ni drugače določeno). Torej tudi po vpisu spremembe lastništva pogodba še naprej velja, če akt ni podpisan.
Da bi v sodnem postopku dosegli odjavo oseb (ki spadajo v zgoraj naštete kategorije), je treba zbrati zelo prepričljive argumente. Navsezadnje zakon dvoumno določa, da te osebe ohranijo prej podeljeno pravico uporabe in bivanja, razen v posameznih primerih.
Treba je dokazati, da je bila prijava fiktivna in da prijavljeni trenutno ne bivajo v tem bivalnem prostoru, to je tako rekoč edini način, saj drugih mehanizmov, ki ne bi omogočali odjave, ni. Na tej stopnji se je treba obrniti na kvalificiranega odvetnika, vsi poskusi neodvisnega reševanja vprašanj bodo verjetno zaman. Vendar pa je v sodni praksi veliko primerov, ko je sodišče o tem vprašanju odločilo v korist tožnika.
Torej, ko zbirate dokumente za predložitev zadeve sodišču, je treba najprej pripraviti tožbeni zahtevek, ki se imenuje: "Tožbeni zahtevek zaradi izgube pravice do uporabe prostorov in odjave." Poleg tega boste potrebovali:
Razlog za pritožbo, ki mora biti naveden v tožbenem zahtevku, je potreba po pravdi kot edini način za pridobitev podlage za odjavo teh oseb. Utemeljitev tega razloga je določba »Pravil o odjavi državljanov Ruske federacije«, ki neposredno navaja, da se lahko državljan, ki ima zakonito pravico do prijave v stanovanju, odjavi le na podlagi odločbe sodno izvršilni organ.
Ko sodišče pregleda predloženo gradivo, se razpiše sodna obravnava, na kateri se odloči v korist tožnika ali v korist tožene stranke. Ne glede na to, katera odločitev je sprejeta, se lahko stranke v predpisanem roku zoper njo pritožijo (odločba začne veljati en mesec po sprejetju, člen 209 Zakonika o civilnem postopku Ruske federacije).
V primeru, da se odloči v korist tožnika, to je, da sodišče odloči, da se osebe, navedene v tožbenem zahtevku, izbrišejo iz registra, ostane izvršitev te odločbe. Najboljša rešitev za novega lastnika stanovanja bi bila osebna pritožba uradu za potne liste z vlogo za odjavo.
Kupoprodajna transakcija velja za precej preprosto, kar omogoča, da jo uspešno pripravi in izvede tudi nestrokovnjak. Pri samostojni pripravi posla pa lahko kakšna stvar izpade, kar je lahko vzrok za različne težave.
Po mnenju strokovnjakov na spletnem mestu je edini zanesljiv način za preprečevanje okoliščin, opisanih v tem članku, dokončanje transakcije s sodelovanjem zaposlenega v profesionalni nepremičninski agenciji ali odvetniški pisarni. Seznam dokumentov, ki jih zbirajo strokovnjaki pri pripravi transakcije, v vsakem primeru vključuje dokumente, ki potrjujejo odsotnost registracije tretjih oseb.
Pogodba, sklenjena med stranko in agencijo, vključuje celovito preverjanje pravne čistosti transakcije, zaposleni v podjetjih, ki cenijo ugled (lahko se obrnete na katero koli veliko podjetje), ne delajo takšnih napak.
