بموجب القانون ، الرهن العقاري هو إنشاء رهن على العقارات في حالة بناء هذا العقار بمساعدة صناديق الائتمان أو الأموال المقترضة المخصصة من مؤسسة مالية أخرى.
إنه نتيجة لحدوث أو حدوث قدر معين من العوامل المنصوص عليها في القانون الاتحادي للاتحاد الروسي. تأتي هذه اللحظة خارج رغبة المشاركين ، والتي هي سمة من سمات نقل ملكية أشياء ملكية معينة.
بموجب القانون ، يبدأ الرهن في العمل في حالة عدم وجود اتفاقية الرهن العقاري نفسها وفقًا للشروط التالية:
كما أنه ينشأ في ظل ظروف قانونية محددة بدقة. الأسباب هي فقط بنود ومواقف اتفاقية الرهن العقاري التي تؤمن الالتزامات بموجب عقد القرض أو بموجب اتفاقية القرض ولا يمكن بأي حال من الأحوال أن تصبح التزامات دين مستقلة منفصلة.
لا يتطلب التسجيل عن طريق كاتب عدل والتسجيل لدى هيئات الدولة و لا يمكن أن يكون أساس تناوب الملاك المتقدمين للعقار.
من الناحية النظرية ، يُنظر إلى الرهون العقارية على أنها واحدة من أكثر أنظمة الائتمان شيوعًا.إنه مفيد بسبب خصائصه. في هذه الحالة ، يحدث تنفيذ الرهن ، حيث يظل الكائن في حوزة مالك العقار.
إذا كانت هناك لحظة من عدم الدفع أو انتهاكات أخرى من جانب المقترض ، فمن الملائم جدًا للمقرض أن يتصرف في المجال القانوني. أي يمكنه ، في أي وقت ، بعد إخطار كتابي من المدين ، حجز الرهن وبيعه بالمزاد أو غيره من طرق سداد القرض المنصوص عليها قانونًا.
حتى هذه اللحظة ، فإن مجمع الممتلكات أو العقارات التي تم إنشاء قرض الرهن العقاري عليها هو موضوع الاستخدام ، ولكن عندما يصبح من الضروري سحبه ، فإن تنفيذه له عوامل مانعة كبيرة.
في نفس السياق ، يجب التمييز بوضوح بين الفئتين القانونيتين "الرهن العقاري" و "الإقراض العقاري":
عند الكشف عن عدم الوفاء بالالتزام الرئيسي ، فإنه يستتبع الحجز على الممتلكات المرهونة. في الوقت نفسه ، هناك حقوق وقائية لشراء الكفالة المصادرة. عند تسجيل اتفاقية الرهن العقاري ، يتم استخدام آلية قانونية إضافية ولكنها قوية للغاية لتقليل المخاطر المالية بشكل كبير - اتفاقية تأمين رهن عقاري شاملة.
أسس وأهم النقاط في مجال نشوء العلاقات الائتمانية وتنظيمها القانوني مقررة قانونا ومواقف قانونية ثابتة.
إن سمات اتفاقية الرهن العقاري موضحة بوضوح ووضوح بالكامل في التشريع المحلي.
وفق فقرات الفن. 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يمكن جذب العقارات أو المجمعات العقارية المتكاملة فقط التي اجتازت التسجيل في المجال القانوني الذي أنشأته قوانين الدولة كضمان.
هذا يشمل:
إن أهم جانب في تقديم الرهن العقاري وضمان عائده النهائي هو ملاءة العميل ، أي القدرة على سداد التزامات الدين بالكامل وفي الوقت المناسب. يعد مستوى الجدارة الائتمانية مؤشرًا تنبؤيًا ممتازًا لقدرة العميل على الملاءة في المستقبل المنظور.
يتم حسابه على أساس العلاقة بين مؤشرات المحتوى المالي. وفقًا للتوصيات العملية للممولين الأمريكيين البارزين ، استخدم الاقتصاديون الروس نظام الخمس "si".
لكونه أحد أهم أجزاء برنامج الرهن العقاري ، فإن قرض الرهن العقاري له العديد من الجوانب الإيجابية ، والتي ليست مألوفة لكل من يريد شراء منزل بهذه الطريقة.
اليوم ، تستخدم المؤسسات المصرفية نموذجين أساسيين لآلية الرهن العقاري - أمريكي وأوروبي. تتميز بطريقة جذب التمويل:
يعتبر الإقراض العقاري آلية مفيدة للغاية من جميع النواحي. بادئ ذي بدء ، عندما يتم إعداد المستندات التعاقدية للإقراض ، يصبح السكن في نفس الوقت ملكًا للمقترض.
ديمتري بالاندين
إن مسألة تكوين رهن عقاري بموجب القانون محددة بوضوح في المادة 334 من القانون المدني للاتحاد الروسي. من بين أمور أخرى ، يتم الإشراف على جميع قضايا الرهن العقاري في بلدنا بموجب القانون الاتحادي الصادر في 16 تموز (يوليو) 1998 رقم 102-FZ "بشأن الرهون العقارية (رهن العقارات)" ، القانون الاتحادي رقم 188-FZ المؤرخ 29 كانون الأول (ديسمبر) 2004 "الإسكان قانون الاتحاد الروسي "، القانون الاتحادي المؤرخ 21 يوليو 1997 122-FZ" بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها. "
بموجب القانون ، يمكن أن يدخل الرهن حيز التنفيذ عندما يتم التوقيع مسبقًا على اتفاقية للحصول على الأموال ، وكانت تستند إلى اتفاقية رهن. ومع ذلك ، يمكن أن ينشأ الرهن العقاري دون التوقيع على اتفاق الرهن. على سبيل المثال ، عند وراثة التركة ، يرث الشخص أيضًا ديون الموصي. في هذه الحالة نرى مثالاً حياً على ظهور الرهن العقاري بموجب القانون.يمكن أن يتشكل الرهن العقاري ، بحكم القانون ، عند تنفير الشيء. ومن الأمثلة على ذلك اتفاقية الأقساط السنوية ، وفقًا للمادة 586 من القانون المدني للاتحاد الروسي. من بين أمور أخرى ، قد يتضمن مفهوم الالتزامات الائتمانية أيضًا اتفاقية بشأن أقساط الدفع لشراء العقارات. تذكر أنه يمكن أن ينشأ الرهن العقاري حتى لو لم تتقدم بطلب للحصول على الرهن العقاري نفسه ، كخدمة بنكية.
هناك حاجة إلى قوانين من أجل الإشراف والرقابة على مسألة تفاعل الأفراد في المجتمع وتفاعل المجتمع مع الدولة. لذا يمكننا القول بـ ...
وفقًا للمادة 334 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يمكن تكوين قرض عقاري دون التوقيع على اتفاقية قرض. على سبيل المثال ، عند إبرام عقد معاش الحياة ، ...
قبل معمودية الدولة من قبل الأمير فلاديمير ، كانت كييف روس دولة وثنية. في تلك الأيام ، لم تكن جميع القوانين مكتوبة في أي مكان ، وعاش الناس وفقًا للعادات القديمة. ولكن عندما ...
وفقًا للجزء 1 من الفن. 11 من القانون الجنائي ، يخضع الشخص الذي يرتكب جريمة على أراضي الاتحاد الروسي لعقوبة جنائية ومسؤولية جنائية ، حصريًا ...
يحلم الجميع تقريبًا بامتلاك منازلهم ، سواء كانت شقة صغيرة أو منزلًا خاصًا بهم. في الواقع الاقتصادي الحديث ، قد يكون من الصعب توفير حتى بضعة أمتار مربعة ، ناهيك عن إمكانية رهن المساكن القائمة. لهذا السبب ، يتعين على المواطنين اللجوء إلى البنوك للحصول على قرض. الرهن العقاري بموجب القانون هو قرض لبناء أو شراء مسكن ، يتعهد فيه المقترض ، وفقًا للاتفاقية ، بالممتلكات كضمان.
جوهر المفهوم هو أن المشتري - المقترض ينقل العقار إلى المقرض كضمان للوفاء بالالتزامات التعاقدية. في حالة القوة القاهرة للمشتري واستحالة سداد الدين ، للمقترض الحق الكامل في بيع العقار المرهون لتغطية الدين. يتم تطبيق الرهن العقاري القانوني إذا لم تكن هناك حاجة لوضع اتفاقية منفصلة ، ولكن هناك عوامل معينة يحددها القانون.
هناك نوع آخر من الرهن العقاري - بموجب العقد. للوهلة الأولى ، قد يبدو أن الاختلاف بينهما صغير ، لكن بينهما اختلافات جوهرية فيما بينهما. يختلف الرهن العقاري بحكم القانون عن الرهن العقاري بموجب عقد في أن النسخة الأولى تنشأ بموجب أسس قانونية ، وفي النسخة الثانية - على أساس اتفاق متبادل. بموجب القانون ، يتم تسجيل الرهن تلقائيًا عند تسجيل صفقة لبيع وشراء العقارات ، ولكن بموجب اتفاق - فقط عند التطبيق المتبادل بين المرتهن والمقرض.
بعبارات بسيطة ، بالنسبة للرهن العقاري التعاقدي ، تعمل أي عقارات للمدين كضمان كضمان بموجب اتفاقية القرض. نشوء الرهن العقاري على أساس القانون يحدث عندما يتم نقل المسكن المكتسب إلى المقرض كضمان ، ولا يهم ما إذا كان يتم بناؤه أو شراؤه في السوق الثانوية. في الأساس ، هو قرض سكني مستهدف.
نظرًا لأن إقراض الإسكان هو نظام معقد من التسويات المتبادلة بين الطرفين ، فإن جميع الإجراءات تحكمها القوانين التشريعية المعتمدة في أوقات مختلفة. بالإضافة إلى القانون الاتحادي 102-FZ "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)" ، هناك عدد كبير من الأعمال التي تشكل أساس ظهور أنشطة الرهن العقاري ، ولكن من بين أهمها ، يجدر إبراز ما يلي:
عندما ينشأ رهن عقاري قانوني ، تظهر بعض التزامات الضمانات والممتلكات. هناك عدد كبير من المواقف التي قد تنشأ فيها هذه الظروف - وهذا هو الاستحواذ على شقة ومنزل منفصل وقطعة أرض وأشياء مماثلة حصريًا بمشاركة الأموال المقترضة من البنك. الأمر نفسه ينطبق على بناء العقارات ، إذا تم تنفيذه بأموال مخصصة من قبل مؤسسة ائتمانية.
الوديعة بموجب القانون على العقارات تنطبق فقط على المساكن المملوكة للأفراد أو الكيانات الاعتبارية. أما مساكن الولاية والبلدية فلا يجوز لها المشاركة في الرهن. من المهم أن نفهم أن جزءًا من شقة سكنية أو منزل يمكن أن يكون بمثابة تعهد ، ولكن فقط إذا كانت غرفة معزولة مخصصة للمعيشة.
كما ذكرنا سابقًا ، فإن الرهن العقاري هو قرض يتم إصداره للمواطن لشراء العقارات ، وهنا يعمل السكن الذي يتم شراؤه كضمان مباشر ، وهو موضح بشكل منفصل في العقد. يكتسب المُقرض الحق في العقارات وقت سداد الدين ، على الرغم من أن راهن المسكن له الحق في الإقامة هناك.
عند إبرام اتفاقية الأقساط السنوية ، ينشأ الرهن أيضًا بموجب القانون ، عندما يقوم متلقي المعاش بتحويل مسكنه إلى ملكية شخص آخر هو دافع الأقساط (كل هذا يتم إعداده بواسطة كاتب عدل). من أجل الفهم ، يمكن إعطاء مثال: ينقل شخص شقته إلى مواطن يتعهد بالعناية به وتزويده بكل ما يحتاجه حتى الموت. تمر الملكية بعد إبرام اتفاقية الأقساط ، لكن الرهن يظل ساري المفعول حتى وفاة المستأجر ، وبعد ذلك يجب إزالة الرهن.
ومن الأمثلة الواضحة على ذلك شراء مساكن قيد الإنشاء بالائتمان. في الواقع ، لم يتم إنشاء الكائن بعد ، ولكن يحق للمقترض كمساهم ، لأنه قام بالدفع الأولي. يقترض باقي الأموال من مؤسسة ائتمانية ، ولكن من أجل الحصول على رهن عقاري ، يطلب البنك ضمانًا. ومع ذلك ، نظرًا لأن الكائن لم يتم تسجيله بعد ، فلا يمكن أن يكون بمثابة ضمان. لهذا السبب ، يتم وضع تعهد بحقوق الملكية ، وبعد ذلك يتم استبداله بالسكن المشيد.
للتسجيل ، يمكنك اللجوء إلى خدمات سمسار الرهن العقاري ، أو يمكنك القيام بكل شيء بنفسك. أولاً ، تحتاج إلى الاتصال بمؤسسة ائتمانية لتوضيح مقدار ما يمكنك الاعتماد عليه. ثم يمكنك البدء في البحث عن خيار مناسب. ثم تحتاج إلى إبرام اتفاق مبدئي مع البائع وتقديم حزمة المستندات اللازمة للنظر فيها من قبل مؤسسة الائتمان.
بعد تسليم جميع الأوراق ، سيتعين عليك انتظار قرار ، حيث سيتم فحص جميع الأوراق بعناية. في حالة وجود نتيجة إيجابية للموقف ، سيكون من الممكن توقيع اتفاقية شراء وبيع ، والتي تشير بالضرورة إلى أن العقار تم شراؤه جزئيًا للحصول على أموال ائتمانية. بعد ذلك يتم تسجيل الرهن العقاري وملكية المسكن ويمكن للبائع استلام ماله.
يتم تسجيل الرهن العقاري القانوني دون فرض رسوم الدولة. بالإضافة إلى ذلك ، ليست هناك حاجة لكتابة بيان مشترك. يمنح تسجيل الدولة حقوق ملكية معينة للمقترض ، والتي يتم تسجيلها بالضرورة في Rosreestr. نقطة مهمة هي أن تسجيل العقد يتم بالتزامن مع تسجيل الملكية. تاريخ التسجيل هو اليوم الذي تم فيه القيد في سجل الحقوق على العقارات السائلة.
إذا لجأنا إلى التشريع ، يمكننا أن نرى أنه ليس كل عقار يمكن أن يخضع لرهن عقاري. يمنع ، على سبيل المثال ، نقل الملكية المملوكة للدولة كضمان. بالنسبة للسكن حيث يكون الملاك قاصرين ، يتم تطبيق نهج خاص. فيما يلي قائمة بما يمكن التعهد به:
نظرًا لأن الاستحواذ على العقارات ينطوي على العديد من المآزق ، فإن المقرضين يحاولون حماية أنفسهم بجميع أنواع الطرق. لهذا الغرض ، يتم تطبيق قيود الرهن العقاري بقوة القانون ، والتي تنشأ فور التسجيل. رهن الحق هو ضمان أن يسدد المقترض الأموال المقترضة مع مؤسسة الائتمان ويعيدها في الوقت المحدد في اتفاقية الرهن العقاري بهامش معين.
هناك دائمًا احتمال ألا يتمكن مقترض قرض الرهن العقاري من سداد الدين ، وقد تختلف أسباب ذلك. من أجل تجنب ذلك ، من الضروري إجراء فحص عالي الجودة لملاءة مقدم الطلب. لهذا ، يتم الاكتتاب ، أو بكلمات بسيطة ، تقييم لقدرة المواطن على خدمة قرض الرهن العقاري الممنوح له. بهذه الطريقة ، يتم تحديد مبلغ القرض ومدة توفيره وسعر الفائدة والمعايير الأساسية الأخرى.
يتم احتسابها وفقًا لعلاقة المؤشرات المالية. تم أخذ تجربة المتخصصين الأمريكيين كأساس. تسمى هذه الطريقة بنظام الخمسة "si" (من الحرف الإنجليزي "C" ، والذي تبدأ به جميع المكونات الخمسة للاكتتاب):
كما تظهر الممارسة ، يتم فرض متطلبات أقل صرامة على العملاء المتقدمين للحصول على قرض سكني ، ولكن هذا لا يعني أنهم غير مشاركين في التحقق من ملاءتهم. يوضح الجدول أدناه المؤشرات الرئيسية التي تتم بموجبها عملية الاكتتاب:
| معامل في الرياضيات او درجة | فك التشفير | وصف |
| الدفع / الدخل | نسبة مدفوعات القرض إلى الدخل لفترة محددة |
|
| الخصوم / الدخل | نسبة نفقات المقترض على التزامات الرهن العقاري إلى إجمالي الدخل المسجل |
|
| قرض / ضمان | نسبة مبلغ القرض إلى قيمة الكائن المعار |
|
| قيمة الائتمان / التصفية | نسبة مبلغ القرض إلى الحد الأدنى للتكلفة التي يمكن بيع الضمان بها |
لكي يتخذ المُقرض قرارًا إيجابيًا بشأن إصدار قرض ، من الضروري أن تحتوي القيم المذكورة أعلاه على الأرقام التالية:
معظم مؤسسات الائتمان لديها مؤشراتها الخاصة ، لذلك لا توجد قيم دقيقة. اعتمادًا على المنطقة ، وحجم متوسط الراتب للموضوع والظروف الأخرى ، قد تتقلب هذه المعاملات.
الدول المختلفة لها خصائصها الخاصة لقرض الرهن العقاري. اعتمادًا على الإطار القانوني والممارسة المتبعة ، يتم تشكيل نموذجها الخاص للإقراض السكني. في روسيا ، على سبيل المثال ، السمات المميزة هي استخدام رأس مال الأمومة أو الرهون العقارية العسكرية. بالإضافة إلى ذلك ، فإن الوضع الاقتصادي الناشئ ومخاطر الرهن العقاري تفرض أيضًا سماتها الخاصة - فالمعدلات التي تقدمها البنوك المحلية أعلى بنحو 10 مرات منها في الخارج.
بدأ النظام الأمريكي في تشكيله منذ أكثر من مائة عام. فكرتها الأساسية هي أنه عند شراء العقارات ، وهذا بشكل أساسي البيع والشراء في السوق الثانوية ، يتم توفير المبلغ المفقود من قبل بنك الرهن العقاري. ثم يقوم بإعادة بيع الديون إلى وكالة الرهن العقاري ، والتي تصدر الأوراق المالية التي يتم تداولها لاحقًا في سوق الأوراق المالية. المدفوعات عليها هي الأموال التي أعادها المقترض.
في أوروبا ، وفي العديد من البلدان النامية ، تم اعتماد النموذج الألماني للإقراض المنزلي كأساس. يكمن جوهرها في حقيقة أن العميل يفتح حسابًا مصرفيًا ، حيث يقوم بتقديم مساهمات حتى تصل إلى مستوى معين. كقاعدة عامة ، هذا هو حوالي نصف تكلفة شراء المساكن. بعد ذلك ، سيقدم له البنك قرضًا للمبلغ المفقود ، مع الأخذ في الاعتبار الممتلكات المشتراة كضمان. بالإضافة إلى ذلك ، تعوض الدولة المواطن بنحو 10٪ من تكلفة السكن على شكل إعانة.
في مختلف المؤسسات المالية ، تشترك شروط تقديم قروض الإسكان في سمات مشتركة وبعض الاختلافات. الشرط الأساسي لجميع المقرضين هو التأمين على الممتلكات ، والذي لا يتعارض مع القانون ، وتأكيد دخل المقترض وتقييم مستقل للعقار. قد تختلف جميع المعلمات الأخرى.
اعتمادًا على مقدار تقييم الكائن ، يقدم البنك للعميل قرضًا. كقاعدة عامة ، يتعين على المقترض إيداع مبلغ معين بشكل مستقل. يعتمد هذا المؤشر فقط على المُقرض نفسه ، ولكنه في الغالب لا يقل عن 10٪ من تكلفة السكن. في بعض الأحيان يمول البنك 100٪ من التكلفة ، ولكن توجد مثل هذه البرامج بالاتفاق مع شركات المقاولات الشريكة للمقرض.
كما لوحظ بالفعل ، فإن سعر الفائدة الذي تقدمه البنوك الروسية يترك الكثير مما هو مرغوب فيه. يعتمد بشكل مباشر على معدل التضخم في الدولة والمعدل الرئيسي للبنك المركزي. في الوقت الحاضر ، تم تطوير مؤشره عند مستوى 10-12٪ سنويًا ، على الرغم من أن بعض المقرضين يمكنهم أيضًا العثور على أرقام أخرى. ومع ذلك ، لا تنس أن السعر المخفض قد يترافق مع رسوم أخرى مرتبطة بفحص المستندات أو إصدار قرض عقاري.
لسداد الديون ، يتم استخدام نوعين من حساب المدفوعات. باستخدام الطريقة التفاضلية ، يتم تقسيم هيئة القرض إلى أجزاء متساوية ، ويتم احتساب الفائدة على رصيد الدين. تعد طريقة السداد هذه مفيدة إذا أخذ العميل قرضًا مستهدفًا بمبلغ صغير ولفترة قصيرة ، نظرًا لأن مدفوعات القرض في المرحلة الأولية مرتفعة للغاية. يتم حساب مبلغ القسط السنوي وفقًا لصيغة معينة. نتيجة لذلك ، يتم تحميل مبالغ متساوية طوال فترة الاقتراض.
إذا كان المواطن يخطط لاستخدام قرض المنزل ، فيجب عليه تلبية معايير معينة. يلفت البنك الانتباه على الفور إلى تاريخ ائتماني إيجابي ، حيث أن القرض الذي يتم إصداره كبير ، ويهتم المقرض بعائده. يجب ألا تقل خبرة العمل في الوظيفة السابقة عن 6 أشهر ، وأن يكون عمر العميل 21-65 عامًا. وتجدر الإشارة على الفور إلى أن المعلمات المعينة لها قيم متوسطة ، لأن لكل بنك الحق في تحديد متطلباته الخاصة.
بالنسبة للمواطنين الذين يشترون العقارات عن طريق الإقراض ، وفقًا للتشريعات الروسية ، يتم توفير خصم ضريبي. بعبارات بسيطة ، يعد هذا استردادًا لجزء من ضريبة الدخل المدفوعة. المبلغ له قيود معينة اعتمادًا على سعر الشقة المشتراة (لا يزيد عن مليوني روبل). اعتبارًا من اليوم ، يبلغ الحد الأقصى لمبلغ الاسترداد الممكن 260000 روبل.
اعتقادًا منه أنه بعد سداد كامل مبلغ الدين مع الفائدة للدائن ، سيتم إزالة الرهن تلقائيًا ، يكون المقترض مخطئًا إلى حد كبير. بعد إتمام المدفوعات ، يجب عليك تنفيذ هذا الإجراء بشكل مستقل. من الضروري التقدم بطلب إلى سجل الدولة الموحد للكيانات القانونية مع طلب إصدار شهادة ملكية جديدة ، ولكن لهذا سيكون من الضروري تقديم حزمة معينة من المستندات ، والتي تتضمن بالضرورة مستندًا يشهد بالتسوية الكاملة مع الدائن .
القرض العقاري(من Lat. hypotheca - تعهد ، من اليونانية. hypoteke) - هذا نوع من التعهد ، يتم فيه رهن العقارات ، ولكن في نفس الوقت تظل في ملكية المدين. إذا لم يفي المدين بالتزاماته ، فيحق للدائن الحصول على ترضية من خلال بيع هذا العقار.
من الضروري التمييز بين مفاهيم الرهن العقاري والتي يتم فيها إصدار القرض من قبل بنك مضمون بالعقار. يعتبر قرض الرهن العقاري أحد مكونات نظام الرهن العقاري. عند الحصول على قرض لشراء العقارات ، فإن العقارات المكتسبة نفسها تذهب إلى الرهن العقاري (التعهد) للبنك كضمان لسداد القرض.
يتم استدعاء خدمات الاختيار والتسجيل والحصول على قروض الرهن العقاري سمسرة الرهن العقاري... يتولى السمسرة العقارية متخصص مدرب لهذا النشاط - وسيط عقارات.
الرهن العقاري هو أيضًا تعهد بالعقار الحالي للمالك للحصول على قرض أو قرض ، والذي سيتم توجيهه إما للإصلاح أو البناء ، أو لاحتياجات أخرى وفقًا لتقدير المقترض المرتهن.
في حالة عدم الوفاء بالالتزام الرئيسي ، يطبق الرهن فقط على العقار المرهون ، وللمرتهن الحق الأفضلية في تلبية مطالباته على الدائنين الآخرين للمدين.
ينص التشريع الحالي على نوعين من الأسباب لظهور الرهن العقاري:
الرهن بحكم القانون (الرهن القانوني) هو الرهن العقاري الذي ينشأ عند حدوث بعض الحقائق المحددة في القانون ، بغض النظر عن إرادة الأطراف فيما يتعلق بحدوث الرهن العقاري ، عندما يتم نقل ملكية العقار من شخص إلى آخر ، بشكل أكثر دقة ، عندما يتم الحصول على هذا الحق من قبل مالك جديد ، ولكن مع حدوث إلزامي الوقائع التي يحددها القانون.
تنشأ الرهون العقارية بموجب القانون في الحالات الخمس الرئيسية والعامة التالية:
الرهن بموجب العقد (الرهن العقاري) هو رهن عقاري ينشأ على أساس عقد رهن (رهن عقاري).
اتفاقية الرهن العقاري ليست التزامًا مستقلاً ، ولكنها تتكون من تأمين التزام بموجب اتفاقية قرض أو اتفاقية قرض أو التزام آخر.
بموجب القانون ، يختلف الرهن العقاري عن الرهن العقاري الناشئ على أساس اتفاق ، فقط في أن الأول ينشأ بموجب إشارة مباشرة في القانون ويتم تسجيله تلقائيًا مع اتفاقية أخرى حتى بدون طلب من الطرفين ، ويخضع الرهن ، بموجب الاتفاقية ، للتسجيل عن طريق طلب منفصل من الطرفين. نظرًا لأن الرهن العقاري بموجب القانون ينشأ مع قرض مستهدف لشراء مسكن ، فعند تسجيل مثل هذا الرهن العقاري ، يتغير مالك العقار ، وبشكل أكثر دقة ، ينشأ هذا الرهن العقاري في وقت واحد مع الاستحواذ على العقارات. التركة من قبل المقترض.
يتم تعريف الممتلكات التي يمكن أن تكون موضوع رهن عقاري في المادة 5 من قانون الرهون العقارية - الأشياء غير المنقولة المحددة في المادة 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، والتي يتم تسجيل الحقوق فيها بالطريقة المنصوص عليها لتسجيل الدولة للحقوق على الممتلكات غير المنقولة والمعاملات معها.
وتشمل هذه الأشياء:
تقييم ملاءة المقترض (الاكتتاب) هو تقييم لقدرة العميل على خدمة قرض الرهن العقاري الصادر ، أي حساب مبلغ القرض الذي يمكن للمقترض دفعه ، مع مراعاة خصائص المقترض نفسه (نوع الوظيفة ، والدخل الشهري وإمكانية تأكيد ذلك ، ووجود مقترضين أو ضامنين ، وتكوين الأسرة ، ووجود المعالين القصر ، وما إلى ذلك). يمر العميل بإجراءات الاكتتاب مرتين: عند الاتصال بسمسار الرهن العقاري (يتم تنفيذه من قبل متعهد التأمين لشركة السمسرة) قبل إبرام اتفاقية لتقديم الخدمات ، وكذلك في البنك (يتم إجراؤه من قبل محللي الائتمان في البنك) عند النظر في طلب للحصول على قرض عقاري.
وصف موجز لإجراءات الاكتتاب في البنك. حساب المعاملات:
تم تطوير هذه النسب من قبل البنوك بالتعاون مع الوكالة الفيدرالية للإقراض العقاري للإسكان بناءً على تجربة الولايات المتحدة والدول الأوروبية. تعكس هذه المجموعة من المؤشرات الصورة الكاملة لقدرة المقترض على الوفاء بالالتزامات المالية ، وتسمح لك أيضًا بتوحيد إجراءات الموافقة على قرض الرهن العقاري وإصداره. في كل برنامج مصرفي ، تتم الموافقة على هذه النسب مسبقًا ، ولكن في بعض الحالات يمكن تعديلها ، على سبيل المثال ، وفقًا لطريقة تأكيد الدخل. قد تختلف К / З و О / Д و / اعتمادًا على موضوع الاتحاد الروسي وحجم متوسط الراتب وتفضيلات بنك معين.
بعد حساب هذه النسب ، عادة ما يتم تحديد الحد الأدنى للمبلغ ، والذي سيكون مبلغ القرض. الدخل وطريقة تأكيده من العوامل الرئيسية التي تؤثر على مبلغ القرض. تدرك معظم البنوك أنه ليس كل دخل المقترضين المستقبليين ينعكس في محاسبة صاحب العمل ، لذا فهم يطورون طرقًا مختلفة لتأكيد الدخل ، على سبيل المثال: بيان دخل حر.
يتم إصدار القرض لمدة طويلة (تصل إلى 50 عامًا). معدل الفائدة على قرض الرهن العقاري أقل من أنواع القروض الأخرى. يجب أن يحصل مقترض قرض الرهن العقاري على ما يسمى "دفعة مقدمة" - جزء من قيمة العقارات المشتراة دون مراعاة قرض الرهن العقاري (على الرغم من أن هذا الشرط غير مطلوب في بعض البنوك). عادة ما يؤثر مبلغ الدفعة المقدمة على معدل الفائدة على القرض ويتراوح من 0٪ إلى 70٪ من قيمة عقار الرهن العقاري. يطرح البنك عددًا من المتطلبات الخاصة للمقترض بقرض رهن عقاري: إثبات الدخل ، وتوافر خبرة العمل المستمرة ، وما إلى ذلك. المشاركون الإجباريون في إقراض الرهن العقاري هم شركات التأمين والتقييم التي تضمن أمن معاملات البنك. عادة ما يتم سداد قرض الرهن العقاري على أقساط متساوية - أقساط سنوية. يتم حساب مبلغ هذا القسط السنوي الدائم (أ) باستخدام الصيغة.
تسجيل عقد الرهن العقاري ؛ توخي الحذر عند إبرام الاتفاقات ؛ هل يستحق الحصول على قرض عقاري؟
من بين الطرق العديدة للحصول على شقة بالائتمان ، يعتبر الرهن العقاري بحكم القانون الطريقة الأكثر إثارة للجدل والمخاطرة. لكن في بعض الأحيان تكون هذه الطريقة هي الوحيدة الممكنة لكل من المقترض والمقرض.
إذا تم شراء العقارات باستخدام صناديق الائتمان ، فهناك خياران تشريعيان لتسجيل الرهونات ، اثنان: الرهن العقاري بحكم القانون وبحكم اتفاق: الاختلافات بين هاتين الطريقتين صغيرة ولكنها أساسية.
عند تسجيل العقارات كرهن بموجب إجراءات الرهن بموجب اتفاقية ، يتم إدخال معلومات عن الرهونات في السجل على أساس اتفاقية رهن (رهن) في نفس الوقت الذي يتم فيه تسجيل اتفاقية بشأن حيازة العقارات. ملكية. في هذه الحالة ، يتم دائمًا وضع اتفاقية الرهن العقاري أو وضع رهن عقاري.
يُعرَّف الرهن العقاري ، بموجب قانون القانون المدني للاتحاد الروسي ، بأنه تسجيل حكومي لاتفاقية حيازة عقارات تتضمن التزامًا برهن عقاري. يمكن أن يكون أي نوع من الاتفاق ، ولكنه في الغالب اتفاقية شراء وبيع. سيشير المقتطف الخاص بحقوق مثل هذا الكائن إلى القيود الحالية على رهن الحق: رهن عقاري بموجب القانون.
من الناحية التشريعية ، يتم تنظيم قضايا الرهن العقاري بموجب القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" رقم 122-FZ المؤرخ 21 يوليو 1997 ، وكذلك القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات) "رقم 102-FZ المؤرخ 16 يوليو / تموز 1998.
أساس إنشاء إدخال في سجل الرهونات هو تسجيل الدولة لاتفاقية الشراء والبيع ، والتي تحتوي على معلومات تفيد بأن الشراء قد تم باستخدام الأموال المقترضة.
بعبارات بسيطة ، يتم إدخال التزام الرهن العقاري (الرهن) في السجل عندما يأتي المالك الجديد إلى الإدارة الإقليمية في Rosreestr باتفاق بشأن نقل حقوق الملكية لإعادة تسجيل العقار المشتراه باسمه.
إذا كانت المعلومات المحددة في اتفاقية شراء وبيع العقارات غير كافية لإدخال الرهن في سجل الدولة ، فيمكن للمتعهد والمرتهن تقديم طلب مشترك لتسجيل التزام الرهن العقاري. يتم إرفاق اتفاقية قرض أو اتفاقية قرض مناسبة به.
بالاتفاق المتبادل بين أطراف الصفقة ، قد لا يتم تطبيق تسجيل رهن الرهن العقاري في Rosreestr. للقيام بذلك ، تم تحديد شرط مماثل في اتفاقية بيع وشراء الممتلكات.
يمكن أن ينشأ الرهن العقاري بقوة القانون في الحالات التالية:
اقرأ دائمًا اتفاقيات الرهن العقاري والقرض بعناية لتجنب الوقوع في أيدي المحتالين. يعتبر سوق العقارات ، وخاصة في المدن الكبيرة ، مصدر دخل غير قانوني لعدد كبير من المجرمين ، لذا حاول إجراء المعاملات من خلال وكالات عقارية مرموقة وكتاب عدل مرموقين.
من الصعب تحديد إيجابيات وسلبيات ظهور الضمانات بموجب القانون ، لأن الظروف غير المتوقعة المحتملة يمكن أن يكون لها دلالات سلبية وإيجابية ، اعتمادًا على وجهة نظرها كأساس.
ضع في اعتبارك المخاطر الرئيسية عند تسجيل التزام الرهن العقاري بموجب القانون.
1. إبرام عقد واحد لبيع وشراء العقارات. يقلل عدم وجود اتفاقية رهن عقاري من التكاليف المالية للمشتري والبائع في المعاملة ، ولكنه يحمل مخاطر للمقرض ، الذي ، قبل تسجيل الاتفاقية مع Rosreestr ، ليس لديه حقوق ضمانية.
بالإضافة إلى ذلك ، هناك إمكانية للطعن اللاحق في حيازة العقارات في المحكمة ، ونتيجة لذلك يتم إعادة المباني إلى البائع ، ويستمر القرض ، إلى جانب سجل الرهن العقاري في سجل الدولة الموحد ، في المشتري-المقترض.
2. مخاطر عدم سداد سجل الرهن العقاري بعد سداد القرض. قد ينشأ موقف عندما يدفع المشتري مبلغ القرض بالكامل ، لكنه لا يستطيع تأكيد هذه الحقيقة بسبب غياب أو اختفاء المُقرض ، بالإضافة إلى عدم وجود مستندات داعمة. نتيجة لذلك ، يمكن أن يصبح الرهن "أبديًا" ، ويصبح من المستحيل تقريبًا التحايل على القيود القائمة على رهن الحق (الرهن العقاري بحكم القانون).
3. إنهاء الرهن حتى السداد الكامل لمبلغ القرض. يمكن أن تنشأ هذه الحالة إذا تم بيع العقار بسبب فشل المقترض في سداد القرض.
بعد بيع عقار الرهن ، تعتبر التزامات المقترض تجاه البنك ملغاة. ومع ذلك ، فإن عائدات البيع قد لا تكون كافية لسداد رصيد القرض. في هذه الحالة ، يصبح البنك الطرف المتضرر.
4. الطعن في الرهن العقاري. بسبب قلة المعرفة القانونية للسكان ، لا يفهم الكثيرون جوهر الوثائق الموقعة عند شراء العقارات. نتيجة لذلك ، يعتقد الناس أن اتفاقية البيع والشراء ليست أساسًا لرهن الممتلكات ومحاولة الطعن في أهليتها في المحكمة. ونتيجة لذلك ، تنشأ إجراءات قانونية غير مرغوب فيها للدائن.
