Conceptul de lichiditate a locuințelor este relativ relativ. Orice apartament poate fi vândut - întreaga întrebare este în preț. Prin urmare, problema lichidității este doar o chestiune de criterii care scad valoarea imobilului. De ce și de ce un apartament, toate celelalte lucruri fiind egale, poate scădea în preț de mai multe ori? La urma urmei, de multe ori spațiul de locuit de înaltă calitate de elită nu este vândut pentru o perioadă foarte lungă de timp.
Puțini apartamente lichide- aceasta este o carcasă cu defecte pronunțate în calitatea consumatorului bunuri imobile cauzate fie de deteriorarea obiectului, fie de mediul social sau amplasarea teritorialăși probleme de infrastructură. În funcție de disponibilitatea unuia sau mai multora dintre criteriile de mai sus, un apartament poate pierde până la 50% din preț.
Primul grup de obiecte nelichide este alcătuit din apartamente care sunt pur și simplu incomode pentru a trăi. Acestea includ locuințe cu amenajări slabe, bucătării mici sau fără ferestre și așa mai departe.
Oamenii sunt reticenți să cumpere apartamente pe primul și ultimele etaje v case de panouri fundație veche, precum și apartamente de colț. Un apartament la parter va costa cu 10-15% mai puțin decât același apartament la parter. Într-o casă de renovat, un apartament va costa cu 30% mai puțin decât o locuință similară într-o clădire mai modernă.
"În practica companiei noastre, cele mai" de lungă durată "sunt apartamentele de elită pe două niveluri, - spune director general compania Paul's Yard Pavel Zdradovsky. - Deci, înainte de criză, statisticile arătau că nu se vindeau mai mult de două astfel de apartamente pe an. De obicei au o suprafață de peste 200 de metri pătrați. Acest volum este conceput pentru oameni de familie cu copii. Cu toate acestea, al doilea nivel prezintă un anumit pericol pentru copiii mici: înălțime, scări. Acest lucru este cel mai adesea alarmant pentru client. Astfel, cumpărătorul acordă preferință apartamentelor la un singur nivel. "
Apartamentele cu o cameră cu o suprafață de 200 de metri pătrați, în care există doar una sau două ferestre, o singură ridicare, nu sunt foarte lichide și nu este posibil să o reprogramați într-un apartament cu trei camere. Un alt caz este absența locuri de parcare... Agenții imobiliari citează ca exemplu o casă de elită de pe Arbat, unde este foarte dificil să vinzi apartamente, deoarece numărul de locuri de parcare din acesta este mai mic decât numărul de apartamente.
„Am avut cumva un apartament pe Leninsky Prospekt la primul etaj, cu ferestre către curte”, împărtășește mai lichid directorul general al „IPOTEK.ru” Dmitry Ovsyannikov. Faptul este că Leninsky Prospekt este una dintre principalele străzi comerciale, iar locuințele de la parter par a fi atractive din punctul de vedere al fond nelocuitși folosiți ca meserie sau spațiu de birouri... Și în acest caz, ferestrele dădeau spre curte, exista un club de joc în subsol sub apartament, deci nu era la cerere: era scăzut pentru locuințe, cartierul cu un club de joc era problematic și pentru transferul la un fond nerezidențial, nu a existat nicio ocazie de a face o intrare separată. "
Un alt motiv pentru lichiditatea scăzută, în special în segmentul elitei, este lipsa caracteristicilor bune ale speciilor. Ferestrele pot trece cu vederea zonele neîngrijite sau o casă vecină, magazin. Deci, la un moment dat, pe digul Andreevskaya a fost construit un complex de elită, unde porțiune semnificativă apartamentele erau situate sub pod. Lichiditatea apartamentului este, de asemenea, mult redusă de discrepanța dintre nivelul său și nivelul casei. Aproximativ vorbind, un apartament cu o renovare urât într-o clădire de elită și, dimpotrivă, cu renovare de luxîntr-o clădire cu cinci etaje (se întâmplă și ea).
Un alt grup este format din apartamente în case cu o locație nefericită - lângă autostrăzi, căi ferate, gări, cimitire, linii electrice, depozite de deșeuri, centrale termice, întreprinderi industriale. Mediul „greșit” poate reduce prețul unui obiect cu 10-20%. „Odată am vândut un apartament grozav pe strada Novoslobodskaya din Moscova”, spune CEO-ul agenție de investiții imobiliare "Kondr" Serghei Kushmenyuk. - În toate privințele, apartamentul a fost minunat - o zonă prestigioasă, accesibilitate excelentă la transport și prețul a fost adecvat. Dar când oamenii au aflat că închisoarea Butyrka se afla în apropiere, nu au vrut să audă nimic despre achiziție ".
Afectează lichiditatea locuințelor și accesibilitatea transportului. Un apartament într-o clădire situată la 10 minute de metrou cu transportul în comun va costa cu 10% mai puțin decât același apartament într-o clădire situată la câțiva pași de metrou.
O categorie separată de active nelichide sunt apartamentele din clădiri pe termen lung. "De exemplu, în nord-vestul capitalei există proprietăți problematice, unde cumpărătorii nefericiți încearcă să vândă apartamente cu un ban, sperând să returneze cel puțin niște bani", Irina Romanova, șefa departamentului de marketing și PR al Pioneer Group of Companies, oferă un exemplu. Găsiți oferte chiar și pentru 70.000 USD pentru un apartament cu o cameră, dar cererea pentru acestea este minimă. "
Și, în cele din urmă, al treilea grup este apartamentele cu un preț inițial supraevaluat. Și proprietarii supraîncarcă prețul, după cum arată practica, de către motive diferite... „Timp de șase luni, a fost vândută o cameră cu trei camere apartament comunal pe strada Vinokurov, - spune Dmitry Ovsyannikov. - Principalul său dezavantaj, care afectează lichiditatea, a fost prea mare pentru a acestui obiect preț: toți cei trei vânzători de coproprietari au dorit să cumpere un apartament separat cu banii primiți din vânzarea camerei lor. O oportunitate a ajutat la vânzarea obiectului: cumpărătorul avea nevoie de această casă specială, deoarece există o școală în curte unde a învățat fiica mea, iar mama cumpărătorului locuia în ușa de alături. "
Un alt exemplu de inadecvat Politica de prețuri... Într-unul dintre cele mai scumpe cartiere, pe bulevardul Vernadsky, există trei case identice: una dintre ele este una socială, destinată relocării oamenilor din clădiri cu cinci etaje, celelalte două sunt de clasă business. "În casa socială există un interfon spart și pereți vopsiți. În casele vecine există gardieni, un concierge, intrări curate. Vânzarea unui apartament într-o casă socială a durat mai mult de un an, deoarece vânzătorii au fost îndrumați de către prețurile în casa vecină ", comentează directorul general al agenției. AURORA Real Estate" Roman Vikhlyantsev.
Atunci când vindeți un obiect, trebuie pus accentul pe calitățile pozitive ale locuințelor, recomandă agenții imobiliari cu experiență. Pentru unii, ei vor deveni fundamentali, iar cumpărătorul ar putea închide ochii asupra neajunsurilor. Dacă un apartament este situat la primul sau ultimul etaj, dar s-a făcut o reparație de calitate, acest lucru îi sporește deja lichiditatea. Sau, de exemplu, un obiect este situat departe de legăturile de transport, dar este situat lângă o zonă verde sau un parc - pentru unii, aceasta este compensare. „Lipsa priveliștilor panoramice din complexul rezidențial Copernicus a fost compensată de faptul că astfel de apartamente au fost vândute complet finisate și mobilate - cumpărătorul a trecut de la caracteristici externeîn interior, iar vederea acoperișului magazinului Gimenei a încetat să mai fie un obstacol atât de semnificativ ", - comentează directorul general al TWEED Irina Mogilatova.
Brokerii recomandă pregătirea obligatorie înainte de vânzare a unui apartament: acest lucru accelerează vânzările și crește valoarea acestuia. Uneori este suficient să faceți mici reparații - să lipiți din nou tapetul uzat, să revopsiți tavanele, să scoateți mobilier vechi, să puneți un aparat de aer condiționat, să spălați ferestrele și altele asemenea. Este o idee bună să ordonați zonele publice - un vestibul cu apartamente învecinate(îndepărtați gunoiul, cutiile inutile, înșurubați un bec), deoarece acestea sunt folosite de cumpărători pentru a judeca contingentul care locuiește în casă, ceea ce este important. Un lift fără inscripții pe perete și cu lămpi strălucitoare, o intrare curată fără mirosuri neplăcute crește, de asemenea, lichiditatea apartamentului.
O altă modalitate de a crește prețul este schimbarea poziționării obiectului. De exemplu, un apartament la parter este un birou bun pentru o afacere mică, un apartament lângă o gară este pentru un antreprenor care închiriază apartamente pentru chirie zilnică.
Deși paradoxul situației este că fiecare apartament are propriul cumpărător unic, pentru care un dezavantaj, din punctul de vedere al majorității, este un avantaj. "De exemplu, un apartament la parter este un avantaj pentru persoanele cu dizabilități, un apartament la ultimul etaj este pentru cei care au fost răsfățați de vecinii zgomotoși de sus sau care au suferit de golfuri de mai multe ori", spune șeful . think tank„GdeEtotDom.RU” Alexander Pypin. - Un apartament lângă o gară sau un cimitir este foarte potrivit pentru cineva care lucrează la o gară sau un cimitir, deoarece va economisi multe ore de călătorie la serviciu. Sarcina este de a găsi astfel de cumpărători - cu cât apartamentul este mai unic, cu atât vor fi cheltuiți mai mulți bani pentru a găsi unul dintre zecile de mii de cumpărători. "
Ei bine, dacă nu reușiți să compensați deficiențele locuințelor sau să așteptați pe termen nelimitat cumpărătorul „dvs.”, atunci există o singură cale de ieșire - să faceți o reducere semnificativă, astfel încât cumpărătorul să creadă: „Pentru acest tip de bani, eu nu va cumpăra niciodată un apartament în această zonă sau cu o astfel de zonă. Ei bine, bine, ce vedere la cimitir! "
Mai devreme sau mai târziu, aproape fiecare cetățean care se ocupă cu imobiliare se confruntă cu întrebarea: ce este lichiditatea imobiliară: evaluare, definirea conceptului în sine și semnificația acestuia în costul unui apartament sau casă. Vom discuta toate acestea în acest articol.
Să presupunem că ați decis să cumpărați o casă privată și că ați analizat ofertele de birouri imobiliare și vânzători privați de ceva timp. După un timp, se pune întrebarea de ce unele case sunt vândute în câteva zile, în timp ce altele rămân în poziții de vânzare câteva luni, sau chiar ani, având în vedere că costul obiectelor este aproape identic. Acest exemplu explică lichiditatea imobiliară pe piața orașului dvs.
Orice locuință, fie că este o casă privată, o cabană, o cabană sau un apartament, este acum foarte scumpă, prin urmare, înainte de a face o achiziție, trebuie să evaluați cu atenție toate caracteristicile obiectului selectat. Și, pe lângă sprijinul documentar, analiza stării și locației locuințelor, este necesar, de asemenea, să se evalueze lichiditatea locuințelor. Înainte de a trece direct la evaluarea în sine, ar trebui să determinați singur ce înseamnă conceptul de lichiditate și cum să îl înțelegeți.
Lichiditatea imobiliară- Acesta este un indicator care caracterizează cât de ușor poate fi vândut un obiect, dacă este necesar, precum și dacă vânzătorul va beneficia sau se va confrunta cu pierderi. Cel mai adesea, acest coeficient devine important pentru acei cumpărători de apartamente care nu intenționează să locuiască mult timp în ele, ci mai degrabă investesc în proprietăți imobiliare sau sunt angajați în cumpărarea și vânzarea de obiecte. Lichiditate maximă bunurile imobiliare sunt inerente acelor zone rezidențiale care pot fi vândute într-un timp destul de rapid și pentru foarte mult pret favorabil.
După cum știți, în ciuda crizei, probleme economice, fluctuațiile valutare, oamenii continuă să cumpere proprietate bună... Da, poate volumul vânzărilor a scăzut ușor, dar nu a scăzut dramatic, iar acei agenți imobiliari care erau pregătiți pentru situații neprevăzute au rămas pe linia de plutire. Mulți oameni de afaceri cred că investițiile cele mai promițătoare sunt cele realizate în imobiliare.
Este întotdeauna mai ușor să vindeți o clădire de apartamente decât o vază antică sau alte antichități care prezintă interes doar pentru un anticariat. Bunurile imobiliare îi atrag pe cei mai mulți cumpărători diferite profesii, nivelurile de venituri și oportunități. Dar aici, din nou, este necesar să se evalueze lichiditatea obiectului, deoarece dacă este scăzut, atunci este probabil că va fi mai ușor să vindeți aceeași vază.
Amplasarea lichidă a imobilelor.
Aproape fiecare cumpărător al unui apartament sau casă, în primul rând, evaluează locul în care se află. Factori de lichiditate imobiliară, în funcție de locația sa:
1. Transport. Dacă cumpărați un apartament într-o metropolă, primul lucru de luat în considerare este cât de aproape este de metrou. Chiar dacă cumpărătorul are o mașină sau două sau mai multe, nu contează. Nu este întotdeauna timp să te blochezi în blocajele de trafic, dacă este mult mai ușor să călătorești cu metroul. În general, situațiile pot fi foarte diferite, astfel încât aproape toți cumpărătorii de case sunt interesați să aibă o stație de metrou lângă casa lor. Conform statisticilor, apartamentele situate departe de metrou sau pe străzile zgomotoase, poluate cu gaze și lângă autostrăzile aglomerate, au destule lichiditate scăzutăîn comparație cu restul.
2. Condiții de mediu. Amplasarea pe teritoriul zonelor ecologice ale orașului este un plus imens pentru lichiditatea locuințelor.
3. Caracteristicile infrastructurii. O casă aproape centru comercial, școlile, grădinițele, spitalele sau universitățile vor fi mai interesante pentru cumpărători decât una situată într-o zonă îndepărtată.
4. Fond rezidențial. Experții spun că cumpărătorii moderni tind să găsească un apartament în clădiri noi, sau cel puțin în acele zone ale orașului în care fondul de locuințe este de tip mixt. case de elităși gospodar. Casele din zonele în care nu s-au făcut actualizări de câteva decenii pur și simplu nu prezintă interes pentru consumatori.
Lichiditatea caselor în sine și a siturilor alăturate.
Oricât de ciudat ar părea, dar chiar și o casă situată chiar în centrul orașului poate avea lichidități reduse. Acest lucru se poate datora faptului că a fost construit cu mult timp în urmă, din materiale nesigure, sau chiar aspectul și amplasarea apartamentelor nu sunt confortabile pentru a locui. Dacă casa este monolită sau este construită din cărămidă, lichiditatea acesteia va fi mult mai mare decât cea a clădirilor tip panou... Pentru a investi profitabil în locuințe într-o clădire cu panouri, trebuie să acordați atenție numărului său de etaje. Dacă casele au cinci, chiar și șapte etaje, este puțin probabil ca un astfel de apartament să-l intereseze pe cumpărător. Adesea, cumpărătorii caută apartamente în clădiri cu 9-14 etaje.
De asemenea, trebuie avut în vedere faptul că este posibilă vânzarea rapidă și fiabilă a locuințelor, care se află într-o clădire în stil vechi, construită cu mulți ani în urmă, doar dacă costul acesteia este redus. La urma urmei, comunicațiile, starea intrărilor - toate acestea au fost demult depășite, degradate și necesită capital lucrări de renovare, care Companie de management se comportă fictiv sau nu îl conduce deloc ... Dar un apartament în case de tip elite sau de afaceri va fi probabil mult mai interesant pentru cumpărători, deoarece aici parcarea este convenabilă și teritoriul este păzit. Dar nu uitați de prețul apartamentului. Prea scump apartament de lux nu este ușor să găsești un cumpărător într-o criză.
Lichiditatea unui apartament depinde cel mai adesea de mai mulți factori care sunt semnificativi pentru cumpărător. Acestea includ următoarele caracteristici:
cat de mult metri patrati este zona locuințelor;
Care este înălțimea plafoanelor;
Pe ce etaj este apartamentul;
Există un balcon, logie;
Caracteristicile aspectului spațiului de locuit.
Potrivit experților, lichiditatea apartamentului, în primul rând. depinde direct de zona sa. De exemplu, dacă există două camere într-un apartament cu o suprafață de cincizeci și cinci de metri, atunci acesta va fi mai solicitat decât un apartament similar cu o cameră. La cumpărarea unui apartament cuplu căsătorit, și mai ales la copii, dimensiunea bucătăriei este importantă și pentru ei. Dacă au mai puțin de zece metri pătrați, aceasta poate înstrăina clienții. Și încă o nuanță: lichiditatea imobiliarelor din bloc depinde de locul exact unde se află carcasa: în colțul clădirii sau în centru.
Alegerea locuințelor de clasă economică lichidă în clădiri noi. Cum și când ar trebui să investiți în imobiliare?
Timp de citire: 8 minute
Care sunt cerințele pentru ca locuințele să fie numite lichide?
Cea mai solicitată locuință pe piața imobiliară actuală este clădirile noi din clasa economică. Poziție dificilă Economia Rusiei, care a avut ca rezultat o scădere a cursului de schimb al rublei, o scădere a veniturilor și incertitudinea cu privire la stabilitatea de mâine, îi obligă pe ruși să ia măsuri pentru a-și păstra economiile. Ca să nu mai vorbim despre depozituri bancare, singura modalitate fiabilă de a investi fonduri gratuite este cumpărarea de bunuri imobiliare.
Unii cetățeni cumpără locuințe pentru ei înșiși, alții intenționează să o folosească pentru scopuri comerciale... Cu toate acestea, indiferent dacă investitorul va locui el însuși în apartamentul achiziționat sau dacă are nevoie de locuințe pentru vânzare sau închiriere ulterioară, trebuie să căutați opțiuni care, dacă este necesar, pot fi vândute rapid și profitabil pe piața imobiliară.
Depinde, în primul rând, de lichiditatea apartamentului - o combinație de factori care permit vânzarea acestuia la momentul optim la cel mai atractiv preț. Desigur, este dificil de prezis care va fi acest preț - depinde de situația pieței, dar pentru un apartament foarte lichid puteți obține prețul maxim în segmentul său printre alte obiecte cu caracteristici similare. Evident, nu toate apartamentele se pot lăuda cu această abilitate, așa că haideți să stabilim ce cerințe trebuie să îndeplinească locuințele pentru a le îndeplini motiv bun s-ar putea numi lichid.
Achiziționând locuințe la nivelul săpăturii, obțineți un profit de până la 50% după ce casa este pusă în funcțiune
O persoană care investește în imobiliare este interesată în primul rând de profit și, prin urmare, trebuie să cumpere un apartament la cel mai mic preț și să îl vândă la cel mai mare preț. Acest lucru este posibil numai dacă achiziția se face în etapa „săpăturii”. Cu toate acestea, posibilitatea de a obține beneficiu maxim merge mână în mână cu riscuri ridicate... Investind într-un apartament care există doar ca proiect, cumpărătorul se așteaptă să devină un fericit proprietar de bunuri imobiliare peste câțiva ani, dar există și probabilitatea ca el să-și primească casa cu o întârziere de câțiva ani sau chiar a deveni o victimă a construcției pe termen lung.
Pentru a preveni acest lucru, trebuie să fii serios în legătură cu alegerea ta. Este mai bine să folosiți serviciile unei companii care este prezentă pe piață de mult timp. Numele celebruși un numar mare de obiecte finalizate - cea mai bună recomandare pentru dezvoltator.
Se poate aștepta la o stabilitate mai mare de la un dezvoltator cu propriul parc echipament de constructie, baza de producțieși un birou de arhitectură. Informații cuprinzătoare pot fi obținute pe forumurile deținătorilor de capitaluri proprii, unde locuiesc oameni care știu direct despre starea unui anumit obiect. Aici puteți afla cât de responsabil este compania în respectarea obligațiilor sale față de cumpărători - dacă obiectele sunt livrate la timp, în ce stare, există multe deficiențe și cum sunt eliminate, dacă dezvoltatorul întârzie înregistrarea drepturilor de proprietate.
Cele mai fiabile proiecte sunt cele care sunt implementate odată cu aplicarea legii. Schema comună de construcție de astăzi este un garant destul de fiabil al protejării intereselor cumpărătorilor. Dacă dezvoltatorul cooperează cu bănci mari care inspiră încrederea investitorilor, acest lucru are și un efect pozitiv asupra imaginii sale. Dacă sunt îndeplinite toate condițiile de mai sus, putem vorbi despre fiabilitatea dezvoltatorului și buna reputație a acestuia. Această încredere oferă baza pentru cumpărarea unui apartament în etapa inițială a construcției.
Cumpărarea unui apartament în etapa inițială de construcție este cea mai mare opțiune profitabilă investiție în imobiliare, care permite, în plus, alegerea celor mai „delicioase” propuneri din proiect. Despre diferență costul inițial iar prețul predominant în momentul punerii în funcțiune a casei, puteți economisi de la 30 la 50% din fonduri.
Lichiditatea ridicată este imposibilă fără o infrastructură de transport bine dezvoltată
În aceste timpuri dinamice, libertatea de mișcare este foarte apreciată. Prezența la câțiva pași de stațiile de metrou, stațiile de autobuz, tramvai și troleibuz, platformele feroviare vă permite să ajungeți rapid la locul potrivitși are un efect benefic asupra lichidității imobilelor. Apartamentele din astfel de case vor fi întotdeauna mai solicitate decât locuințele din „colțurile urșilor”.
Cu cât complexul rezidențial este situat mai departe de stația de metrou sau cale ferată, cu cât mai puțini oameni doresc să cumpere un apartament acolo. Dar situația se poate schimba în bine dacă este planificat un proiect mare de infrastructură în district - un nod de transport, stație de metrou, autostradă etc. Cererea de apartamente începe să crească deja la începutul construcției și până la finalizarea acesteia , costul locuințelor poate crește cu 30%.
Spuneți ce vă place despre oportunitate, dar latura estetică joacă un rol important în alegerea locuințelor.
A trăi într-o clădire frumoasă cu propria „față” și design original este mult mai plăcut decât într-o cutie plictisitoare cu „găuri pentru lumină”, cum spunea eroina unui film sovietic.
Vestea bună este că astăzi complexele rezidențiale arată mult mai frumos decât locuințele cu panouri din acea epocă. Mulți dintre ei, chiar și în categoria locuințelor în masă, sunt construiți conform proiecte individuale, sunt georeferențiate și se încadrează organic în peisajul urban. Prezența acestor caracteristici crește, fără îndoială, atractivitatea obiectului în ansamblu și lichiditatea apartamentelor individuale.
Cea mai lichidă locuință este cea care este disponibilă pentru cel mai mare număr de cumpărători, adică cele mai ieftine opțiuni. Cele mai populare printre investitori sunt și cei mici. Dacă cumpărătorul se confruntă cu o dilemă - să cumpere o „bancnotă cu trei ruble” sau două apartamente cu o cameră, experții recomandă să rămână la a doua opțiune, deoarece este mai preferabil. Există întotdeauna o cerere pentru astfel de obiecte, acestea se recuperează mai repede în preț după criză, este mai ușor să găsești chiriași pentru ei.
Când achiziționați un apartament în scopuri comerciale (închiriere), cel mai bine este să vă gândiți imediat la un interior adecvat. La urma urmei, dacă proprietatea este vândută fără finisare, cumpărătorul va trebui să facă reparații pe cont propriu, investind fonduri suplimentare în ea. Să nu uităm de timpul necesar pentru aceasta. Pentru a vă elibera de bătăi de cap suplimentare și a reduce timpul de oprire al unui apartament, merită să căutați o companie care produce decoratiune interioaraîn obiectele pe care le-a construit. Acționarul îl va obține mai repede și mai ieftin decât cumpărarea de materiale și angajarea personală a lucrătorilor. Nu există niciun motiv să ne așteptăm la delicii speciale, dar cerința „îngrijit și ordonat” va fi îndeplinită și ce altceva mai este necesar pentru un apartament închiriat?
Un alt factor important al lichidității este prezența dezvoltate infrastructura socială, ceea ce face viața în zonă confortabilă, promițătoare și interesantă. Este minunat dacă proiectul unui complex rezidențial prevede construirea unei școli sau grădiniţă, dar locuitorii unor clădiri noi (și majoritatea sunt familii cu copii) au nevoie și de spitale și clinici, centre de sport și divertisment, magazine, sucursale bancare, unități de învățământși alte componente ale unui mediu urban cu drepturi depline.
Din păcate, în districtele noi, construcția infrastructurii sociale este adesea întârziată, iar locuitorii așteaptă de ani de zile punerea în funcțiune a unor facilități vitale. Absența lor reduce semnificativ atractivitatea imobiliarelor. Dimpotrivă, prezența în volum bun infrastructura socială crește lichiditatea atât a apartamentelor individuale, cât și complexe rezidențialeîn general.
După cum puteți vedea, lichiditatea locuințelor nu depinde de niciun factor, ci este o combinație a mai multor componente care fac ca imobilele să fie extrem de atractive pentru cumpărători.
Nu fiecare proprietate poate fi vândută rapid și profitabil. De exemplu, puțini oameni sunt interesați de locuințe situate într-o clădire degradată. Dar un apartament într-o clădire nouă, și chiar într-o zonă prestigioasă, va „pleca” rapid dacă proprietarul îl pune pe piață la pret adecvat... Experții spun despre un astfel de apartament că este lichid.
Lichiditatea, sau „cererea”, unui obiect de pe piața imobiliară este un factor cheie pentru mulți cumpărători, deoarece este confortabil pentru a locui și a închiria. Astfel de apartamente sunt adesea folosite ca investiție profitabilă Bani, deoarece acestea devin treptat mai scumpe și mențin o lichiditate ridicată chiar și în timpul crize economice.
Ce factori afectează lichiditatea locuințelor? De ce unele apartamente vând ca niște prăjituri, în timp ce altele își așteaptă cumpărătorii de ani de zile? Această publicație vă va spune despre asta.
Casele moderne sunt construite cu cele mai noi tehnologii și materiale noi. Desigur, în termen lung astfel de locuințe vor fi mai lichide. Acest lucru este de înțeles, pentru că apartamente moderne mai convenabil și mai spațios, comunicațiile din ele nu sunt uzate. Deci, toate beneficiile sunt acolo.
Cu toate acestea, cumpărătorii continuă să fie atenți piață secundară locuințe, în ciuda faptului că este încă suficient preț mare„Pentru pătrat” și trecutul întunecat legal al unor obiecte. De ce se întâmplă? Răspunsul este simplu: volatilitatea pieței constructii rezidentialeși ritmul lent al construcției de clădiri. Puțini oameni sunt astăzi surprinși de falimentul dezvoltatorilor și de amânarea livrării caselor în funcțiune. Și dacă locuința nu este finalizată, atunci despre ce fel de lichiditate putem vorbi?
Acesta este un factor foarte important atunci când vine vorba de lichiditatea unui apartament. De exemplu, obiectele ridicate lângă o zonă industrială sau de-a lungul drumurilor aglomerate nu vor fi niciodată extrem de lichide. La urma urmei, este mai dificil să le vindeți decât cele situate într-o zonă curată din punct de vedere ecologic. Accesibilitatea bună la transport și infrastructura dezvoltată sunt de o mare importanță. Printre noile clădiri, cele mai populare sunt cele care sunt situate la o distanță moderată de centrul orașului și nu „la periferie”.
Dar lichiditatea locativă poate să nu fie aceeași chiar și într-o singură zona de dormit... Cele mai atractive în acest sens sunt apartamentele aflate la câțiva pași de stația de metrou și stații transport public... În jurul acestor locuri, de regulă, există cea mai saturată infrastructură sub formă de magazine, piețe, cafenele, birouri de servicii etc. Parcul sau zona verde situată lângă casă mărește semnificativ lichiditatea. Dar prezența unei întreprinderi industriale sau a unei cooperative de garaj este un mare minus.
Astăzi „clădirile înalte” sunt ridicate în principal din panouri finisate sau pe tehnologie cadru monolitic... Locuința în „monoliti” este de preferat în multe privințe. În astfel de clădiri, numărul pereți portanți redus la minimum, deci este mai ușor să faceți reamenajare în apartamentele situate în ele. Din cauza absenței lacunelor, care sunt „faimoase pentru” case de panouri, în clădirile cu cadru monolitic, se asigură cea mai bună căldură și impermeabilizare. Un plus semnificativ al multor clădiri noi este izolarea completă a fațadei.
În ceea ce privește „carcasa secundară”, atunci există trei opțiuni posibile - panou, bloc și case din cărămidă... Ultimele două sunt preferate. Dar, indiferent de tipul de material, este important să abordați scrupulos evaluarea stării clădirii. Lichiditatea locuințelor este, de asemenea, afectată de starea intrării, precum și de îmbunătățiri teritoriul alăturat(prezența unui loc de joacă pentru copii, parcare, un loc pentru câini plimbători).
Numărul etajelor unui apartament în raport cu numărul total de etaje ale clădirii are o mare importanță. Nu este un secret că locuința situată la parter are o cerere redusă în rândul cumpărătorilor, motiv pentru care este mai ieftină. Este adevărat, un apartament cu vedere la o stradă aglomerată poate fi de interes structuri comerciale, deoarece poate fi transformat într-un birou sau un magazin mic.
În ceea ce privește obiectele situate la ultimul etaj, situația este ambiguă. Dacă este vorba pe piața primară a locuințelor, atunci apartamentele „sub acoperiș” pot costa nu mai puțin decât cele situate mai jos. Dar acest lucru este posibil numai dacă sunt îndeplinite mai multe condiții, inclusiv: o vedere bună de la fereastră, precum și o termică de înaltă calitate și hidroizolarea podelei. În unele cazuri, lichiditatea unui apartament poate fi redusă dacă se află la colțul unei clădiri.
Aspectul este foarte factor important, care afectează semnificativ lichiditatea apartamentului. Există o cerere redusă pentru locuințe, cu o amenajare incomodă a camerelor de zi, cu o bucătărie mică, cu o baie combinată etc.
Unii chiriași fac reamenajare pentru a remedia situația. Dar poate fi eficient numai dacă este posibil să se obțină un confort real după munca efectuată, iar reamenajarea în sine a fost legalizată. Abia atunci putem vorbi despre mai multe lichiditate mare apartamente.
Oferit pe piață obiecte rezidențiale nu se pot lăuda întotdeauna cu ceea ce au petrecut în ele reparare de înaltă calitate... Pereții, podelele și tavanele curbate au devenit obișnuite de mult timp. Desigur, acest lucru afectează negativ lichiditatea apartamentelor. Este necesar să cheltuiți mulți bani pentru a efectua o reparație bună, nivelând toate suprafețele, precum și instalarea ferestrelor cu geam termopan, radiatoare moderne de încălzire, metalice usa din fatași din lemn usi interioare... Nu va strica să efectuați internetul, televiziunea prin cablu și să terminați suprafețele cu materiale decorative de înaltă calitate și rezistente la uzură.
Toate costurile vor avea un efect pozitiv asupra „cererii” pentru obiect, deoarece mulți cumpărători sunt dispuși să plătească în exces pentru o renovare bună a apartamentelor, mai degrabă decât să se mute în locuințe „cu pereții goi”. În plus, prețurile pentru materialele de construcție și lucrările tind să crească.
Uneori, unii vânzători „cu propriile mâini” reduc lichiditatea locuințelor, supraestimând-o valoare de piață... Ca urmare, proprietățile lor sunt inactive, în timp ce alte apartamente sunt cumpărate destul de repede, deoarece au un preț mai adecvat.
În momentul declanșării crizei economice apartamente nelichide devin neinteresante pentru cumpărători, iar cei lichizi adesea nu găsesc proprietari din cauza reticenței vânzătorilor de a reduce prețurile, în ciuda faptului că cererea de locuințe în această perioadă este foarte mică.
Alexander Birzhin, rmnt.ru
17 aprilie 2012 - 07:20De ce, în unele cazuri, apartamentele de vânzare zboară literalmente, iar în altele, dimpotrivă, sunt învechite. Este vorba despre lichiditatea bunurilor vândute: cât de atractiv va fi pentru consumator și cât de curând va fi vândut va depinde. Cât de lichid este apartamentul tău și poate fi făcut așa?
„Revista imobiliară MetrInfo” a decis să-și dea seama ce se înțelege prin acest concept, ce afectează lichiditatea și ce apartamente sunt cele mai lichide în prezent și care, dimpotrivă, sunt nelichide.
Există multe interpretări complexe despre ceea ce este lichiditatea, dar vom încerca să o explicăm cât mai simplu posibil. Lichiditatea imobiliară este posibilitatea conversiei sale în bani. Lichiditatea este invers proporțională cu timpul necesar vânzării: cu cât este mai scurtă perioada în care un apartament este vândut, cu atât este mai mare lichiditatea acestuia.
În general, locuința este luată în considerare activ lichid: există întotdeauna o cerere pentru aceasta, chiar și cu probleme în economie. Vinde proprietate rezidențială mult mai simplu decât, să zicem, o pictură care este interesantă doar pentru un cerc restrâns de colecționari bogați. De fapt, pe asta se bazează experții, care sfătuiesc să investească fonduri disponibileîn apartamente.
Dar nu toate locuințele sunt la fel de lichide: unele obiecte sunt chiar destul prețurile pieței sunt vândute în câteva săptămâni, în timp ce alții așteaptă un cumpărător luni și ani și chiar și o reducere a prețului nu ajută întotdeauna. Care este problema aici?
Teatrul începe cu un suport de haine, iar lichiditatea locuințelor începe cu locația sa. " Cea mai mare lichiditate folosiți apartamente situate în zone confortabile și ecologice, cu zone bune accesibilitatea transportului", - spune Alexander Maltsev, directorul general al agenției imobiliare" CENTURY 21 West ".
în plus problema transportului poate cea mai importantă: „Zonele Moscovei cu autostrăzi puternic încărcate și fără stații de metrou sunt cele mai puțin solicitate în rândul cumpărătorilor. Și informațiile despre planurile de extindere a metroului într-o anumită zonă pot crește semnificativ atât cererea, cât și costul locuințelor. Deci, de exemplu, a fost după anunțul construirii de noi stații "Novokosino", " Autostrada Pyatnitskoe"," Lermontovsky Prospect "," Zhulebino "și" Lyubertsy Fields "", - spune Alexandra Kadchenko, șeful Departamentului de consultanță și evaluare al Institutului Steklov și adaugă la lista caracteristicilor regiunilor lichide dezvoltarea infrastructurii sociale și structura fond de locuințe... Astăzi, zonele în care predomină locuințele moderne de înaltă calitate - clădirile noi de ieri sunt mai solicitate, dar cartierele cu case vechi, cu clădiri cu cinci etaje, a căror perioadă de demolare nu a fost stabilită, nu sunt populare, prin urmare se vând mult mai rea. În plus, potrivit Ilya Shkop, președintele Consiliului Guild of Realtors din Moscova, există o cerere mai mare pentru zone rezidențiale mari, la o distanță moderată de centru.
Astfel, apartamentele din cele mai prestigioase districte - din vestul, nordul și sud-vestul capitalei, de exemplu, în Krylatskoye, Kuntsevo, Fili-Davydkovo, Strogino, în zona Vorobyovy Gory și Bulevardul Kutuzovsky - sunt foarte lichid. În ceea ce privește, aici este cel mai popular Districtul Central, mai presus de toate Kilometrul de Aur. „Khamovniki se află acum pe locul doi datorită dezvoltării masive a mai multor complexe rezidențiale, ceea ce presupune reconstrucția districtului în ansamblu”, spune Evgenia Korosteleva, CEO al Bonton realty.
Există, de asemenea, zone lichide în zone mai puțin prestigioase, chiar și în sud și sud-est, care sunt considerate cele mai ecologice și inconfortabile. Pe lista experților în lichide, în primul rând, Sokolniki și Novye Cheryomushki au fost clasificate ca zone cu o bună infrastructură dezvoltatăși nu foarte departe de centru, precum și Konkovo, Teply Stan, Yasenevo, Chertanovo, Babushkinskiy, Medvedkovo, Otradnoye, Altufevo, Izmailovo și zone ale stațiilor de metrou Aeroport și Begovaya i-au fost adăugate. În sud-est, Lyublino și Maryino au fost recunoscute ca fiind cele mai lichide.
Iar cele mai nelichide zone sunt considerate a fi zone cu accesibilitate redusă a transportului - Biryulevo, zone de-a lungul autostrăzilor Dmitrovskoye și Korovinskoye, unele zone în afara șoselei de centură a Moscovei (de exemplu, Vykhino-Zhulebino). Galina Fabritskaya, șef de departament la Peresvet-Real Estate, adaugă Kapotnya, Degunino, Beskudnikovo, Nekrasovka etc. la această listă. De altfel, Kapotnya nu intră nici în zonele lichide din punct de vedere al caracteristicilor de mediu.
Dar nu toate cartierele din aceeași zonă sunt la fel de lichide. După cum remarcă Svetlana Birina, șefa departamentului imobiliar al orașului la NDV-Nedvizhimost, districtele pot fi foarte eterogene în ceea ce privește calitatea vieții și accesibilitatea transportului. Cele mai lichide sunt cartierele și străzile aflate la câțiva pași de metrou. Ele sunt, de regulă, cele mai saturate cu infrastructură, deoarece magazinele, restaurantele și serviciile pentru consumatori apar întotdeauna în jurul stațiilor de metrou. Lichiditatea acestor zone poate fi redusă numai prin apropierea de mari întreprinderi industriale sau prevalența unui parc de locuințe vechi, inconfortabil. Un parc sau o zonă verde din apropiere crește lichiditatea cartierelor din orice zonă.
Chiar și în zonele cele mai lichide, pot exista apartamente nelichide. Totul depinde de caracteristicile caselor în care sunt situate. „Se evaluează materialul și seria (pentru panouri) a casei și anul de construcție. Cea mai mare cerere este pentru case moderne din cărămidă sau monolit, cel mai puțin - clădiri cu panouri, - spune Alexander Maltsev („SECOLUL 21 Vest”). „Mai mult, în casele cu panouri, numărul etajelor este important: cu cât clădirea este mai mare, cu atât este mai mare lichiditatea, adică Hrușciovul cu cinci etaje este considerat cel mai puțin lichid, urmat de panourile cu 9 și 12 etaje și cel mai lichidele sunt serii moderne ”.
În general, casele din cărămidă sunt mai populare decât casele cu panouri, iar cele mai moderne sunt de preferat vechiului fond de locuințe: „Dacă casa este veche, atunci, de regulă, cu comunicații uzate și intrări îngrozitoare și este posibil să atrageți un cumpărător către un astfel de obiect doar la un preț redus ”, spune Galina Fabritskaya („ Peresvet-Real Estate ”). Dintre casele vechi, doar „stalinka” de bună calitate sunt încă foarte apreciate și este puțin probabil să se schimbe ceva în viitorul previzibil. "Deși există și interes pentru casele supuse demolării (acestea sunt în principal clădiri cu cinci etaje. - Ed.), - spune Alexandra Kadchenko (MIAN), - atrag cumpărători cu perspectiva de a obține locuințe noi în timpul relocării." Cu toate acestea, trebuie să fiți mai atenți cu astfel de opțiuni, deoarece demolarea poate dura mai mulți ani, doar acele obiecte pot fi considerate lichide aici, a căror perioadă de demolare a fost deja definită clar.
Pe lângă caracteristicile casei în sine, lichiditatea este influențată și de îmbunătățirea zonei locale, precum și de starea intrării, de prezența unui lift de marfă, a locurilor de joacă, a parcărilor etc. În clase economice și de confort, apartamente în cartiere noi cu infrastructură proprie unde există toate beneficiile civilizației. Și în segmentele de afaceri și premium, propriul teritoriu împrejmuit și păzit este evaluat, parcare subterana, acces autorizat etc. "În plus, în case de elită mare importanță are mai multe apartamente - cu cât este mai puțin, cu atât este mai atractiv obiectul ”, spune Evgenia Korosteleva (Bonton realty).
Cu toate acestea, potrivit lui Ilya Shkop (Guild of Realtors of Moscow), caracteristicile casei, în primul rând, afectează lichiditatea apartamentelor cu trei și mai multe camere, iar pentru apartamentele cu un dormitor și cu două camere sunt mai puțin importante , deoarece acestea sunt cele mai solicitate proprietăți de pe piața imobiliară a capitalei. La un preț adecvat, cumpărătorii rămân pe ei 2-3 luni, în orice zone și în orice casă li se oferă.
„Lichiditatea unui apartament este determinată de caracteristici precum zona, podeaua, priveliștile de la ferestre, dimensiunea bucătăriei, prezența balcoanelor și logiilor, înălțimea plafoanelor, comoditatea planificării”, listează Alexandra Kadchenko (MIAN). Și Svetlana Birina (NDV-Real Estate) subliniază, de asemenea, dimensiunea și aspectul băii și starea apartamentului în ansamblu.
Poate cel mai mult parametru important- zona: dimensiunea apartamentului trebuie să corespundă clasei sale și cerere efectivă public țintă... „Pentru locuințele din categoriile economie și economie plus (clasa de confort), zona optimă apartament studio- 36-42 mp m, două camere - 54-62 mp m, și un apartament cu trei camere - 68-82 mp. m ", - spune Alexandra Kadchenko. Mai mult decât atât, după cum a remarcat Veronika Pankova, un expert de la Muzeul Rus de Stat, director general al agenției imobiliare Penaty, se acordă preferință unor imagini și planuri mai standard, de exemplu, este mult mai ușor să vindeți un apartament cu 2 camere cu o suprafață de 60 mp decât un apartament cu o cameră cu același film.
Lângă zona apartamentelor, dimensiunea bucătăriei, înălțimea plafoanelor și a podelei au un impact semnificativ asupra lichidității. „Zona de bucătărie trebuie să aibă cel puțin 8 - 8,5 metri pătrați. m, și de preferință 10-12 mp m ", - spune Galina Fabritskaya (" Peresvet-Nedvizhimost "). „Și înălțimea optimă a tavanului este de cel puțin 2,7 m”, spune Alexandra Kadchenko (MIAN). În ceea ce privește locația, cele mai puține obiecte lichide se află la primul și ultimul etaj, precum și în unele cazuri - în funcție de aspectul și starea casei - opțiuni de colț.
Lichiditatea locuințelor poate fi redusă prin camere alăturate, pardoseli din lemn și mixte, scări de lemn, povestea este prea confuză, când apartamentul a schimbat mai mult de 2-3 proprietari și este imposibil să se evalueze cu exactitate legalitatea tuturor tranzacțiilor de cumpărare și vânzare. „De asemenea, cumpărătorii din secolul 21 sunt speriați de încălzitoarele de apă pe gaz și de băile de șezut”, spune Svetlana Birina (NDV-Real Estate). Și, în același timp, vederea de la ferestre la autostrada aglomerată și zgomot constant.
„Mai mult decât atât, pentru apartamentele cu 2-3 sau mai multe camere, este important ca ferestrele nu numai să nu treacă pe autostradă, ci să dea spre față părți diferite lumină ", - asigură Galina Fabritskaya (" Peresvet-Nedvizhimost ").
Lichiditatea apartamentului îi sporește ordinea, frumoasă priveliște, renovare mai mult sau mai puțin proaspătă și starea nesatisfăcătoare a obiectului și a nevoii revizie reduce lichiditatea.
În general, cu cât este mai mare clasa de locuințe și cu atât zona și casa sunt mai prestigioase, cu atât mai mult mai multe caracteristici afectează cererea și lichiditatea acesteia. Dacă în clasa economică, cel mai probabil cumpărătorul va acorda atenție doar filmărilor și dimensiunii bucătăriei, atunci în segmentul elitei va aprecia cu siguranță caracteristicile specifice: „De exemplu, pe Kutuzovsky Prospekt, datorită zgomotului crescut, apartamentelor cu ferestrele spre stradă sunt mai puțin lichide, iar cele mai lichide opțiuni - cu ferestrele către terasament, așa-numitele "apartamente cu vedere", - spune Alexander Maltsev ("CENTURY 21 West"). În plus, de regulă, proprietățile de lux situate nu în cele mai prestigioase zone, la periferia capitalei, sunt nelichide, iar apartamentele cu mai multe camere din zonele de dormit îndepărtate sunt vândute pentru o lungă perioadă de timp. „Puțini oameni au nevoie, de exemplu, de un apartament cu 4 camere în Biryulyovo la un preț de 9 milioane de ruble și mai mult”, spune Galina Fabritskaya (Peresvet-Nedvizhimost), pentru că un cumpărător tipic în această zonă și în alte zone similare alege 1-2 camere Opțiuni.
Apartamentele lichide sunt bune pentru că sunt rapid vândute, adică, dacă este necesar, sunt schimbate contra banilor și cresc în ultimii ani, cu condiția ca totul să fie calm în economia mondială. „Costul apartamentelor lichide crește până la aproximativ 10-20% pe an”, spune Alexander Maltsev (SECOLUL 21 Vest), mai ales pe piața primară, deoarece prețul clădirilor noi crește și pe măsură ce casa este construită, renovările sunt finalizate iar apartamentele sunt decorate în stil propriu. „De exemplu, în complexul rezidențial„ Tsaritsyno ”de acum un an participanți la capital construcția a fost finalizată (46 mp) la un preț de 5,4 milioane de ruble și acum opțiuni similare sunt vândute deja cu 6 - 6,1 milioane de ruble. "- mărturisește Galina Fabritskaya (" Peresvet-Nedvizhimost ").
Încet, dar sigur a crescut în preț pentru timpuri recenteși secundar imobiliare lichideîn zone cu o bună accesibilitate la transport: „Așadar, acum un an în cartierul Țaritsyno, în case cu panouri de serie relativ modernă, apartamentele cu o cameră cu o suprafață de 39 de metri pătrați au fost vândute pentru 6,1 milioane de ruble, apartamente cu două camere ( 52 de metri pătrați) - pentru 7,5 milioane de ruble, iar acum astfel de oferte pot fi găsite doar pentru 6,2 milioane de ruble. și pentru 7,7 - 7,8 milioane de ruble. în consecință ", spune expertul. Și chiar și în timpul crizelor economice, prețurile pentru activele lichide sunt cele mai stabile: „Activele mai devreme și mai grav nelichide scad în preț, iar activele lichide - puțin mai târziu și mai puțin. Și atunci când piața se stabilizează, se observă situația opusă: opțiunile lichide încep să crească mai devreme și mai repede, iar cele nelichide - mai târziu și mai lent ”, spune Veronika Pankova (Penaty, expert la Muzeul Rusiei).
„Într-o criză, apartamentele nelichide pierd orice atractivitate pentru cumpărător, iar cele lichide nu își pot găsi proprietar din alte motive: proprietarul apartamentului nu se grăbește să reducă prețul, iar cumpărătorul, aflând că prețurile scad semnificativ în timpul crizei, nu vrea să plătească în exces ", - adaugă Evgeniya Korosteleva (Bonton realty).
În condiții stabile, cu adecvate un anumit preț Perioada medie de vânzare pentru un apartament lichid cu o cameră, după cum a raportat Ilya Shkop (Guild of Realtors of Moscow), este de 2 luni, un apartament cu două camere este de 3 luni, iar un apartament cu trei camere este de 4-6 luni. Și Svetlana Birina (NDV-Real Estate) numește și altele mai scurte - de la două săptămâni la o lună. Opțiunile ilichide sunt uneori vândute de ani și decenii!
Cu toate acestea, perioada de vânzare în realitatea noastră depinde de prețul obiectului, prin urmare, prin reducerea prețului, puteți crește lichiditatea: „Desigur, un apartament cu o bucătărie mică la parter nu este foarte de dorit, dar la o pret redus această opțiune va fi, de asemenea, solicitată ”, spune Galina Fabritskaya („ Peresvet-Real Estate ”). De preturi mici numai opțiuni foarte dezgustătoare nu sunt cumpărate, de exemplu, apartamente mici lângă fabrici de fumători departe de metrou, la parter și într-o stare teribilă. Cu toate acestea, vânzarea la un preț mai mic nu este o afacere dificilă, dar majoritatea proprietarilor imobiliari, actuali și viitori, încă se străduiesc să obțină unele beneficii din revânzările viitoare și, în plus, să încheie o afacere cât mai repede posibil, iar acest lucru este doar posibil dacă proprietatea este lichidă.
Lichiditatea imobiliară depinde de mulți factori - de la locație la caracteristicile specifice ale locuințelor, cum ar fi suprafața sau dimensiunea bucătăriei și, în plus, este strâns legată de cerere și preț. Cele mai lichide apartamente sunt piese odnushki și kopeck lângă stațiile de metrou, în zone cu accesibilitate bună de transport, ecologie și infrastructură, situate în cărămidă modernă și case monolitice... Uneori se vând în doar câteva săptămâni. Cu cât obiectul este mai lichid, cu atât mai repede poate fi transformat în bani și chiar să obțină profit.
