لنبدأ بالتعريف. يُفهم المستخرج المساحي على أنه مستند إعلامي يتم فيه إدخال جميع المعلومات حول هذه الممتلكات. ولا يمكن إصداره إلا بناءً على طلب مالك المنزل أو التخصيص أو الشقة ، إلخ.
يمكننا القول أنه مطلوب دائمًا إذا كان هناك أي عملية تنطوي على متر مربع. في الواقع ، مثل جواز السفر.
بتعبير أدق ، إذن ستكون هناك حاجة إلى مستخرج في الحالات التي يتم التخطيط فيها لـ:
في الشكل ، لا يختلف عمليا. ومع ذلك ، فإن البيان هو الأكثر تفصيلاً ، بينما جواز سفر مساحي - في جوهره ، تأكيد على أن الكائن مسجل في USRN.
الأهمية!بالإضافة إلى المعلومات الأساسية ، يتضمن البيان أيضًا بيانات مالك الكائن ، وهذا هو الفرق الرئيسي بين المستندات. وهو المستخرج الذي يصدر في غرفة التسجيل في يد مواطن بعد نجاح تسجيل المعاملات مقابل ورقة العنوان منذ عام 2016.
يحتوي المستخرج الجديد من USRN على:
من المستحيل الإجابة بشكل لا لبس فيه عما إذا كان يمكن لمستند واحد أن يحل محل مستند آخر. من ناحية ، نعم ، هذا ممكن ، لأن أحدهما مرتبط ارتباطًا وثيقًا بالآخر. أي إذا كنا نتحدث عن مبنى أو موقع معين غير مسجل ، فعندئذ يتم تسجيلهم أولاً ، ثم يتبع الجانب "الورقي".
أولاً ، يتم إعداد جواز السفر ، والذي تم على أساسه استلام خلاصة منه بالفعل. الحاجة إلى تجديد جواز السفر - مرة كل خمس سنوات ، يتم تحديث البيان كلما تغير مالك العقار نتيجة لمعاملة معينة.
ومع ذلك ، بمعنى تأكيد ملكية كائن معين ، فإن الفرق بين المستندات هو: لا يمكن أن يحل جواز السفر محل المستخرج المساحي... ولتسجيل هذا الحق في غرفة المساحة بشكل عام ، لا داعي له. قد ينشأ سؤال طبيعي - ربما لا يكون هناك حاجة لأي شيء على الإطلاق؟
بعيد عنه. إنها مسألة أخرى تمامًا إذا نشأ سؤال حول توثيق الاتفاقات الخاصة بالمعاملات - على سبيل المثال ، التبرع. سيقول الرجل العادي إن هذا ليس ضروريًا ، وسيكون على حق ، ولكن جزئيًا فقط.
بالطبع ، هذا الإجراء ليس إلزاميًا ، لكن الكثير يقرر تشغيله بأمان ، لأن الموافقة على السند من قبل كاتب عدل مع ضمان بنسبة 100 ٪ تقريبًا يعني أنه من المستحيل إلغاء هذه المعاملة.
ستكون إحدى المستندات الإلزامية التي سيُطلب تقديمها في مكتب كاتب العدل مجرد جواز سفر مساحي. لا يزال لا يمكنك الاستغناء عنها إذا قررت التأمين على الممتلكات أو رهنها. عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ، يتم تضمين جواز السفر في حزمة المستندات الإلزامية، وإلا فلن تتم الموافقة على القرض فحسب - بل لن يتم أخذها في الاعتبار.
كما أنه يضعها المالك - أو بالأحرى ، بناءً على طلبه.
من المهم أن تتذكر:تسجيل أي شيء مجاني ، ولكن سيتعين عليك دفع تكاليف إصدار جواز سفر. يقدم المواطن الذي يطلب جواز سفر في Rosreestr بطاقة الهوية المدنية الخاصة به ، وتوكيل رسمي موثق (إذا لزم الأمر) وإيصال لدفع واجب الدولة. لا شيء آخر مطلوب.
لذلك اتضح أن المستخرج المساحي وجواز السفر متماثلان إلى حد ما وفي بعض الحالات يمكن استبدالهما. ومع ذلك ، يجب أن نتذكر أن الغرض من هذه الأوراق المالية مختلف ويتم إصدارها نتيجة عمليات مختلفة.
شاهد فيديو مثير للاهتمام حول موضوع المقال.
تحسب الدولة كل قرش في محافظ المواطنين
بحلول عام 2020 ، ستزيد الضريبة على شقة العاصمة 10 مرات. والآن في موسكو ، فإن القيمة المساحية لـ 36٪ من المباني السكنية أعلى من السوق. بسبب انخفاض الأسعار ، سوف تتسع هذه الفجوة فقط. قررت شركة "EV" أن تكتشف: ما المبلغ الذي ستدفعه مقابل امتلاك "المربعات" في المستقبل القريب؟
التوافق مع المخزون
تم اعتماد مخطط محدث لحساب ضريبة الأملاك في عام 2014. حسب الفن. 402 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، سيتم إصلاح الضرائب على الملكية الخاصة تدريجياً ، بسبب الزيادة السنوية في معدل الضريبة بنسبة عُشر بالمائة ، بحلول عام 2020. خلال الفترة الانتقالية (من 2016 إلى 2020) ، ستزيد الضريبة سنويًا بنسبة 20٪ من الضريبة الزائدة المحسوبة بالقيمة المساحية على المبلغ الذي دفعته في العام السابق بناءً على قيمة المخزون. لهذا ، تم إدخال معاملات متناقصة ، وتمتد على مدى أربع سنوات: 0.2 و 0.4 و 0.6 و 0.8. لعام 2016 سيكون مساويا ل 0.4.
الابتكار الرئيسي هو أنه يتم الآن دفع ضريبة العقارات من القيمة المساحية للإسكان. في الماضي ، تم أخذ قيمة المخزون كأساس. الفرق بينهما أكبر من كبير. تضمنت تكلفة المخزون المعايير التالية: هيكل المبنى ، وسنة التكليف ، وأعمال البناء والمواد. يتم تحديد القيمة المساحية من قبل خبراء مستقلين ويتم تحديثها مرة واحدة على الأقل كل 5 سنوات. بالإضافة إلى ما يؤخذ في الاعتبار في تقييم المخزون ، فإنه يأخذ في الاعتبار أيضًا موقع المنزل ، وتطوير البنية التحتية ، والقرب من المرافق المهمة اجتماعيًا ووجود معلمات إضافية (الأمن ، وقوف السيارات ، إلخ).
10 مرات أكثر تكلفة
"نتيجة للانتقال التدريجي من حساب مدفوعات الضرائب من قيمة المخزون إلى حساب مدفوعات الضرائب من القيمة المساحية ، ستنمو الضريبة على الشقق في المتوسط في موسكو بحلول عام 2020 بمقدار 10 مرات. على سبيل المثال ، قيمة المخزون لإحدى شقق موسكو المعتادة بمساحة 47 مترًا مربعًا. م في عام 2014 كان 340419 روبل ، والضريبة ، مع مراعاة المعاملات (0.3 ٪) ، كانت 1021 روبل. تم تحديد القيمة المساحية لنفس الشقة عند 9431454 روبل. حتى مع الأخذ في الاعتبار المعاملات المخفضة (0.1٪ للشقق التي يقل سعرها عن 10 ملايين) ، فإن الضريبة المفروضة عليها ستصل إلى 9431 روبل بحلول عام 2020 (باستثناء الفوائد والخصومات المحتملة). مع مراعاة خصم 20 مترا مربعا. م ستكون الضريبة 5426 روبل. أوضح ألكسندر بيبين ، المحلل البارز في CIAN ، أنه في عام 2016 ، مع الأخذ في الاعتبار الفترة الانتقالية ، تم الكشف عنها بمبلغ 2720 روبل.
تم إدخال مستويات مختلفة من معدل الضريبة على الممتلكات. "تم تصنيف الضريبة. إذا كانت القيمة المساحية أقل من 10 مليون روبل ، فإن الضريبة ستكون 0.1٪ ، من 10 إلى 20 مليون - 0.15٪ (معدلات موسكو - "EV"). هناك أيضًا معادل معين لضريبة الرفاهية: إذا تجاوزت التكلفة 300 مليون روبل ، فستكون الضريبة 2٪. إذا كانت هناك عدة شقق في العقار ، فلن تتغير الضرائب. معدل الضريبة على العقارات السكنية (أيضًا المرائب والمباني الخارجية) ، والذي لا يستخدم في الأعمال التجارية ، هو 0.1٪ من القيمة المساحية افتراضيًا ، ولكن يمكن للسلطات البلدية زيادتها (بحد أقصى ثلاث مرات) "، - أوضح رئيس قسم التحليلات "Century 21 Russia" كيريل كورتيكوف.
الخصومات والمزايا
هناك أيضا خصومات وفوائد. يحق لجميع مالكي المنازل الخصم ، باستثناء أصحاب العقارات الفاخرة التي تزيد قيمتها عن 300 مليون روبل. يتم الخصم عن طريق تقليل المساحة المحسوبة بالمتر المربع المعفى من الضرائب: 10 أمتار مربعة. م للغرفة ، 20 متر مربع. م للشقة 50 متر مربع. م لمبنى سكني.
إذا كان للشقة عدة مالكين ، فلا يتم تلخيص الخصم ، ولكن يتم تقسيمه على عدد المالكين. بمعنى ، إذا تم تقسيم الشقة إلى سهمين ، فيحق لكل مالك خصم 10 م 2.
تقليديا ، المتقاعدين والمحاربين القدامى والأشخاص ذوي الإعاقة من المجموعتين الأولى والثانية معفيين تمامًا من الضريبة. هناك 15 فئة مميزة من المواطنين في المجموع.
ومع ذلك ، هناك بعض الابتكارات غير السارة. بموجب القواعد الجديدة ، يتم توفير الحوافز الضريبية لممتلكات واحدة فقط ، بناءً على اختيار دافع الضرائب. أي ، سيتعين على المستفيد دفع ثمن الشقة أو المنزل الثاني. ومع ذلك ، هناك أيضًا ميزة إضافية - وهي أن استخدام الفوائد للممتلكات الأولى لا يلغي الحق في الخصم للملكية الثانية. لاحظ أنه تم منح السلطات المحلية سلطة خفض المعدلات إلى الصفر أو زيادتها ، ولكن ليس أكثر من ثلاث مرات. يمكنهم أيضًا تغيير مقدار الخصومات وحتى فئات المستفيدين. المثال الأكثر إيجابية في الوقت الحالي هو أنه في منطقة Yamalo-Nenets ذاتية الحكم ، تم زيادة الخصم للمباني السكنية إلى 75 مترًا مربعًا.
التقييم من السقف؟
الهدف الرئيسي من تغيير القواعد الضريبية هو زيادة إيرادات الميزانية. لا تندم السلطات على الكلمات التي تقول إن نظام الضرائب هذا أكثر عدلاً ، لأن السعر المساحي أكثر عدلاً وأقرب إلى سعر السوق. ومع ذلك ، كما تبين الممارسة ، هذا ليس هو الحال دائمًا.
"بشكل عام ، في الاتحاد الروسي ، يمكن اعتبار جودة التقييم المساحي غير مرضية. هناك حالات من المبالغة المنهجية في تقدير القيمة المساحية على أراضي الأشخاص. لم يتم ملاحظة هذا الوضع في جميع المناطق. على سبيل المثال ، في موسكو ، تشارك السلطات في عملية التقييم المساحي ، في محاولة لجعل النتائج موضوعية قدر الإمكان. وقال فيكتور زوربا ، نائب رئيس لجنة ريادة الأعمال في RF CCI ، لسوء الحظ ، هناك أيضًا مناطق يعتبر فيها المسؤولون الإقليميون أقصى قدر ممكن من تحصيل ضرائب الملكية المحددة على أساس القيمة المساحية أهم مؤشر على جودة النتائج. في الاقتصاد العقاري.
سيرجي شلوما ، مدير إدارة السوق الثانوية لشركة INKOM-Real Estate ، لا يتفق معه تمامًا: "في الوقت الذي تمت فيه صياغة قانون القيمة المساحية للعقارات ، كانت أسعار الشقق في العاصمة أعلى بكثير. ونسجل أنه على مدار 2-3 سنوات الماضية ، انخفضت تكلفة العقارات في موسكو - لا نتحدث عن الأسعار المعلنة من قبل البائعين ، ولكن عن أسعار البيع - بنسبة 20٪ على الأقل ، وبالنسبة لبعض العناصر - بنسبة 25٪. وعليه ، يتضح أن الضريبة على هذا العقار تم احتسابها بشكل غير صحيح. ربما لا يكون الوقت الحالي هو أفضل وقت لإدخال ضريبة عقارية جديدة ، لأن هناك توترًا معينًا في المجتمع مرتبطًا بانخفاض مستوى دخل السكان ، والناس يحسبون كل قرش حرفيًا. لكن الدولة تحسب أيضًا كل قرش ، وفي ظل ظروف عجز ميزانية الدولة وتراجع أسعار النفط ، نشأ السؤال حول الحاجة إلى تطوير ضريبة جديدة على العقارات ".
وفقًا لـ CIAN ، كان التقييم المساحي في 36٪ من المباني السكنية في موسكو أعلى من القيمة السوقية ، بينما كان في 64٪ من الحالات أقل من القيمة السوقية. ومع ذلك ، فإن الانحرافات الخطيرة نادرة. نتيجة لذلك ، في 97.5٪ من الحالات ، يتم التقليل من القيمة المساحية للشقق ، أو إذا تم المبالغة فيها ، فلا تزيد عن 25٪ ، مما يجعل عملية تحدي القيمة المساحية إما غير منطقية أو غير مربحة.
جزيرة سوء الحظ
بالطبع ، هناك مجموعات من أصحاب العقارات سيعانون أكثر من الضريبة الجديدة أكثر من غيرهم. إن الاختلاف بين قيم الجرد والقيم المساحية هو الأكثر وضوحًا للمنازل القديمة الجيدة الواقعة في الأجزاء الوسطى من المدن الكبيرة. لذلك ، فإن المباني المرموقة قبل الثورة في وسط موسكو لها قيمة جرد ضئيلة ، لأن التآكل الرسمي لهذه الأشياء كبير جدًا. في الوقت نفسه ، يدرك الجميع أن القيمة السوقية لمثل هذه العقارات هي واحدة من أكبر القيمة السوقية في المدينة ، "أوضح فيكتور زوربا.
"لقد وجد أصحاب المناطق السكنية التي تزيد قيمتها عن 300 مليون روبل أنفسهم في وضع صعب نوعًا ما ، إذا جاز لي القول فيما يتعلق بهؤلاء الأشخاص. معدل الضريبة لهذه العقارات هو 2٪. نتيجة لذلك ، سيتعين عليهم دفع ضريبة بمبلغ لا يقل عن 500 ألف روبل. شهريا (6 ملايين روبل في السنة) "- قال سيرجي شلوما.
عرّف كيريل كورتيكوف دائرة مالكي العقارات "غير السعيدة" بشكل مختلف: "سيشعر مالكو الشقق في المباني القديمة نسبيًا (على سبيل المثال ، المبنية في الاتحاد السوفيتي) بالتغييرات في حساب مدفوعات الضرائب" سيكون تقدير المخزون ، مع الأخذ في الاعتبار تكلفة المواد ، في حده الأدنى ، وسيأخذ التقدير المساحي في الاعتبار مجموعة واسعة من المعلمات. على سبيل المثال ، سيلاحظ سكان خروتشوفكا في وسط موسكو زيادة في الضرائب ، بينما قد يحصل المقيمون في استوديو في مبنى جديد خارج طريق موسكو الدائري ، على العكس من ذلك ، على إيصال بمبلغ أقل ".
من الواضح أنه في الغالبية العظمى من الحالات ، سيتعين على أصحاب المنازل دفع المزيد. علاوة على ذلك ، كل عام ، حتى عام 2020 ، سيزداد المبلغ. قام Rosreestr بتحلية حبوب منع الحمل قليلاً عن طريق تبسيط وتسريع إجراءات تسجيل وتسجيل الأشياء العقارية. اعتبارًا من 1 يناير 2017 ، سيعمل سجل الدولة الموحد للعقارات (USRN) في روسيا. سوف يحتوي على معلومات حول الأشياء العقارية والحقوق والقيود والعبارات على الحقوق المتعلقة بها. سيتم تنفيذ التسجيل العقاري للأشياء العقارية وتسجيل الحقوق في وقت واحد ، باستثناء حالات معينة. سيؤدي هذا ، بالطبع ، إلى تبسيط الإجراءات البيروقراطية المختلفة عند تسجيل ملكية المساكن ، لكنه لن يخفف بأي حال من العبء الضريبي على المواطنين.
فيما يتعلق بالعقارات اليوم ، هناك مفهومان للقيمة: المساحية والسوق. هناك فرق كبير بينهما. تتناول هذه المقالة القضايا المتعلقة بالقيمة السوقية للشقق. إنه يخبرنا عن كيفية معرفة تكلفة أو أخرى ، ولأي غرض من هذه القيم ، وما هو الفرق بينها.
تعد القيمة المساحية والقيمة السوقية للشقة مفاهيم مختلفة
تحددها ظروف السوق فقط. تكلفة الشقة ، في الواقع ، بقدر ما يرغب المشترون في دفع ثمنها. تتأثر القيمة السوقية بسعر الصرف ، والأحداث السياسية الرئيسية ، والموسمية ، والعديد من العوامل الأخرى التي يتأثر بها يرتفع سعر المساكن وينخفض.
إن تقلب القيمة السوقية للشقق هو الذي يجعل المعاملات العقارية محفوفة بالمخاطر بشكل خاص. إذا قمت ببيع شقتك عند تغيير المسكن ولا تتسرع في شراء شقة جديدة ، فلا يمكن ترك أي شيء. بعد ارتفاع الأسعار يمكن أن يجعل من المستحيل شراء منزل جديد بين عشية وضحاها.
يستخدم سعر السوق في المعاملات العقارية المختلفة:
تلعب العديد من العوامل دورًا عند تحديد تكلفة المنزل. لن يدفع أي شخص نقودًا إضافية مقابل شقة فقط. لذلك تؤخذ تكاليف البناء في الاعتبار ، وتدهور المبنى ، والمنطقة التي يقع فيها السكن.
في الآونة الأخيرة ، بدأوا في إيلاء اهتمام كبير لتوافر التجديد الحديث ، والسباكة الجديدة ، والراحة العامة للتخطيط. على نحو متزايد ، بدأت تلبية عروض بيع الشقق بأثاث مدمج ، والأجهزة ، والتي تزيد أيضًا من تكلفة الإسكان في السوق.
عادة ، يتم تقدير القيمة السوقية للمساكن بناءً على تكلفة مساكن مماثلة في نفس المنطقة. ومع ذلك ، هناك حالات يكون فيها من الضروري الحصول على دليل موثق لهذه القيمة.
ثم يلجأون إلى الخبراء الذين لديهم الترخيص المناسب. يدرسون الشقة ويعطون رأيهم. صحيح أن فترة صلاحية هذه الشهادة قصيرة. بعد كل شيء ، سوق الإسكان متحرك ولا يمكن تسمية الأسعار ثابتة.
القيمة المساحية للمساكن - النفايات لبناءه
إذا تحدثنا عن القيمة المساحية ، فعلينا أن نفهم أنه لا علاقة لها بالقيمة السوقية. المعايير الرئيسية لتحديد القيمة المساحية هي مقدار تكاليف البناء مطروحًا منها إهلاك المبنى.
لا تؤثر المنطقة ولا الراحة ولا تجديد النخبة بأي شكل من الأشكال على القيمة المساحية. عند حسابه ، يتم أخذ النقاط الأساسية فقط التي تعتبر مهمة للتكلفة الإجمالية لمساحة معيشة معينة على أراضي مبنى معين.
القيمة المساحية ضرورية لحساب الضرائب ولاحتساب الرسوم التي يتم دفعها عند التصرف في المسكن. على سبيل المثال ، عند تسجيل الرهن العقاري ، عند الوراثة ، أو التبرع ، أي عند حساب أي خصائص للشقة ، معبرًا عنها من الناحية النقدية.
تعكس القيمة السوقية الحالة الحقيقية للسوق. وهي دائمًا أعلى من تلك المسجلة في السجل العقاري العقاري للولاية. الحالات التي تعطي فيها لجنة ممتلكات الولاية تصنيفًا أعلى لشقة مما هي عليه في السوق نادرة للغاية.
من المعتقد أن القيم المساحية وقيم السوق تتطابق في المنازل القديمة ، والتي لا قيمة لها في السوق. عادة ، بعد كل شيء ، ثلث أو حتى نصف أقل من السوق.
هذان النوعان من القيم غير مرتبطين تمامًا ببعضهما البعض. يتم حسابها بنفس الطريقة تقريبًا ، حيث يتم أخذ المزيد من العوامل في الاعتبار عند تحديد سعر السوق. لذلك ، يمكن أن يكون للشقق التي لها نفس القيمة المساحية قيمة سوقية مختلفة تمامًا. يمكن أن يكون هناك تباين كبير في أسعار الشقق المماثلة في منطقة النخبة وفي الضواحي.
قد تكون القيمة السوقية للشقة أقل من القيمة المساحية
قد تكون القيمة السوقية في حالات استثنائية أقل من القيمة المساحية. يحدث هذا في المواقف التي تقع فيها شقة النخبة في مبنى جديد مبني من مواد مبتكرة.
في مثل هذا المنزل ، غالبًا ما تستخدم مواد باهظة الثمن ، ويتم تثبيت مصاعد حديثة. يتم تقييم مبنى باهظ الثمن في لجنة ممتلكات الدولة وفقًا لذلك. هذا ينطبق بشكل خاص على المواقف التي لا يرتدي فيها المبنى على الإطلاق. لكن القيمة السوقية يمكن أن تتخلف بشكل كبير.
إذا كان هناك مبنى جديد على مستوى النخبة يقع بعيدًا عن المركز ، ولا توجد بنية تحتية لائقة في المنطقة الجديدة ، وخطوط النقل سيئة التنظيم ، فإن سعر السوق للشقة سيكون منخفضًا جدًا مقارنة بالسعر المساحي.
إن غلبة القيمة المساحية على القيمة السوقية أمر غير موات للغاية للمالك نفسه. في هذه الحالة ، سيتعين عليك دفع ضرائب أكثر من اللازم. الخطوة الأكثر منطقية في هذه الحالة هي طلب خطوة جديدة حول القيمة السوقية. يجب أن تعكس تكلفة السكن في السوق في الوقت الذي تم فيه حساب القيمة المساحية.
من الممكن التحدث عن مقارنة موضوعية للقيمة المساحية / القيمة السوقية إذا كانت تعكس الوضع في نفس الوقت. بعد حصولك على شهادة القيمة السوقية للسكن في وقت التقييم المساحي ، يمكنك استخدامها في التقاضي عند الطعن في القيمة المساحية.
إذا تم إدخال المعلومات المتعلقة بتقييم لجنة ممتلكات الدولة في Rosreestr قبل أقل من 6 أشهر ، فيمكنك ببساطة تقديم طلب إلى هذه المنظمة. إذا رفضوا تغيير القيمة المساحية ، فسيبقى فقط. يجب أن تذهب إليها دون تردد ، لأنها فرصة للدفاع عن حقوقك وتقليل نفقاتك.
كيف ترتبط قيم السوق والقيم المساحية؟
يعد حساب القيمة المساحية للأشياء العقارية وإدخال البيانات في سجل الدولة الموحد شرطًا أساسيًا لفرض الضرائب.
نتيجة لاتفاق قانون الأراضي والضرائب ، يتم احتساب القيمة المساحية للعقار المستخدم من أجل تحديد مقدار الضرائب. الفرق بين القيمة المساحية والقيمة السوقية هو أن العديد من المؤشرات الذاتية لا تؤخذ في الاعتبار عند حساب سعر النوع الأول.
يتم حساب المخزون من قبل موظفي الخدمات الحكومية المتخصصة ، والتي تحترم في البداية مصالح الحكومة. توصي القوانين الخاصة بتقييم الدولة للعقارات باستخدام القواعد العامة فقط للحسابات ، وبالتالي فإن القيمة السوقية الحقيقية للشقة أو المنزل ستختلف دائمًا عن القيمة المساحية لقطعة أرض أو شقة.
يعتمد سعر السوق للأشياء العقارية على مجموعة متنوعة من العوامل التي لا تؤخذ في الاعتبار عند تحديد السجل والقيمة المساحية. يفرض سوق الإسكان شروطًا معينة عند إجراء المعاملات العقارية. في الوقت نفسه ، يهتم العديد من مالكي المنازل والمستأجرين بمسألة كيفية اختلاف القيمة المساحية عن القيمة السوقية.
تظهر فروق جوهرية بين التكلفة الحقيقية والتكلفة التقديرية للأسباب التالية:
تتكون القاعدة الضريبية للولاية من إيصالات الميزانية ، والتي تعتمد على حجم القيمة المساحية للأشياء العقارية. تكمن الإجابة على سؤال لماذا أصبح المخزون أعلى من أسعار السوق في ما يلي:
لجعل حسابات الأسعار أكثر تشابهًا مع الواقع ، يتم تطبيق معاملات خاصة. بمساعدتهم ، تكون القيمة المساحية والقيمة السوقية لقطعة أرض أو كائن عقاري آخر متقاربين من حيث الحجم. ومع ذلك ، من الصعب للغاية تحقيق تطابق مثالي.
لتوضيح السعر ، غالبًا ما يؤخذ في الاعتبار قيم أسعار السوق لأشياء مماثلة في منطقة معينة. لكن منذ لا ينظم القانون عدد الأشياء التي تتم مقارنتها ، فالنتيجة لا ترضي دائمًا مصالح الأطراف. في كثير من الأحيان لا يتحقق أحد من مصادر المعلومات ومدى ملاءمة الأسعار ، مما يعني حدوث المزيد من الأخطاء.
يلعب الفرق بين أسعار السوق والأسعار المساحية دورًا مهمًا في حساب معدلات الضرائب. بمعنى آخر ، كلما ارتفعت الدرجة الرسمية ، زاد العبء المالي على المواطنين. في نفس الوقت تحتاج إلى معرفته في الحالات التالية:
قائمة المستندات المطلوبة للحصول على نتيجة تقييم القيمة المساحية للعقار غير المنقولة:
تحتاج الكيانات القانونية أيضًا إلى الحصول على مستندات تثبت وضعها ، والتوكيل الرسمي للعميل ، وتفاصيل المستندات (جوازات السفر ، وشهادات الملكية ، وما إلى ذلك)
هناك حالات يختلف فيها حجم المساحات وقيم السوق اختلافًا كبيرًا عن بعضها البعض. قد يكون السجل العقاري للدولة أعلى بعدة مرات من السعر الحقيقي. تم تحديد طرق وقواعد حساب السعر المساحي في وثائق التوصية الرسمية المعتمدة قبل عام 2000.
كما ينص على أنه لا ينبغي أن يكون هناك اختلافات بينهما ، حيث إن الأساليب ، من الناحية النظرية ، مصممة للحصول على سعر البيع الحقيقي للعقار.
تؤخذ المعلمات التالية كأساس للحسابات الحكومية الرسمية:
بحكم قضائي ، يمكن أن تكون أسعار السوق والمساحة متساوية مع بعضها البعض. نتيجة لذلك ، يمكن للعديد من عملاء شركات التقييم المستقلة تقليل العبء الضريبي بشكل قانوني. يكفي تقديم بيان ادعاء إلى المحكمة وإرفاق مجموعة من المستندات اللازمة:
ما المطلوب لجعل الحجم الكبير للتقييم المساحي مساويًا لمؤشر السوق؟ بعد كل شيء ، كلما زاد المخزون ، زاد مقدار التخفيضات الضريبية للفرد. لموازنة المؤشر المرتفع لتقييم الدولة المسجل بالقيمة السوقية الحقيقية ، من الضروري الحصول على قرار من المحكمة.
هذا المؤشر يتناسب بشكل مباشر مع العرض والطلب. يتم تشكيل حجم قيمتها وفقًا لقوانين الاقتصاد الصارمة. التكلفة الحقيقية للإسكان تتغير باستمرار ، يمكن أن ترتفع أو تنخفض. هو مؤشر سعر السوق الذي يظهر عند إجراء معاملات مختلفة وإبرام حقائق قانونية مع أشياء عقارية:
لا تشمل القائمة أعلاه جميع الحالات التي يصبح فيها من الضروري استخدام القيمة السوقية للعقار.
إن العرض والطلب هما اللذان يحددان السعر الحقيقي للكائن السكني. وفقًا للقوانين الاقتصادية ، لن يتم بيع أي منزل أو قطعة أرض أو شقة بسعر لا يتوافق مع الواقع. يشير هذا إلى أن هناك معايير معينة لا تشمل فقط تكلفة بناء الكائن.
قائمة العوامل الإضافية التي تؤثر على تكوين القيمة السوقية للإسكان:
يتم تحديد القيمة السوقية الحالية للكائن من قبل خبراء مستقلين تم إبرام العقد معهم.
يقوم الموظفون المحترفون في الشركات المتخصصة بتقييم الأكواخ والمنازل والشقق وقطع الأراضي للفترة الزمنية الحالية وإعداد جميع المستندات اللازمة على الفور. بعد ستة أشهر أو سنة ، تتغير الأسعار بشكل كبير ، وإذا لزم الأمر ، يجب تحديد مؤشرات القيمة مرة أخرى.
عند حساب القيمة المساحية للعقار ، لا يتم تضمين العناصر التالية في قائمة تحديد المؤشرات:
السوق هو الأقرب للقيمة الحقيقية ، بالمقارنة مع تلك المدرجة في السجل العقاري للدولة التابع للجنة أملاك الدولة. في بعض الأحيان هذه البيانات هي نفسها. يحدث هذا غالبًا عند تقييم الشقق الموجودة في المباني القديمة.
في المباني الجديدة ، تُستخدم مواد بناء جديدة باهظة الثمن لأسوار الجدران ، والأسقف ، وزخرفة المصاعد ، وما إلى ذلك. لذلك ، يتم إدخال قيمة أعلى للقيمة المساحية للمسكن في لجنة ممتلكات الدولة. ولكن في الوقت نفسه ، قد يتأخر سعر السوق بسبب حقيقة أن المنطقة الجديدة لم يتم الترويج لها بشكل كافٍ ، وهناك عدد قليل من الطرق ، والبنية التحتية متطورة بشكل سيء.
يصل عدم التوافق بين أسعار السوق وأسعار المساكن إلى متوسط 30-100٪. تحدث تقلبات في أي اتجاه ، سواء للزيادة أو الانخفاض في الأسعار. هذه القيم ليس لها تأثير متبادل على بعضها البعض.
سلسلة إعادة عرض المنزل
طرق الدفع:
بعد إصلاح نظام المحاسبة لحقوق الملكية للمواطنين ، يجب إدخال معلومات حول جميع الكائنات الموجودة في Rosreestr. لتنظيم الضرائب ، وفقًا للمادة 65 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي ، تم تقديم حساب إلزامي للقيمة المساحية لقطعة أرض أو أي كائن عقاري آخر. بعد الاتفاق على قانون الضرائب والأراضي ، تم تطوير إجراء حساب موحد يشكل الأساس لحساب تكلفة استخدام قطع الأراضي ، ويستخدم أيضًا في تحديد الضرائب.
من أجل فهم كيفية اختلاف القيمة المساحية عن القيمة السوقية ، فإن أول شيء تحتاج إلى معرفته هو أن القيمة المساحية للدولة تحددها حكومة الاتحاد الروسي. في الوقت نفسه ، يمكن أن تتأثر القيمة السوقية لشيء ما بعوامل مختلفة لا تؤخذ في الاعتبار في التقييم المساحي. ملاحظة مهمة هي أنه في الواقع ، في القوانين المتعلقة بالقيمة المقدرة من قبل الدولة ، لا يظهر تعريف القيمة المساحية في أي مكان ، لا يوجد سوى قواعد عامة لحسابها للعديد من كائنات العقارات. تعتبر بعض السلطات الحكومية القيمة المساحية بديلاً للقيمة السوقية. ومع ذلك ، غالبًا ما تختلف القيمة المساحية عن القيمة السوقية لأسباب مختلفة:
لماذا تعتبر القيمة المساحية للأرض أعلى من القيمة السوقية:
من أجل جعل آلية حساب التكلفة قابلة للتكيف ، يتم تقديم معاملات تأخذ في الاعتبار سعر السوق ، ولكنها بعيدة عن أن تكون كاملة. بالإضافة إلى ذلك ، تؤخذ "القيمة السوقية للأشياء المماثلة في هذه المنطقة" في الاعتبار ، لكن القانون لا ينظم عدد الأشياء للمقارنة ، ومصادر المعلومات ، والتحقق من ملاءمة الأسعار.
يلعب الفرق بين القيمة المساحية والقيمة السوقية للعقار دورًا كبيرًا في الضرائب. بعبارة أخرى ، يمكن أن يتسبب تقدير الدولة المبالغ فيه في عبء مالي خطير لا يستطيع جميع المواطنين القيام به. في الوقت نفسه ، يتم احتساب القيمة المساحية بالضرورة للحالات التالية:
وتجدر الإشارة إلى أن القيمة المساحية والقيمة السوقية للعقار يمكن أن تختلف عدة مرات عن بعضها البعض ، في أغلب الأحيان مع المبالغة في تقدير التقييم النهائي من قبل الوكالات الحكومية.
إن قواعد حساب القيمة المساحية منصوص عليها في التوصيات المنهجية ، التي تمت الموافقة عليها في عام 1999. من بينها ، اتضح أنه لا ينبغي أن يكون هناك فرق بين القيمة المساحية والقيمة السوقية ، لأن القيمة المساحية ، من الناحية النظرية ، يجب أن تعكس سعر البيع الأكثر واقعية للعقار.
ما هي المعلمات التي يتم أخذها في الاعتبار عند تقييم تكلفة شقة أو منزل أو قطعة أرض؟
يمكن تسوية القيمة المساحية والقيمة السوقية لقطعة الأرض في المحكمة بعد اتخاذ القرار. يسمح هذا ، على أساس تقييم مستقل ، بتقليل العبء الضريبي ، والذي يستخدمه العديد من عملاء Star-Service بشكل قانوني.
للحصول على تقدير للقيمة المساحية ، يجب عليك تقديم حزمة المستندات التالية:
بالنسبة للكيانات القانونية ، ستحتاج أيضًا إلى قانون وتفاصيل وأمر من شخص مخول.
في أي الحالات يكون التقييم المساحي مساويًا للتقييم المساحي؟
الطريقة الأكثر فعالية لخفض الضرائب على بيع العقارات أو الإيجار أو قبل الخصخصة هي الاعتراف بقيمة مساوية للقيمة السوقية. في هذه الحالة ، يمكنك حفظ ميزانية كبيرة وإجراء الموافقة بسرعة والحصول على نتيجة. يقوم مركز السجل العقاري والتسجيل "Star-Service" بتنفيذ إجراءات الدعم القانوني لعملائه بأقصى قدر من الكفاءة والاهتمام بجميع التفاصيل. يمكنك الحصول على مزيد من المعلومات حول جهات الاتصال المحددة.
