الشيء الرئيسي هو معرفة الخطوات الخمس التي يتعين عليك اتخاذها حتى لا تتحول الأشياء الصغيرة التي فاتتك أثناء المعاملة إلى مصدر إزعاج كبير في المستقبل. ما الذي تبحث عنه عند شراء شقة في سوق ثانوي?
إذا كنت تحب شقة في السوق الثانوية ، فأنت بحاجة إلى البدء في دراسة تاريخ المشكلة عن طريق التحقق من المستندات التي نشأت على أساسها ملكية البائع. الخيارات الأكثر شيوعًا هي عقود الشراء والبيع والتبادل والتبرع ؛ أقل في كثير من الأحيان - أولئك الذين دخلوا قوة قانونيةقرارات المحاكم ، شهادات حق الميراث ، عقد إيجار. من الواضح أن هذه المستندات يجب ألا تحتوي بأي حال من الأحوال على علامات تزوير أو محو ، وما إلى ذلك. إذا كانت هناك تصحيحات في النص ، فيجب أن يتم التصديق عليها من خلال توقيعات جميع الأطراف في الاتفاقية. إذا تم التصديق على العقد من قبل كاتب عدل ، فإن التصحيحات تكون مختومة وموقعة من قبل كاتب العدل ، يكتب صاحب.
“تحقق من حقيقة تسجيل الدولةالعقود - تنصح محامي Penny Lane Realty بتعديل سيرجي. - إذا وردت في المستندات التي على أساسها حق الملكية ، الشروط ، وعدم الامتثال الذي هو أساس إنهاء المعاملة ، فتأكد من استيفاء هذه الشروط. قد يكون هذا الشرط ، على سبيل المثال ، التزام المشتري (الذي يتعامل معك بالفعل كبائع) بدفع تكلفة الشقة في وقت ما بعد إبرام العقد. في حالة الإخفاق في الوفاء بهذا الالتزام ، قد يكون العقد عرضة للإنهاء ".
فارق بسيط مهم: إذا وجدت أن الشقة قد قدمت لشخص ما أو ورثت عن طريق الميراث (في حين أن مالكها الجديد ليس قريبًا) ، وبعد ذلك بوقت قصير مالك جديديبدأ بيع هذه الشقة بسرعة ، فهذه الحقيقة يجب أن تنبهك.
اطلب من المالك الحصول على مستخرج من الولايات المتحدة
سجل الدولةحقوق العقاراتوالمعاملات معها (EGRP). سيعكس هذا البيان التاريخ الكامل للكائن (نقل الملكية ، بالإضافة إلى وجود اعتقالات على الشقة ، وحظر المعاملات) ، بدءًا من عام 1998 ، أي منذ إنشاء USRR ، وهو ما يكفي تمامًا لـ راحة بالك.
"إذا رأيت من هذا المقتطف أن الشقة مخصصة في الآونة الأخيرةفي كثير من الأحيان تم إعادة بيعها وتم نقلها من يد إلى أخرى ، وفي الواقع لم يعيش فيها أحد لفترة طويلة ، فمن المحتمل أن المعاملات على هذا العقار كانت "غير نظيفة" وبهذه الطريقة حاول شخص ما "استبدال" مشتريًا حسن النية "، تحذر أولغا ريكوفا ، مديرة القسم القانوني في Panorama Estate. في هذه الحالة ، ينصح الخبراء بالحذر والأفضل - للبحث عن كائن أكثر موثوقية.
كما سيتضح من المستخرج ما إذا كانت الشقة في بؤرة نزاع أم لا ، وما إذا تم فرض اعتقالات عليها ، وما إلى ذلك. وإذا وجدت ، نتيجة لدراسة هذه المعلومات ، أي نزاعات ، انتبه إلى كيفية لقد مرت سنوات عديدة على حدوثها.
بواسطة التشريع الروسي, المدى الأقصىمدة التقادم على إبطال المعاملات ، بما في ذلك المعاملات العقارية ، هي 3 سنوات. لذلك ، إذا كان في غضون ثلاثة السنوات الأخيرةلم تكن هناك خلافات مع الشقة قبل الشراء المقترح ، فلا داعي للقلق من أن المالكين السابقين سيقدمون فجأة حقوقهم. ولكن إذا فهمت أنه كانت هناك نزاعات على مدار السنوات الثلاث الماضية ، فاطلب من المالك تقديم قرار من المحكمة ، والذي بناءً عليه سيكون من الممكن استخلاص استنتاجات نهائية حول شرعية امتلاك هذه الشقة. إذا لم يتم اتخاذ قرار من المحكمة بعد ، فمن المنطقي انتظاره قبل عقد صفقة.
صحيح ، يحدث أن الشقة غير مدرجة في سجل الدولة الموحد. يحدث هذا عادة مع العقارات القديمة المساكن... إذا لم تكن هذه الشقة مسجلة في السجل ، فهذا يعني أنه بعد خصخصتها لم يتم إجراء أي معاملات معها ، أي أنها مثالية مع نقطة قانونيةمن وجهة نظر الشقة ، فهي "نظيفة" تمامًا. من أجل اليقين بنسبة مائة بالمائة ، يمكن للمشتري تقديم طلب إلى الدائرة سياسة الإسكانللتحقق من الحقوق الحقيقية لمالكها. لا تحتاج إلى فعل أي شيء آخر.
اطلب من المالك وثائق BTI للشقة. إنها ضرورية للتحقق مما إذا كانت جودة الشقة تتوافق مع المستندات: ما إذا كان هناك تناقض من الناحية القانونيةإعادة التطوير أو إعادة الإعمار. وفقًا للمادة 26 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي ، تتطلب أي عملية إعادة تنظيم وإعادة تطوير تقريبًا اتفاقًا مع الهيئة حكومة محلية، وإذا تم إعدامهم "بشكل عفوي" ، فسوف يندرجون في فئة الجرائم الإدارية ، التي يتم توفير المسؤولية عنها. أي إعادة تجهيز لشقة لم تتم الموافقة عليها من قبل السلطات المختصة تعتبر غير قانونية.
يجب فحص المالك نفسه باهتمام لا يقل عن كثب. أولاً ، تأكد من صحة جواز سفره. يمكن القيام بذلك باستخدام خدمة متخصصة على الموقع الرسمي لخدمة الهجرة الفيدرالية في الاتحاد الروسي. المعلومات التي تم الحصول عليها بهذه الطريقة هي ، بالطبع ، أكثر للأغراض المرجعية. للحصول على أهمية قانونية المعلومات الرسميةيوصي منشئو الموقع بالاتصال بالقسم الإقليمي لـ FMS (ببساطة ، مكتب الجوازات المحلي).
"يجب أن تكون حذرًا للغاية إذا تم توقيع العقد من قبل ممثل البائع عن طريق التوكيل" ، يلاحظ تعديل سيرجي. - يجب أن تعلم أن التوكيل الرسمي الصادر عن فرد يجب أن يكون موثقًا. يجب عليك التأكد من عدم إلغاء التوكيل الرسمي ، وفهم بوضوح أيضًا قائمة صلاحيات الشخص المخول: ما إذا كان يحق له فقط توقيع عقد الإيجار أو يمكنه ، على سبيل المثال ، تلقي الدفع بموجب الاتفاقية. بشكل عام ، عليك أن تفهم أن توقيع العقد المقربين \ كاتم السريخلق مخاطر إضافية ".
سيكون فهم الأهلية القانونية للبائع أكثر صعوبة. ولكن يجب القيام بذلك (بغض النظر عن مقدار الثقة التي يلهمها الشخص) من أجل التأكد من أنه في وقت إبرام العقد ، لم يكن المالك في نوبة شهرية مخططة ، في حالة من التأثير المخدر وأنه صحي عقليا. لا تكن كسولًا مع البائع لزيارة مستوصفات الأمراض النفسية والعصبية للحصول على الشهادات ذات الصلة.
اطلب من المالك أن يقدم لك
مقتطف ممتد من كتاب المنزل. سيسمح لك بالتحقق من الشخص المسجل في الشقة في مكان الإقامة وما إذا كان هؤلاء الأشخاص ، وفقًا للقانون ، يحتفظون بالحق في العيش في الشقة عند بيعها.
الحقيقة هي أن أحد المخاطر الكبيرة عند شراء منزل هو الطعن المحتمل في حقوق الشقة من قبل أطراف ثالثة. يمكن أن تنشأ الخلافات ، على سبيل المثال ، إذا كان هناك فرد مفقود من العائلة مسجل في الشقة. لا أحد يضمن أن هذا الشخص المفقود لن يظهر في غضون سنوات قليلة ولن يتحدى الصفقة. هناك مثل هذه الحالات ، - تقول أولغا ريكوفا. "الناس في السجن ، لا يريدون إبلاغ أقاربهم بذلك ، وبعد ذلك يتم إطلاق سراحهم والمطالبة بحقوقهم". لذلك ، عند شراء شقة يتم فيها تسجيل أحد أفراد الأسرة المفقودين ، تقاعد مؤقتًا في رحلة عمل طويلة الأمد في القطب الشمالي ، أو للعلاج طويل الأمد (على سبيل المثال ، في مستوصف للأمراض النفسية والعصبية) أو في أماكن الحرمان من الحرية ، أنت تذهب إلى مخاطرة معينة... هل تعتقد أنه قد يكون من المفيد البحث عن خيار آخر؟
في خطر أيضا الشقق حيث الأطفال القصرالذين يجب احترام مصالحهم. وإذا تأثرت حقوق القصر أثناء المعاملة ، فتأكد من حصولك على التصاريح المناسبة من سلطات الوصاية.
"بالإضافة إلى ذلك ، من الضروري الانتباه إلى حقوق أزواج البائع: إذا كان البائع متزوجًا أو تم شراء الشقة عن طريق الزواج ، فيجب أن تتضمن الاتفاقية موافقة الزوج على البيع" ، كما تقول إيرينا شوغوروفا ، نائب المدير العام MIEL-Brokerage في المسائل القانونية.
في مجال بيع وشراء شقة ، بطبيعة الحال ، فإن جميع الفروق الدقيقة مهمة: محتوى اتفاقية الشراء والبيع ، وعملية تحويل الأموال للشقة ، والكتابة الصحيحة للإيصالات ، والتحكم في النقل الفعلي للشقة. الشقة - كل هذه مكونات لمفهوم "الصفقة" برمته. الشيء الرئيسي هو أن تتذكر أنه عند شراء شقة يجب ألا تصدق (في الكلمة) ، تخاف (من الخداع) ، اسأل (المستندات).
عند توقيع عقود تقديم خدمات مدفوعة ، غالبًا ما يسأل المشترون أصحاب العقارات كيف يمكنهم التحقق من النقاء القانوني للشقة التي يشترونها ، لأن هناك دائمًا بند في العقد حول هذا الأمر؟
سيبدأ سمسار عقارات أو محام متمرس في إخبارك أنهم سينظرون في جميع المستندات من المالك ، وسيقدمون طلبًا إلى Rosreestr بشأن الأعباء ، بالإضافة إلى أن كاتب العدل ملزم بفحص الشقة من جانبه. كل هذا صحيح ، ولكن ، مع ذلك ، فإن عدد الصفقات "المتبقية" ، على الرغم من تناقصه ، لكنها كذلك وستظل دائمًا على الأرجح ، طالما أن بعض مواطنينا يريدون خداع مواطنينا الآخرين ، باستخدام مختلف طرق لذلك.
إذا عرضت على المشترين المحتملين مذكرة ، والتي ستحدد بإيجاز الأنواع الرئيسية للتحقق من "نظافة" الشقة ، فستحصل على ما هو مكتوب أدناه.
1. يجب أن تكون الشقة مسجلة باسم الشخص (الناس) الذي يبيعها. يتم تأكيد ذلك من خلال مقتطف من USRR (موسع أو قصير) ، وشهادة ملكية ، واتفاقية شراء وبيع ، وشهادة ميراث ، وتبرع ، وخصخصة ، بالإضافة إلى جواز سفر مساحي (جواز سفر تقني) لفهم ما إذا كان هناك إعادة تطوير غير قانونية في الشقة. خلاف ذلك ، يجب أن يكون لدى البائع توكيل رسمي موثق ، مما يشير إلى إمكانية تسجيل بيع هذه الشقة ونفس مجموعة المستندات (وليس النسخ!). جميع الخيارات الأخرى هي عمليات احتيال. في حالة تعدد المالكين ، يجب أن يشاركوا جميعًا في الصفقة ، أو يمكن لأحدهم تنفيذها بالوكالة عن الآخرين. لكل أصحاب القاصرينالمعاملة لها الحق في أن يتم تنفيذها من قبل الوالدين أو الأوصياء (الوصاية مسجلة رسميًا).
2. إذا تم شراء الشقة عن طريق الزواج ، يجب على الزوجين المشاركة في الصفقة ، أو واحد - عن طريق توكيل رسمي أو موافقة خطية مصدقة من كاتب عدل. إذا لم يكن هناك زوج ، وكذلك وثيقة بشأن الموافقة على الصفقة ، فلا يمكن أن تتم. هناك العديد من الفروق الدقيقة فيما يتعلق بالعقارات التي تخضع للتقسيم بعد الطلاق ، ولكن يجب توثيق أي تقسيم.
3. هناك حكم بشأن الأشخاص الذين لهم الحق في الإقامة في هذا المسكن (FZ-5242-1 ، المادة 7. إبعاد مواطن الاتحاد الروسيمع محاسبة التسجيلبمحل الإقامة وتعديلاته في 13/06/2016).
على سبيل المثال ، ذهب رجل إلى الجيش (مطلوب توكيل رسمي وتقديم طلب إلى FMS) ، ذهب مواطن (مواطنون) آخر إلى السجن (تم تسريحهم بحكم قضائي) ، وكان الثالث يخضع للعلاج من إدمان الكحول أو المخدرات . في السابق ، إذا تم بيع شقة دون موافقة هؤلاء المواطنين وإلغاء تسجيلهم ، فيمكنهم ، من خلال المحكمة ، استعادة حقهم في الإقامة ، حتى لو تم إعادة بيع الشقة عدة مرات. الآن الفقرات التي تتحدث عن هذا فقدت قوتها ، أي أن المشكلة يمكن أن تنشأ فقط مع المستأجر من مؤسسة طبية... لا يزال هناك حق إقامة مدى الحياةللمواطنين الذين وقعوا اتفاقية معاش الحياة... إذا توفي مثل هذا الشخص ، فمن الضروري توضيح لمن لم يتم تسجيل العقار وبعد ذلك فقط اتخاذ قرار بشأن شراء شقة. لجميع هذه الإجراءات ، يجب أن يكون هناك قرار من المحكمة ، على أساسه سيتم تطهير الشقة من المستأجرين غير المرغوب فيهم الذين فقدوا حقهم في الإقامة ، والأشخاص المفقودين ، والبدو ، وما إلى ذلك.
يأخذ مساعدة كاملةعن المواطنين الذين يعيشون ويعيشون في الشقة التي تهتم بها أمر مستحيل. هناك نموذج رقم 9 - مستخرج من سجل المنزل واستمارة رقم 12 - "شهادة إلغاء تسجيل فئات معينة من المواطنين". على أي حال ، إذا كانت الشقة "قديمة" وانتقلت من يد إلى يد عدة مرات ، فمن المستحيل العثور على النهايات ، ومتى ومن تم تسجيلها فيها أو تسجيلها حتى المالك الأخير ، دون "يد أشعث" في هيئات الشؤون الداخلية أو FSB. يمكنك أيضًا الكتابة عن مواطن موجود في مكان مجهول من خلال المحكمة.
4. الشقق غالبا ما يكون لها رهن ، خاصة فيما يتعلق بالرهون العقارية ، والتي المالك القديم"لا تسحب". في هذه الحالة ، تحتاج إلى التواصل مع البنك من أجل الحصول على إذن منه لإجراء المعاملة. لن تسمح عمليات الاعتقال وغيرها من المحظورات بتنفيذ الصفقة ، لذلك ، قبل المعاملة ، من الضروري طلب شهادة من Rosreestr ، والتي على أساسها يمكنك شراء شقة بأمان ، خاصةً منذ العام القادمسيكون المسجلين مسؤولين عن سوء السلوكعند التسجيل.
5. النقطة الأكثر أهمية هي وجود الأطفال القصر في الشقة المشتراة كملاك أو مسجلين. لن يتم إطلاق سراحهم "إلى أي مكان" ، لأن هذه القضايا تخضع بالضرورة لمراقبة سلطات الوصاية. يحدث أن يتم شراء شقة بمساعدة رأس مال الأمومة ورهن عقاري. إذا لم تتم الموافقة على الطلب بسبب وجود أطفال قاصرين ، يجب على الأم الكتابة إلى صندوق التقاعدطلب تخصيص حصص الأولاد بعد سداد الرهن. لسوء الحظ ، إذا تم بيع الشقة لاحقًا ، فلن يساهم جميع المتقدمين في هذه العملية ولا يترك الأطفال أي شيء.
6. حكم جديد إلى حد ما - الإفلاس فرادى... كما تعلم ، فإن المواطنين الذين أعلنوا إفلاسهم يحاولون بكل طريقة ممكنة التخلص من الممتلكات حتى لا يتم الاستيلاء عليها لسداد الديون. من الضروري مراقبة مصير ممتلكات المفلس بعناية حتى لا تضطر في المستقبل للدفاع عن حقها في المحكمة.
7. إذا كان هناك إعادة تطوير غير قانونية للشقة ، وهو ما لا يظهر في المستندات ، ولكنك تعجبك ، فيمكنك إضفاء الشرعية عليها بنفسك عن طريق الحصول على خصم من البائع. صحيح ، يحدث أن إعادة التطوير ينتهك المظهر المعماري للمبنى أو يتم هدمه الجدران الحاملة... في هذه الحالة من الأفضل عدم شراء هذا العقار دون استشارة المختصين. قسم المقاطعةهندسة معمارية. إذا كانت عملية إعادة التطوير صغيرة ولكنها مريحة ، يمكنك شراء شقة في هذا الإصدار والعيش ، على الرغم من أنك إذا قمت بدعوة مثمن أو فني BTI قبل الشراء ، فسيكونون ملزمين بإظهار إعادة التطوير (وهو ما لا يفعلونه في بعض الأحيان "بالاتفاق" ).
8. ورثة. عند استلام شقة كإرث وإعادة بيعها لاحقًا ، يحتاج المشتري إلى تحديد ما إذا كان الوريث يتصرف بشكل قانوني ، وما إذا كان هناك ورثة آخرون لهذه الممتلكات غير المنقولة. هناك فروق دقيقة أخرى في المسائل الوراثية ، والتي غالبًا ما يتم حلها فقط في الإجراءات القضائيةلذلك ، من المهم أن نفهم ما إذا كان الميراث قد تم إضفاء الطابع الرسمي عليه بشكل صحيح وما إذا كان جميع الورثة مستعدين لبيع العقار ، بحيث لا يظهر شخص آخر بعد فترة من الوقت يطالب بالمساحة التي اشتريتها بالفعل. إذا تم بيع الشقة من قبل وريث واحد ، فعليك أن تطلب منه إفادة موثقة ، والتي بموجبها يكون ملزمًا بتلبية مطالبات الورثة الآخرين على نفقته الخاصة.
للأفراد والهيئات الحكومية - على الورق - 750 روبل ، نسخة إلكترونية- 300 روبل. ل الكيانات القانونيةعلى الورق - 2200 روبل ، في شكل إلكتروني- 600 روبل.
بالطبع ، لم نفكر في جميع الخيارات. حالات المشكلةمع العقارات. لسوء الحظ ، "أصحاب العقارات السود" لا يتوقفون عن فعل "أفعالهم القذرة". كما اتضح ، بمساعدة ضباط الجوازات والمسجلين وكتاب العدل. الخامس مناطق مختلفةمن وقت لآخر هناك فضائح حول هذا الموضوع.
يمكنك الوثوق بالمحترفين العاملين في سوق العقارات ، ويمكنك طلب الشهادات بشكل مستقل ، والنظر في المستندات ، والتشاور مع المحامين ، والتجول حول جيرانك بأسئلة ، وإلى مكتب الإسكان وإلى مركز شرطة المنطقة. الخيار لك! ولكن من أجل حل المشكلة قبل إجراء الصفقة ، يجب عليك أولاً دراستها بعناية لمعرفة ما إذا كان الأمر يستحق شراء هذه الشقة ومشكلتها أم لا ، وإلا بعد شراء شقة "قذرة" قد يكون لديك الكثير مواقف غير سارة... كن حذرا!
النص: صورة سيرجي باردين: pressfoto.ru ، أليكسي ألكسندرونوك ، إيفلينا بيلكيسكلية: فلاديسلاف كونجوروف
ويعتقد أن الشيك نقاء قانونييجب أن يتم التعامل مع الشقة من قبل محترف - الوكيل العقاري الذي يجري المعاملة. كان BN يحقق في ما إذا كان مشتري منزل يمكنه القيام بذلك بمفرده ، معتمداً فقط على قوته الخاصة.
يمكن للمشتري الحصول على معظم المعلومات حول الشقة المشتراة من عدة مستندات يجب أن يطلبها البائع. دعنا نتناولها بالتفصيل ونخبرك بالفروق الدقيقة التي تحتاج إلى إيلاء اهتمام خاص لها.
الوثيقة الرئيسية
الوثيقة الرئيسية التي تؤكد الحق في التملك والتصرف في الممتلكات هي شهادة تسجيل الملكية. يجب أن تبدأ في التحقق من نظافة الشقة من خلال دراسة هذه الوثيقة لأنها تحتوي على الكثير معلومات مفيدةحول الكائن.
ما هي المعلومات الواردة في شهادة تسجيل الملكيةمشاهده
اللقب والاسم واسم العائلة للمالك وبيانات جواز سفره وكذلك تاريخ ومكان الميلاد
- خصائص العقار: نوعه ، وعنوانه ، وعدد الطوابق ، والإجمالي ، ومساحة المعيشة (إن وجدت) ، الرقم المساحي
- ما هو نوع الحق المسجل - الملكية ، الدائمة (الاستخدام غير المحدود) ، الإدارة التشغيليةإلخ.
- المستندات المقدمة كأساس للحصول على الحق: عقد بيع أو تبرع ، وشهادة الحق في الميراث بموجب القانون أو الوصية ، إلخ.
- القيود والالتزامات الموضوعة فيما يتعلق بهذه الممتلكات
بادئ ذي بدء ، يجب الانتباه إلى تاريخ إصدار الشهادة. إذا تم استلامه مؤخرًا ، فمن الضروري معرفة سبب قرار المالك بيع ممتلكاته. من المنطقي أنه من غير المحتمل أن يتخلصوا من جسم سائل على الفور وبدون ذلك أسباب خاصة... وعندما لا يتمكن البائع من شرح سبب تصرفه ، يكون هناك سبب للقلق.
تشير شهادة تسجيل حقوق الملكية دائمًا إلى أي أساس تم إصدارها. يمكن أن يكون عقد بيع أو تبرع أو خصخصة أو شهادة حق الميراث أو قرار محكمة أو سلطة. قوة تنفيذيةإلخ.
إذا نشأ حق الملكية بموجب اتفاقية هدية أو على أساس شهادة الحق في الميراث ، فتأكد من توضيح ما إذا كان البائع قريبًا للشخص الذي منحه أو ترك الملكية له كميراث. إذا لم يكن كذلك ، اكتشف لماذا قرر المالك الحالي للشقة بيعها. ربما يخاف الشخص من أقاربه مالك سابقسوف يطعن في قانونية عقد الهبة أو الميراث.
عادة ما يكون أساس ظهور ملكية الشقة التي حصل عليها البائع أثناء مرحلة البناء هو شهادة دفع كاملحصة في تعاونية سكنية أو اتفاقية مشاركة في رأس المال (حسب مخطط شراء شقة من مطور). الخامس هذه القضيةتأكد من معرفة ما إذا كان البائع قد تزوج وقت العقد. بعد كل شيء ، ثم الشقة ملكية مشتركة، وستحتاج إلى موافقة موثقة من الزوج الثاني على البيع. هذه الوثيقة مطلوبة بغض النظر عن مالك الشقة المباعة - أحد الزوجين أو كلاهما.
إذا تم إصدار سند الملكية مؤخرًا ، فاسأل لماذا قرر المالك فجأة بيع ممتلكاته. عندما لا يكون هناك تفسير واضح ، فمن الأفضل رفض الشراء.
من هو الرأس في هذا المنزل
ما هي المعلومات التي يمكن الحصول عليها من النموذج رقم 9مشاهده
الاسم الكامل لمالك المنزل ، بالإضافة إلى قائمة بالأشخاص الذين يحق لهم استخدام هذا المنزل بسبب تسجيلهم
- بيانات عن تسجيل كل مستأجر أو شطب تسجيله (في بعض الحالات يذكر سبب إلغاء التسجيل)
من المهم التحقق مما إذا كان عدد المالكين هو نفس عدد المالكين المسجلين. من الناحية المثالية ، يجب إلغاء تسجيل جميع المستأجرين المسجلين قبل الدخول في عقد البيع. تذكر أن الأشخاص الذين ليس لديهم حصة في الملكية ، ولكنهم مسجلون في شقة ، يحتفظون في بعض الحالات بالحق في العيش فيها. على سبيل المثال ، المواطنون الذين لم يشاركوا في خصخصة شقة بموجب القانون يحتفظون بالحق استخدام غير محدودهذه الغرفة.
تأكد من التحقق مما إذا كان القصر مسجلين في الشقة. بواسطة التشريعات الحاليةمن الممكن بيع "شقة مع طفل" إذا لم يكن المالك دون موافقة سلطات الوصاية والوصاية. لكن وفقًا للخبراء ، إذا اتضح في المستقبل أن الطفل ليس لديه مكان يعيش فيه ، فقد يتم إبطال صفقة بيع الشقة.
إذا تم تسجيل طفل في الشقة وفي نفس الوقت ليس لديه حقوق الملكية، سيكون من المفيد أن تسأل البائع عن المكان الذي سيعيش فيه هذا الطفل بعد بيع الشقة
الصفقات والجدران
الوثيقة التالية للدراسة التفصيلية هي مقتطف من سجل الدولة الموحد للحقوق (USRR). يحتوي المقتطف على معلومات حول جميع مالكي الشقة ، والأهم من ذلك ، عن الرسوم المتعلقة بالعقار. من الممكن معرفة ما إذا كان الكائن مرهونًا من المستند ، وما إذا كان قيد الحجز ، وما إذا كان قد تم التصريح عنه. مطالبات قانونية... توضح النسخة الموسعة من المستخرج من سجل الدولة الموحد (لا يمكن طلبها إلا من قبل المالك) عدد المالكين الذين قاموا بتغيير الشقة وما هي المستندات التي كانت أساسًا لنقل الحقوق المقابلة.
المعلومات التي يمكن الحصول عليها حول المباني السكنية من سجل الدولة الموحدمشاهده
رقم مساحي
- رقم شرطي
- ميدان
- دور (عن شقة في مبنى سكني)
- قيمة مساحية
- كمية إجراءات التسجيلمع الممتلكات
- عدد المالكين وألقابهم وأسمائهم وأسماء عائلاتهم
- توافر قيود (أعباء) على الحقوق
- تاريخ تسجيل الملكية
الانتقال إلى الخطوة التالية- تحقق جواز سفر تقني... يمكنك من خلاله معرفة ما إذا كان قد تم إعادة تطوير الشقة وما إذا كان قد تم تنسيقها بشكل صحيح. من وجهة نظر قانونية ، الوجود إعادة التطوير غير القانونيلا يتعارض مع بيع الشقة. ومع ذلك ، إذا كنتيجة لعملية إعادة التطوير هذه ، فقد تم انتهاك حقوق الجيران أو ، أسوأ من ذلك، الجدران الحاملة تالفة ، يتحمل المشتري كل المسؤولية.
ما هي المعلومات الواردة في جواز السفر الفنيمشاهده
عنوان (الموقع الفعلي) للشقة
- اللقب والاسم واسم العائلة لمالك هذا أماكن المعيشة
- قيمة المخزونشقق سكنية
- هام جدا تحديدالمسكن: سنة بناء المبنى ، عدد طوابق المنزل ، سنة آخر اصلاحالمباني ، عدد الغرف في الشقة ، ارتفاع الأسقف ، مواد البناءالأسقف والجدران والتشطيبات ونوع التدفئة وتوافر الاتصالات والتوصيلات الرئيسية الأنظمة الهندسيةإلخ.
- رقم المخزونالممتلكات السكنية
- علامة على ادخال المعلومات الخاصة بالشقة في سجل العقارات
المشاكل لا مفر منها في حالة شراء كائن بحدود متغيرة. على سبيل المثال ، قام مندوب مبيعات بدمج اثنين شقق مجاورة، لكنها لم تقنن مثل هذا التطوير. لن يمنعك أحد من شراء هذا السكن ، لكن Rosreestr سيرفض تسجيل ملكية المالك الجديد ، مستشهداً بتغيير في العقار ، لا يتم أخذ حدوده في الاعتبار في السجل العقاري للدولةالعقارات.
تؤدي عمليات إعادة التطوير غير المنسقة إلى تقليل تكلفة الشقة بشكل كبير: إذا كنت لا تزال ترغب في شرائها ، فمن المنطقي المساومة
حول الضمانات
مهمتك كمشتري مستقبلي هي التحقق بدقة من النظافة القانونية للشقة. وفقط بعد ذلك ، قم بتوقيع اتفاقية الشراء والبيع. التحقق الدقيق من المعلومات الواردة في المستندات أعلاه، يتيح لك التأمين ضد معظم المخاطر المرتبطة بشراء منزل.
بالطبع ، من الأفضل للمحترف أن يدرس جميع الأوراق - على سبيل المثال ، محام لديه ثري فقهفي مجال العقارات السكنية.
ومع ذلك ، وفقًا لبعض الخبراء ، لن يمنحك أحد ضمانًا مطلقًا لنقاء الصفقة ، خاصة عند شراء "شقة لها تاريخ" في سوق الإسكان الثانوي. لذلك ، مع أدنى شك حول النقاء القانوني للكائن ، الأكثر أفضل نصيحة- هو تأمين مخاطر فقدان الملكية.
شراء شقة هو عمل جاد ومسؤول للغاية. في أغلب الأحيان ، يثق المشترون في تنفيذ المستندات للمهنيين والمحامين ذوي الخبرة ، لأنهم أكثر كفاءة في مثل هذه الأمور. لكن خدمات هؤلاء المتخصصين ليست رخيصة ، ولا أحد يعطي ضمانات بصدقهم. إذا تقرر شراء شقة بدون وسطاء (بعد كل شيء ، يمكنك توفير مبلغ كبير من المال) ، فأنت بحاجة إلى الدراسة الجانب القانونيسؤال والتحقق بشكل مستقل من الشقة للنظافة.
محتوى الصفحة
للوهلة الأولى ، عندما يتم توقيع الصفقة ، قد يبدو أن كل شيء على ما يرام. المستندات موجودة ، تم إعدادها كما هو متوقع ، تم تحويل الأموال ، تم توقيع الأوراق ، والآن أنت مالك الشقة ، ولا شيء ولا أحد يهددك. ومع ذلك ، هناك أوقات يتم فيها أخذ الشقة التي اشتريتها في المحكمة ، ولا أحد يعيد المال إليك. هذا ممكن عندما تقرر المحكمة أن المعاملة كانت غير قانونية وتلغيها. لتجنب مثل هذه المشاكل ، عليك أن تعرف الظروف التي قد تبطل فيها المحكمة معاملتك.
إذا كان هناك مثل هؤلاء الأشخاص ، فبعد انتهاء فترة الخدمة ، يحق لهم العودة والتقدم للعيش في شقة مقابل الأسس القانونية.
في الواقع الخيارات المواقف الممكنةالكثير من. لحماية نفسك من العواقب غير السارة ، متى الشراء الذاتييجب فحص الشقق بعناية للتأكد من نقاء المعاملة.
لتجنب المواقف المذكورة أعلاه ، قبل شراء شقة في السوق الثانوية ، تحتاج إلى التحقق من كل شيء بكفاءة وشامل. يسمى:
1. التحقق من شهادة تسجيل ملكية الشقة.
ما يمكنك اكتشافه:
2. التحقق من مستند أساس لتسجيل الملكية.
ما يمكنك اكتشافه:
3. تحقق من المقتطف من USRR
(سجل الدولة الموحد لحقوق الملكية). 
من المهم التحقق من تاريخ الشقة قبل الشراء. للقيام بذلك ، يحتاج البائع إلى طلب مقتطف من USRR ، والذي يمكنك من خلاله معرفة المعاملات ومتى تم إجراؤها فيما يتعلق بالعنصر الذي يتم بيعه.
ما يمكنك اكتشافه:
4. تحقق جواز سفر مساحيو خطة فنيةشقق سكنية.
يتم فحص جواز السفر المساحي والخطة الفنية للتأكد من بيعك مرفق قائموجميع الوثائق صحيحة. للتحقق ، يجب عليك الاتصال بـ BTI المحلي (Bureau جرد تقني) وطلب المستندات ذات الصلة.
ما يمكنك اكتشافه:
5. التحقق من جواز السفر وهوية البائع.
للتأكد من أنك تتعامل مع مواطن عاقل يحترم القانون ، تحتاج إلى التحقق من بياناته. يمكن أن يتحول البائع إلى مخادع مألوف يحاول الحصول على أموال منك لشراء شقة بدون أسس قانونية أو مشاكل حاله عقليه... في مثل هذه الحالات ، يتم إبطال المعاملات بسهولة.
ما يمكنك اكتشافه:
6. التحقق من وجود المتقدمين الآخرين للشقة.
من المهم أن تعرف أنه يمكنك التقدم ليس فقط للحصول على الملكية ، ولكن أيضًا للعيش في شقة. لاستبعاد وجود مثل هؤلاء الأشخاص ، تحتاج إلى طلب مستخرج من سجل المنزل وآخر موسع. تم إصدارها ل رسم منفصلويحتوي على معلومات كاملة.
ما يمكنك اكتشافه:
7. التحقق من وجود الورثة الشرعيين للشقة.
إذا كانت الشقة موروثة ، فمن الضروري معرفة ما إذا كان هناك أي ورثة قانونيين آخرين. للقيام بذلك ، تحتاج إلى طلب مقتطف من كتاب كاتب العدل من كاتب العدل الذي فتح الميراث وأجرى القضية.
ما يمكنك اكتشافه:
8. تحقق من الديون على فواتير المياه والكهرباء.
عادة ، عند بيع عقار ما ، يجب على المالك الحالي سداد جميع فواتير الخدمات العامة. للتحقق من عدم وجود ديون ، تحتاج إلى الاتصال بإدارة المنزل أو قسم المحاسبة في HOA والحصول على الشهادة المناسبة. يجب أن يتم استلامها من قبل البائع وتقديمها إلى المشتري.
يجب أن تعرف أن ديون الإمداد بالكهرباء لا يتم عرضها غالبًا في هذه المساعدة. لذلك ، تحتاج إلى الحصول على مساعدة منفصلة.
عند إبرام صفقة على بالتراضييمكن للأطراف تضمين الديون غير المسددة في فاتورة تكلفة الشقة. ثم سيتعين على المشتري دفع تكلفة الشقة مع انخفاض في مبلغ الديون ، والتي يتعهد بعد ذلك بدفعها.
شريطة أن يسدد البائع الدين ، من الضروري تضمين بند في العقد يفيد بأنه في حالة الديون غير المسددة ، يتعهد البائع بدفعها.
لا يكفي وجود وثائق في متناول اليد وفحصها بصريًا. للتحقق من نقاء المعاملة ، من الضروري إثبات صحة هذه المستندات وأصالتها وقوتها القانونية حتى لا تكون هناك مشاكل في المستقبل. 
إذا أعطى البائع إجابات محجبة على أسئلتك ، وتهرب ، ورفض ولم يرغب في تزويدك بالوثائق المطلوبة ، ففكر في صدقه وسلامته. لن يكون من الصعب على البائع المحترم الذي يبيع شقة في السوق الثانوية أن يأخذها معلومات ضروريةوالمقتطفات من المؤسسات المختلفة ، وخاصة الالتزام بالدفع مقابل هذه المستندات يقع على عاتق المشتري.
كيفية التحقق من نظافة الشقة عند الشراء بمفردك ، وجوهر التحقق من المخاطر ، وكيفية القيام بذلك (مع أمثلة قانونية) ، مستندات تم التحقق منها ، فيديو من محام حول مخاطر التحقق والفروق الدقيقة وميزاته.
امتلاك المال لشراء شقة هو نصف المعركة فقط. والثاني هو معرفة كيفية عدم فقدهم وكيفية الاستثمار بشكل مربح. إذا تعلمت كيفية التحقق من الشقة بحثًا عن النظافة القانونية ، فعندئذٍ على الأقل نضمن لك نومًا مريحًا.
ولكن على أي حال ، إذا كنت لا تجرؤ بنفسك على التحقق من جميع المستندات المتعلقة بالنظافة القانونية للشقة نظرًا لأنك ببساطة لست متأكدًا من معرفتك ، فاستشر محاميًا ، فهذا مجاني.
تحقق من ملكية الشقة
التحقق من مالك (مالكي) الشقة
نتحقق من ملكية الشقة (فيديو)
1. الوثيقة الأولى والأساسية للتحقق من النظافة القانونية للشقة - شهادة تسجيل الملكية. في حد ذاته ، لا قوة قانونيةلا يتحمل ، لأنه يخبر فقط عن مكان البحث عن معلومات حول المالك والشقة. لكنها في نفس الوقت توفر معلومات قيمة.
من الشهادة يمكنك أن تتعلم:
1. كم مرة تم إصدار شهادة للمالك الحالي.
على سبيل المثال ، يمكنه الحصول عليها عدة مرات خلال كامل فترة ملكية الشقة. قد تكون الأسباب هي فقدان الشهادة ، وإلغاء الرهن العقاري ، وأخطاء المسجلين ، وما إلى ذلك.
2. المستند الأساس الذي يؤكد ملكية شقة المالك الحالي. يمكن أن يكون هناك العديد من الأسباب: الخصخصة ، البيع والشراء ، قرار المحكمة ، الميراث ، إلخ. اعتمادًا على الأساس المحدد لاكتساب ملكية الشقة ، ستستمر في التحقق من الشقة.
على سبيل المثال ، إذا كان أساس الملكية هو الخصخصة ، فأنت بحاجة إلى التحقق مما إذا كان جميع أفراد العائلة ، وخاصة القصر ، قد شاركوا فيها أو كتبوا رفضًا. خلاف ذلك ، وفقًا للقانون ، لهم الحق في العيش في شقة مدى الحياة.
ومن غير المحتمل أن يعجبك هذا الحي بعد شراء شقة.
التحقق من المتقدمين الآخرين للحصول على شقة
من يمكنه أيضًا التأهل لشقة البائع ، إلى جانب المالك المحدد في الشهادة أو المستند إلى المستند.
بادئ ذي بدء ، هؤلاء هم أقارب المالك (الوالدين ، الأزواج ، الإخوة ، الأخوات) الذين تم تسريحهم مؤقتًا من الشقة بسبب الظروف التي نشأت. على سبيل المثال:
كيفية التعرف على المفصولين مؤقتا
سيساعدك مقتطف من كتاب المنزل ، والذي لا يمكن إلا للمالك نفسه طلبه واستلامه. اقرأ المزيد عنها في المقالة كيفية أخذ مقتطف من كتاب المنزل.
فحص الورثة
إذا كانت الشهادة تنص على أن المالك قد حصل على حق الملكية بالميراث ، فاكتشف ما إذا كان لا يزال هناك متقدمون للشقة التي تشتريها. للقيام بذلك ، اتصل بكاتب العدل الذي فتح الميراث وأخذ منه مقتطفًا من كتاب الموثق.
سيتضح لك من المستخرج ما إذا كان باقي الأقارب قد كتبوا تنازلاً عن الميراث أم لا.
3. اللقب والاسم واسم العائلة وكذلك بيانات جواز سفر المالك وعمره.
لا اقل معلومات قيمةسيساعدك ذلك على منع الأشخاص المؤهلين الآخرين من المطالبة بالشقة بعد شرائها.
على سبيل المثال ، قد يختلف اللقب في الشهادة وفي جواز سفر المالك إذا تزوجت وغيرت لقبها. وهذا يعني أنك بحاجة إلى التحقق مما إذا كان لديك الحق في شقة الزوج السابقوإذا كان الأمر كذلك ، خذ منه موافقة موثقة على البيع.
هناك بعض الفروق الدقيقة التي تقدمها هذه المعلومات للتحقق منها - فهي تؤثر على تعليق المعاملة.
4. تظهر الشهادة نوع القانون الذي لديك هذا المالكإلى الشقة التي يتم التحقق من نظافتها. ستتيح لك هذه النقطة في الشهادة معرفة ما إذا كان لهذه الشقة مالك واحد أو عدة أشخاص ، والذين سيشاركون أيضًا في المعاملة.
على سبيل المثال: إذا كانت تقول "ملكية في حصة 1/2" أو سهم مشترك أو مشترك مشترك ، فهناك مالكين مشاركين آخرين تحتاج إلى التعرف عليهم ويجب أن يكونوا حاضرين في الصفقة.
5. توضح الشهادة بوضوح نوع العقار الذي تشتريه: شقة أو غرفة أو غرفة في قسم. لا تنخدع بسعر الشقة ، لأن حسب نوع العقار - السعر المقابل. أولئك. يجب أن تكون الغرفة بالتأكيد أرخص من الشقة.
على سبيل المثال ، يتم بيع "غرفة معيشة" كاملة ، أي شقة صغيرة بسعر مناسب. وبالنظر إلى الشهادة ، فأنت تفهم أنها لا تقول "شقة" ، بل "غرفة". وهذا يعني أن تكلفة هذه "الشقة" يجب أن تكون بالفعل أقل بكثير.
اقرأ المزيد حول كيفية التحقق من نظافة الشقة وليس فقط في 10 مقاطع فيديو
6. تشير الشهادة إلى تاريخ تسجيل الملكية ، وبالتالي فترة تقييد ملكية الشقة. أنت لست باردًا ولا ساخنًا من هذا ، ولكن إذا أصر المالكون على صفقة "مليون دولار" ، فربما ينظرون فقط إلى ذلك التاريخ.
على سبيل المثال ، قد يتم تأريخ إصدار الشهادة وتسجيل الملكية في تواريخ مختلفة.
7. أعباء وتاريخ معاملات الشقة. قد لا تشير الشهادة مباشرة إلى وجود أعباء على الشقة ، ولكن يجب عليك التحقق منها. للقيام بذلك ، في أقرب فرع MFC أو فرع Rosreestr ، تحتاج إلى أخذ مقتطف من Unified State Register.
سوف تتعلم أيضًا تاريخ معاملات الشقة من بيان USRR ، ولكن المالك نفسه فقط هو من يمكنه اتخاذ هذا الخيار.
وثيقة الأساس وما يمكنك اكتشافه
يمكن أن يكون هناك العديد من أنواع المستندات ، اعتمادًا على كيفية الحصول على الملكية. سواء كانت الخصخصة أو البيع والشراء أو التبادل أو الإيجار أو أمر محكمة أو عقد المشاركة في رأس المال.
لكن بطريقة ما ، هناك معلومات عامة، والتي تحتاج إلى معرفة ما إذا كنت قد قررت التحقق من ملكية الشقة:
على سبيل المثال ، يجب أن تحتوي الشقق التي تم الحصول على حق الملكية لها قبل عام 1996 على ختمين من BTI (مكتب الجرد الفني) ، وبعد عام 1998 - أختام هيئة Rosreestr.
هذان هما وثيقتان رئيسيتان يمكنك على أساسهما التحقق من النقاء القانوني للشقة عند الشراء.
جواز السفر المساحي والخطة الفنية سيساعدان أيضًا
سيساعدك جواز السفر المساحي والخطة الفنية مع الشرح في معرفة ما إذا كان هناك إعادة تطوير في الشقة وما إذا كانت مصدق عليها. إذا لاحظت ، عند فحص الشقة والتعرف على الخطة الفنية ، وجود تناقضات في التصميم ، فلا تتردد في مراجعة المالك عن سبب وجود مكان وأين توجد المستندات الخاصة بإعادة التطوير القانوني.
هذه نقطة مهمة خاصة إذا كنت تشتري شقة برهن عقاري ، حيث قد لا يوافق البنك على شقة مع إعادة تطوير غير قانونية. بالإضافة إلى ذلك ، إذا لم يتم تقنين إعادة التطوير ، فسيتعين عليك بعد الشراء إضفاء الشرعية عليها (وهذا هو الوقت والنفايات الإضافية) ، أو إعادة كل شيء إلى حالته الأصلية.
توكيل للبيع
إذا قررت شراء شقة بالتوكيل ، فتأكد من صحتها. الحقيقة هي أنه يمكن للمالك إبطالها في أي وقت.
1. جواز سفر المالك هو الوثيقة الأساسية لك عند التحقق من مالك الشقة. من جواز السفر ، يمكنك معرفة معلومات مثل عمر المالك ، وتكوين عائلته ، والزيجات الصالحة أو المنحلة. كيف سيساعدك هذا؟ على سبيل المثال ، سيكون هناك سبب للسؤال. هل يحق للأولاد المذكورين في جواز السفر الحصول على شقة؟
على سبيل المثال ، عند شراء شقة ، استخدم المالك رهنًا ، ثم سددها وقدم طلبًا في نفس الوقت رأس المال الأم، مما يعني أن الأطفال لديهم أيضًا نصيب في الشقة بشكل افتراضي. قد لا يفكر المالك نفسه في الأمر ، لكن عليك أن تفعل ذلك.
2. شهادة من PND (مستوصف نفسي-عصبي)
سوف يساعدك إذا كنت تتحقق من النظافة القانونية للشقة التي يتم بيعها بسعر مخفض ، حيث يتم تهميش المالكين (مدمني المخدرات أو مدمني الكحول). ليس من الضروري أن نطلب منهم أخذ مرجع.
ومع ذلك ، يجب أن تضع في اعتبارك أنه قد لا يتم تسجيلهم ، على الرغم من أنهم في الواقع قد يكونون "ليسوا في حد ذاتها" ، وللمحكمة وحدها الحق في الاعتراف بعدم الكفاءة. ولكن سيكون من غير الضروري بالنسبة لك أن تلعبها بأمان.
إذا كان المالك (الشريك في الملكية) مسجلاً في PND ، فمن الأفضل رفض الشراء - سيتم إبطاله!
3 فحص ديون الشقة
لقد تم إرساء عادة في سوق العقارات منذ فترة طويلة: قبل بيع الشقة ، كان المالك في إلزامييسدد جميع الديون على فواتير المرافق للشقة المباعة.
ولإثبات عدم وجود ديون ، فإنه يزود المشتري بوثيقة تسمى ب. مرجع مبيعات يسرد هذه المعلومات.
حصل على شهادة من إدارة المنزل أو من قسم المحاسبة في HOA. في الوقت نفسه ، يجب أن تدرك أنه في كثير من الأحيان لا يتم الإشارة إلى المعلومات المتعلقة بديون الكهرباء في شهادة البيع. في هذا الصدد ، يجب أخذ التعديل الخاص بعدم وجود ديون للكهرباء على حدة.
مدفوعات إضافية:
تأكد من الإشارة في عقد البيع إلى أن البائع ينقل لك الشقة بدون ديون. في حالة اكتشاف خلاف ذلك ، سيكون ملزمًا بدفعها.
إذا كان البائع غير قادر على سداد ديونه من تلقاء نفسه ، على سبيل المثال ، إذا اشتريت شقة من الهامش ، فأنت بحاجة إلى تضمين مبلغ الديون التي تدفعها. مالك سابقفي تكلفة الشقة وبيان ذلك في عقد البيع.
بالمناسبة ، غالبًا ما يكون لدى المشترين سؤال ، على سبيل المثال ، دفع البائع جميع الديون على فواتير الخدمات قبل الصفقة. ذهبت إلى صفقة ، ثم يستغرق تسجيل الملكية وقبل نقل المفاتيح إلى الشقة ، على سبيل المثال ، شهرًا واحدًا.
الفيديو النهائي
من ، في هذه الحالة ، يجب أن يدفع مقابل المرافق. بعد كل شيء ، الشقة مملوكة بالفعل للمشتري ، ولكن في الواقع عاش البائع فيها لمدة شهر واحد!
لقد تعلمت اليوم كيفية التحقق بشكل مستقل من نظافة المنزل للمشتري ، وما هي المستندات التي تطلب من المالك التحقق من النظافة القانونية للشقة.
تسوق سعيد!
