Vsako izpitno vprašanje ima lahko več odgovorov različnih avtorjev. Odgovor lahko vsebuje besedilo, formule, slike. Avtor izpita ali avtor odgovora na izpit lahko vprašanje izbriše ali uredi.
Stanje stanovanjske problematike: 1) nerazvite institucije stanovanjskih posojil, infrastruktura stanovanjskega trga, visoka stopnja tveganja in stroškov na stanovanjskem trgu, torej nizko efektivno povpraševanje 2) povpraševanje presega ponudbo, s tem rast cen 3) ovirajo razvoj množičnih stanovanj. dostopnost inženirskih, prometnih, socialnih in infrastrukturnih lokacij je omejena. Da bi določili načine in sredstva za zagotavljanje dolgoročne perspektive vzpostavitve visoke blaginje državljanov, je bil razvit koncept dolgoročnega socialnega in gospodarskega razvoja Ruske federacije do leta 2020. 1) za rast ponudbe je treba zagotoviti pogoje za rast obsega stanovanjske gradnje. 2) rast množičnih stanovanj bo zahtevala razvoj industrijske baze za gradbeništvo in industrijo gradbenih materialov, ki bo spodbudila uporabo nove opreme. 3) potreben je aktiven razvoj nizkih stavb 4_. Oblikovanje politike razvoja mest je namenjeno ustvarjanju nove podobe ruskega mesta in vasi.
strateški cilj stanovanjske politike je zagotoviti cenovno dostopnost stanovanj vsem kategorijam državljanov, pa tudi ustreznost obsega udobja stanovanjskega sklada potrebam prebivalstva
Rešitev naslednjih nalog: 1) ustvarjanje pogojev za rast prejšnjih, ki ustrezajo različnim skupinam prebivalstva. 2) ustvarjanje pogojev za rast blaginje; 3) ustreznost obsega udobja stanovanjskega fonda potrebam prebivalstva in oblikovanje ugodja urbanega okolja.
posledično naj bi se do leta 2020 v skladu s svetovnimi standardi oblikovala kakovostno nova raven stanja življenjskega okolja. do leta 2020: 1) rast provizije do 150 milijonov kvadratnih metrov 2) rast izdanih hipotekarnih posojil 3) uvedba kreditnih in finančnih mehanizmov 4) funkcije vseh oblik stanovanjskega sklada
C O N C E P C I Z
dolgoročni socialno-ekonomski razvoj Ruske federacije za obdobje do leta 2020
Kljub ustvarjanju temeljev za delovanje stanovanjskega trga so pridobivanje, gradnja in najem stanovanj z uporabo tržnih mehanizmov v praksi še vedno na voljo le omejenemu številu družin - družinam z visokimi dohodki. Glavni razlogi za nizko efektivno povpraševanje po stanovanjih so nerazvite institucije dolgoročnega stanovanjskega kreditiranja, infrastruktura stanovanjskega trga in hipotekarnih posojil ter visoka stopnja tveganj in stroškov na tem trgu. Vendar tudi omejeno efektivno povpraševanje prebivalstva po stanovanjih presega ponudbo stanovanj na trgu in zanje nenehno narašča. V tem primeru večino stanovanjske gradnje financira neposredno prebivalstvo. Pomembna ovira za razvoj množične stanovanjske gradnje je še vedno omejena razpoložljivost zemljišč in potrebna inženirska, prometna in socialna infrastruktura. Zagotoviti je treba pogoje za znatno povečanje obsega stanovanjske gradnje, da bi povečali ponudbo stanovanj na konkurenčnem trgu v skladu z rastjo efektivnega povpraševanja prebivalstva. V ta namen je bil ustanovljen Zvezni sklad za pomoč pri razvoju stanovanjske gradnje, ki so mu z namenom razširitve obsega učinkovite podpore množični gradnji stanovanj za vse kategorije državljanov zemljišča, ki so v zvezni lasti in se ne uporabljajo za izvajanje pooblastil Ruske federacije, bodo prenesene. Razvoj množične stanovanjske gradnje bo zahteval razvoj industrijske osnove gradbene industrije in industrije gradbenih materialov, spodbujanje uporabe novih tehnologij v gradbeništvu in novih gradbenih materialov ter razvoj svobodne konkurence med zasebnimi komercialnimi in tujimi komercialni razvijalci. Da bi področja množične stanovanjske gradnje zagotovili inženirsko, komunikacijsko in socialno infrastrukturo ter razvili trg zemljišč, se bo oblikovala praksa javno-zasebnega partnerstva, ki bo zagotavljala gradnjo in rekonstrukcijo inženirske in socialne infrastrukture v skladu s potrebami stanovanjska gradnja, zlasti v primeru celostnega razvoja zemljiških parcel. Aktivno se bodo razvijale nizke stavbe, tudi tiste, ki se bodo izvajale z uporabo tovarniško izdelanih lesenih konstrukcij na podlagi sodobnih tehnologij. Treba je oblikovati urbanistično politiko, katere cilj je ustvariti novo podobo ruskega mesta in vasi, arhitekturnega okolja, ki je udobno za življenje ljudi, za katerega niso značilne samo funkcionalne, uporabne, temveč tudi estetske značilnosti. To predpostavlja predvsem racionalno kombinacijo različnih vrst gradnje (večnadstropna in nizka gradnja), ob upoštevanju načel oblikovanja njihovega arhitekturnega videza med razvojem naselij, pa tudi načel ohranjanja zgodovinskega videz starih naselij. Strateški cilj državne stanovanjske politike je zagotoviti cenovno dostopnost stanovanj za vse kategorije državljanov, pa tudi ustreznost obsega udobnega stanovanjskega fonda potrebam prebivalstva. Izvajanje državne stanovanjske politike naj bi privedlo do naslednjih rezultatov: ustvarjanje varnega in udobnega okolja za življenje in delovanje ljudi; zagotavljanje možnosti za teritorialno mobilnost prebivalstva. Državna stanovanjska politika v prihodnjem obdobju v zvezi z različnimi skupinami prebivalstva je naslednja: za revne in druge določene kategorije državljanov, ki jih določa zakon - oblikovanje učinkovitega sistema za zagotavljanje stanovanj na podlagi socialne rabe z uporabo drugih instrumentov, vključno z državnimi certifikati. Zlasti se načrtuje do leta 2020 skrajšati obdobje zagotavljanja stanovanj za socialno rabo državljanom z nizkimi dohodki, za katere velja, da potrebujejo boljše stanovanjske pogoje, na 3 - 5 let po registraciji; za državljane z zmernimi dohodki (torej dohodki pod povprečjem, vendar ne omogoča, da bi bili državljani uvrščeni med revne) - oblikovanje sistema ukrepov državne podpore (vključno s sredstvi Zveznega sklada za stanovanjski razvoj) in razvoj sodelovanje, ki takšnim državljanom omogoča, da si zagotovijo stanovanja v skladu s socialnimi standardi, predvsem tržnimi metodami; za državljane z nadpovprečnimi dohodki - podpora razvoju in stabilnemu delovanju stanovanjskega trga, ki jim omogoča zadovoljiti dejansko povpraševanje po stanovanjih. Izvajanje tega strateškega cilja predpostavlja rešitev naslednjih prednostnih nalog. Prva naloga je ustvariti pogoje za rast predlogov na stanovanjskem trgu, ki ustrezajo potrebam različnih skupin prebivalstva, med drugim: oblikovanje učinkovitih trgov zemljišč, opremljenih z urbanistično dokumentacijo; zagotavljanje množičnih stanovanjskih gradbišč z inženirsko, komunikacijsko in socialno infrastrukturo, vključevanje v projekte stanovanjske gradnje neuporabljenih ali neučinkovito uporabljenih državnih in občinskih zemljišč, vključno s pomočjo Zveznega sklada za pomoč pri razvoju stanovanjske gradnje; razvoj gradbenega kompleksa in proizvodnja gradbenih materialov, izdelkov in konstrukcij z uporabo inovativnih, vključno z varčnimi tehnologijami; razvoj konkurence med zasebnimi komercialnimi in nekomercialnimi razvijalci in izvajalci, tudi z uporabo protitrustovskih ukrepov; izboljšanje standardizacije in tehnične ureditve na področju gradnje in obratovanja stavb, stanovanjskih objektov in izvajanje državnega nadzora nad izpolnjevanjem zahtev tehničnih predpisov; pomoč pri uvajanju inovativnih tehnologij na področju stanovanjskih in komunalnih storitev, razvoju domače proizvodnje gradbenih materialov, izdelkov in konstrukcij; pomoč pri izvedbi projektov za celovito obnovo zgodovinskih mestnih središč za izboljšanje stanovanjskega razvoja; stimulacija nizkih stavb. Druga naloga je ustvariti pogoje za povečanje cenovne dostopnosti stanovanj za vse kategorije državljanov Ruske federacije, vključno z: razvojem novih in izboljšanjem obstoječih institucij na stanovanjskem trgu, zagotavljanjem povečanja cenovne dostopnosti stanovanj, in sicer: stanovanjske hipoteke, hipoteke na zemljiščih, razvoj trga hipotekarnih vrednostnih papirjev; povečanje dostopnosti hipotekarnih posojil za državljane, zmanjšanje in učinkovito porazdelitev kreditnega tveganja med vsemi udeleženci na trgu; oblikovanje stanovanjskega fonda za socialno rabo za zagotavljanje stanovanjskih prostorov po pogodbah o socialnem najemu; razvoj in izvajanje institucije najema stanovanj; razvoj specializiranega državnega in občinskega stanovanjskega fonda, vključno s skladom za oskrbo stanovanjskih prostorov za vojake in njihove družine; razvoj in izboljšanje mehanizmov ciljne podpore prebivalstva pri nakupu lastnih (zasebnih) stanovanj. Tretja naloga je zagotoviti, da obseg udobnega stanovanjskega fonda ustreza potrebam prebivalstva in oblikovanju udobnega urbanega okolja in okolja podeželskih naselij, vključno z: ustvarjanjem pogojev, ki zmanjšujejo obrabo stanovanjskega sklada, vključno z srednjeročno odpravo nujnih in dotrajanih stanovanj; spodbujanje samoorganizacije prebivalstva na stanovanjskem trgu, izboljšanje regulativnega in metodološkega okvira ter pomoč pri organiziranju združenj lastnikov stanovanj, izboljšanje davčne zakonodaje za učinkovito upravljanje večstanovanjskih stavb; uvedba tehnologij za varčevanje z viri in ustvarjanje pogojev za širšo uporabo manjših energetskih in obnovljivih vrst goriv in energetskih virov; posodobitev stanovanjsko-komunalnega sektorja in zagotavljanje dostopnosti stroškov vzdrževanja stanovanj ter plačilo stanovanjskih in komunalnih storitev za celotno prebivalstvo z razvojem konkurence pri upravljanju stanovanjskega sklada in njegovem vzdrževanju, privabljanje subjektov zasebnega podjetništva k upravljanju in naložbe v stanovanjsko-komunalno infrastrukturo, izboljšanje tarifne politike in razvoj mehanizmov javno-zasebnega partnerstva pri zagotavljanju javnih storitev; oblikovanje udobnega urbanega okolja in okolja podeželskih naselij, vključno z razvojem mestnega prevoza, ki zagotavlja možnost polnopravnih življenjskih dejavnosti za gibalno ovirane osebe in varnost krajev, kjer otroci bivajo s starši. Kot rezultat izvajanja novih strateških usmeritev državne stanovanjske politike bi bilo treba do leta 2020 oblikovati kakovostno novo raven stanja stanovanjskega sektorja, ki bi ustrezala svetovnim standardom in jo zaznamovale naslednje ciljne usmeritve: povečanje deleža državljanov, ki imajo na trgu lastna in izposojena sredstva možnost kupiti ali najeti potrebna stanovanja, zgraditi individualna stanovanja do 60 odstotkov; odsotnost dotrajanega in zasilnega stanovanjskega fonda, znižanje povprečne stopnje amortizacije stanovanjskega fonda in komunalne infrastrukture na standardno raven; pripeljati stanovanjski sklad v stanje, ki ustreza sodobnim pogojem energetske učinkovitosti, ekologije, pa tudi potrebam določenih skupin državljanov (velike družine, starejši, invalidi itd.) ); doseganje povprečne stanovanjske oskrbe (25 - 27 kvadratnih metrov celotne površine na osebo v letu 2015 in 28 - 35 kvadratnih metrov - do leta 2020). Vzpostavitev naslednjih ciljnih kazalnikov za povečanje cenovne dostopnosti stanovanj: do leta 2010: zaključek razvoja in sprejem dokumentov teritorialnega načrtovanja; dokončanje izpolnjevanja obveznosti zagotavljanja stanovanj, ki potrebujejo boljše stanovanjske pogoje in registrirani pred 1. marcem 2005 veterani Velike domovinske vojne, družinski člani umrlih (pokojnih) invalidov in udeleženci Velike domovinske vojne; zagotavljanje stalnega bivanja vojakom; zaključek razvoja in sprejem tehničnih predpisov s področja gradbeništva in proizvodnje gradbenih materialov, izdelkov, konstrukcij; do leta 2012: povečanje obsega naročanja stanovanj na 100 milijonov kvadratnih metrov. m; dokončanje preselitve državljanov iz stanovanjskega sklada, ki je bil 1. januarja 2007 priznan kot nujen in je predmet rušenja; dokončanje izpolnjevanja obveznosti zagotavljanja državnih stanovanjskih spričeval državljanom, odpuščenim iz vojaške službe, ki morajo izboljšati življenjske pogoje in prijavljenim pred 1. januarjem 2005, z zagotavljanjem službenih stanovanj za vojake; razvoj organizacijskih in pravnih mehanizmov za izvajanje projektov celostnega razvoja ozemelj za stanovanjsko gradnjo; dokončanje certificiranja stanovanjske in komunalne infrastrukture; oblikovanje v mestih z več kot 100 tisoč prebivalci konkurenčnega poklicnega trga za storitve upravljanja stanovanjskih nepremičnin, ki jih izvajajo zasebne organizacije; uvedba lokalnega davka na nepremičnine v stanovanjskem sektorju; do leta 2020: povečanje obsega naročanja stanovanj na 140 - 150 milijonov kvadratnih metrov. m na podlagi celostnega razvoja ozemelj in razvoja pozidanih ozemelj za namen stanovanjske gradnje na podlagi odobrene urbanistične dokumentacije; povečanje obsega izdanih hipotekarnih posojil na 4,8 bilijona. rubljev na leto (v cenah iz leta 2007) ali 2,7 milijona posojil; razširjena uvedba kreditnih in finančnih mehanizmov za stanovanjsko gradnjo in razvoj komunalne infrastrukture, tudi na podlagi institucij javno-zasebnega partnerstva; delovanje vseh oblik uporabe stanovanjskega sklada (nakup lastnih stanovanj, najem stanovanj za socialno rabo, najem zasebnih stanovanj, nekomercialna najemnina, nakup hiš stanovanjske gradnje in stanovanjskih zadrug itd.); dokončanje izpolnjevanja obveznosti zagotavljanja stanovanj za osebe, registrirane pred 1. marcem 2005 , da bi jim zagotovili stanovanjske prostore po pogodbah o socialnem najemu; delovanje s podporo države kreditnih in finančnih mehanizmov za popravila in obnovo večstanovanjskih stavb, tudi na podlagi ustanov javno-zasebnega partnerstva.
Uvod
1.1 Koncept stanovanjskih in komunalnih storitev
Zaključek
Bibliografija
Uvod
Med najpomembnejšimi področji družbeno-ekonomskih sprememb v državi izstopata reforma in razvoj stanovanjskega sektorja, ki ustvarja potrebne pogoje za človeško življenje. Vodilni panogi na tem področju sta stanovanjska gradnja in stanovanja, ki zagotavljata razmnoževanje in vzdrževanje stanovanjskega fonda ter zagotavljanje stanovanjskih in komunalnih storitev neposrednim potrošnikom. V Rusiji stopnja razvitosti stanovanjskega sektorja ne ustreza zahtevam: naloge, ki so mu dodeljene, še zdaleč niso v celoti izpolnjene, kar bistveno vpliva na zmanjšanje kakovosti življenja prebivalstva. V zvezi s tem stanovanjski problem ostaja eden najbolj perečih socialnih problemov v državi.
Stanovanjski sektor ima velike težave, povezane z akutnim finančnim primanjkljajem, šibko materialno-tehnično bazo, nezadostno usposobljenostjo osebja, pomanjkanjem premišljene stanovanjske politike in nezadostno dodelavo regulativnih in pravnih vidikov dejavnosti odnosov z oblastmi in potrošniki.
Pomanjkanje potrebne ekonomske in pravne podpore ovira razvoj stanovanjske gradnje, kar izjemno otežuje reševanje stanovanjskega problema. Stanovanja skupaj z drugimi komunalnimi službami ostajajo subvencionirana, njegovo vzdrževanje močno bremeni mestni proračun. Monopol oddelkov, nizka kakovost opravljenih storitev in neučinkovito upravljanje poleg tega določajo potrebo po reformi stanovanjskega sektorja z njegovo demonopolizacijo, prehodom v brezposelnost in s poudarkom na izboljšanju kakovosti dela in storitev, ki se zagotavljajo potrošnikom.
reforma stanovanjskih storitev
Izjemnega pomena je izvajanje stanovanjske reforme v mestih, saj imajo ogromno stanovanjskih skladov, živi velik del prebivalstva države in se nahajajo glavne zmogljivosti gradbenih in stanovanjskih organizacij. Tu se najbolj nazorno kažejo že omenjene negativne lastnosti stanovanjskega sektorja: oddelčni monopol; nezadostna usposobljenost osebja; tehnična in tehnološka zaostalost in posledično nezadovoljiva raven dela; ignoriranje interesov prebivalstva in nizke kakovosti opravljenega dela in storitev za potrošnike. Najprej gre za stanovanja, ki so neposredno povezana s prebivalstvom in so pravzaprav vodilna v tehnološki verigi stanovanjsko-komunalnih storitev za prebivalstvo. Zato je prva faza reforme namenjena izboljšanju učinkovitosti prestrukturiranja stanovanjskega sistema. Enako pomembna je naloga ustvariti potrebne ekonomske in pravne temelje za spodbujanje stanovanjske gradnje, ki je najpomembnejši vzvod za reševanje stanovanjskega problema in lahko postane ključni člen za izhod države iz krize.
Zaostrovanje stanovanjskega problema in nezadovoljivo stanje v stanovanjskem sektorju v večini velikih mest v državi določata potrebo po korenitih reformah in temeljitih spremembah stanovanjskega sistema. Za dosego teh ciljev je treba temeljito preučiti glavne smeri in ukrepe reforme, utemeljitev ekonomskih, organizacijskih in regulativnih mehanizmov njenega praktičnega izvajanja.
Obstoječi pravni in regulativni okvir za izvajanje stanovanjske politike v prehodnem obdobju na zvezni ravni in predvsem zakon "O osnovah zvezne stanovanjske politike", glavne usmeritve nove faze izvajanja države Ciljni program "Stanovanja" ter ustrezni odloki predsednika in odloki vlade Ruske federacije določajo strateški načrt za reformo stanovanjskega sektorja. Toda izvajanje stanovanjske reforme na ravni določenega mesta zahteva podrobnejše študije, pri čemer se upoštevajo posebnosti in posebnosti socialno-ekonomskih razmer na določenem ozemlju, stopnja razvitosti stanovanjskega sektorja in stanje stanovanjski sklad in gospodarske javne službe.
Ustreznost obravnave najpomembnejših ekonomskih vprašanj delovanja in razvoja stanovanjskega sektorja pojasnjuje pomanjkanje izobraževalnih znanstvenih in metodoloških del o tej problematiki, ki so kompleksne narave. Poleg tega celovita analiza stanovanjskega problema v znanstveni in izobraževalni literaturi v zadnjem desetletju sploh ni bila obravnavana.
Poglavje 1. Stanje stanovanjskih in komunalnih storitev
1.1 Koncept stanovanjskih in komunalnih storitev
Stanovanja in gospodarske javne službe- To je veja nacionalnega gospodarstva, katere glavni namen je zadovoljiti potrebe prebivalstva po storitvah, ki zagotavljajo njihove normalne življenjske in delovne pogoje.
Stanovanjske in komunalne storitve so zapleten predmet upravljanja.
Podjetja in organizacije naselja za vzdrževanje življenja so zelo raznolika. Hkrati jih je mogoče združiti v dve skupini:
Komunale in organizacije, ki proizvajajo materialne izdelke (vodovodi, plinovodi, električna omrežja);
Javne gospodarske službe, ki zagotavljajo storitve (stanovanjske in vzdrževalne organizacije, ki ustvarjajo ugodne pogoje za življenje v stanovanjskih zgradbah, mestni potniški promet, sanitarna čistilna podjetja)
Stanovanjsko-komunalne storitve vključujejo:
stanovanje je panoga, ki vključuje:
mestni stanovanjski sklad;
zasebni stanovanjski sklad
oddelek za popravila in gradnjo
oddelek za popravila in vzdrževanje
oskrba z viri - zapletena:
oskrba z vodo - sklop ukrepov za zagotavljanje potrošnikom vode v zahtevanih količinah in zahtevani kakovosti;
kanalizacija (drenaža) - sklop ukrepov in inženirskih struktur, ki zagotavljajo sprejem, zbiranje in odstranjevanje vode od potrošnika ter njihovo čiščenje in nevtralizacijo pred odstranjevanjem ali izpustom v rezervoar;
oskrba s toploto - proizvodnja in prodaja toplotne energije za potrebe ogrevanja in oskrbe s toplo vodo;
oskrba s plinom - sklop ukrepov za prevoz, skladiščenje in oskrbo s plinom neposredno svojim potrošnikom;
napajanje - prenos električne energije:
plinska omrežja;
ogrevanje kotlovnic;
transportna podjetja:
gradnja zunanjih izboljšav:
sanitarne prostore
Industrijo stanovanjskih in komunalnih storitev lahko razdelimo v dve skupini:
Konkurenčni sektorji stanovanjsko-komunalnega sektorja (stanovanja, popravila in gradbena proizvodnja, zbiranje in odstranjevanje odpadkov itd.), Kjer lahko tržne cene delujejo kot ekonomsko upravičene tarife;
Monopolne panoge (vodovod in kanalizacija, komunalna energija) so centralno vzpostavljene, določene na podlagi znanstveno utemeljene metodologije z uporabo ustreznih norm in standardov.
1.2 Socialno-ekonomsko bistvo stanovanjskih in komunalnih storitev
Državna politika v stanovanjskem sektorju je bila večkrat "premišljena" in neizogibno nihanje v tem primeru je povzročilo prepričanje tako vpletenih, kot tudi prebivalcev podjetja, da reforma v stanovanjsko-komunalnem sektorju ne bo šla dlje od pogovora. Sprejeti stanovanjski zakonik Ruske federacije je razprl taka prepričanja. Namenjen je vzpostavitvi kakovostno novih odnosov v industriji, ki morajo ustrezati tržnemu gospodarstvu. Kljub vsem svojim pomanjkljivostim je Kodeks v praksi sposoben uresničiti načelo "kdo plača, kliče melodijo", ki ustreza novim gospodarskim razmeram in nujnim potrebam prebivalstva.
Novi sklop zakonov odpravlja občinski monopol na upravljanje organizacij stanovanjskih in komunalnih storitev, ki smo ga podedovali iz prejšnjih časov in obstaja še danes. Ustvarila je takšne pogoje za oblikovanje cen, obdavčitev in financiranje industrije, da so bili državljani, namesto da bi normalno živeli v svojih stanovanjih, prisiljeni preživeti. Ali je na primer mogoče računati na dostojno kakovost storitev, če je bil proračun vseh ravni velik dolg podjetjem za stanovanjske in komunalne storitve za izplačilo dajatev? Na tej podlagi so se celo pojavili konflikti med dobavitelji energije in oblastmi. Stanovanjske zadruge in združenja lastnikov stanovanj so se znašli v posebej težkem položaju, saj oblasti niso menile, da je treba plačevati denar za veterane in invalide, ki so uživali ugodnosti v skladu z zvezno zakonodajo. Skoraj 50% ljudi, ki živijo v HOA, je veteranov in upravičencev. In izkazalo se je, da so oblasti dejansko preložile svoje obveznosti glede izplačevanja prejemkov na lastnike stanovanj, saj so HOA in stanovanjske zadruge dolžne izračunati znesek prejemkov in nakazati plačila za stanovanjske in komunalne storitve v določenem roku in v celoti. Posledično so bila manjkajoča sredstva izplačana iz stroškov vzdrževanja in vzdrževanja doma. Lastniki stanovanj so tako državi dajali posojila.
S 100-odstotnim plačilom stanovanjskih in komunalnih storitev s strani prebivalstva v panogi se stroški zanje povrnejo precej nižji. To se zgodi tudi zato, ker so ugodnosti in subvencije tistim kategorijam državljanov, ki so do njih upravičene v skladu z zakonom, še vedno "virtualne", medtem ko imajo ponudniki stanovanjskih in komunalnih storitev pravico zahtevati dejansko polnjenje plačila. Položaj poslabšuje dejstvo, da prebivalstvo, ki je upravičeno do državne podpore, ne more preveriti pretoka informacij in sredstev. Če želite popraviti položaj, bo pripomogla k uvedbi takšnega reda, ko bodo ugodnosti in subvencije v denarnem smislu na bančne račune državljanov. Vprašanje potrebe po uvedbi personaliziranih računov je bilo postavljeno februarja 2004. Na ta način bi se rešilo več težav, vključno z dolgom za storitve, ki se zagotavljajo prebivalstvu. V nekaterih teritorialnih enotah tak dolg doseže več deset milijonov rubljev. Rast tarif za stanovanjske in komunalne storitve postavlja državljane z nizkimi dohodki v brezizhoden položaj: ponudnikom storitev ne morejo odplačati, ker jim država ni pravočasno povrnila ugodnosti, do katerih so bili upravičeni, in če jim je povrnila. , so lokalne oblasti za te sklade našle drugo uporabo.
Kakovost storitev, ki jih nudijo organizacije stanovanjskih in komunalnih storitev, ne ustreza zahtevam prebivalstva in bistveno zaostaja za rastjo tarif. To povzroča negativen odnos do delavcev na področju stanovanjskih in komunalnih storitev na splošno. Obstajal je celo določen stereotip o vodovodarju, vedno pijanem in izsiljevanju denarja od prebivalcev. Toda odkrito si je težko predstavljati, da bi štirje milijoni ljudi, ki delajo v tej panogi, bili takšni.
Sredstva za vzdrževanje in popravilo stanovanj od lastnikov stanovanj zbirajo organizacije, ki jih pooblastijo organi, tarife odobrijo lokalne samouprave, storitve za enega kupca pa tudi oni. Hkrati oblasti večino sredstev državljanov, namenjenih za plačilo stanovanj, porabijo za druge namene. Prebivalci upravičeno postavljajo vprašanje: v "plačilu" je stolpec "Remont". Zakaj ni prenove? Prebivalci ostajajo prikrajšani za pravice pred upravno-poveljniškim sistemom in so deležni pičlega dela potrebnih storitev, saj občinske oblasti samostojno oblikujejo povpraševanje po stanovanjskih storitvah. Ta položaj lahko spremeni odobritev tarif: brez odločitve pooblaščenega organa subjekta v federaciji občina nima pravice do njihove samostojne spremembe.
Paradoks: 70% stanovanj je v zasebni lasti, najemniki plačajo tako rekoč 100% stroškov proizvodnje stanovanjskih in komunalnih storitev, družbo za upravljanje pa določajo občinske oblasti, koliko in kakšna sredstva kam poslati - uprava. Ko je bila raven plačil prebivalstva za stanovanjske in komunalne storitve zanemarljiva, to stanje ni sprožilo vprašanj. Toda danes so se razmere korenito spremenile: proračun ni tisti, ki se izračuna za prebivalstvo, ampak prebivalstvo v celoti plača za storitve, ki jih porabi. To je glavno protislovje, ki ga reforma odpravlja.
Reforma stanovanjskih in komunalnih storitev je namenjena zagotavljanju obračunavanja stroškov in prihodkov ter letnega poročanja organizacije za upravljanje lastnikom stanovanj. Seznam del, ki jih je treba izvesti v hiši, in seznam storitev, ki jih je treba zagotoviti najemnikom, bodo potrjeni na skupščini najemnikov. Tako je mogoče regulirati in omejiti rast tarif - izbira prebivalcev bo povzročila, da konkurenca med ponudniki storitev ne bo virtualna, kot je zdaj, ampak resnična.
Prav tako je glavna naloga sprememb v stanovanjskem sektorju ustvariti pogoje za razvoj zasebne pobude in konkurenčnega okolja na področju upravljanja stanovanj, umik državnih in občinskih oblasti iz stanovanjskega sektorja. Prvi korak k temu je bil narejen pred desetimi leti, ko so začeli potekati razpisi za vzdrževanje stanovanjskega sklada. A kaj je značilno: uradniki so tržne principe urejanja odnosov v tej panogi "prilagodili" svojim potrebam in ciljem. Sčasoma so se razpisi spremenili tudi v formalnost, ki je komunalnim podjetjem zagotavljala "nesporne" prednosti, ki pa so kljub podpori občinskih uprav ostajale nedonosne. In lokalnim vladam je bilo koristno imeti taka podjetja - zadržala so vzvod ne le na teh podjetjih, ampak tudi na prebivalstvu.
Zagotovo znak, da so se razmere začele spreminjati, lahko štejemo za zanimanje zasebnega kapitala, vključno s tako velikimi podjetji, kot so RAO "UES", RAO "Gazprom", ki jih zastopajo hčerinske družbe. Pritegnejo jih stopnja polnjenja plačil, novi pogoji, ki jim omogočajo, da "zaslužijo" denar v subvencionirani panogi. Za nekatere to povzroča paniko: pravijo, zdaj bodo ta podjetja iz industrije in prebivalstva iztisnila "zadnji sok", nihče ne bo mogel "držati rokavov" v prizadevanjih za nenehno zvišanje carin. Ne hitimo pri zaključkih. Dobro je, da je zasebni kapital na stanovanjske in komunalne storitve začel gledati kot na potencialni vir dobička. Ni naključje, da ta podjetja vztrajno odpirajo vprašanje dolgoročnega zakupa nepremičnin in komunikacij. Preprosto nemogoče je iz njih izvleči dobiček v stanju, v katerem so: ogromne izgube toplote in vode pričajo o skrajni amortizaciji osnovnih sredstev. Nekateri strokovnjaki govorijo celo o neizbežni nesreči, ki jo je povzročil človek. S prihodom velikega kapitala v panogo lahko računamo na to, da bodo ta podjetja začela vlagati v obnovo dotrajanih stanovanjskih in komunalnih storitev.
Zasebna podjetja, ki so prva vstopila v stanovanjske in komunalne storitve, so bila pripravljena vlagati tudi v popravila hišnih omrežij, vhodov in streh, da ne bi bilo več težav z vzdrževanjem stanovanj. In sprva so številna podjetja to storila tako, da so na vhodih postavila kovinska vrata, v kleteh zamenjala gnile cevi in kupila potrebno opremo. Na primer, razvit je bil projekt lahke poševne kovinske strehe, ki je bila namesto ravne strehe narejena na eni od stanovanjskih stavb oskrbovanega stanovanjskega sklada in je nekaj zim preživela varno. Kot kažejo izračuni, je njegova gradnja veliko bolj učinkovita kot obnova tradicionalnih strešnih materialov. Toda na žalost zadeva po eksperimentu ni napredovala. Nedosledna politika, ki se je v zadnjih letih vodila v stanovanjskem in komunalnem sektorju, je zasebna podjetja odvrnila od vlaganja denarja v industrijo, ki je instrument vladne manipulacije. Tisti, ki delajo v tej panogi, potrebujejo jasna in jasna pravila "igre", ki bi zagotovila donosnost naložbe, spodbudila željo po izboljšanju kakovosti zagotovljenih stanovanjskih in komunalnih storitev ter potrošnika zaščitila pred ukazno in upravno samovoljo. In taka pravila zdaj določa Stanovanjski zakonik Ruske federacije.
Stanovanjske in komunalne storitve neposredno vplivajo na kakovost življenja prebivalstva. Toda danes je ravno ta redek primer, ko imajo prebivalci pravico, da določajo usodo industrije. Če opazujemo, kako pasivno prebivalstvo gleda na uveljavljanje novih pravic, ki so se jim odprle, je treba dvomiti o uspehu prvih korakov v njegovi preobrazbi. A to ni krivda, ampak najverjetneje nesreča državljanov, ki so bili dolga leta odtujeni lastništvu in upravljanju svojih domov. Danes lokalne oblasti, na katerih plečih leži glavno breme izvajanja reforme, po drugi strani ne želijo sodelovati v reformah.
1.3 Ohišje. Bistvo, sestava in struktura
Eno najpomembnejših področij socialno-ekonomskih sprememb v državi je reforma in razvoj stanovanjskega sektorja, ki ustvarja potrebne pogoje za življenje in življenje ljudi. V skladu z Zakonom Ruske federacije "O osnovah zvezne stanovanjske politike" je stanovanjski sektor veja nacionalnega gospodarstva, vključno z gradnjo in obnovo stanovanj, struktur in elementov inženirske in socialne infrastrukture, upravljanje stanovanjski sklad, njegovo vzdrževanje in popravilo.
Osnova stanovanjskega sektorja v mestu je stanovanjski sklad: stanovanjske stavbe, specializirane hiše (študentski domovi, manevrski objekti, penzioni za veterane itd.), Stanovanjski pisarniški prostori v drugih stavbah, primernih za bivanje.
Stanovanjski sklad je razdeljen na naslednje vrste:
zasebni - sklad v lasti državljanov ali pravnih oseb: posamezne stanovanjske hiše, privatizirana, zgrajena in kupljena stanovanja in hiše;
država - sklad, ki je v lasti države ali subjektov Ruske federacije, pa tudi oddelčni sklad v polni ekonomski pristojnosti državnih podjetij ali operativno upravljanje državnih institucij, povezanih z ustrezno vrsto premoženja;
občinski - sklad v lasti občin, pa tudi oddelčni sklad, ki je v celoti v gospodarski pristojnosti občinskih podjetij ali operativnega upravljanja občinskih ustanov;
javni - fundacija v lasti javnih združenj;
kolektivni - sklad, ki je v skupni skupni ali deljeni lasti različnih subjektov zasebnega, državnega, občinskega premoženja, last javnih združenj.
Stanovanjski sektor mest je bil dolgo časa del državnega sektorja gospodarstva, ki je bil v sovjetskem obdobju deležen pomembnega razvoja. Hkrati sta kakovost stanovanjskih stavb in raven njihovega vzdrževanja ostala nizka. Večina državljanov je novo stanovanje prejela brezplačno po načelu »prvi prispe, prvi dobi«, pristojbine zanj in komunalne storitve pa se ne ujemajo s stroški vzdrževanja.
Hiter razvoj mest in stanovanjskega sektorja na prelomu v 21. stoletje. je bila nenadoma prekinjena med revolucijo in državljansko vojno, ki ji je sledila. Poleg tega so številna mesta, zlasti velika, propadla. Skoraj vsi urbani sistemi so bili uničeni, prebivalstvo pa je pobegnilo v tujino, na jug ali pa je zavleklo bedno življenje in preprosto zamrlo. V tem času je prišlo do množičnega naseljevanja revnih v stanovanjih premožnih občanov, zaradi česar je komunalna naselbina postala prevladujoča. Najemnina je bila preklicana, saj je bil denar popolnoma amortiziran, prebivalcem mest pa niso zagotavljali nobenih storitev. Stanovanjski sklad je bil dejansko prepuščen sam sebi.
Določena gospodarska oživitev in določeno urejanje družbenega življenja sta ustvarila pogoje za oživitev velikih mest in obnovo stanovanjskega fonda in komunalnih sistemov. Za reševanje gospodarskih vprašanj v okviru NKVD, ki je nadomestil Čeko, je bil ustanovljen oddelek za komunalne storitve, ki je prevzel funkcije koordinatorja obnove stanovanjskih in komunalnih objektov v mestih. Dovoljene so bile različne oblike lastništva stanovanjskih in komunalnih objektov, obnovljena je bila najemnina za uporabo stanovanjskih in komunalnih storitev.
1.4 Stanovanjske težave stanovanjskih in komunalnih služb in načini njihovega reševanja
Trg stanovanj: Cene stanovanj so odvisne od tega, koliko družin je pripravljenih kupiti stanovanja in koliko stanovanj je na trgu. Torej, ko povpraševanje narašča, cene naraščajo in ko ponudba narašča, se cene znižujejo. Ponudba novega stanovanjskega fonda prihaja iz gradbene industrije in je odvisna od razmerja med cenami stanovanj in stroški njihove gradnje (modernizacije). Dolgoročno mora stanovanjski trg izenačiti cene stanovanj s stroški gradnje. Kratkoročno pride do odstopanj zaradi zamud v gradbenem procesu. Če torej povpraševanje po stanovanjih strmo naraste in ponudba stanovanjskega fonda ostane nespremenjena, potem cene rastejo. Čeprav so cene višje od stroškov, se stanovanja oddajajo v obratovanje. Ko novouvedeni stanovanjski sklad vstopi na trg, je povpraševanje zadoščeno, cene padajo in se približujejo stroškom. Najpomembnejši dejavnik, ki vpliva na povpraševanje po stanovanjskem fondu, je dohodek (potencialna najemnina) od pridobljene nepremičnine.
Stanovanjski trg: Stanovalci so lahko lastniki ali najemniki. Povpraševanje po stanovanjskih storitvah je odvisno od dohodka družine in razmerja med ceno stanovanja in stroški drugega blaga (hrane, oblačil itd.). Stroški stanovanjskih storitev (znesek, plačan za uporabo doma) Za najemnika je to najemnina, za lastnika stanovanja dohodek od lastništva nepremičnine. Povpraševanje po stanovanjskih storitvah je odvisno od višine najemnine, dohodka in števila družin. Pri enakih drugih pogojih, če število družin raste, potem povpraševanje po stanovanjskih storitvah raste, če je ponudba stalna, pa najemnina raste. To so zakoni na trgu stanovanjskih skladov in stanovanjskih storitev v civiliziranem svetu. Rusija ima glede na svoje posebnosti zgodovinskega razvoja številne značilnosti.
V Rusiji ni nobenega pravega lastnika stanovanja, občinske oblasti delujejo kot izvajalci stanovanj, nič več. Kot take organizacije lahko delujejo tudi zasebna podjetja. Ta okoliščina je skupaj z željo, da bi se rešili izgub stanovanjskih in komunalnih služb, ki se krijejo iz proračunskih sredstev, predstavljala osnovo za stanovanjsko-komunalno reformo, ki jo je predlagala vlada. Dejansko se lahko zmanjša na naslednje glavne dejavnosti: organizacija ene same službe za stranke. Občina sama (ali njen predstavnik; če je mesto veliko, potem so storitve enega kupca organizirane v okrožjih, okrožjih) deluje kot "ena stranka", ki ponuja pogodbo za vzdrževanje skupine stanovanjskih stavb ( četrt, mikrookrožje, dvorišče). Vzpostavljene so določene zahteve glede kakovosti storitve in zneska, ki bo v primeru uspešnega opravljanja ustreznih storitev nakazan izvajalcu. Predpostavlja se, da bo obstajala konkurenca med občinskimi in zasebnimi podjetji, ki se bodo borila za takšno pogodbo, kar bo zlasti povečalo nadzor nad višino tarif v stanovanjskih in komunalnih storitvah; postopno zvišanje tarif za komunalne storitve in povečanje najemnine za postopno odpravo donosnih javnih služb. Hkrati se najemnina dvigne na raven, ki pokriva obratovalne stroške stavbe in tekoča popravila; ker, kot je bilo že omenjeno zgoraj, lastnik stanovanja v tej shemi ni prisoten, se bodo stroški večjih popravil in rekonstrukcije stavbe bodisi iz proračuna bodisi sploh ne bodo izvedli. Poleg tega se pri delu komunalnih služb razvija protislovna situacija: trenutno izvajajo prakso navzkrižnega subvencioniranja - del stroškov zagotavljanja storitev eni skupini potrošnikov (prebivalstvo) se preusmeri v drugo skupino (podjetja , organizacije).
Natančneje, povišanje tarif za prebivalstvo bi moralo pomeniti znižanje tarif za druge skupine potrošnikov javnih storitev, vendar v predlaganih ukrepih vprašanja ni izrecno določeno. Ta ureditev primera kot celote kaže na nerazumevanje razlike med najemnino (najemnino) in obratovalnimi stroški stavbe, v kateri je stanovanje. Zlasti obratovalni stroški dotrajanih stanovanjskih skladov in študentskih domov (z razmeroma večjo gostoto prebivalstva na kvadratni meter celotne stavbne površine) so bistveno višji od stroškov vzdrževanja novega, izboljšanega stanovanjskega fonda. V skladu s tem se izkaže, da je znesek plačila za bivanje na "kvadratnem metru" hostla nekajkrat višji kot za podobno površino običajnih udobnih apartmajev, v slednjem pa zato višji kot v stanovanjih " elita stanovanjski sklad. Kljub temu je najemnina, najemnina, najemnina (ali natančneje kvazi najemnina) najemodajalca. Velikost slednjih urejajo drugi razlogi; ni neposredno povezan niti z obratovalnimi stroški stavbe niti s stroški njene gradnje. Odsotnost lastnikov stanovanj v tej shemi za urejanje stanovanjskih storitev seveda ne pomeni odprave dohodka od najemnin zaradi lokacije, različnih ravni bivalnega udobja. Vendar si te dohodke zdaj najemniki prilaščajo v implicitni obliki. To povzroča številne pomembne in ne povsem očitne posledice, ki se razkrijejo le dolgoročno.
Prvič, odsotnost eksplicitnih dohodkov od najemnin, ki se neposredno odražajo v denarju, zoži mestno davčno osnovo. Poleg tega se prihodkovna postavka mestnega proračuna (dohodek od najema komunalnega premoženja) spreminja v odhodkovno: tudi po uspešnem izvajanju stanovanjsko-komunalne reforme bo treba v tako ali drugače na račun proračunskih sredstev.
Drugič, poleg problema večjih popravil se pojavlja tudi problem nove stanovanjske gradnje in / ali rekonstrukcije starega stanovanjskega fonda. Nemogoče je ustaviti postopek dotrajanih stanovanj in hkrati nadaljevati novo gradnjo: velike količine stanovanjske gradnje prej ali slej vodijo do enako velikih količin odtujitev stanovanj v dotrajanih stanovanjskih skladiščih. Postopno oblikovanje urbanih barak je postalo neizogibno. Tudi če bi bila najemnina določena vsaj na ravni amortizacijskih odbitkov za obnovo, bi centralizirani skladi omogočali novo gradnjo in preselitev dotrajanih hiš. V tem primeru se stanovanje iz reprodukcijskega kapitala spremeni v izključno potrošniško blago z dolgotrajno uporabo. To samo po sebi ne vzbuja ugovorov, zlasti v primeru posamezne hiše (koče), dejstvo pa je, da s takšnim mehanizmom za vključitev stanovanjskega sklada v tržno borzo ta sklad ne more postati kapital, torej pravzaprav lastniku ne more prinesti dobička ... Zato strogo gledano postaja nemogoče vlagati v stanovanjsko gradnjo, saj govorimo o pridobivanju le potrošniškega blaga; v skladu s tem je tudi posojanje tega postopka nemogoče (če ne upoštevamo razmeroma ozkega obsega potrošniškega kredita). Posledično se zmanjša tudi celoten obseg naložb, kar vpliva tudi na stopnje gospodarske rasti v državi kot celoti.
Končno, tretjič, trenutne razmere znatno zmanjšujejo mobilnost trga dela, saj najemnina na splošno še vedno ni vključena v ceno dela. Visoke najemnine, ki spremljajo majhen trg stanovanjskih stanovanj, ki jih ponujajo predvsem posamezni lastniki privatiziranih stanovanj in posredniki, znatno otežujejo migracije. Teritorialne razlike so še večje, kar negativno vpliva tudi na gospodarsko rast. Mesta, zlasti majhna, se spreminjajo v nekakšno "past za brezposelne.
Tako glavni ukrepi predlagane stanovanjsko-komunalne reforme kažejo le na željo po osvoboditvi državnega in lokalnih proračunov iz dela stroškov, nikakor pa ne rešujejo glavnih težav na tem področju. Da bi dosegli zagon kapitalističnega mehanizma za razvoj mest, so potrebne veliko globlje institucionalne spremembe (na primer ukinitev stanovanjske pravice, uvedba konca privatizacije stanovanj, drugi ukrepi, ki so v moderna Rusija). Poleg tega so potrebne tudi strukturne spremembe: izjemno visoki stroški gradnje kvadratnega metra stanovanja s svojo zelo nizko kakovostjo vodijo v dejstvo, da se obseg novogradenj v ruskih mestih nenehno zmanjšuje. Poleg tega nizka raven povprečne plače kot celote ne omogoča širokim slojem prebivalstva, da predstavljajo povpraševanje po novih stanovanjih. Na koncu je gradbena cena 1 kvadratnega metra m novih stanovanj mora biti nižja od cene 1 kvadratnega metra. m. stari (kar pomeni povprečne ravni cen); poleg tega naj bi tudi minimalna plača zaposlenemu omogočala najem stanovanja. Le v tem primeru lahko govorimo o zagonu tržnega mehanizma. Žal so trenutni trendi v ruskem gospodarstvu ravno nasprotni; posledično nenehna nenehna kopičenja. Slednje je vse težje odpraviti, rezultat takšnega razvoja razmer je lahko vrnitev k birokratski porazdelitvi dela gospodarskih dobrin in normiranje potrošnje vse večjega dela storitev. Nesorazmerja še zdaleč niso tako neškodljiva, kot se zdi na prvi pogled - zlasti pomanjkanje prostih stanovanj ne omogoča reševanja težav z zapiranjem številnih nedonosnih rudnikov v premogovniški industriji, čeprav obstajajo določena sredstva, ki jih vlada za prekvalifikacijo in prilagajanje rudarjev.
Po drugi strani pa lahko socialni protest delavcev, ki so se po volji usode znašli v depresivnih mestih in regijah, na koncu privede do spremembe političnega toka in omejevanja na videz nepovratnih tržnih reform. Država in gospodarska elita očitno nima razumevanja bistva stanovanjske problematike v prehodnem gospodarstvu. Zdi se, da so zaradi tega prihodnji negativni pojavi v razvoju ruskih mest neizogibni.
Poglavje 2. Reforma stanovanjskega in komunalnega sektorja
2.1 Glavni cilji reforme stanovanjskega sektorja
Glavni cilj reforme stanovanjsko-komunalnega kompleksa (HMC) je zagotoviti kakovostno, zanesljivo in cenovno dostopno zagotavljanje stanovanjsko-komunalnih storitev državljanom. Zaradi spremembe formacije v državi se je udeležba države v gospodarstvu močno zmanjšala. Zato je drugi cilj reforme optimizacija proračunskih izdatkov v sektorju stanovanjskih in komunalnih storitev.
Stanovanjske in komunalne storitve v bistvu prenehajo biti javna dobrina, ampak postajajo produkt osebne potrošnje, medtem ko se vloga države spreminja v zagotavljanje razpoložljivosti določenega družbenega standarda stanovanjskih in komunalnih storitev. Država svojim državljanom zagotavlja tudi udobno in varno bivalno okolje. Na seznamu instrumentov za izvajanje te obveznosti zagotavljanje oskrbe z vodo, kanalizacijo, ogrevanjem še zdaleč ni zadnji pomen, zato mora država z mehanizmi državne ureditve zagotoviti varnost in zanesljivost zagotavljanja javne storitve.
Začetni cilji stanovanjske reforme so opredelili tri glavne cilje:
Razvoj tržnih odnosov na področju stanovanjskih in komunalnih storitev za izboljšanje kakovosti in razpoložljivosti stanovanjskih in komunalnih storitev;
Izboljšanje učinkovitosti proračunskih odhodkov; ciljno usmerjena podpora državljanom, ki resnično potrebujejo določen standard stanovanjskih in komunalnih storitev;
Ureditev komunalnega kompleksa za zagotovitev njegove učinkovitosti in razvoja, zanesljivosti in varnosti opravljenih storitev.
2.2 O prehodu na nov sistem plačevanja stanovanj in komunalnih storitev
V skladu s 15. členom zakona Ruske federacije "O osnovah zvezne stanovanjske politike" in za povečanje ravni stanovanjskih in komunalnih storitev za prebivalstvo Svet ministrov - vlada Ruske federacije odloča :
Odobriti pogoje postopnega prehoda na nov sistem plačevanja stanovanj in komunalnih storitev v skladu s prilogo.
V prehodnem obdobju ohraniti obstoječi postopek financiranja stroškov kapitalnih popravil državnega in občinskega stanovanjskega sklada in teh stroškov ne vključiti v sestavo stanovanjskih in komunalnih storitev, ki jih plačujejo občani.
Ugotovite, da se povečuje znesek plačila za stanovanja in komunalne storitve ob hkratni uporabi ukrepov socialne zaščite državljanov v obliki zagotavljanja nadomestil (subvencij) za plačilo stanovanj in komunalnih storitev v okviru socialne norme stanovanja območje in standardi za porabo komunalnih storitev, ob upoštevanju celotnega dohodka družine in trenutnih prejemkov.
Odobriti priloženo uredbo o postopku zagotavljanja državljanom odškodnin (subvencij) za stanovanja in komunalne storitve.
Izvesti od 1. januarja 2014 prehod na pogodbena razmerja med lastniki stanovanjskega sklada in komunalnih objektov s poslovnimi subjekti - popravili in vzdrževanjem stanovanj ter komunalnimi podjetji.
Ugotovite, da zbiranje plačil za komunalne storitve in plačila za stanovanja za najem ali zakup izvajajo lastniki stanovanj ali organ, pooblaščen za izvajanje teh funkcij.
Ugotovite, da bo odobritev standardov za porabo stanovanjskih in komunalnih storitev, stopenj in tarif za stanovanjske in komunalne storitve v okviru rokov in ravni plačil državljanov kot odstotek stroškov vzdrževanja in popravila stanovanjskih in komunalnih storitev, določenih s odlok, izvaja lokalna uprava.
Od 1. januarja 2014 določite višino kazni za zneske zamud pri plačilih za stanovanja in komunalne storitve v višini enega odstotka za vsak dan zamude.
Odboru Ruske federacije za komunalno gospodarstvo v roku 2 mesecev:
a) odobri:
metodologija za določanje standardov porabe stanovanjskih in komunalnih storitev;
metodologija za izračun ekonomsko izvedljivih stopenj in tarif za stanovanjske in komunalne storitve;
b) predloži predloge Svetu ministrov - vladi Ruske federacije:
o prehodu na določanje stanovanjske oskrbe in plačila za uporabo stanovanjskih prostorov glede na skupno površino stanovanj;
o organizaciji državnega nadzora nad uporabo in varnostjo stanovanjskega fonda.
Ministrstvo za delo Ruske federacije v dveh mesecih predloži Svetu ministrov - vladi Ruske federacije predloge o postopku za izračun povprečnega skupnega dohodka družine.
V obdobju postopnega prehoda na nov sistem plačevanja stanovanj bo Ministrstvo za finance Ruske federacije ohranilo postopek dodeljevanja subvencij lokalni upravi za vzdrževanje in popravilo stanovanj ter stanovanjskih in komunalnih storitev v del, ki ni pokrit s sredstvi, ki izvirajo iz plačil državljanov za stanovanja.
Odboru Ruske federacije za komunalno gospodarstvo naložiti usklajevanje dela izvršnih oblasti republik znotraj Ruske federacije, ozemelj, regij, avtonomnih regij, avtonomnih okrožij, mest Moskve in Sankt Peterburga za izvajanje postopni prehod na nov sistem plačevanja stanovanj in komunalnih storitev.
Če bodo državni organi subjektov Ruske federacije in organi lokalne samouprave ohranili pravico določiti glavne parametre prehoda na nov sistem plačevanja stanovanj in komunalnih storitev, bo vzpostavljen sistem, v katerem bo znesek financiranje iz zveznega proračuna (predvsem v obliki transferjev) bo izračunano na podlagi zveznih standardov. Hkrati se subjektom Ruske federacije priporoča uporaba podobnega mehanizma za razdelitev proračunskih sredstev med občine.
Zvezni standard za socialno normo stanovanjskega območja. Državni organi subjektov Ruske federacije imajo v skladu z zakonodajo Ruske federacije pravico določiti regionalne standarde za socialne norme na stanovanjskem področju in to pravico prenesti na lokalne vlad. Vendar pa bo vlada Ruske federacije pri prerazporeditvi sredstev iz zveznega proračuna med entitetami Ruske federacije vodila zvezni standard.
Zvezni standard za socialno normo stanovanjske površine se določi na podlagi naslednjih norm za zagotavljanje stanovanj prebivalstvu: 18 sq. metrov skupne življenjske površine na družinskega člana, sestavljenega iz treh ali več oseb, 42 kvadratnih metrov metrov - za dvočlansko družino, 33 kvadratnih metrov metrov - za osamljene državljane.
Zvezni standard za stroške zagotavljanja stanovanjskih in komunalnih storitev za 1 kvadratni kvadrat. meter celotne stanovanjske površine. Navedeni standard se izračuna na podlagi standardnega nabora stanovanjskih in komunalnih storitev: vzdrževanje in popravilo stanovanj, vključno z remontom, oskrbo s toploto, oskrbo z vodo, kanalizacijo, oskrbo s plinom, oskrbo z električno energijo, ob upoštevanju povprečne prevladujoče stopnje porabe, pa tudi kot povprečni mejni stroški zagotavljanja stanovanjskih in komunalnih storitev. Ta standard se pregleduje vsako leto in ugotoviti je treba, da je treba spremembo vrednosti zveznega standarda izvesti ob upoštevanju splošne stopnje inflacije (razen v primerih odpovedi navzkrižnega subvencioniranja in ostre spremembe v cenah energije).
2.3 Javni nadzor na področju stanovanjskih in komunalnih storitev
Ministrstvo za gradbeništvo Rusije spremlja in podpira razvoj mreže regionalnih središč javnega nadzora na področju stanovanjskih in komunalnih storitev. Centri za javni nadzor so bili ustanovljeni v 71 sestavnih delih Ruske federacije.
Javni nadzor na področju stanovanjskih in komunalnih storitev se izvaja v naslednjih oblikah:
· spremljanje prakse kazenskega pregona na področju stanovanjskih in komunalnih storitev;
· organiziranje akcij za analizo nekaterih problemov v stanovanjskem in komunalnem sektorju tako v Ruski federaciji kot celoti kot znotraj določene regije;
· izvajanje pregledov, vključno s pregledi na terenu, za obravnavo pritožb državljanov;
· pomoč državljanom pri zaščiti njihovih interesov na sodišču;
· izvajanje javnega preizkusa regulativnih pravnih aktov zvezne in regionalne ravni;
· spremljanje izvajanja regionalnih programov za preselitev iz nevarnih stanovanj in izvajanje regionalnih programov za kapitalna popravila v večstanovanjskih stavbah.
Neprofitne organizacije, ki delujejo na področju stanovanjske vzgoje in zaščite pravic potrošnikov stanovanjskih in komunalnih storitev, obstajajo v vseh sestavnih delih Ruske federacije. NP "Nadzor stanovanj in komunalnih storitev" je sestavil register teh organizacij, ki je prosto dostopen na spletni strani gkhkontrol.ru. Register je bil objavljen v obliki referenčne knjige, v katero je bilo vključenih 323 specializiranih neprofitnih organizacij.
Od 1. januarja 2014 so na javno sprejemno postajo NP "Stanovanjsko-komunalni nadzor" in območne javne sprejemne pisarne prejeli več kot 2500 pritožb občanov, izvedli več kot 400 izobraževalnih in izobraževalnih dogodkov, med drugim tudi o oblikovanju novega sistem večjih popravil.
2.4 Temeljne spremembe pri financiranju stanovanjskih in komunalnih storitev Ruske federacije
Kot veste, je pred reformo približno 98% stroškov vzdrževanja in razvoja stanovanjsko-komunalnega sektorja predstavljalo proračun ministrstev, oddelkov, podjetij ali organizacij, ki so bile zadolžene za stanovanjske in komunalne storitve.
Skoraj popolna finančna odvisnost stanovanjsko-komunalnega sektorja od proračuna, pa tudi od ustreznih oddelkov in podjetij, je izjemno negativno vplivala na njegovo delo, tako zaradi preostale dodelitve sredstev, kot tudi v manjši meri zaradi nezanimanja za njihovo racionalno uporabo. Zaradi vsesplošne neenotnosti oddelkov ni bilo možnosti za usklajevanje dela in manevriranje virov. Ogromne izgube stanovanjskih in komunalnih podjetij so bile pogoste. Proračuni ozemelj in oddelkov so imeli velike finančne težave. Odhodki za stanovanjski in komunalni sektor so predstavljali od 30 do 70% proračunov številnih ozemelj, mest in občin, zaradi česar je bilo težko delati za potrebe.
Podjetja industrije, kmetijstva, gradbeništva in drugih gospodarskih sektorjev, katerih bilanca so bile stanovanjske in komunalne storitve, so bila prisiljena opravljati zanje nenavadne funkcije. Porabljena so bila delovna, materialna in finančna sredstva, ki bi jih bilo mogoče z večjo učinkovitostjo uporabiti za razvoj in izboljšanje proizvodnje ter povečati njeno učinkovitost.
Zato je bila tudi sama panoga, pa tudi drugi sektorji in sfere gospodarstva, vladni organi in proračuni vseh stopenj zainteresirani za odpravo vseh teh negativnih pojavov in s tem za reformo stanovanjskih in komunalnih storitev.
Trenutno je več kot 90% stanovanjskih in komunalnih storitev oddelkov prenesenih v občinsko last. Tako se je večina podjetij, ki so stanovanjske in komunalne storitve prenesle na lokalne oblasti, že osvobodila zanje nenavadnih funkcij, ki se osredotočajo na učinkovitost proizvodnje. Drug pozitiven rezultat tega dela je bil prenos glavnine stanovanjskih in komunalnih storitev v občinsko last, kar je v veliki meri odpravilo negativne pojave, povezane z oddelčno neenotnostjo panoge. Hkrati proračuni ozemelj nosijo znatne dodatne stroške za vzdrževanje predmetov, ki so vzeti v občinsko last, v mnogih primerih presegajo možnosti davčne osnove številnih ozemelj. Povečala so se subvencionirana plačila in povečalo število subvencioniranih proračunov.
Zato postaja potreba po zgodnji rešitvi glavne naloge reforme - prehoda podjetij v stanovanjsko-komunalnem sektorju na samooskrbo, zmanjšanje in nato odpravo odvisnosti od proračunskega financiranja - vse bolj ostra. Za spodbujanje stanovanjske in komunalne reforme se vzvodi uporabljajo tudi za začasno finančno pomoč subjektom Ruske federacije, zlasti pri izdaji posojil iz zveznega proračuna za denarno vrzel, za poplačilo zaostalih plač in drugih socialnih plačil.
2.5 Posodobitev komunalnega kompleksa. Privabljanje zasebnih naložb v industrijo
Posodobitev komunalnega kompleksa je eno ključnih področij dela ruskega ministrstva za gradbeništvo. Ker je treba stanovanjsko-komunalni sektor posodobiti v pogojih omejevanja rasti tarif in ob minimalni porabi proračunskih sredstev, država sprejema ukrepe za privabljanje zasebnih naložb v panogo.
Trenutno je delo na pripravi regulativnega okvira za ustvarjanje pogojev za privabljanje zasebnih naložb v stanovanjske in komunalne storitve dejansko končano.
Sprejetih je bilo približno 30 normativnih pravnih aktov, od tega 16 v zadnjih šestih mesecih. Določen je bil prehod na dolgoročno načrtovanje naložb in ureditev tarif. Odobrene so bile ključne zakonodajne spremembe, namenjene ustvarjanju pogojev za privabljanje zasebnih naložb v sektorju stanovanjskih in komunalnih storitev, ki so oblikovale nova "pravila igre".
Danes je glavna naloga zagotoviti metodološko podporo izvajanju teh pravil in učinkovito izvajanje nove zakonodaje s strani regionalnih in lokalnih oblasti.
V zvezi s tem je rusko ministrstvo za gradbene enote Ruske federacije pripravilo vzorčni sklop ukrepov ("načrt poti") za razvoj stanovanjskih in komunalnih služb sestavnih delov Ruske federacije - vsebuje podroben seznam ukrepov za zagotovitev izvajanja vseh zveznih odločb na področju stanovanjskih in komunalnih storitev na regionalni in občinski ravni (posodobitev komunalne infrastrukture, izboljšanje kakovosti komunalnih storitev, delovanje regionalnih sistemov za popravila skupnih premoženje v večstanovanjskih stavbah, izvajanje programov za preselitev državljanov iz nujnih stanovanjskih skladov, povečanje preglednosti panoge in drugi). Takšne sklope ukrepov bi bilo treba odobriti v vsaki regiji v letu 2014 in bodo postali eden od pogojev za zagotavljanje finančne podpore regijam na račun Sklada za pomoč stanovanjski in komunalni reformi.
Ministrstvo za gradbeništvo Rusije je za udeležence na trgu, regije, občine, banke, vlagatelje organiziralo delo za oblikovanje registra najboljših praks za zasebne naložbe v industriji, ki bo omogočilo preučevanje, uporabo in ponovitev uspešnih izkušenj.
V regijah se že izvaja več kot 70 investicijskih projektov v skupnem znesku več kot 227 milijard rubljev. Od tega je več kot 139 milijard rubljev (61%) sredstev zasebnih vlagateljev.
Zaključek
Globalno gospodarstvo ni strategija samih stanovanjskih in komunalnih služb, temveč oblasti v zvezi z njimi, kar je upravičeno zaradi njihove finančne in upravne odvisnosti od mestne uprave. Svetovno gospodarstvo kratkoročno ne predvideva neposrednih proračunskih znižanj ali povišanj carin, pri vseh drugih pogojih pa je enako.
Ogromni tekoči izdatki za stanovanjske in komunalne storitve in potreba po kapitalskih naložbah so namenjeni oblikovanju sistema večvariatnih virov njihovega financiranja.
Za oblikovanje sistema multivariatnega razvoja urbane infrastrukture v lokalni upravi bi bilo treba razviti sklop ukrepov za olajšanje pretoka finančnih virov. Ta kompleks temelji na tržnih orodjih. Prejeta sredstva so usmerjena v uvajanje tehnologij za varčevanje z viri, avtomatizacijo, mehanizacijo, zavarovalništvo in druge ukrepe, ki bodo v prihodnosti zmanjšali trenutne stroške v stanovanjsko-komunalnem sektorju.
Glavna usmeritev strategije svetovnega gospodarstva v zvezi s stanovanjskimi organizacijami je s tem povezana diverzifikacija stanovanjskih in komunalnih dejavnosti. Široka, a usklajena ponudba storitev bo privedla do pojava novih virov financiranja podjetij za stanovanjske in komunalne storitve, hkrati pa bo ohranila profil svojih dejavnosti in popolneje zadovoljila potrebe prebivalstva.
Strategija svetovnega gospodarstva je strategija oblasti v zvezi z občinskim unitarnim podjetjem stanovanjskih in komunalnih storitev, ki pomeni celovito znižanje stroškov z izvajanjem strategije diverzifikacije znotraj podjetja, organizacijsko in finančno prenovo in mehanizacijo. Za gospodarske javne službe se strategija svetovnega gospodarstva izraža v uvajanju energetsko varčnih tehnologij.
Primerjalna ocena stopnje razvitosti stanovanjskih in komunalnih storitev v Rusiji in razvitih tujih državah kaže na nezadostno raven kakovosti storitev za prebivalstvo in neučinkovit mehanizem upravljanja v stanovanjsko-komunalnih storitvah Rusije. Razvoj in izvajanje kakovostno novih pristopov k organizaciji in upravljanju tega kompleksa je treba izvesti ob upoštevanju izkušenj razvitih tujih držav.
V zadnjih letih je postalo očitno, da je edini način za izvajanje nalog stanovanjsko-komunalnih služb sistematičen pristop, saj zaviranje reform ni povezano s posameznimi neuspehi voditeljev, ampak je postalo pojav, ki zajema pomembno število regij države. Obstaja določeno protislovje v tem, da je vodenje procesa reforme stanovanjsko-komunalnega sektorja na zvezni ravni v bistvu sektorsko, na občinski ravni pa zares zapleteno. Strokovnjaki ugotavljajo šibko povezanost stanovanjsko-komunalne reforme s procesom upravljanja mestnih nepremičnin, reformo proračuna in davčnega sistema z oblikovanjem občinske osnove socialnih in tehničnih standardov. Premagovanje krize je mogoče le s spremembo celotnega delovanja stanovanjsko-komunalnih služb in upravljanja tega območja. Sistematičen pristop bi moral upoštevati strukturno prestrukturiranje industrije in spreminjanje odnosov med udeleženci, ki sodelujejo na tem področju.
Koncept podrobnega programa za reformo in posodobitev stanovanjskih in komunalnih storitev, predstavljen v glavnih točkah na podlagi oblikovanega univerzalnega socialno-tržnega modela nesubvencioniranega razvoja podjetij in organizacij, ki je vanj vključen, razkriva glavne smeri, metodološke pristope , izračuni predlaganih ukrepov. In posebna priporočila, razvita na njeni podlagi za oblikovanje nove kakovosti stanovanjskih in komunalnih storitev, njihova mehka socialno preverjena tarifnost bo pripomogla k večji tehnološki posodobitvi proizvodnje, nadgradnji opreme, komunikacijskih sistemov in, kar je najpomembneje, k večjemu udobju in življenjski standard Rusov.
Glavni cilji reforme stanovanjskih in komunalnih storitev so:
zagotavljanje življenjskih pogojev, ki ustrezajo standardom kakovosti;
znižanje stroškov ponudnikov storitev in s tem tarif ob ohranjanju standardov kakovosti opravljenih storitev;
mehčanje procesa reforme sistema plačevanja stanovanj in komunalnih storitev za prebivalstvo med prehodom industrije na brezhibno poslovanje.
Bibliografija
1. Ustava Ruske federacije
Stanovanjski zakonik Ruske federacije
Zvezni zakon z dne 5. aprila 2013 N 38-FZ "O spremembah Stanovanjskega zakonika Ruske federacije in Zvezni zakon" O skladu za pomoč reformi stanovanjskih in komunalnih storitev "
Zvezni zakon z dne 25. decembra 2012 N 270-FZ "O spremembah zveznega zakona" O skladu za pomoč pri reformi stanovanjske in komunalne službe "(s spremembami)
Resolucija vlade Ruske federacije z dne 24. novembra 2011 N 975 "O dodatni finančni podpori subjektom Ruske federacije na stroške državne družbe - Sklada za pomoč reformi stanovanjskih in komunalnih storitev"
Abolin A.A. "Preoblikovanje ugodnosti za plačilo stanovanjskih in komunalnih storitev v odškodnine" 2013 str.22
Buzyrev V.V. "Ekonomika stanovanjskega sektorja" 2006 Stran 173
Bašmakov I.I. "Sposobnost prebivalstva za plačilo stanovanjskih in komunalnih storitev" 2013, str. 126-134
Dronov A.A. "Stanje stanovanjskih in komunalnih storitev v Rusiji in možnosti za njegovo reformo" 2013 str. 11-14
Korzhov V.Yu., Petruseva N.A. Komentar zveznega zakona z dne 27. julija 2010 N 190-FZ "O oskrbi s toploto" (razčlenjen). Str.3-8
Panin A.N., Korzhov V.Yu. Komentar zveznega zakona z dne 21. julija 2007 N 185-FZ "O skladu za pomoč reformi stanovanjskih in komunalnih storitev" (uredila EA Kameneva). Str.31
Tikhomirov M.Yu. Združenje lastnikov stanovanj: nove zakonodajne zahteve. - "Založba Tikhomirov M. Yu.", 2014, str. 46
Chernysheva N.Yu. "Stanovanjske in komunalne storitve: praktični vodnik." - "Yurayt", 2010, str.8
14. http: // ru. wikipedia.org
.
Http://gkhkontrol.ru
Potrebujete pomoč pri raziskovanju teme?
Naši strokovnjaki bodo svetovali ali izvajali storitve tutorstva o temah, ki vas zanimajo.
Pošlji zahtevo z navedbo teme zdaj, če želite izvedeti o možnosti pridobitve posveta.
Eno najpomembnejših področij socialno-ekonomskih sprememb v državi je reforma in razvoj stanovanjskega sektorja, ki ustvarja potrebne pogoje za življenje in življenje ljudi. V skladu z Zakonom Ruske federacije "O osnovah zvezne stanovanjske politike" je stanovanjski sektor veja nacionalnega gospodarstva, vključno z gradnjo in obnovo stanovanj, struktur in elementov inženirske in socialne infrastrukture, upravljanje stanovanjski sklad, njegovo vzdrževanje in popravilo.
Osnova stanovanjskega sektorja v mestu je stanovanjski sklad: stanovanjske stavbe, specializirane hiše (študentski domovi, manevrski objekti, penzioni za veterane itd.), Stanovanjski pisarniški prostori v drugih stavbah, primernih za bivanje.
Stanovanjski sklad je razdeljen na naslednje vrste:
zasebni - sklad v lasti državljanov ali pravnih oseb: posamezne stanovanjske hiše, privatizirana, zgrajena in kupljena stanovanja in hiše;
država - sklad, ki je v lasti države ali subjektov Ruske federacije, pa tudi oddelčni sklad v polni ekonomski pristojnosti državnih podjetij ali operativno upravljanje državnih institucij, povezanih z ustrezno vrsto premoženja;
občinski - sklad v lasti občin, pa tudi oddelčni sklad, ki je v celoti v gospodarski pristojnosti občinskih podjetij ali operativnega upravljanja občinskih ustanov;
javni - fundacija v lasti javnih združenj;
kolektivni - sklad, ki je v skupni skupni ali deljeni lasti različnih subjektov zasebnega, državnega, občinskega premoženja, last javnih združenj.
Stanovanjski sektor mest je bil dolgo časa del državnega sektorja gospodarstva, ki je bil v sovjetskem obdobju deležen pomembnega razvoja. Hkrati sta kakovost stanovanjskih stavb in raven njihovega vzdrževanja ostala nizka. Večina državljanov je novo stanovanje prejela brezplačno po načelu »prvi prispe, prvi dobi«, pristojbine zanj in komunalne storitve pa se ne ujemajo s stroški vzdrževanja.
Hiter razvoj mest in stanovanjskega sektorja na prelomu v 21. stoletje. je bila nenadoma prekinjena med revolucijo in državljansko vojno, ki ji je sledila. Poleg tega so številna mesta, zlasti velika, propadla. Skoraj vsi urbani sistemi so bili uničeni, prebivalstvo pa je pobegnilo v tujino, na jug ali pa je zavleklo bedno življenje in preprosto zamrlo. V tem času je prišlo do množičnega naseljevanja revnih v stanovanjih premožnih občanov, zaradi česar je komunalna naselbina postala prevladujoča. Najemnina je bila preklicana, saj je bil denar popolnoma amortiziran, prebivalcem mest pa niso zagotavljali nobenih storitev. Stanovanjski sklad je bil dejansko prepuščen sam sebi.
Določena gospodarska oživitev in določeno urejanje družbenega življenja sta ustvarila pogoje za oživitev velikih mest in obnovo stanovanjskega fonda in komunalnih sistemov. Za reševanje gospodarskih vprašanj v okviru NKVD, ki je nadomestil Čeko, je bil ustanovljen oddelek za komunalne storitve, ki je prevzel funkcije koordinatorja obnove stanovanjskih in komunalnih objektov v mestih. Dovoljene so bile različne oblike lastništva stanovanjskih in komunalnih objektov, obnovljena je bila najemnina za uporabo stanovanjskih in komunalnih storitev.
Stanovanjski sektor je imel ves čas pomembno družbeno vrednost. V sodobni socialno-ekonomski politiki Rusije se stanovanjskim vprašanjem posveča tudi velika pozornost in aktivno iščejo načine za njihovo reševanje. Dejstvo, da so problemi v tej panogi pereči in družbeno pomembni, lahko z zaupanjem ocenjujemo na podlagi letnih sporočil predsednika Ruske federacije zvezni skupščini. Ključna ideja sporočil je, da je razvoj stanovanjskega sektorja in oskrba prebivalstva s sodobnimi in kakovostnimi stanovanji danes nujna naloga.
Stanovanjski sklad- vse to so bivalni prostori na ozemlju Rusije. Stanovanjski sklad je razvrščen po glavnem kriteriju - obliki lastništva. Na podlagi določb čl. 8 Ustave Ruske federacije in klavzula 1 čl. 212 Civilnega zakonika Ruske federacije je stanovanjski sklad državni, zasebni in občinski. V tem primeru lahko lastnik uporablja nepremičnine v stanovanjskem sektorju, jih ima v lasti in z njimi razpolaga. Prav tako ima pravico, da svoje premoženje prenese na druge osebe. Po želji lahko lastnik prenese pravico do lastništva, uporabe in razpolaganja z nepremičninami na druge državljane ali hipoteko predmetov, pri tem pa ostane lastnik (v skladu s 1., 2. členom, 209. členom Civilnega zakonika Ruske federacije) .
Državno računovodstvo stanovanjskega sklada se izvaja po posebnem sistemu, ki je enoten za vse ruske regije. V postopku takšnega računovodstva strokovnjaki zbirajo informacije o lokaciji stanovanja, informacije o njegovi količinski in kvalitativni sestavi, ugotavljajo, kako dobro je, kakšno je njegovo tehnično stanje. Državno računovodstvo je navedeno v Pravilniku o državnem računovodstvu stanovanjskega sklada v Rusiji, ki je bil sprejet z Odlokom vlade Ruske federacije z dne 13.10.1997 št. 1301. Pravna ureditev v stanovanjskem sektorju se izvaja tudi v skladu z Odlokom vlade Ruske federacije z dne 04.12.2000 št. 2921 "O državnem tehničnem računovodstvu in tehničnem popisu objektov kapitalske gradnje v Ruski federaciji", ki je bila spremenjena in dopolnjena od 19.3.2005.
Osnova državnega računovodstva je tehnično računovodstvo. Izvaja se ne glede na to, kdo je lastnik stanovanjskega fonda. Med tehničnim računovodstvom se opravi tehnični popis, evidentirajo dokumenti, kjer so natančno določene odgovornosti lastnikov za vzdrževanje stanovanj. V okviru tehničnega računovodstva se izvaja tudi certificiranje stanovanjskega fonda. Strokovnjaki preverijo tehnično stanje prostorov stanovanjskega sklada, jih ocenijo in prevrednotijo za različne namene, tudi za obdavčitev, ter izvedejo druge ukrepe za državno računovodstvo.
Nastanitev je veja nacionalnega gospodarstva, ki vključuje gradnjo in obnovo stanovanj, inženiring in socialne stavbe, pa tudi upravljanje v stanovanjsko-komunalnem sektorju, vzdrževanje in popravilo stanovanjskega fonda.
Stanovanjske nepremičnine je nepremičnina, za katero veljajo lastniške pravice uporabe in razpolaganja. Govorimo o zemljiščih in pripadajočih stanovanjskih stavbah s stanovanjskimi in nestanovanjskimi prostori, gospodarskih poslopjih, zelenicah z dolgoročnim razvojnim ciklom; stanovanjske zgradbe, stanovanja, drugi stanovanjski prostori v hišah in zgradbah, kjer lahko živite začasno ali stalno; struktur in elementov inženirske infrastrukture, ki vključuje stanovanjski sektor.
Stanovanjska zakonodaja Ruske federacije vsebuje zakone in druge normativne pravne akte, na podlagi katerih država vzpostavlja, spreminja ali prekliče veljavne stanovanjske in pravne narave.
Stanovanjski sektor ima svojo zakonodajo. To je cel sistem z zakoni in predpisi, na podlagi katerega se izvaja ureditev stanovanjskega sektorja in odnosov v njem.
Obstajata 2 skupini virov stanovanjske zakonodaje. To:
Ustava RF navaja: vsak ima pravico do svojega doma. Stanovanjska zakonodaja pojasnjuje vprašanja nakupa, uporabe, razpolaganja s stanovanjskimi in nestanovanjskimi prostori ter pravice in obveznosti, ki izhajajo iz interakcije oseb v tej panogi.
V skladu z ustavo Ruske federacije stanovanjski sektor vključuje zakone, sprejete na zvezni ravni, pa tudi zakonodajne in druge normativne pravne akte vseh 85 ruskih subjektov. Hkrati imajo subjekti Ruske federacije pravico izvajati neodvisno pravno ureditev stanovanjskega sektorja zunaj meja jurisdikcije Ruske federacije, pristojnosti subjekta in federacije. Stanovanjsko-komunalni sektor ima svojo zakonodajo, ki vključuje pravne akte vlade, vodje Ruske federacije, drugih izvršnih organov in organov lokalne uprave.
Oglejmo si natančneje vsako dejanje.
To je zakonodajni akt, ki izvaja državno ureditev stanovanjskega sektorja in ima največjo pravno moč. Kodificirani zakon vključuje 10 oddelkov, ki govorijo o pravilih za uporabo, nakup, lastništvo in upravljanje stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov, njihovem vzdrževanju, plačevanju, popravilih, dolžnostih in pravicah oseb, pooblastilih državnih organov v zadeve v zvezi s stanovanjskim fondom, o tem, kako se izvaja državno upravljanje stanovanjskega sektorja.
Med stanovanjskim in civilnim zakonikom je tesna povezava, saj ta vsebuje tudi informacije o odnosih na civilnopravnem področju. Iz Stanovanjskega zakonika Ruske federacije je razvidno, kako vzpostaviti in vzdrževati pogodbena razmerja, reševati vprašanja v zvezi z delovanjem stanovanj v MKD - premoženja splošne namene.
Stanovanjski zakonik je povezan ne le z civilnim zakonikom, temveč tudi z ustavo Ruske federacije. Na podlagi teh aktov imajo subjekti, povezani s stanovanjskimi razmerji, enake obveznosti in pravice. Nihče ne more biti prikrajšan ali prikrajšan za stanovanjsko zakonodajo. Obstaja tudi povezava med normami Stanovanjskega zakonika Ruske federacije in upravnimi in finančnimi zakoni.
Razvoj določb stanovanjskega zakonika je bil izveden na podlagi ruske ustave, zato mu norme zakonika nikakor ne nasprotujejo.
Sprejemajo jih pooblaščeni organi: Svet federacije in Državna duma v skladu z določenim redom. Zvezna zakonodaja, stanovanjski zakonik in ruska ustava so povezani. Glavna naloga zvezne zakonodaje je razjasniti pravne akte, ki vključujejo stanovanjski sektor, in natančno izpolniti interese državljanov. Če pride do neskladja med zakoni in stanovanjskim zakonikom, se vsa dejanja izvajajo v skladu s stanovanjskim zakonikom.
Pooblaščeni organi razvijajo zakone v entitetah Ruske federacije na regionalni ravni. V tem primeru je potrebno njihovo usklajevanje z zvezno zakonodajo. V bistvu določb ne bi smelo biti resnih neskladnosti. Ustave sestavnih delov Ruske federacije pojasnjujejo postopek sprejetja, sestavo in vsebino, postopek in obseg teh aktov.
Civilno področje odnosov, povezanih z reševanjem stanovanjskih vprašanj, urejajo predsedniški ukazi in ukazi. Akti o stanovanjski zakonodaji, ki jih je sprejel predsednik, veljajo po vsej državi v vseh entitetah. Namen izdajanja uredb in odredb je ohraniti določbe, predpisane v ustavi in stanovanjskem zakoniku Ruske federacije.
Vladne uredbe so po svojem pomenu povezane z glavno stanovanjsko zakonodajo Ruske federacije in aktom predsednika. Odloki pojasnjujejo in dopolnjujejo te dokumente. Stanovanjski zakonik Ruske federacije vsebuje določena vprašanja, ki jih mora obravnavati vlada. Tako se na primer ukvarja z objavo stanovanjskih aktov, ki potrjujejo pogodbo o socialni najemnini za stanovanjske prostore (63. čl. RF LC). Vlada je pristojna za določanje stroškov najema stanovanj, indeksiranje in spreminjanje le-teh, pri čemer se opira na pogodbe o najemu stanovanjskega sklada (156. člen RF LC).
Lokalne samouprave imajo pravico izdajati zakonodajne akte, ki bodo vključevali stanovanjski in komunalni sektor. Hkrati postopek za pripravo aktov ne bi smel biti v nasprotju z rusko zakonodajo. Organi lokalne samouprave opravljajo svoje naloge z uporabo finančnih sredstev, dodeljenih na regionalni in zvezni ravni.
Organi, ki izvajajo samoupravo v stanovanjskem sektorju, prebivalstvo seznanijo tudi z normativi, v skladu s katerimi se zagotavljajo stanovanjski prostori, natančno določijo, katere pravice morajo imeti za pridobitev stanovanja, določijo višino plačila najemnine in sestavne dele tega ceno, razložite postopek vzdrževanja prostorov in zadrževanja v njih popravil.
Obstajajo tudi drugi pravni akti izvršilnih oblasti, ki so del stanovanjske zakonodaje. Izvršilni organi imajo pravico izdajati pravila, predpise, navodila, ukaze, ukaze in predpise. Obvezna državna registracija zahteva normativni akti, ki urejajo svobodo, pravice in obveznosti osebe v stanovanjskih pravnih razmerjih.
Upravljanje stanovanj- gre za upravne in regulativne funkcije, ki spadajo v pristojnost nekaterih organov. Upoštevajte, da državni organi zastopajo državne interese, pravna dokumentacija, ki jo objavljajo, pa je obvezna za vse, na katere je naslovljena. Organi upravljanja morajo delovati v skladu s svojimi zakonskimi pooblastili in akti, ki so jih razvili, ne smejo biti v nasprotju z zakonodajo.
Državno upravo na področju stanovanjskih in komunalnih storitev izvajajo ruska vlada, izvršni organi v entitetah Ruske federacije, državni odbori, ministrstva in oddelki. Iz ustreznih predpisov lahko izveste o posebnih nalogah in glavnih usmeritvah dela ministrstev in odborov.
Državni organi RF na podlagi čl. 12 ZhK RF izvaja pravno ureditev v stanovanjskem sektorju in rešuje naslednja vprašanja:
V skladu s čl. 13 LCD RF vladni organi subjekta Ruske federacije na področju stanovanjskih odnosov urejajo stanovanjski sektor in izvajajo naslednje ukrepe:
Na podlagi odloka vlade Ruske federacije z dne 16. junija 2004, št. 286, je bila sprejeta uredba "O Zvezni agenciji za gradbeništvo in stanovanjske in komunalne storitve". Zvezna agencija za gradbeništvo in stanovanjsko-komunalne storitve nadzira organizacije, ki jih nadzira Državni odbor Ruske federacije za gradbeništvo in stanovanjsko-komunalne storitve. Izjema so organizacije, ki urejajo stanovanjski sektor in se ukvarjajo z urbanističnim katastrom, tehničnim računovodstvom in popisom objektov kapitalne gradnje.
Zvezna agencija za gradbeništvo, stanovanjske in komunalne storitve deluje neposredno in prek podrejenih organizacij, v interakciji z drugimi zveznimi izvršnimi oblastmi, izvršnimi organi ruskih subjektov, lokalnimi oblastmi, javnimi organizacijami in drugimi vrstami organizacij.
Odgovornosti zvezne agencije za gradbeništvo in stanovanjsko-komunalne storitve vključujejo:
Vodjo Zvezne agencije za gradbeništvo in stanovanjsko-komunalne storitve na predlog ministra za regionalni razvoj Ruske federacije imenuje in razrešuje vlada Ruske federacije. Vodja Zvezne agencije za gradbeništvo in stanovanjsko gospodarstvo je osebno odgovoren za izvajanje funkcij, dodeljenih tej organizaciji.
Občinski nadzor stanovanj- delo organov lokalnih oblasti na področju stanovanjskih in komunalnih storitev. Organi, ki izvajajo lokalno samoupravo v stanovanjskem sektorju, imajo pooblastila, ki jim jih je podelila ruska zakonodaja. V skladu z njimi organi izvajajo inšpekcijske preglede na ozemlju svojega subjekta, da bi ugotovili, ali posamezni podjetniki in pravne osebe izpolnjujejo zahteve zanje (del 1.1 člena 20 LC RF).
Lokalne samouprave, katerih področje je stanovanjsko-komunalni sektor, imajo pravico preverjati družbe za upravljanje v načrtovanem in nenačrtovanem načinu in ugotoviti, ali opravljajo svoje dejavnosti na podlagi pravil, zahtev in norm, ki jih določa občinska pravna zakoni, zvezni zakoni in podzakonski akti. ali ne (člen 17.1 Zveznega zakona št. 131 z dne 6. 10. 2003, "O splošnih načelih organizacije lokalne samouprave v Ruski federaciji").
Državni organi ruskih subjektov imajo možnost, da lokalne oblasti podelijo pravice in pooblastila, ki jim omogočajo preverjanje posameznih podjetnikov in pravnih oseb, ki upravljajo večstanovanjske stavbe, v skladu z licencami (del 1.1. Člen 20 Stanovanjskega zakonika RF).
V skladu z 2. delom čl. 20 ZhK RF, pooblaščeni izvršni organi v regijah se ukvarjajo z nadzorom stanovanj v občinah. Izvajajo ga pooblaščeni organi lokalne samouprave, medtem ko sodelujejo s SZHN v regiji.
Funkcije komunalnega nadzora stanovanj izvršuje uprava mesta, okrožja ali regije, in sicer - občinski inšpektorji. Te osebe rešujejo naslednje naloge:
Vse funkcije, ki jih opravljajo občinski inšpektorji, ureja Stanovanjski zakonik Ruske federacije.
Del 4.1 čl. 20 RF LC določa, da je osnova, na kateri je treba vsako leto izvajati načrtovane preglede, iztek leta od trenutka, ko:
Iz dela 4.2 čl. 20 RF LC izhaja, da so razlogi, na podlagi katerih je mogoče izvesti nenačrtovano preverjanje, 2. del čl. 10 Zvezni zakon št. 294 z dne 26. decembra 2008 "O zaščiti pravic pravnih oseb in samostojnih podjetnikov pri izvajanju državnega nadzora (občinskega nadzora)".
Prebivalstvo, samostojni podjetniki, pravne osebe lahko pogosto pošljejo pritožbe in prijave organom GZHN prek stanovanjsko-komunalnih storitev GIS ali občinskega nadzornega organa za stanovanjske in komunalne storitve. Informacije o kršitvah zahtev zagotavljajo lokalne oblasti in državni organi. Vse to je osnova za nenačrtovane preglede... Zlasti stanovanjske kršitve so lahko povezane z:
Vse informacije, ki jih stanovanjski organ prejme po elektronski pošti ali GIS stanovanjsko-komunalne storitve, so uradne in jih je treba preveriti. V zvezi s tem se izvede nenačrtovani inšpekcijski pregled na podlagi zgoraj omenjenih kršitev brez usklajevanja s tožilstvom in brez obveščanja pregledane upravljavske organizacije.
Nadzor javnih stanovanj je treba zagotoviti pravice, svobodo in zakonite interese prebivalstva. Nadzor nad javnimi stanovanji se lahko izvaja v javnih združenjih, drugih neprofitnih organizacijah, svetih stanovanjskih stavb in zadeva tudi druge zainteresirane strani v skladu z zakonom (8. del 20. člena RF LC).
Strokovno mnenje
Ryzhov A.B.,
Vodja regionalnega centra za javni nadzor stanovanjskih in komunalnih storitev v regiji Nižni Novgorod
Ruska vlada je na podlagi klavzule 17.1. 12 ZhK RF je sprejel resolucijo "O postopku izvajanja nadzora javnih stanovanj" z dne 26. decembra 2016, št. 1491. Resolucija je začela veljati 7. januarja 2017.
Dokument razkriva možnosti, ki jih imajo državljani in javne organizacije v smislu javnega nadzora v stanovanjski in komunalni industriji. Sposobnost prebivalstva in javnih organizacij je navedena v 8. delu čl. 20 LCD RF. Državljani imajo možnost izvajanja nadzora v stanovanjskem sektorju. Prebivalstvo so lahko javni strokovnjaki ali inšpektorji.
Pravila združujejo sezname subjektov javnega nadzora, ki so navedeni v Zveznem zakonu z dne 21. julija 2014, št. 212-FZ "O osnovah javnega nadzora v Ruski federaciji" in Stanovanjskem zakoniku RF.
Vprašanja, povezana z javnim nadzorom v stanovanjsko-komunalnem sektorju, so pravno rešena subtilno. V skladu s pravili javni nadzor v stanovanjskem sektorju zahteva, da državni organi, organi lokalne samouprave, državne in (ali) občinske organizacije, druge organizacije in organi, ki imajo javna pooblastila v skladu z zakonom, delujejo bolj pregledno , učinkovito in odkrito. Ta formulacija omogoča širši javni nadzor pri:
Zakonodajni akti Ruske federacije različnih pravnih vej govorijo o odgovornosti za kazniva dejanja v stanovanjskem sektorju. Za začetek je potrebna opredelitev norm, ki jih vsebuje RF LC. Tako so državljani spoznani za krive, če:
RF JK omenja še nekaj stališč, tesno povezanih z drugimi RF kodeksi.
Osebe, ki kršijo pravila stanovanjskega sektorja, lahko preganjajo 3 osebe odgovornost.
1. Upravna odgovornost
Stanovanjska zakonodaja je na nek način povezana z upravno zakonodajo, večinoma pri ugotavljanju odgovornosti za prekrške v stanovanjskem sektorju, ki niso nevarna dejanja. V skladu z Zakonikom o upravnih prekrških Ruske federacije se krivični državljani privedejo pred sodišče na področju stanovanjskih in komunalnih storitev v skladu s členoma 7.21-7.23.2 in 19.15.1-19.15.2.
Člen 7.21 Upravni zakonik Ruske federacije naj vodijo uporabniki prostorov, namenjenih bivanju. Ne smemo pozabiti, da je za škodo na stanovanjih in opremi v njej, rekonstrukcijo ali spremembo postavitve ter uporabo prostorov, ki niso v skladu z neposrednim namenom, kriva oseba opomnjena ali izrečena globa do 1.500 rubljev; za nepooblaščeno sanacijo stanovanja v večstanovanjski hiši se osebi naloži globa do 2.500 rubljev.
Člen 7.22. Zakonik o upravnih prekrških Ruske federacije vsebuje določbe o državljanih, ki so dolžni vzdrževati in popravljati bivalne prostore, skupno lastništvo lastnikov bivalnih prostorov v večstanovanjski hiši. Zakonik o upravnih prekrških Ruske federacije vsebuje tudi informacije o pravilih za vzdrževanje stanovanj in popravilih v njih, postopku in pravilih za priznavanje takšnih stanovanj neprimernih za stalno prebivanje. Če oseba stanovanje na novo zgradi, ga zgradi brez soglasja najemnika ali lastnika, se mu naloži globa do 5.000 rubljev (če je oseba uradna oseba) ali do 50.000 rubljev (za pravne osebe).
Člen 7.23. V skladu s Kodeksom upravnih prekrškov Ruske federacije je določena odgovornost za osebe, ki kršijo standarde za zagotavljanje javnih služb državljanom. V tem primeru so uradniki kaznovani z globo do 1000 rubljev, pravne osebe pa do 10.000 rubljev.
Členi 7.23.1-7.23.2. Zakonik o upravnih prekrških Ruske federacije pravi o odgovornosti za kršitev pravnih norm o razkritju informacij s strani podjetij v upravljavski industriji MFB in prenosu tehničnih dokumentov o tem stanovanju. Za storilce ni mogoče uporabiti le upravne odgovornosti. Torej, v skladu s čl. 7.22 Upravnega zakonika Ruske federacije je posameznik lahko razrešen s svojega vodstvenega položaja za največ 3 leta (člen 3.11 Upravnega zakonika). Ta dogodek ima izvršilni organ družbe.
Člen 19.15.1. V skladu z Zakonikom o upravnih prekrških Ruske federacije so za takšna dejanja odgovorni državljani, ki živijo v kraju bivanja ali živijo brez registracije več kot 3 mesece. Za to kaznivo dejanje v stanovanjskem sektorju so uporabniki kaznovani z globo v višini 3.000 rubljev, za lastnike ali najemnike stanovanj (posamezniki), ki so priznali tak položaj, pa do 5.000 rubljev. Če govorimo o lastnikih ali najemnikih, ki so pravne osebe, znaša znesek globe do 750.000 rubljev. Za kazniva dejanja v stanovanjskem sektorju iz 1. dela tega člena, storjena v mestu zveznega pomena, znaša globa do 500 rubljev, do 7000 rubljev do 800.000 rubljev.
Člen 19.15.2 govori o odgovornosti ruskih državljanov, ki kršijo pravila o registraciji v kraju prebivališča in kraju.
2. Civilna odgovornost
Če oseba stori nezakonite posle s skladom sektorja stanovanjskih in komunalnih storitev ali ji škoduje, pride do civilne odgovornosti. Nezakonita dejanja, ki se kaznujejo po zakonu, so situacije, ko:
Za zgoraj omenjena kazniva dejanja v stanovanjskem sektorju civilna zakonodaja predvideva kazen do izselitve ljudi iz njihovih stanovanj. Hkrati se lahko v skladu s sklepom sodišča odobri odlog za odpravo kršitev. V primeru poškodbe stanovanj morajo storilci to odškodniti. Treba je opozoriti, da je v skladu s čl. 15 Civilnega zakonika Ruske federacije lahko subjekt, katerega pravice so bile kršene, zahteva odškodnino za škodo in koristi.
Sklenitev posla, ki ni izveden v skladu z zakonskimi zahtevami, ogroža udeležence s civilno odgovornostjo. Takšne transakcije so pogosto priznane kot neveljavne (nične in neveljavne). Rezultat je dvostranska restitucija. Zato mora vsaka stranka vrniti, kar je prejela s transakcijo. Tako je na primer kupec dolžan prodajalcu vrniti dom, prodajalec pa mora vrniti denar.
3. Kazenska odgovornost
RF JK ne govori o kazenski odgovornosti za kazniva dejanja v stanovanjskem sektorju. Takšna odgovornost pa nastane v primeru nezakonitega vstopa v dom, storjenega proti volji državljanov, ki v njem živijo. Kršitev nedotakljivosti bivalnih prostorov v skladu s čl. 139 Kazenskega zakonika Ruske federacije zajema krivdo v obliki globe do 40.000 rubljev. Alternativa globi je popravilo do 1 leta ali pripor do 3 mesece.
Če je to kaznivo dejanje storjeno z grožnjami ali nasilnimi dejanji, znaša globa do 200.000 rubljev. Trajanje popravnega dela se poveča na 2 leti. Za isto obdobje se lahko uporabi tudi zapor. Če kršitev spremlja uporaba uradnega položaja, je znesek globe 300.000 rubljev, trajanje prisilnega dela ali zapora je 3 leta.
V Rusiji se stanovanjski sektor ne razvija tako hitro kot v drugih državah. Raven stanovanjske in komunalne dejavnosti trenutno ne ustreza splošno sprejetim standardom v svetu. Odgovorne osebe dodeljenih nalog ne opravljajo dovolj dobro. Posledično kakovosti življenja državljanov ni mogoče imenovati visoka. Trenutno so težave v industriji stanovanjskih in komunalnih storitev ena najbolj perečih socialno-ekonomskih težav v Rusiji.
Država si prizadeva izboljšati življenjski standard prebivalstva - ta naloga je trenutno prednostna naloga. V zvezi s tem država posveča posebno pozornost zagotavljanju družinam z različnimi dohodki cenovno ugodnih stanovanj in storitev.
Tukaj glavne težave, stanovanjsko-komunalni sektor v Rusiji:
Danes je v stanovanjski in komunalni industriji veliko težav in pokrivajo več ravni moči hkrati, gospodarske, psihološke in tehnične vidike. Kriza prispeva k poglabljanju krize, duši strukturne spremembe na bolje in ovira gospodarsko rast. Da bi se spoprijeli z negativnimi pojavi, je treba jasno vedeti, kako je treba izvesti razvoj stanovanjskega sektorja, imeti globoke znanstvene ideje o tem, kako ta industrija deluje, kakšne odtenke in značilnosti ima. Razumeti morate tudi, kako je urejen stanovanjski sektor, v kolikšni meri sta država in podjetje vključena v vprašanja, povezana z reševanjem perečih problemov, kakšno socialno in ekonomsko učinkovitost ima stanovanjski sklad.
Nedvomno so se v zadnjih letih stanovanja v vseh mestih Rusije začela graditi z dokaj visoko hitrostjo, nenehno se izvajajo popravila in obnove. Toda država se še vedno ne more spoprijeti s kritičnimi razmerami v industriji stanovanjskih in komunalnih storitev. V problemu stanovanjskih in komunalnih storitev je veliko komponent, za optimizacijo katerih so potrebni določeni pogoji. Tu so glavni rešitve problemi na področju stanovanjsko-komunalnih storitev:
Za učinkovit razvoj stanovanjskega fonda je treba obravnavati naslednji ključ naloge:
Strokovno mnenje
Astafjev S.A.,
Kand. ekonom. Znanosti, izredni profesor, predstojnik. Oddelek za ekonomijo in naložbe ter upravljanje nepremičnin, Baikal State University
V Rusiji je načelo financiranja sektorja stanovanjskih in komunalnih storitev preostalo, zato ne smemo pričakovati, da bo to območje postalo "nevidno". Glavne naloge, ki jih je treba rešiti, so:
Pomembno je tudi vprašanje dviga ravni plač delavcev. Danes je njihova plača v Rusiji tako rekoč najnižja. Hkrati je pomembno, da plače menedžerjev večkrat ne presežejo plač delavcev. Za to je treba izvesti nadzor v stanovanjskem sektorju in uporabiti zakonodajne ukrepe.
Ryzhov A.B., vodja regionalnega centra za javni nadzor stanovanjsko-komunalnih storitev v regiji Nižni Novgorod. NP "Nacionalni center za javni nadzor na področju stanovanjskih in komunalnih storitev" Nadzor stanovanj in javnih služb "" je neprofitna organizacija, katere dejavnosti so namenjene reševanju problemov v stanovanjsko-komunalnem sektorju, povečanju učinkovitosti industrije, izboljšanju kakovost življenja državljanov. Najpomembnejša vsebina dejavnosti NP je zagotavljanje informacijske, metodološke, organizacijske in druge podpore regionalnim neprofitnim organizacijam, za katere NP Housing and Utilities Control ustvarja informacijske centre v entitetah Ruske federacije - regionalna središča javnega nadzora.
Astafjev S.A., Kand. ekonom. Znanosti, izredni profesor, predstojnik. Oddelek za ekonomijo in naložbe ter upravljanje nepremičnin, Baikal State University.
Stanje stanovanjskega sektorja v Ruski federaciji.
Nov pristop k oblikovanju stanovanjske politike
(Analitični pregled)
N. P. Koshman, predsednik Združenja graditeljev Rusije,
K. K. Glinsky, namestnik direktorja oddelka za cenovno ugoden stanovanjski in hipotekarni trg, častni gradbenik,
V. N. Ponomarev, podpredsednik, direktor oddelka za cenovno ugoden stanovanjski in hipotekarni trg, doktor fizike in matematike, profesor
Iz Listine graditeljev Rusije
"Če vlada zagotovi postopek pridobivanja stanovanj v osebno last, potem izpolni svojo obveznost do svojih državljanov in razširi možnosti za njihovo sodelovanje v blaginji države."
F. Roosevelt
Od sprejetja resolucije Centralnega komiteja CPSU in Sveta ministrov ZSSR "O razvoju stanovanjske gradnje v ZSSR" leta 1957 je minilo pol stoletja.
Predreformska politika v stanovanjskem sektorju je temeljila na strogi državni regulaciji stanovanjskih odnosov, na proračunskem financiranju stanovanjske gradnje in državnem sistemu razdeljevanja zgrajenih stanovanj.
Leta 1980 so zasebna stanovanja predstavljala 33,3 odstotka celotnega stanovanjskega fonda (1.861 milijonov kvadratnih metrov), od tega 19 odstotkov na mestnih območjih in 66 odstotkov na mestnih in podeželskih območjih.
V skladu z ustavo ZSSR iz leta 1977 je bila pravica državljanov do stanovanja zagotovljena z razvojem in zaščito državnega in javnega stanovanjskega sklada, spodbujanjem zadružne in individualne stanovanjske gradnje, pravično razdelitvijo pod javnim nadzorom bivalnega prostora, izveden je bil program za gradnjo udobnih stanovanj ter nizke plače za stanovanje in komunalne storitve.
Novi gospodarski odnosi, ki temeljijo na tržnih načelih, so korenito spremenili pristop do stanovanj.
Leta 1993 je ustava Ruske federacije zapisala obveznost države, da spodbuja gradnjo stanovanj in ustvarja pogoje za uresničevanje državljanske pravice do stanovanja. Hkrati se je pojavila nova bistvena klavzula: »... potrebni, drugi v zakonu določeni državljani, ki potrebujejo stanovanja, se dobijo brezplačno ali za dostopno plačilo iz državnih, občinskih in drugih stanovanjskih skladov (40. člen) ".
Brezplačen prenos v last državljanov stanovanjskih prostorov, ki jih zasedajo v državi in javnem stanovanjskem fondu (privatizacija), je v kratkem času omogočil oblikovanje ogromne plasti lastnikov nepremičnin, ki so kasneje postale osnova obstoječega stanovanjskega trga .
Že leta 2000 je delež stanovanjskega fonda v lasti občanov znašal 58 odstotkov (1620 milijonov kvadratnih metrov). V naslednjih petih letih je ta številka dosegla 73,7 odstotka in presegla številko najbolj razvitih držav sveta, kar je bilo posledica sprememb državne stanovanjske politike in zavrnitve države od neposrednega financiranja množične stanovanjske gradnje.
Če je leta 1990 površina stanovanj, ki jih je prebivalstvo gradilo na račun lastnih in izposojenih sredstev, znašala 6,0 milijona kvadratnih metrov. 61,7 milijona kvadratnih metrov zgrajenih stanovanj ob upoštevanju podeželskih območij (9,7 odstotka), nato pa se je ta delež v desetih letih povečal na 41,6 odstotka, leta 2006 pa je bil 47-odstoten, kar dokazuje, da se je od devetdesetih let država hitro umikala iz tega sektorja. gospodarstvo ...
Od leta 1987 do danes se je delež javnega stanovanjskega sklada zmanjšal z 80 na 15 odstotkov. Če je leta 1990 14 odstotkov družin, ki so bile prijavljene kot osebe v stiski, dobilo nova stanovanja, je bil leta 2005 ta delež le 4 odstotke.
Tako so v primerjavi s sredino prejšnjega stoletja spremembe, ki so se v začetku novega stoletja zgodile v politični in ekonomski strukturi naše države, pomembno vplivale na vse sestavne dele stanovanjskega sektorja.
Žal v prvi fazi oblikovanja novega zakonodajnega okvira postopki dejanskega prenosa stanovanjskih stavb in sosednjih zemljišč na lastnike prostorov v upravljanje niso bili logično zaključeni.
Tudi zdaj, dve leti po sprejetju Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, organizacijska delitev funkcij za upravljanje in vzdrževanje stanovanjskega sklada v resnici še ni bila dokončana.
Po pomembnem preboju na področju stanovanjske gradnje v 60. in 80. letih je Ruska federacija vstopila v 21. stoletje, nosila je na svojih plečih breme težav, ki so se v zadnjih desetletjih kopičile v stanovanjskem sektorju in dosegle kritično maso.
Katastrofalno stanje stanovanjskega fonda, izredno nezadovoljivo stanje sistema stanovanjskih in komunalnih storitev, skoraj razširjeno izredno stanje inženirskih omrežij in komunikacij, nizka plačilna sposobnost velike večine prebivalstva - to so glavni problemi, ki jih vsak dan vedno bolj vplivajo na socialno stabilnost v družbi.
Že dolgo ni treba nikogar prepričevati o ekonomskem in družbenem pomenu stanovanj.
Zdaj je osem od desetih ljudi na seznamu konceptov njihove plačilne sposobnosti na prvem mestu prisotnost udobnega stanovanja ali zasebne hiše. Pred skoraj štiridesetimi leti je celo znani negativni lik najbolj priljubljenega filma "Belo sonce puščave" Abdullah, ki je opisoval svoje razumevanje srečne starosti, na prvo mesto postavil "dober dom".
Do začetka perestrojke v ZSSR je bilo na čakalnem seznamu za stanovanje 14 milijonov družin (približno 40 milijonov ljudi).
Največ potrebnih je bilo v RSFSR - več kot 8 milijonov družin. Hkrati je bilo 17 odstotkov celotnega stanovanjskega fonda v Rusiji (30 milijonov kvadratnih metrov) dotrajanih in zasilnih stavb, več kot 14 odstotkov državnega in občinskega stanovanjskega fonda je bilo treba nujno popraviti.
Kakšne spremembe so se zgodile v stanovanjskem sektorju v zadnjih dvajsetih letih?
Od 19 milijonov stanovanjskih stavb, ki sestavljajo celotni stanovanjski sklad v Rusiji (2,956 milijard kvadratnih metrov), je več kot 60 odstotkov starejših od 30 let.
Dotrajani in nujni sklad se je povečal za štirikrat (do 120 milijonov kvadratnih metrov) in še naprej raste s hitrostjo 20–24 milijonov kvadratnih metrov. metrov na leto. Samo v letu 2006 se je v starih hišah zgodilo več katastrof, katerih posledica je bila smrt ljudi.
V panelnih hišah, zgrajenih v 50. in 60. letih, katerih običajna življenjska doba je potekla, živi 5,3 milijona družin.
5 milijonov Rusov živi v večstanovanjskih stanovanjskih skladiščih, kar zahteva takojšnja večja popravila.
Približno 40 milijonov ljudi živi v prostorih, ki jih načeloma ne moremo imenovati "stanovanjski", saj jim primanjkuje osnovnih gospodinjskih pripomočkov: od celotnega stanovanjskega fonda 24 odstotkov stanovanj nima tekoče vode, 29 odstotkov nima kanalizacije in 20 odstotkov nima ogrevanja. 19 odstotkov mestnih prostorov nima kadi ali prhe.
V teh pogojih je povsem naravno, da je raziskava prebivalstva v 100 naseljih 44 regij, ozemelj in republik Rusije, ki jo je marca 2006 izvedla Fundacija za javno mnenje (www.fom.ru), potrdila sklep številnih strokovnjakov. da je stanovanjsko vprašanje eden najbolj perečih družbenih problemov.
Dve tretjini anketirancev (65 odstotkov) meni, da je tam, kjer živijo, prebivalstvo »slabo«. Vsak četrti anketiranec je situacijo ocenil kot "zadovoljivo", le 4 odstotke pa kot dobro.
Delež negativnih ocen stanovanjske situacije je največji med prebivalci podeželja (71 odstotkov), pa tudi med anketiranci iz Sibirije (72 odstotkov) in Daljnega vzhoda (75 odstotkov).
Tudi v Moskvi polovica anketiranih meni, da je prebivalstvo slabo oskrbljeno s stanovanji.
Le 10 odstotkov Rusov ugotavlja pozitivne premike na tem področju v zadnjih letih, medtem ko 28 odstotkov vprašanih zavzema nasprotno stališče - položaj se poslabšuje. Večina (51 odstotkov) meni, da se razmere v stanovanjskem sektorju v zadnjih dveh letih niso spremenile.
Amortizacija osnovnih sredstev stanovanjske in komunalne infrastrukture ter energetike je tako rekoč presegla kritični prag in znaša 70 odstotkov. Po mnenju strokovnjakov bo to v prihodnjih letih povzročilo nastanek velikih nesreč, ki jih povzroči človek.
Prvič v zadnjih letih se je v Moskvi, na Uralu in v številnih drugih velikih regijah začelo pojavljati pomanjkanje energetskih zmogljivosti, ki še naprej narašča.
Na splošno od leta 1995 opažamo zmanjšanje količinskih kazalnikov v strukturi proizvodnje v glavnih panogah elektroenergetike: če je leta 1995 elektroenergetika predstavljala 10,5 odstotka celotne količine proizvedenih izdelkov, potem V letu 2004 se je ta kazalnik zmanjšal na 7,6 odstotka, kar je 0,5 odstotka pod ravnijo iz leta 1992.
Vse to je zahtevalo reformo ruske elektroenergetike. Glavna pozornost je bila usmerjena v izboljšanje učinkovitosti podjetij v panogi, ustvarjanje pogojev za njen razvoj, ki temelji na spodbujanju naložb, zagotavljanju zanesljive in nemotene oskrbe potrošnikov z energijo.
Radikalne spremembe so se že začele: spreminja se sistem državne regulacije panoge, oblikuje se konkurenčen trg z električno energijo in nastajajo nova podjetja. Sprejet je bil koncept strategije RAO UES Rusije za obdobje 2003-2008. "5 + 5", po katerem bo leta 2008 oblikovana ciljna struktura panoge.
Samo upamo lahko, da bo reforma dosegla cilje, inženirji energije pa bodo lahko zagotovili vse potrebno za stanovanjske in komunalne storitve, ki rastejo hkrati s stanovanjskim fondom države.
Povprečna stanovanjska ponudba v Rusiji je 20,9 kvadratnih metrov. m na osebo, kar je skoraj dva do trikrat manj kot v razvitih evropskih državah, v katerih je ta številka 40 kvadratnih metrov. na osebo ali več, v ZDA pa približno 80 kvadratnih metrov. na osebo.
Toda ta varnost, kot pravijo v Rusiji, je "povprečna za oddelek".
Manjši del državljanov živi v elitnih stanovanjih velike površine in vrhunskega udobja (število štirisobnih in več stanovanj je 4,1 milijona). V trisobnih stanovanjih živi 16,8 milijona družin, velika večina - 36,5 milijona družin - pa v eno- in dvosobnih stanovanjih.
V bistvu gre za stanovanja, prejeta med hruščovskimi reformami. Z leti so se prvi lastniki postarali, imajo otroke, ki so si ustvarili lastne družine, vnuki so že zrasli in vsi še naprej živijo skupaj, čakajo na desetletja, da jih napredovajo v vrsto za izboljšanje njihovih življenjskih razmer. Zato povprečni kazalnik zagotavljanja življenjske površine v državi ne odraža povsem natančno resnične slike.
Če so leta 1980 v mestih in naseljih urbanega tipa uvedli 0,43 m2 na osebo, se je do leta 2005 ta vrednost zmanjšala na 0,33 m2. Da bi torej dosegli vsaj evropsko raven stanovanjske oskrbe, je treba povečati obseg naročanja stanovanj vsaj na 1 kvadratni meter. na osebo na leto.
Katastrofalno stanje stanovanjskega fonda, pravica milijonov naših državljanov do življenja v človeških razmerah, ki se že desetletja ne uresničuje, in zato zoreča socialna napetost v družbi, oblasti ni pustila druge možnosti, razen vključitve stanovanjskega vprašanja v številu prednostnih socialnih projektov.
Nacionalni projekt "Ugodno in udobno stanovanje za državljane Rusije" (v nadaljnjem besedilu "projekt"), ki se trenutno izvaja, je tako pomemben kot težko izvedljiv.
Razpoložljivost stanovanj v skladu z Zveznim ciljnim programom "Stanovanja" za obdobje 2002-2010 (v nadaljnjem besedilu "Program"), ki je podlaga za projekt, se obravnava z vidika zakonsko določenih obveznosti države, da nekatere kategorije državljanov so se ločile od splošne mase prebivalstva glede na nekatere povezovalne značilnosti (severnjaki, žrtve Černobila, vojaško osebje, migranti z Bajkonurja ali mlade družine). Preprosto povedano, gre za kategorije upravičencev.
Zanje je vzpostavljena državna podpora, ki je po mnenju razvijalcev programa sposobna zagotoviti zadostno povečanje kupne moči.
Očitno so zgoraj navedeni problemi pri razvoju projekta takšnega obsega zahtevali najresnejšo finančno, ekonomsko, tehnično in sociološko utemeljitev načrtovanih ukrepov in mehanizmov, ki zagotavljajo dosegljivost končnih rezultatov.
Čeprav so bili finančni kazalniki druge faze programa (2005–2010) revidirani na podlagi rezultatov iz preteklih let, delno strukturno spremenjeni in je sam pridobil eno državno stranko in prejel nove kazalnike, je program ohranil prvotno načelo - zagotavljanje državne finančne podpore za pridobitev stanovanj samo posameznim kategorijam državljanov.
Subvencioniranje in posojanje sta bila sprejeta kot glavna finančna mehanizma za izvajanje programa, ki naj bi po mnenju njegovih razvijalcev povečal efektivno povpraševanje prebivalstva, pospešil oblikovanje stanovanjskega trga in tako v kratkem času odstranil akutnost stanovanjskega problema. Po klasični shemi mora povpraševanje vplivati na rast ponudbe in pritegniti pomembne naložbe v gradnjo cenovno ugodnih in udobnih stanovanj.
V tem kontekstu je mnenje AS Starovoitova, v nedavni preteklosti vodje državnega oddelka za stanovanjsko politiko ruskega Gosstroya in zdaj namestnika vodje Rosstroya, enega vodilnih strokovnjakov na tem področju, v letih 2003-2006, je bil član Svetovalne mreže za urbana vprašanja, si zasluži resno pozornost in Stanovanjska uprava Ekonomske komisije Združenih narodov za Evropo: »Izraz» cenovna dostopnost «se je v leksikonu ruskih stanovanjskih strokovnjakov pojavil relativno nedavno, ko jih je veliko začela aktivno sodelovati z različnimi mednarodnimi organizacijami in strokovnjaki, ki delujejo na področju stanovanjske politike. V mednarodnem poklicnem obtoku se uporabljata dve angleški besedi, prevedeni v ruščino kot "dostopnost" - "dostopnost" in "dostopnost".
Cenovna dostopnost v pomenu angleškega izraza »cenovna dostopnost« ima nedvoumno razlago družbene usmeritve na področju zagotavljanja stanovanj in se razlaga kot priložnost, da se zagotovijo ustrezna stanovanja za tiste kategorije prebivalstva, ki jih ne morejo samostojno kupiti pod tržnimi pogoji, to je, kot sinonim za socialna stanovanja.
V dokumentih ZN se izraz »cenovna dostopnost« stanovanj razlaga takole: »Cenovno dostopna stanovanja so stanovanja standardne kakovosti po nižjih cenah, kot jih običajno ponujajo na lokalnem stanovanjskem trgu. Ta koncept lahko vključuje subvencionirana najemna stanovanja, subvencionirana nizkocenovna zasebna stanovanja, vključno s stanovanji v skupni lasti, in v nekaterih tržnih situacijah poceni stanovanja za prodajo. Urbanistični in stanovanjski načrti lokalnih oblasti bi morali predvideti zagotavljanje ustrezne količine cenovno dostopnih stanovanj v zgornjem pomenu besede. "
Cenovno dostopna stanovanja so v Združenem kraljestvu opredeljena na naslednji način: »Ugodna stanovanja« lahko razvrstimo med socialna stanovanja, najeta po nižjih, pod tržnimi cenami, in lahko vključujejo tudi druge oblike podstanovanjskih stanovanj, kot je »premostitev« «(Ko so najemne stopnje višje socialne cene najema, vendar nižje od tržne najemnine). Na splošno se cenovno dostopna stanovanja nanašajo na subvencionirana ali "poceni" stanovanja v kateri koli obliki lastništva.
Izraz »dostopnost« v smislu »dostopnost« ima povsem drugačno vsebino - zadostno ponudbo stanovanj na prostem trgu za vse tržne mehanizme za njihov nakup ali zakup.
Očitno so avtorji v programu "Ohišje" v izrazu "cenovna dostopnost" postavili predvsem pomen ustvarjanja zadostne tržne ponudbe stanovanj za različne možnosti topil.
Analiza predlaganih mehanizmov za izvajanje programa nam omogoča sklepati, da so praktično vsi koraki, ki jih načrtuje vlada Ruske federacije, usmerjeni le v nadaljnji razvoj in izboljšanje tržnih odnosov v stanovanjskem sektorju države.
Na podlagi začetnih podatkov programa je mogoče sklepati, da bo od 61 odstotkov družin, ki potrebujejo izboljšane stanovanjske razmere v Rusiji, približno polovica družin (30 odstotkov celotnega števila družin) lahko rešila stanovanja. problem v naslednjih petih letih zaradi močnega povečanja razpoložljivosti hipotekarnih posojil ... Na čakalnem seznamu za izboljšanje stanovanj je še 9 odstotkov družin (ali 4,5 milijona družin), ki bodo verjetno v petih do sedmih letih lahko dobile stanovanja iz državnih in občinskih skladov za socialno uporabo.
Toda tudi na podlagi teh optimističnih napovedi program ne ponuja nobenih ukrepov za rešitev stanovanjskega problema za preostalih 22 odstotkov potrebnih družin ali 32 milijonov ljudi. "
Demografska komponenta stanovanjskega problema, ki ji prej niso posvečali dovolj pozornosti, sčasoma vse bolj vpliva na politiko in gospodarstvo države. Ker procesi zunanjih migracij pri nas še niso dobili pomembnega obsega, so glavna demografska vprašanja povezana z avtohtonim prebivalstvom.
Trendi, ki jih je opazil Odbor UNECE za človeška naselja, so značilni tako za zahodno kot tudi za vzhodno Evropo, vključno z Rusijo: povečanje gospodinjstev ob hkratnem zmanjšanju njihove povprečne velikosti vodi do presežka rasti povpraševanja po stanovanjih nad rastjo prebivalstva; povečanje števila družin z enim od staršev, v povezavi s tem se povečuje število otrok, ki živijo v enostarševskih družinah; hitro staranje prebivalstva in s tem povezano povečanje odvisnosti, kar povzroča dodatne stroške, ki jih mora kriti država.
Iz tega sledi, da bi morali načrti za gradnjo stanovanj upoštevati tudi obstoječa demografska nasprotja, povezana z zgodovino oblikovanja stanovanjskega sklada, zlasti v velikih mestih.
V gradivu SM Lyzhin "Značilnosti razvoja starostne strukture prebivalstva v hišah množične gradnje", objavljenem na spletni strani www.asm.rusk.ru, in v številnih drugih publikacijah je podana analiza, ki temelji na na materialih študije, ki jo je avtor opravil v letih 1986-2005 ...
Oblikovanje strukture stanovanjskega fonda v mestih se obravnava v pomembnih časovnih obdobjih, ki ustrezajo socialno-ekonomskim stopnjam razvoja države. V procesu oblikovanja stanovanjskega fonda mesta se prebivalstvo porazdeli sorazmerno s časom gradnje in naselitve stanovanja.
Stanovanjska območja so sestavljena iz različnih vrst zgradb iz različnih obdobij gradnje in naselitve. Večina mestnih prebivalcev, ki so stanovanja dobivala v svojih podjetjih, praktično ni spremenila svojega kraja dela in bivanja, ostala so v njem do svoje smrti.
Po popisu prebivalstva v Rusiji leta 2002 je 58,1 odstotka delovno sposobnih moških in žensk ter 14,2 odstotka delovno sposobnih moških stalno živelo v kraju stalnega prebivališča od rojstva in 14,2 odstotka starejših od delovno sposobne starosti (za primerjavo: povprečna ameriška družina v življenju 6-7 krat spremeni kraj bivanja in dela).
Zaradi tega v velikih mestih na ozemljih spalnic stanovanjskih naselij, zgrajenih v 60. in 70. letih, naraščajo različni socialni problemi: katastrofalno primanjkuje poliklinik za starejše, število predšolskih zavodov se zmanjšuje, kar zlasti nad v zadnjem desetletju preprosto izginili. Umaknili so se zasebnim ali državnim pisarnam ali pa so namesto njih zrasle hiše z elitnimi stanovanji.
Poleg tega širjenje stanovanjskih naselij povzroča težave s prometom, postalo je modno graditi velike, drage supermarkete, ki so težko dostopni starejšim, medtem ko se majhne lokalne trgovine, ki so običajne za prebivalce, zapirajo.
Razlog za takšne pojave je v tem, da se potrebe sčasoma spreminjajo, kar odraža demografsko gibanje prebivalstva, starostne značilnosti prebivalcev mesta in celo ozemelj.
Če so prej podjetja, ki državljane privabljajo k sebi, sodelovala pri gradnji stanovanj in socialne infrastrukture, je to zdaj postalo skrb le lokalnih oblasti, ki so ob močni spremembi gospodarskega zakonodajnega okvira, ki so prejele dovolj pooblastil na področju urbanizma ni uspel pripraviti novih urbanističnih načrtov in oblikovati parcel za množični razvoj. Če se (praviloma) gradnja na mestu porušenih objektov izvaja točkovno, je praktično zelo težko izboljšati obstoječo socialno infrastrukturo.
Rezultati študij demografske strukture prebivalstva v posameznih vrstah stanovanjskih stavb glavnih faz množične stanovanjske gradnje so razkrili številne značilnosti in naravne pojave:
1. Vsaka faza stanovanjske gradnje ima svojo demografsko strukturo prebivalstva.
2. Vsaka starostna skupina prebivalstva zahteva ustvarjanje ustreznih pogojev za služenje in udobje.
3. V obdobju množične stanovanjske gradnje industrijskih vrst hiš so se oblikovala ogromna ozemlja množičnega stanovanjskega razvoja s specifično demografsko sestavo prebivalstva, ki že danes zahtevajo upoštevanje starostnih značilnosti pri oblikovanju strukture novih stanovanj gradbeništvo in sistem socialnih storitev.
Vsaka starost osebe ustvari svoj poseben odnos. Ne glede na to, ali gre za majhnega otroka, dijaka, mladega ali starejšega - vsi imajo svoje značilnosti, potrebe, navade in želje, ki jih je treba zadovoljiti.
Domača kultura bi morala zagotavljati tako raven udobja in kakovosti življenja ne samo v bivalni enoti - stanovanju, temveč tudi na ozemlju, v splošni strukturi bivalnega izobraževanja, tako da bi potrebe posamezne starostne skupine prebivalstvo je zadovoljno. Neupoštevanje teh dejavnikov lahko povzroči povečanje socialnega nezadovoljstva med prebivalstvom.
Zato kritika Zveznega ciljnega programa "Zhilishche" v veliki meri zveni zaradi dejstva, da je med razvojem finančnih instrumentov, ki povečujejo možnost pridobitve stanovanj (hipoteke), popolnoma za seboj pustila vprašanja pridobivanja stabilnega zaslužka za dolgo obdobje (razpoložljivost proizvodnje ali ustvarjanje nove), razpoložljivost ali pomanjkanje prometne infrastrukture, razvoj zdravstvenih, izobraževalnih in drugih socialnih storitev. To pomeni, da ni splošne številke za obseg kapitalske gradnje, ki jo je treba dokončati v fazah izvajanja projekta. Vse je v pristojnosti regionalnih in lokalnih oblasti in ne daje možnosti, da bi si predstavljali celoten obseg naloge.
Če obstaja razvita inženirska in prometna infrastruktura, potem povpraševanje dejansko lahko dvigne ponudbo in trg deluje po klasični shemi.
Če navedena vprašanja niso rešena in vemo, kako velika je razlika v razvoju različnih regij, vključno z regionalnim dohodkom prebivalstva na prebivalca, potem je bila naloga razvijalcev Programa za reševanje stanovanjskega problema tesno povezati z drugimi prednostnimi nacionalnimi projekti.
Zato je jasno, zakaj se vprašanjem starosti in socialne strukture prebivalstva v zadnjem času posveča posebna pozornost in so se na koncu odražale v obravnavi pristopov k prednostnim nacionalnim projektom.
Julija 2006 se je Svet pod predsednikom Ruske federacije za izvajanje prednostnih nacionalnih projektov preimenoval in se zdaj imenuje Svet pod predsednikom Ruske federacije za izvajanje prednostnih nacionalnih projektov in demografske politike.
Prvi namestnik premierja Ruske federacije Dmitrij Medvedev je o napredku pri izvajanju nacionalnega projekta dejal: »Ne gre za to, da bi država dobila brezplačno stanovanje, ampak za zaslužek za nakup. Takšne priložnosti po vsem svetu se ustvarjajo z najemom stanovanj na kredit z določeno varnostjo. Kar imamo na svoj poenostavljeni način, se imenuje hipoteka “.
Posledično smo imeli pravico pričakovati, da obstaja dolgoročni (ker se hipotekarno posojilo lahko izda za obdobje najmanj 25 let) program (ali socialno-ekonomska napoved) za rast zaposlenosti prebivalstva, ki zagotavlja priložnost za milijone ljudi, da "zaslužijo denar za nakup stanovanja".
Glede na dejstvo, da v zadnjih 15 letih zgodovine države ni bil izveden niti en državni program v celoti, lahko domnevamo, da brez bistvenih prilagoditev projekta resnost "stanovanjske problematike" v bližnji prihodnosti za 30-40 odstotkov prebivalstva.
Določena idealizacija tržnih odnosov, ki obstajajo v državi, avtorjem programa ni omogočila, da bi pravočasno upoštevali dejansko stanje v sestavnih delih Ruske federacije, da bi stopnjo rasti gradnje povezali z urbanističnimi načrti, razpoložljivost gradbenih parcel, stanje gradbenega kompleksa in gradbene industrije.
Pravzaprav je vprašanje izboljšanja stanovanjskih razmer za milijone naših državljanov (zlasti srednjih in starejših), ki niso povezane s "Černobilom", "severnjaki" ali "migranti", še nedavno ostalo odprto. Le leto dni po začetku projekta se je ta tema začela oglašati v načrtih Ministrstva za regionalni razvoj Rusije.
Tudi negativne posledice enostopenjskega prehoda na novo urbanistično in stanovanjsko zakonodajo niso bile predvidene.
Urbanistični in stanovanjski zakoniki Ruske federacije, sprejeti leta 2004, so nedvomno predstavljali resen korak k oblikovanju pravnih pogojev, ki ustrezajo sodobnim tržnim zahtevam (odprti konkurenčni postopki za dodelitev zemljišč za gradnjo, poenostavitev odobritve in državni pregled urbanističnega načrtovalna in projektna dokumentacija, nova pravna razmerja na področju stanovanjskih nepremičnin itd.).
Projekt se je začel v razmerah, ko omenjeni zakoni niso bili podprti z ustreznim regulativnim okvirom na zvezni, regionalni in lokalni ravni.
Poleg tega tako urbanistični kot stanovanjski zakonik vsebujeta veliko notranjih protislovij in zahtevata nujne spremembe.
Presenetljivo je, da niti v splošnem delu programa niti v opisu programskih metod ni bilo prostora za vprašanja same gradnje. Podprogrami, vključeni v Program oblikovanja zemljišč za gradnjo in izboljšanje stanovanjsko-komunalnih storitev, iz katerih se dejansko začne gradnja, postavljajo merila za trg glede časa in obsega oddaje stanovanj v obratovanje, hkrati pa puščajo odprte vprašanje, kako hitro se bo trg odzval na ponudbo za naložbe v stanovanjsko gradnjo v zahtevanem obsegu in ali je gradbena industrija sposobna gradbišču zagotoviti vse, kar potrebuje?
V programu ni odgovora na vprašanje, katere sile in na račun katerih virov naj bi lokalne oblasti hkrati rešile problem stanovanj za državljane z nizkimi dohodki, iz katerih bi oblikovali manevrski sklad itd.?
V teh pogojih pravočasno doseči načrtovane gradbene kazalnike brez posebnega obsežnega državnega programa, ki temelji na metodah industrijske gradnje in razvoju nizke stanovanjske gradnje, ne da bi pritegnili velike naložbe v proizvodnjo gradbenega materiala in uvedbo novih tehnologije (tudi z neposrednimi vladnimi naložbami), brez priprave visoko strokovnega osebja za gradnjo je skoraj nemogoče.
Trg se sicer res lahko hitro prilagodi razmeram, pod pogojem, da za to obstajajo vse potrebne spodbude, ki jih predvideva zakonodaja, toda trenutno napovedi Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije, tudi srednjeročno, ne ne napoveduje pomembnih prebojev v gospodarstvu.
Katere probleme je treba rešiti, da bi dosegli pomemben pospešek pri povečanju obsega stanovanjske gradnje?
Eden najresnejših negativnih dejavnikov, ki ovira začetek obsežnih gradbenih projektov, je močan zaostanek v regijah glede urbanizma: teritorialno načrtovanje, urbanistično načrtovanje, načrtovanje ozemlja, arhitekturno in gradbeno načrtovanje, gradnja, remont, rekonstrukcija objektov kapitalne gradnje.
Ker zakonik o urbanizmu Ruske federacije ne dovoljuje dodelitve zemljišč za kapitalsko gradnjo v odsotnosti urbanističnih predpisov in so urbanistični načrti, razviti v prejšnjem obdobju, že zastareli, bo njihov razvoj zahteval dodatne stroške in precejšnje čas.
Nepravilnost in zamuda pri sprejemanju regulativnih aktov vlade Ruske federacije, ki zagotavljajo izvajanje norm Zakonika o urbanističnem načrtovanju Ruske federacije, pa tudi osnova za cenovno ugoden stanovanjski trg in tehnično regulacijo, sta privedla do na nepripravljenost lokalnih oblasti na začetek dela.
Druga težava so uveljavljena pravila za promet z gradbenimi zemljišči. Po podatkih Zvezne protimonopolne službe je bilo več kot 90 odstotkov zemljišč za gradnjo stanovanj v Rusiji v letu 2005 - v začetku leta 2006 dodeljenih v nasprotju z zakonom.
Analiza skladnosti z zakonodajo na lokalni ravni, ki jo je izvedlo generalno tožilstvo Ruske federacije, kaže na razširjenost prekrškov na območju stanovanjskega projekta. Najprej - pri zagotavljanju zemljišč za stanovanjsko gradnjo, pri registraciji in izvajanju pravic rabe zemljišč. Zemljišče se umika iz obtoka z namenom nadaljnje špekulativne preprodaje.
Pred tem spletna mesta mirujejo v pričakovanju povišanja cen in nobena davčna sankcija ne more odtehtati morebitnega dobička.
Ob tej priložnosti je prvi podpredsednik ruske vlade D.A. Medvedev je na zasedanju 31. marca 2006 o pripravljenosti subjektov Ruske federacije in občin na izvajanje prednostnega nacionalnega projekta "Ugodno in udobno stanovanje - državljanom Rusije" dejal:
»Tovrstni posli ustvarjajo podlago za piramidne sheme in nestanovitnost na stanovanjskem trgu na splošno. Jasno je, da na takem stanovanjskem trgu nikoli ne bo ugoden. V skladu s tem razmislimo, kako spodbuditi lastnike k hitri uporabi zemljišč po predvidenem namenu, torej z drugimi besedami, samo graditi hiše. "
Do zdaj Generalno tožilstvo Ruske federacije izvaja inšpekcijske preglede v subjektih Ruske federacije z vsemi ustaljenimi postopki in kot prisilna posledica se je promet zemljišč bistveno upočasnil.
Naslednji negativni dejavnik je infrastrukturna nerazvitost majhnih mest in naselij, ki vodi v migracijo prebivalstva v velika mesta. Obstaja tako žalostno dejstvo - po popisu leta 2002 je več kot 8 odstotkov naselij "brez prebivalstva".
Ker velika mesta praviloma nimajo dolgoročnih programov za razvoj naložb, takšna migracija v njih še poslabša obstoječe socialne težave (brezposelnost, pomanjkanje stanovanj, zdravstvene in izobraževalne ustanove, kriminaliteta itd.).
Priliv naložb v razvoj infrastrukture stanovanjsko-komunalnih storitev ovirata dva glavna razloga: amortizacija osnovnih sredstev in velika dolgovanost stanovanjskih in komunalnih podjetij, ki je leta 2004 dosegla 307,5 milijarde rubljev.
Zvezni zakon o koncesijskih sporazumih, sprejet leta 2005 za finančno sanacijo podjetij za stanovanjske in komunalne storitve, zahteva razvoj in odobritev regulativnih pravnih aktov zvezne, regionalne in lokalne ravni, brez katerih ne bo postal instrument poslovna in investicijska dejavnost na tem področju. Posledično se časovni okvir za reformo stanovanjsko-komunalnih storitev prestavlja in nihče ni preklical klasične povezave "čas = denar" in nihče ni razmišljal, kakšne izgube bi to imelo za posledico.
Z vidika gradbene skupnosti razvoj gradbišča ni odvisen samo od razpoložljivosti gradbišč. Močno povečanje stopnje gradnje je možno le, če je zagotovljeno z ustreznim povečanjem stopnje proizvodnje gradbenega materiala.
Zdaj je do 60-70 odstotkov proizvodnih zmogljivosti obratujočih podjetij obrabljenih, uporabljene tehnologije so zastarele, poraba materiala in energije je izredno velika. Ob obstoječih obdobjih vračila (vsaj 8–10 let) in kazalcih donosnosti bo na primer proizvodnja dodatnih 1 milijona ton cementa zahtevala več kot 4 milijarde rubljev, kar je nemogoče brez neposrednih naložb države, čeprav v nekaterih v krogih vlada načelno mnenje, da je naložba na trg le stvar zasebnega kapitala.
Danes je 60 odstotkov podjetij za proizvodnjo gradbenih materialov koncentriranih v evropskem delu Rusije, zato njihove dobave v regije Sibirije in Daljnega vzhoda vodijo do znatnega povečanja stroškov gradnje. Za pravilno in optimalno lociranje proizvodne baze gradbene industrije je potreben jasen podroben program stanovanjske gradnje, ki temelji na resničnih potrebah po določenih vrstah stanovanj v sestavnih delih Ruske federacije.
Nazadnje, po številnih govorih Združenja graditeljev Rusije konec leta 2006 se je začel izvajati poseben sklop ukrepov za razvoj industrije gradbenih materialov v Ruski federaciji, ki predvideva različne ukrepe državne podpore industriji. na vladni ravni.
Konstrukcija udobnega ohišja pomeni tako zanesljivost kot varnost med dolgotrajnim delovanjem.
V zvezi s tem ne moremo pozabiti na kritično situacijo z razvojem in sprejetjem tehničnih predpisov na področju gradbene varnosti, ki bi od 1. januarja 2010 v skladu z zveznim zakonom "O tehnični ureditvi" morali nadomestiti staro SNiP je razvil Državni gradbeni odbor Rusije, vendar zaradi birokratskih zamud, ki jih ministrstvo za pravosodje Rusije ni pravočasno registriralo.
Razvoj tehničnih predpisov se izvaja od leta 2003, vendar se je postopek razvoja in sprejetja neupravičeno zavlekel, zato gradnja danes nima legitimnega regulativnega okvira.
Hkrati se razvijalci tehničnih predpisov soočajo s sistemskimi težavami.
Najpomembnejša razlika med zveznim zakonom "O tehničnih predpisih" in podobnimi zakoni, sprejetimi v Evropi in CIS, je obseg njegove uporabe.
Področje uporabe zveznega zakona z dne 27. decembra 2002 št. 184-FZ je razširjeno na varnost proizvodnih procesov. Posledično začenjajo vprašanja tehnične regulacije vključevati zlasti vprašanja zaščite dela in varnostnih ukrepov, ki se nanašajo na povsem drugačno pravno področje. Pri izvajanju zakona ni enotne metodologije, zaradi česar se v odsotnosti splošnih tehničnih predpisov razvijejo posebni tehnični predpisi.
Poleg tega so se med razvojem tehničnih predpisov pojavile težave, ki so po mnenju strokovnjakov gradbenega oddelka ASR, ki ga vodi M. I. Kaikov, sistemske narave.
Do podobnih zaključkov so prišli tudi udeleženci mednarodne konference "Mednarodna standardizacija: način za povečanje gospodarske učinkovitosti podjetij v naftnem in plinskem kompleksu Rusije", ki jo je organizirala Ruska zveza industrijcev in podjetnikov:
„... predlagana načela tehnične ureditve se bistveno razlikujejo od načel tehnične regulacije, ki jo je odobrila Ekonomska komisija Združenih narodov za Evropo (UNECE; sprejele so jo države EU in praktično vse države SND, zato sedanja tehnična reforma ne dejansko upoštevati, da delež evropskih držav, ki je pretežni del ruskega trgovinskega prometa, prihaja v neodvisne države;
V nasprotju z EU, državami neodvisnega in neodvisnega držav ter EurAsEC obseg tehničnih predpisov vključuje varnost proizvodnih procesov, ne samo v smislu zagotavljanja varnosti izdelkov, ampak tudi v smislu zaščite dela in varnostnih ukrepov, kar vodi v potrebo po korenitih spremembah obstoječih zakonodaja na drugih pravnih področjih, pa tudi razvoj in sprejetje zveznih zakonov bistveno večjega števila predpisov, kot je potrebno (po nekaterih ocenah do 700);
v mednarodni praksi tehničnih predpisov se vprašanja varnosti izdelkov rešujejo glede na vrsto nevarnosti, vendar se v Rusiji izvaja industrijski pristop k oblikovanju tehničnih predpisov, ki vodi do večkratnih ponovitev enakih varnostnih zahtev v podobnih predpisih posamezne industrije. sistem;
V nasprotju z evropskimi direktivami, kjer so podane le splošne zahteve za varnost izdelkov in vse posebne značilnosti so podane v standardih, usklajenih s to direktivo, je v Ruski federaciji predlagana metoda "razpakiranja standardov", to je pomemben del posebnih standardov se odstrani in prenese iz standardov v tehnične predpise, kar bo v prihodnosti vodilo do večkratnega prepisovanja predpisov in potrebe po njihovem sprejetju z zveznimi zakoni vsakič, ko se ti standardi spremenijo s pojavom novih izdelkov ali novih tehnologij ... ".
Rusko združenje graditeljev je že večkrat postavilo vprašanje sistemskih napak, ki so neločljivo povezane s tem zakonom in so povezane z gradnjo.
Zakon na primer vsebuje zahtevo po razvoju splošnega tehničnega predpisa v gradbeništvu z naslovom "O varnem obratovanju stavb, objektov, objektov in varni uporabi sosednjih ozemelj", iz česar izhaja, da varnostne zahteve za raziskave, projektiranje, gradnja niso vključeni v splošne tehnične predpise. Ta pristop je nevaren, zlasti ob nedavnih pogostih nesrečah med gradnjo, ki jih pogosto spremljajo človeške žrtve.
Zato je Svet združenja graditeljev Rusije, ne da bi čakal na končne odločitve na državni ravni, sprejel sklep o obveznem spoštovanju vseh 14 članov SNiP-jev. Ti standardi so namenjeni zagotavljanju zaščite življenja in zdravja državljanov, lastnine fizičnih in pravnih oseb, državne in občinske lastnine, varstva okolja, skladnosti z okoljskimi standardi, preprečevanja dejanj, ki zavajajo potrošnike.
V razmerah, ko je regulativni okvir v gradbeništvu zgolj svetovalne narave, si je AKP vzel v roke spoštovanje gradbenih predpisov, ki danes v Rusiji ne delujejo, in je vsem ustanoviteljem in članom AKP naložil, da jih upoštevajo.
Ti gradbeni normativi in pravila, dokler država ne sprejme ustreznih tehničnih predpisov, bodo postali zavezujoči za vse organizacije, vključene v AKP, in jim bodo omogočali izvajanje gradbenih dejavnosti v enotnem pravnem okviru s potrebno odgovornostjo za opravljeno delo.
Še ena značilnost, ki so jo opazili številni strokovnjaki. Med razvijalci zakonov, povezanih z gradbeništvom, ni poklicnih graditeljev in arhitektov s praktičnimi izkušnjami na tem področju, zato je veliko napak, ki zahtevajo takojšnje popravke.
Katere naloge bi morali gradbeniki reševati v prihodnjih letih, da bi vsaj odstranili akutnost stanovanjskega problema?
Za stanovanjske potrebe so značilne naslednje številke:
več kot 60 odstotkov prebivalstva bi želelo izboljšati svoje življenjske razmere;
približno pet milijonov družin (skoraj 15 milijonov ljudi), med katerimi je večina državljanov z nizkimi dohodki, se postavi v vrste, da dobi stanovanja;
pred 1.014 tisoč državljani (vključno z veterani in invalidi - 306 tisoč ljudi, državljani drugih kategorij - 708 tisoč ljudi) Ruska federacija ima v skladu z zvezno zakonodajo državne obveznosti, da zagotovi stanovanja.
Leta 2005 je bilo naročenih 43,2 milijona kvadratnih metrov stanovanj. (s predvideno napovedjo 45-46 milijonov kvadratnih metrov). Hkrati so se stopnje rasti zmanjšale dvakrat: če je bilo leta 2004 stanovanj naročeno za 13 odstotkov več kot leta 2003, potem je bilo leta 2005 le 6,2 odstotka več kot leta 2004.
Največji obseg oddaje stanovanj v Rusijo je bil dosežen leta 1987 in je znašal 76 milijonov kvadratnih metrov. metrov, se je močno začelo zmanjševanje obsega stanovanjske gradnje leta 1992 in se je nadaljevalo do leta 1999, od leta 2002 pa je obseg naročanja stanovanj počasi, a vztrajno naraščal. Rezultat leta 2006 je 50,2 milijona kvadratnih metrov.
V obstoječi strukturi stanovanj, ki se naročajo, je masivna (gosta) stavba približno 60 odstotkov, tj. približno 27 milijonov kvadratnih metrov na leto torej obstoječi obsegi in stopnje stanovanjske gradnje le malo pokrivajo odsvojitev stanovanjskega fonda zaradi prenosa stanovanj v dotrajani in nujni sklad (20–24 milijonov kvadratnih metrov).
V regijah so stanovanja zgrajena izredno neenakomerno. Torej, v 76 subjektih Ruske federacije (z izjemo Moskve, Sankt Peterburga, Moskve, Leningrada, Sverdlovska, Samarske, Astrahanske regije, republik Tatarstan in Baškortostan) ne več kot 14-16 milijonov kvadratnih metrov. m na leto. Med mesti je še posebej velika razlika.
Hkrati se je v zadnjih letih struktura novih stanovanj glede udobja spremenila.
Če govorimo o udobju bivanja kot eni izmed prednostnih nalog nacionalnega stanovanjskega projekta, ob upoštevanju izboljšanja njegovih potrošniških lastnosti, pa že obstajajo težnje po tem: v letih 1995 in 2004 je število zgrajenih hiš skoraj enako , leta 2004 pa so stanovanja prejeli za 125 tisoč družin manj, kar je posledica gradnje stanovanj z večjo površino. V letih 1995 in 2004 je bilo naročenih 41,0 milijona kvadratnih metrov. bivalni prostor.
Leta 1995 je bila povprečna velikost stanovanj 68,2 kvadratnih metrov.
Leta 2004 je bila povprečna velikost stanovanj 86,0 kvadratnih metrov.
V tem primeru se je trg hitro odzval na povpraševanje, hkrati pa med prebivalstvom oblikoval nov odnos do konceptov udobja.
A z vidika finančne dostopnosti (na voljo) se je na stanovanjskem trgu razvila izredno neugodna situacija.
Koeficient cenovne dostopnosti, sprejet za ocene v Zveznem ciljnem programu "Stanovanje" (razmerje med povprečnimi stroški stanovanja, izračunanimi v skladu s socialnimi normativi, sprejetimi v Ruski federaciji - 18 kvadratnih metrov na osebo, do skupnega dohodka povprečna družina), kaže na stalno povečanje cenovne dostopnosti stanovanj, kljub izjemno nizkim dohodkom velike večine prebivalstva.
Vendar v razmerah izjemno majhnega obsega stanovanjske gradnje in velike razlike med največjim in najnižjim dohodkom državljanov ta parameter ne odraža dejanskega stanja in bolj spominja na "povprečno temperaturo v bolnišnici".
Dejansko so bila leta 2005 zgrajena stanovanja (43,2 milijona kvadratnih metrov) glede na družbene norme sposobna zadovoljiti približno 750 tisoč družin (povprečna ruska družina je 3,2 osebe), po navedbah Rosstata pa število družin z dohodkom, ki zadostuje za reševanje njihovih stanovanjski problem sami (vključno z nakupom stanovanj s pomočjo hipotekarnih posojil) znaša vsaj 4 milijone (9-10 odstotkov celotnega števila ruskih družin).
V povezavi z resnim zvišanjem cen stanovanjskih in komunalnih storitev in pomembnim deležem komunalnih računov v družinskih proračunih mora dejavnik cenovne dostopnosti stanovanj vključevati ne le stroške nakupa stanovanja, temveč tudi njegovo nadaljnje obratovanje.
Mimogrede, cenovna dostopnost stanovanj je v nekaterih primerih razumljena kot nekakšen povezovalni dejavnik med finančnim trgom in trgom nepremičnin. Nato jo lahko ocenimo po cenah nepremičnin. V našem primeru nenehno naraščanje cen tako na primarnem kot na sekundarnem trgu kaže na nezadovoljno efektivno povpraševanje po stanovanjih.
Ocene indeksa cen stanovanjskih nepremičnin kažejo, da je inflacija v stanovanjskem segmentu potrošniškega trga več kot dvakrat višja od povprečne stopnje inflacije v državi v drugih gospodarskih sektorjih.
Naravne gospodarske omejitve nenadzorovane rasti cen stanovanj so pogoji, v katerih je zaradi povečanja ponudbe, ki presega povpraševanje na stanovanjskem trgu, donosno delo s prihodki. V nasprotnem primeru bodo poceni stanovanja v prihodnosti izprana s trga.
V letu 2006 so se cene stanovanj v državi povprečno zvišale za skoraj 50 odstotkov. Šele v tretjem četrtletju 2006 je prišlo do upada stopnje rasti cen, ki je na primer v Moskvi presegla raven 100 tisoč rubljev na kvadratni meter celotne površine (po navedbah Rosstata življenjski stroški v Prvo četrtletje 2006 je znašalo približno 2690 rubljev, denarni prihodek na prebivalca pa je avgusta 2006 v Ruski federaciji znašal 10.066 rubljev).
Kljub temu je razmerje med različnimi skupinami prebivalstva glede na dohodek takšno, da je zdaj trg potencialno sposoben absorbirati petkratno količino in zato vzdrži takšne stopnje rasti cen, ki jih v celotnem prejšnjem obdobju niso opazili .
Neposredno odvisnost rasti cen stanovanj od hitrosti gradnje lahko zasledimo na primeru Sibirskega zveznega okrožja, kjer je bila stopnja rasti naročanja stanovanj najvišja (do 15 odstotkov), najmanj pa so se zvišale cene (za 15-20 odstotkov).
Poleg tega je po mnenju analitikov in javnomnenjskih anket rast cen posledica še več razlogov:
aktivna propaganda svežnja zakonov za oblikovanje cenovno dostopnega stanovanjskega trga leta 2004, ki je državljane prepričal o skorajšnjem padcu cen. V zvezi s tem je prišlo do odloženega povpraševanja, ki se je začelo uresničevati leta 2005. Tudi živčnost, ki se je pojavila poleti 2004 v bančnem sektorju, je imela določeno vlogo, ki je ta trend okrepila (ta dejavnik je bil še posebej očiten v Moskvi);
začetek veljavnosti zveznega zakona z dne 31. decembra 2004 št. 214-FZ "O sodelovanju pri skupni gradnji večstanovanjskih stavb in drugih nepremičnin ter o spremembah nekaterih zakonodajnih aktov Ruske federacije" od 1. aprila 2005 ( v nadaljevanju zakon o deljeni gradnji) negativno vplival na ponudbo stanovanj v gradnji (po različnih virih je bilo znižanje 20-30 odstotkov). Razvijalci so se začeli vzdržati razvoja novih lokacij za razvoj stanovanj. Ta dejavnik se bo z večjo močjo začel kazati, ko bo zaključena prodaja stanovanj, zgrajenih na lokacijah, razvitih pred uvedbo omenjenega zakona;
uvedba urbanističnega zakonika Ruske federacije in začeta "prerazporeditev" lastništva zemljišč - na dodeljevanje zemljišč za gradnjo stanovanj. Tu je osupljiv primer mesto Čeljabinsk, kjer se je leta 2005 cena kvadratnega metra več kot podvojila;
določen vpliv hipotekarnih posojil na rast cen stanovanj s povečanjem efektivnega povpraševanja.
V regijah z razmeroma razvitim sistemom hipotekarnih posojil za stanovanja je opazna korelacija z gibanjem cen. Porast cen na sekundarnem stanovanjskem trgu (in do zdaj je skoraj 90 odstotkov kupoprodajnih transakcij z uporabo hipotek na sekundarnem trgu) v regijah Baškortostan, Čuvašija, Orenburg in Samara presega rast cen na trgu stanovanjske gradnje in posredno vpliva na splošno rast cen.
Obstaja še en pogled na problem oblikovanja cen v gradbeništvu. Tako na primer Pavel Goryachkin, direktor oddelka za cene v gradbeništvu ter strokovno in analitično delo Združenja graditeljev Rusije, meni, da so za to krivi državni organi, tako zvezni kot lokalni, ki so po uničenju obstoječega sistema dodelitve zemljišč in lastniškega udeležbe pri gradnji, namesto tega neučinkovita in nedelujoča shema. Hkrati bi bilo treba gradbena podjetja, ki zaradi zaviranja cen celo začasno dobivajo večji dobiček, tako kot državljane šteti za "žrtve razvijajoče se krize", ker najbolj daljnovidni voditelji podjetij naravnost trdijo, da se bojijo prihodnosti neizogibna recesija na trgu in ne vemo, kam vložiti denar, zaslužen na hitrem povpraševanju. V mnogih mestih praktično ni prostega dostopa do lokacij, kjer bi lahko vlagali sredstva in kjer bi se lahko začela gradnja.
Poleg tega široko spodbujena rast proračunske podpore za hipoteke bank z zagotavljanjem garancij Ruski federaciji za posojila Agencije za stanovanjsko hipotekarno posojilo (s 4 milijard rubljev v letu 2005 na 14 milijard rubljev v letu 2006) sproža inflacijska pričakovanja. . Za razvite trge tak obseg finančnih injekcij ne bi bil opazen, toda v Rusiji se hipotekarni trg šele postavlja na noge.
Položaj poslabšuje dejstvo, da se tudi brez večjih količin hipotekarnih posojil krši ravnotežje ponudbe in povpraševanja na stanovanjskem trgu.
Po informacijah regionalnih hipotekarnih upravljavcev je v številnih entitetah Ruske federacije lažje dobiti hipotekarno posojilo kot najti zgrajeno stanovanje. Poleg tega bodo v novi izdaji Zveznega ciljnega programa "Zhilishche" sredstva (predvsem z državnimi garancijami) za spodbujanje predlogov na stanovanjskem trgu začela prinašati načrtovano donosnost v obliki novih stavb najpozneje v 2 letih , in še to s strogim upoštevanjem rokov, ki jih je začrtal Rosstroy.
Zakaj je prednostni nacionalni projekt »Ugodno in udobno stanovanje za državljane Rusije« tako pomemben v političnem in gospodarskem smislu, kakšna je vloga in mesto države pri upravljanju in izvajanju projekta v sedanji fazi njegovega ekonomski razvoj?
Večina ruskih državljanov je med drugimi življenjskimi prednostnimi nalogami na prvo mesto postavila izboljšanje življenjskih razmer. Posledično je raven socialne napetosti in politična temperatura v družbi v veliki meri odvisna od možnosti uresničitve stanovanjskih potreb državljanov.
Zato so cenovno ugodna in udobna stanovanja najpomembnejša sestavna materialna podlaga za doseganje ciljev prednostnih nacionalnih projektov na področju zdravstva, šolstva in kmetijstva.
Iz anket Sklada za javno mnenje izhaja, da je mogoče, da je bila visoka stopnja nezadovoljstva javnosti s stanjem v stanovanjskem sektorju vnaprej precej pomembna za nacionalni projekt "Ugodno stanovanje".
Skoraj dve tretjini Rusov (61 odstotkov) o tem projektu že nekaj ve ali je slišalo, približno tretjina (36 odstotkov) zanj še ni slišala. Ozaveščenost o projektu Ugodno stanovanje je bila bistveno večja kot pri projektih na področju zdravstva (48 odstotkov) in izobraževanja (39 odstotkov).
Med vsemi področji projekta Ugodno stanovanje sta najverjetneje največja dva - "finančna pomoč mladim družinam pri nakupu stanovanja" in "povečanje obsega hipotekarnih posojil". Te usmeritve projekta je slišalo 39 odstotkov oziroma 37 odstotkov vprašanih.
Pričakovanja Rusov, povezana z nacionalnim projektom Ugodno stanovanje, lahko imenujemo zmerno optimistična. 40 odstotkov vprašanih verjame, da bo izvedba tega projekta izboljšala položaj s stanovanji prebivalstva, 33 odstotkov anketirancev zavzema nasprotno stališče - nacionalni projekt stanja ne bo popravil (27 odstotkov jih je na to težko odgovorilo vprašanje). Hkrati 16 odstotkov anketiranih pričakuje pomembne izboljšave, 24 odstotkov pa jih meni, da bodo nepomembne.
Indikativno je, da pozitivne spremembe v stanovanjskem sektorju od izvajanja nacionalnega projekta veliko bolj verjetno pričakujejo tisti, ki verjamejo, da je tudi danes stanje v tej državi "dobro" ali "zadovoljivo". Hkrati anketiranci, ki razmere z zagotavljanjem stanovanj ocenjujejo negativno, pogosto ne pričakujejo izboljšanja.
Ti kazalniki označujejo družbeni pomen projekta.
Reševanje stanovanjskega problema ne zahteva le vlaganja ogromnih finančnih virov, tako proračunskih kot zasebnih, temveč tudi skupna prizadevanja vseh vej države, finančne in gradbene poslovne skupnosti.
Takšno sodelovanje bo poleg reševanja neposrednega problema stanovanjske gradnje dalo zagon rasti drugih gospodarskih sektorjev, saj je gradbena industrija, ki je hrbtenica, neposredno vpliva na razvoj metalurgije, energetike, strojništva, prometa in druge industrije.
Težave, ki so se nakopičile v stanovanjskem sektorju, so tako pereče, da so postale zavora za družbeno-ekonomski razvoj države, ki negativno vpliva na racionalno razporeditev proizvodnega potenciala in delovnih virov, da ne omenjamo neposrednega negativnega vpliva na demografsko situacijo.
Na vseh stopnjah razvoja naše države, že od prvih let sovjetske oblasti, so bili sprejeti ukrepi za reševanje stanovanjskega problema.
Na samem začetku je bilo to bolj po naravi razlastitve in je bilo izvedeno s tako imenovano "konsolidacijo" in ustvarjanjem stanovanj - komun. Najsvetlejši literarni primer nastanka inštituta komunalnih stanovanj tistega obdobja je delo Mihaila Bulgakova "Pasje srce".
Vendar so se "komunalna stanovanja" po trenutni rešitvi trenutne naloge zagotavljanja stanovanj za en del prebivalstva na račun drugega po desetletjih spremenila v zaplet težav, ki jih je bilo treba razvozlati vzporedno z obnovo mest, ki jih je uničila vojna.
Edini uspešen poskus reševanja stanovanjskega vprašanja lahko štejemo za obsežen program stanovanjske gradnje, ki ga je sprožil NS Hruščov, čeprav ni rešil vseh težav (komunalna stanovanja še vedno obstajajo), vendar je zagotovil kvalitativni preboj na področju stanovanjske gradnje .
V 60. letih se je stanovanjska gradnja izvajala v okviru administrativno-poveljniškega sistema izključno na račun proračunskih sredstev vladnih izvajalcev.
Prednostnega nacionalnega projekta »Ugodno in udobno stanovanje za državljane Rusije« ni mogoče primerjati niti po obsegu niti po zahtevnosti in zahtevnosti zastavljenih nalog s stanovanjskim programom šestdesetih let.
Več kot 70 odstotkov stanovanjskega fonda ne pripada državi, ampak državljanom, skoraj vse gradbene organizacije in panoge so zasebniki, zato država ne more neposredno nadzorovati gradbenega procesa, kot je bila prej.
Danes odnos med državo in prebivalstvom temelji na zakonodaji in tržnih mehanizmih, ki združujejo zasebne naložbe (vključno s sredstvi prebivalstva) z državno podporo v obliki ciljnih proračunskih subvencij, državnih jamstev in posojil.
Uspeh projekta v veliki meri določajo dejavnosti zasebnih vlagateljev, razvijalcev in izvajalcev.
V zvezi s tem je predpogoj za njegovo učinkovito izvajanje podpora začrtanim načrtom neposrednega izvršitelja - gradbenega podjetja Rusije, združenega v svoje sindikate in združenja, ki delujejo na načelih samoregulacije.
Dolgoletna praksa je prepričala, da monopolna državna ureditev gradbene industrije (izdajanje dovoljenj, arhitekturni in gradbeni nadzor, tehnična ureditev itd.) Ne more zagotoviti zahtevane učinkovitosti, kar dokazujejo upad kakovosti stanovanjske gradnje, povečana incidenca nesreč in uničenja javnih zgradb.
Potrebujemo partnerstvo med državo, vlagatelji in gradbeniki - kot edini način za doseganje ciljev nacionalnega projekta v določenih količinah in terminih.
Upravna reforma iz leta 2003, ki jo je sprožil predsednik Ruske federacije, je bila natančno namenjena omejevanju vmešavanja države v gospodarske dejavnosti poslovnih subjektov, vključno z ukinitvijo pretirane vladne ureditve, v kombinaciji z razvojem sistema samoregulacije organizacije s področja ekonomije.
Če je bila prva naloga končana v kratkem času, se je razvoj sistema samoregulativnih organizacij upočasnil, saj zvezni zakon o samoregulativnih organizacijah še ni sprejet.
Postopen prehod na samoregulacijo vključuje razvoj in oblikovanje posebnih mehanizmov za kolektivno odgovornost, obvezno zavarovanje odgovornosti za razvijalce in izvajalce.
V čem je prednost samoregulacije?
Norme samoregulacije so praviloma bolj prilagodljive kot norme, ki jih določi država, in se lažje prilagajajo spreminjajočim se razmeram.
Člani samoregulativne organizacije (v nadaljevanju - SRO) imajo več pravnih možnosti za vplivanje na njeno politiko kot politika državnih organov, tudi z izvolitvijo upravnih organov samoregulativnih organizacij.
Nadzor nad delovanjem članov SRO s strani lastnih nadzornih organov se izkaže za učinkovitejšega glede vpliva in uporabe notranjih upravnih in gospodarskih sankcij za člane SRO, ki med udeleženci na trgu povzročajo manj zavračanja kot sankcije, ki jih uporablja država.
Mehanizmi predsodnega reševanja sporov med potrošniki in proizvajalci blaga / storitev, oblikovani v SRO, so za stranke običajno cenejši in trajajo manj časa kot pravni postopek. Postopki reševanja sporov so bolje prilagojeni pogojem določenega področja dejavnosti in posebnostim odnosov med udeleženci na trgu kot običajni sodni postopki.
Ustanovitev samoregulativnih organizacij lahko pozitivno vpliva na odnos družbe do podjetja, tudi s povečanjem odprtosti podjetja in njegove družbene usmerjenosti.
Ne moremo si omeniti pomanjkljivosti samoregulacije, ki so neločljivo povezane z njeno naravo:
zahteve za člane SRO so praviloma precej resne in ne smejo veljati za tujce na trgu (z izjemo posebne ureditve z obveznim članstvom v SRO);
ustvarjanje dodatnih vstopnih ovir za panogo (visoke članarine, določena stopnja zavarovanja poklicne ali civilne odgovornosti, visoka stopnja prispevkov v odškodninske sklade itd.) lahko privede do zvišanja cen blaga / storitev članov SRO ;
pomanjkanje zaupanja družbe v sposobnost poslovnih ali poklicnih združenj, da samostojno zagotavljajo ureditev določenega področja in nadzorujejo skladnost z uveljavljenimi standardi in pravili;
možen pojav protislovja med nalogo varovanja interesov lastnih članov in podjetja kot celote ter potrebo po ukrepanju v interesu celotne družbe.
Upoštevati je treba, da lahko v praksi nekatere prednosti ostanejo neizvedene, pa tudi številne pomanjkljivosti je mogoče v celoti premagati z razvojem posebnih postopkov in mehanizmov znotraj SRO. To je glavni razlog za spore med zagovorniki in nasprotniki samoregulacije.
Kljub temu so prednosti samoregulacije, ki se že nekaj dni uporablja v svetovni praksi, očitne:
neodvisnost samoregulativnih organizacij od vladnih agencij, prisotnost lastnih organov in nadzornih mehanizmov;
preglednost procesov samoregulacije, usmerjenost k potrošnikom, socialna usmerjenost;
neodvisna in stabilna finančna podpora procesom samoregulacije, tudi na podlagi naprednih investicijskih standardov;
povečanje usposobljenosti za akreditacijo in certificiranje organizacij, certificiranje in certificiranje osebja ter mnogih drugih, kar prispeva k dinamičnemu razvoju trga in poslovanja.
Ta zakon je treba sprejeti v najkrajšem možnem času ter uvesti ustrezne spremembe in dopolnitve drugih regulativnih pravnih aktov, ki urejajo dejavnosti na gradbenem trgu.
V zvezi s tem je sprejetje gradbenih predpisov, zavezujočih za vse članice BAC, le prvi korak pri izvedbi eksperimenta o uvedbi samoregulacije v moskovskem gradbenem kompleksu, ki ga izvaja Združenje ruskih graditeljev.
Tak poskus lahko v praksi potrdi smiselnost sprejetja zakona o samoregulativnih organizacijah in postane indikativen v smislu izvajanja norm, predlaganih v konceptu zakona, še pred začetkom njegove veljavnosti.
Poleg tega je pravni oddelek RIA (direktor oddelka AS Samoilov) v pripravah na prehod na načela samoregulacije skupaj z odborom za premoženje državne dume pripravil osnutek zveznega zakona "o spremembah Urbanistični kodeks Ruske federacije "inženirske raziskave, arhitekturno in gradbeno načrtovanje ter gradnja objektov kapitalne gradnje), pa tudi dokumenti, ki so bili razviti za zagotovitev prehoda avtomatiziranega sistema na samoregulacijo:
Nova izdaja Listine Združenja graditeljev Rusije;
Predpisi o skupščini (kongresu) članov združenja ruskih graditeljev;
Pravilnik o izvedbi sej skupščine (kongresa) članov Združenja graditeljev Rusije;
Predpisi o Svetu združenja graditeljev Rusije;
Predpisi o revizijski komisiji Združenja graditeljev Rusije;
Predpisi o Odboru za pravila in standarde Ruskega združenja graditeljev;
Predpisi o nadzornem odboru Združenja graditeljev Rusije;
Predpisi o disciplinskem odboru Združenja graditeljev Rusije.
Kot vidimo, je Združenje ruskih graditeljev vnaprej poskrbelo za regulativne dokumente.
Na žalost je bila med upravno reformo med drugim ukinjena tudi vladna komisija za stanovanjsko politiko, katere odsotnost (pred ustanovitvijo Sveta pod predsednikom Ruske federacije) je negativno vplivala na razvoj nacionalnega stanovanjskega projekta, saj "think tank", ki je združeval predstavnike zveznih in regionalnih vladnih organov ter javnih in znanstvenih organizacij.
Hkrati je bil likvidiran Državni gradbeni odbor Rusije.
Zmanjšanje števila zaposlenih, ki je zagotavljalo regulacijo in vodenje procesov v gradbeništvu, stanovanjsko-komunalnih storitvah in stanovanjski politiki, je povzročilo izgubo najbolj strokovnega osebja, kar pa ni moglo ne vplivati na kontinuiteto stabilnosti in kakovosti dela v formaciji. stanovanjske in gradbene politike.
Za referenco: v času likvidacije je bilo rusko Gosstroy 460 štabnih enot. Najvišje število Zvezne agencije za gradbeništvo in stanovanjsko-komunalne storitve, ki opravlja naloge zagotavljanja javnih storitev, upravljanja državne lastnine in funkcij kazenskega pregona na področju gradbeništva in stanovanjsko-komunalnih storitev, je določeno na 183 enot. Za primerjavo: v najbolj tržno naravnani državi, to so ZDA, obstaja ministrstvo za stanovanje in urbani razvoj, katerega število z regionalnimi oddelki znaša 12,5 tisoč zaposlenih, v Nemčiji ima podobno profilno ministrstvo 3,5 tisoč zaposlenih.
To dokazuje napredek pri razvoju in sprejemanju:
sveženj zakonov, namenjenih ustvarjanju cenovno dostopnega stanovanjskega trga, katerega kakovost ima ogromno pritožb ne le strokovnih udeležencev na trgu stanovanjske gradnje, temveč tudi odvetnikov. Negativne socialno-ekonomske posledice zakonodajnih napačnih izračunov so se že začele kazati, stanje pa se bo poslabšalo, če zakonodaje ne bo takoj revidirano (slikoviti primeri so zakoni o urbanem razvoju in stanovanjih Ruske federacije, zakon o deljeni gradnji in število drugih);
regulativni pravni akti, potrebni za izvajanje določb sprejetih zveznih zakonov. Več kot polovica teh dokumentov ni bila pravočasno pripravljena, zaradi česar zakoni dejansko ne delujejo;
nova izdaja Zveznega ciljnega programa "Stanovanja" za obdobje 2002–2010, katere razvoj se je zavlekel do začetka novega finančnega leta 2006, zaradi česar so ga regije prejele z veliko zamudo, ne da bi imele rezervo čas za pravočasno pripravo;
regulativni pravni akti, ki zagotavljajo izvajanje ukrepov, predvidenih s FTP "Stanovanje". Posledično zaostaja za roki, določenimi z urnikom, odobrenim z odredbo vlade Ruske federacije z dne 14. novembra 2005 št. 1926-r.
5. julija 2006 je kolegij Ministrstva za regionalni razvoj Rusije, ki je obravnaval vprašanje "O praktičnem izvajanju prednostnega nacionalnega projekta" Ugodno in udobno stanovanje za ruske državljane "in zvezni ciljni program" Stanovanja "za leto 2002. -2010 ", je bilo objavljeno, da je bil urnik izvajanja programa, odobren januarja 2006 z odredbo ministra za regionalni razvoj, na številnih položajih moten in je bilo njegovo izvajanje prestavljeno v 3. četrtletje.
Poleg tega je bil po besedah vodje Rosstroya SI Kruglika v skladu z Razporedom izdaje in razdeljevanja državnih stanovanjskih spričeval za leto 2006 konec junija letos izdani obrazci za potrdila, ki so bili poslani regijam in zveznim izvršnim oblastem. izdajanje državljanom - udeležencem podprograma. Vendar v času kolegija ministrstvo za regionalni razvoj Rusije ni določalo kazalnikov povprečne tržne vrednosti 1 kvadratnega metra. m skupne površine stanovanj za subjekte Ruske federacije za 3. četrtletje 2006 in standard za stroške 1 kvadratnega metra. m. celotne stanovanjske površine v Ruski federaciji za drugo polovico leta 2006. Hkrati je veljavnost potrdil omejena za obdobje 2 mesecev od datuma, ko izvršilni organi prejmejo obrazce potrdil.
Tako pri reformi primanjkuje pozitivnega učinka in absolutne brezbrižnosti ministrskih uradnikov do potreb državljanov, ki so jim ta potrdila zadnje upanje za rešitev stanovanjskega problema.
Kljub ukrepom, ki jih je sprejela vlada Ruske federacije, se včasih še vedno zdi, da mesto in vloga državnih organov pri organizaciji in upravljanju nacionalnega stanovanjskega projekta ter oblike in stopnja sodelovanja države pri spodbujanju procesov dinamični razvoj stanovanjske gradnje, niso v celoti določeni.
Pri praktičnem izvajanju državne stanovanjske politike s strani uradnikov različnih ravni, da bi upravičili svoje neukrepanje, je bilo vedno na prvem mestu pomanjkanje proračunskih in neproračunskih sredstev, dodeljenih stanovanjskemu sektorju.
Da ta virus ne bi okužil nacionalnega projekta, je treba vprašanja stanovanjskega financiranja prenesti v ravnino javno-zasebnega partnerstva.
Analiza kaže, da je glavni razlog za akutno pomanjkanje naložb in izposojenih virov v stanovanjskem sektorju neučinkovito posredovanje (ali neučinkovito nevmešavanje) države v tržne odnose.
Še nismo prešli stopnje prehoda iz administrativno-poveljniškega sistema v razvito tržno gospodarstvo, zato se številni državljani, zlasti starejše generacije, še vedno spominjajo uspehov izvajanja velikih projektov, ki so jih v ZSSR reševali s koncentracijo prizadevanj in mobilizacija državnih finančnih virov na strateško pomembnih socialno-ekonomskih področjih (jedrski programi, vesolje, deviška zemljišča, stanovanja, BAM in druga).
Od tod naravna želja nekaterih državnih uradnikov, da dejavno posežejo na trg, da bi zadevo kot poveljujoči usmerili v "pravo smer".
Še vedno lahko čutite upravni pritisk zveznih središč na regionalne oblasti, da bi zagotovili večje stopnje naročanja stanovanj. Še vedno je prevelika skušnjava, da bi na vrhu poročali o izvajanju načrtov v skladu z "smernicami" nacionalnega projekta. To nas nehote vrne v bližnjo preteklost, ko je skoraj neopazno prilagajanje števil pričakovanim rezultatom "umirilo" družbo.
Rezultati preteklega leta 2006 so med menedžerji različnih stopenj vzbudili večji optimizem glede doseženih količin naročil stanovanj, kar daje podlago za njihovo primerjavo z dosežki iz poznih 80. in zgodnjih 90. let.
Po podatkih Rosstata je bilo leta 2006 naročenih 50,2 milijona kvadratnih metrov površin, kar je do leta 2005 znašalo 115,2 odstotka, medtem ko je bila leta 2005 stopnja rasti stanovanjske gradnje do leta 2004 106,1 odstotka. Hkrati 19,8 milijona kvadratnih metrov. gradilo prebivalstvo na račun lastnih in izposojenih sredstev, kar je za 13,1 odstotka več kot v letu 2005.
Na žalost preprost izračun pokaže, da je največji dosežek pri obratovanju stanovanj v Rusiji v Sovjetski zvezi s 76 milijoni kvadratnih metrov dosežen leta 1987, podatki za leto 2006 znašajo le 66 odstotkov.
Toda celo velikost 50,2 milijona kvadratnih metrov. sproža dvome med številnimi neodvisnimi strokovnjaki, ki imajo informacije o stanju zadev v Ruski federaciji.
V številnih regijah poteka sprejem in registracija stanovanj z velikimi pomanjkljivostmi, brez povezave z inženirskimi omrežji, ali pa se stanovanja, zgrajena v prejšnjih letih, hitro registrirajo. Če predpostavimo, da je bila uradna statistika pridobljena na ta način, potem lahko odstopanje preseže dejanske številke za 10-15 odstotkov. Tako očitno v letu 2006 ni prišlo do kakovostnega povečanja obsega stanovanjske gradnje.
Zato zaenkrat še nismo preblizu doseganju glavnega cilja projekta - cenovna dostopnost stanovanj se ni povečala, neravnovesje med ponudbo in povpraševanjem na stanovanjskem trgu se ni zmanjšalo, saj se je dohodek gospodinjstev povečal za 10 odstotkov, in glavni negativni dejavnik, ki povzroča dvig cen stanovanj, je ostal.
Ko država deluje kot investitor (na primer pri gradnji socialnih stanovanj za kategorije državljanov z nizkimi dohodki), ima pravico urejati cene stanovanj, kar ni v nasprotju s tržno ideologijo, saj investitor vedno določa pravila igre na trgu.
Cilj države vlagatelja je tudi ustvarjanje dobička, z edino razliko, da je zanj dobiček učinkovita rešitev socialnih težav.
Poleg večje učinkovitosti uporabe proračunskih naložb bo takšna ureditev pozitivno vplivala na vedenje poklicnih udeležencev na trgu.
Skrajno liberalne ideje, v skladu s katerimi bo trg vse postavil na svoje mesto, je dovolj za spodbujanje učinkovitega povpraševanja, vlagatelj pa bo vlagal v stanovanjsko gradnjo, ki je soglasna le državam z razvitim gospodarstvom in ustaljenim trgom.
V naših razmerah bo trg postavil tudi vse na svoje mesto, vprašanje je le, kdaj, v kakšnem časovnem okviru?
Zagovorniki takšnega liberalnega pristopa pogosto navajajo kot primer steklarstvo v moskovski regiji, ko so zasebne naložbe brez kakršnega koli finančnega sodelovanja države dovolile ustanovitev velikih proizvodnih obratov (zlasti tovarne v mestu Ramenki v Moskovski regiji. ).
A hkrati molčijo, da je približno 5 let trajalo "dozorevanje" vlagateljev, Moskva pa je takrat iz saratovske regije prejela dražja (zaradi transportne rame) in manj kakovostna okna.
Zasebne naložbe bodo prišle tudi v cementno industrijo, vendar ne takoj (zaradi dolgih obdobij vračil), najverjetneje pa iz daljnega in bližnjega tujine, čeprav bi država lahko oblikovala svoj ciljni naložbeni stanovanjski program.
Če želimo pospešeno rešitev problema cenovne dostopnosti stanovanj v skoraj ekstremnih razmerah, potem država nima pravice mirno opazovati in čakati, da zasebni vlagatelj uresniči svojo družbeno odgovornost ali ko dozorijo objektivni pogoji, ugodni za naložbe.
Pri razvoju svežnja zakonov, namenjenih ustvarjanju cenovno dostopnega stanovanjskega trga, prostovoljno ali nehote, je prišlo do nadomestitve ciljev. Poudarek je bil na regulativni podpori strukturnih reform v stanovanjskem sektorju. Jasno je treba razumeti, da je vsaka reforma zelo boleč postopek privajanja na delo po novih pravilih.
Posledično se je nerazviti trg odzval z zvišanjem cen, odgovorni nameni države pa so ostali le dobri nameni.
Strateški cilj nacionalnega stanovanjskega projekta bi moral biti čim prej zagotoviti državljanom cenovno ugodna in udobna stanovanja, razvoj mehanizmov za spodbujanje tržnih odnosov pa bi moral biti izpeljanka tega cilja (in ne obratno).
Država bi morala v okviru razvitih transparentnih mehanizmov javno-zasebnega partnerstva postati neposredni soinvestitor:
razvoj opredeljujočih segmentov osnove gradbene industrije (treba je predlagati in natančno izdelati strategijo in napoved razvoja gradbenega kompleksa s poudarkom na naprednem zagonu stanovanj, merila za njegovo razpoložljivost pa naj bodo odločilni dejavnik );
infrastrukturna podpora ozemelj, namenjenih stanovanjskemu razvoju, vključno z naložbeno komponento tarif naravnih monopolov na podlagi regionalnih investicijskih programov, ob upoštevanju napovedi socialno-ekonomskega razvoja subjektov Ruske federacije.
Seveda, ko gospodarski sektor dozori, vendar ta proces ne bo nenaden.
Tako je glavni predpogoj za uspešno izvedbo nacionalnega stanovanjskega projekta na stopnji tranzicijskega gospodarstva natančna opredelitev stopnje in oblik udeležbe države, mesta in vloge oblasti pri organizaciji in vodenju projekta.
Če se bomo še enkrat ozrli v našo zgodovino, bomo prepričani, da je bila posebnost sovjetskega stanovanjskega programa potreba po preselitvi več deset tisoč ljudi iz kleti, vojašnic in zemelj, po preselitvi večstanovanjskih komunalnih stanovanj. Zato je bila zahteva po udobju razumljena na zelo poenostavljen način in je bila zmanjšana na najmanj komunalnih storitev, glavni parameter dostopnosti pa je bilo število zgrajenih posameznih stanovanj in uvrstitev v čakalno vrsto za stanovanja.
Oglejte si vesele obraze ljudi na starem filmskem časopisu, katerih vse gospodinjske stvari bi lahko prevažali na mački. V rokah so imeli zaželeni nalog za ločeno stanovanje, celo majhno, in to bi lahko enačili le z občutkom veselja na dan zmage.
Danes imamo opravka s kakovostno drugačnimi družbeno-ekonomskimi razmerami. Zahteve po udobju (ali v starem smislu primernosti za bivanje) stanovanj so postale drugačne, bolj raznolike in ustrezajo realnim dohodkom državljanov.
Potrebna je jasna formulacija meril cenovne dostopnosti stanovanj za različne kategorije državljanov (v času in na območju), na podlagi katerih je mogoče jasno določiti kvantitativne kazalnike, stopnje in mehanizme za doseganje ciljev projekta. Metodološka podlaga za določanje cenovne dostopnosti stanovanj bo regijam omogočila, da sprejmejo svoje regionalne programe ob upoštevanju:
napovedi socialno-ekonomskega razvoja regij, vključno s potrebo po virih dela;
stanje in struktura obstoječega stanovanjskega fonda;
stanje inženirske in socialne infrastrukture, komunalne energetike in stanovanjskih in komunalnih storitev na splošno;
priložnosti in možnosti za razvoj osnove gradbene industrije in tehnologije stanovanjske gradnje, z vidika lokalnih surovin, pa tudi oblikovane želje in ideje o udobju bivanja.
Hkrati je treba še enkrat jasno ločiti pojma "socialna" dostopnost in "tržna" dostopnost in določiti njihov delež.
Pri organiziranju informacijske in analitične podpore ter spremljanja izvajanja projekta je treba posebno pozornost posvetiti razmisleku:
zadostnost stopenj rasti obsega stanovanjske gradnje;
struktura stanovanja, ki se gradi (projektne rešitve in gradbene tehnologije) in oblika njegove nadaljnje izvedbe (nakup, najem, socialna najemnina);
uravnoteženje dejanskega povpraševanja, potreb regionalnih trgov dela in predlogov na stanovanjskem trgu;
tesno usklajevanje investicijskih in gradbenih projektov z oblikovanjem komunalne infrastrukture ozemelj, namenjenih stanovanjskemu razvoju.
Izvesti je treba iskanje in izbiro optimalnih glede dostopnosti, zasnove in tehnoloških rešitev za gradnjo stanovanj.
Mimogrede, takšne informacije so že objavljene na posebni spletni strani predsedniškega sveta za izvajanje prednostnih nacionalnih projektov in demografsko politiko.
Katere glavne faze je treba opraviti za dosego ciljev prednostnega nacionalnega projekta "Ugodno in udobno stanovanje za državljane Rusije"?
Bistvo državne stanovanjske politike temelji na temeljni določbi ustave Ruske federacije: "Ruska federacija je socialna država, katere politika je namenjena ustvarjanju pogojev, ki zagotavljajo dostojno življenje in prost človeški razvoj" ( Člen 7).
Ta določba se je odrazila v razvoju strategije državne stanovanjske politike:
v odloku vlade Ruske federacije z dne 11. januarja 2000 št. 28 "O konceptu razvoja sistema hipotekarnih posojil v Ruski federaciji";
v sklepu vlade Ruske federacije iz leta 2000 o strategiji državne stanovanjske politike;
v odloku vlade Ruske federacije z dne 17.09.2001 št. 675 o zveznem ciljnem programu "Stanovanje" za obdobje 2002-2010;
v sklepu vlade Ruske federacije z dne 26. septembra 2002 "O poteku reforme stanovanjsko-komunalnega kompleksa Ruske federacije";
v odločbi vlade Ruske federacije z dne 20. februarja 2003. "O napredku pri izvajanju sprejetih sklepov o razvoju stanovanjske hipoteke in dodatnih ukrepih na tem področju";
med razpravo v predsedstvu Državnega sveta Ruske federacije o vprašanju "O razvoju hipotek in drugih ukrepih za spodbujanje stanovanjske gradnje" z dne 27. februarja 2003 in naslednjih Navodih predsednika Ruske federacije z dne 27. marca, 2003;
v sklepu Kolegija Gosstroya Rusije iz leta 2003 "O reformi stanovanja FTP za obdobje 2002 - 2010";
v sklepu Kolegija Gosstroya Rusije iz leta 2003 "O razvojni strategiji gradbene industrije";
med razpravo v predsedstvu Državnega sveta Ruske federacije o vprašanju "O ukrepih za zagotavljanje cenovno dostopnih stanovanj ruskim državljanom" z dne 19. aprila 2005 in nadaljnjih navodilih predsednika Ruske federacije.
Dosledno izvajanje te strategije bi moralo v praksi voditi k večji dostopnosti stanovanj za vse kategorije državljanov:
država zagotavlja učinkovito socialno zaščito državljanov z nizkimi dohodki (socialno nezaščitenih), jim zagotavlja stanovanja iz državnih in občinskih skladov za socialna stanovanja na račun proračunskih sredstev po pogodbah o socialni najemi;
vsi drugi državljani dobijo stanovanja po najemni pogodbi ali pa jih pridobijo kot last.
Hkrati se s strani države nekaterim kategorijam državljanov zagotavlja izključno ciljna finančna podpora (ciljne stanovanjske subvencije), ki zmanjšuje socialno napetost, ki jo povzroča obstoječa neenakost premoženja.
To dosežemo v načinu reševanja naslednjih nalog.
Cilj 1. Zagotavljanje stanovanj za državljane z nizkimi dohodki.
Brez reševanja tega problema bomo v družbi povečali socialno napetost.
V sprejetem konceptu prednostnega nacionalnega projekta »Ugodno in udobno stanovanje za državljane Rusije« so vprašanja zagotavljanja stanovanj za državljane z nizkimi dohodki skoraj popolnoma izključena, čeprav Stanovanjski zakonik Ruske federacije tej kategoriji namenja dovolj pozornosti.
Jasno je, da je skrb za te občane v pristojnosti občin, vendar je stanovanjski projekt državni, zato bi se morala v njem odražati rešitev stanovanjskega problema te kategorije občanov.
Poudariti je treba, da je učinkovita socialna zaščita državljanov z nizkimi dohodki mogoča le, če ekonomski sistem deluje tako, da je zagotovljena trajnostna rast BDP in polnjenje proračunov na vseh ravneh.
To dosežemo kot rezultat dejavnosti socialno in ekonomsko aktivnih slojev družbe, predvsem srednjega razreda, ki ima stabilno zaposlenost, dokaj visoke zaslužke, izobrazbo (poklicne kvalifikacije) in socialno varnost.
Zato je zagotavljanje dostojnih življenjskih pogojev za srednji sloj osnova, na kateri bi bilo treba graditi državno stanovanjsko politiko. Ta doslednost pri oblikovanju državne politike za razvoj cenovno dostopnega stanovanjskega trga je ključnega pomena za reševanje stanovanjskega problema za celotno prebivalstvo države.
Nujni pogoj za zagotovitev cenovne dostopnosti stanovanj za delovno sposobno prebivalstvo je največja stimulacija (efektivnega) povpraševanja ob hkratnem uravnoteženem povečanju obsega naročenih stanovanj.
Rast obsega stanovanjske gradnje bo povečala učinkovitost porabe proračunskih sredstev za socialno nezaščitene sloje prebivalstva.
Naloga 2. Oblikovanje mehanizmov za zagotovitev delovanja cenovno ugodnega stanovanjskega trga.
V nacionalnem stanovanjskem projektu se povečanje povpraševanja (topila) izvaja v okviru podprogramov FTP "Ohišje".
Stroški programov, povezanih z naraščajočim (efektivnim) povpraševanjem prebivalstva, znašajo 588,6 milijarde rubljev.
Vključno na račun zveznega proračuna - 187,4 milijarde rubljev, regionalnih proračunov - 77,6 milijard rubljev, zasebnih naložb (vključno s sredstvi prebivalstva) - 323,6 milijard rubljev.
Hkrati razvijalci zveznega ciljnega programa "Zhilische" ne upoštevajo različne narave proračunskih sredstev - neposrednih naložb in državnih jamstev.
Ker so državna jamstva le zavarovanje za najeta posojila, je dejanski obseg proračunskih naložb dejansko manjši. Zato je treba iz izračuna izključiti 138 milijard rubljev, načrtovanih v obliki jamstev za obveznosti AHML.
Pozitiven vidik zveznega ciljnega programa "Stanovanja" je poenotenje predhodno ločenih podprogramov pod nadzorom ene same državne stranke in prenos celotnega proračunskega financiranja na obrazec potrdila (predlog Gosstroya Rusije leta 2003).
V tem odseku programa je predvideno, da stanovanja za pet let zagotovi 132 tisoč družin.
Hkrati je v zadnjih petih letih (2001–2005) le v okviru predsednikovega programa »Državna potrdila o stanovanjih« približno 120 tisoč družin vojaškega osebja, ki so bile odpuščene ali odpuščene iz služenja vojaškega roka, dobilo stanovanja. Tako ni viden noben preboj, vse bo ostalo na ravni prejšnjega obdobja. Če je to posledica postopnega prehoda na zagotavljanje stanovanj za vojaško osebje po novi hipotekarni shemi, mora program navesti stopnje in trajanje prehodnega obdobja.
Načrtovani obseg proračunskih naložb temelji na očitno podcenjenih in ne na realnih cenah na stanovanjskem trgu. Zaradi tega državljani v mnogih primerih ne bodo mogli kupiti stanovanj v skladu s socialnimi normativi in bodo morali bodisi kupovati stanovanja manjšega območja bodisi poskušati unovčiti sredstva s potrdili ali pa stanovanja kupiti na sekundarnem trgu , kar v mnogih primerih ne ustreza sodobnim predstavam o udobju.
Da bi to preprečili, je treba:
razviti metode za izračun cene kvadratnega metra stanovanja na podlagi indeksov cen za določitev vrednosti potrdila, ki čim bolj odraža realno raven tržnih cen stanovanj;
razviti mehanizme za uporabo sredstev iz potrdil za oblikovanje predlogov na stanovanjskem trgu (predloge za podoben mehanizem so razvili Ministrstvo za gospodarski razvoj Rusije, Ministrstvo za obrambo Rusije in Državni gradbeni odbor Rusije že leta 2003 ). Uporabite lahko tudi mehanizme naložb v stanovanjsko gradnjo prek vzajemnih skladov.
Ta težava je pomembna tudi za akumulativni hipotekarni sistem zagotavljanja stanovanj za vojaško osebje, saj ustrezni zvezni zakon št. 117-FZ z dne 20. avgusta 2004 določa le mehanizem za zbiranje sredstev za nakup stanovanj, ne pa tudi njegovo dejansko pridobitev.
Naloga 3. Oblikovanje sklada za komercialno uporabo (tako imenovane stanovanjske hiše).
Rešitev tega problema trenutno omejuje nerazvita infrastruktura stanovanjskih financ. Zlasti je treba razviti take finančne institucije, kot so investicijski skladi (vzajemni skladi nepremičninske kategorije).
Ta naloga je v sprejetem konceptu nacionalnega projekta prezrta. Pomanjkanje ustrezne zakonodaje v kontekstu naraščajočega povpraševanja po najemu stanovanj je že privedlo do povečanja kriminala, pojava roparskih skupin, ki zaradi nekaznovanosti zaradi vrzeli v stanovanjski zakonodaji najemnike stanovanj dobesedno terorizirajo v zasebnem sektorju.
Naloga 4. Razvoj meril za dostopnost stanovanj za različne kategorije državljanov.
Problem dostopnosti stanovanj je mogoče rešiti s sistemom stanovanjskih financ, ki temelji na diferenciranem pristopu do kategorij državljanov, ki vključuje naložbene načrte za razvoj komunalne infrastrukture ozemelj, stanovanjsko gradnjo, mehanizme za zanesljivo kopičenje sredstev s strani državljanov in dolgoročno kratkoročno posojanje stanovanj v kombinaciji s ciljno usmerjeno podporo države.
Število in velikost ciljnih stanovanjskih subvencij morata biti tesno povezana s proračunskimi zmogljivostmi, prednostnimi nalogami socialno-ekonomskega razvoja države (vključno z demografsko in migracijsko politiko) in dohodki družine.
Kvantitativnih in kvalitativnih kazalnikov projekta je nemogoče določiti brez oblikovanja koncepta meril za dostopnost stanovanj za različne kategorije državljanov, ki živijo v različnih regijah Rusije v velikih in majhnih mestih in naseljih.
Samo koeficient finančne vključenosti, na katerem temeljijo programski kazalniki Zveznega ciljnega programa „Stanovanja“, v tem primeru absolutno ni dovolj.
Naloga 5. Povečanje ponudbe na stanovanjskem trgu.
V odobrenem zveznem ciljnem programu "Stanovanja" za obdobje 2002–2010 so proračunska sredstva namenjena:
financiranje podprograma „Zagotavljanje zemljišč s komunalno infrastrukturo za gradnjo stanovanj“ (377,1 milijarde rubljev);
financiranje podprograma „Posodobitev objektov komunalne infrastrukture“ (101,677 milijarde rubljev).
Skupni stroški podprogramov za povečanje ponudbe na stanovanjskem trgu znašajo 478,8 milijarde rubljev, vključno z:
na račun zveznega proračuna - 55,7 milijarde rubljev;
sredstva regionalnega proračuna - 44,1 milijarde rubljev;
sredstva zasebnih vlagateljev - 379,0 milijarde rubljev (znesek državnih poroštev v višini 177 milijard rubljev je bil iz istih razlogov izključen iz naslova hipotekarnih posojil).
Pozitivna točka je preusmeritev sredstev iz podprograma "Preselitev občanov iz dotrajanih in dotrajanih stanovanj" k ustvarjanju komunalne infrastrukture, ki bo načeloma omogočila dodatna sredstva zasebnih vlagateljev za gradnjo stanovanj v višini 1300 -1800 milijard rubljev 20 odstotkov skupnih stroškov gradnje) in zgraditi približno 90-120 milijonov kvadratnih metrov. metrov stanovanj (po povprečni ceni 17.500 rubljev / m²).
A hkrati popolna zamenjava podprograma za preselitev občanov iz dotrajanih in dotrajanih stanovanj s podprogramom za oblikovanje zazidljivih parcel z njihovo poznejšo dražbeno prodajo za nedoločen čas odloži reševanje težav prebivalcev tega sklada (da razpoložljivost stanovanj se zmanjša).
V skladu z 89. členom Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, ko je hiša porušena, je priznana kot neprimerna za bivanje ali ko se izvajajo večja popravila, se najemnikom v zameno zagotovi še en udoben bivalni prostor.
Če so bila v skladu s prejšnjo različico Zveznega ciljnega programa "Stanovanja" državna proračunska sredstva, namenjena za preselitev državljanov iz dotrajanega sklada, občinam v veliko pomoč, so zdaj lokalne oblasti prisiljene iskati dodatne vire, saj je parcel ni mogoče prodati z bremeni, nadaljnjo komercialno ceno stanovanja, ki se gradi, pa bo namestil razvijalec.
Eden od načinov za povečanje ponudbe na stanovanjskem trgu, ki je sicer finančno najcenejša, je individualna stanovanjska gradnja, ki v celotnem obsegu gradnje zavzema več kot 30 odstotkov in je bila v zadnjem času pod pozornostjo zveznih oblasti in je imenovano "nizka gradnja", "gradnja lesenih hiš" itd.
A bistvo ni v imenu, temveč v gospodarstvu - obstaja ogromno projektov, tako individualnih kot tudi v obliki kompleksnega razvoja koč na ozemljih, predvsem pa industrija gradbenih materialov v kratkem času, vključno z sklicujoč se na lokalne vire, lahko preide na razvoj tehnologij za industrijsko proizvodnjo teh projektov ali osnovnih strukturnih elementov iz najrazličnejših materialov od lesa do avtoklaviranega gaziranega betona. V tem primeru je naložba minimalna in se povrne v zelo kratkem času.
Naloga 6. Finančne ureditve. Od posojila za stanovanje do trga hipotekarnih vrednostnih papirjev.
Splošno sprejeto dejstvo je že postalo, da je sodobni nepremičninski trg bolj gibanje finančnih tokov. Če je finančna politika države na tem trgu pravilno zgrajena, potem je gospodarski učinek neizogiben.
Če govorimo na splošno o glavnem finančnem mehanizmu programa, na katerega se pripisujejo posebna upanja, je to hipotekarno posojilo, katerega razvojni koncept je leta 2000 kot predsednik vlade Ruske federacije odobril VV Putin ( Resolucija vlade Ruske federacije z dne 11. januarja 2000, št. 28).
Koncept razvoja sistema stanovanjskega hipotekarnega posojanja v Ruski federaciji je temeljil na dvotirnem modelu delovanja hipotekarnega trga.
Ta model omogoča največji razvoj primarnega trga za stanovanjska hipotekarna posojila in postopno zagon mehanizmov za privabljanje dolgoročnih virov s finančnih trgov, namenjenih refinanciranju kreditnih institucij, ki prebivalstvu zagotavljajo stanovanjska hipotekarna posojila.
Ta pristop je Združenim državam Amerike omogočil velikanski obseg hipotekarnega trga (približno 9 bilijonov ameriških dolarjev) in presegel trg državnih vrednostnih papirjev, ocenjen na 4,5 bilijona. Ameriških dolarjev, da o korporacijskem trgu vrednostnih papirjev niti ne govorimo - 2,4 bilijona. Ameriških dolarjev.
Pospešen razvoj institucije hipoteke, ki temelji na uporabi mehanizma refinanciranja, opažamo tudi na evropskih, azijskih in latinskoameriških trgih.
Na III. Finančnem kongresu srednje in vzhodne Evrope, posvečenem hipotekarnemu posojanju stanovanj, ki je potekal novembra 2006 v Varšavi, je bilo poudarjeno, da je prihodnost hipotek v bistvu odvisna od razvoja mehanizmov refinanciranja.
Posledično je bila izbira dvotirnega modela stanovanjskega hipotekarnega posojila kot strategije v Ruski federaciji pravilna in nam omogoča pospešitev reševanja stanovanjskih problemov prebivalstva.
Šele na tej poti (celo razumevanje relativne nerazvitosti infrastrukture ruskega finančnega trga) lahko problem, ki ga predstavlja predsednik Ruske federacije V.V. Putin o letnem zagotavljanju stanovanj na kredit za milijon družin.
Bistvo delovanja institucije hipoteke v okviru zgornjega modela je:
pri kopičenju nabora stanovanjskih hipotekarnih posojil (hipotek) v bilancah stanja primarnih posojilodajalcev ali hipotekarnih kanalov;
nadaljnja prodaja njegovega podjetja agentu (Special Purpose Vehicle, SPV, poseben hipotekarni agent v ruski terminologiji);
listinjenje tega sklada in izdaja hipotekarnih vrednostnih papirjev (sekundarnih hipotek), danih na finančne trge.
Listinjenje je strukturiranje finančnih tokov, ki nastanejo pri plačilih za dolgoročna hipotekarna posojila, vključena v ta sklad, v tranše, ki so zavarovanje za ustrezne izdaje hipotekarnih vrednostnih papirjev (običajno starejše, mezaninske in mlajše tranše).
Prvi dve tranši sta prosto dostopni na finančnih trgih. Mlajša tranša, ki nosi glavnino kreditnih tveganj (in ima zato večjo donosnost), ostane v bilancah stanja vodnika (ali banke, ki prevzema zavarovalnice), ali se vrne primarnemu upniku ali je pridobljena s strani institucionalnih vlagateljev (velike zavarovalnice, pokojninski sistem itd.). P.).
Danes v Ruski federaciji, zlasti v zadnjih 4 letih, aktivno oblikujemo primarni trg hipotekarnih posojil, ki jih zagotavljajo:
lastna sredstva največjih, vključno z državnimi bankami;
kreditne linije, ki so jih odprle številne mednarodne finančne institucije (Mednarodna finančna korporacija - IFC, Evropska banka za obnovo in razvoj itd.);
refinanciranje državne agencije za stanovanjsko hipotekarno posojilo (v nadaljnjem besedilu AHML), ki privablja sredstva v okviru državnih jamstev Ruske federacije.
Število izdanih stanovanjskih hipotekarnih posojil s strani vseh primarnih upnikov se vsako leto poveča za več kot 2-3 krat. Konec leta 2006 so njihovi stroški ocenjeni na 8-10 milijard USD.
AHML igra in ima ključno vlogo pri oblikovanju primarnega hipotekarnega trga od leta 2002, ki je v resnici državna institucija za razvoj stanovanjskih hipotekarnih posojil, hkrati pa je komercialna organizacija, katere namen je dobiček (v interesu edinega delničarja - Ruske federacije) ...
Zato pretirana državna podpora agenciji brez jasne opredelitve socialnih prioritet za njene dejavnosti (na primer nakup posojil, izdanih tistim kategorijam državljanov, ki glede na dohodek potrebujejo takšno podporo za nakup stanovanj po socialnih normah ), lahko AHML postavijo v neenake pogoje v primerjavi z drugimi udeleženci hipotekarni trg.
V zvezi s tem hipotekarna skupnost ne more biti zaskrbljena zaradi izjave namestnika premierja Ruske federacije AD Žukova, ki je novinarjem dejal, da si ruska vlada postavlja cilj znižanja ravni obrestnih mer za hipotekarna posojila na 7 odstotkov letno.
Po njegovem mnenju kljub rahlemu znižanju obrestnih mer v tem letu hipotekarna posojila ostajajo zelo draga in nedostopna pomembnemu delu prebivalstva.
Hipotekarna posojila so zdaj precejšnjemu delu prebivalstva nedostopna predvsem zaradi nizkih dohodkov večine državljanov in nenehne hitre rasti cen stanovanj zaradi neravnovesja med ponudbo in povpraševanjem.
Prednostna naloga države na področju hipotekarnih posojil bi morala biti ustvarjanje pogojev za kakovostno povečanje ponudbe na stanovanjskem trgu.
Poleg reševanja tega problema umetno zniževanje obrestnih mer ni samo nesmiselno, saj ravno dvig cen (leta 2006 približno 50 odstotkov) predstavlja glavni »prispevek k nedostopnosti« stanovanj in hipotek, ampak je tudi škodljiv , Ker spodbuja inflacijo stanovanjskih nepremičnin.
Povečanje kupne moči s povečanjem razpoložljivosti kreditnih sredstev ob nezadovoljenem povpraševanju po stanovanjih samo vodi do špekulacij na stanovanjskem trgu.
Zaradi pravičnosti je treba opozoriti, da je A. D. Žukov v pogovoru z novinarji dejal tudi, da bi bilo mogoče stopnjo znižati na 7 odstotkov šele potem, ko bi inflacija v Rusiji padla na manj kot 5 odstotkov.
Trenutno bi posojilojemalce morali pritegniti ne toliko z zniževanjem obrestnih mer kot z izboljšanjem kakovosti storitev, znižanjem transakcijskih stroškov, uvajanjem novih tehnologij, ki omogočajo pridobivanje posojil v krajšem času, razširitvijo in posodobitvijo nabora izdelkov, pa tudi ustanovitev institucije za zavarovanje kreditnega tveganja (hipotekarno zavarovanje).
Za referenco: ta socialni javni zavod je v ZDA igral in igra ogromno vlogo v smislu povečanja razpoložljivosti hipotekarnih posojil z ustanovitvijo zvezne stanovanjske uprave (zvezna stanovanjska uprava) pred ustanovitvijo sekundarnega operaterja hipotekarnega trga. Ta institucija se aktivno razvija v Kazahstanu.
To bo zlasti olajšalo delo na področju standardizacije postopkov in mehanizmov hipotekarnega trga.
Sredi decembra 2006 so na razširjenem zasedanju Odbora združenja ruskih bank (ARB) o hipotekarnih posojilih sodelovali predstavniki Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije, Zvezne službe za finančne trge, Banke Rusije, zvezna služba za registracijo, AHML, IFC, pa tudi Združenje regionalnih bank "Rusija" (ARB), Nacionalno združenje udeležencev hipotekarnega trga (NAUIR je član RIA) in Združenje hipotekarnih družb (AIC) obravnavali projekte standardne oblike hipoteke, ki so jih razvili IFC, AHML in Ministrstvo za gospodarski razvoj Rusije.
Standardna oblika hipoteke temelji na hipoteki, ki jo je odobril nadzorni svet Agencije za stanovanjsko hipotekarno posojilo, vendar revidirana ob upoštevanju predlogov Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije, Zvezne službe za registracijo, Zvezne službe za finančne trge , bančna skupnost, hipotekarna podjetja in IFC.
Kot rezultat tega srečanja so vodje ARB, ARBR, NAUIR in AIC podpisali "Priporočila o uporabi standardne oblike hipoteke", ki jih je po izdelavi končne različice hipoteke poslala v uporabo zvezna država. Služba za registracijo.
Sprejetje takšnega dokumenta je pomembno, saj je standardizacija in poenotenje dokumentov in postopkov, ki se uporabljajo pri registraciji hipotekarnih posojil, eden glavnih pogojev za doseganje ciljev obsega hipotekarnih posojil, določenih s prednostnim nacionalnim projektom "Ugodne in Udobno stanovanje za državljane Rusije ".
Še enkrat je treba poudariti, da bo glavni dejavnik, ki bo vplival na znižanje obrestnih mer, poleg zmanjšanja inflacije tudi kakovostno povečanje obsega hipotekarnih posojil (zaradi zmanjšanja specifičnih stroškov izdaje posojil).
Hkrati so sredstva zveznega proračuna, dodeljena za jamstva Ruske federacije za obveznosti AHML, omejena.
Hkrati primarni posojilodajalci, ki na lastne stroške zagotavljajo hipotekarna posojila, trpijo zaradi pomanjkanja dolgoročnega denarja, saj v strukturi njihovih bilanc dolgoročni viri zasedajo le največ 8-10 odstotkov.
Poleg tega je večina bank podkapitaliziranih in zato prisiljena sredstva prestaviti iz bilance stanja, pa tudi zmanjšati kreditno tveganje, vključno s tveganji predčasnega odplačila, in povečati dobiček na delnico (ROE) z vzvodom bilančne vsote.
Za referenco: refinanciranje ne le izboljša ravnovesje primarnih upnikov in odpre dostop do poceni virov, temveč bistveno poveča vrednost banke v očeh vlagateljev)
Zato je nemogoče doseči kvalitativno povečanje obsega hipotekarnih posojil brez uporabe mehanizmov refinanciranja.
Pred kratkim dosežen pomemben napredek zaradi razvoja hipotekarne zakonodaje (vključno s sprejetjem številnih zakonodajnih in drugih regulativnih pravnih aktov v zvezi s prometom hipotekarnih vrednostnih papirjev) in stabilnega razvoja primarnega hipotekarnega trga je omogočil približevanje oblikovanje sistema refinanciranja hipotekarnih posojil, ki temelji na uporabi mehanizma listinjenja.
Pomemben predpogoj za to je bilo ustanovitev (na pobudo in z organizacijsko in metodološko pomočjo ruskega Gosstroya) v letih 1999-2004. v vseh regijah Ruske federacije, regionalne hipotekarne agencije in podjetja (regionalni hipotekarni upravljavci, v nadaljnjem besedilu RIO), ki so se zbrale kot rezultat aktivnega sodelovanja v hipotekarnem programu AHML, imajo pomembne pozitivne izkušnje pri organizaciji izdaje hipotekarnih posojil v regijah Ruske federacije.
Vlada Ruske federacije je odobrila koncept za razvoj enotnega sistema za refinanciranje stanovanjskih hipotekarnih posojil v Rusiji, ki ga je razvil AHML.
Ta koncept napoveduje postopno preusmeritev dejavnosti AHML iz nakupa hipotekarnih posojil, ki jih izda RIO, v dejavnost na trgu hipotekarnih vrednostnih papirjev.
V zvezi s tem se zdi mogoče obravnavati vprašanje postopka za zagotavljanje državnih jamstev AHML, tako z vidika povečanja učinkovitosti njihove uporabe kot z vidika razvoja hipotekarnega trga.
V začetni fazi oblikovanja sistema hipotekarnih posojil AHML ni imel zadostnih sredstev za zagotovitev refinanciranja RIO. Zato je bilo treba zagotoviti državne garancije za njegove podjetniške obveznice. To je zvezni agenciji omogočilo, da je uspešno rešila nalogo uvedbe hipoteke, ki jo je določila vlada Ruske federacije.
Danes so obveznosti AHML že zavarovane s precej velikimi likvidnimi hipotekarnimi sredstvi (več kot 1 milijardo USD).
Zato lahko AHML načeloma samostojno refinancira z izdajo in dajanjem hipotekarnih vrednostnih papirjev. Priporočljivo je, da za zagotovitev njihove spodnje obroke uporabite državna jamstva, ki za vsak sklop posojil ne presegajo 10 odstotkov stroškov. To bo omogočilo privabiti 10-krat več sredstev z enako višino državnih jamstev. Hkrati ta konkurenčna prednost državne razvojne institucije niti potencialno ne more kršiti načela proste konkurence. AHML bo z garancijami opravljal le tisto funkcijo, ki je velika večina zasebnih poklicnih udeležencev na hipotekarnem trgu ne more opravljati.
Upoštevati je treba tudi, da lahko meje državnih jamstev AHML glede na vse večjo dinamiko rasti obsega hipotekarnih posojil regionalnim operaterjem povzročijo težave pri dolgoročnem načrtovanju njihove finančne politike.
Tako lahko pride do zmanjšanja pomena RIO kot organizacijskih in metodoloških središč hipotekarnih posojil v entitetah Ruske federacije.
Obstaja tveganje, da novi prijavljeni pristopi še ne bodo v celoti razviti in da že vzpostavljena mreža RIO ne bo v celoti uporabljena.
Zavedajoč se te nevarnosti, številni regionalni hipotekarni operaterji, skupaj z izpolnjevanjem obveznosti do AHML, začenjajo iskati druge partnerje za odkup hipotek v bilancah stanja.
Kot pozitivno dejstvo je treba opozoriti na poskuse RIO, da ustanovi svoja združenja.
Zlasti oktobra 2006 je bilo z organizacijsko podporo državne AHML registrirano Združenje hipotekarnih podjetij.
Po izjavah voditeljev hipotekarnih vodov RuMAC in NAUIR bodo tudi te organizacije največ prispevale k oblikovanju medregionalnih hipotekarnih mrež.
Pomembno je le, če jih ustvarjamo, da zagotovimo svobodno konkurenco na trgu in resnično konsolidacijo hipotekarnih sredstev (in ne le formalnih političnih sindikatov).
RIO ločeno še ni zbral zadostnega števila hipotekarnih sredstev. Odobreni kapital vsakega od njih ne omogoča vstopa v donosno hipotekarno podjetje, kar zagotavlja znižanje obrestnih mer in posledično povečanje razpoložljivosti hipotekarnih posojil.
Mnogo jih ni nastalo v obliki delniških družb, temveč v obliki enotnih podjetij ali fundacij.
Zaradi razmeroma majhnega obsega hipotekarnih posojil za stanovanja v vsaki posamezni regiji in zaradi akutnega pomanjkanja dokončanih stanovanj so regionalni hipotekarni upravljavci prisiljeni poslovati ne le na hipotekarnem trgu, temveč tudi aktivno sodelovati pri izvajanju investicijski in gradbeni projekti.
To znatno poveča kreditno tveganje za financiranje RIO in posledično ne omogoča znižanja obrestnih mer za posojila prebivalstvu.
V zvezi s tem bi bilo treba ločiti neto hipotekarna sredstva na hčerinske družbe regionalnih hipotekarnih upravljavcev, čemur bi morala slediti konsolidacija v medregionalna omrežja.
Ugotavljamo tudi, da danes pomembne (več kot 80-odstotne) hipoteke niso zagotovljene z novozgrajenimi, temveč s sekundarnimi stanovanji. To prispeva k visokim stopnjam rasti cen stanovanj, kljub na videz še vedno nepomembnim obsegom hipotekarnih posojil (vpliva dejavnik nerazvitosti stanovanjskega trga kot celote).
Šibek vpliv hipotekarnih posojil na povečanje obsega stanovanjske gradnje nujno zahteva uvedbo zamenljivih posojilnih mehanizmov (tj. Takšna potrošniška posojila, ki se izdajo v fazi gradnje in po registraciji lastništva stanovanjske nepremičnine prenesejo v hipoteko posojila).
Hkrati bi bilo treba to kombinirati z razvojem in izvajanjem mehanizma refinanciranja za ta sredstva.
Nekateri največji akterji na primarnem hipotekarnem trgu v letu 2006 so že izvedli prva "listinjenja" hipotekarnih sredstev, izdali in položili hipotekarne vrednostne papirje v tujini in v Rusiji (Vneshtorgbank, Gorodskoy Mortgage Bank, Sovfin-Trade Bank), podobno posel je blizu zaključka AHML.
Pred tem so bile uspešno zaključene transakcije za strukturiranje (listinjenje) drugih kreditnih produktov (avtomobilska posojila, ki jih je izdala banka Soyuz, in posojila, ki jih je v fazi gradnje stanovanj izdala banka za stanovanjske finance).
Na pobudo NAUIR in ACP so strokovnjaki, ki so aktivno sodelovali v skoraj vseh zgoraj navedenih transakcijah (razen Vneshtorgbank), na hipotekarnem trgu ustanovili prvo zasebno specializirano podjetje (hipotekarni vod) OJSC RuMAC (Rusko podjetje za prevzem hipoteke).
Namen take družbe je organizirati in izvesti listinjenje (predvsem hipoteko) v interesu ruskih primarnih upnikov.
Za referenco: RuMAC trenutno razvija tehnologijo, namenjeno refinanciranju kreditnih institucij, ki prebivalstvu zagotavljajo posojila v fazi stanovanjske gradnje
Ustvarjanje hipotekarnih kanalov je posledica dejstva, da ima neodvisno refinanciranje primarnega posojilodajalca na borzi ekonomski smisel (v smislu stroškov in donosnosti) šele, ko se doseže določena količina hipotekarnih posojil.
Optimalni sklad hipotek je več kot 100 milijonov USD (3 milijarde RUB).
V prvi polovici leta 2007 bi morali pričakovati dokončanje nadaljnjih čezmejnih in ruskih listinjenj, ki se bistveno razlikujejo le po kraju registracije SPV in vrsti hipotekarnih vrednostnih papirjev (hipotekarne obveznice ali hipoteke). potrdila o udeležbi - obveznice za prehod) [Shema 2, 3].
Prednost čezmejnega „listinjenja“ je sposobnost privabljanja cenejših sredstev za refinanciranje hipotekarnih posojil. Cena zbranih sredstev za že zaključene čezmejne transakcije je znašala: LIBOR plus 1-1,6 odstotka na leto.
To bo pomagalo povečati razpoložljivost hipotekarnih posojil za prebivalstvo.
Uvrstitev hipotekarnih vrednostnih papirjev, denominiranih v rubljih, na mednarodne finančne trge bo spodbudila rešitev problema pretvorbe rublja.
Glavna vrsta hipotekarnih vrednostnih papirjev, danih na mednarodne finančne trge, bodo potrdila o hipotekarni udeležbi - prehodne obveznice, katerih prednost je prenos tveganja predčasnega odplačila hipotekarnih posojil s primarnega posojilodajalca na kupca hipotekarnih vrednostnih papirjev.
Posledično se doseže učinkovitejša delitev tveganja in učinkovite cene.
Izdaja in plasiranje te vrste vrednostnih papirjev v Rusiji še vedno ni mogoča zaradi pomanjkljivosti zveznega zakona "O hipotekarnih vrednostnih papirjih", zato je treba ta zakon čim prej spremeniti in sprejeti zvezni zakon. " O listinjenju "
Tako so se na hipotekarnem trgu zdaj začeli procesi v smeri oblikovanja vses ruskega sistema refinanciranja stanovanjskih hipotekarnih posojil.
Dodati je treba, da je obseg ciljev, določenih v nacionalnem projektu, tak, da začne obstoječi pravni okvir upočasniti razvoj hipotekarnega posojanja kot univerzalnega finančnega mehanizma, katerega vseh možnosti še nismo ocenili. trgu.
Poleg različnih sprememb, ki jih predlaga bančna skupnost in jih je treba uvesti v zvezni zakon o hipotekah (zastave nepremičnin), vendar so bolj tehnične narave, je AHML pred kratkim predstavil predloge za razširitev možnosti nepremičninske hipoteke, ki presegajo norme, določene z ustrezno zvezno zakonodajo.
Govorimo o predlogu za več sprememb zveznega zakona "O hipotekah (zastave nepremičnin)" in Deželnega zakonika Ruske federacije, ki lokalnim oblastem omogoča, da dobijo sredstva za postavitev inženirske infrastrukture in pripravo zemljiških parcel za gradnjo na podlagi hipoteke njihovih zemljišč.
Pravzaprav je to korak k razvoju hipotekarnih zemljišč in toliko bolj pomemben, ker je za izvedbo državnega projekta do leta 2010 treba obvladati od 80 do 100 tisoč hektarjev zemljišč za gradnjo stanovanja (informacije Interfaxa na spletnem mestu AHML z dne 21. januarja 2007 na naslovu http: //www.ahml.ru).
Naloga 7. Razvoj sistema javno-zasebnega partnerstva
Nacionalni stanovanjski projekt je poslovni projekt, ki se izvaja s sodelovanjem proračunskih sredstev na načelih javno-zasebnega partnerstva.
V tem smislu so poučne izkušnje Republike Kazahstan, kjer se že izvaja podoben javno-zasebni poslovni projekt.
V Kazahstanu se inženirska infrastruktura dejansko ustvarja na načelih javno-zasebnega partnerstva.
Zasebni razvijalec prejme lokacije in izvaja gradnjo z državnim posojilom po cenah, dogovorjenih z investitorjem (državo), nato pa zgrajena stanovanja realizira s pomočjo hipotekarnih posojil, ki jih izdajo zasebne banke in jih odkupi Državna hipotekarna korporacija stroški pokojninskega sklada po dogovorjeni stopnji. Vsi finančni tokovi in pogoji so povezani.
Cenovno dostopnost stanovanj zagotavlja dejstvo, da je država poseben investitor: zanjo je dobiček število družin, ki jim je zagotovljeno stanovanje. Poleg tega razdeli breme, povezano z ustvarjanjem inženirske infrastrukture, med kupce določenih stanovanj (omrežja na kraju samem) in celotno skupnost, ki živi v tej občini (vendar na obroke, prek naložbene komponente tarif).
To ne ustvarja državnega monopola. Zasebni poklicni udeleženci še naprej delujejo na trgu v skladu z zakoni trga.
"Nacionalni stanovanjski projekt Kazahstana" v vseh pogledih (vključno s hipotekarnim posojanjem) zadeva samo tiste kategorije državljanov, ki jih določi država, višina pomoči pa je omejena s socialnimi normativi stanovanj.
Izid:
Kot je razvidno iz obravnave celo daleč od popolnega seznama težav, ki obstajajo v stanovanjskem sektorju Rusije, je glavna ovira za njihovo rešitev šibka naložbena aktivnost.
Že prej je bilo rečeno, da lahko gospodarski učinek v stanovanjskem sektorju zagotovi le pravilno strukturirana finančna politika države, katere cilj je:
Resnično povečanje cenovne dostopnosti stanovanj za vse kategorije državljanov, ne glede na njihov dohodek;
Razvoj tržnih odnosov v stanovanjskem sektorju, ki zagotavlja dinamično in hkrati uravnoteženo povečanje ponudbe stanovanj in efektivnega povpraševanja po njih.
Posledično je rešitev naštetih nalog na ravni javnih in zasebnih naložb prek mehanizmov:
proračunsko financiranje gradnje socialnih stanovanj (za državljane z nizkimi dohodki);
privabljanje dolgoročnih finančnih virov za oblikovanje najemniškega stanovanjskega sektorja;
državna podpora v obliki ciljnih stanovanjskih subvencij za nekatere kategorije državljanov;
hipotekarno posojanje, vključno z mehanizmi za refinanciranje organizacij, ki zagotavljajo hipotekarna posojila (posojila), z vključevanjem dolgoročnih virov s finančnih trgov, vključno s tistimi, ki se naberejo v pokojninskem sistemu;
zbiranje sredstev občanov za gradnjo in nakup stanovanj (hranilnice in posojilnice, gradbene hranilnice itd.);
naložbe in posojanje (tudi na račun državljanov) stanovanjske gradnje. Vračila se izvedejo s prodajo, vključno s prodajo s hipotekami;
privabljanje virov za naložbe in posojanje za ustvarjanje komunalne infrastrukture;
vlaganje v razvoj osnove gradbene industrije.
V tem primeru imajo državni viri le vlogo katalizatorjev investicijskih procesov, zmanjšujejo naložbena tveganja in povečujejo njihovo privlačnost, zmanjšujejo lastninske razlike med različnimi segmenti prebivalstva in s tem zmanjšujejo socialne napetosti in povečujejo politično stabilnost družbe. Posledično ustvarjajo ugodne pogoje za nadaljnje naložbe.
Vidimo torej, da je zaplet problemov, ki so zapletli stanovanjski sektor, mogoče v celoti razrešiti z razvojem, doslednim izvajanjem in izvajanjem državne stanovanjske politike, kar je v celoti odvisno od usklajenosti ukrepov vseh vej zvezne, regionalne in lokalne oblasti.
Seznam uporabljene literature
1. S. M. Lyzhin. Domače spletke. - Jekaterinburg: Založba "Filantrop", 2005 "Arhitektura in gradnja Moskve", elektronska različica znanstveno-popularne revije št. 2-3 za leto 2006 www.asm.rusk.ru
2. Revija "Architecton". Kot tiskana izdaja je izšel oktobra 1992. Od maja 2004 je revija obstajala le v elektronski različici in ohranila zaporedno oštevilčenje številk. Njegov internetni naslov je http://archvuz.ru. Št. 13, 2006
3. A.S.Starovoitov. "Socialna stanovanja v sodobni Rusiji - mit ali resničnost", revija "POISK", št. 3. junij 2006
4. Revija "Nacionalni projekti", št. 1, št. 2, DirectPress LLC, 2006, www.rus-reform.
5. VN Ponomarev "Razmišljanja o hipoteki"
6. Uredba vlade Ruske federacije z dne 31. decembra 2005 št. 865 "O dodatnih ukrepih za izvajanje zveznega ciljnega programa" Stanovanja "za obdobje 2002 - 2010".
7. Gradivo mednarodnega seminarja "Stanovanjske finance, hipotekarno posojanje", Dubna, Moskovska regija, 9.-12. Februar 2004.
8. L. A. Kazinets, A. A. Gerasimov, P. A. Zhbanov, A. S. Samoilov, I. Yu. Tomova, S. T. Frolov. Osnove koncepta akreditacije gradbenih organizacij v kontekstu prehoda na samoregulacijo investicijskih in gradbenih dejavnosti v Ruski federaciji. Združenje graditeljev Rusije. Moskva: Založba "Granitsa", 2006 - 96 str.
9. Rosstat. Ruski statistični letopis. Uradna izdaja. Informacijski in založniški center "Statistika Rusije", www.infostat.ru.
10. Osnutek strategije ECE za trajnostno kakovost življenja v naseljih v 21. stoletju. Odbor UNECE za človeška naselja. Ženeva, 19.09.2000
