(FSO N 4)" (v nadaljnjem besedilu Zvezni standard vrednotenja) je bil razvit ob upoštevanju mednarodnih standardov vrednotenja in zveznih standardov vrednotenja "Splošni koncepti vrednotenja, pristopi k vrednotenju in zahteve za vrednotenje (FSO N 1)", "Namen vrednotenja in vrste vrednosti (FSO N 2)", "Zahteve za poročilo o cenitvi (FSO N 3)" in vsebuje zahteve za ugotavljanje katastrske vrednosti nepremičnine.
2. Ta zvezni standard vrednotenja je obvezen za uporabo pri določanju katastrske vrednosti.
Pri določanju katastrske vrednosti nepremičnin mora cenilec upoštevati dodatne zahteve in (ali) postopke za oceno, ki jih določa ta zvezni standard vrednotenja glede na zahteve in (ali) postopke, ki jih določajo Zvezni standardi vrednotenja.
3. Pod katastrsko vrednostjo se razume tržna vrednost nepremičnine, ugotovljena med državnim katastrskim vrednotenjem, določena z metodami množičnega vrednotenja, ali, če tržne vrednosti ni mogoče določiti z metodami množičnega vrednotenja, pa tržna vrednost, določena posamično. za posamezno nepremičnino v skladu z zakonodajo o cenilski dejavnosti.
4. Katastrska vrednost se določi tako za nepremičnine, ki so prisotne na prostem trgu, kot za nepremičnine, katerih trg je omejen ali odsoten.
5. Pri ugotavljanju katastrske vrednosti so predmet odmere nepremičnine, o katerih so podatki v državnem katastru nepremičnin na dan odmere.
6. Za namene tega zveznega standarda vrednotenja se množično vrednotenje nepremičnin razume kot postopek določanja vrednosti pri združevanju ocenjevalnih predmetov s podobnimi lastnostmi, znotraj katerega se uporabljajo matematične in druge metode stroškovnega modeliranja na podlagi ocenjevalnih pristopov.
7. Določitev katastrske vrednosti z metodami množičnega vrednotenja obsega naslednje korake:
sklenitev pogodbe o katastrski cenitvi, vključno z nalogo za cenitev s seznamom nepremičnin, ki so predmet cenitve;
zbiranje in analiza informacij o trgu cenitvenih predmetov in utemeljitev izbire vrste modela za odmero katastrske vrednosti;
določanje cenovnih faktorjev objektov ocenjevanja;
zbiranje informacij o vrednostih faktorjev oblikovanja cen predmetov ocenjevanja;
združevanje predmetov ocenjevanja;
zbiranje tržnih informacij;
izdelava modela ocenjevanja;
analiza kakovosti modela vrednotenja;
izračun katastrske vrednosti;
izdelava zapisnika o ugotovitvi katastrske vrednosti predmetov odmere.
II. Splošne zahteve za določitev katastrske vrednosti
8. Katastrska vrednost cenitvenih predmetov se določi na dan oblikovanja seznama nepremičnin za namene državne katastrske cenitve.
9. Izbiro pristopov, metod in modelov za ugotavljanje katastrske vrednosti izvede cenilec in mora biti utemeljena. Določanje katastrske vrednosti cenitvenih predmetov se izvaja z uporabo računalniškega modeliranja (modeli) in (ali) brez njega.
10. Pri uporabi metod množičnega vrednotenja se vrste pravic in omejitev (obremenitev) na predmetih vrednotenja ne upoštevajo, razen služnosti, določenih z zakonom ali drugim regulativnim pravnim aktom Ruske federacije, regulativnim pravnim aktom. sestavnega subjekta Ruske federacije, regulativni pravni akt organa lokalne samouprave (v primeru pomanjkanja takih informacij cenilec).
III. Zbiranje informacij o vrednostih cenovnih faktorjev
in tržne informacije
11. Za izgradnjo modela vrednotenja cenilec zbira zadostne in zanesljive tržne informacije o nepremičninskih objektih.
Pri izdelavi modela vrednotenja cenilec uporablja informacije o cenah, ki ustrezajo prevladujoči ravni tržnih cen.
12. V primeru nezadostnih tržnih informacij za izgradnjo modela vrednotenja se izvede ocena tržne vrednosti, ki se določi posamezno za posamezno nepremičnino.
13. Zbiranje informacij o vrednostih cenovnih faktorjev, ki določajo vrednost predmetov cenitve, izvaja ocenjevalec.
14. Pri ugotavljanju katastrske vrednosti cenilec uporablja podatke iz podatkovnega sklada državne katastrske cenitve ter državnega katastra nepremičnin, podatkovnega fonda zemljiško-gospodarske dokumentacije, podatkovnih skladov in podatkovnih zbirk, ki so na voljo organizacijam in ustanovam . subjekt Ruske federacije in občine. Dovoljena je uporaba informacij iz drugih virov, ki vsebujejo podatke dokazne vrednosti.
15. Za nezazidano zemljiško parcelo se ob odsotnosti uveljavljene vrste dovoljene rabe sprejme vrsta dovoljene rabe, ki takšni zemljiški parceli zagotavlja največjo tržno vrednost ob upoštevanju teritorialne ureditve in urbanistične ureditve.
Za pozidano zemljiško parcelo, če ni ugotovljene vrste dovoljene rabe, se sprejme vrsta dovoljene rabe glede na namen nepremičninskih objektov (stavb, objektov), ki se nahajajo znotraj meja te zemljiške parcele.
IV. Združevanje objektov vrednotenja
16. Pri določanju katastrske vrednosti z metodami množičnega vrednotenja se vsi predmeti vrednotenja, ki jih vsebuje seznam za namene državne katastrske cenitve, razdelijo v skupine predmetov vrednotenja na podlagi analize podatkov o trgu predmetov vrednotenja, utemeljitve model ocenjevanja katastrske vrednosti, sestavo cenovnih faktorjev in informacije o vrednostih faktorjev cen cenilnih objektov za vsako vrsto preučevanega cenilnega objekta. Nabor cenovnih faktorjev naj vključuje le tiste dejavnike, ki pomembno vplivajo na vrednost ocenjevanih predmetov in jih je mogoče zanesljivo določiti in objektivno izmeriti.
Za izvedbo združevanja je upravičena izbira kazalnikov, vrednosti ali obsega vrednosti teh kazalnikov, da se predmeti ocenjevanja razvrstijo v ustrezne skupine.
Nepremičninskih objektov, katerih gradnja še ni končana, ni mogoče uvrstiti v isto skupino kot nepremičnine, katerih gradnja je končana.
17. Za vsako skupino ocenjevalnih predmetov mora cenilec izbrati ocenjevalni model, ki omogoča na podlagi informacij o faktorjih cen izračun katastrske vrednosti katerega koli ocenjevalnega predmeta, ki je vključen v to skupino.
V. Izgradnja modelov vrednotenja
18. Za izgradnjo modela vrednotenja je mogoče uporabiti metodologijo katerega koli od pristopov vrednotenja: stroškovnega, primerjalnega in dohodkovnega. Izbira pristopa ali utemeljeno zavrnitev njegove uporabe opravi ocenjevalec glede na posebnosti vrste dovoljene uporabe ali namena ter zadostnosti in zanesljivosti razpoložljivih tržnih informacij.
19. Izbira modela ocenjevanja je sestavljena iz naslednjih korakov:
izbira strukture modelov vrednotenja (oblike povezave med katastrsko vrednostjo in faktorji cen);
izbor končne oblike modela vrednotenja, tudi na podlagi analize zanesljivosti uporabljenih informacij in točnosti modelov vrednotenja.
20. Če obstajajo zadostni in zanesljivi podatki o cenah poslov in predlogih za prodajo in nakup ocenjenih predmetov, se izračun katastrske vrednosti ocenjenega predmeta izvede predvsem na podlagi primerjalnega pristopa.
VI. Postopek za izračun katastrske vrednosti cenitvenih objektov
21. Pri uporabi metod množične cenitve se katastrska vrednost cenitvenega predmeta določi tako, da se vrednosti cenovnih faktorjev, ki ustrezajo temu cenilnemu predmetu, nadomestijo v cenilni model, ki ga izbere cenilec.
22. Če je cenilec uporabil več kot en ocenjevalni pristop, je treba za določitev končne vrednosti ocenjevalnega predmeta dogovoriti rezultate uporabe pristopov.
V primeru bistvenega neskladja med rezultati izračuna katastrske vrednosti cenitvenega predmeta, pridobljenimi z različnimi pristopi, mora cenilec analizirati vzroke za neskladje.
Metoda usklajevanja, ki jo je izbral ocenjevalec, ter vse sodbe, predpostavke in informacije, ki jih je ocenjevalec uporabil pri usklajevanju rezultatov, morajo biti utemeljene. Če se za uskladitev uporablja postopek uteži, mora ocenjevalec utemeljiti izbiro uporabljenih uteži.
23. Na podlagi rezultatov ugotavljanja katastrske vrednosti predmetov cenitve se sestavi zapisnik o določitvi katastrske vrednosti.
24. Poročilo o določitvi katastrske vrednosti mora biti sestavljeno najkasneje v sedmih mesecih od dneva sklenitve pogodbe o katastrski cenitvi.
ZVEZNI STANDARD OCENE "Določanje katastrske vrednosti nepremičnin (FSO št. 4)"
I. Splošne določbe
1. Zvezni standard vrednotenja "Določanje katastrske vrednosti nepremičninskih objektov (FSO št. 4)" (v nadaljnjem besedilu: Zvezni standard vrednotenja) je bil razvit ob upoštevanju mednarodnih standardov vrednotenja in zveznih standardov vrednotenja "Splošni koncepti vrednotenja , pristopi k vrednotenju in zahteve za vrednotenje (FSO št. 1)«, »Namen vrednotenja in vrste vrednosti (FSO št. 2)«, »Zahteve za poročilo o vrednotenju (FSO št. 3)« in vsebuje zahteve za ugotavljanje katastrske vrednosti nepremičnine.
2. Ta zvezni standard vrednotenja je obvezen za uporabo pri določanju katastrske vrednosti.
Pri določanju katastrske vrednosti nepremičnin mora cenilec upoštevati dodatne zahteve in (ali) postopke za oceno, ki jih določa ta zvezni standard vrednotenja glede na zahteve in (ali) postopke, ki jih določajo Zvezni standardi vrednotenja.
3. Pod katastrsko vrednostjo se razume tržna vrednost nepremičnine, ugotovljena v postopku državne katastrske cenitve, določena z metodami množičnega vrednotenja, ali, če tržne vrednosti ni mogoče določiti z metodami množičnega vrednotenja, trg vrednost, določena posamezno za posamezen nepremičninski objekt v skladu z zakonodajo o cenilski dejavnosti.
4. Katastrska vrednost se določi tako za nepremičnine, ki so prisotne na prostem trgu, kot za nepremičnine, katerih trg je omejen ali odsoten.
5. Pri ugotavljanju katastrske vrednosti so predmet odmere nepremičnine, o katerih so podatki v državnem katastru nepremičnin na dan odmere.
6. Za namene tega zveznega standarda vrednotenja se množično vrednotenje nepremičnin razume kot postopek določanja vrednosti pri združevanju ocenjevalnih predmetov s podobnimi lastnostmi, znotraj katerega se uporabljajo matematične in druge metode stroškovnega modeliranja na podlagi ocenjevalnih pristopov.
7. Ugotavljanje katastrske vrednosti z množičnimi ocenjevalnimi metodami vključuje naslednje dejavnosti:
II. Splošne zahteve za določitev katastrske vrednosti
8. Katastrska vrednost cenitvenih predmetov se določi na dan oblikovanja seznama nepremičnin za namene državne katastrske cenitve.
9. Izbiro pristopov, metod in modelov za ugotavljanje katastrske vrednosti izvede cenilec in mora biti utemeljena. Določanje katastrske vrednosti predmetov cenitve se izvaja tako z uporabo računalniškega modeliranja (modeli) kot brez njega.
10. Pri uporabi metod množičnega ocenjevanja vrednosti, če cenilec teh podatkov nima, se vrste pravic in omejitve (obremenitve) predmetov cenitve ne upoštevajo, razen služnosti, ki jih določa zakon ali drug zakonski predpis. akt Ruske federacije, regulativni pravni akt sestavnega subjekta Ruske federacije, normativni pravni akt lokalne uprave.
III. Zbiranje informacij o vrednostih cenovnih dejavnikov in tržnih informacij
11. Za izgradnjo modela vrednotenja cenilec zbira zadostne in zanesljive tržne informacije o nepremičninskih objektih.
Pri izdelavi modela vrednotenja cenilec uporablja informacije o cenah, ki ustrezajo prevladujoči ravni tržnih cen.
12. V primeru nezadostnih tržnih informacij za izgradnjo modela vrednotenja se izvede ocena tržne vrednosti, ki se določi posamezno za posamezno nepremičnino.
13. Zbiranje informacij o vrednostih cenovnih faktorjev, ki določajo vrednost predmetov cenitve, izvaja ocenjevalec.
14. Pri ugotavljanju katastrske vrednosti cenilec uporablja podatke iz podatkovnega sklada državne katastrske cenitve ter državnega katastra nepremičnin, podatkovnega fonda zemljiško-gospodarske dokumentacije, podatkovnih skladov in podatkovnih zbirk, ki so na voljo organizacijam in ustanovam . subjekt Ruske federacije in občine. Dovoljena je uporaba informacij iz drugih virov, ki vsebujejo podatke dokazne vrednosti.
15. Za nezazidano zemljiško parcelo se ob odsotnosti uveljavljene vrste dovoljene rabe sprejme vrsta dovoljene rabe, ki takšni zemljiški parceli zagotavlja največjo tržno vrednost ob upoštevanju teritorialne ureditve in urbanistične ureditve.
Za pozidano zemljiško parcelo, če ni ugotovljene vrste dovoljene rabe, se sprejme vrsta dovoljene rabe glede na namen nepremičninskih objektov (stavb, objektov), ki se nahajajo znotraj meja te zemljiške parcele.
IV. Združevanje objektov vrednotenja
16. Pri določanju katastrske vrednosti z metodami množičnega vrednotenja se vsi predmeti vrednotenja, ki jih vsebuje seznam za namene državne katastrske cenitve, razdelijo v skupine predmetov vrednotenja na podlagi analize podatkov o trgu predmetov vrednotenja, utemeljitve model ocenjevanja katastrske vrednosti, sestavo cenovnih faktorjev in informacije o vrednostih faktorjev cen cenilnih objektov za vsako vrsto preučevanega cenilnega objekta. Nabor cenovnih faktorjev naj vključuje le tiste dejavnike, ki pomembno vplivajo na vrednost ocenjevanih predmetov in jih je mogoče zanesljivo določiti in objektivno izmeriti.
Za izvedbo združevanja je upravičena izbira kazalnikov, vrednosti ali obsega vrednosti teh kazalnikov, da se predmeti ocenjevanja razvrstijo v ustrezne skupine.
Nepremičnin, katerih gradnja še ni zaključena, ni mogoče združiti z nepremičninami, katerih gradnja je bila končana.
17. Za vsako skupino ocenjevalnih predmetov mora cenilec izbrati ocenjevalni model, ki omogoča na podlagi informacij o faktorjih cen izračun katastrske vrednosti katerega koli ocenjevalnega predmeta, ki je vključen v to skupino.
V. Izgradnja modelov vrednotenja
18. Za izgradnjo modela vrednotenja je mogoče uporabiti metodologijo katerega koli od pristopov vrednotenja: stroškovnega, primerjalnega in dohodkovnega. Izbira pristopa oziroma utemeljeno zavrnitev njegove uporabe opravi ocenjevalec na podlagi posebnosti vrste dovoljene uporabe ali namena ter zadostnosti in zanesljivosti razpoložljivih tržnih informacij.
19. Izbira modela ocenjevanja je sestavljena iz naslednjih korakov:
20. Če obstajajo zadostni in zanesljivi podatki o cenah poslov in predlogih za prodajo in nakup ocenjenih predmetov, se izračun katastrske vrednosti ocenjenega predmeta izvede predvsem na podlagi primerjalnega pristopa.
VI. Postopek za izračun katastrske vrednosti cenitvenih objektov
21. Pri uporabi metod množičnega vrednotenja se katastrska vrednost predmeta vrednotenja določi tako, da se vrednosti cenovnih faktorjev, ki ustrezajo danemu predmetu vrednotenja, nadomestijo v model vrednotenja, ki se lahko uporabi za vrednotenje danega predmeta vrednotenja.
22. Če je cenilec uporabil več kot en ocenjevalni pristop, je treba za določitev končne vrednosti ocenjevalnega predmeta dogovoriti rezultate uporabe pristopov.
V primeru bistvenega neskladja med rezultati izračuna katastrske vrednosti cenitvenega predmeta, pridobljenimi z različnimi pristopi, mora cenilec analizirati vzroke za neskladje.
Metoda usklajevanja, ki jo je izbral ocenjevalec, ter vse sodbe, predpostavke in informacije, ki jih je ocenjevalec uporabil pri usklajevanju rezultatov, morajo biti utemeljene. Če se za uskladitev uporablja postopek uteži, mora ocenjevalec utemeljiti izbiro uporabljenih uteži.
23. Na podlagi rezultatov ugotavljanja katastrske vrednosti predmetov cenitve se sestavi zapisnik o določitvi katastrske vrednosti.
24. Poročilo o določitvi katastrske vrednosti mora biti sestavljeno najkasneje v sedmih mesecih od dneva sklenitve pogodbe o katastrski cenitvi.
Za izvajanje določb zveznega zakona z dne 22. julija 2010 št. 167-FZ "O spremembah zveznega zakona "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji" in nekaterih zakonodajnih aktov Ruske federacije" (Sobranie Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii , 2010, št. 30, čl. 3998) Naročim:
Potrdite priloženi zvezni standard vrednotenja "Določanje katastrske vrednosti (FSO št. 4)".
I. Splošne določbe
1. Zvezni standard vrednotenja "Določanje katastrske vrednosti nepremičninskih objektov (FSO št. 4)" (v nadaljnjem besedilu: Zvezni standard vrednotenja) je bil razvit ob upoštevanju mednarodnih standardov vrednotenja in zveznih standardov vrednotenja "Splošni koncepti vrednotenja , pristopi k vrednotenju in zahteve za vrednotenje (FSO št. 1)«, »Namen vrednotenja in vrste vrednosti (FSO št. 2)«, »Zahteve za poročilo o vrednotenju (FSO št. 3)« in vsebuje zahteve za ugotavljanje katastrske vrednosti nepremičnine.
2. Ta zvezni standard vrednotenja je obvezen za uporabo pri določanju katastrske vrednosti.
Pri določanju katastrske vrednosti nepremičnin mora cenilec upoštevati dodatne zahteve in (ali) postopke za oceno, ki jih določa ta zvezni standard vrednotenja glede na zahteve in (ali) postopke, ki jih določajo Zvezni standardi vrednotenja.
3. Pod katastrsko vrednostjo se razume tržna vrednost nepremičnine, ugotovljena v postopku državne katastrske cenitve, določena z metodami množičnega vrednotenja, ali, če tržne vrednosti ni mogoče določiti z metodami množičnega vrednotenja, trg vrednost, določena posamezno za posamezen nepremičninski objekt v skladu z zakonodajo o cenilski dejavnosti.
4. Katastrska vrednost se določi tako za nepremičnine, ki so prisotne na prostem trgu, kot za nepremičnine, katerih trg je omejen ali odsoten.
5. Pri ugotavljanju katastrske vrednosti so predmet odmere nepremičnine, o katerih so podatki v državnem katastru nepremičnin na dan odmere.
6. Za namene tega zveznega standarda vrednotenja se množično vrednotenje nepremičnin razume kot postopek določanja vrednosti pri združevanju ocenjevalnih predmetov s podobnimi lastnostmi, znotraj katerega se uporabljajo matematične in druge metode stroškovnega modeliranja na podlagi ocenjevalnih pristopov.
7. Ugotavljanje katastrske vrednosti z množičnimi ocenjevalnimi metodami vključuje naslednje dejavnosti:
II. Splošne zahteve za določitev katastrske vrednosti
8. Katastrska vrednost cenitvenih predmetov se določi na dan oblikovanja seznama nepremičnin za namene državne katastrske cenitve.
9. Izbiro pristopov, metod in modelov za ugotavljanje katastrske vrednosti izvede cenilec in mora biti utemeljena. Določanje katastrske vrednosti predmetov cenitve se izvaja tako z uporabo računalniškega modeliranja (modeli) kot brez njega.
10. Pri uporabi metod množičnega ocenjevanja vrednosti, če cenilec teh podatkov nima, se vrste pravic in omejitve (obremenitve) predmetov cenitve ne upoštevajo, razen služnosti, ki jih določa zakon ali drug zakonski predpis. akt Ruske federacije, regulativni pravni akt sestavnega subjekta Ruske federacije, normativni pravni akt lokalne uprave.
III. Zbiranje informacij o vrednostih cenovnih faktorjev
in tržne informacije
11. Za izgradnjo modela vrednotenja cenilec zbira zadostne in zanesljive tržne informacije o nepremičninskih objektih.
Pri izdelavi modela vrednotenja cenilec uporablja informacije o cenah, ki ustrezajo prevladujoči ravni tržnih cen.
12. V primeru nezadostnih tržnih informacij za izgradnjo modela vrednotenja se izvede ocena tržne vrednosti, ki se določi posamezno za posamezno nepremičnino.
13. Zbiranje informacij o vrednostih cenovnih faktorjev, ki določajo vrednost predmetov cenitve, izvaja ocenjevalec.
14. Pri ugotavljanju katastrske vrednosti cenilec uporablja podatke iz podatkovnega sklada državne katastrske cenitve ter državnega katastra nepremičnin, podatkovnega fonda zemljiško-gospodarske dokumentacije, podatkovnih skladov in podatkovnih zbirk, ki so na voljo organizacijam in ustanovam . subjekt Ruske federacije in občine. Dovoljena je uporaba informacij iz drugih virov, ki vsebujejo podatke dokazne vrednosti.
15. Za nezazidano zemljiško parcelo se ob odsotnosti uveljavljene vrste dovoljene rabe sprejme vrsta dovoljene rabe, ki takšni zemljiški parceli zagotavlja največjo tržno vrednost ob upoštevanju teritorialne ureditve in urbanistične ureditve.
Za pozidano zemljiško parcelo, če ni ugotovljene vrste dovoljene rabe, se sprejme vrsta dovoljene rabe glede na namen nepremičninskih objektov (stavb, objektov), ki se nahajajo znotraj meja te zemljiške parcele.
IV. Združevanje objektov vrednotenja
16. Pri določanju katastrske vrednosti z metodami množičnega vrednotenja se vsi predmeti vrednotenja, ki jih vsebuje seznam za namene državne katastrske cenitve, razdelijo v skupine predmetov vrednotenja na podlagi analize podatkov o trgu predmetov vrednotenja, utemeljitve model ocenjevanja katastrske vrednosti, sestavo cenovnih faktorjev in informacije o vrednostih faktorjev cen cenilnih objektov za vsako vrsto preučevanega cenilnega objekta. Nabor cenovnih faktorjev naj vključuje le tiste dejavnike, ki pomembno vplivajo na vrednost ocenjevanih predmetov in jih je mogoče zanesljivo določiti in objektivno izmeriti.
Za izvedbo združevanja je upravičena izbira kazalnikov, vrednosti ali obsega vrednosti teh kazalnikov, da se predmeti ocenjevanja razvrstijo v ustrezne skupine.
Nepremičninski objekti, katerih gradnja še ni končana, ni mogoče dodeliti skupinam skupaj s predmeti lastnosti, ki so dokončane.
17. Za vsako skupino ocenjevalnih predmetov mora cenilec izbrati ocenjevalni model, ki omogoča na podlagi informacij o faktorjih cen izračun katastrske vrednosti katerega koli ocenjevalnega predmeta, ki je vključen v to skupino.
V. Izgradnja modelov vrednotenja
18. Za izgradnjo modela vrednotenja je mogoče uporabiti metodologijo katerega koli od pristopov vrednotenja: stroškovnega, primerjalnega in dohodkovnega. Izbira pristopa oziroma utemeljeno zavrnitev njegove uporabe opravi ocenjevalec na podlagi posebnosti vrste dovoljene uporabe ali namena ter zadostnosti in zanesljivosti razpoložljivih tržnih informacij.
19. Izbira modela ocenjevanja je sestavljena iz naslednjih korakov:
20. Če obstajajo zadostni in zanesljivi podatki o cenah poslov in predlogih za prodajo in nakup ocenjenih predmetov, se izračun katastrske vrednosti ocenjenega predmeta izvede predvsem na podlagi primerjalnega pristopa.
VI. Postopek za izračun katastrske vrednosti cenitvenih objektov
21. Pri uporabi metod množičnega vrednotenja se katastrska vrednost predmeta vrednotenja določi tako, da se vrednosti cenovnih faktorjev, ki ustrezajo danemu predmetu vrednotenja, nadomestijo v model vrednotenja, ki se lahko uporabi za vrednotenje danega predmeta vrednotenja.
22. Če je cenilec uporabil več kot en ocenjevalni pristop, je treba za določitev končne vrednosti ocenjevalnega predmeta dogovoriti rezultate uporabe pristopov.
V primeru bistvenega neskladja med rezultati izračuna katastrske vrednosti cenitvenega predmeta, pridobljenimi z različnimi pristopi, mora cenilec analizirati vzroke za neskladje.
Metoda usklajevanja, ki jo je izbral ocenjevalec, ter vse sodbe, predpostavke in informacije, ki jih je ocenjevalec uporabil pri usklajevanju rezultatov, morajo biti utemeljene. Če se za uskladitev uporablja postopek uteži, mora ocenjevalec utemeljiti izbiro uporabljenih uteži.
23. Na podlagi rezultatov ugotavljanja katastrske vrednosti predmetov cenitve se sestavi zapisnik o določitvi katastrske vrednosti.
24. Poročilo o določitvi katastrske vrednosti mora biti sestavljeno najkasneje v sedmih mesecih od dneva sklenitve pogodbe o katastrski cenitvi.
Odredba Ministrstva za gospodarski razvoj Ruske federacije z dne 22. oktobra 2010 N 508
"O odobritvi zveznega standarda vrednotenja "Določanje katastrske vrednosti (FSO N 4)"
V skladu s členom 20 Zveznega zakona z dne 29. julija 1998 N 135-FZ "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji" (Zbrana zakonodaja Ruske federacije, 1998, N 31, člen 3813; 2006, N 31, čl. 3456; 2010, N 30, točka 3998) Naročim:
Potrdite priloženi zvezni standard vrednotenja "Določanje katastrske vrednosti (FSO N 4)".
Zvezni standard vrednotenja
"Določitev katastrske vrednosti nepremičninskih objektov (FSO N 4)"
(odobreno z odredbo Ministrstva za gospodarski razvoj Ruske federacije z dne 22. oktobra 2010 N 508)
I. Splošne določbe
1. Zvezni standard vrednotenja "Določanje katastrske vrednosti nepremičninskih objektov (FSO N 4)" (v nadaljnjem besedilu: Zvezni standard vrednotenja) je bil razvit ob upoštevanju mednarodnih standardov vrednotenja in zveznih standardov vrednotenja "Splošni koncepti vrednotenja, pristopi k vrednotenju in zahteve za vrednotenje (FSO N 1)", "Namen vrednotenja in vrste vrednosti (FSO N 2)", "Zahteve za poročilo o cenitvi (FSO N 3)" in vsebuje zahteve za določitev katastr. vrednost nepremičnine.
2. Ta zvezni standard vrednotenja je obvezen za uporabo pri določanju katastrske vrednosti.
Pri določanju katastrske vrednosti nepremičnin mora cenilec upoštevati dodatne zahteve in (ali) postopke za oceno, ki jih določa ta zvezni standard vrednotenja glede na zahteve in (ali) postopke, ki jih določajo Zvezni standardi vrednotenja.
3. Katastrska vrednost nepremičnine se določi za namene, ki jih določa zakonodaja Ruske federacije, tudi za davčne namene, na podlagi tržnih informacij in drugih informacij, povezanih z ekonomskimi značilnostmi uporabe nepremičnine. nepremičninski objekt, ne da bi se upoštevale lastninske pravice, ki niso lastninske pravice na tem nepremičninskem objektu.
4. Katastrska vrednost se določi tako za nepremičnine, ki so prisotne na prostem trgu, kot za nepremičnine, katerih trg je omejen ali odsoten.
5. Pri ugotavljanju katastrske vrednosti so predmet odmere nepremičnine, o katerih so podatki v državnem katastru nepremičnin na dan odmere.
6. Za namene tega zveznega standarda vrednotenja se množično vrednotenje nepremičnin razume kot postopek določanja vrednosti pri združevanju ocenjevalnih predmetov s podobnimi lastnostmi, znotraj katerega se uporabljajo matematične in druge metode stroškovnega modeliranja na podlagi ocenjevalnih pristopov.
7. Določitev katastrske vrednosti z metodami množičnega vrednotenja obsega naslednje korake:
sklenitev pogodbe o katastrski cenitvi, vključno z nalogo za cenitev s seznamom nepremičnin, ki so predmet cenitve;
zbiranje in analiza informacij o trgu cenitvenih predmetov in utemeljitev izbire vrste modela za odmero katastrske vrednosti;
določanje cenovnih faktorjev objektov ocenjevanja;
zbiranje informacij o vrednostih faktorjev oblikovanja cen predmetov ocenjevanja;
združevanje predmetov ocenjevanja;
zbiranje tržnih informacij;
izdelava modela ocenjevanja;
analiza kakovosti modela vrednotenja;
izračun katastrske vrednosti;
izdelava zapisnika o ugotovitvi katastrske vrednosti predmetov odmere.
II. Splošne zahteve za določitev katastrske vrednosti
8. Katastrska vrednost cenitvenih predmetov se določi na dan oblikovanja seznama nepremičnin za namene državne katastrske cenitve.
9. Izbiro pristopov, metod in modelov za ugotavljanje katastrske vrednosti izvede cenilec in mora biti utemeljena. Določanje katastrske vrednosti cenitvenih predmetov se izvaja z uporabo računalniškega modeliranja (modeli) in (ali) brez njega.
10. Katastrska cenitev se izvede brez upoštevanja omejitev (obremenitev) nepremičninskega predmeta, razen omejitev (obremenitev), ugotovljenih v javnopravnem interesu v zvezi z nepremičninskim predmetom v zvezi z urejanjem rabe ( vključno z zoniranjem) ozemelj, državno zaščito predmetov kulturne dediščine, varstvo okolja, zagotavljanje varnosti prebivalstva ali Ruske federacije.
III. Zbiranje informacij o vrednostih cenovnih dejavnikov in tržnih informacij
11. Za izgradnjo modela vrednotenja cenilec zbira zadostne in zanesljive tržne informacije o nepremičninskih objektih.
Pri izdelavi modela vrednotenja cenilec uporablja informacije o cenah, ki ustrezajo prevladujoči ravni tržnih cen.
12. V primeru nezadostnih tržnih informacij za izgradnjo modela vrednotenja se izvede ocena tržne vrednosti, ki se določi posamezno za posamezno nepremičnino.
13. Zbiranje informacij o vrednostih cenovnih faktorjev, ki določajo vrednost predmetov cenitve, izvaja ocenjevalec.
14. Pri ugotavljanju katastrske vrednosti cenilec uporablja podatke iz podatkovnega sklada državne katastrske cenitve ter državnega katastra nepremičnin, podatkovnega fonda zemljiško-gospodarske dokumentacije, podatkovnih skladov in podatkovnih zbirk, ki so na voljo organizacijam in ustanovam . subjekt Ruske federacije in občine. Dovoljena je uporaba informacij iz drugih virov, ki vsebujejo podatke dokazne vrednosti.
15. Za nezazidano zemljiško parcelo se ob odsotnosti uveljavljene vrste dovoljene rabe sprejme vrsta dovoljene rabe, ki takšni zemljiški parceli zagotavlja največjo tržno vrednost ob upoštevanju teritorialne ureditve in urbanistične ureditve.
Za pozidano zemljiško parcelo, če ni ugotovljene vrste dovoljene rabe, se sprejme vrsta dovoljene rabe glede na namen nepremičninskih objektov (stavb, objektov), ki se nahajajo znotraj meja te zemljiške parcele.
IV. Združevanje objektov vrednotenja
16. Pri določanju katastrske vrednosti z metodami množičnega vrednotenja se vsi predmeti vrednotenja, ki jih vsebuje seznam za namene državne katastrske cenitve, razdelijo v skupine predmetov vrednotenja na podlagi analize podatkov o trgu predmetov vrednotenja, utemeljitve model ocenjevanja katastrske vrednosti, sestavo cenovnih faktorjev in informacije o vrednostih faktorjev cen cenilnih objektov za vsako vrsto preučevanega cenilnega objekta. Nabor cenovnih faktorjev naj vključuje le tiste dejavnike, ki pomembno vplivajo na vrednost ocenjevanih predmetov in jih je mogoče zanesljivo določiti in objektivno izmeriti.
Za izvedbo združevanja je upravičena izbira kazalnikov, vrednosti ali obsega vrednosti teh kazalnikov, da se predmeti ocenjevanja razvrstijo v ustrezne skupine.
Nepremičninskih objektov, katerih gradnja še ni končana, ni mogoče uvrstiti v isto skupino kot nepremičnine, katerih gradnja je končana.
17. Za vsako skupino ocenjevalnih predmetov mora cenilec izbrati ocenjevalni model, ki omogoča na podlagi informacij o faktorjih cen izračun katastrske vrednosti katerega koli ocenjevalnega predmeta, ki je vključen v to skupino.
V. Izgradnja modelov vrednotenja
18. Za izgradnjo modela vrednotenja je mogoče uporabiti metodologijo katerega koli od pristopov vrednotenja: stroškovnega, primerjalnega in dohodkovnega. Izbira pristopa oziroma utemeljeno zavrnitev njegove uporabe opravi ocenjevalec na podlagi posebnosti vrste dovoljene uporabe ali namena ter zadostnosti in zanesljivosti razpoložljivih tržnih informacij.
19. Izbira modela ocenjevanja je sestavljena iz naslednjih korakov:
izbira strukture modelov vrednotenja (oblike povezave med katastrsko vrednostjo in faktorji cen);
izbor končne oblike modela vrednotenja, tudi na podlagi analize zanesljivosti uporabljenih informacij in točnosti modelov vrednotenja.
20. Če obstajajo zadostni in zanesljivi podatki o cenah poslov in predlogih za prodajo in nakup ocenjenih predmetov, se izračun katastrske vrednosti ocenjenega predmeta izvede predvsem na podlagi primerjalnega pristopa.
VI. Postopek za izračun katastrske vrednosti cenitvenih objektov
21. Pri uporabi metod množične cenitve se katastrska vrednost cenitvenega predmeta določi tako, da se vrednosti cenovnih faktorjev, ki ustrezajo temu cenilnemu predmetu, nadomestijo v cenilni model, ki ga izbere cenilec.
22. Če je cenilec uporabil več kot en ocenjevalni pristop, je treba za določitev končne vrednosti ocenjevalnega predmeta dogovoriti rezultate uporabe pristopov.
V primeru bistvenega neskladja med rezultati izračuna katastrske vrednosti cenitvenega predmeta, pridobljenimi z različnimi pristopi, mora cenilec analizirati vzroke za neskladje.
Metoda usklajevanja, ki jo je izbral ocenjevalec, ter vse sodbe, predpostavke in informacije, ki jih je ocenjevalec uporabil pri usklajevanju rezultatov, morajo biti utemeljene. Če se za uskladitev uporablja postopek uteži, mora ocenjevalec utemeljiti izbiro uporabljenih uteži.
23. Na podlagi rezultatov ugotavljanja katastrske vrednosti predmetov cenitve se sestavi zapisnik o določitvi katastrske vrednosti.
MINISTRSTVO ZA GOSPODARSKI RAZVOJ
RUSKA FEDERACIJA
(MINISTRSTVO ZA GOSPODARSKI RAZVOJ RUSIJE)
ZVEZNI STANDARD OCENJEVANJE
»Določitev katastrske vrednosti nepremičnine
(FSO št. 4)"
I. Splošne določbe
1. Zvezni standard vrednotenja "Določanje katastrske vrednosti nepremičninskih objektov (FSO št. 4)" (v nadaljnjem besedilu: Zvezni standard vrednotenja) je bil razvit ob upoštevanju mednarodnih standardov vrednotenja in zveznih standardov vrednotenja "Splošni koncepti vrednotenja , pristopi k cenitvi vrednosti in zahteve za vrednotenje ()" , "Namen vrednotenja in vrste vrednosti ()", "Zahteve za poročilo o cenitvi ()" in vsebuje zahteve za ugotavljanje katastrske vrednosti nepremičnine.
2. Ta zvezni standard vrednotenja je obvezen za uporabo pri določanju katastrske vrednosti.
Pri določanju katastrske vrednosti nepremičnin mora cenilec upoštevati dodatne zahteve in (ali) postopke za oceno, ki jih določa ta zvezni standard vrednotenja glede na zahteve in (ali) postopke, ki jih določajo Zvezni standardi vrednotenja.
3. Pod katastrsko vrednostjo se razume tržna vrednost nepremičnine, ugotovljena v postopku državne katastrske cenitve, določena z metodami množičnega vrednotenja, ali, če tržne vrednosti ni mogoče določiti z metodami množičnega vrednotenja, trg vrednost, določena posamezno za posamezen nepremičninski objekt v skladu z zakonodajo o cenilski dejavnosti.
4. Katastrska vrednost se določi tako za nepremičnine, ki so prisotne na prostem trgu, kot za nepremičnine, katerih trg je omejen ali odsoten.
5. Pri ugotavljanju katastrske vrednosti so predmet odmere nepremičnine, o katerih so podatki v državnem katastru nepremičnin na dan odmere.
6. Za namene tega zveznega standarda vrednotenja se množično vrednotenje nepremičnin razume kot postopek določanja vrednosti pri združevanju ocenjevalnih predmetov s podobnimi lastnostmi, znotraj katerega se uporabljajo matematične in druge metode stroškovnega modeliranja na podlagi ocenjevalnih pristopov.
7. Določitev katastrske vrednosti z metodami množičnega vrednotenja obsega naslednje korake:
sklenitev pogodbe o katastrski cenitvi, vključno z nalogo za cenitev s seznamom nepremičnin, ki so predmet cenitve;
zbiranje in analiza informacij o trgu cenitvenih predmetov in utemeljitev izbire vrste modela za odmero katastrske vrednosti;
določanje cenovnih faktorjev objektov ocenjevanja;
zbiranje informacij o vrednostih faktorjev oblikovanja cen predmetov ocenjevanja;
združevanje predmetov ocenjevanja;
zbiranje tržnih informacij;
izdelava modela ocenjevanja;
analiza kakovosti modela vrednotenja;
izračun katastrske vrednosti;
izdelava zapisnika o ugotovitvi katastrske vrednosti predmetov odmere.
II. Splošne zahteve za določitev katastrske vrednosti
8. Katastrska vrednost cenitvenih predmetov se določi na dan oblikovanja seznama nepremičnin za namene državne katastrske cenitve.
9. Izbiro pristopov, metod in modelov za ugotavljanje katastrske vrednosti izvede cenilec in mora biti utemeljena. Določanje katastrske vrednosti cenitvenih predmetov se izvaja z uporabo računalniškega modeliranja (modeli) in (ali) brez njega.
10. Pri uporabi metod množičnega vrednotenja se vrste pravic in omejitev (obremenitev) na predmetih vrednotenja ne upoštevajo, razen služnosti, določenih z zakonom ali drugim regulativnim pravnim aktom Ruske federacije, regulativnim pravnim aktom. sestavnega subjekta Ruske federacije, regulativni pravni akt organa lokalne samouprave (v primeru pomanjkanja takih informacij cenilec).
III. Zbiranje informacij o vrednostih cenovnih dejavnikov in tržnih informacij
11. Za izgradnjo modela vrednotenja cenilec zbira zadostne in zanesljive tržne informacije o nepremičninskih objektih.
Pri izdelavi modela vrednotenja cenilec uporablja informacije o cenah, ki ustrezajo prevladujoči ravni tržnih cen.
12. V primeru nezadostnih tržnih informacij za izgradnjo modela vrednotenja se izvede ocena tržne vrednosti, ki se določi posamezno za posamezno nepremičnino.
13. Zbiranje informacij o vrednostih cenovnih faktorjev, ki določajo vrednost predmetov cenitve, izvaja ocenjevalec.
14. Pri ugotavljanju katastrske vrednosti cenilec uporablja podatke iz podatkovnega sklada državne katastrske cenitve ter državnega katastra nepremičnin, podatkovnega fonda zemljiško-gospodarske dokumentacije, podatkovnih skladov in podatkovnih zbirk, ki so na voljo organizacijam in ustanovam . subjekt Ruske federacije in občine. Dovoljena je uporaba informacij iz drugih virov, ki vsebujejo podatke dokazne vrednosti.
15. Za nezazidano zemljiško parcelo, če ni uveljavljene vrste dovoljene rabe, se sprejme vrsta dovoljene rabe, ki takšni zemljiški parceli zagotavlja največjo tržno vrednost ob upoštevanju teritorialnega načrtovanja in urbanistične ureditve. Za pozidano zemljiško parcelo brez ugotovljene vrste dovoljene rabe se sprejme vrsta dovoljene rabe glede na namen nepremičninskih objektov (stavb, objektov), ki se nahajajo znotraj meja te zemljiške parcele.
IV. Združevanje objektov vrednotenja
16. Pri določanju katastrske vrednosti z metodami množičnega vrednotenja se vsi predmeti vrednotenja, ki jih vsebuje seznam za namene državne katastrske cenitve, razdelijo v skupine predmetov vrednotenja na podlagi analize podatkov o trgu predmetov vrednotenja, utemeljitve model ocenjevanja katastrske vrednosti, sestavo cenovnih faktorjev in informacije o vrednostih faktorjev cen cenilnih objektov za vsako vrsto preučevanega cenilnega objekta. Nabor cenovnih faktorjev naj vključuje le tiste dejavnike, ki pomembno vplivajo na vrednost ocenjevanih predmetov in jih je mogoče zanesljivo določiti in objektivno izmeriti.
Za izvedbo združevanja je upravičena izbira kazalnikov, vrednosti ali obsega vrednosti teh kazalnikov, da se predmeti ocenjevanja razvrstijo v ustrezne skupine.
Nepremičninskih objektov, katerih gradnja še ni končana, ni mogoče uvrstiti v isto skupino kot nepremičnine, katerih gradnja je končana.
17. Za vsako skupino ocenjevalnih predmetov mora cenilec izbrati ocenjevalni model, ki omogoča na podlagi informacij o faktorjih cen izračun katastrske vrednosti katerega koli ocenjevalnega predmeta, ki je vključen v to skupino.
V. Izgradnja modelov vrednotenja
18. Za izgradnjo modela vrednotenja je mogoče uporabiti metodologijo katerega koli od pristopov vrednotenja: stroškovnega, primerjalnega in dohodkovnega. Izbira pristopa oziroma utemeljeno zavrnitev njegove uporabe opravi ocenjevalec na podlagi posebnosti vrste dovoljene uporabe ali namena ter zadostnosti in zanesljivosti razpoložljivih tržnih informacij.
19. Izbira modela ocenjevanja je sestavljena iz naslednjih korakov:
izbira strukture modelov vrednotenja (oblike povezave med katastrsko vrednostjo in faktorji cen);
izbor končne oblike modela vrednotenja, tudi na podlagi analize zanesljivosti uporabljenih informacij in točnosti modelov vrednotenja.
20. Če obstajajo zadostni in zanesljivi podatki o cenah poslov in predlogih za prodajo in nakup ocenjenih predmetov, se izračun katastrske vrednosti ocenjenega predmeta izvede predvsem na podlagi primerjalnega pristopa.
VI. Postopek za izračun katastrske vrednosti cenitvenih objektov
21. Pri uporabi metod množične cenitve se katastrska vrednost cenitvenega predmeta določi tako, da se vrednosti cenovnih faktorjev, ki ustrezajo temu cenilnemu predmetu, nadomestijo v cenilni model, ki ga izbere cenilec.
22. Če je cenilec uporabil več kot en ocenjevalni pristop, je treba za določitev končne vrednosti ocenjevalnega predmeta dogovoriti rezultate uporabe pristopov.
V primeru bistvenega neskladja med rezultati izračuna katastrske vrednosti cenitvenega predmeta, pridobljenimi z različnimi pristopi, mora cenilec analizirati vzroke za neskladje.
Metoda usklajevanja, ki jo je izbral ocenjevalec, ter vse sodbe, predpostavke in informacije, ki jih je ocenjevalec uporabil pri usklajevanju rezultatov, morajo biti utemeljene. Če se za uskladitev uporablja postopek uteži, mora ocenjevalec utemeljiti izbiro uporabljenih uteži.
23. Na podlagi rezultatov ugotavljanja katastrske vrednosti predmetov cenitve se sestavi zapisnik o določitvi katastrske vrednosti.
24. Poročilo o določitvi katastrske vrednosti mora biti sestavljeno najkasneje v sedmih mesecih od dneva sklenitve pogodbe o katastrski cenitvi.
| Pogovorite se o FSO-4 na forumu - |
