Kaj je premičnina, kakšna je njena značilnost, s katero obliko prava je varovana? Ta vprašanja zanimajo mnoge ljudi, ki se ukvarjajo s konceptom lastništva.
Premičnine so vse premoženja, ki jih zaradi posebnosti pravne narave ni mogoče pripisati nepremičninam (kakršna koli vrsta stanovanj in iz njih izpeljanke, kot so prostori, zgradbe ali zemljišča). Stvari, ki so vključene v seznam te vrste premoženja, so materialna sredstva, ki jih je mogoče prenesti z enega posameznika. obrazi k drugemu. Sem spadajo naravni viri, različna oprema in blago, ki se prevaža, živali, pohištveni atributi itd.
Premičnine so pojem, ki ga je treba ločiti od neopredmetenega premoženja, izraženega v terjatvah (govorimo o vrednostnih papirjih, pravicah ipd.). Vendar pa poskus karakterizacije nekaterih predmetov človeku povzroča težave. Oglejmo si primer gozda, ki je nepremičnina, vendar se zaradi poseka lahko prevaža. Tako se gozd spremeni v premično obliko lastnine.
Premičnina (premoženje) - predstavlja vsako lastnino na predmetih, ki ne sodijo v pristojnost definicije nepremičnine. In slednje lahko vključuje zemljiško parcelo ali delček podzemlja, torej območje zemljišča z določeno vrednostjo. Ta predmet ni prenosljiv zaradi lastne močne povezave z določenim krajem. Pomembna spremljevalna lastnost je odsotnost škode pri poskusu oziroma prevozu nepremičnine. Sem spadajo tudi različne stavbe in objekti, ki niso bili dokončani. Zakonodajni organi Ruske federacije se nanašajo na nepremičninska plovila, ki se premikajo po morju in zraku, vesoljske objekte.
Glede na vprašanje definicije (kaj je premičnina) je treba vedeti o razporeditvi kategorij v tem pojmu. Razvrstitev poteka po dveh kriterijih:
V skladu z zadnjim kriterijem lahko premično obliko premoženja imenujemo stvar, ki nima močne povezave z zemljiščem. Pravni kriteriji pravijo, da je treba ugotovitev opraviti na podlagi ocene možnosti premika predmeta brez ustvarjanja nesorazmerne škode, ki lahko spremlja prevoz.
Značilnost premičnin je, da je tu stvar mogoče pripisati le, če so izpolnjene zahteve obeh kriterijev. V nasprotnem primeru bo predmet razvrščen kot nepremičnina. Splošna pravila ne zahtevajo obvezne registracije pravic na premičninah. Vendar pa obstaja seznam predmetov, ki so v skladu z zakonodajo države lahko predmet fiksiranja v dokumentarni obliki. Vrstni red postopka je določen in določen z zakonom. Živi primeri na ozemlju Ruske federacije so lahko: orožje, zgodovinske vrednote, nekateri vredni papirji, velika vozila itd.
Razdelitev stvari glede na vrsto premičnine ali nepremičnine se je začela izvajati že v času rimskega cesarstva, kjer je to določalo civilno pravo (od 3. stoletja pr.n.št. do 3. stoletja n.št.). Prva vrsta (prostorsko) je vključevala premične subjektivne vrednosti, druga pa zemljišča in vse, kar je na njih nastalo. Lastništvo premičnin, kot smo že razumeli, se je pojavilo že dolgo pred nastankom sodobnega sveta in njegovih pravnih in zakonodajnih norm, ki jih poznamo danes.
Zgodnji razvoj države v Rimu je zemljo opredelil kot najpomembnejši objekt, ki je del lastnine nekoga. V prevladujočem številu primerov si je zemljišča prisvojila celotna skupnost rimskega cesarstva. Pravne možnosti posameznega števila državljanov so bile ugotovljene na podlagi podatkov lastninskih institucij. Povedala je, da lahko oseba obvladuje določen predmet, vendar imajo pravice razpolaganja številne omejitve.
Transakcije z zemljišči so lahko izvajali le kvirite, njihova komasacija pa se je lahko izvajala v procesu mancipacije. Veljavnost pogodbe je bila potrjena s sodnimi akti.
V skladu s Civilnim zakonikom Ruske federacije je opredelitev premičnin v pristojnosti Zvezne agencije za upravljanje državnega premoženja. Ta pooblastilo ob izvrševanju ne določa le lastništva premičnin, temveč se na splošno ukvarja tudi z vprašanji razvrščanja lastništva različnih sestavnih elementov prava na podlagi področja zemljiških razmerij, delovanja na področju premoženjskih razmerij in tako naprej.
Glavno funkcijo Zvezne agencije za upravljanje premoženja lahko imenujemo sposobnost (ob prisotnosti uveljavljenih pooblastil) izvajanja državne politike v zadevah pripadnosti določenega predmeta, ki se preučuje, določenemu zemljišču. Obstaja uvedba številnih pravic, ki imajo določeno mejo, ki omejuje popolno svobodo lastnika. Ta pogoj narekuje zakonodaja Ruske federacije in se nanaša na posebnosti delovanja enotnih podjetij, državnih institucij, številnih delniških organizacij itd. To vključuje vse institucije, ki lahko na tak ali drugačen način vplivajo na premoženje. državne blagajne. Razlikujejo se po različnih načelih, na primer glede na lastnino subjekta ali občine.
Pri odgovoru na vprašanje, kaj je premičnina, je pomembno vedeti tudi o obstoju koncepta dolžnika, ki je zvezno državno podjetje enotnega tipa. Izvaja številne postopke v zvezi s stečajem. Ščiti pravico do lastnine, legitimne interese Ruske federacije, ki so lahko vprašljivi zaradi nekaterih dejavnosti, kot je privatizacija. To je enakovredno tako za ozemlje znotraj meja same države kot za zemljišča zunaj njenih meja.
Dolžniki vodijo evidenco zvezne lastnine in ustvarjajo njene registre. Samo s pomočjo operativnega vodstva, odgovornega za gospodarske javne službe, se lahko izvaja nadzor nad objekti, ki so posebej oblikovani za te namene. Vključujejo številne strokovnjake, ki so strokovno usposobljeni za reševanje tovrstnih vprašanj in težav. Te vrste struktur vključujejo lokalne oblasti. Namen njihovega nastanka je bil zagotoviti širšo pokritost ciljev in načinov za njihovo reševanje, ki so postavljeni pred državo. S pomočjo teh formacij se izvaja nadzor in spremljanje izvajanja politične in gospodarske oblasti. Vendar pa reševanje težav ni vedno natančno.
Strokovnjaki ocenjujejo dragoceno premičnino s posebnimi metodami, med katerimi ločijo: donosne, drage in primerjalne.
Primerjalna oblika vrednotenja se lahko uporabi pri prepoznavanju konkurenčnih nepremičnin. Določi se stopnja njihovega kazalnika primerljivosti, ki je potrebna za natančno prilagoditev, med katero bo dokončno sprejeta cena, za katero bo predmet prodan. Primerjalna metoda omogoča čim bolj objektivno oceno premičnin. Namen tega je poskusiti ustvariti ceno, ki vam bo omogočila konkurenco na prodajnem trgu, a hkrati »ne šla v rdeče«. Praviloma se tak način uporablja v lokalni uporabi, ki se določi tako, da se denar, porabljen za prevoz, sešteje s stroški namestitve, zagona in nakladanja.
Vrednotenje premičnin se lahko izvede po dragi metodologiji, ki išče informacije o tržni vrednosti pogojev in veljavnih metodah samega trga. Cenilci te podatke uporabljajo za določitev zneska dobička, ki ga bodo prejeli med podjetniško dejavnostjo, upoštevajo pa tudi dobičkonosnost organizacije in upoštevajo koristi z ekonomskega vidika. Drug pomemben element je preučevanje funkcionalnosti zastarele nepremičnine, odkar je vstopila na trg.
Obravnavani izračuni so tesno povezani s stroškovno metodo, pri kateri se določi vrednost nepremičnine na podlagi podatkov o stroških spremembe, delovanja in po potrebi izdelave samega objekta. Upošteva se vsaka vrsta amortizacije nepremičnine.
Pri odgovoru na vprašanje, kaj je premičnina in kakšni so načini njenega vrednotenja, je pomembno omeniti dobičkonosne izračune. Donosno metodologijo lahko cenilec uporablja le, če pozna trg, na katerem se predmet nahaja. Pomembno je upoštevati tudi kazalnik delovanja trga. Ob prisotnosti takšnih podatkov subjekt določi stroške izdatkov za določene operacije. Končna ocena izračunov mora vključevati tudi določitev moči tržnega potenciala in konkurenčnosti.
Kaj je premičnina? Na to vprašanje je mogoče v celoti odgovoriti le z upoštevanjem določenega predmeta. Zaradi določenih okoliščin se lahko spremeni pripadnost predmetov premičnini ali nepremičnini. Kakšna je torej njihova razlika?
Premičnina je lahko predmet prenosa. Hkrati pa transportni proces ne bi smel povzročiti velike škode na zemljišču, na katerem se ta nepremičnina nahaja. Nemogoče je premakniti nepremičnino ali je možno, vendar bo s kršitvijo njene celostne strukture poleg tega poskus prenosa lastnine povzročil številne težave drugačne narave.
Registracija premičnin ni vedno potrebna (za razliko od nepremičnin).
V zakonodajnih aktih Ruske federacije obstaja omejitev preprostega prenosa pravic dejanske dodelitve predmetov z ene osebe na drugo. Vendar pa je mogoče marsikaj premičnega tipa prenesti brez strogega fiksiranja in vpisa v registre, med katerimi so: vredni dokumenti, delnice, obveznice, gospodinjski aparati, vozila, pisarniška oprema itd.
Lastništvo premičnin v tej kategoriji v drugih državah se določa z različnimi metodami, ki nimajo le določene podobnosti s standardi Ruske federacije, predpisanimi v zakonodajnih in pravnih aktih, ampak vključujejo tudi številne razlike.
V Franciji so predmeti osebne lastnine razdeljeni na dve obliki: premičnine in premoženje. Plovila, ki se gibljejo po vodi in letalskih vozilih, v tem primeru spadajo v drugo vrsto. To je posledica dejstva, da se lahko "samostojno" premaknejo na določeno razdaljo. Vendar pa obstajajo številni primeri, v katerih se lahko ladja ali letalo uvrsti med premičnine. Tako ima lahko pravica do prenosa premičnin različne značilnosti glede na zakonodajo države, na ozemlju katere poteka opredelitev ali prenos predmeta te vrste lastnine.
Zakonodaja Ruske federacije ocenjuje vse zemljiške parcele, pa tudi gradbene projekte, zgradbe, gozdove, podzemne parcele in instalacije dolgoročne vrste kot redne nepremičnine. Z drugimi besedami, vsak predmet, ki ga je mogoče premakniti le z veliko škodo ali pa ga sploh ni mogoče premakniti, lahko opredelimo kot nepremičnino. Vse osebe, državljani države, imajo enako število pravic do lastništva premičnine, v nasprotju z nepremičninami, ki imajo lahko številne omejitve, določene v zakonodaji Ruske federacije.
Pravice do premičnin v določenih okoliščinah sploh ni mogoče upoštevati. Ta pojav nastane kot posledica napačne razlage in interpretacije njihovih zmogljivosti za delovanje predmetov s strani subjektov, ki imajo lastninsko pravico, vendar za to nimajo dejanskih dokazov. Nezmožnost utemeljitve in dokazovanja lastne pravice do določenega predmeta premičnine lahko povzroči nezmožnost njegove uporabe na trgu.
Glede na vprašanje, kakšno premičnino dejansko lahko štejemo za takšno, smo večkrat naleteli na koncept čezmerne škode na predmetu, zemljišču ali državi, po katerem je predmet, ki ga je mogoče premakniti, povezan z nepremičnino. Torej zakaj? Dejstvo je, da je teoretično mogoče premikati objekte, kot so rezervoarji, kemična odlagališča, železniške konstrukcije in podzemni kanali, vendar pa lahko poskus transporta pripelje do dejanskih težav, katerih škoda bo prevelika ali celo nepopravljiva. Na podlagi tega je jasno razvidno, zakaj je vpis premičnin neobvezen, nepremičnine pa morajo biti vpisane v registre in evidentirane. Drugi razlog za to je zmanjšanje verjetnosti goljufije med dražbo med kupcem in lastnikom predmeta.
Pri sklepanju poslov s premičninami ali nepremičninami lahko obe stranki vplivata na nastavitve civilne pogodbe, v skladu s katero je pogodba sestavljena. Zakonske norme imajo jasno razdelitev po vrsti dejanja v skladu s številnimi posebnimi situacijami, ki imajo skupne značilnosti.
Vrsta lastnine določa odvisnost oblike njenega prenosa. Na primer, darovanje nepremičnine mora vedno potekati pod nadzorom državnih organov, prenos pravic do lastnih premičnin pa lahko brez tega. Včasih zadostuje ustna oblika prilastitve. Če pa je darovalec pravna oseba in vrednost darila presega tri tisoč rubljev, se je treba registrirati, kar nakazuje, da bo pravica do posesti veljala tudi v prihodnosti. Eden od razlogov za ta pojav je poskus zmanjšanja števila goljufivih transakcij na trgu.
V pojmu prava je pojav davčnih olajšav na premičnine. Zanj je značilno, da daje subjektu posebne priložnosti. Tako lahko subjekt prejme nekatere privilegije nad državo ali v zvezi s pravico do lastništva predmeta. Takšne vrste "spodbud" so lahko na primer izplačilo določenih sredstev, plačilo kakršnih koli storitev v turističnem sektorju itd.
Z analizo splošnih informacij, pridobljenih v tem članku, ima bralec možnost opredeliti pravico do premičnin in ugotoviti, kateri predmeti pripadajo tej vrsti. Dotaknjena je bila tudi vprašanja nepremičnin, načinov določanja vrednosti različnih vrst premoženja subjekta in drugih pravnih konceptov, s katerimi se srečujemo v sodobnem življenju.
Korelacija pojmov, ki opredeljujejo nepremičnine
Ena najbolj znanih klasifikacij premoženja je njegova delitev na nepremičnine in premičnine. V tem trenutku bomo govorili o problemih določanja nepremičninskih objektov, njihovih značilnih lastnostih (ločitev od premičnin) in vprašanjih, ki se pojavljajo v praksi pri uporabi tega koncepta. Tradicionalno se analiza katere koli kategorije začne z izbiro značilnosti, ki kvalitativno ločijo predmet preučevanja od drugih podobnih predmetov in pojasnjujejo vključitev številnih komponent v analizirani koncept, in konča z oblikovanjem njegove definicije, definicije. Najprej bi se rad osredotočil na razmerje pojmov, ki opredeljujejo nepremičnine. Tako se v zakonodaji omenjajo različni pojmi: »nepremičnine«, »nepremičnine«, »nepremičnine«, »nepremičnine«, pogosto pa so ti pojmi priznani kot enaki po pomenu. Tukaj je treba omeniti določeno terminološko značilnost: Civilni zakonik Ruske federacije (v nadaljnjem besedilu: Civilni zakonik Ruske federacije) ne uporablja koncepta "nepremičnine", vendar je njegova uporaba značilna za večino zakonodajnih in podzakonskih aktov, pa tudi za sodno prakso. Razlika med zgornjimi koncepti je naslednja. Pojem »nepremičnina«, »nepremičnina« je najbolj splošen pojem, ki lahko vključuje tako pravne kot nepravne pomene (torej nepremičnine niso v civilnopravnem smislu – o tem kasneje). Poleg tega je »nepremičnina« kakovost same nepremičnine, ki jo določa. »Nepremičninski objekt« je bolj specifičen koncept, ki individualizira in pomaga dati lastnini količine in primerljivosti. Glede na oblikovanje pojma nepremičnine in dodeljevanje sistemskih značilnosti nepremičninskega objekta želim opozoriti na naslednje. Pri oblikovanju definicije nepremičnine so bile v veliki meri zaznane izkušnje predrevolucionarnih pravnikov. Tako je celo zakonik ruskega cesarstva ladje navajal na nepremičnine (zv. X, 1. del, čl. 384-400). DI Meyer je zapisal: »Vendar ni treba, da bi delitev sovpadala s fizično nepremičnostjo ali gibljivostjo stvari: na področju prava ima ta delitev lastnine pomen, da so nekatere definicije povezane z nepremičninami, druge z nepremičninami. premičnine; toda ali je premoženje, ki je po zakonu priznano kot nepremičnina, po naravi res nepremično ali pa je premično, ni pomembno. Vendar pa pravniki že dolgo časa poskušajo in še vedno poskušajo identificirati znake in opredeliti "nepremičnine", "nepremičnine", vendar so se takšne definicije izkazale za preveč okorne in okorne ali nepopolne in nekoliko omejene. Najpomembnejši razlog za to je kompleksnost same pravne konstrukcije pojma nepremičnine. Dejstvo je, da že sama definicija nepremičnine vključuje številne predmete, ki imajo edino skupno lastnost (kar je hkrati namen združevanja teh objektov), ki jo kvalitativno loči od predmetov premičnin in je še posebej pomembna. za državo. Bodimo pozorni na glavne sistemske značilnosti nepremičninskih objektov, torej na tiste lastnosti, ki jih ne le kvalitativno ločijo od drugih pravnih kategorij, temveč kažejo tudi na obstoječo objektivno soodvisnost takšnih predmetov. Ugotavljam, da prvega znaka na seznamu, ki ga je podal avtor, težko imenujemo značilnost nepremičninskih predmetov, vendar je treba glede na posebnosti pravne ureditve nepremičninskih vprašanj po ruski zakonodaji biti nanj pozorni in naredite naslednji zaključek. 1. PREDMET NEPREMIČNINE JE STVAR. V skladu s členom 128 Civilnega zakonika Ruske federacije predmeti državljanskih pravic vključujejo stvari, vključno z denarjem in vrednostnimi papirji, drugo premoženje, vključno z lastninsko pravico; dela in storitve; informacije; rezultati intelektualne dejavnosti, vključno z izključnimi pravicami do njih (intelektualna lastnina); nematerialne koristi. V skladu s členom 130 Civilnega zakonika Ruske federacije nepremičnine (nepremičnine, nepremičnine) vključujejo zemljiške parcele, podzemne parcele, izolirane vodne objekte in vse, kar je tesno povezano z zemljiščem, torej predmete, ki jih ni mogoče premikati brez nesorazmerno škodo njihovemu namenu, pa tudi tiste, ki so predmet državne registracije letal in morskih plovil, plovil za celinsko plovbo, vesoljskih objektov in drugega premoženja, ki je po zakonu razvrščeno kot nepremičnine. Tako je ruski zakonodajalec določil strogo omejitev: nepremičnine v civilnem prometu lahko delujejo izključno kot stvar. Pri tem je treba biti pozoren na dejstvo, da se v tem členu zakonika pojem "premoženje" uporablja v ožjem pomenu v primerjavi s tistim, ki je določen v členu 128 Civilnega zakonika Ruske federacije, in, kot pravi OM Kozyr ugotavlja, ruski zakonodajalec »uporablja izraz »nepremičnine« kot sinonim za »nepremičnine« le pogojno in dejansko omejuje kategorijo nepremičnin na stvari. Kljub temu izenačitev pojmov nepremičnine, nepremičnine in nepremičnine ni povsem jasna, saj so nepremičnine dejansko najožji pojem in celo v predrevolucionarni Rusiji so civilisti poudarjali, da so nepremičnine in nepremičnine so enakovredni drug drugemu, v zvezi z nepremično stvarjo pa kompleksni, širši pojmi. Dejansko je nepremičnina lahko predstavljena ne le v obliki nepremičnine. Torej, v zakonodaji nekaterih tujih držav (Francija, Nemčija, Italija in druge) je mogoče nepremičninam pripisati druge vrste premoženja, vključno z lastninskimi pravicami. Ruski zakonodajalec je, ko je izenačil izraze "nepremičnine", "nepremičnine", "nepremičnine", izključil možnost vključitve drugih predmetov državljanskih pravic v pojem "nepremičnine". Po mnenju avtorja je bilo to storjeno zaradi dejstva, da se že več kot 60 let ne uporablja koncept nepremičnine, zaradi česar bi zapletena gradnja (z vključitvijo drugih predmetov kot stvari v pojem nepremičnine) povzročila še večje težave pri praktični uporabi te norme. (Opomba avtorja. Omeniti velja, da kljub dejstvu, da v sovjetskih časih, od leta 1922, v civilni zakonodaji ni bilo delitve na premičnine in nepremičnine, so ostale posebnosti pravne ureditve prometa nekaterih predmetov, ki so razvrščeni kot nepremičnine (značilnost nepremičnin). To na primer velja za promet objektov, stanovanjskih zgradb itd. V zvezi s tem ni mogoče reči, da nepremičnine kot pravna kategorija niso bile v takratnem civilnem pravu.) Zato je v skladu s členom 130 Civilnega zakonika Ruske federacije lahko nepremičnina le stvar. Vendar le v nekaj členih kodeksa naletimo na pojav, ki ga lahko štejemo za izjemo od zgornjega pravila. V skladu z drugim delom odstavka 1 člena 132 Civilnega zakonika Ruske federacije se podjetje kot celota kot premoženjski kompleks priznava kot nepremičnina. Podjetje kot nepremičninski kompleks je ločeno od drugih predmetov, ki so razvrščeni kot nepremičnine v skladu s členom 130 Civilnega zakonika Ruske federacije. Nekateri znanstveniki razvrščajo podjetje kot zapleteno nepremičnino, kar ni res, saj bi morala kompleksna stvar v smislu člena 134 Civilnega zakonika Ruske federacije sestavljena samo iz stvari, medtem ko lahko podjetje vključuje v skladu z odstavek 2 odstavka 2 člena 132 Civilnega zakonika Ruske federacije, vse vrste premoženja, terjatev, dolgov, pa tudi pravice do poimenovanja, izdelkov podjetja, gradenj / storitev in drugih izključnih pravic. Tako je praviloma vsak predmet nepremičnine stvar, razen podjetja, ki se po zakonu uvršča med nepremičnine in ne sodi pod zgornje znake. 2. POSEBNI NAMEN IN OBSEG, KI ZAHTEVAJO POVEČANO POZORNOST JAVNOSTI. Danes je med pravniki najpogostejše stališče, da se kot nepremičnine lahko razvrstijo samo tiste nepremičnine zaradi naravnih lastnosti, to je predmeti, določeni v odstavku 1 člena 130 Civilnega zakonika Ruske federacije. nepremičninskih objektov. Vendar v tem primeru ostajajo številni nepremičninski predmeti zunaj pravne ureditve, pri oblikovanju novega pravnega pojma nepremičninskega predmeta pa se postavlja vprašanje: kaj vključiti predmete, ki ne spadajo pod to definicijo? Poleg tega se pogosto poudarja, da naša zakonodaja ne vsebuje »sistema nepremičninskih objektov«, saj ni razvita enotna klasifikacijska značilnost. Ne smemo pa pozabiti, da so pojmi "nepremičnine", "nepremičnine" itd. predvsem posebni pravni pojmi in po svoji vsebini ne ustrezajo dejanskemu pojmu nepremičnine. Čeprav fizične značilnosti vseh vrst premoženja, ki jih zakon uvršča med nepremičnine, strogo gledano ne tvorijo enotne celote, v agregatu še vedno predstavljajo dokaj »togo strukturirano strukturo«. Težko se je ne strinjati z idejo, ki jo je izrazil SA Stepanov, da so nepremičnine sistem "pogojno neodvisnih, v smislu diskretnosti ločenih nepremičninskih objektov", in to je posledica več dejavnikov, vključno s stalno, povezovalno, raznoliko prisotnostjo. »enotne javne komponente« in pravne kontinuitete nepremičninskih objektov, ki je čim bolj izražena v javnopravnem in manj v zasebnem. Tako je razložena določena razdrobljenost predmetov, združenih v en sam koncept "nepremičnine". Omeniti velja, da se odločitev zakonodajalca o oblikovanju takšne strukture zdi na prvi pogled spontana in nerazvita. Kljub temu je takšna definicija skupna in poznana v zakonodaji mnogih držav. Kalifornijski civilni zakonik na primer predvideva možnost, da se nepremičnina razvrsti kot nepremičnina po zakonu. Poleg tega je v zakonodaji tujih držav bolj zapletena - ternarna - gradnja nepremičninskih objektov. Torej v skladu s civilno zakonodajo Francije, Brazilije in nekaterih drugih držav poleg nepremičnin "na podlagi naravnih lastnosti" in "na podlagi zakona" obstajajo "nepremičnine po namenu", ki vključuje predmete postavljeno na zemljiško parcelo za njeno vzdrževanje in izkoriščanje ali premičnine, ki so trajno vezane na nepremičnine. Analizirana lastnost nepremičninskih objektov je njihova pravna lastnost. Samo tisto, ki ima največjo javno, družbeno vrednost, zahteva posebno pravno ureditev in državno varstvo se uvršča med nepremičnine. Potrebe po državni registraciji (o kateri bomo razpravljali kasneje) ne narekuje ekonomska vrednost predmetov, temveč ravno njihov družbeni, javni pomen. Tako je mogoče nepremičninske objekte vgraditi v sistem, ki ga tvorita dve glavni skupini: 1. Nepremičninski objekti zaradi naravnih, fizikalnih lastnosti(to je tiste, ki so navedene v prvem delu dispozicije člena 130 Civilnega zakonika Ruske federacije); 2. Nepremičninski predmeti po zakonu(določeno v drugem delu dispozicije člena 130 Civilnega zakonika Ruske federacije, pa tudi podjetje, etažna lastnina in nekateri drugi). Omeniti velja, da številni avtorji pri obravnavanju tega vprašanja izpostavljajo podjetja kot ločeno skupino, bodisi podjetja, etažne lastnine, gospodinjstva, podzemne parcele (združene v eno samo skupino - »kompleksne nepremičnine«) ali prostore. Vendar se to stališče zdi sporno, saj je na podlagi pomena člena 130 Civilnega zakonika Ruske federacije mogoče ločiti le dve skupini, druga pa vključuje vse nepremičnine, ki jim zakon daje status nepremičnine. . Kot je pravilno ugotovil O. M. Kozyr, podjetje ni nepremičnina zaradi neločljive povezanosti z zemljiščem, temveč z odločitvijo zakonodajalca, da na ta poseben predmet razširi značilnosti pravnega režima, ki je bil vzpostavljen za nepremičnine. Zato je najbolj pravilno, da se podjetje na podlagi zakona pripiše nepremičninskim objektom. Dobro znana potrditev tega je, da pojem "podjetje" ureja ločen člen 132 Civilnega zakonika Ruske federacije. Poseben problem je razvrstitev ladij in letal ter vesoljskih objektov med nepremičnine, saj se v predpisih pogosto pozablja, da se ti predmeti nanašajo tudi na nepremičnine (na primer, prvič, Civilni zakonik Ruske federacije, pri najemu nepremičnine razvršča le nepremičnine zaradi naravnih lastnosti, čeprav nikjer ni navedeno, da drugi nepremičninski predmeti ne pripadajo njim; drugič, Odlok Ministrstva za pravosodje Ruske federacije z dne 08. 6. 04 št. 135 "O odobritvi navodil o postopku državne registracije pogodb o najemu nepremičnin" je navedeno, da se ta zakon uporablja za vso nepremičnino, razen za podjetja kot premoženjske komplekse, parcele gozdnega sklada (gozd), izolirana vodna telesa in trajne nasade. , kar nakazuje, da ta zakon ureja tudi vprašanja najema ladij. Vendar pa sistemska razlaga tega zakona potrjuje, da velja le za nepremičnine zaradi naravnih lastnosti). V zvezi s tem nekateri znanstveniki kritizirajo pripisovanje teh predmetov nepremičninam, pri karakterizaciji nepremičninskih objektov pa se pravniki omejujejo le na analizo te kategorije nepremičnin. Po našem mnenju težava ni v tem, da so ti predmeti razvrščeni med nepremičnine, temveč v nepazljivosti zakonodajalca pri oblikovanju dispozicije kakršnekoli pravne države in/ali določanju meja ureditve določenega akta. 3. POSAMEZNA DOLOČENA. Takoj je treba opozoriti, da ta izraz civilisti razumejo na različne načine. Nekateri verjamejo, da ima posamezno določena stvar edinstvene, samo inherentne lastnosti, lastnosti. Drugi poudarjajo, da ni nujno, da so individualno določene stvari edine svoje vrste, vključujejo vse stvari, za katere se zdi, da jih je mogoče razlikovati od drugih podobnih predmetov. Vendar je treba priznati, da je zaradi posebnosti pravne ureditve nepremičnin, ki jih določa zakon, vsak nepremičninski objekt priznan kot posamezno opredeljen. Opozoriti je treba, da kljub dejstvu, da člen 130 Civilnega zakonika Ruske federacije ne vsebuje tega znaka in ni nikjer neposredno omenjen, ga je kljub temu na podlagi vsebine drugih norm civilnega prava mogoče z gotovostjo izpostaviti. kot lastnost vsakega nepremičninskega objekta. Tako na primer člen 554 Civilnega zakonika Ruske federacije določa, da je treba pri prodaji nepremičnine navesti podatke, ki vam omogočajo, da dokončno ugotovite nepremičnino, torej da jo individualizirate, sicer prodajna pogodba ne bo sklenjena. šteje za sklenjeno. 4. NEMOŽNOST SPREMEMBE OKOLJA, PODROČJA UPORABE BREZ povzročitve nesorazmerne škode ALI BREZ OHRANJANJE STATUSA TAKEGA. Tradicionalno odvetniki kot znak nepremičnine izpostavljajo močno povezanost z zemljiščem in nezmožnost selitve brez povzročanja nesorazmerne škode namenu takšne nepremičnine. Vendar pa se v praksi pojavljajo težave, povezane z uporabo nepremičnin. Prvič, Kot je pravilno ugotovil E. Yu. Petrov, razvoj gradbene tehnologije omogoča prenos iz enega kraja v drugega predmetov, ki se običajno štejejo za nepremičnine, in uporaba takega merila vrednotenja, kot je močna povezava z zemljiščem, postaja vse bolj težko, saj je vse težje dokazati prisotnost močne povezave s kopnim ni vedno mogoče. drugič, ni vedno mogoče navedene značilnosti razširiti na vse možne primere, ki se pojavljajo v sodobnem civilnem obtoku. To lahko ponazorimo s preprostim primerom, navedenim v literaturi. Torej je letalo, ki se uporablja za prevoz potnikov na rednih letalskih prevoznikih, nepremičnina, če pa letalo pridobi fizična oseba in ga uporablja za svoje osebne namene, ta predmet postane premičnina. Po mnenju avtorja je predlagana značilnost širša od navedene in odraža bistvo sodobnega razumevanja nepremičnin. 5. MOŽNOST POSTATI PREDMET DRŽAVLJANSKE PRAVICE ŠE PO DRŽAVNI REGISTRACIJI. V civilnopravni znanosti že dolgo poteka razprava o bistvu predmeta civilnih pravic v zvezi z nepremičnino. Obstajata dva glavna položaja. Po mnenju številnih znanstvenikov16 je za priznanje nečesa kot predmeta nepremičnine potrebno le dokazati prisotnost lastnosti, določenih v členu 130 Civilnega zakonika Ruske federacije: močna povezava z zemljo in nemožnost premikanja predmetov brez nesorazmerne škode ali neposredna pripis določenega predmeta nepremičnini po zakonu. Tako, da bi predmet prepoznali kot nepremičnino, ni treba izvajati posebnih dejanj, da bi mu dali tak status (to je za izvedbo državne registracije). Drugo stališče, po katerem se nepremičnina, ki je prestala državno registracijo, lahko prizna kot nepremičnina in dokler taka državna registracija nepremičninskega predmeta pravno ne obstaja. Torej, KI Sklovsky poudarja: »Če izhajamo iz dejstva, da je nepremičnina last lastnine same, potem moramo priznati, da nepremičninski predmet nastane ne glede na njegovo registracijo, če le izpolnjuje merila, določena v 130. člen civilnega zakonika. Če, nasprotno, domnevamo, da je nepremičnina pravni pojem, potem ne more obstajati pred registracijo. Ob razvijanju te ideje OM Kozyr piše naslednje: »Nepremičnine v civilnem pravu niso priznane kot nobena lastnina, ki ustreza znaku, da je povezana z zemljiščem, ampak le tista, ki je s takšnimi znaki lahko predmet državljanskih pravic. Zanimivo je, da civilno pravo Nizozemske ... ki priznava in opredeljuje kategorijo nepremičnin, deluje predvsem z drugo kategorijo - registriranim premoženjem, ki povezuje pravila za promet ustreznih predmetov s potrebo po državni registraciji nastanka in prenos pravic do takšnih predmetov. To pomeni, da se za nepremičnino šteje le nepremičnina, na kateri se lahko ustanovi lastninska in druge pravice. In za nastanek takšnih pravic je potrebna državna registracija. Zadnje stališče se zdi najbolj pravilno in skladno z veljavno zakonodajo, saj mora biti vsako premoženje priznano kot predmet državljanskih pravic, da postane tržno. Nepremičnina neposredno postane predmet nepremičnine (in s tem ena od vrst predmetov državljanskih pravic) šele po registraciji primarne pravice do nje. Ni naključje, da zakonodajalec uporablja pojem "predmet civilnega prava", pri čemer se osredotoča na dejstvo, da je obstoj v civilnopravnem razumevanju katerega koli predmeta odvisen od možnosti razširitve civilnega prava nanj. Nekateri avtorji izpostavljajo še eno lastnost nepremičninskega objekta: nedeljivost in nedoslednost. Vendar je to stališče predmet kritike na podlagi naslednjega. Vključitev znaka nepotrošnosti je nesprejemljiva iz naslednjih razlogov. Prvič, ne odraža lastnosti, ki so značilne samo za nepremičninski objekt. To je razloženo na naslednji način. Izraz "nepotrošni material" zakonodajalec uporablja v Civilnem zakoniku Ruske federacije samo v poglavju o najemnini; Poleg tega je na podlagi pomena člena 607 Civilnega zakonika Ruske federacije mogoče sklepati, da so nepotrošne stvari vse stvari, ki v procesu uporabe ne izgubijo svojih naravnih lastnosti, medtem ko:
Tako je lastnost nepotrošnosti lastna vsakemu nepremičninskemu predmetu, a kljub temu, čeprav ni odveč, ni obvezna lastnost. Drugič, analizirani koncept je vrednoten. Sedanja zakonodaja je polna ocenjevalnih kategorij, kar povzroča številne težave v praksi. Priznati je treba, da so v nekaterih primerih nujni in neizogibni. Toda pri oblikovanju priporočil za izboljšanje zakonodaje si je vseeno treba prizadevati za jasnejše opredelitve. Še enkrat želim poudariti, da kljub temu, da vprašanje definicije nepremičnine, nepremičnine, predmeta nepremičnine že nekaj stoletij zanima civilne znanstvenike, njegov enoten koncept še ni razvit; definicija, ki jo je predlagal avtor, tudi ne trdi, da je resnična in nesporna. Po mnenju avtorja so navedene značilnosti bistvene za pravno kategorijo, ki jo analiziramo v tem prispevku, kar nam omogoča, da predstavimo naslednjo definicijo. Nepremičninski predmet je individualno opredeljena stvar, ki je lahko predmet državljanske pravice šele od trenutka državne registracije, katere sprememba obsega uporabe je nemogoča, ne da bi ji povzročila nesorazmerno škodo ali ne da bi ohranila njen pravni status, poleg tega ima poseben obseg in uporabo, ki zahteva večjo pozornost javnosti. E. Demidkova, Odvetnik v odvetniški pisarni Legas, Moskva Gradivo je bilo objavljeno v reviji Arbitration Disputes (uradni bilten FAS SZO).
Da so od 01.01.2019 spremembe v pogl. 30 "Davek na premoženje organizacij", ki predvideva izključitev premičnin s seznama predmetov obdavčitve davka na nepremičnine (člen 19, člen 2 Zveznega zakona št. 302-FZ z dne 3. avgusta 2018). Od tega datuma so nepremičnine, vklj. premoženje, preneseno v začasno posest, uporabo, razpolaganje, skrbniško upravljanje, prispevano k skupni dejavnosti ali prejeto po koncesijski pogodbi. In kaj pomeni nepremičnina in kako se premičnine razlikujejo od nepremičnin?
Poglavje 30 Davčnega zakonika Ruske federacije, tudi v izdaji, ki velja od 1. januarja 2019, ne poda pojma nepremičnine in njenih razlik od premičnin. Zato se mora davčni zavezanec voditi po postopku iz prvega odstavka čl. 11 Davčnega zakonika Ruske federacije. Torej, razen če davčni zakonik Ruske federacije določa drugače, se institucije, koncepti in izrazi civilne, družinske in drugih vej zakonodaje Ruske federacije, ki se uporabljajo v davčnem zakoniku Ruske federacije, uporabljajo v smislu, v katerem uporabljajo se v teh vejah zakonodaje.
Kaj velja za premičnine in nepremičnine, je navedeno v čl. 130 Civilnega zakonika Ruske federacije. Opozoriti je treba, da nepremičnine vključujejo zemljiške parcele, podzemlje in vse, kar je trdno povezano z zemljiščem, torej predmete, ki jih ni mogoče premakniti brez nesorazmerne škode njihovemu namenu (vključno z zgradbami, objekti, gradnjo v teku). Nepremičnine vključujejo tudi zračna in morska plovila, ki so predmet državne registracije, plovila za celinsko plovbo.
Nepremičnine vključujejo stanovanjske in nestanovanjske prostore ter dele zgradb ali objektov (avtoprostori), namenjene za namestitev vozil, če so meje teh prostorov, delov stavb ali objektov opisane na način, določen z zakonodajo. o državni katastrski registraciji (člen 1 člena 130 Civilnega zakonika Ruske federacije).
V skladu s tem se premoženje, ki ni povezano z nepremičnino, prizna kot premičnina (člen 2, člen 130 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Pri ločevanju vrst premoženja (premičnine ali nepremičnine) je priporočljivo upoštevati tudi merila, navedena v dopisu Zvezne davčne službe z dne 01. 10. 2018 št. BS-4-21 / [email protected]. Tako zlasti davčna služba pojasnjuje, da državna registracija pravice na stvari praviloma ni pogoj za njeno priznanje kot nepremičnine (Odločba Vrhovnega sodišča z dne 30.9.2015 št. 303-ES15-5520). Zato je za ugotavljanje razlogov za uvrstitev nepremičninskega predmeta med nepremičnine priporočljivo raziskati: prisotnost vpisa o predmetu v USRN; v odsotnosti informacij v USRN - prisotnost razlogov, ki potrjujejo močno povezavo objekta z zemljiščem in nezmožnost premikanja predmeta brez nesorazmerne škode za njegov namen, na primer za objekte kapitalske gradnje - razpoložljivost tehničnega računovodstva dokumenti ali tehnični popis, gradbena dovoljenja in (ali) dajanje objekta v obratovanje (če je potrebno), projektna dokumentacija, strokovno mnenje ali drugi dokumenti, ki vsebujejo podatke o ustreznih značilnostih objektov itd.
Že samo dejstvo, da je nepremičnina nepremičnina, ne pomeni, da bo obdavčena z davkom na nepremičnine. Torej ni predmet davka na nepremičnine niti v letu 2018 niti od 1. januarja 2019, zlasti za naslednje nepremičnine (člen 4 člena 374 Davčnega zakonika Ruske federacije):
Odločili smo se, da spregovorimo o lastnini, predvsem pa o njenih vrstah in merilih za razvrščanje ene ali druge vrste. V praksi pojma »nepremičnine« in »premičnine« nista vedno ločena. Medtem pa obstaja bistvena razlika, ki jo je treba razumeti in upoštevati.
Pravni status nepremičnine v njeni najsplošnejši obliki je opredeljen v normah prvega dela civilnega zakonika. Hkrati so vprašanja, povezana z njegovim prometom, državno registracijo, zajeta v velikem številu drugih regulativnih dokumentov.
Civilni zakonik se nanaša na nepremičnine:
Upoštevajte: od leta 2006 so izolirana vodna telesa, gozdovi in trajni nasadi izključeni s seznama.
Med premičnine spadajo denar in vrednostni papirji ter vse druge stvari, ki jih zakon ne uvršča med nepremičnine (delnice, vloge, deleži v kapitalu, muzejski predmeti in zbirke ipd.).
Včasih je civilna zakonodaja posameznih držav tako različna, da je v eni državi določeno premoženje priznano kot nepremičnina, v drugi pa isto premoženje priznano kot premično. Zakonodajalec je predvidel tudi ta odtenek: člen 1205 Civilnega zakonika določa, da "pripadnost nepremičnine ali premičnine določa pravo države, v kateri se to premoženje nahaja." Če je premičnina na poti (na primer prevažana v vozilu), je nastanek in prenehanje pravice do nje praviloma določena z zakoni države, iz katere je bilo to premoženje poslano.
Vrsta premoženja (premičnine/nepremičnine), za katero stranki skleneta posel, lahko neposredno vpliva na ustrezno civilno pogodbo, ki jo sestavlja. V tem primeru norma zakona običajno jasno razlikuje, kako ravnati v situaciji z nepremičninami in kako - s premičninami. Navedimo nekaj primerov.
Na primer, oblika pogodbe o donaciji je lahko odvisna od vrste nepremičnine. Tako je pogodba o darovanju nepremičnine vedno predmet državne registracije, premičnine pa je mogoče darovati tudi ustno. Toda obstajata dve izjemi, ko je potrebna pisna oblika, čeprav brez državne registracije (člen 2, člen 574 Civilnega zakonika Ruske federacije):
Spomnimo se, da so donacije med komercialnimi organizacijami prepovedane (člen 575 Civilnega zakonika Ruske federacije). Izjema so navadna darila, torej vredna največ 3000 rubljev.
Po drugi strani je lahko predmet najemne pogodbe samo premičnina (člen 1, člen 626 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Glede na vrsto premoženja so določena različna obdobja, v katerih lahko udeleženci v skupni lastnini uveljavljajo prednostno pravico. To so pogoji: za nepremičnine - v enem mesecu, za premičnine - v 10 dneh od dneva obvestila (člen 2, člen 250 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Je pomembno
Samo takšni izolirani stanovanjski prostori so priznani kot nepremičnine, ki so primerne posebej za stalno prebivanje državljanov, torej izpolnjujejo uveljavljena sanitarna in tehnična pravila in predpise, druge zahteve zakona (člen 2, člen 15 LC RF). ).
130. člen civilnega zakonika določa eno ključnih meril za razvrstitev nepremičnine med nepremičnine – močno (predvsem fizično) povezavo z zemljiščem. Njegovo bistvo je naslednje: če je mogoče predmet prestaviti z enega kraja na drugega brez nesorazmerne škode za njegov namen, se prizna kot premičnina. V tem primeru ni močne povezave z zemljo.
Vprašanje v naslovu ni prazen klicaj. V sodni praksi lahko najdete precej sporov, ko posamezniki ali organizacije skušajo dokazati, da je objekt, ki ga imajo v lasti (prizidek, garaža, ograja, stavba, komunikacije itd.), prav nepremičnina. Konec koncev, če sodišče postavljeni objekt prizna kot premičnino, bodo posledice takšne odločitve zagotovo povzročile znatne finančne stroške. Poleg tega je nemogoče vpisati pravice do take nepremičnine, in če je že vpisana, bo sodišče vpis razveljavilo. Ker je nepremičnina premična, se je veliko lažje odločiti za njeno porušitev ali prenos. Hkrati je treba upoštevati, da se lahko kot nedovoljena gradnja prizna le nepremičnina (člen 1, člen 222 Civilnega zakonika Ruske federacije). Tu sta dva primera iz sodne prakse: podobna, a drugačna po posledicah.
Primer 1
Osnova trgovskega paviljona je trak, lahke stenske plošče tipa "sendvič". Tako ni nobenih znakov nepremičnine. Ni razlogov za registracijo lastništva trgovskega paviljona in njegovo priznanje kot nedovoljene gradnje (odlok Zvezne protimonopolne službe okrožja Volga-Vyatka z dne 20. aprila 2009 v zadevi št. A38-1050 / 2008-15-87) .
Primer 2
Po tehničnem potnem listu je trgovski paviljon stavba z betonsko stebrno podlago in ima stene v obliki trislojnih sendvič plošč, predelne stene iz montažnih plošč, lopato železno streho, talne obloge z lesenimi ploščami, linolejem, kovino. - plastične okenske odprtine. Objekt je opremljen s centralnim ogrevanjem, vodovodom in kanalizacijo. Posledično je paviljon trdno povezan z zemljo. Preselitev brez nesorazmerne škode njenemu namenu je nemogoča. V zvezi s tem je stavba nepremičnina, priznana je kot nedovoljena gradnja in je predmet rušenja (odlok Zvezne protimonopolne službe Daljnega vzhodnega okrožja z dne 10. avgusta 2010 št. F03-5467 / 2010 v zadevi št. A04 -8600 / 2009).
Upoštevajte: za uvrstitev objekta med nepremičnine je poleg močne povezave z zemljiščem potrebno, da je na predpisan način ustvarjen kot nepremičnina s potrebnimi dovoljenji in skladno z urbanističnimi normativi in pravila. Tako je močna povezanost z zemljiščem le eden od znakov, po katerem je mogoče objekt pripisati nepremičnini. Tukaj lahko dodate na primer še eno pomembno merilo - prisotnost fiksnih komunikacij.
Prisotnost fundacije ne more nedvoumno pričati o nepremičnini. Podobno stališče je zaslediti tudi v odločitvah arbitražnih sodišč. Tako je v odločbi Zvezne protimonopolne službe zahodnosibirskega okrožja z dne 18. novembra 2008 št. F04-7013 / 2008 (15948-A46-9) v zadevi št. A46-5563 / 2008 navedeno: prisotnost temelja, na katerem je postavljen trgovski paviljon, ne more služiti kot podlaga za uvrstitev tega paviljona med nepremičnine.
Hkrati urbanistični zakonik vsebuje pojem "objekta kapitalske gradnje" (10. člen, 1. člen). To je stavba, objekt, objekt, objekti, katerih gradnja še ni končana (objekti v teku), razen začasnih objektov, kioskov, lopov in drugih podobnih objektov. Upoštevajte, da ta koncept ni identičen pojmu "nepremičnine", čeprav tudi ni omejen na merilo močne povezave z zemljiščem.
Ne pozabite, da bo prej ali slej drugi del davčnega zakonika dopolnjen s poglavjem o davku na nepremičnine, ki bo nadomestilo davek na nepremičnine in zemljiški davek. V zvezi s tem bo postajalo vse bolj pereče vprašanje priznavanja različnih objektov kot premičnin ali nepremičnin.
Za tvoje informacije
Za sklenitev posla o razpolaganju s skupno nepremičnino (prodaja, zamenjava, darovanje ipd.) je potrebno pridobiti notarsko overjeno soglasje drugega zakonca (3. člen 35. člena ZDZ). Kodeks Ruske federacije). To pravilo ne velja za premičnine.
Pravni režim nepremičnin temelji na potrebi po zagotavljanju posebne stabilnosti pravic na tej nepremičnini in vzpostavitvi posebnega postopka za razpolaganje z njo. Zato je lastninska pravica in druge lastninske pravice na nepremičninah predmet državne registracije v Enotni državni register pravic (EGRP), ki ga vodi Rosreestr. V praksi je dovolj narediti prvi korak - predložiti dokumente za registracijo.
Državna registracija pravic na nepremičnini je predpogoj za legalizacijo pravic na njej. Še več: lastninska pravica na novoustanovljeni nepremičnini nastane šele od trenutka takšne registracije. To načelo je zapisano v členu 219 Civilnega zakonika.
Zvezni zakon št. 122-FZ z dne 21. julija 1997 "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi" je glavni regulativni dokument, ki določa splošna pravila in postopek državne registracije. Na ta zakon se je treba sklicevati, če je treba izvesti državno registracijo naslednjih vrst nepremičnin in pravic na njih:
– podjetja kot premoženjski kompleks in posli z njim;
– pravice do hidravličnih in drugih objektov na vodnih telesih;
- pravice do zemljiških parcel, ki so nastale pri delitvi, komasaciji, prerazporeditvi zemljiških parcel ali ločitvi od zemljiških parcel;
– pravice na nepremičninah in posli z njimi v večstanovanjskih stavbah;
– skupne lastninske pravice na nepremičninah;
– lastninske pravice na ustvarjenem nepremičninskem objektu;
– pogodbe o sodelovanju pri skupni gradnji in pravice udeležencev v skupni gradnji do objektov skupne gradnje;
- lastninske pravice državljana na zemljiškem zemljišču, namenjenem za osebno hčerinsko dejavnost, kmetijstvo na dachah, vrtnarjenje, vrtnarstvo, individualno garažo ali individualno stanovanjsko gradnjo;
– lastninske pravice na nekaterih ustvarjenih ali ustvarjenih nepremičninskih objektih;
- lastninske pravice državljana na objektu individualne stanovanjske gradnje;
– najem nepremičnine;
- služnosti (pravica omejene uporabe tujega zemljišča);
– pravice na nepremičninah, ustanovljene s sklepom sodišča, arbitražnega ali arbitražnega sodišča;
- hipoteke;
– morebitne pravice do nepremičnine, povezane z njeno razpolaganjem pod pogoji skrbniškega upravljanja ali skrbništva;
- lastninske pravice na zemljiški parceli pri razmejitvi državne lastnine na zemljišču;
- prenehanje lastninske pravice na zemljiški parceli zaradi odpovedi lastninske pravice na njej.
Pravna ureditev državne registracije nepremičnin ni omejena z navedenim zakonom. Na primer, za zrakoplove velja ločen zvezni zakon z dne 14. marca 2009 št. 31-FZ "O državni registraciji pravic do zrakoplovov in transakcij z njimi". V zveznem zakonu z dne 16. julija 1998 št. 102-FZ "O hipoteki (zastava nepremičnin)" je ločeno poglavje vprašanjem državne registracije.
Postopek državne registracije letal in morskih plovil, plovil za celinsko plovbo, vesoljskih objektov urejajo različni kodeksi (Letalski zakonik, Kodeks trgovskega ladijskega prometa, Zakonik o celinskem vodnem prometu), pa tudi drugi zakoni in ministrski predpisi.
Državna registracija torej ni predmet le lastništva nepremičnine, temveč tudi drugih pravic (gospodarsko upravljanje, operativno upravljanje, dosmrtna podedovana posest, trajna raba, hipoteka, najem itd.), pa tudi omejitve teh pravic. (služnosti), njihov nastanek, prehod in prenehanje.
Pozor
Pravila o nedovoljeni gradnji (člen 222 Civilnega zakonika Ruske federacije) veljajo izključno za predmete, ki ustrezajo značilnostim nepremičnin.
Obračunavanje nekaterih vrst takega premoženja je treba razlikovati od državne registracije nepremičnin in pravic do njih. V tem primeru govorimo o tehničnem računovodstvu stanovanjskega sklada (ZTI), pa tudi o računovodstvu drugih projektov kapitalske gradnje in ločeno zveznega premoženja v skladu z Uredbo o računovodstvu zveznega premoženja (odobreno z Uredbo vlade Ruske federacije z dne 16. julija 2007 št. 447).
Pravice na premičninah praviloma ni treba vpisati. Vendar zakon predvideva posebne primere. Na primer orožje.
V skladu z zveznim zakonom z dne 13. decembra 1996 št. 150-FZ "O orožju" je pridobljeno orožje predmet registracije pri organu za notranje zadeve v dveh tednih od dneva nakupa. Pravnim osebam s posebnimi zakonskimi nalogami se pri registraciji orožja izda dovoljenje za shranjevanje in uporabo tega orožja za obdobje treh let na podlagi dokumentov, ki potrjujejo zakonitost nabave orožja.
Posebej je bilo opozorjeno, da so podjetja in organizacije, ki so jim zaupane funkcije v zvezi z uporabo in uporabo službenega orožja, priznane kot pravne osebe s posebnimi zakonskimi nalogami.
Ne bo odveč pika na "i" v zvezi z vozili. Mnogi ljudje mislijo, da je avto nepremičnina. To ni res. Vsa vozila so premična (razen letal in morskih plovil, plovil za celinsko plovbo, vesoljskih objektov). Odstavek 3 člena 15 Zveznega zakona z dne 10. decembra 1995 št. 196-FZ "O varnosti v cestnem prometu" določa: sprejem vozil v cestni promet se izvaja z registracijo vozil pri prometni policiji in izdajo ustreznih dokumentov ( potrdila o registraciji, registracijski znaki itd.). To velja za avtomobile, motorna kolesa, prikolice itd.
Pozor
Lastninska pravica do zgradb, objektov in drugih novonastalih nepremičnin, ki so predmet državne registracije, nastane od trenutka takšne registracije (člen 219 Civilnega zakonika Ruske federacije). Namreč od trenutka, ko je ustrezen vpis v USRR.
V arbitražni praksi lahko najdete kar nekaj primerov, povezanih z ugotavljanjem premoženjskega stanja trgovskih centrov. Glede na to, ali je trgovski paviljon nepremičnina ali premičnina, sledi obveznost ali nezmožnost državne registracije pravic na njem in pogodb o razpolaganju z njim v celoti ali v posameznih delih (na primer lizing).
Tako so sodniki s sklepom Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 5. avgusta 2010 št. VAS-9213/10 v zadevi št. A40-98414 / 09-3-780 ugotovili, da je sporno trgovanje paviljoni nimajo znakov nepremičnin. V zvezi s tem podatki o pravicah do teh prostorov (lastnina in skupna skupna lastnina) in transakcijah z njimi (nakup in prodaja) niso predmet vnosa v USRR. Ugotovljeno je bilo, da je bilo zemljišče, na katerem se nahajajo prostori, po naročilu župana zagotovljeno za postavitev in obratovanje gospodarskega paviljona iz montažnih objektov, ne pa za gradnjo kapitalskega objekta. Dejansko so bili objekti postavljeni brez pridobitve dovoljenja za gradnjo nepremičnine, v odsotnosti volje lastnika zemljišča (prefekture), ki ga je zagotovil za gradnjo in obratovanje montažnega nakupovalnega kompleksa. Paviljon ni bil vzet v obratovanje kot nepremičninski objekt.
Je pomembno
Objekt v teku je lahko ne le stavba, ampak tudi stavba ali objekt. Navedeni pravni izraz ne označuje oblikovnih značilnosti nepremičninskega predmeta in funkcionalnih ciljev njegovega nastanka, temveč sam proces nastanka in odraz postopnosti tega procesa v lastnostih objekta, ki se ustvarja.
Pogosto se pojavijo spori o tem, kdo je lastnik infrastrukturnega objekta in ali je potrebna državna registracija pravice do njega (v nasprotnem primeru je dovolj pogodba, na primer prodajna in kupoprodajna pogodba s potrdilom o prevzemu). Praviloma govorimo o oskrbi s toploto, vodo in plinom, transformatorskih postajah itd.
Ilustrativen primer je odločba FAS okrožja Volga-Vyatka z dne 30. novembra 2009 v zadevi št. A43-18877 / 2007-12-531. Arbitri so morali ugotoviti obstoj lastništva družbe na spornih toplotnih omrežjih in potrebo po državni registraciji pravice do njih. Zlasti so preučevali sklep specialista arhitekturnega biroja in sklep strokovnega graditelja GZS Ruske federacije. Zaključek arbitrov je naslednji: ogrevalna omrežja nimajo močne in neločljive povezave z zemljiščem in jih je mogoče razstaviti in prestaviti brez nesorazmerne škode za njihov namen. Možna je demontaža, prestavitev in postavitev teh ogrevalnih omrežij na drugo zemljišče. Hkrati so stroški teh del nižji od stroškov ustvarjanja novih toplotnih omrežij, podobnih po tehničnih lastnostih. Tako so sodniki sporno premoženje uvrstili med premičnine.
V mnogih primerih je garaža priznana tudi kot premičnina. Na primer, odločba Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 30. marca 2010 št. VAS-3709/10 v zadevi št. A64-3043/09 je priznala, da je garaža sestavljena iz opečnega temelja, kovinskega zunanjega in notranjega kapitala zidov, kovinske strehe in podobnih vrat ni nepremičnina. In zato pravica do nje ni priznana lastniku zemljišča, temveč organizaciji, ki ima v lasti zemljišče na pravici trajne (neomejene) uporabe.
Poleg tega je bilo v odločbi Zvezne protimonopolne službe osrednjega okrožja z dne 21. decembra 2009 št. F10-5586 / 09 v zadevi št. A64-3043 / 09 pojasnjeno, da je nemogoče premikanje navedene garaže brez nesorazmerne škode. njegov namen ni bil dokazan. Tako so arbitri označeno garažo povzeli pod pojem »začasna gradnja« in jo priznali kot premičnino. In to kljub dejstvu, da je vlagatelj navedel naslednje argumente: garaža je trajna zgradba, je prestala tehnični popis, registrirana je pri Državnem enotnem podjetju za tehnični inventar (GUPTI) in ji je dodeljen naslov. Poleg tega je potrdilo GUPTI potrdilo, da je garaža nepremičnina.
V skladu s 1. odstavkom 256. člena Davčnega zakonika se amortizirljive nepremičnine za namen obračuna davka od dohodka priznajo kot premoženje, rezultati intelektualne dejavnosti in drugi predmeti intelektualne lastnine, ki so v lasti davčnega zavezanca (če ni določeno drugače). uporablja za ustvarjanje prihodkov in stroškov, ki se poplačajo z amortizacijo. Amortizirana nepremičnina je nepremičnina z dobo koristnosti več kot 12 mesecev in začetno vrednostjo več kot 20.000 rubljev.
Odstavek 11 člena 258 davčnega zakonika pojasnjuje: osnovna sredstva, katerih pravice so predmet državne registracije v skladu z zakonom, se lahko vključijo v ustrezno amortizacijsko skupino šele po dokumentiranem dejstvu vložitve dokumentov za registracijo pri sodišču. organe (Rosreestr), da vnesejo ustrezne podatke v USRR.
Glede na navedeno je izjemno pomembno ugotoviti, ali nepremičnina spada med nepremičnine ali ne. Če je dejansko (»de jure«) nepremičnina, njen lastnik pa se bolj ali manj zmoti in meni, da je tako premoženje premično, je tveganje negativnih davčnih posledic neizogibno veliko. Dejstvo je, da je pri izračunu dohodnine nemogoče vključiti znesek obračunane amortizacije nepremičnine (če je nepremičnina) v sestavo stroškov brez predložitve dokumentov za državno registracijo pri USRR. V tem primeru imajo inšpektorji med davčnim nadzorom vse razloge za obračunavanje dodatne dohodnine (enotni davek na poenostavljeni davčni sistem), kazni in glob.
Kot lahko vidite, morata računovodja in odvetnik včasih sodelovati in usklajevati dejanja drug drugega. Še posebej, če so povezane z uporabo premoženja s strani podjetja, ki morda ni tisto, za katero je bilo »izdano«.
V. Belkovets, vodilni pravni strokovnjak
Nepremičnine niso vedno kapitalske zgradbe. In tudi stavbe na splošno niso nujno nepremičnine. In premičnina je lahko ne samo avto. Kakšne so vrste nepremičnin? Če želite v celoti razumeti terminologijo pravnih in regulativnih aktov, morate poznati dejanski pomen pojmov tako nepremičnin kot premičnin. Lastnosti nepremičnine se prepoznajo po številnih značilnostih.
Zakonodaja Ruske federacije ne zagotavlja jasne opredelitve pojmov premičnine in nepremičnine. In to ni napaka v pravnem sistemu, razlog je drugačen: ti koncepti se lahko premikajo iz enega v drugega. Včasih, da bi ugotovili, kaj velja za določeno vrsto nepremičnine, potrebujete pomoč odvetnikov. Premičnine po čl. 130 Civilnega zakonika Ruske federacije - vse, kar ni nepremičnina. To je najprej:
V nekaterih primerih imata kopališče in garaža lahko status premičnih stvari. Z vidika zavarovalnic je tak objekt nepremičnina. Na seznamu so tudi zadolžnice in deleži v poslovanju. Toda v bistvu je poimenovanje premičnih stvari povezano s tem, da:
Pri spornih vprašanjih, predvsem pri delitvi premoženja, je zaradi posebnih lastnosti stvari mogoče vsak našteti predmet premisliti.
Glede na to, kaj so nepremičnine, so obstoječe formulacije veliko bolj natančne. Prav tako so nejasne, vendar manj pogosto kot definicije premičnin. Objekt nepremičnine po civilnem zakoniku:
To je najprej vse, kar je neločljivo od zemlje in se ne da prenesti brez poškodb na samo stvar, tako da je ne bo več mogoče uporabljati. Dacha, stanovanj, lopov, hiš ali gospodarskih poslopij, zemljišč in celo vodnih teles, ki so razvrščena kot nepremičnine, čeprav z nami, ni treba pojasnjevati. Toda zemeljska nedra, minerali in podzemni izviri so zakonsko dodeljeni državi in so razvrščeni kot nepremičnine; rudarska podjetja se imenujejo najemniki zemelj.
Običajni državljan nima nobene zveze z nobenimi sodišči, vendar je tak predmet mogoče pridobiti z različnimi civilnimi obveznostmi in pravicami - z dediščino ali z zmago na loteriji. Plovila po Civilnem zakoniku Ruske federacije spadajo v vrste nepremičnin, saj imajo v svoji zasnovi prostore, primerne za stalno in začasno prebivanje - kabine, kupe itd., in morajo imeti državno registracijo.
Obstaja toliko različnih vrst nepremičnin, da so zakonodajalci pojem nepremičnin razdelili na razrede in vrste. Tako lahko poudarite razlike med predmeti in določite pravno razmerje do njih. Vrste nepremičnin se delijo na:
Vsaka vrsta nosi svoje edinstvene lastnosti; razlikujejo se po namenu in pripravljenosti za uporabo, glede na življenjsko dobo. In lahko se celo spremenijo drug v drugega - mesto se lahko zgradi in izgubi neodvisno vrednost, stanovanje pa se lahko spremeni v trgovino. Zemljišča se lahko dodelijo za razvoj ali imajo funkcijo naravnega kompleksa, kmetijstva ali podrejenega kmetovanja, postanejo ozemlje naravnega rezervata, ki ga varuje država.
Stanovanjski prostori kot pojem nepremičnine so objekti z udobji, v katerih lahko prebivate, stalno ali začasno. Ta vrsta vključuje primestna in mestna stanovanja, elitna in tipična. Za elitno stanovanje ni posebne definicije in kot takega se praviloma šteje prostor, ki ima: posebno lokacijo, varnost, estetiko stavbe, dodatne komunikacije, infrastrukturo, bivalni prostor itd.
Tipično stanovanje je bolj jasno opredeljeno. To so razmeroma majhna stanovanja za srednji družbeni sloj v opečnih, panelnih, blokovskih stavbah. Tipična stanovanja so množični razvoj, hiše se po videzu in postavitvi podvajajo. Je relativno poceni in najpogostejša v mestih. Mestna stanovanja so predvsem nebotičniki, med katerimi se razlikujeta ekonomski in poslovni razred.
Dachas, zasebne hiše, koče v oplemenitih vaseh spadajo med primestna stanovanja. Gospodarstvo in elita, pravkar zgrajena in zasilna, postavljena v mestu in preseljena v predmestje - sta označena na enak način. Poslovne nepremičnine - kaj je to? Tisti, ki se uporablja za ustvarjanje dohodka lastnikom iz njegove uporabe. Kategorije takšnih nepremičnin:
Bazeni, zračna in morska pristanišča, različni klubi sodijo v socialno sfero.
Najbolj kontroverzno vprašanje je, kdaj mobilne nepremičnine obravnavati kot nepremičnine. V vrste nepremičnin sodi, ko se ustavi in opravlja funkcijo mobilne hišice ali pa jo lastnik namesti na temelj. V primeru nesreče se premična nepremičnina prizna kot premična stvar, ki mora ustrezati standardom za vzdrževanje avtomobila.
Nov videz, kot nov koncept, 2. julija 2013 v zveznem zakonu št. 143, kot dodatek k čl. 133.1 Civilnega zakonika Ruske federacije se je pojavilo besedilo "enotni nepremični kompleks". To je skupina objektov, zgradb in linearnih objektov (železnic ali toplotnih vodov), ki jih združuje skupni namen in so neločljivo povezani. Vključitev pojma "enotni nepremičninski kompleks" v zakonodajo je v veliki meri posledica razvoja infrastrukture, vendar enako velja za vse vrste nepremičnin.
En sam nepremičninski kompleks ni mogoče razdeliti na različne segmente. Podrobna razvrstitev nepremičninskih objektov vključuje en sam nepremičninski kompleks v razdelku »skalo«. Civilni zakonik (člen 134) o transakcijah in registraciji sestavnega predmeta določa, da so večkomponentne stvari - "kompleksne" - priznane kot sestavni predmet in se ne smejo deliti na segmente.
Končna opredelitev, kaj so nepremičnine, poleg kategorije vrst nepremičnin vključuje tudi podrobno razdelitev na skupine po nekaterih kriterijih – klasifikacijo nepremičnin. Torej so po izvoru nepremičnine lahko: naravne ali nastale kot posledica manifestacije naravnih elementov ali pojavov ter umetne, umetne. Predmeti, ki spadajo v drugo skupino, pa so razdeljeni na:
Merilo je lastnost, ki razkriva sposobnost strukture, da se razdeli na dele ali združi več neodvisnih predmetov:
Obračunska enota je v tem primeru nedeljiva soba v stavbi.
Funkcionalnost nepremičnine temelji predvsem na konceptih stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov. Ločeno se sestavijo stanovanjski prostori z nestanovanjskimi spodnjimi nadstropji. Sem sodijo tudi: zasebni sektor, velike trgovske hiše, pisarne ter kulturni in športni objekti, parki, šole, dvorišča za goste itd. Funkcionalnost bodočega objekta je predvidena že v fazi izdelave gradbenega načrta.
Razvrstitev nepremičnin glede na obliko lastništva v Ruski federaciji vključuje razdelitev na državne in občinske nepremičnine, poslovne in zasebne. Zemljišče je v lasti države, občinski organi lahko z njim razpolagajo in ga dajo v trajni ali za določen čas ali v lastništvo zasebnikom ali podjetjem.
Vsak prostor ima skupno kategorijo - pripravljenost za delovanje. To so za uporabo pripravljene dokončane stavbe, dane v obratovanje ali nedokončane, ki še niso dobile statusa dokončanih (ločeno so »zamrznjeni« gradbeni objekti); zahteva popravilo, kozmetično, večjo ali rekonstrukcijo in nujno pomoč, ki ni predmet obnove in zahteva rušenje. Za ugotovitev, ali predmet spada v eno od teh kategorij, je nujen sklep komisije - akt o pripravljenosti prostorov za obratovanje.
Lastnik ne more samostojno določiti stopnje ustreznosti predmetov in prostorov. Katastrska zbornica bo v skladu z Civilnim zakonikom Ruske federacije ocenila samo strukturo, vpisano v državni register. Sicer pa je neregistriran in že obratovan objekt objekt črne gradnje. Hipoteke se izdajajo samo za nakup nepremičnine. Nepremičnine je mogoče zastaviti in oddati v najem, jih lahko prodamo, podarimo ali zapustimo.
