Szöveg: Andrey Gryaznov Fotó: Alexey Alexandronok
Az épülő lakásokba történő befektetések jövedelmezőségének csökkenése mellett a magánbefektetők egyre inkább azon gondolkodnak, hogy új lakóépületekben lehet -e kereskedelmi ingatlanokat vásárolni. Mennyire jogosak a reményeik?
Egy magánbefektetőnek, aki korábban az épülő lakásokba fektetett be, és most úgy döntött, hogy ezeket az alapokat kereskedelmi ingatlanokba fekteti be, figyelembe kell vennie a nehéz piaci helyzetet. És számos más lehetséges probléma, amelyek a várt nyereséget veszteséggé változtathatják.
Vásárolja meg a boltot! A törvény nem bánja
Az üzlethelyiségek megszerzése mindig felkeltette a befektetők érdeklődését. A nagy szereplők, akik jelentős összeggel rendelkeznek saját vagy kölcsönvett pénzeszközökkel, itt saját lehetőségeik vannak, valamint a magán kereskedők, akik az új épületben egy vagy két lakás vásárlásához szükséges összeghez hasonló összeggel rendelkeznek.
Csak három fő befektetési konstrukció létezik a magánvállalkozók számára: beépített és mellékelt helyiségek megvásárlása annak bérbeadására; hasonló objektum vásárlása új épületben, az utolsó szakaszban vagy az építkezés végén történő viszonteladás céljából; tárgy megvásárlása saját vállalkozás megszervezése céljából, opcióként - annak további értékesítésének kilátásával.
A jogszabályok nem korlátozzák az üzlethelyiségek magánszemélyek általi megszerzését. Az ilyen tárgyak szabadon bérelhetők, adományozhatók és eladhatók. Ha azonban a befektető a legnépszerűbb opciót - a helyiségek bérbeadását - választja a nyereségszerzés mechanizmusaként, akkor több árnyalatot is figyelembe kell vennie. Lényegében különbséget tesznek a kereskedelmi ingatlanokkal való munka és a lakhatás között.
Az egyik vitás kérdés az, hogy az üzlethelyiséget bérlő magánszemély megsérti -e az üzleti törvényeket, és hogy a bérbeadónak regisztrálnia kell -e egyéni vállalkozóként. Egyrészt a jogszabályok itt nem írnak elő kötelező követelményeket. Másrészről, ha a bérleti szerződést rendszeresen vagy egy adóévnél hosszabb időtartamra bonyolítják, fennáll annak a veszélye, hogy azt illegális üzleti tevékenységnek ismerik el. Ennek eredményeként közigazgatási büntetést kell kiszabni a tulajdonosra. Az ilyen kérdésekben a végső döntés a bíróságokon marad.
Figyelembe kell vennie az adóhatósággal fennálló kapcsolatot is. A helyiség bérlője a személyi jövedelemadó 13% -át köteles megfizetni, és ha a bérleti szerződés másként nem rendelkezik, akkor a tulajdonos által kapott jövedelem ezen adó összegével csökken.
A bérleti szerződés megkötésekor számos más lehetséges problémát is figyelembe kell vennie, amelyek a várható nyereséget veszteséggé változtathatják. Tehát a helyiségek üzemeltetése következtében harmadik feleknek okozott károkért a tulajdonos viseli az anyagi felelősséget. És ha a bérlő jogellenes átalakítást végez, elárasztja a szomszédokat, tüzet gyújt, stb., És felelőssége az ilyen esetekért nincs rögzítve a szerződésben, akkor a létesítmény tulajdonosának kell megtérítenie az összes kárt.
Mint látható, a kereskedelmi ingatlanokba történő befektetésből származó nyereség sokkal több tudást és erőfeszítést igényel, mint az épülő lakásokba történő befektetéskor, amelyek egészen a közelmúltig nagyon népszerűek voltak a magántulajdonosok körében.
Mennyire térül meg ez az erőfeszítés?
"Válság" utcai kiskereskedelem
Az utcai kiskereskedelem mindig is az egyik legígéretesebb terület volt a beépített és csatolt objektumok használatában.
Vezérigazgató, Knight Franks St. Petersburg Nikolay Pashkov úgy véli, hogy a befektetők összege 5-10 millió rubel. meglehetősen aktív keresletet generálhat: "Elég sokan vannak, akik devizában tartották a pénzt, és ma mérlegelik annak lehetőségét, hogy azt egy másik eszközre utalják át, nyereséget rögzítve." Véleménye szerint az ilyen befektetőket csak a beépített helyiségek és a kis családi objektumok érdeklik majd.
„Az utcai kiskereskedelem jó befektetés azoknak, akik kinőttek a lakásbefektetésekből” - ért egyet a Colliers International St. Pétervár Andrej Kosarev.
Más kérdés, hogy a korábban lakásépítésbe befektető emberek mennyire képviselik a jelenlegi versenyt az utcai kiskereskedelmi piacon.
Astera St. igazgatója A szentpétervári Ljudmila Reva megjegyzi azokat a tendenciákat, amelyek nagyon szomorúak a potenciális befektetők számára. „A kínálat volumene az utcai kiskereskedelmi piacon 2014 IV. Naponta kapunk hívásokat a tulajdonosoktól, akiktől a bérlő távozott ” - kommentálja a szakértő. Véleménye szerint a legtöbb bérbeadó még nem áll készen az elkerülhetetlenre - a bérleti díjakat csökkenteni kell, és jelentősen. Az Astera szakértői előrejelzései szerint nyár közepére az arányok 25-35%-kal csökkennek.
Hasonló tendenciák figyelhetők meg más üzleti szegmensekben, amelyek hagyományosan a beépített és mellékelt helyiségek iránt érdeklődtek: a vendéglátóiparban és a szolgáltatóiparban.
A gazdaság általános folyamataiból ítélve ezek az előrejelzések objektív rendszerszintű tendenciákat tükröznek. A Gazdasági Fejlesztési Minisztérium friss előrejelzése szerint idén 8,2% -kal csökkenhet a kiskereskedelmi forgalom. Ez pedig szomorú rekord lesz a hazai kiskereskedelem mutatóinak az elmúlt 25 évben bekövetkezett csökkenése miatt. Ez azt jelenti, hogy feltételezhető, hogy a bérlők közötti verseny még inkább megnő, és az üres helyiségek száma is nő.
Nincs itt az ideje egy bérlőnek?
A legtöbb szakértő azonban megjegyzi, hogy a gazdasági visszaesés nemcsak csökkenti a régi befektetési konstrukciók relevanciáját, hanem új lehetőségeket is nyit. Ami azonban új megközelítéseket igényel.
A válságberuházások egyik fő feltétele a jelenlegi piaci igények nagyon világos megértése, valamint a döntéshozatal gyorsasága.
Oleg Gromkov, a Keleti Valódi Kutatási és Tanácsadási Osztály igazgatója szerint a kereskedelmi épületek szegmense a lakásokkal ellentétben professzionálisabb megközelítést igényel a befektetésekhez és az azt követő kezeléshez. A kereskedelmi tevékenységek végzésére szolgáló helyiségekre vonatkozó követelmények a bérlők különböző kategóriái esetében eltérőek, ezért még a vásárlás szakaszában is egyértelműen meg kell érteni, hogy kinek lesz szüksége később erre az objektumra. „A nagy forgalmú helyeken igény van az építkezésre, de ha már van áramlás, akkor az ár magas, ami azt jelenti, hogy a befektetések megtérülése alacsonyabb, mint a betétek jelenlegi kamatai. Jó befektetés lehetséges az új épületek nem lakóépületeiben, de tapasztalattal kell rendelkeznie ahhoz, hogy a megfelelő időben és a megfelelő helyen vásároljon ”-mondja a szakértő.
Azok a tulajdonosok, akik nem akarják elhagyni a piacot, de ugyanakkor nem rendelkeznek kellő tapasztalattal ahhoz, hogy hatékony döntéseket hozzanak az új körülmények között, hivatásos közvetítőkhöz kell fordulniuk. "Jósolható, hogy a közeljövőben megnő a kereskedelmi ingatlanok bérbeadásával kapcsolatos ügynöki szolgáltatásokra vonatkozó szerződések száma" - mondja Ljudmila Reva.
A bérbeadó piaca fokozatosan bérlői piaccá alakul, ami nemcsak jelentősen bővítette az objektumválasztékot, de eséllyel eshet a tulajdonos által bejelentett bérleti díj csökkentésére is. Ezenkívül a tulajdonosoknak fel kell készülniük a bérleti díj új számítási formáira - kényelmesebb lesz a bérlőknek a minimálkulcs fizetése, kompenzálva az ingatlantulajdonos pénzügyi veszteségeit a kereskedelmi forgalom egy bizonyos százalékával.
Az üzlethelyiségek tulajdonosainak egy része, aki befektetési célból szerezte be őket, és korábban, egy idő után "érett", hogy saját vállalkozást nyisson bennük. Szakértők szerint most az ilyen emberek száma nőni fog. És mind a lakosság, mind az üzleti élet szigorú költségoptimalizálása mellett a befektetők körében a népszerűség megugrását a hagyományosan nem rangos helyeken található tárgyak - alvóhelyek - beleértve a metróállomásoktól távoli területeket is - fogadhatják.
A szakértők előrejelzései szerint az ilyen tárgyak felhasználásának legelterjedtebb típusa a közép- és az alacsonyabb árkategóriában lévő élelmiszer -kereskedelem lesz.
Az "NDV-Real Estate" cég nemrégiben bejelentette, hogy a helyiségek bérbeadásakor az irodákba történő beruházások háromszor gyorsabban térülnek meg, mint a lakásokban. Az ingatlanpiaci szakértők általában egyetértettek abban, hogy az irodák gyorsabban térülnek meg, de észrevették, hogy a megtérülési különbség nem olyan nagy, és számos buktatóra is hivatkoztak, amelyek jelentősen megnehezítik a kereskedelmi ingatlanokba történő befektetéseket. ELMONDOTT
... helyiségek bérbeadásakor az irodákba történő beruházások háromszor gyorsabban térülnek meg, mint a lakásokban;
Azok számára, akik örökségként vagy ajándékként lakást kaptak, jövedelmező a lakásbérléssel pénzt keresni, de ha befektetési vásárlásról beszélünk, akkor jobb elfelejteni a lakóingatlanokat. A lakásba történő befektetés sok éven át megtérül. Az irodaterület egy másik kérdés.
Az egyértelműség kedvéért a vállalat szakértői a következő számításokat nyújtották:
A lakóövezetben (a másodlagos ingatlanpiacon) szokásos "odnushka" standard költsége 5,5-6 millió rubel, és a megfelelő bérleti díj körülbelül 27 ezer rubel. Így egy lakás megtérülési ideje 19 évre is meghosszabbodhat.
Evgenia Borzova, az NDV-Real Estate kereskedelmi ingatlanok osztályának vezetője több szemléltető példát hozott az irodahelyiségekre. Például egy iroda a Dorokhoff üzleti parkban, 65 négyzetméteres területen. m és 7,35 millió rubel költsége, figyelembe véve a bérleti díj indexálását, 6,5 év alatt teljes mértékben megtérül (jelenlegi bérleti díj: 13,5 ezer rubel. négyzetméter m / év). És ha irodát vásárol az Atmosfera üzleti parkban (Mendeleevskaya metróállomás), amelynek területe 119,8 négyzetméter RUB négyzetméter / év, az indexálással együtt). Ugyanez az idő - 7,5 év - kifizetődik a drágább ingatlanokért: például egy üzlethelyiség 50 millió rubelért és 80 négyzetméter. m, a Novokosino metróállomás közelében található.
A fenti számítások alapján kiderül, hogy a kereskedelmi ingatlanok vásárlása 3 -szor jövedelmezőbb a bérleti üzlet számára, mint a lakóingatlan. Lássuk, mit mondanak erről más piaci szereplők.
Anton Belykh, a DNA Realty ügyvezető partnereés Stanislav Titorenko, a Delta Estate bérleti osztályának vezetőjeúgy gondolják, hogy az irodába való befektetés háromszor térül meg, és 1,5-2 -szer gyorsabban.
„Az a tény, hogy a lakásoknál a megtérülési idő jelentősen lerövidíthető, ha az építés korai szakaszában vásárolt új épületet azonnal eladják, miután a házat átadták az állami bizottságnak (ez általában 2-3 év évi 20–30% -os hozam) ” - magyarázta Anton Belykh. - Az üzlethelyiségekkel bonyolultabb a helyzet, hiszen korlátozott a kereslet rájuk, így az értékesítés tovább tarthat, kivéve persze, ha különösen likvid helyekről és területekről beszélünk. De ez az, ha figyelembe vesszük az építőipar beruházási ciklusát. Ami a bérleti vállalkozást illeti, itt határozottan magasabb a megtérülési idő a kiskereskedelmi és irodahelyiségeknél. "
"Például egy kétszobás lakás megtérülési ideje körülbelül 14-16 év, míg a jó helyen lévő üzlethelyiség 6-7 év, az iroda pedig 8-9 év"-mondta Anton Belykh. Ezzel egyetértek és Elena Mishina, a Miel-Commercial Real Estate fejlesztési igazgatója hozzátéve, hogy a lakossági ingatlanok esetében az utcai kiskereskedelemre kell összpontosítani. "Ha egy bérlakás átlagosan évi 4-5% -ot hoz és 18 év alatt megtérül, akkor a folyékony utcai kiskereskedelmi objektumok évi 10% -ot adnak, 9-11 éves megtérülési idővel."
Artem Rzhavsky, az Azbuka Zhilya tanácsadó és elemző osztályának vezetője megerősítette azt is, hogy a Moszkva középső részén található kereskedelmi ingatlanokba történő befektetések megtérülési ideje rövidebb lesz, mint a lakóingatlanoké. Ugyanakkor néhány kivételt is megjegyeztem. „Ez nem jellemző Moszkva külterületi lakóövezeteire” - magyarázta a szakember. - A megtérülési idő itt nagyjából ugyanaz.
Mitino lakónegyedében körülbelül 38 négyzetméteres kereskedelmi terület található. m, egy lakóépület 1. emeletén található, körülbelül 9,5 millió rubelbe kerül, a bérleti díj körülbelül 492 ezer rubelt fog hozni. évben. Ugyanakkor az azonos területen lévő lakás költsége körülbelül 6,8 millió rubel, a bérleti díj pedig 360 ezer rubel. évben. "Így a moszkvai lakónegyedben lévő kereskedelmi helyiségekben vagy lakásokban végrehajtott befektetések megtérülési ideje majdnem azonos lesz - körülbelül 19 év" - magyarázta a szakértő, megjegyezve, hogy az "NDV" nyilatkozat csak az objektumokra érvényes a főváros központi kerületeiben.
A közvélemény -kutatás keretében kissé eltérő vélemény hangzott el. Alexander Pogodin, a Pioneer vállalatcsoport első főigazgató -helyettese úgy véli, hogy a lakóépületek és irodák jövedelmezősége összehasonlítható, mivel az irodahelyiségek magasabb bérleti díjaival a lakások megtérülési ideje kevésbé függ az általános gazdasági helyzettől. "Az iroda bérleti díjai hajlamosabbak a csökkenésre a gazdasági visszaesések idején és az irodaterületek kihasználtságának csökkenésére" - magyarázta a szakértő. „Ugyanakkor a lakásaréna költségei, ha csökkennek, akkor kisebb mértékben, és a kereslet szintje még a válság éveiben is magas marad, ráadásul a lakásbérleti piac jobban érthető a magánszemélyek számára befektetők. ”
Denis Kolokolnikov, az RRG vállalatcsoport igazgatótanácsának elnöke is hozzáteszi: „Ez egyrészt a kezdetben nem likvid helyiségek megszerzésének kockázata, másrészt az optimális cél helytelen meghatározásának kockázata, és a papírmunkával kapcsolatos nehézségek”. - magyarázta a szakember. „Ezenkívül a kereskedelmi ingatlanok jelenlegi kezelése sokkal nehezebb, és a bérlők megtalálásának folyamata hosszabb. Ezenkívül gyakran nem elegendő, ha az új bérlők egyszerűen kozmetikai javításokat végeznek: például bizonyos változtatásokat kell végrehajtani az elrendezésben, ami szintén növeli a helyiségek fenntartásának költségeit. Ezen okok miatt sok magánbefektető bérel alapkezelő társaságokat, vagy elkezdi saját maga kezelni az ingatlant szakmai alapon. "
Elena Karpova, a SEZAR Group marketing osztályának vezetője is emlékeztetett arra, hogy nem lehet figyelmen kívül hagyni azt a tényt, hogy a lakó- és nem lakáscélú helyiségek javításának költségei összehasonlíthatatlanok. A második esetben nagyságrenddel alacsonyabbak, ami jelentős megtakarítást tesz lehetővé. De ugyanakkor a lakás kiadásával a tulajdonosoknak reális lehetőségük van az adók elkerülésére. „A szerződésben alacsonyabb összeget is megadhat” - magyarázta a szakértő. - De ez a trükk nem fog működni az irodákkal, és a bérbeadóknak továbbra is jövedelemadót kell fizetniük.
Bár a "Miel-Arenda" cég első igazgatóhelyettese, Maria Zhukova különösen felhívta a figyelmet arra a tényre, hogy minél magasabb a lakásba befektetett pénzeszközök összege, annál alacsonyabb lesz a bérleti díja.
„A hosszú megtérülési idő és az alacsony jövedelmezőség ellenére a lakóingatlanokba történő befektetés a legmegbízhatóbb befektetési forma” - jegyzi meg Maria Zhukova. - A fővárosi bérlakások a jövőben relevánsak lesznek. Ezenkívül a turistaosztály a legkeresettebb szegmens, amelyben a bérlők kiadó lakást keresnek. Ez azt sugallja, hogy az ilyen lakóterületre mindig lesz kereslet, és a tulajdonos mindig kap belőle bevételt, amikor a piacnak megfelelő bérleti díjat állapítják meg ”.
És itt elérkeztünk a legfontosabb kérdéshez: nyereséges -e ilyen feltételek mellett a magánbefektetőknek kereskedelmi lakásokat vásárolni annak bérbeadása érdekében?
Igen, nyereséges, de ehhez sokkal több pénzre és piaci ismeretekre van szükség, mint a legtöbb lakás megvásárlásához. Vagyis valójában ezek a befektetők különböző csoportjai - azok, akik megengedhetik maguknak, hogy kereskedelmi ingatlanokba fektessenek be, sőt hozzáértően, és azok, akiknek elegendő forrásuk van még egy lakáshoz, de lehet, hogy nincsenek ismeretek és tapasztalatok a piacon egyáltalán.
Alapján Elena Shevchuk, a GVA Sawyer kereskedelmi ingatlanokért felelős alelnöke, a moszkvai nem lakáscélú helyiségek megvásárlásához szükséges lehetséges befektetések minimális összege 1 millió dollár körül mozog. Lehetőség van 300-500 ezer dollárért helyiségek megtalálására is, de ez sok időt és erőfeszítést igényel, valamint kiváló piaci ismereteket.
Ilyen számok mellett nem meglepő, hogy a moszkvai magánbefektetők fő áramlása továbbra is lakásépítésen gondolkodik, mivel a minimális befektetési volumen itt nyilvánvalóan alacsonyabb, mint a kereskedelmi szegmensben. Elvileg vásárolhat tisztességes lakást 200-250 ezer dollárért, és még olcsóbban az építés korai szakaszában. Bár a szakértő úgy véli, hogy bizonyos területeken a lakások beruházásainak megtérülése magasabb lehet, mint az üzlethelyiségek esetében, akkor az ilyen lakások költsége kezdetben magasabb lesz.
Mária Lukina
Üdv! A kereskedelmi ingatlanokat ugyanúgy vásárolják és értékesítik, mint a lakóingatlanokat. Igaz, többe kerül, és nehezebb regisztrálni a tulajdonjogot. Magában az eljárásban sok árnyalat van, amelyeket előre tudnia kell.
Ma részletesen megvitatjuk, hogy mi minősül kereskedelmi ingatlanok magánszemély általi megvásárlásának: "buktatók", értékelés, objektum ellenőrzése és nyilvántartása, forgalmi adó és költségoptimalizálás.
A kereskedelmi ingatlanok a nem lakossági alapok nyereségre szánt objektumai (raktárak, irodák, üzletek).
Azonnal "igen" -nel válaszolok a kérdésre: "Vásárolhat -e magánszemély kereskedelmi ingatlant?" A törvény szerint KN -t szerezhet „fizikus”, egyéni vállalkozói státuszú magánszemély és jogi személy.
Ha raktárt vagy üzleti központ épületet vásárol magánszemélynek, ügyeljen a következőkre:
Fontos pont! A kereskedelmi ingatlanok vásárlásához nem szükséges egyéni vállalkozót regisztrálni. Ha nem lakáscélú helyiségek bérlésével fog keresni, akkor elegendő rendszeres személyi jövedelemadót fizetni a jövedelem után.
Sajnos nem fog működni, ha pénz nélkül ingatlant vásárol. Még banki kölcsön esetén is. Az előleg minden bank előfeltétele!
Íme az "Absolut Bank" "kereskedelmi jelzálog" kölcsönének jelenlegi feltételei.
A hitelt nem lakossági (kereskedelmi) ingatlanok vásárlására adják ki. A maximális mérete 15 millió rubel (ha az objektum Moszkvában, Szentpéterváron vagy a régióban található). Más régiók esetében a maximum 9 millió rubelre csökken. "Kereskedelmi jelzálogot" bocsáthat ki 5-10 évre. Az alapkamat évi 13,9% -ról indul.
Az Absolut Bankban az objektum költségének legfeljebb 60% -ára számíthat. Többet szeretne kapni? Kínáljon a banknak további biztosítékot. Ebben az esetben nem 60% -ot, hanem a tárgy költségének 80% -át adja hitelre.
Ezenkívül egyáltalán nem tény, hogy a helyiségeket piaci áron fogják értékelni. A bank szabályai szerint két érték közül (az eladó ára és a becsült) a bank az alacsonyabbat választja. És ne feledkezzen meg a további költségekről sem: biztosítás, vagyonértékelés, közjegyzői szolgáltatások és mások.
Először is döntünk az ingatlanvásárlás céljáról. Két lehetőség van:
A második szakaszban kiválasztunk egy megfelelő objektumot. Felhívjuk figyelmét a jövőbeni ingatlanok állapotára. A KN két "állam" egyikében vásárolható meg:
Ezután elkezdünk szobát keresni. Ezt Ön is megteheti (hirdetések az interneten, újságokban és folyóiratokban, aukciókon és nyilvános pályázatokon való részvétel). De jobb, ha kapcsolatba lép egy professzionális közvetítővel. A tranzakciót minden szakaszban elkíséri:
A közvetítő szolgáltatásainak kifizetése csak a munkájának eredményén alapul!
De még akkor is, ha önállóan keres ingatlant, jobb, ha az értékelést egy engedéllyel rendelkező értékelő cégre bízza.
Mit kell tudni a CN vásárlásakor vagy eladásakor? 2017. január 1 -jén lépett hatályba a 218. számú szövetségi törvény "Az ingatlanok állami nyilvántartásáról". A változások mind a vevőket, mind az eladókat érintik.
Korábban Oroszországban két szerv volt, ahol az ingatlanokkal kapcsolatos információkat tárolták: az Egységes Állami Jognyilvántartás (USRR) és az Állami Ingatlan Kataszter (GKN).
2017 óta ezt a két példát "egyesítették" egybe - az ingatlanok egységes állami nyilvántartásába (USRN). A tisztviselők azt ígérik, hogy most sokkal könnyebb regisztrálni és ellenőrizni az ingatlanokat.
Hadd emlékeztessem önöket, hogy Oroszország még 2016 -ban felhagyott a papírtulajdonosi tanúsítványokkal. Ezeket teljesen felváltották az USRR kivonatai. Az oroszoknak most kivonatokat kell rendelniük az új nyilvántartásból - USRN.
Az új testület két, korábban elkülönített folyamatot egyesít: a tulajdonjogok nyilvántartását és a kataszteri nyilvántartást. Most az USRN kivonata az egyetlen megerősítés az objektum meglévő tulajdonjogáról. És az ingatlan ellenőrzése ingatlanvásárláskor egy ilyen nyilatkozat elrendelését jelenti.
Az USRN -ből származó kivonatok többféle típusúak, és különböző információkat tartalmaznak. A kereskedelmi ingatlanok ellenőrzéséhez nem szükséges mindegyiket megrendelni. Általában a „USRN-1 kivonat” elegendő a vevő számára.
Milyen információkat tartalmaz?
Az USRN-1 kivonata lehetővé teszi:
Ha szeretné, más kivonatokat is rendelhet. Például az USRN-4 kivonat adatokat tartalmaz a tulajdonjog átruházásáról (nyomon követheti az objektum tulajdonosainak változásának teljes történetét).
Bármilyen nyilatkozat megrendelhető a Rosreestr weboldalán az online szolgáltatás használatával. Elég, ha ismerjük az objektum pontos címét és kataszteri (feltételes) számát. A kivonat biztosításáért állami illetéket kell fizetnie (700-900 rubel). A megrendelésért online fizethet. A kifizetés kézhezvételétől számított három napon belül elektronikus nyilatkozatot küldünk.
Az USRN -ből származó kivonat érvényességi idejét a törvény nem határozza meg. Alapértelmezés szerint úgy kell tekinteni, hogy minél frissebb az állítás, annál megbízhatóbb
Az adásvételi szerződés megkötése előtt a szakértők javasolják az előszerződés aláírását. Ez a papír garantálja, hogy mindkét fél betartja a megállapodásokat a fő dokumentum aláírása előtt.
A "köztes" szakaszban ellenőrizze:
Ha minden rendben van, akkor a vevő és az eladó adásvételi szerződést köt. A tárgy átruházását az új tulajdonosra az átruházási okirat igazolja.
Mit kell megfogalmazni a nem lakáscélú helyiségek eladásáról szóló szerződésben? A tárgy részletes leírása, a számítási eljárás és a fizetési feltételek. A szerződéskötéskor az árat általában dollárban vagy euróban tüntetik fel, és a rubel megfelelőjét mellé helyezik. És mindenképpen ellenőrizze, hogy az eladó milyen dokumentumok birtokában van, rendelkezik és használja a tárgyat.
Azt is meg kell győződnie arról, hogy az eladó nem végzett illegális rekonstrukciókat és átalakításokat a helyiségekben. Ellenkező esetben az ingatlan bérelhető lesz. Vagy a vevőnek "visszamenőleg" és saját költségén kell elvégeznie az átalakítást. Ha önálló épületet vásárol, győződjön meg arról, hogy az alatta lévő föld is az eladó tulajdona.
Hogyan kell regisztrálni a vásárolt ingatlant? Küldje be az adatokat az USRN -hez, várjon és kapjon kivonatot.
Elméletileg lehet. A legfontosabb, hogy két feltétel teljesüljön:
1. lépés. Készítsen projektet a létesítmény átalakítására vagy rekonstrukciójára.
A törvény szerint sok követelményt támasztanak a lakóépületekkel szemben: tűzmegelőzési, higiéniai és egészségügyi-járványügyi (mennyezetmagasság, természetes világítás, szellőzés, zajszigetelés stb.). Az átalakítási projekt önállóan is elvégezhető, vagy szakemberek megrendelik.
2. lépés. Dokumentumok gyűjtése:
3. lépés. Kérelmezze a közszolgáltatások megszerzésére jogosult szervet.
Minden régióban saját testülete felelős a nem lakás céljára szolgáló helyiségek lakóházakká történő átadásáért. Moszkvában például ez a Városi Vagyonügyi Minisztérium feladata. A dokumentumokat személyesen (az MFC -n keresztül) vagy elektronikus űrlapon keresztül nyújthatja be.
A döntés 48 napon belül születik meg. Ezután a tulajdonos válaszol:
4. lépés. Fejlessze át és fogadja el az elfogadó bizottság aktáját.
5. lépés. Kérjen műszaki átalakítási tervet kataszteri mérnöktől.
A kész műszaki tervet átadják a Rosreestr -nek a helyiségek műszaki jellemzőinek kataszteri nyilvántartásba vételére.
6. lépés. Várja meg, amíg az információ bekerül az USRN -be, és kapjon kivonatot
Korábban, ha egy magánszemély több mint három évig birtokolt ingatlant, akkor az eladásából származó bevételt nem adózták meg. De 2016. január 1 -je óta Oroszországban "adó nélkül" az ingatlan tulajdonjogát három évről öt évre emelték.
Egyszerűen fogalmazva. Ha 2016 előtt vásárolt ingatlant, akkor három év után adózás nélkül értékesítheti. És ha a vásárlásra 2016. január 1 -je után került sor, akkor várja meg, amíg öt év lejár.
Maga az ingatlanadó 13% (az eladási ár és a vételár közötti különbözet után fizetendő). Ha nem rendelkezik ingatlanvásárlást igazoló dokumentumokkal, akkor a 13% -os adót nem a különbözetből, hanem az értékesítés teljes összegéből kell megfizetni!
Példa. Két évvel ezelőtt Oleg 10 millió rubelért vett egy raktárt, és eladta 11 millió rubelért.
Van még egy árnyalat - 2016 óta Oroszország kataszteri adóalapra váltott. Tegyük fel, hogy a kataszteri értéket már kiszámították az objektumra. A kataszter árát csak a kormányzati szervek határozzák meg (ezt követően a költségeket be kell vezetni az állami nyilvántartásba).
Ha a kataszteri becslés 0,7 -gyel (korrekciós tényező) megszorozva magasabb, mint az eladási ár, akkor azt kell figyelembe venni az adó kiszámításának alapjául. De ez a feltétel csak a 2016. január 1. után vásárolt tárgyakra vonatkozik!
Példa. 2016 -ban Andrey vett egy irodát 4 millió rubelért. Egy évvel később eladta 6 millióért, de a kormányzati szervek 10 millió rubelre becsülték az iroda kataszteri értékét. Még a korrekciós tényezőt is figyelembe véve (0,7 * 10 millió rubel) 7 millió több mint 6 millió, ezért az adó kiszámításához Andrejnek a kataszteri értéket kell figyelembe vennie, nem pedig az értékesítési értéket.
Számítsuk ki az adó összegét. 7 millió (a leltár szerint) - 4 millió (vételár) = 3 millió rubel. A 3 millió rubel 13% -a = 390 ezer rubel.
Az egyéni vállalkozó ingatlan értékesítésének adója attól függ, hogy az adott tárgyat üzleti célokra használták -e vagy sem.
Ha még nem használta, akkor az adófizetési eljárás ugyanaz lesz, mint egy magánszemélynél (fent részletesen leírtam).
Ha használta (például a bérlő bérleti díját felszámították), akkor másképpen kell adót fizetnie. Még akkor is, ha 10 év telt el a vétel és az eladás között.
Adó összeg:
A vevő jogállása csökkenti a vagyonvesztés kockázatát válás vagy peres eljárás esetén. És a vitatott helyzetekben a vagyonelvonás kockázata is komolyan csökken.
Amikor egy jogi személy ingatlant értékesít, két adót vetnek ki rá:
Ha a jogi személy az egyszerűsített adórendszert alkalmazza, akkor az eladáskor meg kell fizetnie (az eladási összeg) 6% -át vagy 15% -át (az eladási összeg és a maradvány könyv szerinti érték közötti különbség).
A tulajdonos ugyanazt a tárgyat eladhatja két vagy három vevőnek.
Az ingatlan értékesítésekor az ingatlan teherbe eshet (például bank által elzálogosított). Egy ilyen elem megvásárlása jogellenesnek minősül. Ennek eredményeként a vevő elveszíti mind a tárgyat, mind a pénzt, amelyet fizetett érte.
Mind az egyik, mind a másik csalárd séma könnyen kiszámítható az USRN kivonatából.
A nagy fejlesztők időről időre kedvezményeket és promóciókat kínálnak a vevőnek. Az ilyen „nagylelkűség szórakoztató túráit” gyakrabban szervezik az ingatlanpiac csendes évszakában.
Népszerű formátumok: kedvezmények a kikiáltási ár százalékában, kedvezmények abszolút értékben, ajándékok (például ingyenes parkolás). Általában a promóciók korlátozott ideig érvényesek, és bizonyos objektumokra vonatkoznak.
Az új épület adásvétele az építés kezdeti szakaszában 20-30% -kal kerül kevesebbe, mint a létesítmény üzembe helyezése után. De nyilvánvaló, hogy egy ilyen befektetés kockázata sokkal nagyobb lesz.
A kereskedelmi ingatlanok vásárlásának költségeinek csökkentésének másik módja a földszinti lakás megvásárlása és a lakóhelyiségek nem lakóépületekre való áthelyezésének megszervezése.
Nyereséges magánszemélyként kereskedelmi ingatlant vásárolni? Igen, ez egyszerűbb és olcsóbb adózási szempontból. Eddig a legjövedelmezőbb vásárlási lehetőség az, amikor egyéni vállalkozóként regisztrált az egyszerűsített adórendszerben, és nem fogja eladni az ingatlant a következő öt évben.
Milyen buktatókat ismer a kereskedelmi ingatlanok vásárlásakor?
A kereskedelmi ingatlanok megszerzése felelősségteljes és komoly döntés. A legkisebb hiba vagy pontatlanság több millió veszteségbe kerülhet. Az ingatlan adásvételi ügylet összetettségétől függetlenül rendkívül óvatosnak kell lennie, és ismernie kell az összes finomságot és a műveletek sorrendjét, amelyek fokozatos megvalósítása lehetővé teszi kereskedelmi ingatlanok vásárlását veszteség vagy kár nélkül.
Az oroszországi befektetések legjövedelmezőbb módját jelenleg a fővárosban és a moszkvai régióban található kereskedelmi ingatlanok megvásárlásának tekintik. Az ilyen nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosa, függetlenül a gazdasági helyzettől és a körülményektől, mindenesetre feketében marad, és stabil pénzbeli haszonnal rendelkezik az ingatlan bérbeadásából. Ezen túlmenően sok sikeresen fejlődő cég és vállalat kíván kereskedelmi és tevékenységi célra irodát és egyéb helyiséget vásárolni, amelyek nem lakóingatlanok.
Hosszú keresgélés után a megfelelő lehetőségre a kereskedelmi ingatlanok esetében, amely több mint egy hónapot vagy akár egy évet is igénybe vett, végül kiválasztott egy megfelelő ingatlant, és megállapodott az eladóval annak értékében. Mi legyen a következő? Milyen finomságokat és árnyalatokat kell figyelembe venni annak érdekében, hogy hatékonyan lebonyolítson egy tranzakciót és nyereségesen vásároljon kereskedelmi ingatlant?
1. záradék - a kérdés jogi oldala és a fejlesztő tulajdonjoga
Szerencsére az illegális portyázó rohamok már a múlté, de az ilyen rohamok megszervezésére és kivitelezésére szakosodott emberek ma is folytatják tevékenységüket. Tapasztalataikat és készségeiket gyakran használják fel a probléma jogellenes megoldására. Különösen az ilyen csalások kockázata nő a válság idején, amikor a vásárlóknak különösen ébernek és óvatosnak kell lenniük.
Az ingatlanokkal kapcsolatos tranzakciók végrehajtásakor a különös gondosság nem árt, ha az eladó pénzügyi nehézségekkel küzd. A modern gyakorlatban sok példa van arra, amikor az elsődleges tulajdonosok pénzügyi problémákkal küzdve ingatlanokat értékesítettek, miközben megtartottak bizonyos jogokat és jogi kiskapukat. Az ilyen eladók, miután anyagi kérdéseiket az ingatlanértékesítésből kapott pénzeszközök rovására megoldották, a bíróságon gyakran követelték a vevőtől az eladott ingatlan visszaadását.
Így a tranzakció egyértelműsége és helyessége, valamint a jogi egyértelműség a legfontosabb tényező a kereskedelmi ingatlanok sikeres megszerzésében. Ez az egyetlen módja annak, hogy nullára csökkentse a vagyonvesztéssel járó kockázatokat, valamint az indokolatlan pénzügyi követelések vagy a fejlesztő követeléseinek kockázatát, hogy a vevő pénzeszközeivel kompenzálja a veszteségeket. A jogilag tiszta ingatlanok megszerzésének kérdései, valamint a pénzeszközök és az ingatlantulajdon megőrzése sok vásárló számára a legfontosabbak.
A kereskedelmi ingatlanok vásárlói számára a potenciális veszélyt számos kockázat fenyegeti, amelyek hosszas pereskedéshez vezethetnek, amely energia-, ideg- és pénzveszteséggel, valamint esetleges vagyonvesztéssel jár.
Számos, maximálisan súlyos kockázatot rejt a vevő:
Ha nem fordít szakmai figyelmet az adás -vételi tranzakcióra, az ilyen akvizíció az ingatlantulajdon jövedelmező és néha rendkívül súlyos következményeit vonhatja maga után. Ez különösen vonatkozik a bankokkal kötött szerződésekre. A nagy banki struktúráknak kifejezetten képzett és képzett jogászai vannak, akik kizárólag a bank érdekében járnak el. Az adásvételi ügylet tervének hiányos kidolgozása, a jogbiztonság minden szabályának be nem tartása, az összes szükséges dokumentum jogi vizsgálatának hiánya és maga a szerződés nagy valószínűséggel vonja maga után a megvásárolt kereskedelmi ingatlanok lefoglalását.
Általános szabály, hogy az ingatlanügyletek nyilvántartásba vételét szabványos dokumentumformák alapján végzik, amelyek nem tudják figyelembe venni az egyes kereskedelmi ingatlanok összes jellemzőjét. Szinte minden szerződést általános kifejezések és szabványos feltételek alkalmazásával, valamint rosszul átgondolt ügylettervvel és a helyzet alakulásának lehetséges forgatókönyveivel kötöttek az ügylet előkészítése során és az annak megkötését követő bizonyos időszakban. Ilyen esetekben az ingatlanok vásárlóinak problémái lehetnek a tranzakcióból való kilépéssel, a vásárolt objektum tulajdonjogának nyilvántartásba vételével, valamint a szerződésben előírt bármely ponton elhúzódó pereskedés valószínűségével.
Ha nem végzi el az ingatlan alapos ellenőrzését az ezzel kapcsolatos peres ügyekkel kapcsolatban, akkor nagy a valószínűsége annak, hogy az eladott ingatlanhoz fűződő jogokat harmadik felek igénylik. Ez negatív következményekkel jár a vevőre nézve: a jogok bírósági érvényesítése és a felmerült konfliktusok nehéz megoldása. Súlyosabb problémák merülnek fel, amikor banki adósságok törlesztését vagy bűnszervezetekkel való elszámolást követelnek.
A kereskedelmi ingatlanok különleges jogi státusszal rendelkeznek. Ha az ilyen ingatlan adásvételi ügyletének megkötésére vonatkozó eljárást nem tartják be, akkor valószínűsíthető, hogy az ügyletet megtámadják, és konfliktusok léphetnek fel az állami hatóságokkal. A tranzakció részletes tervének nem megfelelő kidolgozása esetén a vevő megtéveszthető, vagy elveszítheti az ingatlant, valamint pénzt és jelentős veszteségeket szenvedhet.
A fenti kockázatok kiküszöbölése és a negatív következmények valószínűségének nullára csökkentése érdekében alapos jogi ellenőrzést kell végezni magának a kereskedelmi ingatlan objektumnak, valamint annak eladójának. Fontos továbbá részletesen leírni a tranzakció sémáját és az összes művelet sorrendjét, a szerződés minden feltételét a lehető legrészletesebben és egyértelműbben megfogalmazni, figyelembe véve a megkötés pillanatát és a szerződéskötést követő bizonyos időszakot. tranzakció. Szükséges a további kapcsolatok lehetséges jogi következményeinek elemzése és a helyes magatartás kiválasztása.
A tranzakció alapja jogilag törékenynek és megbízhatatlannak bizonyul, ha nincs megfelelő előkészítés a tranzakcióra és a kereskedelmi ingatlan rossz minőségű felügyelete. Ebben az esetben megnő a valószínűsége annak, hogy jogi "űrek" keletkeznek, és maga az ügylet szerkezete megsemmisül. Ezért, ha úgy döntött, hogy kereskedelmi ingatlant vásárol, a tranzakció megbízhatóságát és sikerét biztosító kulcsfontosságú tényező a jogi támogatás és az írástudás.
2. tétel - Rejtett kockázatok nem kereskedelmi ingatlanok vásárlásakor
Kereskedelmi ingatlant vásárolva a leendő tulajdonos gyakran nem rendelkezik teljes körű információval az objektum minőségéről és műszaki jellemzőiről. Szinte minden eladó hajlamos túlzásba vinni terméke pozitív tulajdonságait, és nem a negatívakra összpontosítani. Ha nem teljesen megbízható képet kap a tárgy jellemzőiről, a vevő jelentős pénzügyi veszteségekkel szembesülhet annak megszerzése után.
Például, ha a vevő egy új épületben lévő kereskedelmi ingatlan tárgyát választja, hamarosan látja, hogy sok munkát felületesen végeznek, és nem magas színvonalon: a falak egyenetlen felületűek vagy repedtek, az ablakok szivárognak vagy kifújnak , a mérnöki hálózati eszközök eltérésekkel és szivárgásnyomokkal rendelkeznek, és a padlón lévő esztrich teljesen hiányozhat. Vannak esetek, amikor nyilvánvaló eltérés van a teljes terület és az objektum elrendezése, valamint a szerződésben meghatározott és rögzített méretek és paraméterek között.
Ha a vevő megpróbálja kényszeríteni a fejlesztőt a feltárt pontatlanságok és hibák kijavítására, akkor az utóbbi a legtöbb esetben kijelenti, hogy a kereskedelmi ingatlan objektum építési szabályzatok és egyéb szabályozási dokumentumok alapján készült, és a vevő köteles viselni az összes költséget a házasság önálló megszüntetésére. Ez természetesen téves, és az építtetőnek általában mindig saját költségén kell megszüntetnie az ilyen hibákat.
Annak érdekében, hogy egyértelműen meg lehessen határozni a megvásárolt tárgy és a felek összes műszaki jellemzőjét, amelyek miatt a feltárt hibákat ki kell küszöbölni, végezzen részletes műszaki vizsgálatot és értékelje az ingatlan állapotát. Csak a szakértői bizottság következtetése alapján terjeszthet elő követelményeket a fejlesztő számára a kivitelezés során elkövetett hibák kiküszöbölésére vonatkozóan. Ha a fejlesztő nem hajlandó fizetni a hibájából elismert építési hibákért, a vevő szakértői vélemény alapján bírósághoz fordul, és megvédi jogait.
Ha a vevő hosszú használatú épületben vásárol kereskedelmi ingatlant, akkor különös figyelmet kell fordítani az épület romlási fokára. Mindazok a hibák, amelyek első pillantásra nem tűnnek súlyosnak és felületesnek, kis idő alatt globális pusztulássá válhatnak, amelynek javítása jelentős fizikai erőfeszítést és nagy összeget igényel a vevőtől.
Az ingatlan objektum műszaki állapotának pontos meghatározásához szükséges az épületszerkezet alapos vizsgálatának megszervezése. Természetesen egyetlen fejlesztő és egyetlen ingatlanközvetítő sem, aki érdekelt az ingatlan minél rövidebb időn belüli megvalósításában, tájékoztatja a vevőt minden olyan "buktatóról", amellyel az utóbbi az ingatlan megvásárlása után szembesül. Ez teljesen érthető, mert a vevő, miután megtudta a hibák és hibák jelenlétét, követelheti az ingatlan értékének csökkentését, vagy egyáltalán megtagadhatja a vásárlást.
Így annak érdekében, hogy ne dőljünk be a kereskedelmi ingatlanok gátlástalan eladói trükkjeinek, és ne fizessünk a rosszul elvégzett építési munkákért a jövőben, fontos, hogy ne csak az objektum nyilvánvaló hiányosságaira összpontosítsunk, mint például a rossz terület, rossz elrendezés és rossz minőségű javítások, de figyelni kell a jelentős építési hibákra is.
A kereskedelmi ingatlanok eladótól vevőre történő átruházását, amely nem felel meg az ingatlan -adásvételi szerződésben meghatározott minőségi követelményeknek, az Oroszországi Polgári Törvénykönyv 475. cikke szabályozza, nem számítva a vevőnek az áruk cseréjét követelő jogára vonatkozó rendelkezéseket. nem megfelelő minőségűek a megállapodás feltételeinek megfelelő árukkal.
E cikk rendelkezéseinek megfelelően, ha a tárgy hibáiban és hibáiban az eladó nem ért egyet, az ingatlan vevőjének, aki rossz minőségű árut kapott, joga van választani: követelni az eladótól a tárgy értékének jelentős csökkentése, az összes hiba ésszerű időn belüli ingyenes kiküszöbölése, vagy a vevő által a hiba megszüntetésére fordított költségek teljes megtérítése. Ha súlyosan megsértik a kereskedelmi ingatlanok minőségére vonatkozó követelményeket, nevezetesen: azon hiányosságok azonosítása, amelyeket nem lehet kiküszöbölni, amelyek kiküszöbölése jelentős anyag- és munkaerőköltséget igényel, valamint azok megszüntetése után újonnan felmerülő hiányosságok - a vevőnek joga van visszavonni magától a szerződéses adásvételi kötelezettségek teljesítését, és követelheti a kifizetett összeg visszatérítését.
Az ingatlan megvásárlójának semmilyen körülmények között nincs joga követelni a nem megfelelő minőségű áru cseréjét a szerződés feltételeinek megfelelő árura.
Ami a pénzösszeg visszaadásának időpontját illeti: a hatályos jogszabályok alapján a pénz visszaadása ésszerű időn belül történik, ennek pontos meghatározását a jogszabály nem írja elő. Az elévülési idő (összesen) 3 év. De senki sem zárhatja ki azt a tényt, hogy ezeket a hibákat később fedezték fel, mint ezt az időszakot. Az építési minőség legpontosabb meghatározásához építési és műszaki szakértelmet kell szervezni. Csak a beérkezett szakértői vélemény alapján lehet helyesen dönteni egy ilyen kereskedelmi ingatlan megszerzésének célszerűségéről.
3. tétel - A költségek túl magasak
A kereskedelmi ingatlanok értékelésénél általában több módszert és megközelítést alkalmaznak. Az értékelést három módszer segítségével végzik:
Az ingatlanok ilyen értékelése analitikus jellegű és szisztematikusan jellemzi az ingatlant. Mindegyik megközelítést egy bizonyos típusú ingatlan felmérésére használják: lakóingatlanok esetében összehasonlító megközelítést alkalmaznak, az elsődleges lakáspiac esetében - költséges, és a kereskedelmi ingatlanok esetében - jövedelmi megközelítést.
Hogyan lehet megbecsülni egy ingatlan valós értékét?
Az ingatlanértékelésnek három fő módja van:
Szakmai értékbecslő akkor vesz részt, ha az ingatlanokkal kapcsolatos műveletek végrehajtásában együttműködnie kell jogi személyekkel. Az értékelő által készített jelentés fontos hivatalos dokumentum. Néhány ingatlantulajdonos értékbecslőket használ, hogy megértse az ingatlan pontos értékét.
Ingatlanközvetítő felvétele kissé eltér az értékbecslő munkájától. Az ingatlanközvetítő semmilyen dokumentumot nem nyújt be a munka végén. Ezenkívül nagyon nehéz találni képzett ingatlanost Oroszországban. A legtöbb ingatlaniroda általában nem különbözik a nyújtott szolgáltatások minőségétől. Az ilyen szervezetek személyzete gyakran háziasszonyokból és diákokból áll, akik nem rendelkeznek a szükséges ismeretekkel és tapasztalattal. Ezek az emberek a megkötött ügyletek egy százalékában dolgoznak, ezért az ügynökség nem fejleszt és nem képez ki ilyen személyzetet. Ezért az ingatlanértékelés megbízható lesz, ha jó szakembere van. Ellenkező esetben idő-, pénz- és állásidő -pazarlás az ingatlanpiacon.
Ha megérti a piaci mutatókat, és tudja, hogyan kell azokat elemezni, önállóan értékelheti az ingatlant. Ez a módszer a legolcsóbb: csak az ingatlanpiacról szóló nyomtatott kiadványokra költ. Használhatja az internetes erőforrások adatait, és ez a módszer teljesen ingyenes lesz. A legfontosabb a lehető legnagyobb minta elemzése. Ez biztosítja a legmegbízhatóbb eredményeket.
Értékelési paraméterek. Milyen tényezők határozzák meg az árat?
Amint a gyakorlat azt mutatja, az egyik kézből a másikba átadott ingatlanok ára alacsonyabb, mint az elsődleges dokumentumokkal rendelkező objektumoké. Ennek oka a harmadik felek minimális kockázata, akik kifogásolhatják és vitathatják az ügyleteket és jogi aktusokat.
Az ingatlanok egyedi értékelését a részvények vagy azok részei (minden rész saját tulajdonosa) alapján végzik (az objektum fizikailag sértetlen marad, de több tulajdonosa is van) és a harmadik felek jogaival terhelt tárgyak.
Az ingatlanértékelés műszaki jellemzői
A fő paraméter az objektum helye. A legjelentősebb költségtényező az épületegyüttes vagy annak a területnek a presztízse, amelyben az objektum található. A második helyet a kényelmes infrastruktúra foglalja el: óvodák, iskolák, klinikák, bevásárlóközpontok, valamint egy közlekedési csomópont. Minél teljesebb az infrastruktúra, annál magasabb az ingatlan értéke.
A kereskedelmi ingatlanok árának meghatározása a fő szakasz az ügyletek megkötésében és az ingatlanokkal történő tranzakciók végrehajtásában. Minél pontosabban határozzák meg az ingatlan értékét, annál sikeresebben valósul meg egy tárgy eladása, vásárlása, bérbeadása vagy bérbeadása. A becsült ingatlanár közvetlen hatással van az ingatlan értékesítési értékére vagy a vásárláshoz szükséges hitelösszegre.
Javasoljuk, hogy a kereskedelmi ingatlanok értékelését csak a megfelelő engedéllyel és munkatapasztalattal rendelkező szakemberek végezzék. Az értékelés fő szempontja a helyiségek alapos felmérése. Az értékbecslő személyesen érkezik az értékelni kívánt objektumhoz. A helyiségek végső értékelése összetett mutató, ezért nemcsak az objektum elhelyezkedését, területét és elrendezését tartalmazza, hanem a lehetséges építési hibákat is, valamint minden olyan előnyt, amely befolyásolhatja az értékelés általános eredményét .
Tehát minden kereskedelmi ingatlan objektumot megvizsgálva az értékbecslő rögzíti a helyiségek jelenlegi állapotát és az épület általános állapotát, amelyben az objektum található, és megvizsgálja a szomszédos területeket is. A szakember természetesen figyel az infrastruktúrára és a közlekedési csomópontra. A kereskedelmi ingatlanok értékelésekor az értékbecslőt érdekli az épület emeleteinek száma és az ablakok kilátása. Egy hozzáértő szakember figyelni fog és megjelöl minden apróságot, amely befolyásolhatja a helyiségek árát.
A helyiségek ellenőrzésének befejezése után további értékelést lehet végezni az egyik standard forgatókönyv szerint, amelynek megválasztása attól függ, hogy melyik oldalról tekintik a tárgyat. Szinte mindig szükség van a piaci érték ismeretére. Ebben az esetben általában elemzik a hasonló tárgyak árára vonatkozó információkat. Továbbá a kapott adatok alapján, figyelembe véve az ingatlan objektum egyedi érdemeit és hibáit, elvégzik annak értékelését.
A kereskedelmi ingatlanok értékelésénél a legtöbb esetben nyereséges módszert alkalmaznak. A szakember határozza meg az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem összegét. A hasonló helyiségek összehasonlítására módszert is lehet használni. Az ingatlan alapos vizsgálata után az értékbecslő információkat gyűjt a közeli, hasonló feltételekkel rendelkező ingatlanok értékéről. A kapott adatok alapján kiszámítja a helyiségek bérlőből történő bérbeadásából származó potenciális nyereség nagyságát. Az értékelőnek figyelembe kell vennie az esetleges költségeket és kiadásokat.
Tekintettel a nem lakáscélú helyiségek státusszal rendelkező ingatlanfajták óriási változatosságára, bizonyos árnyalatok vannak az értékük felmérésében. Például az irodahelyiségek értékeléséhez az árképzésben kulcsszerepet játszik az objektum elhelyezkedése a város üzleti részéhez viszonyítva; az épület közlekedési csomópontja és technológiai berendezései. A kereskedelmi ingatlanok esetében a fő tényezők a helyszín és az emelet, amelyen az objektum található, valamint a kiskereskedelmi helyiségek és a használati helyiségek aránya.
Figyelembe véve az egyes kereskedelmi ingatlanok egyedi sajátosságait, van egy bizonyos dokumentumkészlet, amelyet egy szakember használ az objektum értékeléséhez. Fontos szempont, hogy az értékbecslő nem végzi el a helyiségek műszaki vizsgálatát, és minden szükséges adatnak szerepelnie kell a műszaki dokumentációban vagy a műszaki leltári iroda által rendelkezésre bocsátott megrendelt referenciainformációkban.
Ha szükség van egy ingatlanobjektum felszámolási költségének meghatározására, akkor kiszámított mutatót kell kiszámítani, amely tükrözi azt a maximális valószínű költséget, amellyel egy adott objektum elidegeníthető a megvalósítási időszak alatt. Ez az idő rövidebb, mint az a piaci körülmények között eltelt idő, amelyre az eladónak el kell végeznie az ingatlan elidegenítési ügyletét.
A felszámolási ár kiszámításakor a piaci árral szemben olyan előre nem látható körülményeket vesznek figyelembe, amelyek arra kötelezik az eladót, hogy a kereskedelmi ingatlanokat a piaci feltételeknek megfelelően értékesítse.
Az árak kialakulását befolyásoló összes tényező elemzésekor fontos figyelembe venni, hogy a piacgazdaságban az árakat végül az ügyletben részt vevő felek közötti általános megállapodás alapján állapítják meg. Az eladó végtelenül rá tudja venni a vevőt, hogy vásárolja meg az ingatlant az általa kijelölt áron, de ha a vevőnek jelentős kifogásai vannak, mindkét fél kompromisszumot köt és kiigazítja az ingatlan végső költségét.
Minden szakember és szakértő egyetért azzal az állítással, hogy a költségeket néha jelentősen csökkenteni kell. De vannak esetek, amikor az adásvételi tranzakció még a kezdeti összeget jelentősen meghaladó költséggel is megkötésre kerül. Ehhez az eladónak csak szigorú feltételeket kell létrehoznia, és ki kell jelentenie, hogy nem adja el a kereskedelmi ingatlant más összegért. Végül a vevő kénytelen elfogadni ezeket a feltételeket.
Ha az ingatlanpiac jó állapotban van, az áralku általánosan elfogadott mérete általában nem haladja meg a kikiáltási ár 10% -át. A jelenlegi válságos körülmények között azonban senkit sem lep meg a 30% vagy akár az 50% -os kedvezmény. Ez különösen akkor gyakori, ha a tárgy kezdeti költségeit nagymértékben túlbecsülték.
A kereskedelmi ingatlanokat üzleti célból, későbbi viszonteladás vagy bérbeadás céljából vásárolják meg. Tárgyak vásárlásakor nagyon fontos figyelembe venni bizonyos szabályokat.
A kereskedelmi ingatlanok listája üzleteket, bárokat, iroda- és raktárhelyiségeket, szállodákat tartalmaz. Amikor kiválaszt egy tárgyat, ügyeljen a helyére. Ha jobb lakóhelyiségeket vásárolni a várostól távol, akkor előnyösebb a városok központi utcái közelében lévő kereskedelmi helyiségeket választani. Döntse el, milyen célból tervez kereskedelmi ingatlant vásárolni. Ez alapján állítsa be követelményeit. Ellenőrizze kedvenc ingatlanát. Ehhez az eljáráshoz speciális értékelőket vagy ügyvédeket is bevonhat. Egy ilyen ellenőrzés segít a törvényes üzlet megkötésében, és megvédi magát a kellemetlen hírektől a szerződés megkötése után.
Vásárolhat kereskedelmi ingatlant anélkül, hogy igénybe venné a speciális cégek szolgáltatásait. Ha követi a fenti tippeket, akkor később vásárolhat jó tárgyat kellemetlen meglepetések nélkül.
