Miért egyes esetekben az eladó lakások szó szerint elrepülnek, mások pedig éppen ellenkezőleg, elavultak? Minden az eladott áruk likviditásáról szól: attól függ, hogy mennyire vonzó lesz a fogyasztó számára, és milyen hamar értékesítik. Mennyire folyékony a lakásod, és lehet-e ilyent csinálni?
"A magazin az ingatlanokról MetrInfo.Ru" www.metrinfo.ru úgy döntött, hogy megérti, mit jelent ez a fogalom, mit befolyásol a likviditás, és melyek a leglikvidább lakások manapság, és amelyek éppen ellenkezőleg, nem likvidek.
Számos bonyolult értelmezés létezik a likviditásról, de megpróbáljuk a lehető legegyszerűbben megmagyarázni. Az ingatlan likviditása a pénzzé történő átalakítás lehetősége. A likviditás fordítottan arányos az eladással töltött idővel: minél rövidebb az az időszak, amikor egy lakást értékesítenek, annál nagyobb a likviditása.
Általában a lakást likvid eszköznek tekintik: mindig van rá kereslet, még a gazdaság problémáival is. A lakóingatlanok értékesítése sokkal könnyebb, mint például egy olyan festmény, amely csak a gazdag gyűjtők szűk körének érdekes. Valójában erre támaszkodnak a szakértők, akik befektetést javasolnak elérhető alapok lakásokba.
De nem minden lakás egyformán likvid: néhány ingatlant, még meglehetősen piaci áron is, pár hét alatt eladnak, míg mások hónapokig és évekig várják a vevőt, sőt az árcsökkentés sem mindig segít. Mi a probléma itt?
A színház egy fogasléccel kezdődik, a lakások likviditása pedig a helyével kezdődik. " A legnagyobb likviditás kényelmes és ökológiailag tiszta területeken elhelyezkedő, jó közlekedési lehetőségekkel rendelkező apartmanokat használnak ”- mondja Alexander Maltsev, a CENTURY 21 West Real Estate Agency vezérigazgatója. Ráadásul szállítási kérdés talán a legfontosabb: „Moszkva erősen megterhelt autópályákkal és metróállomások nélküli területeire van a legkevesebb igény a vásárlók körében. A metró egy adott területen történő bővítésének terveiről szóló információk pedig jelentősen megnövelhetik a keresletet és a lakhatási költségeket. Így például az új "Novokosino" állomások építésének bejelentése után történt " Pyatnitskoe autópálya"," Lermontovsky Prospect "," Zhulebino "és" Lyuberetskie Fields "" - mondja Alexandra Kadchenko, a Steklov Intézet Tanácsadói és Értékelési Osztályának vezetője, és hozzáadja a folyékony területek jellemzőinek listájához a társadalmi infrastruktúra fejlesztését és szerkezet lakásállomány... Manapság azok a területek, ahol a modern, jó minőségű lakások uralkodnak - a tegnapi új épületek inkább keresettek, de a régi házak, ötemeletes épületek, amelyek bontási idejét nem határozták meg, nem népszerűek, ezért sokat eladják rosszabb. Ilja Shkop, a moszkvai Realtors Céh tanácsának elnöke szerint ráadásul nagyobb a kereslet a központtól mérsékelt távolságban lévő nagy lakóövezetek iránt.
Így a legrangosabb kerületekben - például a fővárostól nyugatra, északra és dél-nyugatra található lakások - például Krilatszkoje, Kuntsevo, Fili-Davydkovo, Strogino, a Vorobyovy Gory és a Kutuzovsky Avenue körzetben vannak. nagyon folyékony. Ami luxus ingatlan, akkor itt a legnépszerűbb központi kerület, mindenekelőtt az Arany mérföld. „Khamovniki most a második helyen áll, többek hatalmas fejlődésének köszönhetően lakótelepek, amely a kerület egészének újjáépítését vonja maga után. ”- mondja Evgenia Korosteleva, a Bon ton realty főigazgatója.
A kevésbé rangos területeken, még délen és délkeleten is vannak folyékony területek, amelyeket a leginkább környezetbarátnak és legkellemetlenebbnek tartanak. A folyékony szakértők listáján mindenekelőtt Sokolniki és Novye Cheryomushki szerepelt, mint jó területek fejlett infrastruktúraés nem túl messze a központtól, valamint Konkovo, Teply Stan, Yasenevo, Chertanovo, Babushkinskiy, Medvedkovo, Otradnoye, Altufevo, Izmailovo, valamint az Aeroport és a Begovaya metróállomások területei kerültek hozzá. Délkeleten Lyublinót és Maryinót ismerték el a legfolyékonyabbnak.
És a leginkább illikvid területeket a gyenge közlekedési hozzáférhetőségű területeknek tekintik - Biryulevo, a Dmitrovskoye és a Korovinskoye autópályák mentén fekvő területek, néhány terület a Moszkvai körgyűrűn kívül (például Vykhino-Zhulebino). Galina Fabritskaja, a Peresvet-Real Estate osztályvezetője felveszi ebbe a listába Kapotnya, Degunino, Beskudnikovo, Nekrasovka stb. Egyébként Kapotnya a környezeti jellemzők tekintetében sem lép be folyékony területekre.
De ugyanazon a környéken nem minden egyformán folyékony. Ahogy Svetlana Birina, az NDV-Nedvizhimost városi ingatlanügyi osztályának vezetője megjegyzi, a kerületek nagyon heterogének lehetnek az életminőség és a közlekedés elérhetősége szempontjából. A legfolyékonyabbak a városrészek és az utcák, amelyek gyalogosan elérhetők a metrótól. Rendszerint a legtelítettebbek az infrastruktúrával, mivel a metróállomások körül mindig megjelennek üzletek, éttermek és fogyasztói szolgáltatások. Az ilyen zónák likviditását csak a nagy közelsége csökkentheti ipari vállalkozások vagy egy régi, kényelmetlen lakásállomány elterjedtsége. A közeli park vagy zöld terület növeli a környékek likviditását bármely területen.
Még a leglikvidabb területeken is lehetnek nem likvid lakások. Mindez azon házak jellemzőitől függ, amelyekben találhatók. „Értékelik a ház anyagát és sorozatát (panelekhez) és az építés évét. A legnagyobb igény az modern házak téglából vagy monolitból készül, a legkisebb - panel épületek, - mondja Alekszandr Malcev (CENTURY 21 West). - És be panelházak az emeletek száma fontos: minél magasabb az épület, annál nagyobb a likviditás, vagyis az ötszintes Hruscsovot tartják a legkevésbé folyékonynak, ezt követik a 9 és 12 emeletes panelek, és a legfolyékonyabbak a modern sorozatok. "
Általában tégla házak népszerűbbek, mint a panelek, és a modernebbek előnyben részesítik a régi lakásállományt: "Ha a ház régi, akkor általában elhasználódott kommunikációval és szörnyű bejáratokkal, és a vevőt ilyen objektumra vonzani csak kedvezményes áron "- mondja Galina Fabritskaya (Peresvet-Real Estate). A régi házak között továbbra is csak a jó minőségű "sztálinistákat" tartják nagyra, és valószínűtlen, hogy belátható időn belül bármi is megváltozzon. "Bár a lebontásra szánt házak iránt is érdeklődés mutatkozik (ezek főleg panelszintes épületek - a szerkesztőtől) - mondja Aleksandra Kadchenko (MIAN) -, azzal a lehetőséggel vonzzák a vásárlókat, hogy újratelepítéskor új lakásokat szerezzenek." Az ilyen opciókkal azonban körültekintőbbnek kell lennie, mivel a bontás sok évig elhúzódhat, itt csak azok az objektumok tekinthetők folyékonynak, amelyek bontási időszaka már egyértelműen meghatározva volt.
Maga a ház jellemzői mellett a likviditást befolyásolja a helyi terület javítása, valamint a bejárat állapota, teherlift, játszóterek, parkolók stb. Gazdasági és kényelmi osztályokban apartmanok új környéken saját infrastruktúra ahol a civilizáció minden előnye megvan. Az üzleti és a prémium szegmensekben értékelik a saját elkerített és őrzött területüket, a mélygarázst, az engedélyezett hozzáférést stb. "Különben is elit házak nagyon fontos számos apartmanja van, annál kevesebb, annál vonzóbb az objektum ”- mondja Evgenia Korosteleva Evgenia (Bon ton ingatlan).
Ilya Shkop (Moszkvai Realtors Céh) szerint azonban a ház jellemzői elsősorban a három- és többszobás lakások likviditását befolyásolják, és kevésbé fontosak az "egy hálószobás" és a "két hálószobás "lakások, mivel ezek a legkeresettebb ingatlanok a főváros ingatlanpiacán. ... Nál nél megfelelő ár a vevők 2-3 hónapig vannak rajtuk, bármilyen területen és mely házakban sem kínálják őket.
"A lakás likviditását olyan jellemzők határozzák meg, mint a terület, a padló, az ablakokból nyíló kilátás, a konyha mérete, az erkélyek és loggiák jelenléte, a mennyezetek magassága, a tervezés kényelme" - sorolja Alexandra Kadchenko (MIAN). És Svetlana Birina (NDV-Real Estate) is kiemeli a fürdőszoba méretét és elrendezését, valamint a lakás egészének állapotát.
Talán a legtöbbet fontos paraméter- terület: a lakás méretének meg kell felelnie osztályának és hatékony kereslet célközönség... „A„ gazdaság ”és a„ gazdaságos plusz ”(komfort osztály) kategóriájú lakások esetében az egyszobás lakás optimális területe 36-42 négyzetméter. m, kétszobás - 54-62 négyzetméter. m, és egy háromszobás lakás - 68-82 négyzetméter. m "- mondja Alexandra Kadchenko. Sőt, amint azt Veronika Pankova, az Állami Orosz Múzeum szakértője, a Penaty ingatlanügynökség főigazgatója megjegyezte, előnyben részesítik a szabványosabb felvételeket és elrendezéseket, például sokkal könnyebb eladni egy 2 szobás lakást területe 60 négyzetméter. M. mint egy szobás lakás ugyanolyan felvételekkel.
Az apartmanok területe mellett a konyha mérete, a mennyezet és a padló magassága jelentősen befolyásolja a likviditást. „A konyha területe legalább 8-8,5 négyzetméter legyen. m, és előnyösen 10-12 négyzetméter. m "- mondja Galina Fabritskaya (" Peresvet-Nedvizhimost "). "És az optimális mennyezetmagasság legalább 2,7 m" - mondja Alexandra Kadchenko (MIAN). Ami a helyet illeti, a legkevésbé folyékony tárgyak az első és a utolsó emeletek, valamint egyes esetekben - a ház elrendezésétől és állapotától függően - sarokopciók.
A lakások likviditása csökkenthető szomszédos helyiségekkel, fa és vegyes padlóval, fa lépcsők, a történet túl zavaros, amikor a lakás több mint 2-3 gazdát cserélt, és lehetetlen pontosan felmérni az összes adásvételi tranzakció jogszerűségét. "A 21. századi vásárlókat is megijesztik a gázmelegítők és az ülőfürdők" - mondja Svetlana Birina (NDV-Real Estate). Ugyanakkor a kilátás az ablakokról a forgalmas országútra és az állandó zaj.
„Ráadásul a 2-3 és többszobás apartmanok esetében fontos, hogy az ablakok ne csak az autópályára nézzenek, hanem a különböző oldalak fény ", - biztosítja Galina Fabritskaya (" Peresvet-Nedvizhimost ").
A lakás likviditása növeli a rendet, szép kilátás, többé-kevésbé friss felújítás, valamint a tárgy és az igény nem kielégítő állapota nagyjavítás csökkentse a likviditást.
Általánosságban elmondható, hogy minél magasabb a lakásosztály és annál rangosabb a terület és a ház, az több jellemző befolyásolja a keresletet és a likviditást. Ha a turistaosztályban a vevő nagy valószínűséggel csak a konyha felvételeire és méretére figyel, akkor az elit szegmensben minden bizonnyal értékelni fogja a sajátos jellemzőket: „Például a Kutuzovsky Prospektnél a megnövekedett zaj miatt az apartmanok az utcára nyíló ablakokkal kevésbé folyékonyak, és a legtöbb folyékony lehetőség - a rakpartra nyíló ablakokkal, az úgynevezett "kilátó apartmanokkal" - mondja Alexander Maltsev (CENTURY 21 West). Ezenkívül általában nem a legrangosabb kerületekben, a főváros külterületén elhelyezkedő magas színvonalú ingatlanok nem likvidek, a távoli hálóterületekben lévő sokszobás lakásokat sokáig értékesítik. "Kevés embernek van szüksége például egy 4 szobás lakásra Biryulyovóban, 9 millió rubel vagy annál magasabb áron" - mondja Galina Fabritskaya (Peresvet-Nedvizhimost), mert egy tipikus vevő ezen és hasonló területeken 1-2 szobás szobát választ. opciók ...
A folyékony lakások azért jók, mert gyorsan eladják őket, vagyis szükség esetén pénzre cserélik őket, és az évek során drágulnak, feltéve, hogy a világgazdaságban minden nyugodt. "A folyékony lakások költsége évente körülbelül 10-20% -ra nő" - mondja Alexander Maltsev (CENTURY 21 West), különösen elsődleges piac, mivel az új épületek ára is emelkedik a ház építésével, felújítási munkálatokés a tulajdonban lévő lakások bejegyzése. „Például egy évvel ezelőtt a„ Tsaritsyno ”lakóépületben tőke résztvevői kivitelezés megvalósult egyszobás apartmanok(46 négyzetméter) 5,4 millió rubel áron, és most hasonló lehetőségeket már 6-6,1 millió rubelért adják el ”- mondja Galina Fabritskaya („ Peresvet-Nedvizhimost ”).
Lassan, de biztosan drágult az ára mostanábanés másodlagos likvid ingatlanok jó közlekedési hozzáférhetőségű területeken: modern sorozat egyszobás, 39 négyzetméteres lakásokat 6,1 millió rubelért adtak el, kétszobás apartmanokat (52 négyzetméter) - 7,5 millió rubelért, most pedig hasonló ajánlatok csak 6,2 millió rubelért lehet megtalálni. és 7,7-7,8 millió rubelért. ennek megfelelően - mondja a szakember. És abban az időszakban gazdasági válságok a likvid tárgyak ára a legstabilabb: „A korábbi és súlyosan illikvid likvid eszközök ára csökken, a likvid eszközöké pedig valamivel később és kevésbé. Amikor pedig a piac stabilizálódik, akkor fordított helyzet figyelhető meg: a likvid opciók hamarabb és gyorsabban növekednek, az illikvidek pedig - később és lassabban ”- mondja Veronika Pankova (Penaty, az Orosz Múzeum szakértője).
"Válságban az illikvid lakások elveszítik minden vonzerejüket a vevő iránt, a likvidek pedig más okokból nem találnak gazdára: a lakás tulajdonosa nem siet az ár csökkentésével, és a vevő, miután meghallotta, hogy az árak jelentősen csökkennek a válság idején nem akar túlfizetni "- teszi hozzá Evgeniya Korosteleva (Bon ton realty).
Stabil körülmények között, megfelelő egy bizonyos ár átlagos kifejezés egy folyékony egyszobás lakás értékesítése, Ilya Shkop (Moszkvai Realtors Céh) beszámolója szerint, - 2 hónap, kétszobás lakás - 3 hónap, és egy háromszobás lakás - 4-6 hónap. Svetlana Birina (NDV-Nedvizhimost) pedig még rövidebbeket is megnevez - két héttől egy hónapig. Az illikvid opciókat néha évekre és évtizedekre adják el!
Az eladási időszak azonban a valóságban a tárgy árától függ, ezért az ár csökkentésével növelheti a likviditást: „Természetesen egy földszinti kis konyhával rendelkező lakás nem túl kívánatos, de csökkentett ár ezt az opciót kereslet is lesz ”- mondja Galina Fabritskaya („ Peresvet-Nedvizhimost ”). Által alacsony árak csak abszolút undorító lehetőségeket nem vásárolnak, például apró lakásokat a dohányzó gyárak mellett, a metrótól távol, a földszinten és szörnyű állapotban. Az alacsonyabb áron történő eladás azonban nem trükkös üzlet, de a jelenlegi és jövőbeni ingatlantulajdonosok többsége továbbra is arra törekszik, hogy némi hasznot szerezzen a jövőbeni viszonteladásokból, és emellett a lehető leggyorsabban üzletet kössön, és ez lehetséges csak ha az ingatlan likvid.
Az ingatlan likviditása sok tényezőtől függ - a helyszíntől a ház sajátos jellemzőihez, például a konyha területéhez vagy méretéhez, ráadásul szorosan kapcsolódik a kereslethez és az árhoz. A legfolyékonyabb lakások az odnushku és a kopeck darabok a metróállomások közelében, olyan területeken, ahol jó közlekedési lehetőségek állnak rendelkezésre, ökológia és infrastruktúra található, monolit házak... Néha csak néhány hét alatt eladják. Minél folyékonyabb az objektum, annál hamarabb lehet pénzzé változtatni, és még profitot is elérni.
Az ingatlant tartják a legmegbízhatóbb eszköznek, de ahhoz, hogy a befektetés nyereséges legyen, az ingatlannak likvidnek kell lennie. A Barkley Corporation szakemberei elmondták, hogyan lehet meghatározni egy lakás likviditását egy új, elit és prémium osztályú épületben - írja az RB.ru. Ahhoz, hogy a befektetés elhozza jó osztalék, számos fontos tényezőt kell figyelembe venni.
Fejlesztői hírnév
Először a hírnévre kell figyelni építőipari cég... Nemcsak tanulmányozni kell a fejlesztő hajtja végre hanem azt is, hogy a fejlesztő betartja-e az eredeti koncepciót.
Vannak esetek, amikor a fejlesztő az építési folyamat során olyan változásokat hajt végre a koncepcióban, amelyek kihatnak a fogyasztó érdekeire: olcsó anyagokat használ Gyenge minőségű, épít kereskedelmi helyiségek amelyek nem voltak a tervben. Ez csökkenti a lakások likviditását. Ezért, ha a fejlesztő megváltoztatta a koncepciót a korábbi projektekben, ez egy ok arra, hogy gondolkodjunk, mindent újra mérlegeljünk a vásárlás előtt.
Elhelyezkedés
A likviditást befolyásoló egyik fő tényező a létesítmény elhelyezkedése. Ekaterina Fonareva, a Barkley Corporation kereskedelmi igazgatója szerint az elmúlt 5 évben megváltoztak a vásárlók preferenciái a lakóhely kiválasztásával kapcsolatban. Ha korábban felértékelték a lakótelepnek a központi közigazgatási körzethez való tartozását, akkor most olyan tényezők kerültek előtérbe, mint a jó közlekedési hozzáférhetőség, az élet kényelme, a parkok és a szabadidős helyek közelsége. Ráadásul ma már sokan szívesebben vásárolnak nagy költségvetésű lakásokat a közelben üzleti központok városok, mivel ez időt takarít meg az úton. Jelenleg vásárlók elit lakások gyakran vásárolnak lakásokat az "első sorban a központtól", olyan területeken, amelyek a központi közigazgatási kerület határán vannak, de nem részei annak, mivel az itt élés kényelme magasabb. Az ilyen területeken az árak demokratikusabbak, ezért több a potenciális vásárló.
Elrendezés
Az elrendezés kényelme és a lakás területe a drága lakás likviditását is befolyásolja. A lakás státuszát már nem a felvételei alapján ítélik meg. Méretek 150-200 négyzetméter. méter nem előfeltétele luxuslakásokhoz. A vásárlók leggyakrabban jó minőségű 1 szobás apartmanokat választanak, amelyek területe 40-50 négyzetméter. méteres, 2 szobás apartmanok területe 75-85 négyzetméter. méter. A piacon keresett 3 szobás lakás területe átlagosan 100-115 négyzetméter. méter. Az ilyen ház folyékony lesz. Mivel a modern fogyasztó nem akar túlfizetni az extra "négyzetekért", inkább az ergonómikus, átgondolt elrendezéseket részesíti előnyben. Találjon vevőt egy hatalmas előszobával vagy szobával rendelkező lakáshoz szokatlan forma nehéz lesz.
Parkolási lehetőség
A luxuslakások vásárlói számára rendkívül fontos, hogy legyen mélygarázs... A vásárlók 90% -a egyszerűen nem veszi figyelembe a többi lehetőséget, ezért ezt a tényezőt figyelembe kell venni. A legjobb, ha parkolóhelyet vásárol a lakással.
Javítás
A felület minősége szintén befolyásolja a likviditást. Ez mind a ház eladásakor, mind a bérbeadáskor fontos. A dizájner felújítással rendelkező lakásokra mindig van igény a piacon, kínálatuk korlátozott.
A befektetők választják nyereséges vagyon két fő kritérium szerint: jó jövedelmezőség és magas likviditás. És ha a jövedelmezőség lehetővé teszi, hogy pénzt keressen egy eszköz birtoklása során, akkor a likviditás határozza meg, hogy a befektetési projektből való kilépés mennyire lesz sikeres.
A likviditás az eszközök olyan jellemzője, amely meghatározza, hogy milyen gyorsan adhatók el közel piaci ár... Minél kevesebb időbe telik az eladás, annál nagyobb a likviditás. Ugyanakkor a kedvezménnyel eladott eszközök nem tekinthetők likvidnek. Például Detroitban az elhagyott házakat 500 dollárért kínálják. Ilyen tárgyakat ezen az áron lehet eladni rövid idő de nem fogják likvidnek tekinteni, mert az ajánlati ár jóval alacsonyabb, mint a piaci ár. Ugyanakkor, ha az eladók ugyanazokat a tárgyakat adják eladásra 30-40 ezer dollárért, akkor több mint egy évig várják a vásárlókat.
Tisztességes és következő szabály: minél nagyobb a likviditás, annál alacsonyabb az objektum jövedelmezősége. A legtöbb befektető inkább nem magas hozamú, hanem rendkívül likvid eszközök: ez utóbbit veszteségek és hosszú várakozás nélkül gyorsan "valódi" pénzzé lehet átalakítani.
A legtöbb likvid eszköz pénz, mivel a leggyorsabban más eszközökre cserélhető, és fordítva: bármilyen eszköz pénzre váltható.
A második leglikvidebb eszközosztály az értékpapírok ( államkötvények, Készlet nagyvállalatok). Magas likviditásuk a viszonylag alacsony felvásárlási költségekkel és azzal a ténnyel magyarázható, hogy bármikor és rövid időn belül megvásárolhatók és eladhatók.
Az ingatlan kevésbé likvid, mint a pénz, az értékpapírok és a fémek, de likvidebb, mint a művészet. Viszonylag alacsony likviditás az ingatlan a következő okoknak köszönhető:
Három komponens van magas likviditás eszköz: nagy a kereslet a vásárlók széles skálájától és az áruk minőségétől, valamint az értékének könnyű meghatározásától. Az ingatlanoknak van az első és a második, de nincs harmadik alkotóelem. Az ingatlanok viszonylag alacsony likviditásának problémája például az értékpapírokkal összehasonlítva nem az, hogy nem kereslet, hanem az, hogy nehéz értékelni az értékét. Az objektumok számos jellemzőjét nehéz rendszerezni, és ez megnehezíti az érték objektív és gyors meghatározását. Maga ítélje meg: ha az apartmanokat be lehet sorolni a "Sberbank" kötvényeként, és például 10 típusú lakás létezik a piacon, és minden körzet azonos a föld ára és fogyasztói tulajdonságok lakosságot, akkor nem lett volna nehéz meghatározni az ingatlan értékét, leegyszerűsödött a vételi és eladási folyamat, és megnőtt az eszköz likviditása.
Az ingatlan likviditást a összetett képletek szakmai értékbecslők. Azok a befektetők, akik meg akarják tudni a megszerzett tárgy likviditását, vegyék fel a kapcsolatot a szakcégekkel. A likviditás mérésekor a következőket veszik figyelembe:
A likviditást is befolyásolja különböző tényezők, amelyek között - az objektum helye, a helyi piac dinamikája és az ingatlanok állapota.
| Elhelyezkedés | - a közlekedési csomópontok közelsége, társadalmi intézmények infrastrukturális létesítmények; - alacsony bűnözési arány és jó hírnév a térségben; - alacsony munkanélküliség; - jó ökológia (parkok közelsége, ipari létesítmények hiánya a közeli területen). |
| Piaci helyzet | - a kereslet meghaladja a kínálatot; - magas aktivitásés jó piaci kapacitás (minél több ingatlant adnak el, annál likvidebb a piac); - elérhetőség (a turistaosztály ingatlanjai likvidebbek, mint az elit ingatlanok); - ellenállás az árcsökkenéssel szemben (a költségcsökkentés csökkenti a likviditást). |
| Az objektum jellemzői | - a tárgy kicsi kora és alacsony mértékű kopása (az új épületeket és a felújított tárgyakat jobban értékesítik, mint a régi épületeket); - az objektum kényelme ( jó kilátás ki az ablakon, kényelmes elrendezés, magas mennyezet, padló az első felett); - a terület felszereltsége (parkolási lehetőség, játszótér). |
| Egyéb tényezők | - információs támogatás: minél több vásárló tud az objektumról, annál gyorsabban értékesíthető, és annál nagyobb a likviditás; - időzítés kellő gondosság(például a raktárak esetében a folyamat 4 hétig tarthat, a bevásárlóközpontoknál - akár 12 hétig); - kapcsolódó költségek a tranzakció befejezéséhez (mint további kiadások, annál alacsonyabb a likviditás); - értékesítési szezon (tavasszal és ősszel több ingatlan van a piacon, mint télen és nyáron). |
Nagy jelentősége van annak az országnak is, ahol az ingatlan található. Például szerint tanácsadó cég DTZ, 2014-ben a leginkább likvid piacok kereskedelmi ingatlan az Egyesült Királyságot, Svédországot, Finnországot, Németországot és Luxemburgot elismerték. A legkevésbé folyékony tárgyakkal rendelkező piacok Oroszország, Ukrajna, Dánia, Észtország és Olaszország.
Az ingatlanok likviditásának növelésének egyik módja az ingatlanvagyon átalakítása értékpapír... A lényeg az, hogy az ingatlant kiadják entitás, és potenciális befektetők részvényeket vásároljon részvények vagy részvények formájában. Az ingatlanalapok példák erre a gyakorlatra.
Az objektum likviditása attól is függ, hogy milyen típusú ingatlanhoz tartozik. Például a Tranio szerint a lakások egyensúlyi piacon körülbelül két hétig tartanak, kereskedelmi tárgyak - kb három hónap... BAN BEN általános eset Lakóingatlanok likvidebb, mint kereskedelmi, mert:
Között lakóingatlanok a legfolyékonyabbak a turistaosztály egyszobás apartmanjai és stúdiói az emeleten kívül, bármelyik emeleten, a központban találhatók nagyobb városok(Berlin, Bécs, London, München stb.) És sétatávolságra a megállóktól tömegközlekedés.
„Az apartmanok a leglikvidábbak, mivel ebben a piaci szegmensben több a potenciális vásárló. Ezek legalább mind azok, akik lakást akarnak vásárolni maguknak, plusz azok, akik kiadó tárgyat akarnak vásárolni ”- mondja Georgy Kachmazov.
Példa a rendkívül likvid lakóingatlanokra - lakások Berlin legjobb területein. Néha kevesebb mint egy nap alatt eladják. Tehát, ha a lakás Kurfürstendamm környékén található, és a bejelentésekkel ellátott újság reggel megjelent, akkor 12 órakor már eladható a ház. Előfordul, hogy egy lakásba négy vevő jelentkezik egyszerre.
Általában a nagyobb és drágább tárgy, annál alacsonyabb a likviditása. Így, külön lakások könnyebben eladható, mint egy egész bérház, az irodákat gyorsabban értékesítik, mint irodaépületek, és az önálló kis üzletek gyorsabbak, mint pláza.
Mindenböl a felsorolt típusok közül az ingatlanok, a bevásárlóközpontok és a nagy szállodák kevésbé likvidek, mivel az ilyen tárgyak ritkák, és az idő- és erőforrásigényes átvilágítási eljárás megnöveli a jogi támogatás tranzakciók.
A választáskor befektetési célú ingatlanok A Tranio azt tanácsolja, hogy elsősorban a likviditásra figyeljen, és ne az ingatlan jövedelmezőségére.
Általában a fő negatív tényező rendkívül nyereséges tárgyak alacsony likviditásuk. Ha egy befektető el akar adni egy ilyen tárgyat, akkor jelentősen csökkentenie kell az árat, ami végül „felemészti” azt a hozamot, amelyet ígértek neki. Javasoljuk, hogy jó minőségű és rendkívül folyékony tulajdonságokat vásároljon - ezekre a helyi és a helyi piacon is a legnagyobb a kereslet nemzetközi befektetők... Ezenkívül pontosan ilyen eszközöket lehet gyorsan és nyereségesen eladni a jövőben.
Főigazgatóés a Tranio alapítója
Julia Kozhevnikova, "Tranio"
Mit folyékony lakás- a fogalom meghatározása és Részletes leírás likvid ingatlan ebben az anyagban. A folyékony ház olyan ingatlant jelent, amelyben el lehet adni minimális feltételek, és maximum kedvező ár... Ugyanaz a likviditás sok tényezőtől függ. Például a város rangos területe és egy jó közlekedés akadálymentessége.
Például - Paddingtonban a leglikvidább lakások - és az ország kiváló, a társadalomban magas a mentalitás, a városlakók és maga a hely - Anglia és fenséges - életmódja ez szuper!
De ha a lakás egy sürgősségi épületben található, vagy abban illegális termelődött, akkor nem kell beszélni az ilyen típusú lakások magas likviditásáról. Milyen egyéb jelek befolyásolják ezt a paramétert?
Elsöprő tömeg illikvid lakások utal rá másodlagos piac ingatlan. Bontásra szánt vagy bent lévő házakban találhatók vészhelyzet... Csökkentett likviditás az ipari övezetben található lakásokban is, olyan területeken, ahol a közlekedési csomópontok rosszak elégtelen szint infrastruktúra. De az ökológiailag tiszta zóna pozitív hatással van a likviditásra.
Még a lakások emeleteinek száma is befolyásolja a likviditást. Például a földszinten található lakások iránti kereslet alacsonyabb, ezért olcsóbbak, mint a felső emeleti lakások. Ami a tető alatt elhelyezkedő tárgyakat illeti, akkor minden nem ilyen egyszerű. Ha a tető nem folyik, és a padló szigetelt, akkor ez pozitív hatással lesz a ház likviditására. Ezenkívül minél nagyobb az emeletek száma, annál tisztább a levegő és jobb kilátás ki az ablakon.
Kicsi Lakóterek, a szomszédos szobák és a kombinált fürdőszoba csökkentik a lakás likviditását. Az újjáépítés, amelynek eredményeként javult a lakás kényelme, jobbra fogja változtatni a helyzetet. De ha nincs legalizálva, akkor piaci értéke tárgy leeshet.
Az épület általános állapota befolyásolja az abban található lakások likviditását is. Így a régi pénztárhoz tartozó ház Fapadlók... Ugyanez mondható el a sürgősségi épületekről is.
Ezért a bankok nem bocsátanak ki jelzálogkölcsön a házakban található ilyen lakások biztonságáról. Ilyen házat bárkinek eladni elég nehéz.
Bármely hibás lakás eladójának tudnia kell, hogy nem szükséges azokat pecsétek mögé rejteni. Ha a vevő észreveszi őket, akkor azt gondolhatja, hogy megpróbálnak "átverni", és ő valószínűleg nem hajlandó együttműködni. De nem érdemes még egyszer hangsúlyozni a hiányosságokat.
Jobb, ha megkeresi az eladott tárgy érdemeit, és elsősorban azokat bemutatja az ügyfélnek. Például legyen a lakás messze a központtól, de van egy iskola a közelben, óvoda, nagy piac, bankfiók stb.
