Orice tranzacții imobiliare necesită asistență juridică gravă și atitudine scrupuloasă față de lucrurile mici. O atitudine fără griji poate costa cumpărătorul de apartamente și a pierdut bani.
Acest lucru este valabil mai ales la achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă, pe care nu a fost emisă dreptul de proprietate. Puteți achiziționa cazare în aceste clădiri prin semnarea contractului cu vânzătorul pentru a atribui drepturile de revendicare. Această metodă de cumpărare a locuințelor are avantajele și riscurile, evaluarea sobru care, cumpărătorul ajunge la o anumită decizie.
Vânzarea de apartamente în baza Acordului de atribuire - Fenomenul de pe piața imobiliară nu este atât de comun ca achiziționarea de locuințe într-o casă nouă sau achiziționarea secundară. Cu toate acestea, în mod treptat popularitatea acestui tip de tranzacții este în creștere: Potrivit unor date, aproximativ o treime din apartamentele din Moscova clădiri noi sunt achiziționate în acest fel.
Apartament pentru misiune - Ce este și cum puteți obține?
Mai întâi trebuie să vă ocupați de statutul de bunuri imobiliare achiziționate. Cazarea în cauză, se referă la piața primară, adică înainte de punerea în funcțiune. În orice etapă de construcție, în timp ce obiectul există doar documentat, apartamentul în sine este vândut, dar doar un acord de proprietate asupra acesteia. Proprietarul anterior, un investitor care achiziționează în mod direct locuințe de la dezvoltator, este inferior dreptul de a cere acest lucru, adică delegați competențele sale pentru o taxă.
Un astfel de acord se numește Cessia, vânzătorul care a dat drumul la cedelth, iar cumpărătorul le-a primit este un cesiariu.
De fapt, din punct de vedere juridic, misiunea nu este posibilă o variantă a tranzacției de vânzare. Atunci când casa este comandată, i se atribuie adresa și acționarii care înregistrează drepturile de proprietate. Și numai atunci toate tranzacțiile pot fi efectuate în format de vânzare. Dreptul de a atribui spațiile rezidențiale începe să acționeze, potrivit legii federale "privind participarea la construcția acțiunilor", de la înregistrarea contractului și înainte de semnarea actului de transfer, după comandarea casei.
Contractul de concesiune (cesiunea) certifică achiziționarea nu a locuinței în sine, dar numai dreptul de a cere transferul acesteia la proprietatea dvs.
Drepturile de atribuire a proprietății pot fi achiziționate în două moduri:
Atribuirea drepturilor în temeiul contractului de participare a capitalului propriu Acesta prevede plata tuturor fondurilor înainte de încheierea tranzacției, altfel datoriile acționarului se vor deplasa la cetatea, împreună cu dreptul la apartament. La încheierea unui astfel de contract, ar trebui să se țină cont de faptul că data înregistrării pentru DDU - până la livrarea locuințelor. Mai mult, apartamentul poate fi repetat de mai multe ori.
Contractul contractantului, precum și alocarea însăși, cererea corectă pentru DDU, trebuie să fie înregistrate în organismele Rosreestra, altfel tranzacția nu va fi considerată valabilă.
Concesiune conform contractului preliminar de vânzare. Este de vândut dreptul de a încheia un contract de vânzare pentru condiții convenite în viitor, dar nu dreptul de a cere imobiliare în sine. Acest lucru se datorează sentimentului juridic al acordului preliminar: părțile nu comită un act de cumpărare și vânzare, ci doar dă obligațiile de a efectua o tranzacție în viitor. Atribuirea poate fi emisă de la încheierea contractului preliminar și înainte de semnarea tranzacției de vânzare.
Contractul preliminar nu este necesar să se înregistreze. Dacă se oprește, cumpărătorul nu are dreptul la posesia apartamentului, chiar dacă a plătit întreaga sumă pentru ea. Singurul lucru pe care îl poate face este să-și ceară banii.
Din cele de mai sus, devine clar că o astfel de atribuire a contractului la dreptul la un apartament: o legală sau un individ implementează imobiliare în casă care nu a fost încă finalizată. De obicei, investitorii sunt implementați de o astfel de schemă - persoanele care au investit în locuințe în timpul construcției.
Ce obiecte pot provoca vânzătorii lor drepturile lor?
Pentru semnarea contractului, mai multe etape trebuie să treacă, iar succesul unei tranzacții perfecte va depinde în mare măsură de cât de serios veți reacționa la îndeplinirea fiecărui element.
În primul rând, trebuie să vă asigurați că acordul Cessia atunci când cumpărați un apartament într-o clădire nouă nu va aduce probleme de la dezvoltator, ceea ce înseamnă verificați documentele sale permisive. Acestea includ hârtie constitutivă, rapoarte contabile, avocatul documentelor pentru site-ul și construcția, proiectul casei și termenele pentru punerea în funcțiune. În declarația de proiectare, ar trebui specificată o metodă prin care dezvoltatorul își va îndeplini obligațiile. Este necesar să se studieze contractul, unde este indicat pe care instrumentele sunt construite.
Al doilea pas este cel mai responsabil. Aceasta este colecția necesară pentru încheierea transferului de contracte al documentației. Ce ar trebui să fie pregătit?
O considerație separată necesită un caz în care un potențial Zest are o datorie ipotecară asupra imobilelor sau cumpărătorului dorește să achiziționeze un apartament pe misiunea ipotecii.
Cum de a vinde un apartament în ipotecă pe misiune, este posibil? Da, o astfel de afacere este reală. Pentru aceasta, se încheie un acord de împrumut scris între vânzător și cumpărător. Cumpărătorul oferă bani, vânzătorul vine cu o ipotecă și, astfel, elimină povara cu imobiliare și are dreptul la încheierea unui acord de la Cessia.
Achiziționarea posibilă a unui apartament pentru transferul de drepturi la ipotecă. Deși locuința este cumpărată în casă în construcție, procentul de ipotecă nu este mai mic decât creditul pentru achiziționarea de bunuri imobile secundare. Cumpărătorul, în primul rând, trebuie să întrebați vânzătorul despre o reducere la cel puțin reducerea costurilor. În al doilea rând, nu fiecare bancă este de acord să acorde locuințe în temeiul Tratatului Cessia. În cazul în care creditorul este de acord, banca deschide un cont în care este listată contribuția inițială a cumpărătorului și a banilor de credit din instituție. După semnarea contractului de Cessia, fondurile merg la subiect. Dacă cedentul de cedgent dorește să câștige și să vândă un apartament mai scump decât cumpărat, banca va da un împrumut cumpărătorului numai la costul inițial al apartamentului. Diferența este emisă de defalcare și se adresează contului după semnarea acordului de atribuire.
Dar dacă vânzătorul are un împrumut ipotecar, iar cumpărătorul însuși dorește să cumpere un apartament în aceleași condiții, afacerea va fi foarte dificilă, este mai bine să refuzați această opțiune. Toate documentele privind împrumutul ipotecar - datoria sau rambursarea sunt anexate la documentația generală de înregistrare a Acordului Cessia.
Pregătirea contractului de tratat este determinată de cel de-al 24-lea șef al Codului civil al Rusiei. Înainte de a emite atribuirea apartamentului în casă în construcție, trebuie să știți ce ar trebui indicat în Tratatul Cessia.
Dacă a fost luat un împrumut pentru a cumpăra locuințe, indica în plus următoarele date:
După ce părțile au pus semnături, contractul va intra în vigoare, cerând totuși o înregistrare obligatorie.
Următorul pas obligatoriu este înregistrarea unui acord privind Cessia în Rosresestre. Pentru a face acest lucru, în cadastral, camera de înregistrare sau centru multifuncțional sunt furnizate:
O altă chestiune importantă a părților la, când se eliberează vânzarea unui apartament pentru transferul drepturilor - impozitele. Datoria de stat pentru înregistrare este împărțită la jumătate între părți. Despre sumele aproximative și nuanțe Citiți mai multe.
După verificarea documentației, recorderul va accepta o cerere și oferă o chitanță pentru a primi documente. Procedura se efectuează în termen de 5-10 zile de la data depunerii cererii. Apoi, trebuie să vii cu pașaportul și recepția, cumpărătorul va primi un acord privind CESSIA, care a fost înregistrat, vânzătorul este un contract de bază.
Principalele avantaje ale achiziționării în cadrul contractului Cessiei Două:
Mulți oameni care decid să cumpere imobiliare în acest fel sunt îndoieli: nu este periculos să cumperi un apartament pe misiune? Există riscuri, ca în orice afacere asociată cu bunurile imobiliare și banii mari.
Deși este considerată a fi atribuită mai fiabilă DDU, riscurile sunt aici. Dezvoltatorul poate refuza pur și simplu investitorul în atribuirea drepturilor. Prin urmare, cumpărătorul trebuie să studieze cu atenție contractul DDU cu atenție, deoarece sunt indicate toate condițiile și cerințele părților. Dacă investitorul va încerca să facă fără rezoluția dezvoltatorului, cumpărătorul va suferi din nou, deoarece tranzacția poate fi nevalidă.
Când veți cumpăra un apartament de atribuire, trebuie să cântăriți toate avantajele și contra, să tratați cu atenție informațiile despre dezvoltator și vânzător și să explorați toate documentele. Și dacă încă mai îndoiți că ne ocupăm, scăpăm de tine de la dureri de cap - încredere în această afacere un avocat bun.
Numărul de cazuri de atribuire a drepturilor cerințelor a crescut recent luna de la luna de la RosreStr, această creștere. În același timp, anumite riscuri sunt de obicei asociate cu astfel de tranzacții. Există cazuri frecvente atunci când o organizație contractantă, care a primit un apartament ca plată de la dezvoltator, nu își îndeplinește obligațiile față de compania de construcții, ca rezultat, contractul de concesiune este reziliat, după care apartamentul revine la o instanță. Cum să progresați din astfel de situații, au spus specialiștii.
Înainte de cine va cumpăra un apartament într-o clădire nouă, trei moduri sunt deschise astăzi. În primul rând, semnați contractul de participare la capital în construcții direct cu dezvoltatorul. În al doilea rând, este posibil să devii proprietarul unui apartament într-o casă nouă, încheind un acord de concesiune cu privire la dreptul de a solicita o persoană care a cumpărat acest apartament de la dezvoltator să investească. A treia opțiune este atunci când contractul de concesiune a pretenției corecte constă la o organizație contractantă care efectuează lucrări de construcție și instalare la instalație.
Cele mai frecvente astăzi sunt situațiile în care vânzătorul este contractantul.
Caracteristica atribuției dreptului de revendicare în baza contractului de participare a capitalului în construcții este că, ca urmare a unei astfel de tranzacții, efectul primului contract de acțiuni nu se oprește, cumpărătorul se schimbă numai în el (în loc de Investitorul inițial, devin o persoană nouă). Drepturile și obligațiile investitorului inițial se îndreaptă către cumpărător, cu toate condițiile primului contract (termenele limită pentru lucrare, prețul apartamentului și perioada de garanție) rămân aceleași. Alocarea este posibilă după înregistrarea de stat a contractului de participare partajată și înainte de a fi semnat actul de acceptare și transfer la acest apartament. La fel ca și contractul de participare a capitalului propriu, atribuirea drepturilor este supusă înregistrării de stat.
Pentru a coordona concesiunea de la dezvoltator nu are nevoie (excepție - cazuri în care contractul de participare la capital conține elementul potrivit căruia atribuirea este imposibilă fără consimțământul dezvoltatorului). Dar după înregistrarea contractului de atribuire, cumpărătorul trebuie să pună dezvoltatorul să știe că a fost transferat în dreptul obiectului. Pentru aceasta, notificarea este scrisă într-o formă scrisă scrisă a companiei de construcții. Acest document trebuie să conțină date despre primul participant la construcția partajată și noul investitor. Este recomandabil să se facă o copie a contractului de concesiune la notificare.
Două tipuri de concesii
Potrivit Legii nr. 214-FZ "privind participarea la construirea acțiunilor de clădiri de apartamente", atribuirea este posibilă în două cazuri: după plata integrală a valorii contractului sau cu transferul de datorie simultan la noul participant în construcția capitalului propriu.
(1) Dacă plata în baza Contractului este fabricată pe deplin, plata integrală va fi obligată să se înregistreze.
(2) În cazul în care primul participant la construirea de plată nu este pe deplin realizat, simultan cu concesiunea are loc pentru cumpărătorul soldului datoriei. Transferul datoriei către o altă persoană este posibil doar sub rezerva consimțământului creditorului. În acest caz, înregistrarea de stat va solicita consimțământul scris al dezvoltatorului pentru o concesie. În cazul în care nu există niciun consimțământ în lista documentelor prezentate, acesta este baza de suspendare a înregistrării de stat a Acordului de cesiune.
Pachet de documente pentru tranzacție
Toate documentele necesare pentru transferul drepturilor sunt împărțite în cele necesare pentru înregistrarea unei tranzacții în Rosresestre, iar cele pe care cumpărătorul trebuie colectate pentru a-și proteja drepturile în viitor.
Documentele necesare pentru Rosreestra (toate documentele sunt furnizate în două exemplare: Script și copii):
1) un document care confirmă plata în cadrul contractului sau documentelor care confirmă traducerea simultană a datoriei către noul achizitor;
2) consimțământul scris al dezvoltatorului de atribuire a dreptului de revendicare în temeiul contractului (dacă este prevăzut de contractul de participare a capitalului propriu și, de asemenea, dacă concesia are loc cu traducerea simultană a datoriei cumpărătorului);
3) a notarizat consimțământul soțului / soției;
4) în cazul în care este gajată dreptul de revendicare, consimțământul scris al angajamentului;
5) Acord, pe baza căruia a avut loc un credit ipotecar garantat (pentru înregistrarea contractului, concesiile din RosreStr Apel două părți ale contractului);
6) Consimțământul organelor de tutelă și tutelă pentru atribuirea drepturilor cererii în temeiul contractului, dacă un participant la construcția comună este un minor (incapabil).
Documentele solicitate de cumpărător
Atunci când cumpără un apartament, antreprenorul unui cumpărător ar trebui să fie interesat de două puncte principale: organizația contractantă are într-adevăr dreptul de a dispune de acest obiect și dacă plata a fost efectuată în temeiul contractului.
De regulă, se încheie un contract între Contractant și dezvoltator, urmată de o întrerupere treptată a costului muncii efectuate cu privire la plata obiectelor achiziționate. Deoarece aceste lucrări sunt îndeplinite cu privire la aceste două contracte: se face contractul de capital și contract - este creditat.
Două cazuri sunt posibile aici. Primul - când apartamentul este reespunde contractorului (un acord de concesiune a fost încheiat de dreptul unei cereri sau o parte a participării la capitalurile proprii înregistrate în Rosreestre).
"În această situație, totul este suficient", explică avocatul departamentului de lege "Soyuz" Iulia Mikhailov. - Potrivit unui extras dintr-un registru unic de stat al drepturilor la proprietatea imobiliară (USRP), este verificată dacă titularul potrivit este vânzătorul, fie că există limitări sau sarcini ale dreptului de revendicare.
Merită să cereți dezvoltatorului dacă plata a fost făcută, de regulă, un contractor ar trebui să aibă un contract înregistrat și un certificat de plată. Dacă există titulari de drepturi de autor anteriori, trebuie să existe documente care să confirme plata lor de către deținătorii anteriori ai drepturilor de autor și, astfel, până la dispoziția dezvoltatorului. Dacă plata a fost efectuată prin testarea cerințelor reciproce, este necesar să se solicite o copie a acestor contracte. Acest lucru va proteja cumpărătorii de la numirea corectă a vânzătorilor anteriori. O atenție deosebită ar trebui acordată condițiilor necesare pentru contractele acestei specii. Fără ei, contractul va fi considerat oprit. Întrucât dreptul cererii rezultă din Tratatul de participare la construcția acțiunilor, toate detaliile acordului specificat (numărul și data încheierii, precum și alte informații care pot fi stabilite prin suma cerințelor aplicabile) trebuie să fie specificate în Contract de concesiune. "
Cel de-al doilea caz, atunci când contractorii nu au dreptul legal de a solicita obiectul construcției de capitaluri proprii, apartamentul este listat pentru dezvoltator sau pentru o terță parte.
"În acest caz, cumpărătorul trebuie să trateze cu o atenție deosebită momentului transferului de bani", a spus Yulia Mikhailov. - Dacă apartamentul este listat pentru dezvoltator, este necesar să se solicite confirmarea plății nu numai un certificat, ci și un alt document (ordin de profit-numerar și verificare). În cazul în care apartamentul este listat pentru o persoană, respectiv, această persoană trebuie să emită o chitanță în primirea fondurilor. Aș dori să acord o atenție deosebită cumpărătorilor la faptul că atunci când facem o înțelegere, este necesar să se studieze documentația dezvoltatorului: permis de dezvoltare, documentație de proiect și toate modificările aduse conținutului său. Lucrări care confirmă faptul că dezvoltatorul are dreptul de a deține teren de pământ. În situații dificile, ar trebui să fie atras de munca unui avocat ".
În conformitate cu articolul 17 din Legea federală nr. 214-FIP, contractul de concesii de drept de revendicare în cadrul contractului de construcție comună este supus unei înregistrări obligatorii în Rosreestrestre. Acordul de concesiune este considerat încheiat numai de la înregistrarea de stat.
Elena Hamardyuk, Șeful departamentului de supraveghere pentru serviciul de construcție a acțiunilor de supraveghere a construcțiilor și controlul locuințelor:
Prin achiziționarea de obiecte din partea organizațiilor contractante, cetățenii trebuie să înțeleagă ce documente sunt necesare pentru o astfel de tranzacție, astfel încât, în cazul unei proceduri judiciare în viitor, aceștia ar putea apăra drepturile în instanță. Nu numai că necesită un certificat de la dezvoltator despre lucrările efectuate de organizația contractantă la facilitățile de constructor, ci și toate documentele financiare care confirmă calculele dintre dezvoltator și entitatea juridică la care a fost transferat apartamentul (compensarea cerințelor reciproce, formularele de muncă efectuată), deoarece un certificat de dezvoltator cu privire la activitatea desfășurată de organizația contractuală nu este un document financiar. Și în cazul unei situații în care dezvoltatorul a dat premisele, a emis un contract de participare la capitaluri proprii cu o organizație contractantă și că, din anumite motive, nu și-a îndeplinit obligațiile, munca nu a fost finalizată, iar obiectul a reînnoit deja fizicul față, protejează interesele acționarului.
Ekaterina Shelavina, Directorul adjunct al diviziei de înregistrare a participării la construirea biroului rosrestitor pentru teritoriul Krasnoyarsk:
Cazurile în care înregistrarea tranzacției în ceea ce privește atribuirea dreptului de revendicare este suspendată, recent a devenit considerabil mai mult. Și deși astfel de situații sunt de obicei permise, documentele părților necesare sunt emise, iar înregistrarea se efectuează, în toată această lună, în timp ce concesia este suspendată, cumpărătorul petrece într-o așteptare nervoasă.
În practică, cumpărătorii adesea nu verifică termenii contractului, nici prezența consimțământului dezvoltatorului pentru atribuirea obiectului, aceasta conduce la suspendarea înregistrării. Facem o cerere dezvoltatorului și, în cazul în care dezvoltatorul de consimțământ la concesiune nu a dat și este prevăzut pentru termenii contractului, acesta va fi negat în înregistrarea contractului.
Cumpărătorul trebuie să fie familiarizat cu atenție cu conținutul primului acord de participare a capitalului propriu la construcție, cu condițiile în ce condiții a fost cu investitorul inițial, asigurați-vă că nu există sarcini în apartament (ipoteci). Dacă concesii au fost oarecum, asigurați-vă că plata a fost făcută pe toate.
În orice caz, trebuie amintit că toate drepturile asupra obiectului apar numai din momentul înregistrării, până când nu există nicio intrare în registru, indiferent de ce vânzătorul revendică, este doar cuvintele sale, el poate gestiona cu adevărat obiectul, numai după ce a apărut o intrare în USRP.
Ultima actualizare: 05/15/2017
Situația din practică:
Apartament de vânzare în casă în construcție. Dar nu o vinde de către dezvoltator însuși, ci o altă entitate juridică (sau fizică), care este co-investitorul de construcție. Vânzarea are loc prin concesiunea drepturilor de revendicare a apartamentului viitor.
Ce greșeli permit cumpărătorilor?
Eroare pentru cumpărător:
Achiziționați apartamente de către drepturi de atribuire se întâmplă cel mai adesea în fazele finale ale construcției casei și implică prezența unei legături intermediare ( Vânzător) Între cumpărător și. Cu privire la, Drepturi de atribuire a acordului Apartamentul are unele riscuri specifice pentru cumpărător, fără să știe cine, poate permite o serie de erori. Despre asta de mai jos.
O situație tipică în care vânzătorul ( jurliso sau fizlico.) își demonstrează contractul cu cumpărătorul cu Dezvoltatorde la care se poate observa că el ( Vânzător) Are dreapta Pentru proprietatea unuia sau mai multor apartamente din casă aflate în construcție după finalizarea și punerea în funcțiune.
De sine Dezvoltator În același timp, confirmă faptul că, cu adevărat, astfel de apartamente sunt plecate vânzătorului pe baza participării sale de investiții la proiect sau pe baza unei confuzii reciproce convenite cu el sau, din anumite motive. În care, Dezvoltator nu deranjează vânzătorul să renunțe la el cererea corectă Pentru unul dintre apartamentele la o terță parte ( Cumpărător).
Cumpărător care citește acest document aglomerat și primește asigurări Dezvoltator, calmează-te și face o afacere - transmite banii vânzătorului pentru viitorul apartament sub ( Acordul Cessia.).
Aici cumpărătorul vă permite imediat mai multe greșeliCine poate obține în lateral în viitor.
Cum să cumpărați în mod competent un apartament într-o clădire nouă, descrisă în detaliu în noi Se deschide într-o fereastră pop-up. "\u003e Instrucțiuni pas cu pas (În secțiunea pentru piața primară).
Și chiar un astfel de cuvânt teribil, ca "leasing" nu este capabil să te sperie.
Cu toate acestea, din ce în ce mai des puteți auzi despre o modalitate atât de favorabilă ca o atribuire a locuințelor. Ce este? Care este beneficiul și care sunt defectele, dacă, desigur, sunt acolo?
Drepturile la locuințe în construcție obținute de investitorul primar pe baza investitorului pot transmite investitorului cu dezvoltatorul contractului. O astfel de tranzacție se numește atribuirea dreptului de revendicare sau Zessey.
Potrivit acestuia, este adesea transmisă, așa cum se întâmplă adesea, nu numai dreptul, ci și obligațiile adoptate de investitor pe baza unui acord de acțiuni și care nu au fost încă îndeplinite.
Vânzătorul, inferior drepturilor sale, este numit un cedent, iar cumpărătorul este un cesiariu. De obicei se întâmplă după cum urmează: cineva face o decizie de a investi în construcția de locuințe în partea de jos a groapă. El încheie un contract cu dezvoltatorul de a împărtăși și la un preț foarte favorabil primește dreptul la viitorul apartament. După cum se ridică casa, riscurile de scădere pe termen lung și imobilul cresc în preț.
La acționar, care are alte obiective și nu va trăi într-un apartament, există două moduri. Poate aștepta finalizarea construcției, pentru a emite dreptul de proprietate și de a vinde apartamentul pe piața secundară foarte favorabil - este o schemă bună, dar destul de costisitoare. A doua opțiune este de a scăpa de imobiliare imediat de îndată ce a crescut semnificativ în preț.
Cu toate acestea, este imposibil să se revindă un obiect neterminat, dar puteți face o altă persoană imobiliară. Astfel, Lolshler rămâne în pozitiv, fără a aștepta ca casa să fie finalizată și livrată, iar cel care devine proprietarul apartamentelor de atribuire, economisește semnificativ.
Trebuie remarcat faptul că nu mereu vânzătorii sunt atât de obsedați de sete de profit. Circumstanțele de viață diferite, cum ar fi nevoia de a rambursa împrumuturile pot, de asemenea, să împingă acest pas. Circumstanțele pot fi cu adevărat diferite: divorțul, intrarea în drepturile de moștenire sau pur și simplu trecerea la un alt oraș sau țară.
Cu toate acestea, motivul vânzării drepturilor poate fi lipsită de scrupule a dezvoltatorului. În mod natural, în acest caz, furnizorii de apartamente sunt puțin probabil să spună potențialilor cumpărători despre perspective dezamăgitoare pentru construcții. Prin urmare, înainte de a încheia un astfel de contract, este necesar să știți despre cum să aflați despre această clădire nouă și să încercați să vă protejați de posibilele riscuri.
Într-un sens, misiunea este chiar un tip de tranzacție mai sigur pe piața primară decât contractul obișnuit de participare a capitalului propriu. De regulă, astfel de acorduri sunt încheiate în etapele ulterioare ale construcției, când dezvoltatorul sa stabilit deja de partea bună și este evident că casa va fi livrată la timp. În același timp, este posibil să cumpărați un apartament de cesiune mai ieftin decât aceeași clădire nouă după ce clădirea este comandată, iar proprietatea va fi înregistrată.
Acesta este principalul avantaj al achiziționării unui apartament de atribuire: costul locuințelor la etapa de construcție este semnificativ mai mic decât prețul aceleiași locuințe după noua clădire.
Cu toate acestea, știm cu toții despre brânză gratuită. Deci, este de la sine înțeles că trebuie să fie contra.
Prin urmare, cumpărarea, un apartament pentru transferuri, riscați:
În plus, este necesar să se asigure că dezvoltatorul este notificat cu privire la transferul de atribuire. În caz contrar, tu, ca partener nou al construcției de capital, riscați să pierdeți posibilitatea de recuperare a pierderilor sau penalităților. Din păcate, există chiar și o probabilitate de recunoaștere a contractului de cesiune nevalabilă.
Există o ordine bine definită și clară pentru a achiziționa un apartament de la dezvoltator, deoarece este important ca o secundă să nu uite că vânzătorul (cedgent) nu răspunde pentru calitate, nici pentru timpul de construcție: la cel mai rău Cazul va trebui să tratați toate pretențiile dvs. Companiei. Dezvoltator. Din aceasta rezultă că achiziționarea de bunuri imobiliare la acționar, toate acțiunile prevăzute la cumpărător pe piața primară ar trebui să fie deținute:
Contractul de participare la capital este nevalid fără înregistrarea de stat. Deci ea este ultima și cea mai importantă etapă. La cumpărarea de locuințe de la dezvoltator în Rosreestr, sunt trimise următoarele documente:
Dacă ați colectat și ați adus toate documentele simultan, atunci în aproximativ o lună veți păstra un certificat de proprietate în mâinile voastre.
După primirea mărturiei, acționarul devine automat proprietarul apartamentului și are dreptul să îl elimine fără restricții.Acesta va fi mai bun și mai sigur pentru toată lumea, în cazul în care plățile finale de numerar între cedgent și cedent vor apărea după revenirea documentului din organele de înregistrare.
Sunteți gata să cumpărați un apartament sub un acord de concesiune sau nu, pentru a vă rezolva. Dar trebuie să vă amintiți: Înainte de a merge la tranzacție, trebuie să obțineți un pachet complet de documente pentru un obiect de la dezvoltator, ca și cum dreptul la apartament a fost cumpărat direct de la dezvoltator, pentru a afla starea de construcție și alte subtilități. Cu cât aveți mai multe informații, cu atât mai puține riscuri care implică concesia contractului.
Prin achiziționarea unui apartament de cesiune, inclusiv atunci când drepturile au fost transmise de mai multe ori, este important să se asigure că dezvoltarea companiei este fiabilă decât plata tuturor concesiilor, precum și în absența încălcărilor normelor de legislație care implică invaliditatea Cesiei.
Atribuirea drepturilor, de regulă, este mână în mână cu noi clădiri și contracte de participare la capital. Se aplică la vânzarea de apartamente în ultima etapă a construcției, înainte de a renunța la casă. De fapt, dacă doriți să achiziționați o clădire nouă la etapa de construcție finală, atunci, cel mai probabil, va trebui să o cumpărați în acordul de atribuire, deoarece, de obicei, în acest moment apartamentele de la dezvoltator nu mai rămân și cumpărați Obiectul dorit poate fi utilizat numai în investitorii care au investit în primele etape.
Până în prezent, noua clădire nu este construită și nu a fost predată, acționarii care au investit în construcții, în loc de certificatul de proprietate, ei au la îndemână să participe la construcția de capital (așa-numitul DDU). Aceste tratate sunt o condiție necesară și suficientă pentru proiectarea proprietății unui apartament atunci când casa este livrată și, de fapt, asigură acest drept. Deci, transferul acestui drept la o altă persoană se numește misiune. Acesta este, contractul de atribuire a drepturilor de revendicare înseamnă achiziționarea de non-apartament, dar drepturile de cerere de transferare a acestuia către proprietate.
În acel moment, atunci când o casă în care o persoană are o proprietate de proprietate, se pune în funcțiune, actul de acceptare și transmitere este semnat, iar certificatul de proprietate este făcut, este imposibil să vinzi un apartament. Și această întârziere temporară poate fi de la o lună la câteva luni. Acesta este motivul pentru care investitorii care nu doresc să fie într-o astfel de stat "suspendată" încearcă să-și realizeze proprietatea înainte de a închiria casa.
Care este avantajul de a cumpăra un apartament de atribuire a proprietății? Desigur, în preț. De regulă, reînnoim drepturile la apartamente investitorii profesioniști care își riscă banii și sunt investiți în domeniul imobiliar în stadiul orașului Pita. În același timp, ei nu le place să își întocmească apartamentele de investiții în proprietate și deși apartamente cu dovezi și mai scumpe, preferă să le vândă pe misiune. Acesta este motivul pentru care practica de a cumpăra un apartament finit pentru misiune în scena din fața casei în sine este destul de răspândită.
Principalul risc, care poate purta acordul de atribuire - aceasta este o recunoaștere nevalidă. Motivele pentru acest lucru pot fi diferite, dar, indiferent de natura lor, protecția și cumpărătorul și vânzătorul este de a indica prețul real care a fost plătit. În caz contrar, cu momente controversate, nu va fi posibil să-și returneze banii în întregime.
Așa-numitele vânzări "dublu", adică vânzarea unui apartament la două și mai multe persoane apar pe acorduri de investiții sau în conformitate cu contractele anterioare de vânzare. Prin urmare, este ușor să se evite vânzările "dublu" - este necesar să se utilizeze atribuirea drepturilor numai în baza contractului de participare a capitalului propriu la înregistrare, deoarece registrul de stat și contabilitatea se efectuează asupra acestora.
Aproximativ 25% din tranzacțiile imobiliare sunt efectuate în temeiul acordurilor de transfer ale legii. Ele sunt destul de sigure și aprobate de bănci în cazul cumpărării unui apartament printr-o ipotecă. Riscurile care transportă tranzacții pe misiune se referă rapid la riscurile construcției de capital, deoarece chiar și atunci când apartamentul este construit și gata nu este un fapt că casa va fi acceptată de autoritățile de reglementare și comandate. Prin urmare, atunci când cumpărați un apartament pentru atribuirea legii, cu excepția vânzătorului, este necesar să verificați cu atenție dezvoltatorul în sine.
Nu recomandăm cumpărătorilor să contacteze vânzătorii care au alte tratate decât un acord privind participarea la construcția de capital cu înregistrarea de stat. Doar un astfel de acord este considerat protejat de Legea federală 214 "privind participarea la construcția acțiunilor" din 30 decembrie 2004.
Acordul de atribuire a proprietății unui apartament sau a unui acord de încetare funcționează pe baza aceluiași FZ "privind participarea la construcția acțiunilor". Și deși nu spune despre necesitatea de a obține consimțământul dezvoltatorului cu privire la atribuirea legii, cel mai probabil va trebui să facă - astfel de elemente sunt făcute de dezvoltatori în DDU. Desigur, legea federală deasupra contractului de companie de construcții. Cu toate acestea, vânzătorul este mai bine să notifice dezvoltatorul cu privire la viitoarea tranzacție și să o facă în avans și în scris. Dezvoltatorii cu o bună reputație și experiență nu împiedică vânzarea de apartamente în cadrul acordurilor de transfer.
La vânzarea de apartamente, dacă achiziția sa a fost căsătorită, va fi necesară un consimțământ notarial al soț / soție pentru o afacere, deoarece "Pulzka" este împărtășită de proprietate. În cazul proprietății comune, poate fi necesară o prezență personală.
Cumpărarea unui apartament în temeiul contractului (atribuirea drepturilor) Cumpărătorul înlocuiește efectiv vânzătorul în contractul de participare a capitalului propriu la construcții. În același timp, el pare drepturi și obligații relevante. În cazul achiziționării "Pullakov" - drepturile și obligațiile acționarului. Nu va fi superfluă să verificați dezvoltatorul, să consultați documentele de plată ale vânzătorului, asigurați-vă că angajamentele reciproce ale dezvoltatorului și ale acționarilor sunt îndeplinite pe deplin. Este necesar să se asigure că vânzătorul apartamentului a plătit pe deplin suma conform contractului de participare a capitalului propriu. Informațiile despre apartament pot fi, de asemenea, obținute de la vânzător și în dezvoltator, după care o compară pentru respectare.
Acordul de atribuire a proprietății vânzătorului către cumpărător ar trebui să includă aplicarea documentului, potrivit căreia vânzătorul avea dreptul, care acum transmite cumpărătorului (DDU), precum și cuantumul tranzacției și procedura de calculare. În plus, consimțământul dezvoltatorului pe această misiune ar trebui să fie consimțământ, precum și să participe la informații complete despre obiect. Înregistrarea acordului de cesiune este posibilă numai înainte de punerea în funcțiune și semnarea actului de acceptare și transmitere.
Conform Codului Fiscal al Federației Ruse, ar trebui să fie impozite orice venit primit de un cetățean al Rusiei. Inclusiv dacă este primită din vânzarea apartamentului în baza contractului de atribuire. Astfel, indiferent dacă se efectuează vânzarea unui apartament deținută sau de vânzare a proprietății acțiunilor, impozitul pe venit este supus. Cu toate acestea, baza fiscală în sine poate fi redusă cu valoarea cheltuielilor. De fapt, impozitul trebuie să fie plătit numai din diferența dintre vânzarea în conformitate cu Acordul de cesiune și cuantumul achiziționării de "perceperi" de la dezvoltator.
Exemplu: Apartamentul achiziționat de la dezvoltator a fost în valoare de 2.000.000 de ruble, iar un an mai târziu a fost vândut în baza atribuției pentru 2.500.000 de ruble. Impozitul va ajunge la 13% din 500.000 de ruble, adică 65.000 de ruble.
Evident, dacă sumele sunt aceleași, taxa este zero. Cu toate acestea, în cazul în care impozitul este necesar și, în cazul în care impozitul este zero, este necesar să se prezinte o declarație fiscală a formularului de 3-NDFL. În caz contrar, puteți trimite o notificare la întreaga sumă de vânzare sau amendată pentru lipsa declarației.
