Az ingatlanpiaci befektetéseket bármikor a legmegbízhatóbb megtakarítási módnak tekintették. Az árak csak az elmúlt években emelkedtek. Ugyanakkor figyelembe kell venni, hogy az ingatlanbefektetések a pénzbefektetés hosszú távú megtérülési módja, de a beszerzési költségek fedezése után stabil bevételt hoznak.
Az ingatlanbefektetés jó alternatíva a bankbetétekkel szemben, a gazdaság instabilitásának első jelei megjelenésekor megnövekszik iránta a kereslet. A közelmúltban a szakértők a polgárok fokozott érdeklődését figyelték meg az ingatlanszektor iránt. A potenciális befektetőknek figyelembe kell venniük az ingatlan bizonyos sajátosságait – mindenekelőtt a fizikai jellemzőket.
Hol a legjobb hely a pénzed befektetésére? Az ingatlanok nagyjából három kategóriába sorolhatók:
Minden típusú ingatlan iránt változik a kereslet, értéküket számos tényező befolyásolja.
A kereskedelmi ingatlanok az egyik legjövedelmezőbb pénzügyi befektetési formának számítanak, néhány éven belül bérbe adható vagy értékesíthető. A befektetők leggyakrabban kiskereskedelmi és irodaterületekbe, valamint szállodákba fektetnek be.
Bizonyos tényezők összehasonlítása segít kiválasztani a megfelelő befektetési tárgyat. A piac keresletének, kínálatának és infrastruktúrájának elemzése után kiszámítják a különböző típusú objektumok jövedelmezőségét és megtérülési idejét - a kapott adatok alapján döntést hoznak.
A kereskedési padlók és irodák átlagos megtérülési ideje 5-10 év, a befektetések megtérülése a kereskedési helyiségekben és irodákban 7-11 év.
Hogyan fektess be kereskedelmi ingatlanokba? Ehhez ismernie kell a jellemzőit:
A legjövedelmezőbb befektetéshez ajánlott a legkedvezőbb fekvésű objektumot választani, fontos szerepet játszik a metró jelenléte, a közlekedési elérhetőség, a kávézók, a ház emeleteinek száma, a parkoló és a videó felügyelet.
A második fontos pont, amire figyelnie kell, a kereslet előzetes elemzése. A bérlők körében a legnagyobb kereslet a kis méretű objektumok iránt van: kis méretű lakások, garzonok, szobák.
A lakóingatlanba történő befektetés egy-, kétszobás lakás vásárlását jelenti új épületben vagy másodlagos piacon. Fontos tényező az is, hogy nincs szükség javítási és bútorbefektetésekre. A jóval magasabb hozam prémium lakásvásárlással jár, de nem mindenki számára elérhető.
Ha van kéznél olyan összeg, amely meghaladja a lakás költségét, akkor ajánlatos több lakást vásárolni a város különböző pontjain, a teljes bevétel meghaladja a prémium kategóriás lakás bérléséből származó nyereséget.
Példákkal.
A pénzbefektetés egyik legmegbízhatóbb módja a nemesfémek. mit jelent ez, hogyan kell kiszámítani a lehetséges kockázatokat és jó pénzt keresni.
Az elmúlt években az oroszok által külföldön vásárolt ingatlanok költsége meghaladta a 10 milliárd dollárt, 2017-2018-ban a rubel leértékelődése miatt a kereslet visszaesését tervezik. Az árfolyam-ingadozás nemcsak a lakhatás költségeit érintette, hanem annak fenntartását is, érezhetően drágultak a repülőjegyek és a szórakozás is.
Nem csökken a kereslet a tengerentúli ingatlanok iránt a dollárban és euróban fizetést kapó oroszok körében, akik a fő potenciális vásárlók. A közelmúltban a prioritások megváltoztak: ha eleinte Montenegróban, Bulgáriában, Spanyolországban volt szokás rekreációs céllal üdülőingatlant vásárolni, mára megtérülő befektetésnek számít. Ez kiváló eszközdiverzifikációs és kockázatvédelmi lehetőségnek tekinthető.
Az oroszországi válságjelenségek mindig együtt járnak az ingatlanok iránti kereslet növekedésével Franciaországban, az USA-ban, Németországban és Angliában. Az orosz vásárlók aktivitását már 2014 végén rögzítették, 30%-uk sietett így megvédeni pénzeszközeit az árfolyam-ingadozásoktól.
A déli országokban (Spanyolország, Bulgária, Thaiföld) leggyakrabban rekreációs céllal vásárolnak lakást.
Általában a 2017-2018 Tovább folytatódik a jövedelmező ingatlanok iránti kereslet a befektetők körében, kismértékben csökkenhet az üdülőingatlanok vásárlóinak aktivitása.
A befektetések objektivitásával kapcsolatos információk megszerzésére számos módszert alkalmaznak, amelyek együttesen határozzák meg a jövedelmezőséget és a jövedelmezőséget. Alapvetően fontos ugyanakkor az objektum piaci értékének helyes meghatározása és a keletkező pénzáramlások helyes elosztása. Minden döntést ezen értékek és a jövedelmezőség elemzése és összehasonlítása alapján kell meghozni.
Létezik az értékelés három megközelítése tárgy: 
Az ingatlan értékének meghatározásakor a befektetőnek minden megközelítést alkalmaznia kell. Egy példa segítségével szétszerelhet egy egyszobás lakást, amelynek költsége 1,6 millió rubel, az összehasonlító költség 1,85 millió rubel, a bevétel pedig 2,3 millió rubel.
Egy ilyen tárgy piaci ára: 1,6X0,42 + 1,85X0,3 + 2,3X0,28 = 1,871 millió rubel.
Az ingatlanbefektetések hatékonyságának értékeléséhez figyelembe kell venni, hogy a pénz értéke ma és holnap eltérő. Ebben az esetben üzleti tervet kell készíteni, amelynek helyzetét több évre előre kiszámítják. Egy ilyen terv bevételi oldalán egy bizonyos időszakra vonatkozó összes bérleti díj szerepel, a kiadási oldalon a létesítmény fenntartásának és optimális állapotának fenntartásának költségei, adók, hitelkamatok stb.
A befektetés legjövedelmezőbb és legmegbízhatóbb módja egy likvid ingatlan megvásárlása, bérbeadása és magasabb áron történő továbbértékesítése.
Annak ellenére, hogy 2016-ban megtette a maga kiigazításait az ingatlanpiacon, nem ajánlott megtagadni a vásárlást. A bérbeadást tervezők számára előnyös a lakásvásárlás, hiszen csökkent a lakóingatlan-vásárlási igény, viszont nőtt a lakásbérlés iránti igény.
Azt is érdemes megjegyezni, hogy a válság idején vásárolt ingatlanok mindig nyereségesen értékesíthetők néhány év alatt, ahogy azt az 1998-as és 2008-as gyakorlat is mutatta.
A szakértők szerint nem ajánlatos kedvező feltételekre számítani az ingatlanvásárlásnál – ilyen idő lehet, hogy sosem jön el.
A megvásárolni kívánt ingatlan kiválasztásakor ajánlatos a következő szempontokat figyelembe venni:
Ingatlanberuházás 2017-2018-ban csak a szükséges összeg megléte esetén lehetséges, banki hitel felvétele nem javasolt, főleg devizában.
Ha úgy dönt, hogy egy kis felmérést készít barátai, ismerősei és rokonai körében, akik nem rendelkeznek tudással és tapasztalattal a befektetésben, tedd fel nekik a kérdést: “ Ön szerint mi a legjobb módja a pénzbefektetésnek?", akkor valószínűleg 90%-uk válaszol:" Ingatlan».
Az ingatlanbefektetés az egyszerűsége és megbízhatósága miatt olyan népszerű az emberek körében. Élő példákat látnak maguk körül a profitszerzésre: valaki eladott egy lakást, amit örökölt, valaki a földszinti lakást kereskedelmi ingatlanná alakította és irodáknak adja bérbe.
De ez azoknak az embereknek a véleménye, akik nem jártasak a befektetésekben. Most nézzük meg ezt a pénzbefektetési módot egy tapasztalt befektető szemszögéből.
Az ingatlanpiacon csak 2 típusú kereset létezik:
Van egy vélemény, hogy az ingatlanárak mindig nőnek, így ha most veszel egy tárgyat, akkor egy idő után már drágábban is eladhatod. De valójában az ár nem feltétlenül fog emelkedni.
A moszkvai lakóingatlanok négyzetméterárának dinamikája rubelben.
A grafikon azt mutatja, hogy az elmúlt néhány évben Moszkvában egy négyzetméter rubelben kifejezett ára kissé emelkedett. És ha megnézzük a statisztikát dollárban, akkor látni fogjuk, hogy nagyon sokat esett az ára. Ez pedig azt jelenti, hogy 2016-ra veszteséget könyvelhetnek el azok, akik devizában fektettek be orosz ingatlanokba.
A moszkvai lakóingatlanok négyzetméterárának dinamikája dollárban.
Általánosságban elmondható, hogy van egy olyan ingatlantípus, amely a legkevésbé amortizálódik - ez a turista osztályú lakás. Az ilyen objektumok iránti kereslet mindig magas, még válság idején is, amikor a luxusingatlanok olcsóbbakká válnak.
Ezért a befektetők inkább a piaci érték alatt vásárolnak tárgyakat, majd a lehető leggyorsabban, piaci áron értékesítik azokat.
Az ingatlantárgyakon való kereset ilyen módja nagyon népszerű. Az emberek lakásokat vagy irodákat vásárolnak, bérbe adják és passzív jövedelemhez jutnak.
De valójában ez nem olyan nyereséges, mint gondolják. Például egy hosszú távú lakóingatlan-befektetés átlagos megtérülése 6% és 10% között van évente.
Ezért a lakóingatlanba befektetők a következő módszerekkel igyekeznek akár évi 30-40%-kal növelni a hozamot: okosan választják meg az ingatlan helyét, a piacinál olcsóbban vásárolnak ingatlant, és olyan hackeket alkalmaznak, amelyek növelik a hozamot. bevétel egy ingatlanból.
Például Moszkvában és Szentpéterváron az ingatlanárak olyan magasak, hogy a vásárolt tárgy hosszú távú bérletével körülbelül évi 6% -ot kaphat. De amint a régióba megy, az „tárgy ára / bérleti díj” arány jövedelmezőbbé válik a befektető számára. Már most is lehet keresni akár évi 10%-ot egy objektumból a régióban.
Az alábbiakban további módszereket tárgyalunk.
Olcsóbbak a javítás nélküli tárgyak, vagy olyan javítások, amelyeket Brezsnyev óta nem végeztek el. Kiderült, hogy például kifizetődőbb egy „csupasz” lakást venni és abban „beruházói” javításokat végezni, mint megjavított lakást venni.
A lakás nincs felújítva.
Sokan inkább önállóan végeznek javításokat az ilyen létesítményekben, így még több pénzt takarítanak meg.
A piaci árnál 30%-kal alacsonyabb áron vásárolhat tárgyat egy épülő házban. Az ilyen objektumok az üzembe helyezést követően akár a kezdeti beruházás 1/3-át elérő nyereséggel értékesíthetők, vagy bérbe adhatók.
Építés alatt álló bérház.
Azt hiszem, amikor a városban mozog, gyakran lát olyan tárgyakat, amelyek építkezése befagyott. Az okok eltérőek lehetnek: elfogyott a pénz, jövedelmezőbb projektek jelentek meg, nézeteltérések jelentek meg a tulajdonosok között stb.
Befejezetlen ingatlan.
Az ilyen felakasztott tárgyak gyakran önsúlyt jelentenek azoknak a tulajdonosoknak, akik nem bánnák eladni őket, még nagyon alacsony áron is. Ezért egy ilyen ingatlan önállóan megvásárolható és befejezhető.
A bankok gyakran elkobozzák az adósok vagyonát, majd csökkentett áron értékesítik. Ilyen eszközök nem csak az autók és egyéb berendezések, hanem az ingatlanok is.
Mivel a banknak a lehető leghamarabb el kell adnia az objektumot, hogy visszaszerezze a gátlástalan hitelfelvevőre elköltött pénzeszközöket, az árat a piaci ár alatt határozzák meg. Ezt az ingatlant bárki megvásárolhatja.
A jövedelmezőség növelésének egyik legelterjedtebb stratégiája a közelmúltban az, hogy egy objektumot kisebbre bontanak, és mindegyiket külön béreljük. Tehát sokkal jövedelmezőbbnek bizonyul.
Például gyakran egy egyszobás lakást két stúdióvá alakítanak, ami 50-70%-kal növeli a bevételt. Kiderült, hogy a bejárat felől belépve egy személy belép az előszobába, amelyben két stúdió ajtói vannak.
Ez a módszer egyre elterjedtebbé válik, ezért olyan cégek jönnek létre, amelyek ilyen átépítésre szakosodtak. Segítenek több fürdőszoba kialakításában és átépítésben.
Stúdiólakás.
Ugyanezen elv szerint a nyaralókat és a városi házakat stúdiókra osztják. Az átalakulás után szállóknak vagy vendégházaknak kezdenek kinézni. Ez a formátum nagyon népszerű a bérlők körében, mert lehetővé teszi a lakhatás megtakarítását.
Ugyanez megtehető a kereskedelmi ingatlanokkal is. Az ingatlantulajdonosok gyakran egy nagy területet több kis irodára osztanak fel. Ennek eredményeként kiderül, hogy több kis iroda bérbeadása jövedelmezőbb, mint egy nagy iroda.
De ennek a módszernek van egy hátránya is, mégpedig az, hogy több bérlőt kell keresni.
Azok az emberek, akik hivatásszerűen fektetnek be ingatlanba, megértik, hogy minden négyzetmétert ki kell használni. A bővítések és bővítések segítségével pedig növelheti az objektumról készült felvételt.
Bővítés lakóépületben.
Gyakran láthatja, hogy a lakástulajdonosok hogyan kombinálják az erkélyes szobát, vagy törik meg a válaszfalakat a szoba és a konyha között, így további négyzetmétereket szereznek.
Számos stratégia létezik arra, hogy pénzt keressen olyan nem ingatlanon, amely nem az Öné. Lakóingatlant hosszú távra bérelhet, rövidebb időre bérelhet. Például béreljen ki egy lakást hosszú időre, és adja ki napra. Jó terhelés mellett megtérítheti a bérleti díjat és profitot termelhet.
Ugyanez az elv vonatkozik a kereskedelmi ingatlanokra is. Például bérelhet egy irodát hosszú időre és bérelhet „egy órára iroda” formátumban.
Gyakran előfordul, hogy egyes tárgyakat nem jövedelmező bérelni a rendeltetésüknek megfelelően. Ezért átkerülnek a lakóépületből a nem lakáscélúba és fordítva.
Például néha kifizetődőbb egy hátrányos helyzetű területen lévő első emeleti lakást nem lakás céljára átalakítani, és irodaként vállalkozóknak kiadni.
A nem lakáscélú ingatlan lakóingatlanba való áthelyezésének gyakori esete a különböző típusú kereskedelmi ingatlanokból hostelek és szállodák létrehozása.
Ahelyett, hogy egy már megépített tárgyat vásárolna, pénzt fektethet ingatlanépítésbe. A kanadai technológiát alkalmazó házak SIP panelek segítségével gyorsan és olcsón épülnek.
Házak és SIP panelek építése.
Ezért vásárolhat vagy vehet hosszú távú bérbe földet, építhet rá egy tárgyat és eladhatja vagy bérbe adhatja.
Mivel minden építkezés és ingatlanbefektetés főként kölcsönből történik, az átlagember számára szokatlan kép tárul elénk. Kiderült, hogy ezen a területen az keres a legtöbbet, akinek a legtöbb adóssága van.
Emlékezzünk csak Donald Trumpra, aki a világ egyik leggazdagabb embere lévén több milliárd dolláros adóssága volt a hitelezőknek.
Az egyik módja annak, hogy pénzt szerezzen, ha elmegy a bankba. Lakásvásárláshoz évi 15-20%-os jelzáloghitelt vehet fel. Kiderült, hogy egy lakóingatlan megvásárlásához az értékének mindössze 10-20%-át kell összegyűjtenie. Például, ha egy lakás egy új épületben 1 000 000 rubelbe kerül, akkor körülbelül 150 000 rubelt kell találnia, ami viszonylag kis összeg.
A barátoktól, ismerősöktől vagy rokonoktól kölcsönkérni ingatlanvásárlásra egyszerűbb, mint a legtöbb egyéb szükséglet kielégítésére. Mert megértik, hogy ez az egyik legbiztonságosabb módja a pénzbefektetésnek.
Sok ember van a környéken, akinek van megtakarítása, de nem tudják hova fektetni. Hívja meg őket, hogy fektessenek be ingatlanba. Pénzének egy részét befektetheti, ezzel arányos hozamot érve el, vagy felszámíthatja a befektető vagyonkezelésének egy százalékát.
Ha nincs elég pénzed, és nem akarsz eladósodni, akkor kereshetsz befektetési partnereket. Így ha több embert gyűjt össze, akkor kisebb összeget kell befektetnie. Természetesen a bevétel is alacsony lesz, de a kockázatok minimálisak.
Látok kísérleteket arra is, hogy befektetési platformokat hozzanak létre az ingatlanbefektetésekhez. Íme az egyik ilyen webhely: Rusinvestproject.ru. Ez a befektetési irány Nyugaton elterjedt, és remélem hamarosan hozzánk is eljut.
A kereskedelmi ingatlanok közé tartozik az iroda, raktár, üzlethelyiség stb.
Ez a fajta befektetés a bonyolultsága miatt aligha alkalmas kezdőknek. Valójában az objektumok bérbeadásakor jogi személyt kell regisztrálnia, szerződéseket kell kötnie a bérlőkkel, könyvelést kell vezetnie és be kell jelentenie az adóhivatalnak.
Ha mégis úgy dönt, hogy kereskedelmi ingatlant választ, akkor ne feledje, hogy egyrészt kevésbé likvid, mint a lakóingatlan, másrészt mindig könnyebb bérlőket találni kis helyiségekben, mint nagy helyiségekben.
Ebbe a típusba tartoznak az apartmanok, nyaralók, sorházak, vendégházak, vidéki házak, hostelek stb. Ez az egyik leggyakoribb befektetési mód.
Számos nagy hozamú lehetőség:
Természetesen a nemzeti valuta leértékelődése és az életszínvonal romlása miatt a befektetők stabilabb devizákban szeretnének pénzt kapni. Ezért sokan közülük külföldi ingatlan vásárlása felé néznek.
A legtöbb országban, ahol tárgyvásárlást fontolgatnak, magasabbak a jövedelmek, mint a volt FÁK országaiban, és az ingatlanárak sem olyan magasak. Ezért az "tárgy ára / bérleti díj" arány előnyösebb az ingatlanon való pénzkeresés szempontjából.
Az ingatlanvásárlás leggyakoribb országai Iskánia, Bulgária, Franciaország, Németország, Görögország és Portugália.
Az ingatlanbefektetés egyik módja az ingatlanbefektetési alapokba történő befektetés. Ezek zárt befektetési alapok, amelyek ingatlanokra specializálódtak.
Valójában ez a fajta befektetés alacsony hozamú. Ráadásul részvényvásárláskor a befektetési időszak végéig nem tud pénzt felvenni. Általában körülbelül 5 év.
Így ez a fajta befektetés, bár rendkívül megbízható, hosszú távú és alacsony hozamú.
Bár ez a fajta befektetés az egyik legmegbízhatóbbnak számít, a befektetőnek mégis tudnia kell, milyen kockázatokra számíthat.
A befektető minden esetben más-más buktatókba ütközhet. Például egy új épületben lévő ingatlan vásárlásakor az építkezés lefagyhat, vagy a tárgyat nem szállítják ki időben. Ráadásul az építkezés során ezen a területen az ingatlanok ára csökkenhet (például egy metróállomás építésének lemondása, vagy a közeli termelés megnyitása stb.).
Ezért nem lehet elhinni azt a népszerű pletykát, hogy az ingatlanárak mindig csak nőnek. Ahogy a legutóbbi válság megmutatta, az árak is eshetnek.
Az oroszok az ingatlanbefektetéseket mindig is megtakarításaik legjövedelmezőbb befektetésének tekintették. A legfrissebb közvélemény-kutatások alapján pedig a négyzetméterek továbbra is népszerűek. A válaszadók közel fele jövedelmező és megbízható befektetésnek tartja az ingatlanvásárlást. Sokakat vonz a lakás bérbeadása és a passzív jövedelemszerzés gondolata. Ráadásul a lakás drágul, majd eladható, vagy unokákra hagyható.
Válsághelyzetben (ami hazánkban is rendszeresen előfordul) az emberek hajlamosak valami kézzelfogható dologba fektetni, amit a saját szemünkkel láthatunk és tapinthatunk.
Csak kevesen tudják vagy értik, hogy valójában nem az ingatlan a legjobb módja a megtakarítások befektetésének, és egyáltalán nem érdemes minden pénzét ebbe fektetni. Miért? Olvass tovább.
Két fő módja van a pénzkeresésnek az ingatlanokkal. Az első az, hogy az építési szakaszban vásároljon egy lakást, és a ház elkészülte után magasabb áron adja el. A második pedig egy lakás vásárlása és bérbeadása.
Első út magában hordozza a fő kockázatot - ez a csőd vagy a fejlesztő csalása. Ma Oroszországban több tízezer becsapott ingatlanbefektető van. És gyakran nagyon nehéz nekik helyreállítani az igazságosságot és megvédeni jogaikat. 2018-ban olyan változások léptek életbe, amelyek célja a részvényesek védelmének javítása, de ezek működési módja még nem világos. A fejlesztő, a ház és a kész lakás elfogadása annyi árnyalattal jár, hogy egy külön cikkhez elegendő anyag, de most nem erre koncentrálunk.
A második út az ingatlan bérbeadása, nézzük meg közelebbről. Ha az építési szakaszban vásárol egy lakást, akkor, mint fentebb írtam, hosszú távú építkezéssel vagy csalással kockáztat. Ezért nagyon felelősségteljesnek kell lennie a fejlesztő kiválasztásában. Ezt a problémát elkerülheti, ha másodlagos piacon vagy kész házban vásárol lakást, de a kész lakás drágább.
A lakás kiválasztásakor három fő szabály van - hely, hely és újra hely. Kevesen akarnak lakást bérelni olyan környéken, ahol nincs fejlett infrastruktúra, nincs közlekedés, metró, boltok, rendelők, iskolák és óvodák. Ezért nagyon fontos a lakás megfelelő elhelyezkedésének kiválasztása.
A lakás megvásárlása után szükséges javításokat végezni. A jó és minőségi javítás minden bizonnyal felkelti a bérlők figyelmét, és lehetővé teszi a piaci árnál valamivel magasabb bérleti díj beállítását. De az ilyen javítások drágák lesznek, ami csökkenti a befektetés megtérülését, és a hanyag bérlők gyorsan tönkreteszik a megjelenést. Másrészt az olcsó javítások és a rossz berendezés nem vonzza a bérlőket. Általában a javítások további befektetéseket igényelnek a lakásban és az Ön idejében.
Ez a szakasz után jön bérlők keresése. A küldetés az, hogy megtaláljuk az ideális bérlőt, aki rendszeresen fizet, pár hónapon belül nem költözik el, rendes, törvénytisztelő és udvarias a szomszédokkal. De nem mindig és nem azonnal lehet ilyen bérlőt találni.
Az is kívánatos megállapodást kötni a bérlővel, amelyben elő kell írni a felek összes feltételét és felelősségét. Úgyszólván megegyezni a parton. Ez segít elkerülni néhány csúnya vitát a jövőben.
Nem bérelhetsz lakást és elfelejtheted. Mindig lesznek különféle kérdések. Időnként ellenőriznie kell a lakás állapotát, javítania kell valamit, cserélnie kell az elavult bútorokat, meg kell javítania a készülékeket, kozmetikai javításokat kell végeznie, új bérlőket kell keresnie stb.
Ne felejtse el azt sem, hogy mindenki köteles, aki lakást bérel adót fizetni(ingatlan- és bérleti díj), amely növekedni fog. Mindez elveszi a nyereség egy részét.
Amint látja, az ingatlanba való befektetés gondot okozhat. És ha nem akar semmiben maradni, akkor sok kérdést kell áttanulmányoznia, a terület és a fejlesztő kiválasztásától a bérlők és lakáskörülmények megtalálásáig.
Próbáljuk meg felmérni az ingatlanbefektetés jövedelmezőségét. Most Moszkvában egy 1 szobás lakás ára körülbelül 5-6 millió rubel. Havi 30.000-től bérelhetsz ilyen lakást. Ennek eredményeként a bérleti hozam körülbelül 5-6% lesz évente.
Ha figyelembe vesszük a javítási költségeket, az állásidőt, az adókat, akkor a hozam 4%-ra csökkenhet. A szentpétervári piacon a bérleti díj hozama ugyanaz, 5-6% a bn.ru portál szerint. Ráadásul az elmúlt öt évben csökkent. Az 1 szobás lakások jövedelmezősége a legmagasabb, ezt követik a 2 és 3 szobás lakások.
Az ingatlanok jövedelmezősége 1,2,3 szobás bérbeadásból. SPb. Forrás bn.ru
A 4%-os megtérülés azt jelenti, hogy a befektetés 16 év alatt megtérül. Ugyanakkor ma már évi 7%-os hozamú bankbetétet lehet nyitni.
Az ingatlanbefektetés csak az árak emelkedése és a lakás későbbi eladása esetén válik nyereségessé. Az árak dinamikája pedig a kínálattól és a kereslettől függ egy adott területen / régióban / országban. És ha rossz helyet vagy időt választott, akkor valószínűleg csalódni fog. Például Moszkvában az ingatlanárak nem növekedtek az elmúlt 5 évben.
Lakásköltség index irn.ru
Valójában az ingatlan egy betondoboz, amely önmagában nem termel bevételt. Ha valaki eltávolítja, az jövedelmet hoz. Ha nő és fejlődik az a hely, ahol épül, beözönlik a lakosság, nőnek a jövedelmek és a kereslet, akkor az ingatlanok ára is nő. Ha ez nem így van és nem is várható, akkor rossz befektetés lesz.
Nem sokan tudják, de a tőzsde legalább akkora jövedelmezőséget hozhat, mint az ingatlan. Ez utóbbival ellentétben a részvények mögött olyan üzlet áll, amely kemény munkával keres pénzt.
Az alábbi grafikonon az ingatlanokba fektetett 100 rubel (négyzetméterár Moszkvában + 4% bérleti díj) és egy 70% orosz részvényekből, 20% államkötvényből és 10% aranyból álló befektetési portfólió dinamikáját mutatja be.
Ingatlan és tőzsde
2017 végére a négyzetméterben befektetett összeg 856 rubelre, a tőzsdén pedig 1076 rubelre nőtt volna. A valóságban az ingatlanból származó bevétel még ennél is kevesebb lenne, hiszen a bérbeadásból származó bevételt nem lehet azonnal újra befektetni, egyszerűen nem lesz elég lakást venni.
Magas belépési küszöb- lakásvásárláshoz több millió rubelre lesz szüksége, a régiótól függően. Vannak, akik úgy gondolják, hogy jelzáloghitelre vegyenek lakást, és a bérleti díjból fizessék ki a kölcsönt. Azonban még a mai alacsony jelzálogkamatok is magasabbak lesznek, mint a bérleti díjak. Ahhoz, hogy a bérleti díj fedezze a hitel törlesztőrészletét, nagy összegű előleg szükséges.
Alacsony likviditás- egy lakás piaci áron történő eladása általában több hónapig tart. Ha a lakás nem túl vonzó területen található, ez az eljárás akár egy évig is eltarthat. Minél drágább egy lakás, annál nehezebb eladni. Ha sürgősen szükség van a pénzre, akkor az ingatlant kedvezményesen kell eladni.
Piaci kockázat- Ellentétben az általános véleménnyel, hogy "az ingatlanok mindig növekszenek", a négyzetméterárak gyorsan eshetnek. A fenti ártáblázat ezt egyértelműen megerősíti.
Maga az objektum ára mellett a bérleti díj is csökkenhet. Például az elmúlt 5 évben a piacon St. Petersburg, a bérleti díj egy 1 szobás. lakások (kb. 20 000 rubel) nem nőttek (vagyis még az inflációt sem fedezte).
Bérleti díj változás 1,2,3 szobás lakások Forrás bn.ru
leállási kockázat- a régi bérlők kiköltöztek, de amíg nem talál újakat, addig eltelik egy kis idő. Ezért a lakás rendszeresen tétlen lesz jövedelem nélkül. Néha ez több hónapig is eltarthat. Ma az ingatlanpiac bérlői piac, és azok a tulajdonosok, akik nem hajlandók engedményeket tenni, veszteségeket szenvednek el.
Szergej 48 éves, korábban hét moszkvai kávézó és étterem társtulajdonosa. A 2000-es évek közepe óta minden bevételét ingatlanokba fektette. Úgy gondolja, hogy nagy hibát követett el ().
A menedzsment szükségessége– lakásvásárlás után bérlők felkutatása, kiválasztása, egyéb problémák megoldása (időszakos javítások, háztartási gépek, bútorok cseréje stb.). Ez személyes időt és további költségeket igényel.
Vis major- Isten ments, ha tűz vagy árvíz keletkezik a lakásban. A lakás helyreállításához és a szomszédok kárának megtérítéséhez sok pénzt és időt kell költenie. Ahhoz, hogy valahogy megvédje magát, biztosítást kell kötnie, vagyis többletköltséget kell viselnie.
Diverzifikáció- Ha csak egy lakása van, és azzal történik valami, akkor a bevétele drámaian csökken. Ez a probléma megoldható több lakás (például tíz) vásárlásával a város különböző házakban és kerületeiben. Akkor az egy lakással kapcsolatos problémák nem érintik súlyosan a jövedelmet. De több lakás vásárlásához nagyon nagy tőke kell.
A tőzsdén nagyon könnyen és egyszerűen diverzifikálható a portfóliója a sok értékpapírból álló befektetési alapokkal, ehhez pedig nem kell nagy összeg.
Jutalékok- ha nem saját maga bonyolítja le a tranzakciókat és kezeli a lakását, hanem ingatlanos segítségével, akkor neki kell fizetnie. A szolgáltatások költsége a tranzakció összegének 2%-a és 5%-a között mozog. A tőzsdén a bróker jutalékok tized-százalék százalékok.
Az újrabefektetés nehézségei- az értékpapírokra vonatkozó osztalékot és kuponokat sokkal könnyebb újra befektetni, mivel az értékpapírok bevezetésének küszöbe nagyon alacsony. Az ingatlanok bérbeadásából származó bevételt nem lehet újra befektetni, hiszen csak néhány négyzetméterre lesz elég.
adókat- ahhoz, hogy az ingatlan értékesítése után ne kelljen adót fizetni, annak legalább 5 éves tulajdonban kell lennie. Részvényeknél ez az időszak 3 év.
Az adólevonás, amelyet egy lakás megvásárlása után kaphat, 2 millió rubelre és a hivatalos bevétel összegére korlátozódik. A bevétel utáni adólevonás nem korlátozódik sem az összegre, sem az Ön bevételére.
Akár a lakásból is minden évben ingatlanadót kell fizetni, ami a magasabb kataszteri értékből kerül kiszámításra. Az értékpapírokra nincs ilyen adó.
Népszerűsége ellenére az ingatlanbefektetések számos kockázattal és árnyoldallal járnak. A közhiedelemmel ellentétben ez nem olyan egyszerű és megbízható befektetési mód. Ez egy alacsony likviditású eszköz, magas belépési küszöbkel és magas munkaerőköltséggel. Ezért nyilvánvalóan nem érdemes minden megtakarítást bele fektetni. Egy befektetési portfólió a tőzsdén nagyon jó hozamot hozhat, miközben a munkaerőköltségei összehasonlíthatatlanul alacsonyabbak lesznek.
Az ingatlanpiac és a tőzsde összehasonlítása
Nem szabad azonban teljesen elhagynia az ingatlanbefektetést. Teljesen elfogadható, hogy ez az eszköz a befektetési portfóliójában bizonyos részesedést foglaljon el, de legfeljebb 20%. A lakásvásárlás nem az egyetlen lehetőség. Az ingatlanbefektetés egyszerűbb és jövedelmezőbb lehetőségeiről a következő cikkben írok.
Sokan, akiknek van bizonyos mennyiségű szabad készpénzük, gyakran szembesülnek jövedelmező befektetésük kérdésével. Az egyik legegyszerűbb módja az ingatlanvásárlás. Az ilyen beruházások általában nem igényelnek különleges ismereteket és készségeket. De a gazdasági válság fényében sok szakértő megkérdőjelezi az ilyen befektetések jövedelmezőségét. Kifizetődő-e a mai valóságban ingatlanba fektetni? Mennyire jó vagy rossz ez - a mai cikkből meg fogjuk érteni.
Az ingatlan az egyik legkevésbé kockázatos befektetési lehetőség. Még ha a gazdasági visszaesés során értékvesztés is történik, a következő fellendülési szakaszban ezek a veszteségek kompenzálódnak. Így hosszú távon az ingatlanok általában felértékelődnek, és viszonylag kicsi a nagy értékvesztés kockázata.
Ha jelzáloghitel-felvételről beszélünk, akkor egy ilyen művelet csak akkor lesz nyereséges, ha orosz rubelben kap kölcsönt. Akkor érdemes átvenni, ha a költség legalább 50%-át saját forrásból ki tudja fizetni.. Akkor számíthat arra, hogy az ingatlanokból származó bevétel és az infláció fedezi az adósságszolgálat költségeit.
Az ingatlan rendelkezik alacsony likviditás. Sürgős szükség esetén csak akkor van lehetőség gyors tőkekivonásra, ha az árat jelentősen csökkentik a piaci átlagárhoz képest. Általában legalább 10%-os különbségről beszélünk.
Az ingatlanbefektetés másik hátránya magas belépési küszöb, vagyis elég nagy mennyiségű pénzre van szüksége. Ez a lehetőség nem megfelelő azok számára, akik kis tőkét szeretnének befektetni, és képesek befektetésre.
A létesítmények karbantartása költségeket igényel. Ha a lakást valamikor nem adják bérbe, akkor a közüzemi díjak fizetésével kapcsolatos nettó költségek a tulajdonost terhelik.
Létezik a tárgy teljes elvesztésének kockázata pusztulása miatt, például tűz által. Itt a lehető legjobban megvédheti magát, ha biztosítási szerződést köt egy, a piacon jó hírű társasággal.
Az üzletkötés előtt érdemes mindent megtenni a lakás jogi tisztaságának ellenőrzésére. Ha az adásvételi szerződést bármilyen okból érvénytelennek nyilvánítják a bíróságon, akkor nagyon nehéz lehet a pénzt visszaszerezni.
A bevételszerzés legegyszerűbb módja az lakást vásárolni, majd bérbe adni. Kis lakást vásárolhat egy ígéretes városban, jó infrastruktúrával és közlekedési csomóponttal rendelkező területen. Az ilyen lakásokra mindig van kereslet: az ilyen tárgyak bevételének és költségeinek aránya nagyon jó lehet. A kockázat csak az esetleges anyagi kárban rejlik.
Jelentős bevétel hozhat egy lakás megvásárlását az építési szakaszbanüzembe helyezés utáni utólagos értékesítésével. A bevétel attól függ, hogy az építkezés melyik szakaszában kell pénzt befektetni: minél korábban, annál olcsóbb lesz a vásárlás. Egy ilyen befektetés kevesebb időt igényel, mint a bérlés: vettem egy lakást, és néhány év múlva eladtam. De azzal a kockázattal jár, hogy a ház soha nem készül el. Ennek eredményeként a befektető nemcsak hogy nem kap nyereséget, hanem jelentős veszteségeket is szenved.
Az új épület nyereségesen bérbe is adható, egy ilyen lakás ára mindig magasabb lesz, mint az átlagos piacon. Ugyanakkor meg kell értenie, hogy a legtöbb esetben a tulajdonos „csupasz” falú lakást kap, és sok befektetést igényel majd hogy jó életállapotba hozza.
A jó jövedelem kereskedelmi ingatlanokat hozhat, de a tárgyválasztást nagyon óvatosan kell megközelíteni. Az objektumot olyan helyen kell elhelyezni, és olyan műszaki jellemzőkkel kell rendelkeznie, hogy minél több bérlőt érdekeljen. Ezen túlmenően egy ilyen beruházás a létesítmény karbantartásához kapcsolódó időköltségeket igényel. Ezeket a funkciókat átadhatja az alapkezelő társaságnak, de akkor az objektum jövedelmezősége csökken.
A kérdés külön figyelmet érdemel befektetés tengerentúli ingatlanokba. Az ilyen vásárlás a legtöbb előkészületet igényli. Ha nincs megfelelő ismerete az egyes országok ingatlanpiacáról, valamint megfelelő jogi ismeretek, akkor érdemesebb erre szakosodott szakemberekhez fordulni. Ha a vásárlás fő célja a bérbeadás, akkor mindenekelőtt azokra a városokra kell figyelni, amelyek a tenger vagy az óceán partján találhatók. Mindig ígéretesnek tartották a magas üzleti aktivitású városokat is.
Így az ingatlanbefektetés jó választás azoknak, akik meglehetősen nagy tőkével rendelkeznek, készek egy hosszú távú befektetésre, és arra, hogy jelentős veszteségek nélkül nem megy gyorsan pénzkivonás. Ráadásul egy ilyen befektetéshez legalább minimális ismeretekre van szükség a bérlakáspiac helyzetéről. Ha külföldön kereskedelmi ingatlanokról vagy lakásokról van szó, a működés alapos tanulmányozást és szakemberek bevonását igényli. Ez minimálisra csökkenti a kockázatokat, és a mai gazdasági körülmények között a lehető legnagyobb bevételhez jut.
