Sub valoare de piață Este înțeles ca prețul cel mai probabil pentru care bunurile sau serviciile pot fi vândute pe piața liberă a concurenței strânse atunci când părțile tranzacției acționează inteligent, având toate informațiile necesare, iar prețul tranzacției nu afectează circumstanțe semnificative, adică atunci când:
o parte a tranzacției efectuate nu este obligată să implementeze un obiect de evaluare, iar cealaltă parte nu este obligată să accepte un obiect de evaluare;
părțile tranzacției sunt destul de informate cu privire la subiectul tranzacției comise și să acționeze în interesul propriu;
obiectul de evaluare se află pe piața deschisă atunci când se utilizează o ofertă publică tipică a acelorași obiecte de evaluare;
prețul tranzacției este o recompensă rezonabilă pentru obiectul evaluării și nu există coerciție pentru a face o tranzacție în legătură cu fiecare parte a tranzacției;
plata pentru obiectul de evaluare va fi efectuată în numerar.
Valoarea de piață este un preț aproximativ la care obiectul poate fi vândut în condiții de piață libere, luând în considerare concurența. În definiția sa, este necesar să se țină seama de mulți factori, inclusiv cei imprevizibili ca comportamentul participanților de pe piață.
Calculul costurilor este precedat de analizarea tuturor informațiilor.
Valoarea de piață a întreprinderii este de a determina costul companiei pe baza profiturilor sale. Evaluarea se face în două moduri:
pe baza proprietății organizației.
pe baza activelor disponibile și a tehnologiilor utilizate, care vor aduce bani întreprinderii în perspectivă.
Evaluarea presupune prezența unui obiect și a unui subiect. Obiectul este o întreprindere în sine. Subiectul este cel care definește valoarea de piață. De regulă, aceștia sunt evaluatori profesioniști.
Cerere. Aceasta implică preferințele consumatorilor. Acest factor presupune contabilizarea tuturor riscurilor posibile.
Utilitatea companiei. Organizația este recunoscută ca fiind utilă numai dacă aduce beneficii proprietarului. De regulă, beneficiile sunt rentabilitate. Cu o creștere a utilității, valoarea de piață crește.
Profit. Aceasta este diferența dintre venituri și cheltuieli.
Timp. Implică o perioadă prin care este planificat profitul. Multe întreprinderi au amânat profituri. De exemplu, compania a introdus o nouă tehnică la producție. Este necesar să se sporească profiturile, dar venitul va crește numai în perspectivă.
Restricțiile existente. De exemplu, măsurile restrictive introduse de stat. Cu atât mai multe restricții, cu atât valoarea de piață este mai mică.
Riscuri. Există în vedere riscurile lipsei de venit în viitor.
Lichiditate. Lichiditatea mare a activelor are un efect pozitiv asupra costului întreprinderii.
Competiție. Cea mai mare valoare de piață are companii cu mare cerere și lucrează în sfera unei concurențe mici. Un număr mare de concurenți reduce valoarea de piață.
Raportul de ofertă și cerere. Cererea este determinată de solvabilitatea investitorilor, posibilitatea de a atrage fonduri terțe, precum și mulți alți factori.
După cum puteți vedea, o mulțime de factori afectează valoarea de piață. Din acest motiv, se recomandă încredințarea calculului valorii de piață pentru evaluatorii profesioniști. Specialiștii pot analiza în mod adecvat situația de pe piață, iau în considerare toate varietățile de factori.
Valoarea de piață este determinată de evaluator, în special în următoarele cazuri:
cu înstrăinarea proprietății pentru nevoile statului;
la determinarea valorii acțiunilor postate ale societății, care sunt achiziționate de societate pe baza deciziei Adunării Generale a Acționarilor sau pe baza deciziei Consiliului de Administrație (Consiliul de Supraveghere) al Companiei;
atunci când se stabilește valoarea obiectului garanției, inclusiv ipoteca;
la stabilirea valorii depozitelor non-în numerar în capitalul autorizat (acțiuni);
la stabilirea valorii proprietății debitorului-faliment;
când setați valoarea valorilor gratuite.
Valoarea de piață este calculată ținând cont de următoarele sarcini:
Îmbunătățirea eficienței întreprinderii.
Evaluarea valorii de piață a acțiunilor pe piața bursieră.
Determinarea costului la planurile de vânzare a companiei.
Necesitatea de a aloca ponderea unuia dintre participanți.
Eliminarea organizației.
Pregătirea pentru achiziționarea organizației.
Dezvoltarea planului de dezvoltare al companiilor.
Realizarea stabilității financiare.
Analiza posibilităților întreprinderii pentru angajarea creditării.
Asigurarea activelor.
Adoptarea deciziilor de gestionare.
Dezvoltarea proiectelor de investiții.
Există trei metode pentru determinarea valorii de piață:
Metodă profitabilă. Baza sa este venitul maxim așteptat al întreprinderii.
Metodă posibilă. Relevante în cazul în care societatea nu are un venit stabil.
Metoda este potrivită pentru ajustarea echilibrului. Cum se face calcule? Este necesar să se găsească valoarea de piață a activelor și apoi să deducă din valoarea obligațiilor companiei.
Această metodă poate fi împărțită în alte două metode.
Metoda de active nete: valoarea obligațiilor este dedusă din valoarea de piață.
Metoda de valoare de lichidare: suma obținută după vânzarea de active separat.
Metodă comparativă. Metoda luată în considerare este practic aplicabilă. Acest lucru se datorează faptului că rezultatele sale sunt foarte aproximative.
De regulă, întreprinderile utilizează una din primele două metode. Definiția exactă a metodei depinde de faptul dacă societatea are un venit stabil.
Există încă întrebări privind contabilitatea și impozitele? Întrebați-i pe forumul contabil.
Valoarea de piață: Detalii pentru contabil
Întreprinderile devin non-piață. Fetișizarea valorii de piață a întreprinderilor în stabilirea acestuia ... de la valoarea calculată a valorii de piață condiționată a întreprinderilor, prețul pieței de decontare ... rezultatul non-piață al evaluării este numit de valoarea de piață, după care Cadastral (impozabil ... pentru a determina valoarea rentabilă a pieței a întreprinderilor Cuvinte cheie: întreprindere ... Întreprinderile devin non-piață. Feishizarea valorii de piață a întreprinderilor atunci când le determină ...
Nu utilizați conceptele și termenii "valoare de piață", "valoare justă" și "... îndoială susțin că expresia" valoarea de piață a ceva "este științific ... autorul, termenii" valoarea de piață "și" valoarea justă "Sunt folosite în mod incorect, acțiuni, ... Târg" și într-adevăr valoarea de piață echitabilă din punct de vedere economic a acțiunilor ordinare ale întreprinderii. Adresa electronică ... Nu utilizați conceptele și termenii "costul pieței", "costul echitabil" și "...
Achiziționarea acestor acțiuni poate fi considerată valoarea de piață a acțiunilor la momentul ... Eliminarea veniturilor companiei în valoare a valorii de piață a imobilului transferat la contribuabil .... valoarea de piață a Apartamentul schimbat este inclus la data datei. Valoarea de piață a apartamentului de schimb ... care este definită ca diferența dintre valoarea de piață a apartamentului și plătită de partea contribuabilului ... Aceste acțiuni pot fi considerate valoarea de piață a acțiunilor la momentul lor. .
Valoarea sa cadastrală și amploarea valorii de piață stabilite ca cadastral, ... Metodologia (de exemplu, excluzând TVA de la valoarea de piață a obiectului de construcție a capitalului; pe curent ... și cealaltă nu este); La determinarea valorii de piață a terenului terenului, dreptul de pe termen lung ... zona erorii este considerată lipsa de calcule a valorii de piață a terenurilor de teren în cadrul ... privind evaluarea evaluării "a făcut piața Valoarea înlocuirii îmbunătățirilor construite de fapt ...
Cazul numărului de obiecte analogice relevante. Valoarea de piață și valoarea investiției a întreprinderilor sunt ... Nimeni nu se luptă. În conformitate cu "valoarea de piață" himerică a obiectelor de evaluare, evaluatorii cadastrali determină ... formula pentru a determina valoarea de piață eficientă din punct de vedere al costurilor. Adresa electronică a articolului în ... .html Notă: Sub valoarea de piață rentabilă a întreprinderii urmează în prezent ...
Costul obiectelor de evaluare indică valoarea de piață, care, în natură, nu este niciodată egală cu valoarea lor de piață neexistentă, care este un motiv argumentat pentru ... abordare. În plus, nu există o valoare de piață a întreprinderilor, o definire eronată nu este adecvată ... Introducere în aparatul conceptual al conceptului de valoare a întreprinderii și multe alte specii ...
Postulatele se referă la conceptele și termenii "costul pieței", "costul investiției", "costul echitabil ... utilizarea conceptului și termenului" valoare de piață ", mai ales ca principal ... prezent, la valoarea" Market " Teoretic nu egalizează în mod rezonabil cadastrul. .. Evaluarea standardelor internaționale și federale, costul pieței, costul investițiilor, costul echitabil, ... Postulatele se referă la conceptele și termenii "costul pieței", "costul investiției", "Târgul ...
Ordin. Toate celelalte lucruri fiind egale, valoarea de piață a instrumentelor de capital propriu ar trebui să crească ... dacă organizația supraestimează investiția financiară din companie, care ... este echivalentă cu dimensiunea unei investiții suplimentare, deoarece valoarea de piață este formată Ținând cont de întreaga întreagă ... și cheltuielile de la schimbările efective ale valorii de piață a investițiilor financiare vor fi ... gradul de valoare de piață care a urmat acest lucru. Organizație - Investitor în ...
... (consecințele uraganului). Comisia a identificat valoarea medie de piață a acestor echipamente, luând în considerare curentul ...
În dreptul de referință, se adoptă valoarea sa de piață, care, în natură să nu existe ... și capitalizarea pieței este, precum și valoarea de piață și valoarea economică globală de piață ... nu valoarea de piață existentă în lumea reală; Al doilea este un cost foarte dubios, de investiții ...
Și termenii valorii juste și valoarea de piață a unor astfel de obiecte, ilegalitatea substituției ... prețul mediu al conceptului de valoare de piață inexistentă, cu recomandări, să aplice metodele de comparativ ... termenul ar trebui a fi evitat. Expresia "valoarea de piață", în virtutea anticatriei și ... și termenii de valoare justă și valoarea de piață a unor astfel de obiecte, neînțelegerea substituției ... Prețul mediu este conceptul de valoare de piață inexistentă atunci când Recomandări Aplicați metode ...
Afaceri. " Este impusă persistent de evaluatori pe termenul "valoare de piață", care în natură nu există ... Între timp, indicatorii valorii de piață inexistente a imobilului sunt recomandate pentru a echivala indicatorii ..., stabiliți la data definiției valorii sale de piață, mii de ruble / normo-oră; ... D. Metodă de reglementare și profitabilă pentru determinarea valorii de piață și a prețului de piață al unei întreprinderi (... formula pentru a determina valoarea de piață rentabilă a întreprinderilor o adresă de e-mail pe Internet ...
Inspecția autorităților fiscale a ordonat examinarea valorii de piață a bunurilor imobile, potrivit căreia ..., 804 milioane de ruble. Și a fost o valoare de piață. Aceasta sumă este această sumă pe care inspectorii fiscali ... au desemnat o examinare, potrivit căreia valoarea de piață a clădirilor a depășit valoarea vânzării în ... și pe baza informațiilor despre valoarea de piață a obiectului de evaluare, dacă luați în considerare Contul ...
Și pe baza informațiilor despre valoarea de piață a obiectului de evaluare, dacă luați în considerare ...
Obiectivele acestei legi federale sub valoarea de piață a obiectului de evaluare se referă la cel mai probabil ... .02. 2017. Nota autorului: valoarea de piață a obiectului de evaluare, spre deosebire de ...
Prețul de reglementare al Pământului este un indicator care caracterizează costul unui complot de o anumită calitate și locație pe baza veniturilor potențiale pentru perioada de rambursare calculată. Folosit în impozitarea tranzacțiilor cu terenuri de teren, precum și sarcini de stat provocatoare în moștenirea Pământului, darul și primirea unui împrumut bancar privind securitatea terenului. Prețul de reglementare este stabilit anual de către autoritățile executive ale entităților constitutive ale Federației Ruse pentru terenurile diferitelor obiective privind zonele estimate, districtele administrative, așezările sau grupurile lor. Organele de autoguvernare locale, pe măsură ce dezvoltarea pieței funciare pot rafina numărul de zone estimate și frontierele acestora, crește sau reduce prețul de reglementare stabilit al terenului terenului, dar nu mai mult de 25%. Prețul de reglementare al terenului de teren nu ar trebui să depășească 75% din nivelul prețului de piață pentru terenurile tipice ale scopului corespunzător.
Valoarea cadastrală a terenurilor de teren - indicatorul de valoare calculat destinat să determine baza impozabilă pe Pământ. Fixat în cadastrul de teren ca unul dintre principalii indicatori. Calculul valorii cadastrale a terenurilor ar trebui să fie efectuat în conformitate cu metodele dezvoltate de serviciul federal de cadastru cadastru.
Prețul terenurilor în clădiri, clădiri și structuri stabilite de entitățile constitutive ale Federației Ruse la vânzarea de terenuri în proprietatea de stat sau municipale este un indicator de reglementare care determină prețul de răscumpărare a terenurilor pe care se află clădirea, clădirile sau structurile în proprietatea privată. Prețul de răscumpărare este stabilit de legea federală "privind introducerea codului funciar al Federației Ruse" în ratele de impozitare a terenurilor, în funcție de numărul de așezări. În așezările cu populația de peste 3.000.000 de persoane, prețul terenului este stabilit în cantitatea de rată de impozitare a terenurilor de cinci până la treizeci de ani pe o suprafață de teren; În așezările cu populația de la 500.000 la 3.000.000 de persoane - în valoare de rate de impozitare a terenurilor de cinci până la șaptesprezecelea pe unitate de teren; În așezările cu populația de până la 500.000 de persoane - în valoare de la trei la trei până la zece ori rate de impozitare pe unitate de teren (la începutul anului calendaristic actual). Valorile specifice ale prețurilor de răscumpărare sunt determinate de entitățile constitutive ale Federației Ruse. Înainte de a stabili subiectul Federației Ruse, prețurile terenului se aplică rata de impozitare minimă corespunzătoare. În același timp, la vânzarea unui teren de teren, poate fi utilizat un coeficient de corecție care ia în considerare utilizarea curentă.
clădiri, clădiri, structuri. Coeficientul de corecție al tipurilor de bază de utilizare actuală trebuie aprobat de Guvernul Federației Ruse în valoare de la 0,7 la 1,3. În prezent, astfel de coeficienți nu sunt aprobați de Guvern.
Standardele privind valoarea dezvoltării de terenuri noi în locul terenurilor agricole epuizate pentru nevoi neagricole - sunt utilizate pentru a rambursa pierderile de producție agricolă în retragerea terenurilor agricole, a pășunilor de cerbi, care sunt în proprietate de stat sau municipală, să le utilizeze în scopuri care nu sunt legate de gestionarea agriculturii; Schimbarea scopului terenurilor agricole, pășuni de cerb deținute de cetățeni sau persoane juridice. De asemenea, utilizat la calcularea cantității de deteriorări cauzate de degradare și de alpinism a solurilor și a terenurilor. Aprobat prin decretul guvernului Federației Ruse.
Cu o analiză comparativă a valorii obiectului de evaluare cu prețurile analogilor, evaluatorul a utilizat date privind prețurile ofertelor (oferta publică) a obiectelor luate din surse deschise (publicații tipărite, site-uri oficiale de internet etc.). O astfel de abordare, potrivit evaluatorului, este justificată din punctul de vedere al potențialului cumpărător înainte de acceptare. În absența bazelor de date în ceea ce privește accesul liber (listele) cu prețurile tranzacțiilor reale, evaluatorii majorității țărilor din lume se bazează în activitatea lor, evaluatorul a concluzionat în mod corect că datele ofertei publice sunt cele mai apropiate de prețurile reale ale achiziției Și tranzacțiile de vânzare și, prin urmare, cea mai mare măsură îndeplinește cerințele legislației de evaluare rusească.
Astfel, evaluatorul în procesul de calcul a fost utilizat pentru a fi utilizat în Codul civil al Federației Ruse ca "ofertă" și "ofertă publică" (articolul 435 și 437). În consecință, evaluatorul ipotetic (luând în considerare ajustările corespunzătoare) a presupus că persoana, "care a făcut o propunere se consideră că este un acord cu destinatarul la care se va face propunerea".
La momentul evaluării de pe piață, mai mulți analogi au fost oferite cu o locație adecvată a obiectului de evaluare. Datele analogice sunt analizate de către evaluator și sunt reduse la tabelul calculat.
În cursul analizei, s-au făcut ajustări la prețurile analogilor, existente între analogi și obiectul evaluării. Reglarea negativă se face în cazul acestui indicator, analogul depășește obiectul de evaluare și pozitiv - dacă este inferior acestui indicator analog al acestui indicator.
Pentru a calcula valoarea de piață a obiectului de evaluare, 1 mp. A fost selectat de o unitate de comparație.
La momentul evaluării, urmăria au fost aleși comparabili cu caracteristicile lor cu un obiect de evaluare.
| Indicator | Obiect de evaluare | Numărul analog 1. | Numărul analog 2. | Numărul analog 3. | Numărul analog 4. | Numărul analogic 5. |
| Localitate | Orașul Yekaterinburg. | Orașul Yekaterinburg. | Orașul Yekaterinburg. | Orașul Yekaterinburg. | Orașul Yekaterinburg. | Orașul Yekaterinburg. |
| Stradă | Tehnic | Vatutin. | Sedova. | Tavatua. | Chișinău. | Bilimbaevskaya. |
| numărul casei | ||||||
| Oferta de preț, frecați. | 3.685000 | |||||
| Preț 1 mp, freca. | ||||||
| Amendament pentru uding,% | ||||||
| Tranzacție perfectă sau ofertă | sentință. | sentință. | sentință. | sentință. | sentință. | sentință. |
| Amendament privind tipul de tranzacție,% | ||||||
| Locație (centura de preț) | ||||||
| Valoarea amendamentului de localizare,% | ||||||
| Tip de casa | XP. | XP. | XP. | XP. | XP. | XP. |
| Adică Amendament privind tipul de casă,% | ||||||
| Materialul de perete | cărămidă | cărămidă | cărămidă | cărămidă | panou | cărămidă |
| Valoarea amendamentului privind materialul pereților,% | ||||||
| Număr de camere | ||||||
| Adică Amendament privind numărul de camere,% | ||||||
| Podea | 3/5 | 4/5 | 5/5 | 2/5 | 2/5 | 1/5 |
| Etaje | ||||||
| Adică Amendament la etaj,% | ||||||
| Suprafața totală, sq.m. | 55.4 | 54.3 | ||||
| Adică amendamente la suprafața totală,% | ||||||
| Bucătărie Piața, Sq.M. | ||||||
| Înțeles amendamente la zona de bucătărie,% | ||||||
| Starea apartamentului | standard | standard | standard | standard | standard | standard |
| Valoarea amendamentului privind starea apartamentului, frecați. | ||||||
| Valoarea ajustată de 1 pătrat. m., frecați. | ||||||
| Costul mediu de 1 pătrat. m., frecați. | ||||||
| Valoarea de piață a obiectului de evaluare la data evaluării, RUB. |
Concluzie: În conformitate cu abordarea comparativă, valoarea de piață a obiectului de evaluare este: 3399836 ruble.
Concluzie
În primul capitol al lucrării, conceptul de activitate cadastrală și cadrul său de reglementare în toate aspectele, au fost luate în considerare elementele de bază ale formării unui plan tehnic, un plan integrat și pașaport cadastral.
Planul tehnic este un document în care anumite informații adresate cadastrului de stat de imobil sunt reproduse și informații despre clădire, clădire, un loc sau despre obiectul construcției incomplete necesare pentru înregistrarea unui astfel de obiect imobiliar sau informații Despre partea sau părțile unui astfel de bunuri imobiliare sau noi imobile necesare pentru cadastrul de stat al imobilului, care este repartizat la numărul cadastral.
În al doilea capitol, am atins o evaluare a valorii imobiliare și trei abordări:
Abordarea costurilor;
Abordare comparativă;
Abordare profitabilă.
Abordarea costurilor provine din ipoteza că investitorul prudent nu va plăti pentru proprietate mai mult decât suma în care va dobândi achiziționarea unui teren similar de teren și construirea unei clădiri similare în proprietățile consumatorilor.
O abordare comparativă se bazează pe ipoteza că un cumpărător rezonabil nu va plăti mai mult decât suma pentru care poate dobândi un obiect de utilitate similară pe piața deschisă.
Abordarea veniturilor se bazează pe aprobarea faptului că un cumpărător rezonabil nu va plăti mai mult decât suma pe care proprietatea estimată va aduce în viitor sub forma unui venit net ajustat pentru riscul de investiții.
Formarea valorii totale a valorii obiectului estimat este unul dintre pașii importanți în procesul de evaluare. Pentru aceasta, se pot utiliza două metode: metoda de cântărire matematică, care utilizează procentul de cântărire și metoda de cântărire subiectivă, în care evaluatorul descrie factorii care afectează valoarea obiectului de evaluare și afișează costul pe bază din opiniile și argumentele personale. Ca urmare a cântăririi, se determină valoarea de piață a obiectului de evaluare.
În conformitate cu obiectivul din al doilea capitol al acestei apariții, informațiile necesare au fost colectate cu privire la obiectul cercetării, pentru o analiză și evaluare ulterioară.
După studierea informațiilor despre facilitatea de evaluare, a fost efectuată o analiză a districtului, o analiză a pieței funciare și a pieței imobiliare de birou, deoarece obiectul estimat are o destinație de birou.
În conformitate cu obiectivul lucrărilor de absolvire, a fost obținută valoarea de piață a obiectului de evaluare - apartamente.
Conform rezultatelor lucrărilor efectuate, este necesar să se menționeze că problema esențială a evaluării imobiliare este o orientare completă a pieței. Acest lucru poate fi urmărit pe un exemplu simplu - aplicarea într-o abordare comparativă a metodei de analiză comparativă a vânzărilor. În acest caz, se face o colecție de informații privind tranzacțiile recente de cumpărare și vânzare a obiectelor similare cu privire la estimarea, în timpul căreia evaluatorul nu poate obține o sută la sută pentru a obține informații fiabile despre aceste obiecte (caracteristici fizice, locație, stare etc. ), deoarece nu poate verifica personal fiecare dintre obiectele analogice selectate pentru estimare. Completitudinea informațiilor obținute este epuizată numai printr-o conversație, adică, reflectă punctul de vedere al unei singure părți interesate - vânzătorul.
Folosind o metodă comparativă de evaluare, calculele au arătat că valoarea de piață a obiectului de evaluare de la 03/20/2015. inventa 3.399.836 freca.
În mod separat, trebuie remarcat faptul că activitatea estimată este subiectivă în natură, deoarece orice organizație de evaluare sau companie, utilizând norme de evaluare general acceptate, are o metodologie estimată propriu. Acest fapt nu poate decât să afecteze rezultatele evaluării. Ca urmare, evaluarea, și anume rezultatul său (determinarea unei piețe, garanția, valoarea investiției etc.), condusă de mai multe societăți, de regulă, diferă unul de celălalt, ceea ce poate fi cauza litigiilor cu privire la corectitudine din exploatația sa, precum și corectitudinea acestei părți sau celeilalte părți, și, cel mai important, oferă un motiv să reflecte potențialul client al evaluării.
Bibliografie
1. Legea federală "privind evaluarea în Federația Rusă" din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ
2. Susținerea juridică "Consultant plus" Consultant.ru/
3. Portalul informațional și legal Base.garant.ru/
4. Forum Roo Sorrow.ru
5. Enciclopedia Ru.Wikipedia.org.
6. Constituția Federației Ruse
8. Legea federală "privind activitățile de apreciere în Federația Rusă" din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ
9. Legea federală "privind înregistrarea de stat a drepturilor la imobiliare și tranzacții cu el" din 21 iulie 1997 nr. 122-FZ
11. Standardele federale de estimare nr. 1, nr. 2, nr. 3, aplicație. Ministerul de amorțeală economică a Rusiei 20 iulie 2007, nr. 4, aprobat. Ministerul Dezvoltării Economice a Rusiei
12. Standardele internaționale de evaluare. A șaptea publicație / per. Cu engleza. I.l.artemenkova și alții. - M.: Societatea Rusă de evaluare, 2006. - 414 p.
13. Evaluarea imobiliară: Tutorial / T.g. Kasyanko și colab. - M.: Knourus, 2010.
14. Apariții de portal evaluer.ru
15. Labate.ru Biblioteca de evaluare
16. Site-ul federal rosreestr.ru rosreestr.ru
17. Portalul Geoinformation Gisa.ru
18. Forumul inginerilor cadastrali Zemlemaster.ru
19. Biblioteca Cadastrală Cartes.cadastre.ru
20. Forum de construcții http://brigadastroi.ru/
21. Evaluatori de portal internațional Propocennka.ru
22. Depozitarea documentelor ziarului rus rg.ru
23. Colegiul național de evaluatori NKSO.RU
24. Centrul de analiză economică și expertiză CEAE.RU
25. Enciclopedia academică oficială.adademic.ru
26. Indicator al pieței imobiliare
Atasamentul 1
Legile federale:
1. Legea federală din 23 iulie 2013 nr. 250-FZ "privind amendamentele la acte legislative selectate ale Federației Ruse în ceea ce privește înregistrarea de stat a drepturilor și contabilitatea cadastrală a obiectelor imobiliare"
2. Legea federală din 21 decembrie 2009 Nr. 334-FZ "privind amendamentele la actele legislative selectate ale Federației Ruse"
3. Legea federală din 24.07.2007 nr. 221-FZ "pe cadastrul de stat al imobilului"
4. Legea federală din 21.07.2014 nr. 221-FZ "privind amendamentele la capitolul 25.3 din partea a doua din Codul fiscal al Federației Ruse"
5. Ordine
6. Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice a Rusiei din 08.04.2014 nr. 212 "privind amendamentele la Comisia de Apel pentru examinarea afacerilor de apel, solicitând certificatul de calificare al inginerului cadastral, format prin Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice Rusia din 30 iulie 2011 Nr. 344 "
7. Ordonanța Ministerului Dezvoltării Economice a Rusiei din 18.03.2014 №136 "privind amendamentele la Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia din 22 ianuarie 2010 nr. 23"
8. Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia din 25 decembrie 2012 nr. 812 "privind amendamentele la Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia din 30 iulie 2010 nr. 344".
9. Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice din 07/18/2012 nr. 437 "privind amendamentele la Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia din 22 ianuarie 2010 nr. 23".
10. Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia din 04.04.2011 nr. 145 "privind amendamentele la Comisia de Apel pentru examinarea afacerilor de apel, solicitarea unui certificat de calificare a inginerului cadastral, formată prin ordinul Ministerului Dezvoltarea economică a Rusiei din 30 iulie 2010 nr. 344. "
11. Ordonanța Ministerului Dezvoltării Economice a Rusiei din 20 septembrie 2010 nr. 444 "privind aprobarea procedurii de efectuare a unui registru de stat al inginerilor cadastrali și procedura de furnizare a informațiilor despre inginerul cadastral conținute în Registrul de Stat al cadastralului Ingineri. "
12. Ordonanța Ministerului Dezvoltării Economice a Rusiei din 07/30/10 nr. 344 "privind organizarea din cadrul Ministerului Dezvoltării Economice a Rusiei lucrează cu privire la examinarea apelurilor solicită persoanelor care solicită certificatul de calificare al inginerului cadastral".
13. Ordonanța Ministerului Dezvoltării Economice a Rusiei din 12 iulie 2010 nr. 290 "privind amendamentele la Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice a Federației Ruse din 22 ianuarie 2010 nr. 23".
14. Ordonanța Ministerului Dezvoltării Economice a Rusiei din 15 martie 2010 nr. 99 "privind aprobarea unui examen calificat pentru respectarea cerințelor pentru inginerii cadastrali".
15. Ordonanța Ministerului Dezvoltării Economice a Rusiei din 03.03.2010 nr. 83 "privind stabilirea formularului unui certificat de calificare al inginerului cadastral și procedura de eliberare a certificatelor de calificare ale inginerilor cadastrali".
16. Ordonanța Ministerului Dezvoltării Economice a Rusiei din 22 ianuarie 2010 nr. 23 "privind aprobarea Regulamentului privind compoziția, procedura Comisiei de calificare pentru certificare pentru respectarea cerințelor de calificare pentru inginerii cadastrali, ordinea Examenul de calificare pentru respectarea cerințelor de calificare pentru inginerii cadastrali, lista documentelor transmise simultan cu cererea de obținere a unui certificat de calificare a inginerului cadastral. "
17. Ordinul Rosreestra din data de 06.23.2011 nr. P / 232 "privind introducerea unui sistem informatic automatizat pentru menținerea registrului de stat al inginerilor cadastral al serviciului federal pentru înregistrarea de stat, cadastru și cartografia"
18. Ordonanța lui Rosreestra din 28 decembrie 2010 nr. P / 683 "privind organizarea de lucrări privind furnizarea de informații despre inginerul cadastral conținute în Registrul de Stat al Inginerilor cadastrali".
19. Ordinul Rosreestra Datat 24 august 2010 nr. P / 459 "privind introducerea unui sistem informatic automatizat pentru certificarea inginerilor cadastrali la funcționarea industrială a sistemului informațional automatizat.
20. Ordinea lui Rosreestra din data de 25.12.2014 p / 636 "pe Comisia Permanentă a Rosreestra de a dezvolta și actualiza aspecte cu răspunsuri pentru a oferi un examen calificat pentru respectarea cerințelor de calificare impuse inginerilor cadastrali"
21. Ordinul Rosreestra din 26 iulie 2013 nr. 09-04083 / 13 "privind crearea unui proiect de algoritm pentru eliminarea intrărilor eronate de la GKN
22. Scrisori, metode și alte documente de reglementare
23. Scrisoarea Ministerului Dezvoltării Economice a Rusiei din 29 ianuarie 2014 nr. 1347-PC / D23 și "Clarificarea Ministerului Dezvoltării Economice a Rusiei cu privire la prevederile individuale ale Legii federale nr. 2.07.2013 nr. 250 -Fz "
24. Scrisoarea Ministerului Finanțelor din Rusia din 02.11.2010 nr. 02-04-09 / 4307 (privind înscrierea obligației de stat pentru emiterea unui certificat de calificare a inginerului cadastral)
25. O scrisoare a Ministerului Dezvoltării Economice a Rusiei din 05.08.2010 nr. D23-3031 "privind numerotarea problemelor pentru a oferi un examen calificat pentru respectarea cerințelor pentru inginerii cadastrali"
26. O scrisoare a Ministerului Dezvoltării Economice a Rusiei din 01.06.2010 nr. 8883-IM / D23 "privind colectarea taxei de stat pentru eliberarea certificatelor de calificare ale inginerilor cadastrali"
27. Scrisoare către conducătorii organelor teritoriale ale lui Rosreestra
28. Algoritmul care exclude intrările eronate de la GCN (proiect)
29. Scrisoare №09-ISX.02903-GE 15
30. Litera nr. 09-Ex. 00681-GE_15.
Apendicele 2.
"Lista reglementărilor, documentelor, legilor și actelor"
28 decembrie 2010 N 431-FZ22 iulie 2010 N 167-FZ Evaluare standard federală "Determinarea valorii cadastrale a instalațiilor imobiliare (FSO N 4)" Ordinul din 22 octombrie 2010 n 508paris din 22 octombrie 2010 n 509paris din luna mai 7 2010 N 16627 decembrie 2009 N 343-FZPostaniya din 23 iulie 2009 N 58 Legea din 7 mai 2009 N 91-FZ Definiție din 10 februarie 2009 N 461-O-O-Ophards datate 27 mai 2009 N 142 scrisoare din 11 mai , 2010 n 09-3616-mp
Legea federală din 27 iulie 2010 N 224-FZ "privind contracararea utilizării ilegale a informațiilor privilegiate și manipularea pieței și amendamente la actele legislative selectate ale Federației Ruse"
Cerințe privind raportul de evaluare (FSO N 3) Scopul evaluării și tipurilor de valoare (FSO N 2)
Concepte de noțiune generală, abordări și cerințe pentru evaluarea (FSO N 1) din 6 martie 2008 N 63 (privind aprobarea raportului Agenției Federale pentru Managementul Proprietății Federale privind încheierea și executarea contractelor de investiții în legătură cu Proprietatea federală a obiectelor imobiliare)
Ordonanța din 6 martie 2008 N 60 (privind aprobarea procedurii de exploatare și condiții de concurență pentru selectarea organizatorului de ofertă pentru a atrage investiții în raport cu proprietatea federală a obiectelor imobiliare)
Ordonanța din 6 martie 2008 N 61 (privind aprobarea modelului de model al Tratatului de investiții în legătură cu proprietatea federală a obiectelor imobiliare)
Ordonanța din 6 martie 2008 N 62 (privind aprobarea procedurii de organizare și desfășurare a licitațiilor pentru dreptul de a încheia contracte de investiții în legătură cu proprietatea federală a obiectelor imobiliare)
Ordonanța din 6 martie 2008 N 64 (privind aprobarea unei sarcini tipice de evaluare a valorii de piață a dreptului de a încheia contracte de investiții în raport cu proprietatea federală a obiectelor imobiliare)
Decretul Guvernului Federației Ruse 505 din data de 10.08.2007
Informații privind procedura de extindere a perioadei de valabilitate a licențelor de evaluare
Informații privind procedura de reînnoire a licențelor de evaluare a activităților
Cerințe pentru formarea avansată
La aprobarea unui plan de inspecție consolidat pentru trimestrul II din 2003 o listă de funcționari ai Ministerului Relațiilor de Proprietate a Federației Ruse și a organismelor sale teritoriale autorizate să întocmească protocoale privind componența infracțiunilor administrative a Consiliului Consilierilor de Servicii de evaluare Ministerul Relațiilor Proprietății din Federația Rusă
Regulamentele privind consilierea consumatorilor de servicii de evaluare în cadrul Ministerului Relații imobiliare ale Federației Ruse
Privind furnizarea de informații de către persoane juridice și antreprenori individuali care au o licență de punere în aplicare a activităților de evaluare a instituțiilor de învățământ
Extrage din cartea de referință calificată
Decretul Guvernului Federației Ruse din 6 iulie 2001 N 519 "privind aprobarea standardelor de evaluare".
Legea federală nr. 135-FZ "privind activitățile de evaluare în Federația Rusă" din 29 iulie 1998. Licențierea activităților de evaluare
Apendicele 3.
Exemplu de plan de podea
Definiția valorii de piață poate fi necesară într-o varietate de situații. Puteți face acest lucru în mai multe moduri. În funcție de metodă, formula este selectată.
Valoarea de piață este un preț aproximativ la care obiectul poate fi vândut în condiții de piață libere, luând în considerare concurența. În definiția sa, este necesar să se țină seama de mulți factori, inclusiv cei imprevizibili ca comportamentul participanților de pe piață. Calculul costurilor este precedat de analizarea tuturor informațiilor.
Valoarea de piață a întreprinderii este de a determina costul companiei pe baza profiturilor sale. Evaluarea se face în două moduri:
Evaluarea presupune prezența unui obiect și a unui subiect. Obiectul este o întreprindere în sine. Subiectul este cel care definește valoarea de piață. De regulă, aceștia sunt evaluatori profesioniști.
Proprietarii de afaceri sau liderii săi pot evalua întreprinderea cu bunăvoință și dorința proprie, deoarece ajută la luarea deciziilor eficiente în management. Dar există o serie de situații în care definiția valorii de piață este prevăzută de cerințele legislative. Deci, evaluarea este necesară:
REFERINŢĂ! Legea definește aproximativ 30 de situații în care valoarea de piață trebuie determinată și necondiționat. În toate celelalte cazuri, evaluarea afacerii constă în cadrul dorinței proprietarilor sau managerilor săi.
Valoarea de piață este calculată ținând cont de următoarele sarcini:
Echipa de conducere trebuie să știe despre valoarea de piață a întreprinderii. Fără acest lucru, este imposibil să luăm decizii informate.
Deciziile privind informațiile despre valoarea de piață a afacerii pot fi de diferite grade de radicalitate, dar ele, de regulă, au un înțeles deosebit de important, de exemplu:
IMPORTANT! Toate informațiile despre valoarea de piață a activelor intră sub formă de cifre specifice confirmate de ajutorul metodelor moderne de evaluare analitică. Numerele sunt fapte și nu ipoteze, dar faptele pot fi operate și de a acționa, bazate în mod excepțional pe specifice.
La calcularea valorii de piață, are sens să adere la următoarele principii:
De asemenea, trebuie remarcat următoarele principii:
Evident, valoarea de piață este determinată pe baza unei pluralități de factori. Cu toate acestea, există formule pentru care este posibilă calcularea acesteia.
O concluzie informată cu privire la valoarea de piață a întreprinderii poate fi dată de specialiști calificați care au o pregătire adecvată. Ei se familiarizează cu activele organizației, le studiază, apoi fac calcule pe algoritmi speciali și, în final, formulează concluziile. Această lucrare trece în etape.
Există trei metode pentru determinarea valorii de piață:
De regulă, întreprinderile utilizează una din primele două metode. Definiția exactă a metodei depinde de faptul dacă societatea are un venit stabil.
Luați în considerare un exemplu. Compania "Alice" dorește să-și determine valoarea de piață. Organizația primește un venit stabil și, prin urmare, metoda profitabilă este selectată pentru calcul. A calculat mai întâi coeficientul de capitalizare. Pentru aceasta, se utilizează următoarea formulă:
(Datoriile pe termen lung + pe termen scurt) / capitalul propriu
Ca rezultat, obținem un coeficient egal cu unul.
În perioada de raportare, compania a primit 1.000 de 500 de ruble. În consecință, valoarea sa va fi similară (1 000 500 * 1).
După cum puteți vedea, o mulțime de factori afectează valoarea de piață. Nu există o astfel de formulă care ar putea lua în considerare toți parametrii necesari. Formula ajustează ceva generalizat, în timp ce calculul costului este efectuat individual. Din acest motiv, se recomandă încredințarea calculului valorii de piață pentru evaluatorii profesioniști. Specialiștii pot analiza în mod adecvat situația de pe piață, iau în considerare toate varietățile de factori. Cu toate acestea, este posibilă o evaluare independentă pentru nevoile interne ale întreprinderii.
În timpul analizei sediului biroului de la Moscova, au fost alese trei obiecte comparabile propuse spre vânzare în octombrie 2003. Caracteristicile obiectelor comparabile sunt prezentate la tabelul de mai jos.
| Caracteristici | Obiectivul 1. | Obiectivul numărul 2. | Obiectivul 3. |
Locație |
m. Taganskaya, ul. Taganskaya. | ||
Transferat în cameră |
Proprietate | Proprietate | Proprietate |
Anul de construcție |
|||
Total Square Sq.M. |
57,5 | 80 | 82,5 |
Zonă utilă, mp. |
57,5 | 80 | 82,5 |
Scop funcțional |
Birou | Birou | Birou |
Accesibilitate de transport |
10 m. N. | 5 m. N. | 5 m. N. |
| etajul 1 | etajul 1 | etajul 1 | |
| 3 | 5 | 4 | |
Disponibilitatea unei intrări separate |
nu | există | există |
| Conditii de lucru | Eurotandel. | Reparații standard | |
Surse de informație |
"Mian", Tel. 974-62-12. | www.win.izrukvruki.ru, tel. 713-51-63. | www.domailudi.ru. |
Statutul juridic este același pentru toate obiectele comparabile și corespunde obiectului estimat, care nu necesită introducerea de ajustări la drepturile transferate la obiect. Datorită lipsei datelor privind prețurile tranzacțiilor reale, prețurile sugestiilor au fost utilizate în calcule, astfel încât ajustările pentru timpul de vânzare, nu sunt necesare, de asemenea, condițiile de vânzare și finanțarea tranzacției.
Prețurile obiectelor comparabile au fost ajustate luând în considerare parametrii acestora după cum urmează:
P0 - costul inițial al contorului pătrat al obiectului comparabil (prețul ofertei);
RSKORR - costul ajustat al contorului pătrat al obiectului comparabil;
P1, P2, P3, P4, P5, P6, P7, P8 - amendamente la locație, să negocieze, la accesibilitatea transportului, la locația camerei în clădire, în zona camerei, la confortul drumurilor de acces, Pentru prezența unei intrări separate, pe obiectul condițiilor tehnice.
Amendament la locație. Localizarea proprietății este un factor determinant care afectează costul său. Amendamentul de localizare este introdus dacă obiectele comparabile sunt selectate într-o zonă teritorială și economică diferită, în cazul nostru, modificarea nu este introdusă.
Amendament la negociere. Prețurile ofertelor oferite sunt diferite de prețurile tranzacțiilor reale pe piața secundară a spațiilor nerezidențiale, care, de regulă, apar la prețuri mai mici. Pe baza datelor furnizate de cele mai importante companii imobiliare, prețurile sugestiilor diferă de prețurile tranzacțiilor reale la nivelul 5-10%. Amendamentul este determinat la 5%.
Amendament pentru accesibilitatea transporturilor. Modificarea accesibilității transporturilor este determinată de metoda vânzărilor asociate. Mai jos este dimensiunea amendamentelor în funcție de accesibilitatea transportului în cameră. În cazul nostru, modificarea este introdusă.
| Accesibilitate de transport | Amendamente de dimensiune,% | |
| 5 min.p. | 15, 20 minute. | 2% |
| 5 min.p. | 10, 15 min .Transp. | 5% |
Amendament la locația camerei în clădire. Modificarea locației camerei din clădire este determinată de metoda vânzărilor asociate. Mai jos este dimensiunea amendamentelor în funcție de locația camerei din clădire.
Modificarea zonei. Modificarea zonei este determinată de metoda vânzărilor asociate. Mai jos este dimensiunea amendamentelor în funcție de zona camerei.
Amendament pentru confortul căilor de acces. Amendamentul pentru confortul căilor de acces este introdus în cazurile în care caracteristica acestui parametru a obiectelor estimate și comparabile este diferită. În cazul nostru, modificarea este introdusă.
Comoditatea căilor de acces de către specialiști este calculată pe o scară de cinci puncte:
5 puncte - intrarea vehiculului la obiectul de pe strada centrală, există parcare;
4 puncte - este posibil să introduceți pasagerul și camioanele nu de pe strada centrală, parcare;
3 puncte - intrarea vehiculelor se efectuează pe străzi cu o mișcare limitată de vehicule, parcarea este dificilă;
2 puncte - Intrarea vehiculului este dificilă, cea mai apropiată parcare este de 10 minute. pe jos.
Amendamentul a fost determinat de expertiză pe baza analizării informațiilor de pe piață pe piața spațiilor nerezidențiale, astfel încât o scădere a punctajului de 1 scor se caracterizează printr-o scădere a costurilor cu 2%.
Amendament pentru o intrare separată Este introdus, deoarece prezența unei intrări separate mărește costul obiectului. Amendamentul este determinat de experți la nivelul de 3%.
Amendament privind starea tehnică (nivelul de finisare). Pe baza datelor postate pe site-urile companiilor de construcții, precum și de la conversații cu angajați ai organizațiilor de reparații și construcții, cum ar fi Maraton Tel. 964-44-38, "Promstroy 1" Tel. 367-56-31, "Mareșalul" Tel. 155-39-59, "deține tranzacționarea" Tel. 119-50-13, "Prioritatea" Tel. 749-98-05 Condiția tehnică și nivelul de finisare a spațiilor (în funcție de compoziția și gradul de complexitate a muncii) pot fi împărțite în următoarele categorii:
Eurotandel. (Decorarea modernă a camerei în conformitate cu cerințele standardelor europene, utilizând cele mai recente tehnologii de clădiri și cele mai bune materiale de finisare în prezent). Costul acestui tip de reparații (luând în considerare materialele de finisare) va fi de la 150-12 dolari pe 1 mp.
Reparații standard (Premisele finisate folosind tehnologii clasice și materiale moderne). Costul acestui tip de reparații (luând în considerare materialele de finisare) va fi de 100-150 USD pe 1 mp.
Conditii de lucru (reparații interne, făcute acum câțiva ani).
Necesită reparații cosmetice (Prezența defectelor minore în decorarea camerei). Costul de reparații înainte de a aduce starea premiselor lucrătorului (luând în considerare materialele de finisare) este de 50 - 100 de dolari. Pentru 1 mp.
Necesită reparații cosmetice cu elemente de lucrare de capital (Absența completă sau parțială a oricărei acoperiri (în aer liber, perete, plafon). Costul de reparații înainte de a aduce starea camerei către lucrător (luând în considerare materialele de finisare) este de 150-200 de dolari pe 1 mp.
Necesită revizuirea (Lipsa de acoperire în aer liber, perete și tavan). Costul de reparații înainte de a aduce starea camerei către lucrător (luând în considerare materialele de finisare) este de 200-300 de dolari. Pe 1 mp.
| Caracteristici | Obiectivul 1. | Obiectivul numărul 2. | Obiectivul 3. | Obiect de evaluare |
Locație |
m. Paveletskaya, Ozerkovskaya nab. | m. Kurskaya, ul. Pământ 14/16 | m. Taganskaya, ul. Taganskaya. | m. Petrovskaya, Petrovskaya st., Casa 7 |
Scop funcțional |
Birou | Birou | Birou | Birou |
Total Square Sq.M. |
57,5 | 80 | 82,5 | 126 |
| $150 000 | $255 000 | $247 500 | ||
Costul de 1 m. Pătrat, dolar |
$2 609 | $3 188 | $3 000 | |
Locație Amendament ( P1.) |
0% | 0% | 0% | |
Amendament pentru negociere ( P2.) |
-5% | -5% | -5% | |
Accesibilitate de transport |
10 m. N. | 5 m. N. | 5 m. N. | 10 m. N. |
Amendament pentru accesibilitatea transporturilor ( P3.) |
0% | 0% | 0% | |
Locația camerei în clădire |
etajul 1 | etajul 1 | etajul 1 | etajul 1 |
Amendament la locația camerei în clădire ( P4.) |
0% | 0% | 0% | |
Modificarea zonei ( P5.) |
-2% | -2% | -2% | |
Ușurința căilor de acces în puncte |
3 | 5 | 4 | 5 |
Amendament pentru confortul drumurilor de acces ( P6.) |
4% | 0% | 2% | |
Disponibilitatea unei intrări separate |
nu | există | există | există |
Amendament pentru prezență (absență) ( P7.) |
3% | 0% | 0% | |
Procentaj general |
0% | -7% | -5% | |
Starea tehnică a spațiilor, nivel de finisare |
Conditii de lucru | Eurotandel. | Reparații standard | Reparații standard |
Amendament la stat, dolari pentru 1 pătrat. m. ( P8.) |
150 | -100 | 0 | |
Valoarea ajustată de 1 mp., dolar / mp. |
$2 759 | $2 864 | $2 850 | |
Costul 1 mp. Obiect de estimare, dolar / mp. |
$2 824 |
Determinarea valorii de piață a obiectelor imobiliare Abordarea veniturilor se bazează pe principiul așteptării. În conformitate cu acest principiu, un investitor tipic, adică cumpărătorul obiectului imobiliar, îl dobândește în anticiparea veniturilor în viitor. Având în vedere că există o legătură directă între mărimea investițiilor și beneficiile de la utilizarea comercială a instalației de investiții, costul imobilului este definit ca fiind costul obținerii de venituri din acesta, cu alte cuvinte, costul obiectului imobiliar este definit ca costul curent al venitului viitoare generat de obiectul de evaluare.
Avantajul abordării veniturilor în comparație cu abordările costisitoare și comparative este că reflectă prezentarea investitorului cu privire la bunurile imobiliare ca sursă de venit, adică această calitate a imobilului este luată în considerare ca principalul factor de prețuri. Principalul dezavantaj al abordării veniturilor este că, spre deosebire de alte două abordări, se bazează pe datele prognozate.
Etapele procedurii de evaluare pentru această abordare:
* Pregătirea prognozei veniturilor viitoare de la livrarea zonelor estimate de închiriat pentru perioada petrecută și pe baza datelor obținute, definirea veniturilor brute potențiale (PVD).
PVD - reprezintă venitul maxim care este capabil să facă un obiect de evaluare, cu 100% din suprafața de încărcare fără a lua în considerare toate pierderile și cheltuielile. PVD depinde de zona obiectului estimat stabilit de rata de închiriere și se calculează cu formula:
AST - rata medie de închiriere a obiectului de evaluare,
S - Piața evaluării.
* Determinarea bazată pe analiza pieței pierderilor din zonele subutilizate și la colectarea chiriei, calculul venitului brut valabil.
De regulă, proprietarul pe termen lung nu are capacitatea de a continua să închirieze 100% din zona de construcție. Pierderea de închiriere are loc datorită angajării incomplete a obiectului imobiliar și neplata taxei de închiriere de către chiriașii fără scrupule.
Gradul de șomaj al obiectului de venituri imobiliare de către chiriașii se caracterizează printr-un coeficient de utilizare scurtă determinat de raportul dintre valoarea suprafeței totale care urmează să fie închiriată la valoarea suprafeței totale care urmează să fie închiriată. Raportul dintre zonele de închiriere a zonelor totale de închiriat se numește coeficientul de încărcare. Pentru diferite segmente ale pieței imobiliare, există valori tipice de piață ale coeficientului de descărcare.
Astfel, amploarea pierderii șomajului pătratului este determinată pe baza datelor de piață, fie este calculată pentru bunuri imobile specifice prin formula:
KND - coeficient de utilizare scurtă;
KN - ponderea zonelor care trebuie închiriate, pentru care chiriașii se schimbă în cursul anului;
NC - perioada medie în cursul anului, care este necesară pentru căutarea de noi chiriași după plecarea mai în vârstă;
Na este numărul total de perioade de închiriere pe an.
Valoarea rezultată a coeficientului de utilizare scurtă exprimă proporția PVD, care este pierdută ca urmare a incapacității unei predare de 100% a obiectului specific al imobilului destinat acestei zone. De aici, este nevoie să ajustați PVD-ul rata de încărcare pătrată (KZ)care este definită după cum urmează:
Incapacitatea de a finaliza taxa de închiriere implică o situație tipică a pieței, atunci când chiriașii fără scrupule au întotdeauna, care, eliberând camera, nu își plătesc datoria de închiriat. Exprimarea cantitativă a veniturilor din neplata contractului de leasing este pierderea veniturilor din neplata (coeficientul inconsecvenței plăților) (CN), care este determinată pe baza informațiilor privind pierderile medii ale proprietarilor din ne- Plata taxelor de închiriere în acest tip de spații, care este exprimată în% din venitul brut potențial.
În acest fel, raportul de plată (COP) Calculați: astfel, calculul venitului brut valabil (DVD) se efectuează în conformitate cu următoarea formulă:
Trebuie remarcat faptul că pe DVD, calculat prin metoda de mai sus, este necesar să se adauge alte venituri obținute din funcționarea proprietății în exces de plăți de închiriere, de exemplu, pentru utilizarea serviciilor suplimentare - spălătorie, parcare auto, adică , la alte venituri, fondurile suplimentare pot fi atribuite linetului cu utilizarea normală a proprietății.
* Calcularea costurilor imobiliare operaționale estimate, care se bazează pe analiza costurilor reale a conținutului său și / sau a costurilor tipice pe această piață.
Costurile operaționale (ER) sunt costurile necesare pentru a asigura funcționarea normală a obiectului direct legată de achiziționarea de venituri brute valabile.
Operațiunile sunt obișnuite să se împartă în trei grupe:
- permanent condiționat;
- variabile condiționate;
- cheltuieli pentru înlocuire.
Costurile permanente condiționate includ costurile a căror mărime nu depind de gradul de volum de muncă operațional al instalației și de nivelul serviciilor furnizate. De obicei, în acest grup include:
- impozitul pe proprietate;
- primele de asigurare (plăți de asigurare a proprietății);
- plăți pentru terenul;
- unele elemente de costuri variabile care sunt de fapt constante.
Cheltuielile variabile condiționate includ costurile care depind de volumul de muncă operațional al instalației și de nivelul serviciilor furnizate. De obicei, acest grup include următoarele costuri:
- comunal;
- la lucrările de reparații curente;
- salariul angajatului;
- impozitele pe salarii;
- pentru protecția împotriva incendiilor și securitatea;
- pentru publicitatea și încheierea contractelor de închiriere;
- privind consultarea și serviciile juridice;
- pe conducere;
- alte cheltuieli.
Cheltuieli pentru înlocuire - costul înlocuirii periodice a elementelor structurale de găzduire ale clădirii. În mod tipic, astfel de elemente includ:
- acoperiș, pardoseală, elemente de decorare internă și exterioară, umpluturi de ferestre și ușă, hardware, precum și alte elemente structurale cu o durată de viață scurtă;
- echipamente sanitare și tehnice și mașini electrice;
- Elemente de îmbunătățire în exterior - Căi pietonale, drumuri de acces, locuri de parcare, grădinărit și forme arhitecturale mici.
Includerea acestui grup de cheltuieli pentru costurile de exploatare asociate cu funcționarea normală a clădirii se datorează presupunerii că proprietarul va exploata imobilul la nivelul corespunzător reglementărilor și standardelor pentru acest tip de bunuri imobiliare.
Astfel, valoarea calculată a costurilor de funcționare este dedusă din venitul brut real, iar indicatorul final este un venit curat de exploatare.
* Recalcularea veniturilor operaționale nete la costul curent al obiectului de lângă metode, în funcție de metoda de evaluare selectată.
Pentru a determina valoarea curentă a obiectului, pe baza veniturilor operaționale pure, este posibil să se utilizeze două metode:
- metoda de capitalizare directă a veniturilor;
- Metoda de capitalizare în funcție de rata de rentabilitate a capitalului:
- metoda de capitalizare a modelelor de decontare;
- metoda fluxurilor de numerar actualizate.
Baza acestor metode este premisa că costul imobilului se datorează capacității unui obiect estimat de a genera fluxuri de venit în viitor. În ambele metode, există o conversie a veniturilor viitoare din obiectul imobiliar în costul său, ținând cont de nivelul de risc caracteristic al acestui obiect. Aceste metode diferă numai în modul de conversie a fluxurilor de venituri.
Metoda de capitalizare directă - metoda de determinare a valorii de piață a obiectului veniturilor, pe baza transformării directe a celui mai tipic venit al primului an în preț, împărțind-o pe coeficientul de capitalizare obținut pe baza analizării datelor de piață privind rapoartele net Venitul și costul activelor similare obiectului estimat obținut prin extracția pieței.
În același timp, nu este nevoie să se evalueze tendința de a schimba venitul în timp și de a evalua coeficientul de capitalizare - de a ține cont de componentele sale separat: rata de rentabilitate a capitalului și rata returnării acestuia. Se presupune că contabilizarea tuturor acestor tendințe și componente sunt așezate în datele pieței. O astfel de versiune clasică occidentală a metodei de capitalizare directă, în care raportul de capitalizare este extras din tranzacțiile de piață, este aproape imposibil să se aplice în condiții rusești, în legătură cu dificultățile emergente în colectarea informațiilor (cel mai adesea condițiile și prețurile tranzacțiilor sunt informații confidențiale). Pe baza acestui fapt, în practică trebuie să utilizați metode algebrice pentru construirea unui coeficient de capitalizare, asigurarea unei evaluări separate a ratei de rentabilitate a capitalului și a normelor de întoarcere.
Trebuie remarcat faptul că metoda de capitalizare directă este aplicabilă pentru a evalua activele existente care nu necesită data evaluării marilor pe durata investițiilor de capital în reparații sau reconstrucție.
- metoda de determinare a valorii de piață a unui obiect bazat pe venit, bazată pe transformarea tuturor fluxurilor de numerar ca "echilibrul banilor reali", pe care îl generează în procesul rămas de viață economică, în prețul de către Reducerea acestora la data evaluării utilizând rata de rentabilitate a capitalului, recuperabilă de la piața alternativă la nivelul riscurilor de investiții.
Metoda de capitalizare conform returnării capitalului Are două soiuri cu un punct de vedere formal (matematic):
metoda de fluxuri de numerar actualizate - metoda de capitalizare se datorează returnărilor de capital, în care se determină valoarea de piață utilizând rata ratei de recul pe capital, urmată de sumarea fluxului de numerar al fiecărui an al activului estimat, inclusiv fluxul de numerar din revânzarea sa sfârșitul perioadei de ortografie.
metoda de capitalizare pentru modelele de decontare - Metoda de capitalizare se bazează pe randamentele de capital, în care să se determine valoarea de piață, cel mai tipic de venit de primul an este transformat în costuri folosind modele de decontare formalizate și costul obținut pe baza analizei tendințelor de schimbarea lor în viitor.
Metoda de fluxuri de numerar actualizate este utilizată dacă:
- se presupune că fluxurile viitoare vor diferi semnificativ de la curent;
- există date care vă permit să fundamentați mărimea fluxurilor viitoare de numerar din domeniul imobiliar;
- fluxurile de venituri și costuri sunt sezoniere;
- Estimarea imobiliară - un obiect comercial mare multifuncțional;
- Obiectul imobiliar este construit sau doar construit și introdus (sau introdus) în funcțiune.
Metoda de capitalizare pentru modelele de decontare este utilizată dacă:
- fluxurile de venit sunt stabile pentru o perioadă lungă de timp, reprezintă o valoare pozitivă semnificativă;
- Creșterea fluxurilor de venit în ritm stabil, moderat.
Având în vedere că obiectul de evaluare nu impune reparații capital, precum și ținând cont de tendințele existente pe piața imobiliară comercială de la Moscova, se poate prezice schimbarea fără probleme cu ratele minore ale fluxurilor de venituri de la închirierea unui obiect de evaluare, care vă permite să se aplice pentru a recalcula venitul prezis în costul curent al metodei de capitalizare a modelelor de decontare (denumit în continuare metoda de capitalizare a capitalizării).
Determinarea veniturilor brute potențiale
Calculul venitului brut potențial se efectuează pe baza analizei ratelor curente pe piața de închiriere a obiectelor comparabile (rate de piață de închiriere).
Studiul ratelor de închiriere a spațiului de birouri a fost efectuat în conformitate cu bazele de date electronice ale ziarului "de la mână în mână", site-uri de internet ale agențiilor imobiliare din Moscova etc.
| Caracteristici | Obiect de evaluare | Obiectivul 1. | Obiectivul numărul 2. | Obiectivul 3. | Obiectivul numărul 4. |
Surse de informație |
Compania "New City", Tel. 771-72-80. | Compania "Invest Real", Tel. 787-71-95. | Magazine "Achiziții și prețuri" №36, Tel. 915-56-53. | Compania "New City", Tel. 363-26-38. | |
Locație |
m. Petrovskaya, Petrovskaya St., Casa 7 | m. Paveletskaya, Ozerkovskaya nab. | m. Taganskaya, ul. V. Radishchevskaya. | m. Taganskaya, ul. M. Communis-Tichetic, D. 21 | m. Taganskaya, ul. Taganskaya. |
Total Square Sq.M. |
126,0 | 220,0 | 205,0 | 500,0 | 160,0 |
Ușurința căilor de acces în puncte |
5 | 4 | 4 | 4 | 5 |
Accesibilitate de transport |
10 m. N. | 10 m. N. | 3 m. P. | 10 m. N. | 10 m. N. |
Locația camerei în clădire |
etajul 1 | Etajul 2 | Etajul 2 | Etajul 2 | Etajul 2 |
Nivelul de finisare a spațiilor |
Reparații standard | conditii de lucru | reparații standard | conditii de lucru | eurotandel. |
Rata ratei de închiriere, Dollarii / M2 / an |
- | 480 | 530 | 475 | 570 |
Ajustarea diferenței în zonă,% |
- | 0% | 0% | 2% | 0% |
Ajustarea locației în clădire,% |
- | 3% | 3% | 3% | 3% |
Ajustarea la confortul drumurilor de acces,% |
- | 2% | 2% | 2% | 0% |
Corectarea accesibilității transportului,% |
- | 0% | 0% | 0% | 0% |
Ajustarea la nivelul finisării în% |
- | 10% | 0% | 10% | -5% |
Procentaj total,% |
- | 15% | 5% | 17% | -2% |
Rata de închiriere ajustată, dolar / m2 / an |
$556 | $552 | $557 | $556 | $559 |
Astfel, rata de închiriere a obiectului de evaluare va fi determinată ca rata medie de închiriere a obiectelor selectate, ajustată ținând cont de amendamente și va fi (rotunjită) 556
dolari /x.m./eng.
Analiza analizei pieței arată că rata medie de închiriere a clasei "în" Clasa "în" cu excepția TVA este de 490 USD pe metru pătrat. M pe an, clasa premiselor de birou "cu" excluzând TVA $ 297 pe metru pătrat. M pe an (granița maximă a intervalului prezentat în analiză a fost luată, având în vedere localizarea obiectului evaluării), de unde, valoarea medie a ratei de închiriere a camerei ocupând o poziție intermediară între clasa B și Birourile CC vor fi (rotunjite) $ 400 pe metru pătrat. M pe an.
În conformitate cu clasificarea prezentată în această declarație, obiectul de estimare ocupă o poziție intermediară între clasa "B" și "C", precum și rata de leasing calculată pentru facilitatea de evaluare fără a reprezenta TVA și costurile de operare vor fi de aproximativ $ 418 pe metru pătrat. m pe an. Acest fapt indică corectitudinea facilităților comparabile selectate și posibilitatea utilizării unei anumite sume în calculele.
Determinarea posibilelor pierderi din perioada de întrerupere a spațiilor și pierderilor din taxa rapidă
Pentru camera estimată, coeficientul de utilizare scurtă va fi de 8,3%, determinat prin calcularea faptului că locatorul cheltuiește în căutarea chiriașului (1/12 x 100%) \u003d 8,3% sau în acțiuni de 0,083. Astfel, coeficientul de descărcare va fi ( KZ.) = 1 - 0,083 = 0,92
.
Conform practicii actuale, plățile în chirie sunt prezentate în avans (plăți în avans), în legătură cu aceasta, coeficientul de salarizare (COP) este luat egal cu 1,0.
Determinarea dimensiunii costurilor de operare
Calculul eficienței anuale medii a costurilor de funcționare este prezentat în tabelul de mai jos. Datele sursă sunt furnizate de client.
| Lista de servicii | Valoarea medie anuală a cheltuielilor plătite de proprietar (inclusiv TVA) |
Impozitul pe proprietate, frecați. |
69 399r. |
Întreținere Anti-relaxist. alarmă, frecați. |
10 768R. |
Întreținerea sistemului de aer condiționat și ventilație, frecați. |
19 137r. |
Întreținerea transmiterii semnalului unui semnal de incendiu prin canal radio, frecați. |
751r. |
Întreținerea sistemului de supraveghere și supraveghere video, frecați. |
3 280r. |
Încălzire, frecați. |
23 194r. |
Apă rece și caldă, frecați. |
3 568r. |
Curățarea spațiilor, frecați. |
53 525r. |
Servicii de securitate, frecați. |
53 525r. |
TOTAL cheltuielile operaționale anuale medii, frecați. |
237 147r. |
Costul mediu anual mediu, dolari / sq.m. / an |
$62 |
De asemenea, ar trebui să se considere că, în condiții moderne, proprietarii, de obicei, nu formează un fond de substituție, iar întreaga sumă de costuri în numerar este plătită în același timp, dacă este necesar. Această concluzie a fost făcută ca urmare a conversațiilor cu proprietarii de clădiri și spații nerezidențiale.
Determinarea venitului operațional pur și calculul valorii de piață ca parte a unei abordări venituri
Metoda de valorificare a veniturilor este definirea valorii bunurilor imobile prin traducerea venitului operațional anual (sau mediu) (CHOD) la valoarea curentă.
Formula de calcul de bază are următoarea formă:
Raportul de capitalizare ia egal cu rata de capitalizare calculată ca parte a determinării terenului pentru îmbunătățiri.
| Indicator | Valoare |
Piața obiectului de evaluare ( S.), sq.m. |
126,0 |
Chirie ( A.artă), dolar / mp. / an |
$556 |
Venitul potențial brut ( PVD.) , dolari / an |
$70 056 |
Coeficientul de încărcare al spațiilor ( La Z.) |
0,92 |
Rata de colectare a plăților ( La S.) |
1,00 |
Venituri brute valabile ( DVD), dolari / an |
$64 452 |
Costuri de operare ( Er pe sq.m.), dolari / sq / an |
$62 |
Costurile de operare pentru obiectul evaluării ( Er.), dolari / an |
$7 812 |
Venitul pur de exploatare ( Chod obligă), dolari / an |
$56 640 |
La competența capitalizării |
16,63% |
Valoarea de piață a obiectului ( V.), dolari. |
$340 589 |
Valoarea de piață a obiectului(V.) , freca . |
10 297 708R. |
Ca urmare a evaluării, cele trei abordări au obținut datele date tabelului inline.
Rezultatele rezultatelor sunt coordonate utilizând metoda de analiză a ierarhiei (MAI).
Metoda de analiză a ierarhiei este o procedură sistematică pentru reprezentarea ierarhică a elementelor de determinare a esenței oricărei probleme. Acesta constă în sarcini de concediere (descompunere) pentru piese compozite mai simple și prelucrarea ulterioară a hotărârilor consecvente ale evaluatorului pentru comparații de perechi.
În sensul acestei evaluări, se utilizează următoarele criterii de coordonare:
A. Abilitatea de a reflecta intențiile reale ale investitorului potențial și a vânzătorului;
B. Tip, calitate, extensitate, date bazate pe analiză;
B. Abilitatea parametrilor utilizați metode de luat în considerare oscilațiile conjunctive;
Abilitatea de a ține seama de caracteristicile specifice ale obiectului care afectează valoarea acestuia.
După prezentarea problemei de potrivire a rezultatelor sub forma unei ierarhii, se efectuează următoarea secvență de acțiuni:
* Primiți priorități în criterii, prin compararea perechilor lor. Pentru aceasta, este construită o matrice simetrică, iar o scară de relație este utilizată pentru compararea perechiului. Comparațiile asociate se desfășoară în ceea ce privește dominația unui element asupra celuilalt. Aceste judecăți sunt apoi exprimate în numere întregi și acest lucru utilizează următoarea scară pentru aceasta:
* Apoi, pentru fiecare criteriu, greutatea formulei este determinată: W IJ \u003d (PIJ) 1 / N. În cazul în care AIJ este importanța criteriului (index)
* Greutățile rezultate sunt normalizate: W IJ \u003d W IJ / W. Cantitățile astfel obținute și sunt valoarea finală a scalelor fiecăruia dintre criterii.
* Se efectuează procedura descrisă pentru identificarea priorităților pentru fiecare alternativă pentru fiecare criteriu. Astfel, se determină greutățile fiecărei alternative.
* Se calculează scopul final al fiecărei alternative, care sunt egale cu cantitatea de produse din greutatea factorilor de stabilire a prețurilor și alternativele corespunzătoare acestora pentru fiecare factor.
Rezultatele calculării coeficienților de greutate pentru a determina valoarea de piață a obiectului de evaluare sunt prezentate mai jos în apendicele 4 la prezentul raport.
| abordarea evaluării | cost | coeficientul de greutate | valoarea ajustată | ||
abordarea costurilor |
10 607 714 p. | 0,2 | 2 121 543r. | ||
abordare comparativă |
10 758 339R. | 0,4 | 4 303 336R. | ||
abordare profitabilă |
10 297 708R. | 0,4 | 4 119 083r. | ||
Valoarea finală a valorii de piață: |
10 543 962R.. | ||||
Valoarea rezultată este recomandabilă pentru a ajunge la mii de ruble:
Valoarea de piață a obiectului (luând în considerare taxa pe valoarea adăugată la o rată de 20%) este (rotunjită):
10 544 000 (zece milioane cinci sute patruzeci și patru de mii de ruble) sau
În cursul Băncii Rusiei la data evaluării (30.235 de ruble pentru $ 1)
348 735 (trei sute patruzeci și opt de mii șapte sute treizeci și cinci de dolari SUA).
3.1 Calculul valorii unui obiect de evaluare bazat pe o abordare comparativă
Această abordare este utilizată pentru a evalua valoarea de piață a obiectului, pe baza datelor privind tranzacțiile efectuate pe piață. În același timp, sunt luate în considerare facilități de proprietate comparabile care au fost vândute sau cel puțin propuse pentru vânzare. Apoi, modificat, așa-numitele ajustări pentru diferențele dintre obiectele estimate și comparabile există.
Regula principală la selectarea analogilor: obiecte comparabile trebuie să fie clasificate analogi cu privire la obiectul estimat; Similitudinea funcțională - condiția necesară, dar nu suficientă pentru a evalua abordarea comparativă. Analogii de clasificare au, de obicei, valori diferite ale parametrilor tehnici de bază, adică au un grad diferit de similitudine parametrică cu obiectul estimat.
Prețul ajustat vă permite să determinați prețul cel mai probabil de achiziție al obiectului estimat, ca și cum ar fi fost propus pe o piață deschisă și competitivă. În condițiile pieței de vânzări "pasive", pot fi luate câteva concluzii cu privire la prețurile propunerilor care caracterizează chiar existența pe piața propunerilor de astfel de obiecte.
O abordare comparativă a estimării valorii poate fi implementată în următoarele metode de calcul:
1) Metoda de comparare directă cu analog
Comparația cu un analog apropiat (un analog închis nu are diferențe asupra proiectării și parametrilor de bază: sunt posibile diferențe mici pe materiale, îmbunătățiri constructive datorate diverselor producători; costul de substituire în acest caz este calculat ca prețul unui analog apropiat ajustat cu ajutorul ajustărilor "comerciale"
Comparație cu analog cu diferențe parametrice (în acest caz, ajustările pentru diferențele parametrice sunt adăugate la ajustările comerciale)
2) metoda de caracteristici calitative direcționate (se aplică atunci când evaluează, este necesar să se facă o mulțime de ajustări ale diferiților parametri, iar prețurile parametrilor și coeficienților de frânare sunt dificili sau nu pot fi determinate din cauza lipsei de informații; și când pentru o estimare obiect, puteți alege cel puțin două analogi pentru obiectul estimat și estimarea obiectului ar trebui să ocupe o poziție intermediară între doi analogi; în această metodă este determinată numai direcția impactului ajustării pentru cost - o creștere sau un cost mai mic )
3) Metoda de calcul pentru modelele de corelare-regresie (metoda este convenabilă pentru evaluarea unui set suficient de mare de obiecte de tip care diferă în funcție de valorile parametrilor individuali; există o conexiune obișnuită între preț și principalul tehnic și parametrii funcționali; cel mai adesea această conexiune este descrisă matematic de o funcție liniară sau de putere)
Din metodele de abordare comparativă, a fost selectată o metodă de comparare directă cu analogă (cu un analog închis). Această metodă se bazează pe principiu, potrivit căreia un cumpărător informat nu va plăti pentru proprietate mai mult decât prețul de achiziție al unei alte proprietăți cu utilitate egală. În același timp, valoarea de piață a obiectului de evaluare este determinată pe baza datelor privind prețurile pieței pentru obiecte de proprietate similare pentru care sunt cunoscute prețurile.
Pentru fiecare mașină din linie, noii analogi au fost selectați cu prețuri celebre, atunci prețul analogilor au fost ajustate la diferențele dintre parametrii dintre obiectul estimat și obiectul analogic.
Astfel încât prețurile analogilor au fost luate în conformitate cu formula CIP (la granița cu Rusia), apoi pentru a obține prețul integral al substituției (PSZ) la localizarea obiectelor la prețul ajustat al analogilor a adăugat costul de livrare și plățile vamale.
Costul total al înlocuirii mașinii sau unității de echipament la localizarea liniei estimate a fost determinat prin formula:
- un nou omologator pentru o anumită dată de timp;
-Ceeficienți de a aduce prețul analogului la data evaluării (datorită faptului că data acțiunii luate cu privire la prețurile analogilor în valută străină nu diferă mult de la data evaluării, în acest caz \u003d 1) ;
- coeficienți parametrici corectivi care iau în considerare diferențele dintre valorile parametrilor tehnici la obiectul estimat și analog;
- costul livrării obiectului estimat de la frontieră la poziția sa (inclusiv plățile vamale)
Coeficienții parametrici corectivi sunt calculați prin formula:
) bi. (2)
-Noţiune i.- la parametrul la obiectul estimat și, respectiv, analogic;
bi. - un indicator al gradului care reflectă efectul efectului parametrului pentru costul așa-numitului "coeficient de frânare".
Pentru mașinile tehnologice principale ca parametrii de stabilire a prețurilor pentru care au fost selectate ajustări, au fost selectate:
Dimensiunea principală a piesei prelucrate, mm ()
Numărul de ferăstre instalate ()
Putere, Kwt ()
Coeficienții de frânare au fost determinați pe baza analizei datelor pentru mașinile de prelucrare a lemnului și s-au ridicat la: b. 1 =0,7; b. 2 =0,4; b. 3 =0,3.
La evaluarea liniei pentru producerea de bețișoare pentru înghețată, evaluatorii au fost realizați de producătorii pentru care au fost obținute informații despre costul echipamentului. Pentru unitățile de echipamente, ale căror prețuri au fost reprezentate de producătorii străini, ajustarea parametrică nu a fost făcută (conform obiectelor identice).
Costul livrării echipamentelor la locul poziției sale a fost determinat pe baza tarifelor de transport: la volumul mărfurilor de la 82 la 92 m 3 tarifele pentru furnizarea din Germania la Rusia se ridică la 2.500 $. Pentru fiecare obiect, costurile de transport au fost calculate luând în considerare volumul său global. Plăți vamale și gestionarea deșeurilor pentru echipamentele tehnologice de prelucrare a lemnului în conformitate cu Tariful Vamal al Federației Ruse, aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 30 noiembrie 2001 nr. 830 (Ed. Din 08.12.2010), este de 5% . Rata TVA la data ratingului este de 18%.
Valoarea reziduală a pieței (ORS) privind data de evaluare a fost determinată pe baza coeficientului de uzură al PSH calculat:
) (3)
--Feficiența uzurii totale a obiectului de evaluare la data inspecției.
Coeficientul de uzură agregată a obiectului de evaluare se calculează prin formula:
Coeficientul de uzură fizică;
Funcționarea coeficientului de uzură (moral);
-Ceficiența uzurii externe (economice).
Echipamentul estimat, la fel de nou, a fost pus în funcțiune în aprilie 2008. Data de evaluare - iulie 2011. Astfel, vârsta cronologică a echipamentului este de 3 ani și 3 luni (3,25 ani).
Rata anuală a deducerilor de amortizare pentru echipamentele de prelucrare a lemnului este egală cu 10% (ENA 44500 CIPHER în funcție de statele unificate de depreciere, aprobată prin Decretul Consiliului URSS din 22.10.1990 nr. 1072). Dacă sunteți ghidat de aceste standarde, atunci coeficientul de uzură al datei de evaluare este:
Linia de prelucrare a lemnului se referă la grupul de depreciere VI (codul OKF 14 2922645), în conformitate cu clasificarea activelor fixe aprobate prin decretul Guvernului Federației Ruse din data de 01.01.2002 nr. 1 (ed. Din 10 decembrie 2010) . Termenul limită pentru utilizare în a șasea din grupul de absorbție a șocului este selectat în intervalul de la 10 la 15 ani.
Coeficientul funcțional (moral) al liniei este luat egal cu 0%. La data evaluării, aceste linii continuă să fie produse și vândute de către producător la prețuri numiți, prin urmare, nu se observă uzură morală.
Coeficientul de uzură externă (economic) este, de asemenea, adoptat egal cu 0%. Linii de producere a bastoanelor pentru înghețată sunt solicitate, după cum arată oferta de cumpărare, care poate fi găsită pe unele site-uri Internet.
Calculul reziduului (luând în considerare uzura) valorii de piață a liniei pentru producerea de wande pentru înghețată utilizând metoda de comparare directă este prezentată în tabelul 3.
Tabelul 3 - Calculul valorii de piață al obiectului prin comparație directă cu analogul (cu un analog închis)
|
Numărul inventarului |
Identificarea echipamentului |
Furnizor de echipamente |
Intrare momentă (lună, an) |
Analog (numele echipamentului, model) |
Prețul noului analog, frecați. |
Echivalent de preț ajustat, frecați. |
Costul de transport, frecați. |
Tariful vamal,%. | ||||
|
Mașină de tăiat, SV4200 | ||||||||||||
|
Furgent Machine, TR400 | ||||||||||||
|
Ploto-mașină de frezat, proqua |
Masina de frezat, proqua2811 | |||||||||||
|
Mașină specială, |
Mașina este trasă, Fornata 1300/3/18,5 | |||||||||||
|
Tamburul de lustruire, E34 | ||||||||||||
|
Mașină de ascuțire, Rondomat168 | ||||||||||||
|
Masina de ascutire, Rondomat950 | ||||||||||||
|
Brichete Press, BRIO 280 | ||||||||||||
|
Norwood Engineering APs.. | ||||||||||||
|
Instalare pentru casete de betsete, BA2 |
Norwood Engineering APs.. |
Instalarea termo-ambalajului, MP-ZD | ||||||||||
|
Costul total (fără TVA) |
6 428 315 |
|||||||||||
|
7 585 411 |
||||||||||||
3.2 Calculul obiectului de evaluare a valorii pe baza abordării costurilor
Abordarea costurilor este utilizată în principal la instalațiile originale de mașini, echipamente și vehicule, adesea nu au analogi apropiați.
Abordarea costurilor necesită determinarea mai multor tipuri de uzură a proprietății estimate: fizică, funcțională și uzură, obținută ca urmare a impactului extern sau a uzurii economice, deoarece Metodele abordării costurilor vor determina mai întâi costul total al reproducerii (PSV) și apoi rezidual (ținând cont de uzură) valoarea de piață.
Deși costul estimat pe baza abordării costurilor poate fi semnificativ semnificativ de valoarea de piață, există multe cazuri în care această abordare este justificată. Atunci când se utilizează abordarea costurilor, costul reproducerii sau înlocuirea obiectului prin scăderea din costul de reabilitare a obiectului (valoarea obiectului ca fiind una nouă) a uzurii totale este determinată.
Costul de reproducere a facilității de evaluare este suma costurilor în prețurile de piață care există la data evaluării pentru a crea un obiect identic cu obiectul de evaluare utilizând materiale și tehnologii identice, ținând cont de uzura obiectului de evaluare.
Costul de reproducere caracterizează cel mai precis valoarea curentă a unui obiect specific, dar definiția sa este adesea imposibilă. În primul rând, datorită designului și schimbărilor tehnologice introduse constant în mașină, aceleași modele produse la momente diferite nu mai sunt o copie exactă una de cealaltă. În al doilea rând, se poate dovedi că modelul mașinii estimate este îndepărtat din producție. Cu cât este mai mare vârsta obiectului estimat, cu atât mai multe ipoteze pe care trebuie să le faceți atunci când este estimată prin metodele de abordare a costurilor.
Costul înlocuirii obiectului de evaluare este valoarea costului de creare a unui obiect similar cu obiectul de evaluare în prețurile de piață care există la data evaluării, ținând cont de uzura obiectului de evaluare.
Cu alte cuvinte, sub costurile de înlocuire a obiectului estimat este înțeleasă ca fiind costul minim de fabricare (la prețurile curente) sau achizițiile pe piața liberă, deschisă și competitivă a unui obiect similar cât mai aproape de cei considerați în toate funcționale , caracteristici constructive și operaționale, semnificative din punct de vedere al utilizării sale actuale.
Abordarea costurilor pentru estimarea valorii poate fi implementată în următoarele metode de calcul:
1) metoda de indexare care utilizează indici de prețuri de tip (costul total al reproducerii la data de evaluare se obține prin înmulțirea valorii contabile (inițială sau restaurare) la indicele de corecție);
2) Metode bazate pe calculul costurilor
Metoda de calcul pentru un obiect omogen (analog constructiv) (pentru obiectul estimat, analogul constructiv este selectat și acest analog constructiv poate fi diferit pentru utilizare și utilizat în general într-o altă industrie, adică se bazează pe ipoteza că Costul total al fabricării unui obiect estimat este aproape de costul total Fabricarea unui obiect omogen; calculați mai întâi costul total al unui obiect omogen, bazat pe prețul său, ținând seama de rentabilitatea probabilă; atunci costul total al obiectului estimat Se calculează, corectează costul total al unui obiect omogen de 1-3 factori de fabricație; și, în final, costul total al reproducerii obiectului estimat este calculat pe baza rentabilității vânzărilor de către obiectul estimat);
Metoda de calcul inactivă (elementară) (este recomandabilă atunci când un obiect estimat este colectat de la mai multe tipuri de piese standard; în același timp, aceste părți pot fi achiziționate; ele sunt cunoscute pentru ele, dar cu condiția ca asamblarea să nu fie prea Consumul de timp; la calcularea structurii obiectului estimat este analizat. Lista nodurilor și agregatelor este setată, informații despre prețurile pentru aceste agregate sunt colectate, care sunt apoi colectate în consecință și determină costul total al obiectului de evaluare)
Metoda de calcul pentru standardele extinse (această metodă este utilizată în crearea de produse noi; această metodă poate fi utilizată dacă există o documentație constructivă pentru un obiect de evaluare; standarde de costuri extinse - un indicator al consumului de orice resursă pe unitate de factor care afectează valoarea obiectului de evaluare; factori, impactul asupra costului pot fi: masa designului, capacitatea produsului, dimensiunea zonei de lucru etc.; în diferite industrii, standardele se formează în mod diferit în funcție de specificul de tehnologie de producție și producție);
3) Metode de modelare a dependențelor statistice ale tipului costisitor
Metoda de calcul pentru costuri specifice (există o relație directă strictă între preț și parametri; costul specific caracterizează valoarea costului pe unitate a indicatorului de cost; indicatorii cei mai caracterizați ai tipului de cost: masa structurilor, dimensiunile , volumul, puterea; pentru a calcula eșantionul de obiecte, similare în proiectare, cu valori diferite ale indicatorului de cost și a prețurilor celebre ale acestor obiecte);
Metoda de calcul utilizând modele de corelare și regresie (metoda este un caz special pentru rezolvarea obiectivelor evaluării, atunci când au fost obținute indicatori costisitori ca factori de influențare; în practica evaluării, au fost obținute modele de corelare și de regresie, ceea ce implică identificarea Prezența și formele de relații de corelare între un indicator eficient și unul dintre principalii factori prin prelucrarea datelor privind eșantionul statistic existent de mașini și echipamente).
Printre metodele de abordare a costurilor, metoda indexării a fost selectată utilizând indicii de prețuri de tip.
În metoda de indexare, costul total al reproducerii (PSV) pe data de evaluare se obține prin înmulțirea soldului (inițial sau restaurativ) la indicele corectiv:
- primul cost la momentul cumpărării;
- Indicele corect (deflator index).
Indicele corectiv este determinat prin formula:
- indicele prețurilor la data evaluării (M - lună, M - an);
- indicele prețurilor la data acțiunii valorii cărților (M - lună, M - an).
Metoda de indexare pe termen lung a fost implementată de prețurile pentru produsele de inginerie. Pentru aceasta, datele au fost utilizate pe prețurile anuale ale lanțului pentru produsele inginerești, publicate în mod regulat în publicațiile lui Rosstat și arată o modificare a prețurilor pentru atingerea obiectivului față de 31 decembrie a anului precedent.
Indicele prețurilor lanțului au fost recalculate în indexurile de bază prin multiplicarea lor consecventă. Tabelul 4 prezintă indicatorii anuali ai prețurilor lanțului pentru produsele de inginerie mecanică în conformitate cu Rosstat în 21 de ani, pe baza lor, indicele anuali de bază sunt calculați față de 31 decembrie 1991.
Același tabel prezintă creșterile medii lunare ale indicelui de preț de bază în fiecare an, pentru aceasta, diferența dintre indicele la 31 decembrie a acestui an și indicele din 31 decembrie a anului precedent a fost împărțită în 12.
|
Indexul anual al lanțului |
Indexul anual de bază |
Creșterea lunară medie a indicelui de bază |
|
|
20792,98 | |||
|
26071,68 | |||
Indicele de bază al prețurilor la data intrării valorii de carte indexate:
Indicele prețurilor la data de 31 decembrie a anului precedent în raport cu anul, în care a fost înregistrată valoarea contabilă;
- creșterea medie a indicelui de bază într-un an, când valoarea contabilă a fost înregistrată;
- luna lunii la data înregistrării valorii cărții.
Indicele de bază al prețurilor la data evaluării se calculează după cum urmează:
- indice de preț la data de 31 decembrie a anului precedent în raport cu anul, care a fost evaluat;
- creșterea medie a indicelui de bază în anul, când a fost efectuată evaluarea;
- luna lunii la data evaluării.
O parte a echipamentului de linie a fost livrată în aprilie 2008, iar cealaltă în iunie 2008
Indicele de bază al prețurilor la data intrării valorii inițiale (aprilie 2008) a fost obținut prin utilizarea formulei (7):
Indicele de bază al prețurilor la data înregistrării valorii inițiale (iunie 2008) a fost obținut prin utilizarea formulei (7):
Indicele de bază al prețurilor la data evaluării (iulie 2011) a fost obținut prin utilizarea formulei (8):
Indicele de corecție la data intrării inițiale a valorii (aprilie 2008) a fost obținut prin utilizarea formulei (6):
Indicele de ajustare la data înregistrării costurilor inițiale (iunie 2008) a fost obținut prin utilizarea formulei (6):
Indexarea valorii inițiale a cărții conferă valoarea PSV la locul de utilizare a unui obiect la data evaluării. Sarcina de estimare a liniei implică obținerea costului echipamentelor pregătite pentru vânzare. Prin urmare, devine necesar să se stabilească PSV-ul spre vânzare la locul poziției obiectului. Pentru a face acest lucru, de la PSV la locul de utilizare, costul de dezmembrare și alte lucrări necesare pentru pregătirea instalației de vânzare sunt deduse.
Costul de dezmembrare a echipamentului preparat pentru vânzare este de 50% din costul instalării acestui echipament.
Costul instalării echipamentelor de prelucrare a lemnului poate fi administrat la 2,3% din PSV în conformitate cu datele KO-INVEST: (Indicii de prețuri în construcții // Newsletter-ul analitic "KO-Invest". - 2011. - Mac.76, pagina .146- 157). Rezultă că costul de dezmembrare și pregătire pentru vânzarea lucrărilor pentru linia estimată poate fi adoptat aproximativ 1,15% din PSV la locul de utilizare.
Piața (luarea în considerare a contului) Costul se obține pe baza PSV de vânzare minus uzură calculată cu formula (3) și, ca în cazul unei estimări, abordarea comparativă a fost făcută că coeficientul uzurii fizice a Linia este de 32,5%, iar tipurile de uzură rămase nu sunt luate în considerare.
Calculul valorii de piață a liniei pentru producerea de wande pentru înghețată pe baza abordării costisitoare este prezentată în tabelul 5.
Tabelul 5 - Calculul valorii de piață a obiectului de evaluare prin indexarea utilizării indicatorilor de preț de tip costisitor
|
Numărul inventarului |
Identificarea echipamentului |
Furnizor de echipamente |
Intrare momentă (lună, an) |
Valoarea inițială, frecați. |
Indicele de bază al prețurilor la momentul intrării |
Indicele prețurilor de bază la data evaluării |
Indexul corectiv |
PSV la locul de utilizare, frecați. |
Costul de dezmembrare la PSV,% |
PSV de vânzare la locul de poziție, frecați. |
Coeficientul de uzură fizică,% |
Valoarea reziduală (cu excepția TVA), frecați. |
|||
|
Masina de roata, formata 1010/3/30 | |||||||||||||||
|
Fantasy Automat, Exakta 3350 | |||||||||||||||
|
Ploto-mașină de frezat, proqua | |||||||||||||||
|
Ploto-mașină de frezat, proqua | |||||||||||||||
|
Mașină specială, | |||||||||||||||
|
Polio Drum, Poliera 7010 | |||||||||||||||
|
Formă pentru ascuțirea ferăstrăului și tăietorilor, RS2 | |||||||||||||||
|
Forma pentru ascuțire și tăietori RS2000 / SA | |||||||||||||||
|
Producția de brichete Presa, BP130 | |||||||||||||||
|
Instalare pentru casete de betsete, BA2 |
Norwood Engineering APs.. | ||||||||||||||
|
Instalare pentru casete de betsete, BA2 |
Norwood Engineering APs.. | ||||||||||||||
|
Costul total (fără TVA) |
4 793 392 |
||||||||||||||
|
Costul total (cu TVA la o rată de 18%) |
5 656 203 |
||||||||||||||
3.3 Calculul costului unui obiect de evaluare bazat pe o abordare a veniturilor
În general, abordarea veniturilor este de a determina valoarea actuală a proprietății proprietății ca un set de venituri viitoare din utilizarea sa. Pentru a aplica o abordare profitabilă, este necesar să se prezinte veniturile viitoare într-o serie de ani, în timpul căreia obiectul estimat va fi operat. Este imposibil să se rezolve această sarcină direct la mașini, echipamente și vehicule, deoarece veniturile sunt create de întregul sistem de producție și comercial, toate activele sale, care includ nu numai mașini și echipamente, ci și imobiliare, capital de lucru și active necorporale . Mai mult, sistemul de producție și comercial poate avea o formă organizațională diferită, poate fi o întreprindere independentă, un magazin, complot, serviciu sau altă unitate de afaceri ca parte a întreprinderii. Prin urmare, utilizarea unei abordări a veniturilor la evaluarea mașinilor, echipamentelor și vehiculelor este efectuată în etape.
În primul rând, se calculează venitul net din funcționarea întregului sistem comercial și al sistemului comercial. Apoi, costul întregului sistem este apoi determinat și costul complexului de mașini se distinge de acesta sau mai întâi sunt completate din cantitatea de venit net, care este creată direct de complexul mașinii și numai atunci în această parte a Venitul determină costul complexului mașinii în sine.
Atunci când se aplică metodele de abordare a veniturilor, trebuie respectat principiul celei mai eficiente utilizări a obiectului, conform căruia costul complexului de mașini este determinat pentru această opțiune atunci când este prevăzut cu recuperarea acestuia, iar funcționalitatea acestuia este cea mai completă dezvăluit. Desigur, această opțiune trebuie implementată practic. Pentru această opțiune, vă puteți aștepta la cel mai mare preț. Există astfel de cazuri atunci când complexul de mașini este operat cel mai eficient, fiind echipat cu orice dispozitive sau agregate, atunci evaluarea se efectuează ținând cont de această îndoială.
În toate metodele abordării veniturilor, se determină așa-numitele venituri din exploatare nete (CHOD). Venitul net este, în general, calculat ca diferența dintre încasările de numerar sub formă de venituri sau venituri brute din vânzarea de produse (lucrări, servicii) și cantitatea de costuri de producție și vânzările de produse. Și în suma costurilor, nu sunt incluse deducerile de amortizare. Astfel, pentru a calcula venitul net pentru una sau altă perioadă, aveți nevoie de: 1) Determinați veniturile prin înmulțirea prețului produsului produs cu privire la volumul vânzărilor în termeni fizici; 2) Scalculați costul producției și vânzărilor de produse.
Curent, adică Costul modern al proprietății proprietății este alcătuit din toate veniturile nete primite de către investitor în perioada de posesie ulterioară a acestui obiect. Cu toate acestea, sumarea directă a veniturilor rapide viitoare este inacceptabilă, prin urmare, înainte de însumare, veniturile conduc la un moment dat prin recepție cunoscute în teoria dobânzii complexe numite reduceri.
Reducerea este ieftinirea de bani viitori atunci când le aduceți la banii de astăzi. Reducerea veniturilor din faptul că capitala la rândul său este ca un autosexipiu, iar banii ar trebui să fie mai ieftini.
O abordare profitabilă a estimării valorii poate fi implementată în următoarele metode de calcul:
1) Metoda de venit redus (metoda se efectuează în următoarea secvență de etape:
Etapa 1. Alocarea complexului de mașini a sistemului de producție și comercial (întreprindere, atelier, complot), pe baza căreia se face un anumit produs final (sau serviciile finale sunt efectuate) și care, în general, este necesar să se evalueze .
Etapa 2. Determinați valoarea curentă a sistemului de producție și comercială.
Etapa 3. Determinați valoarea complexului mașinii prin scăderea costului întregului sistem de producție și comercial al valorii imobilelor (clădiri și structuri).
Etapa 4. Dacă trebuie să determinați costul unei unități separate de echipament din complexul mașinii.
2) Metoda de capitalizare directă (secvența metodei include următoarele etape:
Etapa 1. Efectuați aceleași lucrări ca la pasul 1 descris mai sus, deasupra metodei veniturilor nete reduse.
Etapa 2. Determinați o parte a venitului net, care poate fi atribuită imobilului (clădiri și structuri).
Etapa 3. Metoda rămășiței este calculată de o parte a venitului net aplicat complexului mașinii.
Etapa 4. Metoda de capitalizare directă determină costul complexului mașinii.
3) Metoda unui analog funcțional echivalent (spre deosebire de restul metodelor de mai sus ale abordării veniturilor, această metodă vă permite să estimați costul unui obiect fără a recurge la calculul venitului net; astfel, devine posibil atunci când Lucrările intermediare (operațiunile) sunt efectuate utilizând un obiect care lipsește. Această metodă implică selecția unui analog funcțional (obiect de bază), care poate efectua același lucru cu obiectul estimat al funcției (funcționare, muncă), dar poate diferi În proiectare, performanță, viață de serviciu, calitatea produselor și alți indicatori; toate aceste diferențe în cele din urmă, apoi exprimate în diferența de rezultate și costuri; costul (prețul) analogului de bază privind data evaluării) este, de asemenea, cunoscut.
Linia estimată pentru producerea de wanduri pentru înghețată este considerată ca un complex de mașină capabil să producă produse (wanduri pentru înghețată cu dimensiuni de 10 x 2 × 93 și 10 × 2 × 113 mm) și astfel venit din vânzarea acestui lucru produs.
Din metodele de abordare a veniturilor pentru estimarea liniei, a fost selectată o metodă de capitalizare directă.
Costul complet al utilizării (PSP) la localizarea poziției și funcționării liniei se calculează după cum urmează:
(10)
- venitul net sub-anual de exploatare (CHOD) creat de complexul de mașini (linia);
-Caffeficient capitalizarea veniturilor, care este calculată ca fiind cea de-a șasea funcție a unității monetare;
Exploatarea reducerii;
- Utilizarea utilă a complexului mașinii.
Chod din complexul de mașini se calculează cu formula:
(11)
- Rezumatul vânzărilor de produse pentru anul;
- Venituri negre din livrarea posibilă a spațiilor, unde este localizat complexul de mașini, de închiriat, adică "Profit pierdut";
- costurile anuale medii asociate cu funcționarea complexului de mașini (fără deducerile de amortizare).
PSP-ul calculat la locul de funcționare este redus de costul de dezmembrare și alte lucrări, ca rezultat obținem PSP-uri de vânzare.
Rezidual (luând în considerare uzura) Valoarea de piață este obținută pe baza PSP pentru vânzare mai puțină depreciere. Ca și în cazul unei estimări a abordării comparative, sa presupus că coeficientul de uzură fizică a liniei este egal cu 32,5%, iar restul de uzură nu au fost luate în considerare.
Calculul valorii de piață al liniei de producție a wandurilor pentru înghețată bazată pe o abordare a veniturilor este prezentată în tabelul 6.
Tabelul 6 - Calculul valorii de piață a obiectului de evaluare prin capitalizarea directă a veniturilor.
|
Indicator |
Valoarea indicatorului |
Ordinul de calcul |
|
1. Venituri din vânzări, frecați. |
Volumul eliberării (vânzărilor) pe an este de 132.000 mii; Preț 50 RUB. / PC. |
|
|
2. Venituri brute din posibilele livrări a spațiilor de închiriat, frecați. |
Piața camerei 200m 2; Rent 3 000 de ruble. Pentru 1 m 2 pe an |
|
|
3. Costurile de funcționare a timpului (fără depreciere), frecați. |
Calculare: Costuri pentru bare de lemn, alte materiale, salariu etc. |
|
|
4. Codul de la complexul mașinii, frecați. | ||
|
5. Codul de capitalizare |
F. 6 (r \u003d 16%, n \u003d 10 ani) |
|
|
6.psp la locul de utilizare, frecați. | ||
|
7. Costul de dezmembrare a liniei și pregătirii de vânzare, frecați. |
1.15 din PSP la locul de utilizare (vezi p 3.2.2) |
|
|
8. PSP de vânzare, frecați. | ||
|
9.Cedicția de uzură fizică | ||
|
10.Valoarea totală (fără TVA), frecați. |
4 607 722 | |
|
11.Costul total (cu TVA la o rată de 18%) |
5 437 112 |
