Citirea literaturii imobiliare specializate sau comunicarea cu un imobiliar profesionist, puteți întâlni foarte des conceptul " imobil imobiliar" Și într-o varietate de combinații:
După cum puteți vedea, conceptul de lichiditate este folosit, într-adevăr, destul de des și în absolut diferite situații. Care este acest termen misterios? Cum este conceptul de lichiditate asociat cu valoarea de piață a apartamentului și costul de lichidare?
De fapt, totul este foarte simplu și, în același timp, destul de dificil. Dacă vorbim despre definiția lichidității în legătură cu, indiferent de cei vii, această proprietate sau comercială, atunci sub acest concept implică posibilitatea vânzării acest obiect În cea mai mică limită de timp posibilă a maximului posibil valoare de piață. Cu alte cuvinte, cu atât mai repede puteți vinde apartamentul dvs. cât mai mult posibil. preț mareCu cât este mai lichid.
De aici apar conceptele de lichiditate ridicată (când obiectul poate fi vândut fără probleme în două săptămâni), lichiditatea medie (vânzarea poate necesita un pic mai mult, dar nu o scădere a prețului) și lichidități scăzute (de vânzare a datelor Obiectele sunt mai greu și adesea trebuie să reducă valoarea initialapentru a atrage cumpărători profitabile propunere financiară). În același timp, nu este necesar să se confunde similare numai în primele șase litere ale conceptului de lichiditate și costuri de lichidare. Ei nu au nimic în comun între ei. Valoarea de lichidare aceasta este cost minim Obiectul rezidențial sau, conform căruia poate fi vândut la licitație în cazul neîndeplinirii de către proprietarul obligațiilor sale de împrumut și de proprietatea sa de retragere în instanță.
Acum, hotărât cu terminologia, ne vom familiariza mai aproape de criteriile imobiliare care afectează în mod direct lichiditatea sa, adică creșterea interesului În ochii potențialilor cumpărători. La urma urmei, în esență, sub lichidare este atractivitatea sugestiei dvs. în cazul vânzării de proprietate asupra proprietății pe piața imobiliară și, prin urmare, impactul direct asupra acesteia va fi furnizat principalelor criterii de bază pentru Alegerea unui apartament, a unei case de țară, a spațiului de birouri sau a unui centru comercial etc. Pentru confortul și simplitatea înțelegerii, luați în considerare parametrii de bază care pot crește sau reduce lichiditatea imobilului, pe exemplul unui apartament urban obișnuit la Moscova.
Ca orice regulă, există excepții aici, dar în majoritatea covârșitoare a cazurilor, apartamentele pieței secundare sunt mai puțin lichide decât cele similare. Acest lucru se datorează faptului că noua locuință este construită folosind tehnologii moderne și evoluții recente, mai bine materiale de decorare, Abordarea modificată a soluțiilor de planificare și a pătratelor generale ale apartamentului. În plus, perioada de reședință în noua casă a priori va fi mai mult decât într-o casă care are deja un anumit nivel. purta. Pe piață secundară Adesea oferă apartamente cu dimensiuni mici medii și lichide în Hrușciov și Brezhnevka, care vor intra în cele din urmă în cadrul demolării în cadrul programului de reconstrucție a locuințelor dărăpănate, dar aceste intervale de timp pentru majoritatea acestor case nu sunt definite. Deci, prima concluzie pe care o putem face - într-o clădire nouă este mult mai ușoară și mai rapidă decât un apartament pe piața secundară (excepția este, probabil, apartamente în prestigioase "stalininki" și alte categorii de locuințe creșterea confortului, pe piața secundară destul de puțin).
Aici puteți include conceptul de accesibilitate convenabilă de transport (apartamentele situate la câțiva pași de metrou va fi mai lichid decât în \u200b\u200bacele zone în care aveți nevoie pentru a obține mai multe tipuri de transport) și dezvoltarea infrastructurii în diferite părți ale orașului ( Cu cât mai mult, în imediata vecinătate a magazinelor, clinicilor, grădinițelor, școlilor, cu atât mai mare lichiditatea) și situația de mediu din zonă (apartamente în industrie și în imediata vecinătate a oricăror industrii sau depozite sunt lichide scăzute) , iar prestigiunea districtului (cele mai populare apartamente sunt cartierele administrative centrale, occidentale, de nord și sud-vest, iar cea mai mică popularitate utilizează sud-est și Districtul de Est orase capitala).
Lichiditatea teritorială a apartamentului poate varia în funcție de apariția informațiilor privind deschiderea de noi stații de metrou sau la începutul unui complex comercial major în imediata apropiere a clădirii rezidențiale. Dacă vă aflați în studiul zonelor cele mai populare și lichide ale Moscovei, apoi includ Krylatskoye, Munții Vorobyev, Kuntsevo, Kutuzovsky Avenue, Red Presnya, Fili-Davydkovo, Strogino, Khamovniki, Prospect Leninsky. Un pic mai puțin lichid și mai simplu zone de yasenevo, o tabără caldă, otradnaya, Babushkinskaya, Chertanovo, New Cheryomushki, Sokolniki, Altufyevo, Izmailovo, Medvedkovo, Airport, alergând. Dar cele mai nerevendicate și nelichede includ regiunea avionului, briryuleovo, dmitrovskoye și autostrada Korovinskoe, unde o accesibilitate foarte incomodă a transportului și o situație nefavorabilă a mediului.
Cel mai lichid sunt considerate la domiciliu construit din cărămidă și cărămidă monolit. Toate tipurile de panouri, chiar cele mai moderne, să nu mai vorbim blocați casesunt considerate mai puțin lichide. Costul este similar în panoul și casa de cărămidă monolit, situată la câțiva pași, poate diferi în mod semnificativ. Deși între panouri există și gradul de lichiditate asociat numărului de etaje. Cele mai multe etaje și seria nouă și anul de construcție, cu atât mai mare lichiditatea. De la tipul de casă depinde de aspectul apartamentelor și disponibilității parcare subterană, și numirea primului etaj și confortul teritoriilor interne (săli, coridoare, scări, ascensoare etc.).
Condiția și starea zonei locale pot avea, de asemenea, un impact asupra lichidității apartamentului vândut. Cu propria zonă împrejmuită, zonele de agrement, locurile de joacă pentru copii și parcările sunt mult mai apreciate decât cele care nu au. Situație specială Alimente cu clădiri cu cinci etaje. Pe de o parte, lichiditatea unor astfel de case și apartamente în ele este foarte scăzută datorită dimensiunilor lor mici și a soluțiilor de planificare inconveniente, precum și absența ascensoarelor și a eliminării gunoiului. Pe de altă parte, printre clădirile cu cinci etaje, nu există numai panouri vechi uzate, ci și destul de bine case de cărămidăși, înseamnă gama de prețuri Între ele vor fi deja diferite. În plus, există o serie de cinci etaje, care sunt demolate în mod activ, iar acest lucru oferă o șansă reală proprietarului unui astfel de apartament pentru a obține locuințe noi în casa moderna după preț apartament vechi Cu aceeași sumă, dar semnificativ mai pătrat. Această circumstanță funcționează în direcția creșterii lichidității unor astfel de apartamente.
Desigur, zona de locație și tipul de case oferă un impact foarte grav asupra lichidității imobiliare vândute, dar cel mai important lucru este exact apartamentul pe care îl vindeți. La mainstream caracteristici tehnice Apartamentele includ comune și piața rezidențială, numărul de camere, podele, disponibilitatea loggiei sau balconului, zona bucătăriei, baie separată sau combinată, izolarea camerelor, prezența dulapurilor întunecate și încorporate, nevoia de reparații, înălțimea înălțimii Din tavane, tipul de pardoseală, caracteristicile speciilor de la ferestre, tipul acestor ferestre. Și aceasta nu este o listă completă.
Cu privire la piața comunăAici, aici criteriul principal va fi respectarea gamei imobiliare de confort de cazare. Pentru intervalul aproximativ al suprafeței totale de 36-42 de metri pătrați, pentru două camere - 54-62 de metri pătrați, pentru o cameră de trei camere - 68-82 de metri pătrați. Aceste zone ale apartamentelor oferă clădiri noi moderne. În același timp, abaterile atât la o parte mai mică, cât și în cea mare pot duce la o dificultate destul de semnificativă a vânzării unui astfel de apartament. De exemplu, pentru a vinde un apartament cu o cameră cu o suprafață de 27 de metri pătrați aproximativ, la fel de dificilă ca și cu o suprafață de 60 de pătrate, deoarece este necesar să găsească un cumpărător foarte specific.
Problema insulenței camerelor este complet rezolvată în modernă planificarea soluțiilorDar totuși relevante pentru casele vechiului fond. Cu podeaua, situația este oarecum ambiguă. Primele etaje au scăzut cu siguranță lichiditatea apartamentului, iar costul său va fi de 10-15% mai puțin decât același apartament în aceeași casă, dar la celălalt etaj. Ultimele etaje nu sunt atât de speriate de cumpărători. Și unii îi preferă chiar și altora, datorită unui nivel mai scăzut de zgomot și al aerului mai curat, precum și absența vecinilor de sus. Unii chiar caută astfel încât, în consecință, pentru a pune reamenajarea și a face apartamentul lor două poveste în detrimentul mansardei. Înălțimea optimă a plafoanelor din ultimii ani este recunoscută ca o înălțime de 2,7 metri. La pătratul bucătăriei, mulți cumpărători recent apartamente de dimensiuni mici, este destul cerințe serioase. Zona minimă căutată după ce ar trebui să fie de 8-8,5 metri pătrați, cât și în clădirile noi, de la 10 la 14 pătrate.
Reducerea lichidității apartamentului afectează locația sa unghiulară, vedere din fereastra de pe vehicule, prezența unei coloane de gaz și o baie sedentară, suprapuneri din lemn, camere adiacente. Toate caracteristicile enumerate ale apartamentului au un grad diferit de semnificație în determinarea lichidității apartamentului în funcție de statutul său (clasa economică, clasa de afaceri sau). Lipsa problemelor cu documentele și solicitanții incorecți pentru un apartament (adică curățenie legală Obiectul imobiliar) afectează pozitiv vânzarea acestuia.
Cele mai populare și lichide piața modernă Imobiliar sunt o cameră și apartamente cu două camere (87% din totalul tranzacțiilor de cumpărare și vânzare) situate în case noi de pe podea deasupra celei de-a cincea (cu excepția ultimului), cu ferestrele care apar în curte, în imediata vecinătate a stației de metrou, apartamentele lichide sunt în creștere anual în preț și sunt investiții excelente. Bani.
Investitorii aleg bunuri reale rectificatoare pentru două criterii principale: randament bun și lichiditate ridicată. Și dacă randamentul vă permite să câștigați în procesul de proprietate asupra activului, atunci lichiditatea determină modul în care succesul va ieși din proiectul de investiții.
Lichiditatea este o caracteristică a activelor care determină cât de repede pot fi vândute aproape de prețul pieței. Este nevoie de mai puțin timp pentru vânzare, cu atât este mai mare lichiditatea. În același timp, activele vândute cu reduceri nu sunt considerate lichide. De exemplu, în Detroit, sunt oferite case abandonate pentru 500 de dolari. Astfel de obiecte pot fi vândute la acest preț într-un timp scurt, dar nu vor fi considerate lichide, deoarece prețul de ofertă este mult mai mic decât piața. În același timp, dacă vânzătorii vor pune în vânzare aceleași obiecte pentru 30-40 de mii de dolari, atunci nu va exista cumpărători de un an.
Următoarea regulă este adevărată: cu cât este mai mare lichiditatea, cu atât este mai mică rentabilitatea obiectului. Majoritatea investitorilor sunt preferați nu randament, dar active foarte lichide: Acesta din urmă poate fi mai rapid în bani "vii" fără pierderi și în așteptare pe termen lung.
Cel mai lichid bun este banii, deoarece pot fi fixați pentru a face schimb de alte active mai rapide, și invers: orice active pot fi schimbate pentru bani.
Cea de-a doua clasă de active de lichiditate este valorile mobiliare ( obligațiuni de stat., Acțiuni companii mari). Lichiditatea lor ridicată este explicată prin costuri relativ scăzute de achiziție și de ce să cumpere și să le vândă poate fi în orice moment și într-un timp scurt.
Imobiliarul este mai puțin lichid în comparație cu banii, valorile mobiliare și metale, dar mai lichide decât obiectele de artă. Despre lichiditate scăzută Imobiliară se explică prin astfel de motive:
Există trei componente ale activului ridicat de lichiditate: mare cerere Un cerc larg de cumpărători și calitatea bunurilor, precum și ușurința în determinarea valorii sale. Imobiliar are prima și a doua, dar nu există o componentă a treia. Problema este relativ scăzută lichiditatea imobiliară comparativ, de exemplu, cu titlurile de valoare nu este că nu este în cerere, ci dificultatea evaluării valorii sale. Multe caracteristici ale obiectelor sunt greu de sistematizat și face dificilă determinarea obiectivă și rapidă a costului. Judecați-vă: dacă apartamentele ar putea fi catalidate ca legături "Sberbank" și au existat pe piață, de exemplu, 10 tipuri de apartamente și toate zonele au fost aceleași la prețul Pământului și proprietățile consumatorilor Populația nu ar fi dificil să se determine costul imobiliar, procesul de vânzare a fost simplificat, iar lichiditatea acestui activ a crescut.
Lichiditatea imobiliară este calculată de formule complexe Evaluatori profesioniști. Investitorii care doresc să învețe lichiditatea obiectului achiziționat ar trebui incluse în firme specializate. La măsurarea lichidității, calculul este acceptat:
Afectează, de asemenea, lichiditatea diferiți factori, printre care localizarea obiectului, dinamica pieței locale și starea imobiliară.
| Locație | - proximitatea nodurilor de transport, instituții sociale și facilități de infrastructură; - nivel scăzut de criminogeni și o bună reputație a zonei; - șomaj scăzut; - Ecologie bună (proximitatea parcurilor, absența teritoriului din apropiere a instalațiilor industriale). |
| Situația de pe piață | - depășirea cererii față de propunere; - activitate înaltă și o bună capacitate de piață (cele mai multe obiecte sunt de vânzare, lichiditatea pieței); - disponibilitatea (obiectele de clasă economică sunt mai lichide decât imobilul de lux); - Rezistența la reducerea prețurilor (reducerea costurilor reduce lichiditatea). |
| Caracteristicile obiectului | - o vârstă mică și un mic grad de uzură a obiectului (clădiri noi și obiecte renovate sunt vândute mai bine decât clădirile vechi); - Comoditatea obiectului ( vedere bună Din fereastră, aspect confortabil, tavane înalte, podea deasupra primului); - Înființarea teritoriului (disponibilitatea parcării, loc de joacă). |
| Alti factori | - acompaniament informațional: cei mai mulți cumpărători știu despre obiect, cu atât mai repede poate fi vândut și lichiditatea mai mare; - Termeni de valoare verificarea antecedentelor. (De exemplu, pentru depozite, procesul poate dura 4 săptămâni pentru centrele comerciale - până la 12 săptămâni); - cheltuielile aferente cu privire la proiectarea tranzacției (decât mai multe cheltuieli, cu cât este mai mică lichiditatea); - Sezonul de vânzare (în primăvara și toamna de pe piață mai multe obiecte decât în \u200b\u200btimpul iernii și vara). |
De mare importanță are, de asemenea, o proprietate în care se află proprietatea. De exemplu, potrivit companiei de consultanță DTZ, în 2014 de către piețele cu cel mai lichid proprietate comerciala Regatul Unit, Suedia, Finlanda, Germania și Luxemburg au fost recunoscute. Piețele cu obiecte de cel puțin lichid - Rusia, Ucraina, Danemarca, Estonia și Italia.
Una dintre modalitățile de creștere a lichidității imobiliare este transformarea activelor imobiliare în valori mobiliare. Esența este că proprietatea este emisă la o entitate juridică și potențiali investitori Cumpărați o cotă în ea sub formă de labe sau acțiuni. Un exemplu de astfel de practici sunt fonduri imobiliare.
Lichiditatea obiectului depinde, de asemenea, de ce fel de proprietate se referă. De exemplu, conform transio, apartamentele de pe piața de echilibru dețin aproximativ două săptămâni, facilitățile comerciale sunt de aproximativ trei luni. ÎN general Rezidențial imobiliari imobiliari comerciale, deoarece:
Printre facilități rezidențiale Cele mai lichide sunt studiouri cu un apartament cu o cameră și economie pe orice etaj, cu excepția primului, situat în centru orașe mari (Berlin, Viena, Londra, München, etc.) și la câțiva pași de oprirea transportului public.
"Apartamentele sunt cele mai lichide, în calitate de potențiali cumpărători în acest segment de piață sunt mai mult. Acesta este cel puțin toți cei care doresc să cumpere locuințe pentru ei înșiși, plus cei care doresc să cumpere un obiect de închiriere ", spune Georgy Kachmazov.
Un exemplu de imobiliare rezidențiale foarte lichide - apartamente în cele mai bune districte ale Berlinului. Uneori vinde în mai puțin de o zi. Deci, dacă apartamentul este situat în imediata vecinătate a Kurfürstendamma, iar ziarul cu anunțuri au ieșit dimineața, apoi la ora 12 în locuința de după-amiază poate fi deja vândută. Se întâmplă că patru cumpărători se aplică simultan pentru un apartament.
În general, obiectul mai mare și mai scump, cu cât este mai mică lichiditatea sa. Deci, apartamentele individuale sunt mai ușor de vândut decât un întreg casa profitabilă, birourile sunt vândute mai repede decât clădirile de birouri și separă magazinele mici - mai repede decât centre de cumparaturi.
Dintre toate tipuri enumerate Centrele comerciale imobiliare și hoteluri mari sunt mai puțin lichide, deoarece astfel de obiecte sunt singure, iar procedura de diligență a procedurii de rezistență la timp și resurse crește costurile suport juridic Tranzacții.
Când alegi investiții imobiliare "TRANIO" sfătuiește să acorde o atenție în primul rând pentru lichiditate și nu pe rentabilitatea obiectului.
De obicei de bază factorul negativ Obiectele cu randament ridicat sunt lichiditatea lor scăzută. Dacă investitorul dorește să vândă un astfel de obiect, el va trebui să reducă în mod semnificativ prețul care, în cele din urmă, să mănânce "randamentul pe care a primit-o să plătească. Vă recomandăm să cumpărați obiecte de înaltă calitate și foarte lichide - acestea sunt cele mai solicitate de la nivel local și investitorii internaționali. În plus, tocmai aceste active vor fi vinovate rapid și profitabil în viitor.
CEO și Fondator TRANIO
Iulia Kozhevnikova, "TRANIO"
Conceptul de lichiditate al locuințelor este suficient de relativ. Orice apartament poate fi vândut - întreaga întrebare în preț. Prin urmare, problema lichidității este doar o chestiune de criterii care reduc costul obiectului. De ce și de ce pot veni apartamente pentru a mai ieftin data viitoare? La urma urmei, spațiul de locuit de lux de înaltă calitate nu este vândut de foarte mult timp.
Puțini apartamente lichide - Aceasta este o locuință cu defecte pronunțate în calitatea consumatorilor Imobiliare, datorită uzurii obiectului, fie de către mediul social sau prin probleme teritoriale și probleme de infrastructură. În funcție de prezența unuia sau mai multor criterii de mai sus, apartamentul poate pierde până la 50%.
Primul grup de obiecte nelichide sunt apartamentele sunt simple incomod pentru a trăi. Acestea includ locuințe cu layout-uri proaste, bucătărie mică sau bucătărie fără ferestre și așa mai departe.
Dobândesc cu reticență apartamente în primul și ultimele etaje în case de panouri Fundația veche, precum și apartamentele din colț. Apartamentul de la primul etaj va costa 10-15% mai ieftin decât același apartament de pe etajul mijlociu. În casă să fie revizuită, apartamentul va costa 30% mai ieftin decât cazare similară într-o casă mai modernă.
"În practica companiei noastre, cel mai" joc lung "sunt apartamente de elită cu două niveluri", spune cEO Pavel's Yard Pavel Zdradovsky. - Deci, înainte de criză, statisticile nu au arătat mai mult de două astfel de apartamente într-un an. Ei au de obicei o suprafață de mai mult de 200 de metri pătrați, un astfel de volum este conceput pentru persoanele cu familia Copii. Cu toate acestea, al doilea nivel reprezintă un pericol pentru copiii mici: înălțimea, scările. Acesta este cel mai adesea client alarmant. Astfel, preferințele cumpărătorului apartamente într-un singur nivel ".
Nu foarte lichid sunt apartamente cu o suprafață cu o suprafață de 200 mp, unde există doar două ferestre, un risitor și re-poswo-l într-o cameră de trei camere nu este posibilă. Un alt caz este lipsa de locuri de parcare. Agenții imobiliari conduc ca un exemplu al unei case de elită pe Arbat, în care este foarte dificil să vândă apartamente, pentru că Numărul de locuri de parcare în el este mai mic decât numărul de apartamente.
"Nocmai am închis" apartamentul de pe leninsky prospekt la primul etaj cu ferestre în curte ", este împărțit Dmitry Ovsyannikov, directorul general al companiei" ipotek.ru "." Nu contează cât de paradoxal, dacă ferestrele erau Publicat în afara, obiectul ar fi. Mai mult lichid. Faptul este că Leninsky Avenue este una dintre principalele străzi comerciale, iar locuințele la primul etaj pare atractiv din punctul de vedere al transferului la fondul nerezidențial și utilizați ca cumpărături sau spațiul de birou. A B. acest caz Ferestrele au ieșit în curte, un club de jocuri a fost în interiorul apartamentului, așa că nu a fost în cerere: pentru locuințe - scăzut, cartierul cu clubul de joc este problematic și pentru traducerea într-un fond nerezidențial - lipsa de oportunitate de a face o intrare separată. "
Un alt motiv pentru lichiditatea scăzută, în special în segmentul de elită, este lipsa unor caracteristici de specii bune. Ferestrele pot merge la teritoriul non-greu sau la casa vecină, magazin. Deci, la un moment dat, un complex de elită a fost construit pe Andreevskaya Embankment, unde o parte substanțială Apartamentele au fost situate sub pod. De asemenea, reduce în mare măsură lichiditatea apartamentului inconsecvenței nivelului și nivelului casei. Aproximativ vorbind, un apartament cu reparații proaste într-o casă de elită și, dimpotrivă, cu reparații de elită În panoul de clădire cu cinci etaje (se întâmplă).
Un alt grup face apartamente în case cu o locație nereușită - aproape autostrăzile de transport, căile ferate, stații de tren, cimitire, linii electrice, depozite de deșeuri, chp, întreprinderi industriale. Mediul "incorect" poate reduce prețul unui obiect cu 10-20%. "Cumva am fost vândut excelent apartament Pe strada Novoslobodskaya din Moscova, a declarat Serghei Kushmennyuk director general al agenției de investiții imobiliare. - În toți parametrii, apartamentul a fost o zonă minunată - prestigioasă, accesibilitate excelentă a transportului și prețul a fost adecvat. Dar când oamenii au aflat că era o închisoare Butyrsa în apropiere, nu au vrut să audă despre cumpărare.
Afectează lichiditatea locuințelor și a accesibilității transporturilor. Apartamentul dintr-o casă situat de la metrou este la 10 minute de transportul orașului, va costa 10% mai ieftin decât același apartament în casă situată la câțiva pași de metrou.
O categorie separată de nelichide - apartamente în case pe termen lung. "De exemplu, în nord-vestul capitalei există obiecte problematice, în care cumpărătorii nefericiți încearcă să vândă acum pentru un ban, sperând să returneze cel puțin niște bani," șeful departamentului de marketing și PR GK "Pioneer "Irina Romanova conduce un exemplu. - Astăzi puteți găsi oferte chiar și 70.000 de dolari pentru un apartament cu o cameră, dar cererea pentru ei este minimă."
Și, în sfârșit, al treilea grup este apartamente cu un preț inițial supraestimat. Și supraestimați prețul proprietarilor, după cum arată practica, motive diferite. "Timp de șase luni, a avut loc vânzarea unui apartament de trei camere pe strada Vinokurova", spune Dmitry Ovsyannikov. "Principalul dezavantaj al lichidității, care afectează lichiditatea, a fost prea mare pentru acest obiect. Preț: Toate cele trei vânzători de CO - Proprietarii au vrut bani din vânzarea camerei lor, cumpărați apartament separat. Vinde obiectul a ajutat cazul: Cumpărătorul avea nevoie de această anumită casă, deoarece În curte există o școală în care fiica a studiat, iar mama cumpărătorului a trăit în intrarea vecinătății.
Un alt exemplu este inadecvat politica de prețuri. Într-unul dintre cele mai scumpe raioane, pe Avenue Vernadsky, există trei case identice: unul dintre ele este un social, destinat reinstalării oamenilor din clădiri cu cinci etaje, două de clasă de afaceri. "Într-o casă socială - un interfon spart și ziduri vopsite. În casele vecine - securitatea, concierge, intrări curate. Vânzarea unui apartament într-o casă socială a durat mai mult de un an, pentru că vânzătorii s-au concentrat pe prețurile din casa vecinătății" Comentarii CEO-ul Agenției "Aurora Imobiliare" Roman Wychants.
Când vindeți un obiect, trebuie să faceți accente trăsături pozitive Locuințe, sfătuiți agenții imobiliari experimentați. Pentru unii, ei vor deveni fundamentali, iar cumpărătorul își poate închide ochii pentru dezavantaje. Dacă apartamentul se află la primul sau ultimul etaj, dar este făcut reparații de calitateAcest lucru își sporește deja lichiditatea. Sau, de exemplu, obiectul este situat departe de mesajele de transport, dar este situat lângă o matrice verde sau de parc - pentru cineva această compensare. "Absența vederilor panoramice în LCD" Copernicus "a fost compensată de faptul că astfel de apartamente au fost vândute cu finisare completă și mobilier - cumpărătorul a trecut de la caracteristicile externe Vederea internă, iar vederea acoperișului magazinului GIMIGI a încetat să fie o astfel de obstacol semnificativă ", comentariile Tweed CEO Irina Mogilattov.
Brokerii sfătuiesc să facă apartament obligatoriu pre-vânzare: accelerează vânzările și crește costurile sale. Uneori este suficient pentru a face o reparație mică - pentru a traversa tapetul Shabby, repară plafoanele, luați un mobilier vechi, puneți aer condiționat, spălați ferestrele și altele asemenea. Bun pentru a pune în ordine publică - vestibul cu apartamente vecine (Îndepărtați coșurile de gunoi, cutii inutile, înșurubați becul), deoarece cumpărătorii sunt judecați de contingentul care trăiește în casă, ceea ce este important. Ascensorul fără inscripții de perete și cu becuri luminoase, intrarea netă cu lipsa mirosurilor neplăcute, de asemenea, crește lichiditatea apartamentului.
O altă modalitate de a ridica prețul este de a schimba poziționarea obiectului. De exemplu, un apartament la primul etaj este un birou bun pentru întreprinderile mici, un apartament la stație - pentru un antreprenor, închirierea unui apartament în chirie zilnică.
Deși paradoxul situației este că, pentru fiecare apartament, există un cumpărător unic pentru care lipsa punctului de vedere majoritar este avantajos. "De exemplu, un apartament la primul etaj este un avantaj pentru persoanele cu handicap, apartamentul de la ultimul etaj - la care viața răsfățată vecinii zgomotoși pe partea de sus sau care au suferit de golfuri de mai multe ori, - capul se dovedește centrul Analitic. "Sovetototd.ru" Alexander Puppen. - Apartamentul de lângă stație sau cimitirul este foarte potrivit pentru cineva care lucrează la stație sau cimitir, deoarece va economisi multe ore de la locul de muncă. Provocarea de a găsi astfel de cumpărători - apartamentul mai unic, cu atât mai multe fonduri ies pentru a găsi zeci de mii de cumpărători. "
Ei bine, dacă compensează deficiențele de locuințe sau așteptați un "cumpărător" dvs. infinit de lung, nu sunteți în stare, atunci există doar o singură cale de ieșire - pentru a face o reducere substanțială, astfel încât cumpărătorul să crede: "Pentru astfel de bani , Nu voi cumpăra niciodată un apartament în zonă sau cu o astfel de zonă. Ei bine, bine că punctul de vedere al cimitirului! "
Imobiliarul este considerat cel mai fiabil activ, cu toate acestea că investiția este avantajoasă, obiectul ar trebui să fie lichid. Specialiștii Barcley Corporation au spus cum să identifice lichiditatea apartamentului în noua clădire a clasei elite și premium, scrie rb.ru. Să investească fondurile aduse dividende bune, trebuie să luați în considerare câțiva factori importanți.
Reputația de dezvoltare
Primul lucru de a acorda atenție este reputația companiei de construcții. Nu numai proiectele implementate de dezvoltator nu sunt implementate numai, ci și dacă dezvoltatorul conceptului inițial este respectat.
Există cazuri în care dezvoltatorul din procesul de construcție face o schimbare în conceptul care afectează interesele consumatorului: utilizează materiale ieftine de calitate inferioară, Stroit. premisele comercialecare nu erau în termeni. Acest lucru reduce lichiditatea apartamentelor. Prin urmare, dacă dezvoltatorul din proiectele anterioare a schimbat conceptul, este un motiv să se gândească la tot ceea ce va cântări totul înainte de a cumpăra.
Locație
Unul dintre principalii factori care afectează lichiditatea este locația obiectului. Potrivit directorului comercial al Barcley Corporation, Catherine Fluarpeva, preferințele cumpărătorilor referitoare la alegerea locuințelor, s-au schimbat în ultimii 5 ani. Dacă aparținerea LCD la Cao a fost evaluată înainte, atunci astfel de factori ca accesibilitate bună a transportului, confortul vieții, apropierea de parcuri și locuri pentru recreere a venit în prim plan. În plus, mulți acum preferă să cumpere locuințe de mare buget în apropierea centre de afaceri Orașe, deoarece vă permite să economisiți timp pe drum. Cumpărători în prezent elite Apartments. Adesea dobândesc locuințe pe "prima linie din centru", în zone situate la granița cu banca centrală, dar nu sunt incluse în compoziția sa, deoarece confortul de a trăi aici este mai mare. Prețurile în astfel de zone sunt democratice, prin urmare, cumpărătorii potențiali sunt mai mult.
Planificare
Lichiditatea apartamentului scump afectează, de asemenea, confortul de planificare și de un apartament. Starea apartamentului nu mai este judecată de ea. Zonă de la 150-200 de metri pătrați. metri nu este condiție obligatorie Pentru locuințe de lux. Cumpărătorii cel mai adesea aleg apartamente de înaltă calitate cu 1 dormitor, cu o suprafață de 40-50 de metri pătrați. Contoare, cu 2 camere cu o suprafață de 75-85 de metri pătrați. metri. Zona solicitată în piața de apartamente cu 3 camere este de 100-115 metri pătrați. metri. Astfel de locuințe vor fi lichide. De la suprapunerea pentru "pătrate" inutile, consumatorul modern nu dorește, preferă planificarea gândirii ergonomice. Găsiți un cumpărător pentru un apartament cu o sală imensă sau camere forma neobișnuită va fi greu.
Disponibilitatea parcării
Pentru cumpărătorii de apartamente de elită este extrem de importantă pentru prezența parcării subterane. 90% dintre cumpărători Alte opțiuni sunt pur și simplu nu sunt luate în considerare, astfel încât acest factor trebuie să ia în considerare în mod necesar. Cel mai bun dintre toate cu apartamentul pentru a achiziționa mașinile.
Reparații
Lichiditatea afectează, de asemenea, calitatea finisării. Aceasta contează și la vânzarea de locuințe și când închiriați. Pentru apartamentele cu reparații de designer, există întotdeauna cererea pe piață, iar oferta lor este limitată.
De ce, în unele cazuri, apartamentele puse în vânzare sunt literalmente care zboară departe, iar în unele - dimpotriva, sunt ridicate? Este vorba despre lichiditatea bunurilor vândute: cât de mult este atractivă pentru consumator și va depinde de cât de repede va fi vândut. Cât de lichid este apartamentul dvs. și este posibil să o faceți?
"Metrinfo.ru Real Estate Magazine www.metrinfo.ru a decis să-și dea seama ce se înțelege prin acest concept, la care lichiditatea afectează și ce apartamente astăzi sunt cele mai lichide și care, dimpotrivă, este nelichide.
Există multe dintre tot felul de interpretări complexe, ceea ce este lichiditatea, dar vom încerca să explicăm cât mai simplu posibil. Lichiditatea imobilului este posibilitatea apelului său la bani. Lichiditatea este invers proporțională cu timpul necesar pentru vânzare: perioada mai mică, în timpul căreia apartamentul este vândut, cu atât mai mare lichiditatea sa.
În general, locuința este luată în considerare activ lichid: Cererea de care este întotdeauna, chiar dacă problemele din economie. Vinde imobiliare rezidențiale Este mult mai ușor decât să spunem o imagine, interesantă doar la un cerc îngust de colector bogat. De fapt, experții consiliază investiții fonduri disponibile la apartamente.
Dar nu toate locuințele sunt la fel de lichide: unele obiecte sunt chiar destul de bune prețurile pieței Vândute timp de câteva săptămâni, în timp ce alții așteaptă cumpărătorul timp de luni și ani, și chiar scăderea prețului nu ajută întotdeauna. Care este problema aici?
Teatrul începe cu umerase și lichiditatea carcasei din locația sa. " Cea mai mare lichiditate Bucurați-vă de apartamente situate în zone confortabile și ecologice, cu bine accesibilitate de transport"," Spune Alexander Maltsev, director general al agenției imobiliare din secolul alian 21 de vest. în plus ediția de transportPoate cel mai important lucru: "Cel mai cerut de la cumpărătorii din regiunile din Moscova, cu piste puternic încărcate și care nu au stații de metrou. Informațiile privind planurile de extindere a metroului într-o anumită zonă pot crește semnificativ atât cererea, cât și costul locuințelor. Deci, de exemplu, a fost după declarația de construcție a noilor stații "Novokosino", " Autostrada pyatnitsky.", Lermontovsky Avenue, Zhulebino și" Lyuberetsk Fields ", spune Alexander Kadchenko, șeful consultanței și evaluării lui Mian și adaugă dezvoltarea zonelor lichide de infrastructură socială și a consumatorilor pe lista și structura fundației rezidențiale. Astăzi, zonele în care predomină locuințe moderne de calitate - clădirile noi de ieri, dar cartierele cu case vechi, cu clădiri cu cinci etaje, a căror perioadă de demolare nu sunt definite, nu folosesc popularitate, deci este mult mai rău. În plus, potrivit Ilya Skopa, președintele Consiliului Guild of Moscova Realtor, o cerere mai mare este observată în zonele cu dormitoare mari în distanța moderată de la centru.
Astfel, apartamente foarte lichide în cele mai prestigioase districte - în vest, la nord și sud-vestul capitalei, de exemplu, în Krylatsky, Kuntsevo, Fili-Davydkovo, Strogino, în zona Munților Sparrow și a prospectului Kutuzovsky . Ca și pentru elite imobiliareApoi, aici este cel mai popular cartierul centralÎn primul rând, Mile de Aur. "Pentru al doilea loc astăzi, Kharmovniks iese din cauza dezvoltării în masă a mai multor complexe rezidențialeCeea ce implică reconstrucția zonei în ansamblu, "- Rapoarte Yevgeny Korostelev, director general al Bon Ton Realty.
Există zone lichide în direcții mai puțin prestigioase, chiar și în sud și sud-est, care sunt considerate cele mai non-medii și nefavorabile. Lista experților lichizi, în primul rând, au fost atribuite Sokolniki și noului Cheryomushki, cum ar fi zone cu bine infrastructura dezvoltată Și nu a fost șters puternic din centru, precum și Konkovo, Teply Stan, Yasenvo, Chertanovo, Babushkin, Medvedkovo, Otradnoe, Altufevo, Izmailovo, stația de metrou și Begovoy, au fost adăugați la el. În sud-est, Lublin și Maryino au fost recunoscute ca cele mai lichide.
Și zonele cele mai nelichide sunt considerate cu accesibilitate de transport nereușită - biryuLyovo, zone de-a lungul autostrăzii Dmitrovsky și Korovinsky, unele zone pentru drumul de inel Moscova (de exemplu, Vykhino-Zhulebino). Galina Fabtrusky, șeful Departamentului de Imobiliare Peresvet, se adaugă la această listă și Kapotny, Degunino, Beskudnikovo, Nakrasovka etc. Apropo, Kapotnya nu merge, de asemenea, în zonele lichide și la caracteristicile de mediu.
Dar nu toate sferturile din aceeași zonă la fel de lichide. După cum notează Svetlana Birin, șeful departamentului imobiliar urban al bunurilor imobiliare NDV-imobiliare, zonele pot fi destul de neomogene și în ceea ce privește calitatea vieții și în accesibilitatea transporturilor. Cele mai lichide - sferturi și străzi la câțiva pași de metrou. Acestea sunt, de obicei, cea mai bogată infrastructură, deoarece există întotdeauna magazine, restaurante și servicii de viață în jurul stațiilor de metrou. Lichiditatea unor astfel de zone poate fi scăzută cu excepția cartierului cu mare intreprinderi industriale sau predominanța vechii fundații de locuințe nefavorabile. Dar crește lichiditatea cartierelor din orice zonă situată în apropierea parcului sau a zonei verzi.
Chiar și în cele mai lichide zone pot fi apartamente fizice. Totul depinde de caracteristicile caselor în care sunt situate. Sunt evaluate materialele și seria (pentru panouri) ale casei și anul construcției. Folosim cea mai mare cerere case moderne de la cărămidă sau monolit, cel mai mic - clădiri de panouri", spune Alexander Maltsev (Century 21 West). - Și în case, podele sunt importante: cu cât este mai mare casa, cu atât este mai mare lichiditatea, adică cel mai puțin lichid este considerat de cinci etaje "Khrushchevki", apoi sunt urmate panouri de 9- și 12 etaje, iar cele mai lichide - seria modernă. "
În general, camioanele de cărămidă sunt mai populare cu panoul și mai modern preferabil decât carcasa veche: "Dacă casa este veche, atunci, de regulă, cu comunicații uzate și intrări teribile și pentru a atrage cumpărătorul la un astfel de obiect numai Prețul redus ", spune Galina Fabtrusky (" PERESVET-Real Estate "). Printre casa veche, doar puternic "Stalinkins" sunt încă foarte apreciate și este puțin probabil să schimbe ceva în viitorul previzibil. "Deși interesul este, de asemenea, remarcat casele care urmează să fie demolate (aceasta este în mare parte clădiri cu cinci etaje - de la editorial)", spune Alexander Kadchenko (Mian) ", atrag cumpărători de perspectivă de a obține o locuință nouă la așezare. " Cu toate acestea, cu astfel de opțiuni trebuie să fiți atenți, deoarece demolarea poate întârzia de mulți ani, numai acele obiecte pot fi considerate lichide aici aici, a căror perioadă de demolare este deja clar definită.
În plus față de caracteristicile casei la lichiditatea în sine, îmbunătățirea zonei locale este, de asemenea, afectată, precum și starea intrării, prezența unui lift de marfă, locurile de joacă, locurile de parcare și altele asemenea. În clasa economică și clasa "confort", apartamente în noul microdistrict cu infrastructură proprieunde există toate beneficiile civilizației. Și în segmentele "de afaceri" și "premium", propriul teritoriu și teritoriul păzit este apreciat, parcare subterană, accesul autorizat etc. "În plus, în case de elită mare importanță Are numărul de apartamente decât ele mai puțin, obiectul mai atractiv, "Evgenia Korostelev assess (Bon Ton Realty).
Cu toate acestea, potrivit lui Ilya Shkop (Guild of Rail Directors of Moscova), caracteristicile casei, în primul rând, afectează lichiditatea apartamentelor de trei și mai multe camere și sunt mai puțin importante pentru "odsheel" și "duble" , deoarece acestea sunt cele mai populare facilități de pe piața imobiliară metropolitană. Pentru preț adecvat Cumpărătorii pentru ei sunt în termen de 2-3 luni, în orice domenii și în orice locuințe nu sunt oferite.
"Lichiditatea apartamentului determină caracteristicile sale, cum ar fi zona, podeaua, vederile de la ferestre, dimensiunea bucătăriei, disponibilitatea balcoanelor și a loggii, înălțimea plafoanelor, comoditatea de planificare", listarea lui Alexander Kadchenko (Mian ). Și Svetlana Birin ("NDV-imobiliare") alocă mai multe dimensiuni și aspectul băii și starea apartamentului ca un întreg.
Poate cel mai mult. parametru important - Zona: Dimensiunea apartamentului trebuie să corespundă clasei sale și cererea de solvent public țintă. "Pentru categoriile de locuințe" Economie "și" economie plus "(confort-clasa) optimă zonă apartament cu un dormitor - 36-42 mp m, două camere - 54-62 de metri pătrați. m, și trei camere - 68-82 de metri pătrați. M ", raportează Alexander Kadchenko. Mai mult, în calitate de Veronika Pankov, un expert MRR, director general al Agenției imobiliare "Pened", se acordă preferință unor metratagii și layout-uri mai standard, de exemplu, este mult mai ușor să vinzi un apartament cu 2 camere cu o zonă de 60 de metri pătrați. Decât același lucru "Odnushku".
După zona de apartamente pe lichiditate, dimensiunea bucătăriei, înălțimea plafoanelor și podeaua sunt afectate semnificativ. "Zona de bucătărie ar trebui să fie de cel puțin 8-8,5 metri pătrați. m, și de preferință - 10-12 metri pătrați. M ", spune Galina Fabdartsky (" Imobiliar Peresvet "). "Înălțimea optimă a tavanului este de cel puțin 2,7 m", spune Alexander Kadchenko (Mian). În ceea ce privește locația, cele mai puțin lichide obiecte de pe primul și ultimul etaj, precum și în unele cazuri, în funcție de planificarea și starea casei - versiunile unghiulare.
Lichiditatea carcasei poate reduce camerele adiacente, suprapunerea din lemn și amestecată, scări din lemn, povestea prea confuză atunci când apartamentul a schimbat mai mult de 2-3 proprietari și este imposibil să apreciem cu exactitate eligibilitatea tuturor tranzacțiilor de cumpărare și vânzare. "De asemenea, cumpărătorii din coloanele de gaz și scaunele din secolul 21", spune Svetlana Birin ("NDV-real estate"). Și cu această vedere a ferestrelor de pe autostrada aglomerată și zgomotul constant.
"Mai mult, pentru apartamentele de 2-3 și multi-camere, este important ca ferestrele nu numai că nu au mers la drum, ci au fost adresate diferitelor părți ale lumii", spune Galina Fabritskaya ("Pesvest Real Estate") .
Lichiditatea apartamentului își sporește amplificarea, o vedere frumoasă, reparații mai mult sau mai puțin proaspete, iar starea nesatisfăcătoare a obiectului și necesitatea reviziei reduc lichiditatea.
În general, cu atât mai mare clasa locuințelor și a zonei de prestigiu și a casei, mai multe trăsături afectează cererea și lichiditatea. Dacă cumpărătorul este cel mai probabil să acorde o atenție numai la stația de metrou și la dimensiunea bucătăriei, apoi în segmentul de elită, caracteristicile speciilor vor fi, de asemenea, apreciate în segmentul de elită: "De exemplu, pe Avenue Kutuzovsky datorită zgomotului crescut , există mai puține apartamente lichide cu ferestre la stradă, iar cele mai lichide opțiuni - cu ferestrele pe dig, așa-numitele "apartamente specii", spune Alexander Maltsev (Century 21 West). În plus, de regulă, obiectele de înaltă clasă nu sunt lichide, situate în cele mai prestigioase zone, la marginea capitalei, iar apartamentele cu mai multe camere din zonele de dormit la distanță sunt vândute lungi. "Puțini care au nevoie, de exemplu, un apartament cu 4 camere în biryulyovo la un preț de 9 milioane de ruble și mai mare", spune Galina Fabtrusky ("Presavet imobiliare"), deoarece un cumpărător tipic în această zonă și zone similare alege 1-2 - Opțiuni.
Apartamentele lichide sunt bune deoarece sunt vândute rapid, adică, dacă este necesar, schimbul de bani și, din anii care cresc în preț, cu condiția ca în economia globală, totul este calm. "Costul apartamentelor lichide crește la aproximativ 10-20% pe an", spune Alexander Maltsev (Century 21 West), în special piața primarăDeoarece prețul clădirilor noi crește, de asemenea, odată cu construirea casei, sfârșitul lucrării de reparații și decorarea apartamentelor la proprietate. "De exemplu, în LCD" Tsaritsyno "cu un an în urmă, participanții la acțiuni din construcții au fost vândute la apartamente cu un dormitor (46 mp) la un preț de 5,4 milioane de ruble, și acum opțiuni similare Vândute pentru 6-6,1 milioane de ruble ", - mărturisește Galina Fabtrusky (" Presavet Real Estate ").
Încet, dar cu siguranță mai scump pentru În ultima vreme și imobiliare lichide secundare în zonele cu accesibilitate bună a transportului: "împușcat acum un an în zona Tsaritsyno în case de panou relativ seria modernă Apartament cu o suprafață cu o suprafață de 39 de metri pătrați a fost vândut la 6,1 milioane de ruble, cu 2 camere (52 mp) - 7,5 milioane de ruble, și acum o oferte similare pot fi găsite doar pentru 6,2 milioane de ruble. și pentru 7,7-7,8 milioane de ruble. În consecință, "spune expertul. Și în perioada crize economice Prețurile pentru obiecte lichide sunt cele mai stabile: "mai devreme și mai serios căderea în prețul nelicurității, iar Liquida este puțin mai târziu. Iar atunci când se stabilizează piața, există o situație inversă: opțiunile lichide încep să crească mai devreme și mai rapide, și non-lichid - mai târziu și mai lent ", spune Veronika Pankov (" Pentat ", expert MRM).
"În contextul crizei, apartamentele necondiționate pierd toate atractivitatea pentru cumpărător, iar lichidul nu poate găsi proprietarul din alte motive: proprietarul apartamentului nu se grăbește să reducă prețul, iar cumpărătorul se aude că în Criza, prețurile cad în mod semnificativ, nu dorește să depășească, "adaugă Evgenia Korostelev (Bon Ton Realty).
În condițiile stabile, cu adecvate un anumit preț timp de mijloc Vânzări de un apartament lichid de o cameră, conform Ilya Shkop (Guild of Aranics din Moscova), - 2 luni, două camere - 3 luni și trei camere - 4-6 luni. Și Svetlana Birin ("NDV-real estate") solicită chiar mai scurtă - de la două săptămâni la o lună. Aceleași opțiuni sunt uneori vândute de ani de zile și decenii!
Cu toate acestea, termenul de vânzare în realitățile noastre depinde de prețul obiectului, astfel încât prețul este redus, puteți crește lichiditatea: "Desigur, apartamentul cu o bucătărie mică la primul etaj nu este foarte binevenit, dar la un pret redus această opțiune De asemenea, va fi în cerere ", spune Galina Fabdartsky (" PERESVET Real Estate "). De preturi mici Alsight nu sunt cumpărate la toate opțiunile foarte dezgustătoare, de exemplu, apartamente mici lângă plantele de fumat din distanța de metrou, la primul etaj și într-o stare teribilă. Cu toate acestea, de a vinde la un preț scăzut - este un simplu, dar majoritatea proprietarilor, prezent și viitor, căutând încă să extragă unele beneficii de revânzare viitoare, iar în plus, este posibil să se ocupe cât mai repede posibil și acest lucru este posibil numai în cazul lichidității obiectului.
Lichiditatea bunurilor imobile depinde de foarte mulți factori - din locația la caracteristicile specifice ale locuințelor, cum ar fi zona sau dimensiunea bucătăriei și, în plus, este strâns legată de cerere și preț. Cele mai lichide apartamente sunt Odnushki și DVS în stația de metrou, în zone cu accesibilitate bună a transportului, ecologie și infrastructură situată în cărămizi moderne și case monolitice. Uneori sunt vândute în doar câteva săptămâni. Cu cât este mai eliminat obiectul, cu atât mai devreme poate fi transformat în bani și, de asemenea, să primească profit.
