Segmentarea cererii în funcție de preferințele consumatorilor în contextul claselor și formatelor de obiecte face posibilă optimizarea cantității și structurii veniturilor și cheltuielilor, ținând cont de practica existentă de încheiere a contractelor pe piață.
În același timp, nu este mai puțin important ca managementul imobilelor comerciale să ia în considerare impactul asupra indicatorilor țintă în segmente de factori precum alegerea unui „chiriaș ancoră” în conformitate cu conceptul de obiect, repartizarea spațiilor între clienți.
Greșelile în amplasarea internă a ancorei și a altor chiriași ar trebui evitate, în special, amplasarea ancorelor la etajele 1 și 2, privând astfel vânzătorii de bunuri conexe situate deasupra veniturilor lor. Dacă un mare magazin ar trebui să fie atras ca ancoră pentru un centru comercial, atunci merită să calculăm dacă va fi suficient spațiu pentru alți chiriași care oferă bunuri și servicii conexe și suplimentare. Pentru un chiriaș ancoră, se aplică tarife relativ mici.
Pentru segmentarea pe piața imobiliară rezidențială, este posibil să se utilizeze caracteristici precum gradul de satisfacție a clienților cu condițiile lor de viață și disponibilitatea de cumpărare (îmbunătățire) a locuințelor.
Pe baza rezultatelor obținute și prelucrate în acest mod, se grupează raioanele în care cererea de locuințe noi va fi egală, mai mică sau mai mare decât media pieței, pornind de la ipoteza că respondenții caută să cumpere un apartament în același loc. unde locuiesc în prezent.
La evaluarea capacității cererii în segmentele țintă, precum și a distribuției acesteia în contextul raioanelor companiei, este necesar să se țină cont de caracteristicile absolute ale raioanelor: numărul de locuitori, densitatea populației, suprafața medie a apartamentului etc. . Acest lucru va face posibilă prezicerea mai precisă a dimensiunii și structurii cererii potențiale de pe piață și determinarea perspectivelor companiei.
Pentru segmentarea pieței pe baza semnelor de solvabilitate a clienților și a disponibilității locuințelor pentru aceștia, este posibil să se folosească preferințele în alegerea formelor de plată: pe cheltuiala proprie, prin participarea la construcția comună, cu ajutorul acumulatorilor. scheme în cooperative de locuințeși parteneriate, precum și prin credite ipotecare atât pentru construcție cât și pentru achiziționarea de locuințe finite etc.
2. Managementul prețurilor pe piața imobiliară
2.1. Dezvoltarea și implementarea strategiilor de prețuri
Prețuri strategice în managementul proprietății. În stabilirea prețurilor, se disting următoarele tipuri principale de strategii de preț, în funcție de raportul dintre yenul stabilit și valoarea medie de piață:
1) premium pricing sau - „skimming the cream”, care includ stabilirea de prețuri ridicate pentru proprietăți și servicii inovatoare și prestigioase pe piața imobiliară, strategia primelor gradate (reduceri consecutive de preț) și „umbrela de preț”;
2) stabilirea de prețuri neutre - urmărirea liderului, cu accent pe prețurile pieței și ale concurenței, diferențierea produselor (imobiliare și servicii), strategia de segmentare a pieței și profitul minim suficient;
3) strategii de spargere a prețurilor sau de „scădere a prețului” - lider de cost, conducere neprofitabilă.
Strategiile de breakout se caracterizează prin stabilirea prețurilor la un nivel perceput de clienți ca fiind scăzut sau moderat în comparație cu valoarea economică a proprietății sau serviciului propus pe piața imobiliară. Acestea sunt folosite pentru a crește cota de piață a unei companii și a vânzărilor acesteia, ceea ce duce la o creștere a profitului brut total chiar și la o rată mică a prețului unitar.
Strategia de prețuri premium se caracterizează prin formarea de prețuri care sunt umflate în raport cu valoarea mărfurilor estimată de cumpărător. Acest dezechilibru oferă un profit din vânzări la prețuri care includ cel mai mult o primă satisfacție deplină cererile unui grup restrâns de cumpărători. Cu prețuri neutre, prețul oferit de vânzător este adecvat raportului preț-valoare așteptat în segmentul țintă al pieței imobiliare.
Diferențele de strategii de prețuri sunt determinate nu de valoarea costului prețurilor pentru un obiect și servicii de pe piața imobiliară, ci de percepția acestora de către clienții actuali și potențiali în general în comparație cu ofertele altor participanți la piață. De exemplu, tarife de închiriere de primă clasă spatiu de birouri pe piața rusă poate fi mare în termeni absoluti și în același timp să fie scăzută pentru companiile străine în raport cu nivelul internațional pentru închirierea de spații similare. Prin urmare, stabilirea datelor clienților țintă rate mari va fi o consecință a unei strategii de spargere a prețurilor, nu a smântânii.
Formarea și implementarea unei politici cuprinzătoare de prețuri eficiente pe piața imobiliară ar trebui împărțită în următoarele blocuri.
1. Elaborarea unui set de strategii de stabilire a prețurilor, luând în considerare stadiul ciclului de viață al unui obiect pe piața imobiliară, precum și:
Rezultatul cercetării și analizei preferințelor segmentelor țintă, evaluarea dorinței de a plăti mai mult (sau mai puțin) pentru obiectul propus;
Sume și structuri ale costurilor care trebuie acoperite la un preț fix pentru un obiect;
Mediu competitiv - acțiuni posibile concurenți în parte propuneri de preț pe piețele imobiliare țintă.
2. Gestionarea prețurilor la servicii și imobile pe baza unor mecanisme de determinare și adaptare a acestuia.
Această abordare presupune realizarea și dezvoltarea unor avantaje competitive nu numai pe termen scurt, ci și pe termen lung. Din punctul de vedere al strategiei de stabilire a prețurilor se analizează valabilitatea prețurilor aplicate în ceea ce privește rezultatul și cât de mult corespunde obiectivelor societății de administrare (vânzător imobiliar). De exemplu, un dezvoltator care scade prețurile pentru obiectele lor imobiliare pentru a atrage activ clienți suplimentari poate crește veniturile pe termen scurt. Totuși, un posibil război al prețurilor provocat de această scădere pe termen mediu și lung va duce la nerentabilitate dacă costurile dezvoltatorului sunt mai mari decât media industriei.
Astfel de consecințe negative pot fi evitate prin evaluare mediu competitiv pe piețele țintă, precum și valoarea de consum a proprietății. În condiții de concurență perfectă, când ponderea fiecăruia dintre participanți nu depășește 1-2%, cel mai indicat este să se stabilească rata în funcție de nivelul mediu al pieței. În concurența monopolistă, chiriile pot maximiza profiturile în segmente deja capturate sau pot fi mai mici decât prețul de cost în perioada de penetrare în noi nișe de piață.
Piața imobiliară oligopolistă este caracterizată de cea mai mare gamă de strategii posibile de stabilire a prețurilor, cu accent pe concurenți. Dacă societatea de administrare se află printre lideri, atunci rata poate fi stabilită la un nivel care să ofere profitul curent maxim, ținând cont de cererea reziduală. Compania urmatoare, la randul ei, in stabilirea preturilor trebuie sa se concentreze pe tarifele liderilor cu ajustarea acestora pentru calitatea serviciilor, tehnice si operationale si proprietățile consumatorului obiect imobiliar etc.
Introducere 3
1. Prețuri pe piața imobiliară 5
2. Factori care afectează valoarea imobilului 7
3. Abordări ale evaluării imobiliare 11
3.1. Abordarea veniturilor la evaluare. 12
3.2. Abordare comparativă a evaluării. 14
3.3. Abordare costisitoare a evaluării imobiliare. şaisprezece
4. Determinarea valorii teren 18
Concluzia 23
Referințe 24
Introducere
Prețul este o expresie monetară a valorii unui produs. Cu toate acestea, prețul este mai mobil decât valoarea, deoarece reflectă condițiile de schimb de mărfuri, cerere și ofertă, gradul de reglementare guvernamentală, distribuția valorii între producție și consum. Prin urmare, prețul este suma de bani plătită pentru o unitate dintr-un anumit produs destinată vânzării către exterior.
Acționează ca un indicator economic al stării pieței, al gradului de risc și al concurenței, ca factor care reflectă formarea profiturilor și a impozitelor. Cu ajutorul prețului se măsoară puterea de cumpărare a banilor, se reflectă nivelul de trai al populației.
Fiind un instrument economic important, reflectând toate procesele care au loc în sfera producției, schimbului, distribuției, consumului, prețul determină venitul brut, profitul, profitabilitatea și alți indicatori ai întreprinderilor. Prețurile acționează ca o pârghie de control economic și concurență.
Intrarea Federației Ruse în perioadă de tranziție la piață a dus la o creștere a valorii prețurilor și a prețurilor în dezvoltarea economiei țării. Este clar că prețurile și prețurile joacă un rol cheie în mecanismul pieței, dar ele trebuie gestionate cu pricepere, evitând prețurile spontane și dinamica prețurilor.
Imobilul este un tip special de produs. Un produs de pe piața imobiliară este o bucată de pământ cu propriul său resurse naturale(sol, apă, resurse minerale și vegetale), precum și: clădirile care se află pe acesta și structuri.
Există unele particularități de stabilire a prețurilor pe piața imobiliară în comparație cu piața activelor financiare. Prețurile bursiere sunt o consecință directă a acordurilor recente cu valorile mobiliare, în primul rând cu cele corporative. Prețul pe piața imobiliară este rezultatul ultimei vânzări și negocieri între participanții la tranzacție, deci prețul pe piață hârtii valoroase mai dinamică decât pe piața imobiliară, iar fluctuațiile de preț sunt mai frecvente.
Conservarea fondurilor care sunt investite. Terenul este un obiect, care este practic imposibil de devalorizat (dacă nu țineți cont de posibila deteriorare a calităților sale), clădirile și structurile sunt structuri durabile, dar asigurarea conservării obiectelor imobiliare poate necesita eforturi suplimentare (de exemplu, asigurare).
Având o serie de diferențe față de activele financiare, imobilele pot fi considerate ca parte a totalului portofoliul de investiții, care vă permite să reduceți riscul general și ca activ independent.
Astfel, cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare nu este doar cumpărarea și vânzarea de bunuri, ci mișcarea capitalului, adică valoarea care face profit. În același timp, imobilele pot fi achiziționate ca marfă necesară producției sau consumului personal.
1. Prețuri pe piața imobiliară
Piața imobiliară este un mecanism care menține și reglementează relații de cumpărare-vânzare, închiriere de bunuri imobiliare în funcție de cerere și ofertă.
În practica internă modernă, se pot distinge următoarele tipuri de piețe imobiliare:
- piata imobiliara rezidentiala;
- piata bunurilor imobiliare comerciale sau profitabile care genereaza venituri pentru proprietarul sau (birouri, comert cu amanuntul, industrial si depozite);
- piata terenuri care, in conformitate cu legislatia...
La subiectul „Prețurile pe piața imobiliară”
Introducere
Unul dintre principalii indicatori ai dezvoltării relațiilor normale de piață în țară este starea pieței imobiliare în ansamblu și a acesteia. sectoare selectate... Piața imobiliară este o componentă esențială în orice economie națională, deoarece imobiliare este parte esentiala bogăția națională, care reprezintă peste 50% din bogăția lumii. Fără o piață imobiliară, nu poate exista deloc piață, deoarece piețele de muncă, capital, bunuri și servicii etc. activitati statutare trebuie avut premisele necesare. Importanta piața imobiliară internă ca sector al economiei este confirmată de ponderea sa ridicată în produsul național brut, un nivel ridicat al veniturilor bugetare din vânzarea inițială, închirierea statului și bunuri imobiliare municipale(inclusiv terenuri), un nivel ridicat al veniturilor din impozitele pe imobile și tranzacțiile cu acesta.
În orice structură socială, un loc aparte în sistemul relațiilor sociale îl ocupă proprietate imobiliara, cu funcționarea căreia viața și activitățile oamenilor din toate sferele de afaceri, management și organizare sunt legate într-un fel sau altul.
Principalul semne fizice bunurile imobiliare ca marfă sunt:
unicitate și originalitate;
staționaritate;
durata de creare și durabilitate.
Mai jos voi lua în considerare specificul imobiliar ca industrie, precum și specificul imobiliar din Sankt Petersburg, dinamica cererii și ofertei pe această piață, voi schița trăsăturile caracteristice ale stării economice, ecologice a fiecăruia dintre cartierele orașului, deoarece un locuitor al acestui district se poate familiariza cu avantajele și dezavantajele districtului său ...
Vom studia în detaliu toți factorii de preț ai bunurilor imobiliare care afectează direct valoarea acestuia. Vom vedea, de asemenea, ce metode sunt folosite pentru a evalua imobilele, dezavantajele și avantajele acestora.
Și în concluzie, vom analiza date specifice privind primare și proprietate de revânzare aplicat la Sankt Petersburg.
1. Esența pieței imobiliare
„Piața imobiliară este un set specific de mecanisme prin care se transferă drepturile de proprietate și interesele aferente, se stabilesc prețurile și se alocă spațiu între diferitele opțiuni concurente de utilizare a terenului”.
Definirea pieței imobiliare ca un complex de relații asociate cu crearea de noi și exploatarea obiectelor imobiliare existente va fi mai completă. Astfel, principalele procese ale pieței imobiliare sunt dezvoltarea (crearea), gestionarea (exploatarea) și circulația drepturilor asupra imobiliare.
Piața imobiliară națională este un ansamblu de piețe regionale și locale care diferă semnificativ între ele prin dezvoltarea asincronă, nivelul prețurilor și riscurilor, eficiența investițiilor în imobiliare, starea legislației, stabilitatea politică și socială etc. .
Piața imobiliară, ca orice sistem de autoreglare, este caracterizată de cerere, ofertă, preț și infrastructură. Principalele funcții ale pieței imobiliare includ:
Informații despre prețuri, cerere și ofertă;
Mediere - stabilirea de legături între consumatori, cerere și ofertă;
Formarea liberă a prețurilor pentru obiectele imobiliare și protecția drepturilor de proprietate;
Redistribuirea investițiilor imobiliare; asigurarea libertății antreprenoriale; solutie eficienta programe sociale.
Dintr-un antreprenor și activitati comerciale piața imobiliară (fig. 1) are avantajele și dezavantajele ei.
Orez. 1. Avantajele și dezavantajele pieței imobiliare
Piața imobiliară este o parte integrantă a spațiului pieței. În ea, ca și în alte piețe, „Relația dintre cerere și ofertă determină prețul, dar înălțimea prețului determină relația dintre cerere și ofertă. Dacă cererea crește, atunci prețul crește; dar dacă prețul crește, atunci cererea scade, iar dacă prețul scade, atunci cererea crește. În plus, dacă cererea crește și, prin urmare, prețul, atunci oferta crește, deoarece producția devine profitabilă. Astfel, prețul determină oferta și cererea, oferta și cererea determină prețul; în plus, cererea determină oferta, iar oferta determină cererea. În plus, toate aceste fluctuații tind să se niveleze. Dacă cererea crește și prețul crește mai mult nivel normal, atunci oferta crește; această creștere trece cu ușurință granița necesarului, iar apoi prețul scade sub normă.”
1.1 Piața imobiliară din Sankt Petersburg
În prezent, în Sankt Petersburg trăiesc aproximativ 4,8 milioane de oameni, aproape 44 de mii. Cladiri rezidentiale cu o suprafață totală de aproximativ 92.000 mii de metri pătrați. m., în aproape 1.600.000 de apartamente.
Aproximativ 20% din locuințe se află în stare tehnică bună (amortizare de la 0 la 20%), într-o stare satisfăcătoare (depreciere de la 21 la 40%) - 50%, nesatisfăcător (amortizare peste 30%) - 30%, 15 milioane mp. m. din nevoile fondului locativ revizuire... Aproape 25% din populația Sankt Petersburgului locuiește în apartamente comune.
- Piața spațiilor de birouri.
- Piata de spatii comerciale.
- Piața imobiliară , care este reprezentat de următoarele segmente:
Primar: - cladiri cu mai multe apartamente in constructie in microraioane;
- blocuri de apartamente reconstruite in centrul orasului;
- case unifamiliale semidecomandate in constructie;
Secundar:
Cumparare si vanzare - apartamente in centru;
- apartamente in microdistricte.
Chirie - apartamente obișnuite
- apartamente de lux
- camere.
Din cauza lipsei unor zone inginerești bine dezvoltate, cu infrastructură de servicii mai mult sau mai puțin dezvoltată, putere de cumpărare scăzută a populației, piață terenuri subdezvoltate, piața caselor private practic nu există. Antediluvian solutii arhitecturale clădiri construite în ultimii cinci ani, extrem lichiditate scăzută iar prețul de vânzare al unor astfel de clădiri este o dovadă în acest sens.
Cartierele orașului.
Unul dintre principalii factori care afectează prețul bunurilor imobiliare - Locație. Există 13 districte în Sankt Petersburg, care diferă ca prestigiu, ecologie, amenajare peisagistică, industrie, nivel de zgomot, caracteristici locuințelor, vârstă etc. Pentru o descriere detaliată a fiecărui district, vezi Anexa 1
În conformitate cu caracteristicile economice, de mediu, influența cererii și ofertei, vom face o evaluare a raioanelor din cele mai prestigioase:
Central
Amiralteysky
Vasileostrovsky
Moskovski
Litoral
Petrogradskiy
Kalininsky
Vyborgsky
Frunzensky
Krasnogvardeisky
Nevski
Krasnoselsky
Kirovsky
Distanta fata de statiile de metrou.
Daca distanta este mai mare de 3 opriri cu transportul, pretul poate fi redus cu 10-15%
Puteți consulta exemple specifice pe raioane cu o descriere în Anexa nr. 1.
2. Metode de stabilire a prețurilor
Evaluare imobiliară, definiția acesteia valoare de piațăîntrucât prețul predominant pentru acest tip de imobil, este o chestiune complexă, care este efectuată de persoane pregătite profesional care au primit licenta de stat pentru acest tip de activitate.
Evaluarea se realizează prin mai multe metode, ale căror rezultate trebuie să fie consecvente unele cu altele. „Procedura de aprobare” a primit metode diferite rezultatele nu se limitează la calcularea mediei aritmetice, ci necesită cântărirea semnificației fiecărei abordări pentru o anumită situație, scopuri de evaluare, tip de proprietate și alte circumstanțe.
Luați în considerare unele dintre ele: comparative, profitabile și costisitoare.
2.1 Metoda comparativă
Principiile principale care stau la baza acestei metode sunt: cererea și oferta, dependența, proporționalitatea și substituția. Din lista avantajelor sale, se pot evidenția: simplitatea și claritatea, deoarece se bazează pe comparații evidente; permite ajustări pentru diferite caracteristici; oferă estimări valide statistic.
Abordarea comparativă a evaluării este un set de metode de evaluare bazate pe compararea unei proprietăți cu omologii săi pentru care există informații despre prețurile tranzacțiilor cu acestea.
Termeni de utilizare abordare comparativă pentru evaluarea imobilului:
1. Obiectul nu trebuie să fie unic.
2. Informațiile trebuie să fie cuprinzătoare, inclusiv termenii tranzacțiilor.
3. Factorii care afectează valoarea analogilor comparați ai imobilului evaluat trebuie să fie comparabili.
· Înlocuire;
· Echilibru;
· Cerere și ofertă.
Obiectele comparabile trebuie să aparțină aceluiași segment, iar tranzacțiile cu acestea trebuie efectuate în condiții tipice pentru acest segment:
· Timp de expunere. Timp de expunere - timpul în care obiectul se află pe piață;
· Independența subiecților tranzacției. Independența înseamnă că tranzacțiile nu sunt încheiate la prețurile pieței dacă vânzătorul și cumpărătorul:
· Sunt într-o relație de familie;
· Sunt reprezentanți ai holdingului și o filială independentă;
· Au o interdependență și un interes reciproc diferit;
· Tranzacțiile sunt efectuate cu obiecte împovărate cu gaj sau alte obligații;
· Sunt angajate în vânzarea de obiecte imobiliare ale persoanelor decedate etc.;
Motivația investiției, care este determinată de:
· Motive similare ale investitorilor;
Cele mai bune și cele mai asemănătoare utilizare eficientă obiecte;
· Gradul de deteriorare al clădirii.
Prețuri pe piața imobiliară
| Nume parametru | Sens |
| Subiectul articolului: | Prețuri pe piața imobiliară |
| Categorie (categorie tematică) | Casa |
Prețurile pe piața imobiliară - rezultatul ultima vanzareși negocieri între participanții la tranzacția în curs. Prin urmare, prețurile pe piața valorilor mobiliare sunt mai dinamice decât pe piața imobiliară, iar fluctuațiile prețurilor sunt mai frecvente.
Prețul oricărui obiect imobiliar, fie el un apartament, birou sau cabană, este determinat de influența unui întreg set de factori externi. Diverse motive determină că o proprietate este mai scumpă decât alta și invers, precum și faptul că imobilele în general devin mai scumpe sau mai ieftine.
Analizând motivele schimbărilor de preț pe piață, toți factorii externi ar trebui împărțiți în două categorii principale: locali și globali. Factorii locali includ motivele binecunoscute ale diferenței de prețuri pentru diferite obiecte- ϶ᴛᴏ locația, tipul clădirii, starea umplerii obiectului, împrejurimile. Contabilizarea influenței factori localiîn teorie și practică, evaluarea este exprimată sub forma utilizării așa-numitelor ajustări, conform cărora, de exemplu, un apartament de la primul etaj este în medie cu 15% mai ieftin decât unul similar, în medie, iar un apartament cu balcon este cu aproximativ 2% mai scump decât un apartament cu balcon, dar fără balcon. Această listă poate fi continuată destul de mult timp.
Cunoscând gradul de influență asupra prețului factorilor locali, este posibil să se rezolve problema evaluării unui obiect separat, cunoscând nivelul general actual al prețurilor imobiliare. În același timp, luarea în considerare a factorilor locali nu permite prezicerea dezvoltării pieței în ansamblu, prezicerea creșterii sau scăderii acesteia. Pentru a aborda provocările dinamicii pieței, este extrem de important să acordăm atenție factorilor globali. Acestea sunt, în primul rând, caracteristicile macroeconomice: situația politică și economică, gradul de dezvoltare a afacerilor și a producției în acest oras, volumul exporturilor și investițiilor, nivelul veniturilor populației. Acești factori determină faptul că prețurile imobiliarelor din Moscova sunt aproximativ în proporții egale pe toate segmentele de piață mai mari decât prețurile din Sankt Petersburg sau Volgograd, dar mai mici decât în Londra sau Paris.
Separarea tuturor factorilor care afectează prețurile în local și global are un alt aspect proprietate utilă... Factorii locali sunt determinați în principal de parametri obiect specific͵ dar slab dependent de timp. De exemplu, casele din cărămidă sunt într-o anumită proporție mai scumpe decât casele cu panouri similare. Așa a fost cazul acum cinci și zece sau mai mulți ani, este evident că așa va fi și în viitor. Pe lângă locuințele de la periferie, cel mai probabil, va fi mai ieftină decât în centru, iar locuințele din apropierea parcului sunt mai scumpe decât în apropiere. zona industriala... Ca o primă aproximare, factorii locali pot fi considerați deloc independenți de timp. Dacă rolul lor suferă modificări, cum ar fi o scădere treptată a prestigiului caselor staliniste sau o scădere a rolului de a avea un telefon într-un apartament din cauza dezvoltării rapide celular, atunci acest proces durează ani de zile, iar schimbările tangibile pot fi observate numai după cinci până la zece ani.
Factorii globali, pe de altă parte, au proprietăți opuse. Οʜᴎ se schimbă mult mai rapid în timp, ca răspuns la schimbările din mediul economic și politic, dar sunt comune tuturor proprietăților. De exemplu, cu un favorabil mediu economic Orice imobil devine mai scump în termeni aproximativ proporționali, în timp ce în timpul crizei toate segmentele pieței se confruntă cu un declin similar. Desigur, din cauza motive suplimentare odată cu creșterea generală a pieței, unele clase de obiecte imobiliare pot crește puțin mai repede, altele - puțin mai lent, dar acestea sunt amendamente mai subtile.
Filosofia descrisă mai sus stă la baza metodologiei think tankʼʼIndicatorii pieței imobiliareʼʼ. Este ușor să-l reprezinte sub forma unei formule simbolice simple (formulele de calcul reale, desigur, sunt mult mai complicate):
Ck (t, pi) = G (t) + Lk (pi)
În această formulă, Ck (t, pi) este prețul unui anumit k-al-lea obiect imobiliar, care constă din G (t) - contribuția factorilor globali comuni tuturor obiectelor, ᴛ.ᴇ. independent de k și pi și Lk (pi) - contribuția factorilor locali pentru al-lea obiect, independent de timpul t. Valorile pi sunt un set de parametri care descriu obiectul.
Beneficiul practic al acestei abordări: în primul rând, îmbunătățește semnificativ soluția problemelor de evaluare. De obicei, atunci când se evaluează un anumit apartament, se folosesc analogi care se află în prezent pe piață, de exemplu, în bazele de date din ultima lună, al căror volum este limitat. Dacă trebuie să găsiți analogi, să spunem, apartament cu doua camereîntr-un panou de 17 etaje, nu la parter nu departe de metrou, în momentul de față s-ar putea să nu existe deloc astfel de apartamente, sau pot fi doar două sau trei. Aceasta înseamnă că estimarea rezultată va fi extrem de inexactă. În majoritatea tabelelor analitice care prezintă valorile prețurilor medii pentru astfel de subclase înguste de locuințe (de exemplu, tip de casă - cartier), aproape jumătate din celule sunt goale, deoarece nu sunt suficiente statistici.
Metoda de separare a factorilor locali și globali în stabilirea prețurilor face posibilă calcularea influenței factorilor locali - ajustări pentru evaluare - mult mai precis folosind statistici pe mulți ani, datorită faptului că aceste ajustări sunt aproape independente de timp. Mai mult, un astfel de sistem de rating necesită calcule preliminare serioase. Pentru ca această metodă să fie adecvată utilizării practice, este necesar să se organizeze un serviciu de evaluare gratuită a apartamentelor folosind mecanismul de calcul descris mai sus. Acest lucru va permite oricui să folosească noua tehnicași experimentați-l în acțiune.
A doua consecință importantă a noii abordări este apariția unei funcții G (t) comună întregii piețe imobiliare, care nu depinde de un obiect anume și descrie dinamica pieței în ansamblu. Acesta poate fi calculat cunoscând nivelul actual al prețului Ck și un set de ajustări Lk. Această funcție se numește indice de cost sau rată. metru patrat... Funcția G (t) nu este prețul mediu, așa cum ar părea la prima vedere, deși valorile sale sunt apropiate de prețul mediu. Această funcție este un indicator corect din punct de vedere matematic al dinamicii pieței imobiliare în ansamblu, la fel ca indici bursieri spre deosebire de prețurile acțiunilor companiilor individuale, acestea arată o creștere sau o scădere generală a pieței de valori. Indiferent dacă piața imobiliară este în scădere sau în creștere la un moment dat, prețurile pentru obiectele individuale se modifică sincron - într-un singur „pachet”, iar indicele valoric este doar un indicator al direcției acestui „pachet”.
Noua metodologie are o serie de alte avantaje semnificative. Calcul direct prețul mediu are loc prin calcularea valorii medii a costului obiectelor pentru luna curentă (sau săptămâna), apoi următoarea etc. Ca urmare, fiecare valoare nouă a prețului mediu este calculată pe baza bazei de date a noii perioade și nu este conectată în niciun fel cu baza pentru perioada anterioară. Acest lucru duce la salturi statistice caracteristice - o diagramă cu dinți de ferăstrău a prețului mediu, care nu permite efectuarea de previziuni. „Creșterea” sau „eșecul” punctului curent de pe grafic nu înseamnă începutul creșterii sau scăderii pieței - este doar zgomot statistic.
Metodologia de calculare a funcției G (t), pe de altă parte, utilizează valorile lui Lk calculate pe setul de date pentru toți anii trecuți, datorită cărora noua valoare a lui G (t) este determinată de toate anterioarele valorile acestei funcții. Acest lucru duce la un grafic mai mult sau mai puțin neted. Și o curbă netedă a costurilor vă permite să observați rapid noile tendințe ascendente sau descendente.
Un avantaj clar filozofia descrisă este dependența slabă a rezultatelor de mărimea eșantionului actual, deoarece Toți indicatorii actuali de piață sunt determinați, în primul rând, de date pentru o perioadă de mai mulți ani și sunt corectați doar de date proaspete. Un parametru caracteristic pentru munca analiștilor este faptul că dimensiunea eșantionului pur și simplu își pierde sensul. Dimensiunea eșantionului din metoda descrisă este toate apartamentele vândute sau vândute vreodată - milioane de opțiuni.
Un rezultat practic important al apariţiei unei funcţii logic corecte G (t) este legătura pieţei imobiliare cu alţi parametri macroeconomici. După cum știți, imobiliare nu este schimb marfa.
Postat pe ref.rf
Toate obiectele sunt unice și diferite unele de altele. Funcția G(t) comună întregii piețe imobiliare, care exprimă dinamica acestei piețe, este un fel de „numitor comun” care face posibilă compararea bunurilor imobiliare cu alte sfere de activitate. De exemplu, funcția G (t) - indicele costului locuinței - poate fi privită ca rata pe metru pătrat - un fel de analog al cursului monedelor mondiale - dolarul sau euro. Τᴀᴋᴎᴍ ᴏϬᴩᴀᴈᴏᴍ, ideologia descrisă este un pas important în crearea unei punți între piața imobiliară și alte sfere ale economiei.
Metoda de stabilire a prețurilor - o metodă de calculare a prețului unui produs, ținând cont de costurile de producție, profit mediu precum şi luarea în considerare a cererii şi ofertei.
Puteți selecta următoarele trei grupuri de metode de stabilire a prețurilor:
1) Prețuri, optimizate pentru costurile totale.
Metoda „Cost + profit”.
Prețul se calculează după formatul: P = C x (l + R / 100),
Unde C - servicii curente individuale pentru producția și vânzarea de bunuri,
R este toleranța normală.
Metoda profitului tinta.
În aceasta există clychae fipma zapanee planipyet zhelaemy ypoven pentabelnocti vcego obema ppoizvodctva ppodyktsii (în ppedelax imeyuschixcya ppoizvodctvennyx moschnoctey și planovoy cebectoimocti obema vyyktsi = fc) și Pozvodctva vyktsi + C paccychet: P)
unde C - servicii curente individuale asociate cu producția și vânzarea de bunuri,
K - investiții separate în capitalul principal și capitalul de lucru, produse de producția și vânzarea de bunuri,
E - rata profitului pentru capital, reflectând dorința de a primi suma profitului înainte de plata impozitelor.
2) Prețuri, bazate pe cerere. La utilizarea acestei metode, ele sunt luate din analiza bună și eficientă a caracterului consumatorului, sau din cantitatea de eficiență economică. Elementele importante studiate aici sunt utilitatea (valoarea percepută a produsului) și sensibilitatea produsului la preț.
3) Prețuri, optimizate pentru concurență.
Metoda prețurilor la mijlocul pieței. Metoda presupune vânzarea mărfurilor în funcție de „prețul mediu” calculat pe baza datelor concurente.
Metoda „cursa pentru lider”. Prin această metodă de stabilire a prețului unui produs, se bazează pe prețul unei concurențe lider, ținând cont de o situație concurențială, bazată pe ideea De altfel, această metodă presupune respingerea dezvoltării politicii proprii de prețuri bazate pe prețul de conducere.
Stabilirea prețului pe baza tranzacțiilor deschise. Metoda utilizează estimări fiabile și presupune următoarea succesiune de calcule:
calcularea costurilor asociate implementării contractului;
analiza tacticilor comerciale, folosind concurența potențială;
determinarea probabilității ca prețul ofertei firmei să fie mai mic decât prețul solicitat de concurență;
Determinarea valorii prețului, care va aduce „profitul maxim așteptat”.
Problema preţurilor ocupă un loc aparte în sistemul relaţiilor de piaţă. Liberalizarea prețurilor la bunuri și servicii efectuată în Rusia a dus la o reducere a influenței statului asupra procesului de reglementare a prețurilor și la o creștere colosală a prețurilor. Cu ajutorul crescut artificial preturi mari producătorii vor rambursa orice costurile productiei nici nu sunt interesați de îmbunătățirea calității produsului. Din 1992, sistemul de prețuri a fost redus la utilizarea prețurilor libere, de piață, a căror valoare este determinată de cererea și oferta de bunuri de pe piață. Regulament guvernamental prețurile sunt utilizate pentru o gamă restrânsă de mărfuri produse de întreprinderile de stat cu monopol.
Prețuri pe piața imobiliară - concept și tipuri. Clasificarea și caracteristicile categoriei „Prețuri pe piața imobiliară” 2017, 2018.
Cursuri pe disciplină
La subiectul „Prețurile pe piața imobiliară”
Introducere
Unul dintre principalii indicatori ai dezvoltării relațiilor normale de piață în țară este starea pieței imobiliare în ansamblu și a sectoarelor sale individuale. Piața imobiliară este o componentă esențială a oricărei economii naționale, deoarece imobiliarele reprezintă cea mai importantă parte a bogăției naționale, care reprezintă mai mult de 50% din bogăția lumii. Fără piața imobiliară nu poate exista deloc piață, întrucât piețele de muncă, capital, bunuri și servicii etc. pentru realizarea activităților statutare trebuie să aibă premisele necesare. Importanța pieței imobiliare interne ca sector al economiei este confirmată de ponderea sa ridicată în produsul național brut, un nivel ridicat al veniturilor bugetare din vânzarea inițială, închirierea bunurilor imobiliare de stat și municipale (inclusiv terenuri) și un nivel ridicat al veniturilor din impozitele pe bunuri imobiliare și tranzacțiile cu acesta.
În orice structură socială, un loc special în sistemul relațiilor sociale îl ocupă imobilele, cu funcționarea cărora viața și activitățile oamenilor din toate sferele de afaceri, management și organizare sunt legate într-un fel sau altul.
Principalele caracteristici fizice ale bunurilor imobiliare ca marfă sunt:
unicitate și originalitate;
staționaritate;
durata de creare și durabilitate.
Mai jos voi lua în considerare specificul imobiliar ca industrie, precum și specificul imobiliar din Sankt Petersburg, dinamica cererii și ofertei pe această piață, evidențiind trăsăturile caracteristice ale stării economice, ecologice a fiecăruia dintre zone ale orașului, deoarece un locuitor al acestei zone se poate familiariza cu avantajele și dezavantajele zonei sale.
Vom studia în detaliu toți factorii de preț ai bunurilor imobiliare care afectează direct valoarea acestuia. Vom vedea, de asemenea, ce metode sunt folosite pentru a evalua imobilele, dezavantajele și avantajele acestora.
În concluzie, vom analiza date specifice privind imobilele primare și secundare în raport cu Sankt Petersburg.
1. Esența pieței imobiliare
„Piața imobiliară este un set specific de mecanisme prin care se transferă drepturile de proprietate și interesele aferente, se stabilesc prețurile și se alocă spațiu între diferitele opțiuni concurente de utilizare a terenului.”
Definirea pieței imobiliare ca un complex de relații asociate cu crearea de noi și exploatarea obiectelor imobiliare existente va fi mai completă. Astfel, principalele procese ale pieței imobiliare sunt dezvoltarea (crearea), gestionarea (exploatarea) și circulația drepturilor asupra imobiliare.
Piața imobiliară națională este un ansamblu de piețe regionale și locale care diferă semnificativ între ele prin dezvoltarea asincronă, nivelul prețurilor și riscurilor, eficiența investițiilor în imobiliare, starea legislației, stabilitatea politică și socială etc. .
Piața imobiliară, ca orice sistem de autoreglare, este caracterizată de cerere, ofertă, preț și infrastructură. Principalele funcții ale pieței imobiliare includ:
§ informatii despre preturi, cerere si oferta;
§ mediere - stabilirea de legaturi intre consumatori, cerere si oferta;
§ formarea liberă a prețurilor pentru bunurile imobile și protecția drepturilor de proprietate;
§ redistribuirea investitiilor in imobiliare; asigurarea libertății antreprenoriale; soluția eficientă a programelor sociale.
Din punct de vedere al activității antreprenoriale și comerciale, piața imobiliară (Fig. 1) are avantajele și dezavantajele ei.
Orez. 1.Avantaje și dezavantaje ale pieței imobiliare
Piața imobiliară este o parte integrantă a spațiului pieței. În ea, ca și în alte piețe, „Relația dintre cerere și ofertă determină prețul, dar înălțimea prețului determină relația dintre cerere și ofertă. Dacă cererea crește, atunci prețul crește; dar dacă prețul crește, atunci cererea scade, iar dacă prețul scade, atunci cererea crește. În plus, dacă cererea crește, și deci prețul, atunci oferta crește, deoarece producția devine profitabilă.Astfel, prețul determină oferta și cererea, oferta și cererea determină prețul; în plus, cererea determină oferta, iar oferta determină cererea. În plus, toate aceste fluctuații tind să se niveleze. Dacă cererea crește și prețul crește peste nivelul normal, atunci oferta crește; această creștere trece cu ușurință granița necesarului, iar apoi prețul scade sub normă.”
1.1 Piața imobiliară din Sankt Petersburg
În prezent, aproximativ 4,8 milioane de locuitori locuiesc în Sankt Petersburg, în aproape 44 de mii de clădiri rezidențiale cu o suprafață totală de aproximativ 92 de mii de metri pătrați. m., în aproape 1.600.000 de apartamente.
Aproximativ 20% din locuințe este în stare tehnică bună (uzură de la 0 la 20%), 50% într-o stare satisfăcătoare (uzură de la 21 la 40%), nesatisfăcător (uzură peste 30%) - 30%, 15 milioane mp. m. din fondul de locuințe are nevoie de reparații majore.Aproape 25% din populația Sankt Petersburgului locuiește în apartamente comunale.
ü Piața proiectelor de investiții și clădirilor decomandate.ü Sediu de birouri de piata.
ü Sediul pieței.
ü Piața de producție și spații de depozitare.ü Piața imobiliară , care este reprezentat de următoarele segmente:
Primar: - cladiri cu mai multe apartamente in constructie in microraioane;
- blocuri de apartamente reconstruite in centrul orasului;
- case unifamiliale în construcție;
Secundar:
Cumparare si vanzare de apartamente in centru;
- apartamente in microdistricte.
Închiriere: apartamente obișnuite
- apartamente cu confort sporit
- camere.
Din lipsa unor teritorii inginerești pregătite cu infrastructură de servicii mai mult sau mai puțin dezvoltată, puterea de cumpărare redusă a populației, piața terenurilor subdezvoltate, piața caselor private practic nu există Soluții arhitecturale antediluviane construite în ultimii cinci ani, lichiditate extrem de scăzută. iar prețul de vânzare al unor astfel de clădiri sunt dovada acestui lucru...
Cartierele orașului.
Unul dintre principalii factori care afectează prețul bunurilor imobiliare - Locație. Există 13 districte în Sankt Petersburg, care diferă ca prestigiu, ecologie, amenajare peisagistică, industrie, nivel de zgomot, caracteristici locuințelor, vârstă etc. Pentru o descriere detaliată a fiecărui district, vezi Anexa 1
În conformitate cu caracteristicile economice, de mediu, influența cererii și ofertei, vom face o evaluare a raioanelor din cele mai prestigioase:
v Central
v Amiralteyskiy
v Vasileostrovsky
v Moscova
v Primorsky
v Petrogradski
v Kalininsky
v Vyborgsky
v Frunzensky
v Krasnogvardeisky
v Nevski
v Krasnoselsky
v Kirovsky
Distanta fata de statiile de metrou.
Daca distanta este mai mare de 3 opriri cu transportul, reducerea de pret poate fi de 10-15%
Exemple specifice pe raioane cu o descriere pe care o puteți vedea în Anexa # 1.
2. Metode de stabilire a prețurilor
Evaluarea imobilului, determinarea valorii sale de piata ca pret predominant pentru acest tip de imobil, este o chestiune complexa, care se realizeaza de catre persoane pregatite profesional care au primit licenta de stat pentru acest tip de activitate.
Evaluarea se realizează prin mai multe metode, ale căror rezultate trebuie să fie consecvente unele cu altele. „Procedura de acord” a rezultatelor obținute prin diferite metode nu se limitează la calcularea mediei aritmetice, ci necesită cântărirea semnificației fiecărei abordări pentru o situație specifică, scopuri de evaluare, tip de proprietate și alte circumstanțe.
Luați în considerare câteva dintre ele: comparative, profitabile și de cost.
2.1 Metoda comparativă
Principiile principale care stau la baza acestei metode sunt: cererea și oferta, dependența, proporționalitatea și substituția. Din lista avantajelor sale, se pot evidenția: simplitatea și claritatea, deoarece se bazează pe comparații evidente; permite ajustări pentru diferite caracteristici; oferă estimări valide statistic.
Abordarea comparativă a evaluării este un set de metode de evaluare bazate pe compararea unei proprietăți cu omologii săi pentru care există informații despre prețurile tranzacțiilor cu acestea.
Condiții de aplicare a abordării comparative la evaluarea imobiliară:
1. Obiectul nu trebuie să fie unic.
2. Informațiile trebuie să fie cuprinzătoare, inclusiv termenii tranzacțiilor.
3. Factorii care afectează valoarea analogilor comparați ai imobilului evaluat trebuie să fie comparabili.
Abordarea comparativă se bazează pe principiile:
· Înlocuire;
· Echilibru;
· Cerere și ofertă.
Obiectele comparabile ar trebui să aparțină aceluiași segment, iar tranzacțiile cu acestea ar trebui să fie efectuate în condiții tipice pentru acest segment:
· Termenul de expunere. Timp de expunere - timpul în care obiectul se află pe piață;
· Independența subiecților tranzacției. Independența înseamnă că tranzacțiile nu sunt încheiate la prețul pieței dacă vânzătorul și cumpărătorul:
· Sunt într-o relație de familie;
· Sunt reprezentanți ai holdingului și o filială independentă;
· Interdependență comună și interes reciproc;
· Tranzacțiile sunt efectuate cu obiecte împovărate cu gaj sau alte obligații;
· Sunt angajate în vânzarea de obiecte imobiliare ale persoanelor decedate etc.;
Motivația investiției, care este determinată de:
· Motive similare ale investitorilor;
· Utilizarea cea mai bună și eficientă similară a instalațiilor;
· Gradul de deteriorare al clădirii.
Principalele criterii de selecție a obiectelor analogice în evaluarea imobiliară:
1. Dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare.
Ajustarea dreptului de proprietate este diferența dintre piața și chiria contractuală, deoarece proprietatea deplină este determinată la piață chirieși finanțare disponibilă în curs de desfășurare.
2. Condiții de finanțare a tranzacției.
In cazul conditiilor de finantare atipice ale tranzactiei este necesara o analiza amanuntita, in urma careia se face o modificare.
3. Condiții de vânzare și ora de vânzare.
4. Locația.
5. Caracteristici fizice.
Dar unul dintre, și principalul dezavantaj, este volumul său de informații fiabile, care pot fi obținute doar pe piețele imobiliare de masă, iar în timp, informațiile primite devin depășite, iar fiabilitatea evaluării scade; ignoră și așteptările.
2.2 Metoda de evaluare a veniturilor
Această metodă de evaluare se bazează pe observații repetate în mod constant – cu cât venitul pe care îl aduce imobilul este mai mare, cu atât este mai scump.
Abordarea prin venit estimează valoarea actuală a proprietății ca fiind valoarea actuală a fluxurilor de numerar viitoare, adică reflectă:
· Calitatea și cantitatea veniturilor pe care proprietatea le poate aduce pe parcursul duratei sale de viață;
· Riscuri tipice atât pentru obiectul evaluat, cât și pentru regiune.
Abordarea veniturilor este utilizată pentru a determina:
Valoarea investiției, din moment ce potenţial investitor nu va plăti pentru un obiect mai mult decât valoarea actuală a veniturilor viitoare din acest obiect;
· Valoare de piață.
2.3 Metoda de estimare a costurilor
Abordarea costurilor este un ansamblu de metode de evaluare bazate pe determinarea costurilor necesare refacerii sau înlocuirii obiectului evaluarii, tinand cont de amortizarea cumulata. Pe baza presupunerii că cumpărătorul nu va plăti pentru obiect finit mai mult decât pentru crearea unui obiect de utilitate similară.Avantajele abordării costurilor:
La evaluarea unor obiecte noi abordare costisitoare este cel mai de încredere. Această abordare este adecvată sau singura posibilă în următoarele cazuri:
· Analiza tehnică și economică a costului construcției noi;
Justificarea necesității actualizării facilitate de operare;
· Evaluarea clădirilor cu destinație specială;
· Evaluarea obiectelor din sectoarele de piata „pasive”;
· Analiza eficienței utilizării terenurilor;
· Rezolvarea problemelor de asigurare a obiectelor;
· Rezolvarea problemelor de impozitare;
· La coordonarea preţurilor obiectului imobiliar obţinut prin alte metode.
Dezavantajele abordării costurilor:
1. Costurile nu sunt întotdeauna echivalente cu valoarea de piață.
2. Încercările de a obține un rezultat de evaluare mai precis sunt însoțite de o creștere rapidă a costurilor cu forța de muncă.
3. Discrepanța dintre costurile de achiziție ale imobilului care se evaluează și costurile de construcție nouă a exact aceleiași proprietăți, întrucât amortizarea acumulată se deduce în procesul de evaluare a costului construcției.
4. Probleme în calcularea costului de reproducere a clădirilor vechi.
5. Dificultatea de a determina cantitatea de uzură acumulată a clădirilor și structurilor vechi.
6. Evaluare separată a terenului de clădiri.
7. Evaluarea problematică a terenurilor din Rusia.
Astfel, ca urmare a utilizării a trei abordări de evaluare a unui imobil și a cărei acord asupra rezultatelor obținute, se obține valoarea imobilului evaluat, care va fi prezentată în raportul de evaluare.
Derivarea valorii totale a costului ar trebui să fie însoțită de luarea în considerare a ipotezelor și constrângerilor datorate caracterului complet și fiabilității informațiilor utilizate.
3. Prețuri și factori de preț
Datorită particularităților subiectului tranzacționării pe piața imobiliară, piața în sine este întreaga linie caracteristici și, mai presus de toate, aceasta individualitatea prețurilor... Experții de piață disting anumite categorii de bunuri imobiliare, în funcție de prețul și caracteristicile de calitate ale acestuia.Totuși, o astfel de clasificare poate fi numită condiționată, deoarece este dificil să găsești mai multe clădiri sau terenuri care sunt exact similare între ele într-o serie de caracteristici de bază.
Prețuri pe piața imobiliară este adesea direct dependentă de starea socio-economică a regiunii. În plus, piața este caracterizată de o abundență de riscuri pentru vânzători, cumpărători și chiriași. Datorită faptului că deseori este dificil pentru proprietari să-și vândă sau să închirieze proprietatea (excluzând segmentele de piață în care cererea depășește semnificativ oferta), piața imobiliară este nelichidă.
Pe lângă toate cele de mai sus, există o altă problemă. De multe ori experților le este dificil să estimeze situație reală pe piață din cauza faptului că este dificil să se obțină informații fiabile despre tranzacții, spre deosebire, de exemplu, de piața valorilor mobiliare, unde este disponibilă în orice moment. Principalul instrument de analiză aici este împărțirea condiționată a pieței în mai multe segmente. Criteriul pentru aceasta poate fi locația obiectelor, calitatea lor, scopul sau chiar un întreg set de caracteristici.
Imobilul este cel mai durabil bun, de obicei cu o valoare semnificativ mai mare decât alte mărfuri. Pământul prin natura sa este etern, clădirile și structurile servesc zeci de ani, iar întreprinderile sunt create pentru o perioadă nedeterminată. Valoarea de piață a unei proprietăți este prețul cel mai probabil pentru o vânzare - cumpărare la piata competitiva... Prețul bunurilor imobiliare, ca orice altă marfă, este determinat de raportul dintre cerere și ofertă.
Oferta de bunuri imobiliare depinde, din cauza ciclului lung de creare a proprietatii imobiliare, slab de pret, iar intr-o perioada scurta practic nu depinde de acesta.De aceea, pretul imobiliar pe termen scurt este determinat in principal de cerere. . Acest lucru este evident mai ales în stabilirea prețurilor terenurilor.
De ce depinde cererea? Există mulți factori de influență și nu sunt combinați în același mod pentru o varietate de proprietăți imobiliare, deși există modele generale. Pentru a fi concret, să ne concentrăm pe piața imobiliară, unde produsul este un serviciu de a oferi unei persoane o locuință.
In conditii economie de piata stabilirea prețurilor în comerțul exterior, precum și pe piata interna, se desfășoară sub influența unei situații specifice de piață.
Formarea prețurilor pe piața imobiliară are loc sub influența factorilor externi și interni. Există următoarele grupuri de factori externi:
Factori macroeconomici;
Factori microeconomici;
Situația socială în regiune.
Factorii macroeconomici caracterizează condițiile economice din țară. LA factorii macroeconomici includ:
Brut produs domestic(PIB);
Rata inflației;
Rate de rentabilitate a instrumentelor financiare;
Bani în mâinile populației;
Venitul populației;
Rata de angajare populație aptă de muncă;
Starea balanței comerciale;
Indicele prețurilor de consum pentru bunuri și servicii.
În condițiile unei piețe de echilibru și a unei economii stabile, rata de creștere a prețurilor imobiliare este suma ratei inflației moneda nationala itema Creșterea PIB-ului(de obicei aproximativ 1-3%).
Starea economiei ruse este foarte dependentă de exportul de produse din complexul de combustibil și energie. Un procent din populație angajată în industria petrolului industria gazelor aduce a patra parte din PNB. Astfel, nivelul actual al prețurilor mondiale la petrol devine unul dintre factori macroeconomici, adică prin contribuția la creșterea economică sau la scăderea prețurilor pe piața imobiliară.
Una dintre caracteristicile pieței imobiliare din Rusia este moneda sa duală. moneda americană duce la formarea unei dependențe de preț față de modificările cursului de schimb al dolarului, acestuia putere de cumpărare in Rusia.
Factorii macroeconomici joacă un rol decisiv în evaluarea imobiliară. Dacă acțiunea factorilor macroeconomici este relativ stabilă, atunci starea pieței imobiliare este determinată de factori microeconomici.
Factori microeconomici descrie situația economică dintr-o anumită regiune. Dintre aceștia, se disting următorii factori:
General situatia economicaîn regiunea;
Rata de dezvoltare a regiunii;
Diversificarea ocupării forței de muncă a populației apte de muncă;
Fluxul de investiții.
Ratele de creștere economică din Sankt Petersburg sunt menținute la nivelul indicilor întregi ruși.
Situația socială din regiune este caracterizată de următorii factori:
Ponderea populației în vârstă de muncă în totalul populației;
Fluxuri de migrație;
Situația demografică;
Rata șomajului în regiune.
Sankt Petersburg demonstrează creștere pozitivă mărimea populației. Rata șomajului este la un nivel relativ scăzut al șomajului înregistrat.
Factorii interni ai pieței imobiliare includ:
Factori instituționali;
Dinamismul (inerția) pieței;
Dinamica volumului și raportul dintre cerere și ofertă;
Raportul dintre prețurile pieței primare și secundare;
Securitatea informațiilor și deschiderea pieței.
Factori instituționali care afectează piața imobiliară includ:
reglementare de stat;
Reglementarea impozitului pe bunuri imobiliare.
Reglementarea guvernamentală constă în publicarea unor reglementări care formează cadrul legal pentru piața imobiliară. Unul dintre exemplele izbitoare ale impactului ambiguu al actelor legislative asupra funcționării pieței imobiliare este Legea federală a Federației Ruse din 30 decembrie 2004 nr. 214-FZ „Participarea la construcție comună blocuri de locuințe ”care au intrat în vigoare în aprilie 2005. Pe de o parte, protejează drepturile deținătorilor de capitaluri proprii, pe de altă parte, îi pune pe dezvoltatori într-un cadru foarte strict pe care nu îl pot îndeplini. Ca urmare, pentru perioada de dezvoltare a soluțiilor alternative, a existat o scădere a ofertei de Piața primară... În ansamblu, adoptarea legii construcțiilor în comun a reprezentat aproximativ 20% din creșterea prețurilor pe piața primară care a avut loc în 2005.
Organismele regionale pot primi, de asemenea, persoane individuale reguli restrângerea tranzacţiilor imobiliare la nivel regional.
Piața imobiliară este caracterizată de inerție. Acest lucru se datorează faptului că perioada medie de expunere este de aproximativ două până la trei luni. În acest sens, tendințele de pe piața imobiliară se reflectă în modificarea prețului mediu nu mai devreme de 2 luni.
Volumul și dinamica cererii pe piața imobiliară este determinată de următorii factori:
Capacitatea de plată a populației;
O schimbare a gusturilor și preferințelor populației.
În Rusia, piața imobiliară se caracterizează prin prezență proportie mare cerere latentă (ascunsă). Cercetările efectuate în cadrul unuia dintre proiectele Băncii Mondiale au arătat că 77% dintre respondenți ar dori să-și schimbe condițiile de viață. Acest lucru se datorează disponibilității scăzute a locuințelor și ratelor ridicate de uzură fizică piață secundară... Deși, conform standardelor, este necesar să se efectueze o revizie majoră la fiecare 10-15 ani, de fapt, în actualele „brejnevkas” și „hrușciovkas” nu au fost efectuate reparații de mai bine de 30 de ani.
Următorul factor care duce la creșterea cererii este schimbarea percepției populației asupra locuințelor confortabile: holuri înguste, ferestre mici, tavane joase, absența boxelor de garaj - toate aceste semne traduc locuințele în stare fizică bună în categoria de depășite.
Deci, până de curând, principalul factor care a stimulat solvabilitatea cererii a fost ipoteca. De exemplu, în primul trimestru al anului 2006, ponderea tranzacțiilor cu utilizarea creditelor ipotecare sa dublat față de 2005.
Se determină volumul ofertei de pe piață:
Prezența unei rezerve de obiecte imobiliare;
Volumul construcției noi.
Dezechilibrul existent între cerere și ofertă de pe piață este principalul motiv al creșterii prețurilor pe piața imobiliară.
Parametrii care ajustează prețul unui singur apartament în raport cu nivelul mediu al prețului sunt împărțiți în 3 categorii:
Permanent;
Permanent condiționat;
La fel ca variabilele.
Parametrii constanti ai apartamentului reflectă caracteristicile care se aplică casei în ansamblu. Acești parametri includ:
Tipul clădirii.
Al doilea grup include factori care, de regulă, nu pot fi modificați de către proprietari, inclusiv:
Suprafata totala;
Aspect;
Înălțimea tavanului;
Material de perete;
Iluminarea naturală a încăperii;
Orientarea apartamentului;
Balcoane, loggii;
Prezența unui lift;
Mediul extern.
Al treilea grup include parametri variabili condiționat asociați cu confortul casei:
Starea pardoselilor, tavanelor, pereților;
Ferestre și uși;
Inginerie Comunicare;
Prezența unui telefon.
Primele două grupe poziționează apartamentul, determinând cărei clase îi aparține (elite, business class sau economy). Caracteristicile parametrilor celui de-al doilea grup afectează fără ambiguitate formarea prețurilor - creștere sau scădere. În ceea ce privește parametrii celui de-al treilea grup, impactul acestora va fi determinat de caracteristicile inițiale din primele două grupe. Astfel, renovarea standard a unui apartament de elită nu crește costul acestuia, un efect similar apare într-o situație de renovare europeană într-o casă veche.
Influența clasificării unei clădiri rezidențiale este aproape unul dintre principalii parametri ai costului acesteia.
Practic, se aplică următoarele. clasificarea clădirilor rezidențiale:
Proiect special;
Aspect îmbunătățit;
Stalin;
Hruşciov;
Brejnevka;
Pentagon;
Film complet;
Familie mica.
Următorul parametru care determină costul unui apartament este materialul din care este construită casa. Conform acestei caracteristici clasificările disting acasă:
De lemn;
Bloc (monolitic),
Panou;
Cărămidă.
În ciuda dezvoltare activă noi forme de construcție de locuințe bloc și panouri, casele din cărămidă rămân cele mai prestigioase.
Printre factorii care scad pretul unui apartament se numara amplasarea la etajele exterioare. m. apartamentele de la etajele exterioare costă cu 5% mai puțin decât apartamentele de la etajele din mijloc.
În concluzie, putem spune că piețele imobiliare nerezidențiale și rezidențiale au probleme comune. Una dintre cele mai presante este volumul redus de aprovizionare. Pentru a rezolva această problemă, este necesară stimularea construcției de noi obiecte imobiliare. Situația în care cererea efectivă este crescută artificial prin introducerea instituției creditului ipotecar duce la o creștere a decalajului dintre cerere și ofertă și, ca urmare, o nouă rundă de prețuri.
Revizuirea prețurilor de pe piața imobiliară rezidențială din Sankt Petersburg pe cartierele orașului din 12 octombrie 2009
În octombrie 2009, prețurile în segmentul clădirilor noi au fluctuat ușor. Regiunea Vasileostrovskiy a crescut cu 3,7%, regiunea Kirovskiy - cu 1,1%, iar districtele Kalininskiy, Primorskiy, Vsevolozhskiy au scăzut cu aproximativ 1,5%.
Cele mai scumpe cartiere ale orașului sunt în mod constant Petrogradsky, Central și Vasileostrovsky. Cele mai ieftine sunt districtele Krasnoselsky, Pushkinsky, Vsevolozhsky.
Pe parcursul săptămânii, până la 13 octombrie 2009, prețurile pentru locuințe secundare pe regiuni s-au mutat și ele în direcții diferite. Cartierele Vyborgsky, Kronstadsky au crescut cu 1,6-1,7%, costul districtului Krasnoselsky și cartierelor din centrul istoric a crescut cu 1%, cu excepția celui central, care a scăzut cu 0,8%, iar districtele Kolpinsky, Kurortny, Kirovsky au scăzut ușor.
Piața primară
District:
BSN 06.10.09
BSN 13.10.09
Creștere săptămânală: creștere lunară a prețurilor Admiralteyskiy Vasileostrovskiy 87456,91 87423,01
Vyborgsky 64719,16 67117,18
Kalininsky 73650,23 72494,39
Kirovsky 76655.7 77529.52
Krasnogvardeisky 66380,46 66380,46
Krasnoselsky 62394.3 63172.25
Moskovsky 75307.33 74818.77
Nevsky 70186.81 70072.63
Petrogradsky 95780.2 95780.2
Primorsky 70612.3 69611.52
Frunzensky 78338,78 78338,78
Central 111607.78 111607.78
Vsevolozhsky 51063,96 50473,17
Statiunea 66924.91 66924.91
Petrodvoretsovy 68231.9 68231.9
Pușkinski 59879,04 59.060,49
Regiunea 47434,53 47434,53
Indicatorii diagramei de mai sus arată: prețurile locuințelor primare în sine nivel inalt observat în regiunile Central, Petrogradsky și Vasileostrovsky.
Și dintre cele mai accesibile rămășițe: cartierele Pușkin, Vsevolozhsky și Oblast.
Pe piața secundară a locuințelor, situația cu regiunile de preț lider rămâne neschimbată. Palmierul aparține districtelor Central, Petrogradsky, Vasileostrovsky, Admiralteisky și Moskovsky. Cele mai ieftine zone sunt Vsevolozhsky, Kolpinsky și Kronshtadsky, precum și locuințele secundare din regiune.
Piața secundară Sector: BSN 06/10/09 BSN 13/10/09 Creștere pe săptămână: Creștere a prețurilor pe lună Admiralteysky 88247,62 88877,88 0,7% -0,9% Vasileostrovsky 90004,88 90580,6% -570,6% -570,6% % Kalininsky 76,988.66 77305.36 0,4% -5,8% Kirovsky 74,569.59 74,218.1 -0.5% -1.6% Krasnogvardeisky 76294.78 76,582.73 0,4% -2.3% Krasnoselsky 67962.91 68544.16 0,9% -1.8% Moskovski 86,699.28 86,429.26 -0.3% 0.0% Nevsky 75989.36 75930.78 -0.1% -2.4 % Petrogradsky 88958.62 89828.75 1,0% -0.5% Primorski 77878.05 77659.23 -0.3% -2.8% Frunzensky 75009.45 74,914.66 -0.1% -1.1% Central 92307.34 91610.1 -0.8% -1.6% Vsevolozhsky 57825.61 57427.06 -0.7% -1.8% Kolpinsky 64403.89 63,614.55 -1.2 % -3,3% Kronstadt 63868.68 64919.23 1,6% -1,2% Kurortny 72031.32 71,572.05 -0.6% -0.5% Petrodvortsovy 65000.87 65333.81 0.5% -7.4% Puskin 75826.88 75612.84 -0.3% -3.9% Regiune 44296 44296 0.0% -5.5%
Prețurile de pe piața secundară a locuințelor variază în funcție de cererea pentru cele mai populare zone.
Cele mai scumpe sunt cartierele Central, Petrogradski, Vasileostrovskiy, Admiralteyskiy și Moskovskiy, dar cel mai accesibil rămâne ca înainte - regiunea.
La un anumit stadiu de dezvoltare, piața imobiliară din Rusia se află în stadiul de dezvoltare și este caracterizată de experți ca fiind „sălbatică”. Motivele constau în imperfecțiunea bazei legislative, lipsa unor criterii universal dezvoltate de evaluare a imobilului, inconsecvența calității imobilului cu valoarea sa, precum și prevalența cerere agregată deasupra ofertei. În special, orașele mari precum Moscova și Sankt Petersburg se confruntă cu o penurie acută de imobiliare rezidențiale, spații comerciale, de birouri și industriale, precum și terenuri cu infrastructură dezvoltată destinate construcției lor. Mai exact acum, Sankt Petersburg are nevoie de o creștere a spațiului de depozitare și reconstrucția și reproiectarea clădirilor și structurilor existente. Mecanismele de creditare sunt insuficient de eficiente, în special programul de creditare ipotecară, care nu a obținut rezultate semnificative pe parcursul existenței sale. Și acum a suferit un colaps temporar.
4. Dezvoltarea pieţei imobiliareși predicția ei
Gradul de dezvoltare a pieței imobiliare și a zonelor sale individuale în diferite țări se caracterizează prin condițiile specifice predominante, în funcție de situații de forță majoră, situația politică și de altă natură din fiecare țară, precum și principalele direcții de determinare a prețului și valorii a 1 m2 din acest sau acel tip de obiect imobiliar.
Decretul Comitetului de Stat pentru Construcții al Federației Ruse a determinat valoarea medie de piață de 1 m2 din suprafața totală a locuințelor pentru al 4-lea trimestru al anului 2002 pentru calcularea sumei subvențiilor și împrumuturilor gratuite pentru achiziționarea de spații rezidențiale pentru toate categoriile de cetățeni. cărora aceste subvenții și împrumuturi sunt acordate pe cheltuiala bugetului federal. În Federația Rusă, a fost stabilit următorul cost de 1 m² de locuințe (în medie, 8850 de ruble): în regiunea de nord-vest - 6860 de ruble; v Regiunea Leningrad- 7000 de ruble; în regiunea Moscovei - 11.000 de ruble; în Sankt Petersburg - 10.300 de ruble; la Moscova - 16.000 de ruble.
Aceeași rezoluție determină dimensiunile cost mediu 1 m² din suprafața totală a locuințelor pentru calcularea subvențiilor gratuite pentru construcția de locuințe pentru cetățenii afectați de inundația din 2002 în Districtul Federal de Sud. Valoarea subvențiilor variază de la 8020 la 8500 de ruble. pentru 1 m².
În plus, este recalculat lunar (așa cum se prevede prin Decretul Guvernului de la Moscova nr. 896 din 9 octombrie 2001) și costul de 1 m² este aprobat la calcularea subvențiilor pentru construcția sau achiziționarea de locuințe la Moscova. În ultima lună, acest cost a crescut cu 95 de ruble. și s-a ridicat la 17.595 de ruble.
Metodologia de calcul se bazează pe datele primite de la marii investitori imobiliari și pe o analiză a pieței imobiliare. Acest lucru ia în considerare prețul de 1 m² într-o casă tipică cu panouri în zona de dezvoltare în masă.
Studiul prețului mediu al ofertei de locuințe ar trebui efectuat pe exemplu concret, deoarece costul a 1 m² de locuință depinde de doi factori principali: locația obiectului și tipul de construcție.
În Sankt Petersburg ultima moda sunt după cum urmează:
1. Liderii în ceea ce privește aprovizionarea sunt districtele Kalininsky, Primorsky și Krasnogvardeisky (în ordine descrescătoare).
2. Prețurile medii ale liderilor propunerii sunt de 500–550 de dolari SUA.
3. În districtul Amiralteisky, locuințele tipice sunt mai ieftine din cauza prestigiului scăzut al districtului și a legăturilor dificile de transport.
În regiunea Moscovei, este recomandabil să se studieze modificarea prețului pentru 1 m2 de locuințe în orașele incluse în acesta.
Analiza sectorială obiecte comerciale imobiliare la începutul anului 2002 a arătat că cea mai mare cerere este pentru spațiile comerciale și de birouri, majoritatea fiind situate în zone cu activitate comercială ridicată.
În Sankt Petersburg, aceste zone includ Central, Vasileostrovsky, Moskovsky și Petrogradsky. 56% din spațiul comercial oferit și 77% din spațiul de birouri sunt situate în centrul orașului. Probabil, în viitorul apropiat Vyborgskaya Emb. va ocupa o poziție stabilă în acest sector al pieței imobiliare. cu centre de afaceri în curs de dezvoltare și nou deschise acolo.
Concluzie
Imobilul stă la baza bogăției naționale a țării.
Piața imobiliară, ca orice sistem de autoreglare, este caracterizată de cerere, ofertă, preț și infrastructură.
Ca orice altă piață, piața imobiliară are dezavantajele și avantajele ei. Dintre principalele avantaje: obținerea unui profit mai mare decât pe alte piețe în perioada de funcționare. Și dezavantajul este: o dependență strictă de condițiile externe de reglementare, cererea consumatorului, oportunități pentru complexul de investiții și construcții al regiunilor.
Problema stabilirii prețurilor ocupă un loc special în sistemul relațiilor de piață, în consecință, modificarea prețurilor pe această piață depinde de mulți factori. Prețuri pe piața imobiliară depinde adesea direct de starea socio-economică a regiunii, de dezvoltarea acesteia și de investițiile sale. Experților le este adesea dificil să evalueze situația reală a pieței din cauza faptului că este dificil să obții informații fiabile despre tranzacții. Principalul instrument de analiză aici este împărțirea condiționată a pieței în mai multe segmente. Criteriul pentru aceasta poate fi locația obiectelor, calitatea lor, scopul sau chiar un întreg complex de caracteristici pe care le-am discutat în detaliu în acest curs.
Evaluarea imobilului, determinarea valorii sale de piață ca preț predominant pentru acest tip de imobil, este o chestiune complexă pentru care s-au creat metode speciale: comparative, profitabile și costisitoare, ca să numim doar câteva dintre ele.
Piața imobiliară din Rusia este prezentată cu o ofertă scăzută de locuințe și indicatori ridicati de uzură fizică pe piața secundară.
Creșterea construcțiilor noi este complicată de faptul că autorităţile municipaleîmpiedică noii dezvoltatori să intre liber în industrie, nefiind permisiunea de a achiziționa terenuri.
La un anumit stadiu de dezvoltare, piața imobiliară din Rusia se află în stadiul de dezvoltare și este caracterizată de experți ca fiind „sălbatică”. Motivele constau în imperfecțiunea cadrului legal, lipsa unor criterii universal dezvoltate de evaluare a imobilului, inconsecvența calității imobilului cu valoarea sa, precum și prevalența cererii agregate asupra ofertei.
