تعتبر الاستثمارات في سوق العقارات في أي وقت الطريقة الأكثر موثوقية للحفاظ عليها. أسعارها كانت تنمو فقط في الآونة الأخيرة. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن الاستثمارات في العقارات هي طريقة استرداد طويلة الأجل لاستثمار الأموال ، ولكنها تجلب دخلاً ثابتًا بعد تغطية تكاليف الشراء.
يعد استثمار الأموال في العقارات بديلاً جيدًا للودائع المصرفية ، حيث يزداد الطلب عليها عندما تظهر أولى علامات عدم الاستقرار في الاقتصاد. في الآونة الأخيرة ، لاحظ الخبراء زيادة اهتمام المواطنين بقطاع العقارات. يجب على المستثمرين المحتملين النظر في بعض السمات المحددة للعقار - الخصائص المادية في المقام الأول.
ما هو أفضل مكان لاستثمار أموالك؟ يمكن تقسيم العقارات تقريبًا إلى ثلاث فئات:
يتغير الطلب على جميع أنواع العقارات ، وتؤثر العديد من العوامل على قيمتها.
تعتبر العقارات التجارية من أكثر أنواع الاستثمارات المالية ربحية ، ويمكن تأجيرها أو بيعها بعد بضع سنوات. في أغلب الأحيان ، يستثمر المستثمرون في أماكن البيع بالتجزئة والمكاتب ، وكذلك في الفنادق.
ستساعدك المقارنة بين عوامل معينة على اختيار كائن مناسب للاستثمار. بعد تحليل الطلب والعرض والبنية التحتية للسوق ، يتم حساب فترات الربحية والاسترداد للكائنات من أنواع مختلفة - بناءً على البيانات التي تم الحصول عليها ، يتم الاختيار.
متوسط فترة الاسترداد لأرضيات التداول والمكاتب هو 5-10 سنوات ، وسيستغرق عائد الاستثمار في طوابق التداول والمكاتب من 7 إلى 11 عامًا.
كيف تستثمر بشكل صحيح في العقارات التجارية؟ للقيام بذلك ، تحتاج إلى معرفة ميزاته:
بالنسبة للاستثمار الأكثر ربحية ، يوصى باختيار كائن ذي الموقع الأكثر ملاءمة ، يلعب دورًا مهمًا من خلال وجود المترو وإمكانية الوصول إلى وسائل النقل والمقاهي وعدد طوابق المبنى ومواقف السيارات والمراقبة بالفيديو.
النقطة الثانية المهمة التي يجب الانتباه إليها هي التحليل الأولي للطلب. الأشياء الصغيرة هي الأكثر طلبًا بين المستأجرين: شقق صغيرة الحجم ، استوديوهات ، غرف.
يشمل الاستثمار في العقارات السكنية شراء شقة من غرفة واحدة أو غرفتين في مبنى جديد أو في السوق الثانوية. من العوامل المهمة أيضًا عدم وجود الحاجة إلى استثمارات في الإصلاحات والأثاث. يتم تضمين ربحية أعلى بكثير من خلال شراء مساكن من الدرجة الممتازة ، ولكنها ليست متاحة للجميع.
إذا كان لديك مبلغ في متناول اليد يفوق تكلفة الشقة ، فمن المستحسن شراء عدة شقق في مناطق مختلفة من المدينة ، وسوف يتجاوز إجمالي الدخل ربح استئجار شقة من الدرجة "الممتازة".
مع الأمثلة.
تعد المعادن الثمينة من أكثر الطرق الموثوقة لاستثمار الأموال. ما هو المقصود بهذا ، كيفية حساب المخاطر المحتملة وكسب المال الجيد.
على مدى السنوات القليلة الماضية ، تجاوزت قيمة العقارات التي اشتراها الروس في الخارج 10 مليارات دولار ، في 2017-2018 ، بسبب انخفاض قيمة الروبل ، ومن المقرر حدوث انخفاض في الطلب. لم تؤثر التقلبات في سعر الصرف على تكلفة السكن فحسب ، بل أثرت أيضًا على صيانته ؛ وزادت تذاكر الطيران والترفيه بشكل كبير.
تراجع الطلب على العقارات في الخارج غائب بين الروس ، الذين يتقاضون رواتبهم بالدولار واليورو ، وهم المشترون المحتملون الرئيسيون. في الآونة الأخيرة ، كان هناك تغيير في الأولويات: إذا تم شراء عقارات في الجبل الأسود وبلغاريا وإسبانيا بغرض الترفيه ، فهي الآن تعتبر استثمارًا مربحًا للمال. يعتبر خيارًا ممتازًا لتنويع الأصول وحماية المخاطر.
تصاحب الأزمة في روسيا دائمًا زيادة في الطلب على العقارات في فرنسا والولايات المتحدة وألمانيا وإنجلترا. تم تسجيل نشاط المشترين الروس بالفعل في نهاية عام 2014 ، 30٪ منهم بهذه الطريقة كانوا في عجلة من أمرهم لحماية أموالهم من تقلبات العملة.
في البلدان الجنوبية (إسبانيا وبلغاريا وتايلاند) ، يتم شراء المساكن غالبًا لغرض الترفيه.
بشكل عام ، في 2017-2018. سيستمر الطلب على العقارات المربحة بين المستثمرين ، وقد ينخفض نشاط مشتري عقارات المنتجع بشكل طفيف.
للحصول على معلومات حول موضوعية الاستثمارات ، يتم استخدام مجموعة متنوعة من الأساليب ، والتي تجعل من الممكن تحديد الربحية والربحية. في الوقت نفسه ، من المهم بشكل أساسي تحديد القيمة السوقية للكائن بشكل صحيح وتوزيع التدفقات النقدية المتولدة بشكل صحيح. يجب اتخاذ أي قرار على أساس التحليل والمقارنة بين هذه القيم والربحية.
موجود ثلاثة مناهج تقدير التكاليفموضوع: 
عند تحديد قيمة العقار ، يجب على المستثمر استخدام جميع الأساليب. باستخدام مثال ، يمكنك تفكيك شقة من غرفة واحدة ، تبلغ قيمتها 1.6 مليون روبل ، والمقارنة 1.85 مليون روبل ، والشقة المربحة 2.3 مليون روبل.
سيكون سعر السوق لمثل هذا الكائن: 1.6X0.42 + 1.85X0.3 + 2.3X0.28 = 1.871 مليون روبل.
لتقييم فعالية الاستثمارات العقارية ، من الضروري مراعاة أن قيمة المال اليوم وغدًا مختلفة. في هذه الحالة ، من الضروري وضع خطة عمل ، حيث سيتم حساب الموقف لعدة سنوات مقدمًا. يشير جزء الدخل في مثل هذه الخطة إلى جميع مدفوعات الإيجار لفترة معينة ، في جزء المصاريف - تكاليف صيانة الكائن والحفاظ عليه في حالة مثالية ، والضرائب ، والفوائد على القروض ، وما إلى ذلك.
تعتبر الطريقة الأكثر ربحية وموثوقية للاستثمار هي شراء كائن عقاري سائل ، وتأجيره وإعادة بيعه بتكلفة أعلى.
على الرغم من حقيقة أن عام 2016 قد أجرى تعديلاته الخاصة على سوق العقارات ، لا يوصى برفض شرائه. شراء شقة مفيد لأولئك الذين يخططون لتأجيرها ، حيث انخفض الطلب على شراء العقارات السكنية ، لكن الطلب على الشقق المؤجرة زاد.
وتجدر الإشارة أيضًا إلى أن العقارات المشتراة في أوقات الأزمات يمكن دائمًا بيعها بشكل مربح في غضون سنوات قليلة ، كما أظهرت ممارسات 1998 و 2008.
وفقًا للخبراء ، لا ينصح بتوقع ظروف مواتية لشراء العقارات - فقد لا يأتي مثل هذا الوقت أبدًا.
عند اختيار عقار للشراء ، يوصى بمراعاة النقاط التالية:
لا يمكن الاستثمار في العقارات في 2017-2018 إلا في حالة توفر المبلغ المطلوب ، لا يوصى بأخذ قروض بنكية خاصة بالعملة الأجنبية.
إذا قررت إجراء مسح صغير بين أصدقائك ومعارفك وأقاربك الذين ليس لديهم معرفة وخبرة في الاستثمار ، فاسألهم السؤال: " ما هي أفضل طريقة لاستثمار أموالك؟"، وبعد ذلك ، على الأرجح ، سيجيب 90٪ منهم:" العقارات».
تحظى الاستثمارات العقارية بشعبية كبيرة بين الناس بسبب بساطتها وموثوقيتها. يرون أمثلة حية لجني الأرباح من حولهم: باع شخص ما شقة موروثة ، وقام شخص ما بتحويل شقة في الطابق الأرضي إلى عقارات تجارية واستئجارها للمكاتب.
لكن هذا رأي الناس الذين ليسوا ضليعين في الاستثمار. الآن دعونا نلقي نظرة على هذه الطريقة لاستثمار الأموال من منظور المستثمر المتمرس.
هناك نوعان فقط من الأرباح على العقارات:
هناك رأي مفاده أن أسعار العقارات في تزايد مستمر ، لذلك إذا اشتريت شيئًا الآن ، فسيكون من الممكن بيعه بسعر أعلى بعد فترة. لكن في الواقع ، لن يرتفع السعر بالضرورة.
ديناميات سعر المتر المربع للعقارات السكنية في موسكو بالروبل.
يوضح الرسم البياني أنه خلال السنوات القليلة الماضية ، ارتفع سعر المتر المربع الواحد في موسكو بالروبل بشكل طفيف. وإذا نظرنا إلى الإحصائيات بالدولار ، فسنرى أن سعرها قد انخفض. وهذا يعني أن أولئك الذين استثمروا في العقارات الروسية بالعملة الأجنبية يكملون الخسارة بحلول عام 2016.
ديناميات سعر المتر المربع للعقارات السكنية في موسكو بالدولار.
بشكل عام ، هناك نوع من العقارات التي تنخفض قيمتها على الأقل - وهي مساكن من الدرجة الاقتصادية. دائمًا ما يكون الطلب على هذه العقارات مرتفعًا ، حتى أثناء الأزمات ، عندما تصبح عقارات النخبة أرخص.
لذلك ، يفضل المستثمرون شراء الأشياء بسعر أقل من سعر السوق ، ثم بيعها في أسرع وقت ممكن بسعر السوق.
هذه الطريقة لكسب المال من العقارات تحظى بشعبية كبيرة. يشتري الناس شققًا أو مكاتب ويؤجرونها ويحصلون على دخل سلبي.
لكن في الواقع ، اتضح أنها ليست مربحة كما يعتقدون. على سبيل المثال ، يتراوح متوسط العائد على الاستثمار طويل الأجل في العقارات السكنية من 6٪ إلى 10٪ سنويًا.
لذلك ، يحاول الأشخاص الذين يستثمرون في العقارات السكنية زيادة ربحيتهم بنسبة تصل إلى 30-40٪ سنويًا ، وذلك باستخدام الطرق التالية: هم مختصون في اختيار موقع الكائن ، وشراء العقارات بسعر أرخص من السوق. ، واستخدام الاختراقات التي تساعد على زيادة الدخل من عنصر واحد.
على سبيل المثال ، أسعار العقارات في موسكو وسانت بطرسبرغ مبالغ فيها لدرجة أنه مع التسليم طويل الأجل للممتلكات المشتراة ، يمكنك الحصول على حوالي 6٪ سنويًا. ولكن بمجرد أن تذهب إلى المنطقة ، تصبح نسبة "سعر العنصر / تكلفة الإيجار" أكثر ربحية للمستثمر. من أحد الأشياء في المنطقة ، يمكنك بالفعل كسب ما يصل إلى 10٪ سنويًا.
سنتحدث عن طرق أخرى أدناه.
الأشياء التي لم يتم إصلاحها ، أو الإصلاحات التي لم يتم إجراؤها منذ زمن بريجنيف ، أرخص. اتضح ، على سبيل المثال ، أن الحصول على شقة "عارية" وإجراء تجديد "للمستثمر" فيها أكثر ربحية من شراء شقة تم تجديدها.
لم يتم تجديد الشقة.
يفضل الكثير من الناس إجراء إصلاحات في مثل هذه المرافق بأنفسهم ، وبالتالي توفير المزيد من المال.
يمكنك شراء عنصر في مبنى قيد الإنشاء بسعر أقل بنسبة 30٪ من سعر السوق. يمكن بيع هذه الأشياء بعد التسليم ، وتحقيق ربح يصل إلى ثلث الاستثمار الأولي ، أو تأجيرها.
عمارة سكنية قيد الانشاء.
أعتقد ، أثناء التنقل في مدينتك ، غالبًا ما ترى أشياء ، تم تجميد بنائها. قد تكون الأسباب مختلفة: نفد المال ، وظهرت مشاريع أكثر ربحية ، وخلافات بين المالكين ، وما إلى ذلك.
الممتلكات غير المكتملة.
غالبًا ما تكون هذه الأشياء المعلقة عبئًا ثقيلًا للمالكين الذين لا يمانعون في بيعها ، حتى بسعر منخفض جدًا. لذلك ، يمكن شراء هذه العقارات واستكمالها بشكل مستقل.
غالبًا ما تصادر البنوك أصول المدينين ثم تخدمهم بسعر أقل. لا تشمل هذه الأصول السيارات والمعدات الأخرى فحسب ، بل تشمل أيضًا الأشياء العقارية.
نظرًا لأن البنك يحتاج إلى بيع الكائن في أسرع وقت ممكن من أجل استرداد الأموال التي تم إنفاقها على المقترض عديم الضمير ، يتم تحديد السعر أقل من سعر السوق. يمكن لأي شخص شراء هذه العقارات.
واحدة من أكثر الاستراتيجيات شيوعًا لزيادة الربحية مؤخرًا هي تقسيم كائن واحد إلى أشياء أصغر وتسليم كل منها على حدة. تبين أن هذا الأمر سيكون أكثر ربحية.
على سبيل المثال ، غالبًا ما يتم تحويل شقة استوديو واحدة إلى استوديوين ، مما يزيد الدخل بنسبة 50-70٪. اتضح أنه عند دخول الباب من المدخل ، يدخل الشخص الردهة التي تحتوي على أبواب استديوهات.
أصبحت هذه الطريقة شائعة جدًا ، لذلك يتم إنشاء شركات متخصصة في إعادة التطوير هذه. إنها تساعد في إنشاء حمامات متعددة وإجراء عمليات إعادة تطوير.
شقة استوديو.
وفقًا لنفس المبدأ ، يتم تقسيم الأكواخ والمنازل إلى استوديوهات. بمجرد تحويلها ، فإنها تبدأ في الظهور مثل بيوت الضيافة أو بيوت الضيافة. يحظى هذا التنسيق بشعبية كبيرة بين المستأجرين لأنه يتيح لك توفير تكاليف السكن.
يمكنك أن تفعل الشيء نفسه مع العقارات التجارية. في كثير من الأحيان ، يقسم أصحاب العقارات مساحة كبيرة إلى عدة مكاتب أصغر. نتيجة لذلك ، اتضح أن تأجير عدة مكاتب صغيرة مربح أكثر من تأجير واحد كبير.
لكن هذه الطريقة لها أيضًا عيب ، وهو أنه يجب عليك البحث عن المزيد من المستأجرين.
يدرك الأشخاص الذين يشاركون بشكل احترافي في الاستثمارات العقارية أنه يجب استخدام كل متر مربع. وبمساعدة الامتدادات والامتدادات ، يمكنك زيادة لقطات الكائن.
ملحق في عمارة سكنية.
غالبًا ما يكون من الممكن ملاحظة كيف يجمع أصحاب الشقق غرفة مع شرفة أو يكسرون الحواجز بين الغرفة والمطبخ ، وبالتالي الحصول على متر مربع إضافي.
هناك عدة استراتيجيات لكسب العقارات التي لا تملكها. يمكنك الحصول على العقارات السكنية بعقد إيجار طويل الأجل ، وتأجيرها لفترات أقصر. على سبيل المثال ، استئجار شقة لفترة طويلة ، وتأجيرها كل يوم. مع حمولة جيدة ، يمكنك استرداد الإيجار وتحقيق ربح.
يمكن تطبيق نفس المبدأ على العقارات التجارية. على سبيل المثال ، يمكنك استئجار مكتب لفترة طويلة واستئجاره بتنسيق "مكتب لمدة ساعة".
غالبًا ما يحدث أن بعض الأشياء ليس من المربح تأجيرها للغرض المقصود منها. لذلك ، يتم نقلهم من سكني إلى غير سكني والعكس صحيح.
على سبيل المثال ، يكون من المربح أحيانًا تحويل شقة في الطابق الأرضي في منطقة محرومة إلى مباني غير سكنية وتأجيرها كمكتب لرجال الأعمال.
من الحالات الشائعة لنقل ملكية غير سكنية إلى عقار سكني إنشاء نزل وفنادق من أنواع مختلفة من العقارات التجارية.
بدلاً من شراء عقار مبني بالفعل ، يمكنك الاستثمار في بناء العقارات. يتم بناء المنازل التي تستخدم التكنولوجيا الكندية بمساعدة لوحات SIP بسرعة وبتكلفة زهيدة.
بناء المنازل ولوحات SIP.
لذلك ، يمكنك شراء أو استئجار أرض على المدى الطويل ، وبناء شيء عليها وبيعها أو تأجيرها.
نظرًا لأن جميع عمليات البناء والاستثمار في العقارات يتم إجراؤها بشكل أساسي على الأموال المقترضة ، تظهر صورة غير مألوفة لعين الشخص العادي. اتضح أن أولئك الذين لديهم أكبر قدر من الديون يكسبون أكثر في هذا المجال.
لنتذكر دونالد ترامب ، الذي كان أحد أغنى الناس في العالم ، لديه ديون بمليارات الدولارات للدائنين.
إحدى طرق الحصول على المال هي الاتصال بالبنك. لشراء شقة ، يمكنك الحصول على قرض عقاري بنسبة 15-20٪ سنويًا. اتضح أنه لشراء عقار سكني ، سوف تحتاج إلى جمع 10-20٪ فقط من قيمته. على سبيل المثال ، إذا كانت تكلفة الشقة في مبنى جديد 1،000،000 روبل ، فستحتاج إلى العثور على حوالي 150000 روبل ، وهو مبلغ صغير نسبيًا.
اقتراض الأموال من الأصدقاء أو المعارف أو الأقارب لشراء العقارات أسهل من معظم الاحتياجات الأخرى. لأنهم يدركون أن هذه واحدة من أكثر طرق الاستثمار الخالية من المخاطر.
يوجد الكثير من الأشخاص حولهم ممن لديهم مدخرات ، لكنهم لا يعرفون أين يستثمرونها. ادعُهم للاستثمار في العقارات. يمكنك استثمار جزء من أموالك ، والحصول على دخل نسبي ، أو أخذ فائدة لإدارة أصول المستثمر.
إذا لم يكن لديك مبلغ كافٍ ، ولا ترغب في الاستدانة ، فيمكنك العثور على شركاء استثماريين. وبالتالي ، بعد أن جمعت المزيد من الأشخاص ، ستحتاج إلى استثمار أقل. بالطبع ، ستكون الدخول منخفضة أيضًا ، لكن المخاطر ضئيلة.
أرى أيضًا محاولات لإنشاء منصات استثمار متبادل للاستثمار العقاري. هنا أحد هذه المواقع: Rusinvestproject.ru. هذا الاتجاه للاستثمار منتشر في الغرب ، وآمل أن يأتي إلينا قريبًا.
تشمل العقارات التجارية المكاتب والمستودعات ومساحات البيع بالتجزئة وما إلى ذلك.
من غير المحتمل أن يكون هذا النوع من الاستثمار مناسبًا للمبتدئين بسبب التعقيد. بعد كل شيء ، عند تأجير الأشياء ، ستحتاج إلى إضفاء الطابع الرسمي على كيان قانوني ، وإبرام اتفاقيات مع المستأجرين ، والاحتفاظ بسجلات محاسبية وإبلاغ مكتب الضرائب.
إذا قررت مع ذلك اختيار عقار تجاري ، فتذكر أولاً أنه أقل سيولة من العقارات السكنية ، وثانيًا ، من الأسهل دائمًا العثور على مستأجرين في المباني الصغيرة مقارنة بالمباني الكبيرة.
يشمل هذا النوع شققًا وأكواخًا ومنازل تاون هاوس وبيوت ضيافة وبيوت ريفية وبيوت شبابية وما إلى ذلك. هذه واحدة من أكثر طرق الاستثمار شيوعًا.
عدة خيارات مربحة للغاية:
بالطبع ، بسبب انخفاض قيمة العملة الوطنية وتدهور مستويات المعيشة ، يرغب المستثمرون في تلقي الأموال بعملات أكثر استقرارًا. لذلك ، يتطلع الكثير منهم إلى شراء عقارات في الخارج.
في معظم البلدان التي يتم فيها النظر في شراء العقارات ، يكون مستوى الدخل أعلى مما هو عليه في بلدان رابطة الدول المستقلة السابقة ، وأسعار العقارات ليست باهظة الثمن. لذلك ، فإن نسبة "سعر الكائن / تكلفة الإيجار" هي أكثر ربحية لكسب المال من العقارات.
أكثر الدول شيوعاً لشراء العقارات هي إسكانيا وبلغاريا وفرنسا وألمانيا واليونان والبرتغال.
تتمثل إحدى طرق الاستثمار في العقارات في الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية. هذه صناديق استثمار مغلقة ومتخصصة في العقارات.
في الواقع ، هذا النوع من الاستثمار منخفض العائد. بالإضافة إلى ذلك ، عند شراء الأسهم ، لن تتمكن من سحب الأموال حتى نهاية فترة الاستثمار. هذا عادة حوالي 5 سنوات.
وبالتالي ، فإن هذا النوع من الاستثمار النقدي ، على الرغم من موثوقيته العالية ، طويل الأجل ومنخفض الدخل.
على الرغم من أن هذا النوع من الاستثمار يعتبر من أكثر أنواع الاستثمار موثوقية ، إلا أنه لا يزال يتعين على المستثمر معرفة المخاطر التي قد تنتظره.
في كل حالة ، قد يتعثر المستثمر في مآزق مختلفة. على سبيل المثال ، عند شراء عقارات في مبنى جديد ، قد يتم تجميد البناء أو قد لا يتم تفويض الكائن في الوقت المحدد. بالإضافة إلى ذلك ، أثناء البناء ، قد ينخفض سعر العقارات في هذه المنطقة (على سبيل المثال ، إلغاء إنشاء محطة مترو ، أو افتتاح الإنتاج في مكان قريب ، وما إلى ذلك).
لذلك لا يمكن تصديق الشائعات الشائعة بأن أسعار العقارات في تزايد مستمر. كما أظهرت الأزمة الأخيرة ، يمكن أن تنخفض الأسعار أيضًا.
لطالما اعتبر الروس أن الاستثمار في العقارات هو الاستثمار الأكثر ربحية لمدخراتهم. واستنادا إلى أحدث استطلاعات الرأي ، لا تزال الأمتار المربعة تحظى بشعبية كبيرة. ما يقرب من نصف المستجيبين يعتبرون شراء العقارات استثمارًا مربحًا وآمنًا. ينجذب الكثيرون إلى فكرة استئجار شقة وتحقيق دخل سلبي. بالإضافة إلى ارتفاع سعر الشقة ، فيمكن بيعها أو تركها كميراث للأحفاد.
في الأزمات (التي تحدث بانتظام في بلدنا) ، يميل الناس إلى الاستثمار في شيء ملموس يمكنك رؤيته بأم عينيك ولمسك.
قلة من الناس يعرفون أو يفهمون أن العقارات في الواقع ليست أفضل طريقة لاستثمار مدخراتك ، وهي بالتأكيد لا تستحق استثمار كل أموالك فيها. لماذا ا؟ واصل القراءة.
هناك طريقتان رئيسيتان لكسب المال من العقارات. الأول هو شراء شقة في مرحلة البناء وبيعها بسعر أعلى بعد تسليم المنزل. والثاني شراء شقة وتأجيرها.
الطريقة الأولىيحمل الخطر الرئيسي - هذا هو إفلاس أو احتيال المطور. يوجد اليوم في روسيا عدة عشرات الآلاف من المستثمرين العقاريين المحتالين. وغالبًا ما يكون من الصعب عليهم استعادة العدالة وحماية حقوقهم. في عام 2018 ، دخلت التغييرات التي تم تصميمها لتحسين حماية حاملي الأسهم حيز التنفيذ ، ولكن كيفية عملهم لم تتضح بعد. يحتوي اختيار مطور ومنزل واستلام شقة منتهية على عدد من الفروق الدقيقة بحيث يكون هناك ما يكفي من المواد لمقال منفصل ، لكننا الآن لن نركز على هذا.
الطريقة الثانية هي تأجير العقارات، سوف نحلل بمزيد من التفصيل. إذا اشتريت شقة في مرحلة البناء ، فعندئذ ، كما كتبت أعلاه ، فإنك تخاطر بمواجهة أعمال بناء طويلة الأجل أو احتيال. لذلك ، يجب أن تكون مسؤولاً للغاية عند اختيار مطور. يمكنك تجنب هذه المشكلة عن طريق شراء شقة في السوق الثانوية أو في منزل كامل التشطيب ، لكن السكن المكتمل يكون أكثر تكلفة.
هناك ثلاث قواعد رئيسية عند اختيار الشقة - ضع ، ضع ثم ضع مرة أخرى... قلة من الناس يريدون استئجار شقة في منطقة بدون بنية تحتية متطورة ، بدون مواصلات ومترو ومتاجر وعيادات ومدارس ورياض أطفال. لذلك ، من المهم جدًا اختيار الموقع الصحيح للشقة.
بعد شراء الشقة ، من الضروري إجراء الإصلاحات... من المؤكد أن التجديد الجيد وعالي الجودة سيجذب انتباه المستأجرين ويسمح بتحديد سعر الإيجار أعلى قليلاً من سعر السوق. لكن مثل هذه التجديدات ستكون باهظة الثمن ، مما يقلل من عائد الاستثمار الخاص بك ، وسوف يفسد المستأجرون المهملون المظهر بسرعة. من ناحية أخرى ، لن تجذب التجديدات الرخيصة والمفروشات الضئيلة المستأجرين. بشكل عام ، سيتطلب التجديد استثمارات إضافية في الشقة ووقتك.
بعد هذه المرحلة تأتي البحث عن مستأجرين... الهدف هو العثور على المستأجر المثالي الذي سيدفع المال بانتظام ، ولن يغادر في غضون شهرين ، وسيكون أنيقًا وملتزمًا بالقانون ومهذبًا مع الجيران. لكن العثور على مثل هذا المستأجر ليس ممكنًا دائمًا وليس على الفور.
كما أنه مرغوب فيه إبرام اتفاق مع المستأجر، والتي يتم فيها تسجيل جميع شروط ومسؤوليات الأطراف. إذا جاز التعبير ، توصلوا إلى اتفاق بشأن الشاطئ. سيساعد هذا في تجنب بعض الجدل غير السار في المستقبل.
ايجار شقة ونسيانها لن يجدي نفعا. سيكون هناك دائما أسئلة مختلفة. بشكل دوري ، تحتاج إلى مراقبة حالة الشقة ، وتجديد شيء ما ، وتغيير الأثاث القديم ، وإصلاح الأجهزة ، وإجراء إصلاحات تجميلية ، والعثور على مستأجرين جدد ، وما إلى ذلك.
لا تنس أن كل من يستأجر شقة يجب أن يفعل دفع الضرائب(ضريبة الأملاك وضريبة دخل الإيجار) التي سترتفع. كل هذا سيأخذ جزءًا من أرباحك.
كما ترى ، يمكن أن يكون الاستثمار العقاري مشكلة. وإذا كنت لا تريد أن ينتهي بك الأمر بحوض مكسور ، فستحتاج إلى دراسة العديد من الأسئلة ، بدءًا من اختيار المنطقة والمطور ، وانتهاءً بالبحث عن المستأجرين والمفروشات المنزلية.
دعنا نحاول تقييم ربحية الاستثمارات العقارية. الآن في موسكو ، تبلغ تكلفة الشقة المكونة من غرفة واحدة حوالي 5-6 مليون روبل. يمكنك استئجار هذه الشقة من 30000 شهريًا. نتيجة لذلك ، سيكون عائد الإيجار حوالي 5-6٪ سنويًا.
إذا أخذنا في الاعتبار تكاليف الإصلاح والتوقف والضرائب ، يمكن أن تنخفض الربحية إلى 4٪. في سوق سانت بطرسبرغ ، يكون عائد الإيجار هو نفسه 5-6 ٪ وفقًا للبوابة bn.ru. علاوة على ذلك ، فقد كان يتراجع على مدى السنوات الخمس الماضية. أعلى ربحية هي للشقق المكونة من غرفة واحدة ، تليها الشقق المكونة من غرفتين وثلاث غرف.
عائد إيجار العقارات 1،2،3 غرف مربع. SPb. المصدر bn.ru
عائد 4 ٪ يعني أن الاستثمار سيكون له فترة استرداد 16 سنة. في الوقت نفسه ، يمكنك اليوم فتح وديعة في البنك بعائد 7٪ سنويًا.
تصبح الاستثمارات في العقارات مربحة فقط إذا ارتفعت الأسعار وبيع الشقة لاحقًا.وتعتمد ديناميكيات الأسعار على العرض والطلب في منطقة / منطقة / دولة معينة. وإذا اخترت المكان أو الوقت الخطأ ، فعلى الأرجح ستصاب بخيبة أمل. على سبيل المثال ، في السنوات الخمس الماضية ، لم تنمو أسعار العقارات في موسكو.
مؤشر قيمة المساكن irn.ru
العقارات هي في الأساس صندوق خرساني لا يدر دخلاً من تلقاء نفسه. إذا قام شخص ما بإزالته ، فإنه يدر دخلاً. إذا نما المكان الذي تم تشييده فيه وتطور ، فهناك تدفق سكاني ، وزيادة الدخل والطلب ، فإن سعر العقارات سينمو أيضًا. إذا لم يكن هذا ولم يكن متوقعًا ، فسيكون استثمارًا سيئًا.
لا يعرف الكثير من الناس ، لكن سوق الأسهم يمكن أن يحقق الربحية على الأقل من العقارات. على عكس الأخير ، يتم دعم الأسهم من خلال شركة تجني الأموال من خلال العمل.
يوضح الرسم البياني أدناه ديناميكيات 100 روبل مستثمرة في العقارات (سعر المتر المربع في موسكو + 4٪ من دخل الإيجار) ، وفي محفظة استثمارية تتكون من 70٪ من الأسهم الروسية ، و 20٪ من السندات الحكومية و 10٪ من ذهب.
العقارات وسوق الأوراق المالية
بحلول نهاية عام 2017 ، كان المبلغ المستثمر بالمتر المربع قد نما إلى 856 روبل ، وفي سوق الأسهم إلى 1076 روبل. في الواقع ، سيكون الدخل من العقارات أقل من ذلك ، نظرًا لأنه لا يمكن إعادة استثمار دخل الإيجار على الفور ، فلن يكفي ببساطة لشراء شقة.
عتبة دخول عالية- سيتطلب شراء شقة عدة ملايين روبل ، حسب المنطقة. يعتقد بعض الناس أن يأخذوا شقة برهن ، ويدفعون قرضًا من الإيجار. ومع ذلك ، حتى معدلات الرهن العقاري المنخفضة اليوم ستكون أعلى من الإيجار. ستكون هناك حاجة إلى دفعة أولى كبيرة للإيجار لتغطية دفعة القرض.
سيولة منخفضة- عادة ما يستغرق بيع شقة بسعر السوق عدة أشهر. إذا كانت الشقة تقع في منطقة غير جذابة للغاية ، فقد يستغرق هذا الإجراء حتى عام أو أكثر. كلما زادت تكلفة الشقة ، زادت صعوبة بيعها. إذا كانت هناك حاجة ماسة إلى المال ، يجب بيع العقارات بسعر مخفض.
مخاطر السوق- خلافًا للرأي العام "العقارات تنمو دائمًا" ، يمكن أن تنخفض أسعار المتر المربع بسرعة. مخطط السعر أعلاه هو تأكيد واضح على ذلك.
بالإضافة إلى سعر الكائن نفسه ، يمكن أن ينخفض سعر الإيجار أيضًا. على سبيل المثال ، على مدى السنوات الخمس الماضية في سوق سانت بطرسبرغ ، تكلفة استئجار غرفة واحدة. لم تنمو الشقق (حوالي 20.000 روبل) (أي أنها لم تغطي التضخم).
تغيير الإيجار 1،2،3 غرف مربع. المصدر bn.ru
مخاطر التوقف- انتقل المستأجرون القدامى ، لكن بينما تجد مستأجرين جدد ، سيستغرق الأمر بعض الوقت. لذلك ، من وقت لآخر ، ستكون الشقة خاملة بدون دخل. في بعض الأحيان قد يستغرق الأمر عدة أشهر. الآن سوق العقارات هو سوق المستأجر ، وهؤلاء الملاك غير المستعدين لتقديم تنازلات يتكبدون خسائر.
سيرجي يبلغ من العمر 48 عامًا ، وكان في الماضي مالكًا مشاركًا لسبعة مقاهي ومطاعم في موسكو. منذ منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، استثمر كل دخله في العقارات. يعتقد أنه ارتكب خطأ كبيرا ().
الحاجة إلى الإدارة- بعد شراء شقة ، من الضروري البحث عن المستأجرين واختيارهم ، وحل المشكلات المختلفة الأخرى (إصلاحات دورية ، واستبدال الأجهزة المنزلية أو الأثاث ، وما إلى ذلك). سيشمل ذلك وقتك الخاص وتكاليف إضافية.
قوة قهرية- لا قدر الله في حال نشوب حريق أو فيضان في الشقة. لاستعادة شقة والتعويض عن الأضرار التي لحقت بالجيران ، سيتعين عليك إنفاق الكثير من المال والوقت. لحماية نفسك بطريقة ما ، تحتاج إلى شراء تأمين ، أي تكبد تكاليف إضافية.
تنويع- إذا كان لديك شقة واحدة فقط ، وحدث شيء ما ، سينخفض دخلك بشكل كبير. يمكن حل هذه المشكلة عن طريق شراء عدة شقق (على سبيل المثال ، عشرة) في منازل وأحياء مختلفة من المدينة. عندئذٍ لن تؤثر مشاكل شقة واحدة على دخلك بشدة. لكن شراء عدة شقق يتطلب الكثير من رأس المال.
في سوق الأوراق المالية ، يمكنك بسهولة وبساطة تنويع محفظتك بمساعدة صناديق الاستثمار التي تتكون من العديد من الأوراق المالية ، وهذا لا يتطلب مبلغًا كبيرًا.
اللجان- إذا لم تقم بإجراء المعاملات وإدارة شقتك بنفسك ، ولكن بمساعدة سمسار عقارات ، فستحتاج إلى الدفع له. تكلفة الخدمات تتراوح من 2٪ إلى 5٪ من مبلغ الصفقة. تبلغ عمولات الوسيط في سوق الأوراق المالية من أعشار إلى مائة بالمائة.
صعوبة إعادة الاستثمار- من الأسهل بكثير إعادة استثمار أرباح الأسهم والقسائم على الأوراق المالية ، لأن الحد الأدنى لإدخال الأوراق المالية صغير جدًا. لا يمكن إعادة استثمار عائد الإيجار من العقارات ، حيث يكفي فقط بضعة أمتار مربعة.
ضريبة- من أجل عدم دفع ضريبة على بيع العقارات ، يجب أن تكون مملوكة لمدة 5 سنوات على الأقل. بالنسبة للأسهم ، هذه الفترة هي 3 سنوات.
يقتصر الخصم الضريبي الذي يمكن الحصول عليه بعد شراء شقة على مليوني روبل ومقدار دخلك الرسمي. لا يقتصر الخصم الضريبي على الدخل المكتسب على المبلغ أو دخلك.
أيضًا ، يجب دفع ضريبة الأملاك من الشقة كل عام ، والتي سيتم احتسابها من القيمة المساحية الأعلى. لا يتم دفع مثل هذه الضريبة على الأوراق المالية.
على الرغم من شعبيتها ، فإن الاستثمارات العقارية تأتي مع العديد من المخاطر والعيوب. خلافًا للاعتقاد الشائع ، هذا ليس استثمارًا سهلاً وموثوقًا به. إنه أصل منخفض السيولة مع عتبة دخول عالية وتكاليف عمالة عالية. لذلك ، من الواضح أنه لا يستحق استثمار كل مدخراتك فيه. يمكن أن تحقق المحفظة الاستثمارية في سوق الأوراق المالية عوائد جيدة جدًا ، في حين أن تكاليف العمالة الخاصة بك ستكون أقل بما لا يقاس.
مقارنة العقارات وسوق الأوراق المالية
ومع ذلك ، يجب ألا تتخلى تمامًا عن الاستثمار العقاري. من المقبول تمامًا أن يحتل هذا الأصل بعض الحصة في محفظتك الاستثمارية ، ولكن ليس أكثر من 20٪. شراء شقة ليس خيارك الوحيد. سأكتب عن خيارات أبسط وأكثر ربحية للاستثمار في العقارات في المقالة التالية.
غالبًا ما يواجه العديد من الأشخاص الذين لديهم مبلغ معين من المال المجاني مسألة استثمارهم المربح. من أبسط الطرق شراء العقارات. مثل هذا الاستثمار ، كقاعدة عامة ، لا يتطلب معرفة ومهارات خاصة. لكن في ظل الأزمة الاقتصادية ، يشكك العديد من الخبراء في ربحية هذه الاستثمارات. هل من المربح في واقع اليوم الاستثمار في العقارات؟ كم هي جيدة أو سيئة - سوف نفهم في مقال اليوم.
تعتبر العقارات بحق أحد الخيارات الأقل خطورة لاستثمار رأس المال. حتى لو خسرت قيمتها أثناء الانكماش الاقتصادي ، فسيتم تعويض هذه الخسائر في المرحلة التالية من الارتفاع. وبالتالي ، على المدى الطويل ، تصبح العقارات عادة أكثر تكلفة وتكون مخاطر الاستهلاك الكبير صغيرة نسبيًا.
إذا تحدثنا عن جذب رهن عقاري ، فلن تكون هذه العملية مربحة إلا إذا حصلت على قرض بالروبل الروسي. من الأفضل أن تأخذها عندما يكون من الممكن دفع 50٪ على الأقل من التكلفة بأموالك الخاصة.... ثم يمكنك الاعتماد على حقيقة أن الدخل من العقارات والتضخم سوف يتجاوزان تكلفة خدمة الدين.
يمتلك العقار سيولة منخفضة... في حالة الحاجة الملحة ، لا يمكن سحب رأس المال بسرعة إلا إذا انخفض السعر بشكل ملحوظ مقارنة بمتوسط سعر السوق. هذا عادة ما يكون على الأقل 10٪ من الفرق.
عيب آخر للاستثمار في العقارات عتبة دخول عالية، أي أنك تحتاج إلى أن يكون لديك مبلغ كبير من المال. هذا الخيار غير مناسب لأولئك الذين يرغبون في استثمار القليل من رأس المال مع القدرة على القيام باستثمارات إضافية.
صيانة المرافق مكلفة... إذا لم يتم تأجير الشقة لبعض الوقت ، يتحمل المالك صافي التكاليف المرتبطة بدفع فواتير الخدمات العامة.
موجود خطر الخسارة الكاملة للكائنبسبب تدميره ، على سبيل المثال ، حريق. هنا يمكنك حماية نفسك قدر الإمكان من خلال إبرام عقد تأمين مع شركة تتمتع بسمعة طيبة في السوق.
قبل إبرام صفقة ، يجب أن تبذل قصارى جهدك للتحقق من النظافة القانونية للشقة. إذا تم إبطال عقد البيع لأي سبب من الأسباب في المحكمة ، فقد يكون من الصعب للغاية استرداد الأموال.
أسهل طريقة لتوليد الدخل شراء شقة مع تأجيرها لاحقاً... يمكنك شراء شقة صغيرة في مدينة واعدة في منطقة ذات بنية تحتية جيدة وخطوط مواصلات جيدة. هناك طلب دائم على مثل هذا السكن: يمكن أن تكون نسبة الدخل إلى تكاليف هذه العقارات جيدة جدًا. الخطر الوحيد هو الضرر المحتمل للممتلكات.
يمكن أن يؤدي شراء شقة أثناء مرحلة البناء إلى تحقيق دخل كبيرمع بيعها اللاحق بعد التكليف. يعتمد الدخل في أي مرحلة من مراحل البناء لاستثمار الأموال: فكلما كانت تكلفة الشراء مبكراً أرخص. يتطلب هذا الاستثمار إنفاق وقت أقل من الإيجار: اشتريت شقة وقمت ببيعها بعد بضع سنوات. لكنها تنطوي على مخاطر ألا يكتمل الإسكان أبدًا. نتيجة لذلك ، لن يحقق المستثمر ربحًا فحسب ، بل سيتكبد أيضًا خسائر كبيرة.
يمكن أيضًا استئجار المباني الجديدة بشكل مربح، فإن تكلفة هذه الشقة ستكون دائمًا أعلى من متوسط السوق. ولكن في الوقت نفسه ، عليك أن تفهم أنه في معظم الحالات ، سيحصل المالك على شقة بجدران "عارية" ، و سوف يستغرق الكثير من الاستثمارلجلبها إلى حالة معيشية جيدة.
يمكن أن تحقق العقارات التجارية دخلاً جيدًا، ولكن يجب التعامل مع اختيار الكائن بعناية فائقة. يجب أن يكون الكائن موجودًا في مثل هذا المكان وأن يكون له خصائص تقنية تجعله موضع اهتمام أكبر عدد ممكن من المستأجرين. بالإضافة إلى ذلك ، يتطلب مثل هذا الاستثمار نفقات الوقت المرتبطة بصيانة المرفق. يمكنك نقل هذه الوظائف إلى شركة الإدارة ، ولكن بعد ذلك ستنخفض ربحية العنصر.
السؤال يستحق اهتماما خاصا الاستثمار في العقارات في الخارج... يتطلب هذا الشراء أقصى قدر من التحضير. إذا لم يكن هناك فهم جيد لسوق العقارات في البلدان الفردية ، فضلاً عن المعرفة القانونية الجيدة ، فمن الأفضل اللجوء إلى المتخصصين في هذا المجال. عندما يكون الغرض الرئيسي من الشراء هو الاستئجار ، إذن ، أولاً وقبل كل شيء ، يجب الانتباه إلى المدن الواقعة على سواحل البحر أو المحيط. لطالما اعتُبرت المدن ذات النشاط التجاري المرتفع واعدة.
وبالتالي فإن الاستثمار في العقارات هو خيار جيد لمن لديه رأس مال كبير ، ومستعد للاستثمار طويل الأجل وحقيقة أنه لن يكون من الممكن سحب الأموال بسرعة دون خسائر كبيرة. بالإضافة إلى ذلك ، يتطلب مثل هذا الاستثمار الحد الأدنى من المعرفة على الأقل بحالة السوق عندما يتعلق الأمر بتأجير المساكن. عندما يتعلق الأمر بالعقارات التجارية أو الإسكان في الخارج ، ستتطلب العملية دراسة متأنية ومشاركة المتخصصين. سيسمح لك ذلك بتقليل المخاطر والحصول على أقصى دخل ممكن في البيئة الاقتصادية الحالية.
