Pogosto se zgodi, da ko ste kupili stanovanje, niste preverili stanja komunalnih računov, prejšnji lastnik pa je imel dolgove. Običajno vam pred sklenitvijo posla in prejemom izpiska iz hišne knjige vse preverijo v blagajniškem centru, pri čemer se izdaja izpisa odloži do poplačila dolga. Toda zelo pogosto, kot je običajno v Rusiji, je tovrstna vprašanja mogoče rešiti za majhno plačilo. Ne bomo se vpletli v polemiko o korupciji med ruskimi uradniki, ampak samo si predstavljajte takšno situacijo, družba za upravljanje vam (sedanjemu lastniku) predstavlja terjatev za pretekle dolgove. Kaj storiti?
Najpreprosteje je iti na sodišče, oni bodo ugotovili. Z nečim pa je treba tudi na sodišče. Natančneje, naj vložijo zahtevek tisti, ki to potrebujejo. In lahko dobro spiš in ne boš pozoren na to. Seveda obstaja nevarnost prenosa tega dolga na agencijo za izterjavo. Toda tudi brutalni moški, ki radi kličejo ponoči in jih strašijo z grožnjami, se lahko prepričajo o legitimnosti in legitimnosti vaših dejanj.
Torej, če v prodajni pogodbi stanovanja ni klavzule o prenosu dolga za "komunalno" na novega lastnika, potem je določeno, da se porabljena sredstva plačajo po državni registraciji lastninskih pravic () .
153. člen Obveznost plačila stanovanjskih prostorov in komunalnih storitev1. Državljani in organizacije so dolžni pravočasno in v celoti plačati stanovanjske in komunalne storitve.
2. Obveznost plačila stanovanjskih prostorov in komunalnih storitev izhaja iz:
1) najemnik stanovanjskih prostorov po socialni najemni pogodbi od trenutka, ko je ta pogodba sklenjena;
2) najemnik stanovanjskih prostorov državnega ali občinskega stanovanjskega sklada od trenutka sklenitve ustrezne najemne pogodbe;
3) najemnik stanovanjskih prostorov po pogodbi o najemu stanovanjskih prostorov državnega ali občinskega stanovanjskega sklada od trenutka sklenitve take pogodbe;
4) član stanovanjske zadruge od trenutka, ko stanovanje zagotovi stanovanjska zadruga;
5) lastnik bivalnega prostora od trenutka lastništva za bivalne prostore.
3. Pred poravnavo stanovanjskih prostorov državnega in občinskega stanovanjskega sklada na predpisan način krijejo stroške vzdrževanja stanovanjskih prostorov in komunalnih storitev državni organi in organi lokalne samouprave oziroma od njih pooblaščene osebe. .
Obstajajo pa kupoprodajne transakcije s pogodbenimi razmerji, v katerih se vsi prejšnji dolgovi (zlasti računi za komunalne storitve) prenesejo na novega lastnika stanovanja. Hkrati se sestavi pogodba z obremenitvijo z dolgovi za plačila komunalnih in drugih storitev. Tu se obveznost plačila dolga začne od trenutka državne registracije lastninskih pravic. Denarni dolg se prenese z ene osebe (nekdanjega lastnika bivalnega prostora) na drugo osebo (novega lastnika stanovanja) v skladu s členom 391 Civilnega zakonika Ruske federacije. Za to je potrebno pisno soglasje ne le lastnikov stanovanja, temveč tudi upnika - organizacije za upravljanje.
Če je družba za upravljanje poslala plačilo zaostalih plačil od prejšnjega lastnika stanovanja, lahko zahtevate, da se zahtevki za plačilo zaostalih plačil ustavijo do vpisa lastninske pravice. Če želite to narediti, morate sestaviti pisno vlogo z obvestilom in kopijami dokumentov o prodaji in nakupu ter državni registraciji lastninskih pravic. Ne bo škodilo, če priložite paket dokumentov in odčitkov števcev, zabeleženih ob vstopu v lastništvo stanovanja.
Dolg je obveznost prejšnjega lastnika stanovanja, ki ni bila izpolnjena do družbe za upravljanje. Zato ima poslovodna organizacija polno pravico zahtevati plačilo vseh dolgov v zastaralnem roku (3 leta) zanj. Novi lastnik nima nič opraviti s starimi dolgovi, razen če je bilo to razmerje določeno v prodajni pogodbi. Družba za upravljanje se mora s tožbo za izterjavo na podlagi dogovora s prejšnjim lastnikom stanovanja obrniti na sodišče, če ta lastnik ne želi poravnati dolga.
Dmitrovsko mestno sodišče moskovske regije, ki ga sestavljajo sodnik Dulinets SN, s sekretarjem Smirnyagino KV, je na odprtem sodišču preučil civilno zadevo v zvezi s tožbo Galine Alekseevne Korneeve zoper občinsko enotno podjetje "Upravljavska družba za stanovanjsko komunalno dejavnost Kompleks" o obveznosti preračuna, pobotanju plačanega zneska in o nasprotni tožbi MUP "Družba za upravljanje stanovanjskega in komunalnega kompleksa" proti Galini Aleksejevni Korneevi o izterjavi dolga za stanovanjske in komunalne storitve
NAMEŠČENO:
Tožnik prosi sodišče, naj toženo stranko naloži, da preračuna račune za komunalne storitve z zmanjšanjem zneska dolga na 1.817 rubljev. 96 kop., Pobotaj znesek, ki ga je plačal tožnik v višini 33323 rubljev 71 kop. zaradi plačila komunalnih računov od trenutka, ko je pridobila lastništvo nad stanovanjem, s sklicevanjem na dejstvo, da je 18. oktobra 2005 sklenila pogodbo o prodaji stanovanj na naslovu: Moskovska regija, Dmitrovsko okrožje, XXXXXXX, 1 z Demina L. N., ki deluje po pooblaščencu G.N. Petrova, S.A. Petrov, D.S. Petrov. 29. oktobra 2009 je tožnik opravil državno registracijo pravice do navedenega stanovanja. Po vselitvi v stanovanje je tožnik prejel potrdilo o plačilu stanovanjskih in komunalnih storitev, iz katerega je bilo razvidno, da so imeli prejšnji lastniki stanovanja dolg za prej opravljene stanovanjske in komunalne storitve v višini 109.994 rubljev. 20 kopejk Od G.A. Korneeve in prejšnji lastniki niso imeli nikakršnih dogovorov o poplačilu s strani tožnice dolga prejšnjih lastnikov stanovanja za račune komunalnih storitev, meni, da jo je tožena stranka nezakonito vabila k plačilu dolga prejšnjih lastnikov. Tožnik redno plačuje komunalne storitve, plačal je 33321 rubljev. 71 kopejk Vendar je ta znesek šel za poplačilo dolgov prejšnjih lastnikov. Ker je tožena stranka za obdobje od novembra 2009 do julija 2011 pripadla plačilu za uporabo javnih služb 35 141 rubljev. 67 kopekov, tožnik pa je plačal 33323 rubljev. 71 kopekov, potem je njen dolg do tožene stranke 1.817 rubljev. 96 kopejk.
Tožena stranka, pooblaščenka MUP “Družba za upravljanje stanovanjskih in komunalnih storitev”, zahtevkov ni priznala, meni, da je imela tožnica pravico uporabe od trenutka odkupa stanovanja, in sicer od leta 2005 in od tega trenutka mora tožnik plačal komunalne storitve, predstavil nasprotne tožbe in zahteva izterjavo pri G. A. Korneevo v korist MUP "" UK ZhKK "dolg za zadnja tri leta: od 01.08.2008. do 30.08.2011 v višini 27 448 rubljev, obračunane obresti na znesek dolga v višini 8378 rubljev 62 kopekov.
Zastopnik tožene stranke v nasprotni tožbi ni priznal tožbe.
Sodišče po zaslišanju strank in preučitvi gradiva zadeve ugotavlja tožbo G. A. Korneeve. delno zadoščeno, nasprotna tožba MUP-a Kazenskega zakonika o stanovanjskih in komunalnih dejavnostih, ki se delno ugodi.
Sodišče je ugotovilo, da je tožnik 18. oktobra 2005 med tožnico Korneevo Galino Aleksejevno in Demino Ljudmilo Nikolajevno, ki deluje v imenu Petrove Galine Nikolajevne, Petrov Sergej Aleksandrovič, Petrov Dmitrij Sergejevič, sklenil pogodbo o prodaji stanovanja št. 10, ki se nahaja na naslovu: Moskovska regija, okrožje Dmitrovsky, XXXXXX. Urad Zvezne službe za državno registracijo, kataster in kartografijo v moskovski regiji je 29. oktobra 2009 registriral tožničino lastništvo navedenega stanovanja (spis zadeve 89)
Podlaga za vpis tožnikovega lastništva stanovanja je bila odločba mestnega sodišča Dmitrovskiy v odsotnosti z dne 03. 6. 2009 (spis zadeve 87), v tej zadevi pa je bila 21. 7. 2009 izrečena odločba o popravki zdrsa v ime nepremičnine, do katere je bila tožniku priznana pravica s sodno odločbo, je sklep stopil v veljavo dne 03.08.2009.
Po pridobitvi lastništva nad zgornjim stanovanjem in vselitvi vanj je tožnik prejel potrdilo o plačilu stanovanjskih in komunalnih storitev za november 2009. Iz potrdila Korneeva GA. Izvedel sem, da so imeli prejšnji lastniki stanovanja velik dolg za opravljene stanovanjske in komunalne storitve, ki je znašal 109.994 rubljev. 20 kopejk
Tožnica meni, da ker med njo in prejšnjimi lastniki stanovanja ni bilo dogovora o poplačilu njihovega dolga toženi stranki za plačilo komunalnih računov, je pripis dolga prejšnjim lastnikom stanovanja nerazumen.
Razloge za nastanek državljanskih pravic in obveznosti določa čl. 8 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Po čl. 153 RF LCD morajo organizacije in državljani plačevati račune za komunalne storitve.
V skladu s Pravili za opravljanje javnih služb državljanom (odobrenih z Uredbo Vlade Ruske federacije št. 307 z dne 23. 5. 2006) člen 52 "h" plača račune za komunalne storitve v celoti. V primeru neplačila komunalnih računov v določenem roku potrošnik plača izvajalcu kazen v znesku, določenem s Stanovanjskim zakonikom Ruske federacije, ki potrošnika ne oprosti plačila računov za komunalne storitve.
Na podlagi 5. odstavka čl. 153 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije obveznost plačila komunalnih računov nastane od lastnika od trenutka, ko nastane lastništvo stanovanjskih prostorov.
V skladu z 8. členom prodajne pogodbe lastništvo zgornjega stanovanja izhaja iz G. A. Korneeve. od trenutka registracije te pogodbe in registracije prenosa lastništva v organih državne registracije pravic do nepremičnin in transakcij z njimi. Ker so se nekdanji lastniki in njihov zastopnik od trenutka nakupa spornega stanovanja izognili registraciji prenosa lastnine, je bila tožnica primorana na sodišče s tožbo za priznanje lastništva.
Nasprotne tožbe za izterjavo dolgov so bile vložene v zadnjih treh letih, in sicer od 01.08.2008. do 30.08.2011, torej za obdobje, ko je tožena Korneeva G.A. ni bila lastnica stanovanja št. 10 (od 01.08.2008 do 03.08.2009) in za obdobje, ko je bila že lastnica stanovanja in plačevala komunalne račune (od 01.11.2009 do 01.8.2009). 2011).
24. maja 2011 tožnica je prodala svoje stanovanje št. 10, ki se nahaja na naslovu: Moskovska regija, okrožje Dmitrovsky, XXXXXXX Sokolova AND.A. (l.d. 92). 12. julij 2011 Sokolova I.A. V skladu z zakonom, ki ga določa zakon, je svoje lastništvo prijavila pri organih za državno registracijo (ld 90), kar pomeni, da je odgovornost za plačilo stroškov stanovanj in komunalnih storitev od 12. julija 2011 na strani I. A. Sokolove.
V skladu z določbami 2. dela 223. člena Civilnega zakonika Ruske federacije v primerih, ko je odtujitev premoženja predmet državne registracije, pridobiteljeva lastninska pravica nastane od trenutka takšne registracije, razen če ni določeno drugače. zakon.
Na podlagi odstavka 1 čl. 131. odstavek 1. čl. 551 Civilnega zakonika Ruske federacije je lastništvo, njegov nastanek, prenos in prenehanje predmet državne registracije.
V skladu z odstavkom 2 čl. 551 Civilnega zakonika Ruske federacije, sklenitev pogodbe o nakupu in prodaji nepremičnine pred državno registracijo prenosa lastništva ni podlaga za spremembo njihovih odnosov s tretjimi osebami.
Tako obveznost plačila stanovanjskih prostorov in komunalnih storitev izhaja iz osebe, ki jo je pridobila na podlagi kupoprodajne pogodbe, od trenutka državne registracije lastništva nad njo, torej zahteva po izterjavi od G. A. Korneeve. zamude pri plačilu stanovanjskih in komunalnih storitev v obdobju od 01.08. 2008 do 30.8.2011 29.10.2009, ni zakonita.
Od trenutka državne registracije pravice, t.j. od 29. oktobra 2009 G. A. Korneeva opravil plačilo stanovanjskih in komunalnih storitev, kar potrjujejo potrdila, predstavljena v gradivu zadeve (ld 14-24).
Vendar pa za obdobje od novembra 2009. in do julija 2011. tožena stranka je tožniku pripadla plačilu za uporabo javnih služb 35 141 RUB. 67 kopejk (ld 7). Ker je tožnica plačala v višini 33.323 rubljev 71 kopekov, je treba od nje v korist MUP "UK ZhKK" izterjati dolg za plačilo komunalnih storitev v višini 1.817 rubljev. 96 kopejk.
Na podlagi navedenega, na podlagi čl. 8 Civilnega zakonika, 223, 551 Civilnega zakonika Ruske federacije, čl. 30 ZhK RF z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 23.05.2006. 307 "O postopku opravljanja javnih storitev državljanom", čl. 194-198 Zakonik o civilnem postopku Ruske federacije, sodišče
ODLOČEN:
Ugoditi terjatvam Galine Alekseevne Korneeve proti MUE "Upravljavska družba stanovanjsko komunalnega kompleksa".
Zavezati MUE "Družba za upravljanje stanovanjskega in komunalnega kompleksa", da preračuna račune za komunalne storitve za obdobje od novembra 2009 do julija 2011, s čimer zmanjša znesek dolga na 1817 rubljev. 96 kopejk.
Zavezati MUE "Družba za upravljanje stanovanjskega in komunalnega kompleksa", da pobota znesek, ki ga je plačala Korneeva Galina Aleksejevna v višini . 33323 rubljev 71 kopejk na račun plačila komunalnih računov za obdobje od 29.10.2009 do 01.08.2011.
Nasprotne tožbe GUP »Družba za upravljanje stanovanjskih in komunalnih storitev« delno ugodijo.
Izterjajte od Korneeve Galine Alekseevne v korist MUE "Upravljavska družba stanovanjskega in komunalnega kompleksa" dolg za račune za komunalne storitve za obdobje od 29. oktobra 2009 do 1. avgusta 2010. v višini 1.817 rubljev 96 kopekov, je treba preostale zahtevke za izterjavo dolgov in kazni zavrniti.
Od občinskega enotnega podjetja "Družba za upravljanje stanovanjskih in komunalnih storitev" pobrati državno dajatev v višini 400 rubljev do državnega dohodka.
Zoper odločitev se je mogoče pritožiti na moskovsko regionalno sodišče v 10 dneh od dneva objave prek sodišča v Dmitrovskem.
Vsak lastnik stanovanja ali najemnik mora plačati vse račune za komunalne storitve, ki jih prejme mesečno. Svetloba in voda se plačata na podlagi odčitkov števcev, preostala plačila se obračunajo po tarifah. Gospodarske razmere so takšne, da vsi ne morejo pravočasno plačevati računov za komunalne storitve. Posledično nastane dolg. Če ima državljan prvič takšno situacijo, mu lahko država pride na pol in odpiše dolg za komunalno stanovanje. Bodo komunalni računi odpisani? Če se želite znebiti dolgov, se morate seznaniti z zakoni, ki urejajo postopek za ravnanje v takšni situaciji.
Organizacije, ki na podlagi sporazuma upravljajo skupno lastnino stanovalcev večstanovanjskih stavb, nadzorujejo osebe, ki imajo zaostala plačila za komunalne storitve. Družbe za upravljanje se lahko odločijo za prestrukturiranje dolga ali odpis, a to ni v njihovem interesnem področju, zato se jim s takšno odločitvijo ne mudi. Odpis celotnega zneska, nakopičenega zaradi neplačila, jih je mogoče prisiliti le prek sodišča. Da bi sodišče sprejelo pozitivno odločitev, je treba dokazati, da je dolg nastal iz utemeljenega razloga.
Pomembno! Če ni želje po sodišču, bi moral lastnik stanovanja pridobiti subvencije za komunalne račune za olajšanje plačil. Sredstva ne boste mogli odpisati, se bo znesek na potrdilu zmanjšal. Privilegij ureja člen 159 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije.
Nanj lahko računajo državljani, katerih skupni dohodek je manjši od 88 % skupnega zneska vseh komunalnih plačil. Dohodek velja tudi za mladoletne osebe, ki zakonito živijo z dolžnikom. Za zagotavljanje ugodnosti mora oseba potrditi višino dohodka vseh sposobnih družinskih članov in z družbo za upravljanje predložiti dogovor o postopnem zapiranju dolga.
V celoti je mogoče odpisati dolgove v naslednjih primerih:
Če je zastaralni rok za najemnino potekel, ima lastnik stanovanjskega prostora pravico, da ne prizna dolga za komunalne storitve in jih nato odpiše. Takšna situacija je resnična, če se dolg nabira že tri leta in nobena od služb ni terjala lastnika. To se zgodi zelo redko, saj je v večini primerov lastnik stanovanja opozorjen na dolg manj kot šest mesecev po njegovem nastanku. Če lahko oseba na sodišču dokaže, da na dolg ni bila opomnjena 3 leta, potem lahko sodišče sredstva odpiše na podlagi izteka zastaranja. Glavna stvar je, da v tem času niso bili podpisani nobeni dokumenti o priznanju dolga in niso bila plačana komunalna plačila za to obdobje. Če je bil plačan celo del zneska, bo uporaba zastaranja postala nemogoča, kar pomeni, da odpis komunalnih računov ne bo deloval.
Pomembno! Ali bodo dolgovi za komunalne storitve odpisani, če je lastnik stanovanja izgubil zmožnost za delo? To je razlog za odpis dolga, če je imel lastnik utemeljen razlog, da ne dela, in to lahko dokaže. Trauma, duševno zdravje ali zdravstveno stanje je utemeljen razlog.
Kako odpisati dolgove za stanovanjske in komunalne storitve z razglasitvijo stečaja? Za izvedbo tega mora državljan zaprositi za stečaj. Za takšno odločitev in odpis sredstev sodišče potrebuje utemeljitev - odsotnost stalne zaposlitve tri leta in dolg za posojila in druga plačila v višini več kot 500.000 rubljev. Dolg ni vedno odpisan kot rezultat postopka. Včasih se sodišče odloči, da dolžnikovo premoženje do nepremičnine izpusti z dražbe in tako položi celoten znesek, ki se je nabral v obdobju insolventnosti. Če denarja ni dovolj, se preostanek odpiše s sodno odredbo.
Razlog za odpis je smrt lastnika prostorov, vendar le v odsotnosti dedičev. Na podlagi Civilnega zakonika Ruske federacije bodo dediči prejeli ne le premoženje, temveč tudi vse obstoječe dolgove. Če je imel pokojnik samo dolgove, jih bodo odpisali, saj brez premoženja niso podedovani.
Komunalne službe se ne zatekajo vedno k izterjavi dolga za storitve prek sodišč. Z državljanom se lahko dogovorijo za prestrukturiranje dolga, namesto da bi ga odpisali. Tu se je nemogoče znebiti nabranega zneska, je pa res možno obročno plačevanje. To bo zahtevalo naslednji paket dokumentov:
Če so vsi dokumenti v redu, se podpiše pogodba. Če so strokovnjaki družbe za upravljanje vložili vlogo pri sodišču, bo po dogovoru strank sledil preklic terjatve. Če uporabnik ne predloži dokazila o utemeljenem razlogu za neplačilo, bo njegova prijava zavrnjena. Preklic zahtevka ne bo sledil.
Odpis dolgov na računih za komunalne storitve ni vedno mogoč, je pa znižanje komunalnih računov veliko bolj realno. Ugodnosti plačil za stanovanjske in komunalne storitve so na voljo naslednjim kategorijam državljanov:
Pomembno! Predsednik Ruske federacije Rusom redno zagotavlja ukrepe v okviru državne podpore za izboljšanje njihovega finančnega položaja. To velja tudi za račune za komunalne storitve. Leta 2019 je Putin nakazal, da bo še naprej delal vse, da bi Rusom pomagal izboljšati kakovost življenja.
Če dolžnik namerno noče plačati računov in se dolg ne pojavi prvič, potem sredstev ne bo mogel odpisati. Odpuščanje dolga bo prišlo le, če poteče zastaralni rok. V drugih primerih bo družba za upravljanje uporabnika tožila in vsi zahtevki bodo navedeni v zahtevku. Državljanu se je neuporabno boriti proti organizaciji, saj je uporabljal javne storitve in ni prispeval denarja. Odločitev ne bo v njegovo korist. Po koncu sojenja ima sodni izvršitelj pravico rubeža računov in premoženja uporabnika. Sodni izvršitelji, ne da bi odstranili aretacijo, državljanu odvzamejo možnost prečkanja meje Ruske federacije. Če se želite znebiti omejitev, morate dvigniti vsa sredstva na račun Kazenskega zakonika. Po plačilu komunalnih storitev bodo omejitve odpravljene.
Pomembno! Odpis računov za komunalne storitve je mogoč, ko je imel občan dober razlog, da ne plača na računih. Država se bo vedno srečala na pol poti. Uporabite lahko poteklo obdobje ali začasno invalidnost in nato se nabrani zneski odpišejo. Če želite dokazati, da obstaja dober razlog, lahko napišete peticijo na družbo za upravljanje.
To lahko storite sami, ne da bi se obrnili na pravno službo. Če se družbi za upravljanje ni uspelo znebiti dolžniških obveznosti in odpisati sredstva, je priporočljivo iti na sodišče. Za pridobitev primera in odpuščanje dolgov je priporočljivo poiskati pravni nasvet. Če to ni mogoče, lahko brezplačno vprašate odvetnika na spletu. Včasih je mogoče v celoti odpisati sredstva ali razbiti dolg na več plačil.
Obstoječa zakonodaja skoraj v vseh točkah je na strani novih najemnikov. Obstajajo pa sporna vprašanja, zlasti glede tega, ali se dolgovi za račune za komunalne storitve prenesejo na novega lastnika. Položaj je treba obravnavati s strani regulativnih pravnih aktov, ki so veljali v letu 2018.
V skladu z odstavkom 3 člena 30 LC RF je lastnik stanovanja (hiše, katerega koli drugega prostora) odgovoren za njegovo (svoje) vzdrževanje. 153. člen istega zakonika je določal, da je lastnik dolžan pravočasno plačati komunalno stanovanje, kar vključuje: najemnino, remont, plin, elektriko (elektro), vodo itd.
Po drugi strani je člen 223 Civilnega zakonika določal, da lastninska pravica nastane, ko jo je prejšnji lastnik prenesel na sedanjega. Prenos se lahko izvede s prodajo, darovanjem itd. Izkazalo se je, da nakup stanovanja z dolgovi za komunalne račune novega lastnika ne zavezuje k poplačilu dolgov prejšnjih najemnikov. Ker lastninska pravica nastane ob prenosu premoženja, to pomeni, da hkrati nastane tudi odgovornost za plačilo dolgov stanovanjskih in komunalnih storitev.
Toda hkrati je odstavek 3 člena 158 LC RF določal, da so dolžnost plačila remonta vsi brez izjeme najemniki hiše in ko je prehod bivalnega prostora od enega lastnika do drugega narejen, bo prenesen tudi dolg za remont.
Prav tako bo koristno izvedeti, ali je novi lastnik dolžan plačati stare komunalne obveznosti. Če povzamemo zgoraj navedeno, ugotavljamo, da je odgovornost za plačilo večjih popravil prenesena na novega lastnika, nima nič opraviti z neplačanimi stanovanjskimi in komunalnimi storitvami. Tako lahko pri ugotavljanju, kdo plačuje komunalne in druga plačila ob nakupu stanovanja, sklepamo, da ta obveznost ostane pri prejšnjem lastniku. Dejstvo, da je lahko prodal nepremičnine z dolgom, ga nikakor ne razbremeni potrebe po plačilu stanovanjskih in komunalnih storitev, saj stanovanjske in komunalne storitve niso vezane na stanovanjsko stavbo, temveč na njenega lastnika.
Ob nakupu stanovanja z dolgovi za komunalne storitve ostane obveznost plačila le-teh na prejšnjem lastniku
Pred nakupom stanovanja se morate sami prepričati o njegovi "čistoči". Tudi uporaba storitev nepremičninskih agencij kupcu ne zagotavlja nakupa nemotenega stanovanja, saj bi jim lastnik te podatke lahko zatajil. Edina stvar, v skladu z zakonom o varstvu potrošnikov lahko oškodovanec zoper nepremičninskega posrednika vloži tožbo za povrnitev škode zaradi slabe kakovosti storitev.
Pred nakupom stanovanja se obrnite na družbo za upravljanje in ugotovite, ali ima prejšnji lastnik dolg. Novega lastnika naj bi najprej zanimale informacije o remontnem dolgu. Prav tako je treba razjasniti, ali je stanovanje pod hipoteko, saj se lahko taka transakcija pozneje razveljavi, zaradi česar državljan tvega izgubo denarja.
Če je pred nakupom stanovanja že znano, da ima prejšnji lastnik neplačane stanovanjske in komunalne storitve, lahko to storite na dva načina:
Če prejšnji lastnik dlje časa ne izpolnjuje prevzetih obveznosti, se lahko zoper njega začne sodni postopek.
V vsakem primeru morate pri menjavi lastnika in sestavljanju pogodbe v stanovanjskih in komunalnih storitvah vzeti potrdilo o obstoječem dolgu.
Pravilno sestavljena kupoprodajna pogodba vas bo rešila pred morebitnimi težavami
Praksa je, da komunale pogosto poskušajo obstoječe dolgove za stanovanjske in komunalne storitve pripisati novim lastnikom, pri čemer se sklicujejo na dejstvo, da so storitve vezane na stanovanje in ne na lastnika. To je v bistvu narobe, tudi če je bil prejšnji lastnik stanovanja bližnji sorodnik, novi lastnik ne odgovarja za svoj dolg. Da ne bi prišli v neprijetno situacijo, morate:
Če je torej treba izterjati dolgove od starega lastnika, morajo stanovanjske in komunalne službe vložiti tožbo, da prejšnjega lastnika zavežejo k plačilu. Novi najemniki morajo po zakonu plačati le obstoječe dolgove za večja popravila hiše, nič več.
Iz videoposnetka lahko izveste o prenosu dolgov za stanovanje na novega lastnika:
Pozor! Zaradi zadnjih sprememb zakonodaje lahko pravne informacije v tem članku zastarajo!
Naš odvetnik vam lahko brezplačno svetuje – napišite vprašanje v spodnji obrazec:
Brezplačno posvetovanje z odvetnikom
Zahtevajte povratni klic
Še imate vprašanja?
Odločili ste se za selitev in kupili stanovanje. Posel je potekal brez težav, v Rosreestru smo dobili certifikat. Pojdimo v družbo za upravljanje, da se registriramo. In potem vam povedo, da registracije ne bo, dokler ne poplačate dolga za plačilo komunalnih računov ...
Poznana situacija? Aja, ja. Vsi prodajalci stanovanj niso vestni in tudi posel z nepremičninskim posrednikom ni 100-odstotno zagotovilo, da ne bo težav z novim stanovanjem. Kaj lahko svetujete novemu lastniku stanovanja, če mu poskušajo zaračunati dolgove prejšnjega lastnika?
V tem primeru je zakon na strani novega lastnika stanovanja. Člen 153 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije neposredno določa, da obveznost plačila komunalnih storitev in vzdrževanja stanovanj od lastnika stanovanja, sobe in drugih stanovanj nastane od trenutka pridobitve lastništva tega bivalnega prostora. S pravnega vidika se ta trenutek upošteva datum izdaje lastniškega potrdila novemu lastniku stanovanja. V skladu s tem mora vse dolgove za stanovanjske in komunalne storitve, ki so se pojavili pred tem datumom, odplačati prejšnji lastnik stanovanja.
Vendar pa je tu pomemben odtenek: včasih mora novi lastnik stanovanja še vedno odplačati dolgove starega lastnika za komunalne storitve. To se zgodi, če ste pri prenosu stanovanja popolnoma pozabili preveriti in zabeležiti odčitke merilnih naprav. V tem primeru je težko ugotoviti, kakšne odčitke so imeli števci vode ali električne energije, ko ste dobili stanovanje. Dobro je, če je nekdanji lastnik hkrati vsaj redno posredoval svoje pričanje družbi za upravljanje. Če pričanje sploh ni bilo posredovano ali pa jih je stari najemodajalec redno podcenjeval, se lahko znesek dolga znatno poveča.
Da bi se izognili plačilu komunalnih računov staremu lastniku stanovanja, naredite prevzemno potrdilo za stanovanje v 2 izvodih in ga podpišite skupaj s prodajalcem. V aktu je treba zabeležiti odčitke števcev za vodo, ogrevanje, elektriko, plin na dejanski datum prenosa stanovanja.
Žal, družbe za upravljanje in predsedniki HOA zakonodaje ne poznajo vedno dobro. Zelo pogosta napačna predstava javnih služb je, da dolg ne visi na lastniku, ampak na samem stanovanju. Pravzaprav temu ni tako. Če se je prejšnji lastnik odselil, ne da bi plačal komunalne storitve, njegov dolg ne gre nikamor in ne gre novemu lastniku stanovanja. V primeru neplačila dolga lahko Kazenski zakonik dolg za stanovanjske in komunalne storitve vedno izterja od starega lastnika na sodišču - kar je, mimogrede, v neposredni pristojnosti Kazenskega zakonika, za katerega najemniki plačujejo denar k temu. Novi dobroverni lastnik stanovanja nikakor ne bi smel trpeti za "grehe" prejšnjega lastnika.
Najpogosteje v tej neprijetni situaciji družba za upravljanje grozi:
Vse to je seveda nezakonito.
Ločeno bomo obravnavali situacijo s plačili za remont. V 3. delu 158. člena Stanovanjskega zakonika je navedeno, da se obveznost plačila stroškov remonta v stanovanjski hiši pojavi pri lastnikih od trenutka, ko nastane lastništvo prostorov v hiši. Vendar pa se v primeru prenosa lastništva (na primer pri prodaji stanovanja) vse obveznosti prejšnjega lastnika stanovanja za plačilo stroškov kapitalskih popravil hkrati prenesejo na novega lastnika. To pomeni, da bo moral dolgove za plačila za remont, ki so ostali od prejšnjega lastnika, odplačati novi lastnik stanovanja.
Izjema od tega pravila določa zakon za stanovanja, ki so prej pripadala Ruski federaciji, sestavnim subjektom Ruske federacije ali občinam: do prenosa lastništva na novega lastnika bodo morali sami kriti svoje dolgove za prispevke za remont.
Nekatere posebej vztrajne družbe za upravljanje lahko ustvarijo težave pri prijavi v novo stanovanje, saj nočejo sprejeti potnih listov novega lastnika in njegovih družinskih članov. Če so uradniki za potne liste iz Kazenskega zakonika možnost registracije postavili pod pogoj poplačila dolgov starega lastnika stanovanja, zaprosite za vpis v novo stanovanje neposredno pri Glavnem direktoratu za notranje zadeve Ministrstva za notranje zadeve Ruske federacije v vašem mestu. Vlogo za odjavo na starem naslovu in za prijavo na novem naslovu je mogoče vložiti hkrati. To je priročno narediti prek spletnega mesta državnih služb.
Izjema so prispevki za večja popravila. Torej, ko se lastništvo prostorov v večstanovanjski hiši prenese na novega lastnika, se obveznost prejšnjega lastnika, da plača stroške kapitalskih popravil skupnega premoženja v večstanovanjski stavbi, vključno z obveznostjo, ki jo prejšnji lastnik ni izpolnil plačati prispevke za kapitalska popravila, se prenese na novega lastnika, razen v primerih, ko je prejšnji lastnik prostorov Ruska federacija, sestavni subjekt Ruske federacije ali občina (javna oseba) (str.
3 žlice. 158 LCD RF).
Žal vsi občani ne plačujejo v dobri veri opravljenih stanovanjskih in komunalnih storitev ter opravljenih del za vzdrževanje in popravilo skupnega premoženja v večstanovanjski hiši. Ta problem enako velja za družbe za upravljanje, združenja lastnikov stanovanj in stanovanjske zadruge. Praksa kaže, da že majhen dolg lastnika do HOA povzroči velike izgube, saj je partnerstvo neprofitna organizacija in je edini vir dohodka pogosto plačilo lastnikov za stanovanje. Medtem za organizacije, ki dobavljajo vire, ni pomembno, ali je njihov naročnik komercialna organizacija, in zakonito zahtevajo plačila po pogodbah o dobavi virov, pa tudi kazen za zamudo pri plačilu.
Obrnimo se na situacijo, ko so zaostala plačila za stanovanjske prostore nastala pred pridobitvijo lastništva stanovanjskih prostorov. Z drugimi besedami, prejšnji lastnik je stanovanje prodal, podaril, sklenil še en posel, ne da bi plačal dolg upravljavski organizaciji.
Najlažji izhod, po katerem se pogosto zatekajo poslovodne organizacije, je zahtevati plačilo dolga od novega lastnika. Čustva slednjega so povsem razumljiva: dvomi, ali bi moral plačati storitve, ki jih ni porabil?
<1>.
<2>
M.A. Purgin
Pravni svetovalec
NP "Zveza združenj lastnikov stanovanj Nižni Novgorod"
Od trenutka, ko nastane lastništvo stanovanjskih prostorov, je lastnik prostorov dolžan plačati takšne prostore in komunalne storitve (člen 5 2. dela 153. člena RF; 1. člen 131. člena Civilnega zakonika RF). Ruska federacija).
Hkrati plačilo za stanovanja in komunalne storitve vključuje (deli 2, 4, člen 154 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije):
Na splošno novi lastnik stanovanja ne odgovarja za dolgove prejšnjega, saj je dolžan plačati stanovanja in komunalne storitve vsak lastnik (člen 210 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Izjema so prispevki za večja popravila. Torej, ko se lastništvo prostorov v večstanovanjski hiši prenese na novega lastnika, se obveznost prejšnjega lastnika, da plača stroške kapitalskih popravil skupnega premoženja v večstanovanjski stavbi, vključno z obveznostjo, ki jo prejšnji lastnik ni izpolnil, ne izpolni. plačati prispevke za kapitalska popravila, se prenese na novega lastnika, razen v primerih, ko je prejšnji lastnik prostorov Ruska federacija, sestavni subjekt Ruske federacije ali občina (javni subjekt) (3. del 158. RF LC).
Opomba: Če ste (v celoti ali delno) poplačali zaostanke prispevkov za remont prejšnjega lastnika javnega šolstva, imate pravico zaprositi za preračun in vračilo vplačanega denarja oziroma pobotanje v prihodnje. plačila (dopis Ministrstva za gradbeništvo Rusije z dne 01.09.2017 N 31284-ACh / 06).
Obveznosti prejšnjega lastnika za plačilo komunalnih storitev se lahko prenesejo na novega lastnika le s transakcijo prenosa dolga. Ta transakcija zahteva izražanje volje novega lastnika in je ni mogoče zaključiti brez njega (členi 1, 2 člena 391 Civilnega zakonika Ruske federacije).
V zvezi s tem, če ima prejšnji lastnik še vedno dolg za račune za komunalne storitve, je priporočljivo v kupoprodajni pogodbi in potrdilu o prevzemu stanovanja navesti, da ta dolg ni prenesen na kupca.
Če obstajajo zahteve za plačilo zaostalih računov za komunalne storitve za stanovanje, priporočamo, da se držite naslednjega algoritma.
Zahtevajte potrdilo od Združenega kraljestva, HOA ali ZhK o stanju dolga za komunalne storitve
Potrdilo lahko zahtevate neodvisno od Združenega kraljestva, HOA ali LCD ali pa prosite prejšnjega lastnika, da ga predloži.
Če so MC, HOA ali ZhK začeli upravljati hišo pozneje od datuma registracije lastništva prodajalca, morate od prejšnjih organizacij, odgovornih za opravljanje javnih služb, zahtevati potrdila o stanju dolga.
Priporočljivo je, da o spremembi lastnika nepremičnine (stanovanja) pisno obvestite organizacijo, odgovorno za opravljanje javnih služb, pri čemer priložite kopijo prodajne pogodbe in potrdilo o registraciji lastništva.
Korak 3. Obvestite nekdanjega lastnika o terjatvah do vas za poplačilo dolga
Če še niste stopili v stik s prejšnjim lastnikom, ga obvestite o vložitvi zahtevkov do vas za plačilo komunalnih računov za obdobje, ko niste bili lastnik. Morda bo svoj dolg odplačal prostovoljno.
Pripravljen na podlagi materiala
Kandidat pravnih znanosti Gracheva N.A.
Računovodstvo in nadzor terjatev, vpliv na neplačnike, sodna izterjava dolgov - to je rutina organizacij za upravljanje in HOA. Danes bomo obravnavali situacijo, ko je lastnik, ne da bi odplačal dolg izvajalcu stanovanjskih in komunalnih storitev, prodal svoje prostore. Ali je mogoče izterjati dolgove od novih lastnikov? Kako preganjati prejšnjega lastnika?
Za odgovor na to vprašanje je treba upoštevati dve možnosti:
Ni skrivnost, da je prva situacija veliko bolj pogosta. Če v pogodbi o prenosu stanovanja ni klavzule o plačilu zapadlih stanovanjskih in komunalnih plačil s strani novega lastnika (kupec, obdarjenec, delničar), slednji ni dolžan plačati dolga, ki je nastal pred njegov vstop v lastništvo.
V skladu s čl. 210 Civilnega zakonika Ruske federacije breme vzdrževanja premoženja nosi lastnik. Po čl. 153 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije obveznost plačila pristojbin za stanovanjske prostore in komunalne storitve nastane pri lastniku stanovanjskih prostorov od trenutka, ko nastane lastninska pravica. Na podlagi 2. odstavka čl. 8 Civilnega zakonika Ruske federacije pravice do lastnine, ki je predmet državne registracije, nastanejo od trenutka registracije ustreznih pravic do nje, razen če zakon določa drugače. Pravice do nepremičnin (ki jim pripada stanovanje) so predmet državne registracije (člen 1 člena 131 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Tako obveznost plačila opravljenih stanovanjskih in komunalnih storitev v zvezi s kupljenim stanovanjem nastane po vpisu prenosa lastništva na novega lastnika. Do tega trenutka je prejšnji lastnik stanovanja dolžan plačati storitve.
Če je organizacija za upravljanje novemu lastniku poslala račun za plačilo dolga prejšnjega lastnika, se lahko zakonitemu lastniku svetuje, naj obvesti organizacijo za upravljanje o prenosu lastništva stanovanja in zahteva, da od njega preneha zahtevati poplačilo. dolg. Tej vlogi morajo biti priložene kopije prodajne pogodbe in potrdila o državni registraciji pravic ter odčitki števcev, ki so jih potrdile ustrezne organizacije, zabeležene ob prevzemu stanovanja.
Organizacija za upravljanje pa ima pravico, da se pri sodišču obrne s tožbo proti nekdanjemu lastniku za izterjavo dolgov za obvezna plačila (organizacija za upravljanje - na podlagi pogodbe o upravljanju, sklenjene s prejšnjim lastnikom, ali na podlagi dejstva porabe storitev; Stanovanjska zadruga in HOA - na podlagi obveznosti, opredeljene v listini in členu 8 člena 138 LC RF, kot oseba, ki je dolžna zastopati zakonite interese lastnikov prostorov v stanovanjska stavba, tudi v odnosih s tretjimi osebami).
Če želite iti na sodišče, morate sestaviti tožbo, ki priložite potrdilo o plačilu državne dajatve in dokumente, ki potrjujejo osnovo in znesek zbiranja.
Višina državne dajatve se izračuna v skladu z odst. 1, 1. čl. 333.19 Davčnega zakonika Ruske federacije in je odvisna od cene zahtevka. Torej, pri izterjavi dolga, katerega znesek ne presega 10.000 rubljev, se državna dajatev izračuna kot 4% stroškov terjatve, vendar ne manj kot 200 rubljev. Če so stroški zahtevka v razponu od 10.001 do 50.000 rubljev, bo državna dajatev 400 rubljev. plus 3% dolgovanega zneska, ki presega 10.000 rubljev. Tožba se vloži pri sodniku za prekrške po ceni zahtevka do 100.000 rubljev, nad 100.000 rubljev. - na okrožno sodišče.
Na obravnavi bo moral tožnik (poslovodna organizacija, HOA, stanovanjska zadruga) potrditi naslednja dejstva.
Prvič, znesek nastalega dolga. Za to je treba sestaviti podroben izračun zneska dolga ob upoštevanju obstoječih tarif in odčitkov merilnih naprav.
Drugič, velikost tarife za vzdrževanje in popravila.
Za razliko od tarif za komunalne storitve (določi regulativni organ) višino plačila za vzdrževanje in popravilo skupnega premoženja stanovanjske hiše določijo lastniki prostorov v takšni hiši ali člani HOA, če hiša upravlja HOA (členi 7, 8, člen 156 LC RF). In samo če se lastniki prostorov v stanovanjski hiši na skupščini niso odločili določiti višine plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskega prostora, ta znesek določi lokalna uprava. Tako je potreben protokol skupščine lastnikov prostorov stanovanjske hiše ali skupščine članov HOA.
Tretjič, prisotnost ali odsotnost dogovora z lastnikom. Spomnimo, če hišo upravlja HOA, mora z lastnikom, ki ni član HOA, skleniti pogodbo o vzdrževanju in popravilu skupnega premoženja večstanovanjske stavbe ter pogodbo o zagotavljanju komunalnih storitev z vsakim članom HOA. Pri servisiranju hiše s strani družbe za upravljanje je potrebna pogodba o upravljanju, če takšnega sporazuma ni, bo morala družba za upravljanje dokazati dejstvo opravljanja del in opravljanja storitev z opravljanjem različnih vrst opravljenih del, pogodbe o opravljanju storitev itd.<1>.
<1>Glej članek "Če organizacija za upravljanje nima dogovora z lastnikom nestanovanjskih prostorov", št. 3, 2009.
Ne smemo pozabiti na obvezno potrditev pooblastila predstavnika organizacije. To je lahko protokol o izvolitvi predsednika stanovanjske zadruge in društva lastnikov stanovanj ali pooblastilo poslovodne organizacije.
Poleg tega je zastaralni rok za terjatve za izterjavo dolgov, vendar obvezna plačila in plačilo za opravljene storitve tri leta (člen 196 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Opozoriti je treba, da organizacija za upravljanje nima pravnih načinov, da bi vplivala na sklenitev posla s stanovanjskimi prostori ob prisotnosti zamud pri plačilu stanovanjskih in komunalnih storitev, saj razmerja glede prodaje (ali druge oblike odtujitve) stanovanja nastanejo med lastnikom in pridobiteljem, dolžniška razmerja pa med lastnikom in poslovodno organizacijo.
V skladu s členom 4 Navodila o postopku za državno registracijo prodajnih pogodb in prenosa lastništva stanovanjskih prostorov<2>za državno registracijo prodajne pogodbe v skladu s čl. Umetnost. 16 in 17 Zveznega zakona z dne 21.7.1997 N 122-FZ "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi" so predstavljeni:
<2>Odobreno z odredbo Ministrstva za pravosodje Rusije z dne 06.08.2001 N 233.
Kot lahko vidite, državna registracija prenosa lastništva ne zahteva dokumenta, ki potrjuje odsotnost zamud pri plačilu stanovanjskih in komunalnih storitev, kar je lahko potrdilo organizacije za upravljanje o odsotnosti zamud pri plačilu.
Medtem pa je po našem mnenju zahteva kupca stanovanja do lastnika, da predloži takšno potrdilo, več kot logična (da bi se izognili presenečenjem v prihodnosti). Poleg potrdila lahko lastnika zahtevate, da predloži najnovejša potrdila o plačilu za ustrezne storitve. In če obstaja dolg, ki ga lastnik ne more poplačati pred prodajo stanovanja, je mogoče dolg družbi za upravljanje poplačati s strani novega lastnika, z ustreznim znižanjem cene plačane pogodbe za prenos. stanovanja (prodaja, kapitalska udeležba pri gradnji).
Dogovori o prenosu lastništva stanovanja s pogojem, da se kupcu naloži obveznost plačila dolgov prodajalca, so veliko manj pogosti. Besedilo lahko izgleda takole: "Stranki sta se dogovorili, da bo prodajalec stanovanje prenesel na kupca, ki je obremenjen z zamudami pri plačilu stanovanjskih prostorov v višini XXX rubljev. Obveznost plačila tega dolga preide na kupca od trenutka, ko državne registracije lastništva stanovanja."
Če tak pogoj obstaja, se izvede prenos dolga. Na podlagi čl. 391 Civilnega zakonika Ruske federacije mora dolžnik prenesti svoj dolg na drugo osebo pisno (zahteva je izpolnjena, če je v pogodbi upoštevan pogoj ali če je sestavljena dodatna pogodba) in je dovoljeno le s soglasjem upnika. Povedano drugače, v pogodbo ni dovolj vključiti pogoja, za prenos dolga s prejšnjega lastnika na kupca stanovanja je treba pridobiti pisno soglasje upravljavske organizacije.
V skladu s tem so novemu lastniku predstavljene vse zahteve za plačilo stanovanjskih in komunalnih storitev, o katerih so se dogovorili prodajalec, kupec in organizacija za upravljanje.
M.A. Purgin
Pravni svetovalec
NP "Zveza združenj lastnikov stanovanj Nižni Novgorod"
Računovodstvo in nadzor terjatev, vpliv na neplačnike, sodna izterjava dolgov - to je rutina organizacij za upravljanje in HOA. Danes bomo obravnavali situacijo, ko je lastnik, ne da bi odplačal dolg izvajalcu stanovanjskih in komunalnih storitev, prodal svoje prostore. Ali je mogoče izterjati dolgove od novih lastnikov? Kako preganjati prejšnjega lastnika?
Žal vsi občani ne plačujejo v dobri veri opravljenih stanovanjskih in komunalnih storitev ter opravljenih del za vzdrževanje in popravilo skupnega premoženja v večstanovanjski hiši. Ta problem enako velja za družbe za upravljanje, združenja lastnikov stanovanj in stanovanjske zadruge. Praksa NP "Zveza združenj lastnikov stanovanj Nižnji Novgorod" kaže, da celo majhen dolg lastnika do Združenja lastnikov stanovanj povzroči velike izgube, saj je partnerstvo neprofitna organizacija in edini vir dohodka. je pogosto plačilo lastnikov za stanovanje. Medtem za organizacije, ki dobavljajo vire, ni pomembno, ali je njihov naročnik komercialna organizacija, in zakonito zahtevajo plačila po pogodbah o dobavi virov, pa tudi kazen za zamudo pri plačilu.
Obrnimo se na situacijo, ko so zaostala plačila za stanovanjske prostore nastala pred pridobitvijo lastništva stanovanjskih prostorov. Z drugimi besedami, prejšnji lastnik je stanovanje prodal, podaril, sklenil še en posel, ne da bi plačal dolg upravljavski organizaciji. Najlažji izhod, po katerem se pogosto zatekajo poslovodne organizacije, je zahtevati plačilo dolga od novega lastnika. Čustva slednjega so povsem razumljiva: dvomi, ali bi moral plačati storitve, ki jih ni porabil?
Za odgovor na to vprašanje je treba upoštevati dve možnosti:
Ni skrivnost, da je prva situacija veliko bolj pogosta. Če v pogodbi o prenosu stanovanja ni klavzule o plačilu zapadlih stanovanjskih in komunalnih plačil s strani novega lastnika (kupec, obdarjenec, delničar), slednji ni dolžan plačati dolga, ki je nastal pred njegov vstop v lastništvo.
V skladu s čl. 210 Civilnega zakonika Ruske federacije breme vzdrževanja premoženja nosi lastnik. Po čl. 153 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije obveznost plačila pristojbin za stanovanjske prostore in komunalne storitve nastane pri lastniku stanovanjskih prostorov od trenutka, ko nastane lastninska pravica. Na podlagi 2. odstavka čl. 8 Civilnega zakonika Ruske federacije pravice do lastnine, ki je predmet državne registracije, nastanejo od trenutka registracije ustreznih pravic do nje, razen če zakon določa drugače. Pravice do nepremičnin (ki jim pripada stanovanje) so predmet državne registracije (člen 1 člena 131 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Tako obveznost plačila opravljenih stanovanjskih in komunalnih storitev v zvezi s kupljenim stanovanjem nastane po vpisu prenosa lastništva na novega lastnika. Do tega trenutka je prejšnji lastnik stanovanja dolžan plačati storitve.
Če je organizacija za upravljanje novemu lastniku poslala račun za plačilo dolga prejšnjega lastnika, se lahko zakonitemu lastniku svetuje, naj obvesti organizacijo za upravljanje o prenosu lastništva stanovanja in zahteva, da od njega preneha zahtevati poplačilo. dolg. Tej vlogi morajo biti priložene kopije prodajne pogodbe in potrdila o državni registraciji pravic ter odčitki števcev, ki so jih potrdile ustrezne organizacije, zabeležene ob prevzemu stanovanja.
Organizacija za upravljanje pa ima pravico, da se pri sodišču obrne s tožbo proti nekdanjemu lastniku za izterjavo dolgov za obvezna plačila (organizacija za upravljanje - na podlagi pogodbe o upravljanju, sklenjene s prejšnjim lastnikom, ali na podlagi dejstva porabe storitev; Stanovanjska zadruga in HOA - na podlagi obveznosti, opredeljene v listini in členu 8 člena 138 LC RF, kot oseba, ki je dolžna zastopati zakonite interese lastnikov prostorov v stanovanjska stavba, tudi v odnosih s tretjimi osebami).
Če želite iti na sodišče, morate sestaviti tožbo, ki priložite potrdilo o plačilu državne dajatve in dokumente, ki potrjujejo osnovo in znesek zbiranja.
Višina državne dajatve se izračuna v skladu z odst. 1, 1. čl. 333.19 Davčnega zakonika Ruske federacije in je odvisna od cene zahtevka. Torej, pri izterjavi dolga, katerega znesek ne presega 10.000 rubljev, se državna dajatev izračuna kot 4% stroškov terjatve, vendar ne manj kot 200 rubljev. Če so stroški zahtevka v razponu od 10.001 do 50.000 rubljev, bo državna dajatev 400 rubljev.
plus 3% dolgovanega zneska, ki presega 10.000 rubljev. Tožba se vloži pri sodniku za prekrške po ceni zahtevka do 100.000 rubljev, nad 100.000 rubljev. - na okrožno sodišče.
Na obravnavi bo moral tožnik (poslovodna organizacija, HOA, stanovanjska zadruga) potrditi naslednja dejstva.
Prvič, znesek nastalega dolga. Za to je treba sestaviti podroben izračun zneska dolga ob upoštevanju obstoječih tarif in odčitkov merilnih naprav.
Drugič, velikost tarife za vzdrževanje in popravila. Za razliko od tarif za komunalne storitve (določi regulativni organ) višino plačila za vzdrževanje in popravilo skupnega premoženja stanovanjske hiše določijo lastniki prostorov v takšni hiši ali člani HOA, če hiša upravlja HOA (členi 7, 8, člen 156 LC RF). In samo če se lastniki prostorov v stanovanjski hiši na skupščini niso odločili določiti višine plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskega prostora, ta znesek določi lokalna uprava. Tako je potreben protokol skupščine lastnikov prostorov stanovanjske hiše ali skupščine članov HOA.
Tretjič, prisotnost ali odsotnost dogovora z lastnikom. Spomnimo, če hišo upravlja HOA, mora z lastnikom, ki ni član HOA, skleniti pogodbo o vzdrževanju in popravilu skupnega premoženja večstanovanjske stavbe ter pogodbo o zagotavljanju komunalnih storitev z vsakim članom HOA. Pri servisiranju hiše s strani družbe za upravljanje je potrebna pogodba o upravljanju, če takšnega sporazuma ni, bo morala družba za upravljanje dokazati dejstvo opravljanja del in opravljanja storitev z opravljanjem različnih vrst opravljenih del, pogodbe o opravljanju storitev itd.<1>.
<1>Glej članek "Če organizacija za upravljanje nima dogovora z lastnikom nestanovanjskih prostorov", št. 3, 2009.
Ne smemo pozabiti na obvezno potrditev pooblastila predstavnika organizacije. To je lahko protokol o izvolitvi predsednika stanovanjske zadruge in društva lastnikov stanovanj ali pooblastilo poslovodne organizacije.
Poleg tega je zastaralni rok za terjatve za izterjavo dolgov, vendar obvezna plačila in plačilo za opravljene storitve tri leta (člen 196 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Opozoriti je treba, da organizacija za upravljanje nima pravnih načinov, da bi vplivala na sklenitev posla s stanovanjskimi prostori ob prisotnosti zamud pri plačilu stanovanjskih in komunalnih storitev, saj razmerja glede prodaje (ali druge oblike odtujitve) stanovanja nastanejo med lastnikom in pridobiteljem, dolžniška razmerja pa med lastnikom in poslovodno organizacijo.
V skladu s členom 4 Navodila o postopku za državno registracijo prodajnih pogodb in prenosa lastništva stanovanjskih prostorov<2>za državno registracijo prodajne pogodbe v skladu s čl. Umetnost. 16 in 17 Zveznega zakona z dne 21.7.1997 N 122-FZ "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi" so predstavljeni:
<2>Odobreno z odredbo Ministrstva za pravosodje Rusije z dne 06.08.2001 N 233.
Kot lahko vidite, državna registracija prenosa lastništva ne zahteva dokumenta, ki potrjuje odsotnost zamud pri plačilu stanovanjskih in komunalnih storitev, kar je lahko potrdilo organizacije za upravljanje o odsotnosti zamud pri plačilu.
Medtem pa je po našem mnenju zahteva kupca stanovanja do lastnika, da predloži takšno potrdilo, več kot logična (da bi se izognili presenečenjem v prihodnosti). Poleg potrdila lahko lastnika zahtevate, da predloži najnovejša potrdila o plačilu za ustrezne storitve. In če obstaja dolg, ki ga lastnik ne more poplačati pred prodajo stanovanja, je mogoče dolg družbi za upravljanje poplačati s strani novega lastnika, z ustreznim znižanjem cene plačane pogodbe za prenos. stanovanja (prodaja, kapitalska udeležba pri gradnji).
Dogovori o prenosu lastništva stanovanja s pogojem, da se kupcu naloži obveznost plačila dolgov prodajalca, so veliko manj pogosti. Besedilo lahko izgleda takole: "Stranki sta se dogovorili, da bo prodajalec stanovanje prenesel na kupca, ki je obremenjen z zamudami pri plačilu stanovanjskih prostorov v višini XXX rubljev. Obveznost plačila tega dolga preide na kupca od trenutka, ko državne registracije lastništva stanovanja."
Če tak pogoj obstaja, se izvede prenos dolga. Na podlagi čl. 391 Civilnega zakonika Ruske federacije mora dolžnik prenesti svoj dolg na drugo osebo pisno (zahteva je izpolnjena, če je v pogodbi upoštevan pogoj ali če je sestavljena dodatna pogodba) in je dovoljeno le s soglasjem upnika. Povedano drugače, v pogodbo ni dovolj vključiti pogoja, za prenos dolga s prejšnjega lastnika na kupca stanovanja je treba pridobiti pisno soglasje upravljavske organizacije.
V skladu s tem so novemu lastniku predstavljene vse zahteve za plačilo stanovanjskih in komunalnih storitev, o katerih so se dogovorili prodajalec, kupec in organizacija za upravljanje.
M.A. Purgin
Pravni svetovalec
NP "Zveza združenj lastnikov stanovanj Nižni Novgorod"
Če se zgodi, da ste kupili stanovanje z "dolgovi", ne bodite razburjeni. Komunale ste dolžni plačevati šele od trenutka, ko postanete lastnik, t.j. od trenutka registracije lastništva stanovanjskih prostorov. Res je, najverjetneje boste prejeli potrdila o plačilu, kjer bo dolg prejšnjega lastnika za vodo, elektriko, toploto v celoti naveden. "Komunalschiki" menijo, da morate plačati dolg starega lastnika in njihove obresti so razumljive, saj je to lažje kot iskati dolžnika, nato pa poskušati od njega izterjati vsaj nekaj na sodišču. Spet ni treba plačati in tukaj so razlogi.
Nekdanji "lastnik" stanovanja ima dolg, oblikovan iz pogodbe o opravljanju plačanih storitev (komunalnih storitev). Stranka te pogodbe je bil prejšnji lastnik in ne nepremičnina (stanovanje), obveznost plačila pa je na prejšnjem lastniku. In na splošno si je težko predstavljati, da je dolžnik lahko katero koli premoženje in ne oseba, vsaj v ruski zakonodaji takšne strukture ni. Kot da bo sosed na spletnem mestu prišel do "novega" lastnika in zahteval poplačilo dolga, pri čemer trdi, da mu je nekdanji lastnik Vasilij dolžan nekaj sto.
Po čl. 30 ZhK RF, lastnik bivalnih prostorov nosi breme vzdrževanja bivalnih prostorov. Poleg tega v skladu s členom 153 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije obveznost plačila stanovanjskih prostorov in komunalnih storitev izhaja iz lastnika stanovanjskih prostorov od trenutka, ko nastane lastništvo stanovanjskih prostorov.
Tako zakon ne predvideva nobenega bremena preživnine pred nastankom lastnine!
Lahko se zgodi tudi, da plačate porabljene komunalne storitve za tekoči mesec, vaš denar pa je vključen v poplačilo dolga prejšnjega lastnika. Seveda je to nezakonito in ga je mogoče zlahka izpodbijati na sodišču.
Vendar pa je tukaj treba upoštevati. Pri nakupu stanovanja morate zabeležiti odčitke števca električne energije in jih navesti v potrdilu o prevzemu stanovanja. Potem lahko varno plačujete samo tiste kilovate energije, ki ste jih sami porabili, sicer je skoraj nemogoče ugotoviti, "koliko je bilo na števcu" v času prenosa bivalnega prostora na vas po pogodbi in v tem primeru plačali boste za tisto, " "kar še vedno prodajalec.
